规范集体建设用地管理

规范集体建设用地管理（精选8篇）

1.规范集体建设用地管理 篇一

南阳市人民政府关于节约集约用地严格集体建设用地管理的意见

（宛政〔2008〕62号）

各县市区人民政府，市人民政府有关部门：

近年来，党中央、国务院连续下发严格土地管理、加强土地调控、节约集约用地的政策文件，有力地促进了各级、各部门贯彻落实科学发展观和土地宏观调控政策，全市土地管理和利用秩序得到好转，但是，一些地方仍然存在粗放利用和浪费土地、擅自将农用地转为建设用地、非法批准建设用地等违法违规问题。为切实保护耕地，推进节约集约用地，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发

〔2008〕3号）、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）精神，结合我市实际，提出如下意见：

一、大力推进节约集约用地

切实加强耕地保护，促进节约集约用地，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观，建设资源节约型社会的具体要求。我们必须走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子。

（一）强化土地利用总体规划的整体控制作用，按照节约集约用地的原则，从严审查调整各类相关规划和用地标准

各类与土地利用相关的规划要与土地利用总体规划相衔接，所

确定的建设用地规模必须符合土地利用总体规划的安排，用地安排也必须控制在土地利用计划以内。凡不符合土地利用总体规划和计划的，必须及时调整和修改，核减用地规模。

按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利等基础设施和基础产业建设规划，避免盲目投资、过度超前和低水平重复建设浪费土地资源。

从严控制城市用地规模。城市规划要按照循序渐进、节约土地、集约发展、合理布局的原则，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，增强城市综合承载能力，合理确定人均用地、用地结构等城市规划控制标准，合理确定各项建设建筑密度、容积率、绿地率。严格按照国家标准进行各项市政基础设施和生态绿化建设，严禁规划建设脱离实际需要的宽马路、大广场和绿化带。

严格实行项目用地预审制度。今后，凡申请新增建设项目用地，必须由国土资源部门先行审查。凡不符合土地利用总体规划，没有农用地转用计划指标的，不得通过用地审查。发展改革及规划等部门要通过适当方式告知项目单位到国土资源部门进行项目用地审查，没有国土资源部门的审查意见，或国土资源管理部门预审未通过的，发展改革部门不得办理项目审批或核准手续，规划部门不得办理项目用地

规划许可证。部门之间要加强沟通与协调，避免对项目单位造成被动和损失。

建设项目设计、施工和建设用地审批必须严格执行用地标准，对超标准用地的，要核减用地面积。今后，各级、各部门不得开展涉及用地标准并有悖于节约集约用地原则的达标评比活动，已经部署开展的相关活动要坚决停下来。

（二）充分利用和盘活存量土地，大力提高现有建设用地利用效率

各地要在第二次土地调查的基础上，认真开展现有建设用地普查评价，并对其开发利用情况做出评估。各项建设要优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。

严格执行闲置土地处置政策，大力盘活存量土地。对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用；收回的起算时间，属划拨土地的以《建设用地批准书》为准，属出让土地的以《国有建设用地使用权出让合同》约定为准。土地闲置一年的动员收回并重新处置；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产开发用地要按国家有关规定征缴增值地价。2008年6月底前，各县市区要将闲置土地清理处置情况向市政府做出专题报告。

超前规划、积极引导和鼓励将适宜建设的未利用地开发成建设用地。积极支持复垦利用废弃地，对因单位撤销、迁移等原因停止使用，以及经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等使用的原划拨土地，应依法及时收回，重新安排使用；除可以继续划拨使用的以

外，经依法批准由原土地使用者自行开发的，按市场价补缴土地价款。要严格落实被损坏土地的复垦责任。在批准建设用地或发放采矿权许可证时，责任单位应依法及时足额缴纳土地复垦费。

鼓励开发利用地上地下空间。对利用新增国有建设用地进行标准厂房区建设的，不受批次限制，用地报件随时上报审批；利用存量国有建设用地和集体建设用地建设标准厂房区的，其用地由各县市区直接批准供应。对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款；实行标准厂房建设配套费和有偿使用费优惠政策。对新增建设用地建设多层标准厂房的建设配套费，一层全额征收，二层减半征收，三层以上免征；对利用存量建设用地建设多层标准厂房的，免征建设配套费；将原有单层标准厂房改扩建成多层标准厂房的，不再增缴配套费和土地有偿使用费；按照谁投资、谁收益的原则，鼓励社会投资主体参与标准厂房区的经营建设。标准厂房可以自用、出租、转让。

（三）充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制

深入开展土地有偿使用制度改革。国土资源管理部门要严格限定划拨用地范围。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极

探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。继续依法推进原有划拨土地有偿使用。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）文件规定，对利用原有划拨土地进行经营性开发的，必须实行有偿使用。由国土资源管理部门依据规划部门的意见报经政府依法批准，按市场价补缴土地出让金；单位申请转让原有划拨土地使用权的，应在完善规划手续的前提下，报市、县人民政府批准转让，在土地有形市场公开交易，并按市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府可优先收购储备；为防止规避土地市场公开交易，凡国发〔2004〕28号文件以后新增划拨土地供而未用改变用途进行经营性开发的，应由政府收回，实行“招拍挂”出让方式供地。

完善建设用地储备制度。储备建设用地必须符合规划、计划，并将现有未利用的建设用地优先纳入储备。储备土地出让前，应当处理好土地产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短建设周期，防止形成新的闲置土地。土地前期开发要引入市场机制，按照有关规定，通过公开招标方式选择实施单位。经过前期开发的土地，依法由市、县国土资源管理部门统一组织出让。

为实施城市规划而进行的旧城区及“城中村”拆迁改造，提倡实施“净地”出让，严禁未经拆迁安置补偿、收回国有土地使用权而直接供应土地，发放建设用地批准文件的行为。

合理确定出让土地的宗地规模。住宅用地市一级控制在每宗面

积10公顷以内，县一级控制在每宗5公顷以内。土地出让前要制订控制性详细规划和土地供应方案，明确容积率、绿地率和建筑密度等规划条件。规划条件一经确定，不得擅自调整。一经供地，要督促其按期开发利用，形成有效供给，确保节约集约利用每宗土地。未缴清全部土地价款的不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用权证。严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。工业和经营性用地出让必须以招标拍卖挂牌方式确定土地使用者和土地价格。严禁用地者与农村集体经济组织或个人签订协议圈占土地，通过补办用地手续规避招标拍卖挂牌出让。

为防止开发企业“圈占”土地，待价开发，进行土地投机，凡有存量地块未开发或土地价款未足额缴纳的开发企业，原则不得参与新的土地招标拍卖挂牌出让活动。

强化用地合同管理。土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

强化土地出让一级市场的政府垄断职能，防止多头管地，导致无序管理，造成国有资产流失。土地出让的具体工作由市、县人民政府国土资源管理部门依法统一组织实施。南阳市规划区范围内的

土地由市政府统一出让，出让金统一缴市财政。

优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

一律停止审批党政机关集资合作建住宅的项目、规划和用地手续。对符合规定条件，经市、县人民政府批准进行集资建住宅的企业和单位，要严格执行《南阳市人民政府关于印发南阳市经济适用房管理办法的通知》（宛政〔2007〕81号）文件规定，防止借集资合作建房名义搞商品房开发，滥占多用土地。

（四）加强监督检查，全面落实节约集约用地责任

建立健全土地市场动态监测制度。市、县政府要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。国土资源管理部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。

完善建设项目竣工验收制度。要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容。没有国土资源管理部门的检查核验意见，或者检查核验不合格的，不得通过竣工验收。

加强各类土地变化状况的监测。认真做好土地变更调查，建立土地利用现状数据库，全面掌握各类土地变化状况。重点监测各地新增建设用地、耕地减少和违法用地情况，监测结果要向社会公开。

建立节约集约用地考核制度。要把节约集约用地纳入市、县、乡政府目标管理，实行上一级人民政府对下一级人民政府责任目标完成情况考核，考核结果定期公布，作为下达土地利用计划的依据。

二、严格农村集体建设用地管理

（一）严格执行土地用途管制制度

土地用途管制制度是最严格土地管理制度的核心。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途均属违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的用途管制制度。各级人民政府既要加强土地征收管理，更要重点加强土地用途管制，严禁未经依法批准，擅自将农用地尤其是耕地转为建设用地。

（二）严格规范使用农民集体所有土地进行建设

乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地，不得批准其他项目使用农村集体土地。乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡（镇）村举办的承担农业义务的企业。要严禁

以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。

兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地（包括农用地和未利用土地）的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划，纳入土地利用计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过我省规定的农村宅基地每户用地标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农民住宅建设要先行安排利用村内空闲地、闲置宅基地。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，可给予奖励和补助。

任何单位和个人不得擅自与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。

符合申请宅基地条件的农村村民，应向本集体提出申请，经村民代表会议或村民会议讨论通过，由村民委员会报乡（镇）人民政府或街道办事处审核后，报县级人民政府批准。

（三）严格控制农村集体建设用地规模

依据土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，对农村集体建设用地实行总量控制。严禁借集体建设用地流转、土地整理指标折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。

严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

（四）严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地、擅自批用宅基地的违法违规行为

对违反土地利用总体规划和土地利用计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为，必须严格禁止，并予以严肃查处。农村村、组干部和基层国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，擅自批用宅基地的，要严肃追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力，或辖区内发生大量土地违法违规行为、造成严重后果 的，对县市区政府实行问责制并责令限期整改，整改期间暂停该县市区农用地转用和土地征收报批。

三、严格土地执法和监管

加强对节约集约用地工作的监管。国土资源管理部门要会同监察等有关部门持续开展用地情况的执法检查，重点查处非法占地，倒买倒卖土地，严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任。金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1?3或投资不足1?4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任。

加强对集体建设用地的执法监察。要严格依据土地管理的法律法规和有关规定，坚决制止乱占农用地进行非农业建设的违法违规行为。国土、规划、建设、房管、工商、电力、公安、监察等部门要依据本部门职责，切实加强监管，形成执法合力。对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续；规划部门不得办理建设规划许可；建设部门不得发放施工许可证；电力、市政公用企业不得通电、通水、通气；国土资源管理部门不得受理土地登记申请；房产部门不得办理房屋所有权登记手续。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。

加强土地管理法律法规的宣传教育和培训。各县市区人民政府

及国土资源部门要采用通俗易懂的方式，广泛深入地开展土地管理法律法规特别是农村集体建设用地管理法律法规的宣传教育和培训，为依法用地创造良好的社会氛围，形成社会共识，使节约集约用地的共同责任落到实处。

各级、各部门要充分认识节约集约用地和制止乱占农用地进行非农业建设的重要性和紧迫性，增强责任感和紧迫感，把思想统一到贯彻落实科学发展观和中央宏观调控政策的要求上来，切实转变用地观念，转变经济发展方式，调整优化经济结构，从实际出发，加强领导，制订有效措施，认真组织清理查处破坏浪费土地的行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风，将节约集约用地和切实保护耕地的要求落实到政府决策中，落实到各项建设中，实现全市经济社会可持续发展。

二○○八年六月六日

发布部门： 发布日期：2008年06月06日 实施日期：2008年06月06日(地方法规)

2.规范集体建设用地管理 篇二

关键词：集体建设用地,流转,探讨

0 引言

当前，我国已经进入了经济高速发展时期，在有关土地管理方面的法律、法规不断完善的同时如何解决农村集体建设用地流转以保障农村集体经济组织对集体土地处分权和收益权已经成为集体土地管理面临的一个重要课题。如何认识集体建设用地流转的现状，及其存在问题及发展趋势，如何解决这些问题，将对我国今后农村经济的发展，农民生活水平的提高具有深远的意义。

1 集体建设用地流转

集体建设用地流转是实现农村土地利用方式由粗放型向集约型转变的一条有效途径，有利于集体建设用地自发流转的合法化，便于国土部门统一管理；有利于增加农民收入，逐步促进完善农村社会保障体系；有利于加快农村经济社会发展，整体推进城乡经济社会一体化进程。集体建设用地流转包括农村宅基地的流转，长期以来，宅基地所有权归集体，使用权归个人。集体建设用地的流转将会是农村集体土地流转的重点，优化和规范集体建设用地流转，对于深化农村土地改革和加快农村社会发展具有十分重要的意义。

2 关于“以租代征”和集体建设用地的流转问题

这是两个既有区别又有联系的概念。“以租代征”实质是规避用途管制制度，规避农用地转用的总量控制制度，规避农地转为建设用地的土地收益分配制度，直接进入市场的一种行为。对于集体建设用地的流转问题，无论怎样流转，它的前提是必须要遵守用途管制制度，也就是要符合土地利用总体规划，还要服从国家土地利用年度计划农地转用的总量控制，还要参与、服从土地增值收益的分配政策，所以这两者的区别和界限是明确的。

3 国外土地制度和土地流转

(1)英国的当代土地制度源于英国封建领地制度，经过圈地运动逐渐建立起土地制度。现阶段英国土地制度和土地流转的特征是土地所有权转向私人，私人购买土地，土地租赁比例也在日趋下降。(2)美国的土地制度和土地流转。因为美国建国的时间相对较短，因此，演变为现代土地制度所经历的时间也就很短。美国土地制度和土地流转的特征是大型农场以及农业劳动力转为从事其他产业的人数日趋增多，中等规模的农场日渐减少，这种趋势是和美国高度集约化生产与现代化的生产力水平相一致的。(3)法国的土地制度与土地流转。目前，法国土地制度和土地流转的特点是将土地市场分为市地市场和农地市场，两个市场严格划开，不得混同。土地市场以建设用地流转为主，农地市场以农业生产用地流转为主。政府鼓励中等农场的发展，限制土地的过度兼并，对佃农赋予相应的权力和自由度。(4)德国的土地制度与土地流转。德国的土地制度相比于西欧的其它国家来说，它的发展相对缓慢，地区之间也不均匀。目前，德国土地制度和土地流转的特征是土地制度的主体是土地私有制。(5)日本的土地制度与土地流转。日本的土地法保护耕地，预防在此出现地主制和租佃制，然而，在客观上就约束了土地权利的流转，扩大经营的规模以及农业的规模化和集约化发展。

4 集体非农建设用地流转是土地制度创新的必然要求

纵观国际土地制度创新进程，非农用地进入市场是世界各国都存在的、带有普遍性的问题。而现阶段我国农地制度创新的重要任务之一是明确集体经济组织和农户的土地经济和法律关系,建立规范的土地市场，制定合理的土地流转法律制度。当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制在度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。

现行法律为创新集体非农建设用地流转留有空间。(1)《宪法》第10条第4款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。理解为既包括国有土地使用权，又包括农村集体土地使用权；这里的“转让”，实际就是流转，包括我们一般所说的出让、转让、出租、抵押、租赁、作价出资、作价入股等各种流转方式；(2)《土地管理法》并未完全否定集体非农建设用地流转，“土地使用权可以依法转让”，这里的“土地使用权”，可以是国有性质的使用权，也可以是集体性质的使用权，转让实际就是有偿使用；(3)《农业法》第4条规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”可见，土地所有权禁止转让，而土地使用权，包括国有土地使用权和集体土地使用权可以依法转让。据此，我们可以创新流转制度；(4)国家相关政策为创新集体非农建设用地流转制度指明了方向。国土资发[2006]52号文《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》指出，“要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。”

5 目前我国集体建设用地流转的现状

现行的土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，对农村非农建设用地的流转限制是比较严格的。其实，集体经济组织内部成员虽然能够使用本集体土地去建立企业或者居民房，但是不同意出让、转让或出租，这从某种角度上就是在法律上禁止流转农村非农业建设用地。至于因破产、兼并等情形致使土地使用权流转虽被法律许可，但也由于缺乏具有可操作性的具体规定，实际上或者无法公开正常进行、或者以违法私自转让等方式交易。结果，自发、私下的农村非农建设用地的流转，直接造成土地利用的混乱，对土地利用总体规划和城市规划的实施都产生了较大的冲击，使得城乡建设用地总量难以有效控制。

农村集体土地使用权流转还处在初始探索阶段，满足不了当前农业结构的调整、发展效益农业和适度规模经营而对土地流转的政策指导之需要。

6 集体建设用地流转存在的问题

(1)从法律层面上看，立法的不完善和法律法规规定的不一致在我国农村土地流转问题上反映比较突出。从制度层面上看，农村土地流转缺乏相应的制度保障。(2)现有农村土地产权制度制约了农村土地使用权流转。“合法不合理”的规定：“农村建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”，造成我国城市化发展占用的农村土地，往往不能为农村和农民带来利益，反而为他们带来损害。城市只能“年轮式”扩大而不能更为合理的发展、小城镇建设多年难于推进。同样是土地的所有权，国家和农民集体这两个所有者的地位却不平等，这种“转权让利”模式，实际上是政府与农民争利。(3)由于现行法律对农村集体土地所有权主体的设定概念模糊，农民失去了参与权和决策权，农民只是获得了使用权和收益权，其他权利难以保障。特别是处置权的缺失，使土地的流转失去了动力机制。(4)土地流转不规范，缺乏契约约束，流转无序。土地流转透明度不高，缺少能起监督作用的中介机构。土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏流转的积极运行机制。

7 集体建设用地流转原则、形式

7.1 目前，我国的集体建设用地流转一般包括转包、出让、出租、转让、入股、合营或出租用于非农建设等形式。

7.2 集体建设用地流转原则。(1)流转双方法律地位平等。在平等、自愿的基础上进行土地流转。目前一些地方存在着把土地流转作为增加财政收入的手段，国家与集体经济组织及农民争利的现象，损害了农民的利益。由于土地流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，避免随意性。(2)农地流转不能改变土地性质。流转的方式可以有多种，但任何流转不能改变其性质与用途。(3)合法保护农村集体经济组织的土地。土地在流转时，须赋予农村集体土地所有权人防止公权力滥用的权利。(4)应当符合土地利用总体规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。(5)必须是依法取得的建设用地使用权，并随厂房等一同转移的，如果是农用地，或土地上没有房屋等设施的将不得转让。

8 关于集体建设用地流转的建议

随着社会经济发展和农村土地市场的日益活跃，集体土地所有权流转势在必行。然而，集体土地所有权一旦无限制地进入市场，必然会引起土地的投机，冲击我国的土地秩序。因此，实现集体土地所有权有序、有度的流转，离不开有效的法律规范和制度安排。这样就要求我们从立法上确定农村集体土地流转的合法性，在符合土地利用总体规划和土地用途管理制的前提下，应当允许集体土地所有权在最大范围内进行流转。

(1)规范推进集体建设用地流转，建立健全政策法规体系。明确可流转土地的基本条件、方式、程序等。在当前社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立集体土地。(2)建立土地流转管理机构。对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。加强审批管理。市、县土地管理部门要制定集体建设用地年度供应计划报同级人民政府审批，防止集体建设用地流转失控。加强行政执法，遏制违法、违规行为，确保集体土地规范、平稳地流转。(3)通过引入市场机制来合理确定地租、地价，保证农民流转土地的合理受偿，真正落实好农民经营的自主权，使农民可以自主地按照市场情况来做出是否流转的决定。(4)完善相应的法律和制度。农村集体土地所有权的具有不完全性，应在各项权力上的内容和赋予更完善权力行使能力，在倡导国家在土地市场占主导地位的同时，将集体土地使用权纳入有形的土地市场。(5)科学的界定农村集体土地所有权主体，明晰产权形态、完善的收益分配制度。

当前社会经济之发展，对建设用地需求也越来越大，集体建设用地流转是时代的要求。集体非农建设用地管理是任重而道远。党中央、国务院对土地管理特别是耕地保护问题高度重视，并把节约和高效利用资源、保护生态环境作为可持续发展战略的一项主要内容。让农村集体建设用地走进市场，对深化土地使用制度改革、培育和完善社会主义市场经济体系、促进农村经济乃至整个国民经济发展意义重大。现行土地制度的不完善进一步限制了集体建设用地流转。为突破集体建设用地流转的制度“瓶颈”，势必要对现行土地制度进行改革，促使集体建设用地流转良好制度环境的形成。

土地问题在当今中国的特殊意义。特别是对广大农民来说，既是承担着生产资料的供应，又承担着社会保障的问题，处理不慎，就有可能引发社会动荡。在集体土地流转问题上，积极慎重的态度是对广大农民负责任的态度，也是对中国现代化建设负责的态度。

参考文献

[1]张泓茗.关于我国农村集体土地流转方式的建议.

[2]程才.农村集体土地使用权流转中的问题及完善.

[3]张海亮.农村土地流转法律问题及解决路径.

[4]马三喜.城市化与农村土地流转制度.

[5]程才.关于农村建设用地流转的问题.

3.农村住宅建设用地的规范化管理 篇三

[关键词] 农村住宅建设用地 规范化 管理

为切实解决农村村民住房矛盾，促进新农村建设，根据《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》及相关文件精神，我区启动了农村村民住宅建设用地审批管理工作。随着该项工作的开展，逐渐出现一户多宅、未批先用、地类认定不清、未节约利用土地等问题。农村住宅建设用地管理既关系到新农村建设及农村民生问题，又是国土资源管理的重要内容。唯有进一步规范化管理农村住宅建设用地，才能将基本国策落到实处。

1 当前农村住宅用地利用现状

以第二次全国土地调查标准时点为准，本区域内耕地总面积为15.51万亩（基本农田13.99万亩）,其中辖区内纳入农村建设用地管理的规划控制区外有5个乡镇，耕地面积10.55万亩（基本农田10.02万亩）。自2007年开通农村住宅用地审批管理业务以来，共审批农村住宅用地29批1082户，面积108520m2，其中2007年2批97户、用地面积9770 m2，2008年4批183户、用地面积16560 m2，后逐年增长，2011年达到8批283户、用地面积28550 m2。

通过调查统计分析，列入农村住宅用地管理的5个乡镇基本农田占全区域内基本农田的71.6%，是基本农田集中分布区域，也是耕地保护重点区域；同时，近年来该区域内农村住宅用地需求呈逐年增长态势，自开通管理业务以来，农村住宅新增用地平均每年增长38.4%。切实保护耕地，严格规范农村住宅用地管理已是迫在眉睫，也是国土资源管理中一项长期而艰巨的任务。

2 农村住宅用地管理工作存在的主要问题

2.1 住宅用地缺乏科学规划、合理引导

目前，除了道路等基础设施拆迁安置区及有条件的村集体以统一建设农村住宅小区外，相当部分的村庄因用地条件所限，缺乏科学规划及技术引导，未能建设农村住宅小区。主要以单独申请住宅用地为主，造成了零星分散建房的现状，不利于新农村成片规划、有序建设的开展，也给国土资源住宅用地管理工作带来很大难度。

2.2 落实“一户一宅”及“旧宅处置”政策缺乏有效措施

在农村住宅用地管理过程中，如何有效管理“一户一宅”及切实解决“旧宅处置”问题，目前还没有一套完整有效的管理制度。农村子女成家分户、老人轮流随子女生活、旧宅的风水迷信等原因，给界定“一户一宅”带来很大困难，也给拆旧宅等处置旧宅用地造成一定阻力，且收回、调剂旧宅用地很大程度上是依托所在村委会进行，目前缺乏有效的监督管理制度和具体操作办法。

2.3 管理程序不够规范

目前，省、市均出台有关政策及文件，但在基层国土资源管理具体过程中，需予以进一步明确和细化，出现的问题有：一是审批管理程序未能较好地实现无缝对接，造成管理真空，如未履行批后监管，造成移位建设、超面积建设等；二是报批程序不统一，如由乡镇政府上报、国土资源基层所上报及申请者个人上报等情形，上报管理程序紊乱；三是地类认定材料不够规范，造成部分土地占用耕地，未按农用地上报等现象；四是未按规定程序履行管理职能，如未履行先公示后报批、多部门交叉勘察等。

2.4 地质灾害搬迁户等“民生造福工程”申请用地受限

根据区域实际情况，因地质灾害搬迁住宅用地需求日浙增多，特别是列入地灾易发区内的搬迁户需要新建农村住宅。但由于近年来，按照新一轮土地利用总体规划划定基本农田和耕地占补平衡的有关规定，上述区域农用地中大部分列入基本农田保护区或土地整理区，加上山区林地面积比例较大，能用于审批建房的用地可选择性不大，造成了山区急需解决地灾搬迁户等民生问题而又无符合要求的用地等困境。

2.5 未批先建、少批多占等违法现象仍存在

按现行有关政策，农村住宅用地按每户3人及以下80平方米、4～5人100平方米、6人及以上120平方米审批管理。但受农村传统观念影响，农村村民大部分愿意住大宅楼，不按批准面积建房，而随意扩大住宅面积，部分申请者在办理审批手续过程中，未批先建或边批边建，给国土资源执法管理带来了难度。

3 农村住宅用地规范化管理的措施和建议

3.1 以“科学规划统一建设农村住宅小区”为主、辅以“散户建设”的管理原则

以统一规划建设农村住宅小区为主，积极为农村提供建房技术服务，采用村庄土地整理和旧村改造相结合的方式，鼓励自然村向中心村、集镇集聚，鼓励集中建设农村村民住宅小区，引导农民科学选址、合理建房、节约用地。村庄的科学规划应以“六个结合”为基本原则：一是与环境卫生相结合，合理预留绿化带及卫生设施用地；二是与农村道路基础设施建设相结合，依托农村路网进行规划选址；三是与村庄改造相结合，统筹旧村改造、土地整治及新农村建设布局；四是与农业产业结构调整相结合，集中分散居住的农户，实现农业综合开发利用和规模化种植；五是与旅游资源开发相结合，充分考虑当地旅游特色，力求在建筑风格上与自然和谐统一；六是与生态建设相结合，注重保护河流、水库、森林等生态资源，坚持预防优先，恢复补偿为辅，恢复补偿等措施与项目所在地生态功能区划的要求相适应[1]。对无房户、明显低于法定用地标准户及无法达到最基本居住安全和质量要求的危房户，确需新建但客观上又无法纳入农村住宅小区统一建设的，给予考虑单独申请住宅建设用地。

3.2 规范管理程序

建立健全科学合理的管理流程是开展农村住宅用地管理工作的基本前提。应根据省、市政府有关政策规定，细化办事流程，协调各级审查报批程序，主要有：

以统一建设农村住宅小区模式申请用地的。建议在原有相关规定基础上，增加村民讨论、征求意见会等程序，以充分体现民主性。可由所在村（居）委会拟定可行性意见，提供统一进入住宅小区的用户花名册、拟建设用地基本情况等材料，并充分听取村民意见，按少数服从多数的村民自治原则，初步方案经村民多数人同意后，按有关规定办理。

单独申请农村住宅建设用地的。一是实行公示制度，在本村张榜公布征询本村村民的意见，履行公示程序后，若本村村民未提出异议或者异议不成立的，依法予以上报。二是联合审查制度，有关部门应集体会审、联合勘察，对是否符合住宅用地和建设申请条件、是否符合乡（镇）土地利用总体规划和村庄、集镇规划、是否存在地质灾害隐患等事项进行审核，提高工作效率；三是规范地类管理，对地类认定建议以宗地为单位，提交土地利用总体规划图（局部）和土地利用现状图（局部），对认定不清的，可申请上级部门运用有关数据库成果等技术手段并结合现场勘察予以界定。

3.3 完善“一户一宅” 及“旧宅处置”管理制度

“一户一宅”及“旧宅处置”是落实节约集约利用农村土地资源，规范农村个人建房管理制度的根本保障。这方面的主要措施有：一是要求申请户所在村委会在执行公示制度时，将“一户一宅”情况作为重点公示内容，在上报时，提供“一户一宅”公示材料，随附相片；二是以审查申请者户口为依据，认真校对户口本，原则上以一本户口簿为一户作为认定参考标准；三是实行签订旧宅处置合同制度，要求申请新建用地时有旧宅的必须签订“旧宅处置合同”，作为受理要件之一。对原旧宅用地有集体土地使用权证的，可在新住宅用地获得审批后，由国土资源部门统一予以注销。

3.4 地灾易发区内的搬迁户新建农村住宅用地管理措施

在办理地质灾害搬迁户等“民生造福工程”住房用地时，可由民政部门会同国土、乡镇，对有关情况进行调查，按“民生造福工程”有关政策解决，并有地质灾害搬迁户具体人员名单的批准文件等，为审批管理农村住宅用地创造前提条件。鉴于此类问题的特殊性，在申请新建设用地时，可按集体土地置换后申请他村集体土地、基础设施安置区内预留用地解决部分民生问题等办法解决和管理。

3.5 创新国土资源执法监察管理新机制

主要创新措施有：一是在上报申请用地时，在申请表内明确标注四至范围、距明显标志物距离等；二是住宅用地经审批后，应督促申请户在规定的期限内、规定的用地四至范围内开工建房，不得少批多建或移位建设；三是建立健全动态巡查机制，能否及时有效制止国土资源违法行为，巡查是第一要务，巡查到位了，可以将违法行为遏制在萌芽状态，降低执法成本，减少群众损失，考虑到部分乡镇位于距城区较远、交通不便，建议充分发挥村（居）国土资源协管员作用，并通过完善县区、乡镇、村（居）三级国土资源动态巡查机制，充分利用包片干部、村干部、国土资源协管员身在基层一线的作用，实现动态、立体监管体制。

土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点[2]。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，农村住宅用地管理应逐步走向规范化及土地利用节约集约化的轨道，才能扎实稳步地推进社会主义新农村建设，提升国土资源管理水平。

参考文献:

[1] 谭民强. 环境影响评价技术导则与标准[M].北京：中国环境科学出版社，2005.

4.规范集体建设用地管理 篇四

各乡镇人民政府、街道办事处应当配合有关部门做好本行政区域内集体建设用地使用权流转管理的相关工作。

第五条 市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。

5.规范集体建设用地管理 篇五

各设区市国土资源局、杨凌示范区国土资源局、韩城市国土资源局：

按照《土地管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《中共陕西省委办公厅、陕西省人民政府办公厅关于切实加强土地管理，全面提高土地利用效率的意见》精神，为落实最严格的节约集约用地制度，进一步加强建设用地供应管理，规范土地市场秩序,经省政府同意，现就有关问题通知如下：

一、严格实行国有建设用地统一供应制度。市、县人民政府是本辖区内国有建设用地法定供应主体。各类开发区、产业园区、旧城改造办、城市投资公司、开发办、引资办等机构的建设用地必须由当地人民政府统一组织、统一供应、统一使用国土资源部土地市场动态监测监管系统统一配号的《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》。

二、明确建设用地供应范围。严格落实国家《限制项目用地目录》和《禁止项目用地目录》。新增建设用地重点保障战略性新兴产业、重大基础设施和民生工程项目建设。全面加大多层标准化厂房、商业综合体、产业综合体、城市综合体建设力度，对一般加工制造业、生产性服务业、劳动密集型产业以及各类商业服务业、流通业等可以入驻标准化厂房或各类综合体的企业，原则不再单独供地。确需单独供地的，应由市、县国土资源行政主管部门领导班子集体研究决定，并报同级人民政府批准同意。

三、发挥市场配置土地资源的决定性作用。严格控制划拨用地范围，除法律明确规定可划拨供地外，全部以出让方式供地。经营性用地和工业用地必须以招拍挂方式出让供地，在招拍挂程序启动之前严禁以招商引资等名义先行确定土地使用者。

四、严格按照《陕西省建设项目用地使用定额标准》供地。所有建设项目均不得超过标准或变相超标准供地。对确需扩大用地的以及对中、省尚未颁布土地使用标准的项目，要组织专家进行评价和审议，依照评审意见研究提出供地标准，经国土资源行政主管部门领导班子集体研究决定后执行。

五、不断提高投资强度和土地利用强度。城市规划区内的住宅、商服用地容积率不得低于1.2，工业和仓储用地容积率不得低于国家规定的控制指标，其中多层标准厂房容积率不得低于2.0。工业项目用地投资强度、容积率、建筑系数等控制性指标达不到要求，办公生活用地、绿地率超过规定标准的，要核减用地面积或不予供地。

六、规范土地出让最低价格。要按规定及时更新基准地价并向社会公布。土地出让前必须由有资质的中介机构进行价格评估。招标、拍卖、挂牌起始价和协议出让底价应当依据土地中介机构提交的评估结果，由市、县人民政府相关机构集体研究决定，禁止事前议定土地价格。严禁低于土地开发成本价出让土地，禁止减免或变相返还土地出让价款。确需低于基准地价的，应提出充足理由，报经上一级国土资源行政主管部门领导班子集体决定。

七、全面实行项目用地“净地”出让。各市县要筹备必要的土地收购储备资金，为土地出让前完成征地拆迁补偿安置、以及宗地必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发工作提供资金支持，保证做到“净地”出让，确保土地供出后能立即开发利用。

八、提高土地供应效率。按照国土资源部和省政府办公厅[2013]78号文件要求，对历年批而未供土地进行全面清理，抓紧供应。要切实提高供地工作效率，对允许以划拨和协议出让方式供地的项目，原则上应在土地征收后8个月内完成供地；对以招拍挂方式出让的建设用地，要积极做好项目对接，按照合同约定及时交付土地。

九、公开土地供应信息。各地要及时公开土地供应计划、出让（划拨）每一宗土地的位置、面积、用途、价款、价款缴纳方式、容积率、开竣工时间等信息。加快建立市县土地使用权网上交易平台，2014年底前全面实行土地出让网上公开交易。

十、规范国有建设用地出让合同和划拨决定书签订。在土地成交确认书签订后10个工作日内，必须规范、如实、详尽地将土地出让或划拨信息录入全国土地市场监测监管系统，及时获取国土资源部统一电子监管号的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地划拨用地决定书》，并足额缴纳土地出让金和划拨价款。未取得统一电子监管号的出让合同和划拨决定书不具备法律效力。在签订合同时，应以补充条款形式，约定履约保证金缴纳、违约责任等相关事项。

十一、强化出让合同履约监管。加大《国有建设用地使用权出让合同》约定落实情况监管力度。建立土地使用开、竣工申报制度，取得土地使用权人必须在建设项目开工前10日内、竣工后10日内向宗地所在地国土资源行政主管部门书面报告建设用地开发利用情况。健全土地利用动态巡查制度，做好与相关部门的沟通协调，建立信息共享机制，切实加强对违法违规违约行为的综合防控。

十二、严格土地出让金及划拨成本价款的征缴和管理。土地出让合同或划拨决定书签订（下发）后1个月内必须缴纳出让价款或划拨成本价款50%的首付款，余款应按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。特殊项目且经当地供地协调决策机构集体认定同意，应在法定最长期限内全部缴清。市、县国土资源管理部门及下属的土地收购储备中心应按合同约定落实余款追缴责任，限期收清。否则，应由发证单位追回相关土地使用权证书，相应追究有关人员责任。积极协助、配合财政部门按照规定做好土地出让金及划拨成本价款的管理。禁止设立或变相设立土地价款过度账户，禁止土地收入游离于制度规定管理之外。

十三、实行土地供应质量评估制度。采取全面检查或者随机抽查的办法对供地行为及工作质量进行评估，各级对下抽查比例不得低于当供应宗地总数的40%。建立国有建设用地使用权抵押、融资信息查询制度，相关金融机构在办理土地抵押贷款和融资时，可到省、市国土资源行政主管部门对拟抵押宗地的供地情况进行查询，省、市国土资源行政主管部门将对供地情况进行核实并出具情况说明（具体操作办法见附件

1、附件2）。

十四、加大闲置土地处置力度。各地要从实际出发创新闲置土地收回办法，认真落实《闲置土地处置办法》（国土资源部53号令）。对政府原因造成闲置的，可采取适当延长动工开发期限、改变用途或规划条件、安排临时用地、等价置换、有偿收回、纳入储备等途径及时处置；对供地项目发生变化的，或属于项目业主自身原因造成土地未供出的，应依据有关规定及时采取措施将土地调整给急需用地的建设项目使用。

十五、加大违规供地问责力度。对供地管理不规范的市、县，省国土资源厅将依法责令限期整改，并追究相关单位和人员的责任。对应按本通知二、三、四、六、十、十二条等执行而未执行，擅自扩大划拨供地范围和供地标准、规避招拍挂出让、插手或干预土地招拍挂、越权批地供地、干扰闲置土地收回、擅自改变保障性住房用地性质、低于基准价供地、以及用地单位未按规定缴纳土地出让金和划拨价款即办理土地使用权证书等违规违法行为，要严格依照中纪委监察部对党政机关工作人员或党政机关任命的其他人员违反土地管理法律法规的规定，给予党纪政纪处分，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

附件：1.关于开展国有建设用地供应质量评估工作的意见 2.关于开展为金融机构提供土地利用状况查询服务工作的意见

陕西省国土资源厅

2014年7月24日

附件1 关于开展国有建设用地供应质量评估工作的意见 为维护国家土地法律、法规和土地供应政策的严肃性，规范土地出让行为和市场秩序，保护土地供应各方面的合法权益，避免国家和土地受让人合法权益受到损害，按照省政府要求，制定本意见。

一、工作节点

国有建设用地供应工作质量评估在土地供应过程中或土地供应完成之后进行。

二、工作内容

通过建立我省国有建设用地供应质量评估模块，实现对我省国有建设用地供应情况的全程监管。省对市、市对县采取全面检查或者随机抽查（比例不得低于全年供地宗数的40%）的办法对供地行为及工作质量进行评估。评估的内容包括：供地方式是否合规、程序是否合法、出让金（划拨用地价款）缴纳是否符合政策。

三、工作程序

省对市进行国有建设用地供应质量评估工作程序如下：

1、由被评估的市国土资源局提供相关资料，主要有： ①省政府建设用地审批文件；

②出让方案批复文件、划拨用地批复文件； ③出让底价集体决策纪录； ④《成交确认书》； ⑤具有国土资源部电子监管号的国有土地使用权出让合同；划拨决定书；

⑥土地出让价款缴纳凭证等。

2、质量初审：资料提供后，由厅征地服务中心接收，按中省现行规定对上述内容进行初步审查，单件（下同）在2日内完成初审，提出初步评估意见。

3、会审：利用处会同建管处、地籍处、监察室、执法局对初审意见进行审核，在3日内完成会审，提出正式评估意见。

4、审签：会审没有异议的，在2个工作日内由分管土地利用工作的领导审定、签署意见。

5、印发评估结论，对发现问题的，提出整改要求。

6、要求整改的市国土资源局应在15日内（情况复杂的在1个月内）向省厅反馈整改结果。

7、省厅对被评估的市国土资源局进行整改验收。市对县的评估办法参考以上程序进行，各市国土资源局每半年将对所辖县的国有建设用地供应质量评估情况形成报告上报省厅（土地利用管理处）。

在初审、会审、审签阶段，发现问题、需要进行补正或者说明情况的，以补正后提交材料的日期为起始日；发现存在重大违法违规行为的，经主管土地利用工作的厅领导签署意见后提交厅执法局或监察室进行核查，或移送有管辖权的部门，依照有关规定处理。

四、几点要求 开展国有建设用地供应质量评估工作，是规范各级供地主体供地行为的有效措施，因此，各市县人民政府及国土资源部门在国务院、省政府建设用地批准后，在土地供应的各个环节，均应依照法律、法规和现行政策规范运作。具体应做到以下几点:

（一）要高度重视。开展此项工作是规范土地供应管理，强化建设用地批后监管的有效举措，各地要高度重视，做好各项相关工作，严格土地供应管理，规范我省土地管理秩序，维护土地权利人合法权益，提升土地管理水平。

（二）要认真负责。质量评估工作分级进行，各市国土资源局要认真负责，不仅要配合省厅做好对市级评估的相关工作，同时要做好对所辖县的评估工作，对工作中出现的问题，要及时进行纠正和整改。对在评估中发现的重大违法违规问题，要追究相关人员的责任，涉嫌违法的，应提交司法机关进行查处。

（三）要如实提供资料。各市、县国土资源局均通过评估模块上报资料，按要求提交申报材料的电子版。要如实提供相关资料，对材料的真实性负责，不得弄虚作假，对存在虚报、瞒报、伪造材料的，将追究相关人员的行政和法律责任。

附件2 关于开展为金融机构提供土地利用状况查询服务工作的意见

为维护国家土地法律、法规的严肃性，切实保护土地权利人合法权益，预防虚假不合规办证融资给金融市场带来冲击，有效防控金融风险和社会不稳定问题，按照省政府要求，制定本意见。

一、查询范围

金融机构受理抵押、融资、担保业务，在办理《土地他项权利证明书》之前，应到省、市国土资源行政管理部门查询宗地的土地利用状况。宗地办证在县级的，到市国土资源行政管理部门查询；宗地办证在市级的，到省国土资源行政管理部门查询。

二、工作内容

通过建立我省土地利用状况查询模块，为金融机构提供宗地利用状况查询服务。采取省、市、县三级联动方式，查询宗地是否经过合法审批、土地供应是否依法合规、土地使用证书办理是否依规合法，由省、市国土资源行政管理部门为金融机构出具相关查询结果告知单。

三、工作程序

开展土地利用状况查询省级工作程序如下：

1、金融机构向省国土资源厅提出查询申请。

2、宗地所在市国土资源局向省厅提供相关资料。①国有建设用地供应质量评估要求提供的相关资料（已进行全过程评估的不再重复提供）②国有土地使用权证书 ③地上建筑物情况说明 ④其他相关资料

3、受理。由厅征地服务中心向市国土资源局收集相关资料。资料齐全后，应在2个工作日内出具查询事项的初审意见。

4、出具查询告知单。厅土地利用处会同建管处、地籍处、监察室、执法局在3个工作日内完成审查。审查完成后，在2个工作日内由分管土地利用工作的厅领导签署意见后向金融机构回复土地利用状况查询情况。

市级开展土地利用状况查询参照省级工作程序进行。查询审查中发现有违法违规行为的，应按管辖及时移送执法机构或司法机关、纪检监察机关依法处理。

四、几点要求

开展抵押、融资、担保等土地利用状况查询工作，既是倒逼各级政府依法依规开展土地供应和土地证书办理的有效举措，也是转变政府职能，服务金融机构，有效防控金融风险的必然要求。因此，各级国土资源行政主管部门在国务院、省政府建设用地批准后，在土地供应、登记发证的各个环节，均应依照法律、法规和现行政策规范运作，避免由于自身工作不当影响政府公信力和形象。具体工作中应做到以下几点:

（一）要高度重视。开展抵押、融资、担保土地利用状况查询工作是规范土地供应管理，强化建设用地批后监管，规范土地登记工作，防控土地抵押融资贷款风险的有效举措，各地要高度重视，做好各项相关工作，严格土地供应管理，规范土地登记发证工作，维护土地权利人合法权益，提升土地管理水平。

（二）要认真负责。各市、县国土资源局通过查询模块提交相关材料的电子版。市、县相关办理人员要严格履行职责，对材料的真实性负责。不得弄虚作假，虚报、瞒报、伪造材料，否则，由纪检监察机关予以立案查处。情节严重、涉嫌犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。

6.规范集体建设用地管理 篇六

伊犁哈萨克自治州国土资源局，各地、州、市国土资源局：

《关于进一步加强建设用地管理工作的通知》（新国土资发〔2005〕162号）下发以来，自治区建设用地管理工作在为自治区扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务，保护耕地坚守红线，促进自治区土地节约集约利用，为重点建设项目提供用地保障等方面起到了重要的作用。但是，一些地方建设用地审查报批管理工作还存在审查权责不明确、报件内容不规范、报批周期仍然较长、批后监督管理不到位等问题，为进一步改进和规范建设用地审查报批管理工作，现将有关问题通知如下：

一、分级负责，明确建设项目用地报批审查权责

各级国土资源管理部门要按照“权责一致”的原则，认真履行用地审查职责，做到严格、规范、高效。

（一）市、县（市）国土资源管理部门负责受理建设用地申请和按要求组织报件，负责审查申请用地条件，核实申请用地的权属、地类和面积，编报建设项目用地“一书四方案”，履行征地报批前告知、确认和听证程序等，经同级人民政府审核同意，向上级国土资源管理部门报告上述内容的审查情况，对申报材料内容的真实性负责。

（二）地州市国土资源管理部门负责审查用地是否落实预审意见、是否符合土地利用总体规划，纳入土地利用计划，涉及规划调整是否符合有关规定；审查用地是否确权登记、地类和面积是否准确；审查用地是否符合国家供地政策，申请用地面积是否符合建设用地标准和节约用地的要求，是否落实征地补偿安置和被征地农民社会保障措施，是否落实耕地占补平衡和补划基本农田；审查是否按规定办理压覆矿产资源审批、地质灾害危险性评估备案和土地复垦方案评审；对未批先用等违法用地行为，审查是否已进行依法查处，是否追究有关责任人的行政或法律责任等。报经同级人民政府审核后，地州市国土资源管理部门就上述内容按照规定的文本格式要求，形成报厅的审查报告（格式详见附件），说明审查依据，提出审查意见，对审查内容和意见的真实性、合法性合规性负责。

二、加强管理，规范建设用地报件内容

（一）关于建设用地报件内容。按照《国土资源部关于改进报国务院批准单独选址建设项目用地审查报批工作的通知》（国土资发〔2009〕8号）的要求，报国务院批准的单独选址建设项目用地报部审查材料，由现行的35件减少到10件，报自治区国土资源厅审查备案的仍为35件。建设项目申请控制工期的单体工程先行用地报部审查材料为6件。各地组织建设用地报件时应按照要求，分别组织报部审查和报厅审查的建设用地报件纸质各2套，电子版各1套。

（二）关于补充耕地。按照国土资源部关于“先补后占”的要求，用于补充耕地的土地开发整理项目必须完成验收、入库、备案、确认，并建立耕地指标使用管理台帐。补充耕地方案中应填写与建设项目对应的土地开发整理项目报部备案号、项目名称及本次抵顶的耕地面积，并出具耕地开垦费缴纳凭证。

（三）关于建设用地备案材料。按照国土资源部及国家土地督察局的备案要求，需要随报件材料一同报送备案材料。备案材料包含建设用地电子坐标、标注项目位置的土地利用现状图、补充耕地位置图。备案材料应单独装订，并附电子版光盘。

（四）关于建设用地电子坐标。报自治区人民政府批准的建设用地，应随报件提供该建设用地的位置坐标电子版，电子坐标应为EXCEL格式，并统一使用1980西安坐标系，表格内容按照《关于提供报自治区人民政府批准的建设用地电子坐标的通知》(新国土资办发〔2009〕15号)要求填写。单独选址建设项目还需同时提供建设用地中心点经纬度坐标，线性工程应提供起始点及各拐点经纬度坐标，便于查询是否位于地质灾害易发区内。

（五）关于图件。建设用地报件材料相关图件应统一采用1980西安坐标系，土地利用现状图采用与第二次土地调查成果图件相一致的标准分幅图件，以便检核。

（六）关于建设项目用地论证。建设项目用地申请占用基本农田的，除应当由国土资源部组织专家进行实地踏勘论证的，其他由自治区国土资源厅组织专家进行实地踏勘论证。

三、接办分离，及时呈报建设项目用地

（一）各地建设用地报件材料由地州市国土资源局直接报自治区国土资源厅窗口办文室受理，补件、退件等工作也由自治区国土资源厅窗口办文室具体负责处理，实行严格的建设用地报件接办分离制度。

（二）按照国土资源部要求，新增建设用地总量不得突破下达的土地利用计划指标，土地利用计划指标不能结转到下一使用。各地州市国土资源局应在当年的12月1日前将建设用地报件呈报至自治区国土资源厅审查，逾期不予受理。建设用地材料补正时间应在10个工作日内完成，不能按期补正的应及时出具说明，未按期补件又不能合理说明原因的按退件处理，并不再受理该地州市新的建设用地申请。

（三）各级国土资源管理部门受理建设用地申请后，要切实优化审查程序，严格控制内部运转时间，确保在规定时限内完成审查上报工作。既要严格把关、规范管理，又要缩短周期、提高效率，保障各项建设依法及时用地。市、县（市）国土资源管理部门应按规定在受理建设用地申请30日内经同级人民政府审核同意，将建设用地报件呈报上一级国土资源管理部门审查，地州市国土资源管理部门应在10日内呈报用地审查意见。

四、强化监管，健全建设用地批后核查制度

各地要加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，完善建设用地批后核查制度。重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。今后各地报送城市分批次建设用地时应提供前一批次已批准的城市建设用地落实说明，对不报、瞒报或征地率及供地率较低的，暂缓受理该地州市建设用地申请。

自通知下发之日起，市、县国土资源管理部门新受理申报的建设用地申请按本通知规定执行。

附件：

1、地州市国土资源局关于***建设项目用地的审查意见（单独选址建设项目用地）

2、地州市国土资源局关于***市（县）***第***批建设用地的审查意见（城市分批次建设用地）

7.规范集体建设用地管理 篇七

目前,国家对于农村集体建设用地定级和基准地价评估尚无相关技术规定,考虑集体建设用地与城镇国有建设用地在土地质量、价格影响因素、影响规律、分布和利用特征等方面具有较大的相似性,因此,在九台区集体经营性用地定级和基准地价评估中,主要依据《城镇分等定级规程》和《城镇土地估价规程》,同时参考《农用地分等定级规程》和《农用地估价规程》,并结合九台区农村集体经营性建设用地特点,制定符合实际、切实可行的技术路线。

1.1总体技术思路

通过影响九台区所辖的镇(乡)土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析,运用定量和定性相结合的方法对镇(乡)土地评定土地等别。

在分等基础上,对镇(乡)所辖的农村集体建设用地,以镇(乡)为定级单元,将每一镇(乡)所辖的行政村为基本定级单位,根据行政村土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用,将每一个乡镇所辖的行政村进行综合定级。

在综合定级基础上,调查九台区集体经营性建设用地样点,参照《城镇土地估价规程》技术要求,结合集体建设用地特点,运用收益还原法、剩余法和成本逼近法等测算市场交易样点地价,在样点级别内,根据样点地价的分布规律,选用简单算术平均值作为该级别不同用途基准地价。建立级别与价格的关系,再以价格检验级别,综合评定土地质量,最终得到商服、住宅、工业3种用地类型的基准地价。

1.2镇(乡)土地分等

参照九台区新一轮城镇基准地价更新成果,确定辖区内镇(乡)土地等别。

1.3集体建设用地定级

1.3.1定级方法

定级技术途径采用多因素综合评价法;影响土地级的因素(因子)选择,建立在《规程》规定的因素(因子)体系基础上,根据本地实际情况,通过特尔斐法进行选定;影响土地级的因素(因子)权重值采用特尔斐测定法;土地定级单元的总分值计算采用多因素分值加权求和法。

1.3.2定级技术程序

建立影响行政村间土地级的因素、因子体系;确定各因素因子的相应权重;分析因素因子的影响方式,建立评价标准;对各行政村因素因子的评价指标值进行标准化处理,加权计算各行政村总分值,并初步划分行政村土地级;验证分等初步结果,制定分级基本方案,开展意见征求,对行政村土地级进行调整并定案。

1.4集体建设用地基准地价评估

1.4.1基准地价内涵

根据集体经营性建设用地实行与国有土地同权同价的规定,在确定集体经营性建设用地出让年期时,按照国有土地使用权出让最高年期确定,即商业:40a、住宅:70a、工业:50a。

九台区集体经营性建设用地基准地价内涵:以2015年10月8日为估价基准日,设定土地开发程度为“三通一平”(通路、通电、通讯、场地平整),设定不同用途平均容积率和法定土地使用权最高出让年期条件下的集体建设用地土地使用权价格,地价以元/平方米表示。

1.4.2基准地价评估技术路线

基准地价评估,参照《城镇土地估价规程》的技术要求,结合集体建设用地的利用特点,以土地综合定级为基础,根据集体建设用地市场资料,运用收益还原法、成本逼近法、剩余法等测算市场交易样点地价;利用定级成果,结合估价样点,在样点级别内,根据样点地价的分布规律,选用简单算术平均值作为该级别商业、住宅、工业用途基准地价;在评估基准地价的基础上,进一步分析基准地价与宗地地价相关关系,编制相应的地价修正体系。

2镇(乡)土地分等

依据九台区新一轮城镇基准地价更新成果,将九台区镇(乡)土地进行分等,分等结果见表1:

3集体建设用地级别评定

3.1定级因素因子选择

参考《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507—2014),结合九台区各行政村的实际情况,选择土地定级因素因子。

区位因素,涉及因子:机场距离、铁路、公路、距镇中心距离、公交站;集聚规模因素,涉及因子:人口规模、人口密度、农业产业规模、工业产业规模;公共、基础设施因素,涉及因子:道路状况、供水状况、排水状况、学校、卫生所(诊所);区域经济发展水平因素,涉及因子:国内生产总值、社会消费品零售额;区域土地供应潜力因素,涉及因子:区域人均耕地、建设用地占行政区域的面积比例。

3.2定级因素因子权重确定

权重确定采用特尔斐测定法。

3.3土地定级单元划分

定级单元是评定和划分土地级别的基本空间单位,是内部特性和区位条件相对均一的地块。农村集体建设用地由于其地域分布、经济构成及村构架等特殊性,为了更准确的反映定级单元的分值及精确的划分级别,将行政村域确定为最基本的定级单元。九台区共有310个行政村,共划分为310个基本网格,即形成了310个均质单元。

3.4定级因素分值计算

九台区农村集体建设用地定级工作中选择了行政村区位、集聚规模、基础和公共设施、区域经济发展水平、区域土地供应潜力等指标,将上述指标的因素因子指标标准化,并对各指标内的因素因子加权求和,得到各镇(乡)所辖行政村的定级指标分值,再对各指标值加权求和,计算出各镇(乡)所辖行政村综合分值,根据综合分值采用采用总分数轴确定法划分各镇(乡)所辖行政村的土地级。

3.4.1定级因素因子作用计算

定级因素包括面状因素和点、线状因素。其作用分的计算方法:

面状因素作用分计算采用最大最小值法,计算公式为:

式中:Yi—i指标值的作用分;Xi—i指标值;Xmin—i指标值的最小值;Xmax—i指标值的最大值。

点、线状因素作用分计算采用指数衰减法和直线衰减法,计算公式为:

指数衰减法

式中:Yi—因素在某个相对距离上对土地的作用分值;Mi—某个因素个体第i级规模指数;di—实际距离;d—因素影响半径;r—r=di/d,为地块相对距离;

直线衰减法

计算公式:

Yi=Mi(1-r)(r=di/d)

式中:Yi—因素在某个相对距离上对土地的作用分值;Mi—某个因素个体第i级规模指数;di—实际距离;d—因素影响半径;r—r=di/d,为地块相对距离。

3.4.2定级因素分值计算

式中:Fi K—第i个定级对象第k个因素因子分值;Wkj—第j项因子对应上层第k个因素的权重值;Yik—第i个定级对象第j项因子的分值;n—第k个因素包含的因子个数。

3.4.3定级对象综合分值计算

计算公式:

式中:Si—第i个定级对象的综合分值;Wk—第k个因素的权重值;Fik—第i个定级对象第k个因素分值;n—因素个数。

3.5级别划分与确定

划分方法:采用总分数轴确定法,是以总分值点绘于数轴上,按土地优劣的实际情况,选择数点稀少处为级间分界。

4集体建设用地基准地价评估

4.1样点资料调查

4.1.1基础资料调查

基础资料主要从各职能部门获取,主要包括数据资料和图件资料。

数据资料:住建部门提供各类房屋重置价、拆迁补偿标准、残值率、耐用年限、维修费、管理费、保险费等;地税部门提供房屋交易税费等标准;国土部门提供统一年产值标准、征地补偿相关税费等;银行部门提供存贷款利率等。

图件资料:包括土地利用现状图、土地利用总体规划图、城镇总体规划图、道路规划图等。

4.1.2地价样点调查

在实际调查中,深入到九台区的各村委会,主要针对拟入市的集体经营性企业进行了调查,九台区共有集体经营性建设用地218宗,面积192.61hm2。由于所调查的集体经营性建设用地大部分是工业和仓储用地,无法满足商业和住宅集体建设用地的基准地价测算,因此,补充调查商业和住宅用地的市场交易资料238宗,满足了基准地价测算所需的样点数量。

4.1.3评估参数的确定

根据调查的相关基础资料,分析整理和确定各种估价方法所需的参数。

4.1.3.1土地还原率的确定

土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即,土地还原率=安全利率+风险调整值;安全利率选用银行定期贷款年利率;风险调整值根据九台区的社会经济发展和土地市场因素对其影响程度确定。其确定结果为土地还原利率6%,在此基础上确定房屋还原率为8%,综合还原利率为7%。

4.1.3.2各种估价方法所需的参数确定

4.2样点地价测算

4.2.1选择估价方法

工业用地样点地价主要采用成本逼近法测算,其它房屋买卖和出租样点采用收益还原法、剩余法等方法测算样点地价。

4.2.2样点地价修正

依据基准地价内涵,将计算所得样点地价修正到与基准地价内涵相一致下的价格,修正内容包括估价期日修正、使用年期修正、容积率修正和土地开发程度修正。

估价期日修正:

式中:PE—估价期日修正后比较实例价格;PO—估价期日修正前比较实例价格;Q—待估宗地估价期日地价指数;QO—样点交易日地价指数;

使用年期修正:

式中:Pt—年期修正后样点价格;Po—年期修正前样点价格;K—年期修正系数。

K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

式中:r—土地还原率;m—土地使用权法定最高出让年限;n—实际出让年期或剩余出让年期;

容积率修正

式中:Kr—容积率修正系数;Pis—样点在平均容积率时单位面积的平均地价;Pi—样点某一容积率下单位面积平均地;

土地开发程度修正

修正后的样点地价=样点地价±土地开发程度修正值。

4.3级别基准地价确定

在样点级别内,根据样点地价的分布规律,选用简单算术平均值作为该级别的基准地价。其计算公式为式:

式中:P—某均质区域内的单位面积地价;Pi—某均质区域内各样点的单位面积地价;n—均质区域内可利用的地价样点数

4.4编制地价修正体系

4.4.1地价影响因素的选择

响城镇宗地地价的因素一般可以划分为区域因素和个别因素两类,其中区域因素主要是指商服繁华程度、交通条件、公用及基础设施、区域环境质量等对特定区域内整体地价水平起作用的因素。参照土地定级过程中的分析成果,结合九台区集体建设用地宗地地价评估的具体特点,确定各类用地的修正因素。

4.4.2因素因子的权重确定

采用特尔菲法,经专家打分,确定各修正因素、因子的影响权重。

4.4.3地价影响因素修正幅度的计算

以级别为单位,以级别基准地价为中心点(级别的平均区位条件视为一般条件),级别界限的最高和最低总分值所对应的地价作为边界,通过内插将级别内总分值分为5段,分别代表级别内的优、较优、一般、较劣、劣的土地区位条件。级别基准地价对应的区位条件,基准地价修正幅度为0,见式:

式中:F1—某级基准地价上调最大幅度;F2—某级基准地价下调最大幅度;Ib—某级基准地价;Ih—某级正常条件下土地价格的最高值;Ii—某级正常条件下土地价格的最低值。

在确定上调、下调幅度的情况下,内插修正值,将宗地地价修正幅度划分成五个档次,即优、较优、一般、较劣、劣五个标准。

4.4.4地价影响因素修正系数的确定

按照各因素对地价影响的权重值计算各因素的修正幅度,计算公式为式:

式中:F1i—某一因素的最大上调幅度;F2i—某一因素的最大下调幅度;Wi—某一因素的权重;

F1、F2同前。

以基准地价为一般水平,其修正系数为0。在一般水平与上限价格之间,内插条件较优的修正系数,取值为F1i/2;在一般水平与下限价格之间内插条件较劣的修正系数,取值为F2i/2。

5结论

九台区农村集体建设用地基准地价成果,为顺利开展农村集体经营性建设用地入市提供了科学的价格依据;建立健全了九台区城乡统一的地价体系,为进一步深化农村土地制度改革奠定了坚实的基础;总结可复制可推广的试点经验,为全面开展农村集体建设用地基准地价评估工作提供切实可行的理论方法。

参考文献

[1]党的十八届三中全会.中共中央全面深化改革若干重大问题的决定[R].2013.

[2]关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见(中办发[2014]71号)[S].2014.

[3]杨杰,任绍敏.广东省农村集体建设用地定级与基准地价评估探讨[J].安徽农业科学,2010.

[4]郑丹丹.集体建设用地使用基准地价研究—以广东省江门市蓬江区为例[D].硕士学位论文,2008.

8.规范集体建设用地管理 篇八

【关键词】农村；建设用地；流转制度；创新

近年来，随着对我国农用土地的制度改革不断深入，笔者认为，我国农村集体建设用地流转制度创新必须在保持农村土地集体所有的基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，通过赋予农民交易土地使用权的权利，允许农民在承包期内，根据国家有关政策有偿转让其土地使用权，实现土地优化配置，提高土地经营效率。在这些制度性创新研究中，关键是要正确处理制度创新中的几个制约因素和难点问题。

1 农村土地使用权流转制度创新中的制约因素分析

1.1 农村土地使用权流转的法律约束机制

（1）集体土地所有权主体不明确，使用权无法得到保护；

（2）集体土地使用权的法律属性在立法上的迟缓不利于稳定农业和农村经济的发展；

（3）承包经营权的法律属性不能适应稳定农村土地使用关系的需要。

1.2 不同利益集团的行为决策方式的约束

1.2.1 中国农民传统观念与经济行为约束。

当代中国农民的思想体系及价值观念仍处于低层次、低水平的发展态势之中。与此相适应的农户经济行为是：行为目标的多元化、生产行为的短期化以及决策过程的非规范化。因此，农村土地制度的改革与创新，必须充分估计到农民经济行为的特点及其对创新制度可行性程度的约束。

1.2.2 社会环境的缺陷影响土地制度创新。

某些政府部门的行为不规范与宏观决策的多变性，导致社会信用水平下降，农民难以建立有效的长期利益预期。中国不合理的二元经济结构和城乡关系的对峙和冲突、弱化和侵蚀了农村土地制度创新的动力与冲突。

2 农村土地使用权流转制度创新中的难点分析

2.1 流转的条件和范围

对于集体建设用地流转的范围和条件，当前主要有四种观点。第一种观点认为应当按照城市规划区进行区分，城市规划区外的集体建设用地可以流转，城市规划区内的集体建设用地则不允许流转，应通过征地制度改革解决。第二种观点认为应当按照是否为新增建设用地进行区分，现有非农集体建设用地可以流转，新增非农集体建设用地则不允许流转。第三种观点认为只要符合土地利用总体规划的集体土地均可以流转。第四种观点认为，流转范围应当是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地。根据《土地管理法》，农业建设用地属于农用地范畴，不属于集体建设用地。因此，对于集体建设用地，应当按照土地利用总体规划和土地用途管制制度进行严格管理，只要是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地，均可依法使用和流转，不应分“圈内”“圈外”区别对待，也不应按是否属于公益性质来区分。为此，应明确规定，可流转的集体建设用地是指符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地；明确各级人民政府土地行政主管部门要严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增集体建设用地；使用集体建设用地进行开发建设，要纳入所在地市、县人民政府的供地计划。同时，土地是农民的重要财产，在符合规划和依法批准的前提下，土地所有者对其所有的建设用地有占有、使用、收益和处分的权利，有权决定是否流转和流转的形式；土地使用者依法取得的集体建设用地使用权，可以依照合同约定使用和流转。因此，集体建设用地使用權流转必须坚持土地所有者、使用者自愿原则，任何单位和个人都不得强迫集体经济组织流转土地，也不得阻碍符合条件的集体建设用地使用权依法流转。

2.2 集体建设用地流转的方式

对于集体建设用地使用权的流转方式，目前主要有三种意见。第一种意见认为应当首先明确集体土地所有权人和使用权人之间的首次流转关系，这是土地使用权的来源和前提，其次才是土地使用权人之间的再流转关系。第二种意见认为应当包括出让、租赁、作价出资（入股）、联营和转让、出租等形式，并应分别明确各种形式的定义、操作程序等。第三种意见认为出让方式有特定含义，应主要规范土地使用者转让、作价出资（入股）或租赁土地使用权的行为。集体建设用地使用和流转确实包括土地所有者、土地使用者之间以及土地使用者之间两个层次的关系，前者属于土地所有者将土地使用权确定给单位或者个人使用，使用和流转的具体方式有作价出资、入股、联营等多种方式，今后实践中可能还会出现新的方式。有无必要规定具体的使用和流转方式，各地意见不完全一致。

2.3 集体建设用地流转后的用途

对于土地用途，主要有四种意见。第一种意见认为只要符合规划，没必要对用途作特别限制。第二种意见认为应限制不得用于经营性用途。第三种意见认为应当明确经营性土地使用权使用和流转应当采用招标拍卖挂牌方式。第四种意见认为应当对商品住宅开发加以必要限制。集体建设用地使用和流转首先必须严格执行规划，在此基础上，还应当对集体建设用地用于商品房开发加以限制。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，在现实情况下难以实现控制房地产开发总量的要求，同时，由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全。为此，应给以相应限制，加强规划管理，明确集体建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划。在城市、村镇规划区内的，还必须符合城市规划和村镇建设规划。不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建，集体建设用地使用权也不得流转。应明确规定严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。

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2.4 集体建设用地流转后的使用年期

对于使用年期，各地有不同规定。既然允许集体建设用地流转，作为一种规范的用地方式，就应当考虑到取得土地使用权的开发建设和长期利用，具体年期由土地所有者与土地使用者协商确定，期限不宜过短；同时，集体建设用地使用权流转的年期也应与国有土地使用权出让最高年期相衔接，应当加以必要限制。因此，应规定集体建设用地使用权流转年限，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行，最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。

2.5 政府的角色定位和管理内容

政府土地行政主管部门在国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）等活动中具有双重角色，既是国有土地的产权代表，又是管理者。但在集体建設用地使用权流转管理中，所有者是农民集体组织，政府土地行政主管部门不再具有产权代表身份，只是流转活动的管理者和服务者。因此，在集体建设用地使用权流转过程中，政府土地行政主管部门必须准确界定自身的角色和职能，不宜介入确定使用者、签订合同等应属于产权人的事务，应简化管理程序，提供优质服务，加强监管。根据政府的职能和行政审批制度改革的要求，对于使用集体建设用地，应明确以使用许可代替项目审批，明确使用集体建设用地应当申请许可，取得使用许可文件后即自行确定土地使用者，并与土地使用者签订土地使用合同，办理土地登记。对于依照规定取得的土地使用权流转的，明确可以直接办理土地变更登记，无须再办理许可和审批。

2.6 流转中的土地收益分配

农村集体建设用地流转中的土地收益分配，关系到集体建设用地流转制度运作的利益机制，是规范农村集体建设用地流转管理的关键问题。政府包括土地部门应从土地收益中拿一部分，并以政府有基础配套设施投入、土地部门有管理成本等作为分享土地收益的理由。在收益分配上必须考虑公平与效率兼顾以及依法原则，收益的首次分配应当是基于产权。对于集体建设用地使用和流转，土地所有者或者土地使用者处置属于自己的财产时，政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的处置价款。各级政府在集体建设用地上确实有基础设施配套等投入，但提供道路等基础设施应当是公民、法人依法纳税后政府应尽的职责，同时现阶段在土地利用和开发建设过程中，土地使用者还要另行支付基础设施配套费和相关税费，政府的这部分投入已有了回报，不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。为体现公平原则，政府可以通过适当的财税机制进行土地收益的二次分配和调节。应进一步明确规定切实保护土地所有者和使用者的土地流转收益。集体建设用地使用权流转不改变用途的，地方政府不应收取土地收益；改变用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超过土地总收益的10%，提倡免收土地收益，支持农村经济发展。