房屋租赁登记备案证明（精选6篇）
1.房屋租赁登记备案证明 篇一
房屋登记备案证明
我由于要办居住证，我是租的房子，居住证中有一项是要是房地部门出具的房屋租赁合同登记备案证明，请问房地产交易中心的地址和电话是多少，周末上班不?还有需要准备什么东西去?一定要房东一起去吗?
各地的房地产交易中心的地址和电话都不一样，建议打一下114去咨询。一般的来说周一至周五全天办公，双休日一般不办公。
办理租赁登记备案需租赁双方到场，需要的材料是租赁合同(原件)、房地产权证(原件及复印件)、当事人身份证明(原件及复印件)，办证期限为5天，费用是80元登记费。如果原租赁到期需要办理注销手续，然后重新办理备案登记，可同时受理。
《加强房屋租赁联合管理工作的意见》，明确了各部门的职责，市住房保障部门负责登记并核发“房屋租赁登记备案证明”。租房当事人在签订合同之后，要去办理“房屋租赁登记备案证明”，如不办理将遭到多个部门的严查。
市住房保障部门负责全市房屋租赁市场监管、登记备案，督导各县(市、区)人民政府(管委会)房屋租赁管理部门的业务办理及信息采集统计工作。公安部门、工商部门、税务部门在日常管理工作中，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的“房屋租赁登记备案证明”。
另外，房屋租赁要建立信息沟通和共享平台，各县(市、区)人民政府(管委会)以乡(镇、街道办事处)为单位，以村(社区、居委会)为主体，采取管理人员分片包干的办法，逐街、逐院、逐栋、逐层、逐户、逐人进行上门普查，采集出租房屋、流动人口和房屋安全等相关信息，填写郑州市房屋租赁信息采集表，并录入信息系统。
一、申请
凡在开发区行政区域内从事房屋租赁活动的，房屋租赁双方或者接受书面委托的另一方应当自房屋租赁(转租)合同签订或者变更之日起30日内，向各流动人口和出租房屋服务管理站(下称流管站)提出登记备案申请。如果租赁双方不主动登记备案的，可以给其签发《办理房屋租赁登记备案通知书》(附件1)，催其办理登记备案。当事人办理登记备案时需填写《房屋租赁登记备案申请表》(附件2)，并提交下列材料：
(一)房屋租赁(转租)合同;
(二)房地产权属证书或者其他合法权属证明;
(三)房屋租赁双方当事人的身份证明;
(四)委托他人代为出租房屋的，提供书面的授权委托书;出租共有房屋的，提供其他共有人同意出租的证明;
(五)公有房屋转租的，提供公有房屋租赁合同、转租人与出租人签订的书面协议;其他房屋转租的，提供原《房屋租赁合同登记备案证明》、出租人同意转租的书面证明;
(六)出租人委托代理人的，提供出租人的委托书、受托人的身份证明;
(七)办理房屋租赁登记备案的同时，必须要求出租人签订《流动人口和出租房屋综合责任书》(附件3)。
以上第2、3、4、5、6项材料需核对原件后留存复印件。第1、7项需要原件。
二、受理
申请人提交申请材料齐全的，流管站当场受理，并出具加盖本机关受理专用印章的“申请受理通知书”(附件4)。申请人提交申请材料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具加盖本机关补正告知专用印章的“补正告知单”(附件5)。
三、审查
受理机关需对下列事项进行审查：
(一)所提供的证件是否齐全。房产证或购房合同等权属证明上记载的主体是否与租赁合同上的出租人一致。
(二)需要现场核实的，应指派2名以上工作人员进行核查，并做好核查记录。重点核查该房是否为违章建筑，是否符合消防、安全等工程建设强制性标准，房屋租赁用途是否合法，合同签订的面积是否真实等事项。
经审查符合条件的，受理机关在《房屋租赁合同》(附件6)上加盖房屋租赁登记备案专用章，并出具《房屋租赁合同登记备案证明》(附件7)。
四、房屋租赁合同变更、解除、终止办理程序
租赁合同变更、解除、终止后，当事人应当自房屋租赁合同变更、解除或终止之日起3日内到流管中心(流管站)申请办理有关手续，并提交房屋租赁合同和《变更房屋租赁合同申请表》(附件8)或《解除、终止房屋租赁合同申请表》(附件9)。符合下列情形的，分别提交如下材料：
（一）申请办理租赁合同变更的1.变更出租人，新出租人须提交《房地产权证》或其他合法权属证明、身份证明或合法资格证明，并与原出租人同时在《变更房屋租赁合同申请表》上签章认可。
2.原由个人承租，现需变更为由承租人组建的公司承租的，须提交法人资格证明，并与原承租人同时在《变更房屋租赁合同申请表》上签章认可;
3.租赁一方因单位名称变更或出现合并、分立、转制等情形的，须提交有关批文和新单位的合法资格证明。
（二）申请办理租赁合同解除、终止的1.经协商一致同意提前解除，或者租赁期满需要终止合同的，租赁双方须在《解除、终止房屋租赁合同申请表》注明原因，签章认可。
2.承租人死亡，无合法同住人承租的，出租人凭公安机关的户口注销登记表原件，可单方申请解除或终止合同。
3.承租人自行迁出无法联系的，出租人凭房屋所在地的街道办事处(居委会)或物业管理公司的书面证明，可单方申请解除或终止合同。
房屋租赁合同变更、解除、终止申请经审查合格后，将原《房屋租赁合同登记备案证明》收回，重新给当事人颁发《房屋租赁合同登记备案证明》。
《变更房屋租赁合同申请表》或《解除、终止房屋租赁合同申请表》及相关材料需存入原登记备案档案。
五、审批权限
租赁合同登记备案案件实行二级审核，首先由收件工作人员收件初审，个人出租房屋的登记备案由街道(社区)流动人口和出租房屋服务管理中心审批。出租方或承租方涉及到企事业单位的房屋登记备案须报区流动人口和出租房屋服务管理办公室审批，待审批后才能颁发房屋登记备案证明。
六、办理时限
自受理申请之日起3个工作日内办结。
七、档案管理
登记备案结束后，流管中心(流管站)应将每一笔房屋登记备案业务的书面材料汇总，装订成卷，装入档案袋。立卷应按照下列顺序装订档案：
(一)房屋登记备案申请书
(二)租赁合同
(三)流动人口和出租房屋综合责任书
(四)房地产权属证书或者其他合法权属证明
(五)房屋租赁双方当事人的身份证明
(六)房屋租赁合同登记备案证明存根
(七)其他材料。
2.房屋租赁登记备案证明 篇二
针对河南“瘦肉精”事件, 3月18日, 北京市组织区县生猪养殖主管部门、生猪养殖企业、生猪屠宰企业、农贸市场等单位主要责任人, 紧急召开全市“瘦肉精”监管工作会。会议强调, 加强生猪养殖环节监督管理, 所有规模生猪养殖场实行档案备案登记制度。
记者从会上获悉, 今后本市将对生猪质量安全监管采取一系列措施。在生猪养殖环节, 除对规模生猪养殖场实行档案备案登记制度外, 还将建立生猪标准化规模养殖为主体的畜产品生产体系, 建立诚信责任体系, 要求养殖场承诺在养殖环节上不饲喂“瘦肉精”等违禁添加物;加强对生猪养殖环节动物及投入品的质量监测检测, 建立对养殖场的日常监测制度。
与此同时, 市农业局还要求, 各区县加强生猪屠宰加工环节监督管理, 进行风险评估和量化指标, 对不合格的动物一经确认, 坚决严厉查处;在生猪运输环节, 严格加强各项检查, 掌握进京生猪及产品的来源和去向, 做到可追溯;加强饲料质量安全监督管理, 加强饲料生产企业行政许可工作力度, 做到有程序、有标准、有依据, 实施技术专家现场审核制度, 严把饲料企业准入关;严厉查处饲料生产过程中违法添加“瘦肉精”等违禁添加物的行为和使用环节中违法饲喂"瘦肉精"等违禁添加物的行为。
3.房屋租赁登记备案情况 篇三
一、房屋租赁合同登记备案情况概述
2010年10月，广州市房屋租赁合同登记备案45901件，同比减少23%，环比减少7%；登记备案面积614.20万平方米，同比增加63%，环比持平；合同首月月租金10200.98万元，同比减少1%，环比减少33%。
二、住宅和非住宅房屋租赁登记备案情况
三、各用途房屋租赁登记备案综合情况
2010年10月，住宅房屋租赁登记备案件数占房屋租赁登记备案总件数的72.15%；住宅房屋租赁登记备案面积占房屋租赁登记备案总面积的35.64%，见下图：
（一）房屋租赁登记备案各区情况 注：1.登记备案面积按建筑面积；
4.青岛市登记备案证明 篇四
提交资料目录
一、《青岛市建设工程材料登记备案申请表》（sjcb.qingdao.gov.cn下载盖红章）；
二、企业营业执照副本（双方）和注册商标（盖红章）；
三、委托书（sjcb.qingdao.gov.cn下载）；
四、产品执行标准；
五、产品的使用说明书、施工工艺要求，检验、调试、验收方法和标准，保管使用安全措施等资料；
六、国家及省有关部门颁发的生产许可证、产品鉴定证书、省级卫生许可批件、强制性产品认证证书、质量体系认证证书；进口产品应有生产国或地区权威机构的产品质量鉴定证书及相关的报关资料；
七、提供建设工程材料检验机构出具的产品检验报告（有效期三个月）；
八、承诺书（sjcb.qingdao.gov.cn下载盖红章）；
5.天津市房屋租赁登记备案 篇五
《中华人民共和国城市房地产管理法》；《城市房屋租赁管理办法》(建设部令1995年第42号)；《天津市房屋租赁管理规定》(市人民政府令2004年第72号)；《天津市房屋租赁登记备案程序》（津房管[2004]296号）。
（二）办事须知
1、本市行政区域内的房屋租赁，房屋租赁双方或者接受书面委托的另一方应当自房屋租赁（转租）合同签订或者变更之日起30内，到区、县房地产管理局办理登记备案手续，领取《天津市房屋租赁登记备案证明》。
2、办理房屋租赁登记备案应提交下列材料：
（1）房屋租赁（转租）合同。
（2）房屋所有权证书或者其他合法权属证明（原件及复印件）。
（3）房屋租赁双方当事人的身份证明（原件及复印件）。
（4）出租代管房屋的，提供委托代管人同意出租的证明；出租共有房屋的，提供其他共有人同意出租的证明；出租商住两用楼的底商用于餐饮、娱乐、洗浴、洗染等经营活动的，提供房屋相邻关系人书面同意的证明；出租在建房屋的，提供商品房销售许可证。（原件及复印件）
（5）公有房屋转租的，提供公有房屋租赁合同、转租人与出租人签订的书面协议；其他房屋转租的，提供经登记备案的房屋租赁合同、出租人同意转租的书面证明。（原件及复印件）
（6）出租人委托代理人的，提供出租人的委托书、代理人的身份证明（原件及复印件）。
（三）办事程序
1、申请。房屋租赁双方或者接受书面委托的另一方向区、县房地产管理局提出申请，填写《天津市房屋租赁登记备案申请表》。
2、受理。申请人提交材料齐全的，当场受理，并出具“申请受理通知书”。申请人提交材料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具“补正告知单”。
3、审查。审查申请人提交的材料，材料齐全符合条件的，在《房屋租赁合同》或者《房屋转租合同》上加盖房屋租赁登记备案专用章，并出具《天津市房屋租赁登记备案证明》。不符合条件的，说明理由，书面告知补正事项。
（四）办理时限
自受理申请之日起5个工作日内办结。
（五）收费标准
住宅：按套收取租赁手续费，每套100元。手续费由出租人承担。
非住宅：按租金总额的1％收取租赁手续费。手续费由租赁双方各承担50％。监督电话：23313610
附件1
天津市房屋租赁登记备案申请表
6.房屋租赁登记备案证明 篇六
在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如, 《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如, 《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。”
《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定可以看出:首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以, 《物权法》第20条第1款第2句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说, 就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。这一规定与其他国家有所不同。在一些国家中, 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的, 也可以是依法产生的, 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如, 在德国可以进行预告登记的包括三类情形:1.针对不动产物权的请求权, 如出让或消灭土地权利的请求权;2.为进行诉讼保全而进行的预告登记;3.法院作出的假执行判决 (相当于我国民事诉讼法中的先予执行) 而进行的预告登记。但是, 依据我国《物权法》第20条第1款, 能够进行预告登记的债权请求只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁, 都不能办理预告登记。此外, 法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形, 依据最高人民法院的有关司法解释, 采取的是查封登记的方式, 也不能适用预告登记。
在起草《房屋登记办法》的时候, 对于房屋预告登记的范围如何确定, 曾有不同的观点。有人认为, 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押, 如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记, 因为在现房买卖和抵押中, 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难, 没有必要办理预告登记。但是, 多数人认为, 预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押, 也适用于现房的买卖和抵押, 理由在于:首先, 依据《物权法》第20条第1款, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次, 现房买卖和抵押中当事人也存在办理预告登记的需要。例如, 在房屋分期付款的买卖中, 卖方为了防止买受人违约, 而与买受人约定, 只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记, 此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权, 阻止出卖人一房多售, 也具有申请预告登记的需要。
《房屋登记办法》采取了多数人的主张, 于第65条明确规定, 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是, 《房屋登记办法》规定的预告登记却并没有涵盖全部期房和现房的买卖、抵押, 被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。这是因为, 2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的, 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。由于目前预购商品房不得转让, 所以不能办理预购商品房转让的预告登记, 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
二、预告登记的效力
预告登记的首要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是, 如果请求权人在办理了预告登记后, 不动产权利人依然违反义务对该不动产进行处分, 在立法政策上可以有多种选择模式。例如禁止在预告登记之后再进行登记, 或禁止登记名义人进行处分登记, 或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中, 就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题, 有不同珠观点。有人认为, 应当采取德国民法的相对无效的规定。有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”显然, 《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点, 换言之, 预告登记后, 登记名义人处分不动产时, 其与第三人订立合同的债权效力不受影响, 但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为, 这一规定对于避免不必要的纠纷, 确立预告登记担保效力是十分必要的。
在《房屋登记办法》起草过程中, 多数人认为, 依据《物权法》第20条第1款, 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。因此预告登记后并非所有与预告登记所涉房屋的登记都不得办理, 只是不能办理处分登记, 即所有权转让登记、抵押权登记。至于并非处分登记的其他登记, 例如变更登记等, 依然可以办理。这是因为, 不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓的登记同意原则是指在办理不动产登记时, 必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益, 因此必须取得该权利人的书面同意, 没有其作出的同意, 登记机构绝对不能办理处分登记。所以, 《房屋登记办法》第68条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记, 包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。具体来说, 依据预告登记的类型不同, 房屋登记机构不予办理登记的情形包括以下几类:
1. 预购商品房预告登记。
在预购商品房的情形下, 由于该房屋没有办理初始登记, 所以预售人是无法申请办理房屋转移登记的, 只可能是预售人申请将该房屋进行抵押, 要求办理预售商品房抵押权预告登记, 此时房屋登记机构应当不予办理。
2. 预购商品房抵押权预告登记。
由于目前我国禁止预购商品房再行转让, 房屋登记机构不可能为预购人办理预购商品房转让的预告登记, 因此也存在适用《房屋登记办法》第68条第1款的可能。
3. 房屋所有权转移预告登记。
此时如果房屋所有权人因设立抵押权或转让房屋所有权而再次到房屋登记机构要求办理登记的, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。
4.房屋抵押权预告登记。
此时, 如果抵押人因转让房屋所有权而到房屋登记机构办理登记, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。但是, 如果房屋所有权人再行以该房屋设立抵押权的, 由于预告登记具有保全顺位的效力, 所以房屋登记机构应当办理, 但是该抵押权的顺位应当在房屋抵押权预告登记的顺位之后。
三、预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系
查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托, 依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”因此, 为贯彻查封效力, 防止该已被查封的不动产再行转让或设定他项权利等有妨害执行或财产保全效果之登记, 人民法院在对不动产进行查封后, 应立即通知登记机关进行查封登记。查封登记实即为对债务人之不动产所为限制处分的登记。我国以前的法律和司法解释都没有查封登记的概念。例如, 《民事诉讼法》第230条只是规定:“在执行中, 需要办理有关财产权证照转移手续的, 人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书, 有关单位必须办理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第41条也只是规定, 通知有关产权登记机关不予办理财产权证照手续。这些规定都没有明确的关于查封登记的概念。真正明确查封登记这一概念的司法解释是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》, 该通知第3条第1款明确规定:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋, 国土资源、房地产管理部门应及时办理查封或者预查封登记”。此后, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权, 应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的, 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”
预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施, 即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买受过程中的预告登记制度, 创立了该项制度。
就可以预查封房屋的范围而言, 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定, 主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动, 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。
预告登记也属于限制登记的一种, 具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力, 对此, 《物权法》第20条第1款有明确的规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”但是, 由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分, 对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记, 并无排除之效力。由此可知:
1.当预购人是被执行人时, 其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记, 法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是, 当预售人是被执行人时, 如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记, 则法院不能对该房屋进行查封。
2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时, 如果抵押人是被执行人, 法院仍然可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当办理查封登记。
3.当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时, 如果出卖人是被执行人, 法院可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。如果买受人是被执行人, 则法院应对该房屋进行预查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。
四、预告登记转为相应的房屋登记
如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记, 必然会导致不动产的流通性受到限制。因此, 依据《物权法》第20条第2款规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人要申请登记, 否则预告登记失效。该款中所谓的“申请登记”具体到房屋的预告登记中, 就是指申请相应的房屋登记。例如, 就预购商品房预告登记而言, 就是指办理所有权转移登记;就房屋抵押权预告登记而言, 就是指办理房屋抵押权登记。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言, 是指预购商品房已经办理了所有权初始登记, 进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础;就现房的买卖或抵押而言, 是指买受人或抵押权人已经符合了办理相应房屋登记的条件, 例如现房分期付款买卖的买受人已经支付了全部购房款, 符合合同约定的办理房屋所有权转移登记的条件。因此, 《房屋登记办法》规定, 预告登记后, 自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层含义:其一, 预告登记的内容是转移所有权, 则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权, 则相应的登记就是抵押权设定登记;其二, 预告登记中设定的抵押权是第一顺位, 则相应的抵押权设定登记中该抵押权也应当是第一顺位。
五、预告登记的失效
《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这里规定了预告登记失效的两种情形:
1. 债权消灭导致预告登记失效。
债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形, 如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如, 因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约, 买受人解除买卖合同, 要求出卖人承担违约责任, 此时由于买卖合同已经解除, 作为预告登记的基础法律关系丧失了, 自然预告登记也应失效。按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 债权消灭的, 预告登记失效。但是, 由于债权是依据当事人之间的合同产生的, 不具有公开性, 房屋登记机构难以知悉当事人之间的债权是否失效, 因此在预告登记后, 如果债权消灭的, 当事人应当持债权失效的证明文件 (如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决) 到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。因此, 《房屋登记办法》规定的, 预告登记后, 债权消灭, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记, 是指房屋登记机构必须依据当事人的申请办理预告登记的注销登记。
2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。
按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日, 例如预购商品房已经办理了初始登记, 从而办理转移登记的条件成熟了, 初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件, 该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是, 预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的, 如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人, 导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记, 房屋登记机构是否应当办理?对此, 《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为, 目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时, 登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件, 否则即便三个月的时间已过, 房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下, 为预售人再次办理所有权转让登记。当然, 这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。
六、能否单方申请预告登记
关于预告登记能否单方申请的问题, 在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为, 预告登记只能是在双方有约定的情况下申请, 也就是说, 必须双方共同申请, 不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为, 预告登记需要有双方约定, 这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的, 不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请, 而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请, 如果在双方已经有约定的情况下, 一方拒绝共同申请预告登记时, 不允许他方单独申请, 必将损害债权人的合法权益。例如, 开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记, 但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记, 如果购房人不能单方申请, 必将不利于保护购房人的合法权益。此外, 我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下, 另一方可以单方申请。例如, 《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记, 一方当事人未提出登记申请的, 另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如, 《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的, 预购人提交第一款规定的材料, 可以单方申请预告登记。”从实践效果来看, 这些规定很好地维护了购房人的合法权益。