天津房地产开发前期流程

天津房地产开发前期流程（精选9篇）

1.天津房地产开发前期流程 篇一

《房地产开发前期手续报建流程》

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107 03 现场踏勘

与营销策划部联合勘查意向地块，勘察内容：

1、项目周边生活配套情况

2、人文环境

3、交通情况

4、周边楼盘销售情况（包括产品定位、定价、成交量等）

5、项目目标人群

6、市政设施配套情况

7、地上物拆迁情况、场地平整程度

如对土地现状有异议，可到市国土资源局土地利用处提出。04 编制可研

编制可研，内容应包括：

1、工程位置

2、市政、生活设施配套现状

3、区域市场调查

4、可建设住宅、商业用房及应建人防工程的规模 可研经审定后，进行下一步

5、产品定位、匹配的工程设计

6、工程建设周期

7、地块开发成本分析

8、项目利润预期

9、房屋销售预测

10、确定可接受的最高竞拍价。05 竞买资料准备 需提交要件：

1、经公证的企业工商营业执照

2、经公证的房地产开发资质证书

3、竞买申请书（详见附件1）

4、经公证的法定代表人身份证明

5、经公证的代理人身份证明及授权委托书（详见附件2）

6、竞买保证金收据

7、银行资信证明

1、竞买履约保证金应汇入市国土资源局指定账户。竞买成功，履约保证金可抵作土地出让金，竞买失败，履约保证金可在拍卖结束5日内获退回。

2、银行资信证明应满足拍卖须知的规定金额。

3、如非拍卖所在地区法人，公证应由法人所在地公证处出具。

持完备资料到市国土资源局报建窗口申报，资料齐全，正式受理，给予开具投标[竞买]资格确认书；如具有以下情形之一的，作为无效申请退回，市国土资源局不作解释。应通过了解其他竞买申请

1、申请文件在申请截至时间后 人的情况，初步制定竞买策

2、申请文件不齐备或不符合规定的

3、申请文件字迹不清，无法辨认的

4、申请人不具备资格的

5、未缴纳履约保证金的 拍卖程序如下：

1、宣布拍卖开始

2、宣布拍卖规则

3、公布拍卖起拍价、每次加价幅度

4、叫 价

5、竞买成功

6、与市国土资源局签订《国有土地使用权成交确认书》

1、竞买成功后，即时签订《国有土地使用权成交确认书》，成交确认书中约定签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点，通常在十日内签订。

2、成交价即为该幅土地的出让总价款，包含出让金、征地补偿费用。06 资料申报 07 竞 拍 08 合同签订

签订《国有土地使用权出让合同》

合同注明出让事项（地块编号、用地面积、出让总价款、交付时间等），约定双方权利、义务（包括土地交接标准）。如在规定期限内不能支付成交价款，市国土资源局将取消竞得资格，没收保证金，开具违约金（相当于成交价款总额的20%）缴纳通知单。按交接标准，核验地上物拆迁情况、土地平整程度、地块范围内原有市政设施、树木、人防工程有无损毁。09 缴 款

在合同签订15日内，足额缴纳成交价款 10 土地交接

在土地成交价款缴纳后，双方进行土地交接。

《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。

作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。

作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。

衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。

中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 总经理： 二00八年八月

房地产开发前期手续报建流程图

第一章 土地审批事项------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权1 1.2建设用地批准书----------------4 1.3国有土地使用权证--------------6 1.4土地利用验收审批--------------8 第二章 规划审批事项-----------------10 2.1建设用地规划许可证-----------10 2.2建设工程规划许可证-----------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书-15 2.4建设工程规划管理移交单-------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书---19 第三章 建委审批事项----------------21 3.1工程报建-----------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批-----23 3.3造价管理审批-----------------25 3.4节能设计审批-----------------26 3.5质监管理审批-----------------27 3.6“双拖欠”审查---------------29 3.7安监管理审批-----------------30 3.8监理备案管理审批-------------32 3.9 勘查设计审批----------------33 3.10执法监察审批----------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明--36 3.12一次性缴费审批--------------37 3.13 建筑工程施工许可证---------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书----------42 3.16商品房预、销售审查意见书----45 第四章 房地审批事项-----------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书---47 4.2商品房预测绘面积审查---------48 4.3商品房销（预）售许可证-------51 4.4商品房销（预）售许可证延期---54 4.5商品房实测面积审查-----------56 4.6房屋初始登记备案证明---------58 第五章 计划审批事项-----------------60 5.1项目确认函-------------------60 5.2项目申请报告-----------------61 5.3发改委立项批文---------------63 第六章 人防审批事项-----------------65 6.1人防设计审批------------------65 第七章 消防审批事项-----------------67 7.1建设工程位置防火审批意见书----67 7.2建设工程消防设计审核意见书----68 第八章 环保审批事项-----------------71 8.1环评批复----------------------71 第九章 防雷审批事项-----------------73 9.1防雷装置设计核准书------------73

第十章 园林审批事项-----------------74 10.1建设工程绿化规划审批书-------75 附 件76 附件1 [竞买]申请书---------------76 附件2 授权委托书-----------------77 附件3《建 设 用 地 申 请 书》----78 附件4《国有土地使用权变更登记申请》79 附件5《建设用地规划许可证申请表》80 附件6《建设工程规划许可证申请表》81 附件7 申办《建设工程规划许可证》综合报告------------------------82 附件8 建筑设计方案报审说明-------83 附件9《商品住宅户数、面积比例统计表》---------------------------84 附件10《建设工程定位、验线合格通知书申请表》--------------------85 附件11《建设工程竣工规划核实通知书申请表》----------------------88 附件12《竣工单体工程建筑面积呈报表》----------------------------89 附件13《工程建设项目备案表》-----90

附件14《劳务分包工程合同价款费用组成表》------------------------91 附件15《房屋建筑工程质量监督登记表》----------------------------92 附件16 填表说明------------------93 附件17《吉林省建筑劳务分包合同备案书》--------------------------94 附件18《监理合同备案登记表》-----95 附件19《建筑工程施工许可证申请表》------------------------------96 附件20 申办《预销售审查书》申请书99 附件21《商品房销（预）售许可证申请表》-------------------------100 附件22 商品房预测绘面积与规划面积对比表------------------------102 附件23《 商品房销（预）售许可证有效期续延申请表》--------------103 附件24《房屋初始登记申请书》----104 附件25 “项目确认函”请示文件------105 附件26 “发改委立项批文”请示文件--106 附件27《建设工程防雷设计备案申请表》----------------------------107

2.天津房地产开发前期流程 篇二

1 策划的涵义

人们对策划的理解多样:有的人认为策划就是要提前制定计划, 然后在后期按照计划进行生产或运行;也有人觉得策划就是要与生产管理紧密的结合, 利用广告营销、公共新闻等使某件事某种项目达到更高的目标。策划就是要推翻陈旧的思路, 不断创新, 进行全新完善科学的正确策划, 为项目开发带来巨大的市场经济;策划是集政治、经济、社会因素等多种因素和生产力要素的综合;策划是一门综合学科, 它是建立在经济、管理、商业、营销、广告学等多门学科的基础之上的。

2 房地产项目开发前期策划的内容

2.1 开发项目的产品研发与设计

开发商开发的项目产品———房地产产品。房地产产品能够为消费者提供土地、有型建筑物、构筑物、和无形服务。房地产产品涵盖以下几种方式:实体、质量、类型、特色、物业、品牌等, 它们为消费群体提供满意信任的服务, 维护物业的形象, 为开发商带来荣誉。

2.2 开发项目方案策划

(1) 地块情况分析。要想做出及时准确的市场自我定位, 就必须针对项目地块的环境情况、交通状况、周边配套、区域后续发展等等做出深刻的调查研究以及正确的分析。

(2) 开发项目市场定位。开发项目的市场定位, 就是要在详细的市场调和分析基础上锁定目标市场、明确消费群体及项目档次、制定设计建设标准, 让房产项目有自己的独到之处。市场定位错误分析如下: (1) 选址错误:例如, 在高档区域建低档房产, 没有体现出土地资源的等级差别, 使资源大打折扣, 造成资源浪费。 (2) 功能定位与设计:例如, 开发商设计建设的高档商品房外立面、小区规划都很优秀, 却将功能设计低档化、房型设计不合理化, 与其高档次商品房本身不匹配。 (3) 房型设计不合理:例如, 一般的工层小区, 大的客厅或大的辅助设施, 使得实际套内利用面积远远达不到消费者的满意度。 (4) 为了节约开支, 节省项目设计成本, 就套用旧的设计方案, 不推陈出新, 使得规划设计陈旧老套。例如, 地段、材料、外立面都很优秀的高档小区, 实际单位平面布局却达不到消费者的期望值。 (5) 打着经济适用房的旗号, 却大张旗鼓的做着集中绿化带、大型人工喷泉等华而不实的设计规划, 增加项目开发成本不说, 还加重了消费者的购买负担, 使一部分潜在的购买顾客望而止步。

2.3 目标客户群分析

市场调查的透彻性锁定了消费群体, “哪些是潜在的客户”、“客户需要的房子类型”、“怎样将房子成功出售”, 这是开发项目成功与否的关键所在。通过对市场的深入调查, 房地产开发商才能更好更准确的了解市场的现状以及今后的变动趋势, 有利于房地产企业适时开发新的产品, 确定今后的经营方向。

2.4 开发项目的市场调查

房地产项目开发策划的出发点是环境分析, 只有深入细致地对环境做出正确的调查研究及分析, 才能洞察消费者的真正需求, 对企业环境的优劣势做出正确的判断, 才能做到扬长补短, 在激烈的竞争状态下不断壮大发展。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。微观环境分析:主要深入细致的了解开发项目所在地块的环境、同类物业情况、竞争对手等, 便于对开发项目做全面的市场前景的预测研究分析。中观环境分析:主要针对开发项目地块区域内的经济情况、交通状况、人员构成、人文文化、房地产行业发展水平、趋势及潜力做个深层次全面的调查研究分析。宏观环境分析:主要针对城市的经济情况、交通状况、城市化水平、人文文化、房地产行业发展现状及法律法规对房地产市场的影响和城市后续发展趋势进行全方位的调查研究分析。

2.5 开发项目的建设计划、营销策略、物业管理方案

开发商要对开发项目的开发建设周期、进度安排、及营销策略等各个环节做出总体进度安排, 在开发项目形象的初期、中期、后期辅之以异样的促销组合设计加以实现, 达到并实现总体的营销指标。对于物业的灌输, 遵循以人为核心的原则, 且将物业事先进入的认真部署以及科学组织作出。

3 房地产项目开发前期策划的方式

3.1 树立科学的发展观, 对房地产开发的体制和政策进行更新

知识结构的陈旧、经营制度的陈旧、专业思想的陈旧、开发观念的陈旧等不利于房地产的可持续发展, 新经济和新市场的发展现状, 导致合理的前期策划变成了开放房地产项目的根本, 这就需要建筑设计师与开发商一起努力, 以使很好的互动形成。建筑设计师与开发商务必都要增强前期策划作为先导的观念。开发商应当由固有的开发项目程序当中将前提策划当作房地产开发项目的产品研发时期加以独立, 建筑设计师应使自身的视野拓展, 突破固有设计程序, 在前期的策划当作完全地担当主导专业的角色。以当今我国房地产领域的发展前景与经营情况作为视角, 房地产开发的唯一选择就是合理的前期策划。

3.2 调查与把握开发项目附近的类似楼盘和居民

先应对开发项目附近居民的配套设备、套型面积、装修指标、付款手段、能够接受的价格、以后住房的要求、购买能力、收入现状、购房的动机、住房的需要、人员结构、文化水平、住房现状等等进行深入地把握, 再根据这一系列的信息有效地定位开发项目的市场。应当根据附近类似的楼盘更进一步地调查和分析楼盘的绿化美化环境、配套设备、专修指标、楼盘造型设计、付款手段、购房对象、销售方式、销售情况、销售价格、销售面积、处于的位置等, 并且还应当对物业管理现状、资金到位现状、楼盘的施工情况进行把握, 让自身趋利避害, 在残酷的竞争中处于优势。

3.3 对政府的相关策略和房地产法规政策进行实时地把握

开发房地产项目的专业工作者和领导务必对关于房地产的法规与政策等进行熟知, 应当认真地遵守法规政策, 不然, 出现一点儿失误就不利于开发项目的顺利进行, 导致浪费一些财力和人力。这就要求在日常中对住房制度改革、新型的策略政策、物业管理、税收、建筑施工、管理开发、设计规划、安置拆迁、土地应用等进行关注和了解, 更要求认真地贯彻实施。只有对上述的有关政府调整和政策进行把握, 才可以对房地产的销售与开发措施进行有效地调整, 从而使开发项目成功的可能性提高。

3.4 对房地产市场以及我国经济进行进一步地把握

国家以及地方的治安、教育、金融、经济、政治等跟发展房地产密切相关, 这一系列的要素会对房地产领域的产业与市场产生直接性的制约, 也会直接性地制约市场的销售现状以及房产价格。只有持续地对全国、周边城市、本省、本区域的房地产开发进行进一步地把握, 才能大大降低投资的盲目性和风险性, 有助于开发商针对自己的开发项目做准确的市场定位;这就需要根据近些年以来房地产开发项目市场改变、空置面积、销售价格、销售面积、新开工面积、施工面积、竣工面积、完成投资额、未来对物业的有效和潜在需要以及银行实施住房抵押贷款的发展趋势和现状等进行更加深入地分析、探究, 调查等。

4 结语

随着国家政策的不断调整, 房地产市场日趋白热化的激烈竞争, 人们购房的理性回归, 大大降低了房地产行业的利润空间, 整个房地产领域的一种新方向就是怎样合理和有效地开发房地产项目。所以, 加强研究前期策划的相关问题, 尽量避免不必要的经济损失, 是提高房地产经济效益的有效措施。

摘要：随着国家持续不断地调整银行贷款、经济调控、土地等政策, 使房地产行业的门槛在节节高升, 大大加剧了投资房地产开发的风险性。怎样加强房地产项目前期的开发策划, 降低其风险, 适应市场的激烈竞争, 将土地资源价值最大化, 已经成为房地产行业的必修课。本文从经济视角深入探讨分析目前房地产项目开发存在的前期策划问题。

3.天津房地产开发前期流程 篇三

关键词：房地产；开发项目；论证

一、房地产现今的发展状况

2 0 07 年，中国的房地产行业走过了上升势头最猛地一年，到了08 年，因为经济危机的影响，开始有所下降，但是到了2 0 09 年，房地产市场又出现了大力的反弹。目前随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行代款政策的调整，房地产开发门榄提高，房地产市场投资投机客大量挤出，交易成交量出现明显下调，加大了房地产项目的风险。如何加强房地产项目前期论证、策划，降低开发成本，适应房地产市场境争，把有限的土地资源价值最大化，让房地产开发成功减小风险效益最大化，以成为房地产业的最大课题。提出房地产开发项目前期论证有关问题，房地产开发项目前期论证工作十分重要，那么这个项目前期论证工作究竟指的是什么内涵？究竟要论证些什么？怎么样论证？为什么要做出论证？這些问题将成为本文写作的重点，本文希望在理论说明的基础上，通过案例分析的方式来探索这些问题的答案

二、分析问题

1、项目论证的概念

项目论证指的是一对将要实施的项目从技术上、经济成本上、周围环境上、未来利润空间上、资金募集上进行的全面、综合、科学的评价和研究。它是现代管理中的一个重要环节和方法。而房地产开发项目论证是对项目论证进行了行业化，特定于房地产行业的论证管理。房地产开发项目的论证，其位于项目投资决策之前或者初步决策之后，其依据是原有的经验和专业评价方法，其内容是对要开发的项目进行的全面、系统研究和分析，比如此项目的经济方面的、技术方面的、工程方面的、财务方面的、时间方面的、市场运行方面的等等，其目的是以求此项目是否可行，并且在很多方面对项目的实施予以调控和指导。总体来讲，房地产开发项目前期的论证工作是房地产项目开发的前期评估，是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和建设程序的重要组成部分，是项目实施的重要依据。

2 、房地产开发项目论证的重要性和必要性分析市场竞争越来越激烈化，而房地产开发项目本身就是一个高投资、高风险、高回报的行业，怎么样控制风险，最小化投资，获取最大回报成为一个需要关注的问题。与之相应的，房地产开发项目的论证也就越来越需要得到人们的关注了。它一方面可以让企业更加明晰的判断本行业的市场状况、本行业的未来发展态势，另外一个方面也可以让企业更好的评估和认识自己，从而对自己的市场定位有个更正确的认识。本部分来论述房地产开发项目论证的重要性和必要性。首先从反面来说明房地产开发项目论证的重要性和必要性。很多企业其实都不重视开发项目的前期论证工作，有些企业即使作了这个工作，也过于简单行事，没有完整、详尽的论证报告，不以现实情况为依据，进而造成项目的实施和决定草率了事，浪费了资金和时间以及大量的人力物力，最终导致了整个项目的失败。这需要各个房地产企业吸气其教训，进而重视这一工作。在我国有句古话，正是对这一工作的重要性的表述，那就是：“凡事预则立，不预则废”。其实论证在整个项目的过程中就是一个计划、一个有根据的计划过程。接下来从房地产开发的基本特性来看房地产开发项目论证工作的重要性。

房地产开发需要筹备、投入大量的资金，同时项目的开发周期一般也都恨漫长，在这个漫长的周期中就会不可避免的有各种条件的变化，这也给项目的风险新大大增加了机会，而且房地产开发具有较强的地域性和差异性，这一点如果不做详细的评估和论证的话，也很难对此有很深刻的认识，这一系列的问题都会加大房地产开发项目的风险性。如果细分房地产开发项目的风险，可以考虑比如自然灾害，社会管理，市场变化，公司内部，行业内部等等各个方面的都存在。任何一个风险的扩大化，都会造成整个项目的失败。为了最小化风险，房地产企业就必须在风险出现前予以预测和评估，进而想出对策，可以减轻、转移的话，就想办法，实在不行，就算放弃了该项目造成的损失也会远远低于开发出一个失败的项目所造成的危害。总之，房地产开发项目前期的论证工作必须得到重视，它相当于一个项目的计划书，一个的预测本。

3 、房地产开发项目前期的论证的内容

房地产开发项目前期的论证是如此的重要，那么它需要论证一些什么内容呢？

首先，也就是需要评估和论证这个项目所处的整体大环境。比如江南豪园要在杭州的滨江区建设一个小区，那么这个时候江南豪园作为项目开发商就必须来评估这个项目所处的周边环境，以此来更好的了解自己这个项目会受什么样的影响？这些影响会产生什么眼的结果？该怎么样应对或者处理这些环境。按照这个项目来分析的话，需要评估的环境一般包括一下几点：

1 ）国家在房地产行业上的政策未来有没有很大的变动，有的话，变动会是什么？这些变动对这个项目会产生怎么样的影响？

2 ）整个房地产状况的走势如何？有没有什么迹象显示未来可能会受到影响后的变动？

3 ）杭州地区的城市规划建设有没有什么样的变化？比如会不会有新的交通项目（地铁或者高速公路）靠近这个新的项目区域？政府会不会在这个区域建设比较好的教育环境、投资环境等等？

4 ）自己这个项目有没有针对特定的人群？有的话，该人群的消费习性怎么样？收入状况怎么样？生活特性怎么样？风俗习惯怎么样？文化背景如何？

5 ）最后一点也是很重要的一点，就是这个房地产项目设立的位置的周边环境怎么样？有没有什么比较突出的地理地貌？在论证完了项目所处的整体周边大环境之后，项目论证还需要考虑自己企业的微观环境如何？这一微观环境的论证内容主要涵括一下几点:

1 ）对于项目来讲，这一点是最重要的，也就是企业本身的自有资金和募集资金的通道和途径如何？没有一定的经济和资金支持的话，一个项目是不可能很好的被实施的。所以江南豪园作为开发商想要很好的完成这个新项目的话。必须要评估这个项目可能需要的整体资金是多少？本公司的资金能力怎么样？准备从哪些途径来募集和获取这些资金？会不会出现什么突发状况的资金需求？自己有没有能力来满足这一系列的资金需求？

2 ）论证本企业的工程建设能力怎么样？

3 ）论证本企业的技术能力是否可以满足这个项目？需要外援吗？

4 ）论证这个项目所需要的人力资源本公司是不是齐备？

5 ）评估这个项目的整体时间花费，在这段时间里，本公司还有没有别的可能与这个项目产生重大冲突的事项。

6 ）评估本项目的营销方式，评比其可能的收入和投入的成本。现在评估论证行业环境，也就是说整个房地产行业的发展走势如何？自己主要的竞争对手有哪些？选择的目标市场是什么？新项目的市场定位怎么样？自己的优势和劣势分别是什么？怎么样最大化优势地位？最小化劣势情形？最终可能出现的结果怎么样？论述完了项目论证的重要性和论证的相关内容之外，接下来看一下整个房地产项目开发论证的步骤是怎么样的？怎么样一步一步的完成这个论证过程？

4 、房地产开发项目论证的步骤

房地产开发项目的论证不可能是一蛾而就的，它需要分阶段、分步骤的来完成。

第一步选定项目：一个房地产公司可能同时对几个项目感兴趣，而且做项目论证的目的一方面是评估本项目的可实行性，另外一方面也是为了公司发展找到最合适的、最具有前瞻性的项目。所以为了不浪费时间、人力和物力，项目论证的第一步就是要在诸多的项目中选择一个项目来论证、来考量、来评估。项目的选择可以根据企业的经营方向、经营目标、现有资源条件、市场供求状况来做出，这是对项目的初步调查和预测。

选定了项目之后，要论证一个房地产项目，接下来的一步就是初步研究这个项目的相关内容和情况。根据项目论证的内容来调查研究本项目的有关资料、有关信息。彻底的、完整的评估一个项目，这个工程中可以分为若干专题进行不同层面、不同范围的调研，而后评定每一个方面，最终予以全面的比较和衡量。比如可以从项目的时间上、资金上、工程设计实施上、人力资源安排上等等方面予以把握。对项目的相关内容论证完毕之后，接下来的一个步骤就是做出最终的评定。评定这个项目是否具有发展前景，是否值得相应的投入，怎么样才能更好的予以控制、规划和实施。一般来讲，最终评定的结果需要用一个完整、有说服力的形式出现，比如论证报告或者评估报告，报告中应该有详细的数字论证和证据支持。这一最终的报告是作出所有决定的依据、是方案实施的保证。

总体来讲，在这三个阶段中，第二阶段的工作任务最为繁重，也最为重要，是整个论证工作的中心，是做出论证评估的保证。但是也绝对不可能忽视另外两个步骤。论证的第一步保证了所选择的项目最具有潜在的可能性，它直接决定了整个论证工作不会浪费；而第三步是一个完整的论证工作的结尾，有了它才显示出论证的结果怎么样，才能有以后的决定和实施。所以为了保证论证目的的实现，整个论证工作必须有详略的侧重，但同时不能抛弃非重点的步骤过程。

参考文献：

[1]马鑫,杨玉鑫,试论如何加强房地产项目可行性研究[M]《城市开发》2003 ,6

4.天津房地产开发前期流程 篇四

1、公司章程（工商局敲章文诚路69号工商局调取）

2、档案机读材料（工商记录材料工商敲章文诚路69号工商局调取）

3、主合同复印件（出让合同复印件）

4、情况说明里统一写明

5、公司营业执照、法人身份证、组织机构代码证（复印件）

6、土地权属调查报告书附勘测定界图（复印件）

7、情况说明（写明土地补充合同要修改的内容）

8、建设用地行政事务审批申请表（原件）

9、实施公开出让的批复（土地储备中心调取，复印件）

领取资料：《上海市国有土地使用权出让合同》之补充合同

发改委立项批复：建设用地规划许可证的前置条件之一

1、节能审查意见（正式）

2、环评报告

3、土地出让合同+补充合同

4、房管局认定动迁安置房意见

5、项目立项申请

6、营业执照、组织机构代码证

7、房产资质证书（可后补，用集团公司资质代替）

8、资本金35%存款证明（可用土地出让20%的收据/发票代替部分）

建设用地规划许可证：《建设用地批准书》的前置条件

1、用地规划许可证申请表《上海市建设用地规划许可证申请表》（纸质原件、电子报件各一份，电子报件由一书两证在线申报）

2、涉及土地招拍挂的项目，须提供《国有土地使用权出让（转让）合同》文本及附图各一份

3、《建设项目选址意见书的通知》及附图和用地预审的批复（？）4、1:1000或1:2000地形图（四份，其中一份地形图上应用红色实线或铅笔标明用地位置地界）（？）

领取资料：《建设用地规划许可证》

建设用地批准书，《土地证》的前置条件

1、《建设用地行政事务审批申请表》

2、涉及出让用地的项目，提交《实施公开出让的批复》和《上海市国有土地使用权出让合同》

3、涉及划拨用地的项目，提交《建设用地项目供地方案的通知》和《国有建设用地划拨决定书》

4、《建设用地规划许可证》

5、土地权属调查报告书附勘测定截图

6、如是使用集体土地，须加送《建设项目选址意见书》的通知

7、有征地，须提交征用土地包干协议

领取资料：《建设用地批准书》

土地证：

1、法人身份证（复印件）

2、营业执照、组织机构代码证（原件、复印件）

3、委托书（原件）

4、代理人身份证（原件、复印件）

5、土地勘测定界报告（原件）

6、地籍变更测量报告（原件，办理完毕《建设用地批准书》后，方可办理地籍变更）

7、契税已申报办理证明（原件）

8、建设用地使用权出让合同（原件）

9、已付清建设用地使用权出让金的证明（出让金第四联发票原件）

10、交地确认书（原件，办理《建设用地批准书》同时可在规土局办理）

11、建设用地批准书（原件）

领取资料：《土地证》

方案批复：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、规划设计方案申请表《上海市建设工程规划设计方案申请表》（一书两证网上申报）

2、发改委项目立项批复（原件、复印件各一份）

3、2+X家部门意见，2：环保、当地政府；X：卫生、民防、绿化、交警、交通、房管、商旅委等。（原件一份）

4、土地出让合同文本及附图（复印件一份）

5、日照分析报告（原件二份）

6、1:1000或1:2000地形图（一份），设计单位用小于等于0.03mm红色或蓝色实线标注：1建设基地用地界线2周边地形（现状和待建建筑位置）3各项规划控制线4拟建建筑位置（地上地下建筑）、建筑物角点轴线标号5基地内外建筑间距、建筑退界距离、后退建筑控制线距离、建筑物层数、绿化、车位、道路交通等7、1:500或1:1000建筑设计方案总平面图（蓝图2份，CAD格式光盘一份）总平面图上应标注的内容及要求同地形图，盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章。

8、建筑设计方案文本（平、立、剖面图分层面积表，CAD格式光盘一份）及设计说明文本（2套）盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章。

9、分层面积表（2份）注：《上海市建设工程规划设计方案申请表》的附表中，面积、高度必须填写完整，一幢建筑一个附表。

领取资料：《建设工程规划设计方案审核意见》或《建设工程规划设计方案批复》

正式报建（追加部分）：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、发改委立项批文

2、新报建申请表一式二份

说明：无任何问题可当天出来，如有信息不一致请出具情况说明一一例举（此项有问题需3到5工作日）

面积、投资总额等信息在立项批复基础上也可当天办理下来

抗震：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、初步设计受理单

2、项目立项文件

3、规划设计方案批准

4、建设项目初步设计

5、结构计算书

6、勘察报告

7、建设项目规划总体平面图

8、抗震鉴定报告

扩初批复：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、项目所在地镇请示（红头文件）

2、发改委立项批文

3、方案设计批复

4、初步设计文本及概算书

5、报建表

6、总平面图（1:500或1:1000）

7、地下管线综合设计总平图（1:500或1:1000）

8、绿化环境设计总平图（1:500或1:1000）

9、单体须附空调外机安装位置及节点大样、晒衣详图

10、附送设计文本、总平面图、地下管线综合设计、绿化环境设计电子光盘

区民防：《建设工程规划许可证》的前置条件 方案阶段：

1、《民防部门审查（方案阶段）申请表》

2、发改委立项批复（加盖公章）

3、土地出让合同（加盖公章）

4、设计方案总平图（出图章要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、技术经济指标）

5、设计方案文本（出图章）6、2012版建筑分层面积表（要求将不同性质建筑面积在表中分别列出）

7、行政报批委托书

初步设计阶段：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、《民防部门审查（初步设计阶段）申请表》

2、方案设计批复（加盖公章）

3、初步设计总平图（出图章，要求标明建设基地界限、地上和地下拟建建筑位置、建筑层数、技术经济指标）

4、初步设计文本（出图章）5、2012版建筑分层面积表（要求将不同性质建筑面积在表中分别列出）

6、行政报批委托书

7、已审批的前阶段《民防部门审查（方案阶段）意见单》（加盖公章）

9、因项目特殊性需要的其他资料

领取资料：《建设工程设计文件征询意见汇总》

住宅配套审核单：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、松江区新建住宅综合配套业务处理单（原件）

2、松江区新建住宅公益性公共服务设施审核表（原件）

3、扩初设计文本（原件）

4、新建住宅节能省地和质量管理措施约定书（房管局住房建设监督科（原件））：1土地出让合同2规划方案批复3规划总平图

5、方案设计总平面图（规土审核章、复印件）

6、项目所在地街镇初步核定的公益性公共服务设施平面布置及面积分布图（原件）

领取资料：《住宅配套审核单》、《新建住宅公益性公共服务设施审核表》

地民办：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、地名命名申请表（原件二份，佘山北请加前缀佘北家园，南部站请加前缀松南城，取名请在后面加3到4字为主，区域间相邻地块请尽量能相近，成系列易通过）（电脑打字，不可手填，需盖公章）

2、发改委立项批复（复印件2份）

3、《建设用地规划许可证》（复印件2份）

4、土地出让合同（复印件2份）

5、1:1000或1:2000地形图（3份）（设计单位红色实线标明范围，小于等于0.3mm）

6、上海基础地理信息数据光盘（2份）

7、1:500或1:1000建筑施工总平图（2份）（敲设计单位出图、负责人、建筑师章）

8、书面申请：写明建筑面积、总幢数、具体层数等（2份）领取资料：地名办项目命名的批复 卫生审核：《建设工程规划许可证》的前置条件

1、项目立项批复

2、（已不需要）

3、建筑总平图

4、日照分析及说明

5、建筑设计图（平面、立面、剖面）

6、给排水总图

7、给排水设计图

8、通风设计图

9、卫生部门的方案批复、扩初批复

领取资料：卫生部门的审核意见单

规划许可证：

1、申请表《上海市建设工程规划许可证申请表（建[构]筑物工程）》

2、发改委立项批复

3、民防工程建设核定单（建设工程规划许可证阶段）

4、《建设工程设计文件征询意见汇总》

5、《建设工程施工图设计文件审查合格书》

6、《建设工程施工图设计文件审查备案证书》

7、地名批准书；税务登记证（税务所印章）、《住宅配套审核单》、新建住宅公益性公共服务设施审核表

8、方案设计批复《建设工程规划设计方案批复》

9、土地证

10、建设项目地质灾害防治承诺书

11、初步设计及概算书批复，卫生审核意见 12、1:1000或1:2000地形图（三份），设计单位用小于等于0.03mm红色或蓝色实线标注：1建设基地用地界线2地形图上现状（现状和待建建筑位置）3各项规划控制线4拟建建筑位置（地上地下建筑）5基地内外建筑间距、建筑物层数、绿化车位、道路交通等6建筑外包尺寸7建筑外墙间尺寸及退界尺寸 13、1:500或1:1000施工总平图（3份，CAD格式光盘一份）总平面图上应标注的内容及要求同地形图，盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章

14、建筑施工平面图（平立剖土和图纸目录表）（2份，CAD格式光盘一份）总平面图上盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章

15、基础施工平面图、基础详图和桩位平面布置图（2份，CAD格式光盘一份）总平面图上盖设计单位出图章、负责人章、建筑师印章、审图公司章

16、分层面积表（2份）

17、日照分析报告

领取资料：《建设工程规划许可证》 配套费免缴：（施工许可证的前置条件）

1、城市基础设施配套费免缴申请

2、保障性住房认定批文

3、土地出让合同

4、建设工程规划许可证

5、总平图、公建配套分层平面图

6、市政、公建配套设施项目表

7、申请报告

8、营业执照

9、立项批复

10、缴纳城市基础设施配套费住宅项目明细表

领取资料：配套费免缴的批复

渣土处置行政许可（工程报监、民防报监的前置条件）

1、《上海市建筑垃圾处置核准申请单》

2、建设工程规划许可证（原件复核）

3、银行出具建筑渣土运输处置费专用账户及资金存入证明

4、总平图、基础布置平面图、地下室剖面图

5、与区域渣土运输企业签订的《上海市建设工程建筑渣土承运合同》

6、消纳场地所有权单位同意收纳的证明

7、行驶路线交警审核单

领取资料：渣土处置的批复

工程报监（地上部分）（施工许可证的前置条件）

1、《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》（原件三份）（需提前办理扬尘监控和远程监控）

2、《上海市建设工程安全质量监督报建表》、《单位工程明细表》（原件一式三份）

3、建设工程质量人员从业资格审查表（原件两份）（需提前办理）

4、上海市建设项目防雷工程检测验收登记表（原件一份）（需提前办理）

5、建筑垃圾和工程渣土处置证（原件两份）

6、提交参建单位五方《建筑工程质量终身责任承诺书》及《法定代表人授权书》（网上下载）

领取资料：现场验收后，领取审核后的《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》

民防报监：（施工许可证的前置条件）

1、《上海市建设工程安全质量监督申报表》（原件）

2、上海市民防建设工程安全质量监督申报表（原件）（一式二份）

3、民防部门审查意见单（总体设计文件阶段或初步设计阶段）

4、民防工程施工图审查意见书及民防工程平转战转换工作量概况表（原件及复印件）

5、民防施工图审查意见设计修改通知单（原件）

6、施工中标通知书（原件及复印件）

7、监理中标通知书（原件及复印件）

8、民防工程监理资质（资格）证书及副本（原件及复印件）

9、建设工程安全质量人员从业资格审查表（原件）（一式二份）

10、《民防工程建筑施工平面图》（盖审图章）

11、地面总体平面图

12、《危险性较大分部分项工程清单申报表》（原件）

13、建筑垃圾和工程渣土处置证（原件及复印件）

领取资料：网上需同时申报审核通过后领取《上海市建设工程安全质量报监办结单》

施工许可证：

1、《施工许可申请表》原件一份，网上申报后打印，带有网上申报编号和条形码的申请表加盖建设单位公章、法人章

2、建设工程规划许可证（含建筑工程项目表）原件复核

3、《上海市建设工程质量安全措施现场审核情况表》网上报监同时下载

4、工程综合保险预缴费凭证复印件（原件复核）

5、建筑工程承发包合同副本（提供含有预付款比例条款这页复印件并加盖双方公章法人章）

6、通过工程项目专用账户支付给施工总包企业的工程款银行入账凭证复印件（原件复核），不足一年的金额不得少于50%，超过一年的，不得少于30%

7、提供项目场地内完成动迁的材料证明（拆迁办办理）

8、建设用地批准书或房地产权证复印件（加盖单位公章、法人章）

9、住宅建设配套费缴纳证明（复印件）

10、新型墙体材料专项基金预缴（墙改办办理免缴证明）

5.房地产前期开发管理制度 篇五

为规范本企业房地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

第2条 适用范围

本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全部管理工作。第3条 管理职责

（1）项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的办理等工作。（2）造价管理部负责编制各项经济预算及工程预算等工作。

（3）工程技术部负责房地产项目各类施工图纸的设计及变更等工作。第二章 项目前期规划设计

第4条 由项目开发部配合投资发展部根据城市发展前景、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。

第5条 由项目开发部对投资发展部选定的投资项目进行可行性研究，其具体内容如下。（1）项目概况 ① 项目名称。

② 项目的地理位置。包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等。

③ 项目所在地的周围环境状况。主要从工业、商业、相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。④ 项目的性质及主要特点。

（2）开发项目用地的现状调查及动迁安置

① 土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。② 人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数及需动迁的人口数、户数等。

③ 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

④ 各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通信管线的现状及目标和其可能实现的时间。

⑤ 其他地下、地上物现状。开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发项目用地的现状要附有平面示意图。

⑥ 如需要拆迁的，要制订动迁计划，确定安置方案。（3）市场分析和建设规模的确定 ①市场供给现状分析及预测。②市场需求现状分析及预测。③市场交易的数量与价格。④服务对象分析，制订租售计划。⑤拟建项目建设规模的确定。

第6条 项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》，报送总经理审核，并送达投资发展部。

第7条 投资发展部根据《房地产开发项目可行性研究报告》，结合企业自身情况，对是否投资开发项目做出决策。决策必须认真慎重，贯彻实事求是、量力而行的原则。决定投资项目的《可行性研究报告》报董事会审批。

第8条 项目确定后，由项目开发部组织与土地持有方签订正式合同（或协议），如土地使用权出让（或转让）协议、合作开发合同、联建合同等。合同内容要具体、明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第9条 土地合同签订后，项目开发部应组织成立项目经理部，其具体工作内容如下。（1）编制《项目开发详细计划书》，办理各项前期手续。（2）组织规划设计及论证、施工图纸及优化。

（3）委托施工监理、选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等。（4）明确资金筹措、完成投资、成本控制、房产销售等方式、方法及相应计划安排。第10条 前期手续办理

由项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤地办理有关手续。(1)向房地产开发管理部门申报开发经营许可证。（2）向计划部门申报固定资产投资计划，报批项目立项。（3）向土地部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》。（4）向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》。

（5）如系旧城改造项目，按当地政府的拆迁政策委托拆迁管理部门办理拆迁安置，拆迁完毕后请有关部门验收。

第三章 现场施工准备

第11条 由项目开发部配合工程技术部委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。

第12条 项目开发部配合工程技术部组织实施项目（场地）的“三通一平”，联系办理水、电进场，必要时争取办理“七通一平”。

第13条 项目具备开工条件时，总工程师组织工程技术部编制《项目施工组织总设计》，明确单项工程开工顺序、施工队伍及资金的调度、各单项（或单位）工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间、质量控制计划、场地的利用及安排等。

第14条 《项目施工组织总体设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队伍。第15条 工程开工前，项目开发部配合工程技术部办理消防、抗震监督、工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督等手续。

第16条 工程开工前，工程技术部应依据设计施工图纸及开发项目定为做好准备、材料选型、定位工作。相关部门（或工程部门）根据设备、材料定位要求及施工组织总设计的时间安排选择供货商，一般采用招标或议标的方式确定供货商。

第四章 工程项目监理

第17条 本企业所有房地产开发项目一般委托专业施工监理公司进行工程监理。第18条 工程监理公司有项目开发部采用招标或议标的方式确定。

第19条 项目开发部在与工程监理公司协商时，应明确工程监理的职责、权限、与公司工程部的职责分工，并应有与对监理单位进行监督、管理、奖罚相对应的合同、经济、行政管理措施或办法。

第20条 委托监理公司进行施工监理的项目，应严格按照《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对施工管理工作进行分工，避免与公司工程技术部工作交叉，并按《委托监理合同》、《工程监理实施细则》对监理单位进行日常监督。

第五章 附则

第21条 本制度由项目开发部负责制定、解释及修改。第22条 本制度 年 月 日起执行。项目用地投标管理制度 第一章 总则 第1条 目的

为规范本企业项目用地投标工作，提高投标成功率，进而提升企业总体竞争力，特制定本制度。第2条 使用范围

本企业所有项目用地招标活动。第3条 管理职责

（1）投资拓展部负责土地信息的收集与整理。（2）项目开发部具体负责土地的投标管理。

（3）造价管理部负责土地投标相关经济指标的预算工作。第二章 投标信息的获取

第4条 投资发展部与项目开发部应密切留意当地政府或其他有关机关指定发布的报刊或者其他媒介，以确保及时获得土地招标信息。

第5条 项目开发部在获知公告或收到土地投标、拍卖邀请书的当天，及时领取标书格式，竞买申请书、投标/拍卖须知、土地使用和规划条件、土地使用权出让合同样式等招标、拍卖文件。

第6条 自公告或收到邀请书之日起七日内，项目开发部会同投资部、造价管理部共同讨论，以做出是否参加投标的决定，同时报送总经理。

第7条 总经理在收到参加投标的决定后，应及时组织总工程师、总会计师及相关部门负责人共同协商，并由总经理最终确定是否参加土地的投标。

第三章 投标准备

第8条 初步决定参加投标的，项目开发部应在决定后三日内准备如下材料，并组织投资发展部、造价管理部、工程技术部等部门人员成立项目小组。

（1）投标、拍卖公告或者《投标邀请书》。（2）《标书格式申请书》等招标文件。（3）参加投标初步分析。（4）拟需要的资金额度。

第9条 对初步决定参加投标的地块，项目小组要及时进行现场勘查，核实“三通一平”等情况，并对该地块有无设立抵押等法律形态向有关部门进行核查，发现土地现状与公告内容或者邀请书内容不符的，或者对土地现状有其他异议的，应及时向招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）提出异议。

第10条 初步决定参加投标的地块，项目小组应立即组织人员完成《项目论证报告》。报告包括但不限于以下内容：

（1）项目概况；（2）市场分析；（3）竞争分析；（4）投资收益分析；

（5）项目综合评价及对企业经营和发展的影响。

第11条 根据前期调研评估结果，项目小组应在土地招标最后截止日十日前确定是否参加投标。第12条 确定参加投标后，项目小组应参加招标人或者拍卖委托人（地方政府或者土地管理部门）组织答疑会。

第13条 确定参加投标的，项目小组应在截止日七日前备齐下列材料并报送项目开发部。（1）召开项目听证会申请。

（2）已填写的投标书、竞买申请书样稿。（3）《×××项目可行性论证报告》。

第14条 项目开发部在收到上述资料后，需要对相关资料进行评估，并将评估意见报送集团领导。第四章 投标实施

第15条 确定参加土地投标后，项目开发部应通知财务部准备投标所需的资金，并于投标参加截止日三日前确定资金准备情况。

第16条 项目开发部应在截止日两天前准备好保证金与参加投标所需的文件，具体材料如下。（1）《标书申请书》。（2）《营业执照副本》。3）《法定代表人证明书》（4）法定代表人身份证复印件。

（5）招标公告或者邀请书要求的其他文件。

第17条 对决定参加投标的地块，项目开发部应密切关注投标程序的合法性，对违法现象须及时向招标人、拍卖委托人或者有其他有关机关提出异议，或者依法采取其他措施，维护本企业的合法权益。

第18条 对参加项目竞买的负责人应严格按照企业制定的价格策略执行，不得超出企业设定的价格区间，特殊情况下，应电话请示总经理。

第19条 中标或者竞买成功的，项目开发部应按规定及时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，与招标人、土地管理部门签订《土地使用权出让合同》，给付价款，并在收到《中标通知书》或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标、竞买成功放入分析报告。

第20条 若投标、竞买失败，项目开发部应在获悉招标结果后或者拍卖结束后七日内向投资发展部提交关于投标失败的分析报告。

第21条 因标底、保留价被泄露等原因，招标人在开标前终止招标的，或者拍卖人终止拍卖的，或者委托人撤销委托拍卖的，项目开发部应对该地块土地使用权的出让方式与时间继续跟踪，并将有关情况及时报给投资发展部。

第22条 项目开发部应将《投标书》、《竞买申请书》等与投标、拍卖有关的资料备份，并存档保存。

第五章 附则

6.天津房地产开发前期流程 篇六

在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同；对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想；开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。

所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析；对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

七、消费者消费行为的调查与研究    消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究，

1．人口结构。人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

2．家庭户数构成。家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。

3．收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。

4．消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。

5．购买行为。分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。

7.天津房地产开发前期流程 篇七

1、房地产开发项目前期需要办理哪些手续？分别由政府什么部门负责办理？

2、房地产开发公司可以通过哪些方式从政府获取商品房开发用地？

3、房地产开发公司销售商品房必须办理什么证照，办理此证要提供的报件资料主要有哪些？

4、你认为应该从哪几个方面判断一块开发用地的土地价值？

5、你认为房地产开发前期手续办理人员应具备哪些方面的突出的素质和能力？

6、某宗面积为 8000 m2的土地，已完成七通一平。规划建筑容积率不大于4，建筑密度为不大于30%，最高建筑规模为12层（各层面积相等），绿化率不低于45%。某房地产开发商拟取得该宗土地70年的土地使用权开发建设住宅楼，在办理土地使用权出让手续时一次性缴纳全部地价款和土地交易的有关税费并开工建设，土地交易的有关税费标准为3%，建设期为一年。同类开发项目的社会平均开发成本为1800元/m2，该公司的开发成本为1700元/m2，管理费用为开发成本的5%。除地价款外，其他建设资金在建设期内均匀支出。假设住宅楼和写字楼在建设期末一次性全部售出，该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格6%，银行贷款利率为10%，开发商要求的项目开发利润水平为销售收入的15%。试计算该房地产开发商现在所能支付的最高土地价格。

一、1、首先应到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。

2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：

(1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

(2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

(3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

(4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

(5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

(6)、规划部门办理项目选址意见书。

3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、人防办进行人防工程建设布局审查。

(2)、国土资源局办理土地预审。

(3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

(4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

(5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。

4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

(1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

(2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。

(3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

(4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

(5)、国土资源局进行用地预审。

(6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

(7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

(8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

(9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、公安消防支队进行消防设计审查。

(2)、人防办进行人防设施审查。

(3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

(4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。

6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

(1)、建设单位办理施工报建登记。

(2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。

(3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

二、招标、拍卖、挂牌

三、由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

四、1、一般因素：社会、经济、行政因素

2、区域因素：一是土地所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合的地区社会经济地位及由此决定的土地供求状况对房地产价格的影响；二是城市内不同类别用地地域由于本身特性而对房地产价格产生影响的因素。

3、个别因素：宗地条件、建筑物类别

8.房地产开发流程 篇八

（一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。

2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上；

3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上；

4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000；

5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8、未发生过重大工程质量事故。

（二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。

二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案；

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；

（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：

（一）企业资质等级申报表；

（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；

（三）企业资质负债表和验资报告；

（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；

（五）已开发经营项目的有关证明材料；

（六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告；

（七）其他有关文件、证明；

流程

房地产开发项目前期报建立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)建设用地规划许可证(规划局)环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)

拿地

可行性研究报告 土地信息收集

土地初判 土地深判

项目招商报告（前期阶段）土地信息收集

现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况拍卖落实地块具体位置及周边情况发展中心挂牌 落实规划条件，了解限制性条件 发展中心确定用地图、桩点坐标、用 地条件

对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了

解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 发展中心了解该区域未来规划情况

了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心

了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心

了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算

发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研

销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心

销售部 研发部 项目最终定位

销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 发展中心销售部

研发部

成本测算：针对多个方案进行初步

成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。

发展中心工程部

开发部

销售

项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究 发展中心 第 1 页，共 23 页

项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 发展中心财务中心 合作伙伴确定

发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定 发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定

发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报

综合管理部：协议盖章，存档 发展中心

财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。

综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部

投方案标项目方案确定发展中心投经济标 确定土地上限

发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 获取土地

签订土地出让合同

确定用地图、桩点坐标、用

地条件交纳政府净收益，契税，交易费

法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金 发展中心法务 财务部 土地出让合同

发展部：提供土地出让合同

开发部发展部出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部财务

办理房地产开发资质预审表

开发部委托工程咨询资格机构编制申请报 告

研发：协助提供相关项目资料 开发部研发

向项目备案机关提交申请报告

开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部发展中心

核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明 缴纳土地费用

发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规 研发：委托设计详规 开发部 研发

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报

寻找合作资金 用地规划许可证 投标、摘牌

项目招商报告（前期阶段）

明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权 企业投资项目备案 第 2 页，共 23 页

土地出让合同发展部交费证明 缴纳土地费用

发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部

申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部综管

销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组 商业招商部

4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操

作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部 市场组 商业招商部

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部

商业招商部

商 业销售部

研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划 研发部

商业招商部

运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算 研发部运营部

财务部

开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期

研发销售

工程

商业 项目考核指标初定

运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 项目定位 项目发展报告 区域市场调研

1、项目所在地房地产市场总体供求现状

2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 办理土地证

第 3 页，共 23 页

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研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发物业：工程移交物业

开发物业工程：提供工作面，监督施工开发工程财务：提供资金，保证交费

开发财务工程：协助现场，工程验收、通水开发工程研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发研发研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发研发 专业局招标

开发工程：提供工作面，保证施工、监督施工、验收 开发工程财务：提供资金，保证交费

开发财务工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程研发：提供设计所需要的图纸开发研发工程：签订协议、信号开通

开发工程工程：提供工作面，监督施工、验收

开发工程研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发研发：提供设计所需要的图纸

开发研发工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程财务：提供资金支持，保证交费 开发财务工程：提供现场协助保证验收、挂表

开发工程场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发排水、热力招标手续

运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标

工程：配合办理、提供招标资料开发部工程

运营室外给水系统

开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供热系统

开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业 停车场

工程围墙，大门研发：配合验收工程研发收集站

工程建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收工程研发道路 研发：配合验收工程研发花坛，场坪绿化 研发：配合验收 工程研发竣工结算

排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境 工程结算工程、开发：核定工程量 运营

工程 开发

结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告

销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算

工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书 运营工程 开发 研发 销管 室内空气检测

工程项目竣工验收报告 工程 中水 燃气 视讯 环境施工 配套施工 给排水与采暖

电气综合管网配套手续及施工 电力 附属建筑 景观

第 21 页，共 23 页

建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程

非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件 开发部工程 土地使用权证书

开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部

小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程人防验收工程：现场具备验收条件 开发部工程规划验收

工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部 工程

消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件 开发部工程

研发 通水、通电

工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部工程

竣工验收备案通知书提供验收资料

工程小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部 工程住宅使用说明书

工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发

工程

开发

寄发《商品房交付使用通知书》

法务：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息 客服法务 物业

客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题 的沟通 销售管理部

客服楼牌标识协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部客服

物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房

工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程入住 销管：配合制定 客服 销管

物业：提供人员支持销管

物业 物业

审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 办理入住 住宅准入证

销售客户资料移交客服 制定入住流程 住宅准入证 入住准备

第 22 页，共 23 页

客服

客服售后维修工程：配合维修 客服工程投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程装修管理工程：协调解决业主装修问题 客服工程施工资料整理及移 交

工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程 供暖

工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 开发工程

物业

客服

通煤气工程：组织解决通气问题

物业：提供入住情况，并在后期主办通气 开发工程

物业整体移交物业 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业

产品问题总结及反 馈

研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作

工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生

客服研发

工程

物业 初始登记

工程：提供竣工备案通知书、竣工图

研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确 销售管理部工程

研发

产权证办理财务：房款多退少补、开据发票

物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销售管理部

物业

客服

财务

分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持 开发销售管理部

研发

土地证办理物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 销售管理部

物业

财务

移交建筑物及相关资料 验房问题汇总

为客户办理土地证前期手续 区局办理初始登记手续

为客户办理产权证前期手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需 要物业、客户协调业主、保证同期

9.房地产开发全流程 篇九

n 目的：

为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程 n 适用范围：

本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控 n 定义：

《房地产项目开发全流程》：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程 n 工作程序：

详见《工作流程说明》 n 支持性文件：

无 n 相关记录：

无 二 房地产开发全流程 n（网络计划样本）（一）工 作 类 别 制定目标成本 投资估算 成本测算、编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平28 25 19 15 10 4 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设 工程类 27 14 施工图设计（有关 全套 21 7 3 可 概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 部门口头确定）完成 景观设计完成 技术类 行 性 调 查 结 26 24 22 束 项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程 6 18 13 11 2 1 形 签订土地协议 意见书 意见书 许可证 意见通知书 查备案 规划许可证 施工许可证 发展类 成 报 按实际时间 17 8 告 土地拆迁 国土使用证 售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道 29 23 16 20 12 9 5 产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合同 配置标准）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（二）工 作 类 别 44 施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等）技术类 48 37 预售 许可证 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作 发展类 46 成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核、施工过程中的招标采购 控制总结 47 42 保温、防水 门窗 外架 室外管网 45 43 41 40 36 35 33 31 30 土方工程施工 桩基工程 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆除 配套工程 工程类 水、电、智能化等安装工程 39 34 业主 产权测量 49 38 32 销售培训 开放1 定价 开盘 销售管理（强销期、持续期）营销类 0 时间 n（网络计划样本）（三）工 作 类 别 58 52 分项验收（消防、人防、综合竣工验收 规划、档案、环评 竣工备案 发展类 57 55 成本控制工作总结 竣工结算 根据物业 66 63 60 56 54 51 50 景观道路 工程资料准备 移交物业 反馈整改 配合交房 交房后整改 工程类 交房准备（交房59 67 65 64 61 物业验收 方案、交房附图）交房 业主投诉处理 进入物业管理程序 物业类 62 53 业主开放2 销售收尾、配合交房工作 营销类 0 时间 说明：为了更加直观的了解房地产开发的整个程序，清楚地反应开发过程中每个环节之间的逻辑关系，特制定了该网络关系图。该网络关系图是以流程形式表现的，没有标注时间节点。时间关系在各有关中心文件的编辑中再行详细阐述 三 房地产开发全流程说明 步骤 是否为重点控制点 工作重点描述 时限 重要输入 重要输出 流程编号 责权事项编号 相关表格模板 1 发展中心/开发部已经对目标地块签订土地出让协议，且在营销策划中心的配合下编制完毕并通过审核审批的《可行性研究报告》、通过计委审查后并立项 《可行性研究报告》 2 ZD 营销策划中心（与代理商合作）做市场调查分析、进行产品定位，发展中心/开发部提供定位所需的前期有关资料。出具《项目定位策划报告》，并按责权体系审核审批通过 《可行性研究报告》 《项目定位策划报告》 3 设计管理中心根据《项目定位策划报告》给设计院下达《概念设计任务书》进行概念设计，确定项目的楼体分配、容积率、绿化面积等，并通过有关部门的研究、讨论，按责权体系审核、审批。

招标采购中心组织确定后的设计单位 《概念设计任务书》 概念设计成果 4 成本管理中心根据概念设计成果组织编制《项目投资估算表》，对整个项目成本、利润进行初步分析 《项目投资估算表》 5 ZD 发展中心/开发部负责沟通规划部门办理《项目选址意见书》 计委审查进行项目立项 国土资源局通过土地利用总体规划和土地供应方式审查 建委办理《投资开发项目建设条件意见书》 环保部门办理生产性项目环保意见书文化局、地震局园林局、水利局对工程相关专业内容范围进行审查 《项目选址意见书》 6 设计管理中心根据审批审核通过的《概念设计成果》进行分析，给设计院下达《方案设计任务书》，并负责监督完成《方案设计》 《方案设计任务书》 《方案设计》 7 在方案设计过程中，发展中心/开发部与土地所属相关单位协调进行地上附属物拆迁工作 8 发展中心/开发部负责通过规划局的《方案设计》审查、取得《方案设计审查意见书》 9 ZD 规划局办理《建设用地规划许可证》、确定建设工程规划设计条件 人防办完成人防工程建设布局审查 国土资源局完成土地预审 完成公安消防、交警、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对工程相关专业内容范围进行审查 10 成本管理中心根据方案设计做《成本测算》，招标采购中心负责完成地勘、文堪单位的招标工作 《成本测算书》 《地勘（文堪）中标单位确认书》 11 设计管理中心负责督促设计单位完成初步设计、景观方案设计 初步设计 景观方案设计 12 项目部（项目公司）在发展中心/开发部的沟通协调下拉围墙、组织地质勘探、文物勘探 13 ZD 发展中心/开发部协调、沟通国土资源局办理《国有土地使用证》 《国有土地使用证》 14 建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求内容进行审查，核发《建筑初步设计审查意见通知书》 规划部门对初步设计的规划要求进行审查 公安消防支队对初步设计的消防设施进行审查 公安交警支队对初步设计的交通条件进行审查 完成国土资源局土地预审 市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关内容进行审查 《建筑初步设计审查意见通知书》 15 设计管理中心根据初步设计审查意见督促设计单位完成施工图设计 16 发展中心/开发部沟通协调建委办理施工图设计审查备案 《建筑初步设计审查意见通知书》 建委对施工图设计文件进行政策性审查，并根据地产商意见核发技术性审查委托通知书 建委根据施工图设计审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 17 在此阶段成本管理中心完成制定目标成本计划、编制工程招标计划、工程管理中心编制工程计划 制定目标成本计划 编制工程计划 编制工程招标计划 18 ZD 发展中心/开发部沟通协调，负责办理完成《建筑工程规划许可证》，规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在缴纳有关规费后核发《建设工程规划许可证》副本 公安消防支队进行消防设计审查 人防办进行人防设计审查 建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局等相关部门按职责划分对相关专业的相关内容进行审查 《建筑工程规划许可证》副本 19 在完成18项同时，招标采购中心制定甲指（供）材招标方案，组织完成监理单位、主体施工单位的招标工作（异地项目公司以项目公司为主，总公司招标采购中心全程跟踪监督并提供资源服务）甲指（供）材招标方案 《监理单位中标确认书》 《（主体）施工单位中标确认书》 20 ZD 发展中心/开发部与建委沟通协调，建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》 办理施工报建登记 完成对工程进行发包、确定施工队伍 《建筑工程施工许可证》 21 项目部（项目公司）在证件办理期间完成三通一平、临建搭设等基础工作施工单位办理完成质检、安监部门的报检工作 22 设计管理中心组织监督完成《景观设计施工图》 《景观设计施工图》 23 营销策划中心在《建设用地规划许可证》办理期间完成《营销策划方案》、临时售楼部的选址、设计、施工 24 营销策划中心在建筑初步设计审查期间完成销售目标的计划确定 25 营销策划中心在《施工许可证》办理完成前做好《销售方案推广》，做好销售准备工作（售房附图、销售道具、销售合同、配置标准等）26 设计管理中心组织甲方有关人员、设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审 《图纸会审纪要》 27 ZD 工程开工：项目部（项目公司）组织施工单位正式开始建筑工程施工，监理单位下达《开工令》 办理完成开工前各类证件 完成施工图纸会审 施工单位的《施工组织设计》按责权体系审查、审批通过 施工单位做好开工准备 28 招标采购中心组织指定有关主要材料（如：水泥、钢材、防水卷材等）《甲指（供）材料确认单》 29 设计管理中心负责项目工程全过程的技术监控和技术指导工作，负责审核、审查设计变更、技术核定、施工方案等内容 《设计变更单》 《技术核定单》 特殊工种《施工方案》 30 土方工程施工（暂按有地下室（-1）高层住宅考虑）挖土深度按设计桩基顶标高、保证有效桩长为准（具体以施工方案为准）31 桩基施工 在第一层土挖完后开始，整个桩基施工阶段包括：打试桩、打正式桩、第二次土方开挖、破绽将头、桩基试验、土壤检测等过程 32 基础工程施工 桩基试验通过后，开始基础工程施工，原则上是以±0.00为分界点，正负零以下（含地下室）在进度计划编制时均划入基础工程，在基础工程完成（含检验资料）后及时报检、做好《基础结构工程验收》 《基础结构工程验收》记录 33 营销策划中心负责组织完成销售培训，完成产权测量定价 34 成本管理中心完成桩基施工单位、土方施工单位的结算工作，做好合同节点造价统计工作，在施工过程中审核节点造价付款审核 结算依据资料 《（桩基）工程结算单》《（土方）工程结算单》 35 ZD 五层结顶 36 ZD 发展中心/开发部与房地产管理部门沟通协调办理预售登记，由房地产管理部门核发《商品房预售许可证》 提供资料（证明材料）：

已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 公司的《营业执照》和《资质等级证书》 工程施工合同 商品房预售方案 《商品房预售许可证》 37 砌体工程完成 38 ZD 项目部（项目公司）协调组织《建筑工程主体结构验收》 主体结构有关证明资料 原材料复验报告 混凝土最后一批浇筑的试验资料 施工过程控制资料 其他有关资料 《建筑工程主体结构验收》记录 39 招标采购中心组织完成装饰材料、保温材料、安装设备、电缆、电线等合同约定的材料指定（供应）异地项目公司则在总公司招标采购中心的全程监督下完成此项工作 《甲指（供）材料确认单》 40 ZD 装饰、装修工程完成、外架拆除 41 室外管网等配套工程进场施工 42 景观道路施工 43 发展中心/开发部沟通协调有关政府职能部门进行分项验收（消防、人防、规划、档案、环评）异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各分项验收报告 44 项目部（项目公司）做好工程资料准备工作。物业公司开始介入验房 45 ZD 发展中心/开发部沟通协调质监部门、组织项目综合验收，做好竣工备案。异地项目以项目公司为主导，总公司发展中心/开发部全力提供支持 各项环检工作完成，取得合格资料 项目工程资料齐全 项目工程全部结束 竣工备案证书 46 工程移交物业公司，物业公司根据验收标准进行验收，对验收发现的问题书面提交项目部（项目公司），项目部（项目公司）安排整改落实 47 物业公司管理方准备工作（交房方案、交房附图、交房道具等）营销部核和项目部（项目公司）全力配合 48 ZD 交房 以物业公司为主导、项目部（项目公司）、营销策划中心全力配合。有必要时取得总公司有关领导（及有关人员）的全力支持 49 营销策划中心（营销部）交房前做好房源销控、完成商品房销售计划 50 物业公司受理交房后的业主各类投诉，并且进行分类处理 51 项目公司根据业主投诉的工程质量问题组织维修 项目和物业进行最后交接，并负责组织有关参战单位召开移交会议，明确移交后的责任 项目移交资料目录 各施工单位质保金以及质保期明细表 52 项目进入正常的物业管理程序 编制《房地产开发流程计划》作业指引（各个项目）1.目的 1-1 目的：明确公司个项目开发流程计划的编制、审核、发布流程，确保项目运作的计划性、科学性、严谨性 1-2 作用：通过流程计划的实施，使项目中上百个环节高效地有序地协调地工作，达到预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前锋线和调整痕迹的流程计划可以对整个项目的进度管理作出评价，也可以检讨原计划编制的科学性和准确性，为今后的计划管理提供依据。

2.适用范围 本指引适用于房地产公司新项目开发的全流程编制工作 3.定义（暂无）4.职责 地产事业部总经理：负责批准计划和批准计划调整。

主管岗位：

计划管理中心负责人 与工程管理中心负责人、总监协商一致的前提下负责落实在项目前期策划阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

负责工程师：在与设计管理中心、成本管理中心协商一致的前提下负责落实在项目实施阶段的计划编制，优化，过程检查和调整。

协管岗位  工程管理中心负责人，总监：分别向计划管理中心提供分管范围内的进度目标和调整意见。

主办岗位  营销策划 负责在标准流程计划的基础上按本项目的个性特点编制网络计划，并根据负责人、总监的意见修改完善。

项目经理：在计划实施过程中，根据具体情况提出调整意见，经各有关负责人、总监批示后报总经理批准。

5.程序 5-1 根据公司通用的计划模板、标准图式、项目目标要求，计划管理中心在土地中标后十天内组织完成编制《**项目开发流程计划》。公司负责人和工程总监的主办交接界限为规划方案定稿之后。并负责定期检查和调整（半年计划调整、一年计划调整），遇紧急情况可以随时检查调整。

5-2 计划编制建议使用双代号座标网络计划，以更加直观的体现各个环节之间的逻辑关系 5-2-1编制网络计划的要素是：

5-2-1-1 工作要素 事件的内容称为工作，也就是按需要的粗细程度拆分而成的消耗时间或同时也消耗资源的一个子项目或子任务。在座标双代号网络计划中，采用一根连线和左右两个圆圈来表示某一项工作。圆圈中的编号从左向右依此排列。整个计划中编号不容许重复，所以某号到某号就能代表某一项特定的工作。

5-2-1-2 时间要素 在网络计划的顶端设计一排以一个日历天为单位的横座标，称为时间坐标轴。它的起始原点对应着第一项工作的开始日期，它的终点对应着最后一项工作的结束日期。也可以把原点设计为零，依此以天数后续，那么时间座标轴的最后刻度就表示为项目的负责人期天数。

一项工作从开始到完成需要的合理时间称为该工作的持续时间。在网络图中以连线的长度来表示，其起始端对应着该项工作在时间座标上的开始日期，结尾端对应着该项工作在时间座标上的结束日期。

两各相邻圆圈之间的时间段称为时距。在关键路线上，时距和工作的持续时间是相等的。在非关键路线上，工作的持续时间小于时距。也就是说在时距里存在一定数量的可利用的时间空间，这段机动时间称之为该项工作的自由时差。在网络图上用波形线表示并对应着时间座标。如何合理利用这段自由时差往往是在优化网络计划时最先考虑的潜力所在。

5-2-1-3 逻辑要素 左侧的工作必须完成后才有条件去完成右侧相邻的工作。同一垂直面内的工作必须同步完成，它们之间没有先后依赖的关系。

持续时间和时距相同的工作称为关键工作，自始至终全部由关键工作连接起来的路线，也就是线路上总的工作持续时间最长的线路称之为关键线路。各项工作的次序位置和连线表示着工作相互之间的逻辑关系，这是网络计划的精髓所在。如果逻辑出现错误，网络计划也就从根本上失去了可操作性。

5-2-1-4 责任要素 相关的工作可以列在对应部门和岗位的水平线上，使每个部门和岗位清楚地了解自己在整个项目中要按怎样的顺序做哪些工作，每件工作从什么时候必须开始，到什么时候必须结束，其中有没有机动的时间，和其他工作有怎样的相互制约的逻辑关系，等等。便于部门和岗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上级的检查和职责考核。

5-2-2 编制网络计划的要点 5-2-2-1 定目标工期和计划工期 根据对计划执行的信心程度，将目标工期适当压缩后作为计划工期，以便给实施过程中的调整留有余地。

5-2-2-2 建立座标系统（这与运营计划中的网络设置有所不同，运营计划的纵横坐标体现的是项目开发的主要节奏骤和配合工作之间逻辑关系）横座标是工期，如果以天为单位，则起始原点是零，终点是目标工期的总天数。如以日历的日期为单位，则原点是项目启动的首日日期，终点是项目结束的日期。

纵座标是部门和岗位设置。网络计划中所有的工作都能对应纵座标上的具体负责操作的岗位。同时，所有的岗位都能归属在上一个管理层次的责任范围内，而管理层又归集到决策层。

5-2-2-3 分解出项目的具体工作，落实到岗位，限定它的持续时间，明确它与其他工作的顺序逻辑关系。可以预先列出草表，也可以按照限定的条件直接填写到座标网上。

5-2-2-4 检查各工作的逻辑关系，所有节点自左向右表示工作的先后顺序，如有部分工作的持续时间不足时距长度的，用波形线补足。

5-2-2-5 把没有自由时差的关键工作用粗黑线连接起来，形成关键路线。关键路线的尽端如没有超出工期，可把持续时间相对紧张的关键工作适当延长。尽端如超出工期，则把持续时间尚有潜力的关键工作适当压缩。反复调整到关键路线的尽端正好和工期平齐。重新誊清图式，双代号座标网络计划到此初步完成。

5-3 网络计划的优化和调整 5-3-1 事先优化 5-3-1-1 成本目标，进度目标和质量目标，只能三者兼顾，有所侧重，而不可能三者兼得。质量要求的结果会使某些工艺性工作的持续时间延长和材料人工费用增加；

压缩工期的结果会导致资源消耗率增高，工作效率降低，从而使成本增加，出现安全和质量事故的概率提高；

而削减成本又会打击承揽企业的积极性，诱发偷工减料，减少资源投入，使工期拖延。计划的优化能使三者兼顾，有所侧重的原则得到充分的体现。

5-3-1-2 在计划优化后如果仍达不到预期的进度目标，这只能说明预定的要求是不客观和盲目的，需要请示或说服上级领导加以修正。

5-3-2 过程检查 5-3-2-1 在实施过程中会发生各种事先难以预料的事情，使实际进度发生变化。所以定期的检查和及时地调整计划不仅是难免的也是必须的。固定不变的计划只能作为流于形式的装饰品。

5-3-2-2 过程检查可以采用前锋线方法，按检查时点从时间座标上的相应刻度起向下画一道垂直线，称之为检查时点基准线，然后再把各项工作在检查时点时的实际进度所达到的前锋点连接起来，形成一条垂直方向的折线，这条折线称为实际进度前锋线。前锋线曲折越多，说明各项工作的同步性越差。其中折线段处在基准线左边的工作进度为拖延，处在右边的工作进度为提前，其幅度可按前锋点到基准线的距离从时间坐标轴上量化而得。前锋线是宝贵的信息资料，应该一直保留在图上。

5-3-2-3 经多次的定期检查后，通过对前后两次前锋线的对比分析，就可以在一定范围内对项目未来的进度和变化趋势作出定量的预测。在某个线路上前后两条前锋线所截取的线段长度（天数）除以前后两次检查的时间间隔（天数），所得的比值称之为进度比。该比值大于1，小于1或等于1分别表示某线路的实际进展速度与原计划相比是快，慢或者相等。如果保持实际的进展速度不变（即进度比不变），那么就不难预测若干天以后，线路的前锋将要到达的位置。

5-3-2-4 用进度比这种方法预测未来的进度，有其一定的局限性。因为同一条水平线路上的不同工作，进展的速度可能很不相同，也就是说某一工作的速度比并不一定可以套用在其他工作上。但是，对于同一道工作，特别是持续时间较长的工作（例如工程的结构阶段），采用进度比预测方法对于指导施工，控制进度将是十分实用可靠的。

5-3-2-4 检查在于摸清情况，分析在于找出原因，预测在于掌握趋势，明确责任在于激励岗位的责任感，在这些基础上提出调整意见应该是胸有成竹了。

5-3-3 及时调整：调整的原则是使各条线路同步均衡地进展，这不仅是为了确保工期不拖延，对减少资源投入，控制工程成本同样具有非常重要的意义。

5-3-3-1关键工作拖延的，一定会影响负责人期。常用的办法是在后续的各项关键工作中选择一项持续时间相对较长或资源投入率相对较小的关键工作，压缩它的持续时间，这样做有利于减少赶工费用，当然最好不要由此改变与其他工作的逻辑关系，否则容易引起负责人期延长。

5-3-3-2非关键工作拖延的，如果仅消耗了原有的自由时差，当然无关大局，计划不需作调整。如果超出了时距范围，就可能发生两种情况，一种是后续是关键工作的，那势必引起关键路线的改变。另一种后续也是非关键工作而且可以借用其自由时差进行弥补的，计划也不需要调整。如果不足以弥补的，就要设法尽量压缩它的持续时间，避免使它变为关键工作而进入关键路线。

5-3-3-3当关键路线的实际进度比计划进度提前时，先要确定计划负责人期是否也要缩短。打算缩短的，应把后续计划当作一个新的计划重新编排。其中有些工作可以参照以前已证明是合理的稳定的速度比来调整持续时间。要求保持原计划负责人期不变的，则可利用这个机会降低资源强度和费用。方法是选择后续关键工作中资源占用量大的或直接费用高的予以适当延长。

5-3-3-4 对于牵涉面不大的调整有时也采用以不变应万变的做法，可以假设下一次检查时点的前锋线和基准线重合，要求承担各项工作的部门和岗位自行调节持续时间，在下一次的检查时点前达到原计划的同步状态。