房地产企业行为规范

2024-10-02

房地产企业行为规范（精选10篇）

1.房地产企业行为规范篇一

房地产开发企业代建房行为不缴纳土地增值税文件？ [购房 ]

悬赏点数 5 该提问已被关闭 2个回答

北京过客 2010-01-26 15:40:00 219.237.168.*

房地产开发企业代建房行为不缴纳土地增值税文件？

最佳答案

libinh 2010-01-30 16:01:26 115.62.96.*

开发商遭遇成本压力

在土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前就有开发商向记者透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。

但是，也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于最后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。

而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。

地块越升值开发商成本越大

国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税由预征改为清算

□本报记者柯鹏

我国的土地增值税征收办法将从此前的“预征”步入房地产开发成功后的“清算”时代，地价一旦再度在开发期限内飙涨，开发商的囤地和开发成本将大增。

昨天，国税总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值。

另外，《通知》要求，除房地产开发项目全部竣工外，纳税人应进行土地增值税清算的条件还包括：整体转让未竣工决算房地产开发项目，以及直接转让土地使用权的项目。主管税务机关可要求纳税人清算的条件包括：已转让的房地产建筑面积占整个项目可售比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余面积已出租或自用；取得销售（预售）许可证满三年仍未售完；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续等情况。

新规自2007年2月1日起执行。对于因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税负情况，按不低于预征率核定征收土地增值税。你看今天的跌副版，全是地产股，你认为影响大不大？

老兄，你有什么地产股么卖掉啊，我有600639，亏死我了。

昨天新闻播出，今天地产股多数跌停，整个股市地产股领跌，你说大不大呢？土地增值税是在销售或视同销售完成时，才清算缴纳的（除了取得销售许可证3年仍未完成销售），并不是土地、房子增值就要缴纳土地增值税。所以土地增值税对投资性房地产项目（如出租物业、自用物业等）是不用缴纳土地增值税的！

我认为今天只是机构利用利空政策震荡浮筹，相信三天内可以重回升势。

如果事实证明对了，别忘了送红旗！呵呵！央视说加税对房地产的成本增加了1%-2%，净利润最多减少10%。昨天地产跌停反映过大。

看来是庄家恶意、散户跟风行为。但愿今天是个艳阳天。祝大家好运！

其他回答

rfvtgb3820 2010-01-29 10:20:23 123.92.152.*

只要年满18周岁就可以申请银行贷款．周岁年龄超过60周岁，银行就不给贷款．不过，有些银行最高可以放宽到65周岁．还要注意一点，就是你的年龄加上贷款年期不能超过65周岁．例如：一个55岁的人去银行贷款，他所贷的款最高年限为10年，因为55＋10＝65．

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工资: 指企业管理部门职工的各种工资、奖金、工资性津贴、补助及其他工资性费用。职工福利费：指按管理部门职工工资总额及福利费开支的职工工资总额的14％提取的职工福利费。

折旧费：指企业管理部门使用的各种固定资产计提的折旧费。办公费：指企业管理部门发生的各项办公费用。

差旅费：指企业管理部门职工出差而实际发生的车、船、飞机、市内交通费、住宿费、住勤补助费、误餐补助、司机出车补助和单位核定的差旅费包干费用等。

运输费: 指企业管理部门使用内部、外部运输车辆的运输费用和租用交通车的租用费，过桥费、养路费，市内交通费，以及企业职工上下班使用的交通车辆所发生的费用和职工为上下班办理的乘车证费用等。

保险费: 指企业管理部门使用的房屋、设备及其他资产向保险机构投保而应支付的保险费用。

租赁费: 指企业管理部门采用经营租赁方式租入各类管理用资产而支付的租金，包括办公用房租赁费、生活用房租赁费等。不包括融资性租赁固定资产的租赁费。

修理费:指企业管理部门使用的房屋、日常办公用品修理发生的人工费及材料费等。咨询费:指企业因业务需要向有关咨询机构进行生产技术咨询和经营管理咨询所支付的费用或支付企业经济顾问、法律顾问、技术顾问等发生的费用。诉讼费:指企业向法院起诉或应诉而支付的各项费用。

排污费: 指企业根据环保部门的规定交纳的排污费用，以及超标准排污加收的排污费。绿化费: 指企业对生产经营场所进行绿化而发生的零星费用。不包括纳入基本建设预算进行的配套绿化费用。

物料消耗:指企业管理部门领用或购买的消耗性物料的费用，包括电脑软盘、色带、配件、办公用设备配件等。购买的复印纸、打印纸、传真纸和财会部门购买和印制的账簿、凭证、报表的费用也在本科目核算。

低值易耗品摊销:指企业管理部门领用的低值易耗品。

无形资产摊销:指企业无形资产的摊销费，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、和商誉等的摊销费。

长期待摊费用摊销:指摊销期限在一年以上的各项长期待摊费用的摊销。坏帐准备: 指企业计提的应收款项坏帐准备。

技术开发费:指企业上缴集团公司每年分摊核定的开发费和企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的费用，包括：新产品设计费、工艺规程编制费、设备调试费、原材料和半成品的实验费、技术图书资料费、未纳入国家计划的中间试验费、研究人员的工资、研究设备的折旧、与新产品、新技术研究有关的其他经费、委托其他单位进行科研试制的费用以及试制失败损失等。

技术转让费:指企业为使用他人的非专利技术而支付的费用。

业务招待费:指企业因业务经营的合理需要招待客人而支付的费用等。

工会经费:指按企业职工工资总额的2％提取并拨交给工会专门用于工会活动的专项经费。职工教育经费:指按企业职工工资总额的1.5％提取的职工教育经费。

社会统筹保险费:指按国家规定为企业职工提取的基本社会统筹保险基金，包括统筹养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险等。

劳动保险费:指支付给离退休人员的工资、补贴、医药费、活动经费以及为职工支付的丧葬费、抚恤金等。

税金:指企业按规定交纳的房地产税、车船使用税、印花税、土地使用税。土地使用费:指企业按规定交纳的土地使用费。

土地损失补偿费:指企业在生产经营过程中破坏其他单位使用的国有土地或者国家不征用的集体所有土地，除负责土地复垦外，还应当向遭受损失的单位支付的土地损失补偿费。土地损失补偿费，分为耕地的损失补偿费、林地的损失补偿费和其他土地的损失补偿费。存货跌价及盘亏损失:指库存物资在清查盘点中，发现物资盘亏、毁损和定额内损毁造成的损失，以及提取的存货跌价准备。

水电费:指企业的管理部门耗用的水费、电费。取暖费:指企业的管理部门发生的取暖费用。

仓库经费:指企业实际发生的仓库清理、倒运、装卸等费用。

会议费: 指企业管理部门因业务需要而举办或参与的各种发生在本埠及外地的会议支出，包括会议期间租用的场地费用、车辆费用、资料印刷费用、住宿费、往返交通费、补贴费用等。不包括企业股东在会和董事会的有关会议费。

审计费: 指企业聘请会计事务所等中介机构进行审计、验资、资产评估等发生的各项费用。不包括企业内部审计部门发生的费用。

董事会费:指董事会发生的包括董事会员津贴、会议费和差旅费等费用。上级管理费:指企业按照上级核定的金额上缴的管理费。

提取的新增效益工资：指工效挂钩企业按当年工效挂钩有关规定提取的新增效益工资。住房公积金:指按国家规定为管理部门职工提取的住房公积金。摊销的潜亏挂帐数:指企业当年摊销的潜亏挂账数。其他费用:批企业发生的除上述费用以外的其他管理费用

2.房地产企业行为规范篇二

一、偷漏营业税问题

经过近几年的规范, 目前大部分房地产企业预售房款都能够及时计缴营业税, 但是作为预售房款之一的售房定金却普遍存在不计缴营业税的情况。实际操作过程中, 很多企业将一些代收代垫款项人为剔除在营业收入之外, 从而达到少缴营业税的目的。

1. 偷漏建筑业营业税。

(1) 侵蚀税基现象严重。房地产企业千方百计地分解建筑成本, 主要有以下手段:将工地水电费、工人工资、建筑企业的建管费等计入房地产的开发间接费用, 将水泥、沙石、钢材等材料费计入工程前期费用, 编制虚假的建筑工程合同, 以达到少开票的目的。更为恶劣的是, 有的企业居然在与对方结算时将建筑营业税等扣下来而不开票。 (2) 有的小开发商自己既接工程又进行开发, 自己的工程队挂别的建筑商的牌子, 而其只缴纳一定的管理费。 (3) 对于桩基工程、水电工程、门窗安装及小区配套工程不提供合同或提供虚假合同, 入账数额严重不实。

2. 偷漏销售不动产营业税。

(1) 申报的房屋销售价格不实, 主要问题是开具发票后购房人办理房产证要先缴纳契税, 有的购房人为了少缴纳契税便主动要求少开票, 这为房地产商隐匿收入大开了方便之门, 也为房地产商偷逃土地增值税提供了方便。 (2) 房地产商代收的费用不作收入, 如水电安装费、水电开户费等。 (3) 车库销售往往因为数额较小不易被人注意, 开发商不开票或申报时大打折扣。 (4) 拆迁户购买的房屋, 企业申报时往往是冲抵拆迁补偿费后申报营业税。 (5) 与建筑商抵债的房屋、与银行抵贷的房屋及关联方购买的房屋, 申报的价款小于实际结算价或根本未申报。

二、偷漏土地增值税问题

房地产企业偷漏土地增值税主要采用的方法是成本膨胀避税法。成本膨胀避税法是指房地产企业在核算成本时, 为减少应纳税所得额, 或通过采取最有利于自己的成本计算方法, 以各种非违法的手段增加或调整自身的税前成本, 减少应纳税额。绝大多数房地产企业为了达到规避税收的目的, 对开发成本的会计核算均不按开发房屋的细数 (如幢或套) 设置明细会计科目, 而只设置总账科目。在发生销售行为时, 只按时间关系配比结转销售成本, 而不按因果 (或对象) 关系结转所销售的房屋成本。调查中发现, 成本膨胀避税法导致房地产企业存在大量的“零成本房”现象。所谓“零成本房”是指房地产企业在某个开发项目中已结转了其所有的成本, 但实际情况是仍然有部分“存量房”待售, 也就是说这些“存量房”一旦实现销售, 已无成本与其配比, 即收入等于利润。但这些“零成本房”是绝不会再对外销售的, 它们大都成了房地产企业的办公大楼或是公司权益人的私人住宅。调查显示, 一般房地产企业的“零成本房”占整个开发项目的3%~7%。房地产企业运用成本膨胀避税法的主要目的是规避企业所得税和土地增值税。笔者在调查中发现, 这种避税方法在房地产企业运用相当普遍, 有数据显示, 一般成本膨胀率都在10%~15%之间, 更有甚者达到20%~30%。

三、偷漏所得税问题

1. 偷漏个人所得税。

房地产企业将所开发的商品房以成本价或大大低于同期的商品房市场价卖给公司职工, 从中偷逃各项税款。其做法是公司先以低于市场的价格与职工签订预售合同 (即使商品房已经交付使用或竣工验收, 也不办理“三证”) , 公司职工再将取得的房产以较高的价格转卖给他人, 而由于该房产未办理“三证”, 这个转卖过程不受任何部门的制约和监督。对房地产企业来说, 这种行为既偷逃了营业税, 又偷逃了企业所得税;对于职工个人来说则偷逃了房产转让收益所必须缴纳的个人所得税。

2. 偷漏企业所得税。

(1) 房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发, 而房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后再进行。很多房地产企业就是抓住这一点把项目决算期往后拖延, 其实质就是少申报或滞后申报纳税, 以占用国家税款。 (2) 部分房地产企业在结算过程中故意将不属于本期或本项目的成本列入开发成本, 造成收入和费用支出的不配比, 虚增成本, 偷逃企业所得税。同时由于购房人要缴纳契税, 其为了少缴纳契税, 往往主动要求少开票或不开票, 客观上帮助了开发商隐匿收入, 虚增开发成本, 这使房地产企业既少缴了企业所得税又少缴了土地增值税。

四、其他问题

1. 房地产企业规模普遍较大, 一旦开始预售房屋, 所纳

税款往往动辄几百万元甚至上千万元, 因此房地产企业成了税务部门调节税收进度的天然调节器。其调节方法主要是, 在当年的税收计划已完成的情况下, 税务部门在年末 (第四季度) 以缓缴税款的形式将税款滞留于企业, 至次年年初征缴入库, 以达到调节年度税款计划的目的。

2. 现行《税收征收管理法》下, 缓缴税款的审批权限在省

一级税务部门, 地 (市) 、县一级的税务部门利用缓缴调节税收进度的办法受到一定的限制。在这种情况下, 下级税务部门往往与一些主要的房地产企业达成口头协议:房地产企业将提取的应交税金在账面反映, 但不作为纳税申报的依据, 而是按税务部门的要求定期定额将税款划拨入库, 当年未交入库的税款也不作为欠税反映, 税务部门不加收滞纳金。这样, 房地产企业无偿地占用了大量的各种税款, 税务部门也达到了调节税收进度的目的。

3. 少贴或未贴印花税票现象普遍。

根据《印花税暂行条例》等有关规定, 商品房买卖合同应按购销合同贴花。个人之间的房屋买卖书据 (合同) 应按产权转移书据贴花。目前, 房地产企业销售房产时, 产权交易合同普遍少贴或未贴印花税票。

4. 偷逃契税。

契税是在我国境内转移土地、房屋权属时对单位和个人征收的一种税, 在转移权属时一次性征收。房地产企业在获得土地使用权时, 地价往往被压到极低, 而这直接会压低契税数额, 为企业偷逃税款提供便利。

房地产企业的偷逃税问题已经受到了广泛关注, 国家及各界应极力采取措施制止房地产企业各种偷逃税行为, 对房地产企业偷逃税款的常用方法予以分析, 对房地产企业偷逃税行为予以警示, 督促政府等各部门加大对房地产企业的监管力度, 使房地产企业能够健康成长。

摘要：房地产企业是高薪高利润企业, 但房地产企业大都是纳税的“贫民”, 此现象不得不引起我们的思考。究竟是什么原因导致房地产企业易发生偷逃税行为呢?本文对此加以分析。

关键词：房地产企业,营业税,土地增值税,所得税

参考文献

[1].邓峻.我省房地产税收若干问题的分析与思考.江西财税与会计, 2003;1

3.房地产企业行为规范篇三

关键词：房地产；欺诈；购房者；防范对策

随着我国经济的飞速发展，人民生活水平也在不断提高，加上我国城镇住房制度改革的深入，房地产已成为我国居民新的消费和投资热点。但由于我国房地产业起步较晚，有关房地产的法律规范并不完善，而房地产企业往往利用其优势地位，欺骗购房者，损害购房者的合法权益，扰乱市场交易秩序。针对这些欺诈行为，提出有效的防范措施以保护购房者的权益十分必要。

一、房地产企业的欺诈行为

（一）房地产企业欺诈行为的概念和特征

房地产企业的欺诈行为是指经营者在提供房地产销售或服务的过程中，采取不正当手段欺骗、误导购房者，让购房者做出错误的意思表示，从而使购房者的合法权益受到损害的行为。具体特征有：

1. 房地产企业通过签订房地产销售合同来实施其欺诈行为；

2. 经营者诱使购房者签订合同，使该欺诈性合同发生法律约束力，并通过该合同的履行，实现获得非法利益的目的。

3. 其欺诈手段是对订立的房地产销售合同中的主要条款或关键性的内容做虚假陈述，或者隐瞒事实真相。

（二）房地产企业欺诈行为的构成要件

综上所述，如果房地产企业的行为符合下列条件，应当认定其对购房者构成欺诈：

1. 房地产企业在销售中有欺诈的故意。在订立或履行合同时有使购房者陷入与实际不符的错误判断的意图以及使购房者基于其错误的判断而向房地产企业做出意思表示的意图。

2. 房地产企业在销售中有欺诈购房者的行为，包括广告欺诈，质量欺诈，面积欺诈，交付欺诈，产权欺诈，价格欺诈等等。

3. 购房者因欺诈而陷入错误，并因错误而做出了有瑕疵的意思表示。

（三）房地产企业欺诈行为的成因

1. 房地产行业在中国起步晚，发展时间短，企业自律性较差，尚未形成普遍性的诚信经营理念。

2. 商品房交易法律制度不健全。相关法律规范不全面、不具体、操作性不强、权威性较差，现行法律制度尚未能有效发挥防范、打击商品房交易中欺诈行为的作用。

3. 国土、房产、规划、价格、计量等政府职能部门对商品房交易监管缺位或监管错位。

4. 购房者缺乏防范欺诈行为的意识和手段。主要是因为购房者处于相对弱势的地位，单凭个人之力是很难有效防范开发企业在其中实施各种欺诈行为的。

二、对房地产企业的欺诈行为进行防范的必要性

第一，房地产企业的欺诈行为违背了市场经济的基本商业道德，即诚信、公平原则。首先，诚信原则要求人们在不损害他人、社会公共利益和市场秩序的前提下，去追求自己的合法利益。而现今，房地产领域的纠纷日益增多，反映了我国房地产市场的信用危机严重，它会阻碍房地产市场和经济的发展进程。其次，由于房地产行业具有高投资、高收益、高风险等特点，房地产企业取得高收益就必须符合公平原则，不能以损害他人的利益为代价来追求自己的非法利益，只有遵循公平原则才能平衡当事人双方的利益关系。

第二，房地产企业的欺诈行为会恶化整个经济环境。首先，由于房地产企业信用度差，违约现象严重，会使得交易双方缺乏信任感，增加交易時间，扩大交易风险，增加交易费用；其次，这种欺诈行为扰乱了正常的经济秩序，会造成房地产金融风险，从而形成泡沫经济，最后使整个经济体趋于崩溃。

第三，由于多方面的现实原因，使得房地产企业的欺诈行为日益增多，严重危害购房者的合法权益，使社会不稳定因素增加。这些现实原因包括：房地产行业的诚信经营理念尚未普遍形成，现行法律规制不足，政府职能部门监管不力，购房者在经济实力、信息掌握等多方面都处于弱势地位等等。

第四，房地产行业侵权事件的层出不穷，不利于经济和社会的发展。比如“虚假认筹”，曾一度曝光的“楼歪歪”“楼脆脆”，一路狂飙的楼价等等，房地产企业一味追求经济利益，而忽视关系到公众生命、财产安全的商品房质量问题，严重损害了百姓利益和社会公共利益。

综上，加强对房地产企业的管制，防范欺诈行为的发生，对维护正常的市场秩序，促进经济健康平稳发展，维护购房者合法权益，促进社会和谐稳定和百姓安居乐业，十分重要。

三、防范房地产企业对购房者欺诈行为的对策

（一）建立、健全房地产交易市场监管制度。

严格执行土地使用权、项目规划建设、商品房预售或抵押登记等各项法律制度；进行监管制度和方式的创新；严厉查处各类商品房交易欺诈案件。

（二）构建和完善房地产市场信息披露制度。

政府相关部门应该推行和完善房地产信息披露制度；企业也应按照房地产主管部门的要求，披露各个楼盘房屋的相关信息，提高整个房屋交易过程的透明度。

（三）完善房地产市场相关法律制度。

1. 适用《消费者权益保护法》第49条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加其赔偿受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价格或者接受服务的费用的一倍。

2. 完善商品房买卖合同中违约责任条款。在现实的房屋交易中，房地产企业违约责任的承担兑现的极少，使整个交易市场呈现出不平等的现象。所以在买卖过程中对于双方违约责任的约定必须始终保持平等的状态，对同一种违约行为要明确规定买卖双方应承担同等违约责任，从而有效地维护购房者的实体权利。

3. 完善法律法规，规范政府行为。政府在制订相关政策时，一方面应该确保政策上的连续性，同时也要使政策符合实际条件；同时减少政府官员在诉讼中的寻租行为，确保司法的独立性。

（四）筑建房地产行业的诚信体系。

发挥行业协会功能，对房地产企业进行诚信教育，使其严格遵守已有法律法规的法律责任以及支持社区项目的慈善责任等社会责任；同时，加强社会舆论监督，将新闻舆论与社会公众的监督结合进来，建立企业社会责任评价体系，对房地产企业有违道德和法律的行为加以曝光，使房地产企业的欺诈行为无处可藏。

（五）增强购房者的购房知识和维权意识。

有关部门可以建立房地产交易知识宣传网，以加深购房者对交易注意事项的认识；购房者在买房时也要注意相关的证件、执照、手续是否齐全，避免上当受骗；对重大欺诈案件，要及时向有关行政执法部门举报；遇到侵权行为，要及时向有关部门或机构反映，积极维护自己的合法权益。

结语

房地产业是事关民生的重要产业，它的健康有序发展与百姓生活水平的提高、幸福感的增强以及社会秩序的稳定联系紧密。因此，加强对房地产企业欺诈行为的监管和防范十分重要，而这需要社会各界的共同努力，需要政府部门加大执法监管力度，需要购房者增强维权意识，需要社会舆论媒体的广泛监督，需要房地产行业加强自律，只有各方齐心协力，才能使房地产业稳定发展，从而保证国民经济的健康平稳发展，百姓安居乐业。（作者单位：西南交通大学政治学院）

参考文献：

[1] 姚力.商品房销售欺诈及惩罚性赔偿研究.西南政法大学.2007（4）.

4.房地产企业行为规范篇四

员工行为规范

为加强企业管理，规范员工行为，提高员工队伍的整体素质，树立和维护良好的公司形象，营造良好的企业文化氛围，结合实际工作情况，特制定本规范：

第一条总则

每个员工都应了解和熟悉公司员工行为准则,要求员工

认真阅读本准则,随时对照行为准则。

第二条企业精神

追求进步德才并重团结高效

第三条文明礼貌

提倡使用：“请、您好、谢谢、再见，对不起、没关系”等文明用语。

约定客人严格守时，待客人以礼相迎。

第四条团结协作

部门间密切协作；岗位间积极配合；同志间互相支持；不团结的事不做；不团结的话不说；沟通跨越障碍，心齐百事兴旺。

第五条规定事项

一、遵守劳动纪律，不迟到、不早退，不擅离职守。（详见考勤制度）

二、按要求准时参加会议（培训）遵守会场纪律，手机关闭或调至震动（详见例会制度）。

三、工作台面清爽、洁净，文件堆放有序。

四、下班离开工作场所时，妥善置放文件、公用物品、设备，关闭电源，关好门窗。

五、营造节约型企业,要形成节约用水、用纸、用电的良好习惯。公私分明，不用单位电话聊天。

第六条禁止事项

一、工作期间穿着吊带衣（裙）、超短裙、西装短裤、拖鞋。女员工浓妆艳抹；男员工留长发、蓄须。

二、工作中出现吵架、谩骂、斗殴和酒后上班等不文明行为。

三、办公场所赌博，玩游戏，看电影。

四、公共办公区域有禁烟标志的场所吸烟。

五、随地吐痰、乱扔垃圾。

六、在规定可以吃东西的区域以外吃东西。（现规定进餐地点为会议室）

七、携带危险品或违禁物品进入工作场所。

八、随意挪动防火以及其他安全设施，乱扔烟火、烟蒂及其他易燃易爆物品。

第七条检查考核办法

办公室将不定期对各部门进行检查。如有以上一条禁止事项和规定事项不合格者一项扣罚50元。

5.鸿江地产前台行为规范篇五

一、衣着整洁，得体，不准着奇装异服上班；任何人员不得在一楼吸烟。违者罚款五十元。

二、头发要梳洗干净整齐，不准梳奇异发型，修饰适度，不得浓妆艳抹，指甲修剪整齐，不准穿拖鞋。

三、自觉维护办公秩序,办公区域保持肃静，不得大声喧哗，办公设施和用具摆放整齐，文件资料放置有序，每天早上要做好一楼的卫生，并保持室内清洁。

四、及时督促员工更换报纸；机密文件，资料和印鉴，按要求妥善分类保管归档。不得乱丢乱放，违者罚款五十元。

五、前台接待：客户进门要起立迎接，主动让座。重要客人来访，应到门口迎接；公司领导回公司要主动打招呼！

六、向客户介绍公司情况或解释问题时，要自觉使用文明用语，有理有据，耐心解释，严禁讥笑，讽刺，争吵，态度冷漠。

七、坚持“三声”服务（即来有迎声，问有答声，走有送声），并熟练运用日常文明用语：客户办理完手续，必须用文明用语热情迎送，当客人要告辞时，应起立道别并送到门口或楼梯口，重要客人应送到大门口或汽车旁，并握手告别。

八、私人物品安规定存放在个人物品柜内，不得随意摆放。一经发现，罚款二十元。

九、前台接待人员应熟知公司“业务种类，时间安排，公司人员联系方式，收费标准等”能随时解答客户提出的具体问题，尽量减少客户等候时间。

十、在接听电话或与客人交谈时，另有客人来访，应示意客人稍候，不能视而不见，冷落一旁。在接听电话时应先说：“您好，这里是鸿江地产!”

十一、每天上人才网更新公司的简历，并通知相关领导协调面试时间。

十二、上班时间不能用电脑做与工作无关的事情（列如：看电影，玩游戏.）非前台工作人员不得擅用电脑，违者罚款五十元。

十三、遵纪守法、爱护公物，严禁公物私用及偷盗行为；坚持原则，秉公办事，不循私情，不以权谋私，不损公肥私；不收受单位和个人馈赠的钱物。

十四、外来车辆一律不得停放公司门口，公司客户除外。

鸿江地产┃策划部

6.房地产企业行为规范篇六

成都世家置业顾问有限公司

总则

一为规范公司现场工作秩序和员工行为,树立公司形象,以促进销售任务的圆满完成,特制定本规定.二现场所有人员必须执行本规定之各项条款.三各级管理人员,包括项目经理及主管,人力资源部经理均按此规定进行监督.指导.检查.四人力资源部依据本规定有直接处罚权力.五适用范围:本规定所称员工,系指本公司各售楼现场的全体岗位人员.接待规范说明

适用岗位:现场销售主管销售员

适用岗位：现场销售主管

项目内容：

（二）班前会及检查

具体内容

1、时间及主持人标准要求  班前会在每天9；00以前召开，由主管主持。

 若主管不在，由指定人员主持。

 要求项目经理每周主持至少2-3次。

 根据公司安排或项目具体情况进行工作布置和安排；

 按照计划或针对实际工作中的问题进行培训。

 按照规范要求标准，检查员工着装，个人卫生、环境卫生、办公

设施设备及用具情况，发现不符合标准应立即纠正。

 班前会须作好会议记录，每周将会议记录上交人力资源部。

2、工作安排和培训

3、检查

4、记录

适用岗位：现场销售主管、销售员

项目内容；

（三）接待礼仪

具体内容

1、站位

2、站姿标准要求轮值首席销售人员须站立入口附近，作好迎宾及接待状态。躯干：自然挺胸、略收紧腹部。

头部：端正，嘴微闭，神情不可呆板，保持微笑。

双臂：体前交叉或放于身体两侧。

双腿：直立，男员工双脚间距同宽，女员工双脚呈“V”字型；若站

立时间较长，右脚可后退半步。

自然、不做作。每位员工在工作中保持良好的情绪和最佳精神状态，工作是出于自愿、而不是被动。微笑，每位员工一定要有微笑，对待

客户切不可以貌取人。

在接待过程中，销售人员必须使用普通话和敬语。

普通礼：面对客户不能只点头不躬身，一般行普通礼，上身下躬150

并且与敬语同时使用，如“您好，欢迎光临”；鞠躬时男性双手侧放，女性双手握于前方，右手在上，左手在下。

握手礼：注意握手顺序，客人—主人—女士—年长者—上司，一般不

伸手求握。忌戴手套或湿手相握，一般握手持续3—6秒。

普通礼一般在初次见面、致歉、握手时使用。

3、服务仪态

4、语言

5、鞠躬礼

6、引领客人

7、拉门

8、让行

9、坐姿

10、视线、神情

11、称呼礼节

12、慎用手势

13、迎送宾客

14、谈话礼节走在客人前方右侧。拐弯时要放慢脚步，同时说“请这边走”。遇门槛或阶梯要提醒客人“请足下留神”。手握门把，让客人先入。近距离遇见客户，应致礼并同时说“您好”。正面遇见客户要主动让行，不得抢道。入座前调整椅子，入座后，坐2/3的位置。男士下坐后，双腿应间隔10—15cm。女士双腿合拢，交谈时，上身略微前倾，姿态要端庄。客人视线与你相视时，要主动示意行礼招呼，以消除客户犹豫不决的心理，使客户产生好感。避免斜视等不礼貌神情。交谈时，不能东张西望，保持与客户平视，以示尊重、亲切。若你正与一位客户谈话，而另一位客户走近或视线相视，在不中断谈话的同时以目光向另一位致意。高个子销售员接待矮个子客户时，注意保持一定距离，避免产生居高临下的印象。员工应尽力记住客户姓氏，当客户再次到来时，能称其姓氏，会让客户有亲切之感。注意称谓标准，男士称先生，女士称小姐或夫人、太太，对难以确认身份的女性，年轻的称小姐，年长称女士。为客户指引方向、介绍时，需用左臂，手指自然并拢，严禁用手指为客户指指点点。递接任何物品都需要使用双手。资料夹不可夹于腋下。客户到来之前，应保持基本站姿，并密切注视客户动向，发现抵达的客户，要快速出迎，热情问候。客户到达后，迅速发下手上工作，迅速的了解客户的愿望，提供满意的服务。与客户站立交谈时，要保持一定的距离，在引领客户参观沙盘时，员工的双手不应撑在上面。客户离开时，要将其送至大门，并感谢客户的光临，如“欢迎再次光临”、“谢谢，再见”等。销售人员应随时使用敬语，语言要文明、优雅，忌粗俗的口头语。注

意语言的节奏感，语量适中，以客户能听清楚且不打扰旁人为宜。

员工不能与客户开玩笑，即使是老客户。应该掌握主、客界限。

应答客户，不可作简单的回答，客户往往想知道的是“如何”、“怎么

办”，而不是“不行”“不知道”。

谈话时如想咳嗽或打喷嚏，应先说“对不起”或即刻转身，用手遮住。

适用岗位：现场销售主管、销售员项目内容：(四)现场行为规范具体内容

1、状态

2、递接名片

3、接听电话

5、补位意识

6、端茶送水

7、日常卫生

8、注意事项

7.处置投资性房地产的会计规范篇七

《企业会计准则——应用指南2006》 (中国财政经济出版社出版以下简称《指南》) 中关于“1521投资性房地产”的内容, 其绝大部分条款都易于认识和理解, 但个别条款因笔者有独特见解, 试述如下:

《指南》第195页第三条“采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中第五款规定“处置投资性房地产时, 应按实际收到的金额, 借记‘银行存款’等科目, 贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销, 借记‘投资性房地产累计折旧 (摊销) ’科目, 按该项投资性房地产的账面余额, 贷记本科目, 按其差额, 借记‘其他业务成本’科目。已计提减值准备的, 还应同时结转减值准备。”

同文第四条“采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。”中的第五款规定“处置投资性房地产时, 应按实际收到的金额, 借记‘银行存款’等科目, 贷记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产的账面余额, 借记‘其他业务成本’科目, 贷记本科目 (成本) 、贷记或借记本科目 (公允价值变动) ;同时, 按该项投资性房地产的公允价值变动, 借记或贷记‘公允价值变动损益’科目, 贷记或借记‘其他业务收入’科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额, 借记‘资本公积——其他资本公积’科目, 贷记‘其他业务收入’科目”。

笔者以为上述规定的立论似有失偏颇。众所周知, “主营业务收入”和“其他业务收入”同属于损益类收入科目, 而“收入”是指企业日常活动中形成的经济利益总流入。日常活动收入一般是指企业销售商品、对外提供劳务、让渡资产使用权等导致的经济利益流入企业, 而上述两款阐述的都是让渡资产所有权而非让渡资产使用权的账务处理, 因而其规范似嫌牵强。

笔者认为有两种账务处理建议可供选择:

一、参照固定资产、无形资产的账务处理, 将处置投资性房地产净收益记入“营业外收入”科目, 或将处置投资性房地产净损失记入“营业外支出”科目。该法对于采用成本模式计量投资性房地产的处置较为适宜。即:

处置投资性房地产时, 按实际收到的金额, 借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产的累计折旧或者累计摊销, 借记“投资性房地产累计折旧 (摊销) ”科目;按该项投资性房地产的账面余额, 贷记“投资性房地产”科目;按已计提减值准备, 借记“投资性房地产减值准备”科目;按处置投资性房地产应缴税费金额, 贷记“应交税费”科目。按其差额, 借记“营业外支出”科目, 或贷记“营业外收入”科目。

二、比照处置“交易性金融资产”、“长期股权投资”、“可供出售金融资产”和“持有至到期投资”, 将投资性房地产的处置净收益, 记入“投资收益”科目的贷方, 或将处置净损失记入“投资收益”科目的借方。此法对于运用公允价值模式计量投资性房地产的处置更为适合。即:

处置投资性房地产时, 应按实际收到的金额, 借记“银行存款”等科目;按该项投资性房地产公允价值变动, 借记或贷记“投资性房地产 (公允价值变动) ”科目;按该项投资性房地产在转换日 (指原作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产, 或原自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产) 记入资本公积科目的金额, 借记“资本公积——其他资本公积”科目;按该项投资性房地产的账面成本, 贷记“投资性房地产 (成本) ”科目;按处置该项投资性房地产应缴的各种税费, 贷记“应交税费”科目, 按其差额, 借记或贷记“投资收益”科目。

上述建议中第一种方法理由如下:

(一) 《指南》在列示“6051其他业务收入”的具体项目七项中, 未将处置投资性房地产项目归入规范之中。

(二) 《指南》在阐述“6402其他业务成本”的具体内容中, 亦未列示处置投资性房地产项目。

(三) 采用成本模式计量的投资性房地产, 与按历史成本计量属性确认计量的固定资产和无形资产同属于非流动资产, 其出租所得属于收入中让渡资产使用权的收益, 记入“其他业务收入”无可厚非。而投资性房地产处置所得, 显然不属于日常活动形成的收入, 应将其归属于让渡资产所有权形成的“利得”, 理应记入“营业外收入”科目, 同理, 当其处置实收金额低于其账面成本时, 应作为“损失”, 记入“营业外支出”科目。

(四) 《指南》在列举“6301营业外收入”具体项目中, 涵盖“非流动资产处置利得”项目。而“投资性房地产”属于“非流动资产”在会计界则是众所周知的。

(五) 《指南》将“非流动资产处置损失”, 归属于“6711营业外支出”的构成内容之一。

(六) 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》规定, 在境内转让无形资产 (包括转让土地使用权) 、销售不动产 (包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物) 应缴纳5%的营业税。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定, 国家对缴纳增值税、消费税、营业税 (简称“三税”) 的单位和个人以其实际缴纳的“三税”税额为计税依据征收一定比例的城市维护建设税 (分别纳税人所在地:市区7%, 县城、镇5%, 其他地区1%) 。另外, 根据有关规定, 国家按纳税人实际缴纳的“三税”税额的3%征收“教育费附加”。企业在处置投资性房地产应缴的上述税费时, 应贷记“应交税费”科目。

上述建议第二种方法除与第一种方法 (一) 、 (二) 、 (六) 点理由相同外, 还有如下4点理由:

(一) 投资性房地产包括“持有并准备增值后转让的土地使用权”, 其投资性由此可见一斑。

(二) 投资性房地产, 如属自行开发形成, 不但资金占用大, 而且开发时间长;如属外购形成, 不但耗费大, 而且取得手续和程序冗杂。类似于“长期股权投资”、“持有至到期投资”, 投资性房地产同样具有投资的长期性。

(三) 有投资必然有投资收益或投资损失, 以“投资收益”科目反映采用公允价值模式计量投资性房地产处置利得或损失顺理成章。

(四) 采用公允价值模式计量的投资性房地产, 应同时满足两个条件:

1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息, 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

正因为企业能随时获取市场同类或类似房地产的市场价格及相关信息, 而且趋利性是企业的本质, 所以企业必然选择其认为的最佳时机和最佳价位处置投资性房地产, 显然其与以公允价值计量的“交易性金融资产”和“可供出售金融资产”的处置在本质上一致。

综上所述, 投资性房地产处置与出租存在质的差异。出租属于日常经营活动之一, 所收租金符合收入定义 (销售商品、提供劳务、让渡资产使用权等导致的经济利益流入企业) , 可以记入“其他业务收入”科目, 其折旧 (摊销) 可以记入“其他业务成本”科目。投资性房地产处置不应归属于日常活动, 否则会混淆“收入”与“利得”的本质界限。笔者以为, 将投资性房地产处置利得或损失记入“营业外收入”、“营业外支出”及“投资收益”科目比记入“其他业务收入”和“其他业务成本”科目似乎更为贴切。

摘要：《企业会计准则——应用指南》中, 将投资性房地产出租收入, 归入“其他业务收入”科目, 其出租成本摊销归入“其他业务成本”科目, 此规范无可厚非。但对于处置投资性房地产, 将其损益归入“其他业务收入”科目和“其他业务成本”科目似嫌牵强, 一则混淆了收入与利得的界限, 再则同《企业会计准则——应用指南》中关于“营业外收入”、“营业外支出”科目具体规范出现矛盾。为使《企业会计准则——应用指南》对会计规范更加严谨, 笔者就处置投资性房地产的会计处理规范提出探索性建议, 供会计理论界和执业界参考。

8.房地产企业行为规范篇八

摘要：关于房屋面积测算研究一直以来都是房产测绘工作重点问题，现如今随着社会民众生活质量的提高，人们精神与物质要求都也在相应提升，对房屋居住环境下的房屋面积计算非常予以关注和重视。基于此，文章中对我国房产测绘下房屋面积测算尚存的一些不可忽视问题进行了粗浅性分析，以期望房产测绘工作能够严格执行房产、房屋面积测算规范，进一步保障广大社会消费者的群体利益及住房需求，促进房产经济更为蓬勃有力的迅猛发展。

关键词：房产测绘；房屋；面积；测算；规范

房屋测量技术规范严格执行能够保障房产市场下开发单位及交易当事人间的所属合法权益。同时，每一个精准的测量成果数据都能可能为现如今房产测绘下诸多房产民事纠纷案件解决提供重要依据。因此，测绘行业能够严格执行房产测量技术规范内容，对保障房产开发抑或经营单位，包括消费者的合法权益等，都具备重要现实意义与实践价值。

一、房地产测绘工作执行的重要性

在当前准入房产市场机制下，竞争最为激烈的是房产价格间的竞争。而通过房产测绘工作下房屋面积规范测算、计算却能保障房产开发及经营单位的经济效益。一方面严禁、标准的执行房屋测量技术规范不但可保障有关经营责任单位的盈利效益，同时也能保障市场下诸多消费者的合法权益，从而起到规范房产市场秩序与促进房产交易的重要目的。不能否认的是，房地产测绘工作执行开展本身是一项既系统又全面、复杂的工作任务，其中主要涉及到的房屋面积计算始终需要测量人员具备专业技能的更新、创新能力，即非专业的业务水平从事房产测绘工作必然支撑不起相关业务开展。此外，房屋测绘行业基层管理人员职责、权属义务重大，需要自身眼光具有远瞻性，考虑整个房地产行业的秩序发展问题，从而才能在主观意识上树立责任感，和基层同仁做好房屋测量工作。另外，目前由于当前房产项目建设周期相对较长，投资成本也较高，所以房屋测绘面积工作执行的质量也会直接关乎到多房屋产品参与主体的多方效益、权益问题。由此可见，房产测绘工作按照技术规范执行与操作是促进房产测绘行业及房产市场秩序发展的重要基石，具有重要价值和现实意义。

二、房产测绘有关技术研究

（一）常规测量方法

一般常规性的房屋测量方法主要包括直接量测量法与图上量测法。前者主要从建筑物实际角度出发，从事相关实地测量工作，即凭借科学的方法将整个房屋单元划分成若干个便于测量、计算所用的几何模型，在通过这种几个模型、图形的相关面积计算公式计算出房屋面积。一般比较常规的图形包括正方、三角、及平行四边形等几何图形，即这类房屋面积类型计算可以直接套用相关计算公式，计算相对容易。但对于一些常规之外的不规则几何模型，则需要在常规几何图形的计算基础上，完成必要的实地测算。此时，则需要严格执行测算技术规范要求，以保障测算的准确程度。而对于后者图上测量法，通常包括求积仪法、方格网法、及三斜法等。求积仪法主要强调的是利用专用设备仪器，即通过求积仪完成图上直接量算地块面积的相关测量工作，在使用时通常要十分注重保持图纸完整性，如果确实遇到难以计算的大规模房屋面积时，则可以将图纸进行分块分别计算。至于方格网法，主要是通过方格网将图纸划分成如果个小方格为单位的测算量，从而通过实地面积和方格网数相对应的计算出图形面积。同理，三斜法主要是将结合图形特征将其分成若干个小三角形，从而将每个三角形予以计算汇总后完成其图上量的计算。

（二）数字测量方法

数字测量方法主要强调的是应用数字化测绘技术相关信息、数据等的应用完成房产平面图的测绘，然后凭借坐标法准确得出房产面积大小。数字化房产平面图测绘方法一般为：第一，以居住小区周围的道路为标准设立出具体的导线网络。通过数字化、智能化的全站仪予以采集数据后，利用导线平差得出整体平差。第二，把全站仪设置在各个导线管网点，主要测出房屋外墙勒脚之上坐标，从而凭借数字化、信息化计算机技术模拟出其房屋地层平面图结构。第三，利用标准的钢尺展开层和层之间的实地房屋测量，并将测绘结果纳入到数据系统中，求得每层的平面结构图。第四，应用标准测量仪器，结合测量出的共用面积及每户房屋面积的数据成果予以系统分析后，制成分户平面结构图。

三、房产面积测算注意要点研究

（一）多功能综合楼测绘面积计算方法

多功能综合楼现在多以智能建筑为主，这类房产楼房内有普通住户，也有商业办公所用的写字间、公共楼层管理单位等。因此，在实际测量各类房屋时，按照《房产测量规范》有关规定，应结合测量服务对象的不同而进行多层次、多级别的分摊测量工作。如此一来，第一同样需要计算出整栋楼房的共有建筑面积大小，然后结合功能分区的不同按比例划分测量面积。同时，功能区需要将上级划分的共有面积和自有的共有面积求和相加进去，从而才能将面积分摊给功能区每层。然后通过得到的每层分摊面积大小和自有建筑面积求和，使之面积分摊给各套或各户。即最终每套各户的建筑面积加上分摊面积数据结果，就能得到每户每套的实际产权面积大小。当然，如果建筑设计结构相对规则，存在功能区和共有建筑区面积结构相同时，也可以不进行层级分摊，直接予以按户分摊原则进行计算即可。

（二）处理好房屋设计面积、房屋产权面积和房屋测量建筑面积的相应关系

建筑房产是以每个房屋作为组成单位所构成的，其中房屋设计面积、产权面积、以及测量建筑面积三者之间关系密切，在实际房屋面积测量中需要综合考虑三者的主要关联。结合房屋政策有关规范可知：房屋产权面积是指房屋业主实际拥有建筑面积，并且需要在地方房屋行政管理有关单位完成房屋产权审核、验收的登记流程工作。其中，這一过程需要由房屋开发单位去委托给资质合格的房屋测绘行业机构来完成有关房屋面积、图纸的测量工作。但是，为了研究房产测绘工作下房屋面积测量执行是否符合相应技术规范，则需要深度了解设计面积和实际建造面积，包括产权面积之间的紧密关系。即设计规划面积往往直观决定于房屋使用业主的实际面积大小。而经过产权面积登记流程工作开展却又能检验出设计规划是否符合相应设计要求，从而才能有效保障实际房屋测算面积和产权面积保持一致，使房屋测绘工作开展更为规范与严格。

（三）其他注意问题

房屋面积测量工作执行时极易对不规则面积测量产生误差发生。因此，在计算产权面积时应综合考虑建筑总面积及各套个户的局面不规则面积计算问题，将其按照规范分摊参数予以计算，从而才能为求得产权面积精准数据提供计算保证。此外，严格执行房产测绘工作技术规范，应建立在依据《城市房屋权书属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》、《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等有关行业法律法规要求的基础上，才能真正使房产测绘工作下房屋面积测量规范执行能够在实践中得到认真贯彻，确保房地产房屋面积测绘工作高效完成。

结语

现实房屋面积测量中，除却在严格执行测绘技术规范内容时，还应当加强局部管理问题的创新管理制度研究，重点强大加大监督执行力度，以此才能保障严格执行测绘技术规范的贯彻成果，从本质上解决房屋面积测量工作难题，提高房产测绘质量。

参考文献：

[1]陈洪浩.关于浙江省房屋建筑面积测算实施细则的浅见[J].黑龙江科技信息.2010（24）.

[2]张文雅.浅析商品房测绘建筑面积的测量[J].科技资讯.2009（09）.

[3]李香娥.房产测量中面积测算问题探讨[J].北京测绘.2012（02）.

9.市房地产发市场规范经验交流大全篇九

一、市房地产开拓市场违法违规近况

(一)无证开拓

开拓商没有处理地盘和建立手续,而私自搞房地产开拓建立。从无证建立的景遇看,有的是开拓商无地盘运用手续,私自开拓建立。有的是有效地手续,但因为政策、存在胶葛等各种缘由,在建立工程规划答应证没有同意的状况下,私自开工建立。

(二)违规建立

开拓商私自改动建立工程规划答应证的内容,批少建多、批低建高搞超面积建立。从批少建多的景遇看,有的是开拓商建立的商品房屋楼的幢数分明超越建立工程规划答应证准建的幢数;有的是擅自建立楼房的隶属物。

(三)违规开拓

依据国度规则,在非房屋用地上是不答应进行房地产开拓的,在查阅的建立工程规划审批档案中发现,有很多开拓商在没有改动地盘用处的状况下,在集体地盘、工业或其他性质的地盘上开拓商品房屋楼。

房地产开拓中存在的上述问题,惹起的风险结果长短常严峻的,首要招致以下结果:

一是违法建立的存在,致使消防通道被割断,存在很多的消防隐患;有的影响周边邻里的家庭财富平安及采光、通风及正当权益存在,激发群众上访事情,直接影响了信访不变任务。

二是违法建立的存在,招致地盘出让金、市政设备配套费、绿化费、新型墙体资料专项基金、人防易地建立费等规费的严峻流掉和很多国有地盘资本的糜费。

三是违法建立的存在,损害了城乡规划的法定性和严厉性,损害了当局威望,毁坏了城乡的的全体结构,弱化下场部功用,直接影响了城市规划的顺畅施行。

四是违法建立的存在,使市容市貌遭到毁坏,给城市治理增添了新的坚苦,影响城市档次的提拔和城市功用的完美,障碍了城市综合竞争力的进步。

五是违法建立供应了宏大的利润空间,一些违法犯罪人员参加个中,在法律人员对违法建立行为依法接纳强迫办法时,往往遭到现场很多不明身份的社会闲散人员的人身进击,还宏大的利润空间也为黑恶权力的开展供应了犯罪泥土和经济起原。

二、房地产开拓中存在违法违规问题的缘由剖析

(一)开拓商追逐高额利润,是违法违规开拓的原动力

一方面房价上涨,进行房地产开拓利润丰厚,一些开拓商为了追逐好处最大化,就无视国度律例和当局监管,主意设法违规超面积建立;另一方面,因为地价高,开拓商往往要拿出巨额资金才干取得地盘运用权,因而,在开拓本钱较高的状况下,为了可以获取高额利润,就违规超面积建立。

(二)城市建立缺乏长时间性、前瞻性的一致规划

城建部分对市区的一致规划比拟滞后,尤其是对老城区革新还没有制订出实在可行的施行方案,形成该市严控区域面积较大,因而,关于严控区域内的房地产开拓项目往往由于规划建立政策恍惚,而不予处理准建手续,这也直接招致了违法建立的继续攀升。

(三)法律保证系统不完美,法律前提遭到必然的限制

近年来,因为法律保证系统不完美,再加上局部群众法制观念淡漠和一些黑恶权力的涉足,悍然阻碍法律的状况时有发作,法律部分接纳的行政强迫办法和作出的行政处分决议得不到有用执行。在这种法律情况中,犯警开拓商和修建商就会愈加肆意妄为、毫无所惧地搞违法违规建立。

(四)法律不力、监视不到位的状况依然存在从调取的法律档案来看,法律部分在对违法建立行为作出行政处分后,往往缺乏持续对违法建立行为的跟踪监视,招致局部项目持续违法建立。因为法律部分是自收自支编制或差额补助,往往存在着局部以罚代管、以罚代征的景象,然后呈现法律不力、监视不到位的形象。

三、管理房地产开拓违法违规问题的建议及对策

(一)树立管理房地产开拓违法违规问题的长效机制

由市委、市当局牵头,抽调公安局、建委、发改委、疆土资本局、房产治理局、环保局、水利局等相关部分和四个做事处的有关人员构成任务组,对全市房地产开拓违法违规问题彻底进行大查询,清亮底数,划分类别,研讨制订出对各类违法违规问题的处置方法和管理办法。在处置遗留问题的根底上,研讨制订出一套科学合理、正当有用、实在可行的管理和预防房地产开拓违法违规问题的长效机制,推进房地产开拓有序安康开展。

(二)加大对开拓商的标准治理

一是树立开拓商注销、立案准则。但凡预备搞房地产开拓的开拓商,都应该事前到主管部分注销立案,主管部分经搜检赞同注销立案的开拓商才干准入房地产市场,关于无天资或有严重违法违规建立行为的开拓商,不予注销立案。

二是树立开拓商教育培训准则。主管部分应按期对注销立案的开拓商进行教育和培训,进一步加强开拓商的职业品德和操守,进步专业本质。

三是树立对房地产开拓行为的监视和奖惩准则。关于榜样恪守司法律例的开拓商可以恰当减免响应规费等办法作为奖励;关于呈现违法违规行为的开拓商,则视状况赐与必然的惩戒性办法,直至作废注销立案资历,不得再次进入房地产开拓市场。

(三)尽快出台城市建立全体规划

城建部分应组织专业人员进行查询研讨,连系实践,对市区的房地产开拓作出详尽的规划方案,研讨制订实在可行的房地产开拓政策和办法。尤其是对老城区的规划、革新的政策和办法都要尽快出台。以招商等方式对老城区进行联片集中革新,彻底处理老城区无序开拓的问题。

(四)完美法律保证系统,彻底处理法律难问题

城建部分应增强同公安机关的联络,树立常常性的共同协作准则,在前提成熟的状况下,可以成立专门袭击违法建立行为的公安派出机构,强化结合法律机制,构成法律合力,加大对违法建立行为的袭击力度。关于暴力抗法者,司法机关应严厉追查其司法责任,经过司法震慑力,进一步优化法律情况。恰当进步法律步队待遇,解除法律步队在法律中的后顾之忧,消弭以罚代管、以罚代征的景象,彻底处理法律难的问题。

(五)增强协作,树立信息互通机制

发改、建委、环保、人防、疆土等部分应增强共同和协作,树立信息交流和状况传递准则,集中进行审批。还房产治理部分在处理权属注销进程中,应严厉审核房地产开拓商的各项手续,关于不契合房产注销治理方法的状况不予处理权属注销手续,并实时将状况传递疆土资本部分和建立部分。

(六)加大袭击房地产开拓治理范畴不尽职犯罪的力度

10.房地产企业行为规范篇十

案场管理制度

20XX-X-X

案场管理制度

第一部分：现场基本工作制度

一、考勤：严格执行案场上班时间，（具体案场实施公布为准）不得迟到早退或旷工。

二、仪容：工作时间必须佩带公司工牌，穿统一制服。女生着黑色丝袜、黑皮鞋，淡妆上岗（严禁在接待区域化妆）；男生需着领带，黑皮鞋，保持仪表形象的整洁。

三、早会：早会按各项目正常上班时间9:05后进行，此前必须完成吃早餐、换工装、化妆等准备工作，并对会议纪要进行记录，早会简短扼要，原则上以10分钟为限，当日首次轮排必须在各项目正常上班时间半个小时后开始。

四、值班：当天销秘同事视为当日值班人员，值班人员中午14:00之前不得离开前台。其他员工用餐,由用餐完毕的同事替换（中午12：00-14:00保证前台至少有2人待岗）。推盘期间，所有置业顾问中午吃饭时间不得超过1小时。

五、晚会：晚会做好详细的会议记录，结束后所有的同事需在晚会笔记本上签字确认当日的晚会内容，当天休息的同事次日认真阅读后签字确认。

六、当日值班主管（经理）负责检查案场仪器、沙盘、灯光等情况，如有异常，及时汇报处理。

七、不得擅自离开工作岗位，外出必须填写外出登记，无事先汇报者事后一律不予签字。

八、每月允许一次调班机会，但必须在前日18：00前报备，并在排班人处及时修改调班安排，公司每月1日为上个月考勤结算日，逾期尚未报备修改，视为无效，后期一律不予签字。

九、所有请假需当面或电话请示销售经理，短信请假视为无效，批准后及时填写OA请假单，提交销售经理签字，逾期作废。

十、须时刻保持售楼处整洁，下班后须将个人资料放在资料柜中。保持自己抽屉和共用抽屉的整洁，清楚资料的摆放位置。置业顾问接待完毕必须及时清理桌面，并将桌椅摆放整齐。所有人有义务保持接待区、办公室、洗手间的整洁，下班后一律在洽谈桌上发现的物件，一律上缴公交，后期办公用品不予补发，自行承担。

第二部分：现场工作注意事项

一、每日接待顺序前日休息人员先站岗，前日销秘第二，其他按前日站位多少安排。

二、所有置业顾问上岗接待期间，需携带公司配备的讲义夹、激光笔，该项由主管或经理自行检查。

三、门口接待台置业顾问在轮岗台站位期间不允许玩手机，长时间打电话，坐在吧椅上。站

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案场管理制度

位时间不得低于20分钟，到时间后可选择继续站位也可选择放弃，如需长时间通话需让次待置业顾问替换。

四、前台接待位置，除明源录入外，不允许发生上网、补妆、照镜子、吃东西、喝水等与销售无关的事情。

五、销售现场排班时间由现场主管（经理）根据现场实际情况制定，每月由主管制定下月《排休表》，列出置业顾问上班、会议、培训及休息时间。如置业顾问相互调班须经主管同意。部门培训及重要会议原则上不允许请假，有特殊情况须向经理请假，无故不到视为旷工。

六、销售人员在工作上如有任何问题，不得私自处理，私自越级对接，必须及时反馈给销售经理，实行统一的规范化逐步对接和处理。若销售员因工作错失或服务态度差，受到发展商或客户投诉，查明属实者，交由公司处理。

第三部分：案场基本管理制度

一、基本管理制度

1、现场总销控由案场经理负责，销控出现错误将视情况给予相关人员处罚。置业顾问不得以任何理由跟经理谈销控房源。销控以客户下定金为依据，客户实行先到先得的原则，未经经理同意，不可预留房号。及时核对销控，保证销控表的准确无误。作废定购单必须缴回接待台，不得擅自撕毁或留存，特别情况经经理授权人员可查看；

2、未经经理、主管同意，不得翻阅任何销售资料（日报、周报、月报、协议书、已购、未购文件夹等）；

3、各类需填写并提供接待台留存的资料，应及时办理，以免给接待台作业造成困难；

4、定金一律随房屋定购单交至案场财务处，当事业务员需陪同客户办理交款手续，严禁业务员代办交款；

5、退房一律凭退房申请单办理，退房申请单必须由退房客户本人亲自填写、签字，交与售后部登记备案，并由经理审核签字，由经理报请开发公司审批，审批后的退房申请单交财务，财务核对无误后安排退款时间，由置业顾问通知客户办理退款手续；

6、退款必须本人亲笔签收，本人不能到现场，则代理人需持退款申请单及本人、代理人身份证、订购单原件及定金发票原件办理，必要时请代理人出示退房客户的代理委托书；

7、卖重房号，产生不良影响，视情节轻重给予处罚。

8、置业顾问签错认购书或合同，造成经济损失且无法追回的，除承担经济损失外，还将视情

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况给予处罚。

9、销售经理权限范围内的销售条件变更及客户资料变更必须由销售经理在有关单据上签字认可。10、11、销售人员不得自行向开发商要求优惠客户，更不能随意承诺客户有优惠。

置业顾问不可私下为客户转让物业，更不得私下向客户或他人收取规定之售价及服务费等以外之任何费用；以上现象一经发现，立即开除。12、13、14、对于未经授权之事，不得擅自答应客户之要求；未经领导许可，任何人不得修改合同条款；

每位置业顾问都有义务保护客户的个人隐私，不得泄露客户的一切个人资料，否则，一经发现处以1000元的罚款及没收所得，公司立即给予辞退处理，情节严重者须承担法律责任。

15、未经批准，置业顾问不得向外界传播或提供有关公司之任何资料，公司一切文件及资料不得交给无关人员。

16、销售人员应有成本控制意识，不得随意浪费任何宣传资料和物品，不得有损害开发商的整体利益之行为。

17、销售人员在任职期间如有违法或违返公司规章制度者，视情节严重给予口头警告、书面警告、罚金、扣减提成直至解雇。触犯律者移交司法机关处理。

18、现场主管（经理）须及时、准确地向部门领导提供准确的销售信息。未能按部门要求时间报送各种报表数据，或所报数据不准确，造成不良影响，视情节严重的给予降职或下岗。

二、来电基本规定

1.所有来电，必须在铃响三声内接听，如没接听，接听电话先道歉。

2.接电话先问好，如“您好，XXXX（楼盘名称）”，或“早上好”等；切忌以“喂”作开头； 3.接听客户电话时，声调应表现出“友好、亲切和动听”的接待态度。

4.带着微笑接听，以电话赢得友谊，同时，接听时端庄的姿势会使你有良好的心境； 5.听电话时要做好记录，通话要点要问清，然后向对方复述一遍。6.通话过程中应突出重点，应注意：

1）口齿清楚 2）语速不要过快

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3）语音、语调要注意调整

4）语音适中，如：当信号出现问题时，注意不要叫喊；呼应：在电话中的长时间沉默，会使对方产生误会，或猜疑你没有认真听，因此，应在适当的时候附和，如：“是、对、嗯、很好、请继续说”等；

7.对于客户的询问，应简单明了地给予解答，在登广告时应注意在给客户清晰明了的解答同时，尽量将解释的时间缩短，邀请客户到达现场观看；

8.在接听电话时如须与他人交谈，应用手捂住话筒，并说“对不起”。9.当对方激动时或言辞过激时，仍应礼貌待客，保持冷静、平静对答；

1）以柔克刚：待对方讲完后，平静地表述自己；

2）沉默是金：用停顿、沉默相待，只听对方叫骂，不随声附和，不反驳，也不打断对方，先让对方发泄；

3）冷处理：听完后表示：“您的意见我可以向上级反映，有结果我会马上通知您。” 10.接错或打错电话时，应避免生硬地说：“你打错了”，而应礼貌地说“这是XX公司，电话号码是XXX，您要打的电话号码是多少？”，这样不会使对方难堪。11.电话中一些敏感话题宜采用婉转态度拒绝解答或约时间邀来电者到现场； 12.对电话中询问销控和具体价格，前台一律不予回答；

13.来电尽量留电话，对于疑是“客户纠纷录音电话或其他身份者”，应请来电者先留电话交由销售经理进行确认身份后再作回答的决定。身份不清者，回答需谨慎，尽量请来电者到现场；

14.对广告商的来电请其留下电话及联系方式并告知相关人员，对来人请先留其资料后送客。15.在通话结束时，对客户表示感谢“谢谢、再见”，待客户切断电话后，方为通话完毕，不得先于对方挂线。

16.在给客户打电话时，应注意给对方的通话时间，以避免打扰客户的休息； 17.不允许在工作区域长时间接听私人电话。

18.非业务需要，严禁使用案场电话拨打私人电话，私人电话应婉转告知对方，下班后再联络。19.置业顾问应在接听电话的同时做好当天来电表的记录，不得用铅笔填写来电登记表，当晚下班以后的来电表计入第二天统计；

20.来电表填写要注意规范，表中各项均需切实填写以反映真实情况及评估媒体效果； 21.对客户电话数量进行相应的登载，最后由项目负责人及时填写和汇总； 22.来电登记表若填完，及时报到销售主管处补充新表。

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三、销售现场礼仪规范

（一）仪态

1、所有必须以立姿工作的置业顾问，其正确的站立姿势应是：双脚与肩同宽，自然垂直分开（体重均落在双脚上，肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹）。

2、所有以坐姿工作的置业顾问，必须座姿端正，不得翘腿，不得将腿搭放在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。

3、工作时间，身体不得东倒西歪，前倾后仰。

4、双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤口袋或随意乱放，不抓痒、挖耳、抠鼻、不得敲桌子、敲击或玩弄其他物品。

5、不得用手指或笔杆指客户或为客户指方向。

（二）仪表

1、置业顾问在案场需穿着统一制服，未配备统一制服的，应穿着与制服款式、颜色相近的职业装，着装整齐、清洁大方；男同事一律着黑色皮鞋，鞋面随时保证干净无尘；女同事统一黑色皮鞋和黑丝袜，不穿露趾、无后跟的皮鞋；男同事需打领带，女同事需每天化淡妆不浓妆艳抹；男同事头发不超过耳朵，不准留长发，需经常剃须，女同事头发不宜剪得过短不然夸张发色（如金黄、火红）；男女同事均需随时保持指甲清洁，尽量不留长指甲，女员工不得涂有色指甲油；

2、工牌必须统一佩带在上衣左上角，不得任其歪歪扭扭。

3、上班前不吃有异味食物以保持口腔清新。

4、销售员必须保持身体、面部、手部清洁，提倡每天洗澡、换内衣。

5、严禁工作时间在售楼处大声喧哗、嬉戏、酗酒、勾肩搭背、赌博、抽烟、打牌、下棋、吃零食、化妆、闲聊及不文明言谈举止等一切有损公司形象，影响正常销售工作的行为。

（三）表情

1、微笑，是销售员起码应有的表情。

2、面对客户应表现热情、亲切、真实、友好，必要时还要有同情的表情，做到精神振奋，情绪饱满，不卑不亢。

3、和客户交谈时应眼望对方，频频点头，表示对对方的谈话认真倾听。

4、在售楼处不得大声喧哗，乱丢乱碰物品；咳嗽、大喷嚏应转身向后，并说“对不起”。

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5、接待客户时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情。

6、销售员在服务、工作、打电话与客户交谈时，如有客户走近，应立即示意，表示已注意客户的来临，不得无所表示，等客户先开口。

（四）言谈

1、销售员和客户交谈，声调要自然、清晰、柔和、亲切，不要装腔作势，声量不要过高，也不用过低，以免客户听不清楚。不要急功近利地推销楼盘，要给客户一种：“置业顾问”的形象。

2、不准讲粗话，使用蔑视和侮辱性的言语。

3、不得模仿他人的语言和语调说话。

4、不开过分的玩笑。

5、说话要注意艺术，多用敬语，“请”、“谢”字不离口。

6、不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客户。

7、要注意称呼客户的姓氏，未知姓氏之前要称呼“先生”或“小姐”。

8、指第三者时不能说“他”应称“那位先生”或“小姐”。

9、无论从客户手上接过任何物品，都要说“谢谢”。

10、客户讲“谢谢”时，要回答“不用谢”，不得无反应。

11、客户来访时要问好，注意讲“欢迎光临”，顾客走时，要注意讲“欢迎再次光临”。

12、任何时候不准讲“喂”，或说“不知道”。

13、暂时离开面对的客人，一律讲“对不起，请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久等了”。不得一言不发就开始服务。

14、当为客户完成一项服务后应主动询问是够还有其他是事需要帮助。

15、谈及其他楼盘时，不得诋毁。

四、现场销售流程

1.置业顾问必须准备好接待的销售夹(随身必备)至售楼处门口接待台迎接客户。

2.客户进来要热情、主动问好。客户一进入售楼处主待一定要主动打招呼：

“您好，欢迎光临XXX！”请问是第一次来吗？

不是//是

“请问之前是哪位同事接待您的呢？//之前有没有置业顾问跟你打过电话或发过短信?”（必须要问）

如客户有来过提到置业顾问的名字,直接引导给原置业顾问,如不记得则留下客户

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案场管理制度的电话号码到前台由当天销秘负责查询,如查出有置业顾问接待过交还给原置业顾问,如未查出客户归属或是客户不记得原置业顾问则视为新客户正常接待.3.如果是来交钱或是来签合同的客户由主待置业顾问引导到原接待的置业顾问手上,如原置业顾问休息或是在接待其他客户,那么由轮排的最后一名置业顾问义务接待,如最后一名置业顾问也在接在客户的话,由接待倒数第二名置业顾问义务接待(依此类推)不得有异议和情绪.不管在案场的任何地方，只要见到客户或其它同事、其它部门的人员，都要以热情的微笑，主动问好或点头示意。

4.自我介绍，递名片给客户，推销自己、目的让客户记住自己.5.结合楼盘模型、户型模型、展板、现场的情况向客户介绍项目，亲自带到样板房进行解说和介绍，并煽情描绘园林的情况和周边的生活、配套等情况。边走边介绍，利用一些生活细节去感染客户，让客户始终被你所吸引，而且要多向客户提问问题，趁此机会了解客户的更多资料和需求：如想购买的面积、购买意图、付款方式，客户的职业、居住区域、工作区域、置业次数、关心的问题等。

6.将客户带回销售中心，在洽谈桌前坐下，轮值销秘配合倒水，拿宣传资料及烟灰缸。

7.对任何上门的客户都要做好登记(电话号码),想尽一切办法都要留下客户的电话号码: A:

对无意谈判的客户做好客户登记，填写《来访客户登记表》后，热情送出大门。

有意向的客户进一步洽谈，了解客户的需求：喜欢楼层、面积、方向、付款方式选择等，根据客户的情况进行相关的解说，适时、适量、肯定地推荐，计算首付款、月供款及各种相关手续费用，置业顾问所有解说、介绍的内容必须遵照发展商明文规定认可的资料及销售统一口径。

8.主动、适时营造现场的销售气氛，与同事交流、与项目经理交流，强化客户的购买欲望。

9.接待期间，其他销售员应主动为客户及工作中的置业顾问提出帮助，如营造销售气氛、为客户和销售员倒茶水、相互问销控情况、帮助带客户签合同和交款，显示良好的服务和团队协作精神。

10.在正常的销售周期里(有产品可售的情况下),不管任何一个客户都要尝试成交，执著、永不放弃，随时随地地逼定。

11.如客户能即时落定，则进入认购程序，否则，礼貌地请客户做好客户登记，将客户送出大门。告知客户若有项目上不清楚的情况随时可以跟你联系.12.未成交的客户要积极进行跟进，勤打电话，要知道：电话是你的好朋友。

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13.接待完毕后要自己或请保洁员即时将谈判台收拾干净，椅子归位。

14.对于来电和来访的客户信息每晚例会详细做好《客户分析表》的填写工作，并进行电子归档。

五、接待客户的轮序及判断标准

1.所有的客户归属权只有一个标准就是来访，客户只要有来售楼部归属权属当时接待的置业顾问，来电未来访的客户不具备客户归属权，严厉禁止置业顾问将来电客户在思锐明源系统中录为机会客户，更严厉禁止讲来电客户输成来访客户，这种行为视为恶意抢客户，主管会协助售后专员会不定期抽查明源系统，一旦发现有类似情况发生，无任何理由直接交予公司处理。

2.客户的归属权以客户第一次来访，第一个接待的置业顾问，（以明源登记为判断标准）如有异议协商不成可选择通过经理评判。

3.来访客户必须留下真实姓名和电话（包括英文名），并详细填写客户问卷调查表并录入明源系统才视为有效客户登记。所有客户归属问题，均依下述原则：

1)以有效客户登记的先后秩序确定其归属权（接待时间先后）。2)不完整的客户登记视为无效登记，发生争议时，不拥有客户归属权。3)同姓名不同电话，得不到证实则属两组客户。

4)同电话不同姓名，则视乎是否直系亲属关系。

5)客户成交的归属权追溯期：持续销售期成交当日起三天，开盘期为开盘后七天内（不含开盘或成交当天）。

6)成交客户与登记姓名不同以直系亲属关系为判断依据。直属亲属关系是指父母、夫妻、子女。

4.已被接待的客户未离开现场前，当事置业顾问未经销售经理许可，不得再接待新客户。

5.置业顾问接待新客户期间，如有复访客户到访，置业顾问可选择由次待机接待复访客户。当事置业顾问放弃接待复访客户，则复访客户当日成交按原置业顾问和次待机佣金分半，业绩归属给次待机；复访客户当日未成交，客户归属原置业顾问。如当事置业顾问选择接待复访客户，而新客户已完成首次有效登记，当日新客户成交则原置业顾问和次待机置业顾问佣金分半，业绩归属给次待机；新客户当日未成交，客户归属原置业顾问。原置业顾问未对新客户做有效登记，客户归属于次待机，视为次待机本轮已接待。

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6.口碑推荐或业主推荐的客户到访后，如能够说出原置业顾问的姓名，则应由原置业顾问接待；若客户不能说出原置业顾问的姓名，则视为新客户，由轮到的置业顾问继续接待。

7.如推荐的客户到访后，说出了置业顾问的姓名，但该置业顾问正在接待其他客户的，由轮到的置业顾问接待，如当天成交则原置业顾问和轮到的置业顾问佣金分半，业绩归属给轮到的置业顾问，如当天未成交由原置业顾问继续跟进。

8.复访客户到访而原置业顾问不在，由次待机置业顾问接待，如当日成交则原置业顾问和次待机置业顾问佣金分半，业绩归属给次待机；当日未成交，客户归属原置业顾问。9.老客户带来的新客户的归属权原则上属原置业顾问，但新老客户必须同时到场或新客户表明自己的身份并点置业顾问的名接待，如新客户自己先到现场，与老客户分批进来，已被正常接待后才知道，则新客户归属正常接待的置业顾问。

10.未成交老客户带新客户到访，如原置业顾问因故不在现场，当值置业顾问接待，如老客户成交则见前面条款，新客户则归属于当值置业顾问，如新客户与老客户有直系亲属关系佣金对半，业绩归属当值置业顾问。已成交老客户带新客户来访发生上述情况，成交后佣金分半，业绩归属当值置业顾问，并由其负责跟进。

11.如新老客户同时又带另一新客户到访，新老客户其中之一指定接待过他们的任一置业顾问接待，则另一新客户归属该接待的置业顾问，如新老客户不指定，则由该两名置业顾问按轮排顺序前者接待，归属权属接待置业顾问所有。

12.未经销售经理同意置业顾问不得以任何理由中断正在接待的工作而要求接待新客户。13.销秘判断轮空的标准：置业顾问因在接待其他客户、因私、其他公务离开前台，则跳过，过后不补；置业顾问在接听来电则补接待。

14.如置业顾问接待二次到访的老客户、售后客户、口碑推荐客户、来电客户若未错过本轮接待，可按顺序接待，错过本轮接待，均视为本轮轮空；

15.因待机人员无故脱岗，导致未接待到该轮客户的，视为该轮轮空。置业顾问违反规定，没有至接待台待机，销售经理可以判定该置业顾问本轮接待轮空，并可停牌处罚。16.客户拒绝置业顾问接待亦计置业顾问的接待轮序。

17.凡置业顾问间发生客户归属权争议，由销售经理作最终裁定, 置业顾问必需服从。18.同行、建筑、装修、广告、记者等非购房身份的人员，其一开始就表明身份，或者主待机在接待时三分钟内，或是在没有出到售楼处大门，知道其身份，由主待机继续接待，且不得怠慢。

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六、客户接待规定

1.置业顾问按既定轮排顺序由外到里坐在柜台轮流接待客户，主、副待机须站在门口等候客户，不得坐在柜台内。

2.置业顾问在接待第一次见面的客户必须委婉地询问客户以下两个问题：（1）询问客户是否来过？如来过则询问（2）是哪一位销售员接待过？

3.每个置业顾问均须按既定轮排顺序接待客户，不得挑客户、抢客户，不得令客户受冷遇，不论客户的外表、来访动机置业顾问都要全力接待。