三亚项目营销策划

三亚项目营销策划（共13篇）

1.三亚项目营销策划 篇一

经常在一些广告语中看到类似“你还在等什么呢？爱她，就把她娶回家吧！”这样的字眼，然后就对求婚生出无限美好的向往。很多人喜欢三亚的明媚阳光浪漫岛屿，是求婚的不错地点奥。

三亚求婚场景

场景一

在酒店的泳池吧中，你和亲爱的她在泳池吧在享受着难得的悠闲，品着美味的鸡尾酒。突然到远处传来一阵轻微的马达声。只见一艘小艇，拖着写着我们精心布置的，写着“××，嫁给我”的花篮，载着幸福和期望轻轻的驶到她的面前。。

场景二

梳洗打扮过后，你和她从房间出来，走进工作人员特地为你们空置出来的电梯。电梯里面就你们两个人，一脸无知的她看不出你眼神里诡异的笑意，也无法预知，这座电梯驶向的，会是你精心安排的幸福的顶点！

当电梯门缓缓打开，首先映入眼帘的是一幅写着“××，嫁给我吧！”的横幅，随即，你和她在我们工作人员的簇拥下走出电梯。

鲜花、戒指早都准备好了！你单膝跪地，在众人的注视下向她求婚。

你的幸福，我们一起见证！

场景三

餐厅里，你和她正在享用美味的晚餐。间周遭的光线不知觉的暗了下来，餐厅的工作人员推着一辆餐车向你们缓缓走来。餐车上面摆着一个巨大的蛋糕，蛋糕上点着一些蜡烛和烟花棒。

当餐车在你们面前停下，蛋糕上面几个可爱的“××，嫁给我吧！”字眼跳进眼帘。工作人员从餐厅的各个角落向你们涌来，我们一边鼓掌一边喝着“嫁给他！嫁给他！”

只要你是真的爱对方，只要你为了你们的幸福生活而努力付出，那么温馨的求婚后天长地久的爱情就在你的身边。

2.三亚项目营销策划 篇二

随着收入和生活水平的提高,人们想要摆脱都市喧嚣,缓解工作的压力,愉悦身心,回归自然,走出城市、亲近自然的森林旅游就获得了旅游者的青睐。近几年,国内森林旅游业发展迅速,呈现出规模扩大化、内容多样化、市场多元化的发展趋势。三亚以其丰富的自然资源,吸引了大量的国内外游客。三亚亚龙湾热带天堂森林公园,更是以其独特的风景资源,成为三亚旅游快速发展的一部分。

1 亚龙湾热带天堂森林公园的现状

亚龙湾热带天堂森林公园坐落在中国海南省最南端的三亚市亚龙湾国家旅游度假区,是海南省第一座集生态观光、生态度假于一体的滨海山地森林公园。

景区向国际一流的滨海山地生态观光和生态度假型森林公园看齐,植被类型包括热带常绿性雨林和热带半落叶季雨林。景区内小桥流水,植被茂密,绿树成荫,空气质量更为优质,负氧离子含量高,被称为是离城市最近的自然氧吧,成为都市休闲生活又一绝佳去处。其拥有丰富的自然资源,景观建设大都能保留其自然原态,可进行休闲度假、森林探险、旅游养生、科学考察等多种旅游活动。

2 亚龙湾热带天堂森林公园营销存在的问题

亚龙湾热带天堂森林公园作为一个新建不久的景区,在营销过程中存在以下几个方面的问题:

2.1 旅游资源开发力度不大

热带天堂森林公园有丰富的旅游资源,但是从目前的开发状况来看,旅游资源的开发没有突出景区旅游资源的特色。景区开发的主要是大众观光的旅游产品,旅游资源的开发仍有很大的发展空间。

2.2 旅游产品过于单一,结构不够合理

景区的旅游产品以观光类产品为主,而对于参与性、健身性、娱乐性、知识性的产品开发力度不够。

2.3 景区在制订旅游价格时比较死板

全国很多地方的旅游景区会根据旅游淡季、旺季进行价格调整,而热带天堂森林公园在旅游淡季时没有通过降低票价以吸引游客,在旅游旺季时也没有采取提价方式以限制游客数量。因此,景区的游客淡旺季失衡的现象比较严重。

2.4 宣传促销手段不足

景区采取了一些促销方式,但对于促销的目标不够明确,对于一些特定的客源群体(科研、野外探险)及一些特定的目标市场(东北地区)并没有运用合适的促销手段。

3 亚龙湾热带天堂森林公园营销4P策略

3.1 产品策略

3.1.1 绿色产品策略

随着大众对生态旅游的需求日益增多,同时考虑景区的环境承载力,要求景区提供更多新的生态旅游产品供旅游者选择。景区不仅产品要绿色环保,也要引导游客注重绿色环保。适度开发,避免破坏景区原有的自然生态资源。景区应开发多种多样的绿色环保旅游产品:

(1)生态休闲类,主要以观赏景区的自然风光、野生动植物为主。

(2)科普科考类,主要指景区地形地貌考察、珍贵野生动植物观赏、标本采集等。

(3)森林探险类,主要是指攀岩、野外露营等森林探险活动。

游客可以租用景区临时提供的电瓶车和自行车,在景区畅快骑行,走进大自然。景区森林覆盖度大,山上温度适宜,还可以开发避暑度假类产品,如商务会议。

3.1.2 文化产品策略

(1)旅游形象定位

一个良好的景区旅游形象在旅游业发展中扮演着重要角色。景区应根据自身情况和旅游市场需求,设计出个性鲜明的旅游形象。不断增大景区影响力,提升景区品牌的国际认知度,从而把景区打造成为高品质且特色鲜明的旅游胜地。

(2)产品的文化包装和设计

景区文化包装应注重文化感染力,把现代的、传统的、民族的、健康的文化观念融入景区的旅游产品中,创造旅游产品的附加价值,提升品位。一个优秀的旅游文化产品设计要有传统风貌,同时又不失现代气息,把握东西方和南北文化差异。

3.1.3 体验型产品策略

(1)主题化

景区旅游产品的主题化,可以为旅游者营造独特的环境和氛围,吸引旅游者的目光,让旅游者印象深刻。对于景区的主题设计,应将景区资源、服务、文化、环境等进行有效融合,多角度地展示景区文化和特色。一个优秀的旅游主题,能带给旅游者更好的旅游体验,提升景区产品的价值。景区通过提供多样的体验主题,满足旅游者个性化的心理需求。

(2)氛围

景区体验主题的实施,要把景区软、硬件设施充分利用起来,加强对旅游者的感官刺激,为旅游者营造身临其境的感觉。对主题氛围的营造,不单单是对现有的资源进行再加工,更重要的是从指示牌、石阶、垃圾桶、走廊等设施入手,保证每个细节部分都能按照统一的主题风格设计和布局。这些经过精心设计的细节部分,必将增加游客的旅游体验感。

(3)体验主题产品

景区应深入发掘自身特色资源,优化景区的旅游产品结构,积极开发一些新颖的旅游体验产品,使景区提供的旅游产品不再是单一的森林观光旅游,实现景区产品的多元化。景区从自身优秀的自然资源出发,开发一些让旅游者乐在其中的旅游产品,例如让旅游者行走于景区一些影视作品的取景地;开展种纪念林、植纪念树活动;观山石、花草、野生动植物等生态观光类体验产品;森林浴、林中散步、野营等休闲度假类体验产品;登山、攀岩、骑自行车等运动健身类体验产品;采集标本、地质地貌考察等科考科普类体验产品。

3.2 价格策略

3.2.1 绿色价格策略

首先,是依据“谁破坏谁修复”的原则,对一些破坏景区自然环境的旅游者收取一定的环境补偿费,用于对遭到破坏的环境进行修复。其次,是根据环境实际消耗和需要的保护程度采取弹性价格。景区的绿色价格策略,应本着低碳环保的理念,增加绿色旅游产品的科技含量,提高产品的环保价值,收取环境补偿费,同时对于景区环境实际消耗和保护的费用加到景区的经营成本中,倡导旅游者减少污染,保护环境,降低景区维护费用,从而降低旅游者购买景区旅游产品的费用。

3.2.2 网络价格策略

(1)改变成本定价

景区目前采取的成本利润的定价方式不够灵活,应逐渐转变成以市场需求为主导的定价方式。根据旅游者的需求确定旅游产品的产品组合,再结合景区旅游产品生产实际所需成本给出一个大多数旅游者可以接受的产品价格。对于在网上购买景区产品的消费者给予一定的价格优惠。

(2)旅游产品价格公示

景区应积极推行旅游产品价格公示,使景区的旅游产品价格更为透明,免去了信息的不对称,方便消费者在购买景区旅游产品时作出选择。运用互联网强大的媒体宣传推广和即时互动的功能,协同其他旅游企业共同对各种旅游产品组合的价格进行公示,使消费者可以在互联网上方便地获取大量相关的旅游产品价格信息。旅游者可以根据自己的需求选择旅游产品,对景区的旅游产品价格是否合理作出自己的判断。旅游消费者也可以通过互动调价的方式获得比较满意的旅游产品价格。

3.3 渠道策略

3.3.1 绿色渠道策略

所谓绿色营销渠道策略,就是注重对旅游产品从景区生产到旅游者购买过程中的各个环节质量严格把关。景区将在北京、沈阳、上海、广州、珠海等一些大中城市与当地的旅行社合作,选择那些信誉好、服务周到的旅行社对景区的旅游产品进行短渠道的分销。景区将给予合作的旅行社较为宽松的价格空间,使旅行社的收益有保证,进而为景区招徕顾客,做好旅游产品分销工作。

3.3.2 网络渠道策略

旅游网络销售摆脱了传统营销方式对时空地域的限制,使旅游者足不出户就可以畅行于虚拟景区中感受景区的自然风貌,可以在线进行旅游咨询以及景区旅游产品的订购。景区应加快推进旅游渠道网络化,通过新浪网、中华网、环球网、中国旅游网等网络平台进行宣传,早日形成覆盖全国的景区网络渠道。同时开通电子商务,方便旅游者网上订票和购票。

3.4 促销策略

3.4.1 绿色促销策略

景区通过平面媒体告知公众有关景区绿色旅游产品的促销信息,满足旅游者的绿色需求,树立景区良好的绿色形象,激发旅游者对绿色产品的向往并促使其购买景区的绿色旅游产品。首先,景区可策划几支绿色公益广告,通过电视、网络等媒体向公众宣传保护环境、节能减排、绿色产品等知识,吸引公众的关注。其次,加大绿色推广力度,开展一系列绿色公关活动,广泛和公众接触,推广绿色产品,增强大众的绿色环保意识,进一步树立景区绿色形象。

3.4.2 文化促销策略

景区应积极与一些专业的历史研究、民俗研究机构建立长期合作关系,深入发掘景区的文化内涵,开展形式多样的生态文化推广活动,如绿色形象广告、影视作品宣传、绿色公益行动等,注重树立景区的绿色形象,突出景区特色旅游产品。

3.4.3 网络促销策略

传统促销是卖方市场,旅游企业提供什么样的旅游产品,消费者就购买相应的旅游产品。网络促销则转变为买方市场,消费者有什么样的需求,旅游企业则针对这些需求开发出相应的旅游产品。旅游网络促销实现了旅游者获悉有关旅游产品的优惠活动,同景区或中间商的双向沟通。

(1)网络广告

景区在网络上发布促销广告。首先,可以通过虚拟化手段把景区的旅游产品直接呈现在网络旅游消费者的面前。其次,可以制作一些富有科普趣味的动画短片,拉近与消费者之间的距离,突出景区自然资源和绿色旅游产品优势。

(2)网络公关

在景区的网站论坛上,开展缤纷多彩的线上活动,吸引更多网上浏览者加入到景区的论坛中,和大家一起分享旅行游记、旅游体验、出行指南、旅游美食等,同时采取设置一些奖励的方式,让更多旅游者参与其中并把自己的旅游经历分享出来。在这些活动开展的过程中,加深旅游者对景区绿色旅游产品和景区绿色形象的认识,激发旅游消费者购买旅游产品的欲望。

3.4.4 体验促销策略

(1)人性化服务

随着体验经济时代的到来,消费者更加注重在购买产品的过程中享受到的服务,以及产品使用后的体验。景区的体验促销策略就是让旅游者在购买旅游产品的同时享受到热情、周到、贴心的人性化服务。一个好的人性化服务,要求景区的员工能多站在旅游者的角度去思考和解决旅游者在游玩过程中遇到的问题,把旅游者当做自己的至亲好友,从内心深处想要做好旅游服务工作。

(2)旅游者口碑

景区的体验促销,在开展一系列的广告、网络公关等促销活动基础上,还要注重建立良好的旅游者口碑。一个良好的口碑,通过旅游者在购买景区产品后享受到的优质服务和旅游体验的口口相传,能够增加景区旅游产品真实可信度。口碑强大的感染力能吸引更多潜在旅游者。景区通过向旅游者提供多种多样的旅游产品,不断提高景区的整体服务质量,带给旅游者优质的旅游体验,建立属于景区的良好的口碑效应。

4 结束语

本文从景区旅游营销现状入手,探寻景区在市场营销方面存在的问题,结合市场营销4P理论,同时加入了一些新兴的营销模式,提出了一些景区营销实施的建议,从景区的产品、价格、渠道、促销四个方面制订切实可行的营销策略,以期提升景区的竞争力。

参考文献

[1]鞠波.龙江森工集团森林旅游营销策略研究[D].哈尔滨:东北林业大学,2007.

[2]亚龙湾热带天堂森林公园.公园简介[EB/OL].http://park.ylwpark.com/,2012-05-18.

[3]黄宇,邓德胜,罗艳菊,等.尖峰岭国家森林公园开发的SWOT分析与对策[J].海南师范学院学报(自然科学版),2006,19(02):173-177.

[4]杜娟.太平国家森林公园营销策略研究[D].西安:西北大学,2010.

[5]赵艳芳,胡书晖,曲秀华.生态旅游存在的环境问题及对策建议[J].现代农业科技,2007,(02):116-117.

[6]胡晨光,程惠芳.要素优势与集聚经济圈的产业集聚——一个双重分工的分析框架[J].学术月刊,2012,(05):86-93.

[7]张朝枝.生态旅游绿色营销的产品策略分析[J].桂林旅游高等专科学校学报,2000,11(04):34-38.

3.三亚项目营销策划 篇三

关键词：三亚 经济型酒店 大学生市场 营销策略

一项针对大学生旅游意向的调查显示，大学生旅游偏好很强，出游频率较为频繁。有85.43%的被调查大学生表示热爱旅游，占受访学生的大多数。47.91%被调查大学生一学期至少会旅行一次；26.71%被调查大学生一学年旅游一次；另有12.66%被调查大学生一学年旅游三次及三次以上。对于旅游业的吃、住、行、游、购、娱各环节来说，这都是一个极具发展潜力的细分市场。

三亚具备大学生选择滨海旅游目的地最为看重的三个要素：干净的海水、新鲜的空气和舒适的度假休闲环境。作为中国重要旅游城市之一，三亚必将成为大学生外出旅游的热门选项。

一、经济型酒店的含义和特点

（一）经济型酒店的含义

经济型酒店是以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉，服务规范，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店形态。

（二）经济型酒店的特点

首先是产品的有限性，经济型酒店以价格低廉但环境良好的客房住宿服务为其核心产品，只保留客房住宿和早餐这两项服务，剔除了其他非必需服务。其次是服务标准化，经济型酒店重视客房设施的舒适度以及服务的标准化，环境干净卫生，性价比突出。第三是经济型酒店价格适中，一般在100元到300元之间。第四是目标顾客明确，中低端商务人士、工薪阶层、普通自费旅游者和学生群体是其主要目标顾客。最后是连锁经营，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。

二、三亚经济型酒店的现状

据不完全统计，2011年三亚的酒店数量为283家，经济型酒店约为155家，占比54.77%；2012年酒店数量为355家，经济型酒店约200家，占比56.34%；2013年酒店数量约为400家，经济型酒店约为245家，占比达到63.75%。从数据可以看出，近几年伴随三亚酒店业的快速发展，经济型酒店的发展也呈上升态势，经济型酒店在酒店业中所占比例越来越高。

国内知名的连锁经济型酒店，如7天连锁酒店、如家快捷酒店、锦江之星、汉庭酒店等都在三亚展开布局，开业分店合计已达40家。此外，其它经济型酒店品牌，如格林豪泰快捷酒店、尚客优快捷酒店、速8酒店也已进入三亚市场，三亚经济型酒店的竞争日趋激烈。

统计显示，2013年三亚市旅游总收入233.3亿元，同比增长21.4%。机场航空旅客吞吐量1287万人，增长13.4%。在这种新形势下，经济型酒店所占的市场份额还将进一步扩大，这不仅促进了三亚旅游业发展，也优化了三亚酒店市场结构。

三、经济型酒店大学生市场需求特征

（一）要求实惠便利

大学生市场的特征导致大学生对经济型酒店关注的不仅仅是价格，交通便捷、环境优越、服务规范和服务态度也是他们关注的重点。对于经济型酒店，就大学生市场来讲，经济是基础需求，方便是较高层次的需求、舒适是能形成差异的需求。

（二）注重安全卫生下的价格合理

“经济”不等同于价格低廉，大学生群体对此有更高的要求。数据显示，只有16%的人认为经济型酒店只需要价格低廉，56.4%的人认为在价格低廉的同时，酒店的品质也必须得到保证。其中27.4%的人认为需综合来看，“经济”应该是性价比高且要具有一定品味。大学生消费群体同其他消费群体相比，他们对酒店的安全卫生、价格合理的要求更加严格，随着经济型酒店的进一步发展，品味将会更多地影响大学生对经济型酒店性价比高低的判断。

（三）交通方便是最大关注点

交通是否便利是大学生最为看重的因素。数据显示至少有50%的学生十分看重。其次是距离旅游目的地或办事地点近，还分别有10%多注重酒店预订是否方便、入住离店效率是否高。通过对大学生市场需求的进一步分析可以看出，酒店入住和离店手续最大忍受时间在10分钟以内。交通便利的分店更受大学生消费者的欢迎。

（四）对精神愉悦有追求

得体的装饰、有品位的装修格调能使每一个入住的顾客感觉舒适，大学生这一群体也一样。以优惠的价格得到超值的服务、人性化的服务方式、充分尊重每一位客人的兴趣和爱好，这些都是让大学生消费者产生愉悦记忆的重要原因。至于酒店设施是否优良，服务是否快捷是酒店的必备条件而不是和是否产生愉悦相关的因素。

（五）对主题化感兴趣

对大学生消费者来说，酒店虽然是家的一种延伸，但是它也必须要有自己的个性，从而表现它区别于家作为一个独特的空间范围的特征。有6成大学生消费者表示对酒店增加化概念感兴趣，只有一成表示不感兴趣。进一步分析，图书、社交和运动是大学生消费者比较感兴趣的化主题，而对传统的休闲娱乐主题感兴趣的比例较低。

四、三亚如家酒店大学生市场营销策略

（一）深层次市场细分，差异化竞争策略

提供有限的服务是经济型酒店的一大特色，但是有限服务不是产品单一、设施简陋的代名词。对于经济型酒店来说，需要对已经拥有或者预期要占领的大学生群体进行更深层次的细分。在此基础之上，制定适合这个特殊群体需要的产品或服务，以个性化、特色化、差异化取胜。

三亚是我国唯一的热带滨海旅游城市，自然环境和风土人情与国内其它滨海旅游城市相比特色明显。虽然连锁经济型酒店注重品牌形象一致性，在酒店外观、内部装潢等方面强调风格统一，但是在客房物品陈设、内饰、人员服务、餐饮等方面可以增加地域特色，形成差异化经营。

在旅游时间的选择上，调查显示大学生利用暑假旅游的比例占59.65%。这个时间对三亚来说是旅游淡季，经济型酒店可以从价格上给予大学生更多的优惠支持，以进一步调节淡旺季差距。endprint

（二）增设主题客房，丰富酒店内涵

虽然提供有限服务是经济型酒店的特色和降低成本的有效手段，但是数据显示，目标顾客对主题化的需求迫切，并且他们重视对精神愉悦的追求，因此酒店可以尝试以较低成本增加更多顾客期望的服务。三亚的经济型酒店可以根据三亚的特点增设一部分主题客房，将单一的白色墙面彩绘成有化主题风格的墙面，既经济实惠又丰富化内涵。主题选择可以从三亚的自然景观、城市化或者民族、风俗中挑选。同时，针对大学生这一目标市场，酒店还可以在大堂分割出一块区域，装饰成涂鸦交友区，以此优化顾客体验，提高顾客忠诚度。

（三）充分利用互联网进行宣传

针对大学生旅游意向的调查显示，大学生搜集旅游信息的主要渠道是网络。关于目的地的信息54%来自于网络，价格信息60%来自于网络，他们分享感受的主要渠道是博客、微博、微信。因此，网络对于经济型酒店来说，无疑是一个很重要的宣传平台。酒店可以通过多媒体设备将自己酒店的住房环境、酒店设施设备、装修风格、特色服务在网络上以实景动态地展示出来，让有需要的消费者快速了解酒店状况，从而扩大酒店的影响范围，增加潜在客户数量。

要发展经济型酒店的网络营销，首先，需要具备专业的网络操作专职人员；其次，酒店需要尽量简化网络搜索的难度，完善酒店网页的内容，同时要设计适合大学生消费的特有网络板块，注重网络信息的更新，将网络作为酒店和客人沟通的一个重要纽带，获得顾客对酒店形象的认同感，以在这种新型的竞争中先发制人取得胜利。

（四）完善信息系统和网络预订系统

目前，国内的经济型酒店在信息系统和网络预订方面做得较好的是“7天连锁酒店”。7天是少数能“7×24小时”同时提供多达5种便利预订方式的连锁酒店，包括网上预订、电话预订、WAP预订、短信预订和手机客户端。它的互联网技术是其核心竞争力的重要组成部分，由此“7天连锁酒店”成为中国酒店业科技及创新模式的领导者。

国外，美国“速8”和法国“宜必思”酒店都有自己的全球酒店预定系统，使客户无论在哪里都可以享受到快捷的酒店预订，同时它们的系统里每一位客人的喜好甚至是一些特别的生活习惯都有记录，这样就使它们的老客户能够得到更好的服务，从而提升客户忠诚度。

总体来说，三亚的经济型酒店在信息系统和网络预订方面还有很大进步空间。因此，快速完善、更新信息系统和网络预订系统，缩小与国际经济型酒店在网络管理上的差距，是未来市场竞争获得胜利的重要保障。

参考献：

[1]魏小安.中国旅游饭店业的竞争与发展趋势（上）[N].中国旅游报，2010—7—14（7）

[2]魏小安.中国旅游饭店业的竞争与发展趋势（中）[N].中国旅游报，2010—7—21（7）

[3]魏小安.中国旅游饭店业的竞争与发展趋势（下）[N].中国旅游报，2010—8—4（7）

[4]蒋清，张莉英.经济型饭店在我国的发展现状及趋势[J].产业与科技论坛，2009，8（1）：55—56

〔本系琼州学院科研项目“基于体验营销的三亚旅游企业营销策略研究”（项目编号：QYLY201219）阶段性成果〕

4.三亚项目营销策划 篇四

一、东环廊活动时间：2013

年6月21日-6月25日

二、东环廊婚礼日期：2013年6月22日

三、东环廊活动地点：天涯海角南山佛教文化苑热带岛屿三亚湾椰梦长廊亚龙湾

四、东环廊活动内容及时间安排:

第一天：赴海南三亚，抵达三亚后可参观一下酒店附近，在酒店泳池游游泳、享受三亚的海风和阳光然后入住酒店，也可以到三亚的小吃街享受一下三亚小吃（费用自理、最好先不要吃海鲜）。第二天： 享受西式早餐后，由专业的摄影团队为新人服务，先化上一个新娘透明彩妆，穿上漂亮的白纱，和自己的心爱的他向全世界宣告浪漫的爱情宣言，独具特色的集体婚礼仪式礼成后相爱的伴侣一路欢声笑语穿越过热带园林，在美丽的大海边、椰树林中拍摄浪漫的海景婚纱照！晚上将举行浪漫的烛光婚礼！

第三天： 睡醒后，新人朋友将携手前往热带岛屿——热带岛屿属热带海洋性气候，全年温和气爽，四季怡人。四周海域清澈透明，海水能见度6—27米。岛上绮丽的自然风光，极具特色的各类木屋及酒吧、网球场等海上和沙滩娱乐项目，将给每位新人带来原始、静谧、浪漫和动感时尚的休闲体验下午新人朋友一起前往爱情栖息地天涯海角 —— “ 天涯海角 ” 这一集亲情、友情、爱情等多种情绪感受于一体的词汇，千百年来积淀下丰富的文化内涵，也在国人心中植下了深深的 “ 天涯情结 ”。在这浪漫的时刻您将和您的爱人彼此更深的体会“陪你到天涯海角”的爱情誓言。

第四天： 早餐后前往南山佛教文化苑，南山文化苑主要景点有山寺、南海观音佛像、观音文化苑、天竺圣迹、佛名胜景苑、十方塔林与归根园等，是一座展示中国佛教文化，富有深刻哲理寓意，能启迪心智、教化人生的园区。新人们在“不二法门”前誓言永不二心、白头偕老、恩爱一生，乘电车（含电瓶车）前往南山别院，“南山寺”，观海平台，后前往“缘起楼”用佛界素斋，晚上新人朋友将享受具有海南特色的海鲜大餐。

第五天：睡到自然醒后牵着爱人的手，前往世界闻名的天下第一湾——亚龙湾，亚龙湾不仅有蓝蓝的天空、明媚温暖的阳光、清新湿润的空气、连绵起伏的青山、原始幽静的红树林、波平浪静的海湾、清澈透明的海水，洁白细腻的沙滩以及五彩缤纷的海底景观等，而且八公里长的海岸线上椰影婆裟，生长着众

多奇花异草和原始热带植被，各具特色的度假酒店错落有致的分布于此，又恰似一颗颗璀璨的明珠，把亚龙湾装扮的风情万种、光彩照人，蜜月中幸福的新人脚踩细腻的软沙，听着海浪的声音，在您心爱的爱人耳边说上一句——我爱你！此情此景我想你们将终生难忘。时光飞逝转眼间此次温馨浪漫的三亚之旅也就此圆满结束。

四、东环廊服务项目

1、住宿：提供三亚五星级酒店4晚住宿

2、用餐：1）全程西式自助早餐

2）浪漫自助式烛光晚餐一次

3）海南特色海鲜大餐一次

4）南山特色餐一次

5）高档餐厅用餐三次（VIP用餐区含啤酒饮料）

（上岛当天不含中餐）

3、东环廊婚庆赠送服务：

 提供专业婚礼主持

 提供新娘高级新娘化妆

 赠送新娘全新婚纱一套

 赠送新娘头饰皇冠

 赠送新郎造型  赠送新娘手捧花

 赠送新郎胸花

 赠送新婚纪念红伞一把

 赠送提供精美（许愿）漂流瓶一个

 赠送特色集体婚礼纪念证书

 提供全程特殊保险

4、东环廊赠送{三亚外景专业影楼模式}拍着婚纱摄影15张

5、东环廊摄影摄像：提供全程活动4天摄像及精编DVD光盘二张。提供全程活动4天专业摄影数据光盘一套（专业记实拍摄）

6、东环廊提供交通： 提供全程豪华交通旅游用车、前往热带岛屿往返船票

五、东环廊婚礼活动费用：

每对新人5天活动总费用——

5.三亚项目营销策划 篇五

关于印发三亚市政府投资基本建设项目

前期工作经费财务管理暂行办法的通知

三府办〔2007〕194号

各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位:

《三亚市政府投资基本建设项目前期工作经费财务管理暂行办法》已经市政府第十次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

三亚市人民政府办公室

二○○七年九月三十日

三亚市政府投资基本建设项目前期工作经费财务管

理暂行办法

第一章总则

第一条为加强和规范项目前期工作经费财务管理，提高资金使用效益，依照《基本建设财务管理规定》及《三亚市政府投资项目管理暂行规定》，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称项目前期工作是指项目执行国家规定的基本建设程序到项目开工前所进行一系列工作，主要包括项目库储备、项目建议书、可行性研究报告、勘察测量、初步设计咨询评估、环评、施工图设计等工作环节的编制、评审、招标及相关工作。

第三条本办法所指项目前期工作经费是指政府基本建设资金安排的项目前期工作经费和收回滚动使用的前期工作经费。

第四条项目前期工作经费分为拨款、借款两类。

第五条项目前期工作经费由市发改主管部门负责统筹安排，并根据前期工作经费的收回和使用情况，每从政府基本建设投资预算中安排资金作补充，保持一定的规模。

第六条项目前期工作经费由市财政局建立专账进行统一管理，实行财政直接支付。

第二章 项目前期工作经费的使用范围

第七条项目前期工作经费的使用范围：

（一）与政府基本建设投资有关的项目库储备、基础规划等；

（二）执行基本建设程序如项目建议书、可行性研究、环评、勘察测量、初步设计、初步设计评估、施工图设计、编制施工图预算、项目评估费等费用；

（三）前期工作的招投（邀）标费；

（四）经市政府批准的与前期工作相关的其他费用。

第三章审批与拨款

第八条市发改主管部门对收到的前期工作经费项目的申请进行初审，根据当年可供安排的资金进行综合平衡，进行审核，对符合立项条件的，报市人民政府批准后下达市级项目前期工作经费计划，同时抄送市财政部门备案。

第九条项目前期工作经费计划下达后，项目承办单位应在1个月内与市发改主管部门签订建设项目前期建设工作责任书（协议），并报市财政部门备案。

第十条项目承办单位应委托具有相应资质等级的咨询、设计或地勘单位开展项目承办单位无能力完成的前期工作，对于符合招投标范围和内容的前期工作，项目承办单位应采取公开招标或邀标的形式进行，并签订规范化的合同。签订的合同作为拨款的依

据。

第十一条项目前期工作经费的拨付，应严格按照前期费用预算、前期工作进度、基本建设程序、合同书的要求拨付资金。

第十二条项目前期工作经费拨付程序

（一）市财政部门在市发改主管部门下达项目前期计划的基础上，向使用前期工作经费的单位下达前期工作经费预算或前期工作经费借款指标，并根据项目承办单位与市发改主管部门签订的项目前期工作责任书（协议）作为前期工作经费的拨（借）款的依据。

（二）项目承办单位根据市发改主管部门下达的计划编制项目前期工作费用预算，并附评审要求的相关资料，报财政评审中心审核。审核的结果经市财政部门确认后，做为投（邀）标标底和签署合同的依据及项目前期工作经费的控制预算。

（三）项目承办单位按照前期工作进度，向财政部门申请预拨前期工作经费，财政部门根据责任书（协议）、合同等相关资料按进度预拨项目前期工作经费，前期工作启动时可预拨一部分启动经费，但首次预拨的资金一般不超过计划数的50%。前期工作完成后，前期工作费用必须经审计部门进行评审。未通过评审的，资金拨付不得超过评审预算的80%。剩余资金在评审后根据评审结果一次拨付，已安排的前期费如有结余，由财政部门

及时收回，继续用于安排其它基建项目前期工作。如前期工作经费超支，经审计结果确认为合理超支的，报市发改部门按相关程序批准后安排。

第十三条项目前期工作经费拨付采取直接拨付到使用单位的方式。实行国库集中支付的前期工作经费按国库集中支付相关规定办理。

第四章前期工作经费的核算

第十四条前期工作经费分为拨款和借款两部分，项目前期工作经费列为拨款方式的，对已建设完毕的项目，其前期工作经费计入工程成本计价。未建设的项目，其前期工作经费通过评审验收并经审计部门审计后，由使用单位提出申请，由发改部门提出意见报市人民政府批准后进行核销；列为借款的前期工作经费，属于政府投资建设的，在落实建设资金以后，从项目总投资中扣还，其前期工作经费计入工程成本计价；属于由其他投资主体或引进资金联合建设的项目，其前期工作经费及其成果必须实行有偿转让。转让收回的资金，全部作为前期工作经费，继续安排使用于其它建设项目前期工作。

第十五条对国家发改委立项的大型项目建设期超过五年，省重点项目超过三年，其余项目超过二年，因项目不能建设或其它客观原因不能收回前期费用的，其发生的费用经市审计部门审计后，由使用单位提出申请，经主管部门同意后报市发改主管部门，由发改主管部门分不同情况提出意见，报市人民政府批准后，送市财政部门做核销处理。

第十六条对批准建设的项目，其前期工作经费应列入批准的项目概算内，按照相关规定计入建设成本。当年未完成的前期工作，其前期工作经费可结转下年使用。

第五章管理和监督

第十七条项目前期工作经费的各类费用标准，应按国家相关规定执行。对没有计取依据的费用，可参照同类项目工程建设的标准执行。前期工作经费实行总额控制，分据实列支。

第十八条对评审未通过的前期工作，要按评审结论，由原前期工作承担单位继续完成，增加的费用由相关责任单位负担。使用前期工作经费的单位对前期工作经费不按下达计划使用或挪做他用的，市财政局有权暂缓或停止拨款。

第十九条前期工作经费是基本建设支出预算的重要组成部分，相关单位必须严格按照基本建设财务会计制度对前期工作经费进行严格管理和核算。

第二十条财政、审计等部门依照有关规定对项目前期经费的使用情况进行监督检查。凡违反规定，弄虚作假、挪作他用、虚报冒领项目前期经费，除将资金全额收缴以外，同时按照《财政违法行为处分条例》予以处罚。

第六章附则

第二十一条本办法自2007年11月1日起执行。

6.某项目营销策划书 篇六

一、项目简介：

位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近5000 ㎡，共有256 套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡（套内面积118㎡—160㎡）。

二、市场概况及基本竞争格局：

1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。

乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。

开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。

2、大中小户型市场概况。

近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2004年初，x豪廷、x花园、v花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三

（四）室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。

x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。

3、商铺市场

由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，优势明显。

三、项目SWOT分析

市场细分如下：

a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足，属第二次消费和过度（终极）消费的结合。预计业主身份为白领阶层和中小老板，雍景花园大型户型属这一市场，故推广过程中，应以高尚住宅为推广主线。

c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分，属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群，预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为：物业品质优良；生活配套齐全；物业管理优良；交通便利，环境优雅，小区绿化好；厂内上班，市内居住，房价实惠；开发区一带及某花园中型户型属这一市场，故推广过程中，应以居家品味为推广主线。

（一）优势

1、发展商实力强及信誉好

发展商为国有特大型企业的改制单位，所拥有和管理的资产近3亿元，资金力量雄厚，人力资源丰富，管理完善，运作规范。

2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜

楼盘位于市y路某庄北侧，在x、y路与k路的交汇处，东邻空旷的村庄，环境幽静；花园正面有公交汽车上落站，交通便利。

小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园；10分钟内可达步行街、df百货、国美电器城、人民广场、文化广场；向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场；小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼，购物、文体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。

3、小孩邻近就学方便

市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺，附近亦有多间幼稚园，方便小孩就学及入托。

4、设施配套，住宅品质高尚

智能化的管理系统；带电梯的小高层住宅单元；每户均有小车和单车位；户型为三房二厅和四房二厅，套内面积118㎡—162㎡，楼房全部朝南向，布局合理，通风采光好；绿地与流水、会所与广场相结合，和谐和高尚尽显其中。

5、市内住宅，市郊的价格

带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元/㎡起（按建筑面积计算），绝对低价。

6、物业管理优越

物业管理由发展商改制单位xx有限公司负责，该公司拥有三级物业管理资质，管辖有280万㎡的住宅区，其中国家二级达标小区10个，省级安全文明住宅小区15个、市级安全文明住宅小区30个，有丰富的物业管理经验和较高的管理水平。小区的住宅管理按物价部门核准的收费标准收取（暂定：2至8层按0.75元/㎡，9至17层按1.1元/㎡收取），公共水电费等由各业主共同分摊。

7、远景展望升值潜力乐观

（1）由于市区中心再没有上规模的园林式小区住宅用地，市内置业难度加大，升值可预期。

（2）x学院东向1500亩土地已征收，规划为商住用地，本小区东北侧至x公路（市区段已改为解放路）将成为大型商住区，升值潜力巨大。

（3）国家“十一五”期间规划加快城市化进程建设，城市人口膨胀速度加快，加上高尚的品质、低廉的房价，升值前景乐观。

8、地理区位优势明显

由于本小区在x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位周边，方便上班一族，相比其他花园我们的地理优势明显。

（二）劣势

1、商品房源主力是三至十六楼中间138平方米的3室2厅（84套），占46%。其余的为东面180平方米的4室2厅（42套），占20%；二层、顶层及临街西面的66套，占34%。由于开发区一带楼盘的户型面积主要在100—140㎡之间，价格在1200—1400元/㎡，相比雍景花园的主力房源有价格优势，竞争激烈。这对首次进行房地产开发的营销工作是一个巨大的挑战。

2、某花园属临街长条型地块，很难形成整体楼盘感觉（与x地块合并后可得到较大改善），有“只是三栋临街楼”的印象。

3、与x村一路之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境较嘈杂，很难形成高档楼盘形象。

4、非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

5、x旧址，部分顾客受心理因素的影响。

（三）、机会

1、市场有潜力。x市房地产市场正处需求旺盛期，房改房主二次置业和首次置业的客户是

我们的主力客源。今后，90—120㎡的户型将为主力客源所青睐。

2、人流有保证。由于物业处于临街黄金地段，商铺附近量多，人流量足够，物业贬值可能性极小。且购房、租房需求恒久存在，黄金地段比较容易转手或出租，这非常符合外地（邻近）商人置业心理。

3、投资有价值。本楼盘产品总价同比市区其他楼盘低，置业风险小。加上中间户型和西面户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高，而小区配套齐全，环境较优美，因此西面临街日晒时间长、嘈杂的抗性可以弱化，有投资价值。东侧商住新区将是今后5年建设重点。这将带给x路巨大的市场机会。

（四）威胁

1、行业内的竞争

周边楼盘云集。今明二年将是楼盘大量上市的高峰期，客户分流量大，竞争激烈。

2、行业外威胁

政策性因素影响增多，市场信息不明朗。

四、目标市场权衡及锁定

由于我们房源的主力是138平方米的3室2厅，因此，销售目标群预定为普通工薪和白领阶层。

消费目标群的主力消费是小区居住环境较优美的3室2厅房子，他们有相对稳定的收入，特别是住80年代60—80平方米三室一厅和二室一厅房子的客户，对按揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣，消费实力强大。购房者一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣。而我们的户型主力是138平方米的3室2厅，属花园式小区，有优越的物业管理，恰恰买足了这些人的心理层面需求。因此，主要客户源是x学院、x有关单位（炼油厂）、市直有关单位。

另外，由于附近属商铺黄金地带，为随时照应生意，小老板们也会钟情于此。因为只有这里的房子总价低，月供少，求租或求购市场会较大。

五、小区品牌内涵次序及品牌表现

（一）品牌第一内涵：高品质的理想住宅区（首次开发）

（二）品牌第二内涵：黄金的高档不动产投资机会，能从不同角度买足置业者的首要用途 工薪白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资）

小老板置业（过渡性居住，兼投资）

投资者置业（纯投资，用于出租和出售，）

租房者置业

x学院东侧商住新区将使这里的居住环境将和商业环境合为一体，在这里的投资价值较其它物业高。这将带来巨大的市场机会。

六、价格策略：

以稳步销售为主（主要原因是首次开发）。采取中开高走的价格策略，起步均价定在1700元左右，如果品牌一旦形成，可迅速提价，将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。

商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。

七、销售策略设定

产品核心功能：高尚住宅，商铺投资。

产品形式特点：以套为主，户型从132平方米的三室二厅二卫到180平方米的四室二厅二卫均有。商铺一层约1600平方米，二层约1800平方米。

交房标准：毛坯房。

入市姿态：工薪白领阶层黄金机会。

入市时机：越快越好。

销售方式：内部认购销售与多种付款方式组合销售相结合。

内部职工销售可给予200元/㎡的优惠（但需先交首期10万元），激起购买欲望，通过他们传播带动客源。

促销手段采用广告推广、公关活动、内部推销、人脉传播、及促销活动等。在商品房策划销售的策划上，将项目“有形产品”（包括特色主题、质量水平及设计式样等）和“延伸产品”（如物业管理服务、保证公共设施的提供等）合二为一，并使市场上的客户推崇及接受产品，以达到理想的促销目的。

八、项目推广策略设定

项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高品质商住区

项目推广目标：形成明确的x品牌—高品质

项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、上门推销为辅

九、推广各阶段任务具体设定：

进入期：从2006年4月初至6月30日。本阶段主要任务是实现品牌第一内涵，确立客户源。成长期：从7月1日至12月31日（框架基本建成），本阶段主要任务是实现雍景东园品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。

成熟期：从2007年1月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现某花园销售，以多种促销活动及早期业主带新业主，广告内容以单纯的产品信息为主。此阶段商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。

衰退期（封盘期）：2007年12月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主，实现收盘销售。

十、项目推广首期计划（进入期）

媒体组成：报纸，派发单页，上门。

7.三亚项目营销策划 篇七

三间距离论认为,游客与旅游目的地之间存在三间距离,即空间距离,时间距离和心间距离。其中,空间距离是不变的常量,时间距离是可变量,可以通过交通运输条件的改善而缩短,而时间距离又可分为实际时间和感知时间,可以通过在交通枢纽增加旅客感兴趣的东西而减少旅客对于等待的厌烦感,心间距离则是易变量,有很大改变的弹性空间。通常认为,空间距离的远近,时间距离的长短决定了游客的出游意愿,但实际上,心间距离能在很大程度上影响游客的出游意愿。如果游客认为一个旅游目的地可以激发他们的兴趣,能够满足他们的需要,能够跟他们有情感上的共鸣,他们对某个旅游目的地有很强的认同感,纵使路途遥远,所需时间较长,他们还是会赶赴这个旅游目的地游玩。因此,在旅游营销模式方面,应注重改变旅游目的地和游客之间的心间距离。

笔者认为,根据三间距离理论可以通过以下旅游营销模式以“爱”攻“心”,拉近游客与三亚的距离,提高三亚市的城市吸引力,让游客对三亚产生感情,增强游客对三亚的美誉度和认同感。

二、以“爱”攻“心”的旅游营销模式

(一)志愿营销

志愿营销,意为通过招募志愿者为游客提供志愿服务拉近三亚与游客的心间距离,让游客对三亚留下美好的印象,提高三亚的城市美誉度。前几年,伴随三亚旅游水涨船高的是网上各种攻击三亚的帖子,三亚的形象受到了一定损害。政府通过其他方式降低了这些攻击造成的负面影响,但这种亡羊补牢的方式并非良计,笔者认为,志愿营销体现了一种旅游公共服务方式的创新,应大力推广。近几年,三亚在各种长假期间大力开展各项旅游志愿服务活动,例如文明交通岗、旅游志愿服务引导等,受到了游客的一致好评,此外,三亚还提出要建“志愿者之城”,并提出了总体目标:到2017年,志愿服务事业发展达到国际城市的先进水平,“志愿者之城”初步建成;实名注册志愿者人数占市区常住人口的15%,各级志愿者组织数量突破800个,各类社会组织参与志愿服务工作比例显著增加,志愿服务参与率明显提高,公众参与面不断扩大。对三亚来说,志愿营销的关键在于志愿者。要充分进行社会动员,对旅游志愿者进行相关培训,在社会倡导“奉献、友爱、互助、进步”的志愿精神,形成良好风气,让志愿服务融化游客的心,真正做到以“爱”攻“心”。

(二)微信营销

微信营销是网络经济时代营销模式的一种创新,是伴随着微信软件的火热而兴起的一种网络营销方式。微信不存在距离的限制,用户注册微信后,可与周围同样注册的“朋友”形成一种联系,用户订阅自己所需的信息,商家通过提供用户需要的信息,推广自己的产品,从而实现点对点的营销。

以往游客来三亚,经常担心吃海鲜被宰,从2014年春节开始,三亚海鲜价格监管出新招,推广海鲜店微信短信爆料平台。走进海鲜店,消费者只要拿着手机扫下二维码或者发条短信到指定的平台,所消费的海鲜品种名称、政府指导价格、海鲜店名以及该店辖区工商所等信息很快传入消费者手机内,所有的信息“一览无遗”。不仅如此,三亚旅游还通过官方微信平台提供“发现三亚LOOK”、“体验三亚之美”、“开始三亚之美”、“旅游助手”等多种帮助,让你动动手指就能玩转三亚。可以说,游客们通过微信平台,感受到了三亚做出的努力和诚意,肯定会拉近与三亚的距离,认同三亚的美。在新媒体愈加发挥作用的时代,三亚无疑应该继续坚持微信营销这一模式。

(三)情感营销

情感营销就是把消费者个人情感差异和需求作为营销战略的情感营销核心,通过借助情感促销、情感广告、情感口碑等策略来实现企业的经营目标。在情感消费时代,消费者购买商品是为了一种感情上的满足,一种心理上的认同。情感营销从消费者的情感需要出发,唤起和激起消费者的情感需求,诱导消费者心灵上的共鸣,寓情感于营销之中。

自2014年春节开始,海棠湾的凤凰花海成为游客新宠,2014年春节期间日均过两万人的接待量令人惊叹。在春节长假来临之前,凤凰花海已经通过情感营销赚足了眼球,许多游客都是慕名而来。在凤凰花海的宣传中,你不会陌生这样的字眼“一提到花海,我们自然想到普罗旺斯的薰衣草园、北海道花海、荷兰郁金香花海等,那些无限浪漫的国度。花海代表了一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式,一种闲看庭前花开花落的闲适之境。如果旅行是为了摆脱生活的烦扰,那么花海会让你忘掉一切。我们在三亚踩沙、踏浪、游泳,亦可漫步在海棠湾千亩花海当中,赏花、品花茶,过一个浪漫的春节。”如此诗情画意的文字,直击游客心底的柔软,忙碌了一整年的人们,无疑对另一种生活方式有着无尽的向往,而凤凰花海,满足了游客情感上的需求。就好像提到丽江,你不由自主地会想到远离城市的喧嚣,慵懒地沐浴阳光;比如提到成都,你会向往那一份来了就不想离开的闲适悠然。这些城市,都让游客产生了一种情感上的共鸣。所以,一个景点或城市的营销应该以情动人。提到情感营销,笔者认为,可以借鉴海底捞的情感营销理念。海底捞专注于每个细节,停车有代客泊车,等位时有无限量免费食物提供,有免费擦鞋、美甲以及宽带上网,还有各种棋牌供大家娱乐;为了让顾客吃到更丰富的菜品可点半份菜,为顾客提供围裙,为长发顾客递上束发皮筋,为戴眼镜顾客送上擦眼镜布,为手机套上塑料袋,当饮料快喝光时服务员主动来续杯;洗手间也有专人为你按洗手液、递上擦手纸巾等等。“五星级”的贴心服务使得每一位顾客在内心深处都觉得欠了海底捞的感情债,以致变成回头客和忠诚顾客,甚至帮助海底捞到处做宣传。如果三亚也能做到让游客觉得欠了三亚的感情债,帮助三亚做宣传,那就成功了。

(四)体验营销

体验营销通过看、听、用、参与的手段,充分刺激和调动消费者的感官、情感、思考、行动、联想等感性因素和理性因素,重新定义、设计的一种思考方式的营销方法。体验营销是指通过采用让目标顾客观摩、聆听、尝试、试用等方式,使其亲身体验企业提供的产品或服务,让顾客实际感知产品或服务的品质或性能,从而促使顾客认知、喜好并购买的一种营销方式。体验营销以消费者为中心、培育顾客的忠诚度等观点可以借鉴到城市营销中。笔者认为,体验营销在城市营销中的应用可以从以下几个方面着手:

1、在感官营销方面,一是构建视觉良好的城市建筑。良好的视觉建筑,首先满足城市消费者的视觉体验。目前,三亚市的建筑同质性太高,千篇一律,缺少特色和个性。在今后公共设施的建设规划中,应该设计建造具有代表性的标志性建筑,例如北京的鸟巢体育馆、纽约的自由女神、卢浮宫门前的金字塔等像等都是城市的地标性建筑。在海南省来看,保亭县城区域的建筑墙面大多绘有黎锦图案,较能够反映该地的文化与风土民情。二是营造良好的城市卫生与安全环境。好的卫生环境能让游客感到身心愉悦。

2、在思考营销方面,通过思考营销就是通过激发消费者的认知兴趣,带给消费者认识问题和解决问题的体验。之前三亚通过向全市征集城市名片激发市民游客对城市发展的参与度,收到了良好的社会效果。在城市营销中,可以适当开展类似进行头脑风暴的活动,比如三亚城市散文征集、你最喜欢的三亚景区、你最喜爱的酒店评选等活动,引起民众的参与兴趣。

3、在行动营销方面,通过城市与消费者之间的互动,推出可以满足消费者体验诉求的生活方式,使其获得切实的身体体验。最近,许多商家都在微博、微信上开展集赞体验的活动,让顾客亲身体验企业提供的产品或服务。奥运会期间,为了给消费者创造一种耳目一新的独特生活方式,北京利用“名人效应”,拍摄了许多宣传片,对老北京的民俗风情、旅游资源、美食文化等进行了充分的宣传。消费者在对这些独特生活方式的探寻和体验过程中,不仅获得了美妙的感受,而且深化了对北京城市文化的理解和认知。著名导演张艺谋也给成都拍摄了令人难忘的宣传片。三亚目前的城市宣传片主要以观光宣传为主,对本地的民俗习惯、美食文化等介绍较少。笔者认为,可以借鉴《舌尖上的中国》拍摄《舌尖上的三亚》,介绍三亚美食,见识三亚特色食材,展示三亚人民的生活方式,展现食物给三亚人民生活带来的仪式、伦理等方面的文化,吸引游客前来感受具有三亚特色的生活方式,进而抓住游客的心。

8.房地产项目营销策划 篇八

□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议

□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)

□ 价格策略制定

□ 价格体系及付款方式原则

□ 现场包装要点

□ 卖场包装要点

□ 卖场促销要点

□ 展销会举办方案

□ 外销方案制定

□ 制定CS系统(顾客满意系统)

□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)

□ 模型制作指导

□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案

□ 分销网络辅助措施

□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)

□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)

[广告、宣传、推广设计]

(一) 品牌识别

1、础系统设计—标志(LOGO)标准

1) 展示系统设计

□ 地盘形象设计

□ 工地围墙展示设计

□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌

□ 售楼形象展示

□ 售楼处外观展示指导

□ 售楼处内部形象定位指导

□ 售楼处设计建议

□ 样板房形象定位、效果建议

□ 售楼处展板保保创意建议

□ 看楼车体外观设计

□ 售楼人员服装设计、保安服装建议

2)展示系统设计

□ 售楼书、折页

□ 售楼合同及相关文件格式

□ 价目表、付款方式单页设计

□ 工作证(卡)、售楼人员名片

□ 办公事务用品

3)广告类规范

□ 报纸广告标准格式

□ 电视广告标准格式

□ 手提袋

4)售楼导示系统

□ 样板房导示牌

□ POO彩旗式吊旗设计

□ 各类标示牌

□ 户外看板

5)小区形象系统

□ 导示系统

□ 公共导示系统设计

□ 公共信息展示设计

□ 会所导示系统设计

□ 各项配套设施形象系统设计

□ 物业管理人员服饰设计

(二)广告运动

□ 广告诉求目标

□ 广告诉求理念

□ 广告主题口号

□ 广告内容及表现手法

□ 创意策划

□ 统一宣传口径制定

□ 整体氛围概念提示

□ 媒体计划

□ 创意延展

□ 报纸广告方案

□ 电视广告创意方案审核建议

(三)整体营销费用预算及成本控制的策略

[销售阶段工作]

□ 销售人员的安排及培训

□ 销售人员的进场及销售的实施

□ 现场看楼团的筹划

□ 客户区域、年龄、职业等层面分析

□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析

□ 广告发布效果的跟踪

□ 放弃购买客户的原因调查

□ 售前及售后服务内容

□ 定期销售总结及策略调整

□ 系列促销活动

□ 销售后期收尾工作

9.营销策划公司专业服务项目 篇九

国内大多数营销策划公司服务项目只停留在传播和广告策划、活动策划、促销策划、开业策划、网站建设网络推广、品牌策划[VI等]、市场调研等比较简单的业务上。大多数类似于这样的服务项目都是治标不治本的。作为专业为广大工商企业提供市场营销策划的营销策划公司应该具有如下专业服务项目和资深的系统专业功能。这样才能真正解决企业的实质性问题。因为、一切企业的生产经营管理行为都是在营销。

1、市场营销策划：

包括：铺市攻略、促售设计、卖点设计、渠道策划、广告宣传、媒体运作、经销代理、直销零售、卖场企划、产品结构、价格策略、产品包装、网点战略、电子商务、连锁经营、客户管理、品牌运作、销售资质策划、团队管理、公益运作、售后服务、市场调研、产品定位、市场定位、客户公关、消费心理学、市场营销系统流程等

2、销售管理：

销售团队管理、销售物流和配送管理、客户管理、销售成本管理、销售计划和分类管理，公共政策管理、竞争对手管控、信息资源管理等。

3创业培训：

【系统专业、理论和实战指导】：创业素质、风险预测、资金筹划、项目选择、经营策划、产品销售、团队管理、发展战略、产业链发展等

4、品牌及项目企划：

VI形象、CI体系、MI策划等、网络推广、资源整合、品牌战略、企业文化、媒体运作、危机公关管理等

5、工商企业专业生产经营管理

。战略策划和管理：企业长中短期发展规划、企业一体化战略管理、人才战略、产品战略、市场战略、品牌战略、文化战略、成本战略、集团产业链战略、集团母子公司管控等

。人力资源管理：员工招聘甄选、绩效考核、团队激励、薪酬福利机制、培训策划、职业生涯设计、员工思想心理策略、组织架构策划、劳动关系管理，岗位规划、员工管理制度等

。生产管理：计划管理、设备管理、安全管理、现场6S管理等

。物流管理：采购策划、仓储管理、调度设计、运输配送策划和管理、物流贸易等

。质量管理：质量管理体系策划、生产工艺流程策划、产品量化标准设计、生产作业指导模版及管理等。技术管理：技术管理体系、产品工艺创新、设备革

命、产品创新研发策划等

。财务管理：财务管理体系策划、资本和资产运营管理、成本控制、投资管理、融资策划、财务资金核算、利润分析、财务诊断等。

。行政管理：企业制度建设、执行力策划、企业文化设计及管理、组织管理及策划、控制和监督管理、文档规范、企业行文、印鉴及资质、安全保密管理、企业资产管理、车输及修缮管理、外联公共事务、后勤综合内务管理等

6、团队培训

董事会总经理副总经理总监经理等各级管理层绩效考核，执行力素质培训，工商企业管理制度培训，董事会总经理副总经理总监经理等管理层员工岗位专业能力培训。

7、方案体系及流程策划【专业文案】

项目分析报告、ISO等各行业标准化管理体系、招投标书.质量体系分解、营销策划方案.绩效考核设计.执行力策划方案、工商企业生产经营管理制度体系、商业计划书、管理流程量化标准【战略至末端】等

8、连锁经营策划

品牌设计、模版塑造、推广销售、营建管理、连锁督

导、运营管理、项目产业链发展等

9、工商企业运营诊断

公司治理、转型升级、生产经营管理分析、企业痪状分析、危机预案、修正策划、案例分析等

10策划著名中国大陆明星，地方性明星、香港，台湾以及日本、韩国、欧美等国家的电影、电视、歌星、模特、电视台主持人、笑星、体育明星等为各行业【企业】进行公司、企业、品牌形象代言，出演、出场。

10.房地产项目整体营销策划案 篇十

（三）第六部分 广告运作篇

一、广告运作掌控原则

（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。

（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。

（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。

（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。

（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。

二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择

在新疆本土，可供选择的主力媒体有：

1、报纸媒体

※《都市消费晨报》；

2、电视媒体

※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；

（二）辅助媒体的选择

1、报纸媒体

※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；

2、电台媒体

※本地收听率较高的电台频道、专栏；

3、期刊媒体

※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；

※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；

４、网络媒体

※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；

（三）立体交叉式的媒介推广形式

１、媒介的组合调动

充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。

2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。

软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产

业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。

软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。

三、广告策略执行计划

（一）软文的投放

软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。

1、软文题材

系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。

★软文题材推荐之一：

幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐

（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）

★软文题材推荐之二：

乌市门户地产，幸福尚城

（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）

★软文题材推荐之三：

“幸福尚城格调

（展开对第三代都市居住模式的炒作）

★软文题材推荐之四：

“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区

（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）

★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度

——第三代现代主义实用型户型设计推荐

（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）

★软文题材推荐之六：

“实用、实惠、实效”

（同上）

★软文题材推荐之七：

“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格调）

★软文题材推荐之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）

2、软文铺垫周期

软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。

3、硬广告介入的时机

硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。

（二）硬性广告的发布

1、前期广告发布计划扼要

——软性广告的发布

软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。

软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。

——硬性广告的发布

硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。

硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。

（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。

2、广告传播主打语

推荐幸福尚城广告传播主题如下：

都市门户，都市家

文明、健康、和谐，新都市主义

3、主打语释义：

★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。

★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。

（三）广告投放费用预估

建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。

硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：

第七部分 物管规划篇

一、关于社区智能化配套设施标准的建议

鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：

◆红外线防攀爬系统

◆中国电信卫星电视入户

◆宽带网接入，预留IDD电话接口

◆闭路电视监控系统

◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统

◆可视对讲系统

◆紧急报警系统

◆门磁开关防盗系统

◆煤气泄漏报警系统

◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统

二、物业管理模式规划

（一）物业管理模式分类

1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；

2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；

3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；

（二）物业管理模式建议

物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。

（三）物业管理收费标准

鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。

三、物业管理承诺书

为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。

承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：

★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；

★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；

★代社区住家24小时的日常维护；

★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；

★代呼叫诊疗、救护的特别服务；

★代管儿童临时护理特别服务；

★代出租、出售屋宇的特别服务；

11.三亚项目营销策划 篇十一

目录

一、前言

二、活动主题

三、活动风格

四、活动目的五、广告宣传（前期宣传、后期宣传）

六、会场布置

七、开盘当天现场安排

八、后记

九、附件列表

一、［前言］

当前受国家房地产新政影响，一线城市房价处于下跌趋势，成交萎靡。xx是一个三线县城，虽然所受的影响比较小，但是购房者在现在的环境下非常理性和小心。他们基本上只关心两个问题1：有房子卖吗？2：卖多少钱？稍微高出他们的心理价位的话他们就有可能放弃购买。在这样的情况下我们的幸福家园即将开盘。开盘是项目营销和发展的关键点，通过前期广告宣传，客户储备达到开盘要求并取得政府规定的要求之后根据客户积累情况采取适当的价格和方式对外集中销售，开盘的销售好坏直接影响着后续的销售。

二、［活动主题 ］

主题：幸福家园——幸福生活的开端

副标：幸福家园盛大开盘

三、［活动风格］

隆重热烈正规

四、［活动目的］

(1)面向社会各界展示元盛置业品牌形象，提高企业知名度和影响力，让客户认识我们；

(2)塑造界首高档花园小区模板，让客户认可我们；

(3)通过幸福花园开盘活动庆典，有效的提升开盘销售成交量，并为之后的持续热售打下坚实的基础。

五、［广告宣传］

1.前期宣传

鉴于之前已经持续做过电视滚动条广告，派发传单，大广告招牌和宣传车下乡宣传，根据效果暂定出如下开盘前的集中宣传方法(原因和提前准备见附件1)

（1）确定开盘日期前10天起开始在电视台播出滚动广告（修改之后，广告语上要打出开盘日期）

（2）确定开盘日期前10天起宣传车从新开始宣传，看已交认购金客户里面什么片区居多，重点放在那些片区，车身广告上换上新的有明确开盘日期的广告招牌。

（3）开盘之前5天左右做一期针对市区和重点乡镇的DM单页宣传广告，广告上有明确开盘日期。(附页2是当前界首传播最广的DM宣传广告页)

（4）开盘之前10天印制出新的彩色宣传单页，开盘前5-3天派遣工作人员深入项目周边小区以及沿街派发。

2.后期广告

开盘之后停止宣传车宣传，售楼人员停止对外派发宣传单。

（1）开盘之后紧接着做一期DM单页宣传广告，贴上开盘盛况照片，主题夸张鲜明（如用挤爆售楼处，当天尽销百分之XX等）能吸引客户眼球；

（2）看前三天销售情况决定是否继续做电视滚动条宣传广告。

六、［会场布置］

现场布置与主题结合，力争做到“细心、精心、认真、全面”。开盘3天之前检查售楼处电器，桌椅，每日卫生打扫，明确售楼处各个片区功能（收款区，合同签订区，接待区，客户等待区，经理室等）显眼位置墙壁之上悬挂销控表。

现场布置所需物料

[彩旗]

1、数量：20面

2、内容：入福地花园，享幸福生活。

3、布置：售楼处门口路边花池周围插置。

[充气龙拱门]

1、数量：1座

2、布置：售楼处门口人行道边

[横幅]

1、数量：一条；

2、内容：幸福家园盛大开盘

3、布置：售楼处门口路边或售楼处门口元盛售楼处下面。

[贺幅或祝贺花篮]

l、数量：10条；

2、内容：各商家及合作单位祝贺

3、布置：售楼处大门两边

[红地毯]

1、数量：1张、2、布置：售楼处大门到人行道路边

[气球]

1、数量：若干，悬挂于售楼处顶部

[签到本]

1、1本，笔2支。

七、［开盘当天现场人员安排］

为了保证开盘当天盛况和秩序，公司需要派遣一些人员协助售楼处人员的工作，或成立一个项目小组支持售楼处的工作，除了一个总调度之外其他人员安排如下：1：迎宾礼仪小姐和接待3名，负责售楼处门口迎宾，客户接待和协助售楼员（帮助售楼员复印客户资料填写销控表等）

2：销售人员负责客户谈判和签约，由案场吴经理统一调度。

3：2-3名财务，负责客户认购金转定金和新客户交款等。

4：安保人员2名，负责售楼处紧急事件处理等。

八、［后记］

本草案中各项活动内容均为暂定，方案所略之处及其它未尽事宜或时间问题，要等公司研定之后方能确定。

九、［附件列表］

附件1：开盘前营销方案宣传原因

附件2：DM广告商先前广告DM单页。

附件3：开盘房源选择方法

附件4：折扣方案以及销售人员折扣把握

附件5：促销以及礼品

12.如何做好一个房地产项目营销策划 篇十二

如何做好一个房地产项目营销策划

对于绝大部分人而言，买房置业绝对称得上是件人生大事。平日里穿衣搭配、吃喝玩乐都要看品牌，更何况是买一套几十万、数百万的房呢?

为什么有些楼盘在市场低迷的情况下，仍能逆市热销，为什么有些地方，同一地段的两处楼盘价格却相去甚远?很多情况都是由于营销的原因，一个好的房地产项目营销策划，不但可以为楼盘迅速带来更多的成交，还能提升楼盘的品牌附加价值，即能让房子卖出更高的价格。

那么，如何才能做好一个房地产项目营销策划?

洞察项目核心优势

每个地产项目都必须拥有一个自己的核心优势，如果真的没有，也要去造一个。如【学区房】【地铁房】【湖景房】等等

推拉分文化创意有限公司

推拉分文化创意有限公司

打造项目核心价值

地产项目的核心价值就是“本项目为业主带来的最核心的利益点是什么”。【学区房】能让业主的小孩上个更好的学校，而【墅区房】给业主的利益是什么呢?即与别墅区老业主共社区，提供结识顶级精英的机会，人生进阶的机会。

围绕核心价值，建立品牌传播体系

确立项目的核心价值点之后，更重要的是如何把这个价值点传达给消费者，并且让消费者更好地接受，最终引发消费者的购买行为。

项目定位

现在很多房地产把小区定位为新菁英社区，即新一代菁英的聚集地、孵化地，住进该社区，通过结交别墅区的顶级精英，获利成功的机遇，成为引领未来的新一代菁英。广告语

一句好的广告语对品牌来说是至关重要的，它是品牌的眼睛，对于人们理解品牌内涵，建立品牌忠诚都有不同寻常的意义。

推拉分文化创意有限公司

推拉分文化创意有限公司

房地产行业供不应求的局面正在改变，过往开盘即售罄的抢房、抽签买房现场正在改变。地产项目要更好的销售，地产项目营销策划至关重要，需要专业的房地产品牌策划公司或团队的协助。

13.营销策划项目建议书 篇十三

项目阶段

一、项目计划

1、前期准备

初步接触，进一步洽谈确定课题，客户企业介绍情况，提出咨询，要求与希望；·研究企业提供的资料，分析企 业状况，初步拟定项目框架；·实地考察客户企业及环境；·双方确定项目框架和目标；·根据企业期望作准备性调查。

提出项目建议及合同签定：根据客户需求提出项目建议书；·双方就建议书内容（包括项目 目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨；·拟定并签署合同，作好项目开 展准备工作。

2、项目启动

成立项目小组，由项目领导小组和项目负责 人确定项目开展计划：项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后勤准备；根据经验提出初步计划建议；准备项目开展所需的资料、表格等；根据项目计划要求成立由双方相关人员组成的联合项目工作组，明确具体分工和职责；拟定工作计划和时间进度；拟定调查分析计划；针对项目需要对联合工作组 成员进行培训。

3、调查分析

对市场进行调查，并进行分析。工作成果：《市场调查分析报告》

4、营销策划方案设计

1）．确定销售目标

 确定定量性销售目标  以定性因素调整

2）．确定目标市场

 界定现有顾客  针对潜力大的客户

 细分市场的总销售量与集中化程度分析、选择足够大的目标市场。

3）．确定营销目标与策略

 确定长期和短期的营销目标  确定区域性策略  确定季节性策略  确定竞争策略  确定目标市场策略  确定产品策略  确定包装策略  确定定价策略  确定人员推销策略  确定促销策略  确定费用支出策略

4）．构建适宜的营销管理系统：

 营销组织机构、人员配备与培训、 营销运作模式、主要业务流程、激励和约束机制  渠道建设

 代理商的管理：代理商的选择、代理商的评价、代理商的激励与约束制度的建立  客户关系管理：客户档案管理、客户分类管理、客户信用管理

工作成果：《园市场建议方案报告》

5、支持和培训

实施中的指导和培训。

市场营销服务模块

企业营销战略规划

企业营销要素与资源整合SWOT分析与市场机会界定

核心竞争力分析与竞争策略拟定

长、短期市场目标与实施步骤规划

产品组合策略与产品力提升创意

品牌战略规划、设计与应用

区域市场选择与开发模式、进程规划 整合传播策略拟定与实效实施

实效营销管理组织建设

企业市场目标与营销管理目标分析

营销组织结构（部门、岗位）设计

营销体系各部门功能与职责设计

营销体系各岗位人员工作标准制定

营销体系各部门及岗位管理流程设计

营销体系各项管理制度设计

营销管理组织与平行部门协作 营销组织的动态调整原则与方法

营销人力资源管理与激励

营销体系各岗位人员“常模”描述

营销人员的招募、考评、甄选与录用

营销人员职业守则与行为规范设计

营销体系各岗位人员考评标准设计

营销人员日常工作检核体系设计

营销人员取酬办法与福利制度设计

营销人员绩效考评与奖惩机制设计 营销人员动态盘点与清退制度设计

实战营销培训

基础营销理念与营销专业知识培训

企业全员营销与客户服务意识培训

专业而实效的销售与沟通技巧培训

区域开发、推广与日常管理培训

终端开发、维护与营业力提升培训

营销人员服从意识与团队精神培训

市场研究与基础企划知识培训

整合推广（促销）方案设计 整合促销策略制定与实施方案设计

广告投放计划与媒体组合策略拟定

新闻公关与软文炒作策划与实施

终端促销（SP）活动创意与设计

公共活动策划与各类专题会议设计

市场危机事件的处理与风险规避

企业文化和企业CI体系规划与设计

企业文化的提炼和整合

企业实态全面诊断，战略研究，导入CI的必要性与实效性研究，步骤安排，组织保证。