设计阶段成本优化培训心得-黄韬

设计阶段成本优化培训心得-黄韬

1.设计阶段成本优化培训心得-黄韬 篇一

1 土地成本的优化

土地成本在拿地的时候就已经一次性支付, 那么该如何优化而减少每平方米建筑面积上的土地价格呢?寻求在固定的成本投入上, 在该地块上创造更大的价值。做足控详要求的容积率, 依据市场需求做好产品的配比。使土地的价值发挥到最大化, 创造出更多的可售面积, 从而减少土地的成本。

2 建筑方案阶段成本的控制

(1) 立面的优化。建筑的立面反映了一栋单体的整体品味, 给人们先以最直观的感受, 反映了建筑本身的气质, 营造了整个小区的氛围和意境。地产住宅的立面经历了欧式、西班牙式、古典主义、现代主义各种形式的体现, 现在的客户对立面的关注度也在不断的较少, 立面可以相应的做一些成本的优化。对于客户不太敏感、不经常注意的部位, 可以减少建造成本的支出。而对于客户常接触的地方, 不能因为品质的降低, 而忽略了客户的体验。成本的优化是要建立在不降低客户满意度的基础之上的。在公共建筑立面材质的选择上, 可以把石材用在客户经常接触或者展示整体形象的关键部位。而对于没有主入口或不临街的北立面, 立面材料可以改为涂料。而住宅主要立面的材料为涂料, 但可以在住宅底部主入口处提高涂料的档次和质感, 运用真石漆、质感漆等。减少建筑立面的构件和线脚, 简化立面。

(2) 减少可砌筑墙体。在追求个性化的今天, 每个人对产品有着不同的需求。建筑产品的改造似乎每个项目都会经历, 所以可以减少一些对结构和设备无影响的墙体, 改为用户自理, 减少成本。例如:住宅的厨房与餐厅的隔墙、暖阳台和客厅餐厅的隔墙。既减少了工程造价, 也方便了业主按自己的需求对使用空间重新划分。避免交付时砌筑完毕, 而业主入户后凿掉重新换位置砌筑。

(3) 减少构造柱的设置。1住宅窗洞口宽度在2.1m左右的, 宽度调为小于2.1m。结构专业按图集要求, 当窗洞口宽度≥2.1m时, 应在窗两侧设构造柱。此措施会增加工程造价, 因此避免出现比2.1m多的尺寸较小的门窗洞口;2高层公共建筑为了追求竖向线条, 窗间墙距离较小。而当窗间墙距离小于1m时, 窗间墙就应为构造柱。由于高层建筑, 层数较多, 构造柱数量会增加建筑总造价, 因此要控制窗间墙的距离。

(4) 增加高利润产品的面积。项目的最终利润会反映一个项目的成本, 那么通过提高利润产品类型的配比也是间接对成本的优化。在一个住宅小区项目中, 住宅底商是利润较高的一种产品配比。在条件允许、满足规范要求的情况下, 沿用地四周满铺住宅底商。尤其是在小区出入口、住户必经的流线上, 高度重视商业价值。人流量较大的区域, 可加大商服面积, 加快去库存速度, 使资金早日回收。

3 地下车库成本优化

地下车库属于客户不太敏感部位, 但建造成本较高, 却属于销售滞后的产品类型。为了满足停车配置要求, 一般地下车库面积都较大。所以在地下车库的设计中, 首先要考虑减少地下车位的平均面积, 综合考虑地库分期。减少先开发的地库面积, 人防部分尽量避免布置在先开发区域, 减少前期资金的投入量。

(1) 总图控制下的地库优化。在总图设计阶段, 通过调整住宅的楼间距, 使地下车库柱网排布有利于车位布置。提高地库空间合理性, 避免不必要的空间浪费。同时结合总图地面的竖向, 合理设计地下车库的底标高和顶板标高, 减小土方量, 利用现有地形的高差设计地下车库。

(2) 车均面积的控制。地下车库的车均面积是衡量地下车库的一项重要指标, 车均面积的过大会导致整体的地库面积增加, 因而增加了地库的造价。控制车位的平均面积, 首先要综合考虑柱网设计的合理化, 柱网决定了将来车辆停放排布的方式。汽车的停放方式主要有三种:垂直式、水平式和倾斜式。其中经济性最高的停车方式垂直式, 因此在地下车库车位布置方式上主选垂直式。在小区整体定位不是高档住区的情况下, 车位的尺寸采用规范规定的最小限值。车辆的行车道宽度也应采取规范最小限值, 同时主要以沿长轴方向布置。避免行车道在端部布置, 尽量保证行车道的两侧均布置停车位, 减少因单向行车道造成的空间浪费。

(3) 结构的优化。合理控制地下车库的层高, 过高的层高会导致土方量和结构的围护成本的增加。在满足最小净高的基础上, 合理的布置设备管线, 最好管线的综合。结构形式采用小柱网无梁楼盖是较经济的结构形式, 但同时需注意柱帽对设备管线的影响。因此在此结构形式下, 管线一般在远离柱帽处布置。结构另一方面造价较大的地方是结构顶板, 因为地下车库顶板上覆土高度的不同, 将导致混凝土的含钢量等有所不同, 同时顶板上是否有消防车道对顶板的配筋也有一定影响。因此在规划设计的时候, 如果能将消防车道避开地下车库布置, 对建筑成本的优化也是有利的。在景观植物布置方案的时候, 考虑大根茎的植物种植的位置尽量避开地下车库的上方。通过减少地下车库顶板的覆土厚度, 来减少地库顶板的荷载。

(4) 设备用房的布置。设备用房的位置尽量选择在边角部位或坡道下不利于停车的空间位置, 尽量不占用正常停车位的位置。设备用房位置的选择使管线的长度尽量短, 尽量直线布置, 减少管线的转弯和分流。

(5) 外轮廓的优化。地库的外轮廓主要以方正直线为主, 少采取折线和不规整的外轮廓形式。不规整的外轮廓会增加外墙的面积, 同时内部空间也不利于使用, 造成空间浪费。位于端角无法停车的空间, 可以直接取消无用空间, 较少土方量成本。车库的总建筑面积控制在一个防火分区4000平方米的倍数关系, 使布置的占用车位的设备用房利用率最大化。同时防火墙的布置要避免对停车位和行车道的影响, 防火分区的设计尽量选择布置较短防火墙。当今房地产市场城市十分严峻, 尤其是一些二三线城市, 人口的外流, 住宅的高库存, 使房产企业举步维艰。但只要做好成本控制、迎合市场需求、做好设计的精细化, 在如此萎靡的房地产市场中还是可以占有一席之地的。利润是企业生存的根本, 设计阶段的成本控制是基本, 因此做好设计阶段的成本质控是一个项目的关键因素之一。从粗放式管理转变为精细化管理模式将是未来房地产企业的发展方向。

摘要：在地产形式比较严峻的今天, 地产企业如何生存变得至关重要。而成本的控制, 是企业利润率的一个关键因素。文章从土地成本优化、建筑方案阶段成本控制、地库成本优化三个方面, 对设计阶段的成本控制进行阐述。