合同无效后的损失

合同无效后的损失（精选6篇）

1.合同无效后的损失 篇一

无效情况

主体违法

当事人是无行为能力人或限制行为能力人;保证人资格不合法;法律规定的其它情况。

客体违法

抵押财产是担保法禁止的;抵押或质押财产是赃物或遗失物。

内容违法

如债权人以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危而使人在违背真实意思的情况下扣担保的无效。

范本

担保合同

甲方：

乙方：

应乙方的申请，甲方向乙方为提供贷款担保服务，甲、乙双方依照国家法律法规的规定，经协商一致，按下列条款订立本合同。

一、根据甲乙双方签订合同，甲方为乙方提供借款担保，借款金额大写： (小写： )。甲方向乙方承诺的担保是用甲方资产为乙方作为信誉担保，而非抵押担保或质押担保。

二、甲方按以下条款承担相应责任：

A、甲方在其保证担保的范围内承担连带清偿责任。如乙方未按合同约定偿付借款本息且确实无力清偿，应先以乙方全部财产予以清偿，甲方就其不足的部分在合同约定的保证范围，保证期内代为清偿;

B、超出甲方保证范围、保证期间的任何款项，甲方不承担保证责任;

C、甲方如发现乙方未按合同约定的项目使用贷款资金，甲方有权收回贷款;

D、债务履行期满后，即还款到期后乙方未按期归还本金所产生的逾期利息、罚息及其它费用均由乙方承担。

三、当乙方因特殊原因暂时不能按合同约定期限归还甲方承担保证责任的贷款时，甲方应于逾期10日内书面通知乙方，经双方共同协商一致下，可办理续贷或延期贷款手续。

四、在下列情况下，甲方应提前优先收回贷款，并在发现问题后二日内书面通知乙方。

A、发现乙方有涉及担保责任的其它严重违约行为或债务被宣告要求提前履行;

B、乙方书面通知甲方无力清偿到期债务或乙方提出转让财产的建议;

C、乙方经司法机关宣告破产;

D、乙方被其它债权人因重大债务纠纷起诉(仲裁)或被法院(仲裁机构)作出查封、冻结、扣押财产的裁决或被法院作出强制执行的裁决;

E、其它足以影响乙方履行合同义务的情形。

五、根据甲、乙双方签订的合同，甲方有权对乙方的资产和财产情况进行监督，有权要求其提供财务报表等材料，有权要求乙方配合甲方对乙方的项目及其经营场所等进行的实地考察和相关事项的`查询，有权要求乙方履行约定的其它义务，乙方应如实提供和依约履行义务，若乙方违反上述约定，甲方可以停止发放新贷款，有权提前收回发放的贷款本息。

六、甲方享有代位求偿权，甲方在按照本合同的约定履行了保证义务为乙方清偿债务后，有权向乙方追偿并向乙方收回债务的第一受益人。乙方应在收到甲方通知的五日内，向甲方偿还甲方垫付的全部款项和自付款之日起的利息以及甲方为此承担发生的其它费用和损失等。

七、贷款前，甲方有权对乙方的贷款项目进行认真严格的审核、评估，并按规定对审批结果及时告知对方。

八、乙方在借款合同项目下贷款本息足额偿还后，应及时通知甲方，保证合同自然终止解除。

九、本合同未尽事宜双方书面协商解决。

十、补充条款：

十一、本合同经甲、乙双方签字并依法加盖公章(自双方法定代表人签字及盖公章)之日起生效，有效期为 年， 年 月 日生效之日起计算，到期双方可续签。在本合同有效期内依本合同签订的相关贷款合同，适用本合同的规定。

十二、合同壹式贰份，甲、乙双方各持壹份。

十三、甲、乙双方另行签订的《反担保合同》是本合同的从属合同。

甲方(公章)

乙方(公章)

2.购小产权房无效，损失谁赔偿？ 篇二

1999年秋季，一心向往农村田园生活的齐老伯退休不久，经朋友介绍，与郊外独山子村村民张某达成房屋买卖协议。双方约定：张某将自家三间平房及前后院以98000元出售给齐老伯，齐老伯交付定金5000元。待齐老伯交纳购房款3万元后的10日内，张某交房屋钥匙。余款3个月内交齐后，张某协助齐老伯办理过户手续。签约的当日，齐老伯交纳定金5000元，一周后交纳房款3万元后，张某将收拾干净的房屋及钥匙交给齐老伯，齐老伯简单装修后搬家入住。两个月后，齐老伯向张某交纳了购房余款。然而，令人未想到的是，在办理房屋产权过户更名手续时，虽然村委会出具了相关证明，可县房屋产权管理部门依据相关法律规定，以齐老伯并非是张某同一村民组织成员为由，拒绝为其办理过户手续。

过户不成，张某安慰齐老伯与老伴说，咱们双方有房屋买卖合同协议，过户不成也没什么大不了的，将来政策允许了，或通过疏通关系有门儿了，随时都可以再办理。

此后，齐老伯与老伴在自家前后院内种植了蔬菜、果树，通过劳动既锻炼了身体，又收获了丰硕的果实，老两口过得有滋有味。更让他们高兴的是，伴随城市外扩发展，郊外的土地与房屋价格飞快上涨，到了2012年初，齐老伯这三间平房已涨到约50万元了。

然而，就在二位老人沉浸在幸福的田园生活中时，看着翻了好几倍的房价，张某开始闹心起来，他越来越后悔当初不该轻意卖掉房子，便找到齐老伯提出房子至今未过户，以后怕是也永远过不了户了。“政府不给过户的主要原因在于你们是城市户口，无权购买我们农民宅基地房屋，可见咱们当初的买卖房屋行为是违法的。既然房子还是我的名字，现在我不打算卖了。这房子你们无偿使用了十几年，也不吃亏。”齐老伯当然不能同意，当即予以拒绝。

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2012年3月中旬，张某以双方房屋买卖违法为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并将该房屋返还原告人。

法庭审理时查明，齐老伯老两口系城市居民户口，张某系农村户口，该诉争房屋是在张某自家宅基地上建造的房屋。

为了打赢这场官司，齐老伯通过城里亲友，特意请来某法院退休干部韩某为代理人。

法庭开庭审理过程中，张某方诉称，原告当初所卖房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府无偿优惠农村村民一家一户只能拥有的唯一一份宅基地。国土资源部（2004年）《关于加强农村宅基地管理的意见》第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》也规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。正是因此，争议房屋一直未能办理过户手续，双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效，被告基于无效合同取得的房屋应依法返还给原告。

齐老伯的代理人辩称，国务院办公厅、国土资源部所发的“通知”与“意见”是明确规定了“农村的住宅不得向城市居民出售”，但不能以此得出本案当事人双方的房屋买卖合同无效的结论。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第四条明确指出：合同法实施后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而国务院办公厅、国土资源部的文件属行政规章，不能据此认定房屋买卖合同无效。根据上述法律的理解，城市居民购买农村房屋的合同应当是有效的，交易行为也不违法。因此，原告提出的无效诉请没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。

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在相互辩论中，对被告齐老伯一方的辩解，原告代理人提出答辩理由：2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。目前国家的政策是明确严禁城镇居民购买农民的宅基地房屋。我国《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”可见，买卖农村居民在宅基地上所建房屋不仅违反了相关法规与规章，更违反了党和国家的政策，应当认定为无效行为。

对此种说法，原告齐老伯代理人再次答辩称，看一份合同内容是否合同有效，在合同领域内，应首选适用合同法的规定。因为法律适用原则是：特别法优于普通法，新法优于旧法。而对于《民法通则》这一普通法来说，《合同法》是特别法，且在法律生效时间上看，《合同法》在后，同样优于《民法通则》。本案应以《合同法》为依据予以认定。因此，双方当事人所签订的房屋买卖合同应当是合法有效的，且该买卖合同已经履行十几年之久。

法庭在充分听取双方当事人意见后审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了农村集体经济组织的权益。据此，法院最终确认双方签订的房屋买卖协议无效。

同时，鉴于齐老伯入住多年对房屋进行了适当装修，对前后院墙加高、栽种果树等实际投入，经征得双方当事人同意，法庭委托评估公司对房屋装修等实际投入进行现值评估，价值为4万余元。据此，法院判决齐老伯退还该争议房屋给张某，张某退还房款98000元、损失补偿款43913元，共计141913元给付齐老伯。判决后，齐老伯虽然不服，但上诉后被驳回上诉、维持原判。

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没了房子与田园生活的齐老伯不得不搬回城里，本打算买房居住，可一打听房价，他手头仅有的20余万元，连个像样的一居室楼房都买不来。齐老伯越想心里越不是滋味，感觉自己在买房这件事上吃了个大亏。当初张某明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子，可依然卖给自己；现在房价上涨了，他却通过诉讼“要”回房子，这便宜都被他张某占了。在亲友们的指点下，2012年12月底，齐老伯以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在张某为由，起诉至法院，要求张某赔偿缔约过失损失款42万元。并在起诉的同时，申请对其实际损失进行评估。法庭受理后，经委托评估公司评估，根据当前农村房屋价格等情况，评估公司的评估意见为：齐老伯的损失为37.4万元。

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法院经审理后认为，张某作为出卖人在出卖时即已经知道其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，且在出卖房屋十余年后又以房屋买卖违法为由主张合同无效，故其应对合同无效应承担相对主要责任。因此，齐老伯要求张某赔偿缔约过失损失的诉讼请求于法有据、理由正当，应予支持。对于齐老伯作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因宅基地及房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失，从两方面因素予以确定。故依据评估结果，张某应给付齐老伯损失的60%为宜。法院依法判决张某赔偿齐老伯信赖利益损失23.3万元。

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本案争议的焦点为：农村小产权房买卖合同是否违法无效。在合同领域，衡量一个合同是否有效，应当以《合同法》的规定为法律依据。《合同法》第五十二条（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。严禁城镇居民在农村购置宅基地，不仅国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》中有明确规定，《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地（该法第四条明确规定：农用地包括城乡住宅和公共设施用地）的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村房屋与其宅基地连为一体，是不可分割的。2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。如果说国土资源部“意见”、国务院办公厅的“通知”属于行政规章，不足以作为认定合同无效的法律依据，那么《土地管理法》、《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》应当属于法律、国家政策范畴。无论是依据《合同法》、《土地管理法》相关规定，还是适用《民法通则》关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”之规定，买卖农村宅基地房屋之合同都违反了法律强制性规定，违反了国家政策规定，都应当认定为无效！

《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任（“相应”应理解为，按过错程度承担）。因此，人民法院判令张某按60%责任赔偿齐老伯损失是公平合理的，也是有法律依据的。

（责编：孙刘扬）

3.论无效合同 篇三

合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同依法成立，便具有法律效力。依法成立的含义，不仅包括合同订立过程应符合法律规定，而且包括无效合同的产生。

无效合同相对于有效合同而言，是指虽然已经成立，但因在内容或形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应被确认为无效的合同。我国的《合同法》对无效合同有着详细的规定。

一、无效合同的概念及范畴

依据效力情形，合同可分为：有效合同、无效合同、可撤消的合同和效力未定的合同。而无效合同是相对于有效合同而言的，是最典型的违反生效要件的合同。无效合同是指合同已经成立，但因其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益而不产生法律效力的合同。

二、无效合同的特征及分类

（一）无效合同的特征：

1、无效合同的违法性。

第一，无效合同违反了法律和行政法规的强制性规定。第二，无效合同违反了法律和行政法规的强行性规定，对于法律的任意性规定，当事人是可以通过协议而加以改变的。第三，无效合同的内容违反了社会公共利益。无效合同的违法性表明此类合同根本不符合国家意志，因此不能使此类合同发生法律效力。

2、对无效合同的国家干预。由于无效合同具有违法性，因此对此类合同应实行国家干预，这种干预主要体现在，法院和仲裁机构不待当事人请求合同无效，便可以主动审查合同是否具有无效的因素，如发现合同属于无效合同，便应主动地确认合同无效。对无效合同的国家干预还体现在，有关国家行政机关可以对一些无效合同予以查处，追究有关无效合同当事人的行政责任。

3、无效合同具有不得履行性。所谓无效合同的不得履行性，是指当事人在订立无效合同以后，不得依据合同继续履行，也不承担不履行合同的违约责任。即使当事人在订立合同时不知该合同的内容违法，当事人也不得履行无效合同。若允许履行，则意味着允许当事人实施不法行为。当然，尽管当事人不能继续履行无效合同，但当事人可以依据法律的规定，对无效合同予以修正，如果经过修正使合同在内容上已符合法律的规定，则该合同已转化为有效合同。

4、无效合同自始无效。由于无效合同从本质上违反了法律规定，因此国家不承认此类合同的法律效力。合同一旦确认无效，就将产生追溯力，使合同自订立之时起就不具有法律效力，以后也不能转化为有效合同。对已经履行的，应当

通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立之前的状态。当然，之所以确认为无效合同，是因为当事人一方或双方在订立合同时违反了法律的强行性规定或社会公共利益。

（二）无效合同的范围：

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同

以欺诈、胁迫的手段订立的合同，可分两种，一种为可变更、可撤销合同，而当其损害国家利益时，则为无效合同。损害国家利益，主要是指损害国家经济利益。

2、恶意串通，损害国家、集体或第三者利益

恶意串通的合同是指双方当事人非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体或第三者利益的损害。

3、以合法形式掩盖非法目的以合法形式掩盖非法目的是指当事人实施的行为在形式上是合法的，但在内容上和目的上是非法的，这种行为又称为隐匿行为。在实施这种行为中，当事人故意表示出来的形式或故意实施的行为并不是其要达到的目的，也不是其真实意思，而只是希望通过这种形式和行为掩盖和达到其非法目的。

4、损害社会公共利益

社会公共利益体现了全体社会成员的最高利益，违反社会公共利益或公序良俗的合同无效，这是各国立法普遍确认的原则。

5、违反法律、行政法规的强行性规定

这种合同属于最典型的无效合同。此处所说的法律是指由全国人大及其常委会制订的法律，行政法规是指由国务院制订的法规，违反这些全国性的法律和法规的行为是当然无效的。

三、无效合同的辨别

(一)合同当事人欠缺行为能力依法不能实施的合同行为无效。

1、无民事行为能力人实施的合同行为无效，但纯获利益的合同行为除外。

2、限制民事行为能力人依法不能实施的合同行为无效，但经法定代理人追认的或纯获利益的或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而实施的合同行为除外。

3、无权实施的合同行为无效，但经权利人追认和事后取得处分权的合同行为除外。

4、无权代理的合同行为无效，但被代理人追认和事后取得代理权的合同行为除外。

5、根据合同性质不得转让的或按照当事人约定不得转让的或依照法律规定不得转让，而转让的合同行为无效；债权人与第三人约定将权利转让给第三人未通知债务人的合同行为无效；未经债权人同意的债务转让合同行为无效；合同权利义务一并转让给第三人未经对方当事人同意的合同行为无效

（二）意思表示不真实的合同行为无效

1、损害国家利益的欺诈的合同行为无效。

2、损害国家利益的胁迫的合同行为无效。

（三）内容违法的合同绝对无效

1、恶意串通的合同无效。

2、规避法律的合同无效。

3、违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

4、损害社会公共利益的合同无效。

五、无效合同的诉讼时效问题

无效合同体现了国家对当事人合理的干预。无效合同并不能等同于合同无效，这是两个不同的法律概念。无效合同是合同的一种形式，而合同无效是合同的法律后果。换言之，合同无效是无效合同的法律后果。除无效合同之外，可撤销合同经撤销之后，效力未定合同未经权利人追认，合同解除权人行使解除权，以及债权人行使撤销权等都可发生合同无效的法律效果。无效合同是绝对无效、当然无效、自始无效，而合同无效并非都为自始无效，一般认为继续性合同的解除不发生溯及无效的法律效果。

六、无效合同的处理

合同一经确认无效，即产生溯及力，自始没有法律约束力。尚未履行的，不得履行；已经履行的，发生返还财产，赔偿损失或追缴财产等结果。可见，无效合同并不是不发生任何法律后果，而只是使当事人期待的利益不能实现。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《民法通则》、新《合同法》对此都有明文规定，使其对无效合同的处理规定更具有了完整性和可操作性。归纳起来，合同被确认无效后，有过错的合同当事人应当承担以下民事法律责任：

（一）返还财产或折价补偿

依照《民法通则》和新旧合同法的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。所谓返还财产是指合同被确认无效后，给付财产的当事人对已给付的财产享有返还请求权，受领给付财产的当事人负有返还的义务。如果义务人不能返还，按照旧的合同法就应当赔偿损失，依照《合同法》应当折价补偿。关于返还财产的形式，我国现行立法规定了如下几种：1.单方返还。在当

事人一方违法的情况下，应采取单方返还的办法，即一方实施违法行为，应将其从对方处取得的财产返还给对方；2.双方返还。即当事人双方或各方都负有返还义务，此所谓双方返还。

（二）赔偿损失

《民法通则》和新旧合同法都规定合同被确认无效后，有过错的当事人应当赔偿对方因合同无效所遭受的损失。这种损害赔偿责任是基于缔约人过失责任而发生的。所谓缔约上的过失责任，是缔约人故意或过失的违反先合同义务所应依法承担的民事责任。由于缔约一方当事人违反先合同义务，给对方当事人造成了期待利益的损失，因而有过错的违反先合同义务的当事人应赔偿对方的损失。应赔偿的损失包括直接损失和间接损失。

（三）无效合同的对外法律后果

无效合同的对外法律后果是指无效合同经主张或者确认以后，其效力可否对抗第三人的问题。

七、合同的部分无效

4.房屋租赁合同无效 篇四

篇一：房屋租赁合同无效的法律依据

《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《城市房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：

（一）未依法取得房屋所有权证的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）共有房屋未取得共有人同意的；

（四）权属有争议的；

（五）属于违法建筑的；

（六）不符合安全标准的；

（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

篇二：什么是房屋租赁合同无效

什么是房屋租赁合同无效

房屋租赁合同无效的情况有哪些

该无效的情形主要考虑了出租方出租的房屋权属是否获得相关国家机关批准，也就是房屋本身存在的合法性问题。无效有三种情形：

1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;

3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。

什么是房屋租赁合同

房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。

承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。

出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附

物的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌;或是由出租人折价购买。另外在合同中还要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法及争议的解决办法。

篇三：浅谈城镇房屋租赁合同无效的情形及处理

浅谈城镇房屋租赁合同无效的情形及处理 案情再现：

XX年7月，孙某与某经济社签订了一份《厂房租赁合同》，租用该经济社的2850平方米的厂房，租期自XX年7月1日至2035年6月30日。约定年租金为50000元，每年3月31日前一次性付清。合同签订当日，孙某交了10万元保证金,并且，双方在合同中约定，若孙某在租赁期间提出解除合同或违约，将没收保证金；若孙某遵守合同约定，10万元保证金到期无息归还。在XX年初，孙某经营困难，开始拒交租金，双方多次交涉无果。某经济社诉诸法院，要求孙某继续履行合同，支付租金，而孙某此时提出了反诉，要求解除合同，并退还保证金。法院在审理过程中，发现该厂房无任何报建、规划手续，同时也没有土地使用权证，并且在一审辩论终结之前，某经济社也未取得相关报建、规划手续。

笔者归纳本案争议焦点:

1、本案《厂房租赁合同》的法律效力？

2、若合同无效，保证金该如何处理？

3、若合同无效，某经济社要求支付租金是否有法律依据，该如何处理？

针对以上争议焦点，笔者有如下看法：

1、由于涉案房屋未进行任何报建手续和并未取得建设规划许可证，并且在一审辩论终结之前，某经济社也未办理相关报建、规划手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，该合同无效。

此外，本案双方约定租期30年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”因此，该合同的租期也不符合 法律规定的期限。

2、因合同无效，根据《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在本案中，孙某未尽合理的审查义务，而某经济社也未告知厂房是违章建筑的事实，因此，双方均存在过错，某经济社应酌情返还保证金给孙某。

3、因合同无效，“租金”一词便失去了法律基础。但是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，孙某在占有使用该厂房期间，都应参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。（广东合誉律师事务所 陈仲文陈丹 律师）

篇四：房屋租赁合同纠纷处理办法

房屋租赁合同纠纷处理办法

摘要

《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。

一、目前处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中华人民共和国民法通则》及其司法解释、《中华人民共和国合同法》及其司法解释、《中华人民共和国担保法》及其司法解释、《中华人民共和国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。

二、房屋租赁合同效力的认定 房屋租赁合同有效的条件是：、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件，但是，根据《合同法》第5条及第54条的规定，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，属可撤销合同。

2、合同约定的租赁期限，住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需要超过上述期限的，须经主管机关批准。

3、出租人未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能后将房屋出租的，租赁合同无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意擅自改变房屋的使用功能的，租赁合同不因此而无效;出租人与承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁合同中约定改变房屋的使用功能的，租赁合同无效。

三、有效房屋租赁合同纠纷的处理(一)合同不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按合同约定的标准计算;若合同约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款的违约金标准确定承租人应付之滞纳金。

(二)合同解除时有关问题的实体处

1、关于解除合同的条件：通常出现以下几种情况之一的，出租人有权要求解除合同：

(1)承租人欠租超过合同约定期限;

(2)合同未约定期限的，欠租达三个月以上;

(3)承租人未经出租人同意擅自转租的;

(4)承租人擅自改变房屋结构或约定用途的。

出现以下几种情况之一的，承租人有权要求解除合同：

①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同约定，导致承租人不能实现合同目的的;

③出租人不按合同约定的责任负责维修房屋及其设施，保证房屋安全的;

④租赁物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因导致合同无法履行或经当事人双方协商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。

2、承租人对房屋有装修时，对装修的处理。

合同有约定按约定处理;合同未约定的，能拆除的拆除，拆后可以继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修以及拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评估申请，法院应委托评估机构对装修予以评估，由出租人酌情承顶，给予承租人相应补偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过错导致合同解除的，装修损失由承租人自己承担;因出租人过错导致合同解除的，装修损失由出租人承担;双方均有过错的，由双方按过错大小分别承担。

3、因承租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。承租人应向出租人承担的违约责任是：

(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);

(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;

(3)当上述违约金及租赁定金不足以弥补出租人因解除合同所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。

4、因出租人过错导致合同解除时的违约赔偿问题。

出租人应向承租人承担的违约责任是：

(1)向承租人双倍返还租赁定金;

(2)赔偿承租人的装修损失;

(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以弥补承租人因解除合同所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。

四、无效房屋租赁合同纠纷的处理

(一)房屋使用费的处理。合同被确认无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而按照指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于合同约定的租金标准的，以较低者计。当合同约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效合同向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1、因违反法律或行政法规的规定且有损国家、集体或社会公共利益导致合同无效的，高出部分应判收缴国库;2、其它原因导致合同无效的，高出部分承租人一般无权要求返还。

(二)承租人装修物的处理。房屋租赁合同被确认无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评估折旧后由出租人承顶;其余部分经评估折旧后作为无效合同的损失，由双方按过错责任比例予以分担。

五、涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理

(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件： 1、征得原出租人的同意;

2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。

(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为第三人参加诉讼。

(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只起诉要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的第三人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人起诉要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件第三人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件第三人。

发生房屋租赁纠纷如何处理

1、租约到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意继续出租，则承租人就应将房屋返还出租人。如果承租人在双方约定的期限内确实无法找到房屋，出租人应当给承租人找房搬家的时间，酌情延长租赁期限。同时，承租人也应按期腾房。如果承租人不积极找房和按期腾房，出租人有权在合理范围内提高房租。当承租人有房可迁而拒不腾房时，出租人可申请法院强制其搬迁并令其交占房期间的房租。

2、房客外出未归租赁合同届满

房客外出未归，租赁合同届满，而房客又无任何续租的明确表示时，房主可通知房客的亲属或单位终止租赁合同。但房主向房客明确表态终止租赁合同前，按房客续租处理，房客按原租约补交租金，得知房客不续租的表示后，房主再收回房屋。

3、续租时房主提升租金标准

如果原承租人不同意房主要求，就是放弃优先承租权，出租人即可与别人建立租赁关系。如果原承租人同意这些合法的条件，应另签租赁合同。房屋租赁合同到期后，如果出租人没有提出新的条件，承租人按原合同继续交租，则视为租赁关系延续，出租人没有正当理由，不得终止。出租人以原合同期满为由随意抬高房租的，一般不允许，但出租人与承租人另有约定的除外。

商业地产租赁纠纷如何解决？

具体情况具体处理 商户欠租怎么办？出租人是否可以采取停水停电的措施呢？这需要在《租赁合同》中要有明确的约定。首先，应在《租赁合同》中写明，在商户欠租的情况下出租人享有对商户采取停水停电的权利。需要满足下列条件：出租人作为使用人与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，商户和自来水公司、电力公司并没有直接签约。在这种情况下，对于商户的欠租，开发企业可以采取停水停电措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，开发企业是使用人，对于商户的欠租行为开发企业有权采取停水停电的自助措施。如果擅自停水、停电造成了商户损失，应该承担赔偿责任。另外，还要注意的一点是，在出租人有权采取停水、停电措施的前提下，出租人应事先书面通知商户，提前告知将采取停水、停电措施，这样能避免因贸然停电给商户带来突然损失，以减小风险。

解除合同――

多方见证避免纠纷

《租赁合同》一般都会约定合同解除条件，如商户在欠租达到一定金额和时间时开发企业就享有合同解除权。在满足合同解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，出租人大都会采取强制收回房屋的措施。强制收回房屋过程中也有风险，如欠租商户以丢失珍贵物品为由告出租人，出租人难以逃脱责任。

合同解除应采取如下措施较为稳妥。首先，在满足合同解除的条件下，向商户邮寄《解除租赁合同通知书》，在《解除租赁合同通知书》上写明商户自动腾退房屋的期限，如超过期限将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应做好如下准备：

第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；或者可请该商铺所在地的物业公司、居委会、业委会、派出所等一起到场，在几方在场的情况下派人进入该商铺。从开门前就进行全程摄像，对进入的人员、过程及该物业内的所有物品进行录像。由参与方在清单上一起签字确认。第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单。

篇五：论无证房屋的租赁合同效力

论无证房屋的租赁合同效力

[ 郑闻胤 ]——(XX-7-6)/ 已阅670次

内容提要：在日常生活，随着城市化的发展，房屋租赁、店面租赁合同大量与我们生活紧密相连。司法实践中，经常碰到无审批的房屋为标的与他人订立租赁合同的情况，本文就这类合同效力如何认定问题进行初步探讨，希望对处理类似合同纠纷，有所裨益。

关键词：租赁合同 无产权 无审批 合同效力 合同无效

引 言

本文中“无证房屋”是指未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设的房屋。出租方将这类房屋用于房屋出租的时候，供承租方居住或者从事经营活动，双方在平等自愿的基础上订立了租赁合同，从表面上看这类合同是合法有效的，双方当事人应当按照合同履行义务。本文从无审批房屋租赁合同案例为切入点，分析在合同无效后导致的法律后果，以及承租人和出租人责任分担的问题。

一、无审批房屋租赁合同案例。

案例：XX年8月10日，某县人民政府通过文件批准通过某村新农村建设总体规划。XX年1月出租人在该规划区内建造房屋，但未取得建设工程规划许可证或通过主管部门批准建设。承租人于XX年3月19日向出租支付了押金2万元。双方签订了《店面租赁合同》，承租该村新区B座B07店面两间，合同约定，房屋用于经营使用，租金分别为1000元，租期3年，房屋租金3个月付一次。合同签订后，承租人进行装修开店营业，也取得经营许可。后因经营不当，双方发生纠纷，承租人拒绝支付房屋租金。为此，承租人起诉法院要求支付拖欠租金3万元，押金不予返还。

二、无审批房屋合同效力问题。

本案中该诉争的租赁房屋位于虽规划区内，但未取得建设工程规划许可证，且至今也未通过主管部门审批，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案双方签订的《店面租赁合同》应为合同无效。

三、房屋租赁合同无效后，出租方可以向承租人主张的权利问题。

（一）出租人能否要求承租人支付租金问题。承租人拖欠的房屋租金再给付了，而是按照合同约定的租金标准支付房屋使用费。法庭必须释明原告可以主张被告归还租赁房屋及按照租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求。该诉求的依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

（二）关于承租押金是否返还问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”依照上述法律规定，该案件房屋租赁押金2万元应当返还给承租人。

（三）关于合同违约金能否要求承租人承担，无效合同自始没有法律约束力，合同中违约条款没有效力了，故承租人不再承担违约责任。

四、承租人能否要求出租人赔偿损失问题。

承租人将房屋从事开店经营活动，肯定要进行装修投入。因房屋装修的赔偿事宜，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条

处理，该条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”。在这类案件中，承租人要另行起诉出租方主张权利，也可以在反诉出租方。对于装饰物的价值举证责任在承租人，承租方可以申请向司法评估机构申请对房屋装修的剩余价值的进行评估。

五、因合同无效导致赔偿责任分担问题。

房屋租赁合同无效后，责任如何分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在这类案件中，双方均存在的过错，具体分两种情况。

（一）出租方的承租的时候没有说明我房屋是没有产权的，出租后承租方发现该房屋不符合承租条件后起诉法院合同无效。出租方将无审批的房屋进行出租，存在主观上的过错，是导致该合同无效主要原因。承租方未经审核该房屋产权情况，也存在一定过错。这种赔偿责任分担应当以出租方承担，承租方承担20%为宜。

（二）承租方明知该房屋没有审批，仍承租该房屋的责任如何分担。笔者认为处理这类案件，双方均存在明显过错，应当按对等责任原则平均分担赔偿责任，即各自承担50%的责任。在本文案例中，承租方已经就该房屋办理了工商登记，在明知房屋没有审批情况下，仍进行经营活动，故本案件的责任以各自承担50%的损失为宜。

六、没有房产证，房屋租赁合同仍有效情况。如果诉争房屋虽然没有取得房屋产权证，但有建设工程规划许可证或者通过主管部门批准建设的房屋，这类房屋订立的租赁合同应当有法律效力。这里房屋订立的合同出租人有房屋的出租人可以进行补救措施，出租人可以向相关机构申请补办建房审批手续，在法庭辩论前，在取得审批手续后，法庭会认定该合同有效。

结 语

目前城市化进程，社会上违章建房大量存在，出租和承租这类没有审批建设的房屋，存在合同无效而导致的经济损失的巨大风险。承租人在租赁房屋特别是从事经营活动的店面时候，应当审核出租的房屋是否有相关建房审批手续和产权手续，以最大程度保护自己的合法权益。

篇六：最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释的详细解读

详读最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

（周方勇律师）

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。

本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。（未登记不影响合同效力）

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。（占有、登记、时间）（注意：占有比登记具有

优先权。合适么？？）

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；（6）不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重

篇七：租赁合同无效出租人实际使用了房屋怎么办？

租赁合同无效出租人实际使用了房屋怎么办？

律法[]友“柴扉”问：我和柴某的租赁合同因某些原因无效了，但柴某已经占有使用我房子半年，请问我是否有权要求柴某支付这半年的合同租金？

李华阳律师：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

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来源：/Lawyer/UserID=lihuayang&id=XX01042376 李华阳律师专栏：/ZhuanTi/lihuayang/List_

律法官：HTTP://

律法提供（HTTP://）

篇八：这份租房合同为何无效？

这份租房合同为何无效？这份租房合同为何无效？ 日前，安徽省宿州市中级法院终审判

决一起房屋租赁合同纠纷案件，双方当事人恶意串通签定的房屋租赁合同，因为损害了合同

外其他人的合法利益，在一审判决无效后，又被终审判决无效。

（一）朱宗禄、徐芹、李娅玲、周美霞等四人是安徽省灵璧县木材公司的职工，在上个世纪九十年代，木材公司向他们借款

用于生产经营，看到木材公司经营状况每况愈下，财产已所剩无几，而借款却一直不还，无

奈之下，朱宗禄等四人于XX年3月20日分别向安徽省灵璧县法院提起民事诉讼。为了确

保判决的顺利执行，他们共同向法院提出财产保全的请求。灵璧县法院于同日依法查封了木

材公司所有的坐落在灵璧县灵城西南角宿泗路南侧门面房自东向西第3、4、5、6、7间，也

就是本案争议的五间门面房。在查明借款事实后，灵璧县法院分别以（XX）灵民一初字第

570号、第571号、第572号、第573号民事判决书作出木材公司应当偿还欠款的判决。木

材公司没有上诉，四份判决书都发生了法律效力。朱宗禄等四人申请执行后，灵璧县法院XX

年12月20日委托灵璧县价格认定中心对上述五间门面房进行鉴定，鉴定价值为32万元。XX

年3月21日，法院裁定将五间门面房予以变卖，同时发出变卖公告。由于公告期内无人购买，经协商，四原告同意接受该房产抵偿债务。XX年6月19日，朱宗禄等四原告达成债权转

让协议，朱宗禄、李娅玲、周美霞三人同意将其在本案的所有债权转让给四原告之一徐芹，由徐芹负责另行偿还朱宗禄等三人在本案的债权，徐芹独自享有本案所查封房屋的债权利益。

这样的债权转让协议是符合法律归规定的，所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五间门

面房抵偿欠四原告债务，并交付原告之一徐芹所有。7月22日，灵璧县法院发出公告，责令

五间门面房的使用者即本案第三人西某等五人于XX年7月30日前迁出。7月31日，第三

人西某等五人持XX年3月1日与木材公司签定的五间门面房租赁合同，向法院提出异议，要求保护其合法租赁权，拒不迁出房屋。XX年9月9日，具有改革意识的灵璧县法院的三

名执行人员组成合议庭，召开了执行听证会，听取了双方的意见。经过合议，认为该案涉及

实体问题，并不是在执行程序中能够解决得了的，所以，建议朱宗禄等四原告向法院提起民

事诉讼。XX年12月22日，朱宗禄等四原告以灵璧县木材公司为被告、西某等五人为第三

人向灵璧县法院提起诉讼，要求确认木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同无效。

（二）朱宗禄等四原告在诉讼中明确、具体提出了四个观点：一是木材公司与西某等五人签定的房

屋租赁合同是虚假的。理由有三点，第一、从时间上看，租赁合同签定时间是XX年3月1

日，当时木材公司一无公章，二无法定代表人；第二、从西某等五人提供的木材公司财务资

料看，也不能明确反映木材公司与西某等五人之间的债权债务是否全部结清，自制凭证与记

帐凭证内容日期颠倒，相互矛盾，且当时西某既为木材公司法定代表人，又是房屋租赁人，其记帐凭证显然是虚假的；第三、从木材公司与家具厂鲁全根签定的房屋租赁合同看，既然

木材公司于3月1日将房屋租赁给西某等五人，又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢？

[!--]二是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同存在着违法和违约

行为。该合同主要违反了《合同法》第五十二条第二款、《安徽省城市房地产交易管理条例》

第三十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》

第六十六条、第七十一条等有关规定，还违反了木材公司与灵璧县工商银行签定的最高额贷

款抵押合同第十条、第十三条的约定。三是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同侵犯

了四原告的合法权益。四原告在起诉木材公司借款案件中，历时一年多，在法院查封、拍卖

无人购买后，经法院、灵璧县工商银行和四原告协商，在原告向灵璧县工商银行偿还贷款后，才得以用木材公司房屋抵偿债务，从而实现了债权，而西某等五人出示的房屋租赁合同直接

对四原告的合法权益构成侵害，故四原告具状起诉是完全符合法律规定的。四是木材公司与

西某等五人签定的房屋租赁合同对四原告没有法律约束力。所以，朱宗禄等四原告请求法院

依法确认木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同无效。

（三）被告木材公司由于已经

停止经营，其法定代表人不愿签收法院送达的法律文书，也不愿出庭应诉，故未作任何答辩。

第三人西某等共同认为，四原告诉请撤销木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同不

符合法律规定。XX年3月1日，因木材公司无法清偿第三人西某等人的欠款，在双方平等

协商后，决定以五间门面房冲抵欠款，双方签定了书面合同，木材公司将财务账目冲平，双

方债权债务已经结清。此外，最高额贷款抵押合同期限为XX年2月14日至XX年2月

13日，第三人与木材公司签定的房屋租赁合同在2月13日以后，应为有效。虽然房屋租赁

合同落款日期与用印日期不一致，但并不影响合同的效力。西某等人还认为，根据《合同法》

第五十四条规定，朱宗禄等四原告只是木材公司的债权人，而不是租赁合同当事人，根据《合

同法》第五十四条规定，当然不应当享有租赁合同的撤销权，无权提出撤销租赁合同，所以，四原告的主张违反了法律规定，西某等人请求法院依法驳回四原告的诉讼请求。这里需要说

明的是，西某等人混淆了撤销合同与宣布合同无效的概念。四原告是要求宣布合同无效，而

不是要求撤销合同，二者虽然都是由《合同法》明确规定的，但它们之间有着很大的区别。

行使撤销权的主体必须是合同当事人，本案四原告当然不具有这样的资格。而本案四原告是

依据《合同法》第五十二条第二款主张合同无效，其主体既可以是合同当事人，也可以是合

同外的利害关系人，只要能够证明合同当事人具有主观上的恶意，就可以宣告合同无效。

（四）事情还得往前说一说。早在XX年2月14日，被告木材公司与灵璧县工商银行签定了最高

额贷款抵押合同，将上述五间门面房设定抵押，同时办理了抵押登记，后来实际贷款10万元。

房地产抵押申请监证书和房屋他项权证中都规定抵押期限自XX年2月14日至XX年2

月13日。也许正是这个规定，使五位第三人萌生了签定房屋租赁合同、用房租抵付欠款的念

头。但他们没有对合同进行仔细研究，对有关法律规定还不太熟悉。因为抵押合同第十条第

一款规定：“本合同生效后，未经乙方书面同意，保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形

式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给第三人。”该合同第十三条第一款又规定：

“本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效，需办理抵押登记的，自到抵押登记机关办理

抵押登记手续之日起生效，至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿

金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日起终止”。[!--]

贷款到期后，木材公司未能及时偿还贷款，当然也没有能力偿还贷款。XX年5月12日，灵璧县工商银行向木材公司发出催收逾期贷款本息通知书，木材公司于5月16日签收。由于

这五间门面房已经先行抵押给银行，所以变卖时，灵璧县工商银行优先受偿贷款本息近12

万元。此款由原告徐芹于XX年6月19日代替木材公司支付给灵璧县工商银行。

（五）这里

还有一个问题必须说明，那就是本案第三人之一西某的任职问题。这个问题关联着房屋租赁

合同的真实与虚假，也决定着本案的最终处理结果。XX年1月30日，灵璧县林业局以灵

林人字[XX]9号文件任命西某为灵璧县大森林贸有限公司经理。同年3月8日，林业局党

组研究决定，并于3月15日以灵林人字[XX]12号文件免去西某大森林贸有限公司经理职

务，任命西某为木材公司的经理，也是该公司的法定代表人。任命宣布以后，西某将木材公

司的公章从灵璧县林业局领回，并以法定代表人的身份，分别与包括西某本人在内的五位第

三人签定了房屋租赁合同，用租赁费97772元折抵木材公司欠五位第三人借款，租赁合同期

限为20年，其中三个人为XX年3月1日至2020年3月1日，两个人为XX年3月1日

至2022年3月1日。西某在五位第三人的领条上签字批准报销的日期为XX年3月1日，而由第三人自己提供的会计凭证和账簿上的入帐日期却是XX年4月30日。西某认为，在

XX年1月30日灵璧县林业局任命她为灵璧县大森林贸公司经理的同一文件上，免去了原

木材公司张某的经理职务，虽然没有正式任命，但她实际上从此时起就主持了木材公司的工

作，原灵璧县林业局局长也为此出具了证明。但是，四原告则有另外一种说法。免去原木材

公司张某的经理职务，并不必然就是西某主持工作。如果是西某主持工作，应当有局长办公

会议记录，应当召开木材公司的职工大会予以宣布。这些问题，五位第三人没有提供证据证

明。原林业局局长出具的证明，由于第三人没有申请出庭作证，不符合最高法院关于民事诉

讼证据的有关规定，不具有证据效力。四原告还向法院提供了一份房屋租赁合同。这份合同

是XX年5月1日木材公司与开家具厂的老板鲁全根签定的。合同期限为XX年5月1日

至XX年5月1日。合同上盖有木材公司的公章，代表木材公司在合同上签字的正是本案的

第三人、上任不久的公司法定代表人西某。四原告同时向法院提供了木材公司收取鲁全根房

租的收据，收款日期是XX年8月12日，金额是463元，收款项目为家具厂纯利润。收据

由木材公司一位姓李的会计出具，并加盖了木材公司财务专用章。既然木材公司于3月1日

将房屋租赁给五位第三人，又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢？四原告提供的这份证

据，又一次证明了木材公司与西某等第三人签定的房屋租赁合同是虚假的。

（六）XX年3

月15日，安徽省灵璧县法院在第三审判庭公开开庭审理了这一案件。四名原告、五位第三人

以及他们各自的律师出了庭。被告灵璧县木材公司没有到庭应诉。经过慎重合议，灵璧县法

院于XX年4月2日判决被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租赁合同无效。判决 的理由是：第一、我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在。最高

人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条规定，抵押期

限为主债务履行之日起至主债务全部清偿完毕之日止。被告木材公司与灵璧县工商银行签定 的最高额贷款抵押合同第十三条第一款对抵押期限再次进行了明确约定。在贷款本息未清偿

之前，被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租赁合同，既违反了

[!--]担保法规定，又违反了被告木材公司与灵璧县工商银行贷款抵押合同的约定。另外，任命西

某为被告木材公司经理为3月15日，而合同签定日期为3月1日，西某既为木材公司法定代

表人，又是房屋租赁人，其租赁合同显然是串通行为，该行为足以损害朱宗禄等四原告的合

法权益，阻碍四原告债权的顺利实现，故四原告要求确认被告木材公司与第三人西某等五人

签定的房屋租赁合同无效的诉讼请求，法院予以支持。第二、西某等五人关于抵押合同期限

为XX年2月14日至XX年2月13日，其与被告木材公司签定的房屋租赁合同在2月13

日以后，应为有效的主张，因抵押期限约定违反了担保法规定，又与最高额抵押合同第十三

条第一款的约定相矛盾，且从平衡抵押合同双方当事人的利益和民法公平原则角度看，抵押

合同中当事人约定的抵押期间都应认定为无效，故第三人与被告木材公司签定的房屋租赁合

同也应无效。第三、西某等五人关于四原告不是租赁合同当事人，不能享有租赁合同的撤销

权，无权提出撤销租赁合同的主张，法院认为，四原告虽然不是合同当事人，但根据合同法

第五十二条第二项规定，合同以外的第三人认为合同当事人恶意串通损害其合法利益的，有

权请求法院确认无效，且四原告并不是要求撤销租赁合同，故四原告起诉符合《民事诉讼法》 的规定。

（七）宣判后，西某等五位第三人不服，明确表示要上诉。但在法定期限内没有提起

上诉。而一直没有应诉的木材公司却向法院递交了上诉状。木材公司在上诉状中主张，一审

原告主体不适格，无权请求确认租赁合同无效；一审判决将灵璧县工商银行与灵璧县木材公

司的借贷抵押合同拉进本案，违反了“不告不理”的民事诉讼原则；一审原告在诉状中并未

提到“恶意串通”一词，只是认为合同虚假，但一审法院在判词中帮助一方当事人寻找“恶

意串通”的理由；一审判决未能平等保护当事人的程序权利和实体权利。安徽省宿州市中级

法院经过审理，查明一审法院认定的事实无误。宿州市中级法院在判决书中认为，灵璧县木

材公司与一审第三人之间的租赁合同，是在西某担任木材公司经理之前以木材公司法定代表

人的身份，与包括自己在内的五位一审第三人所签，显系虚假合同，该合同侵犯了朱宗禄等

四被上诉人的合法权益，被上诉人有权请求法院确认租赁合同无效。灵璧县工商银行与灵璧

县木材公司的借贷抵押合同与本案有关，因此，一审法院没有违反民事诉讼原则。一审判决

认定事实清楚，适用法律正确。XX年6月29日，宿州市中级法院依法驳回木材公司的上

诉，维持原判。7月15日，朱宗禄等人拿到了终审判决书，一颗悬着的心终于放了下来。法

律永远是公正的。只要相信法律，法律会给予任何人以应有的公道！【亢电中：安徽省灵璧县

法院民一庭联系电话：0557—6038891一审案号（XX）灵民一初字第9号二审案号（XX）宿中民三终字第41号】[!--]相关法律链接：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条：“起诉必须符合下列条件：

1、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

2、有明确的被告；

3、有具体的诉讼请求和事实、理由；

4、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款：“当事人申请证人出庭作证，应当在举证期限届满十日前提出，并经人民法院许可。”第五十五条第一款：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

3、以合法形式掩盖非法目的；

4、损害社会公共利益；

5、违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十六条：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”第五十二条：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七十一条第一款：“主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。

篇九：擅自改变房屋用途 房屋租赁合同视无效

擅自改变房屋用途 房屋租赁合同视无效

更新时间：XX-2-9 11:43:17 资讯来源：焦点 评论[0] 纠错有奖

案件回放：XX年6月业主胡某与承租方何某通过中介签订了《房屋租赁居间合同》，约定胡某将自住房屋租赁给何某作为办公使用。何某缴纳押金2500元，但是由于对于租赁税由谁支付没能达成约定，胡某单方面解除了该合同，收回了该房屋。何某随起诉至法院。要求胡某继续履行合同，并赔偿其损失两万元。

法院经过审理认为，涉诉房屋登记的用途为住宅，而《房屋租赁合同居间》约定将涉诉房屋出租作为办公使用，且至本案庭审结束前，相关机关并未审批变更涉诉房屋的房屋用途。故《房屋租赁合同居间》违反了国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。业主、承租方及中介方均有过错。判决业主返还押金2500元，并驳回了何某的全部诉讼请求。案例分析：本案中，合同的效力问题成为本案的焦点，根据《深圳市房屋租赁管理条例》（以下简称条例）第三十八条第二款规定，承租人确需改变房屋用途或者进行装修，应征得出租人同意；按规定须经有关部门批准的，应当报请批准。且条例第九条规定，改变土地、房屋用途未经有关部门批准的，区主管机关不得予以登记。可见，擅自变更房屋用途的合同违反了国家行政法规的强制性规定，为无效合同。该合同不能够办理租赁登记，何某也无法办理营业执照。由于合同的无效，耽误了何某公司业务的开展，业主损失了房租收入，中介也不能取得佣金，造成三方均有损失。

中介方作为从事房屋租赁的专业中介机构，促成了无效的合同，不但收不到佣金，反而引起客户方对中介专业性的质疑，因此合同的签署一定要谨慎。笔者建议，若需要改变房屋用途时，可在备注栏里约定，本合同自房屋用途通过审批，变更为xx之日起生效，形成一个附条件的合同，中介也尽到了称职的居间服务。

5.导致合同无效的原因 篇五

1、合同主体不合格。如受雇一方提供了假的学历、学位、专业技术资格证书，聘用单位不具备招聘资格等。

2、合同内容不合法，即劳动合同有悖法律、法规及善良风俗，或是损害了国家及社会的公共利益。如约定制造冰毒、假钞等。内容不合法的劳动合同不受法律保护。

3、意思表示不真实。劳动合同是双方合意的产物，应该是当事人真实的意思表示。采取欺诈、威胁等手段订立的劳动合同，违背一方的真实意愿，因而是无效的。

4、合同形式不合法。这是指劳动合同没有采取书面形式、当事人也未实际履行主要义务，或者依法或应当事人要求应当鉴证的劳动合同没有鉴证等。在一般情况下，只要当事人采取补救措施，使合同形式上合法化后，就可以认定合同有效。

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合同无效有什么法律后果

合同无效或者被撤销的法律后果，是指无效合同或者可撤销合同的当事人，基于无效或者被撤销的法律事实，依法应承担的返还财产、赔偿损失和追缴财产等民事责任。合同被确认无效或者被撤销的，从合同成立时起就没有法律效力，对当事人不具有法律约束力。但是这种无效仍然会产生一定的法律后果，只是这种法律后果不是当事人意思表示所追求的，而是由法律直接加以规定的。

1 返还财产。

所谓返还财产，是指合同被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。如果一方取得，取得方应该将该财产返还给对方;如果双方取得，双方相互返还。返还财产的范围，以全部返还为原则。这意味着，对方给付的财产，无论返还时是否存在，原则上返还义务人须按原数或者原价返还。如果原物存在应以原物返还，否则应以种类物返还，不能以种类物返还时，应作价偿还;如果原物有损坏，应予以修复后返还，或给付相当的补偿;如果对方给付的是金钱，除了返还本金以外，还应按银行利率支付利息;如果对方给付的是劳务、无形财产或者其他不能返还的利益，则应折算为一定的金钱，予以偿还。

2 赔偿损失。

所谓赔偿损失，是指合同被确认无效或者被撤销后，对合同无效或者被撤销有过错的一方应当赔偿对方因此所受的经济损失;双方都有过错的，依各自过错大小相抵后赔偿对方损失。这里的“过错”包括故意和过失两种心理状态，无论是出于故意还是过失只要给对方当事人造成损失，均要承担赔偿责任。应当注意的是，如果是单方过错，则有过错的一方应当承担对方因民事行为无效或者被撤销所引起的一切直接损失和间接损失。当财产损失是由于当事人一方自己的过错造成的情况下，则由该当事人自己承担损失。如果是双方过错，《民法通则》规定应当各自承担相应的责任。所谓各自承担相应的责任，是指按照双方各自过错的程度以及对造成民事行为无效或撤销所起作用的大小，来确定他们在合同无效或被撤销所造成的全部损失中所应承担的份额。实践中，通常是将依双方过错确定的损失承担额与各自的损失相抵后，对仍有损失的一方进行赔偿。

3 追缴财产。

所谓追缴财产，是指双方恶意串通，实施民事行为损害国家、集体或者第三人利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。追缴财产的目的在于，一方面使不法行为人受到经济上的制裁，另一方面，将追缴的财产转归受损害的国家、集体或者第三人，使之获得经济上的补偿。因此，追缴财产具有惩罚性和补偿性双重属性。追缴财产的范围包括双方已经取得和约定取得的财产。已经取得的数额同约定取得的数额不一致时，以其中较大的数额为准。在追缴财产的情况下，双方当事人之间不存在返还财产的义务。但是除了被追缴财产以外的损失，应由双方按过错轻重和责任主次予以分担。对于追缴回来的财产如何处理，根据《民法通则》规定，实施恶意串通民事行为的双方当事人，如果是从国家或集体那里取得的财产，就应当将其收归国家或集体所有;如果是从第三人那里取得的财产，就应当返还给第三人。

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合同的由来

合同是适应私有制的商品经济的客观要求而出现的，是商品交换在法律上的表现形式。商品生产产生后，为了交换的安全和信誉，人们在长期的交换实践中逐渐形成了许多关于交换的习惯和仪式。这些商品交换的习惯和仪式便逐渐成为调整商品交换的一般规则。随着私有制的确立和国家的产生，统治阶级为了维护私有制和正常的经济秩序，把有利于他们的商品交换的习惯和规则用法律形式加以规定，并以国家强制力保障实行。于是商品交换的合同法律形成便应运而生了。古罗马时期合同就受到人们的重视。签订合同必须经过规定的方式，才能发生法律效力。如果合同仪式的术语和动作被遗漏任何一个细节，就会导致整个合同无效。随着商品经济的发展，这种繁琐的形式直接影响到商品交换的发展。在理论和实践上，罗马法逐渐克服了缔约中的形式主义。要物合同和合意合同的出现，标志着罗马法从重视形式转为重视缔约人的意志，从而使商品交换从繁琐的形式中解脱出来，并且成为现代合同自由观念的历史渊源。

合同制在中国古代也有悠久的历史。《周礼》对早期合同的形式有较为详细的规定。判书、质剂、傅别、书契等都是古代合同的书面形式。经过唐、宋、元、明、清各代，法律对合同的规定也越来越系统。

还有一种说法，现代的合同都写有一式两份，因为以前民间订制合同时就是一张纸，写好后从中间撕开，一人拿一半，有争执的时候再合起来，所以就有了合同和一式两份的说法。

最早的时候，合同被称作“书契”。《周易》记述:“上古结绳而治，后世对人易之以书契。”“书”是文字，“契”是将文字刻在木板上。这种木板一分为二，称为左契和右契，以此作为凭证。“书契”就是契约。周代的合同还有种种称谓:“质剂”，长的书契称“质”，购买牛马时所用，短的书契称“剂”，购买兵器以及珍异之物时所用;“傅别”，“傅”指用文字来形成约束力，“别”是分为两半，每人各持一半;“分支”，将书契分为二支。“判”就是将分为两半的书契合二为一，只有这样才能够看清楚契约的本来面目。代词汇中的判案、审判、判断、批判等等都是由此而来。“合同”即合为同一件书契，这是“合同”一词的本义。今天签订的各种合同都是在纸张上，在古代却是实物。由此看来，古今意义上的合同已不可同日而语。

可从字面意思对“合同”一词的由来进行解释:将各方的意见集“合”起来进行协商，若达成一致，都“同”意了，由此形成“合同”，可以口头或书面形式出现。

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合同的形式介绍

合同形式，是指当事人合意的外在表现形式，是合同内容的载体。我国《合同法》第10条:当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其他形式。法律，行政法规规定采用书面形式的，应该采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。经济合同的形式是指经济合同当事人之间明确权利义务的表达方式，也是当事人双方意思表示的表现方法。根据经济合同法规定，经济合同的形式主要有口头形式和书面形式两种。

口头形式

口头形式是指当事人双方用对话方式表达相互之间达成的协议。当事人在使用口头形式时，应注意只能是及时履行的经济合同，才能使用口头形式，否则不宜采用这种形式。

书面形式

书面形式是指当事人双方用书面方式表达相互之间通过协商一致而达成的协议。根据经济合同法的规定，凡是不能及时清结的经济合同，均应采用书面形式。在签订书面合同时，当事人应注意，除主合同之外，与主合同有关的电报、书信、图表等，也是合同的组成部分，应同主合同一起妥善保管。书面形式便于当事人履行，便于管理和监督，便于举证，是经济合同当事人使用的主要形式。

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合同的法律约束力

合同的法律约束力，应是法律赋予合同对当事人的强制力,即当事人如违反合同约定的内容，即产生相应的法律后果,包括承担相应的法律责任。约束力是当事人必须为之或不得为之的强制状态,约束力或来源于法律，或来源于道德规范,或来源于人们的自觉意识，当然,源于法律的法律约束力，对人们的行为具有最强迫约束力。

合同的约束力主要表现为:①当事人不得擅自变更或者解除合同;②当事人应按合同约定履行其合同义务;③当事人应按诚实信用原则履行一定的合同外义务,如完成合同的报批、登记手续以使合同生效。不得恶意影响附条件法律行为的条件的成就或不成就，不得损害附期限法律行为的期限利益等。

1.自成立起，合同当事人都要接受合同的约束;

2.如果情况发生变化，需要变更或解除合同时，应协商解决，任何一方不得擅自变更或解除合同;

3.除不可抗力等法律规定的情况以外，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任;

4.合同书是一种法律文书，当事人发生合同纠纷时，合同书就是解决纠纷的根据。

依法成立的合同，受法律的保护。

6.无效合同的法律后果 篇六

来源： 作者： 日期：09-10-20

根据《合同法》第56、58、59条的规定，合同被确认无效或被撤销的法律后果主要有：

1、返还财产：不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿 ；

2、赔偿损失—缔约过失责任；

3、特殊的后果：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财

产收归国有（追缴财产）或者返还集体、第三人；

4、《合同法》第57条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存

在的有关解决争议方法的条款的效力”；

5、合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第三十条 企业法人有下列情形之一的，登记主管机关可以根据情况分别给予警告、罚款、没收非法所得、停业整顿、扣缴、吊销《企业法人营业执照》的处罚：

（一）登记中隐瞒真实情况、弄虚作假或者未经核准登记注册擅自开业的；

（二）擅自改变主要登记事项或者超出核准登记的经营范围从事经营活动的；

（三）不按照规定办理注销登记或者不按照规定报送年检报告书，办理年检的；

（四）伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖或者擅自复印《企业法人营业执照》、《企业法人营业执照》副本的；

（五）抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的；

（六）从事非法经营活动的。

对企业法人按照上述规定进行处罚时，应当根据违法行为的情节，追究法定代表人的行政责任、经济责任；触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十六条 对有下列行为的企业和经营单位，登记

主管机关作出如下处罚，可以单处，也可以并处

:

(一)未经核准登记擅自开业从事经营活动的，责令终

止经营活动，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过30000元，没有非法所得的，处以

l0000元以下的罚款。

(二)申请登记时隐瞒真实情况、弄虚作假的，除责令

提供真实情况外，视其具体情节，予以警告，没收非法所

得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过30000

元，没有非法所得的，处以l0000元以下的罚款。经审查

不具备企业法人条件或者经营条件的，吊销营业执照。伪 造证件骗取营业执照的，没收非法所得，处以非法所得额 3倍以下的罚款，但最高不超过30000元，没有非法所得 的，处以l0000元以下的罚款，并吊销营业执照。

(三)擅自改变主要登记事项，不按规定办理变更登记的，予以警告，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的 罚款，但最高不超过30000元，没有非法所得的，处以 10000元以下的罚款，并限期办理变更登记;逾期不办理 的，责令停业整顿或者扣缴营业执照;情节严重的，吊销营 业执照。超出经营期限从事经营活动的，视为无照经营，按照本条第一项规定处理。

(四)超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经

营活动的，视其情节轻重，予以警告，没收非法所得，处以 非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过30000元，没 有非法所得的，处以10000元以下的罚款。同时违反国家 其他有关规定，从事非法经营的，责令停业整顿，没收非法 所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过 30000元，没有非法所得的，处以10000元以下的罚款;情 节严重的，吊销营业执照。

(五)侵犯企业名称专用权的，依照企业名称登记管理 的有关规定处理。

(六)伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖营业执照的，没收非法所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高 不超过30000元，没有非法所得的，处以10000元以下的罚 款;情节严重的，吊销营业执照。

(七)擅自复印营业执照的，收缴复印件，予以警告，处 以2000元以下的罚款。不按规定悬挂营业执照的，予以 警告，责令改正;拒不改正的，处以2000元以下的罚款。

(八)抽逃、转移资金，隐匿财产逃避债务的，责令补足

抽逃、转移的资金，追回隐匿的财产，没收非法所得，处以 非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过30000元，没

(四)超出核准登记的经营范围或者经营方式从事经

营活动的，视其情节轻重，予以警告，没收非法所得，处以 非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过30000元，没 有非法所得的，处以10000元以下的罚款。同时违反国家 其他有关规定，从事非法经营的，责令停业整顿，没收非法 所得，处以非法所得额3倍以下的罚款，但最高不超过 30000元，没有非法所得的，处以10000元以下的罚款;情 节严重的，吊销营业执照。