郑州市城中村改造流程

2025-01-22

郑州市城中村改造流程（共9篇）（共9篇）

1.郑州市城中村改造流程篇一

郑州市人民政府

关于印发《郑州市城中村改造规定（试行）》的通知



郑政〔2003〕32号

各县（市）、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：

现将《郑州市城中村改造规定（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。

二○○三年九月三十日

郑州市城中村改造规定（试行）

第一章总则

第一条

为加快城市化进程，改善城市环境，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定所称城中村，是指在本市市区范围内，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

第三条本市市区范围内城中村转制及城中村改造的规划、建设、管理，适用本规定。

列入改造范围的城中村，由市人民政府公告。

第四条市人民政府统一领导、组织、协调本市城中村改造工作。各区人民政府在市人民政府的统一领导下，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

规划、国土资源、建设、农业、市政、房地产、民政、公安、发展计划、财政、审计、劳动保障、教育、城市管理行政执法等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村的改造管理工作。

第五条

城中村改造实行统一规划、统一政策、综合开发、分步实施的原则，充分调动各方面的积极性，依法保护农村集体经济组织及其成员的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人及投资者的利益。

第二章城中村转制

第六条城中村转制，是指城中村由村民自治管理体制转变为城市居民自治的管理体制。

转制后的城中村按城市管理体制统一规划、建设、管理。

第七条城中村的集体土地依法全部转为国有土地，村民由农业户口转为居民户口。

第八条

列入改造范围内的城中村撤销村民委员会，依照有关规定设立社区居民委员会，就近划归城市街道办事处，或根据管理需要设立城市街道办事处。

第九条〖JP2〗禁止任何组织和个人在城中村转制中侵占、私分和破坏农村集体资产。

城中村转制中集体资产的处置，应坚持下列原则：

（一）充分尊重集体组织全体成员的意愿和权利，保障全体成员有效行使对集体资产处置的决策权、监督权；

（二）坚持民主、公开、公平、公正的原则；

（三）兼顾长远发展和近期利益。

第十条

城中村转制前，农村集体经济组织的资产应依法进行清产核资。清产核资工作由农村集体经济组织负责，可组成由村组干部、村民代表和专业技术人员参加的清产核资小组，具体负责清产核资工作，必要时可委托有资质的资产评估机构进行评估。清产核资小组组成人员应经村民会议或村民小组会议同意。

清产核资应按照国家有关农村集体资产清产核资的规定执行，清产核资结果应经村民会议或村民小组会议确认。

农业、财政、审计等部门应加强对清产核资工作的指导、监督。第十一条

集体资产清产核资后，村民委员会、村民小组应根据各自的实际情况，制定具体的资产处置方案和股份化方案，经村民会议或村民小组会议讨论通过后实施，并报区人民政府备案。

集体资产处置应当提取一定比例的资金，专项用于保证五保供养对象的正常生活和城中村改造遗留问题的处理，该项资金的提取、管理和使用办法，由区人民政府制定。

第十二条

城中村村民委员会、村民小组撤销的同时，分别组建股份制企业，村民委员会、村民小组的集体资产股份化后转为股份制企业资产，由集体法人股东和个人股东持股，集体法人股原则上不低于40％。达不到单独组建股份制企业条件的，经原村民会议或村民小组会议决定，可将集体资产以入股形式与其他经济组织共同组建股份制企业。转制后组建的股份制企业，负责企业资产的管理和运营，承担原集体经济组织的债权、债务，并负责催收租金、承包金和其他应收资金。

第十三条集体资产转为股份制企业资产的个人持股部分，按应参与分配的农业人口一次性配置股份，固化股权。

原农村集体经济组织净资产中的闲置货币资金，应首先用于为原集体经济组织成员办理

社会保险；剩余部分可量化到个人，转为股份制企业资产，也可直接分配到人。

原集体经济组织成员个人持有的股份，可以转让、继承、赠与。个人股的收益归个人所有；集体股的收益除用于扩大再生产外，主要用于为未就业的原村民办理社会保险和其他集体福利事业。

第十四条

转为股份制企业资产的集体股部分，由原集体经济组织成员会议推选人员组成集体资产管理机构，行使集体股股东权利，并按原集体经济组织成员会议的授权负责集体股收益的管理和使用。集体资产管理机构对集体股收益的管理和使用应接受成员会议的监督。

第十五条城中村的村民转为城市居民后，其就业统一纳入城市就业管

理，并享受社会保障、职业培训、职业指导、职业介绍等待遇。

因城中村改造增加的就业岗位，应优先用于安排原集体经济组织成员。

第十六条市、区劳动保障部门的劳动就业培训服务机构，应为有劳动能力、且有就业要求的原村民进行专门的技术培训，并推荐就业。

技术培训所需经费由区财政负担。

第十七条

〖JP2〗城中村转制后组建的股份制企业，应当为本企业职工办理社会保险，按规定缴纳社会保险费，保证本企业职工依法享受养老、失业、医疗等社会保险待遇。城中村转制后，符合本市最低生活保障条件的居民，享受最低生活保障。

第十八条

城中村转制后，村办学校的人、财、物统一移交所在区教育行政主管部门管理，其占用土地的使用权及校舍所有权依法确认给该学校。

任何单位和个人不得挪用、侵占村办学校的土地、校舍及其他资产，已被挪用、侵占的，应予退还。

第三章规划管理

第十九条

市城市规划行政主管部门应当会同国土资源、建设、市政等部门及区人民政府，编制城中村改造总体规划，报市人民政府批准。

城中村改造总体规划，应当符合城市总体规划。

第二十条

城中村改造，应在各区人民政府指导下，根据城中村改造总体规划，按照因地制宜、合理布局的原则，编制改造详细规划，报市城市规划行政主管部门批准后实施。编制城中村改造详细规划应当充分听取村民意见，实行一村一案。

第二十一条城中村改造的各项建设应严格按照城中村改造详细规划实施，并纳入全市土地开发供应计划。

对未依照规划进行改造建设的，城市规划部门不得为其办理规划手续，国土资源部门不得为其办理用地手续，房地产管理部门不得为其办理房产登记，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。

第四章土地管理

第二十二条城中村的集体土地转为国有土地后，按照国有土地进行管理，并依法确认国有土地使用权，办理国有土地使用权证。

第二十三条

城中村集体土地转为国有土地，土地的合法使用人、土地用途不变。原集体经济组织兴办的企业用地，土地使用权作价入股后确认给该企业；宅基地使用人可继续使用原宅基地，城中村按照规划改造完成后，根据相关规定核发国有土地使用权证；其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。

城中村集体土地转为国有土地后，原农用地承包人可继续承包经营。但因实施规划需要使用该土地的，应当服从城市规划的需要。

第二十四条〖JP2〗转为国有的土地使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用。

第二十五条

城中村异地建设需要的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出的土地，纳入本市土地储备。

第二十六条因实施城市规划，转为国有的土地需要收回使用权的，对原有的土地使用人，按原土地用途的评估价给予补偿。

涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。

第二十七条转为国有的土地使用权首次转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规规定办理手续。

转为国有的土地使用权首次转让或土地用途改变的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。

第五章建设和拆迁安置

第二十八条自本规定公布之日起，列入改造范围的城中村停止一切与实施城中村改造规划无关的建设活动。

对违反前款规定进行建设的，城市规划、城市管理行政执法等部门和城中村所在区人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当予以制止，并由市城市管理行政执法部门和建设行政主管部门按违法建设工程查处。

现有不符合城中村改造规划要求，又无法采取改正措施的建筑物、构筑物，改造时应予拆除。

第二十九条

〖JP2〗城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。第三十条

城中村改造采取市场运作方式进行，以转制后组建的股份制企业自行改造为主，也可与投资商联合改造或通过招标选定投资商独立改造。

城中村改造应首先安排好原村民居住用房。

第三十一条城中村改造所需资金可采取企业自筹、村民集资、抵押贷款等多渠道筹集。

按照规划改造城中村的，可以享受市人民政府规定的优惠政策。第三十二条

转制后组建的股份制企业在符合城中村详细规划的前提下，可以开发建设商业用房和用于出租的房屋，作为企业资产按股份量化到个人，也可以出售或分配给原集体经济组织成员。开发建设商业用房和用于出租的房屋的，应补缴土地使用权出让金及有关税费。

 第三十三条

城中村改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设管理，统一纳入城市市政和公用设施的建设管理。

第三十四条城中村改造中建设用于安置原村民的住宅用房，按建设经济适用房享受优惠政策。

第三十五条城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

第三十六条

城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积为依据。基准建筑面积根据河南省宅基地面积标准结合本市城市住宅小区容积率控制标准，确定为每户228平方米。

第三十七条

拆除住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。未超出基准建筑面积的，按市场价格补偿；超出基准建筑面积的，超出面积按重置建安价结合成新给予补偿。

拆除住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，被拆迁房屋的建筑面积小于基准建筑面积的，可以按基准建筑面积进行产权调换，所调换房屋面积大于实际建筑面积的部分，由被拆迁人按建筑安装造价结算；被拆迁房屋面积大于基准建筑面积的，按基准建筑面积计算产权调换面积，超出部分由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予适当补偿。

实行产权调换的安置住宅，建筑面积不得超过基准建筑面积，超出的面积被拆迁人应当补缴土地出让金及有关税费。

第三十八条拆迁原宅基地上住宅房屋的附属设施及乡镇企业用房、其他非住宅房屋或建筑物、构筑物，由拆迁人给予补偿，不再安置。

原宅基地上住宅房屋的附属设施按重置建安价结合成新给予补偿。第三十九条

转制后组建的股份制企业自行改造城中村的，可根据本村实际情况，按照本章规定的拆迁补偿安置原则自行决定拆迁补偿安置方案，经原集体经济组织成员大会讨论通过后实施，并报城市建设拆迁管理部门和区人民政府备案。

第四十条

2000年8月9日前原集体经济组织成员在其合法宅基地上建设的住宅，符合城中村改造规划，未超过基准建筑面积（一户多宅的合并计算）的，在城中村改造完成后，予以核发房屋所有权证；超过基准建筑面积的，超出部分补缴土地使用权出让金及有关税费后，可办理房屋所有权证。

2000年8月9日后原集体经济组织成员未经规划、建设等部门批准建设的住宅，按照违法建设处理，拆迁时不予安置补偿。

第四十一条

非本村村民占用集体土地建设房屋，或购买在集体土地上建造的房屋，城中村改造完成后经确认符合改造规划的，补缴土地使用权出让金及有关税费，可办理国有土地使用权证和房屋所有权证；不符合改造规划的，应予拆迁，由拆迁人按被拆迁房屋的重置建安价结合成新给予补偿。

第四十二条

已办理国有土地房屋所有权证的房屋可以转让。但未缴纳土地使用权出让金和有关税费的，应当补缴土地使用权出让金和有关税费。

第六章附则

第四十三条本规定所称原村民，是指城中村转制时在册的农业人口。

第四十四条各区人民政府及市人民政府有关部门可根据本规定制定实施细则，报市人民政府批准后实施。

第四十五条本规定自2003年11月1日起施行。本市过去有关城中村改造的规定、政策与本规定不一致的，按本规定执行。

2.郑州市城中村改造流程篇二

1 郑州市城中村改造的必要性及社会意义

1.1 郑州市城中村改造的必要性

由于缺乏有效的监督管理, 外来人口膨胀, 城中村的出租屋往往成为卖淫、吸毒和赌博等违法活动的温床, 以及超生游击队的藏身之穴, 带来突出的社会治安、计划生育等问题, 严重影响了郑州市城市的文明程度。通过政府的改造使“城中村”流入部分社会经济地位、文化修养层次较高的城市人口, 从而大大提升郑州市的城市文明程度。

1.2 郑州市城中村改造的社会意义

郑州市城中村问题是城市发展快速化的一种特殊现象。每一个经历过快速城市化的城市几乎都存在着城中村问题, 并且深刻地影响着城市和乡村的发展, 成为城市化的巨大阻力。郑州城中村数量较多、分布较广, 存在的种种问题不仅仅对村落本身, 更对郑州市良好人居环境的塑造和“和谐社区”的创建产生了很多不良的影响。因此, 郑州市城中村改造能否顺利完成直接关系到“文明郑州”和“和谐郑州”的成功构建。

2 郑州市城中村改造的进展情况

2.1 郑州市城中村的现状概述

郑州市区原有124个行政村, 下辖228个自然村。截至目前, 郑州市已批准95个村 (组) (含144个自然村) 实施改造, 约占城中村总数的63%。其中, 已实现集体土地转国有的有46个村 (组) (含69个自然村) , 已完成改造规划编制工作的有38个村 (组) , 已通过招拍挂出让改造用地的有19个村 (组) (含34个自然村) 。

2.2 目前郑州市城中村改造主要运作模式

目前郑州市城中村改造主要有两种运作模式, 即“燕庄模式”和“路寨模式”, “燕庄模式”即由政府进行招商, 将土地进行挂牌、拍卖, 开发商通过合法途径获得土地使用权。而“路寨模式”, 则是由城中村成立股份公司自行开发。无论何种模式, 郑州市城中村改造都是由政府来主导。在实践中, 郑州市城中村改造遵照以城市规划为先导的方向, 积极、稳妥、有序地推进, 尽量减少消极影响, 确保“成熟一个, 改造一个”。

3 郑州市城中村改造遇到的难题与挑战

3.1 资金问题

据有关专家估计, 仅郑州市三环内的城中村改造, 直接改造资金就需要上千亿元, 时间拖得越久, 村民对赔偿金的期望值就越高, 改造难度越大。成本高现已是城中村改造无法回避的难题。

3.2 拆迁安置问题

3.2.1 拆迁问题。

城中村“拆和建”并存的现象随处可见:一边是人去楼空, 铲车巨大的机械手臂将拥挤不堪的楼房拆得七零八落;一边是拥挤的街道两旁, 简陋的脚手架吊起砖头、砂浆, 把本已超高的民房继续垒到7层、8层, 而目的就是为了索取更多的补偿, 这样一来巨额的拆迁补偿已经让不少开发商开始望“村”兴叹, 严重阻碍了城中村改造的顺利推进。

3.2.2 人员安置问题。

刚毕业的大学生作为城市建设的有生力量, 是城市建设中不可缺少的一支队伍, 他们没有购房的经济实力, 只能栖身于房租相对较低的城中村中, 随着城中村改造的进展, 有部分城中村将会被拆除, 在一定的时间内用于出租的房源相对紧缺, 相对来说房租会相应有所提高, 因此客观地说, 中低收入者人群的向外流动有助于提升环外的人气, 但是从长久来看, 保障中低收入者的居住权利才是郑州市城中村改造的所面临根本问题。

3.3 二次拆迁问题

遏制新的“城中村”出现已成为郑州市城中村改造的当务之急。郑州正处于城市化快速发展的时期, 城中村改造, 不应该“老的未改完, 新的又产生”。据有关数据显示, 郑州市1983年市区建成区面积是67.8km2, 至2009年, 市区建成区面积已达303km2, 原有的市区与郊区的分界线越来越模糊。城市近郊村如果现在不进行控制和规划, 将来会形成新的城中村, 改造起来困难更大。

4 郑州市城中村改造的合理化建议

4.1 健全完善城中村村民就业体制

在解决就业问题上, 可以把被征地农民纳入城镇就业援助体系, 坚持“就业优先”, 凡劳动年龄段的被征地农民, 均可进入城镇劳动力市场, 享受就业培训、择业指导、职业介绍等多种就业服务。同时, 坚持拓宽农民培训渠道, 增强农民的就业能力。

4.2 重视困难群体的住房问题

外来务工人员、来郑大中专毕业生是城市的重要建设者, 为他们提供经济、适用的住房房源, 是各级政府的重要职责, 也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。城中村曾经为外来务工人员、来郑大中专毕业生和城市困难群体提供了租住房源, 在城中村改造中和改造后不能让这部分群体流离失所。因此政府在这方面应加强廉租住房和周转房建设。

4.3 合理规划三环以外建设工作

城中村已是郑州市城市建设不可分割的一部分, 要做好三环以外建设工作。首先, 其规划应与周边的城区一起纳入城市各级规划体系中统一考虑;道路、给排水等工程规划的标准应按照城市工程规划的标准编制、建设。建筑设计要突破以往的陈旧概念, 提倡设计的精品意识。建筑作品要经得起推敲和时间的检验。其次, 尽管城中村在人居环境及社会经济结构方面存在诸多问题, 但是由于许多村落历史久远, 已形成特定的村落文化与景观风貌, 旧村改造时要充分考虑传统文化与建筑风貌特色的继承与延续。另外, 城市边缘区在今后的城市建设中很可能会成为城市的重要功能区块, 只有重视和加强城市边缘区的规划建设工作, 将其纳入城市整体有序发展的轨道, 才能避免新的“城中村”的出现。

4做好城中村改造建设的监管工作

4.4.1 施行严格的审批管理制度。

依据已有的规划、法规、标准严格审批管理, 做到原则性与灵活性相结合, 既要维护城市建设法规及标准的权威性, 严格审批执法, 又要考虑“城中村”的复杂性而采取一些渐进和过渡性的措施。

4.4.2 加强执法队伍建设。

成立一支高素质的执法监察队伍, 对违法建设行为坚决查处。同时对监察管理人员经常性地培训, 使其熟悉相关法律, 增强其执法能力, 克服畏难情绪, 为规划方案得以实施提供保障。

4.4.3 加强政策宣传教育。

注重对国家政策的宣传, 加强对村一级领导干部及村民的教育, 使村干部能够带好头, 加快村民变市民的进程。

4.4.4 加大政府的监管力度。

加大政府的监管力度, 特别是在城中村改造的拆迁问题上, 政府要对超标准索取利益的钉子户、上访户, 不能一味手软, 一味姑息。应采取安抚、疏导教育和法律制裁相结合的政策, 督促相关执法部门依法执行, 不能完全退让和妥协, 如此只会助长歪风愈演愈烈。

总之, 城中村改造是件伟大的造城运动, 拆迁建设具有相当大的难度和时间跨度。市政府成立的城中村改造指挥部应切实全面展开工作, 将管理纳入政府目标管理体系, 依照相关城中村改造政策, 给投资商创建一个良好的投资环境。前期政府让利于开发商, 为其创造投资环境, 后期则改善了城市居民的居住环境, 促进了城中村改制工作, 对郑州市发展经济、增加税收、改变城市环境起着积极的推动作用。

5 结束语

城中村改造是一个利益调节和平衡的过程。在这一过程中, 政府不能为改造而改造, 更不能以赚钱为目的, 指望通过城中村改造给政府带来多少显性和隐性的经济利益。城中村改造就是要实现城中村改造的社会效益, 只有这样, 才能理顺好各种利益关系, 顺利推进改造。

摘要：伴随着郑州市城市化进程的加快, 城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来, 城中村问题已经成为影响郑州市城市协调发展的主要问题。依据城中村改造形成背景, 针对郑州市人民政府近几年出台的一系列城中村改造的相关政策、改造计划及实施办法, 揭示了郑州市城中村大规模改造过程中遇到的资金、人口拆迁安置以及城中村的二次拆迁等诸多难题, 进而提出了对郑州市城中村改造的合理化建议。

关键词：郑州市,城中村,城中村改造

参考文献

[1]董祚继、吴运娟, 中国现代土地利用规划, 北京:中国大地出版社, 2008.

[2]敬东, 发达地区城市中心区农村城市化进程对策研究[D].上海:同济大学, 建筑与城市规划学院, 1999.

[3]张建明, 广州都市村庄形成演变机制分析——以天河区、海珠区为例[D].广州:中山大学, 1998.5

[4]李立勋, 广州市城中村形成及改造机制研究[D].广州:中山大学, 2001.

[5]李俊夫, 城中村的改造[M].北京:科学出版社, 2004.

[6]谢志岿, 村落向城市社区的转型——制度、政策与中国城市化进程中城中村问题研究[M].北京:中国社会科学出版社, 2005.

[7]闫小培、魏立华、周锐波, 快速城市化地区城乡关系协调研究——以广州市“城中村”改造为例[J].规划研究, 2004, 28 (3) .

3.广州市城中村改造问题分析篇三

关键词：城中村改造委托代理融资渠道政府财政支持

广州全市规划发展区有138个城中村。2000年9月，开始实施改造，2007年之后，启动了城中村的全面改造，创出了村集体主导的城中村改造的“广州模式”，成效显著。但“城中村”改造工作仍然落后于政策预期。究其原因，当前广州市城中村改造主要存在下列问题：

一、改造方案可行性差，改造工程无法启动

在村集体主导的改造模式中，改造模式由村集体自主选择。但是村集体与村民之间的沟通不善也有可能导致改造方程无法动工。由于改造方案是村集体自主选择的，因此往往都对大部分村民有利，但也有可能某些具体的改造赔偿细节，如违章建筑的界定及赔偿等，损害了某些少数村民的利益。村干部及大部分村民希望尽快改造，往往忽略了少数村民的意愿，伤害了少数人的利益，从而导致钉子户的出现，导致改造工程无法启动。

二、开发商有意拖延施工进度，以获取土地升值利益

在房价疯涨的年代，开发商都希望延迟开发，等待土地升值。在其他商业开发项目中，延期开发是明令禁止的。但在房地产开发项目中，因拆迁等问题使得改造项目可以顺利延期，为开发商带来大量的土地升值利益。开发商通过延期开工可以获利的现象是导致改造项目进展缓慢的一大原因。开发商通过拖延施工进度获利的行为不仅阻碍了广州市城中村改造的进程，也导致大量资金积压在城中村改造项目上，使得广州市其他商业改造项目缺乏足够的社会资金，不利于广州的总体健康发展。

要解决开发商有意拖延施工进度的问题，除了制定相关的政策鼓励开发商尽快动工之外，更好的办法在于换协议改造模式为招拍挂模式。与协议改造模式相比，招拍挂模式可以大大简化改造前期的繁荣谈判程序，提高改造的效率。并且，拍卖模式增强了政府在改造项目中的话语权，确保政府能够提高监管力度，督促开发商尽快尽好地开工。而在现行的协议转让模式中，开发商利用拆迁或村民监督等理由有意拖延工程进度，政府也束手无策，处于相当被动的位置。

三、开发商与村集体存在较严重的委托代理问题

开发商出于自身利益考虑，有较强的私调容积率或安置房比例、延长回迁时间等行为的动机，从而导致村集体与开发商在改造过程中发生矛盾，降低了改造进度。开发商与村集体之间的委托代理问题带来的后果在分期改造的改造模式中更为严重。一旦村集体与开发商发生矛盾，导致该期改造工程无法顺利竣工，使得后续几期的改造项目也无法按照原来的规划顺利进行，在改造前期做的改造方案也大部分无法落实，这也是广州市当前城中村改造方案可行性低的一重要原因。除了拖慢城中村改造的进度之外，开发商与村集体的委托带来问题也往往带来“钉子户”或强拆等社会丑闻的发生，激化社会矛盾，不利于广州市的总体健康发展。要解决开发商与村集体之间的委托代理问题，根本措施在于加强政府作为中立第三方的监督及导向作用，提高政府监督力度，规范开发商行为，从而更好地保护村民利益，减少改造进程中村民与开发商的矛盾。

四、城中村土地属性限制了融资渠道

城中村土地属集体所有，不能设定抵押权，因此限制了融资渠道。例如，银行规定：集体土地和宅基地不能单独作抵押物，且在建工程必须取得国有土地使用证，建设用地规划许可证等证件才能申请贷款。城中村土地不能设置抵押权是当前城中村融资渠道较少的主要原因。融资渠道虽有差异较大，但高流动性是不同融资渠道的共同要求。城中村土地无法设定抵押权，使得城中村土地价值不能在不同的投资者之间顺利流通，限制了其他融资方式在城中村改造项目中的使用。当前广州市的城中村改造项目基本上单一依靠银行贷款，其他融资方式如房地产信托、资产证券化等新融资手段没有获得很好的应用。只有真正破除土地所有制的二元性，放宽城中村土地抵押权的设定限制，才能拓宽融资渠道，利用社会资金加快城中村改造的进度。

五、政府财政支持受限

根据《土地储备管理办法》的规定，各类财政资金不能用于土地储备贷款的担保，土地储备机构也不得以任何形式为第三方提供担保，这也在一定程度上加大了城中村改造项目融资的压力。政府受地方财政贷款额度所限，即使具有较强的偿债能力，也因相关政策所限无法得到贷款，降低了资金的可获得性。政府财政支持受到较大的政策限制，使得城中粗改造項目无法借助广州市强大的财政力量的支持，降低了城中村改造的进度。

要解决当前城中村改造过程中存在的问题，推动广州市城中村改造工作，根本措施在于提高政府在城中村改造中的话语权，加强政府的监督力度及导向作用，规范开发商的行为，指导城中村项目更好更快地完成。

4.郑州市城中村改造流程篇四

一、总则

根据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）的有关精神，进一步规范程序，提高工作效率，保证全区城中村改造工作依法、规范、健康、有序、有效进行，制定天河区城中村改造工作程序指引。

二、准备阶段

（一）思想发动和现状摸查

1、村公司董事会表决（街道办事处列席会议），讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议。

2、党员，股东代表大会表决、讨论是否启动城中村改造工作，如同意形成决议，开展下一步工作。

3、思想发动：由转制社区做好转制居民思想工作，解释和宣传城中村改造政策。

4、现状摸查：在开展宣传工作的同时，由转制社区组织开展现状摸查工作，了解村民的改造意愿，提供现状的初步情况。

5、村民大会统一意见，在街道办事处指导下采用召开村民大会或通过发放调查表的形式征求村民意见，如80%以上村民同意启动城中村改造工作，开展下一步工作。

（二）改造范围确认

村集体经济组织根据现状摸查的情况和村民改造意愿，分析提出初步改造范围，在现场踏勘的基础上，由区城改办会同区规划分局、区国土房管分局、街道，依据“三旧”改造政策要求，规划和国土的有关规定核定改造范围线，规划范围确定要求（详见附件一）。

（三）现状测量调查

由村集体经济组织委托有资质的房地产测量单位对初步划定的城中村改造范围的情况进行测量，调差，现状测量、调查的具体内容（详见附件二）。

（四）现状建构筑物数量确认

由村集体经济将城中村现状建构筑物数量按照合法产权证、合法规划批文、历史建筑（注册建设年份）等情况进行分类造册，报区规划分局、区国土房管分局审核，有房产证和有规划批文的测量成果部分由区国土局和区规划局予以确认，历史建筑由街道处理确认，区城改办汇总这三部分的现状建筑量。

（五）选定开发模式

村集体经济组织根据自身的情况选定开发模式（自主开发、融资地块公开出让）。

三、改造方案编制、审查、审批阶段

（六）提出拆迁安置原则性方案

村集体经济组织根据确认的城中村改造范围和现状建构筑物数量的情况，依据《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）中“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法，提出拆迁安置原则性方案。

（七）编制城中村改造方案，由村集体经济组织委托有资质的规划编制单位根据拆迁安置初步方案和经确认的改造范围、现状建构筑物数量，编制城中村改造方案（包括资金平衡方案等），改造方案按照市“三旧”办《城中村改造编制技术要求》进行编制。

（八）改造方案审查、上报

城中村改造方案编制完成后，分别经村集体经济组织审查和村民代表表决、所在街道审查、区城办审核和区政府审核同意后上报市“三旧”办审批。

（九）土地转性申请

由村集体经济组织选择安置地块性质方案（保留集体建设用地，或转为国有建设用地），如选择转为国有建设用地，需召开村集体经济经组织成员大会或成员代表大会表决，经2/3以上（含2/3）集体经济组织成员或成员代表同意后，提交土地转性申请，并附上表决签名，随同城中村改造方案一并上报。

（十）市“三旧”办对改造方案进行审批

由市“三旧”办对改造方案进行审批，市城改办审批过程中提出意见的，由区城改办组织集体经济组织等进行修改完善。

四、拆迁安置阶段

（十一）制定和实施《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》和《城中村改造拆迁补偿安置工作应急预案》，经所在街道审查同意后，报区城改办备案后实施。

（十二）制定《城中村改造拆迁和补偿安置方案》和《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

由村集体经济组织根据城中村改造有关政策、已审批同意的城中村改造方案，结合转制社区实际，制定《城中村改造拆迁补偿安置方案》。该补偿安置方案在充分征求意见进行修改完善后，提交村集体经济组织股东代表大会进行表决。经股东代表表决通过后，依据《城中村改造拆迁和补偿安置方案》，制定《城中村改造拆迁补偿安置协议》。

（十三）组织签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。根据《城中村改造拆迁补偿安置工作方案》，组织改造范围村民和其他房屋权属人签订《城中村改造拆迁补偿安置协议》。签约率达到80%以上，视同《城中村改造拆迁补偿安置方案》经村集体经济成员80%同意，城中村改造方可进入后续拆迁工作。

（十四）成立全资改造公司

在城中村改造方案经市“三旧”办审批同意和土地转性工作完成后，如选定自主开发模式，村集体经济组织应成立全资改造公司（以下简称“全资改造公司”），作为城中村改造后续工作的主体，负责城中村改造的开发建设工作。

（十五）选择合作开发单位

根据广州市“三旧”改造办公室、广州市财政局引发的《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号），村集体经济组织成立全资改造公司须采用现金加无条件银行保函的形式（其中存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%），将城中村全面自主改造复建安置资金按期存入区政府指定的监管机构，在监管机构和监督银行开设的复建资金监管账户，由村集体经济组织、监管银行、区政府指定的监管机构三方共同对城中村全面自主改造复建安置进行监管。

村集体经济组织由于自身资金等问题选择合作单位时，应保证所选择的合作单位具有城中村改造规模相应的资金实力，以保证城中村全面自主改造复建安置资金能按期、按量存入和办理无条件银行保函。

除将具有城中村全面自主改造复建安置资金所要求的资金实力作为主要考察其实力的标准外，还应注重其品牌、资质和经验，并注意以下两点：一是在改造方案未批复前，各城中村改造单位不得与合作开发单位签订有实质性内容的合同；二是选择开发单位时必须经过合法程序，按照村集体决定重大事项的程序进行表决通过。

（十六）办理资金监管手续，实施复建安置资金监管由村集体经济组织或其成立的独资公司按《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》（穗旧改联字[2010]3号）、《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管工作指引》等及相关监管规定，签订《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》，并将复建安置资金存入区政府制定的资金监管账户，并到相关金融机构办理无条件银行保函。复建安置资金足额存入后，区城改办审核后出具《复建安置资金存入证明》。

在拆迁工作、用地和报建手续办理和复建安置房项目实施建设等后续工作中，复建安置资金按《天河区城中村整体改造工作指引》和《天河区旧村自主改造项目复建安置资金监管委托协议》的有关要求进行监管、支付。

（十七）申办拆迁许可拆迁证，发布拆迁通告，组织动迁工作取得《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织向国土部门申办《房屋拆迁许可证》，并由区政府发布拆迁通告后，由村集体经济组织动迁工作。

五、用地手续办理阶段

【一】安置地块及自主开发地块用地手续办理

（十八）项目立项全资改造公司凭市“三旧”改造办公室方案的批复意见向区发改部门申请办理项目立项审批手续，领取《广东省企业基本建设投资项目备案证》。

（十九）规划选址

全资改造公司凭市“三旧”办对改造方案的批复意见，按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办项目规划选址手续。

（二十）用地预审

使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧”改造办批复的改造规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报市“三旧”办，由市“三旧”改造办公室出具预审意见。

（二十一）用地报批

1、农用地转用和土地征收，城中村改造项目用地涉及农用地转用和土地征收的，由村集体经济组织按用地报批要求，向区国土房管局拟定农用地转用和土地征收方案，报市国土房管局审核后，依照土地管理法的规定报有审批权的人民政府批准。用地报批经有审批权的人民政府批准后，市国土房管局出具用地批复意见。

2、村集体建设用地改变为国有建设用地，位于土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的，同时提交转为国有土地申请，并并附上村民表决情况，上报市“三旧”办审核，具体流程为：一是区国土房管分局出具审核意见，附上土地所有权证等相关土地转性材料报送市国土房管局；二是市国土房管局按规定办理集体土地转为国有土地手续。

（二十二）申报环评手续

全资改造公司按环评的有关规定备齐资料后到环保部门申办项目环评手续。

（二十三）申办《建设用地规划许可证》

全资改造公司凭市“三旧”办批复的改造方案，按有关规定备齐资料后到市规划部门申办项目《建设用地规划许可证》及规划设计条件手续。

（二十四）用地划拨

如将项目安置地块转为国有建设用地，村集体经济组织按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的划拨手续，取得《建设用地使用划拨决定书》。如保留集体土地性质，则按有关规定备齐资料后到市“三旧”办申办安置项目用地的报批手续，取得《集体建设用地使用批准书》。

【二】融资地块用地手续办理（二十五）选择自主开发模式

由全资改造公司凭市“三旧”办出具的城中村改造批复文件和相关材料，按程序申办《建设用地规划许可证》，办理用地报批，取得《建设用地批准书》。

（二十六）选择拍卖融资的开发模式

1、由市土地开发中心申办规划设计要点，进行土地储备。

2、由市土地开发中心拍卖地块。

3、城中村改造项目土地交易竞拍人竞得土地，并交纳了土地出让价款及相关税费后，持相关证明文件，按程序申办《建设用地规划许可证》。

六、报建阶段

（二十七）建筑单体规划报建

全资改造公司按有关规定备齐资料后到规划部门申办项目建筑单体规划报建手续。

（二十八）申办消防、环保、卫生等手续

全资改造公司按建筑设计方案审查复函的要求，办理消防、环保、人防、卫生等专业管理部门意见。

（二十九）申办《建设工程规划许可证》

全资改造公司持环保、人防、防震减灾、消防等有关部门的前置审批文件到市规划局申办《建设工程规划许可证》。

（三十）施工图设计文件审查备案全资改造公司持《广州市建设工程施工图审查合格书》、《建设工程规划许可证》等前置审批文件到建设部门申办施工图设计文件审查备案手续。

（三十一）申办建设工程招投标手续

全资改造公司持立项批文、用地批文、规划批准文件、资金证明、施工图审查证明文件等前置审批文件到建设部门申办建设工程招投标手续。

（三十二）办理工程质量安全监督手续全资改造公司持《建设工程规划许可证》、施工图设计审查文件等前置审批文件到建设部门申办工程质量安全监督手续。

（三十三）申办《建设工程施工许可证》全资改造公司持《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、施工图设计文件审查等前置审批文件到建设部门申办《建设工程施工许可证》。

七、项目建设阶段

（三十四）工程施工建设

由全资改造公司按国家现行有关组织工程施工建设，在此期间，由区工程质监站对工程质量、安全施工、文明施工进行管理。

八、工程竣工验收和被拆迁转制居民回迁

（三十五）申办工程验收手续项目改造完成后，按现存建设工程竣工验收办法，并增加拆迁安置完成情况，批准的公益设施建设情况等内容进行进行竣工验收。

（三十六）房屋移交

项目改造建设方在完成回迁安置房建设后，按约定的条件和时限移交回迁安置房。

（三十七）被拆迁转制居民回迁。

九、其他

（三十八）本指引由广州市天河区城市更新改造办公室负责解释。

（三十九）本指引自发布之日起试行。

附件一：改造范围确定要求

改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围，以此为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，整合集体经济发展用地，特别是集体建设用地、旧厂房用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造，连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策许可的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

在现场踏勘后，先由区规划分局根据现场踏勘情况、周边用地规划红线办理情况、城市规划等，提出改造范围线，再由区国土房管分局套土地利用现状、土地利用规划图，将不合政策要求的土地提出从改造范围剔除等意见。

转制社区对改造范围有异议，再由区城改办召集区国土房管分局、区规划分局、街道一起协调解决。

附件二：现状调查内容

现状摸查包括以下七个方面：

1、社会现状：人口规模，本村、非本村居民户数及人数，村民及计提收入状况，社会保障状况、城中村改造状况等；

2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地）、土地利用性质（居住用地、公共服务用地、市政设施用地等）；

3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；

4、建筑物现状：总量，分类建筑面积等；

5、留用地指标落实情况；

6、文物、历史文化街区、有保护价值的建筑、古树名木等；

5.郑州市城中村改造流程篇五

各区人民政府,市人民政府有关部门,各有关单位: 为认真贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》(郑政文〔2007〕103号)精神,在城中村改造中加强廉租住房和周转房建设,通过城中村改造,使城市形象得到改善,城市功能进一步完善,特殊困难群体住房问题得到解决,现将有关问题通知如下:

一、在城中村改造工作中要高度重视困难群体的住房问题

外来务工人员、来郑大中专毕业生是城市的重要建设者,为他们提供经济、适用的住房房源,是各级政府的重要职责,也是保持城市经济活力和竞争力的必然要求。城中村曾经为外来务工人员、来郑大中专毕业生和城市困难群体提供了租住房源,在城中村改造中和改造后不能让这部分群体流离失所。

二、依托村民出租用房和开发企业配建商品房,为来郑大中专毕业生和外来务工人员提供周转房房源

按照《郑州市人民政府关于城中村改造有关政策实施中具体细则的会议纪要》(市长办公会纪要〔2007〕61号)第八条规定,村民安置用房除家庭自住以外的部分和村集体经济用房,原则上要优先规划建设小户型、简装修的出租房;配套开发商品房中,要规划一定比例的小户型住宅和公寓房,用于满足来郑大中专毕业生和外来务工人员居住需求。

在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品住宅房中,60平方米以下小户型住宅面积均不得低于其总面积的30%,市规划部门负责审核。

三、由开发企业提供部分过渡性廉租住房房源

在城中村改造时,开发企业原则上要从开发建设总面积中,提供5%的小户型简装修住宅,按照每月每平方米5元的租金标准,出租给辖区政府(租用期为5年),作为过渡性廉租住房房源,由区政府统一管理;租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决,开发商不再承担。这部分房屋产权仍归开发企业所有,租用期满后由开发企业自行处置。该规定要作为城中村土地公开出让的前置条件。

四、由村集体提供部分廉租住房房源

村集体原则上要从安置的村集体办公和经济用房总面积中,提供5%的小户型简装修住宅,按照每月每平方米5元的租金标准,出租给辖区政府(租用期为10年),作为过渡性廉租住房房源,由区政府统一管理;租用期内的房屋维修费用和物业管理费用由区政府统筹解决,村集体不再承担。这部分房屋产权仍归村集体所有,租用期满后由村集体自行处置。该规定要作为审核批准城中村改造的前置条件。

五、利用城中村多余土地建设廉租住房和周转房

按照“市政府负总责、区政府抓落实”的原则,各区利用城中村多余土地,和本辖区城中村土地出让时提取的廉租住房基金,建设廉租住房。

开发企业利用城中村多余土地建设廉租住房和周转房的,可享受城中村改造中安置房建设的“安置开发比”政策和有关规费减免政策。建成的廉租住房和周转房连同资产一并移交给区政府廉租住房主管部门管理。

6.城中村改造篇六

杨永梅段红平

摘要:城中村改造是21 世纪中国市长们经营城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。

关键词城中村补偿标准征地

作者简介：杨永梅，云南师范大学历史与行政学院；段红平，云南大学公共管理学院。中图分类号：D67 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)02-188-02 从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于全

部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变

成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指

在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城

市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村改造实质是调节政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表公共利益，处于主导地位。但政府主导并不在于大

包大揽，而在于遵循市场经济规律，通过市场化运作，培育市场和发现微观利益主体，促使市场主体自行组织资金力量来推动城中

村土地流转和经济的发展。而法院主要是依法公正审理相关案

件，明晰产权，理顺关系，化解各方矛盾，为城中村改造扫清障碍。昆明市委市政府在《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》中指出，在快速城市化的过程中，“城中村”普遍存在建筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配

套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，已成为城市现代化发展的严重障碍。从法律角度讲，“城中村”的改造也

是十分必要的。

一、昆明城中村拆迁改造的法律依据

昆明城中村改造的法律依据:（1）《土地管理法》——集体土

地上附着物的拆迁；（2）《城市房屋拆迁管理条例》——国有土地

上房屋拆迁；（3）《城乡规划法》——违章、违法建筑的拆除；（4）《物权法》——对于私有房产的保护。

城中村房屋拆迁中强制措施的法律依据:《土地管理法》：国

家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府

予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管

部门办理征地补偿登记；《实施条例》：违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主

管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。实践中很少采用司法强迁，而农民没有救济手段，上访现象突出。昆明市城中村改造的法律依据除了上述内容,还包括昆明市

已出台的相关政策: 一是市政府《关于加快推进城中村重建改造

工作的指导意见》；二是昆明市城中村征地拆迁补偿安置指导意

见；三是关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见；四是昆明市城中村改造项目管理办法；五是昆明市城中村改造土地出让收支管理使用暂行办法；六是昆明市城中村改造土地公开交易办法；七是五华区、西山区、官渡区重建改造实施办法；八是具体村社拆迁安置补偿实施细则。

二、昆明城中村拆迁改造的流程

昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：（1）国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟改造片区《城中村改造专项规划》；（2）在取得国土部门、规划部门审核意见的前提下，将《城中村改造专项规划》提交基层组织依法表决并出具承诺文件；（3）区（县）政府将《城中村改造专项规划》上报市规委审批；（4）区（县）政府将经审批的《城中村改造专项规划》上报领导小组备案；（5）区（县）政府将拟改造片区用地报征收回后报入市土地储备中心；（6）以《城中村专项规划》为条件进行土地处置和公开交易；（7）中标企业按《城中村专项规划》完善项目立项及相关行政许可；（8）进入正常项目运作程序实施建设。

三、昆明城中村拆迁改造中存在的问题

拆迁不属于交易，拆与不拆没有商量。拆迁的目的不是获得房屋，而是获得土地。拆迁的实质是土地征用, 是另一个主体利用政府权力征用,而不是政府征用。拆迁的结果是土地由一个民事主体变更为另一个主体，这个主体可能是政府，也可能是另一个民事主体。拆迁属于产权和土地使用权的剥夺，法律上叫作征收、征用。

昆明市城中村拆迁改造中存在的问题主要表现在以下几个方面:

(一)拆迁人的法律地位

拆迁人的法律地位有问题，赋予一个民事主体拆迁另一个民事主体的房屋，民事主体法律地位是平等的，双方之间的法律行为就应当遵循平等自愿原则，但是拆迁民事主体却能够借助行政强制力完成拆迁。

(二)拆迁补偿的主体有误

承担拆迁补偿的主体有误，根据建设用地使用权的流转顺

序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家土地管理部门出让获得，则国家土地管理部门应当先行收回已经出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因此，补偿人应当为国家而不是开发商或者领取拆迁许可证的其他人。

(三)拆迁补偿问题

政府为了获得更多的土地出让金，在开发商与被拆迁者利益 ◆社会观察

2011 · 02（中）

之间，会首选开发商，考虑和保护被拆迁者利益自然就少。昆明市根据《昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》规定，拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区

城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500 元/平方米；一环至二环之间5500 元/平方米；二环至三环之间4500 元/平方米；北边片区4500 元/平方米；东边片区3500 元/平方米；南边片区4500 元/平方米；西边片区4000 元/平方米。按这个补偿标准，老百姓拿着这点钱在原来居住的房子周边再去买房子，根本就买不起。

作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保

护。《民法通则》第71 条也可理解为：财产所有权应包括占有权、使用权、收益权和处分权。可见，对非住宅使用人拆迁补偿问题解决得好坏，直接影响房屋拆迁的进程。而且，非住宅使用人一般为法人单位，拆迁对他们造成的损失肯定大于住宅拆迁的损失。而目前我国的立法又滞后于实践，所以，《拆迁条例》要求兼顾拆迁房屋使用人的补偿，做到有法可依，维护他们的合法权益。

(四)政府角色错位

城市拆迁中提出的‘政府主导，企业参与，市场化运作’的口号，本身就有问题。政府的职能或者角色应该是服务和指导，而不应该是主导，城中村改造涉及已经取得的土地使用权和房屋所有权，村民才应该是主体，应该由他们来主导才对。

政府既是强制拆迁的批准机关，又是拆迁纠纷的仲裁机关，既当运动员又当裁判员，这与基本的法制理念是有冲突的。老百姓习惯听政府的话，相信政府。但在自己的利益受损时，政府支持的却是开发商，加上被拆迁人的利益诉求渠道不畅通，法律的救济途径不完善。面对法律的不公、开发商的强势，又没有政府撑腰，被拆迁户感到十分无助。有些地方政府、拆迁公司和开发商还合署办公，老百姓进拆迁指挥部根本分不清哪些是政府的人，哪些是开发商的人，哪些是拆迁公司的人。

政府的角色定位错位，凸显了开发商的强势和被拆迁人与开发商之间利益的不平等，导致了城中村改造项目利益冲突事件屡屡发生。

拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉法

律、政府职能、公众利益等多个方面。在城中村房屋拆迁中，由于拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善等多方面的原因，致使拆迁过程中的侵权、违约现象屡禁不止，使相关当事人的权益得不到相应的保护。

城中村改造是一项复杂而艰难的城市经济活动，政府直接参与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重要的。

行政法是指调整行政法律关系的法律规范的总称。行政法的基本原则包括:行政合法性原则和行政合理性原则。行政合法性原则的基本内容包括三项:（1）主体合法原则,即一切国家行政主体必须严格执行行政法律规范,一切行政相对人应严格遵守并

执行行政法律规范；（2）职权合法原则,即任何行政职权的行使都必须依据法律、遵守法律；（3）程序法定原则。行政合理性原则又称为行政适当性原则,它要求行政主体的行政行为不仅要合法,而且同时要合理、适当。

昆明城中村拆迁改造过程中有相关法律为依据,昆明市城中

村改造项目有其运作的基本流程,虽然满足了程序合法原则,但在昆明城中村拆迁改造中也存在问题: 比如拆迁人的法律地位；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位不满足行政行为必须符合法律的原则,因此昆明城中村拆迁改造中不符合行政法中的合法性原则,行政合理性原则它要求行政主体的行政行为不仅要合法, 而且同时要合理、适当。因昆明市城中村拆迁改造中行政主体的行政行为有些不符合法律,比如说拆迁人的法律地位有问题；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位, 同时在拆迁赔偿中赔偿标准也不合理。因此昆明城中村拆迁改造也不符合行政法中的合理性原则。

城中村改造过程中涉及的具体法律问题包括:（1）城中村改

造过程中土地使用权及地上附着物权属确认问题；（2）政府与城中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地位；（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实体问题；（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他机构合作中的法律问题；（5）村外其他机构参加城中村改造竞拍过程中的法律问题；（6）对违章建筑特殊处理的法律问题；（7）签订拆迁补偿协议应注意的法律问题；（8）拆迁补偿协议履行纠纷的处理；

（9）对产权不明的房产如何进行拆迁的法律问题；（10）拆迁过程中的证据保全问题；（11）对拆迁补偿标准发生的争议处理程序和法律依据；（12）对拆迁造成停产、停业的经济补偿问题。城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了

7.郑州市城中村改造流程篇七

近年来,随着我国城镇化进程的全面提速,各地纷纷通过城中村改造实现城市拓展和更新。位于我国中部的河南省省会郑州市,建成区共有124个行政村(含228个自然村),占地约70平方公里,涉及村民30余万人,约占建成区土地面积的四分之一。自2003年郑州市启动城中村改造以来,已有119个城中村(组)经批准并实施改造。然而,纵观目前已经完成的城中村改造项目,大多只停留在城中村物质空间环境的改造上,较少关注村民向市民的实质性转化。根据“十八大”提出的城镇化向质量型提升的新要求,亟需对改造后村民的市民化状况和水平展开调查研究,采取政策措施,推进城中村农民向市民的转化。

因此,本文以郑州市城中村改造为例,通过对已改造回迁村民安置小区的实地调研,采用定量的分析方法,对城中村农民的市民化问题进行一些探索性研究,以期对城中村改造方案作出及时反馈,为后继政策的进一步完善提供参考借鉴。本文实证部分的数据资料,来源于笔者2014年8~12月对郑州西关虎屯、燕庄、七里河、小李庄等22个村民安置小区为期5个月的实地调查,共发放调查问卷350份,获取有效样本329个。

2 市民化的内涵和维度划分

2.1 市民化的内涵

目前我国农民的市民化可以分为两个层次,首先是技术层面的市民化,具体指农民获得城市居民的身份和相应的社会权利;其次是社会文化层面的市民化,具体指农民在价值观念、交往方式、生活和工作方式等全方位向城市市民的转化。市民化的对象主要包括土地被征用并实现职业转变的城中村农民和长期滞留并有稳定收入和固定住所的城市农民工。为突出重点,本文的分析对象只针对于城中村村民这类群体。

2.2 市民化的维度划分

根据相关学者对农民和市民两类群体特质的类型化比较,以及1984年以来国务院关于允许农民(工)迁居城市的有关文件 ,本文试以郑州市城中村为研究对象,设计一套指标体系,考察和评价目前城镇化进程中城中村农民市民化的特征及水平,具体划分为心理认同、行为方式、生活质量和社会权利等四个维度。

(1)心理认同。从农民到市民的角色转化,形式上的改变比较容易,而心理上的接受和适应则相对较难。城中村改造后村民对新的居住环境产生信任和感情,认可自身的社会地位和市民身份是实现心理认同的重要表现。心理认同能反映城中村农民市民化本质的深层次内涵。

(2)行为方式。城中村改造过程中伴随着村民居住空间和居住环境的变化,村民的生活方式和行为方式也会随之发生改变。如生活节奏自由散漫、无序状态转变为有条理性和严格的时间观念;人际交往由血缘、地缘为主转变为以业缘为主;沟通方式由面对面的直接交流转变为以通讯传媒为主的间接交往等。

(3)生活质量。我国城镇化的目标就是让更多的农村人口有效融入城市,特别是在生活环境、市政配套等方面实现资源的优化配置,使农民真正享受经济快速发展下城镇化所带来的幸福生活。经济状况、居住条件状况等生活质量的提高是我国城镇化由量变到质变的重要指标,也是评价农民市民化实现程度的一个非常重要的标准。

(4)社会权利。长期以来我国农民在社会保障和党团组织参与方面,没有享受与城市居民相同的权利,社会参与空间有限。因此,在社会权利上,城中村农民也要逐步实现和城市居民的平等地位 , 使城中村农民享有同等的公民待遇。

3 城中村改造后农民的市民化程度评价

本文从心理认同、行为方式、生活质量和社会权利等四个维度入手,建立评价指标体系,对城中村村民的市民化程度进行定量评价,以探析现阶段城镇化进程中郑州市城中村农民的市民化状况及进展水平。

3.1 建立评价指标系统

本文对城中村农民市民化程度的评价,由三个层次共十六个基础调查指标构成。首先,确定总体评价维度。以心理认同、行为方式、生活质量、社会权利等四个结构维度为基础,构建整个评价指标系统的一级指标。其次,确定每个结构维度的二级评价指标。把每个结构维度的一级评价指标细分为两个可反映其基本内涵的二级评价指标。心理认同维度包括情感归属程度和身份认同程度;行为方式维度包括生活方式情况和人际交往情况;生活质量维度包括经济状况和居住条件状况;社会权利维度包括社会保障情况和党团组织参与情况。第三,确定每个二级评价指标的基础调查指标。把每个二级评价指标再进一步细分为两个可反映其基本内涵的基础调查指标。

3.2 确定指标权重

本文采用综合指标法对郑州市城中村农民市民化程度进行评价。以Ⅰ表示城中村农民的总体市民化程度,由等权重的四个一级评价指标累加构成,每个一级指标的权重均设为0.25。每个维度的二级评价指标和三级基础调查指标且都采用了等权重法,即其权重均设为0.25(见表1)。

3.3 评价结果

根据表1对郑州市西关虎屯、燕庄、七里河和小李庄等城中村村民安置区进行实地调查,计算整理得出评价结果(见表2)。

根据表中数据显示,郑州市城中村农民的市民化程度主要表现出以下特征 :

第一 , 总体上来看,郑州市城中村农民的市民化程度已达到59%。以城市居民的市民化为标准(其值设为100%),得出城中村农民的市民化水平已经达到“半”市民化。在不同水平的分布方面,大约29%的城中村农民其市民化水平已达到70% 以上;大约39% 的城中村农民其市民化水平在50%~70% 之间;大约32% 的城中村农民尚未达到“半”市民化水平,其值在50% 以下。

第二,从结构维度考察,心理认同维度的市民化水平最高,总体上达到67.62%;其次是行为方式维度与生活质量维度的市民化,二者市民化水平也都已趋近60%,分别为58.83%和59.69%。社会权利维度的市民化水平最低,其值总体上只有50.19% 的水平,主要是因为这个维度中的党团组织参与水平较低。

第三,从不同水平的分布来看,市民化的进展很不均衡,且存在较大差异。如在心理认同维度方面,城中村农民市民化水平主要集中在50%~70% 之间,其次是50% 以下的水平,最少的是处于70% 以上较高水平;在社会权利维度方面,主要集中在50% 以下的较低水平,其次是处于50%~70% 之间,最少的也是处于70% 以上较高水平。这一结果表明城中村农民市民化不同水平的进展不均衡,只有少量村民达到了较高的水平,大多数村民的进展不明显。

4 市民化影响因素因子分析

通过以上的分析得出,郑州市城中村农民市民化的进展较不均衡,不同维度市民化水平也存在明显差异。这说明,城中村农民市民化的发展,受诸多宏观因素及村民个人微观因素的综合影响。本文共选取了心理认同、行为方式、生活质量和社会权利四个结构变量作为衡量城中村农民市民化的指标,但这四个结构变量是否能较好的反映城中村农民的市民化水平,从统计学视角看,需要做因子分析。

注 : 所用分析软件是 SPSS22

KMO检验和Bartlett检验是进行因子分析的主要统计学方法。通过KMO检验和Bartlett检验,能较好的判断心理认同、行为方式、生活质量和社会权利这四个因素对城中村农民总体市民化水平的代表性和适合性。因子分析结果如表3所示,KMO检验值为0.887,而且Bartlett检验的相伴概率为0.000,小于显著性水平0.01。该结果说明本文选取的心理认同、行为方式、生活质量和社会权利四个结构变量是代表城中村农民市民化水平的良好解释因子(见表3)。

5 结论及政策启示

随着我国新型城镇化的进一步推进,由城中村改造带来的农民市民化问题将日渐受到社会各界的普遍关注。本文以郑州市城中村改造为研究对象,分析了其目前城中村农民的市民化水平,发现郑州市城中村农民在心理认同、行为方式、生活质量和社会权利四个维度的市民化进展并不均衡。其中村民心理认同、行为方式和生活质量这三个维度的市民化水平相对较高,而且,由于这三个维度市民化的有效推进,确保了村民总体市民化的发展水平。社会权利维度中的党团组织情况的市民化水平最低,主要是由于改造过程中基层党团组织的建设重视程度不够造成的。

根据郑州市目前城中村农民市民化的进展水平,今后城中村改造工作的重心应该集中在以下几个方面 :

首次,需要深刻认识到城中村改造工作(下转42页)是一个长期的社会系统工程。村民向市民的过渡需要多维度、全方位逐步推进,因此需要保持改造方案的连续性和系统性。

其次,要逐步提高村民在社会权利维度的市民化。虽然目前城中村农民的市民化总体水平已经达到“半”市民化,但各维度进展很不均衡,尤其社会权利维度市民化程度较低。因此,要逐步改善城市政治生态,调动村民社会参与的积极性,通过加快村民社会权利的市民化,促进总体市民化水平的提高。

第三,协调各方主体,共同推进村民的市民化水平。各级政府在城中村改造的同时要制定配套的村民市民化政策,比如建立完善的村民社会保障体系和就业培训制度,为加快村民的市民化进程创造良好的条件。村民也应加强学习,逐步提高自身的文化素质和修养,培养适应现代社会、融入都市生活的能力。

摘要：本文以河南省郑州市城中村改造为例,结合深度访谈、参与式观察,采用定量分析的研究方法,评价其目前的市民化水平,指出目前城中村农民市民化程度已经达到“半”市民化以上的水平,并从不同侧面揭示城中村农民市民化发展进程的独特性、阶段性与规律性,进而分析影响其市民化的因素。最后,分别从观念和实践的角度,为推动城中村农民的市民化提出若干建议。

关键词：城中村改造,农民市民化,新型城镇化,郑州

参考文献

[1]文军.农民市民化:从农民到市民的角色转型[J].华东师范大学学报,2004,36(3):55-61.

[2]刘传江,董延方.农民工市民化研究(会议论文)[Z].复旦大学:上海论坛,2007.

[3]王桂新,沈建法,刘建波.中国城市农民工市民化研究——以上海为例[J].人口与发展,2008,14(1):3-23.

[4]王春光.农村流动人口的“半城市化”问题研究[J].社会学研究,2006(5):107-123.

[5]贾生华,郑文娟,田传浩.城中村改造中利益相关者治理的理论与对策[J].城市规划,2011,35(5):62-68.

[6]陈映芳.征地农民的市民化——上海市的调查[J].华东师范大学学报,2003,35(3):88-95.

[7]章光日,顾朝林.快速城市化进程中的被动城市化问题研究[J].城市规划,2006,30(5):48-54.

[8]刘晔,刘于琪,李志刚.“后城中村”时代村民的市民化研究——以广州猎德为例[J].城市规划,2012,36(7):81-86.

8.关于“城中村”改造的思考篇八

关键词：城中村建设改造问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了，这些土地原来的使用者——当地的农民，却仍然留在原居住地，并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说，虽然供耕作的土地已经没有了，但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是，用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市，形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象，随着经济的发展，各城市都在调整总体规划，特别是经济开发区建设的发展，城市用地规模不断扩大，使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中，城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内，这些城市规划建设中的村庄，称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内，且农业用地很少或者没有，居民的身份也已经非农化，村庄已经转制为城市建制，只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型，但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因，规划滞后，布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤，采光通风条件、卫生条件恶劣，基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论

9.城中村改造探讨篇九

若干问题的探讨

对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权。

参与城中村改造，房地产企业不得不考虑政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种风险。其实说白了：以上几点集中为一个难点，即利益如何进行分配与平衡的问题。

通常情况下，在城中村改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，房地产企业主要完成以下几项工作：

1、与政府谈判，获取拟开发改造项目的基本政策信息并争取政府政策支持；

2、初步制定拆迁补偿方案及标准，并征询村集体组织及村民意见；

3、与政府、村集体签订城中村改造的合作框架协议；

4、协调政府并办理取得城中村改造范围的拆迁许可批准文件；

5、调查了解城中村改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准；

6、与村集体协商并签订《征地补偿协议书》；

7、与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》；

8、与城中村改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议；

9、针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议；

10、拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等；

11、融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合作开发等；

12、专项规划谈判及报件，获取城中村改造项目的详细规划指标及条件；

13、一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定；

14、进入城中村改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿；

15、取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文；

16、未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿；

17、应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼或仲裁。

在上述一系列工作中，房地产企业应当关注并把握如下几个关键的风险控制点：

1、政策支持的合约化控制

基于“一村一策”的城中村改造原则，为房地产企业的开发行为带来了诸多不确定因素，因此，当房地产企业对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等，避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及房地产企业因经营需要而必须撤资时的项目停滞。

2、拆迁补偿的规范化控制

包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。

在“城中村”改造项目各项环节中，一旦拆迁过程中遇到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难

以掌控的风险因素。因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，房地产企业希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。但是，一份经过精细测算、相对公允、符合项目实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为房地产企业降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为房地产企业争取政府的协调取得先机。

3、开发盘量的分散化控制

包括：根据房地产企业资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过房地产企业与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合房地产企业及具体项目实际情况的“分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。

房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。

因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，房地产企业就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，房地产企业还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。

当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。

4、专项报规的特殊化控制

根据房地产企业项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规

划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。通过制定为城中村改造项目房地产企业量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。

房地产开发项目中，规划将成为最终决定房地产企业项目可售范围的丈量尺：只有规划报批为建筑物专有部分的建筑，房地产企业方可予以处置。因此，从项目盈利安全的角度，在规划时，就应当详细考虑未来项目建成后的物权区分方式。

因为城中村改造项目的特殊性，政府对于进入一级土地整合市场的房地产企业有着较为明显的政策倾斜，其中就包括规划条件的制定，房地产企业完全可以有效利用这样的政策倾斜，根据自己对该项目的整体定位，在符合规划行政主管部门所确定的限制性规划条件前提下，定制更符合自己对项目开发需要的规划条件，并以此避免第三人对地块的抢牌。

5、土地摘牌的技术化控制

包括：核算一级土地开发成本，根据与政府签订的“城中村”改造《合作协议》条款约定以及房地产企业项目开发需求及投资目的，配合政府制定符合专项规划条件以及项目开发要求的土地使用权招、拍、挂限制性条件。最大限度确保改造范围内地块土地使用权的获得或是前期一级土地开发投资的回收，避免第三人恶意抢牌导致投资目的的丧失。

要达到土地摘牌的技术化控制，除了需要对土地招、拍、挂程序以及“城中村”改造项目土地交易办法熟知外，还必须有赖于一系列精密的经济成本与收益测算，根据相关改造协议制定合理的受偿底价，在尽可能争取土地使用权的基础上，必须确保如果第三人抢牌成功，房地产企业可以从第三人所应支付的土地出让金或其他补偿款项中足额获得补偿。而其中，无论是配合政府制定土地招拍挂条件还是核算投资补偿，都又必须有赖于房地产企业自进入该“城中村”开发项目时与政府之间签订的城中村改造《合作协议》的条款细化。

6、融资途径的多样化选择

包括：根据项目开发盘量以及房地产企业的资金安排需求，事前制定长期融资计划及短期融资应急计划，选择适合房地产企业自身发展需要以及项目开发要求的融资渠道及方式，避免资金链断裂导致的项目停滞以及投资失败的风险。

但凡房地产开发项目，资金问题都始终备受房地产企业所关注，尤其是需要

大量前期资金投入的城中村改造项目。因为缺乏有效的抵押物（即尚未拿到拟开发土地的使用权证），再加上国家近两年不断收紧的贷款政策，房地产企业大多在项目启动前期都面临着融资困难、融资渠道狭窄、企业资金链紧张的问题。

房地产企业应在事前就做好融资的计划，通过有效的控制手段，如公司自身结构治理以及合同等，尽可能开拓新的融资渠道及方式，包括股权融资、委托贷款、信用贷款、信托基金、合作开发等，多角度保证开发资金的及时供给与流动。

7、对于土地竞拍情况做有关约定

与村集体组织、政府签订的协议中约定，不能再和其他房地产企业商谈、联系、合作本城中村改造事宜，否则承担违约责任；

与村集体组织、政府签订的协议中约定，如果竞拍失败，对于房地产企业前期所有投入按照约定返还；如果由于村集体组织不配合等原因，导致房地产企业没有竞拍获得土地，除返还前期投入外，还得承担违约责任。

与村集体组织、政府签订的协议中约定，对于竞拍土地的溢价情况，约定特别的处理方案。

8、对于特殊情况的处理

与村集体组织、政府签订的协议中约定，村集体领导成员，村民不得在建设施工中强行介绍材料、设备供货商和施工单位，或者不得强行提供材料、设备，强行承包工程。若出现这种情况，村集体组织、政府应出面协调解决。

在城中村改造项目拆迁安置阶段，城中村房屋拆迁主要面临以下困难：