物业企业品牌管理论文

物业企业品牌管理论文（精选8篇）

1.物业企业品牌管理论文 篇一

物业管理企业的收费管理（下称收费管理）是财务管理的重要组成部分,是企业现金流入的主要渠道,是企业持续经营的重要条件,是企业利润的重要源泉,是保护广大业主权益的重要手段,是企业经营成果的重要标志。从某种程度上体现了业主(物业使用人，下同)对物业管理企业的认可和满意程度。在社会主义市场经济条件下，为使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地，物业管理企业必须抓好收费管理这个中心环节。下面谈谈如何规划设计收费管理制度，使收费管理工作规范化、制度化及程序化，为物业管理企业的规范运作打下基础。

一、掌握政策法规，明确收费项目

物业管理企业的收费项目应严格按照国家发展和改革委员会、建设部二OO三年十一月十三日联合颁布的《物业服务收费管理办法》（计发改价格[2003]1864号）文和国家建设部二OO二年三月五日颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》(建字[2002]第110号)文及地方性水、电、气（冷气、暖气下同）等相关方面的法规和物业管理企业与业主委员会签订的物业服务合同的约定明确收费项目，一般的物业管理企业的收费项目有：

（一）物业管理费、停车费、租赁费、冷、暖气使用费、特约服务和按规定允许收取的其他款项；

（二）代水、电部门收缴的水费、排污费、电费等；

（三）逾期加收的滞纳金。

上述各项目的收费标准必须严格按照法规及合同约定，不得超范围、超标准，更不能少收或漏收。

二、建立计费中心，控制费用收缴

物业管理企业的收入有别于一般企业，业主即收费对象、收费项目和物业管理企业的收费主体（指各个管理区域）众多并且分散，如果监督控制不到位，势必造成企业的资金流失，给企业的经济效益造成重大损失，因此物业管理企业要牢牢抓住计费和控制这个影响企业收益的根本问题。建立计费中心，计费中心直属于总经理或委托财务部进行管理，在计费和控制方面应注意以下几个方面的工作：

（一）物业管理企业的财务部门会同企业管理部门（或其他部门）和各个管理区域（也称管理处，下同）、专业部门对所属管辖范围的固定收费项目进行一次清理，清理内容包括物业管理收费面积、收费单价，租赁经营面积、单价、维修等各个计费项目，列表造册，经相关部门审查核对及单位负责人签字后报计费中心存入电脑，作为各管理区域的计费和委托银行收款的依据。

（二）新入住或业主变更的，应到管理区域办理开户和委托银行收款手续，管理区域应及时建立分户卡片进行管理，并及时上报计费中心进行计费。

（三），对减少收费面积、降低单价和减免费用的，必须由业主书面提出申请（或由管理区域提出），说明情况，由事务助理、管理区域负责人签字，经分管副总审核报总经理批准后计费中心才能更改电脑计费数据。

（四）供水、电、气则由专业管理部门每月按时抄表和对维护维修及其他费用的统计，经本部门负责人和管理区域负责人（专业部门的费用由管理区域负责代收）签字后送计费中心计费。

三、遵守税务规定，加强票据管理

在对各管理区域的税务管理方面，建议由公司统一进行税务申报、发票领销及税款缴纳，这样可避免下属各个单位都与税务发生联系。收费员在收取各项收入和押金时，必须如实、正确地填写在公司财务部领取的已加盖公司财务部发票专用章的发票或财务专用章的收据（视具体情况而定）。对收、退的押金应建立备查簿，进行分类登记，及时反映各类押金的收、退明细情况。严禁各单位购买空白收据，加盖各单位印章收取任何款项。

四、设计收费程序，规范收费行为

（一）收费员必须根据计费中心的电脑或计费单，专业部门必须根据工程合同、维修及养护合同核定的数额据实收取；施工押金按政府主管部门的有关规定收取；租赁保证金按规定标准收取；停车场收费按停车场管理规定收取。每月N日开始收取上月的水、电、气、物业管理等费。办理了银行委托收费的业主，应在每月的N日收到缴费单后，及时足额地将款项存入指定银行，每月N日委托银行扣款。到月底后逾期五个工作日不交费的业主，应按逾期天数，按日加收滞纳金，目前标准：电费1‰；水费1%；管理费0.5‰。每月底统计欠费单位并通知事务助理对欠费单位进行催缴（缴费方式另有约定的除外）。对申请减免滞纳金者，严格按照企业的审批规定执行。收费员收取的款项必须当天送存银行，并分类登入账簿交出纳签收，账簿不得涂改，出现错误更正由公司出纳员在错误处签名或盖章。严格实行收

支两条线，不得坐支现金，严禁私设“小金库”。

（二）收费员在每月最后一个工作日，对欠费户进行分类统计，报管理区域负责人和公司财务部，并与财务部进行结账。

（三）收费员收费时，需在收费单上签名，并给用户开具发票和专用收据，其票据按下列类别开出：

（四）如有托收后又重复收费的，由交费单位或责任单位写明情况，管理区域收费员查实签名，经管理区域负责人签名，待财务部核实后方可退回。

五、加强异地联动，实施有效监控

（一）对下属管理区域（已办理工商和税务登记的分支机构）距离公司总部较远的模拟法人核算单位的收费管理，应参照上述规定，着重于控制和监督，制定出结合自已实际情况的收费管理规定并上报公司财务部备案。

（二）公司计费中心要适时对下属及驻外分支机构的收费管理实施监控，财务检查也应将其列入重点检查范围。

上述观点，旨在规范物业管理企业的收费行为，但由于物业管理企业所管理的物业类型、业务范围、经营规模、经营方式、财务管理的基础状况和管理体制等不尽相同，因此，物业管理企业的财务人员要认真学习国家发展和改革委员会建设部二OO三年十一月十三日颁发的“物业服务收费管理办法”的规定，根据其自身的实际，设计出适合自身特点的、切实可行的收费管理制度。

2.物业企业品牌管理论文 篇二

但遗憾的是, 由于物业管理企业行业规范、专业素质发展的不平衡, 导致了不少的物业纠纷。有一些企业在行业道德、服务理念方面较差, 服务态度不好, 导致与业主对立;有的是管理服务费收缴不到位, 资金周转捉襟见肘, 管理服务质量降低, 业主有意见;有的甚至因各种原因难于支撑而仓惶撤出, 使小区形成一个时段的管理空白点等等, 在社会上造成了一定的负面影响, 如同在本是流畅、优美的曲乐当中, 出现了不和谐的音符。国家早在国民经济发展第十个五年规划纲要中, 就明确提出了“规范发展物业管理企业”的话题, 这既对行业是一种提醒, 也为行业发展明确了方向。面对行业现状, 诸类问题是急待解决的。

而物业企业班组是企业综合性的基础建设和活力的源泉。只有把班组工作抓好, 才能培养良好的职业道德, 规范物业的管理, 推进企业整体的发展。只有班组充满生机, 企业才会有活力和后劲, 才能发掘出蕴藏在广大职工群众中的积极性、聪明才智和创造力, 企业才能稳步发展。

一、企业组织变革对班组建设与管理提出的挑战

随着我国实行改革开放, 计划经济体制向市场经济体制转轨, 企业的状况发生了根本性转变。在企业所有制结构发生根本性变化的同时, 班组的组织方式、运行方式和管理方式也在快速改变中。为适应企业转换经营机制、增强活力、提高效益和市场竞争力的基本要求, 班组建设与管理打破僵化的思维定式、走出传统的运转氛围成为必然趋势。我国企业班组建设与管理工作进入了一个全面创新的阶段。而面向新时代的现代企业组织变革, 尤其是企业组织结构扁平化、运行柔性化、联系网络化和形态虚拟化的发展趋势, 则正在改变着班组的运转条件和生态环境, 对班组建设与管理提出了可以说是全方位的新挑战。

(一) 改变了班组在企业中面对的各种关系

企业组织制度的变化和业务流程的不断调整, 在相当程度上改变了班组面对的各种关系。一方面, 从纵向关系看, 组织结构扁平化使班组面对的上下隶属层级关系减少、平等互动关系增多, 等级森严的上下级关系逐渐被弱化。班组在获得较大、较多授权的同时, 自主性、独立性在逐步增强;另一方面, 从横向关系看, 企业内部联系网络化, 大大扩展了班组的联系空间, 延伸了班组的关系边界, 使班组与其他部门间的横向联系得到加强, 班组能够突破内部的部门界限或边界, 自由传播信息和交流知识, 克服传统职能型组织 (M型组织) 的权力和等级层次障碍。班组关系的丰富化、扩大化为班组工作的丰富化创造了条件。此外, 随着班组工作、流程或任务要求的变动性越来越多, 班组成员之间的互动关系、互助关系也越来越频繁与复杂。

(二) 改变了班组在企业中的运行方式

组织结构扁平化强调管理重心下移, 倡导团队式的组织形式。即从传统的垂直式、职能式的管理结构, 向以“团队”为核心的扁平式管理结构发展, 这就促成了班组运行团队化的趋势。在团队中, 并不特别强调权力, 而是要求提供一种自主的工作环境, 倡导以“自我承诺”来实现共同的组织目标。组织运行柔性化则拓展了班组运行的边界, 要求班组能对内、外部环境的变化做出迅速反应, 一成不变的例行工作减少, 开放自主的动态工作增多。自我需要、不断学习与帮助别人学习的必要性增加, 使班组与个人两者表现的重要性, 越来越趋向相同比重, 缺一不可。组织联系网络化在促使班组运行具有稳定性的同时, 也通过组织知识和信息的共享增加和丰富班组的运行方式、合作路径和管理手段, 从而使班组运转更灵活, 反应更快捷。有利于在班组内部把个人的工作偏好与班组的工作要求搭配, 实现班组成员的优势互补。企业组织形态虚拟化更是意味着对班组组织方式和运行方式的重新定义。当然, 这一方面目前还处于积极探索的过程中。

(三) 改变了班组及班组成员的角色

与关系的变化密切联系的是角色的变化。随着企业组织中的级别关系越来越模糊, 无论是从企业中的班组角度来看, 还是从班组内部层面来看, 上、下级角色都在发生改变。从现代企业组织的发展趋势看, 班组在传统职能重要性下降的同时, 被赋予一些新的职能, 由此也引起班组地位的改变, 班组自主性、独立性在逐渐增强。就班组长而言, 他们不再是上情下达者和发号施令者, 正逐渐向教练、顾问、推动者、支持者和服务者等角色转变。同时, 他们的管理压力也相应降低。而强调以人为本的组织原则使员工在企业和班组中的地位上升, 要求实行宽松式管理而不是等级制的管理。员工被赋予更多的权利、更大的灵活性和更广阔的行为空间, 也对其素质、技能和适应性提出了更高要求。例如, 员工有权决定采用何种方式完成任务, 不再需要等待来自于上级的指令。知识型员工的个性成长和职业生涯受到重视。组织变革的过程强调团队合作, 从组织层面提高了员工在班组、在企业中的地位, 员工参与决策的程度越来越高, 对企业的责任感和归属感也越来越强。显然, 员工在积极主动的工作状态下与在被动服从的情绪中所创造的业绩有着天壤之别。

二、加强班组建设与管理的措施

班组是企业中最基层的组织, 是企业一切工作的落脚点。只有搞好班组建设, 加强基层建设才能取得实效, 企业的改革、发展与稳定才有可靠的基础。班组建设是提高物业基础管理水平的一项重要内容, 企业各项管理的基本对象和实施目标大部分在班组, 各项规章制度、技术标准、工作标准、管理标准要靠班组来贯彻, 企业的各项专业管理, 要靠班组来落实。无论企业的组织机构如何, 无论有多少管理层次, 都离不开班组。因此我们建议从以下几个方面加强班组的建设与管理。

(一) 抓认识, 摆正班组建设与管理的位置

要抓好班组建设就必须提高对加强班组建设重要性的认识。只有充分认识到加强班组建设对企业发展的重要性, 才能真正做到从源头上预防安全事故的发生;只有加强班组建设, 才能充分发挥基层组织的凝聚力、执行力和战斗力。把班组建设纳入企业文化内进行宣传, 要让班组的领导和成员认识到:班组是企业组织生产经营活动的基本单位, 是企业最基层的生产管理组织, 是企业全部管理工作的基础。只有班组工作扎扎实实, 企业才会有旺盛的活力;只有班组具有勃勃生机的活力, 企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

(二) 抓基础, 完善班组各项管理制度

首先, 建立健全班组建设工作机制。制定《公司班组建设管理条例》, 明确班组建设管理的指导思想、目标、组织领导、班组设置原则及其基本任务和要求, 统一规范班组长任职的基本条件及其选配程序、学习型班组评选程序、班组建设费用和奖励等内容。

其次, 进一步规范班组建设的管理。明确班组需要建立的各项专业管理制度求;班组达标评价标准、评定及申报序;班组软硬件设施配备标准;班组设经费、奖励标准及开支渠道等。明确地把生产、质量、成本、安全、培训确定为班组管理的五项基本职能。进一步优化和规范班组记录, 规定原则上班组记录设置三本账, 即班组工作日志 (含生、安全、质量、设备等) , 班委会议记录 (含政治学习、民主管理等) , 班务公开记录 (含经济责任制考核等) 。

(三) 抓关键, 培养提高班组长素质

加强班长队伍建设, 努力提高班长综合素质, 是加强班组建设与管理的前提条件与基础。俗话说“兵强强一个, 将熊熊一窝”、“强将手下无弱兵”。班长是班组的领导者, 是班组的将领, 只有加强班长队伍建设, 努力提高班长素质, 使班长成为强将, 才能使班组成员成为精兵, 充分发挥主观能动性和生产积极性, 团结协作, 产生“1+1>2”的效应, 使班组这个企业的组成细胞生机勃勃, 充满活力, 最终使企业的肌体充满生机。具体来说, 应做好以下三点:

1) 选好班长, 将“想干事、能干事、会干事”的人选拔到班长职务上。这是班长队伍建设的基础, 直接决定着班长队伍素质起点高低。为此, 公司首先应当确定恰当的班长选拔条件, 作为选拔班长的依据。公司应该根据班组的根本任务和主要职责, 并结合公司生产、管理、企业文化等实际情况而确定, 并且今后应该随着企业的发展而调整。同时, 为使班长具有良好的群众基础, 利于班长开展各项工作, 带领班组完成各项任务, 班长的产生方式最好采取民主选举产生的方式。

2) 坚持班长任期评价考核制度。这是加强班长队伍建设的重要手段, 其目的是为了持续提高班组管理水平和班长管理的积极性。为了真正起到考核的作用, 对班长的评价与考核必须公正、全面, 评价的主体应该是多方面的, 即应包括班组成员、车间领导, 又应包括公司总部相关职能部室。

(四) 岗位练兵, 提高班组成员的业务水平

开展岗位大练兵活动是物业企业主动适应现代社会发展和现代物业管理的迫切需要, 是不断提高服务队伍整体素质的重要举措, 为新形势下的物业管理队伍正规化建设创建了新的载体和平台。要真正用岗位大练兵的成效来树立良好形象, 提高整体素质, 推动各项服务工作的发展, 就要把岗位大练兵工作融入到服务工作、队伍建设和服务群众中去, 让群众实实在在地感到, 通过大练兵物业服务队伍的形象和作用有了大转变, 各项工作水平有了大提高。

比如可以通过岗位练兵切实提高维修人员的服务技能, 先后组织维修人员学习有关专业理论知识, 聘请公司技术发展部的工程技术人员进行讲课培训, 充分发挥机关事务处有经验的老班长、老师傅的专业特长进行帮教, 精选专业理论知识和常见突发性问题进行钻研和模拟训练, 以提高维修人员快速反应能力。

(五) 班组建设中引入精细化管理

服务的精细化主要是一种理念、一种认真的态度、一种精益求精的文化, 它要求管理的每一个步骤都要精心, 每一个环节都要精细, 这样我们做的每一项工作都是精品。精心是态度, 精细是过程, 精品是成绩。培养员工精细化管理的理念和意识, 养成精细的工作作风, 使精细化成为每个员工的习惯。精细化管理要与企业文化建设紧密结合起来, 努力营造追求精细的文化氛围。其目的就是把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好。认真做能把事情做好, 用心做才能把事情做好。

物业管理是劳动密集型行业, 虽然一些工作要求技术含量较高, 需要有专门的技术和受过训练的技术人员来执行 (如设备的运行和维护) , 但更多的是大量繁琐的现场管理工作, 如清洁绿化、停车场管理、秩序维护员管理、有偿服务等。这些需要每天重复、容易使人因厌倦而产生惰性的工作看似很简单, 但如果控制不严, 就会有人偷工减料, 就会引致客户的投诉。物业管理的难度就在于坚持不懈地做好繁琐的事情。如何使员工始终保持高度的工作热情和负责的工作态度, 如何监督他们如实履行工作职责并提高工作效率, 是高级管理人员时刻铭记在心的事情。那么, 通过何种手段才能做到这一点呢?强调并重视细节, 详细规范日常管理工作中的工作流程是必不可少的手段。

精细化管理还可以加强物业管理企业的成本控制, 在目前人工成本高涨的情况下, 一个实现管理精细化的企业, 一般都能够把成本控制到最优, 因为管理的精细化能够优化流程、提高品质、降低不必要的损耗, 把可以省的钱都省下来。

三、小结

综上所述, 物业企业的班组建设与管理工作做好了, 班组就会充满生机, 企业活力和后劲就会增强, 企业的质量体系就会得到执行, 质量方针和目标就会实现经济效益不断提高, 企业管理就会提高到一个新水平, 广大职工的积极性、创造力就能得到充分发挥, 企业在国内和国际市场的激烈竞争中就能立于不败之地。所以, 我们要充分认识加强班组建设的重要性和必要性, 增强班组建设的紧迫感, 坚持三个文明一起抓, 努力把班组建设成为精干、高效、团结、务实的战斗队伍。

参考文献

[1]应寿康.班组建设中的班组长角色[M].四川有色金属, 2009.

3.探讨物业管理企业的营销创新 篇三

一、营销观念的创新

物业管理已经从“企业管、业主住”的模式演变为“业主说、企业管”模式，也就是说物业管理已经由以前的管建筑、管业主转变为服务于建筑、服务于业主的范畴。从管理学的角度来看，物业管理已经由以往的管理主体转变为服务主体，服务于建筑，服务于业主。从企业经营性质上讲，物业管理企业是社会化的经营性企业，借以为业主提供优质服务而完成赢利的目的，物业企业出售的产品就是服务。因此，物业管理企业要创新营销观念，以关系营销理念、顾客满意理念和超值服务理念来指导企业的经营活动。

二、营销策略的创新

物业管理提供的是服务，是无形的产品。也就是说，物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得业主的报酬而实现自己赢利的目的。业主直接参与服务的生产过程及其在这一过程中同服务人员的沟通和互动行为向传统的营销理论和产品质量管理理论提出了新的挑战，这就要求企业必须依据顾客的差异性和社会的发展而不断改进自己提供的产品———服务。也只有这样，企业才能进入可持续发展的良性循环。物业管理同样具有服务产品的特征: 不可感知性；不可分离性；品质差异性；不可贮存性；所有权的不可转让性。

1．不可感知性。服务及其组成元素在许多情况下都是无形无质，让人不能凭触觉或视觉感到它的存在，而且消费服务所获得的利益感受也具有一定的迟滞性。正因为如此，顾客在购买服务之前，既不能以对待实物商品的办法去触摸、尝试，也不能用嗅觉、聆听等方法去判断服务的好坏，而只能以收集信息、参考多方意见和自身的亲身体验来做出判断。因此，这就要求服务业提供服务介绍和承诺。服务承诺的针对性与周到性及服务履约的及时性、兑现性是服务质量水平的体现。为了将不可感知变为可感知，物业管理企业可通过人员、服务过程和服务的有形展示，并运用设施、环境、服务方式和手段等来体现，利用语言、文字、图形、多媒体等工具将服务这种产品有形化，全面的展现在顾客面前。比如将提供的具体服务详细的张贴在小区公告栏上、公布各种服务质量要求等，向业主提供消费者知情权，使业主清楚的知道物业公司具体能为自己提供什么服务，服务的质量如何。

2．不可分离性。由于服务是一个过程或一系列活动，其生产过程和消费过程同时进行，在时间上不可分离。如果顾客不参与服务生产过程，也就不能消费服务，这就要求服务消费者必须以积极的、合作的态度参与服务生产过程。结合服务的不可分离性，物业管理企业在提供自己的服务产品及服务方式时: 首先将对业主参与物业服务生产过程纳入企业营销管理之中，而不仅仅局限对员工的管理。其次要及时沟通物业服务人员与业主之间的关系，促进服务员工与业主的良性互动，以全面提高服务质量，树立企业的形象。

3．品质差异性。服务品质的差异性既由服务人员素质的差异所决定，也受顾客本身的个性特色的影响。不同素质的服务人员会产生不同的服务质量效果，同一服务人员为不同个性特色的顾客服务，也会产生不同的服务质量效果。服务品质的差异性会导致“企业形象 ”混淆，进而危及到企业服务的推广。因此，物业管理企业在扩张经营，追求规模效益的同 时，一定不能忽视这种差异性的存在，否则少数提供劣质服务的分店对整个企业带来的不良 影响，将大大超过大多数优质服务所形成的良好企业形象，并产生负面效应。

4．不可贮存性。服务的不可贮存性是由其不可感知性和不可分离性决定的。它表明服务不需要贮存费用、运输费用等，但同时服务企业就面临必须由于库存缺乏而引起的产品供求不平衡的问题; 加速服务产品的生产问题; 扩大服务的规模问題等。因此，物业管理企 业在服务渠道的发展过程中，首先在完善独立的服务渠道的同时，与拥有不同关键资源的其他企业开展共同作业，从而创造竞争优势。其次创新分销渠道，可采取特许经营、综合服务和准零售化等方法，实现企业的持续蓬勃发展。

5．所有权的不可转让性。服务具有易逝性，消费者在购买服务时并未获得对某种物品的所有权。由于缺乏所有权的转移，消费者感到购买服务的风险性，也就造成了消费心理障碍，而这也是导致服务风险的根源。为了克服消费者的这种心理障碍，降低企业服务风险，物业管理企业在营销管理中应积 极推行关系营销、顾客满意、超值服务的经营理念。

物业管理企业在实际运用营销创新策略时要注意: 第一，注重服务性价比。小区的建成70年有效，物业管理也将持续70年。物业企业不能只顾及创品牌、为业主提供超值服务等，而不顾及自身的利益，因此所提供的服务成本一定要与企业的收入联系起来。一方面可向业主明确的出示有关有偿服务与无偿服务的成本，引导业主对有偿服务与无偿服务的消费认识，从而引导业主关注小区物业服务的长期性，为物业管理企业的长期持续发展奠定基础; 另一方面，企业可将超值服务的成本和代价尽可能消化在向业主尽义务、献爱心的经营过程中，从而创造出超越经济的社会价值和审美价值。第二，增加客户服务的转移成本。在固有的成本中去为业主提供更多的服务，拉大服务 成本与实际成本之间的差距，让业主充分感受到固有成本中的超值服务，从而增加业主对消费服务的转移成本。第三，增强服务沟通，填补服务差距。业主所期望得到服务与物业公司所提供的服务永远都会存在差距，原因在于二者所处的立场不同，关注的利益点不同。怎样协调这个问题呢?最好的办法就是利用沟通。任何人的心里都有一个价值的评判标准，只要企业带着服务 的意识和诚意与业主交流、沟通，总能找到平衡点。

三、营销管理创新

物业管理的服务营销要求企业的全体人员都必须树立为内、外部顾 客服务的意识。因此企业在营销管理过程中必须创新，这样才能将服务营销建立在每一个角落。

1．全面推进内部营销战略。企业内部人员应提供良好的服务和加强与内部人员的互动关系，以便一致对外地开展外部的服务营销。只有当员工在 内部受到了最好服务和他们向外部提供最好服务的时候，企业的运行才可以达到最优。

2．培育企业核心专长，创特色服务，提升企业核心竞争力。当今世界是一个竞争与 开放的世界，是充满兴衰与巨变的时代。因此，物业管理企业必须不断地进行管理创新，使业主感觉到企业的管理在不断发展，同时所提供的服务在不断延伸，与众不同，这样企业才能牢固地拥有一批忠诚于自己的顾客，同时吸引更多的潜在顾客; 也才能不断增强企业的市场竞争力。物业管理企业可根据自身规模及可利用的资源，以满足顾客需求为核心，创新思维，创 造出各种特色服务，形成企业自己的风格和特色，实现差异化经营。第一，创新管理服务设计，也就是通过有形差异，既可以为顾客提供独到的服务，又可 以形成企业新的服务模式和体系，从而创造更好的经济效益和社会效益。第二，通过服务差异，也就是满足顾客的个性化需求。个性化服务的差异性是顾客最容易感受到的差异性，也是物业管理企业获得差异化优势最直接的方式。企业提供个性化服务 既满足了个性化需求，又能为物业管理企业带来经济效益。

3．充分利用现代信息技术，特别是互联网，积极开展网上服务，有效地开发、整合、利用客户资源。第一，充分利用包括顾客电子邮件和网络论坛等网络工具，一方面可以提高企业 为顾客服务的工作效率，另一方面可以高效传递企业的各种信息，密切企业与顾客之间的关系。第二，积极发展物业管理可视网络系统，不仅使“为一个人服务”的营销方式扩大到全 世界，而且顾客还可以抛弃鼠标，与物业管理服务企业进行面对面的对话。

4.物业管理企业档案管理制度 篇四

企业档案管理制度

一、档案管理规定

根据国家有关法律法规的规定，结合企业实际制定的档案管理方面的总制度，它应对本企业档案工作原则、管理体制、各项业务和工作人员职责等内容做出具体规定。

二、企业各类文件材料的归档制度

是保证企业各种文件材料、准确、及时归档的一项重要制度。主要包括各类文件材料的归档范围、归档时间和归档要求，必要时须明确归档份数和归档手续。

三、企业档案利用制度

是企业档案利用工作进行规范的制度。一般应包括利用范围、利用手续、利用要求及注意事项等内容。

四、企业档案保密制度

是为保证企业档案信息安全而制定的专门制度。内容主要包括档案人员的保密职责、利用涉密档案的审批手续、涉密档案管理规定等。

五、企业档案保管制度

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是有关档案保管条件和档案管理人员保管档案职责的规定。具体内容应包括档案的接收、档案的排架、库房的管理以及特殊载体保管等要求。

六、企业档案鉴定销毁制度

是规定档案保管期限鉴定方法、组织以及对保管期满档案进行鉴定销毁的程序、手续的制度。内容应包括档案鉴定的依据、鉴定工作的组织、档案销毁的程序和手续等。

七、企业档案人员岗位责任制

这是专门针对企业档案管理人员岗位职责而制定的制度，其内容主要包括主管档案工作领导、档案部门负责人、档案部门档案员、各部门（物业管理项目）负责人和兼职档案人员、形成或承办文件的管理及专业技术人员档案工作责任制。

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一、档案管理规定

为了加强本企业档案业务建设，进一步提高档案管理水平，根据国家有关档案管理的法律、法规，制订本规定。

（一）本规定所指的档案，是指本企业在物业管理活动中形成的对国家、社会和企业有保存价值的各种形式的文件材料。

（二）企业档案工作是企业各项管理的基础工作，是维护本企业经济利益、合法权益和历史面貌的一项工作。

（三）企业档案工作实行统一领导、分级管理的原则。

（四）企业成立综合档案室，指定专责的档案人员，负责统筹、协调、组织和管理本企业档案工作，开展综合档案室的日常管理工作和各项具体的档案工作事务。

（五）档案员必须忠于职守，保守企业和业主的秘密，接受档案专业培训，具备档案专业知识。

（六）综合档案室由企业一位领导分管，并纳入主管领导任期目标管理和岗位职责。

（七）各部门（物业管理项目）应指定兼职档案员，负责本部门（物业管理项目）形成的文件材料积累、整理，并按规定向综合档案室移交档案。

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（八）企业文件材料的形成和积累须纳入各部门（物业管理项目）工作计划和有关人员岗位职责。

（九）凡本企业在经营管理活动中形成的对国家、社会和企业有保存价值的各种形式的文件材料都必须归档。归档的具体范围、时间和要求按相关文件材料的归档制度执行。

（十）企业综合档案室对接收的档案要按照一定要求，编制必要的档案检索工具。

（十一）开展档案的鉴定。根据本企业档案保管期限的规定，定期对保管期限已满的档案进行审查鉴定，剔除确无保存价值的档案，经企业主管领导批准后进行销毁。

（十二）开展档案的统计工作。建立档案管理台帐，对档案数量、档案借阅人次，档案的利用效果、编研情况进行统计。

（十三）认真做好档案库房管理。按照防火、防盗、防光、防尘、防虫、防高温、防潮湿、防有害气体等防护要求，做好档案库房的管理工作。

（十四）将档案管理现代化列入企业现代化管理的整体计划，努力实现企业档案管理信息化。

（十五）积极开发档案信息资源，为企业生产和各项管理工作服务。对积极开发和提供利用档案并取得显著效益的人员，企业将给予表扬和奖励。

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二、企业各类文件材料的归档制度

为了完整、系统地保存本企业工作活动中形成的各种门类、各种载体的档案，提高归档文件材料的质量，以满足企业各方面的需要，特制定本制度。

（一）归档范围

根据附件所列内容，结合企业实际工作，制定具体归档内容。

（二）归档时间

1、企业自身形成的管理性文件材料一般应在办理完毕后的第二年上半年归档。

2、基本建设、设备项目文件材料在其项目鉴定、竣工后或财务决算后三个月内整理归档，周期长的可分阶段、单项归档。

3、外购设备仪器或引进项目的文件材料在开箱验收或接收后即时登记，安装调试后归档。

4、企业职工外出参加各种公务活动形成的文件材料应在活动结束后及时归档。

5、会计文件材料在会计终了后由会计部门整理归档，保管一年后向档案部门移交。

6、电子文件的逻辑归档实时进行，物理归档要与纸质文件归档时间一致。

7、磁带、照片及底片、胶片、实物等形式的文件材料应在工作结束后及时归档。

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8、需要随时归档的文件有：物业管理项目交接，基本建设和设备设施类变更、修改、补充的文件材料；企业内部机构变动和职工调动、离岗时留在部门或个人手中的文件材料；企业产权变动过程中形成的文件材料；其它临时活动中形成的文件材料。

（三）归档要求

1、归档的文件材料应为原件。因故无原件的可归具有凭证作用的文件材料。

2、文件材料归档后不得更改。

3、归档的文件材料要齐全完整，同一份文件、一个问题的内容要完整。

4、归档的文件材料字迹要符合长期保管需要，严禁使用易褪色的书写材料如圆珠笔、铅笔、复写纸、纯蓝(红)墨水等书写。

5、对破损的文件材料要予以修复或托裱，用易于褪变、扩散的材料（热敏纸等）书写的文件，要予以复制并与原件一起归档。

6、对大于A4规格的文件，应按A4规格加以折叠，对小于32开规格的文件，应按A4规格托裱。

7、两个以上单位合作完成的项目，主办单位保存全套文件材料，协办单位保存与其承担任务相关的文件材料，有合同、协议规定的，按其要求执行。

8、非纸质文件材料应与其文字说明一并归档。外文（或少数民族文字）材料若有汉译文的应与汉译文一并归档，无译文的要译出标题后归档。

—6 —

9、具有永久、长期保存价值的电子文件，必须形成一份纸质文件归档。

（四）归档份数

归档文件材料一般一式一份。重要的利用频繁的和有专门需要的可适当增加份数。

（五）归档手续

向档案部门移交档案时，必须填写《归档文件移交清单》一式两份，归档时交接双方按清单交点清楚，确认无误后，双方签字，各留一份，以备查考。

三、企业档案利用制度

为维护档案的完整与安全，服务企业各项工作，根据企业档案管理的具体情况，制订本制度。

（一）本企业员工因工作需要，可以借阅与其工作有关的档案和资料。

（二）借阅本企业档案须办理登记手续，保密的档案须履行相应的手续经主管领导批准后方可借阅。

（三）本企业档案一般不外借，借阅时应在档案部门指定的地方进行阅览。确须外借的档案，要经主管领导或办公室主任同意，按时归还，借阅期一般不得超过七天，确因工作需要不能如期归还者应办理续借手续。

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（四）所借档案不得随意折叠和拆散，严禁对档案进行更改或涂写。对借阅档案时造成的档案丢失、损坏或泄密的，要追究当事者责任。

（五）借出和归还档案时，应办理清点手续，由档案员和借阅者当面核对清楚。

（六）摘抄或复印档案材料的有关内容，须按有关规定，经主管领导批准后方可复制。

（七）借出档案只限在本部门有关人中查阅，不得转借其部门或个人，如需转借时，应到档案室办理转借手续。

（八）调离本单位的工作人员，必须清理移交档案文件后方可办理调离手续。

（九）外单位人员借阅本室档案须持有所在单位介绍信和本人工作证，并办理有关手续。

四、企业档案保密制度

为确保企业档案信息的安全，制定本制度。

（一）档案管理人员必须严格遵守职业道德、遵纪守法、保守本企业和业主的机密。

（二）档案管理人员应适当区分文件的密级并划分范围，采取保密措施，对不同密级范围的档案采取相应的保管措施和借阅制度。

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（三）档案管理人员不得私自将秘密文件、档案资料带出档案室，未经批准，不得将秘密档案、资料给无关人员阅读。在调换工作时，对所管的档案要办理交接手续，离职后对所了解的机密情况，不得泄露。

（四）有关部门需查阅机密以上档案须经企业主管领导批准。

（五）不得与无关人员谈论涉密档案内容。

（六）下班时，应将涉密档案文件收起锁好，并关好门窗。

（七）经批准销毁的档案材料和不需要归档的文件，应指定专人进行销毁，销毁机密文件应登记造册，并有人负责监销。

（八）档案人员一旦发现档案材料有丢失、损毁情况，应及时向有关领导报告，采取必要的挽救措施。

五、企业档案保管制度

为保护好本企业的档案材料，维护档案的完整与安全，制定本制度。

（一）接收档案必须认真验收，并办理交接手续。

（二）案卷入库要做到卷、目、卡相符，排放整齐，便于查找，以保证提供利用快速准确。

（三）管理人员要掌握各门类档案的特点和规律，熟知案卷摆放地点、上架顺序，做到调档、还档及时准确。

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（四）研究和改进档案保护技术，定期对档案进行检查，发现问题及时采取措施进行处理。

（五）档案的接收、移出、鉴定、销毁、利用要有登记，统计准确。

（六）借阅完毕的档案经核对无误后，要及时入库，以防丢失。

（七）存放胶片、照片、录像带、磁带要用专用卷盒。

（八）每年要对库藏档案进行一次全面的检查，认真核对，做到账物相符。对破损或载体变质档案，要及时进行修补和复制，发现档案发霉或虫害，必须及时采取消毒杀虫措施加以处理。

六、企业档案鉴定销毁制度

（一）企业成立档案鉴定工作小组，由主管领导、办公室主任、档案人员及业务部门负责人组成。

（二）企业各部门在文件材料归档时，应根据本企业制定的《档案保管期限表》，准确区分档案的保管期限。

（三）对保存在企业档案部门的保管期限届满的档案，先由企业档案部门进行初步鉴定，提出鉴定意见，交企业档案鉴定小组审定。

（四）对经过鉴定小组审定应该销毁的档案，由企业档案部门写出鉴定报告，连同档案销毁清册一起送企业主管领导批准后进行销毁。

— —10

（五）销毁档案时，应指定二人以上进行监销。档案销毁前，监销人应认真核对要销毁的档案与销毁清册，档案销毁后，监销人应在销毁清册上签字，并注明销毁的方式和日期。

（六）销毁档案时要严格执行保密规定，对在销毁档案过程中出现失密或对单位造成损失的，将根据国家和单位有关规定进行处理。

（七）档案销毁后，应将销毁清册，鉴定形成的材料及领导批示等，一并整理存入全宗卷，永久保存。

七、企业档案人员岗位责任制

为加强本企业档案管理工作，充分发挥档案应有的作用，不断提高档案管理水平，特制定主管档案工作领导、档案部门负责人、档案部门档案员、各部门（物业管理项目）负责人和兼职档案人员、形成或承办文件的管理及专业技术人员档案工作责任制。

（一）主管档案工作领导

1、统一领导本公司档案工作，认真贯彻国家《档案法》和上级关于档案工作方针、政策、规定在本公司的实施。

2、及时协调解决档案工作中存在的问题。

3、负责本公司的档案的鉴定销毁审批工作。

4、监督执行档案工作岗位责任制的考核及奖惩。

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（二）档案部门负责人

1、认真贯彻执行上级关于档案工作的指示、规定及有关标准，发动和组织本公司档案工作人员全面完成档案工作任务。

2、审批或拟定本公司档案工作各项制度和档案工作计划、总结，并认真听取档案部门工作汇报、检查档案工作落实情况。

3、适时地召开全公司档案工作会议，总结布置档案工作，交流档案工作经验;研讨工作中存在的问题和解决办法。

4、负责组织企业专(兼)职档案人员的业务培训及学习，负责企业档案工作责任制的考评工作。

5、负责对借阅机密档案和外单位借阅档案的审批及对销毁档案鉴定的组织和鉴定工作。

6、参加本企业有关物业管理项目验收等有关活动。

（三）档案室专职（专责）档案人员

1、认真执行上级有关档案工作的指示要求，维护档案的完整、准确、系统。

2、负责本公司档案的收集、整理、保管、提供利用、鉴定工作，并按有关规定进行档案的销毁工作。

— —123、负责各有关部门（物业管理项目）档案工作的监督检查和业务指导工作，做好文件材料形成、积累、立卷归档工作，把好质量关。

4、认真执行档案入库的清点、登记、验收、移交目录、保管期限的确定工作，做到帐物相符。

5、做好室藏档案的管理，建立健全档案基础性工作，确保档案文件材料的齐全、完整、准确、系统和安全。

6、做好档案的保密和保护工作，维护档案的完整与安全。

7、对档案库房、设备、专用工具等设施的添置和档案管理中的问题，及时向领导提出建议，对保管档案的安全、完整、保密负责。

（四）各部门（物业管理项目）主管档案工作的负责人

1、掌握本公司档案工作有关制度规定，熟知涉及到本部门的具体要求。

2、将档案工作列入本部门（物业管理项目）的工作内容之一，做到档案工作与本部门（物业管理项目）其他工作布置、检查、总结三同时，配备能适应本部门（物业管理项目）工作需要的兼职档案人员，并保持相对稳定。

3、督促兼职档案人员按时完成文件材料的积累、整理、归档工作，并对本部门档案的完整、准确进行审查。

—13—

4、督促搞好本部门（物业管理项目）文件材料平时立卷和整理、移交工作，部门成员应将开会带回、承办完毕的文件材料及时交给文档人员，以保证文件材料的齐全、完整。

5、负责对本部门（物业管理项目）档案人员和有关专业人员的档案考评工作。

（五）各部门（物业管理项目）兼职档案人员

1、实施本公司档案管理规定和制度，随时将本部门形成的档案文件材料进行收集、整理，按规定立卷后向档案室移交。

2、熟悉本部门各阶段文件材料的形成情况，指导督促、协助本部门内人员做好文件材料的积累，整理并进行平时立卷(预立卷)工作。

3、对保存在本部门的档案，文件材料做好提供利用工作及安全保护工作。

（六）本企业各专业技术人员、行政干部

1、对本部门在业务、行政、管理等各项工作中所形成的文件材料的完整、准确、系统负责。

2、对办理完毕的文件材料，应根据本部门文件材料归档范围交部门档案人员，任何个人不准将材料归为已有或久拖不交。

3、在物业项目接管和退出时，必须将文件收集齐全，及时立卷归档，并保持材料内容准确、字迹工整、图样清晰。协同本部门兼职档案人员做好保管期限和密级划分工作。

5.物业管理与企业发展 篇五

物业管理服务涉及的领域相当广泛，其基本内容按管理服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务委托性的特约服务二大类。

一、常规性的公共服务（合同范围内的服务）

这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的基本的管理与服务，目的主要是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化、美化生活工作环境。公共性服务管理工作，物业内所有住用人每天都能享受到，其具体内容和要求通常在物业管理委托合同中明确规定。因此，物业管理企业就有义务按时质提供这类服务；住用人以享受这些服务时也不需要事先再提出或作出某种约定。

公共服务主要有以下8项：

（1）房屋建筑主体的管理

这是为保持房屋完好率、确保房屋使用功能而进行的管理与服务工作。包括：

a、房屋基本情况的掌握。包括房屋的数量、建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等，将这准确记录下来，并根据实际变动及时变更有关记录，使房屋得到及时修缮与维护，保持和充分发挥他们的使用功能。其管理要点是保持其完好率，要注意建立物业完整准确的档案资料，包括各种图、档、卡、册，并及时更新记录，保持档案资料的现实性。

b、房屋修缮及其管理。包括房屋的日常保养、维修等各项工作。

c、房屋装修管理。包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、材料、安全等各面管理工作。

（2）房屋设备、设施的管理

这是为保持房屋及其配套附属的各类设备、设施完好及正常使用而进行的管理与服务工作。包括：

a、各类公共设备、设施基本情况的掌握。各类设备、设施的种类、分布、管线走向、变动情况、完好率与使用情况等，与房屋基本情况掌握的一样要做到准确、及时，心中有数。

b、各类设备、设施的日常运营、保养、维修与更新的管理。

（3）环境卫生的管理

这是为净化物业环境而进行的管理与服务工作。包括楼宇内外物业环境的日常清扫保洁、垃圾清除外运等工作。

（4）绿化管理

这是为美化物业环境而进行的管理与服务工作。主要包括园林绿地的营造与保养、物业整体环境的美化等。

（5）治安管理

协助公安机关对小区内的治安秩序进行管理和给和维护、清理叫卖、摆摊、喧哗等影响居民生活的行为。

（6）消防管理

包括火灾预防及发生火灾的救护与处理。

（7）车辆道路管理

包括车辆的保管、道路的管理、交通秩序的维护等。

二、委托性的特约服务（有偿服务）

特约服务是为满足业主房屋使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而业主、房屋使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。

特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当有较多的住用人有某种需求时，物业管理企业可将此项特约服务纳入专项服务。

特约专项服务举例：

公共事业单位的委托服务，如代缴水电费、煤气费、电话费等；

业主家政或商业委托代购代办服务；

多种经营服务项目，如开办维修公司、装修装潢公司、家电、车辆及各类生活用品的维修公司、绿化公司、清洁公司等经济实体；开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动；从事房地产经租、信托、中介、咨询、物业管理咨询等。

3、社会管理服务：

1、协助有关部门看站基层民主选举、人口普查、常住人口统计、赞助人口管理、计划生育等；

2、协助各级人民政府开展工作并接受指导和监督；协助做好社会治安防范、社区冲突事件应急处理；

3、协助处理好业主之间的相邻关系。

上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。

同时，根据自身的能力和住用人的需求，确定第二类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

再次，强烈的社会责任感是企业长久发展的重要基石，企业在做好基本服务的同时能做到履行社会责任，承担起社会使命感，将企业发展与社会发展结合起来，这样的企业会走的更远更好。

企业发展方向：、人才的专业化。

人才是专业化的物业管理企业专业化的主要体现。作为新兴的行业，物业管理的专业人才还比较匮乏，要实现人才的专业化，首先要造就高水平的职业经理人队伍，同时通过定向培养、专业培训，塑造出服务型、经营性、技术型和市场型的专业人员，并形成人才合理的储备和流动、经营管理的专业化。

专业化的物业管理企业还要做到运营、管理、服务的专业化。通过专门的组织机构，按照科学、规范的管理措施和工作程序，使用专门的管理工具设备，运用现代管理科学和先进的管理技术，对物业实施专业化的管理。物业管理是现代化社会专业分工的必然结果，但是也不能停留在认为物业管理专业化就是成立专业公司，或是更初级的企业内部的专业中心。社会上的清洁公司、保安公司、设备修理公司等，严格来讲它们只是专项服务公司。这些专项服务公司及专业中心的出现，仅仅是物业管理专业化的初步、初级表现。

作为专业化的物业管理企业今后更应该成为一个系统及服务的集成商和资源管理调配者。通过对社会资源的合理调配、运用和管理，使其最大限度的服务于客户。专业化发展体现在日常为客户提供专业化的公共服务与特约服务，例如清洁绿化服务、安全护卫服务、电梯维护保养服务、楼宇智能化服务、客户维修服务、公共设备

设施服务等硬性服务；对于服务态度、服务质量、物业咨询服务等软性服务同样也须体现出物业管理企业专业化发展的水准。、市场的专业化。

另外，专业化的物业管理企业还应做到市场的专业化，通过自身的不断积累、总结，逐渐把服务做精、做专、做细，在未来的细分市场中，不管是住宅小区、写字楼、综合楼，还是学校、医院、厂房、体育文化娱乐设施，都有相对应的专业物业管理服务机构，所有的服务项目、服务标准做到专项定制，使专业化上升到一个更高的层次，这样，会更有利于物业管理公司专业化的提高，专业化程度高了，市场占有率也会相应提高。

对于现代物业管理企业来讲的专业化，是一种基于提升管理服务质量、构建企业核心竞争力、实现企业规模化经营、保障企业可持续发展的战略抉择，是涉及企业战略规划、市场营销、服务模式、技术手段、运作流程、制度规章、人力资源、品牌文化等方方面面的科学而系统的管理发展方向，是企业在市场竞争中的制胜之本。

物业管理涉及千家万户，方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。虽然国内物业管理市场正迅速发展，需求日益壮大，然而，综观国内现在的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定的差距。故此，我们一方面可以大胆借鉴香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验，探索建立符合国际惯例并适合中国国情的物业管理体系，同时自己也要勇于实践和尝试，构建新思路，实施新举措。

6.物业企业品牌管理论文 篇六

《社区物业管理》课程论文

题目：浅析如何处理物业管理企业与业主的关系

系别管理信息系

专业公共事业管理

班级B080507

姓名

学号B08050729

老师郭 西平

2011年11月23日

浅析如何处理物业管理企业与业主的关系

处理好物业管理公司与业主的关系是物业管理活动中永恒的话题，由于物业管理是一项涉及面广，法律关系复杂的综合活动。牵扯到房屋、土地、环境、人与物、人与人等错综复杂的关系，加上地区的不同，业主的不同等许多差异，形成了物业管理活动本身的多样性和复杂性，在现阶段国情与现行法律框架下，在物业管理企业与业主经济利益存在差异上，出现问题，产生矛盾与纠纷是在所难免的，许多问题和矛盾的出现，不可能完全归咎于一方，往往不是一个主体单方面原因造成的，可能有物业管理企业行为不规范的原因，可能有业主自律性不强的原因，也可能有开发商在开发建设时遗留问题的原因，任何一个单方面举动都有可能导致物业管理活动中问题的出现，矛盾的出现。因此物业管理这一“矛盾共生体”的活动中处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，即可防止出现问题激化升级又利于行业健康发展。则样才能处理好这一关系，我认为首先双方要达成一个共识，有一个良好的社会氛围，从以下第三方面着手。

一、明确双方定位，利益共享

在总律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个独立的平等民事主体，在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系，在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系，不能简单的定位为谁为主，谁为辅，谁为上，谁为下。但是在社会层面上，人们受传统思维的影响，在观念上使得双方原本平等的关系地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理增加了困扰。因此，明确双方的定位与平等关系地

位，是处理好物业企业与业主关系的前提。

物业管理企业与业主在物业管理活动中，虽然在经济利益点上有差异，但目标一致，是“对立的统一”寻求双方的共同利益，才是处理好双方关系的根本保证。人们常常忽视了物业管理活动中推广的“合伙经营”理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。社会上人们更多的关注两者通常意义上的服务与被服务，双方的思维都单方面的局限于一般的商品交换遵循着市场经济原始规则，即“以最小的付出，获取最大的利益”，这势必造成双方在根本利益上的冲突，由于部分业主尚未形成建立个人资产经营概念，未能体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异，部分业主较看重个人记得利益的获取，漠视长远利益造成推广“合伙经营”、”合作伙伴“概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理，因此双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中双方都处于同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都能接受的“利益共同点”、互惠互利才是双方利益的根本所在。

二、建立互信机制，共存共荣

有了“利益共同点”，只有彼此“互不设防互相信任，真诚合作才能达成共识，因此建立一个机制相当重要。

作为物业管理企业应该正确对待业主利益，要把业主利益摆在首位，力戒追求现实利益的短期行为，在提高服务品质与管理水平，提高档次服务、推行“品牌’效应上下足功夫，要在员工的思想意识中肯定和树立“业主”第一的观点，认真对待和处理业务的诉求，同时，在提升一

线员工素质上要下足功夫，动用企业一切资源作为支撑，这样才能促使员工有效地与业主进行友善沟通，才能给业主留下良好的印象，对提供那些的服务服务水平达到什么样的标准，实现什么样的管理服务目标，应该切合企业综合能力，必须充分尊重业主意愿服务，才能最大限度的得到业主认可。

作为业主，在物业管理活动中，不能以监督者自居，不能冷眼旁观，吹毛求疵或者故意挑刺，对于出现意见和分歧，应置身于“合作伙伴”角色之中，在认识上求得统一，在行动上给予物业管理企业最大的支持和妥协，业主应当运用监督机制，而不应当简单随意的行使监督权和否决权，要认识到合法监督。

成功的小区，业主和物业管理企业都将对方作为不可缺少的合作伙伴，业主和物业管理企业应当共同使业主委员会成为一个有效的交流平台，建立一个健全的信息反馈系统。

三、促进交流沟通，完善法制

沟通是把思想、情感、知识、信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，他是增加感情，拉近距离、求同存异，达成共识的最有效手段，作为合作双方都必须具备强烈的沟通意愿彼此应该充分的信任，不管是业主还是物业管理企业，都要注重彼此的沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。

由于物业管理是市场经济的产物，在国内推行时间还很短，正处在成长和发展阶段，为保证其发展壮大，尽快完善法律法规是前提。政府应该结合本地实际情况，做好地方性法规的建设，细化条款简化程序。

在政府逐渐淡出市场的时期，加强行业协会指导调节功能，充分发挥行业协会“桥梁”作用，才能确保物业管理市场的健康、有序。规范发展。

7.浅谈物业管理企业生产运作 篇七

一、物业公司运作管理的特点

物业公司不论其规模大小, 也不论其管理的物业类型有何不同。物业服务的内容大同小异, 可以分为公共服务和专项服务两大类。公共服务有:清扫保洁、绿化、保安、维修等;专项服务有:商业、金融、家政、社会福利等。分析物业公司的服务内容有如下特点:

1. 服务交付系统的特殊性。

(1) 生产与营销同时完成不可分离。所有的服务业都有一个共同点就是生产过程与营销过程同时进行, 物业公司的服务也不例外。同时, 物业服务又有自己的特殊性和复杂性, 主要表现为不同的服务在服务过程的结束与服务交付时间上存在不一致性, 例如维修与绿化就存在着时间上的不一致, 绿化工作因植物生长的周期的原因要有一定时期的延长。 (2) 物业服务特征矩阵复杂。我们经常用服务特征矩阵来说明不同的服务交付系统的特点和需求。服务特征矩阵是按照服务复杂程度和顾客化程度把服务分为4种类型, 服务复杂化程度是对顾客而言的, 表示一种服务需要经过的训练和所需知识技能的程度。顾客化程度是指服务满足顾客特定需求的程度, 分析物业管理所涉及的各种服务会发现不同物业服务之间的差异十分大。 (3) 顾客参与的程度高。物业服务是受业主委托完成工作, 与服务对象接触是其服务的基础, 适当的顾客参与有利于服务过程的完善和服务质量的提高, 但是过高的顾客参与程度必然要降低效率。在实际工作中借鉴银行、餐饮业前台服务与后台操作相分离的经验, 限制与顾客接触的程度, 减少因服务需求的随机性所带来的等待成本和资源浪费, 对一些物业服务项目来说是十分有益的。

2. 服务生产率和服务质量难以度量。

这是服务业普遍存在的特点, 在物业服务中生产效率和服务质量难以度量主要是由于两个原因造成的:其一是物业服务的综合性, 不仅包含不同专业的服务内容, 而且每项服务的深度和广度也存在着很大的差异;其二是物业服务的对象复杂, 业主的差异很大, 对服务质量的评价主观感受占有非常高的比重。

3. 物业服务的收入与管理费具有的特殊性。

(1) 物业维修基金。物业管理维修基金, 又称储备金, 俗称维修费。是业主购房时按照国家规定比例2%交纳的一笔费用, 用于物业公共部位和设施的维修更新, 本质上讲维修基金并不是物业公司的收入, 其所有权归业主所有。对于维修基金的使用范围和程序国家有明确的规定, 一般而言, 维修基金增值部分足够支付日常大、中、修, 如因特殊情况确需动用本金, 要经过业主大会批准, 使用后要及时向业主分摊收回。 (2) 物业管理费。物业管理费是物业公司为业主提供标准服务和委托服务所收取的费用, 主要由办公费、公共设施维护费、保洁费、绿化费等构成。物业管理费是物业公司完成物业管理的实际支出, 对物业公司来讲是没有利润的, 物业公司的利润来自管理者酬金, 是业主根据物业公司管理水平、成效与物业公司共同商定一个比率 (一般为8%~10%) , 用这一比率与物业管理费相乘作为对物业公司的酬金。

通过上述分析, 不难发现物业管理是一个包含多个专业在内的劳动密集型行业, 物业公司所提供的服务范围广泛, 同时有社会公共服务和个性服务两种。因此, 在考虑物业公司的生产运作管理系统时必须结合物业服务的特点, 以解决制约服务效率的因素为重点进行设计和运行管理。

二、物业公司生产运作中普遍存在的问题

物业公司是从事物业管理服务的专业化公司, 其生产运作的过程是对“物”的管理与“人”的服务的综合体现, 在生产运作中普遍存在以下问题。

1. 市场定位不清。

每一种产品都有自己的目标市场, 正因如此, 我们才会对不同的市场进行细分, 也才会针对不同市场制定差别化战略。物业服务作为一种产品同样也存在市场定位问题, 但很多物业公司却忽略了这点, 单纯套用发达地区、甚至国外管理商住楼的方法管理企业内部的住宅型物业, 在业主还没有完全建立起物业消费观念的内地, 超前地向业主推出物业管理所具有的投资特性。从长期看, 物业管理同时具有消费和投资两种特性, 因为大多数业主购房的唯一目的是居住, 并不会以出售为目的来进行投资, 因此对于大多数业主物业的投资性根本不存在。这些错误的做法表明物业公司对本身市场定位不清, 目前大多数国有物业企业并没有完全摆脱上级公司的行政隶属关系, 在接管的物业上没有选择权, 多数物业是本企业内部的住宅区。这种情况下必须以满足中低档物业需求为市场定位, 开发适于中低档业主需求的服务项目才能取得好的效果。

2. 对行业的特殊性认识不够。

从行政管理色彩十分浓厚的房管部门转制组建的物业公司, 在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式, 未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端, 普遍存在低水平重复建设的现象, 在管理上没有形成科学的方法。物业公司是一个经营性的企业, 所提供的服务应该是明确的、标准的主动式服务。如果依然和以前的后勤管理一样或者大包大揽, 或着被动服务, 那么物业公司就不是一个经营实体。物业公司的产品是服务, 工作内容落实在物和人两个方面。对物的管理, 我们可称之为硬件管理, 包括构筑物管理、设备设施管理等。而对人的服务则是无形的, 物业管理是有形管理加无形管理的综合体现, 随着人们生活水平的提高, 享受物业服务的意识越来越强。物业管理作为一种不同于其他任何一种服务类型的服务, 其服务和管理是合二为一的。就管理而言, 物业公司既不是行政部门, 亦不是执法机构;就服务而言, 物业公司既不是市政公共机构, 也不是公益事业单位。管理和服务是矛盾的两个方面, 既对立又统一, 加上物业服务的对象非常广泛, 服务标准千差万别, 使得物业管理这一行业十分特殊。因此, 物业公司必须明确自己作为服务者和经营者角色的定位, 在生产运作管理上充分考虑行业的特殊性。

3. 对服务产品的研发设计重视不够。

物业公司的产品实际上就是提供给业主的服务, 这种服务产品的构成主要由企业的管理服务模式、技能与方法组合而成。但物业管理企业对产品的研发设计并没有引起足够的重视。虽然, 有一些物管企业设置有类似机构, 但大多没有研发创新的职能, 使得服务的模式、技能和方法没有创新发展, 造成管理成本不断提高, 服务质量问题层出不穷。

4. 经营意识薄弱成本控制能力不强。

物业公司的生产经营成本中人工费用占到了60%~70%, 服务效率的提高对成本产生的影响十分显著。由于原有经营模式和产权制度的原因, 许多国有物业公司在机构设置上存在管理人员多、权力过分集中、办事程序复杂的问题, 使得人力、物力、财力浪费极大, 企业成本增加;同时各类工程技术人员工作量不饱和、待遇低, 造成人才流失、企业人员综合素质下降, 库存备用材料、低耗物料占用企业大量流动资金, 造成流动资金沉淀。这一方面是由于物业公司经营意识薄弱造成的, 另一方面也是因为生产组织不科学, 服务设计不合, 使得物业公司在成本控制上显得心有余而力不足。

三、物业公司生产运作管理

无论是从物业公司生产运作的特点出发, 还是从现阶段存在的问题分析, 物业公司生产运作系统的中心就是服务效率和服务质量。因此, 在对物业生产运作系统进行设计和管理时, 要有质量和效率的观念, 要综合考虑成本、效率和业主满意度三者之间的关系。

1. 塑造物业服务的价值链思想。

物业公司要系统地把企业的价值、员工的服务、业主的利益三者有机地联系起来, 形成物业服务的价值链。按照价值链的理论, 一个企业的核心能力与可持续竞争来自于企业独有的、不断变革、可以提高顾客满意度的组织机构和业务流程。物业管理企业的业务流程就是对业主的服务流程, 其内容应该包括服务设计、服务传递、服务接触三个环节, 物业公司只有在规定了其服务流程后, 才能通过流程的不断重复与再造, 来追求业主的忠诚并从产品的市场反映中实现企业的价值。物业公司的价值链体现的是业主对物业公司的满意度, 物业公司价值链的实现是业主对每一个价值链条上满意度的最终体现。在业主服务价值链中业主需求是价值链的第一环, 企业只有充分了解业主对公共服务、专项服务、特约服务的需求, 才能有效地为业主服务;服务设计是企业对服务产品的策划过程, 企业依据业主需求策划服务产品、服务标准和服务品牌, 努力将自己设计为业主欢迎的服务供应商;服务交付是企业实施服务的过程, 企业应将快捷、便利、优质的服务传递给业主, 把握好物业服务的基本特征。服务接触是企业与业主间的交流与沟通, 物业管理企业应让业主感受到诚信、温馨和亲情, 努力使企业与业主间零距离。业主满意是企业推崇的服务理念, 企业及其员工在企业价值理念的指导下, 不断满足业主已知的需求, 同时研究业主潜在的需求, 以争取超越业主的期望。业主忠诚是企业追求的服务效果, 企业要策划自己的品牌战略, 营运自己的服务品牌, 使业主从认知到联想、乃至忠诚。企业价值是企业产品的市场反映, 企业服务品牌的形成证明企业的生存能力, 带来企业发展的机遇, 也积累着企业的无形资产。

2. 加强目标成本管理费用管理。

物业公司所提供的服务和物业费收入是在业主入住之初, 以合同的形式确定的。因此, 运用目标成本的管理办法, 对物业公司的成本费用进行控制非常可行, 而且意义重大, 有利于在全体员工中树立成本意识, 提高服务水平。

优质的物业服务体现在它不仅使业主享受到了超值服务, 而且增加了物业的价值, 但这种服务不能靠高额的成本费用支出做代价。因此, 物业公司必须加强对成本的管理。用最小的成本取得最好的服务, 这就是进行成本费用控制的目标。加强目标成本费用管理的基础是进行准确的成本费用预算, 进而科学地进行决策, 形成公司的目标成本, 在实施过程中通过各种方法进行控制, 定期分析, 不断改进。

3. 从价值链的角度分析物业公司的服务应坚持:

(1) “用户至上、服务第一的”原则。只有树立这一思想, 物业公司的经营才能持续长久。 (2) “三效益并重”的原则。是指社会效益、环境效益、经济效益的统一。三者应相辅相成、相互作用。 (3) 系统管理原则。物业管理是一个系统工程, 由许多子系统构成一个全方位管理的总体系, 按照体系内在要求, 实现系统化管理是保证物业管理整体系统快速、有效运转的前提条件。

4. 从物业管理的发展趋势看, 物业公司必须实现多元化经营, 拓展企业经营资金渠道。

因此, 物业公司应在现行政策法规允许范围内, 加强内部造血机能, 利用自身优势开展多种经营, 增加收入来源。要有过硬的内部管理和科学的服务流程和核算体系, 形成良好的框架, 使企业的多元化经营战略有效实施。

总的来说, 物业公司只有具备现代化的设备和卓越的管理, 才能提高服务质量和工作效率, 这是企业增强竞争能力有效途径之一。目前, 物业公司必须逐步摆脱那种单纯依靠手工进行管理的思想和手段, 及时将成熟的科学技术应用到物业管理的具体实践中, 提高管理效率和质量, 使物业管理走上社会化、专业化、现代化的管理之路。

摘要：随着国有企业改革的不断深化, 主辅分离、辅业改制已成为大势所趋, 原来依附于国企的后勤房产管理部门纷纷改制为物业公司, 逐步走向了自主经营、自主发展之路, 参与到物业企业的市场竞争之中。物业管理在我国是一个新兴的行业, 随着改革开放不断深化, 市场经济日趋活跃, 物业管理已经成为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分, 并发展成为社会化、专业化、经营性的服务行业。

关键词：物业管理,生产运作,服务行业

参考文献

[1].谢家瑾.物业管理概论

8.物业企业品牌管理论文 篇八

【关键词】物业企业；财务管理；精细化；内部控制

现代物业服务管理行业在我国国内发展起步相对比较晚，经过了十几年的发展，目前我国在该领域的发展已经取得了长足的进步。当然，在取得成就与进步的同时，也需要正视其中所大量存在的问题以及逐渐突显暴露出来的矛盾弊端。总体上来评价，就以北京市物业管理行业为例，该行业内快速发展只限于少部分的规模相对较大的物业管理企业，大多数物业管理企业发展规模还是比较小，并且整个行业呈现分散的发展态势。新时期新形势下，随着国民经济、区域经济的高速发展，近些年来物业管理行业市场竞争程度不断加剧，再加上市场劳动力等资源成本大幅度上涨，对于大多数中小型的物业管理企业来说，所造成的生存发展压力是非常大的，特别是对于部分市场盈利能力不足、营业水平不佳的企业，一直处在行业缝隙边缘。如果我们透过这些表面现象来观察思考内部本质的话，就不难发现，之所以出现这样一种严峻局面，在很大一方面与企业内部财务控制制度不完全、财务管理水平较落后有密切关联。

一、现代物业管理企业发展过程中所面临的困境及分析

1.物业管理企业财务管理意识参差不齐

在人们的传统观念认识中，物业管理企业为业主提供的服务涉及到方方面面，综合可以评价为全方位、多层次。表明上物业管理工作人员的工作任务比较简单，但是细分起来却十分繁琐、细致，在这种情况下，对于财务管理工作的要求也需要更加具体全面，因为财务工作本身就是整个部门管理工作的核心。新时期，随着房地产行业的迅速崛起与发展，极大带动了物业管理产业以及现代物业服务新理念的发展，在这种市场环境下，物业管理模式也由传统的注重管理逐步向现代的注重服务方向来转变。在这种市场繁荣发展的大趋势下，更多的企业也相继投入到物业服务行业当中来，同时对于岗位人才的需求量也大量增多，从而就导致了物业企业各个层次的员工，综合素质及业务能力参差不齐。虽然企业管理层、部门领导比较注重企业的财务管理，但是由于各个层次岗位的职工能力有限，以及综合素质普遍较低，也就导致他们在对待财务管理工作的态度上出现一定的偏差。简单一点讲，就是指物业管理企业基层员工没有清楚的认识到财务管理工作在整个公司经营管理及未来发展的重要影响程度。简单举个例子，本人在工作当中经常发现这类事情，基层员工普遍认为清洁工具、维修工具等都与自身以及企业的发展不存在关系，对于公司提倡以及规章制度写明的要爱护、维护工具设备的规定也是视而不见。这样看来，造成的浪费也是在所难免，更有甚者，部分员工还私自占有这些工具。形成这样一种局面，很大原因要归咎于基层员工财务综合素质较低、财务管理意识薄弱，进而致使一些部门及员工将财务管理与自身工作分离开来。

2.物业企业管理体系不够规范

前面也提到了，作为国民经济支柱产业之一的房地建筑行业，其发展极大带动与促进着以物业管理为主的一系列关联产业的迅猛发展。随着该行业进入门槛逐渐降低，无论是企业本身还是企业内部员工，都缺乏一种执行力。换言之，正是因为现代物业企业管理体系不够规范，导致在管理和工作环节缺乏执行效力。在2014年北京市相关部门就物业管理行业针对物业管理公司进行了一次调查，此次调研活动显示，北京市行政区域内，大部分物业企业都没有真正属于自己的管理制度，或者说是没有明文规定的管理制度，在这种经营管理局面下，企业内部各部门在财务预算管理层面上也势必缺乏规范性。这一问题对于那些刚刚起步发展的中小企业最为突出，在企业财务管理工作当中，过多的单纯依靠相关人员的经验和自觉性來执行，在缺乏相应监督和管理的工作环境中，各部门、各岗位职工或多或少都会造成一些不必要的工作失误、经济损失。本人在工作过程中也经常发现该类问题，企业部分管理工作人员，在其岗位工作当中比较随意，再加上对其缺少一种监督机制的约束力，所以也常常出现一些实物资源流失的不良现象，无形之中就增加了物业企业管理成本、营业成本。

3.物业管理企业财务管理手段相对落后

21世纪的高速发展的时代，更是中国经济腾飞的时代，在其影响之下，我国在社会各产业、各领域发展层面上也不断取得进步。现阶段我国已然进入到了“知识经济”核心力量下的互联网信息化时代，在这一时期，随着网络和电子信息技术的大量研发与涌入，社会各行各业都在积极的寻求着更高一步的发展，并通过利用先进的计算机信息技术来强化工作管理体系、实现提供工作效率的目的。物业企业当前也正在朝着现代化以及全方位服务化方向去发展，其在经营发展过程中所受到的威胁，除了来自于市场同行业企业竞争威胁以外；另一方面则是来自于公司内部治理层面上的威胁，其中主要还是以企业内部财务风险为主。不少企业充分利用了这种发展机遇，通过引入和应用网络和电子信息技术，迅速的提升了企业自身的信息化管理水平。但是，当下绝大部分物业管理企业还是固守成规，不愿意去创新改变经营管理手段，还是坚持以传统物业管理方式来工作。在这种情况下，企业在市场信息收集、传递以及获取业主反馈信息等方面的工作管理效率都比较低下，严重制约着物业企业管理工作的顺利进展以及整个行业的健康发展。

二、加强企业财务精细化管理及策略分析

物业管理企业主要是指受物业所有人的委托，并依据着当地相关法律法规以及物业管理委托合同，来对物业的房屋建筑及公共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌实施严格监管，并做好日常维护、整治和修缮工作。最主要的则是物业管理企业需要向物业所有人及其使用人提供一套综合性的有偿服务。

企业财务精细化分析与管理的最大意义就在于正确、科学的引导着企业如何进行理财，并在此基础上为企业提供市场经济环境下较为准确、真实、规范的财务信息。企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。当前，随着市场行业领域的竞争环境进一步加剧化，在物业管理行业发展领域，越来越多的企业高层管理者逐步认识到了现代化企业管理制度的重要性，尤其是对于公司内部财务会计工作领域的管理规范，从而很多企业开始把对数字进行分析的方法应用于各种管理决策活动当中来，最终引导着企业进一步强化内部管理、财务管理以及提高市场竞争力。

1.加强企业财务精细化管理的必要性

（1）产业模式变革及管理理念进步的体现

物业服务企业在2007年之前一直被称作为物业管理企业，物业管理企业主要是传统的依靠政府机关、事业单位来进行管理，在这种情况下，物业管理企业与业主之间的关系，实质上是一种管理与被管理的关系，换言之，物业管理企业突出的是一种“管理”；而物业服务企业突出的是一种产品服务，主要职能就是为业主提供服务，新版《物业管理条例》的修订与施行，在很大程度上基本改变了以往物业企业与业主之间管理与被管理的本质关系。在这种环境背景下，服务的精细化得以展现，尤其是在物业管理工作当中，核心产品由传统的“管理”转变成为当前的“服务”，简单一点讲，服务就是我们物业企业的产品，因此，我们在实际工作当中，势必要推行精细化管理，通过这种精细化管理理念在工作当中全方位的渗入，才能进一步达成与实现我们所要求的服务的精细化。

（2）新时期社会主义市场经济发展的必然趋势

传统的物业管理企业是一种劳动密集型产业，其注重的是管理，而现在在一些物业管理工作当中，通常也会涉及到一些技术含量相对比较高的工作，但是这些基本都是受到专业技术或者受过专业培训的技术型人才来执行，（比如小区居民设备的运行与维护等）。当然，大多数情况下，所管理的范围基本都是一些表现较为繁琐的现场管理工作，比如停车场管理、保安管理、清洁绿化等。随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，小区居民用户对物业管理的服务水平及质量标准的要求也是越来越高。由于物业管理及相关服务行业进入门槛逐渐降低，越来越多的企业加入到该领域中来，因此物业管理市场也由以前的卖方市场变成了现在的买方市场。在这种情况下，市场竞争程度更加激烈化，再加上物业管理工作本身就比较繁琐，工作人员也大都厌倦了每天重复而又枯燥的工作，一旦出现控制不严，很有可能在工作当中就会“偷工减料”的情况，进而就会引致客户的投诉，这对于企业的发展及行业中的市场形象都会造成巨大损失，因此，在新时期社会主义市场经济环境下，物业企业加强财务精细化管理非常有必要。

2.加强企业财务精细化管理策略

（1）提高财务管理精细化发展意识

关于前文中所阐述的问题，物业管理企业在现代企业制度发展与建设的过程中，必须充分认识到财务管理精细化发展对整个企业经营管理目标实现的重要程度。包括各部门领导、基层员工在内，都需要重新树立一种“全员参与”的意识理念，特别是各部门基层员工，需要对其统一化指导和管理，将财务管理作为一项核心工作来对待，在其所涉及到的方方面面，尽可能做到“精益求精”。在具体操作实施层面，可将其划分为两个环节。首先，第一点就是要开展全员普及企业财务管理运作流程等相应的管理活动，要让每个部门、每一个在岗员工清楚地认识到自己是财务管理工作某个环节的执行者。前文中也提到了，现存的问题就是物业管理企业基层员工多为年龄偏大、学历较低的劳动工作者，其相关管理制度、理念等多方面的学习和接受能力自然无法与部门管理层工作人员相比较。正是因为如此，物业管理企业需要加大这种普及和培训力度，重点应当围绕着企业财务管理运作流程来进行，具体有企业各部门之间协作配合，以部门作为一个单位，分批次、分层次的实施。比如，针对企业内部的保洁工作人员，对他们的业务流程教育与培训，可以以动画视频的形式形象地给予展现，包括计划、编制、执行、考核、分析等。其次，第二点就是构建“精细化”企业文化。特别是对于大多数中小企业而言，通过建设企业文化可以起到更好的宣传效应，一来可以迅速创建与提升企业品牌效应，二来可以让企业各部门员工在受到企业文化影响之下，逐步树立养成一种“节约”意识，这也不失为实现企业精细化财务管理的有效手段。以北京某家物业管理公司为例，该公司对于那些外地籍贯的工作人员，提供住宿，每天早晚两次员工都需要参加晨练，当然，这也是企业文化的一部分。企业通过在晨练过程中喊口号的方式来时刻提醒着员工要树立一种节约意识，时刻提醒着每一位员工在工作中一切都需要按照培训的流程以及公司规章制度来开展与执行。

（2）构建并完善企业财务管理机制

关于这一点也可以将其具体分为两个管理层面，即外在的管理方式和内在的管理方式。首先，外在的工作管理主要就是指企业需要制定成文的规范化的财务管理体系。比如，重新规范各项工作的操作指南，或者结合着国家法律以及行业标准规范来制定出有利于企业自身经营管理发展的规章性文件。其中值得特别注意的事项就是，上述所提到的文件必须具有某种指导意义，指导意义可以不够具体，但一定要明确大的发展方向。比如某物业管理公司所承担的一所小区内，有保洁工作者、还有保安，该企业在提高外包服务的同时，应当将一系列具有同向性的服务项目统一归属到一個范围内部，简单一点讲就是将保洁、保安外包服务中所涉及到的财务管理这块，从整体上予以统一规范。其次，在内在的工作管理层面上，主要指对能够具体实现的操作服务予以规范化，在这一层面包括有人工操作管理、信息化软件操作管理等。在人工操作管理方面上，物业管理企业需要进一步规范相关财务管理人员的执业行为，基于此构建财务部门的内部控制，严格按照并遵循“不相容岗位相分离”的基本原则，强化内部监督控制力度，从而就很有效的避免了企业及各部门之间出现财务混乱或者是财务会计信息不真实的现象的发生。在信息化软件操作管理方面，目标就是强化在部门信息管理领域的职能作用发挥程度，在这一方面，重点可以围绕着成本核算等软件进入的权限问题来展开。因为在以往信息化软件操作管理环节，一些拥有系统密码的管理人员没有受到相应的限制和约束，他们通常情况下可以随意进入账务系统，这种情况下就非常容易造成企业精细化管理信息失真。因此，物业管理企业应当注意对信息化软件的日常维护以及安全保护管理工作。

三、结束语

企业财务精细化分析与管理决策，是现代化企业制度得以全面建立的根本路径，也是在新知识经济时期不断引领企业走向成功的阶梯。通过财务精细化分析与管理已是大势所趋，通过对企业内部各项财务数据信息进行深入的挖掘以及层次化、精细化的分析，才能促使企业最终做出有助于企业立足发展的管理决策与营销活动。总而言之，随着社会经济的不断发展以及市场经济体制的不断变革，当前现代物业管理企业在内部治理中全面实施开展财务精细化管理机制，对于企业的发展具有十分重要的现实意义和长远战略价值。

参考文献：

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[2]袁艳烈.物业企业9大部门精细化管理与考核大全[M].人民邮电出版社，2014.

[3]崔保健.内蒙古物业企业精细化管理的问题与对策研究[J].消费电子，2014（14）：268-268.