南昌县城乡规划建设局报建指南

南昌县城乡规划建设局报建指南（精选4篇）

1.南昌县城乡规划建设局报建指南 篇一

岳麓区建设工程项目报建手续指南

2009-02-18 附录1:建设用地审批

建设用地审批，建设用地使用红线图分三个阶段

1、咨询调查阶段；

2、本局受理审查阶段；

3、听证阶段。

咨询调查阶段主要进行测量，地调地类，面积审查和权属审查，申请受理阶段主要审查资料是否齐全，符合法定形式，是否达到受理要求，局内审查阶段主要包括土地利用规划审查，耕地补充方案和拆补偿安置审查，属迁安置用地的，还要进行耕地拆迁安置用地指标审查等。

（一）咨询调查阶段所需资料

1、用地申请书原件1份；

2、拆迁安置用地需提供由局拆迁处核实的用地指标原件1份；

3、立项文件原件1份；

4、规划定点蓝线原件2份；

5、1:500至1:2000地形图原件3套；

6、公司及企业用地需提供法人证书工商营业执照，法人委托书，法人代理身份证复印件一套。

（二）申请受理阶段所需资料

1、提供以上

（一）资料及3张上好坐标的地形图；

2、划定的调查红线，原件1张（含规划定点蓝线）；

3、地籍调查表原件1份；

4、勘测定界技术报表和勘测定界图原件1套；

5、土地利用现状图原件1张；

6、规划许可证（副本），审批单，土地面积15亩以上的提供规划平面布置图原件1套；

7、土地权属汇总表拟占土地权属证明原件1份；

8、区政府、区国土局意见及涉及财政林业等部门的有关手续或通知反馈意见原件1套。

（三）本局审查阶段时需资料

1、以上

（一）、（二）所形成的资料；

2、建设用地呈报说明书，农用转用方案?，补充耕地方案；

3、补充耕地验收文件及图件4套；

4、建设用地签报批单；

5、交款通知书，税费义纳凭证。附录2:建设用地规划许可证

1、申请用地的单位持批准建设项目的有关文件，向长沙市规划管理局提出定点及规划要点申请，有关文件具体包括：

（1）长沙市规划管理局规划审批申报表；（2）建设用地规划申请表；

（3）建设单位书面申请，项目基本说明；（4）计划行政主管部门计划文件；

（5）1:500～1:2000地形图2份（含长沙市规划信息服务中心道路上线资料）并用铅笔标明意向用地位置；

（6）原已划拨或出让的土地需土地红线资料。

2、建设单位按“定点通知单”的规划要求，在有效期内取得土地调查红线，地籍测量成果及修建性详细规划或总图，向长沙市规划局申请“用地证”。申请核发“用地证”应提供以下资料：

（1）建设用地规划定点（要点）通知单或签有修改意见的规划总图及选址，定点阶段审查的所有资料；（2）国土部门调查红线及勘测成果；

（3）与用地单位的协议或合同及国土部门的有关报表；

（4）1/500修建性详细规划4份，电子介质图（光盘、软盘）1份；（5）长沙市规划信息服务中心核实的修建性详细规划图面指标单；（6）调整规划须附原批准的规划总图及说明。

3、核发“用地证”。

4、领取“用地证”的单位或个人必须在六个月内持国土部门审批的正式用地、红线、建设用地批准书、国家建设征用土地审批单到长沙市规划管理局业务综合管理处换发建设用地正本。附录3:初步方案设计

当我们拿到用地红线准备开始设计时，究竟应采用何种安置模式，用何种方案，是高层、小高层、公寓式楼房，各街道、村、居委会一定要多做调查研究、综合比较。总的原则是有利于节约用地，有利于可持续经济发展。附录4:建设工程规划许可证

一、申报所需要的资料。

1、长沙市规划管理规划审批申报表；

2、建设单位申请报表；

3、土地红线或国有土地使用证，建设用地规划许可证； 4、1/500工程位置现状地形图1份，且标明拟建工程的位置。

二、建设单位在规划设计条件审查通知单的有效期内，委托具有相应资质的设计单位按规划设计条件完成施工图（报建图方案）设计，问长沙市规划管理局申请审批施工图。报审施工图应提供的资料：

（1）规划设计条件阶段所有资料及审查通知单；（2）本基建设计；

（3）含技术经济指标的建筑总平面图，各平、立、剖面建筑施工图，设计说明书等各1份。

三、设计方案应送规划局业务综合管理处核发施工图审查通知单，建筑物放线通知单，核实的施工图“许可证”申请表。

四、建设单位取得施工图审查通知单后，到长沙市规划信息、服务中心联系放线定位，建筑面积复核上定位红线图，同时征求相关职能部门意见。

五、建设单位持所需文件申请核发“许可证”（副本）。申请“许可证”审批应提供的资料：（1）报建图审查阶段所有资料；

（2）平、立、剖建筑施工图3份，定位线图3份；（3）放线回单；

（4）长沙市规划信息服务中心建筑面积复核单；

（5）建设工程规划许可证申请审批表及要求取得有关批复，签章协议等资料。

六、建设单位在领取审批结果时，应以法定代表人名义填写依法建设保证书，持工作联系单到长沙市收费局缴清费用后，到长沙市规划管理局业务综合管理处领取“许可证”副本，建设工程规划审批单及验收表，审批完一年仍未领取规划许可证副本的项目，须先报请复审，工程竣工后由建设单位备齐相关资料，按工程系类要求分别报项目所在地规划分局或执法队进行现场验收合格项目，资料报业务综合管理处核查后领取建设工程规划许可证正本。附录5:勘 探

基本建设程序强调的是“先勘探”后设计、再施工，根据建筑工程设计自身的规律，必须由建筑业主提供工程建设场地的资料，方可设计出与地形地貌有机结合的建筑方案，由建设业主提供工程建设场地的水文地质资料，才能进行工程的基础和上部结构设计，场地地形图，场地地下水文地质资料的质量可靠性与准确性，照样影响到建筑设计质量的可靠性。工程的地形，水文地质资料由勘察单位提供。勘察的任务是：依据是工程建设目标，通过对地形、地质、水文等要素进行测绘勘探，测试及综合分析评定，查明建设场地和有关范围内的地质地理环境特征，提供建设所需要的勘察成果资料。勘探单位提供的地形、地质、水文资料必须真实准确。附录6：初步设计

1、建设单位应将工程的设计业务委托给具有相应资质证书的设计单位。委托条件：

（1）已领取《建设用地规划许可证》办理了土地使用手续；

（2）已领取了《规划设计条件通知书》具备地形图资料和规划红线资料，准备了水文、地质资料；（3）书面形式的设计要求。

2、设计合同

工程勘察设计合同的双方必须具有法人地位，签订合同应当采用书面形式由双方指定代表签字并加盖公章后方有效，合同应具备以下主要条款：（1）建设工程名称、规模、投资额、建设地点；（2）委托方提供的资料内有技术要求、设计期限；（3）设计的阶段，设计进度、质量，提供设计文件数量；（4）勘察设计取费的依据，取费标准、数量、拨付方式；（5）违约责任。

3、各方行为保证

（1）建设单位不得以任何理由，要求设计单位在工程设计中，违反法律、法规和建筑工程质量安全标准，降低工程质量；

（2）建筑工程的设计单位必须对其设计的质量负责，应当根据勘察成果文件进行设计；（3）工程设计的修改由原设计单位负责，建设单位建筑施工企业不得擅自修改工程设计；

（4）建设单位要把实施建筑节能标准作为基本要求，不得明示和暗示勘察设计，施工等企业违反建筑节能标准的各种材料设备；

（5）勘察设计单位要严格按照建筑节能设计标准进行设计，不符合节能标准的设计为不合格设计；（6）建设单位要督促设计单位根据当地实际情况，采取适合湖南气候条件富有地方特色的坡屋顶建筑，鼓励采用新技术、新材料、新设备、新工艺和新结构；

（7）除特殊要求的建筑材料、专用设备、设计单位不得指定材料生产厂，供应商；（8）注册建筑师、结构师，应当在设计文件上签字，对设计文件负责；

（9）设计单位应当就审查合格的施工图向施工单位做出详细技术交底，解释说明及时解决施工中出现的勘察设计问题；

（10）设计单位应坚持安全、适用经济、美观的设计原则；

（11）设计单位要千方百计节约基建投资、降低工程造价，控制含钢量，节约能源和原材料的消耗，重视经济效果。附录7：初步设计审查

一、初步设计审查提交的资料。

（1）长沙市企业投资项目备案证或立项批文；

（2）规划批准文件（总图批复或设计条件或设计要点）；（3）工程项目用地红线图；（4）岩土工程详细勘察报告；（5）工程项目初步设计文本（A3）；（6）其它必须资料。

二、建设单位将设计文件及其有关资料报送审批机关（区建设局）。

三、工程初步设计的审查方式，应根据其建设规模大小及重要程度确定，一般采取会议审查方式，广泛听取有关职能部门、专家的意见，审查会议讨论的主要问题及提出的解决意见应载入审查会议纪要。对限额以下的建设工程，一般不要求召开设计审查会议，由经审批机关直接委托审查机构或专家进行审查，根据审查意见，审批机关办理《湖南省限额以下建设工程初步设计审查批准表》。附录8：施工图审查备案

一、施工图审查备案需提交的资料。

1、初步设计批复及建设行政主管部门盖章的初步设计文件；

2、建设项目联合审查意见书；

3、勘察设计企业资质证书和副本；

4、符合国家规定深度和内容要求的全套施工图，工程勘察报告及相关计算资料；

5、施工图审查合格书；

6、委托审查合同；

7、法规、法章规定所需提供的其它文件。

二、建设单位带齐所有必备的资料到区建设局进行政策性审查。政策性审查的主要内容：（1）勘察设计单位是否具备与初审查项目相应的资质等级和范围；

（2）施工图设计文件是否按规定由具备执业资格的人员签字、盖章，以及按规定所要求的其他签字、盖章手续是否齐全；

（3）项目是否按规定履行了设计招投标，初步设计审批手续，各种审批依据资料是否齐全；（4）甲、乙双方所签订的勘察设计合同是否符合国家规定，以及合同履行是否正常。

三、政策性审查合格后，建设单位向审查机构签订技术性委托协议书，由审查机构进行技术性审查。技术性审查的主要内容：

（1）建筑物的稳定性，安全性审查，包括地基基础和主体结构是否安全、可靠；（2）是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等国家有关强制性标准、规范；（3）是否按批准的初步设计文件进行施工图设计、施工图设计是否达到国家规定的深度要求；（4）是否损害公共利益，在技术性审查时除对上述规定的内容进行审查外，还应对技术或经济的合理性，国家和本省的现行的标准设计及新技术和应用提出审查意见。附录9：施工报建申请 条件：申办人须提交以下资料

1、建设工程项目立项、计划批准文件；

2、建设工程放线回单（规划工作联系单）；

3、区建设工程施工报建、招标、施工许可申请书（施工报建窗口领取）。附录10：招 投 标

一、工程施工招投标应当具备的条件：

1、按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续；

2、工程资金或者资金来源已经落实；

3、有满足施工招投标需要的设计文件及其他技术资料；

4、法律、法规、规章规定的其他条件。

二、招标需具备的资料：

1、计划立项批文；

2、施工图审查备案表；

3、市、区规划局规划工作联系单。

三、操作程序：

1、发布招投标公告；

2、入围队伍及招投标文件审核；

3、招标答疑会；

4、标底审核及公布；

5、抽取评委、开标、评标；

6、公示中标候选人；

7、打印中标通知书。

附录11：办理安全产许可证监理、安监、质监手续

一、安全生产许可证

我国实行建安企业安全生产许可证制度，建筑施工单位必须同时取得安全许可证和建筑企业资质证书从事建筑施工活动。

二、办理施工安全监督

1、办理“施工许可证”之前，施工单位应去“安监站”办理建筑工程施工安全监督的委托手续，并提供有关资料交安监站备案。

建设工程项目开工前必须符合以下条件：

（1）建设工程项目有相应的施工安全管理机构和安全管理制度，并按规定配备了专职安全员；（2）有完善的施工设计和全面的安全技术措施，专业性较强的项目单独编制了专项安全施工组织设计、方案能指导安全生产和文明施工；

（3）必要的安全防护，消防设施准备就绪并符合规定要求；（4）施工现场已按规定实行了围挡，职工生活设施准备就绪，安全标志备齐“五牌一图”就位；

（5）进入施工现场的施工机具及机械设备符合有关标准，规范要求安装检验合格；．

（6）施工企业为拟进入施工现场的作业人员办理了意外伤害保险手续、项目经理、施工员、安全员和特种作业人员持有效上岗证，有花名册，有拟进入施工现场的作业人员来源及安全技术培训教育计划；（7）基础施工有与施工现场相关的可靠的水文、地质、地下管线等资料，并有对周围建筑物、构筑物、道路、管道、高压电线、通讯电缆及其它设施有影响的防护措施；（8）外地施工企业必须办理好来湘入长手续。

2、建设单位的安全责任

（1）建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物，地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。建设单位因建筑工程需要向有关部门或者单位查询前款规定的资料等，有关部门或者单位应当及时提供；

（2）建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，不得压缩合同约定的工期；

（3）建设单位不得明示或暗示施工单位购买、租凭、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件，消防设施和器材；

（4）建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工措施的资料；（5）建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位；

（6）建设单位应向施工企业提供良好的作业环境和必要的安全防护条件，保证安全技术措施费用及时到位，并督促施工企业按照国家规定的建筑安全规程和技术标准、规范组织施工。

3、设计单位的安全责任

设计单位应当按照国家规定的建设安全规程和技术标准、规范提供设计图纸，保证工程的安全性能，并协助企业制定施工安全措施或者方案。

4、监理单位的安全责任

监理单位应督促工程项目部按《建筑施工安全检查标准》组织安全生产，发现问题及时提出整改意见，并督促工程项目部落实整改。

5、施工企业的安全责任

施工企业对建设工程项目施工现场安全生产负责。施工企业的法定代表人是本企业安全生产的第一负责人，对企业的安全生产负责，项目经理是本项目安全生产的第一负责人，对本项目的安全生产负责。

三、办理施工质量监督

（一）建设单位要领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

1、质监的具体工作职责：（1）开工前的监督准备；

（2）施工中对工程专建各方．主体质量行为的监督；（3）建设工程实体的质量监督；（4）工程验收监督；

（5）提交建设工程质量监督报告。

2、主要工作内容：

监督工程建设各方主体质量行为和地基，基础主体结构和使用功能。

3、权限责任：

（1）建设工程质量监督机构在进行监督工作中发现有违法建设工程质量管理行为和影响工程质量的问题时，有权采取责令改正，局部暂停施工等强制性措施，直至问题得到改正。

2、建设工程质量监督机构及监督工程师对质量承担监督责任。

四、委托施工监理

建设单位在办理施工许可证之前必须委托施工监理。

1、工程建设监理，是指依法注册的监理单位，受建设单位委托，代表建设单位，依据建设项目批文，有关工程建设法律、法规、工程技术标准、设计文件图纸、工程建设合同，对工程建设实施活动中的行为，权利义务的履行情况和工程的安全、质量、工期、资金使用等方面进行现场跟踪、监察管理，实际上，监理单位履行的是业主对建设项目实施的监察管理义务。

2、实行监理的建筑工程，由建设单位通过招标达定或直接委托有相应资质的工程监理单位实施有偿监理服务，建设单位与委托的监理单位应当订立书面委托监理合同

五、各方的质量责任

1、建设单位质量责任：（1）依法发包工程的责任；（2）实行招标制度；

（3）提供真实、准确、齐全的原始资料；（4）按照合理价款，工期发包制度；

（5）不违反强制标准，不使用不合格材料设备；（6）依法报审、报监、委托监理；（7）委托装修设计，保护承重结构；（8）组织验收，整理移交建设档案。

2、施工单位的质量责任：

（1）遵守单位资质申报和资质等级制度严禁冒名和转包；（2）建立质量责任制和质量责任保证体系；（3）遵守技术标准，严格按图施工；（4）对质量问题工程负责返修；

（5）总承包单位与分包单位之间的质量责任。

3、监理单位质量责任：

（1）工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务，应与建设单位订立书面委托监理合同，明确授权的监理范围。

（2）禁止工程监理单位超越本单位资质等级许可范围或者以其他工程监理单位名义承担工程监理业务；

（3）禁止工程监理单位允许其他单位和个人以本单位名义承担工程监理业务，工程监理单位不得转让工程监理业务；

（4）工程监理单位与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料，建筑构配件和设备供应单位有承属关系或者其他利害关系，不得承担该项工程的监理业务；

（5）工程监理单位应当依据法律、法规以及有关技术标准，设计文件和建设工程承包合同，对施工质量按照监理程序实行监理，承担监理责任。监理工程师应当按照工程监理规范的要求对工程实施监理，做好阶段性验收、交接；（6）工程监理单位应当专派具有相应资质的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场，未经监理工程签字，建筑材料、建筑构件、建筑设备不得在工程上使用或者安装、施工单位不得进行下一道程序施工，未经总监理工程师签字，建设单位不得拨付工程款，不进行竣工验收。附录12：建筑工程施工许可程序

一、发证机关：区建设局

二、审查条件及需提交的资料：

1、计划立项批文；

2、市区规划局规划工作联系单；

3、施工图设计文件审查备案表，联合审查意见书；

4、中标通知书；

5、施工合同原件、复印件；

6、项目经理证原件、复印件；

7、施工报建工作联系单；

8、农民工工资保障金核实表；

9、建设工程规划许可证；

10、施工单位计划生育登记表。

三、审查法律依据：

《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招投标法》、《建筑工程施工许可管理办法》。

四、审查程序：

1、建设单位或委托的实施单位带齐所有必备的资料由窗口受理；

2、窗口受理后，窗口工作人员对所有资料进行查验，是否真实、规范和有效；

3、审查合格，现场踏勘后，由建设局主管领导核发《建筑工程施工许可证》；

4、不合格，将需要补齐的材料一次性告知申办人；

5、将批件移交代办窗口；

6、窗口输入项目档案及备案。

五、审批时限：

所有资料报送齐备，5个工作日内进行，15个工作日内核发施工许可证副本，待工程竣工验收合格备案后，5个工作日内换发施工许可证正本。附录13：竣工验收备案

一、备案机关：区建设局质监站

二、备案条件及需提交的资料

1、综合验收申请和自检报告；

2、建设项目竣工综合验收申请表》；

3、《长沙市岳麓区住宅安置小区建设项目竣工综合验收审查意见书》；

4、立项、用地、规划、建设批准文件；

5、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；

6、人防、消防部门备案或验收合格的证明材料；

7、有特殊要求项目的专项验收合格证明材料；

8、给排水、供电、燃气等并入城市管网的证明材料；

9、经审查的规划总图、施工图和竣工图各一套；

10、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况；

11、基建收费结算结论书；

12、其他有关资料。

三、备案依据：长沙市建设委员会长建发〔2004〕21号

四、备案程序：

1、建设单位带齐所有必备的资料由窗口受理；

2、窗口受理后，将资料转交建设局质监站，对所有资料进行查验，是否齐全、真实、规范和有效；

3、查验合格后，由申办人填写竣工综合验收申请书，不合格的，将需要补齐的材料一次性告知申办人；

4、由建设方组织相关部门和单位对项目进行竣工综合验收；

5、建设局根据验收情况，下达批复文件，合格即予以备案；不合格的，按要求整改后再备案；

6、将所有资料和批件移交代办窗口；

7、窗口输入项目档案备案。

五、备案时限：3个工作日

六、收费标准：不收费 附录14：房屋产权登记

一、所提交的资料

1、建设工程规划许可证

2、建设工程规划审批单

3、建设用地规划许可证

4、建设用地规划审批单

5、土地使用证或用地许可证（验原件，收复印件）

6、产权人身份证（验原件，收复印件）

7、私有房屋所有权申请登记表

8、墙界表

9、房屋竣工验收备案表

10、建设施工兰图

二、分户资料

1、房屋拆迁补偿协议书

2、房屋产权安置协议书

3、身份证复印件

4、私章

三、审批程序

收件 外勘 测量图 面积设计 审查审批 缮证 交费 发证

注：挡土墙建设和非拆迁拆除工程备案

一、挡土墙

在长沙市岳麓区范围内，符合下述条件之一的挡土墙，基坑护壁工程在施工前由建设单位持设计到区建设局办理技术审查手续，否则质监站不得办理有关证照及质监安监手续。

1、石砌挡土墙总造价为30万元以上；

2、挡土墙局部高度超过8m;

3、挡土墙平均高度超过6m，总长超过50m;

4、凡基坑开挖深度超过5m的基坑护壁工程；

5、凡采用国家、省、市规范，规程设计的挡土墙或基坑护壁工程。

二、非拆迁除工程施工备案登记

1、备案条件及需提交的资料

（1）产权单位提供房屋所有权证和土地使用证；

（2）拆除施工单位资质证书，项目负责人资格证书，安全生产许可证；（3）委托拆房工程合同；

（4）拆除施工方案及安全保护措施；（5）周围环境的调查情况及说明；（6）拆房安监手续；（7）拆除工程施工备案表。

2、备案程序（1）建设单位或委托的实施单位带齐所有必备的资料由窗口受理；

（2）窗口受理后，转交建设局．安监站，对所有资料进行查验，是否齐全、真实、规范和有效；（3）审查合格后，由区建设局安监站进行备案登记；（4）不合格，将需要补齐的材料一次性告知申办人；（5）将所有的资料和批件移交代办窗口；（6）窗口输入项目档案备案。

2.南昌县城乡规划建设局报建指南 篇二

1 前期报建工作的必要性

1.1 规避政策风险

对于未完全进行前期手续报批的建设工程, 建设部和监察部于1999年联合颁发了《工程建设若干违法违纪行为处罚办法》, 其中第三条规定:工程开工前, 建设单位应当依法向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。未依法取得施工许可证的, 不得擅自施工。其中, 对违反本条规定的建设单位的处理:责令改正, 停止施工, 并处罚款;建设单位还应对建设项目管理班子作出调整或重组。否则, 建设行政主管部门不予办理施工许可证。第五条规定:建设单位对按照规定应该实行施工招标或施工公开招标的工程, 必须实行施工招标或施工公开招标。凡按照规定应该实行施工招标的工程不招标, 应该实行施工公开招标的工程不公开招标, 实行议标的工程不按照规定的范围、程序和审批权限实施的, 建设行政主管部门不得颁发施工许可证。

目前, 个别高校由于各种原因, 存在未批先建或者边建边批的现象, 从根本上来讲, 这些未取得施工许可证就进行施工的项目均属于违规项目, 均要面临罚款甚至责令停工的处罚。而主要负责人是学校法人, 即校长, 按照规定, 主要负责人亦要承担相应责任。因此, 从规避政策风险和保护负责人的角度出发, 前期报建工作非常重要。

1.2 符合规范

前期报建工作的每一个程序的根本意义在于要求报建工程符合各行业的规范。首先是符合安全性的强制性规范, 主要考虑生命财产安全, 如消防规范、人防规范;其次是符合功能性的强制性规范, 主要考虑生活和环境舒适度和有益于人身健康, 如城市规划规范 (包括建筑间距要求、日照影响要求、退让红线要求、容积率要求、建筑高度要求等) 、环评要求 (包括噪音要求、扬尘要求、通风要求等) ;再次是形象性的规范, 如绿化规范和对建筑物外立面和屋面装饰的要求等。

1.3 汲取经验和教训

在报建过程中, 可以接受审批部门提出的一些好的意见和建议, 一些是建设单位没有考虑到的, 一些是设计单位没有考虑到的。一些是针对设计的建议, 一些是针对施工的建议, 这些都有利于规避技术上的风险。

例如, 在项目立项阶段, 编制可行性研究报告包括多方面的内容, 主要包括需求分析与建设规模、场址选择、建筑方案、节能节水措施、环境影响评价、劳动安全卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、招标方案及项目招标基本情况表、财务评价以及社会评价等;编制的过程就是体现建设单位意志的过程, 而且能有效地避开建设单位的误区并提供有效地解决方案。在主管部门安排的评估单位会针对可行性研究报告的如上各个方面进行细致的评估, 提出修改意见和建议, 并与建设单位进行沟通。整个立项过程相当于2家设计单位对方案进行优化。由于立项阶段决定70%的工程造价, 留给该过程足够的时间亦能良好地控制工程造价。

2 部属高校建筑工程前期报建工作的改进策略

在部属高教建设项目报建工作中, 目前存在着一些问题, 如教职工对报建工作的不了解和不重视的问题, 报建涉及到的部门较多、程序繁杂的问题, 以及报建制度不太完备、衔接不畅的问题等, 这需要我们采取有效措施来提高建筑工程的报建工作。

2.1 加强宣传提高重视

对大部分高校教职工来说, 他们基本不了解基本建设的程序, 很多人认为基本建设工作就是“盖房子”, 其实“盖房子”只是主体施工建设, 在“盖房子”之前和之后有大量的前期报建工作需要做。

这需要教育部乃至各个高校对基本建设工作进行一定的宣传和教育, 引起教职工足够的重视。教育部可以通过召开会议的形式, 让各个部属高校能充分认识到建筑工程前期的报建工作的必要性。教育部和各个部属高校可以利用报刊和网站等媒体来宣传建筑工程报建工作的重要性, 对部属高校建筑工程的报建和建设工作进行必要的专题报道。各个高校要对报建工作切实重视起来, 对于报建的材料和内容要进行详细的了解, 保证报建工作的顺利开展。

2.2 简化程序, 节约资源

在报建过程涉及的多个部门间没有很好的沟通, 或无法进行良好地沟通。例如教育部每年只接受规定5月31日前上报的可行性研究报告, 这就造成部属高校如在每年的5月31日后决定建设的项目, 只能待第二年才能立项, 这样就造成了工程整体进度推迟一年时间, 对一些急迫的建设项目造成影响。如能简单的进行变通, 不设时间限制, 便不会产生部属高校项目的集中上报、集中建设、集中花费的问题。

3 结语

报建工作是任何建设项目工作的开拓者, 决定着一个建设项目的实施与否、成功与否, 为项目建设提供智力支持和技术保证。对于建筑工程的前期报建工作还有很大的改进余地, 要积极利用现代的技术来缩短报建的日期, 提高报建的效率。

摘要：十八大召开以来, 国家对制度规范、程序规范的要求越来越高, 任何工作都要在遵守制度、严格程序的基础上开展, 基本建设工作更是要严格遵守规章制度和建设程序, 其中建设项目的前期报建工作是否完善, 对于整个工程的施工尤其有着重要的影响。该文首先详细介绍教育部部属高校建筑工程前期报建工作的必要性, 其次根据部属高校存在的具体的报建问题, 提出了研究者认为可行的改进思路。

关键词：部属高校,建设工程,前期报建

参考文献

[1]金哲.浅谈如何做好建筑工程前期报建工作探讨[J].价值工程, 2011 (11) .

3.南昌县城乡规划建设局报建指南 篇三

陆丰市住建局: 葫峰中学地处八万镇的偏远山区，1991年秋经陆丰市人民政府审批创办的一所农村初级中学，2008年8月搬迁至新校区。学校占地面积13320平方米，现有教师33人，学生400多人，办学二十几年，成绩显著。因创建教育强镇的需要，学校决定在校园内建设教学楼一幢(2间教室)，面积约260平方米，计划投入资金33万元左右。该工程已完成校内规划、设计等前期工作，恳请准予办理有关规划报建手续。

专此请示

4.房地产开发报建流程及潜规则指南 篇四

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。

恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了；

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的1/3。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。

监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。12.插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。

基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉

2、打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。

3、强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好像很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。

接下来，继续讲流程吧。啦啦啦

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。

在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成2/3，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成2/3的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好像在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。