投资性房地产评估方法

投资性房地产评估方法（13篇）

1.投资性房地产评估方法 篇一

投资性房地产市场价值资产评估报告

一、委托方、产权持有者和委托方以外的评估报告使用者:

委托方：海南XX实业集团股份有限公司

产权持有者：海南XX实业集团股份有限公司

委托方以外的其他评估报告使用者：除委托方外，国家法律、法规规定为实

现本次目的相关经济行为而需要使用本报告的其他评估报告使用者。

二、评估目的：

本次评估目的是为海南XX实业集团股份有限公司确定其申报评估的位于广西柳州谷埠街国际商城的`投资性房地产的公允价值提供参考。

三、评估对象和范围：

本次评估对象为海南XX实业集团股份有限公司申报的投资性房地产。评估范围为海南XX实业集团股份有限公司拥有的位于广西柳州谷埠街国际商城的商铺(地下一层至地上三层)，总建筑面积 146,142.21平方米，账面价值 1,813,110,791.83 元，具体明细详见评估明细表。

四、价值类型：

本次评估价值类型为市场价值。

五、评估基准日：

本次评估基准日为二○一二年十二月三十一日。

六、主要评估方法：

市场法

七、评估结论：

经评估，位于广西柳州谷埠街国际商城，权属海南XX实业集团股份有限公司的投资性房地产，总建筑面积 146,142.21平方米，账面价值1,813,110,791.83 元，于二○一二年十二月三十一日的市场价值总计人民币1,818,127,974.69 元，评估增值 5,017,182.86 元，增值率 0.28%。

2.投资性房地产评估方法 篇二

指导意见指出, 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验, 具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性, 根据自身的专业知识和经验, 审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。

根据指导意见, 注册资产评估师应当知晓, 当符合会计准则计量属性规定的条件时, 会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。注册资产评估师应当对投资性房地产进行现场调查, 明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。

指导意见规定, 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务, 应当根据评估对象的具体情况、资料收集情况和数据来源等相关条件, 恰当选择评估方法。

注册资产评估师运用市场法评估投资性房地产时, 应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例, 并对所收集的信息及其来源进行审慎分析。在选用交易案例时应当关注案例的可比性, 重点分析投资性房地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。

注册资产评估师应当在评估报告中披露必要信息, 使评估报告使用者, 包括企业管理层和执行审计业务的注册会计师等, 完整了解评估过程、合理理解并恰当使用评估结论。

3.投资性房地产评估方法 篇三

关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法

中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地产投资风险的类型

房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡

1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:

(1)流动性和变现力风险

由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡

(2)购买力风险

指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡

(3)利率风险

指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡

2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡

3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡

二､房地产风险分析方法

经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡

(一)风险调整贴现率法

这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡

1.计算公式

风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q

式中:K——风险调整贴现率

i——无风险贴现率

b——风险报酬斜率

Q——风险程度

2.风险调整贴现率法的计算步骤:

(1)风险程度的计算

首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);

其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);

再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);

最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡

(2)确定风险报酬斜率

首先,计算风险报酬斜率(b);

其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;

最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡

例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:

计算为:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)

(二)肯定当量法

这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡

其计算公式为:

式中:a_t——t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间

i——无风险的贴现率

CFAT——税后现金流量

在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡

由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡

因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析

从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:

第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡

对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡

第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡

这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:

第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡

第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡

从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡

三､房地产投资风险的规避与控制

高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡

规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:

1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡

2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡

3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡

4.风险组合｡在风险控制理论中有一个“不要把鸡蛋放在一个篮子里”的观点,应用到房地产投资上,就称为房地产投资组合｡房地产业是一个资金密集型高风险行业,房地产投资组合就是指对不同类型的房地产和不同地区的房地产投资所构成的投资组合｡这里的不同类型可以是住宅､商业用房､写字楼､工业厂房等,也可以是普通商品住宅､高档住宅和别墅等;不同地区则可以是投资既在东部地区,又在西部地区等｡从广义上讲,房地产还可以与股票､债券等金融资产构成投资组合｡由于不同的投资项目的风险､收益等因素不同,所以,实行多项目投资组合可以获得比所有投资集中于一个项目上更稳定的收益｡

[责任编辑张宇霞]

4.投资性房地产评估方法 篇四

房地产投机，是短期行为，是通过短期市场上房价的浮动来赚取高额差价，资金占用时间短，流动性强，投资者需要能承受高风险，实现短期内获得高利润;

房地产投资，是长期行为，通常会涉及房地产开发，经营，管理，服务及消费等，资金占用时间长，流动性相对较小，分散投资降低风险。

从长远来看，投资的成功率要大于投机。房产投资方式很多，从心出发，按需投资，灵活变通，最终都能达到实现财富增值的目的。

二、参考银行房贷松紧情况

看银行对买房贷款的态度，是很多有经验的房产投资者看市场的一种简单方法，银行放松房贷，说明房产市场看好，可考虑投资;银行收紧房贷，说明房产市场风险大，谨慎投资。

有时候，银行对房贷的态度比政府官员和专家说的话要更加真实、更加可靠、可信度甚至更高。这是一种简单易行的可参考办法。

三、保持理性的投资心理

需要注意的是，房产投资与其他投资一样，不可忽视羊群心理，不能一味地追随大众，缺乏自我思考和投资主见。

倘若不是急于需要，当房价持续下跌时，还是先观望谨慎投资为好，宁愿房产市场开始走高买不到最低价，也不要有抄底的心理。

四、从媒体报道中收集信息

现如今，媒体平台多之又多，除了电视，报纸，杂志，现在还有微信，自媒体平台等，各种信息也是铺天盖地，但媒体的报道也含有不少水分，真假难辨。

对于这样的买房投资苦恼，投资者就要学会收集信息，并能从众多信息中提取到有用的信息，更不可听取他人一面之词，善于提取有用信息，多分析后再做投资更为谨慎。

五、参考当下房地产均价

房地产均价，是说明某楼盘的平均价格水平，但此价不是最低价，也不是最高价，但可作为房产投资参考的一项指标。

5.资产评估与房地产评估要素比较 篇五

房地产的定义：房产实物、地产实物及其权利的总称。

（一）房地产估价中估价当事人包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人，估价相关方包括估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者及监管机构。估价委托人和估价相关方为评估报告使用者。资产评估中评估主体指从事资产评估的机构和人员。房地产估价机构和注册房地产估价师对应估价主体。注意：评估主体与评估客体是委托与被委托的关系，而不是代理与被代理的关系。

（二）房地产估价中估价对象为被评估的房地产，为了考虑、分析问题方便将房地产分为土地、建筑物、土地与建筑物的综合体三种基本存在形态。资产评估中评估客体指被评估的资产。

资产的定义：经济中，有用且稀缺就是资产。会计中，资产是指企业过去的交易或事项形成的、有企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益或减轻负债的资源。资产评估中，是特定主体拥有或控制、能以货币计量的、能够给经济主体带来经济利益的经济资源。

（三）房地产估价原则，是指房地产估价活动所依据的法则或标准。包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。

资产评估原则分为工作原则和技术经济原则；工作原则包括：真实性、科学性、公平性、可行性、简易性等原则；技术经济原则包括：预期收益原则、供求原则、贡献原则、替代原则、估价日期原则等。

（四）房地产估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

资产评估依据有六大类：

1、行为依据包括业务约定书、相关经济行为批准文件；

2、法律法规依据包括全国人名代表大会及其委员会以主席令的形式发布的法律、国务院以总理令的形式发布的法规，各相关部门以部长令形式发布的规章制度，例如1991年91号令《国有资产评估管理办法》；

3、准则依据主要有两条主线四个层次28条；

4、权属依据包括法定和非法定权属依据，法定依据：由专门的注册登记机关注册登记并发放权属证明有房产（所有）证、土地（使用权）证、机动车辆行驶证、商标专利等；非法定依据：发票、提货证明及实物本身等；两者的区别主要是能否对抗善意第三人；

5、取价依据是指价格参数从哪来。

6.投资性房地产的会计处理 篇六

一、本科目核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。

采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。

二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。

三、采用成本模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

（三）按期（月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

（二）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目（成本），按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。

（三）资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。

（四）将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目（成本、公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

（五）处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目（成本）、贷记或借记本科目（公允价值变动）；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务成本”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。

(一)采用成本模式计量

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程等

2.将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产

贷：开发产品等

3.计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)

4.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5.处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

(二)采用公允价值模式计量

1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产——成本

贷：银行存款

在建工程等

2.将非投资性房地产转为投资性房地产

借：投资性房地产——成本等(公允价值)

公允价值变动损益(借方差额)

贷：开发产品等

资本公积——其他资本公积(贷方差额)

3.资产负债表日公允价值变动

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

或相反分录

4.取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

5.处置投资性房地产

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

注：“投资性房地产——公允价值变动”有可能在借方

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

7.浅析投资性房地产的会计核算方法 篇七

关键词：投资性房地产,会计核算,方法

1 前言

国家财政部于2006年2月15日出台了新的会计准则体系,其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》引入了投资性房地产作概念。该准则中指出:投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资目的、而不是为自用目的所持有的土地和建筑物,主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念,也规范了投资性房地产的核算方法。和企业的其他资产相比,投资性房地产的核算内容有相同的地方,也有不同之处,分为四个部分:(1)投资性房地产的确认;(2)投资性房地产的计量;(3)投资性房地产的转换(4)投资性房地产的处置。本文将对讨论投资性房地产的确认、计量及转换等会计核算处理方法,并对存在的问题进行分析。

2 投资性房地产会计核算内容

2.1 投资性房地产的确认

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定,投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认:(1)符合投资性房地产的定义,即为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。(2)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。(3)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。根据上述规定,企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类,并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。

2.2 投资性房地产的计量

投资性房地产的计量包括初始计量和后继计量。初始计量又包括两种情况:外购或者自建。根据准则规定,可归纳总结如下:(1)外购的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出。(2)自行建造的投资性房地产的成本=达到预定可使用状态前所发生的所有支出,但这必须是在同时出租的条件前提下。(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。

根据新准则的规定,投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种:

2.2.1 采用成本计量模式

在成本计量模式下,投资性房地产应当比照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进行计提折旧或进行摊销,存在减值迹象的,还应按照资产减值的有关规定进行会计处理。后继支出,也按照固定资产的有关规定,如果为资本化支出,则将投资性房地产科目的余额,包括“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目余额转入“在建工程”科目,发生的改扩建支出也计入“在建工程”,待工程完工时,将“在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的后继支出会计处理计入“其他业务成本”。

2.2.2 采用公允价值模式计量

首先要明确准则对公允价值计量模式的使用条件进行了严格的界定,比如同时满足下列条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。以公允价值模式计量的会计处理原则有三点:(1)不计提折旧或进行摊销。(2)不计提减值准备。差额计入当期损益。(3)资产负债表日按公允价值为基础调整账面价值,差额分别计入“投资性房地产——公允价值变动”和“公允价值变动损益”科目。其后继支出也和以成本模式计量类似。发生资本性支出时,将投资性房地产的科目余额,包括“投资性房地产——公允价值变动”转入“在建工程”科目,发生的改扩建支出也计入“在建工程”,待工程完工时,将“在建工程”的账面余额全部转入“投资性房地产”。费用化的支出只需计入“其他业务支出”。

2.2.3 公允价值计量模式与成本计量模式的变更

首先,明确两个计量模式的变更原则,用下图来表示,该图直观明了地表明,已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。而成本计量模式转为公允价值计量模式的,应作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额,调整期初分配利润和盈余公积。

2.3 投资性房地产的转换

因用途发生改变而对房地产重新分类。首先明确转换形式和转换日。转换形式:(1)投资性房地产转为自用;(2)自用或存货转为投资性房地产。转换日:(1)开始自用日;(2)租赁开始日。针对不同的转换方向进行会计处理的原则如下:

2.3.1 投资性房地产转换为自用资产

在成本模式下,应将转换前的账面价值作为转换后的入账价值;

在公允价值模式下,应以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值差额计入公允价值变动损益。

2.3.2 自用或其他资产转换为投资性房地产

采用成本模式计量的,将转换前的账面价值作为转换后投资性房地产的入账价值。

采用公允价值模式计量的,该项投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。不过差额处理根据具体情况有所不同。转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入“公允价值变动损益”。转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入“资本公积——其他资本公积”。处置该项投资性房地产时,再将原计入“资本公积”的部分转入“其他业务收入”。也就说,存在贷差时计入“资本公积——其他资本公积”,借差计入“公允价值变动损益”。归纳如下图所示:

成本计量模式下:

公允价值模式下的转换:箭头1表示投资性房地产公允价值计量,公允价值小于原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。公允价值大于原账面价值的差额计入“资本公积——其他资本公积”。箭头2自用房地产按公允价值计量,公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。

2.4 投资性房地产的处置

投资性房地产的处置,也分两种计量模式才采取不同的会计处理方法。

采用成本模式计量,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益,将实际收到的处置收入计入其他业务收入,所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

采用公允价值模式计量,确认收入和成本的原则和采用成本模式计量相同,只是需要再增加一笔核算,即将原在自有资产和投资性房地产之间相互转换的转换日确认的“资本公积——其他资本公积”转入“其他业务收入”。

3 投资性房地产会计核算方法分析

通过对投资性房地产及核算方法的讨论,对投资性房地产的概念以及会计处理原则有了一定的了解。投资性房地产会计处理最大的特点初始计量都是按照成本模式进行,后继计量时企业可以有成本和公允价值两种模式,其中准则对公允价值计量模式做了较为严格的规定,同时两种计量模式的转换是单向进行的。准则也规定了同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不能同时采用两种计量模式。这些规定都能达到防止企业操纵盈利,统一计量模式规范财务报告的目的。另外,在自有资产向投资性房地产转换时,若采取公允价值计量模式,则公允价值与账面余额的差也视其是借差或贷差进行分别处理,这些规定都有效防止企业主观决定公允价值以增加企业当期利润。

参考文献

[1]中华人民共和国财政部.企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社,2006:6.

[2]中华人民共和国财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社,2006.

8.投资性房地产会计准则浅析 篇八

(一)会计科目的差异

此前，我国未针对投资性房地产单独制定相关准则，有关业务根据《企业会计制度》和有关规定进行处理。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业开发的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特性，有别其他价值逐期减损的无形资产和固定资产，新准则单独设置“投资性房地产”科目，用于核算企业为赚取租金或获得资本增值为目的的房地产。

(二)后续计量方法的差异

会计制度对列入“固定资产”或“无形资产”科目的具有投资性质的房地产采用成本模式计价，按期计提折旧或摊销，会计期末以扣除折旧、摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值。在此模式下，“固定资产”或“无形资产”的账面价值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，无法客观反映资产的实际价值。

新准则中在成本法的基础上，引入了公允价值模式，并对其使用条件进行了限制，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧、摊销或计提减值准备，以会计期末的公允价值为基础调整期初账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计人当期损益。在此模式下，投资性房地产的价值能够客观体现，不再受初始成本的约束，资产的增值能体现在报表上，从而有利于企业为相关信息使用者提供更客观、更真实的资产信息。

二、新准则与国际会计准则相关规定的差异

(一)投资性房地产所涵盖的范围

国际会计准则中投资性房地产所涉及的“土地”是指土地所有权，而我国由于土地属于公有制性质。因此，我国新准则中的“土地”则是指土地使用权；国际会计准则将融资租入的房地产和以经营租赁方式租人后转租的房地产均纳入投资性房地产的范围，而我国新准则将其纳入租赁准则的范畴。

(二)投资性房地产确认和计量的选择

我国对投资性房地产的确认条件和计量规定是，与该投资性房地产有关的经济利益可能流入企业，该投资性房地产的成本能够可靠计量；并要求按照成本进行初始计量，与国际准则基本一致。该准则最大的变化是在后续计量上引入了公允价值，在保留现行成本模式的同时，规定“在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的”，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，两种模式可以进行选择；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，二者的差额计人当期损益，不得计提折旧和减值准备；在计量模式变更上，作了严格的规定，这些都将有效防止上市公司操作利润。与国际准则相比，国际准则未强调适用公允价值的条件，而要求所有企业为计量目的或为披露目的(成本模式)而确定投资性房地产的公允价值；在如何计量上，国际准则认为公允价值就是市场价值，它是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得最可能的价格。

(三)投资性房地产信息披露的要求

我国要求披露投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，披露折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；采用公允模式的，披露其确定方法和依据以及公允价值变动对损益的影响等等。与国际会计准则相比，披露内容简化，减少对公允价值计量下投资性房地产产生的收益和相应费用、投资性房地产变现能力限制、公允价值对评估师的依赖等披露要求。

三、新会计准则下房地产企业的会计政策选择

(一)正确选择自用房地产或存货转换为投资性房地产的时机

1、依据企业的现金偿债能力进行选择

如果一家公司面临两种选择，将房地产作为存货以供未来销售，或将其作为投资性房地产供出租或增值后转让，则需要考虑当前的负债状况及偿债能力。考虑到两者在现金流量上的区别，作为存货时，可能在一定时期内全部或大部分变现，由此获得的现金流量可以用于清偿债务。作为投资性房地产时，因出租获得的现金流量颇为有限，由此获得的现金流量难以用于清偿债务。因此，高负债公司通常不宜选择将金额巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

2、依据企业的持有目的进行选择

如果一家公司自用房地产或存货客观上已存在巨额重估盈余、那么是否应将自用房地产或存货转换为投资性房地产呢?这往往取决于企业持有的目的。如果说企业持有是为了近期转让，并且比较容易实现转让，那么好的选择是继续作为自用房地产或存货。因为这样丝毫不影响它们按照公允价值转让，获得巨额账面利润。并获得现金流量。而选择转换为投资性房地产的结果是，绝大部分的重估盈余在采用公允价值模式进行初始计量的同时确认为股东权益，而不能确认为账面利润。为此，只有在不打算近期转让的情况下，公司才会选择将重估盈余巨大的自用房地产或存货转换为投资性房地产。

(二)科学选择投资性房地产转换为其他资产的时机

当企业选择以成本计价模式对投资性房地产进行计价时，无论何时将投资性房地产转换为其他资产均不会产生转换损益。但当企业选择以公允价值计价模式对投资性房地产进行计价时，不同的时机选择会产生不同的结果。当企业所持有的投资性房地产在活跃的房地产交易市场上的价格处于上升趋势时，企业应继续将其作为投资性房地产。一方面，由于市场价值的不断提升，租金的价格可以相应地提高，从而获得较高的租金回报。另一方面，待市场价格到达一个相对高点时再将其转换为其他资产，从而获得一个更高的转换收益。增加转换当期的利润。反之，当市场价格处于下降趋势时则应选择尽快转换为其他资产，从而回避转换损失。

(三)合理选择成本计价与公允价值计价

1、根据管理层对企业价值的判断标准选择相应的计价方式

如果管理层侧重对利润的考核，以利润最大化作为企业价值最大化的评判标准，那么对那些拥有大量投资性房地产的公司而言，在所持物业持续升值的情况下会考虑将成本计价改为公允价值计价。因为这样会形成公允价值与原账面价值之间的正差，增加当期利润。但是在当今社会，越来越多的人不仅关注公司的盈利状况，还关注公司良好的现金流量状况。如果管理层侧重对现金流量的考核，那么采用公允价值计价就不会带来好处。相反，由于利润总额的增加，企业缴纳的所得税会增加，总收入不变，纳税增加，意味着现金支出增加，公司账面的价值不能变成实际利润，企业反而要付出大量的现金’这样企业就不会选择公允价值计价。

2、根据房地产企业的类型选择相应的计价方式。

(1)主要经营普通居民住宅的企业

投资性房地产会计准则主要是针对那些拥有大量投资性房地产的公司而制定的，对主要经营普通居民住宅的企业来说'除部分投资性土地储备外，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而受投资性房地产会计准则的影响较小。投资性房地产会计准则第十六条规定，自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。根据此规定，这种类型的开发公司在选择公允价值计价时，一方面，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益(实为损失)，降低了公司的净利润，反而将成本计价模式下隐性亏损变成了显性。另一方面，如果转换当日的公允价值大于原账面价值，其差额计入所有者权益，在当期盈利能力不变的情况下，反而降低了公司的净资产收益率，选择公允价值计价方式对这类公司无明显益处。

(2)拥有大量投资性房地产的公司

投资性房地产会计准则第七条明确规定，企业取得的投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。但第十条规定，在同时满足以下几个条件的情况下有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。第十一条规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。由此可见，即使对那些拥有大量投资性房地产的公司来说。在取得投资性房地产时也应当以成本计价，只有在后续计量满足一定的条件时才可采用公允价值计价。

参考文献：

[1]王瑞，公允价值模式对投资性房地产企业的影响，财会研究，2008，16

9.投资项目评估重点 篇九

判断说明(项目评估的某个指标的某个内容 对错都要说理由)3个 简答 5个 计算 3个

P

3三、项目及其分类 P73.可行性研究阶段 P13项目评估的概念 P1

5二、项目评估的内容

P20

五、项目评估与可行性研究的关系 P33市场预测的定义 + 市场预测的分类

P43产品寿命周期的概念 P46项目生产规模的概念 P49项目生产规模的决定因素 P51项目生产规模的确定方法P57项目原材料供应条件的评估

P61项目技术条件评估(技术条件的定义+主要内容)

P65工艺评估(工艺的概念+工艺评估的内容)

P69机构条件评估的内容(四点)P73基础财务数据估算的内容

P76两个表（项目总投资+固定资产投资）

P83国外进口设备购置费用的计算(可能出案例分析题)

P87流动资金通常估算方法+适用对象 P99经营成本的概念+剔除折旧费主要原因

P115融资租赁的概念+三种方式 P118项目财务效益评估的概念 P120基本财务报表有哪些 P122时间价值的含义+来源

P132财务净现值、财务净现值率、内部收益率计算

P137内部收益率优缺点 P140静态投资指标优缺点 P150国民经济效益评估的概念

P151国民经济效益评估与财务效益评估的关系

P155依靠的评估报表

P156费用和效益的识别原则+直接费用与直接效益

P157间接费用与间接效益 P158转移支付有那些 P159影子价格的概念

P160外贸货物的影子价格（计算）P166影子工资+土地的影子价格 的概念 P168土地机会成本的计算方法（案例分析）

P187盈亏平衡分析的假设条件 P191盈亏平衡分析的缺点 P192敏感性分析的概念

P194单因素敏感性分析的步骤 P197局限性

P207社会评估的范围

P212社会效益与影响评估

P213项目与社会相互适应性评估

P220基准线+有无对比分析法+逻辑框架分析法（案例分析）P223比选的概念

P224互补方案与呼哧方案的概念

10.房地产评估总结 篇十

（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格

（2）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价

（3）房地产估价是提供价值意见而不是价格保证

（4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内

（5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术

2.房地产估价要素？

（1）估价当事人（房地产估价师，房地产估价机构，估价委托人）

（2）估价目的（3）估价对象（4）估价时点（5）价值类型

（6）估价依据（7）估价假设（8）估价原则（9）估价程序

（10）估价方法（11）估价结果

3.房地产估价的必要性？

（1）专业估价存在的基本前提

（2）房地产需要专业估价

（3）房地产估价在估价行业中占主体

4.房地产估价的社会需要？

（1）建设用地使用权出让的需要

（2）房地产转让和租赁的需要

（3）房地产抵押贷款的需要

（4）房地产征收征用补偿的需要

（5）房地产税收的需要

（6）房地产损害补偿的需要

（7）房地产分割的需要

（8）房地产保险的需要

（9）房地产争议调处和司法鉴定的需要

（10）企业有关经济行为的需要

（11）房地产管理的需要

（12）其他方面的需要

5.房地产价格和价值相关概念

使用价值：是指物品能满足人们某种需要的效用

交换价值：是指一种商品同另一种商品相互交换的量的关系

投资价值：该房地产对于某个具体投资者而言的经济价值

市场价值：该房地产对于一个典型投资者而言的经济价值

原始价值：历史成本

帐面价值：原始价值扣除折旧的余额

市场价值：该资产现在在市场上的实际价值

成交价格 ：交易双方实际达成交易的价格

市场价格：某一房地产在市场上的一般、平均价格水平

理论价格：经济人行为与预期均为理性前提下供求相等时的价格

评估价格：估价人员评估的客观合理价格（市场法的比准价格，成本法的积算价格，收益法的收益价格）

6.抵押价值计算，楼面地价含义与计算，期房价格计算

抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的价值—法定优先受偿款（p109）

楼面地价：是按照土地上的建筑面积均摊的土地价格

楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（p118）

期房价格=现房价格—预计从期房达到现房期间现房的净收益的折现值—风险补偿(p121)

(二)1.概述影响房地产价格的因素？（p128）

内部因素：区位因素、实物因素、权益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素

2.简述房地产估计原则及内容？（六原则，三层次）

（1）独立、客观、公正原则（基本原则）

（2）合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则（技术性原则）

（3）谨慎原则（特殊原则，技术性原则）

3.合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则含义？

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象权益状况下的价值

最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值 估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值

替代原则：要求估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格

4.最高最佳使用原则的三个经济学理论？

（1）收益递增递减原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

（2）均衡原理——确定估价对象的最佳集约度和最佳规模

（3）适合原理——确定最佳用途

（三）1.市场比较法的含义、论证依据、适用对象、操作步骤？

市场比较法：比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法

论证依据：替代原理

适用对象：是同类型的数量较多且经常发生交易的房地产

操作步骤：1.收集交易实例2.选取可比实例3.对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立价格比较基础、交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正）

4.求取比准价格

2.选取可比实例的质量要求？

（1）是估价对象的类似房地产

（2）交易类型与估价目的吻合（3）成交日期与估价时点接近

（4）成交价格为正常价格或可修正为正常价格

（5）一般选取3-10个可比实例

3.简述建立比较基准的内容？

（1）统一付款方式

（2）统一采取单价

（3）统一币种和货币单位

（4）统一面积内涵

（5）统一面积单位

4.交易情况修正含义？

如果可比实例的成交价格是不正常的，则应把它修正为正常的，这种对可比实例成交价格的修正称为交易情况修正

5.交易税费非正常负担的修正计算（p202-p203）

正常成交价格－应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格

正常成交价格+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格

例：某房地产交易双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉及的税费均由买方承担，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%，该房地产交易的正常成交价格为多少？

正常成交价格=卖方实得经额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2325/（1-7%）=2500

6.市场状况调整的含义？

对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整（交易日期调整）

7.市场状况调整的计算（价格指数法，价格变动率发）p205-p207

8.房地产状况调整内容？

（1）区位状况调整的内容（位置、周围环境和景观、外部配套设施等）

（2）实物状况调整的内容（对土地：面积、形状、进深、深宽比、地势等。对建筑：建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等）

（3）权益状况调整的内容（土地使用期限、城市规划限制条件等）

9.求取比准价格的公式p215

(四)1.成本法的含义，理论依据，适用对象，操作步骤？

成本法：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价值或价格的方法

理论依据：

1、从卖方角度----生产费用价值论

2、从买方角度----替代原理

适用对象：

1、适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价

2、有着独特设计的房地产

3、针对个别用户开发建设的房地产

4、当市场不完善或市场过于狭小无法运用比较法估价

操作步骤：弄清估价对象房地产的价格构成，收集相关资料；测算估价对象重新构建价格；测算建筑物折旧；求取估价对象积算价格

2.简述房地产价格构成？利息计算，销售费用p232

（1）土地取得成本（2）开发成本（3）管理费用（4）销售费用（5）投资利息

（6）销售税费（7）开发利润

销售费用：指预售未来开发完成的商品房或者销售开发完成后的商品房所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算

3.比较直接成本利润率，投资利润率，成本利润率，销售利润率？

它们之间的分子都是相同的，仅分母不同。

销售利润率的分母是所有房地产价格构成项目。

成本利润率的分母不包括含销售税费和开发利润。

投资利润率的分母不包括投资利息、销售税费和开发利润。

直接成本利润率的分母不包含管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

因此直接成本利润率最大，其次是投资利润率，再次是成本利润率，销售利润率最小

4.成本法最基本的公式，新开发的房地产的基本公式，旧的房地产的基本公式

一、适用于新开发土地的基本公式

新开发土地的价格= 取得待开发土地的价格+土地开发成本+管理费用+销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润

二、新开发房地价格的计算

新建房地价格＝土地取得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

新建建筑物价格＝建筑物建安成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润

三、旧房地产价格的计算

旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发价格＋建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧

5.重建价格，重置价格

重建价格：是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得到的利润之和。

重置价格：是采用估价时点时的建筑材料、设备和建筑技术，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

6.经济寿命，自然寿命，剩余经济寿命。。。。。。？

建筑物的自然寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物主要结构构件和设备自然老化或损坏，而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。

建筑物的经济寿命：是指从建筑物竣工之日开始到建筑物对不动产价值不再有贡献为止的时间

建筑物的剩余自然寿命：是其自然寿命减去实际经过年数之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命：是其经济寿命减去有效经过年数之后的寿命，即剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数

7．折旧的含义，直线法公式计算和成新法公式

折旧的含义：指固定资产由于使用磨损或陈旧等因素，价值降低。

直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等

成新法根据建筑物成新率进行折旧确定的方法，适用于初步估价

8.物质折旧、功能折旧和经济折旧的含义和例题p263-p265

物质折旧：是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值损失。

功能折旧：是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失。

经济折旧：是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。

9.土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

(1)建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。

(2)建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。

10不同类型房屋新旧程度（成新）的判定标准

（1）完好房：十、九、八成（2）基本完好房：

七、六成（3）一般损坏房：

11.对投资性房地产转换的质疑 篇十一

【关键词】投资性房地产 自用房地产 存货

一、投资性房地产转换的会计处理

《企业会计准则第3号—投资性房地产》第四章第十六条讲“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。转换日的公允价值大于原账面价值的其差额计入所有者权益。”为了更具体化、简洁化、清晰化。下面将引用一个存货例子来进行分析。

【例1】A是从事房地产开发的企业。2014年3月20日，A企业与B公司签订经营租赁合同，约定将自行开发的一栋写字楼出租给B使用，租赁开始日是当年的5月1日。当日，该写字楼的账面余额为1000万元，公允价值为1050万元。假设站在A角度来进行会计处理，并且其在出租当年不出售该楼。

转化时的会计分录为：

借：投资性房地产——成本 1050

贷：开发产品 1000

资本公积 50

假如5月1日，该写字楼的公允价值为950万元时，转化时的会计分录为：将上述的贷方“资本公积”50转化为借记“公允价值变动损益”50。

这样可以清楚的看到，

方式一：转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额部分计入“资本公积”，从而增加了资产负债表中的资本公积期末余额，最终增加了企业的所有者权益，从而间接地降低了企业的资产负债率，加大了企业的融资能力。

方式二：转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额部分计入“公允价值变动损益”，意味着会增加利润表中的公允价值变动损失，最终会减少企业当年的净利润，而这势必会传递出企业的成长能力有所降低的信号。

二、投资性房地产间转换准则制定的动因分析

从国内外的准则规定来看，非投资性房地产与以公允价值计量的投资性房地产的转换处理都存在着不对称的，笔者认为其动因是：遏制企业非法的盈余管理。我国目前在投资性房地产市场虽然已具备了运用公允价值的现实条件，但对于两者之间的转换，我国监管机构并没有强制性规定与监管。若投资性房地产的公允价值远大于其转换前的账面价值，若将其差额计入“公允价值变动损益”，则会加大了当期的净利润。从这种层面上讲，投资性房地产间的这种转换会成为一些上市公司盈余管理的手段，尤其是被冠以“ST”字样的上市公司。出于这种风险考虑，会计准则将其差额计入所有者权益，抑制了某些上市公司意图用这种手段来提高利润的想法。

三、投资性房地产间转换准则制定的后果分析

在非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产的会计处理中，非投资性房地产主要分为两大类：自用性房地产和存货。对于这两类，存货因其具有可变现性的特征，在以价值计量为基础的会计研究中具有说服性。因此，在研究准则制定的后果分析中，将以存货转换为以公允价值计量的投资性房地产为研究对象，本文所研究的存货主要指房地产开发商所持有的商品房。

（一）房地产行业的现状

房地产开发业是一个周期性的项目，房地产的繁荣只是出现在某一阶段。根据周攀奇（2014）所指出的房价高位运行前提下房价下跌的风险因素：

1.经济减速。我国已经经历了过去30年的快速经济增长，目前面临着经济结构的调整，经济的增长速度整体放缓。

2.经济面临转型升级将导致房价下跌。我国过去甚至目前的经济发展呈现出以重工业为主，轻工业为辅，以粗放型为主，以集约型为辅等特点。近几年的雾霾天气便是环境污染的一方面写照。因此经济结构急需要转型，而在转型中，房地产经济仍是重要因素，而房价则是重中之重。

（二）房地产的融资现状

2013年，虽然信托和基金已经发挥房地产融资的重要作用。但是目前我国房地产开发贷款总额占资金来源的比重大概在40%～50%左右。其中发放贷款的主要还是商业银行。自2014年3月份以来，多数银行出于风险考虑对房地产相关贷款审批趋严，并取消相关的房贷利率優惠。

鉴于上述所指出的房地产行业近期及未来长期处于低迷状态，因房价下降的风险存在，再加上银行贷款是房地产的主要融资方式，而大部分银行对房地产的相关贷款执行了过严的审批程序。在这种情况下，某些房地产企业或许会将手中的存货转换为以投资性房地产。如此，一方面，公允价值高于账面余额的差额计入资本公积科目，进行增加了企业当期的所有者权益，同时也降低了企业的资产负债率，从而增加了企业对金融机构的融资能力；另一方面，转换为以出租为目的建筑物，可以为企业激活资金的流动，同时也在一定程度上缓解房地产资金短缺的压力。

四、关于完善投资性房地产转换会计处理的对策

对于上述的差异化处理，我国许多的学者都参与过探讨。欧理平（2009）将投资性房地产在持有期间的公允价值变动不论正差还是负差均计入当期损益为案例，以此来论证关于投资性房地产转换准则与投资性房地产准则整体是相矛盾的。然而前期学者的研究两者的比较上面，总是忽略两者的属性与本质的一致性。

笔者以为，我国准则关于存货转为以公允价值模式计量的投资性房地产时，在转换日可以按照下面的处理方式：（1）当前期存在存在跌价准备时。若存货公允价值与账面价值之间的差额小于前期已计提的存货跌价准备时，该差额直接进入当期损益；若存货公允价值与账面价值之间的差额大于存货跌价准备时，按前期计提的存货跌价准备科目金额全部计入当期损益，再将其结转剩余的部分计入所有者权益。（2）当前期没有计提存货跌价准备是，将差额全部进入所有者权益中。我们可以发现，当且仅当公允价值与账面价值之间的差额大于存货跌价准备时，才会出现将差额计入所有者权益中；对于其他的情形均计入所有者权益中。

参考文献

[1]罗军.我国投资性房地产准则相关问题研究[D].财政部财政科学研究所，2010.

[2]欧理平.投资性房地产会计准则完善建议.财会月刊（会计），2008.2.

[3]周攀奇.我国房地产金融风险研究，2014.6.

12.投资性房地产评估方法 篇十二

随着我国经济社会的快速发展, 城市化进程的步伐不断加快, 人们对现代城市的发展环境提出了新的要求。地多人少的城市建设同亟待改善的生活环境质量两者之间相互冲突所引发的矛盾反映于城市生活的方方面面, 而在这些众多矛盾中, 日照环境损害则是最为突出的表现之一。与此同时, 公民的法律知识及维权意识与过去相比也有明显的提升, 日照环境损害而引发的采光权纠纷案件也逐年递增。而我国现有的一些针对房地产损害赔偿的规范, 以实体性损害居多, 关于环境损害等无形损害赔偿的规范较少, 如何对于房地产日照环境损害赔偿进行合理估价, 采取更为科学的估价方法, 就显得尤为重要。

二、我国现阶段日照环境损害估价现状

虽然关于我国的房地产日照环境损害的案例发生次数并没有具体的统计数字, 但是从关于采光权的纠纷案件不断增多, 以及住宅建设仍旧飞快发展的现实不难得出, 关于日照环境损害的相关案件发生的次数将呈上升趋势, 由此产生的估价业务也将不断增多。

日照环境损害属于房地产损害情况中的一种, 也是最近发生频率较高的非实体性损害之一。在发生日照环境损害事件时, 一般是采取和解、调解、仲裁等方式, 也有一些城市出台了给予被阳光遮挡住宅补偿的标准的规定, 包括《北京市生活居住建筑间距暂行规定》、《大连市城市间距及挡日照处理规定》等, 这些途径主要从讨论赔偿的金额角度着手。目前的机制并不完善, 鲜有专业意见作为参考依据, 在赔偿金额方面的确定随意性较大。

现阶段, 针对房地产损害赔偿的估价业务, 同普通估价业务还是有所区别的, 在具体方法的选取及运用上, 并不像其他业务一样已被房地产机构及估价师完全熟练掌握并在行业内形成一定的共识, 而是根据不同损害的特点呈现出个别性、差异性的特点, 根据不同的损害类型确定适应的估价思路、估价技术路线和方法, 从估价技术过程来看有更大的灵活性。在房地产损害赔偿的估价中, 可运用的规范又多偏重于对实体性损害方面的规定, 故诸如日照环境损害这类无形损害的赔偿估价, 其估价技术思路、方法等在行业内还未能形成一定的共识, 故可探讨性较大, 值得深入研究, 以适应该类案件发生频率增大带来的业务需求。

三、房地产日照环境损害赔偿估价方法初探

本文分别对成本法、市场比较法、收益法、价差法、价格分离修正法、意愿调查法各自的基本原理、在日照环境损害赔偿估价中的运用等方面进行了阐述。

(一) 成本法。

成本法是将房地产价格各构成部分逐项累加、最后合成为估价对象房地产价格的方法, 也就是先求取估价对象在估价时点时的重新购建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法又称为积算法, 估算结果称为积算价格。

1、成本法在日照环境损害赔偿估价中的运用。

将成本法运用于房地产日照环境损害的赔偿估价中, 主要是通过将受损害的房地产恢复于未损害时的状态所必须的各项费用总和作为赔偿估价值的主要参考依据。

成本法的公式为:

式中, V为各项费用之和;C1、C2等为各种费用, 如受损害影响的房屋与正常情况下的房屋相比需要多付出以供满足照明需要的电费、冬季的取暖费等。

通过成本法计算得到的最终日照损害赔偿估价值, 一般情况下, 必须大于或等于V。

2、成本法下的重点关注问题

(1) 成本法的使用前提。选用成本法对房地产日照环境损害赔偿进行估计, 需要满足的三个前提条件:一是被估价的房地产处于继续使用状态;二是对于所产生的各项损害费用应有据可查;三是构成赔偿估价的各项损害费用必须是合理的。

(2) 成本法的缺陷。成本法的使用较为简便, 但是由于日照环境损害为一种非实体损害, 故相较于实体损害的赔偿估价, 成本法的适应性较低。因为在实践中很难全面、客观、准确地确定各种损害因素并对其所造成房地产的损害进行科学量化。此外, 也有学者认为这种方法在估价房地产价值损害时, 忽略了损害对房地产整体价值的影响, 而只是简单的将各项损害费用相加。

(二) 市场比较法。

市场法, 是指利用市场上同样或者类似资产的近期交易价格, 经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

1、市场比较法在日照环境损害赔偿估价中的运用。

市场比较法主要是通过选择评估时点相近的有类似日照损害赔偿的房地产与评估对象进行比较, 对可比实例的日照损害赔偿价值根据各项修正因素进行适当调整, 以得出评估对象的损害赔偿估价值。

市场比较法的公式为:

式中, V—房地产日照环境损害赔偿评估值;P—可比实例日照损害赔偿值;F1—赔偿情况修正系数;F2—赔偿日期修正系数;F3—日照损害状况修正系数。

采用市场比较法, 一般估价师应选取不少于3个类似的可比实例, 但是鉴于现阶段该类似可比实例总体数量较少, 只要估价师能找到可比性很强的实例, 尽管数量未达到3个, 也允许其采用此方法。通过对赔偿情况的修正, 将可比实例的损害赔偿值修正为正常赔偿额;通过赔偿日期修正, 将可比实例在赔偿日期的赔偿额调整为在估价时点的赔偿额;通过日照损害状况修正, 将可比实例日照环境损害状况下的赔偿额调整为评估对象日照环境损害状况下的赔偿额。最后, 将不同可比实例修正后的赔偿额的简单算术平均或者进行加权平均得到的值作为市场比较法的估价结果。

2、市场比较法下的重点关注问题

(1) 市场比较法的使用前提。市场比较法的使用前提必须是有能够找到有类似实例, 并且具备一定的可比性, 如适度的时间范围、交易条件、市场条件等。

(2) 市场比较法的缺陷。市场比较法是最直接、客观的一种估价方法, 市场比较法的应用较为广泛。但是, 由于对市场条件有较高的要求, 如果无法获得具有可比性的实例, 则无法使用该方法。此外, 对于日照损害状况这个因素的修正, 除应仔细研究相应的建筑工程日照分析规程外, 也对估价师有较高的建筑、工程等方面专业知识的要求。

(三) 收益损失资本化法 (收益法)

1、收益法的基本原理。

收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益, 并将其按一定的折现率或者资本化率折成现值, 来确定该项资产的评估值。收益法是以效用价值论作为其理论基础的, 也就是收益决定资产的价值。

2、收益法在日照环境损害赔偿估价中的运用。

收益法主要是求取受日照环境损害的房地产的未来净收益损失的现值作为房地产日照环境损害赔偿值得估价方法。由于日照环境损害对房地产所造成的影响往往并不是表现在使其使用寿命的缩短, 这与一般的有形损害对房地产所造成的影响有所不同, 日照环境损害的影响多表现于降低了房地产的未来净收益。

收益损失资本化法的基本公式为:

式中, V—房地产日照环境损害赔偿评估值;△Ai—未来第i年的净收益损失额;n—净收益损失年限;r—折现率。

3、收益法下的重点关注问题

(1) 收益法的使用前提。在使用收益法对房地产日照环境损害赔偿估价时, 应满足房地产未来预计的净损益是可以预测, 并能用货币计量以及净收益损失年限能够预测, 或者可以计算得出等前提条件。

(2) 收益法的缺陷。收益法多用于不可修复的永久性损害, 比如日照环境。但是, 在实际运用中, 预期收益损失额的预测难度较大。

(四) 价差法。

价差法, 顾名思义为一种作差的估价方法, 即求取类似的无日照环境损害的房屋和有日照环境损害的房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的估价。

价差法的基本公式为:

式中, V—房地产日照环境损害赔偿评估值;V1—无日照环境损害的房屋价值;V0—有日照环境损害的房屋价值。

无日照环境损害的房屋价值和有日照环境损害的房屋价值都是基于市场价值, 一般是通过市场比较法得到V1、V0, 所以价差法并不是一种新的估价方法, 而是在市场比较法基础上引申出的一种方法。

(五) 价格分离修正法 (Hedonic模型法)

1、价格分离修正法基本原理。

价格分离修正法, 主要是基于特征价格法的一种估价方法。所谓特征价格法, 又称Hedonic模型法和效用估价法, 认为房地产由众多不同的特征组成, 而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同, 使得房地产的价格产生差异。因此, 如能将房地产的价格影响因素分解, 求出各影响因素所隐含的价格, 在控制地产的特征 (或品质) 数量固定不变时, 就能将房地产价格变动的品质因素拆离, 以反映纯粹价格的变化。

2、价格分离修正法在日照环境损害赔偿估价中的运用

(1) 构建模型。本方法是利用计量经济学方法进行数学建模, 并建立如下模型:

(1) 式中, Pi为住宅价格;X为住宅属性变量, 如区位、容积率、绿化、采光等;D是一系列取1和0的虚拟变量;ui为随机扰动项。

将上述取对数形式, 得到 (2) 式:

对公式 (2) 中的Hedonic对数模型采用最小二乘法进行多元回归估计, 得到α、βj、δd的估计参数。

(2) 计算住宅特征的隐含价格。假设E为住宅的某一特征, 如光照环境, 则由Hedonic模型可得:

由于市场中的均衡价格是由商品的边际价格决定的, 对 (3) 式推导, 可得:

Pei即为所求某一住宅特征的隐含价格。

房地产日照环境损害赔偿的估价应以所求得日照环境这一特征的隐含价格为依据, 根据损害程度进行估价。

3、价格分离修正法评价。

相较于前四种方法, 价格分离修正法的主观因素最弱, 客观性最强。本方法是以数据可获得性为前提, 需要大量可靠的数据, 因此必须要有全面可靠的住宅市场样本为依托。

(六) 意愿调查法

1、意愿调查法基本原理。

意愿调查法又称意愿调查价值评估法 (Contingent Valuation Method, CVM) , 这是一种基于调查的评估非市场物品和服务价值的方法, 利用调查问卷直接引导相关物品或服务的价值, 所得到的价值依赖于构建 (假想或模拟) 市场和调查方案所描述的物品或服务的性质。这种方法被普遍用于公共品的定价领域, 现在在西方国家也是进行环境物品价值评估时用得最多的一种方法。

2、意愿调查法在日照环境损害赔偿估价中的运用。

首先, 估价师必须对房地产日照损害事件进行实地调查, 了解损害的范围和纠纷双方的诉求, 并对损害所造成影响进行较为准确和全面的阐述;其次, 选择合适的调查范围, 调查对象要有针对性和全面性, 主要包括损害方、被损害方、与估计对象周边范围的一些类似损害方及被损害方、专业人士及监管部门, 被调查人员应为对损害行为有一定了解和体会的人群, 否则会使调查结论与偏颇;在这, 调查应从“应得补偿”与“自愿补偿”正反两方面进行, 以免出现只使用一方面的调查值使得结果与实际偏高或偏低;最后, 估价师对两方面的调查值进行权衡处理得出最终值。

3、意愿调查法评价。

意愿调查法, 虽然是一种主观性很强的方法, 不通过公式计算, 看似不准确, 但是如果在广泛调查基础下, 其实可以相对直观表现损害价值, 更为贴近纠纷双方的诉讼心理, 更好地解决实际问题, 甚至能够在其他方法无法进行估价时通过此方法对损害赔偿值进行确定。

四、小结

以上六种方法, 没有特别的孰优孰劣之分, 估价师应当根据具体情况做出分析判断。总的来说, 价格分离修正法相比市场比较法、收益法、成本法、价差法而言降低了主观因素的影响, 更为客观, 在行业内使用最为广泛, 但是需要有大量可靠的样本数据作为依据。而意愿调查法尽管是一种主观色彩极强的一种方法, 但是当其他方法行之无效之时, 运用好此方法往往也能达到很好的效果。本文仅对估价方法进行初探, 并没有对日照环境因素的诸如光影长度、角度等做具体分析。

参考文献

[1]中国房地产估计师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社, 2010.

[2]中国资产评估协会.资产评估[M].经济科学出版社, 2012.

[3]柴强.房地产估价[M].首都经济贸易大学出版社, 2012.

[4]张静.资产评估具体方法的运用与选择[J].高科技与产业化, 2011.2.

[5]王学哲.论意愿调查法在房地产损害价值评估中的应用[J].中国房地产估价与经济, 2011.1.

[6]朱骏, 刘洪玉.北京市住宅价格影响因素及其隐含价格研究[C].2005国际房地产估价学术研讨会论文集, 2005.

13.投资性房地产评估方法 篇十三

基本要求：

1.掌握投资性房地产概念和范围 2.掌握投资性房地产的确认条件 3.掌握投资性房地产初始计量的核算 4.掌握投资性房地产后续计量的核算 5.掌握投资性房地产转换的核算 6.熟悉投资性房地产处置的核算

本章学习时需要注意，尤其是投资性房地产的后续计量和投资性房地产转换问题。

第一节 投资性房地产概述

一、投资性房地产的性质

1.含义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包括土地使用权。

注意与前面所讲的相联系，前面已经讲到，土地使用权可能是无形资产，可能是固定资产，也有可能是投资性房地产。

二、投资性房地产的范围

（一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权

如果土地使用权以经营方式出租，就作为投资性房地产，但有一条件：土地使用权是通过转让或通过出让方式获得的（注意不是通过出租方式获得再出租出去）。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权

如果企业持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。

但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，不能作为投资性房地产。

3.已出租的建筑物

是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产：

例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的，属于固定资产。

2.作为存货的房地产：

在判断是否为投资性房地产时，要注意房地产开发企业。其房地产不一定都是投资性房地产。

要区分不同情况：

如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地产； 如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。

※ 小结：在学习时，要把投资性房地产和不属于投资性房地产的项目区分开，下列项目不属于投资性房地产：

1.准备出租但没出租的，不属于投资性房地产； 2.不属于自己的，比如是租别人的又出租出去； 3.认定为闲置的土地使用权； 4.企业经营管理所开的饭店； 5.房地产开发企业准备出售的楼盘。

三、投资性房地产的确认条件

（一）投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1.经济利益很可能流入企业； 2.成本能够可靠地计量。

四、投资性房地产的后续计量模式

1.投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式 2.要会区分不同情况下运用不同的模式进行计量：

同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量，两个条件是：

（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

第二节 投资性房地产的初始计量

一、外购的投资性房地产

1.入账价值：

（1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，应作为投资性房地产。入账价值=买价+相关税费

（2）如果所购的房地产准备出租，但还尚未出租出去，就不能确认为投资性房地产。2.会计分录：（1）成本模式 借： 投资性房地产 贷： 银行存款

（2）公允价值模式 借： 投资性房地产——成本 贷： 银行存款

二、自行建造的投资性房地产

1.入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）2.会计分录（1）成本模式 借： 投资性房地产 贷： 投资性房地产——在建/在建工程/开发产品

（2）公允价值模式 借： 投资性房地产——成本

贷： 投资性房地产——在建/在建工程/开发产品

第三节 投资性房地产的后续计量

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

比较简单，和无形资产、固定资产相同。

1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备资本增值的，和无形资产一样，期末进行摊销：

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计摊销 如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧

2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成本。3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其是否减值，减值时： 借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备 计提减值准备后，不允许转回。

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

（一）采用公允价值模式的前提条件

如果同时满足两个条件，就可以按公允模式进行计量： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场； 2.公允价值能够合理估计。

（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 1.取得时：入账价值=买价+税费

2.资产负债表日，需要对投资性房地产进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整其账面价值。公允价值和账面价值的差额，计入当期损益----公允价值变动损益，“公允价值变动损益”是损益类账户。

（1）价值上涨

借： 投资性房地产——公允价值变动 贷： 公允价值变动损益

（2）价值下跌，做相反分录。

三、投资性房地产后续计量模式的变更

投资性房地产初始入账时比同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更，以后还会有涉及到。

对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。

举例说明：甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元。20×9年1月1日，该写字楼的公允价值为9500万元。

假设甲企业按净利润的l0%计提盈余公积。

分析：采用成本模式所计提的270万元折旧全部计入了当期损益，如按公允价值模式计量不需计提折旧。20×9年1月1日，按成本模式其账面价值为8730万元，公允价值为9500万元。两者差额770万元实际是影响当期损益的数额。

如果以前按公允价值计量，应该确认500（9500-9000）万元收益，也不会有270万元折旧费用，则实际上对损益的影响为770（500+270）万元。

也就是说，按成本模式计入的成本费用为270万元，而如果采用公允价值模式，不仅没有270万元的成本费用，而且还应该有500万元的收益（公允价值变动损益），加起来就有770万元对损益的影响。如果不考虑对所得税的影响，770万元就是税后的影响额。如果增加770万元对损益的影响额，还应该按10%，即77万元补提盈余公积，对未分配利润的影响就是693万元（770-77）。会计处理如下：

借：投资性房地产——××写字楼（成本）9500 投资性房地产累计折旧（摊销）

270 贷：投资性房地产——××写字楼

9000 盈余公积

利润分配——未分配利润

693 这里所讲的政策变更所用的追溯调整法，在第十六章还会详细介绍。在这里需要知道的是：对于投资性房地产计量模式发生变更，由成本模式改为公允价值模式，应视为政策变更；

但不允许由公允价值模式改为成本模式。

第四节 投资性房地产的后续支出

一、投资性房地产后续支出的处理原则

1.含义：投资性房地产的后续支出，是指已确认为投资性房地产的项目在持有期间发生的与投资性房地产使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出、装修装潢支出、日常维修支出等。

2.处理原则：（1）如果延长了投资性房地产使用寿命或明显改良了投资性房地产使用效能，从而导致录入企业经济利益超过原先的估计，能够满足投资性房地产确认条件的，资本化。

（2）如果只是维护或者恢复投资性房地产原有的使用效能，不能导致流入企业的经济利益超过原先的估计，在发生时计入当期损益。

二、资本化的后续支出

1.成本模式

（1）将投资性房地产转入在建状态 借： 投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧（摊销）贷： 投资性房地产

（2）发生资本化支出 借： 投资性房地产——在建 贷： 银行存款等

（2）完工，转入投资性房地产 借： 投资性房地产 贷： 投资性房地产——在建

2.公允价值模式

（1）将投资性房地产转入在建状态 借： 投资性房地产——在建

贷： 投资性房地产——成本

投资性房地产——公允价值变动（也可能在借方）

（2）发生资本化支出 借： 投资性房地产——在建 贷： 银行存款等

（2）完工，转入投资性房地产 借： 投资性房地产——成本 贷： 投资性房地产——在建

三、费用化的后续支出

会计分录

1.发生时计入当期损益： 借： 其他业务成本等 贷： 银行存款

2.期末转入本年利润 借： 本年利润

贷： 其他业务成本等

第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换

转换的问题要特别引起注意，还应该和后面所讲投资（股权投资）的问题结合在一起进行学习。

一、房地产的转换形式

（一）房地产的转换形式及转换日（了解）

1.房地产的转换有四种形式：投资转为自用或存货，自用或存货转为投资。2.转换日：

（1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。

（2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产的租赁期开始日。（3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。（4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。

二、转换

1.成本模式下的转换（了解）

很简单，只要计算出原来资产的账面价值，将其作为转换后资产的入账价值即可。2.公允价值模式下的转换

要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。

（1）投资性房地产转为自用或存货，无论是公允价值大于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损益）。

即投资性房地产在公允价值模式下转为自用或存货，应当按转换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值（入账价值）和原来投资性房地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。如果是收益计入公允价值变动损益贷方，如果是损失计入公允价值变动损益借方。

举例说明：20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为4500万元，公允价值变动为增值250万元。

甲企业的账务处理如下：

借：固定资产

4800（转换当日的公允价值）

贷：投资性房地产—写字楼（成本）

4500

—写字楼（公允价值变动）250 公允价值变动损益

50（公允价值4800-原账面价值4750）

如果转换当日的公允价值为4600万元，即为公允价值变动损失，应在公允价值变动损益的借方反映。

注意：无论是损失还是收益，都计入当期损益账户。

（2）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值和公允价值小于原账面价值。

与（1）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。与（1）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。

如果公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益，借方），公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务收入）。

举例说明：20×7年某企业拥有一项房地产，过去作为企业一项存货，账面余额为45000万元，未计提减值准备。4月15日该写字楼的公允价值为41000万元，20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为43000万元。20×8年4月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于20×8年6月以46000万元出售，出售款项已收讫。

分析：20×7年4月15日，存货转为投资性房地产，用公允价值计价，公允价值为41000万元，原账面价值为45000万元。公允价值小于账面价值，差额确认为损失：公允价值变动损益。借：投资性房地产—××写字楼（成本）41000

公允价值变动损益

4000

贷：开发产品

45000 注：上面所讲为公允价值小于账面价值，如果公允价值大于原账面价值。公允价值大于原账面价值，不确认收益，要计入资本公积-其他资本公积。

借：投资性房地产—××写字楼（成本）

47000 贷：开发产品

45000 资本公积—其他资本公积

2000 ※ 注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别：

投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）；而自用或存货转为投资性房地产需要区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。理解原因：

①投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。

②自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本公积—其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。小结：转换分两种情况，一种是成本模式，一种是公允价值模式。

成本模式下的转换，无论是投资性房地产转为自用，还是自用转为投资性房地产，只要把原来资产的账面价值转到另一个资产上即可。

公允价值模式下的转换，无论是投资性房地产转为自用，还是自用转为投资性房地产，应都要按转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。但差额就应区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。

（3）自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计处理，与上面（2）相同。

第六节 投资性房地产的处置

一、投资性房地产的终止确认与处置损益 1.含义：投资性房地产的处置主要指投资性房地产的出售、报废和毁损，也包括对外投资、非货币性资产交换、债务重组等原因转出投资性房地产的情形。

2.处置损益：出售、报废或毁损的投资性房地产，处置损益是指处置收入扣除投资性房地产账面价值和相关税费后的金额。处置损益计入当期损益。

3.处置收入：包括出售价款、残料变价收入、保险及过失人赔款等收入。

4.账面价值：成本模式下，指投资性房地产的成本减去累计已提折旧（摊销）和已计提的减值准备后的金额；公允价值模式下，指成本加上或减去公允价值变动后的金额。

5.先关税费：处置投资性房地产发生的整理、拆卸、搬运等费用，以及出售建筑物或转让土地使用权而应当交纳的营业税。

二、处置投资性房地产的会计处理

（一）成本模式计量的投资性房地产

应按实际收到的金额与处置时该项投资性房地产的账面价值（账面价值=原始价值-累计折旧或累计摊销-减值准备）之间的差额，计入当期损益。

1.处置收入作为其他业务收入： 借： 银行存款 贷： 其他业务收入

2.处置成本是投资性房地产的账面价值： 借： 其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷： 投资性房地产

3.其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。

（二）公允价值模式计量的投资性房地产 1.处置收入： 借： 银行存款 贷： 其他业务收入

2.在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。借： 其他业务成本 贷： 投资性房地产——成本

——公允价值变动（也可能在借方）

本章总结：

1.判断是否属于投资性房地产，容易出选择题； 2.确认和初始计量，比较简单，了解即可；

3.后续计量，重点掌握。有两种模式：成本模式、公允价值模式。

如果同时符合两个条件，一个是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，一个 公允价值能够合理估计，就可以按公允价值模式进行计量。否则，按成本模式计量。※ 成本模式比较简单，和固定资产、无形资产相同，按期摊销、计提折旧。※ 按公允价值模式进行计量，每个资产负债表日，都要按资产负债表日的公允价值调整投资性房地产的账面价值，差额计入公允价值变动损益。这是后续计量中的一个重点问题。

4.成本模式转为公允价值模式，按政策变更，进行追溯调整。5.转换和处置

转换要注意区分是成本模式还是公允价值模式

※ 成本模式简单，把原来资产的账面价值转到另一个资产就可以了。※ 公允价值模式：

投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）。