房地产经纪合同房地产合同

房地产经纪合同房地产合同（19篇）

1.房地产经纪合同房地产合同 篇一

委托人(卖方)： (简称甲方)

委托人(买方)： (简称乙方)

受托人(经纪方)： (简称丙方)

第一条 (订立合同的基础和目的)

根据国家有关法律、法规相关规定，甲(卖方)、乙(买方)、丙(经纪)三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。

第二条 (标的基本情况、内容和价款)

1、所有权人: ;共有人 。

2、产权来源:房改房、经济适用房、商品房、解困房、集资房、自建房。

3、房屋座落： 。

4、房屋建筑面积： ;车库面积： (产权证有、无)。

5、建成年代： 。

6、《房屋所有权证》号： 共有权证号: 。

7、《土地使用权证》号： 土地用途及使用性质： 。

8、房屋售价： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(￥： )。

9、过户相关税费约定承担方式： 。

10、其它情况： 。

11、附甲方移交给乙方内外物资清单(附后)：

第三条(委托事项)

1、甲方委托丙方出售______________ 房产，并代办_______________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。

2、乙方委托丙方购买_______________ 房产，并代办_______________等相关事宜(①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。

第四条(各方履行的义务)

一、甲方义务：

1、保证出售的房屋权属合法真实，并符合房地产交易的政策法规及有关规定，保证房屋的共有权人认同并履行本合同。

2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应真实有效证件资料。

3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，保证房屋交付时状况与乙方看房时一致，并完整保留所应交付给乙方的附属设施及约定其它设施。

4、在房屋交付前，负责结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。

5、按本合同约定，按期支付佣金。

二、乙方义务：

1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。

2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代交税费。

3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________ (①契税②登记费③交易手续费④工本费)等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按发票金额结算，多退少补。

三、丙方的义务：

1、认真履行甲、乙方委托的事项，完成甲、乙方委托代办的各项服务。

2、丙方派具备经纪人资质的从业人员负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。

3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。

4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露和擅作他用。5、处理受委托事项取得的财产，应当及时转交委托人。收取经纪费用时应出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据，否则委托人有权拒交。

第五条(房款的支付方式)

甲、乙方双方商议，按以下第___________种方式支付房款：

一、根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。

二、双方将房款的转付交予丙方，丙方将按下列方式进行操作：

1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。

2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________(首期款/全部房款)，共计人民币_______________元交给丙方保存。

3、甲乙双方在完成_______________(①交易过户签字后 ②乙方领取产权证后)____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。

4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。

三、其它约定： 。

第六条(房屋过户及交付)

1、甲乙双方约定在 年 月 日前甲方将房屋产权及土地使用权转移到乙方名下。

2、甲方应在乙方领取产权证后________ 天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。

3、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。

4、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。

第七条(佣金支付标准及方式)

一、丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金：

1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元。

2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元。

二、丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和结算代交税费：

1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元。

2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。

上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。

2.房地产经纪合同房地产合同 篇二

如何做到加强和重视合同管理, 我将从以下三方面进行论述。

1 要把合同管理工作规范化

1) 从组织机构上要设立合同管理部门, 对全部合同进行归口管理。合同管理部门经授权后对合同的起草、会审、履约执行、纠纷调解、补充修订、合同终止等全过程监管。

2) 使用合同示范文本。房地产企业签订的合同主要有设计、勘察、物资采供、施工、技术服务等类别, 不仅合同种类涉及面广, 而且面对的合同对方还是专业领域的行家, 完全独立起草合同对合同编制人要求太高, 制定出的合同也很容易出现纰漏。合同示范文本有其内容完整、条款齐全, 客观公正的优点, 合同双方都熟悉合同范本的内容, 有利于合同谈判, 对于双方有特殊要求的部分可以放在专用条款中约定解决。合同示范文本还保证了所签合同符合法律法规的要求。因此签订合同时最好使用合同示范文本。

2 做好全过程的合同管理

合同管理内容包括合同的起草、谈判、订立、履行、变更、解除、终止等。通常情况下在合同的签订前, 大家都会提出些建议或意见, 表现的都比较重视, 但合同签订完毕后的履约阶段好像已经万事大吉了, 形成虎头蛇尾现象。本人根据自己的经验谈谈如何做好合同各阶段的管理工作。合同管理工作划分成三个阶段:事前管理阶段即合同策划及合同的谈判订立阶段;事中管理阶段即合同的履行阶段;事后管理即合同不适当履行时违约责任的处理及合同的评估。

1) 合同的事前管理。

a.合同的策划。招投标的过程是合同订立的要约和承诺, 双方的行为都要受到法律的约束。一旦中标, 双方订立合同的实质性内容不得违背招标文件和投标文件。因此房地产企业要做好合同前期阶段的管理就必须从招标文件的编制开始, 做好合同的策划工作。在招标文件的编制阶段, 合同主管部门就应当会同有关部门从工程的规模、技术复杂程度、质量要求、工期要求、企业自身管理人员的水平、投资回报要求、资金供应能力等方面研究确定工程的承包范围、合同工期、质量标准、计价方式、结算方式、付款方式、后期服务等主要条款。

b.合同谈判。一旦中标, 招标文件中合同的主要条款已经确定, 那么合同谈判阶段主要任务就是对合同的细节进行研究协商的过程。建设过程中存在着许多不确定因素, 通过谈判完善合同内容, 合理分配合同风险。比如施工合同中配合费包括的工作内容、清单工程量变化措施费的调整方式等;分包方实际的水电费承担、垃圾清理、对总包方工期的影响等这些细节都是合同谈判过程中应该考虑到的问题。

c.合同起草签订。合同条款中的文字表述尽量要严密、细致、准确。例如:在设备采购合同中, 对设备供货商的卸货地点、卸货方式、一般合同都会明确, 但有时表述不够细致, 如有的大项目, 工地现场比较大, 而合同条款仅写明地点为工地现场, 没现场的具体范围, 这样在合同的履行过程中就有可能产生纠纷。

2) 事中管理阶段。

a.重视合同交底。合同签订后, 就进入合同的履约阶段即合同的事中管理阶段。这个阶段对合同的管理不仅仅是合同管理部门的事情, 而是涉及到工程、质量、财务、预算等多个部门。合同签订后, 合同管理部门应该对合同履行相关的部门进行合同交底。只有各相关部门熟悉合同, 才能更好的履行合同。在工程建设过程中, 只有依据合同相关条款对工期、质量、投资进行有效控制, 才能保证工程的顺利完成, 从而使企业的投资取得最大的收益。

b.在合同履行过程中对偏离合同的事项, 要及时采取措施。尤其对施工合同中安全、进度、质量、投资的控制, 一定要注重过程的管理。只有在合同履行过程中控制好每个环节, 才能保证合同的顺利履行。

项目建设过程中安全是第一位的, 一个小小的疏忽都可能造成重大的安全事故。工程师应当对施工单位编制的安全生产专项施工方案严格审核, 并且对方案的落实情况进行检查监督, 比如四口五临边的防护、配电箱的设置、临时用电等, 对于有可能造成安全事故的操作及时纠正。

工程进度涉及到业主和承包商的利益, 工程进度控制的依据是施工进度计划, 科学合理的工程进度计划是保证工程按期完工的前提条件, 因此施工现场管理人员要对承包商所制定的施工进度计划的合理性和可行性进行审查, 并对计划的执行情况进行追踪检查, 当发现实际进度与计划不符时, 必须及时提醒承包商, 帮助分析查找原因, 适时指导承包商调整进度计划, 并监督其采取行之有效的补救措施。

质量是工程建设的核心, 也是施工过程中管理的核心工作。督促承包商完善内部质量管理体系, 把好质量管理关;加强监督管理, 严格按规范施工, 是施工过程中管理的重中之重;严把质量关, 未经批准的施工图纸不得使用, 未经同意不得变更工程设计, 未经检验或经检验不合格的材料不准使用, 未经试验或证明不可行的施工方案不准采用, 上道工序未经认可不得进行下道工序, 未经质量检验认可的工程不可计量等等, 只有在每个细节上把好质量关, 才能保证工程竣工后达到合同要求的质量标准。

工程投资的控制是合同管理中的一项重要内容, 要控制投资就得重视过程控制, 严格按照合同约定支付工程款。要控制好工程进度款, 除了预算上认真审核外, 施工现场的管理人员应当根据现场的施工进度并结合合同的质量要求严格形象进度的审核。

c.业主相关人员对于一些作为合同依据的文件要认真审核。对例会纪要、设计变更、技术核定、施工组织设计、施工方案的审批一定要仔细认真。不仅要从技术角度考虑, 还应该从预算角度审核。因为这些文件一旦批准同意, 就意味着同意由此产生的费用。尤其是施工方案, 方案的不同费用会相差很大。比如钢筋的连接方式、脚手架的搭设方式、模板的材料等等。审批这些方案的时候应该让预算相关人员参与并进行费用测算后审批, 不能只考虑方案的可行性。

d.在合同履行过程中发现问题, 双方要共同协商及时签订补充协议或者变更合同。只有在合同履行过程中对小的争议纠纷及时解决才能够避免工程完工后发生一些大的合同纠纷, 减少双方的经济损失。

3) 合同的事后管理。合同的事后管理主要是对合同的执行情况进行评估和分析, 对合同中的违约情况及时反映给法律顾问, 尽量以协商的方式解决合同纠纷。同时对合同履行过程中容易产生扯皮和纠纷的部分进行分析和研究, 避免在下次签订合同时发生类似的问题。

3 从思想上重视合同、加强法律意识

建设合同的履行涉及多个部门, 多个专业, 除了合同管理人员要具备一定的专业技术知识、法律知识外, 还要加强建设项目相关人员的法律意识和合同知识的培养。只有相关专业人员了解合同, 重视合同才能在合同的履行过程中及时发挥监督作用, 发现有偏离合同的行为及时采取措施, 更好的促进合同的顺利履行, 减少因违约带来的经济损失。

总之, 随着房地产业的不断发展, 市场经济的不断完善, 合同在经济活动中发挥着越来越重要的作用。只有加强合同管理, 做到重合同守信用, 才能使企业发展更壮大, 使企业的发展更加持久。

摘要：根据实践经验, 对如何把合同管理工作规范化、如何做好合同各阶段的管理工作进行了论述, 指出只有加强和重视合同管理, 才能促进各方全面履行合同约定的义务, 减少纠纷, 保证建设工程的顺利进行。

关键词：合同,管理,房地产企业

参考文献

[1]张秋.工程招标与合同管理[M].北京:北京化学工业出版社, 2001.

3.房地产开发挂靠合同之效力分析 篇三

关键词：房地产开发；挂靠合同；效力分析

房地产开发挂靠是指允许挂靠人在一定期间内使用被挂靠人的资质进行房地产经营活动的行为。这种经营方式的产生主要是因为我国对于企业进行房地产开发的资质审核非常严格，因此挂靠人在没有相关资质的情况下为规避市场准入问题，利用被挂靠人的开发资质获得房地产开发经营权。被挂靠人可向挂靠人收取相应的挂靠费。虽然在利益分配上对于双方都非常有利，但是同时在风险承担上双方却有着很大的差别。因此，房地产开发挂靠合同的法律约束，成为二者角逐的重点。

一、挂靠合同性质

房地产挂靠合同是在房地产开发中甲乙双方根据各自需要合作开发。挂靠合同可以分为两种类型。一种是挂靠方不具备相应的房地产开发资质，而借助被挂靠的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，被挂靠方对挂靠方的经营活动不做干预，仅收取挂靠费。另外一种是挂靠方不具备房地产开发资质，而借助被挂靠方的资质及等级以该企业的名义进行房地产项目的开发，而被挂靠方不仅要收取挂靠方的挂靠费，同时对其开发的项目负责经营活动。这种挂靠合同的区别在于，被挂靠方只收取挂靠费而不参与经营的合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同，而被挂靠方参与了挂靠方的经营活动被视为合作开发合同。如果合同双方都不具备房地产开发资质，那么双方的合同则根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》[1]第15条的规定判定合同无效。

二、挂靠开发房地产合同效力认定

挂靠开发房地产合同效力应认定应从以下几个方面进行考察：

1.合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力

根据被挂靠方是否参与挂靠方房地产项目经营活动，来确定合同的主体是否具有相应的民事行为能力和民事权利能力。如果被挂靠方没有参与挂靠方的经营活动中，仅收取了挂靠费，那么该合同被视为单纯的名义借贷合同，即形式上的挂靠合同。如果被挂靠方参与了挂靠方的经营活动，那么该合同被视为合作开发合同，此类挂靠开发虽然挂靠一方不具有相应资质等级，但该挂靠开发合同应认定为有效合同。

2.合同内容合法性问题

房地产开发经营项并不属于国家禁止经营、限制经营及特许经营范围。根据《城市房产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》对未取得房地产开发经营权或者开发资质的企业进行房地产开发项目活动，可勒令其停止房地产开发活动，没收所得，并处以罚款，但规定中未涉及对所涉及到的房地产开发合同效力规定。根据最高人民法院《全国经济审判工作座谈会议纪要》[2[的第二条第3点规定：如果交易行为本身并不违反法律、行政法规的禁止性规定，那么应认定合同有效，而在行政管理上如税收、行政罚款等方面进行补充。而挂靠经营在经营性质上按具有资质一方认定，可视该合同有效。

3.是否违反强制性法律

一些人认为根据《合同法》第52条规定，违反法律和行政强制性法规的合同被视为无效合同，而房地产挂靠合同应属于此类。但是仔细分析《合同法》第52条规定内容，在第四项规定中，合同目的和合同内容都未涉及违反法律和行政强制性法规的可认定合同有效。而根据《房地产开发企业资质管理规定》内容，[3[未取得相应资质的房地产开发公司进行开发经营的可要求其限期整改、罚款并吊销执照，在法律约束上只有行政处罚责任，而对于挂靠开发效力并没有相应的法律约束。本文认为，房地产挂靠合同有效的依据有两个方面：一方面是房地产开发经营资质等级规范性质上为行政管理规范，未涉及其所从事的房地产开发经营合同效力问题。另一方面《房地产开发企业资质管理规定》[4[中虽然规定了未取得相应资质等级的房地产开发企业不得从事相应房地产开发经营，但在法律责任条款仅规定了限期整改、罚款、吊销营业执照及吊销资质等级证书等行政责任，而未规定此类行为的民事效力。基于这一规章性质上为行政管理规范，同时基于该规章对于不具备相应资质等级的开发经营行为仅规定了行政处罚责任，因此房地产开发挂靠开发合同也应认定为有效。

4.公共利益要件

在房地产开发企业等级资质的审核中，该审核行为属于行政许可行为，如果未取得相关资质而进行了房地产开发活动那么该企业需要承担行政管理法上的责任。建筑施工企业建设工程施工质量关系到人民生命财产安全，如果没有资质将在质量上难以获得保障，它会涉及社会公众利益，未取得相应资质等级除应承担行政管理法上的责任外，还需承担相应民事责任。从公众利益角度分析，根据《建筑法》第13条规定：建筑企业在未获得资质的情况下不可从事建筑活动，对借用资质签订的合同被视为无效，而对于合作开发的项目，如果有一方具有有效资质，则可以认定合同有效。

三、结语

综上所述，本文认为房地产开发挂靠合同中如果属于合作开发的，则该合同属有效合同，而形式上的挂靠合同效力如何还有待商榷，但是根据目前我国法律法规，尚无法对房地产开发挂靠合同确定无效。

参考文献：

[1]刘牛.建筑施工企业挂靠的社会原因及其预防对策[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版)，2010(03)

[2]林达.建设工程挂靠行为的法律问题研究[J].福建法学，2011(04)

[3]周洁.建筑施工企业“挂靠经营”现象分析及对策[D].华南理工大学，2011

4.房地产经纪买卖合同 篇四

a、丙方收取甲方交易服务费 (币种)(大写) 仟 佰 拾 元(¥ )。

b、丙方收取乙方交易服务费 (币种)(大写) 仟 佰 拾 元(¥ )。

*3、按揭服务费：根据本合同第四条第六款约定，本合同成立后，丙方为乙方提供按揭服务。

丙方收取乙方按揭服务费 (币种)(大写) 仟 佰 拾 元(¥ )。

第七条、当事人配合与保密：

1、丙方承诺按交易程序(另定补充协议)规定的工作日为甲、乙双方妥善办理有关事项。

甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成有关事宜。

若因甲、乙双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日相应顺延;

2、对交易过程中丙方所知悉的甲方或乙方的私人事务承担保密义务，未经甲方或乙方的书面同意不得向第三人披露。

同时，甲、乙双方对丙方所提供的信息、成交机会等商业秘密也负有保密义务，未经丙方书面同意不得擅自披露。

第八条、中介权益说明：

甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错，甲、乙双方仍应全额支付丙方的中介服务佣金。

第九条、丙方的权利义务：

1、丙方在从事房地产经纪活动时，应出示工商局营业执照、《备案证》等，房地产经纪人应出示《经纪人资格证》、《房地产经纪人资格证》;

2、丙方应按照甲、乙双方的委托，据实介绍房地产信息及房地产交易价格;

3、丙方对甲、乙双方提交的文件资料进行核实并出具收件清单，对甲方提供的信息进行现场勘察和积极配合乙方到相关部门查验;

4、丙方应配合乙方到现场勘察房地产状况，并如实告知房屋以配套设施等存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;

5、丙方应告知甲、乙双方进行房地产交易涉及的税费及其他当事人应承担的费用;

6、丙方应配合甲、乙双方签订房地产转让合同及办理房地产转让的相关手续;

7、在合同履行期间，丙方应当积极告知督促相关当事人履行合同并提醒应注意的事项及瑕疵。

第十条、甲方的权利义务：

1、甲方提供真实、合法、准确的房地产转让信息;

2、甲方在签订合同时向丙方提供下列资料：

(1) 身份证复印件;

(2) 房屋权属证书;

(3) 土地使用权证;

(4) 其它相关资料： 。

3、甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并告知房屋及其配套设施所存在的瑕疵和房地产权利受限制等情况;

4、甲方应配合乙、丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十一条、乙方的权利义务：

1、乙方有权与丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘察房地产现状，并对上述房产现状作充分了解，愿意购买上述房产;

2、乙方应在签订本合同后 日内向丙方提供办理房地产转让的相关材料;

3、乙方应配合丙方签订房地产转让合同及提供办理房地产转让过户的相关手续。

第十二条、定金

签订本合同时，甲、乙双方约定乙方支付定金 (币种)(大写)： 万 仟元整(¥ )给甲方(定金可抵作购房款)。

如果甲、乙双方同意，可以选择下列[ ]种方式确保交易安全：

1、暂时将全部定金在交易过程中交丙方代管，丙方出具加盖企业公章的收据;

2、暂时将部分定金 (币种)(大写) 万 仟元整元在交易过程中交丙方代管，其余定金直接交与甲方，丙甲两方分别按照收取定金数额出具收据;

3、。

第十三条、费用承担方式：

1、交易税费由 方承担;

5.房地产经纪公司房屋转让合同 篇五

卖方（以下简称甲方）：______________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________

委托代理人：_______________________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________

买方（以下简称乙方）：______________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________

委托代理人：_______________________________

地址：_____________________________________

联系电话：________________

委托代理机构：____________________________

经办人：_______________________________

联系电话：_______

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：

第一条 房屋基本情况

1、甲方房屋（以下简称该房屋）座落于_______________________房屋结构为_______________________________，房屋用途为______________________，经房地产产权登记机关测定的建筑面积为______________________________平方米。

2、该房屋所有权证号_____________________________________________（共有权证号_____________________），土地使用证号______________________，土地使用权限取得方式为_______________________________________________________。

3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：___________________________________ ________________________________________________________________

4、该房屋租赁情况_____________________________________________________

5、乙方对该房屋的各项基本情况均作了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由_______方承担维修责任。

第二条 房屋转让价格按建筑面积计算，该房屋转让价格为（人民币）（币）每平方米_______元，总金额____________________________元，大写_____亿______仟______佰______拾_____万_______仟_______佰______拾______元整。

第三条 付款方式双方约定按以下第_________项以（现金、支票、其他_______________________）方式支付房款：

1、一次性付款：本合同签订之日起_________天内，乙方一次性将购房款支付给________________。

2、分期付款：___________________________________________________________

受理日期：_______年______月______日

编号：_____________

委托方

备 注

委托权限 代办各类房产交易手续（包括：代缴税费；代办房产权证；代办土地使用证；其它）代办房地产抵押登记手续（包括：代办理他项权证；代办注销手续），代办各类房地产（厂房、营业房、住宅、办公房）租赁手续。房屋座落地点房屋建筑面积房屋总金额平方米 套（幢）元 说明：

1、免费登记；

2、交易成功，委托方付1%中介手续费。

受托方（签章）：

委托方（签章）：

受托方经办人（签章）：

6.房地产经纪人劳动合同 篇六

第一条本合同期限类型为——期限合同。

本合同生效日期——年——月——日，其中试用期——个月。

本合同——终止。

二、工作内容

第二条乙方同意根据甲方工作需要，担任——岗位(工种)工作。

第三条乙方应按照甲方的合法要求，按时完成规定的工作数量，达到规定的质量标准。

三、劳动保护和劳动条件

第四条甲方安排乙方执行——工作制。

执行定时工作制的，甲方安排乙方每日工作时间不超过八小时，平均每周不超过四十四小时。甲方保证乙方每周至少休息一日，甲方由于工作需要，经与工会和己方协商后可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时，因特殊原因需要延长工作时间的，在保障乙方身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，每月不得超过三十六小时。

执行综合计算工时工作制的，平均日和平均周工作时间不超过法定标准工作时间。

执行不定时工作制的，在保证完成甲方工作任务的情况下，工作和休息休假乙方自行安排。

第五条甲方安排乙方加班的第十七条订立本合同所依据的法律、行政法规、规章发生变化，本合同应变更相关内容。

第十八条订立本合同所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更本合同相关内容。

第十九条经甲乙双方协商一致，本合同可以解除。

第二十条乙方有下列情形之一，甲方可以解除本合同：____________________

1.在试用期间，被证明不符合录用条件的;

2.严重违反劳动纪律或甲方规章制度的;

3.严重失职、营私舞弊，对甲方利益造成重大损害的;

4.被依法追究刑事责任的。

第二十一条下列情形之一，甲方可以解除本合同，但应提前三十日以书面形式通知乙方：____________________

1.乙方患病或非因工负伤，医疗期满后，不能从事原工作也不能从事由甲方另行安排的工作的;

2.乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的;

3.双方不能依据本合同第十八条规定就变更合同达成协议的。

第二十二条甲方濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营发生严重困难，经向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见，并向劳动行政部门报告后，可以解除本合同。

第二十三条乙方有下列情形之一，甲方不得依据本合同第二十一条、第二十二条终止、解除本合同：____________________

1.患病或非因工负伤、在规定的医疗期内的;

2.女职工在孕期、产期、哺乳期内的;

3.义务兵复员退伍和建设征地农转工人员初次参加工作未满三年的;

4.义务服兵役期间的。

第二十四条乙方患职业病或因工负伤，医疗终结，经市、区、县劳动鉴定委员会确认完全或部分丧失劳动能力的，按——办理，不得依据本合同第二十一条、第二十二条解除劳动合同。

第二十五条乙方解除本合同，应当提前三十日以书面形式通知甲方。

第二十六条有下列情形之一，乙方可以随时通知甲方解除本合同：____________________

1.在试用期内的;

2.甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的;

3.甲方不能按照本合同规定支付劳动报酬或者提供劳动条件的。

第二十七条本合同期限届满，甲乙双方经协商同意，可以续订劳动合同。

第二十八条订立无固定期限劳动合同的，乙方离休、退休、退职及死亡或本合同约定的解除条件出现，本合同终止。

八、经济补偿与赔偿

第二十九条下列情形之一，甲方违反和解除乙方劳动合同的，应按下列标准支付乙方经济补偿金：____________________

1.甲方克扣或者无故拖欠乙方工资的，以及拒不支付乙方延长工作时间工资报酬的，除在规定的时间内全额支付乙方工资报酬外，还需加发相当于工资报酬百分之二十五的经济补偿金;

2.甲方支付乙方的工资报酬低于本市最低工资标准的，要在补足低于标准部分的同时，另外支付相当于低于部分百分之二十五的经济补偿金。

第三十条下列情形之一，甲方应根据乙方在甲方工作年限，每满一年发给相当于乙方解除本合同前十二个月平均工资一个月的经济补偿金，最多不超过十二个月：____________________

1.经与乙方协商一致，甲方解除本合同的;

2.乙方不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作，由甲方解除本合同的。第三十一条下列情形之一，甲方应根据乙方在甲方工作年限，每满一年发给相当于本单位上年月平均工资一个月的经济补偿金：____________________

1.乙方患病或者非因工负伤，经劳动鉴定委员会确认不能从事原工作，也不能从事由甲方另行安排的工作而解除本合同的;

2.劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使本合同无法履行，经当事人协商不能就变更劳动合同达成协议，由甲方解除劳动合同的;

3.甲方濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难，必须裁减人员的。

以上三种情况，如果乙方被解除本合同前十二个月的月平均工资高于本单位上年月平均工资的，按本人月平均工资计发。

第三十二条甲方解除本合同后，未按规定给予己方经济补偿的，除全额发给经济补偿金外，还须按该经济补偿金数额的百分之五十支付额外经济补偿金。

第三十三条支付乙方经济补偿时，乙方在甲方工作时间不满一年的按一年的标准发给经济补偿金。

第三十四条乙方患病或者非因工负伤，经劳动鉴定委员会确认不能从事原工作，也不能从事由甲方另行安排的工作而解除本合同的，甲方还应发给乙方不低于企业上年月人均工资六个月的医疗补助费，患重病和绝症的还应增加医疗补助费，患重病的增加部分不低于医疗补助费的百分之五十，患绝症的增加部分不低于医疗补助费的百分之一百。

第三十五条甲方违反本合同约定的条件解除劳动合同或由于甲方原因订立的无效劳动合同，给乙方造成损害的，应按损失程度承担赔偿责任。

第三十六条乙方违反本合同约定的条件解除劳动合同或违反本合同约定的保守商业秘密事项，对甲方造成经济损失的，应按损失的程度依法承担赔偿责任。

第三十七条乙方解除本合同的，凡由甲方出资培训和招接收的人员，应向甲方偿付培训费和招接收费。其标准为：____________________——。

九、劳动争议处理

第三十八条因履行本合同发生的劳动争议，当事人可以向本单位劳动争议调解委员会申请调解;调解不成，当事人一方要求仲裁的，应当自劳动争议发生之日起六十日内向————劳动争议仲裁委员会申请仲裁。当事人一方也可以直接向劳动争议仲裁委员会申请仲裁。对裁决不服的，可以向人民法院提起诉讼。

十、其他

第三十九条甲方以下规章制度——作为本合同的附件。

第四十条本合同未尽事宜或与今后国家、北京市有关规定相悖的，按有关规定执行。

第四十一条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方(盖章)___乙方(签章)___

法定代表人___

或委托代理人(签章)___

签订日期：_______________________年___月___日

7.房地产经纪合同房地产合同 篇七

合同风险是指双方当事人在履行合同过程中未能履行或未能全部履行合同约定的条款,致使一方或双方遭受损失或不利的可能性。广义的风险是指各种非正常的损失,它既包括可归责于合同一方或双方当事人的事由所导致的损失,又包括不可归责于合同双方当事人的事由所导致的损失;狭义的风险仅指不可归责于合同双方当事人的事由所带来的非正常损失。合同风险中很重要的一项是价格风险。合同风险识别的方法有:(1)问询法,包括调查问卷法、面谈法、专题讨论法等,实际工作中多采用调查问卷法。(2)流程图法,主要是将合同从立项签订、招投标、委托授权、市场准入、合同履行、终结及售后服务全过程,以流程图的形式绘制出来,从而确定合同管理的重要环节,识别合同风险,进而进行风险分析,提出补救措施。(3)测试表法,主要是将合同各关键控制环节以测试表的形式进行测试,以查找合同管理的风险点和控制缺陷,分析其潜在的影响和重要程度,提出规避和防范风险的措施。

2 合同管理现状及成因分析

2.1 合同管理现状

2.1.1 参与签订合同人员缺乏专业能力

部分房地产企业合同签订人员因个人能力或法律意识不强,在签订合同过程中掉以轻心,态度不严谨慎重,意气用事,存在着一种签合同是形式的大意心态,认为既然我们已到签合同的份上,说明我们关系好,我们都相互信任了,不必拒小节,风险不会降临到自己头上的侥幸心理,认识不到在实际工作中稍有不慎,就可能导致风险的产生,给企业的经济造成直接损失,给企业的信誉造成不良的影响,甚至被告上法庭,最终承担相应的经济法律责任。

2.1.2 合同缺乏管理流程

房地产项目通常要签订的合同有:土地使用权出让合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同施工合同、材料设备采购安装合同、销售合同、租赁合同、广告代理合同等。因此在项目开发过程中,需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。由于缺乏合同签订管理流程,给合同管理增加较大的难度。

2.1.3 合同细节考虑不周

合同双方是否全面履行是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长,由于在签订时细节没有考虑,在合同履行过程中,可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或不能充分履约,如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定,因此,在合同谈判或签订过程中,合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款,对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。

2.1.4 合同履行的信息不畅通

合同是平等主体民事权利义务关系的协议。合同条款订得无论多细、多规范,重点还是履行,要使合同全面、正确履行,就要在合同履行时,经常验收、监督。有的企业合同条款很细,但在执行时就关注金额和付款方式两条,把合同作为结算的形式,工程量、工程质量、工程结算结点衔接和工程决算中应由施工单位承担的责任合同虽然明确,但工程部门在工程现场掌握的信息难以向财务传递,致使合同在财务结算或决算时只能由财务到处打探合同的履行情况,如工期是否按合同约定的进度完成,等到财务办理结算时咨询,则早已时过境迁了,这样很容易给公司造成经济损失。

2.2 合同管理风险的成因分析

合同管理风险普遍地存在于合同管理过程的每一个环节,合同管理人员的任何一点疏忽大意,都可能导致或增加最终的合同管理风险,给财务人员执行合同带来难度,给企业造成经济损失。

3 房地产企业合同管理风险的防范措施

3.1 建立健全合同管理制度

健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依,提高管理效率,降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系,是健全相关规章制度,降低房地产开发成本,提高经营效益的重要举措。合同管理制度包括合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。

3.2 完善合同流程管理

防范合同风险必须严格执行项目合同的管理流程,要求分工明确、权责清晰。按不同合同的性质由不同的分管人员审批,必要时还要由各相关部门会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则,绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。

在合同谈判和签订时,要严格审核对方的资格、资质、诚信度、经济实力等,特别是非本地的企业要多渠道了解其资信情况,如通过网上和同行业途径查询其资信和实力情况。在洽谈合同条款方面,尽量争取由本企业拟定合同文本,从合同的洽谈时就要注意研究合同条款中可能出现的不确定因素,对特殊条款要慎之又慎,避免因条款违法而导致合同无效。要注意合同的签订地和合同争议时的管辖法院,尽量在我方所在地。同时要注意合同成立和生效的条件。

要充分履行合同并监督对方全面履行合同。合同签订后要将合同责任分解到本部门相关人员及相关部门,保证合同信息在相关人员和部门的有效流动,形成全员合同管理意识,使合同的执行风险通过层层把关得到有效控制。要严格根据合同条款来履行合同义务,要本着谨慎的原则,妥善保管好履行合同过程中行成各种原件并做好各项记录。

3.3 培养员工的合同风险管理意识

房地产企业由于所处行业专业性较强,房地产开发过程中的法律风险很多,员工的合同风险意识直接关系到合同履行、监督管理是否合法有效。企业合同管理应明确其职责,形成互相制约、层层把关的监督模式,避免失误和漏洞,避免潜在的风险。

总之,房地产企业合同风险管理对降低成本、防范经营风险、加速资金周转以及提高企业的经济效益是非常重要的。房地产企业从土地的取得、前期准备、规划设计、工程招投标、材料设备采购、工程质量的控制、工期、造价、竣工验收、结算、贷款、营销推广等,都涉及到合同管理,把好了合同关口也就堵塞了成本的漏洞。为了保证房地产企业在国家调控政策不松懈的情况下立于不败之地,房地产企业必须重视合同的风险管理,同时建立起一整套行之有效的合同管理体系,为规避和化解房地产开发过程中的风险起到有力的保障作用。

摘要：本文探讨房地产企业合同管理的现状,分析目前房地产企业合同管理的存在风险及成因,提出具有针对性的防范和控制措施,以降低房地产企业经营风险,提高企业经济效益。

8.房地产经纪合同房地产合同 篇八

【关键词】内部控制 房地产 合同管理 方法

一、引言

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。

二、房地产公司合同管理常见的问题

（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题

目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。

（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力

在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。

（三）对合同管理缺乏正确的认识

由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。

三、完善房地产公司合同管理的方法

（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度

在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。

（二）设立规范的组织机构

房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。

（三）加强对合同各个环节的监督管理

房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。

1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。

2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。

3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。

四、结束语

随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。

参考文献

[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004（10）.

[2]邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代.2015（S1）.

9.房地产合同：土地使用权租赁合同 篇九

本合同双方当事人：

出租方：___________________________(以下简称甲方)

承租方：___________________________(以下简称乙方)

根据《_________农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。

第一条 甲方出租给乙方的集体建设用地使用权的地块位于______________(详见《土地使用证》附件)，面积为_________平方米(合_________亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。

第二条 本合同项下出租地块用途为_________。乙方承租后必须按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。

第三条 本合同项下的土地使用权租赁期自_______年______月______日起至_______年______月______日止。

第四条 本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。乙方应于每年______月______日前向甲方按时缴纳年租金。首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。

乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。

第五条 在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。

第六条 土地使用权租金的调整，每隔_________年调整一次，每次调整幅度为百分之______。租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。

第七条 乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。

第八条 乙方在接受租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。

第九条 乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。

第十条 土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。

租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。

第十一条 乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。

第十二条 依据本合同依法使用的集体非农业建设用地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家和农村集体社会公共利益需要，集体土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________人民政府批准后，可以提前收回出租的土地使用权，集体土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。

第十三条 本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。

第十四条 本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。

第十五条 本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________人民政府批准后生效。

第十六条 本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。

第十七条 本合同于______年_____月_____日在__________________签订。

甲方(盖章)：_____________

乙方(盖章)：____________

代表(签字)：_____________

代表(签字)：____________

联系地址：_________________

联系地址：________________

邮政编码：_________________

邮政编码：________________

联系电话：_________________

联系电话：________________ 电传：_____________________

电传：____________________ 来源：

开户银行：_________________

开户银行：________________

帐户名称： ________________

帐户名称：________________ 帐号：_____________________

帐号：____________________

查看更多：

XX最新国有土地使用权租赁合同范本

土地使用权转让合同(样式三)

国有土地使用权租赁合同（HF-XX-002）

外商投资企业土地使用合同(划拨土地使用权合同，样式二)

房地产合同：国有土地使用权出让合同

XX土地使用权赠与合同范本

土地使用权转让协议范本

国有土地使用权出让合同范文

土地使用权转让合同范文

10.房地产经纪合同房地产合同 篇十

本文作者：上海律师 张浩发表 百度文库转载注明作者和来源

一、要求继续履行

法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。

但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

二、解除合同

解除合同的时候伴随着适用定金罚则或要求对方支付违约金。

（一）定金罚则

如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金。

（二）违约金

如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

在另外一些情况下，违约一方还应当承担赔偿损失的责任。

房屋买卖合同签订后对方不履行怎么办，如何办？不是没有办法，关键看你是不是敢于拿起法律的武器保护自己。

11.房地产经纪合同房地产合同 篇十一

公告指出，房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理。各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。

公告还指出，实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。

房产税城镇土地使用税或将合并

国务院发展研究中心研究员倪红日7月30日表示，该中心和财政部、税务总局正考虑将房产税和城镇土地使用税合并的可行性，现在全国人大正在起草房地产税立法草案，基本上也是按照这个方向在制定草案。

财政部财政科学研究所所长贾康就此问题介绍说，目前我国在土地开发、房地产交易和不动产持有环节涉及太多种类的税费了。由于房地产领域税费种类偏多，因此确实有进一步合并税种的需求。

倪红日表示，城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税；房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，这两个税种一旦合并即可实现“房地合一”。

宅基地和农房将纳入不动产登记

近日，国家发改委、财政部、国土部、住建部等11个部委联合下发国家新型城镇化综合试点通知，要求各省选择符合条件的不同层级市、镇作为试点在8月底前上报发改委。

据了解，在农村宅基地方面，试点地区需加快推进农村地籍调查，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，将农民房屋纳入确权登记颁证范围。将宅基地和农房纳入全国统一的不动产登记体系，并率先建立和实施不动产统一登记制度。

12.房地产经纪合同房地产合同 篇十二

房地产经纪机构在自我发展和宏观调控中不断壮大, 经历了从小到大的发展历程, 总体上呈现稳定、快速发展的格局。当前房地产经纪服务已经步入新的调整与完善规范时期[1]。面对新常态的新态势, 房地产经纪服务业保持了良好的发展态势, 但在发展过程中也出现了一些失信问题。问题如下:部分房地产经纪人员与机构失信, 如:炒卖序号, 代理不能转让的房产;不明示服务收费标准和服务项目, 以各种理由收取溢价或通过合同约定溢价部分作为房地产经纪服务费;发布虚假信息, 隐瞒真实情况欺骗客户或与当事人一方串通损害另一方当事人利益;挪用、侵占客户的房地产交易资金[2];利用客户大多缺乏专业知识的弱点, 制定有失公平公正的合同文本侵害交易双方的利益, 或制定有利于自己的合同条款以转嫁自身的风险, 怂恿或唆使消费者签订“阴阳合同”。

房地产经纪机构的失信行为, 损害了交易双方的利益, 造成了房地产经纪市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失, 一方面使得消费者对房地产经纪行业的投诉居高不下, 这会造成房地产经纪行业信任危机, 给行业的健康发展带来严重影响;另一方面还增加了双方的交易成本, 这将不利于社会公共福利帕累托改进。尤其是在新常态的今天, 规范房地产经纪机构行为, 目前学术界研究房地产经纪机构诚信机制多侧重于定性分析, 缺乏博弈模型的数据分析。如法律相关条文的缺失, 监督、惩罚机制不足等[3]。文章应用博弈的思想和方法, 通过研究房地产经纪机构与消费者诚信及失信的博弈模型, 为建立新的房地产经纪机构诚信机制提出了建议。

2 诚信缺失原因

2.1 理论原因分析

房地产经纪机构和消费者的交易大多数是一次性交易, 此时是单个阶段的囚徒博弈, 自利的个体沉迷于机会主义, 房地产经纪机构和消费者出于自身利益的考虑, 无法形成信用与合作。假如房地产经纪机构和消费者博弈的次数是无限的, 虽然每次房地产经纪机构和消费者都有被对方欺诈的风险, 但是如果双方有一次失信行为, 双方将不会交易, 这时失信的一方将失去长期合作的收益。若双方交易的次数足够多, 双方未来收益就超过一次失信的机会收益。因此在第一次博弈交易中, 房地产经纪机构和消费者都会选择诚信 (尽管交易双方本性上是失信) , 只有双方在最后一次博弈中双方才会一次性地把自己的过去建立的声誉利用尽, 诚信合作才会停止[4,5,6]。

诚信的价值等价于房地产经纪机构和消费者对未来合作收益的预期, 而只有房地产经纪机构和消费者有多次的交易, 房地产经纪机构和消费者为了保持长期的交易合作关系, 才会努力建立并维护各自的形象与声誉。房地产经纪机构选择诚信需要满足: (1) 房地产经纪机构注重长远利益; (2) 房地产经纪机构有和另外的消费者交易的概率; (3) 房地产经纪机构失信行为能被及时发现; (4) 房地产经纪机构失信行为会受到严厉的惩罚。房地产经纪机构的存在是由于房地产市场的信息不对称, 房地产经纪机构具有天然的信息优势, 而房地产经纪机构和消费者的交易大多又是一次性的。所以房地产经纪机构选择失信行为有其经济学原因, 这得到的启示是:对房地产经纪机构和消费者诚信博弈的外部监督更为重要。

2.2 现实原因分析

房地产经纪机构诚信的缺失, 原因有很多。其最根本的原因是市场准入低[7], 从业人员总体素质不高, 房地产经纪机构行为尚不规范。加强房地产经纪机构的诚信建设, 从根本上说, 房地产经纪机构要加强自身建设, 规范自身行为。除了房地产经纪机构自身的自律外, 还需依靠外部的各种监督, 解决消费者“投诉”难, 房源信息更新慢等问题。只有这样才能提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量, 促进房地产经纪行业的健康发展。

3 博弈模型及分析

3.1 基本假定。

文章基于博弈论的视角, 规范房地产经纪机构行为需要外部有效的监督。博弈论的基本点是具有理性的个体经济人追求自身行为利益的最大化, 研究行为和利益最大化之间的均衡问题, 因此建立有效的外部监督机制会促进房地产经纪机构规范自身的经营行为, 房地产经纪市场诚信建设才会越来越完善。博弈论的主要研究方法是把现实中的行为概况简化为博弈模型然后进行研究[8]。假设一:本模型只分析房地产经纪机构与消费者之间的诚信、失信行为, 不研究房地产经纪机构之间的博弈均衡。假设二:若房地产经纪诚信经营, 能为消费者提供价值为20的服务, 他便可以从中可以获得价值为10的利润;若房地产经纪机构不诚信经营, 只提供消费者价值为15的服务, 他可以从中可以赚取价值为15的利润, 而消费者将得到价值为-10的服务。假设三:若房地产经纪机构有外部监督而且在监督有效, 此时房地产经纪以失信方式得到消费者15的利润, 将获得15的惩罚, 并且获得15的利润将返还给消费者, 同时房地产经纪机构还要损失价值为15的服务费, 共损失的价值为30。

3.2 在没有约束机制条件下房地产经纪机构与消费者之间的博弈模型

在表1中房地产经纪机构和消费者都有两种策略:房地产经纪机构的策略是诚信及失信;消费者的策略为购买及不购买, 双方策略组合构成四种战略。在这个博弈模型中, 先假设房地产经纪机构选择诚信策略, 则消费者此时有购买和不购买两种策略, 获得的效益分别为10和0。很明显策略 (诚信, 购买) 对消费者来说是最优策略组合。若房地产经纪机构选择失信策略, 这时消费者也有两种策略分别为购买和不购买, 此时获得的效益分别为-10和0。对消费者来说策略组 (失信, 不购买) 是最优策略组合。现在假设消费者选择购买策略, 则房地产经纪机构有诚信和失信两种策略, 此时对应的效益分别为10和15, 对于房地产经纪机构来说失信取得的效益15远大于诚信获得的效益10, 这时对房地产经纪机构来说 (失信, 购买) 为最优策略组合。若消费者选择不购买策略, 房地产经纪机构对应的策略也是诚信和失信, 此时诚信获得的效益为-20远小于失信获得-15的效益。这时对房地产经纪机构来说 (失信, 不购买) 为最优策略。由于双方都是理性人, 所以, 房地产经纪机构接受 (失信, 不购买) 策略组合, 消费者也接受 (失信, 不购买) 策略组合。这时 (失信, 不购买) 策略组合具有相对稳定性。

对于没有约束机制条件下房地产经纪机构与消费者之间的博弈, 若房地产经纪机构选择诚信行为, 绝不选择失信行为, 那么消费者就一定会采取购买这个策略, 这样房地产经纪机构和消费者能够达到双赢, 社会效益也会达到最大。但是在没有监督的情况下, 房地产经纪机构和消费者互不信任, 帕累托最优无法达到。因此在没有的监督情况下, 房地产经纪机构和消费者都会从自身利益出发, 交易双方必定是相互失信。此时会出现诚信的房地产经纪机构得不到相应的信任, 而失信的房地产经纪机构却到处横行的现象。这种逆向选择现象会阻碍优秀房地产经纪机构的发展, 而优秀房地产经纪机构得不到推广, 又会导致消费者得不到满意的服务, 损害消费者利益。

3.3 在有监督的情况下, 房地产经纪机构和消费者的博弈模型

同表1类似房地产经纪机构和消费者各有两种策略, 共同组成四种战略。房地产经纪机构的策略是诚信和失信, 消费者的策略是购买和不购买。假设房地产经纪机构选择诚信策略, 消费者有两种策略, 分别为购买和不购买, 购买获得的效益是10, 不购买获得的效益是0, 显然对消费者来说选择购买策略优于不购买策略, 此时 (诚信, 购买) 为消费者的最优策略组合。若房地产经纪机选择失信, 这时消费者也有两种策略, 分别为购买和不购买。不购买获得的效益0远大于购买获得的效益-10。对消费者来说不购买最划算, 此时对应的策略 (失信, 不购买) 是消费者的最优策略组合。假设消费者选择购买策略, 房地产经纪机构有诚信和失信两种策略, 诚信获得的效益10远大于失信获得的效益-30。所以此时房地产经纪机构会选择诚信策略, 对房地产经纪机构来说, (诚信, 购买) 是最优策略组合。若消费者选择不购买策略, 房地产经纪选择诚信策略获得的效益为-20, 而房地产经纪机构选择失信策略获得的效益为-30, 很明显房地产经纪机构会选择诚信策略, 因为诚信获得的效益为-20远大于选择失信策略获得的效益为-30。这是对房地产经纪机构来说 (诚信, 不购买) 是最优策略组合。由于双方都是理性人, 所以房地产经纪机构和消费者都会追求自身利益最大化。房地产经纪机构可以接受 (诚信, 购买) 策略组合, 消费者也能接受 (诚信, 购买) 策略组合。在监督有效情况下 (诚信, 购买) 策略组合具有相对稳定性。

4 对策建议

缺乏诚信的代价是巨大的。然而, 房地产经纪市场与我国市场经济发展的成熟度有关, 规范房地产经纪机构诚信是一个动态博弈的过程, 这就需要博弈参与主体房地产经纪机构、消费者、监督机构 (包括政府和协会) 共同努力。

从上文房地产经纪机构与消费者两者在有无监督情况下的博弈模型可以看出, 提高房地产经纪行业的服务水平和服务质量, 促进房地产经纪业的健康发展, 还需要从博弈双方内外二个方面来加强。

4.1 提高房地产经纪行业从业人员的素质, 因为房地产经纪人员在房屋交易过程中起到任何另外的第三方无法起到的作用[9]。此外, 经纪机构应积极建立对从业人员水平的评价机制, 规范行业准入制度[10]。同时房地产经纪机构要遵守相关法律法规, 强化自我道德约束力, 增强自身的社会责任感;对于消费者来说, 消费者要理性消费, 利用法律维护自己权益。

4.2 加强对房地产经纪机构与消费者博弈的外部环境监督, 实现房地产经纪市场可持续发展。具体可以从以下方面入手:

(1) 政府要完善房地产经纪法律体系, 这是房地产经纪机构诚信经营的基础, 也是消费者能够维护自身权益的基石。政府同时要加强诚信内容宣传, 引导房地产经纪机构诚信经营, 倡导消费者文明消费[11]。

(2) 加强行业协会对房地产经纪市场的引导, 积极运用协会行业制度对诚信的监督。行业协会监管是促进房地产经纪行业自律的较优模式。政府主管部门应促进房地产经纪行业协会的组织建设, 推动房地产经纪监管向行业协会监管为主导的模式[12]。政府主管部门要进一步明确自身与行业协会组织的监管职责。政府主管部门应将监管重点放在市场准入和资格审核方面, 而其他方面的监管职能应主要由行业协会承担。

(3) 政府应该加强执法和处罚力度, 这是监督房地产经纪机构实现诚信经营的关键。对从业人员和机构实际执业过程中违反标准中的强制性条文和推荐性条文的行为做出明确的惩罚, 情形严重的, 可以处以罚款, 直至吊销企业营业执照。

(4) 互联网时代, 信息技术带来的便利不言而喻, 政府、行业协会也该利用互联网的优势发展监督职能。政府可以开通用于亲民问政和提供公共服务的政务微信号, 便于民政交流, 公众可以通过政府微信号向相关部门反应和举报违反标准规定的经纪机构或执业人员, 政府相关部门通过政府威信可以了解市场不法行为以及时纠正和惩罚。这样一来通过“指尖的互动”便可以实现公民和政府对房地产经纪服务市场行为的监督。

(5) 政府应重视和协会一同建立投诉制度, 并推荐年诚信优秀经纪机构, 积极推动房地产经纪行业健康发展。

(6) 政府和协会应共同建立合同示范文本[13], 同时注意区域性差异对示范合同文本的特殊要求。

摘要：房地产经纪机构失信行为损害了交易双方的利益, 造成了市场资源的浪费。房地产经纪机构诚信缺失的原因除了房地产经纪机构自身的问题, 更重要的是外部监督的失效。在房地产经纪机构与消费者之间有无外部监督的情况下, 通过构造博弈模型, 得出如下结论:有效的内、外部监督是解决当前房地产经纪机构诚信问题的关键。

13.房地产抵押合同 篇十三

（1）下列房地产或权益可以设定抵押：

①取得所有权的房屋及其使用范围内的土地使用权。

②城镇国有土地使用权。

③依法生效的预售（购）房屋合同。

④在建的房地产开发、建设项目。

（2）抵押物价值以市房产管埋局认可的评估机构的评估结果为准。

（3）本合同一律用钢笔或毛笔填写。

（4）本合同以中文书写。若用两种（含两种）以上文字书写的，应以中文为准。

抵押人（下称甲方）：_______________

法人营业执照或批文：_______________

法定代表人：_______________________

国籍：_____________________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

第三人：___________________________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

受押人（下称乙方）：_______________

法定代表人：_______________________

法定地址：_________________________

联系电话：_________________________

根据自愿、互利、公平和诚实信用的原则，甲、乙双方就本抵押事宜进行了友好协商，甲方为了_____________将自有___________抵押予乙方，达成合同条款如下：

第一条　抵押物状况及价值

抵押物情况

抵押物名称

坐落

权证编号

面积

评估价值

备注

甲方抵押予乙方的抵押物经评估为人民币（大写）：______元，￥_______；抵押金额为人民币（大写）：______元，￥_______。

第二条　抵押期限

甲方决定将上述抵押物抵押予乙方________年（月），从_________年_____月_____日起到________年_______月______日止。

第三条　抵押用途

甲方将上述抵押物抵押予乙方作为甲方___________保证。

第四条　抵押合同与___________的关系

当上述抵押物作为获取乙方资金之债务担保物时，本合同则成为甲、乙双方所签订________的主合同，即只要甲乙双方签订_____成立时，本合同和___________同为抵押行为之要件，具有同等法律效力。

第五条　甲方法律责任

（1）抵押期间，抵押物、产权证书或法律证件，由甲方保管，乙方对该抵押物享有优先受偿权。

（2）甲方保证先行足额投保，并将抵押物的保险单交于乙方，保险期须长于抵押期，抵押期间，如发生保险事故，则乙方为保险第一受益人。

（3）甲方保证在抵押期间决不将抵押物部分或全部出售、转让、出租、再抵押或以其他方式处分；若需出租或再抵押，须先征得乙方同意。

第六条　抵押物的处分

债务人如未能按___________之约定履行时，乙方可向市房地产市场管理处申请处分抵押物，所得款项按如下顺序分配：

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

第七条　特约说明或特别条款

____________________________________

第八条　本合同之附件

（1）_________________________________

（2）_________________________________

（3）_________________________________

上述附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第九条　争议的解决方式

____________________________________________

____________________________________________

第十条　本合同生效后的30天内，抵押双方应到市房产局产权监理处进行他项权登记。

第十一条　本合同生效条件

（1）本合同经甲、乙双方法定代表人（或委托代理人）签署，加盖公章。

（2）本合同须经_____________房地产市场管理处鉴证。

第十二条　合同文本

（1）本合同用中文制作，合同的书写和印刷文字具有同等法律效力。

（2）本合同正本一式六份，甲、乙方各两份，鉴证部门二份。副本若干份，有关单位各执一份。合同的正、副本具有同等的法律效力。

甲方：（抵押人）_________

法定代表人：_____________

（委托代理人）

担保人：（第三人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

乙方：（抵押权人）_______

法定代表人：_____________

（委托代理人）

_______年______月______日

14.房地产转让合同 篇十四

卖（甲）方身份证号码买（乙）方身份证号码根据我国《城市房地产管理法》和《合同法》的有关规定，经甲、乙双方充分协商，就

下列房地产的买卖事项订立本合同，以资共同遵守:

一、房屋坐落建筑面积：平方；阁楼面积：平方；车库：平方；架空层：平方；

产权证号码：土地使用权证号码：土地面积：平方。

二、本房地产买卖价格为人民币（大写）小写。乙方

支付人民币：元作为购买定金。甲方以作为人民币：。

三、付款时间及方式：

四、交房时间,房地产转让过户手续由中介方负责办理，过户中所需缴纳的费用由承担，营业税、个人所得税由方承担，如产生继承或赠与税费由方承担。物业维修专项资金随房屋所有权同时过户，金额不另计。双方约定，合同签定后无论国家有关税费是否发生变化，不影响上述税费承担的约定。

五、下列费用由乙方在办理产权交易时支付给中介方：中介服务费：总房价的1%；代

办产权过户费：每套房屋380元；代办按揭贷款服务费：贷款壹拾万元以下按每笔壹仟元支付，壹拾万元以上按贷款额度的1%收取。为维护甲方房款及时结清和乙方及时收取房屋并保障双方零风险，甲、乙双方同意委托中介方代办按揭贷款。乙方如逾期支付中介费的，应向中介方支付中介费的每日百分之三滞纳金。

六、本房屋如存在产权纠纷、按揭或抵押债务、税金等，甲方保证在房产过户前办妥，交易后如有上述产权纠葛等一切未清事项，仍由甲方负责，乙方和中介方不负任何责任。原水费、电费、物业管理费、、有线电视费等费用均由甲方负责结清。

七、在签订本合同后（1）若甲方违反合同，不予出卖，甲方必须双倍退还乙方所付定

金。并在解除合同时偿付。（2）乙方违反合同，不予购买，甲方有权没收乙方所付定金。（3）房地产过户后，乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一天，由违约方向守约方给付相当上述房地产总价万分之七的违约金。（4）甲、乙任何一方反悔违约，所没收定金或双倍返还的定金均由守约方与中介方各半分成（中介方所分得的一半系为给中介方造成电话费、车旅费、调解时间等琐事的经济补偿）。若发生不买和不卖同时违约行为（或双方自行协商解除合同）甲乙双方各支付总房价的0.5%作为中介服务费给中介方。

八、如遇不可抗力或政策变动，对房地产转让产生影响，中介方不承担责任。如乙方购

本住房需办理贷款，若在各银行查出信用记录不好造成拒贷，一切责任自负。

九、房地产买卖价格、付款方式及交房时间等事项以本合同为准。另订有该房其他合同

不作为甲、乙双方的收付依据（现金收付以收据为准）。

十、补充事项：

十一、本合同一式三份，甲、乙双方及中介方各执一份。本合同经甲乙双方签字或盖印

并经中介方确认后签订之日生效。未尽事宜，三方友好协商解决。

甲方：乙方：中介方：

15.房地产经纪代理行业变革的方向 篇十五

行业内的变革首先由传统的经纪公司向互联网方向转型开始,并且这几家带头转型的公司一方面资金实力雄厚,另一方面酝酿已久,各方面准备已经非常充分,此时出手只是适逢绝佳时机。接着是更多的经纪公司开始在内部管理体制上主动求变——多数都是选择采用合伙人或者类似的企业治理结构,或者是大幅度提高经纪人佣金分成比例。再往后就是外来资本强势进入,并且选择注资的都是具有革命性思维模式和经营模式的经纪公司。

其实,行业内公司的变革也好,外来力量助推的变革也好,其所作所为都并非空穴来风,走的依然还是经历了一百多年发展的美国房地产经纪行业已经走过的路,只不过我们的行业过去曾经对美国同行们的做法有些抗拒(而这种抗拒其实很大程度上来自于对美国模式的理解不充分,例如我们的经纪公司很担心所谓的独立经纪人模式会消灭经纪公司,但实际上所谓独立经纪人仍然是依托品牌经纪公司存在的),或者是因为路径依赖和惰性——十多年的房地产行业持续景气使得房地产经纪代理行业衣食无忧,不需要主动求变。

另一方面,我们欣喜地看到,无论是行业内公司的变革还是外来资本推动的变革,都准确地把握了房地产经纪代理行业的本质,并且是在理解行业本质的基础上推动面向未来的发展,用通俗的话说就是在走正道,代表了房地产经纪代理行业变革的方向。具体来说,就是对外充分认识到经纪代理公司的存在价值就是满足客户的需求,而当客户的需求改变或者升级的时候,行业提供的服务也需要相应改变或者升级;对内则充分认识到房地产经纪人是公司最核心的资本,公司必须善待经纪人,承认经纪人是公司的主人(表现在公司治理结构上就是让经纪人成为公司的合伙人或者是更紧密的利益相关人)。更进一步,在有了上述对外和对内两个核心认知的基础上,结合互联网时代的特点,公司的经营模式和经营架构也从传统的门店揽客方式向充分利用网络信息发布和收集的互动模式转变。

16.房地产经纪合同房地产合同 篇十六

美国次贷风暴冲击房地产市场，全球随之打喷嚏。根据《世界经济展望>报告，今年全球经济成长率从4.1％降到3.7％，各国房市都陷入前所未有的黑暗期。而危机，就是机会。仍有人可以两天卖出一间房子；有人用赛局理论创造成功率达95％的销售佳绩；甚至利用危机入市，一年做出上百亿元的生意。这些由全球最大的房地产经纪人协会(NationalAssociation of Realtors)，与全球最大的商用不动产社群CCIM等共同推荐的世界级顶尖经纪人。对抗不景气的销售心法究竟是什么?

房地产，每48个小时成交一笔，扣除正常睡眠时间，等于32个小时内要完成交易，谁能创造这样的纪录?

“房地产中介，并不是一个关于房子的生意，事实上，这是一个关于人的生意。”说话的人。是新加坡顶尖房地产经纪人，也是2008年全球十大顶尖房地产经纪人之一的朱泳强(MarcusChu)。他最为人称道的是，1997年亚洲金融风暴、房地产谷底时，靠着危机入市。在别的房地产中介因为悲观撤出，市场出现空隙时，深耕人脉，逆势成为销售新人王。

3年后，2000年，他更造出新加坡房地产界惊人的战绩，每两天成交一笔的纪录，击败全球近30国、超过4万名经纪人，赢得全球排行第二大房地产品牌连锁企业——易而安(ERA)全球最高销售量奖。那一年，他赢得了超过100万新加坡币的佣金。

同样的危机又发生在美国次贷风暴席卷全球时。今年新加坡房地产市场开始出现价格与需求疲弱现象，但今年第一季，朱泳强领军的部门业绩，居然较去年同期成长10％。

好的房地产经纪人，应该趁着市场疲弱，别人放弃销售时，主动建立客户关系，而不是等客户来找你。“多头市场，销售靠贪婪人性；空头市场，销售就靠人际关系创造信任。”他说。

朱泳强现任美商易而安不动产新加坡资深副总经理，令人意外的是，两天就搞定一笔交易的秘诀，并不是速度，而是慢火细熬的人际关系。

心法一：永不止患的电话攻势将客户分三群，时时提醒你的存在

12年前，朱泳强刚入行时，为了打开人际网络，选择最笨的做法，就是准备一袋20分的零钱袋，不管风雨烈日，站在公共电话前打电话，而且一打就是几个小时。

他主攻的是新加坡中高价住宅市场，单价不如商用不动产，但靠着电话攻势，让他在12年之中，卖出总价超过3亿新加坡币的房子，成为顶尖房地产经纪人。

即使现在，他还是一样每天打电话。朱泳强将客户分成三群，第一群是“粉丝(Fans)”，这些拥有财富的VIP客户很信任他，逢人需要房地产服务就推荐他。对于这群死忠客户，“我对待他们就像对待女朋友一样。”除了三不五时联系外，他总不忘创造惊喜，送生日礼物、一起打高尔夫球，就像是朋友。

第二群则是他手上进行中案件的客户。“销售最重要的就是能见度，客户没听到你的声音，你就不在他们的记忆里。”他说。分享市场信息的理由，“就像你为什么要去餐厅吃饭。而不在家里自己煮的理由一样。”一旦客户有了投资需求，马上就会想到你，而不是别人。

第三群则是不管怎么联系，从不回应的人。这群人最容易被放弃，但朱泳强却不放弃，“即使他们不回复，你也要打电话，让他们记得你存在。”

永不停止的攻势，不放弃任何机会，让他在人行的第四年，就做出一年超过183件成功交易的成绩。而归纳出顶尖经纪人成功的经验，他说很简单，就是“你赢、我赢，但是‘你(客户)’一定要先赢。”

心法二：设身处地的感动营销卖学区房子前，先帮忙分析孩子成绩

客户要先赢，就要先满足客户的需求，绝不能只是做生意，而是要懂得处理人的问题。

多年前，他曾经遇到一对因为离婚而要卖房子的怨偶，多次谈判都不成功。几经波折，他终于领会，问题根本不在交易价格。透过恳谈，才发现那位太太不想卖房子，只因“这个婚姻让我太不快乐”。不想让老公称心如意。

发现她的想法之后，朱泳强只问她：“你如此不快乐。为什么要让僵局持续下去，继续不快乐呢?为什么不给自己一个新的开始?”她无言以对，最后终于决定卖掉房子。

在房地产界12年，他看到太多房子买卖交易，背后其实就是人生的悲欢离合，所以他认为，销售的关键是人。而不是房子本身。

销售，更要靠口碑营销。在新加坡，很多父母买房子，是为了替孩子找到个好学校入学，在他手上，这样的客户，来自缅甸、马来西亚、印尼，甚至日本与韩国。

奇怪的是，明明上门的生意，第一时间他却绝不拿出准备销售的物件，急着说明区位或价格。“我会一一解释，孩子的成绩申请什么样的学校比较可能获得入学许可。”他说。

看似浪费时间，更可能错过第一成交时机，但是却产生雪球效应，“一笔客户满意的好交易。会带来后面一串的好交易。”他说。

他养关系养到什么程度?以一位缅甸客户为例，还没有跟对方谈生意，他居然先赈灾(缅甸在今年5月发生的风灾)。“先建立关系，不马上谈生意。”有了关系，自然财源滚滚。

过去几年，他经常一天工作超过20个小时。一天，他在吃路边摊时，用手帕擦脸上的汗，却不小心擦了一脸的鼻血。像所有顶尖业务员，朱泳强是标准的拼命三郎。他算过业务员一年可以工作的时间，扣掉吃饭、睡觉、应酬，实际上只有两个月可以工作。

17.房地产分销合同 篇十七

甲方：（开发商）地址： 三亚湾海坡开发区七横路 电话： 乙方：（全案代理商）

地址： 项目售楼处

电话： 丙方：（分销商）地址： 电话：

为更好的销售推广“ ”项目（以下简称本项目），经甲、乙、丙三方友好协商，甲方同意乙方委托丙方利用其自有销售渠道分销“ ”项目，本着诚信、互利的基础上，达成如下协议条款，供三方共同遵守执行。

收到丙方的看房客户信息时，乙方营销负责人应及时签字回复丙方进行确认。

2、丙方提供的客户名单有效期为三个月，如三个月内该名单内客户未实现房源的预定或签约，该名单自动失效，将不作为乙方客户分销业绩确认的依据，也不享受佣金提成；如丙方三个月后再进行该名单书面确认，该名单将继续生效。

3、由丙方提供的客户成交后，该客户再引荐新客户，最终达成新房源成交，该新客户仍然算做丙方的客户推荐，甲乙双方仍然按照协议约定予以结算佣金。丙方；甲方向丙方支付销售佣金时，丙方应向甲方提供正式含税发票。

如遇客户在签订正式《商品房买卖合同（预售）》之后悔约，则丙方在乙方书面通知后10个工作日内全额退还甲方所支付的该房屋的佣金，然后办理客户退房款手续。丙方业绩均应如实结算，如有造假，将视情节严重程度给予当月佣金部分没收或全部没收的处罚，情节特别严重的还将解除合同并赔偿相应的损失。结算标准如下：

（1）分期付款客户：客户签定了《商品房买卖合同》并在付清了100%的房款后，甲方向丙方一次性结算并支付100%分销佣金。

（2）按揭客户：客户与甲方签定了《商品房买卖合同》并支付了首付款，该客户与银行签署按揭合同，且银行按照该按揭合同实际放款的通知单据抵达甲方财务后，甲方向丙方一次性结算并支付100%分销佣金。

（3）一次性付款客户：客户签定了《商品房买卖合同》并在支付100%的房款后，甲方向丙方一次性结算并支付100%分销佣金。

8、甲方应及时按本合同的规定向丙方支付分销佣金。

18.房地产经纪合同房地产合同 篇十八

试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的。A：30％ B：40％ C：50％ D：60％

E：执行层的组织协调

2、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为__万元。A．800 B．1000 C．900 D．1800

3、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。A．建设部

B．建设部住宅与房地产业司 C．建设部信息中心

D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会

4、成本法最基本的公式是。

A：房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B：房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C：房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D：房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E：工业用地的监测点评估价格

5、按照最新政策，房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过__年。A．1 B．2 C．3 D．5

6、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。A．非理性预期 B．价格机制 C．容积率控制

D．生产的时间落差

7、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。A：30％ B：45％ C：65％ D：75％

E：工业用地的监测点评估价格

8、原城乡建设环境保护部发布《房屋完损等级评定标准(试行)》在__实行。A．1984年12月8日 B．1984年11月8日 C．1948年12月8日 D．1985年11月8日

9、开发项目总投资包括__和经营投资。A．前期投资 B．后续投资 C．建设投资 D．管理投资

10、房地产价格与一般物品价格的表现出房地产价格的独特之处。A：等值 B：不等值 C：相同 D：不相同

E：工业用地的监测点评估价格

11、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。A．房地产开发企业 B．房屋征收实施单位 C．房屋征收部门

D．市、县级人民政府

12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

13、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。A．标的非自有性 B．主体的特定性 C．目的的利他性

D．权利义务的对等性

14、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果__。A．直接归于该他人 B．直接归于该行为人

C．由该他人和该行为人按约定分担 D．由行为人代该他人承担

15、《城市房屋拆迁管理条例》规定，房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以的形式式以公布。A：房屋拆迁公告 B：房屋拆迁通知 C：房屋拆迁通告 D：房屋拆迁报道

E：房地产估价机构必须加盖公章

16、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。A．2 B．3 C．4 D．5

17、超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．10% B．15% C．20% D．25%

18、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。A：市场价值 B：投资价值 C：谨慎价值 D：在用价值

E：工业用地的监测点评估价格

19、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。A：新开发房地产项目

B：用于出售用途的房地产项目

C：具有投资开发或再开发潜力的房地产 D：用于投资或再开发的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 20、近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A：在建工程抵押估价 B：房地产损害赔偿估价 C：期房市场价值评估

D：房地产估价的复核估价 E：工业用地的监测点评估价格

21、收益乘数法是将估价对象一年的某种收益，乘以相应的来求取其价值的方法。A：资本化率 B：收益率 C：收益乘数 D：利息率

E：工业用地的监测点评估价格

22、土地增值税是对的单位和个人征收的一种税。

A：有偿转让集体土地使用权及地上建筑物和其他附着物 B：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 C：有偿转让国有土地所有权及地上建筑物和其他附着物

D：有偿转让国有土地使用权，不包括有偿转让地上建筑物和其他附着物 E：执行层的组织协调

23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

24、以下深度价格修正率之间关系的表达式正确的是。A：累计深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度

B：平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度／所给临街深度 C：单独深度百分率=平均深度百分率×所给临街深度 D：累计深度百分率=单独深度百分率×标准临街深度 E：工业用地的监测点评估价格

25、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场．需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用进行估价。A：比较法 B：成本法

C：假设开发法 D：长期趋势法

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于长期趋势法的方法是__。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．时间顺序法 D．预测法 E．指数修匀法

2、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是__。A．80% B．120% C．171% D．200%

3、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套，则吸纳周期为年。A：0.63 B：1.63 C：2.25 D：12.50 E：借款合同

4、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是的工作内容。A：物业管理 B：设施管理

C：房地产资产管理

D：房地产组合投资管理 E：借款合同

5、房地产开发项目策划的主要工作内容有__。A．开发内容和规模的分析与选择 B．评价方案构造 C．区位分析与选择

D．开发时机的分析与选择 E．融资方式的分析与选择

6、下列说法正确的是__。

A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增

B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定

C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加

D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模

7、某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是。A：有效市场＞渗透市场＞服务市场 B：服务市场＞有效市场＞渗透市场 C：有效市场＞服务市场＞渗透市场 D：服务市场＞渗透市场＞有效市场 E：借款合同

8、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是。A：保险费 B：房产税 C：法律费 D：贷款利息 E：借款合同

9、从宏观上讲，房地产市场结构不包括__。A．总量结构 B．存量结构 C．区域结构 D．产品结构

10、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是（）元。A．240 B．622 C．312 D．874

11、下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有。A：司法鉴定 B：公司上市 C：房屋征收 D：企业清算 E：在建工程抵押

12、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。A．概算设计 B．限额设计 C．设计概算 D．限额概算

13、土地使用税在征收。A：城市 B：县城 C：建制镇 D：工矿区 E：农村

14、下列有关税收的表述中，正确的有。A：财政局对外出租的经营用房免征房产税 B：集体土地使用人无需交纳土地使用税

C：用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D：土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E：因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

15、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。A．专业性 B．各异性

C．不可移动性 D．适应性

16、__执业资格制度是我国依法建立的最早的职业资格制度。A．房地产咨询师 B．房地产估价师 C．房地产经纪人

D．房地产经纪人协理

17、在物业管理中经常用到的预算形式主要有（）。A．年度运营预算 B．资本流预算 C．资本支出预算 D．长期预算 E．短期预算

18、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。A．10% B．11.27% C．14.18% D．22.55%

19、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。A：委托人、拍卖人无过错 B：委托人、拍卖人有过错 C：买受人过错 D：声明不保证 E：声明保证

20、确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高属于__的内容。A．城市总体规划 B．控制性详细规划 C．修建性详细规划 D．居住区规划

21、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，下列关于最低保修项目和保修期限，说法正确的是。A：管道渗漏为1年 B：五金件损坏为2年 C：管道堵塞为6个月

D：电器开关损坏为6个月 E：供冷系统损坏为1个供冷期

22、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。A．图书馆 B．钢铁厂

C．空置的写字楼 D．单纯的建筑物 E．加油站

23、目前我国具有征收土地审批权的部门有。A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府

24、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。A：县人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：国务院

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书

19.我国房地产经纪行业的症结与对策 篇十九

房地产经纪业务在我国很早就出现了, 早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载《宋史》179卷第132志) 。最初的经纪人被称为“房牙”, 即对房屋买卖进行说合而获取佣金的说合人。但这些经纪活动都是零散的。清后期, 随着我国开埠通商, 大量的外国人在我国境内投资房地产, 这些外商委托所投资房地产的本地人进行销售和管理, 这样以盈利为目的的房地产中介业务慢慢的发展起来, 形成一定规模。新中国成立以前, 房地产经纪活动主要在民间存在, 业务的经营主体也以个人为主, 经纪人通过促进买卖双方交易成功以获取佣金。建国初到我国改革开放前, 由于我国在城市实行的是住房实物福利分配制度, 房地产业失去了存在的条件, 房地产经纪业也一度消失。但上世纪80年代初开始, 我国开始了城镇国有土地有偿有期限使用制度和住房货币分配制度的改革, 房地产业迅速发展成为国民经济的支柱产业, 房屋交易、置换和租赁业务开始出现, 随着房地产市场的发展, 对房地产经纪服务的需求也与日俱增, 房地产经纪行业开始恢复和迅速发展起来。针对这种情况, 2001年12月人事部、建设部联合颁发了《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》, 对房地产经纪人员职业资格制度纳入全国专业技术人员职业资格制度统一管理。2004年7月, 有着10年行业管理经验的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会, 房地产经纪人建立了正式规范的行业管理组织。我国房地产经纪服务业日新月异的发展。我国房地产中介服务业呈现出良好的发展势头。但不可否认的是, 由于我国房地产中介机构起步较晚, 在执业标准、执业规则、专业人员素质、执业技术手段、执业运作经验和管理经验方面都有待全面提高。与国外成熟的地产中介公司相比, 还存在较大的差距。当前我国房地产行业正面临重大的转折点, 只有正视房地产行业面临的问题, 并积极思考对策, 才能促进我国的房地产经纪行业健康的发展, 推进房地产市场的繁荣。

二、当前我国房地产业经纪存在的主要问题

(一) 房地产经纪的法律、法规建设滞后, 政府监管力度不够。

由于房地产经纪的一般业务既不需要高学历, 也不需要高科技。一块信息板, 一张办公桌, 加上两个联系电话就能进行房地产买卖和租赁业务。行业进入和退出的门槛很低, 社会资金进入和退出房地产行业随意性大。这使得对房地产经济行业中的公司和经营行为进行监控很困难。经纪中介公司呈现出典型的短期化现象。公司超业务范围经营, 房地产经纪企业外带卖家电、家具、保险的很常见, 出现这些问题的根本原因就在于立法滞后, 立法层次低, 法律效力差, 缺乏系统性和配套性。目前房地产经纪业的市场准入与退出条件、经纪人员资格认证和执业注册、经纪行为监督、专业管理部门职权、行业协会自律管理职能等方面尚缺乏具体的、明确的、可操作性的法律规范。

(二) 专业化水平较低, 经营业务单一。

目前我国房地产中介机构从业人员整体层次不高, 专业技能较差, 队伍相对年轻, 从年龄构成上看, 年龄主要集中在21～30岁之间。从业时间大多较短, 从业1～4年的经纪人占八成以上。从业人员学历普遍较低, 都以中等学历为主。从业人员持证执业率偏低, 市场上存在大量没有资质的房地产经纪机构。很多经纪公司甚至没有持证上岗的房地产中介人员。产生这种现象的根源在于我国房地产中介机构对经纪行业的认识不够, 将中介服务理解为仅限于房地产租赁及买卖代理范畴, 不重视专业经纪人员的培养和储备。现阶段大多数房地产经纪行业的从业人员基本上是从其他行业转入的, 不具备基础性的专业知识。经纪公司的员工执业能力弱, 行业整体经营理念落后, 服务质量不高。“夸张营销”、“暗箱”操作泛滥, 虚假广告、过度包装等欺骗消费者的不规范行为屡屡发生。同时专业化水平和规模的限制, 带来的另一个问题就是我国房地产经纪行业中多数企业的业务范围较窄, 同质化程度相当严重。主要业务内容局限于二手房买卖代理、居间代办手续、租赁等。

(三) 缺乏风险防范措施, 资金链存在极大漏洞。

一般房地产中介机构自有资金不足, 大多是随着我国房地产市场的迅猛发展而发展起来的, 这些经纪公司一般以房地产买卖和租赁作为业务的重心, 因此成交量成为其正常经营和生存的关键。在房地产行业急速发展的时候, 自有资金缺乏的问题被掩盖。但在宏观调控从紧, 房地产市场呈现减速状态, 成交量急剧减少的情况发生后, 房地产中介机构的资金链就面临断裂的危险, 经营就难以维持了。当前经纪公司业务单一化, 风险控制欠缺已成为威胁我国众多房地产中介机构生存的重要因素, 这一点在房地产市场由高速增长变为以平缓增长甚至负增长为特点的现阶段时特别明显。以深圳为例, 2007年7月, 深圳楼市在宏观政策调控下急速掉头, 截至2007年10月, 一、二手房成交量已经连续4个月下滑。深圳世联行市场研究组发布的研究报告显示, 在交易市场观望气氛浓厚和一手房推盘量逐步减少的双重作用下, 10月深圳一手房市场日均成交住宅不足60套, 较9月下降51.2%。同时, 深圳的楼价也呈现明显的松动迹象, 二手房买家讨价还价的幅度愈来愈大, 连续多月飙升的高房价开始有价无市, 深圳楼市开始出现由过去的卖方市场转为买方市场的趋势。在此情形下, 房地产中介机构显得束手无策, 大量中介机构倒闭, 其中“中天置业”事件就是最好的一个例证。

(四) 诚信缺失现象较为普遍, 全行业存在普遍的信用危机。

经过近些年的发展, 虽然我国房地产经纪市场涌现出一些理念超前、模式先进、具有一定品牌和良好信誉的经纪机构。但目前市场上大多数房地产经纪机构规模还是较小。整体素质不高, 经营行为不规范。在经营中, 公司收费混乱, 收费缺乏有效的约束机制, 不管是佣金的收取方式还是收取额度, 不同城市、同一城市不同经纪公司存在较大差别。很多经纪公司对买卖双方或租赁双方进行双向欺诈, 经纪人有意推卸自己的责任, 吃差价, 甚至携保证金和购房款潜逃等现象。这些诚信缺失的经纪行为, 严重破坏行业整体形象, 影响房地产经纪人的社会信誉和地位;不规范、不诚信的服务和黑中介的存在, 严重影响了房地产经纪行业的声誉, 也极大地限制了房地产经纪行业长远的发展。

(五) 经纪公司信息资源的内部封闭。

与房地产市场交易密切相关的一些信息, 如房地产买卖和租赁信息、房地产价格信息等基本被各类房地产经纪服务公司所垄断, 在企业之间, 甚至在企业内部不同的营业网点间有时也存在信息垄断现象。这一方面是由于我国中介公司大多实力较弱, 技术水平偏低, 公司市场信息网络系统还不健全。另一方面在于高素质的专业人才缺乏, 大量无专业知识和工作经验的人在做中介代理, 缺少理论知识和实践经验。据2006年对92家评估机构抽查的112份评估报告显示, 其中达到优秀标准的只有13%, 达到及格标准的占80%, 不合格的占7%。估价报告的出错率在60%以上, 估价人员执业能力比较弱, 处于较低的层次。这也限制了信息的处理和传递。

三、我国房地产经纪行业的规范与发展措施

(一) 完善相关法律法规, 健全行业自律管理机制。

完善相关法律法规是对房地产经纪行业进行管理的基础和前提。首先, 应进一步完善房地产经纪行业的专项配套法规, 使经纪行业的进入和经营及从事经纪业务的执业资格标准都有章可循。其次, 应强化经纪机构和经纪人的职业道德约束, 净化经纪市场。最后, 通过制定相关法规, 对从业人员的专业水平做出要求, 以提高经纪人的专业技能。随着房地产中介行业的发展, 要逐步让行业协会最终代替政府管理部门成为行业具体经营活动的管理者, 积极开展行业自律管理。具体手段可以包括:修订完善房地产经纪组织自律规则;探索建立行业协会, 约束从业人员行为的机制;实施房地产经纪人年度注册验证制度;建立房地产经纪行业个人会员挂牌与信用记录制度;组织行业教育培训等。

(二) 建立完善的房地产经纪机构资质管理制度。

在我国目前市场体系发育尚不完全的情况下, 必须重视以资质管理为手段, 要求经纪机构具备相应的资金、人员等条件, 特别要强调房地产经纪机构的法定代表人必须是房地产经纪人。以提高机构的市场风险抵御能力和赔付能力, 从而保护消费者的合法利益, 同时加强中介行业信用制度建设, 维护房地产经纪市场健康发展。待行业发展较为成熟时, 再与国际接轨, 用发展来解决前进中遇到的问题。同时要建立房地产经纪人注册管理制度, 取得房地产经纪人员职业资格证书还不能执业, 必须经注册后才能在房地产经纪机构执业。

(三) 促进房地产经纪公司的强强联合。

加大经纪公司的规模经营力度。作为房地产经纪企业, 只有具备了规模, 才可降低经营成本, 提高公司的竞争能力。企业只有在规模经营的前提下才可能投入资金进行技术提高、创新经营手段。建立完善的房产信息网络, 因为房地产信息是房地产经纪企业的命根子, 经纪公司的核心竞争力就在于对房源信息的处理和利用。房源信息的利用效率应是经纪企业最为关注的要点, 通过强强联合, 建立网络信息平台, 对房源信息进行联合, 实行房源信息共享, 提高工作效率, 增强配对成功率, 共同将市场做大。也可通过连锁经营、特许经营模式将企业推向市场, 创出品牌, 实现规模效应。

(四) 强化品牌意识, 实施房地产经纪机构发展品牌战略。

服务品牌是促进房地产经纪企业与客户沟通的有效手段, 是在激烈的市场竞争中致胜的有效武器。目前, 房地产经纪企业众多, 市场竞争日趋激烈, 只有通过塑造其服务品牌, 建立其独特的服务形象, 才能在激烈的市场竞争中取胜。因此, 要重点扶持一批实力强、信誉好的房地产经纪机构, 并积极加以规范和引导, 提高市场竞争能力, 提升其品牌的含金量, 发挥其对房地产经纪市场的引导作用。

(五) 政府指导, 行业协会为主导。

中介机构为主要参与对象, 建立全国统一的房地产信息交流管理平台, 实现基础信息共享, 在此基础上, 以中国房地产指标体系为蓝本, 统一房地产信息表述的内涵与外延, 引导企业构筑高水平的房地产商业网站的统一信息平台, 逐步建立和完善房地产交易信息网上披露制度, 实现信息共享。

参考文献

[1].建设部.房地产经纪执业规则[J].中外经济信息, 2006, 34

[2].投资房产应谨防“中介风险”[J].中外经济消息, 2006, 34

[3].张辉.WTO与房地产中介机构的发展对策[M].北京:经济科学出版社, 2006