物业保安部管理制度

物业保安部管理制度（精选16篇）

1.物业保安部管理制度 篇一

物业小区保安部交接班制度

物业小区保安部交接班制度提要：为保证正常值班秩序必须建立交接班制度

（一）交接班前要做到

物业小区保安部交接班制度

为保证正常值班秩序必须建立交接班制度

（一）交接班前要做到：

1、交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并注意自身形象，不得相互追逐打闹，保持良好站姿，不得蹲坐。

2、接班（班）组长要组织全班队员整队、点名并统计、做好记录。统一整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，精神抖擞。交接班要互相敬礼。

3、接班（班）组长负责检查队员中是否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的现象，若有立即请其出列，取消其上岗资格，并报主管领导查明原因，以作出相应处罚。并注意交代当班注意事项。

4、按时交接班，不迟到、不早退、交班队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。

5、交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特别交代事项等向接班队员交待清楚，并做值班记录。交接班双方签字，以备后查。

6、接班时遇有突发事件，由交班班组负责处理并做好记录及时汇报，接班班组要积极做好协助工作。

7、出现下列情况不准交接班 a)上班情况未交待清楚，工具、装备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，工作区域周边设施不完整；

b)上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗（下班）；

8、发现各项记录、登记本上有乱涂乱写现象，及工作台、工作室不清洁的不予交接；

9、在交接过程中，发生事件时，应立即停止交接，由交班人员负责处理，接班人员协助；

（二）交接班后要做到：

1、迅速进入执勤状态，领班要对所属队员的方位、任务、地点、时间清楚。

2、对上一班未完成之事务进行继续。

3、对交接情况进行记录。

2.物业保安部管理制度 篇二

一、保安处分的性质及其利弊分析

总体来说, 对保安处分性质的认识主要是围绕其与刑罚的关系而展开的。因为作为一种刑法制度, 真正意义上的保安处分的出现要晚于刑罚, 且在保安处分理论提出之时正是古典学派的兴盛时期, 作为一种能给人带来某些消极后果, 但同时又不同于刑罚的处分制度, 其地位和作用必然饱受争议。

(一) 保安处分与刑罚的关系

只有明确了保安处分有别于刑罚的特别之处, 才能确立其在刑法中的地位。在这个关乎保安处分命运的基本问题上, 学者们大致分为“一元主义”和“二元主义”两个派别。保安处分一元主义主要是新派刑法学理论的观点, 其立场是着眼于行为人的社会危险性, 把对行为人施以社会防卫乃至改善和教育视为刑法的使命, 认为刑罚和保安处分之间存在质的不同就是无意义的[2]。因此, 他们主张用保安处分代替刑罚或者是把二者合称为“刑事处罚” (Criminal sanction) 。而二元主义则突出了保安处分和刑罚的区别, 主张严格区分保安处分和刑罚, 这种观点是新派与旧派在交锋当中相互妥协而形成的折衷观点。德国刑法学家李斯特主张适用保安处分及其他所谓的“刑外刑”, 并从扩大法定刑的范围起, 更进一步主张采用不定期刑。刑罚是指“刑事法官基于因犯罪行为所表现的行为和行为人的社会无价值判断而对犯罪人施加的苦痛”。保安处分则是指“使个人适合于社会或将不能适合于社会的人排除在社会之外的特有的国家谴责”。但是, 保安处分和刑罚作为对犯罪人的教育、改造的一个手段来说, 其性质是相同的, 两者之间具有当然的可替代性。而且作为将来的发展方面来说, 应该是转向两者不加区分的一元论[错误!未定义书签]。

不论是旧派还是新派, 都不否认保安处分制度与刑罚在形式上的区别, 新派主张的同质论也是着眼于保安处分和刑罚的目的的相同之处, 而非内容和形式。保安处分与刑罚都属于针对人的处分行为, 其在客观上都会对被处分人产生某些消极的影响, 但同时又都会产生社会防卫的作用, 这是二者的共同点。按照一元主义和某些二元主义学者的观点, 二者都是司法上的处分制度, 即都应该由法官来宣告。危害行为能够对社会造成消极的影响, 而要消除这种影响, 达到防卫社会的目的主要是要对行为人采取一定的措施, 刑罚和保安处分都属于能起到这一作用的手段。尽管古典学派坚守的是报应刑主义, 认为刑罚是对犯罪人的报应和非难, 但刑罚的这一客观作用是存在的, 这也注定了二者之间有不可分割的联系。

另一方面, 保安处分由于其自身在内容和形式上与刑罚存在着区别, 所以二者不可能像一元主义主张的那样完全合二为一。但是这种区别究竟属不属于根本性质上的区别却是又一个存在争议的问题, 也即保安处分究竟是不是一种刑法意义上的处分制度。大多数国家和学者认为它属于刑事制裁, 同归刑事实体法律, 并非行政处分[错误!未定义书签。]。保安处分和刑罚的区别主要体现在几个方面:

第一, 适用对象不完全相同。刑罚对应的必然是犯罪行为, 因而只有完全刑事责任之人和部分限制刑事责任能力才可能因为其实施的犯罪行为而受到刑罚处罚。保安处分则未必针对的都是犯罪行为, 而可能是其他危害行为, 很多被处分对象是限制刑事责任能力和无刑事责任之人。

第二, 处分的着眼点不同。刑罚的使用既要强调犯罪行为的社会危害性, 又要考虑犯罪人的主观危险性, 是主观和客观的统一。因此, 其在否定犯罪行为的同时, 也否定了犯罪人, 即注重对犯罪的一般预防, 又注重特殊预防。而保安处分针对的是被处分人的人身危险性, 意图通过一系列的处分措施来改变其危险性人格并回归社会。

第三, 处分的内容和严厉程度不同。刑罚包括主刑和附加刑两个部分, 对犯罪人的人身、财产、政治权利等施以不同程度的处分。尽管其目的不能说以对犯罪人的报应为主, 但是其报应的痕迹却是难免的, 都带有一定的使人痛苦的内容。而保安处分尽管也会对被处分人的权利产生一些消极的影响, 也会产生一定的痛苦, 但是其程度比较轻, 主要内容并非处罚。

(二) 保安处分制度的利弊分析

第一, 保安处分有利于“社会防卫”的更好实现。“社会防卫论”本来就是保安处分的理论基础之一, 李斯特指出, 要对“性格的犯罪”适用不定期刑, 对习惯犯中“改善必要的犯人”, 在执行刑罚前, 先在改善收容所执行改善处分[1]。其关于建立针对危害行为的全方位的措施体系的思想相当严密, 这与有效地实现社会防卫是相配套的, 而单纯依靠刑罚显然无法完成这样的任务。首先, 刑罚适用的对象只是犯罪行为, “并非所有的社会侵害行为都是刑法上的犯罪”。例如, 对于无刑事责任能力者, 无论多么危险, 都处在刑法的范围之外, 对限制刑事责任能力者, 通过减轻的刑罚明显难以实现对其将来的犯罪的预防[错误!未定义书签。]。其次, 刑罚对于犯罪行为注重的是事后的处分, 尽管其也能够在一定程度上起到事先预防的实际作用, 甚至其目的也被定义为预防犯罪, 但是却未免缺少强有力的实际措施。保安处分中的某些具体制度, 例如对有重大嫌疑和倾向性的“犯罪人”实施的“保安监置”, 则能够更好地起到事先预防的实际作用。

第二, 保安处分对被处分人本身复归社会起着积极的作用。李斯特认为犯罪原因应该是二元的, 即社会因素和个人因素, “犯罪系由环绕犯人的社会关系及犯人固有性格所必然成立者”。[错误!未定义书签。]因此, 就必须从这两个方面去防止犯罪的发生, 在强调“社会防卫”的同时不能忽视对于犯罪人的教育和改造。对于犯罪人, 刑罚虽然也能起到教育作用, 但是由于其固有的严厉性和惩罚性, 使其教育功能受到一定的影响。况且按照“报应刑论”, 教育功能显得更为微弱。对于犯罪人之外的危害行为人, 刑罚所能起到的只是一定的一般预防的作用, 这种作用更不能被夸大。保安处分更注重的是对危害行为人的矫治以使其复归社会。对于被处分人的改善和矫正既有利于社会大众, 又有利于个人。尽管往往这要以牺牲其某种权益, 例如自由, 但是让其受约束地接受矫治总比由其不受约束地从事危害行为要好。

第三, 保安处分对危害行为的控制有时比刑罚更为经济。经济主义原则要求“牺牲最小法益而取得全体法益的最大效果”, 这项原则是保安处分理论的哲学基础之一。经济主义原则在刑罚上的体现, 一是事前的预防性刑事处罚, 比事后的惩罚性刑事处罚更经济;二是软性的、不定期的、执行灵活的保安处分, 比硬性的、法定的罪刑相适应的刑罚更经济[错误!未定义书签。]。当然这种经济的效果只是对于某些危害行为来说如此, 并非体现在全部危害行为上。例如, 对于常业犯、累犯等主观恶性较大的犯罪人宣布科处以不定期的保安监置就比对其多次判处刑罚实施监禁要更为经济。

保安处分制度在存在着诸多积极作用的同时, 也不可避免地存在着其负面作用。古典学派主张“刑罚人道主义”, 反对滥用刑罚而践踏人权的行为, 而保安处分则具有因其弱点, 所以保安处分学说也就受到批判。费尔巴哈认为, 保安处分以行为人的人身危险性为科处依据是严重践踏罪刑法定的公认原则的。保安处分, 特别是剥夺自由的保安处分, 具有很大的侵害被处分者的人权之虞[错误!未定义书签。]。

二、中国建立保安处分制度的必要性和可行性

(一) 保安处分制度在中国的现状

中国的法律当中并没有“保安处分”这一概念, 却有类似保安处分的规定, 这些规定散见于中国的刑法、行政法当中。例如, 《中华人民共和国刑法》第17条第4款、第18条、第35条、第64条;1981年全国人大常委会《关于处理逃跑或者重新犯罪的劳改犯和劳教人员的决定》第1条、第2条规定的, 对少数屡教不改、刑满释放后很可能重新危害社会的人员所采取的强制留场作业处分;1957年国务院发布的《关于劳动教养问题的决定》等法规、规章中规定的, 对罪行轻微、不够刑事处分的人和屡次违反治安管理经教育不改的人的劳动教养处分等[3]。具体包括劳动教养、少年管教、工读教育、强制医疗、强制戒除、强制治疗、没收处分、禁止执业等。

中国的刑法学早年也大多对保安处分制度持否定的态度, 甚至一度认为“保安处分理论在本质上是反科学的、反动的, 它体现了资产阶级的意志, 适应其实行法外制裁的需要。”[错误!未定义书签。]20个世纪80年代以来, 对于保安处分的全面认识和更深入研究才逐步兴起, 支持保安处分的学者还一度成为多数。

总体来讲, 尽管中国目前类似的制度大多出现在行政性法律当中, 这与典型意义上的保安处分是不同的, 主要是因为其实施主体是行政机关而不是司法机关。因此的确可以说中国当前的类似制度从性质上讲不同于保安处分, 但是也只能说其不同于严格意义上的保安处分。从其设立目的来看, 主要是为了实现对危害行为的控制, 实现对被处分人的矫治;从其设立范围来看, 主要是为了弥补刑罚的不足, 而且其具体内容和形式与典型的保安处分并没有太大的区别, 因此称中国当前的类似制度为实质意义上的保安处分或者“保安性措施”并不为过。

(二) 中国建立保安处分制度的必要性

纵观中国现有的类似制度的现状和保安处分制度的要义, 可以看出, 中国当前的此类制度还存在着诸多问题。例如, 形式不一, 缺少统一的法律规范加以规制, 行政性法律、法规过多等。近年来, 其中的很多制度受到很多人的批判, 究其原因倒并不是这些制度没有其积极的作用, 实际上恰恰相反的是, 这些制度中的大多数都是在中国的现实生活中发挥了重要作用的。只不过是由于这些制度在其归属上并不明确, 既不属于刑事措施, 也不属于典型的行政强制和处罚, 因而导致其在具体实施程序上出现了一些问题, 使其弊端暴露得甚为严重。尽管还有其他一些原因, 例如相关法律自身的不完善等, 但是其中归属问题却是最为根本的问题。

这些制度从其设立目的、适用范围等方面来看都是“保安处分”制度的具体形式, 但是其又缺乏保安处分的名义, 因而使其缺少统一的规范。保安处分本身存在着弊端, 如果不把其纳入统一的体系进行立法, 而只是对各个具体的制度进行立法, 就难免会显得力不从心。一方面, 由于对这些制度的性质没有统一的认识, 使得立法的随意性就显得比较大, 其俨然成了一个法律的独立领域;另一方面, 由于这些具体制度的立法权是掌握在不同的部门手里的, 其立法水准和指导思想就表现得很不一致, 还会出现冲突。所以说对中国现存的诸多“保安性措施”的规制还是不够的。而要解决这个问题, 最根本的就是将其明确定义为“保安处分”, 并且纳入刑法调整的范围, 使其真正成为严格意义上的保安处分。

(三) 中国建立保安处分制度的可行性

第一, 当前中国对于保安处分弊端的担忧如同当初新派和旧派论战之时旧派的论点并没有太大区别。旧派与中国的保安处分反对者的论点中焦点是保安处分可能对人权造成的危害。保安处分的本意显然绝对不是要危及人权, 而只是对其使用不当才可能带来的后果。在西方确实还曾经出现过纳粹时期的惨剧, 但是这都是对保安处分的滥用造成的, 而我们主张的保安处分绝对不是不加限制的保安处分。在素来注重人权的西方国家, 近百年来, 对于这项可能侵害人权的制度不仅没有抛弃, 反而进一步发展使其完善, 这就可见保安处分的这一弊端不是不可克服的。在刑法的历史上, 从犯人身份犯罪事实到反社会危险性, 形成了一个罪责评价标准的历史发展辩证规律[5]。可见, 保安处分进入刑法的调整体系是刑法发展的必然。

第二, 保安处分制度的建立与社会制度和意识形态没有必然的关系。作为一项法律制度, 其难免受该国的政治制度影响, 但是不同的社会制度之上的法律制度也会有相同的内容。过去我们的刑法学一直认为保安处分是服务于资产阶级的, 与社会主义不相容, 这种观点时至今日已经不能算作是一种科学的研究结论。例如包括前苏联在内的一些社会主义国家也建立了适合本国国情的保安处分制度。在中国现代的历史上, 1935年民国时期的《刑法》也有着保安处分制度, 建国之后由于“六法全书”的全面废除这项制度也随之废止, 但是随后出现的劳动教养等“保安性措施”却又不折不扣的印证了刑法发展与社会防卫的必然规律。

第三, 建立中国的保安处分制度不仅不会阻碍中国的人权和法治建设, 反而会起到促进作用。中国已经存在实际意义上的保安处分, 正如上文所分析的, 与其让其游离在统一的保安处分制度之外, 不如将其纳入统一的规范体系。为其正名, 不仅不会恶化中国的人权状况, 反而更有利于对相关权力的制约。一项制度只要其适合了当时社会发展的需要, 适应了其所依赖的社会环境, 其完善与不足的弥补就只是技术性的问题罢了。

三、关于建立符合中国国情的保安处分制度的立法建议

第一, 在刑法典当中确立保安处分的原则性规定。应该在中国的刑法典总则当中引入“保安处分”这一概念, 并对其原则加以规定, 以便确立统领保安处分制度的总纲。

第二, 对现行的保安性措施进行梳理。对于一些已经不合时宜的制度加以废除, 要结合社会实际的发展变化及时审视中国曾经存在的保安性措施。例如留场作业制度曾经在中国建国和改革开放初期, 对于维持社会治安, 防止犯罪分子出狱或者被解救之后再度危害社会曾经起过积极的作用。但是改革开放之后, 随着中国法制建设的完善和公民人权意识的提高, 这一制度在事实上已经被废止。对于经过改造可以融入保安处分体系的制度加以分类和整理, 避免出现相互之间的冲突和重叠。

第三, 将现行的行政性保安处分改为刑法性的保安处分, 对于原来就是通过法律的形式颁布的相关法律, 应该将其法律归属改变, 进而其决定机关也改为人民法院, 以使保安处分实现司法化。对于是由行政法规形式规定的保安处分措施, 应该将立法权收归全国人大, 进而实现对其刑法化的改造。

第四, 待保安处分确立一定时期之后, 将各个单行法律当中的制度统一纳入刑法典或者制定统一的《保安处分法》。在西方关于保安处分的立法模式中, 有的是把相关制度规定在刑法典当中, 而有的则是通过一部专门的保安处分法来立法。两种模式都各有利弊, 但综合而言, 中国目前大规模修改刑法典并没有必要, 通过刑法修正案修改刑法已经成为一种惯用的做法。而且, 中国当前实际存在的保安性措施数量很多, 一时难以统一纳入刑法典, 这种立法模式并不符合中国立法的一贯风格, 所以单独的《保安处分法》将是中国保安处分制度的最好归宿。

摘要：作为一种以防卫社会, 实现对被处分人的矫正为主要目的刑法制度, 其对于有效遏制包括犯罪行为在内的社会危害行为起着积极的作用。同时, 其也存在着诸如可能侵害人权等的弊端与缺陷。但是总体来讲其能够顺应社会的发展发挥其固有的作用。在中国虽然没有名义上的保安处分, 但是却存在着实质意义上的保安处分。为了实现对这些制度的有效规制应当在中国的刑法当中明确确立保安处分制度, 并实现对其的司法化、系统化。

关键词：保安,处分,社会防卫,刑法,刑罚

参考文献

[1]高铭暄.刑法学原理:第3卷[M].北京:中国人民大学出版社, 1994.

[2]大塚仁.刑法概说:总论[M].冯军, 译.北京:中国人民大学出版社, 2003.

[3]魏忠.中国保安处分制度研究[J].中州大学学报, 2005, (3) :1-3.

[4]韩炜.保安处分是否适用于现阶段的中国[J].江苏公安专科学校学报, 2000, (1) :105-107.

3.我国保安处分制度刑法化研究 篇三

摘 要：我国学界和司法实务界就如何看待保安处分以及是否应该建立保安处分制度等问题上存在争议，截至目前，我国还没有正式立法确立保安处分制度。本文将着重阐述我国保安措施的现状，并就建立我国保安处分制度刑法化提出自己的观点和建议。

关键词：保安处分；制度现状；刑事立法化

一、保安处分概述

保安处分是以特殊预防为目的，以人身危险性为适用基础，对符合法定条件的特定人所采用的，以矫正、感化、医疗等方法，改善适用对象，预防犯罪的特殊措施。①刑法上的保安处分主要是指刑罚的替代或补充措施，其与刑罚制度密切配合，为预防犯罪、保卫社会发挥着无可替代的作用。

保安处分的基本原则有以下三项：

处分法定原则，即“无法律则无保安处分”，其适用条件、种类、对象、程度等实体性内容和裁判、执行、接触等程序性内容，都必须以国家立法的形式确定下来并予以公告；比例原则，意指保安处分的规定和适用必须体现适当性、必要性和相当性，否则即属违宪，是保安处分的界限；不定期原则，指刑法对保安处分的期限不作绝对规定，而是根据受处分者人身危险性的程度来具体确定处分期间的长短，它与人权保障密切相关，因而要谨慎适用。

二、保安处分的中国现状及评价

1.我国保安处分措施的现状

保安措施可以划分为人身强制措施和非人身强制措施：

人身强制措施主要包括收容教养、强制治疗、强制禁戒等。现行《刑法》第17条规定“因不满16周岁不予刑事处罚的，责令他的家长和监护人加以管教，在必要的时候，也可以由政府收容教养”；现行《刑法》第18条规定“精神病人在不能辨认或控制自己行为的时候造成危害结果，经法定程序鉴定确认的，不负刑事责任，但是应当责令他的家属或者监护人严加看管和医疗；在必要的时候，由政府强制治疗”；《关于严禁卖淫嫖娼的决定》第4条规定“对卖淫嫖娼的，一律强制进行性病检查。对患有性病的人，进行强制治疗。”1990年全国人大常委会《关于禁毒的决定》首次在刑事立法上规定了强制禁戒措施。

非人身强制措施主要包括没收财物、吊销驾驶执照、禁止执业等，有的學者把工读教育和社会帮教也定性为保安处分措施。截至目前，我国废止了劳动教养、留场就业、注销城市户口和收容遣送等保安措施。

2.我国当前保安处分措施之评价

我国保安处分措施主要体现出以下三个特点：

一是规定零散，行政性强。我国的保安处分措施种类并不少，但各个具体措施的相关立法规定却非常零散，所涉及的司法文件也很多，如刑法典、单行刑法、行政法规、部门规章、地方性法规甚至是司法解释。立法化之后，也离不开政策的补充和支配，使得我国目前的保安处分措施表现出很强的行政性。

二是司法程序不完整，监督机制不健全。我国保安措施的规定多为实体性的内容，大多没有规定措施决定、执行和救济的程序，救济程序的缺失使得保安措施的被适用人在合法权利受到侵害时无法通过正当的司法程序得到保护和帮助。实践中，保安措施都是由执行机关自我监督，在缺乏有效的制约和监督的体制下保安措施极易被滥用。

三是理论根基差，处罚较严厉。保安措施大都为了迎合不同时期社会现实的需要，故而长期处在不断调整和完善的状态，稳定性较差，导致全国不同地域适用不统一的窘境。一些保安处分措施对人身自由和权利的限制与剥夺表现出较强的强制性和惩戒性，有些在适用过程中的严厉性甚至超过了刑罚。

三、我国保安处分措施刑事立法化的构想

1.我国保安处分的立法模式

一是建立专章结构体例。在现行刑法典中，已有保安处分的零星规定，但不规范、不系统，应在刑法典中系统化、规范化的设立保安处分专章，与刑罚一章并列，这不仅能够完善保安处分规定，使得保安处分与刑罚之间的关系更加清晰，还可以加强法治，防止任意侵犯公民权利现象的发生。

二是罚则模式。我们应主张二元制，即认为保安处分不可能代替刑罚的安抚、惩罚、威慑等功能，刑罚也不可能完全代替保安处分的感化、矫正和救治功能。我国刑法应根据我国保安处分所适用的对象和类型的不同，选用不同的主义。例如持有毒品罪犯往往吸毒，需要强制戒毒，对此类人等，则可采取并科做法②；对少年犯及其他限制责任能力人等，可酌情采用选科主义或代替主义。

2.我国保安处分的适用模式

我国保安处分的适用对象可分为人和物。作为人的适用对象有：一是实施危害行为的精神病人；二是实施违法犯罪行为的未成年人；三是特殊危险者，主要是累犯和常习惯犯、常业惯犯；四是病癖性类型人和风俗犯，如吸毒成瘾者、实施违法行为的嗜酒者以及卖淫缥娟者包括其中的性病患者；五是被宣告缓刑、假释者。

我国刑法典应明确规定适用保安处分的主客观条件，既要求被处分人实施了违法行为或犯罪行为，又要求其具有人身危险性。立法时，也可以把独立适用保安处分时和刑罚与保安处分并科时的人身危险一般表征分别予以规定，尤其当保安处分单独适用时，认定人身危险性的标准更应规范处理。

我国保安处分刑事立法化后，应适用刑事司法程序。这种程序应体现简便易行的精神。既要省去拖沓冗长的一般诉讼过程，又要充分保障当事人的合法权益。可作为简易程序规定在刑法典中，也可以制定单行的《保安处分程序法》。在处分程序设计时，应将犯罪人的保安处分和违法者的保安处分分别处理。前者可设置为刑事诉讼附带程序，后者则是独立的程序。这两类案件都应由人民法院审理。犯罪人的保安处分，应由人民检察院在提起公诉时一并提出申请。在此应特别指出，保安处分程序中应设立人格调查制度，即由法官在审理前委托有关机构对当事人的生活阅历、精神状况、家庭环境、工作或学习情况、人格状态等进行调查，以便对当事人的犯罪倾向作出综合判断。对于保安处分可以建立上诉制度、申诉制度等完善监督程序。

注释：

①苗有水著：《保安处分与中国刑法发展》，中国方正出版社，2001 年 6 月第 1 版，第 1 页。

②即在两种制裁方式中酌情选科一种，另一种则免予执行。

参考文献：

[1]林纪东：《刑事政策学》，台北正中书局出版，1969 年第 4 版。

[2]翟中东《保安处分适用的瓶颈及其解决》，载《法学评论》2002年第7期。

[3]高维新、陈新《保安处分制度的法理基础及其在我国的构建》，载石河子大学学报》2005年第1期。

[4]金昌俊《浅谈我国保安处分的立法构想》，载《当代法学》2003年第12期。

作者简介：

4.物业保安巡逻管理制度 篇四

一: 巡逻队员应按规定着工装，服装保持干净、整洁。

二: 巡逻队员实行24小时全天候巡逻服务，巡逻应按要求时间打点（每少打一次扣2元）

三: 巡逻过程中须佩带巡视器材。（如电筒、对讲机等）对讲机要保证畅通。四: 对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理及做好记录，并通过对讲机向保安队长或其他值班领导报告。（如：公共设施遭到损坏等）

五: 保安巡逻员在巡逻过程中应多看、多听、多嗅以确保完成巡逻任务。六: 对重点部位实施重点监控，阻止闲杂人员在小区内乱窜，阻止未经许可的人员进入小区重点要害部位。

七: 注意来往人员的动向及携带物品，对可疑人员应前往盘问、检查证件，必要时可检查所带物品。

八: 遇有盗窃、流氓违法犯罪分子，应立即设法擒获，并及时与有关部门联系。

九: 发现吵架时，应予以劝止，发现打架斗殴等情况时应及时报警。十: 发现火情，应立即上报并组织扑救。如火情无法控制应立即报警。

十一:接受住户信息反馈，积极为住户联系，及时解决和协助处理业主投诉和求助。

十二: 严格执行交接班制度，在接岗队员尚未到岗时，原班队员不得离开，可通过对讲机系统向班长或保安队长查询。

5.物业保安管理 篇五

目的：有效的激励员工，引导、规范员工的行为。

原则：奖励为主，惩戒为辅。

适用范围：安管部全体员工

奖励范围：u

1． 本职工作圆满完成，做好事，经常受到业主、公司领导表扬的。

2． 发现并设法抓获在工作区域内的偷、抢等违法犯罪分子，表现突出的。

3． 积极为公司的保卫工作出谋献策，提出合理化建议效果明显的。

4． 积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全有突出贡献的。

5． 见义勇为、拾金不昧、为公司争得荣誉的。

6． 工作积极性强，敢于同违法犯罪作斗争的。

符合以上条款内容，公司将予以20—200元奖励，并进行表扬。

惩罚范围：

1． 上班迟到、早退。

2． 在岗期间打电话聊天，和女孩子嘻闹，严重影响保安员形象声誉的行为。

3． 私自顶岗、换岗、脱岗，不按规定着装上岗者。

4． 当值期间睡岗、看小说、听收音机、玩游戏机、手机或做与值勤无关的事。

5． 不服从上级管理，顶撞领导的。

6． 对上级下达的任务未能如期完成，又无正当理由的。

7． 宿舍个人卫生差，物品不按规定摆放的。

8． 在宿舍赌博，宣传、观看黄色小说、刊物、录相、光碟的。

9． 违反请销假规定的。

10． 工作消极，无故不参加集体活动，作风纪律散漫的。

11． 在岗期间擅离职守，给公司造成重大损失的。

12． 未经上级批准，私自留宿外来人员或进饭堂就餐的。

13． 遇突发事件，紧要关头临阵脱逃的。

14． 违反国家法律、法规、治安管理条例，参予打架斗殴、嫖*，给公司声誉造成严重影响后果的。

15． 无故旷工超2天的。

违反上述条款第1.2.3.4.6.7.9.10.12条规定者予以20—200元罚金，屡犯者予以辞退。

违反上述条款第5.8.11.13.14.15条规定者立即予以开除，并不作任何补偿。

保安员仪容仪表规定

目的：树立保安员良好的形象和社会声誉。

范围：适用于小区保安员

着装规定：

1． 统一着装，要求举止文明、大方、得体、精神抖撒。

2． 统一穿黑色皮鞋，戴贝雷帽，系领带，配戴工作证，服装整齐、干净（凡佩带不齐者不得上岗）。

3． 不得戴饰物，口袋内不宜装过多物品。

4． 禁止披衣敞怀，挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。

形象规定：

1． 经常检查和保持仪表整洁。

2． 不准留长发，蓄胡子，留长指甲，帽墙下发长不得超过1.5 cm，鼻毛不得露出鼻孔。

3． 精神振奋，姿态良好，抬头挺胸，不准弯腰驼背，东倒西歪，前倾后靠，伸懒腰；不袖手、背手、叉手或将手插入口袋中；执勤中不准吸烟、吃零食，不勾肩搭背。做到站如松，行如风，坐如钟。

4． 不准亨歌、吹口哨、听收（录）机、看书报。

5． 不随地吐痰、乱丢杂物。

6． 不挖耳、抠鼻孔，不敲桌子，跺脚或玩弄其他物品。

7． 做到“微笑服务”，对业主（用户）友善、热诚，严格遵守公司规定的文明礼貌用语。

队列规定：

1． 在集体活动时，如训练、紧急集合、外出交流、学习、比赛等，要穿戴整齐统一，必须整队集合，保安员动作要迅速，跑步入队；集合完毕，指挥员要检查仪容仪表，不达整理服装的口令，凡未达到要求，精神不振者不能参加集体活动。

2． 在执勤过程中，要求两人并肩，三人成列，要求执勤人员精神饱满，保持高度的警惕性。

3． 在队列和巡逻中，保安员必须保持步伐一致，番号雄壮有力，指挥员口令要清楚宏亮，富有号召力。

注意事项：

1． 上岗前必须对照整容镜整理着装，检查衣、帽、领带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。班长、队长在场应检查并予以纠正。

2． 在岗期间，保安班长带领遵守仪容仪表规定。

安管员交接班制度

1． 按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位，接班人员未到之前，当班人员不能离岗。

2． 交接班必须列队，行进中步伐整齐、规范，上下班均要走好。

3． 接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，做到三明：上班情况明，本班接班情况明，物品、器械清点明。

4． 交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：本班情况清、交接的问题

清、交接的物品、器械清。

5． 当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下一班的事情要继续在岗位处理完成，接班人协助完成。

6.物业管理保安试题 篇六

A.服务B.商品C.劳务D.产品

2、遇到匪徒报警电话为：（）单选

A.119B.110C.120D.1143、对外来人员进出记录程序为（）(ABCD排顺序，要全选)

A.指引访客所要到的房号

B.请来客出示证件，并按要求在访客进出登记本上做好记录

C.敬礼、礼貌的询问来客所要到达的房号

D.在访客离去时礼貌问候并及时登记好离去时间

7.浅析物业管理在商业物业中的价值 篇七

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分, 同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前, 商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式, 具体分为两种:一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务, 如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场;二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理, 如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式, 商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务 (如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等) , 还要完成带有一定经营性质的商业管理工作 (如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理) 。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中, 物业管理并不直接创造经济效益, 但它通过顾客满意的管理, 为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平, 成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间, 甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因, 主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1. 客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点, 物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所, 服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所, 其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客, 其中, 租户和顾客群是流动的, 不断变化的, 且来源不同、构成复杂, 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”, 即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与, 实现各方利益平衡, 达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错, 导致租户或顾客不满, 将对物业商誉产生极大的影响, 可能因此失去租户或顾客, 导致物业的贬值。

2. 安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇, 其特点为楼层高、层数多, 功能复杂, 人口稠密, 物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业, 商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈, 人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇, 确保大楼各部分正常运作, 确保物业和楼内业主的生命财产安全, 是衡量物业保值增值的重要因素。

3. 设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高, 设施设备齐全、先进, 大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等, 这些设施设备技术含量高、运行频繁, 商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障, 将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情, 甚至出现安全事故, 影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业, 而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4. 环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高, 而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果, 以创造和维护环境的优美, 使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次, 是流动的广告, 创造了物业的营销价值。

5. 营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广, 不断扩大商业物业的知名度, 树立良好的商誉形象, 吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行, 因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力, 并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系, 从而提高业主的品牌形象和社会影响力, 聚集人气, 吸引客流, 提升物业的档次和价值, 实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据, 发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上, 而目前我国大多城市未到一半, 发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”, 这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点, 更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2006.1-6

[2]林乐:物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理, 2005, 8:6-8

[3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.http://www.powerunion.net/study6Info.asp?id=15

8.以人为本树观念，强化管理保安全 篇八

关键词：煤矿;安全工作

0 引言

安全管理具有極其重要的意义，我们应该树立和贯彻“以人为本，安全第一。”的安全管理理念，以此作为安全长效机制建立的基本前提，让员工的基本生存权得到充分的尊重和重视，必须把确保人员安全做为我们管理的最为根本的目的。所以，我们应该将企业安全文化建设作为工作的重点，自始至终贯彻以以人为本的管理理念，加强安全管理工作，让人员的身体健康和生命安全得到保障。树立以人为本的管理观念，强化管理确保安全的具体措施如下。

1 充分发挥安全理念的先导作用

进行安全文化建设的基础和前提就是人员自身的心理状态，这也是人本思想最为直接的体现。不管干什么工作都要有理念先导，煤矿安全理念就是安全生产。人的自身素质非常重要，因为人有不安行为，物有不安状态，不安行为的人与不安状态的物瞬间发生碰撞，就必然导致事故的发生。而这当中人员自身的安全意识是最为根本的问题，就是说就员工本身没树立起正确的安全生产的观念。员工素质低下是造成不规范行为的重要原因，具体表现在情绪和思维，而其原因是多方面的，主要有如下几点：

①天灾人祸，如亲人病故，农作物遭受自然灾害。

②家庭纠纷，如夫妻感情不和，闹离婚。

③生活拮据，如住房拥挤，亲人有病无钱治疗。

④恋爱婚姻，如失恋，婚姻受挫折。

⑤身心疾病，焦虑恐惧。

⑥人际关系，如子女就业无门路，邻里关系紧张。

⑦意外打击，如意外受到伤害，意想不到的惹官事。

⑧工作压抑，工资奖金分配不合理，处罚显失公平等。

最大的事故隐患其实来自于员工自身的情绪问题，当员工有好的心情时，就能具有良好的心理素质进行有效的自我调节，能在很大程度上避免因为自身问题带来的安全事故;倘若员工心情较差，容易出现心理素质差，而对事故隐患缺乏敏锐的感知力，不能及时和正确做出调整，极易发生事故。

采，掘，机、运、通这五项工程首先在装备水平这方面就较低，加之工程质量与标准化的要求不符，确切地说这也是煤矿生产过程中物的不安状态最为主要的表现。强化全面工程质量管理工作是消除物的不安状态的主要手段，但搞好这项管理工作要靠人去完成，去实现。提高装备水平可以降低或消除物的不安状态，达到预防事故的目的。在安全文化建设过程中一定要“以人为本”切实提高员工的素质，才能真正实现安全生产的目的;同时，进一步加强员工的法制教育，结合经济制约的手段，让员工不安全的行为受到有效的监管和约束，彻底消除员工生产过程中的不规范的行为，强化全面工程质量管理和监督。

2 加强宣传教育工作

每一位员工都是防范事故工作最直接的因素及终端，因此，企业安全文化建设的工作重心和中心任务，就是企业采取多种有效措施确保每一个员工建立起安全意识，真正让其从根本上实现“要我安全，到我要安全”意识上的转变，切实营造出“人人关注安全”良好的安全生产的氛围。因此，应丰富安全生产的宣传教育形式和拓展宣传范围，比如借助板报、报刊、标语、读本等静态的载体和能动态展示的多媒体技术和设备;举办安全方面的知识演讲、征文、辩论等形式的竞赛以及文艺演出等多元化的活动等形式加强安全生产的宣传工作，实现寓教于乐，才能切实地让安全生产意识深入到人心。

3 充分发挥亲情帮教的作用

从根本上来说，进行安全生产的宣传教育是我们员工及广大群众对此知识存在内在的需求，从员工的角度来看他们对此是具有较强的主观意愿。但是我们过去的安全教育工作中存在一味地灌输大道理，就是“听了激动，看了心动，回到岗位上没有行动”。导致了安全工作“热在上层，温在中层，冷在下层”。对此笔者认为要将安全工作真正做到入心、入脑，应投入更多的感情，其中亲情帮教的方法是极为科学、有效的措施之一。比如说，将全家福排版设立在会议室较为显眼的地方，并在每张照片下面写上家人对各自亲人的在安全生产方面的殷切期盼，让员工们时刻谨记家人的嘱托;如“三嘱咐”，“四打听”和“枕头风”，组织员工的生日聚会，送上警示语句，举办座谈会，和员工进行诚恳地交谈， 同时，提供给更多的机会让员工之间进行交心等方法，及时把思想隐患消除在亲情帮教工作防线之内。

4 做好管理规范的示范工作

从以往的安全管理经验来看，管理者主要是采用批评教育和实施经济处罚的方式进行“三违”的监督和处理。当然可以肯定的是批评和罚款能在很大程度上让员工受到思想上的触动，可是用经济手段来控制“三违”现象缺乏实效性和持久性。在实际的安全管理工作中，由于个别的管理人员执行制度时方法较为简单且粗暴，这极易对员工的感情造成伤害，最终导致对安全管理工作和人员出现逆反的心理，甚至抵触的情绪，同时，会让经济处罚丧失其应有的效果。因此，为了切实提高我们安全管理工作的质量，安全管理的工作人员应将钢性制度的严格执行与柔性管理方法的使用有机结合起来。正如“人叫人动人不动，政策调动积极性”，人的积极性就是要通过政策才能调动起来，利益的驱动就是很有效的政策。安全管理者必须认识和重视模范示范的积极作用，当安全生产条件出现了不安全因素，对员工的健康和生命造成威胁时，首先要将员工的安全置于首要地位。除此以外，将为员工建设良好、舒适、轻松的工作生活的优美环境落到实处，为员工拥有和保持愉悦、舒畅的心情和充沛体力，更好地投入到工作提供必备的前提条件。

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9.小区物业保安员管理制度 篇九

保安部协助物业总经理制定本物业的安全计划。物业安全计划应是一个完整的计划，包括明确的政策及精心设计的程序、过程和活动，以确保客户的人身和财物的安全、员工人身和财物的安全以及物业财产的安全。制定物业安全计划，首先应对构成在物业内的犯罪活动、事故及引起对客户、员工、物业伤害及损害的各种因素进行全面的调查研究，然后结合本物业的实际情况，制定出各个部门、各个场所以及各项服务工作的安全标准，提出实际解决问题和处理问题的办法，并对实际解决办法作系统的阐述，从而形成切实可行的计划。物业安全计划是指导开展物业保安工作及管理的总体性的基本计划。

保安部应根据实施中所发现的问题以及各种变化的因素，向物业总经理提出修改或完善有关保安工作的政策、程序、标准等方面的建议。在得到总经理认可后，负责对物业安全计划的修订。

根据物业经营管理的总体目标，保安部要制定部门的年度、月度工作计划，除有计划地安排好基本的各项保安工作外，应根据经营环境的变化及物业阶段性的经营目标，有计划地安排阶段性的工作重点。

保安部还应根据物业安排的对全局有影响的、临时性的专门工作或公安机关布置的专项工作制定专题计划，报请总经理后，在物业内按计划实施。

二、组织管理

根据物业的规模、等级以及管理体制，调整和完善保安部内的机构和岗位设置及其职责和任职要求，建立和健全物业治安委员会、消防委员会等专项性的协调组织，加强与当地公安机关、消防机关的联系，形成一个完整的物业保安工作网络。此外，还必须制定或不断完善有关保安工作的各项规章制度。

三、人员管理

选拔和聘用合适的人员上岗工作，加强员工对保安工作的责任心，通过培训使他们掌握本岗位工作应有的职业态度、知识、技能。

四、物资设备管理

管理好物业中的各种安全设备及机具，使它们始终处于良好的使用状态。通过定期或经常的检查，及时提出修理、更换或添置的要求和计划。

五、协调管理

10.物业保安的管理及培训 篇十

尊敬的公司领导您好,就关于保安的管理和培训我说一下我的认识和打算不足之处望领导给于批评和指正。

现在的业主们都希望保安年青化,可是我们的队伍都老年化.这也与我们收取的物业费由直接的挂钩吧.我认在左岸绿洲

这样一个高档品牌项目,保安队伍必须年轻化特殊岗位可以

年龄适当放宽.为建立一支有军人的表准 宾馆式的服务 警

察的责任感的保安队伍打一个好的基础.队伍实行军事化管

理.量化管理.结合小区的实际情况制定车辆管理制度,杜绝出

现乱停乱放.一门岗的管理

[一] [1]保安上岗3个月,应熟悉小区内所有业主的基本情况.[2]坚守岗位职责,严禁闲杂人员进入小区内 [3]负责小区的来访登记,对身份不明.形迹可疑.衣冠不

整,不准进入本小区.[4]负责业主物品搬用的严格把关,运出货物必须征得业

主同意方可放行,并做好登记.处理.[5]严防易燃易爆物品进入小区内,特殊情况报物业中心[6]负责对装修工人的检查,必须凭入证出入。

[7]指挥好进出车辆,保持道路畅通,出入车辆必须敬礼。

[ 二]来人来访控制

[1]外来人员进入小区应主动打招呼说‘您好‘。[2]装修人员应凭入证出入,其他非业主来访时应礼貌询问他所访问的业主姓名房号后进行登记给予放行。【3】保安员应谢绝推销或其他闲杂人员进入小区。

[三] 物品搬用管理

[1]在装修期间装修材料的运出必须征得业主同意后可放行且做好登记..[2]当有小区禁止安装的物品进入小区时,应禁止其入内.请到物业中心办理手续,经征得物业中心同意后方可放行。

[四]车辆的管理

[1] 若遇不熟悉的车辆时先敬礼,在询问所要找的 人员的姓名房号给予放行同时在【车辆出入登记表】上准确填写

[2]若后面有紧跟车辆，应示意其停下并礼貌地面带笑容请其稍等；若有强行进入者，按【突发事件处理程序】执行

二 巡逻岗管理

【1】按规定的路线巡逻，并认真作好记录。

【2】对巡逻区域内的可疑人员，应进行监视、盘问和

检查，发现问题及时报告领班。

【3】制止巡逻区域内打架，滋事等事件，及时清理乞讨.乱摆卖.推销.发广告等闲杂人员。

【4】发现水浸入室.火警等情况或发现盗窃.抢劫等刑事案件，按突发事件预案处理、。

【5】巡逻时应多看.多听.多嗅.多问.多做，以维护整个小区的秩序..四监控消防岗管理

【1】熟练掌握保安监控.消防报警的使用.操作技能.熟悉小区内消防设备的分布情况.及时正确发出出警信息和指令。

【2】实行24小时制监控消防值班，在任何情况下不得离岗脱岗.监控时发现各种可疑情况，应迅速跟踪监视，并及时报告有关岗位.发生消防系统报警时，应立即用对讲机通知巡逻岗赶往现场处理，同时做好记录。

保安员培训内容

一 对保安员进行思想教育，树立行业信心和自豪感，只有思想上认识到行业的性质和行业的重要性才能在行动上体现出饱满的外在仪表。

二 对保安进行法律和规章制度教育，没有规矩不成方

圆，只有一个高度遵守纪律和法规的保安队才是高效率的队伍。

三 队列培训。立正稍息.四面转法.敬礼等，使保安员掌握在站岗执勤中的仪态端正。

四 对保安员进行礼貌用语和礼仪训练，要求每个队员熟练和习惯用礼貌用语对人对物。

五 对保安员进行消防知识.灭火器材的培训。

六 车辆交通指挥手势的培训

七 交接班动作【跨步交接】.对讲机使用培训。

八 岗位职责和工作流程培训。

九 防卫技能和警棍使用培训。

11.物业保安部管理制度 篇十一

关键词：校本教材；物业服务品质管理；高职教育

校本教材是根据学校的实际情况及办学指导思想，以学生的知识结构和发展需要为基础，依托学校的实验和实训平台及人文地理环境，为创建专业特色和优化课程结构，由学校组织校内外力量编写的教材[1]。近两年来，笔者在高职物业管理专业《物业服务品质管理》校本教材建设方面进行了探索与实践，本文就该校本教材编写的背景、实践与注意问题进行了分析。

一、《物业服务品质管理》校本教材编写的背景

我校物业管理人才培养方案构建了以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的体现五年制高职教育办学优势的课程体系。《物业服务品质管理》作为物业管理专业的一门专业核心课程，是为物业服务企业培养品质专员、项目经理助理的必修课程，具有实践性和综合性很强的特点。为了使学生能够胜任岗位工作，教学双方必须有一本符合专业人才培养方案及课程特点的教材以辅助教学。但笔者在近两年的教学实践中遇到的最大问题就是备选教材不适用，教师只能主要凭借工作经验进行教学。《物业服务品质管理》校本教材的编制成为了一项重要而又紧迫的工作。

二、《物业服务品质管理》校本教材编写的实践

1、指导思想

（1）突出教学内容的实践性

《物业服务品质管理》校本教材编制按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总原则，以工作任务模块为中心构建课程体系，将专业目标岗位所需的知识、技能和素质融于工作任务中，让学生在完成工作任务的过程中掌握相关技能，体现“以能力培养为核心”的高职特色。

（2）尊重学生学情

在校本教材编写时尊重学生的知识层次和专业特点。《物业服务品质管理》的授课对象为物业管理专业高职四年级学生，该年级学生已经参加过本专业工学结合跟岗实习阶段的学习，在实习期间积累了一定的实战经验，相对来说学生的实践学习要长于理论学习，动手能力要长于动脑能力。因此在课程的设计上以真实工作任务和工作过程为依据，整合优化教学内容，充分调动学生的学习积极性。

2、资源整合

在《物业服务品质管理》校本教材编制过程中根据课程教学的需要，借用校企合作的有利条件，对自身工作经验进行了适当的提炼与优化，理顺了企业运营与课堂教学的关联，将一些企业运营过程中的管理体系、管理制度、管理方法等通过加工融于课堂，使之更适合于课堂教学。同时安排那些在工学结合实习阶段在品质管理岗位上实习的学生定期收集撰写品质管理典型案例、拍摄品质巡视视频等，经适当加工后作为课堂教学资源的输入。

3、教材框架

《物业服务品质管理》校本教材以物业服务内部审核为主线，将课程内容整合为物业服务品质管理基础知识、物业管理贯标研讨、物业管理创优研讨、物业服务各项业务工作规程评析等八大教学项目，每一教学项目下分为若干教学模块，每一教学模块架构以如下方式进行表述：（1）教学目标；（2）工作任务导入；（3）工作任务所需工具；（4）工作任务实施；（5）工作任务总结与评价；（6）拓展知识。

4、考核评价

在教学效果评价方面既重视过程亦关注结果。校本教材中大多数工作任务都以内部审核为情景进行模拟展示，可以直观地考查学生对内部审核方法以及所审核物业管理业务内容掌握的深度与熟练程度，观察学生在任务完成过程中与组员的互动沟通能力、团队合作能力。过程性评价在教学效果评价中占较大比重。同时亦重视对学生学习成果的考核，每一模块学习结束后学生要自我进行学习总结与评价，在所有模块学习结束后，学生要整理出一套适用于物业服务企业的一般的品质管理体系。

5、教材优化

校本教材编制应该是一个不断完善的动态建设过程，其编制过程要符合PDCA循环。在每一循环的P阶段，由于物业行业发展新现象与新技术的出现与应用以及教学资源的更新等会导致教材编写的资源输入发生变化；在每一循环的D阶段，由于编者教学经验阶段性积累与理解力的不同以及新的教学手段的出现等会促使编者萌发主动提升的需要；在每一循环的C阶段，也即教材的使用阶段，原先未考虑到的一些缺陷会显露出来，学生在使用过程中也会产生一些新的问题。所有前三个阶段需要做的调整完善优化工作都体现在每一循环的A阶段，通过A阶段的改进，校本教材的质量与适用性达到一个新的高度。

三、《物业服务品质管理》校本教材编写注意问题

1、教材内容编排应循序渐进

一味地仅强调实际操作是不科学的，毕竟学生毕业后职业的发展提升需要具备一定的理论基础。没有一定理论知识支撑的实操都是比较机械的，不利于学生可持续发展能力的培养。因此在《物业服务品质管理》校本教材的内容安排上既要研究物业服务对象的需求，即客户的期望，又要掌握物业服务的一般质量标准，以指导后续工作任务的有序高效实施。

2、注意团队合作

教师是一个相对封闭孤立的职业，仅靠一个人的力量很难有效完成一本教材的编制。而且一门课程的开设既有它的前导课程也有它的后续课程，如何在了解相关课程内容的基础上合理编排教材内容也决定了要与本专业其他教师合作沟通的必要性。另外，不同年级不同班级的学生都有各自的学习特点，通过与其他教师的沟通可以了解将要开设该门课程的班级的学生特点，进而可以对教材内容、教学方式编排做一些针对性的调整以更适合学生学情。

3、重视评价反馈意见

校本教材覆盖人群的评价反馈意见对完善校本教材有明显的促进作用。一是校本教材的使用者，即在校学生，要重视他们在教材使用过程中的切实感受，适时收集意见；二是已就业的毕业生，要利用学生实习返校、毕业跟踪调查等机会征求他们对校本教材的评价意见；三是企业专家，要利用专业年会、挂职锻炼等机会听取企业专家的建议，了解学生技能能否与岗位需求相匹配、是否符合用人单位需要，进而在此基础上对校本教材编写做出调整优化。

《物业服务品质管理》校本教材的编制需要紧跟高职院校课程改革的步伐，体现我校物业管理专业工学结合人才培养模式的专业特色，听取学生、企业专家与同行的评价反馈意见，不断优化，使校本教材在培养专业人才方面发挥更加突出的作用。

参考文献：

[1]王建玉.以工作过程为导向的校本教材开发[J].江苏技术师范学院学报，2010（4）.

[2]韩效辉.高职院校校本教材建设误区探析[J].宿州学院学报，2013（1）.

[3]李冬梅，陈金聪，林松柏，王金选.高职校本教材建设及其课堂教学实效性研究[J].安阳工学院学报，2011（9）.

12.物业保安部管理制度 篇十二

系统性和综合性是物业管理工作具有两个显著的特征,为了有效的提高物业设备的有效管理想,需要对物业设备进行科学的分类,并就其中存在的问题采取有效的解决措施,只有这样,物业部门的服务质量才会得到较大的提升。

1 物业设备的分类

现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展,其中物业设备种类较多,属于物业的固定资产,对其进行科学的细化分类,针对不同种类进行具体的维护保养工作,能够确保物业设备的正常运转,提高物业设备的服务价值,为设备管理打下良好的基础。

关于物业设备,按照不同的标准,分类形式也会不同。按照设备功能标准,可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统,还可以再往下细分,比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等,消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备,排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备,通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统,按照物业管理目标不同的标准,可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。

2 物业设备管理中存在的问题

2.1 设备维护成本高

物业设备在长期的使用过程中,会产生严重的消耗和磨损,这样一来,各种各样的问题就会随之而产生,需要物业部门进行设备的维护和保养工作。

例如空调系统、电梯和弱电系统等部分都需要进行定期检查,一旦发现问题,需要及时的采取措施进行问题的处理,并采取有效的维护措施进行维护管理,如果处理的不及时,就会现成一定的安全隐患,威胁到人们的生命财产安全。

设备系统比较强大,不仅会增加设备的检修难度,还会需要大量的人力和物力的投资,只有这样,物业设备的正常运转才会有保障,其的使用年限才会延长,使用价值才会提高。

2.2 故障损失比较大

高层建筑的智能化水平比较高,人们对物业设备的依赖程度普遍较高,但是在长期的使用过程中,物业设备会出现故障,并且这些故障具有较强的突发性,这样的话,人们的生命财产损失就会比较严重,例如一个高层建筑的电梯在发生故障的时候,其的正常使用就会受到影响,居民的上楼和下楼都会很不方便,如果有人在乘坐电梯的时候发生故障,那么就会造成人员死亡事故的发生。

2.3 物业设备管理体制不健全

在管理物业设备的过程中,工作人员的工作内容不仅仅局限与设备故障的维修工作,还需要对物业设备进行定期的检查和维护工作,一旦发现设备的损害,需要进行及时的更换,但实际上,很多的物业公司的设备管理观念并不是很强,设备管理的重要性也没有充分的认识到,这样一来,管理工作的相关责任的落实就不会很顺利,造成物业设备管理体缺乏合理性和科学性。

3 提高物业设备管理水平的对策

3.1 增强物业设备管理观念

在物业设备的管理过程中,需要提高工作人员的设备管理观念,只有这样工作人员才会积极主动的参与到物业设备管理工作中,从而有效提高物业设备管理的水平和质量。物业部门应该广泛的开展员工培训工作,增加其的专业素质和工作能力,从而有效提升物业设备管理工作人员的设备管理理念,激发工作人员的工作积极性,在此基础上,还能够促使工作人员设备管理责任感的提高。

3.2 建立健全物业设备管理体制

为了促使物业管理体制的逐渐完善,需要物业部门保管好物业设备的基础资料,保证引进设备的质量,工作人员需要严格检查物业设备的出厂日期、使用年限、合格证书和安装调试等方面,还有就是需要按照相关的标准进行物业设备的分类和编码,在不同分类和编码的基础上,制定不同的和设备维护方案,并对每台设备的特征和故障维修进行详细的记录,从而促使数据库的建立,在故障出现的时候,能够将材料的及时调出,从而采取有效的措施进行处理和解决。最后需要促使设备管理程序的健全,综合而全面的考虑设备的检测、维修和培训教育等工作。

3.3 提高物业设备管理工作人员的素质

物业部门在管理设备的过程中,需要结合物业设备的实际情况,引进高素质的设备管理人才,最好具备完善的管理知识和专业知识,从而建立一支专业性质比较强的设备管理对队伍。工作人员需要具有上岗资格证,在上岗之前需要严格检查上岗资格,同时还需要开展设备故障检测维修等方面的培训工作,也需要邀请专家进行讲座等活动,只有这样,物业设备工作人员的综合素质才能得到有效的提高。

4 结语

总而言之,随着建筑行业的快速发展,建筑的规模越来越大,其的复杂程度也在逐渐的提升,因此需要采取有效的措施做好建筑的物业管理工作。物业设备作为物业管理工作中一个重要的组成部分,工作人员需要加强对其的重视,并采取有效的措施进行物业设备管理工作效率和质量的提高,只有这样,物业的现代化发展才会得以实现。但是由于各种影响因素的存在,物业设备管理工作中还存在一些问题,需要工作人员采取有效的措施进行处理,从而使物业设备的现代化管理水平逐渐的提高。

参考文献

[1]黄超.高职创业教育与物业管理专业教育融合路径探析[J].商.2015(46).

[2]林燕.北海市旅游房地产开发研究[J].民营科技.2014(09).

[3]张茜.房地产开发与经营课程教学改革探讨[J].科技视界.2014(30).

13.最新物业管理公司保安规章制度 篇十三

保安制度

一、职能说明: 向业户/用户提供标准的公共秩序维护及安全防范服务；防范辖区内出现行窃、抢夺、故意破坏财产及损害行为，协肋公安消防部门对辖区内发生的案件、违法事件进行现场看护，配合相关部门工作对消防设备、设施的日常巡视、保养；建立健全各项安全、消防安全制度和各种应急方案，做好防范工作；对进入小区的人员、物品进行登记、放行；对装修的监管；交通秩序及停车场管理；要求文明执勤，礼貌待人，威严与服务并举。

二、具体内容:

1、维护物业管理区域的公共秩序。

2、协助公安、消防部门做好区域内的安全防范工作，协助业户做好防盗、防爆、防火、防灾害事故工作，发现不安全因素及时报告提出整改意见。

3、消防安全的制度建立、健全，并严格监督执行。

4、负责治安、消防安全宣传工作，收集相关信息，组织物业公司内部员工进行治安、消防知识学习和消防演练。

5、负责消防设施、消防通道的监督检查，确保消防设施处于良好备用状态，通道畅通。

6、会同工程部及消防系统保养公司制定消防设施维修保养计划并配合工程部及外判单位实施。

7、制定治安、消防应急处理方案、防范措施。

8、二次装修的管理，督促施工方按《装修管理规定》施工，对违章装修予以处理、纠正违章行为。

9、出入小区访客、车辆的登记（如检查员工、装修工人、探访客、临时雇工、外判商工作人员），对可疑人员、车辆、物品按规定进行检查。1）凭物品出闸条核时带出物品； 2）检查时按章行使权力(如先敬礼);3）外判工作人员在管理部没人陪同进入业户家中维修时,陪同进屋。

10、发生各类案件或重大事故现向,有扭送犯罪分子到公安机关或监视盘查的权力,但没有拘留、关押、罚款、审讯、审查、侦查和处理的权力；有抢救伤员和保护现场的权力，但没有勘察现场的权力。

11、对违反治安管理行为的人有权劝阻、制止、批评、教育。

12、对可疑人员、鬼鬼祟祟的人员进行检查、盘查（不得打骂和污辱人格）、监视，掌握事态发展，不轻易采取行动，以免打草惊蛇，并报当地公安部门处理。

13、遇到下列情况时，按培训时要求采取正确的行动并向上级报告；发现工程、清洁问题要及时向有关部门报告知会，通知工程人员、管理处人员，密切配合其他部门工作。

a)暴力侵害事件

b)斗殴

c)人身及其它骚扰事件

d)火警

e)灾害性天气

f)水浸

g)违章装修

h)设施损坏 i)煤气泄

j)保安系统、可视对讲等出现故障 k)停水停电 l)人员受伤

m)灯泡坏了、缺损 n)不干净的地方 o)发霉、青苔

p)设施的跑、冒、漏 q)公共设施损坏 r)其他紧急事件

14、对违反小区各项管理规定的行为予以劝阻、批评、教育、制止。a)噪音

b)损坏公共设施、消防设施

c)违章使用公共场地、占用消防通道 d)环境卫生管理（如乱扔垃圾）

14.物业管理公司财务管理探析 篇十四

一、物业管理公司当前存在的主要问题

(一)内控管理机制不健全,财务管理体系比较薄弱

由于物业管理公司的业务较为简单,且物业管理公司大都负责住宅小区的管理,管理者在意识上对公司的内控管理机制建设不重视,认为物业管理公司就是做简单的收费服务工作,只要收费率及客户满意度达到一定的标准就万事大吉,而不去深挖管理潜力,久而久之收入没有得到较好地监管,支出未能有效地节约,经营效益受到影响,开始走下坡路。有的物业管理公虽然按要求制定了内控制度,但内控制度中所涉及到的财务管理制度方面太过理论化而操作性不强,或在实际工作中不按内控制度要求执行,制度形同虚设。

(二)部分企业财务人员综合素质有待提高

由于物业管理属微利行业,管理者又认为其经营业务简单,所以在选择财务管理人员上更多地仅从节约用人成本上出发,而非根据人员的道德素质及专业水平为招聘准则,因此部分物业管理公司的财务人员都是从收银员以及客服人员转型来的,甚至有些财务人员还没有相关的从业资格。除此之外,有些物业管理公司为了降低成本,在岗位设置上不合理,存在不相容职务不分离的现象。再加上公司不重视财务人员的后续培养,而财务人员自身除了能简单完成账务处理外也不加强对行业相关知识及自身专业理论的学习,造成财务人员综合素质不高,只能完成简单的记账工作,而要想对公司提出有利于降本增效的建议几乎是不可能的。

(三)会计核算粗放,各项目盈利情况不清楚

当前很多物业管理公司在会计核算上基本上能做到按所管物业分项目(楼盘)核算,但却忽略了在同一项目中将不同的经营业务分板块核算。比如在一个物业管理项目中,有写字楼也有住宅,除提供主营物业服务外还提供停车场、食堂、维修、保洁等其他特约服务,而很多物业管理公司在财务核算上并未将不同性质(比如写字楼与住宅)、不同业务板块(比如物业服务与食堂经营)分项核算,这样就会造成一锅粥,各业务板块的收入及成本都混在一起,搞不清楚哪个板块在赚钱哪个板块在亏钱,公司要想开源节流也不知从哪个经营项目或哪个环节下手,也就不容易发现公司新的利润增长点。

针对以上的财务管理缺陷,笔者认为可以从以下几点加强管理和改进,以推进物业公司财务管理的水平,提高企业财务管理的精度与真实度,为决策者提供有效的数据支持。

二、提升物业管理公司财务管理策略

(一)健全内控管理机制、完善财务管理体系

物业管理公司内控制度的设计必须结合自身的经营特点和内部管理需求,而不能死板硬套,要有可操作性。不仅要制定出适合规范公司内部财务活动的《财务管理制度》,同时还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《票据管理办法》、《空置房管理办法》、《库房物资管理办法》等等。同时按照年初预算核定并下达管理者的考核指标,年终进行考核,奖惩挂钩。内控制度健全后,在工作中就必须要严格按照制度执行。物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)将记账员培养成具有较高综合素质的财务管理人员

物业管理公司需要转变观念,不能一味地为了节约用人成本而降低财务人员的选择标准,也不能只把财务人员当作简单的记账先生。企业可以对财务人员进行定期多方面的培训,提高财务人员的理论知识,培养他们运用现代信息技术处理业务的能力,以适应未来不断发展变化的信息社会。同时财务人员自身不能只满足于会做账,要深入到所管物业现场了解经营业务发生的过程及实际情况,要有从数据中发现问题、分析问题并提出解决问题的能力。另外既然物业管理行业具有其特殊性,那么物业管理公司的财务人员除了要不断提升自身的专业技术水平还要学习物业行业相关知识,只有对自己的行业了如指掌了才能做一个合格的管理者,也才能提升自身的综合素质。

(三)按经营业务性质分板块核算,要为公司管理者的决策提供有效的依据

当所管物业项目中存在物业性质不同或服务内容多样化的情况下,应按物业性质及服务内容分板块核算。比如在同一物业项目中既有写字楼又有住宅甚至还有商铺管理,不仅在收入核算时要将上述三类物业分开,与之相关的成本费用也应分开核算,能区分所属关系的就直接进入其成本,不能的则按一定比例分摊(可以参照收入占比分摊),这样才符合配比原则。同样,对所管物业项目除提供主营物业服务外,很多物业管理公司还同时提供比如停车场、食堂及维修维护等特约服务,这些均应按服务内容分项核算,只有这样才能清晰地反映各业务板块的真实盈亏情况,也有利于管理者及时发现经营中存在的问题。当我们的财务人员为公司管理者提供出各业务板块的经营数据及业绩分析时,公司决策者才能以此做出是扩大还是缩小经营规模,或者终止某个业务板块经营的决定,也只有这样物业管理公司才能进入一个良性循环,保持住主营有微利,挖掘出增值服务板块的潜力,在同行业中立于不败之地。

参考文献

[1]张丽萍,赵建花.论物业公司财务管理[N].山西财经大学学报,2011,S4:260

[2]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011,11:232-233

[3]孙永.企业财务管理存在问题和策略[J].现代经济信息.2015(19)

15.论物业管理合同 篇十五

摘 要：作为确定物业管理关系各方当事人权利义务的主要依据，物业管理合同乃现实生活中一项重要的合同类型。然而，由于物业管理在我国尚属新生事物，现行法未及对其进行系统的规制，物业管理合同在我国合同法中仍属于无名合同范畴。从物业管理合同的内容出发，区分了其与民法中相似制度的异同，认定物业管理合同所调整的生活关系具有较大的个性，民法应对其进行特别的、类型化的而非概括的归制。

关键词：物业管理；物业管理合同；委托合同

1 物业管理合同的概念

2003年5月，《物业管理条例》已于由国务院通过，并自2003年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定，物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。

广义的物业管理合同包括前期物业管理合同；狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓，而使用“物业服务合同”的概念。例如，《物业管理条例》第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

2 物业管理合同的基本内容

物业管理合同属于合同之一种。基于契约自由原则，当事人在不违背法律强制规定或公序良俗的范围内，得订立任何内容的债权契约，是为债权契约自由原则。[1]但值得注意的是，民法虽对契约不采类型强制原则，但对于若干日常生活常见的合同，各国合同法一般均在分则以有名合同加以规定，按学者解释，这不外基于两项机能，其一、以任意规定补充当事人约定之不备。其二、以强制规定保护当事人的利益。

从现行合同法的相关规定来看，我们可以发现并没有对物业管理合同作出的任何特别规定，在现行立法上，物业管理合同自应属于无名合同之一种。目前实践中对物业管理关系的调整主要是通过地方规章实现的，各地的做法存在较大差异和不规范性，学者关于合同法的研究著述中也少见此方面内容。依民法理论，合同内容，尤其是其中的主要条款，是合同当事人双方按意思自治原则所设定权利义务的具体体现，亦是判定合同性质的基本途径。以下结合现实中的情况，对物业管理合同的主要内容，作一个大致概括，为我们最终廓清物业管理合同的性质做出铺垫：

一般而言，物业管理合同的主要条款由以下方面构成：

(1)当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况作出确认和记载。

(2)双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。这是物业管理合同最为重要的条款，具体内容又因为管理事项类型的不同而呈现差异，一般有以管理服务为主的物业管理和出租经营与委托管理并重的区分。

(3)物业管理服务事项和服务质量的。这一般除了由当事人自行约定以外，各地的地方性规章也大都进行了底限性规定，但各地规定的情况参差不齐，可资参考的是国际健康组织(WHO)对区分所有建筑物的管理设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基准，归纳起来有以下四点：①火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理；②清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等；③公共设施维修，水电机械维护、公共电梯、空调设备的定期检查；④花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。这四点基准也应该是物业管理的标准要求。

(4)物业管理服务费的标准和收取方法，物业管理合同皆为有偿合同，因而价金和酬金条款是其自然的主要条款。

(5)物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。此为物业管理合同的特殊条款，主要为物业管理单位履行管理义务的方便计。

(6)维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定一般。

(7)合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。物业管理服务的终止与一般合同的终止存在差异，物业管理合同的双方当事人一般不允许随时随意解除合同，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

16.物业保安部管理制度 篇十六

保安班长：全面负责小区的保安管理工作；

具体工作：

1、合理安排保安人员的值班工作，保证不缺岗，不漏岗；

2、合理安排楼层保洁人员的工作分工，并负责检查，督促整改；

3、负责对保安员、保洁员的工作完成情况进行监督，整改；

4、及时协调处理业主与保安、保洁员的纠纷；

5、当业主的财产受到损失时，协助物业公司、公安机关的调查处理工作，及时提供相关证据；

6、能够掌握基本的物业维修技能，熟悉小区供电、供水、二次供水、电梯等设施的布设情况，并具备基本的操作技巧，遇突发情况时，能够应急处理；

7、做好小区保安、保洁人员的工作服装更换工作；

8、做好新进保安的培训，保证尽快合格上岗；

保安员：本物业区域内的安全保卫工作，防火、防盗、门卫、院内车辆的管理，业主意外事情的处理和解决，维护公共持续。

社区无盗窃，无丢失，无火灾，车辆进出登记有序，外来人员不经业主许可不得入内。

具体工作：

1、做好小区业主车辆的出入管理工作，无小区停车牌的车辆不准进入小区，运货等临时进入的车辆需要专车指挥，停放在不影响通行的位置上；

2、对出入小区的陌生人员进行询问，阻止可疑陌生人员进入；

3、做好小区内停放车辆的管理工作，确保车辆对号停放，加强巡视，保

证业主车辆停放安全；

4、白天不定时、夜间要确保每2小时巡视一下小区，及时消除可疑现象，发现问题及时汇报；

5、中午11：30——15：00，下午17：30——19：00期间，要保证通往小区北广场的大门按时打开，并保证小区车辆的出入安全；

6、坚守工作岗位，及时开启大门升降杆，保证车辆的正常出入；

7、阻止非机动车车辆进入小区，单元前严禁出现非机动车停放的现象；

8、阻止外来人员随意进入小区；

9、及时阻止乱发小广告的人员进入小区，如果每出现一次发小广告人员到业主家乱发传单，扣罚10元；

10、每日不定时对小区外围进行巡视，及时制止、清除业主乱扔杂物、乱堆乱放的现象；

保洁员：工作范围内无垃圾，无杂物，无灰尘，无纸屑，无死角，业主满意率95%以上。

具体工作：

1、保持各自工作区域内的卫生状况，做到无垃圾，无杂物，无灰尘，无纸屑，无死角；

2、步梯台阶不能有烟头，纸屑；扶手不能有灰尘；

3、水表间、电梯间不能有杂物、纸屑、浮土；水表间无存水现象；

4、楼梯过道不能有纸屑，泥脚印，不能存放业主的生活垃圾；

5、电梯轿箱四壁不能有杂印，地面保持清洁，不能有泥水印，宠物粪便；

6、地下室无装修垃圾存放，无杂物堆放；

7、每天要保持上午、下午彻底打扫区域内卫生一次；

8、遇到刮风、下雨等不良天气时，增加打扫卫生的频率；

9、院内卫生要不定时清扫，保持庭院卫生；