房地产中秋策划方案（12篇）
1.房地产中秋策划方案 篇一
房地产中秋节活动策划
房地产公司在中秋佳节这天举办活动，可以扩大知名度，提升地产品牌形象，扩大品牌影响力，为“金陵人家房产项目提升人气和知名度。下文是聘才小编为大家介绍房地产中秋节活动策划，让我们一起来看看具体内容吧!房地产中秋节活动策划
一、活动目的
借助中秋节这个中国的传统节日，组织水晶城小区的各位业主举办一些联谊活动来联络感情，一方面是为了加强我们开发公司同业主间的相互交流和沟通，另一方面是为水晶城社区文化建设做好前期基础工作。同时，也可以充分树立业主口碑的有效传播资源，利用老客户关系，积极传播项目活动信息，继续推进老带新的活动，利用活动促销，集中解决滞销产品。借助举办此次联谊活动的机会，提升开发商和水晶城项目的形象和口碑，也是向客户很好诠释水晶城品质生活的有效手段。
二、活动主题
中秋情意浓，润安献真情——水晶城中秋业主联谊会。
三、活动时间
XX年9月27日晚上17:30——21:00。
四、活动地点
水晶城新售楼部广场
五、参加人员
1、新城住宅小区开发建设领导小组领导;
2、润安公司领导;
3、水晶城项目组人员、水晶城业主以及周边居民人员等。
六、活动内容
1、中秋晚会
安排一台答谢业主客户中秋文艺演出，节目时长为2小时，节目内容包括歌曲、舞蹈、变脸、反串、魔术等，中间穿插业主抽奖，晚会尾声安排品尝直径1米巨型月饼。
2、业主抽奖
凡在水晶城购买房屋的客户(以交纳大定为准)均可参加中秋抽奖，凭中秋业主联谊活动邀请函参加抽奖。
奖项设置：
一等奖(1名)：全自动洗衣机(价值1000元);
二等奖(2名)：微波炉(价值500元);
三等奖(3名)：豆浆机/榨汁机(价值300元);
纪念奖(10名)：电饭煲(价值100元)。
抽奖流程：
(1)客户直接在《邀请函》上填写个人信息，凭《邀请函》出席演出活动，并将副券投入现场抽奖箱;
(2)抽奖顺序为先抽纪念奖，其次三等奖，以此类推，由主持人在节目中穿插进行，抽奖人员从观众中随机挑选;
(3)中奖客户凭个人身份证、邀请函正券可当场到售楼部工作人员处办理领奖手续，现场未领奖的奖品在售楼部保留有效期为一周，过期视为放弃领奖。
3、猜谜游戏
活动现场布置字谜，由来访客户和业主自由参加猜谜游戏，凡猜中谜底的客户可到售楼部前台工作人员处兑换礼品一份(礼品为抽纸和扑克)。(详见方案)
七、活动流程 1、17:30：来宾开始签到、参观售楼部，参加猜谜游戏;2、18:20：来宾到贵宾区就座;3、18:25：主持人宣布活动开始，介绍与会佳宾;4、18:27：政府领导讲话(3分钟);4、18:30：公司领导讲话(3分钟);5、18:35：中秋晚会演出(约2小时)，中间穿插业主抽奖活动;6、20:40：晚会结束。
八、会场布置
售楼部广场广场彩虹拱门1个、气柱2个、墙体条幅(竖)若干条，演出舞台一个及灯光、音响、无线话筒等道具一组，现场摆放露天塑料座椅。从大门到财政局，沿着绿化带两侧，均匀布置彩旗。
售楼部贵宾区、洽谈区，以及演出现场前排贵宾座席，安排月饼、糖果、瓜子、纯净水等节日食品。
九、推广配合
1、短信：50000条(主要面向手机高端客户)。9月20日至9月22日发送(成交客户短信提前发送)。
2、单页：XX0份，大8K，150克双胶纸。9月20日至9月22日派发。
3、邀请函：800份。9月18日开始向客户发放。
4、电视流字：9月20日至9月22日播出。
5、单页和邀请函须在9月16日开始印刷，9月17日交付使用。
十、活动预算
序号, 项目及物品名称, 数量, 单价, 金额, 备注
01, 文艺演出, /, /, 15000, 含舞台、道具等
02, 手机短信, 50000, , 1500，03, 宣传单页, XX0, , 4200，04, 单页夹报派发, /, /, 600，05, 邀请函, 800, , 1000，06, 奖品, /, /, 4000，07, 小月饼(散装)、糖果、瓜子、小瓶纯净水等, /, /, XX，08, 备用金, /, /, 1000，/, 合计 /, / , /, 29300，水晶城中秋业主联谊晚会人员安排
时间：9月5日(农历八月十五)
内容：晚上24点，演出公司舞台框架到场，搭建舞台，提前由工程部接好电线和舞台现场配电箱备用。
时间：9月6日(农历八月十六)
内容：从上午8点至下午17点，由演出公司安装现场气柱、虹门，安装舞台灯光、音响，并进行调试，需工程部电工配合。
演出前由工程部安排人员查验舞台搭建及现场线路是否安全。演出后负责撤离电线和配电箱等。
17点30分，客户开始报到登记，由售楼部销售人员负责接待安排。
十一、现场人员安排如下：
1、现场指挥：
负责人：李德伟
人 员：李凯峰、王涛。李德伟负责现场整体协调和沟通;黄永超负责协助指挥和协调销售人员;李凯峰负责与演出公司沟通和协调;王涛负责和现场公安部门沟通和协调。观看演出的政府领导和其他贵宾由王涛和李凯峰负责接待。
1、客户接待：
负责人：张国虎
人 员：全体销售人员。2名负责客户引导，2名负责登记和抽奖箱投奖，2名负责组织客户参加猜谜游戏。节目开始后，调整人员安排，2名人员负责兑奖并作登记，另安排3人到演出现场协助工作。
要 求：提前通知客户到售楼部领取并填写《邀请函》，确保客户如期到场参加晚会，要求到场率达到80%以上。
活动当天，安排两名销售人员着工装在广场迎接客户，并引导客户到售楼部登记，并指导客户将《邀请函》副券撕下投到抽奖箱，并告知抽奖须知。
演出开始前，引导客户参观售楼部，并组织客户参加现场灯谜猜谜游戏。
演出开始后，安排3人到演出现场协助秩序维护和客户帮助工作，负责安排贵宾客户入座，及安排其他客户有序观看演出。
2、秩序维护：
负责人：郭浩祥
人 员：物业人员及公司其他部门员工，需6人。广场入口处安排2人负责引导车辆停放，广场上禁止一切车辆停放(包括自行车、电动车)，并协助民警指挥交通。舞台贵宾区座席安排2人，负责看管隔离带和座椅，防止人员抢座和哄抢物品，演出开始后负责舞台和观众席之间秩序维护，防止演员和观众互动时发生拥护。广场上安排4名机动秩序员负责现场人群秩序维护，防止拥挤、滋事及突发事件发生等，演出结束后，负责引导人群疏散。
3、物品保障：
负责人：王涛
人 员：办公室及销售部内勤人员等，需2人。负责售楼部和贵宾区座席前圆桌上的月饼、糖果、瓜子、纯净水布置，演出开始后，视具体情况及进补充上述物品。
水晶城中秋节联谊晚会节目流程单
17:30 音乐响起，来宾签到、参观售楼部，参加猜谜游戏;
主持人宣读：《抽奖办法》《奖项设置》及晚会的其他答谢活动。
18:20 来宾到贵宾区就座。
18:25 主持人宣布活动开始，介绍与会嘉宾。
18:27 政府领导讲话(3分钟)。
18:30 公司领导讲话(3分钟)。
18:35 中秋晚会演出正式开始;
开场舞蹈 《我的街舞 》，青春劲舞、服装靓丽。
18:42 主持人开场词宣布抽奖办法、奖项设置、和月饼品尝等活动。
18:50 男歌，王保国《今夜你会不会来》、《串烧联唱》。
19:58 进行第一次抽奖。宣布抽奖规则。开启纪念奖10名(价值100元的电饭煲)抽奖人员从观众中挑选。
19:18 女民歌，07年唱响新乡总冠军等奖项、新玛特《唱响新乡》特约评委，王月芳，《美丽家园》、《青藏高原》。
19:26 杂 技，《顶技》、《杂耍》。
19:38 进行第二次抽奖。开启三等奖3名(价值300元的 豆浆机/榨汁机)抽奖人员从观众中挑选。
19:44 男歌，王保国《我要抱着你》。
19:47 绝活，张艺龙，河南电视台《你最有才》前十强，《双截棍》、《软功》、《少林特技》、《搞笑小插曲》、《赤脚踩钢刀》。
20:07 进行第三次抽奖。开启二等奖2名(价值500元的 微波炉)抽奖人员从观众中挑选。
20:12 舞蹈，《青春热舞》。
20:15 川剧变脸。
20:20 进行第四次抽奖。开启一等奖1名(价值1000元的 全自动洗衣机)抽奖人员从观众中挑选。
20:23 模仿秀(赵本山)王江华，签约东南电视台、浙江卫视台。
20:43 播放结束曲，主持人上台宣布中秋晚会结束。房地产中秋节活动策划
一、活动目的
1、利用中秋节事件营销，通过中秋节暖场活动，活跃现场气氛，提高客户来访率;
2、通过暖场活动，为项目营销中心聚集人气，提高项目认知度;
3、通过口碑扩大项目影响力与知名度，提升良好的社会形象，为后期销售打下良好的口碑基础;
4、回馈老客户，稳定客户情绪，提高老客户购买信心;
5、活动中穿插项目宣传片播放，达到项目广告多元化宣传。
二、主题
《月满情缘·欢聚中秋》——xxxx中秋客户答谢会
三、活动时间
20xx年9月4日周四18:30-21:00
四、活动地点
“xxxx”营销中心
五、活动内容
主要形式：蛋糕DIY活动，现场热场表演，抽奖，商家联盟。
1、蛋糕DIY
活动时间：20xx年9月4日18：30---20：30 活动地点：“xxxx”营销中心
参与对象：老客户、意向客户、现场新客户需登记后参与活动 活动内容：
邀请蛋糕师傅给大家示范了手绘蛋糕的做法，客户、来宾在蛋糕师傅的指导下，体验自己动手的乐趣，自己手绘属于自己的专属蛋糕(客户可以活动时间内自由参与)蛋糕为事先制作完成，活动现场参与客户只需领取蛋糕及奶油、果酱等材料
给蛋糕绘图或者写字即可
客户绘制的蛋糕，当场送给客户作为纪念。
2、热场表演
目的：
以精彩节目表演吸引周围的人，让人群长时间现场停留，聚集人气营造较好的活动现场氛围，带动客户的来访率
通过口碑扩大项目影响力与知名度
穿插项目知识问答，深化项目优势客户传播度
活动时间：20xx年9月4日19:00---20：30
活动地点：“xxxx”营销中心 参与对象：营销中心现场全体客户 活动内容：
中秋歌舞表演(节目串烧)
3、抽奖活动
目的：
以抽奖形式吸引老客户、意向客户来到营销中心参与活动 以抽奖形式留住现场客户，保持营销中心氛围 以抽奖形式回馈老客户 活动时间：20:40---21:00
活动对象：缴纳报名申购金老客户、意向客户 活动形式：
客户到达营销中心，至前台，由前台接待将客户邀请函副卷投入抽奖箱，作为抽奖卷
活动尾声进行抽奖，随机选取现场人员进行抽奖 奖品设置：
一等奖(1名)：洗衣机/电冰箱(800元以内)
二等奖(5名)：电饭煲/蒸汽挂烫机(200元以内)三等奖(10名)：嘉华代金卷(50元)
4、商家联盟(与物业管理公司、嘉华蛋糕协商具体展销时间及价格
活动时间：20xx年9月2日-9月8日 活动地点：“xxxx”营销中心 邀请联盟单位参展 联盟形式：
联盟商家参与我公司中秋活动，我公司提供或出租适当展位为其展销月饼或其他商品，增加我项目现场人气联盟商家至我公司营销中心外场展销月饼或其它产品，自备相关销售道具(户外伞、桌椅等)
六、老客户回馈
目的：回馈老客户，稳定客户情绪，提高老客户购买信心 客户回馈对象：缴纳报名申购金客户及意向登记客户 回馈时间：20xx年9月4日-8日 回馈方式：回馈礼品
回馈礼品设置：嘉华礼品包(30元以内)数量：150人
七、客户邀约
邀约对象：缴纳报名申购金客户、意向客户 客户邀约期：8月25日-9月4日 确定来访人数：8月31日确定
注：为保证活动氛围及项目口碑广告宣传，活动当天邀约公司家属参与相关活动。
八、执行工作计划
九、活动分工
十、活动流程
十一、活动现场分工
十二、现场布置及功能分区图
现场布置
1、背景板
2、来宾休息区
预计摆放60把椅子
3、月饼展示区
由嘉华自行搭设(户外伞、长桌、桌巾)
5、蛋糕DIY区
长桌、桌巾、DIY材料、户外伞、活动流程示意图。
功能分区示意图
十三、活动物料及费用预估
预案：
提前5天查询天气状况，若出现下雨，提前进行活动时间修改。
中泰置地营销部 房地产中秋节活动策划
一、活动目的
线上宣传吸引网友关注，提升项目认知度、美誉度;暖场活动吸引网友驻留项目现场，增强现场体验感;为项目蓄客，促进项目销售。
二、活动主题
浓情中秋齐聚一堂 多彩龙湾感谢有你
——联投龙湾中秋节活动
三、活动要素
活动时间：20xx年9月6日——9月8日
活动地点：联投龙湾项目营销中心(珞狮南路延长线文化大道特1号)活动对象：搜狐焦点网友、项目意向客户以及老业主 活动概况：—品月饼、猜灯谜 业主生日会 活动内容 黑暗料理月饼君
黑暗料理月饼君驾到，主办方将在活动现场展示各种新奇月饼，例如香辣牛肉月
饼、韭菜月饼等，到场来宾可以现场品尝，同时现场还会准备一个受大家欢迎的五仁月饼、双黄莲蓉月饼等供来宾品尝。
猜灯谜赢灯笼
在联投龙湾项目营销中心长廊举办猜灯谜活动，将灯谜做成彩色纸条帖在绳子上安置在项目营销中心长廊，每个灯谜都设置编号，来访嘉宾进行猜灯谜活动，嘉宾到负责人处将编号以及答案告知负责人，负责人揭晓谜底，并进行谜语统计，猜对5个灯谜的网友，可以获得精美灯笼一个。(每个网友只能限领一个奖品)谜语示例：
一把刀，顺水漂，有眼睛，没眉毛。(打一动物名)
平日不思，中秋想你。有方有圆，又甜又蜜(打一日常用品)
业主生日会
在联投龙湾营销中心为业主举办生日Party，新老业主齐聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、许生日愿望，使当天生日的业主在联投龙湾度过一个特别的生日会。
入场签到
业主凭身份证到项目营销中心登记领取活动参与券。趣味游戏
游戏一：猜灯谜
主持人将灯谜游戏带入业主生日会活动，主持人念出谜语，最先回答正确的业主获得精美礼品一个。
游戏二：马兰花开 游戏规则：
1、主持人一人，站在场地中央;
2、参与人员围城一个圆圈队列(即可以绕着主持人走的队列)，人间距30厘米以上，不可有肢体接触;
3、游戏开始，大家围着主持人走圆圈队列，一起边走边念“马兰花，马兰花，风吹雨打都不怕，请问要开几朵花?”主持人说：“5朵”。那大家就赶快任意5个人抱在一起，出现没有办法抱一起的，就出局。剩下的人，继续玩。
4、最后剩下的2个人，可以给予奖励。
5、主持人一定要根据人数喊出比较妥当的数字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比较合适的就是喊出4朵花，这样就出局一个人，如果喊出6朵花，那么就一下出局5个人，那么就很快会结束游戏了。
6、很重要的，主持人要提醒，玩游戏的人，要抱紧哦，小心人被抢!生日狂欢
亲友上台现场给寿星们送上生日祝福，寿星上台答谢并与亲友合照留念。业主集体过生日，现场推出大蛋糕，大家合唱生日快乐歌，寿星许愿吹蜡烛，分吃蛋糕。现场抽奖
主办方将在参与活动的业主中抽取幸运业主获得精美礼品一份，活动分为一二三等奖。
四、活动流程
五、物料清单
六、人员安排
Thank You
2.房地产中秋策划方案 篇二
广告策划调研先行
房地产广告策划, 要做好前期的市场分析和研究工作。主要有:营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确, 则可将重点放在其他几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机, 如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等, 还要分析客户可能拒绝的原因, 如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩, 楼盘规划、设计特色, 主要设备和装修情况, 配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时, 除了要分析竞争对手的实力和竞争楼盘的情况, 还要分析竞争对手的广告活动, 以吸取有益的东西, 扬长避短。
在分析中, 要进行科学的市场细分, 进而选定目标市场。开发商通常并不针对整个目标市场做广告, 而是针对其中的某个细分市场。房地产市场细分是依据一定的细分参数, 将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群, 其中每个消费群即为一细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场的前提与基础, 其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。常用的细分变量有: (1) 家庭参数。在城市中, 家庭是一个生活单元, 家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。 (2) 地理参数。房地产的地理环境具有三重性质:一是自然地理环境, 如地形、地貌以及气候条件;二是经济地理环境, 如距离市中心的远近、交通便利程度等等;三是人文环境, 如居民素质、社会风气、文化教育等。人们对房地产的需求爱好, 实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果。 (3) 心理参数。这是以人们购买住宅的动机、生活方式及个性等心理参数作为划分住宅消费群的基础。就某一个具体的住宅需求主体———家庭而言, 尽管组成人员对住宅需求的心理状态也许各不相同, 但是他们会相互作用而融合成一个家庭住宅需求心理倾向。 (4) 行为参数。行为参数指人们对住宅产品的知识、态度、使用或反应, 房地产广告策划应从使用时机、追求利益等方向对消费者的住房消费意愿进行了解、分析。
在细分的基础上, 企业的策划中应通过市场定位策略, 选定目标市场, 以提高广告传播的针对性和有效性。定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置, 从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求, 采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清, 否则广告诉求时重点不明, 受众难以留下特定的鲜明印象。
广告创意特立独行
市场细分和定位解决的是广告策划中“对谁说”的问题, 而广告内容的创意, 传播概念的形成, 解决的是“说什么”的问题。内容创意要善于在消费者购买过程、购买心理及自身产品特点的基础上, 创造出与竞争对手不同的“概念”, 作为广告传播的卖点。广告内容的策划要突出自己的差异化优势。一要注意挖掘传播概念点, 直接向消费者说明它是什么, 与其他地产有何不同。房地产广告的概念点必须新颖独特, 能够引起消费者的兴趣易记忆, 易传播, 并且能够代表住宅产品发展趋势, 或代表一种新的生活方式、消费观念。房地产产品概念不是技术意义的概念, 而是消费意义的概念。从这个意义上来说, 房地产技术含量的最高点不一定就是概念点, 而最能体现出与竞争对手差异的点, 通常会成为概念点。二要找准传播的利益点。要通过概念的提炼, 向消费者表明它能给对方带来什么, 利益点必须是消费者所关心的, 而对手不能或较难提供的。三要具备技术的支持点。要通过传播让消费者相信你的产品是优秀的。支持房地产产品概念成立的是一个系统, 包括开发企业所具备的技术、服务, 该技术、服务能够给消费者带来某种利益, 这种利益得到外界认可, 并且竞争对手不能提供。四要提炼出广告的记忆点。房地产广告中传播的概念给消费者的是一个代表性符号, 该记忆符号必须易接受、易记忆、易传播, 并且最好能将概念与企业品牌定位结合在一起。
具体操作中, 可资利用的方法应从三个方面入手:
1.理性诉求。理性诉求可以用多种方式传达具体信息、进行观念说服。理性诉求定位于诉求对象的认知, 是站在客观的立场, 采取“只说事实, 不加引导”的表现方式, 突出表现商品在“品质——功能”上的实用价值, 真实、准确地传达企业、产品、服务的功能性利益, 为诉求对象提供分析判断的信息。由于房地产是一种投资较大的耐用消费品, 几十万甚至上百万一套的房子, 对于消费者来说, 在购置时其决策过程是极为谨慎且充满理性的。因此, 作为房地产广告来说, 也主要表现为一种理性的诉求方式, 主要是着眼于对房产的地段、户型、交通、价格, 甚至周边的环境和教育资源等等的宣传, 以一种理性的方式主导消费者的购买行为。
2.情感诉求。情感是人类永恒的话题, 也是维系人与人之间关系的基础。用真实的情感去写, 用温馨的画面去渲染, 这些能够感动自己的文字、画面, 也一定能够打动其他人。亲情、爱情、友情等情感的融入, 让原本只是钢筋、水泥建筑混合物的房地产具有了生命力, 更重要的是它能够让消费者从中找到自己真正的情感寄托并能产生情感共鸣。人生永恒的主题是亲情、友情、爱情, 对于住房消费者来说, 家的温馨最能引起人们的共鸣, 广告中幸福、温馨的家庭气氛非常容易使消费者受到感染。北京潞河名苑的“好房子满足三代人”, 很好地抓住了消费者心理, 将老年人的宁静、中年人的情趣、小孩子的乐趣之情显现出来。
3.生活方式诉求。按马斯洛的“需要层次理论”, 在最基本的生理需要和安全需要满足了之后, 人们更加强调现代的生活方式和品位, 强调自我意识的凸显, 张扬人们多样的特质和个性, 这些个性决定了不同的生活方式。如“我听见海浪的声音”, “尚风尚水西壁地”、“香滨·桂府”等等, 以一种极具情调与品位的广告诉求方式, 吸引了许多追求潮流与品位的年轻人的目光。杭州中豪晴园“让心情品尝阳光的味道”的广告语, 意在让现代都市的人们即使在繁重压力下, 也拥有一份轻松愉悦、享受自然的美好心情。
4.地位与身份诉求。以个性化内容和个性化风格, 充分展示诉求对象鲜明的自我观念与期许, 个人对社会形象的向往和追求, 包括个性、价值观念、地位等感觉, 是房地产广告诉求的另一重要方式。如“少数人的领袖别墅”、“榜样——城市的精神”、“御品大宅”等成功案例, 迎合了人们在房地产选择上彰显个人地位与身份的要求。
广告投放科学合理
房地产广告的媒介选择, 解决的是在什么地方以何种方式说的问题。在房地产广告的投放策略上, 媒介的选择是决定整个投放成败的关键。广告媒介是广告主和广告受众之间能起信息传递作用的物质载体。广告投放针对的对象是目标消费群体, 一则广告要达到预期效果, 首先要吸引消费者的眼球并使之采取一定的行动。而媒介正是连接广告和受众的桥梁, 起着至关重要的作用。
选择合适的广告媒体, 一定要研究媒介的风格和定位。媒体的风格和定位对广告效果有很大影响, 对媒体的选择过程中应注意人们对媒体的认可度。不同的媒体因其级别、定位, 受众群体、性质、传播内容等的不同而具有不同的权威性。大量数据显示, 传统媒介一直是广告商和消费者所青睐和信赖的。不同的报纸又有不同的发行区域, 即不同种类的报纸的覆盖范围各有不同;不同的电视频道所针对的目标受众群体会有不同;广播传播迅速但只能带来短期效应;杂志印刷精美, 图文并茂;网络媒体的海量信息和自主选择、成本低范围广;户外媒体画面冲击力强、展示时间长, 而且非看不可。这种明显的差异性划分可以给广告投放带来空间和提供方便, 可以提高广告效果。选择传播媒介要根据目标消费者群的情况, 如果我们楼盘的主题是弘扬时尚和张扬个性, 则应该选择年轻白领阶层爱看的时尚或经济频道, 如果主题是倾向于适合投资的, 则应该选择成熟人士偏爱的比较理性的纸质媒体。
3.中秋晚会策划方案 篇三
2011雍景园社区业主中秋迎月晚会活动方案 为丰富社区文化生活，促进社区邻里和睦，谛造幸福和美社区。雅地会雍景园分会、雍景园物业管理公司拟定于9月10日以“和美中秋 幸福雅居乐”为主题，举办2011雍景园社区业主中秋迎月晚会。相关情况如下：
一、主办单位：雅地会雍景园分会、雍景园物业管理公司
二、参加对象：雍景园、雍逸廷、汇星台、碧堤湾畔、熹玥社区业主
三、活动时间：2011年9月10日
四、活动地点：雍景园小学操场
五、活动形式：户外大型晚会
六、活动流程：
【活动宣传】
对小区进行户外喷画进行中秋节日宣传。
各栋大堂进行A3海报宣传。
晚会舞台背景喷画。
【活动内容】
以歌舞表演、互动游戏、问题抢答小环节，另设现场抽奖以充分调动业主参与活动积极性。具体节目安排表将另设附件1（节目表需8月31日前落实）。
【活动人员安排】
详见“2011雍景园社区业主中秋迎月晚会”活动分工表附件2（分工表需在9月5日前落实并召开分工会议）
4.中秋活动策划方案 篇四
策划主体介绍
本策划以“中秋节”为契机，通过策划一系列的活动，进一步宣传企业的整体形象，提高品牌的知名度、美誉度；通过中秋假期，最大限度的提高人流量、提升人气、扩大专卖店的销售业绩。
活动主题定位：中秋“奔月”新活动，倾情派大礼
活动对象：所有新老客户
活动时间：2011/9/12、13、14
活动策划方案
活动前期的策划与宣传工作
任何活动都要在实施前形成宣传效应，这样，当别人事先知道活动的时间和地点后，总有一种参与的冲动。
第一：尽快制作节日活动的宣传彩页，彩页要将活动主题鲜明的表现给大家，同时，对活动中的特价商品还有各项活动要一一列举，突出两点：一是实惠的价格，二是多多大礼等您拿。
第二：在节日前展开宣传。向周边小区等人最多的地方散发彩页，把活动的声势先搞起来，相信很多客户会有所期待。
第三：在市区相关的报纸、杂志上做活动的广告，让更多的人知道这个活动。第四：不间断在市区相关的qq群和论坛等发布中秋的相关活动广告。
活动内容策划
首先，活动期间，我们以时间为主线，开展一系列策划。
第一：限量销售。
在活动期间比较好用。比如每天来购物的前十五名顾客，都将获得由专卖店送出的超值月饼或者其他物品，另外获得活动期间所有物品八折的超值优惠。
第二：专卖店的所有特价商品实行限时购买。
先将需要做特价活动的商品归类下，在活动期间，马上推出限时销售。比如：我们规定，在中秋节当天购物的顾客享受超值优惠，专卖店不赚钱，打六折，第二三天购买的打七折，后续购买不打折。这样限时购物能极大提高顾客购物的积极性。
然后，在活动期间采取促销策略
比如：中秋情满200购物即送“30亲情电话卡”。
活动内容：也许您与亲人、朋友分别了几个月或者几年，中秋节到了，别忘给自己的亲人、朋友拨个电话问候一下。每天限量赠送、送完即止。
另外，也可以选择送袜子、月饼等。
最后，会举行一些小游戏以吸引更多顾客。
砸金蛋或抽奖获购物券
抽奖：将一个画有月亮图案和五个普通的乒乓球放在不透明的箱子里，抽完一个后，再将与此相同的球放入箱子里再抽，抽两次为一组，即一次抽奖完成；每人只限抽一次；顾客抽奖时不得观看箱内，否则无效，不予兑换。
奖项设置：
一等奖：抽到两次月亮的获得体育装备一套，共三个名额；
二等奖：抽到一次月亮的获得200购物券一张，共十五个名额；
优胜奖：即参与奖，其他均可获得超值月饼一份，名额不限。
活动费用预算
1、广告费用：元
2、彩页费用：元
3、奖品费用：元
4、促销礼品费用：元
5、现场布置费用：元
6、其他应急费用：元
活动评估
5.中秋活动促销策划方案 篇五
促销活动策划方案
策划部
一年一度传统中秋佳节又将来临，借此节日良机进行适宜的促销活动，亦是我楼盘争取良好销售业绩的动因。此次活动方案的内容设计，应本着热烈、简洁、互动、花费较少的原则来进行。活动目的：
1． 增进新老业主、关系人士对本项目的认知和理解，增强
双方的情谊交融，借此促进“老带新”的效果扩大。
2． 借活动内容的新颖感形成新闻点，邀请电视台新闻报道
再次形成宣传效应。
3． 借此次活动，预前消解我楼盘，可能因物管、施工等原
因延迟交楼所带来的负面影响。
活动时间： 2003年9月12日晚7:00—9:00
活动地点： 嘉多利山花园会所大堂 / 泳池 / 广场 邀请对象：
老业主33人
特邀请意向业主5—6人
（每位业主可带2人，计80人左右）厂商会代表 50人左右。
镇政府官员、文化站、电视台等关系户约10人。共计约150人
第1页
活动内容：
DM直邮/贺卡寄赠；
茶点/瓜果招待；
节目演出
月饼品尝
小礼品赠送
活动办法：
① 由销售部统计新老业主并提前寄活动贺卡，电话邀请
（每位业主可带2人亲朋）
② 由市场部通知厂商会，相关单位人士寄贺卡。③ 由礼仪公司组织表演
④ 销售部于活动中穿插宣传
礼品准备：
月饼200盒（每位业主1盒、嘉宾1盒）
手提袋 / 楼书 / 单页各200套
抢答小礼品：毛巾150条
贺卡：200个
现场布置：
晓峰阁楼体竖式标语二条：
1、天上一轮满人间万里明
2、歌声里千家月饵饼香中百岁心
会所大门上方横式标语一条：
嘉多利山花园恭贺各位嘉宾中秋快乐
会所广场周边5条空中汽球书法条幅：
1、清光同普照，秋色正平分
2、天开清域旷，人在大明宫
3、两仪皆皎洁，四海倍澄明
4、银汉无尘，风月双清
5、海上生明月，天崖共此时
中秋节日程安排：
节目时间：（19：30-21：00）
19：00茶点
19：30-19：35主持人开场，介绍中秋节晚会活动，嘉连总经理
中秋贺词。
19：35-19：40歌手演唱《花好月圆》获全球华人新秀比赛二等
奖1人
19：40-19：50合家欢游戏
游戏说明：司仪选出三组家庭上台，在台上铺三
张报纸，每一组家庭站在报纸里随音乐打转，不
得超过报纸外，一轮后将报纸对折，每一组家庭
继续在报纸里打转，胜者家庭获得中秋奖品，负
出方将视为陶汰。
19：50-20：00有奖问答（发展商提供）
20：00-20：05萨克斯表演市交响乐团1人 20：05-20：10楼盘促销（发展商提供）
20：10-20：15萨克斯表演伴模特表演新丝路模特3人 20：15-20：25魔术表演市歌舞团2名 20：25-20：35有奖问答（发展商提供）
20：35-20：40二胡独奏《春江花月夜》市交响乐团1人 20：40-20：50滑稽小丑表演欢乐谷俄罗斯演员1人 20：50-20：
20：55-21：
21；05-21；
21；10
21：3055楼盘促销 05游戏“猜灯谜” 10民歌《难忘今宵》晚会结束赏月时间
6.谈房地产的营销策划 篇六
一、房地产营销策划中现存的问题
(1) 目标客户定位不准确。由于高额的消费支出、购买结果的不确定性, 房地产消费是一种高关联度的购买行为, 其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多, 变化的可能性也大得多, 所以应该采用专业的消费者行为调研。可是一些房地产开发商认为“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”, 正是由于房地产开发商的这种心态, 使之在房地产开发过程中营销策划者普遍忽视了对消费者的研究, 从而造成了目标客户定位不准的现象。
(2) 缺少规范的可行性分析。众所周知, 房地产开发不但受诸多相关经济、法律和政府相关政策及其变化的约束, 而且还要受许多不可预测因素的影响, 这些约束和影响直接或间接地改变房地产开发项目的建设费用乃至决定项目的成败。然而, 有一些开发商在前期策划过程中不知投资分析为何物, 对未来政策走势缺乏敏锐性的分析和判断, 不做规范的项目可行性分析, 往往依赖高层领导个人经验和感觉进行投资决策, 营销策划也介入过晚, 导致投资决策失误, 开发产品不对路, 以至于到项目销售中期, 尽管投入了大量的人力物力宣传推销, 仍然有大量商品房滞销。
(3) 无视差异化竞争。与普遍忽视消费者研究相反, 部分房地产开发商过度重视对同行竞争者的研究, 常常不惜花上半年的时间动员全公司的力量, 发动地毯式的搜索从本区域到跨区域甚至全国的假想敌都无不囊括, 从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关注备至。然而这样大量的投入没有什么实质性意义, 得出的结论不能指导我们的实际工作。事实上房地产与普通消费品不同, 即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化, 既然不会有同质化, 那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。
(4) “克隆”现象比较普遍。房地产营销策划的兴起, 应当是由广州、上海、深圳等沿海发达城市开始的。多年的房地产营销策划实践, 使第一批专业策划人员积累了丰富的策划经验和极有价值的策划理论和思想。最近几年来, 内地城市的开发商也开始注重起营销策划来。这些地方引入策划的途径有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经、参加各类策划培训班;二是要请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产营销策划演讲会, 并邀请知名策划人参加交流, 从中获得沿海地区房地产营销策划的最新理念。通过这几种方式, 沿海城市先进的房地产营销策划理念和优秀的经典案例, 开始在内地开花结果。同时, 内地策划人在策划理念和手段上不可避免地出现了“克隆”现象, 甚至有的地方几个楼盘的营销策划方案几乎相同, 这已经引起同行们的关注。
(5) 过分依赖广告攻势。有些房地产策划者过分强调“猛烈的广告攻势”“、强大的空中优势”, 偏爱采用大发行量的大众媒体进行宣传。这种“用大炮打蚊子”的做法, 有效性差成本也居高不下。广告成本的大幅度提高必然会影响最终收益。随着媒体干扰的增大, 媒体的边际传播收益也在下滑, 房地产策划者应该针对具体项目量体裁衣, 作出合理的广告费用预算。
二、应对房地产营销策划问题的对策
1、摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念。
整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作, 我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导, 深层次来说是企业文化与核心理念的推广, 是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行, 既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念, 营销策划必须符合城市可持续发展的要求, 从城市的整体营销入手, 以铸造经典城市为目的, 建造与城市文化相融合的住宅, 并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它, 需要大家共同的努力。
2、政府正确调控及把握正确方向。
政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势, 通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移, 使老市区和新开发区通过地价差, 都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定, 如:在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅, 其他的方面由开发商自己掌控。这样, 开发商既能放手尝试新的观念或形式, 底层市民的利益也有了一定的保障。
3、房地产商的先进开发理念。
房产商应有一种前瞻性的眼光, 房地产业即将从新洗牌, 产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源, 原址是天津玻璃厂, 几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物, 做为开发商施展“手脚”的障碍, 通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度, 保持原有建筑的历史风貌, 并使其巧妙的融入现在的建筑中, 比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园, 在新的规划中被保留下来;吊装车间被赋予现代材料和形式, 激活成为晶莹剔透的社区会所;老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中, 成为标志性的要素。
4、策划人的责任感。
策划人, 作为一个策划人的意义, 需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程, 虽然存在着不小的阻力, 但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持, 房地产开发商不一定理解, 公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮, 但我们的脑子应该清醒, 这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要, 重要的是责任感。有责任感就有思考, 有思考就有希望。
参考文献
[1]、国宁.房地产营销与策划[M].北京:中国商业出版社, 2006.
[2]、贾士军.房地产项目全程策划[M].广州:广东经济出版社, 2003.
7.中秋晚会的策划方案 篇七
横幅：浙江双佳制衣20xx年庆中秋迎国庆联欢晚会
竖幅：同喜同贺中秋国庆，同欢同乐快乐双佳
汽球：人长久，月长圆，感恩双佳，饮水思源，存百年基业
国永昌，家永睦，国庆中秋，文化永续，绘千幅蓝图
晚会活动过程中让大家感受到公司的发展和进步，同时推进公司外部形象及内部文化氛围的形成;
1、活动时间：拟定于20xx年x月x日19:00-22:00
2、活动地点：S公司篮球场
3、参与人员：全公司员工
主办：浙江双佳制衣有限公司
协办：D公司、W公司、Y公司、B公司
1、节目分类：本次晚会节目征集分5大类。
歌典类、舞蹈类、戏曲类、语言类、杂技类、T台类、游戏类
2、晚会节目设置：为丰富晚会节目，提高晚会质量，本次晚会节目18-23个;
(1)歌典类6-8个(独唱、对唱、串唱)
(2)舞蹈类6-8个(现代舞、古典舞、民族舞、歌伴舞)
(3)戏曲类1-2个(京剧、黄梅戏、山歌)
(4)语言类2-3个(相声、小品、诗歌)
(5)杂技类1-2个(武术、魔术、口技)
(6)T台类1-2个(生活秀、时装秀、模仿秀)
(7)互动游戏：邀请台下的员工上台来参与游戏，串插在节目中，主要增强娱乐效果。
(8)50人大合唱：公司管理层员工大合唱，设为开场节目(团结就是力量或其他合唱歌典)
(9)同一首歌：邀请领导和员工共同合作一首歌曲，6-8人，定为压轴节目(相亲相爱的一家人)
3、节目征集要求
(1)不限形式，上得了台面，必须有表演和艺术效果;
(2)节目要求：内容健康、积极向上，有创意，反映双佳公司企业文化;
(3)20xx年8月21日之前各部门完成节目申报及主持人报名，8月27日进行首轮筛选，部门节目不合格的，次日完成节目增补，9月1日进行最终筛选，确定节目单及主持人;
(4)节目申报指标核定： 请各司按指标完成节目申报，歌典类先经公司筛选后上报。公司总部至少2个：可以有1个歌典类节目，其余类型不限。S公司至少15个：可以有8个歌典类节目，其余类型不限;D公司至少5个：可以有3个歌典类节目，其余类型不限;W公司至少5个：可以有3个歌典类节目，其余类型不限;Y公司至少1个：类型不限;
(5)8月27日初选歌曲类节目(最多保留12个)，9月1日终选6-8个。
(6)节目申报者原则上自备器乐、道具和音、视频资料;
(7)除歌曲外其余类节目各司申报后自行安排排练，9月21日终选确定晚会参与节目。
1、节目奖项：
部门奖：最佳组织奖(节目活率最高)、最佳团队奖(参与节目最多)
最佳表演奖(表演节目最多)
个人奖;参与奖(上台有奖)，价值70元/人礼品(大合唱人员除外)。
2、现场抽奖：设特等奖、一等奖、二等奖、三等奖，中奖人数463人，占总人数%。
注：中奖规则：必须本人现场兑奖，非本人或未到场者奖号作废(值班人员除外)。
3、奖项金额具体见“20xx双节晚会费用预算表”
1.成立筹备小组：
方案总策划：尹祖军 执行策划：田清兵 晚会总负责：吕志飞
晚会负责人：楚滠铃、吴文明
(1)节目组：负责晚会有关节目的一切事项，对总策划直接负责;
组长：尹祖军 副组长：田清兵
组员：吴文明、楼晓园、郑宝珍、姚小丽、狄海国、罗丹丹 9月1日至9月27日到各司巡查节目排练进度、熟练程度。
(2)礼仪组：负责晚会接待、会场布置、礼品发放、礼仪颁奖等工作;
组长：楚滠铃
组员：(待定)由组长指定人员，报筹备小组
(3)主持人选拔组：负责晚会主持人选拔和训练;
组长：尹祖军
组员：田清兵、张志桥、吴文明
(4)道具组：晚会所需物资、道具的保管、调配供给及上下台;
组长：刘潘基
组员：周诚、郑林明、陈康
(5)采购组：对晚会所需物品进行采购;
组长：楼洪铨
组员：无
(6)保安组：负责会场纪律维持、处理紧急情况，会场烟花燃放工作、消防安全;
组长：何玉真
组员：李启爱、龙军、陈发平、戴付江、(临时值勤10人)
(7)交通组：保证晚会组织策划期间随时可以保证车辆的使用;
组长：楼才生
组员：陈小铭、王洪富、金方良
(8)公证(评委)组：负责晚会活动有效性公证(节目评比标准制定及现场评分)。
公证人：(待定)统计人：(待定)
2.筹备工作具体安排
(1)舞台搭建：楼洪铨、吴文明 9月20日前完成搭建工作;
(2)音响灯光设备：楼洪铨
9月28日前完成音响灯光安装工作，29日下午完成调试(灯光、音响、6个无线手持话筒、4个无线耳麦);
(3)场地现场布置：吴文明
晚会当天中午12：00之前完成场地布置。
(4)晚会主持人：(待定)
2男2女，主持人撰写晚会串词，晚会前要做好主持台词分工及演练工作，调动和渲染晚会氛围，确保晚会进程衔接顺利;完成主持串词及互动游戏等。
(5)舞台设计：田清兵
舞台效果、海报、晚会现场用竖条幅、舞台背景主题喷绘设计;制作和播放每个节目或主持环节所对应的视频画面或字幕。
(6)演员协调：吴文明
划定演员区域，负责演员的到位情况，及时让演员排麦等候;晚会时一个节目进行中，催场人员要确保下面的两个节目在台下等候;万一有没到的演员及时与主持人联系确保晚会顺利进行;
(7)护麦：汪锋
承担主麦有关工作，如：片花、音乐的播放。保证麦序有序进行;
29日晚集中彩排，熟悉节目灯光、音响效果要求(灯光、音响、表演配合)。
(8)照相摄影：黄洪钊、余中华、张双刚
全程照相及摄影，后期制作成光盘;
8.中秋活动策划方案 篇八
一方面通过中秋促销活动和广告来聚集人气，刺激消费，以增加销售收入和利润为目的，另一方面给消费者留下良好的印象，增强消费者和员工对天鹅湖餐厅的信心，增强品牌意识和声誉，影响消费者的品牌忠诚度。
二、活动主题:
“中秋之夜，点亮整个天堂”，天鹅湖帮你与家人联系
三.活动时间:
9-18-9-26(具体时间待定)
四.活动
1.现场猜谜活动
设立谜语区，在活动现场悬挂彩色谜语(红灯笼)。所有谜语都没有难度，猜对的可以获得10元消费券。
活动期间每天可以展示10个灯谜，中秋节可以展示20个灯谜。
灯笼拼图是一个小木卡，大小和护身符差不多，外观简单，有收藏价值。一边是天鹅湖餐厅的招牌，一边是灯谜。如果客人猜对了，可以拿下来送到接奖处，而灯谜卡则包在红色香包里给客人。(香囊外面也印着天鹅湖logo
2.巨型月饼
做一个直径2米的月饼，放在大厅里做宣传，8月15号分发给每位客人。
准备好相机和打印机，如果客人想用巨型月饼或者主题布置区拍照，提供服务。消费500元以上的客人免费合影，其他客人每次收费5元。
提前联系巨型月饼的制作。如果餐厅做不出来，可以联系其他地方作为卖点。
巨型月饼要有个吉利的名字，可以向社会征集，报纸炒作。确认用户可获得天鹅湖提供的8月15日团圆饭一桌，价值288元。
8月15日晚7点后，在餐厅消费的客人可以参加巨型月饼品尝活动。餐厅高管、员工和客人举行了蛋糕切割仪式，并将其交付给客户。切蛋糕的客人可以等待一个荣耀，亲自把自己的蛋糕送给家人和朋友，表达自己深深的爱意。
3.送平安
饭堂内设中秋主题区，以月亮、兔子、嫦娥、吴刚、肉桂等为主题进行装饰。，由泡沫和其他物品制成，由门房酒吧封闭，无法接近。
将保护性护身符挂在月桂树上作为大厅的装饰，象征着和平、团聚和珍贵。护符是红绫和小木的品牌，制作新颖，特色独特。所有在餐饮上花钱的客人都可以选择一个最喜欢的护身符，送给家人和朋友，祝他们平安幸福。
护符里每桌一个，需要的话10元一个。
4.家庭团聚宴会
厨师在8月15日介绍了团圆饭的菜单，从288元到2888元不等(视餐厅实际情况而定。
活动期间，所有预订500元以下团圆饭套餐的客人将免费获得一个水果盘，免费与餐厅内的风景合影，免费解答灯笼上的谜语。
活动期间，预订500元人民币或以上团圆饭套餐的客人将免费获赠一个豪华果盘和一个天鹅湖月饼礼盒。他们会和餐馆里的风景拍照，并免费解开灯笼上的谜语。
活动期间，预订1000元以上团圆饭套餐的客人将免费获赠豪华果盘和豪华天鹅湖月饼礼盒一个。他们将免费与餐厅的风景拍照，并免费解开灯笼上的谜语。他们可以用自己的手写一个祝福灯笼。
5.情侣宴会
厨师在8月15日介绍了情侣套餐的菜单，从58元到588元不等(视餐厅实际情况而定)。
9.乡村房地产项目前期定位策划研究 篇九
推动我国经济向前发展的三架大马车:消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收, 与群众密切相关的房地产, 则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进, 房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村, 乡村房地产作为一个新兴的产业, 正以其旺盛的生命力, 和无限的发展前景, 受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼, 而是重返乡村, 田园诗画的居住环境, 给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利, 而是成了一种新的潮流。乡村房地产, 更多的要考虑城市元素, 要加上现代的东西, 这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划, 是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴, 但是必须在这个基础上突破, 难度更大。可以说现在城市房地产好做, 乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验, 可以更好的拉动乡村房地产业发展, 实现城乡一体化战略, 加快乡镇融合进程, 可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来, 治好城镇病, 更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。
2 乡村房地产项目定位策划实证分析
2.1 九江县乡村房地产项目概况
九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点, 着重刻画纯生源态的生态环境, 为客户营造诗情画意的人居文化, 塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区, 住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等, 项目规模大小一般, 项目户型以多层住宅为主, 有部分商业产品, 另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境, 创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。
本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。
2.2 市场调查与分析
本研究采取随机抽样的方式进行调查, 于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷, 共发放300份, 回收的问卷数261份, 有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后, 共收集有效问卷243份, 有效回收的比例为81.0%。在选择客户时, 年龄、职业和收入都有显著差距, 因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理, 对问卷中出现的问题进行修改, 不断调整问卷, 以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。
样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项, 所以回收的有效问卷数量基本符合要求。
2.3 乡村房地产项目目标客户群分析
2.3.1 目标市场定位
乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村, 乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质, 同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。
由于开发区的迅速发展, 乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析, 为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的, 具有原生态化与人文品位高的基本特点, 更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变, 所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境, 让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭, 建设绿色住宅的观念。
2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析
对本县乡村房地产目标客户群情况的了解, 需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中, 要综合运用多种调查方法, 本文运用三种方法, 分别是观察法、访问法、实验法。
根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据, 将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况:根据年龄来看:在35-45岁之间的人最多, 其次是25-35岁与45-55岁的人, 两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析:在有意向购房人中, 外出务工人员最多, 其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看:意向购房家庭中, 享受政府最低生活保障待遇的占1.8%, 人均月收入在3000元以下的占49.30%, 人均月收入3001-5000元的占44.60%, 人均月收入5001-8000元的占3.8%, 人均月收入8000元以上的占0.5%。
2.3.3 目标客户定位与分析
本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发
简化模糊层次分析法评价供应商方法探讨
钟洁 (湖南石油化工职业技术学院石化管理工程系)
摘要:供应商评估选择是供应商管理中的“源头”, 制造商和供应商的关系不再如过去产品贸易时的单纯, 需要建立起战略性、双赢的合作伙伴关系。对供应商的评估选择, 可利用简化模糊层次分析法设置各层指标权重, 从而搭建一套完整、合理的评价体系, 保证高效的管理。
关键词:层次分析法 (AHP) 评估选择
制造商和供应商的关系存在两种典型模式:传统的竞争关系、合作性关系 (或叫双赢关系) 。传统的竞争关系模式是价格驱动, 合作伙伴关系模式是相互协商协调, 互惠互利, 这是理想的关系模式。由于供应商自身变化以及为适应公司的业务发展的需要, 并综合考虑时效性和供应商选择的工作量, 对供应商的评分宜于每季度进行一次, 在评价中表现优秀的供应商, 制造商将会考虑加大定单, 这就可以要求供应商提供的商品价格根据定单量合理降低, 以达到制造商和供应商的双赢。
1简化模糊层次分析法
层次分析法 (AHP) :它的基本原理是根据具有递阶结构的目标和子目标 (选择准则) 以及约束条件等对供应商进行评价。国内对供应商的评价方法相当一部分是从国外借鉴中发展得来。例如:张吉军探讨了模糊层次分析法的原理和步骤;赵小惠等应用模糊综合评判法进行了供应商选择研究。简化模糊层次分析法将定量和定性指标综合考虑, 可以降低人为的主观性, 使结果更具客观性。
1.1简化模糊层次分析法的解决步骤如下: (1) 明确所研究的问题。 (2) 根据指标体系确定层次表。 (3) 根据指标重要性二元对比原理, 建立优先关系矩阵。 (4) 根据加性一致性将优先关系矩阵转化成模糊一致矩阵。 (5) 根据模糊一致矩阵, 推算各层次指标元素的权重。 (6) 请专家对各项指标进行评价打分, 得到单因素评价矩阵。 (7) 指标的得分乘以对应权重累加得分作为供应商评估的得分。 (8) 利用相同方法, 计算出其他供应商的评估结果, 然后对他们的结果进行比较排序, 选择最优的供应商。
1.2简化模糊层次分析法中应用到的原理以及数学公式: (1) 简化模糊层次分析法的主要原理:任意两个因素之间关于某准则的相对重要程度采用0.1-0.9标度。 (2) 指标重要性二元对比原理:若指标因素第K项因素SK (K为整数) 与第一项因素SI进行重要程度的二元性对比, TKI表示重要程度的定性排序标度, 它只能取0, 0.5, 1三个值中的一个。若SK比SI重要, 取TKI=1, TIK=0;若SI比SK重要, 取TKI=0, TIK=1;若SK与SI同等重要, 取TKI=TIK=0.5。 (3) 优先关系矩阵是每一层次中的单一元素针对目标元素的相对重要程度, 根据两两比较结果所建立的矩阵, 即优先关系矩阵A:
摘要：我国有关营销定位策划实践和房地产营销的理论相对落后, 源于中国的房地产市场形成还是比较迟。在市场的不正常发展时期房地产市场只是曲解、标榜, 甚至异化, 根本没有得到正确、充分的理解和重视。本文主要运用营销理论当中的4C策略等在房地产领域的发展成果和创新, 确定了项目的实际开发较为可行的方向, 对今后将进行的多种开发、营销工作具有一定的实践指导意义, 显现了强大的应用价值。用前瞻的思维研究系统问题的始点和关键点, 符合抓重点, 抓宏观哲学。同时本文坚持“始于客户、归于客户”的理念, 为乡村房地产项目前期策划提供了一种研究思路和框架, 并且为今后相似的乡村房地产研究和实践提供借鉴、参考。
关键词：乡村房地产项目,房地产策划,前期策划,市场定位
参考文献
[1]陈放.策划学[M].北京:蓝天出版社, 2005.
[2]Saxon, R.The industry formerly known as construction:an industry view of the fairclough Review.Building Research&In-formation, 2002 (11) :34-37.
[3]张央济.地产项目全程策划及成功运作模式全集[M].北京:中国知识出版社, 2005.
[4]菲利普·科特勒.营销管理[M].北京:中国人民大学出版社, 2004.
[5]柴强.房地产经济专业知识与实务[M].北京:中国人事出版社, 2007.5.
[6]贾士军.房地产项目全程策划[M].广州:广东经济出版社, 2002.4.
10.房地产中秋国庆优惠活动方案 篇十
——xxxx中秋客户答谢会
活动执行方案
营销部2014.8.18
一、活动目的
1、利用中秋节事件营销，通过中秋节暖场活动，活跃现场气氛，提高客户来访率；
2、通过暖场活动，为项目营销中心聚集人气，提高项目认知度；
3、通过口碑扩大项目影响力与知名度，提升良好的社会形象，为后期销售打下良好的口碑基础；
4、回馈老客户，稳定客户情绪，提高老客户购买信心；
5、活动中穿插项目宣传片播放，达到项目广告多元化宣传。
二、主题
《月满情缘·欢聚中秋》——xxxx中秋客户答谢会
三、活动时间
2014年9月4日周四18:30-21:00
四、活动地点
“xxxx”营销中心
五、活动内容
主要形式：蛋糕diy活动，现场热场表演，抽奖，商家联盟。
1、蛋糕diy ? ? ? ? 活动时间：2014年9月4日18：30---20：30 活动地点：“xxxx”营销中心
参与对象：老客户、意向客户、现场新客户需登记后参与活动 活动内容： ? 邀请蛋糕师傅给大家示范了手绘蛋糕的做法，客户、来宾在蛋糕师傅的指导
下，体验自己动手的乐趣，自己手绘属于自己的专属蛋糕（客户可以活动时间内自由参与）
? 蛋糕为事先制作完成，活动现场参与客户只需领取蛋糕及奶油、果酱等材料
给蛋糕绘图或者写字即可
? 客户绘制的蛋糕，当场送给客户作为纪念。
2、热场表演 ? 目的： ? 以精彩节目表演吸引周围的人，让人群长时间现场停留，聚集人气 ? 营造较好的活动现场氛围，带动客户的来访率 ? ? 通过口碑扩大项目影响力与知名度
穿插项目知识问答，深化项目优势客户传播度
活动时间：2014年9月4日19:00---20：30 ? ? ? 活动地点：“xxxx”营销中心 参与对象：营销中心现场全体客户 活动内容： ? 中秋歌舞表演（节目串烧）
3、抽奖活动 ? 目的：
? 以抽奖形式吸引老客户、意向客户来到营销中心参与活动 ? 以抽奖形式留住现场客户，保持营销中心氛围 ? 以抽奖形式回馈老客户 ? 活动时间：20:40---21:00 ? 活动对象：缴纳报名申购金老客户、意向客户 ? 活动形式：
? 客户到达营销中心，至前台，由前台接待将客户邀请函副卷投入抽奖箱，作 为抽奖卷
? 活动尾声进行抽奖，随机选取现场人员进行抽奖 ? 奖品设置： ? 一等奖（1名）：洗衣机/电冰箱（800元以内）? 二等奖（5名）：电饭煲/蒸汽挂烫机（200元以内）? 三等奖（10名）：嘉华代金卷（50元）
4、商家联盟(与物业管理公司、嘉华蛋糕协商具体展销时间及价格)? ? ? ? 活动时间：2014年9月2日-9月8日 活动地点：“xxxx”营销中心 邀请联盟单位参展 联盟形式：
? 联盟商家参与我公司中秋活动，我公司提供或出租适当展位为其展销月饼或
其他商品，增加我项目现场人气
? 联盟商家至我公司营销中心外场展销月饼或其它产品，自备相关销售道具（户
外伞、桌椅等）
六、老客户回馈
? 目的：回馈老客户，稳定客户情绪，提高老客户购买信心 ? 客户回馈对象：缴纳报名申购金客户及意向登记客户 ? 回馈时间：2014年9月4日-8日 ? 回馈方式：回馈礼品 ? 回馈礼品设置：嘉华礼品包（30元以内）? 数量：150人
七、客户邀约
? 邀约对象：缴纳报名申购金客户、意向客户 ? 客户邀约期：8月25日-9月4日 ? 确定来访人数：8月31日确定
注：为保证活动氛围及项目口碑广告宣传，活动当天邀约公司家属参与相关活动。
八、执行工作计划
九、活动分工篇二：房地产中秋节活动策划方案
中秋节活动策划方案
一、活动背景
中秋佳节，举家团圆，一个人的佳节使人愁，一个人的佳节催人泪，在外漂泊的我们心中那种无时无刻不在的思念之情溢满长空，让我们放下包袱，自由自在，在这里让我们一起感受家的温馨！
二、活动时间： 拟2012年9月29日晚
三、活动形式
1、活动主题：音乐、烧烤、圆月、星空、自由自在、放松心情！
2、活动地点：公司大厅前门
3、参加人员：公司全体员工
四、活动详情
1、分成四个方队，每个队40人，预计总人数160人。分成红、黄、蓝、绿队。红队（35人左右），黄队（35人左右），蓝队（35人左右），绿队（35人左右），每队推荐一名队长负责整个队伍的纪律、现场互动、调动队员参与游戏活动的积极性。
说明：1）不按照部门组队，根据报数随机组队，不提前指定队长，由自己的队员推荐队长，更能增加活动的刺激性和意外惊喜。2)每个队要有口号，队长代表团队向主持人报告口号，然后带领团队成员一起高呼口号三遍，后面加一个“ye!” 3)18:00活动准备，以部门人员报数组队，如：报1数的到红队，报2数的到黄队，报3数的到蓝队，报4数的到绿队。
2、游戏互动：
1）我爱记歌名（每队派出2名选手，分五轮进行，）20分钟 道具：音响 白板、白板笔、扑克牌
① 现场将播放80、90热门歌曲，每首歌播放20秒钟，选手进行抢答，答对者奖励一张扑
克牌，一张扑克牌代表10分。② 参与人数：每轮4对（8人），分5轮进行，每轮抢答10首，共50首 ③ 活动现场摆放4张椅子。
④ 每组参赛选手一人坐下，一人站着，站着的选手负责答题。每答对一题奖励1张扑克牌。
否则坐着的选手将受到主持人“乱棒”惩罚。2）喝啤酒比赛 10分钟
①规定2分钟内，每队派出1名选手，在规定时间内喝酒最多的获胜，分5轮进行。②参赛选手喝酒时不能将啤酒洒落在衣服上，否则算做作弊。3）吃西瓜比赛 15分钟
①将西瓜切成圆饼形状，在规定5分钟内将西瓜吃完为止，每队派2名选手，分3轮进行。②其中一人用双手拿着西瓜，另一人吃西瓜，吃西瓜的人只能用嘴巴，不能用手、头进行辅助，西瓜吃完必须保持西瓜皮一圈完好无损，方为胜出。
③上一轮胜出者所用过的方法，下一轮不允许使用同样方法，否则不算得分。4）企业文化，公司政策，中秋节常识抢答 30分钟
①准备30道抢答题，选手进行举手抢答，答对者奖励该队一张扑克牌。
②参与人数：每轮，各队派出3名选手（12人），分两轮进行，每轮抢答15题，共30题。③每队派出的选手答不出来，可求助于本队队员，每轮求助最多不超过3次。④选手在回答问题时，台下的队员不能代答或透露信息，否则扣10分。5）转呼啦圈 15分钟
①每组派1名选手，规定5分钟内谁转的圈数最多者胜出，分3轮进行。6）击鼓传花 真心话大冒险 15分钟
①音乐停止，被拿到球的人员，要接受本人所在队以外的其他三个队的人员提问，每队只限提一个问题。
②音乐响30秒停止，每人回答问题控制在5分钟内，分三轮进行。7）诗歌朗诵 20分钟
①提前准备好的一段文字，使用方言能读出此段文字最多的队胜出。②文字长度控制在1分钟内读完，用方言读出来的必须纯正地道。③给每队5分钟准备的时间。
五、活动奖品
得扑克牌最多的队为胜方，每人奖励一个小礼品。
六、活动准备道具
音响、话筒3个、多媒体幕布，一次性水杯、餐巾纸、一次性餐盘、白板、白板笔、四个
队牌，四张椅子，呼啦圈4个，1幅扑克牌，吹气棒，圆球、西瓜5个、秒表。
七、资金预算
烧烤1500元，饮料、零食、啤酒1000元，水杯、餐巾纸等300元，预计2800元。
十一、活动流程 1、18:00以部门为单位集合、整队，发放中秋月饼，分成红、黄、蓝、绿四个队。报数组队。2、18:20 每队推荐一名队长，提出口号，队长来领队员高喊三遍。3、18:30—21:00游戏互动。4、21:00之前整个活动结束。篇三：房地产中秋活动方案
“月满中秋、梦圆华府”大型暖场活动策划方案
中秋节是中华民族的传统佳节，赏月吃月饼猜灯谜更是传统的节庆活动，而刚过去不久的七夕节则被认为是“中国情人节”，借此契机聊城电视台联合中央华府地产，推出“月满中秋、梦圆华府”主题专场，展开大型暖场活动，将中国传统佳节与房地产营销结合起来，为广大购房者提供一场全民狂欢盛宴。主办单位：聊城市广播电视总台（集团）承办单位：聊城电视台《生活正前方》栏目
聊城广播电台
时 间：2013年9月6、7、8 地 点：莘县燕塔广场 活动主题：“月满中秋、梦圆华府” 参与对象：莘县县城及周边区域居民
一、活动前期宣传形式
1.游走字幕（800元/条*20天=16000元）
活动内容以游走字幕的形式在电视展播，一目了然，让观众直接了解活动内容。每条50个字的游走字幕覆盖52个频道，20:00-21:00-22:00四个黄金时段滚屏播出。2.栏目内硬性广告30秒版（710元/30秒*20天=14200元）
主要立足于活动宣传，传播速度快，“杀伤力”强；涉及对象最为广泛；经常反复可以增加公众印象；有声有色，具有动态性。专业的制作团队为您打造制作精良、包装精美的活动宣传片；栏目凭借品牌影响力，收视强劲，受众广泛，房产版块前播出，针对目标受众，因此在推广渠道方面有着独一无二的优势。
3.软性广告 信息类（以新闻的形式宣传，每条2分钟，按经济信息收费标准2000元/分钟。每周一三节目更新，周日可重播，1000元/条）
5、广播电台宣传
1、精选全天最好12个时间段a+a赠c。全天播出共20次。价
格为10元／每秒／套*2套*20秒*20天=8000元。
2、全天平均分配时间a+b赠c。全天播出22次。价格为（10元／秒／套+8元／秒／秒／套）*20秒*20天=7600元。
3、经济实惠型为特a，即a+c套餐。全天14次播出。价格为12元／秒／套*20秒*20天=4800元。
4、轰击效应。包含全天最好时间段上下班高峰期！为特a+a+b+c。全天36次播出。价格为7600+4800=12400元。
信、纸媒、广播、城市大屏幕全媒体配合的宣传攻势，必将为莘县人民及全市民众打造一场丰富多彩的视觉盛宴。
二、活动中期宣传
1.《生活正前方》专业团队记者、主持人在活动现场进行拍摄、主持，为期三天的电视连续实时报道。
2、活动当天工作人员食宿及加班活动补助经费。（按电视台内部活动节假日补助）20人*300元*3天=18000元
食宿费用由活动组织方承担，车辆油费补助：150元/天/辆（根据具体使用车辆数）
11.中秋酒会活动策划方案 篇十一
一、时间：
农历八月十三日晚（公历9月12日，周五）19：00—21：00
二、地点：
***********酒店（暂定）
三、主题：
“海内存知己·今聚义乌城”
——2008中国义乌小商品城“迎中秋联谊会”
四、目的1、答谢并回馈商家、媒体等对深圳义乌事业的支持与关注，促进多赢格局的建立；
2、搭建商户、市场、媒体之间近距离沟通交流的平台；
3、通过公司高层与各媒体负责人的直接沟通，确定公司未来推广宣传的基调；进一步树立义乌的品牌形象，深度宣传义乌小商品城；
4、通过联谊活动，向市场所有商户（或商户代表）传递公司相关规划、措施、政策扶持等信息，并借助相关媒体向商户（或商户代表）表明公司下一步规划、扶持推广力度及态度决心等；
5、给员工广阔的展现自我的舞台，实现企业与员工间的互动，增进员工对企业的归属感与认同感，增进企业凝聚力，巩固和宣传企业文化氛围。
五、出席人员：总计约200人
1、拟邀请来宾：预计50人
（1）商户代表：40人左右（具体人数及拟邀请名单由市场、招商及客服部门汇总至孙总处，报总经理会议确定）
（2）媒体代表：10人左右（广电集团、报业集团（特报、商报、晶报、晚报等）、都市报、电视台等领导）
2、公司员工：150人左右（部分当值员工公司另行安排）
六、活动形式
嘉宾席每桌10人（包括商户代表、各媒体领导、公司高层领导等，预计6桌左右）；公司员工每桌12人（预计12桌左右）。
安排部分高雅节目助兴：如小提琴、古筝、钢琴等
晚会：由公司某领导担任主持，由公司员工自己组织编排部分节目，联系演艺公司组织部分其他节目，穿插一些互动游戏节目、抽奖环节等，编排形成一台经典迎中秋晚会。（建议开始节目：音乐《水调歌头·明月几时有》，压轴节目：《相亲相爱》（合唱）、《明天会更好》（合唱）。）
抽奖：主持人邀请现场领导上台在所有到场人员中（以抽奖箱内副券为准）
依次抽出三等奖3名（各奖手机一部），二等奖2名（各奖数码相机一台），一等奖1名（奖笔记本电脑一台）。抽奖活动分为三阶段，穿插在整个酒会中，最后（压轴节目前）抽出笔记本大奖。为了体现更多的参与性，在笔记本大奖产生后，邀请嘉宾代表和公司员工代表上台抽出幸运奖10名（各奖50元手机充值卡一张），并请公司领导为幸运者颁奖。
互动游戏节目：（备选）拍七令：
多人参加，从1-99报数，但有人数到含有“7”的数字或“7”的倍数时，不许报数，要拍下一个人的后脑勺，下一个人继续报数。如果有人报错数或拍错人则罚表演节目。
吸啤酒游戏
游戏道具：啤酒数瓶每位游戏者配备吸管二条，透明胶一卷 游戏规则：各位选手齐站于台前，主持人一些令下即可开始吸啤酒但是必须是用透明胶将二条吸管连接起来，谁在最短的时间内连接好吸管且最快将啤酒吸完的获胜。
合力吹汽球
目的：沟通配合能力，借着分工合作来完成任务人数：每组六人
道具：主持人准备每组各六张签，上写：嘴；手（二张）；臀；脚（二张）汽球（每组一个）
游戏方法：
1.分两组，但每组必须要有六人。2.主持人请每组每人抽签。
3.首先，抽到嘴巴的必须借着抽到手的两人帮助来把汽球给吹起（抽到嘴巴的人 不能用手自已吹起汽球）；然后二个抽到脚的人抬起抽到“臀”的人去把汽球给坐破。
4.先完成的一组获胜。
泡泡糖
主持人召集若干人上台，人数最好是奇数，当大家准备好时，主持人喊“泡泡糖”大家要回应“粘什么”，主持人随机想到身体的某个部位，台上的人就要两人一组互相接触主持人说的部位。比如，主持人说左脚心，那么台上的人就要两人一组把左脚心相接触。而没有找到同伴的人被淘汰出局。当台上的人数剩下偶数时，主持人要充当1人在其中，使队伍始终保持奇数人数。最后剩下的两人胜出。
抢椅子
用8张椅子摆成一圈，然后放音乐，9个参加者随着音乐围着椅子转，音乐停，参加者坐下。没抢到椅子的出局。放音乐，剩下的参加者继续抢，直到谁能抢到最后一张椅子为胜。
八、节目单
12.从房地产策划看新型城镇化 篇十二
您是房地产咨询行业的领头专家, 由于房地产行业是空间产品的主力生产者, 本期特别邀请您从行业角度来谈新型城镇化。要谈新, 就得先谈旧, 过去的房地产黄金十年, 房地产咨询行业是什么样的情况?
李国平:
过去十多年的房地产市场, 是一个单边上涨过程, 与此同步的房地产咨询行业迅速扩张队伍, 导致每个人过快的晋升到一个与其能力不匹配的职位。我们比别的行业得到更好的回报和收益, 但是我们的技能和思考, 就像被飓风吹到天上飞的牛, 自以为具有飞的能力, 事实上从来就不具备, 而与此同时却丧失了犁地的能力, 甚至行走的基本生存能力都不具备了。然而, 这个行业无论是基层从业人员策划师, 还是开发商里管营销的, 还是我们某些领域里面已经很知名的人, 大家有一种集体错觉, 认为是我们的技能、创意, 推动了中国房地产的黄金十年, 这真的是一个很大的误会。所以当这个时代过去之后, 进入需要我们更多专业能力的白银十年, 我们突然发现其实自己身无长物。但我们现在的很多人, 还没有从这个梦中醒来, 这是我们行业很大的问题。
刘昭吟:
从快速城市化的集体错觉醒来进入新常态的新型城镇化, 你觉得在认识上最核心的“醒悟”应该是什么?
李国平:
策划的职责是搞清楚市场的逻辑。这句话很容易被误解为市场等于“万恶”的开发商, 无非是在为赚钱换个说法, 或在支持开发商唯利是图。我想强调的是, 首先, 开发商唯利是图肯定不对, 但有利可“图”是开发商作为一个商业机构的基本生存原则。其次, 开发商设定的赚钱目标, 只是开发商的欲望和需要, 并不表示其真正理解和掌握市场逻辑。
举例来说, 开发商总想如何快销、迅速套现, 但很多商业楼盘并不适合分拆销售。一旦分拆销售到小业主手上, 无法整体经营管理, 会成为一个低商业价值的物业, 导致后期也卖不出一个好的价格。所以所谓的只想赚快钱的这种开发商的利润目标不等于市场逻辑, 就是你其实没有把这个城市的这个地段和这个物业可能达到的价值最大化。
刘昭吟:
按您所讲的市场逻辑的价值最大化, 如果我们以开发商立即套现作为对立面, 那么市场逻辑是否包含了时间维度与空间维度?时间维度上, 您讲到了经营, 所以时间是拉长的;空间维度上, 不止于开发商一个人的套现, 还包括商铺购买者的未来增值?
李国平:
这是一个综合性问题。很多时候, 过于急功近利的套现, 反而在整个的项目当中, 难以获得一个更长久或更大的经济利益。
现在普遍遇到问题的旅游度假地产就是这个情况。旅游度假地产现在都是挂着旅游度假的名义, 其实还在做房地产, 还是传统的模式, 建个几千亩靠海的、靠山的、靠湖的项目, 做成一个个别墅、洋房卖给城里的客群, 说你们可以到这儿来度假。所有的开发商都规划一个商业街, 甚至做出它像是在开业的样子, 让你去想象我以后买这个房子, 在这个街上会有各种各样的品牌。可笑的是, 谁会到一个山沟沟里面去买Prada、路易威登?这些都是一些错误的定位。那么他目的是什么?是卖房子。
大家带着幻想去买。当他交房的时候会发现那个商业街根本开不起来, 也就无法入住;没有或很少入住, 那些商业就更加开不起来, 就这么恶性循环。所以这些急功近利的传统房地产模式, 无论是雅居乐、碧桂园、龙湖, 大家都会做不下去。开发商以为自己一切以利润、以现金流快速周转为导向, 好像他们就符合了市场规律, 其实错了。旅游度假地产的市场逻辑不是这样, 应该给买房者可以玩儿、可以住下来、可以生活的真实场所, 而不只是样板区。其实别墅市场已经改变了, 以前有幻想就有冲动买别墅, 现在市场变理性了, “随便买别墅”都成了一些广泛流传的笑话段子。所以如果你的开发不符合市场需求, 你就违反了市场逻辑, 就不可能成功。
刘昭吟:
因为这等于你拿了某个行业的商业模式放在另外一个行业。
李国平:
这么一来, 很多人就说, 你要我把开发模式转变为投入大、周转慢、回钱慢的模式, 要从一个纯粹的房地产开发商转变为一个既要开发又要经营的企业, 这可不是一个好买卖。可问题是, 第一, 如果不符合休闲度假的市场逻辑, 你原来认为的那个好买卖根本不存在。第二, 我们可以探讨在符合市场逻辑的条件下, 如何成就一个好买卖:虽然投入大、回转慢, 但获得项目最大化的、增值的最终利益。这比你急急忙忙的卖完之后再去拿地、开发、快销, 具有更长远的利益。
刘昭吟:
基于市场逻辑发生改变, 消费者理性的面对自己的真实需求, 这种情况下, 您怎么看新型城镇化?
李国平:
过去的城镇化逻辑是基于中国“房地产市场不会出问题”的假设前提, 说什么“我们还有2亿农民要进城, 他们会带来巨大的房地产需求”。我认为这个前提就很典型的没有市场逻辑。
首先, 主动进城的农民工, 他们进城后可能是住地下室或宿舍, 他们攒的钱是回老家村里面去盖房子, 或回自己的镇上买房子。他们进城工作并不代表进城购买房产。其次, 征地建新城是城镇化的主要形式, 你要征农民的地、拆掉农民的房子但要给农民补偿, 然后投资建设来吸引产业和购房者。那么, 谁来买单?现在我们的逻辑认为那两亿人要进城, 他们是买单者, 这本身是一个错误的逻辑。他们不是买单者, 他们会得到住房安置而不产生购房需求, 他们在被迫城市化时成为城市化的成本。
所以买单者只能是这个新城的增量。那么城镇化的核心问题就是:我到底要吸引哪些新的产业进来?吸引哪些具有支付能力的购房者过来?
近郊区位能够争取大城市的外溢, 因为城里的房子贵, 你这边便宜, 所以能够外溢出来一些人群在近郊购房。然而简单承接大城市外溢却非长远之计。一种情况是, 城市小白领在城里购房能力不足, 所以先在近郊买房, 以这个房子的增值冲抵以后在城里购房的压力。他只是把近郊购房当作一种投资行为, 很多所谓的刚需其实本质是投资。另一种情况是居住到郊区, 但工作仍在城里, 日常被迫通勤两小时以上, 一旦具有财富能力, 立即就是迁回内城。这就导致近郊成为承接大城市的低支付能力者或不稳定心态者的“过渡之城”, 是心在内城睡在这里的“睡城”, 而不能成为一个稳定的、有活力的、可持续的城镇。
刘昭吟:
那么对您来讲, 是不是城镇化与郊区化有概念上的差别?郊区化意涵着郊区是大城市的一个功能分工片区, 与大城市有依附关系;城镇化则必须有它自己的经济增长能力, 以及产业与居住的密切联系?
李国平:
我认为郊区化与城镇化应该是一回事, 因为我反对纯粹睡城的郊区化。通过TOD把人从大城市疏散出去居住但仍在中心区工作的郊区化模式, 很多人仍然认为是对的, 但从长远来看, 这些区域它本身也应该职住平衡, 不该是简单的郊区化。我想, “职住平衡”就是我认为新型城镇化最主要的目标, 那么核心议题是, 我们如何在政策上和在市场逻辑上, 把人在这里固定下来。
为了职住平衡, 大城市近郊就该致力于产业政策与居住政策的接合, 特别是针对研发类型的高新技术产业。现在很大的问题是, 你要研发企业从北京市区迁到良乡, 或京津之间的武清, 甚至于迁到蓟县, 尽管产业政策符合企业扩张的目标, 但他的员工不迁移, 仍然导致产业无法转移。所以很重要的是如何解决人的问题。现在北漂的, 或在魔都打拼的年轻人, 他们可能居住在地下室或多人合租, 花很长的时间在通勤上, 在这个花花绿绿的世界里消费力不足, 工作压力很大, 这些问题都造成他们心理上的烦燥、困惑、痛苦。如果我们能改善这些生活问题, 也就解决了产业发展的问题。
人们都希望在一个稳定的、美好的环境里工作, 而且能看到自己的未来。如果在城镇建设当中引进产业时, 直接把人才公寓更多的去仿造校园的那种状态, 有食堂、图书馆、体育场所、很低廉的租金、很好的服务, 当他要成家的时候, 有幼儿园的配套。当他工作十年、八年之后, 他就可以用自己的年资、工作的贡献获得完整的产权。像这些东西, 不就与我们的保障房是一样的吗?我讲的就是这个意思, 把政府的保障房计划与产业招商结合起来。
刘昭吟:
您的“职住平衡”策略是针对知识密集产业, 通过住房公共服务形成吸引人才迁移的条件, 但这是不是也提高了区域开发的成本?
李国平:
我认为不是。现在我们的各级政府都有硬性的、巨大的、超出这个城市本身需要的保障房指标, 做法是为完成任务而建设。北京的自助商品房一抽签, 很多人都放弃, 为什么?我在北五环工作, 我抽了一个南五环的房子, 我要还是不要?你会发现, 我们所谓的保障房与我们要吸引人才、留住人才, 是完全割裂的、低效的, 甚至于是无效的。
我的想法是, 把政府本来就要做、不得不做的、无效的公共财政投入, 变成有效的嫁接。原来是对所有的市民进行抽签, 现在是面对企业、面对我吸引的人才。你在这里工作三年, 我让你租三年, 这属于公租房概念。如果你工作到五年, 我就给你便宜的价格买到这样的一个房产。等到你干到十年以后, 我让你的房产市场化。这就够了, 我要的就是你十年的稳定工作。
刘昭吟:
你从房地产策划出发看新型城镇化, 呼吁以“职住平衡”为关键的产业政策与保障性住房政策的接合。那么, 从这个视角再回头看房地产策划, 新型城镇化对房地产策划的影响是什么?
李国平:
我最近看了本书叫《无情的革命》, 是美国一位当代历史学家写资本主义发展历史的。过往我们总习惯于从物质、技术和政治体制的发展来研究资本主义的兴起, 这位作者提出了一个新颖的观点, 资本主义发展的关键其实是观念和文化的胜利。现在大家都在大谈新型城镇化, 也都把“以人为本”挂在嘴上, 并不亦乐乎地吐槽目前城镇化的各种问题。当我们把各种问题的根源都归罪于政府的盲目决策和“长官意志”的时候, 有没有丝毫反省这些问题也有策划师、规划师在“帮凶”, 有的甚至是“始作俑者”?
所以, 房地产策划行业应该担负新文化、新观念的传播、践行者的角色, 这是对我们的城市以及我们行业的一种救赎!
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