威海房价调查报告

威海房价调查报告（精选8篇）

1.威海房价调查报告 篇一

山东省威海市省级初评报告

一、威海市概况

威海市位于山东半岛东端，总面积5797平方公里，其中市区面积2606平方公里（含文登区）。海岸线长985.9公里。威海市辖环翠区、文登区、荣成市和乳山市2个区2个市（威海火炬高技术产业开发区、威海经济技术开发区、威海临港经济技术开发区属于国家级开发区，开发区管理委员会是市政府派出机构）。2015年末，威海市常住人口280.53万人；2016年末，常住人口281.93万人。

2016年，威海市牢固树立和贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，经济社会保持平稳健康发展。全市生产总值3212.2亿元，增长8%；一般公共预算收入260.5亿元，增长10.2%；城镇和农村居民人均可支配收入分别增长8.3%、7.7%，主要经济指标增幅保持全省前列。食品工业产值1644.3亿元，食品工业产值年增幅9.34%。高效生态特色农业快速发展，远洋渔业产量增长31.2%，休闲渔业产值增长33%，现代果业规模位居全省第一，被农业部整建制认定为国家农产品质量安全市。

二、威海市食品安全总体状况

威海市全面深入贯彻“四个最严”和“四有两责”要求，深入实

施食品安全战略，紧紧围绕“监管”这一核心职责，大力推行“全域覆盖、全程监管、全民共建”的创建模式，实现了安全监管持续加强、食品质量持续改善、人民群众持续受益。

（一）政府主导，狠抓落实，不断深化创建长效机制 一是四级联动机制。坚持党政同责，把创城作为各级党委、政府一把手工程，纳入全市目标管理考核和科学发展考核，先后37次召开市委常委会、政府常务会、专题会、推进会研究布置创城工作。把创建主要任务指标列入市委常委会工作要点、“三农”工作要点、深化改革重点项目和政府工作报告任务分解，并与文明城市、健康城市创建等工作有机结合。充分调动地方政府创建积极性，在全域创建基础上，文登区、荣成市、乳山市全部入选省级食品安全先进县创建试点。

二是网格管理机制。按照“全域城市化、市域一体化”发展战略，城乡一体化推进国家食品安全城市创建工作。以行政区划为基础，把全市划分为7个区市大网格、74个镇街中网格、2917个村居小网格，把1200多名一线执法人员、4313名协管员全部纳入监管网格，实现目标定位、区域定量、人员定责。

三是以查促创机制。建立“两库一标准”，确定14种现场检查业态，每种业态细化为10-15个关键指标，确保创城检查规范化。由市食安办副主任每人分包一个区市，每月一次督导检查，每季度一次综合测评，实行抽查和测评常态化。实行“一检查一通报”，对随机抽查发现的问题，实行清单管理，督导相关部门

落实；测评情况通报属地政府，对测评成绩最后一名由政府对辖区主管部门启动约谈；市政府主要领导和分管领导多次作出批示，进一步推动了创建工作。

（二）部门联动，多元参与，不断凝聚社会共治合力 一是部门协作。36个创城领导小组成员单位建立信息共享、案件互送、绿色鉴定、联席会议等10项制度，成立了宣传、保障、监管、督导等10个工作组，加强跨部门合作、跨区域协作。共召开联席会议12次，联合督导6次，单项督导23次，形成了创建工作合力。特别是推动“农安、食安、公安”三大系统实行“联席、联勤、联动”，有效提升联合执法效能。已开展联合执法150余次，侦破食品农产品犯罪案件92起，涉案金额3100余万元。在此基础上，探索食品安全“派出所+”模式，行政执法效率和犯罪防范打击能力进一步加大。

二是企业参与。针对威海食品生产经营企业的特点，创新开展优秀传统文化进企业活动，引导企业严守道德底线，依法诚信经营。在有条件的企业开展道德讲堂活动，传授诚信生产理念。组织全市100家食品生产经营单位组建了威海市食品安全诚信联盟，发出“坚守诚信的力量”倡议，提升食品生产经营者诚信自律意识。

三是社会监督。同广播电视台、报社、大众网、齐鲁晚报等媒体建立沟通协作机制，正确引导社会舆论。充分发挥食品管理协会、食品工业协会、烹饪协会等协会的行业作用，将政府主导

的管、查，逐步转向行业自律和社会监督并重的轨道。深入开展食品安全五进活动，普及食品安全知识。组织开展“你建议我抽检”、12331开放日、食品安全问计千万家、晒权利清单等活动，打通服务群众“最后一公里”。

（三）加大投入，夯实基础，不断增强监管能力支撑 一是建设规范的基层监管机构。推广基层监管机构“十五个一”标准和“5+1”的人员配备模式，全市74个基层监管所全部达到“执法+快检”车辆、快速检测箱、执法记录仪等“十五个一”标准，全部配齐至少5名执法人员、1名政府购买服务聘用的检测人员。64个涉农镇全部设立农安办，配备至少2名专职农安员，按照“十有”的标准配齐设施设备。村级食品安全协管员、农产品质量安全信息员合二为一，每人每月补贴200元。

二是建设完善的检验检测体系。投资9300万元，建设面积6405平方米的食品检测中心，整合市质检所、农副产品检测中心和国家海产品质检中心的相关职能，专门设立PCR实验室，用于DNA检测，成为全省唯一食品检验检测从种植养殖到生产、经营全环节由一个部门承担的地市。文登、荣成、乳山均成立综合性食品检验检测中心，荣成、乳山被纳入县级食品检验检测资源整合整市推进试点市，争取专项资金1100万元。74个基层监管所全部配置不低于50平米的快检室。同时，通过公开招标引入10家第三方检测机构，形成互为补充的检验检测体系。

三是建设多元的信息化支撑项目。建设市政务信息资源共享

交换平台，直接面向各级各部门业务需求，随时建立交换任务，提供信息资源目录查询、数据比对、共享交换等服务；建设“1+2+N”的“智慧食安”综合信息化项目，用科技支撑强化“监管”和“服务”能力；建设全市联动的农产品质量安全监管服务平台，涵盖四大子平台、十大模块和七大数据库；建设以市级平台为中心，以关键节点为终端的肉类蔬菜流通追溯体系，保障“菜篮子”质量安全。

（四）源头管控，标本兼治，筑牢全链条防线

一是狠抓农业投入品管理。在以最严格的措施治地治水的基础上，从田间地头抓起，从种苗饲料抓起，对农业投入品实行闭环管理，率先实施农药经营登记备案，高毒农药定点经营等措施，对国家禁止和限制使用的农药以及对农产品出口有重要影响的农药，全面禁存禁售。建立了全国首个高毒农药全程追溯系统，实现了农资实时可追溯。

二是落实准入准出管理。督促指导158.8万亩标准化和“三品”认证基地建立健全了田间生产档案，实行投入品安全使用制度、农产品质量追溯制度和责任人追究制度。以索证索票、进货查验为重点，在全市5处批发市场、8处农贸市场全面推行食用农产品市场准入制度，在全市食品经营业户中全面推广“一票通”，通过入市登记、质量检测、信息公示、不合格退市等措施，规范市场经营行为，实现了产地准出与市场准入无缝衔接。

三是实行分级分类监管。制定出台了食品生产经营分级分类

监管和黑名单管理办法，完成全市3.2万家食品生产经营单位的分级评定，确定了风险等级、监管频次和检查内容。针对“三小”业户，探索实行小餐饮升级改造、食品摊贩登记备案和小作坊集中入园，对不符合条件的坚决予以取缔。已建设食品小作坊集中园区4处，设立规范摊位2000多个，升级改造小餐饮3500多家。临港区打铁豆腐工坊建设及运营模式，已提交申报国家标准。

四是品牌引领示范带动。通过重点创建一批放心农产品品牌和标准化生产基地、培育一批放心食品生产加工基地和食品生产示范企业、打造一批小作坊集中园区、创建一批食品经营示范单位、创建一批餐饮安全示范街区（示范店）等活动，全面实施“食安威海”品牌引领行动。已建成省级以上农业标准化示范基地63个，畜禽标准化示范场68家，健康水产养殖示范基地66多处。“三品一标”有效产品653个，农业部地理标志产品40个。种植业“三品一标”农产品生产面积占食用农产品总面积的比率达到78%，畜产品认证率达到82%，水产品认证率达到71.1%；建成放心食品生产基地2处，创建示范单位1468家，品牌连锁商超覆盖全部镇街，连锁配餐企业覆盖50%以上大型企业食堂和80%以上学校食堂，带动行业整体水平提升。

（五）创新模式，融合治理，保持监管高压态势

一是抽查与抽检相融合。加大食品安全风险监测力度，实现了县级行政区域全覆盖；以问题为导向，在随机抽查时同步实施监督抽检，随机抽查比例达到50%以上，抽检数量达到9.89批

次/千人，食品监督抽检合格率97.5%。

二是监管与引导相融合。采取日常巡查与上门送法相结合、飞行检查与企业自查相结合、集中培训与网上答题相结合等方式，全市年均出动执法人员3.5万人次，检查业户2.3万户，发放宣传资料2.8万份，培训负责人和食品安全管理员1.6万人次，推动落实监管责任和主体责任。

三是执法与公示相融合。为让消费者知情，能够有效选择，监督检查、监督抽检、行政处罚结果全部在媒体公开，发布抽检信息32期，公开各类违法案件668起，入库罚没款收入1013万元。为让消费者更多参与，积极监督，组织开展食药现场报道、问计千万家、你建议我抽检、你举报我奖励等活动35次。

四是日常监管与专项整治相融合。通过日常监管获取各类检测结果、社会热度焦点以及突出敏感问题等信息，在风险会商的基础上开展专项整治，形成了长效监管机制。根据各类检测结果、社会热度焦点以及每个时节下的突出敏感问题，有针对性地适时纳入专项整治范畴，先后部署开展重点专项整治27项。

三、创建试点工作概况

威海市深化国家食品安全示范城市创建工作，深入贯彻“四个最严”和“四有两责”要求，全面实施食品安全战略，通过“三安联动、融合治理”，实现了源头严防、过程严管、风险严控，打响了“食安威海”城市品牌。

（一）深化“三安联动”，构筑最严治理打击体系

一是完善联动机制。实行“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动。食品药品监督管理局、农业局、海洋与渔业局、畜牧兽医局、公安局之间全部建立联动协作机制，实现从农田到餐桌全程监管；加强与高速公路卡口警务室热线联动，截获违法运输食品案件22起，货值60余万元，强化收贮运行为监管；同农业局、海洋与渔业局、畜牧兽医局签订合作协议，严格实行产地准出和市场准入。

二是延伸联动触角。探索周边联动、部门联动的立体查案机制，与烟台、青岛、大连等7个地市签署了环黄渤海食品药品稽查打假区域协作备忘录；加强与110指挥中心的信息联席研判，加强行刑衔接，形成打击合力；探索与公安、检察院等部门的建立联席会议、案件会商、提前介入、联合执法等四项机制，共召开联席会议4次，联合查办案件15起；与法院建立行政处罚强制执行快速通道，有2起行政处罚案件进入强制执行程序。

三是织密联动网底。在“食安、农安、公安”三大系统市有支队、县有大队常驻办公、协调联动的基础上，将“三安联动”工作进一步向基层延伸，建立食品安全的“派出所+”模式。64个涉农镇街全部设立农安办，配备2-3名专职农安监管员；镇街全部设立食品药品监管所和公安派出所；配齐4313名协管员，给予基层工作更多的自主权和支持力。2016年，共查办各类食品药品违法案件1450起，增长42.4%，罚没款802.2万元，是2015年的2.7倍。

（二）实施融合治理，全面提升行业规范水平

一是抽查与抽检相融合。检查是为促行业规范，检测是保食品质量。将随机抽查和抽检结合起来，通过高密度地检查发现问题，责令整改，通过检测数据锁定问题产品，依法处置。为提高抽检效率，年初，威海市针对前一年监测风险高的食品、消费者举报多的食品、群众日常消费量大的食品以及节令性食品等，周密制定抽检计划，并积极组织实施。2016年全市共完成食品安全抽检27892批次，监督抽检数量增长到9.89批次/千人。对市级抽检发现的276个不合格产品，一律严肃查处、追踪溯源。查处了非法生产调味品、生产不合格桶装水等一批违法违规行为，对一家非法生产调味品企业罚款额达到30万元，起到有力的震慑和警示作用。

二是监管与服务相融合。食品安全需要严格的监管，监管不能人情化，但是监管必须贯穿人性化。威海市在监管的同时主动为业户提供指导服务，通过服务又进一步提高威海市监管效能。在创城工作中，威海市和各区市监管部门一道，通过手把手地现场教学，现场查找问题、现场教育引导、现场帮助整改，使2000多家食品经营单位达到了规范要求。在此基础上，实施“食安威海”品牌引领行动，全市规模以上食品生产企业认证比率达到87.5%，建设放心食品生产基地4处，小作坊集中加工园区4处、创建食品示范单位1468家，品牌连锁商超覆盖全部镇街，打造餐饮安全示范街26条，连锁配餐企业覆盖50%以上大型企业食

堂和80%以上学校食堂，家家悦集团成功在上交所上市，临港区味正品康食品科技有限公司顺利进入新三板IPO，带动全行业提档升级。

三是执法与宣传相融合。严格执法是打击食品安全违法犯罪行为最有力的武器，为实现执法成效的最大化，威海市把公开公示作为引导社会合理消费的重要导向，作为警示违法违规行为、督促企业落实主体责任的有效手段。对监督检查过程、监督抽检结论、行政处罚结果全部公开，将违法违规行为予以曝光，严重失信的纳入“黑名单”实行重点监控，形成从查实到处置到见光的完整链条。今年已发布公告公示信息204条，公布本级抽检信息21期，公开行政处罚案件信息58期，公布有重大影响典型案件5起，发布预警信息24条。开设“你点我检”“食安随手拍”“食安你我他”等一批专题专栏；在直播威海开设《食药现场报道》节目，通过记者跟随执法人员的现身直击、以案说法，收视率节节攀升，赢得观众的广泛好评；开办“威海食品药品安全”微信公众号，影响力指数一直位居全省食品药品监管系统前列。

四是日常监管与专项整治相融合。按照网格化管理、监管责任到人的模式，对全市3.2万家食品生产经营企业实行日常监管全覆盖。针对日常监管中发现的问题，牵头组织开展“守护舌尖安全”整治行动，围绕食用农产品农兽药残留、食品非法添加、集体食堂、网络订餐等开展了26项专项整治；食品生产环节重点加强肉制品、调味品、食用植物油、水产制品、饮用水等1

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项重点产品整治；流通环节先后开展了食用农产品批发市场、进口食品、农村食品安全等9项整治活动；餐饮服务环节针对夏季高湿季节、旅游景区、学校食堂、建筑工地进行了10次集中检查，集中解决影响餐饮食品安全的突出问题。

（三）坚持党政同责，全域创建国家食品安全示范城市 一是坚持高位推动，强化创建力度。继续把创建国家食品安全城市工作作为各级党委、政府一把手工程，纳入全市目标管理和科学发展考核，把创建主要任务指标列入市委常委会工作要点、深化改革重点项目和政府工作报告任务分解，并与文明城市、健康城市创建等工作有机结合，不断深化食品安全示范城市创建的深度和广度。

二是坚持协调配合，强化联创共建。市县镇村层层压实创建任务，实现四级联动、全域创建，文登区、荣成市、乳山市全部入选第二批省级食品安全先进县创建试点，威海市成为全省唯一全域创建的地级市；部门完善联创共建推进机制，今年召开联席会议9次，联合督导13次，凝聚强大创建合力，有力推动了“三小”升级改造、肉菜流通追溯体系、餐厨废弃物处置体系、禽畜无害化处置等创城重点项目建设进度。

三是坚持以查促创，强化创建成效。建立“两库一标准”，确定14种现场检查业态，每种业态细化为10-15个关键指标，每月一次督导检查，每季度一次综合测评；实行“一检查一通报”和清单管理，督导相关区市、部门限期整改，并对整改情况跟踪

验收。先后组织综合测评3次、“四不两直”检查1次，并制作了检查资料片召开推进会议进行点评。政府主要领导和分管领导分别作出批示，对每次结果靠后的区市进行严肃约谈，有力推动了创建工作。

根据省食安办安排，2016年10月13日至26日，威海市食安办联合农业、海洋渔业、卫计委、食品药品监管、畜牧兽医等部门，组织开展了自查自评，其中13日至19日为区市自查阶段，20日至26日为综合测评阶段。测评采取查看资料和现场抽查相结合的方式，共查看市直部门和7个区市文件档案、图像资料6000多份，检查食品药品监管所、食用农产品种植单位、食品摊贩疏导点、餐饮具集中消毒企业等14种业态、237个现场，经自查自评，达到创建合格标准。

四、创建试点工作取得成效和存在主要问题

威海市按照全域城市化、市域一体化的思路，实施全域一体化创建，推进国家食品安全城市创建工作，全市食品安全工作取得显著成效。特别是创新综合监管模式等工作，亮点纷呈。

（一）夯实食品安全监管基础

一是规范基层监管力量。威海市全市74个监管所全部达到“执法+快检”车辆、快速检测箱、执法记录仪等“十五个一”标准，全部配齐至少5名执法人员、1名政府购买服务聘用的检测人员；64个涉农镇街全部设立农安办，配备2至3名专职人员，按照“十有”的标准配齐了设施设备。

二是完善检验检测体系。市级，整合了市质检所、农副产品检测中心和海产品质检中心的职能，建成食品检测中心，设立PCR实验室用于DNA检测，实现了从农田到餐桌全环节食品检验检测由一个机构承担。区市级，全部成立综合性食品检验检测中心，被纳入检验检测资源整合试点市。镇（办事处）、74个所全部建立不低于50平米的快检室。

三是建设多元的信息化支撑平台。建设了市政务信息资源共享交换平台，提供信息资源查询、数据比对、共享交换等服务；建设“1+2+N”的“智慧食安”综合信息化项目、全市联动的农产品质量安全监管平台、全市肉类蔬菜流通追溯体系，保障“菜篮子”质量安全。

（二）严格管控区域食品安全源头

一是严抓投入品管理。威海市实施农药经营登记备案、高毒农药定点经营等制度措施，建立了高毒农药全程追溯系统。率先对国家禁止和限制使用的农药以及对农产品出口有重要影响的农药，全面禁存禁售。在全市推行“一卡通”系统，实现了农资实时可追溯。

二是加强标准化建设。出台了《威海市农业标准化生产基地建设与管理办法》、《威海市农业标准化示范基地建设实施方案》等文件，组织中级职称以上专业技术人员定期深入基地进行技术指导和安全生产监督。

三是推广绿色生产技术。威海市相继出台了大姜线虫病、花

生地下害虫及线虫病等25项关键技术指导意见，基本解除了对高毒高残留农药的依赖；每年推广绿色防控技术330多万亩，减少了化学农药的使用；引进了风送静电式弥雾机等先进药械设备，节省农药施用量60%，利用率达到80%以上。

（三）创新综合监管模式

威海市在全国首创“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动的“三安联动”工作机制，实现从农田到餐桌全程监管，并探索了食品安全“派出所+”模式。

一是准出与准入相衔接。在标准化和“三品”认证基地建立健全了田间生产档案；在全市批发市场、农贸市场、商超全面推行食用农产品市场准入制度，实现了产地准出与市场准入无缝衔接。

二是抽查与抽检相同步。加大食品安全风险监测力度，实现了县级行政区域全覆盖；以问题为导向，在随机抽查时同步实施监督抽检。

三是执法与公示相融合。监督检查、监督抽检、行政处罚结果在网站、微信、报纸等媒体公开，通过严打曝光恶作为、处置警示问题点,强化了企业主体责任。四是日常监管与专项整治相结合。通过日常监管获取各类检测结果、社会热度焦点以及突出敏感问题等信息，在风险会商的基础上开展专项整治，形成了长效监管机制。

（四）构建社会共治格局

政府、部门、企业、协会、媒体、消费者“六位一体”推动创建工作，让创建过程成为食品质量持续改善、安全监管持续加强、人民群众持续受益的过程。

一是文化引领。把“尚德、诚信、守法”的食安文化建设纳入精神文明建设体系，作为现代化幸福威海建设的重要内涵；开展优秀传统文化进食品企业活动，构筑了企业诚信文化体系；开展问计千万家、食品安全“四进”、小手拉大手等活动，营造了全民参与的食安文化氛围。

二是示范带动。培育了一批放心食品生产加工基地和食品生产示范企业、餐饮安全示范街区、食品经营示范单位等活动，全面实施“食安威海”品牌引领行动。

三是提档升级。推进“四小”行业升级改造，实行小作坊生产园区化；规范小摊贩经营，实行“五统一”管理；改造小餐饮，实行“五改一亮”；规范小食品店，全面落实“五有标准”。

亮点工作:（1）“双安双创”管理模式。威海市将国家食品安全示范城市和国家农产品质量安全市创建有机结合，坚持以市域一体、生态优先的思路和“城乡同步、陆海同管、内外同标”的理念，探索了“全域覆盖、全程管理、全民共建”的“双安双创”管理模式，实现了安全监管持续加强、食品质量持续改善、人民群众持续受益。2015年10月，全国国家食品安全城市和农产品质量安全县“两

个创建”工作现场会在威海召开，国务院副总理汪洋出席会议。威海市工作经验受到汪洋同志充分肯定，评价威海的创建活动有亮点可看、有经验可学。

（2）“三安联动”工作机制。在全国首创“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动的工作机制，实现从农田到餐桌全程监管，有效强化了部门联动、行刑衔接。2016年1月，该机制被山东省政府在全省推广。

（3）“食安威海”品牌引领行动。通过重点培育一批放心食品生产加工基地和食品生产示范企业、打造一批小作坊集中园区、创建一批食品经营示范单位、创建一批餐饮安全示范街区（示范店）等活动，全面实施“食安威海”品牌引领行动。已建设放心食品生产基地2处，建设食品小作坊集中园区4处，创建示范单位1468家；品牌连锁商超覆盖全部镇街，连锁配餐企业覆盖50%以上大型企业食堂和80%以上学校食堂；家家悦集团成功在上市，为行业树立了标杆，带动行业整体水平提升。

（4）“同线同质同标”模式。本着就高不就低的原则，鼓励企业比对日本、欧盟和供港食品标准等项目生产产品，控制质量。提高了或者增加了水产品的诺沃克病毒限量、乙氧喹啉的限量、扑草净限量等指标，使产品的安全性得到了更严格的保障。45家食品生产企业的82个产品在生产过程中按照国际先进的食品安全标准进行生产，占规模以上食品生产企业56%。引导鼓励企业开展HACCP和ISO22000体系认证，为实现同线同质同标打

好基础，认证比例占规模以上企业的87.5%。378家食品企业成功申报出口食品注册（备案）。威海市被质检总局认定为国家级出口食品农产品质量安全示范市。

存在问题：一是从业人员的素质还需要进一步提升；二源头风险，特别是输入性的源头风险还仍然存在；三是职业化检查员的专业化比例还需要进一步提高；四是构建社会共治格局还需要不断努力深化。

同时，在现场检查过程中，发现存在以下问题: 一是在组织保障方面，威海市监管机构与队伍建设尚待加强。部分基层监管所的装备设施建设不足；有的监管人员培训工作的组织流于形式；少数协管员补助政策落实不到位。

二是在源头治理方面，综合治理工作基本到位，行业基础也已夯实，但相关企业的生产管理规范性仍需加强。

三是日常监管方面，餐厨废弃物的监管工作不到位。个别小食品店及疏导点的管理规范化程度尚待提高。

四是在企业主体责任落实方面，大多数企业主体责任落实比较到位，但个别食品生产经营者仍存在内部质量安全管控制度执行不严、制度落实不到位的情况。

五、初评评分结果及说明

（一）初评工作步骤和时间安排

一是进行群众满意度调查。2016年9月份，对调查问卷内容和调查方案进行修订、定稿。10月1日—15日，开展群众满

意度调查，5市同时进行。10月16日—25日，对满意度调查数据进行统计分析。群众满意度达到或超过70%的，进入下一步现场验收环节；达不到的一票否决，后续验收工作不再进行。

二是现场验收。10月份，编制、修订现场检查手册，拟定参与验收人员名单。10月26日—31日，确定5个试点城市验收时间、顺序（抽签决定）；对参与现场验收人员进行培训。11月21日至22日，对威海市进行现场验收。各试点城市预计2.5天（加上城市间往返时间）。为保证验收标准尺度、幅度把握的一致性，由1个工作组对5个城市进行全程检查。12月上旬，对5个试点城市验收情况进行汇总。

三是社会公示。12月中旬，提交各试点城市验收报告、总体验收工作总结。省食安办听取验收情况汇报后，研究确定公示名单。12月31日至2017年1月13日，用两周时间，对拟推荐为国家食品安全示范城市以及省级命名表彰的市，在大众日报、齐鲁晚报、大众网、齐鲁网等省级主流媒体和省政府、省食品药品监管局官方网站上进行公示。

（二）群众满意度调查

2016年10月，省食安办委托山东财经大学作为第三方机构独立进行，事先不发通知，不打招呼，不与当地监管部门联系，进行暗访调查。满意度调查采用问卷调查形式进行，设计了16个题目的10点量表问卷，街头随机访问与微信调查两种方式相结合，分别占60%、40%。被调查人群采用分层配额法，根据年

龄、性别、城乡、职业来确定，数量为5市各2000人。调查地点为每市随机确定2区2县（市），每县随机确定2街2镇，每个街镇随机确定1处人流量较大的调查地点，确保每个县级区域调查最少覆盖4个街镇，做到城乡兼顾，布点均匀，保证调查结果的客观性、公正性。根据标准要求，群众满意度达不到70%，实行一票否决。经调查，威海市群众满意度超过70%的合格标准。根据满意度调查结果，对威海市开展现场验收。

（三）现场验收

根据国务院食安办部署要求和省食安委创建工作安排，2016年10月1日至11月22日，山东省食品安全委员会办公室委托山东财经大学作为第三方机构，对威海市创建国家食品安全城市工作进行验收。

本次验收依据《国务院食品安全办关于开展食品安全城市创建试点工作的通知》《山东省国家食品安全城市创建试点工作方案》《山东省食品安全示范城市验收细则（试行）》《国家食品安全示范城市创建工作群众满意度调查实施方案》进行，验收内容包括群众满意度调查、现场验收和社会公示三部分。

现场验收内容主要包括听取汇报、材料审核和现场检查三部分。威海市副市长叶立耘代表威海市政府进行了创建工作汇报，食品安全相关部门（包括畜牧兽医局、质监局、商务局、林业局、城管执法局、公安局、住建局、农业局、海渔局、卫计委、食药局等）列席会议；审核查看了开展创建以来的相关工作文件、档

案资料等；检查了随机抽取的主城区39个现场检查点和荣成市32个现场检查点，检查点覆盖了食品药品乡镇（街道）监管所、食用农产品种植单位、畜禽养殖单位、水产养殖单位、生猪屠宰场（点）、农兽药销售点、食品生产企业和食品相关产品生产企业、食品生产加工小作坊、食品流通企业、餐饮企业和学校食堂、食品摊贩疏导点、食用农产品（食品）批发市场及农贸市场、餐饮具集中消毒企业等13类业态，通过检查，现场打分。威海市的合理缺项为病死畜禽无害化处理厂。

（四）社会公示

2016年12月31日至2017年1月13日，用两周时间，对拟推荐为国家食品安全示范城市以及省级命名表彰的市，在大众日报、齐鲁晚报、大众网、齐鲁网等省级主流媒体和省政府、省食品药品监管局官方网站上进行公示。经公示，社会无异议。

（五）初评评分情况

本次初评依据《国务院食品安全办关于开展食品安全城市创建试点工作的通知》和《国家食品安全示范城市标准（2017版）》，制定了《山东省国家食品安全城市创建试点工作方案》。在此基础上对方案进一步细化，制定了《山东省食品安全示范城市验收细则（试行）》并报国家食品药品监督管理总局备案，随后开展了省级初评，包括听取汇报、材料审核和现场检查三部分。

根据《山东省食品安全示范城市验收细则（试行）》及现场验收打分情况，威海市三个否决项均达到相关规定要求，无应否

决事项；该市围绕36个二级指标要求，采取措施，开展工作。威海市省级初评达到90分以上，符合验收合格标准，通过初评。

六、初评结论和推荐意见

总体来看，威海市政府对创建国家食品安全城市高度重视。在夯实食品安全监管基础、严格管控区域食品安全源头、创新综合监管模式、构建社会共治格局等方面取得了较大成绩。创建氛围十分浓厚，创新工作亮点明显：推行“全域覆盖、全程监管、全民共建”的“三全创建”工作模式，使食品质量持续改善、安全监管持续加强、人民群众持续收益，并得到汪洋副总理的充分肯定；建立“两库一标准”，实行“一检查一通报”和清单管理，督导相关区市、部门限期整改，并对整改情况跟踪验收，以查促创，有力推动了创建工作；整合市质检所、农副产品检测中心和海产品质检中心的职能，建设覆盖全链条的检验检测体系，成为全省唯一食品检验检测从种植养殖到生产、经营全环节由一个部门承担的地市；在全国首创“食安、农安、公安”三大系统资源共享、行刑衔接、联勤联动的“三安联动”工作机制，实现从农田到餐桌全程监管，该机制于2016年1月份被省政府办公厅发文推广；环翠区食安办投诉举报中心联合公安、农业、海洋渔业、食品药品监管等7个部门组成联席工作组，成立了环翠区食品安全联动指挥中心，形成了集信息综合采集、案情联合研判、应急统一指挥、信息统一发布于一体的联勤联动平台。这些成绩与亮点，极大地提高了威海食品安全监管力度和效度，实现了以保障食品安

全带动产业发展，有效推动社会共治的目的，群众满意度显著提升。

综上所述，威海市创建省食品安全先进市工作成效明显，综合验收达到创建合格标准。2017年1月20日上午，山东省食品安全委员会召开全体会议研究国家食品安全示范城市省级验收情况，会议一致同意命名威海市为山东省食品安全示范城市，并推荐参加首批国家食品安全示范城市国家层面公示评议。

七、下一步工作安排

下一步，威海市将持续深化国家食品安全示范城市建设，抓督导促创建，抓监管防风险，抓导向增活力，抓基础补短板，抓宣传树形象，实施抽查与抽检相融合、监管与服务相融合、执法与宣传相融合、日常监管与专项整治相融合的工作模式，深入贯彻落实“四个最严”和“四有两责”，进一步构建无缝衔接的监管网络，把食品农产品安全监管责任落实到位；完善食品安全监管平台，利用信息化手段提高食品安全管理水平；健全食品安全整治常态化机制，保持对食品安全违法行为的高压态势；实施群防群治，营造人人有责、人人参与、人人受益的社会共治格局，共同守护“舌尖上的安全”。

同时，省食安委将督促威海市全面落实总书记食品安全“四个最严”要求，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持党政同责、守土有责，深入实施食品安全战略，以“食安山东”建设为统领，全面加强食品安全工作。

一是继续巩固创建成果。进一步加大创建力度，对照国家标准，继续提高各项创建指标，加大集中督导、明察暗访、现场观摩、会议交流、定期调度等工作力度，确保实现食品安全整体状况持续良好、保障水平持续提高、群众满意度持续提升。

二是对食品安全示范城市进行动态管理。按照《国家食品安全示范城市评价与管理办法（暂行）》、《山东省食品安全先进市、县（市、区）创建管理办法（暂行）》的文件要求，对创建成功的市，要求其每年开展自查，省里每年随机抽查、3年一复查。对出现问题的市，采取约谈、通报、要求限期整改等措施，加强事后管理，督促各市持续保持创建状态。

三是严格落实属地责任。严格落实党政同责、四有两责要求，加大投入保障力度，进一步健全食品安全监管机构，增加人员力量，重点加强监管执法体系、检验检测体系、质量追溯体系和信息化建设，着力提升基层监管能力。

四是着力解决突出问题。针对存在问题，坚持标本兼治、综合施策，进一步整合各方资源与力量，加大源头污染治理力度，深入开展“守护舌尖安全”整治系列行动，集中整治各类行业“潜规则”和风险隐患，严厉打击食品安全违法犯罪，着力破解人民群众关心的食品安全热点难点问题。

五是创新监管方式方法。牢固树立“机器换人”的理念，充分应用互联网、物联网、大数据、云计算等新型技术成果，进一步创新监管方式和监管手段，打通监管链条，实现全链条无缝隙监

管。继续完善“双随机、一公开”抽查机制，全面推进信息公开，主动引导社会舆论，让公众“用脚”投票。

六是促进食品产业转型升级。大力扶持优质食品企业做大做强，深入开展品牌建设，带动食品安全水平整体提升，推动企业走以质取胜的良性发展道路，加快实现产业转型升级发展。

2.威海房价调查报告 篇二

1. 高房价的现状。

当前, “蜗居”、“蚁族”、“房奴”等热词表明高房价已成为人们生活的“不可承受之重”。有研究表明, 日本东京上百区中, 2012年在售楼盘均价仅一个区在1亿日元即660万人民币以上, 60%区均价为3千万~5千万日元, 即人民币200万~300万之间, 这与中国一线城市不相上下。但中国人均国民收入至少要40年再翻4番才可达日本今日水平。从2003—2013年, 中国房价的非理性增长已引起社会的广泛关注。

2. 高房价与大学生就业地域选择的关系。

在高房价的背景下, 大学毕业生们正面临走向社会进行择业的问题, 那么, 高房价究竟对他们的择业有没有影响, 有多大的影响?本文从房价对大学毕业生就业地选择的角度进行分析和阐述。

高房价和大学生就业是当今社会亟待解决的两个问题, 他们看似风马牛不相及, 事实上却是相互联系的。在一定程度上, 房价上涨过快抑制了就业, 主要体现在其影响社会产业结构的平衡上。房价上涨过快将大量的资金引向房地产业, 使实体经济受到抑制。房地产属于资金密集型而不是知识型、劳动密集型产业, 不能创造更多的就业机会, 尤其无法对更多的大学生创造就业机会。此外, 通过调查表明, 高房价从心态上会对大学生的就业地选择产生重要影响。住房属于必需的生活资产, 房价上涨过快导致待就业大学生就业心态失衡, 中低收入职业根本无法达到购房预期, 但留在一线城市工作, 虽然收入增加, 但又会有除房价之外物价和生活的压力, 在调查中, 有超过半数大学毕业生因为高房价的现实压力而最终放弃在一线城市工作。

二、高房价下大学生对就业地域选择调研

1. 高房价下大学生对就业地域选择调研数据分析。

大多数学生希望留在一线城市工作, 但房价的节节攀升和生活、就业的现实压力缺使他们望而却步。在对285位在校生的调查中, 超过65%的人认为自己理想工作城市的房价水平高, 甚至达到了难以承受的地步, 因此, 他们中的大部分最终放弃了在自己理想城市工作的愿望。

从本次调查结果来看, 有54.39%的同学会选择一线城市作为就业地, 40%的同学选择二三线城市就业, 3.5%的同学选择出国就业, 仅有1.75%的同学选择前往偏远地区或经济落后的农村地区进行就业。由此可见, 大多数大学生仍然是选择毕业后在竞争力和经济发展水平较高的城市工作, 发展水平低的城镇和农村则只在少数同学的考虑范围内。

毕业后愿意选择在北上广工作的学生数量为16.14%, 但由于面临更现实的选择, 只有11位表示会留在北上广工作。关于愿意选择在这些地区工作的原因, 依据调查结果, 有58.33%的学生认为其所想从事的工作在该地区有更多的发展机会。同时, 对于大多数不愿意留在一线城市工作的应届毕业生来说, 房价太高成为首要原因, 影响重要性达67.71%。同时, 我们也看到, 绝大多数应届毕业生选择国内一线城市 (北京、上海、广州、深圳) 的主要驱动因素是就业发展机会更高, 但仍有部分毕业生因生活更为安逸而流向非一线城市, 并有数量增多的趋势。

2. 针对高房价对大学生择业地域的影响调研结果分析:

高房价会对大学生的就业地区产生影响, 进而对一个城市乃至整个社会的发展产生影响。当今社会大学因为扩招, 大学生人数激增, 而对于一个城市和社会的长远发展来看, 大学生能在这个城市有一个稳定的能维持生存和发展的工作是至关重要的。

根据调查报告显示, 24.9%的大学毕业生由于北京、上海等一线城市的房价过高, 而不得不降低标准选择其他中小城市。但从长远来说, 买一套房子要比租一套房子更合算。假设他买一套60平方米的房子, 那么总价为108万元。假设20内年还清, 那么平均每月要付款4 500元。也就是说, 一个大学毕业生在二十年内, 他每月的平均纯收入必须超过5 000元, 他才可能在北京定居。

另外, 目前中国正处于经济转型时期, 即由农业国家向工业国家转型, 因此, 在未来的20年内将有大约8亿多农业人口要转变成工业人口, 或有3~4亿农民要到城里找工作。相当于国家每年要能提供3 000多万个新增职位给他们。那么, 如果每年的经济增长率保持12%不变, 则新增职位所能提供的平均工资最高只能达到1 500元。

所以说, 如果房价维持在目前的高位十年到二十年, 即使不再增长, 那么在可见的将来, 收入也不会明显增加的前提下, 大部分大学毕生无法在城市定居, 只能去二三线城市或者农村。这样在长远来看, 必将损害这个城市长远发展前景。

再有, 现今许多二三线城市的房价比收入都高, 因此大学生就业更应该要考虑工作地, 导致大学生就业流向不平衡, 一些城市人才流失严重。金融危机之后, 经济发展受到限制, 失业率也上升了, 并且现在中国注重基础设施建设投资, 而需要的是工人和更多的体力劳动者, 但这并不能缓解大学生的就业压力, 房价过高使大学生就业压力更大, 这个问题已不容忽视。

3. 针对调研结果提出建议:

根据调查结果, 超过90%的学生认为政府有必要对房价进行宏观调控。此外, 介于以上分析, 高房价对大学生就业地选择以及对城市和社会发展的会造成的不利影响, 因此, 政府在对房价进行宏观调控的基础上, 还应采取积极的措施来帮助大学生解决住房问题。其中, 提供经济适用房是大学是大学毕业生最希望得到的帮助, 达到76.14%;其次是政府提供廉租房, 达到51.23%;提供低息住房贷款和发放住房补贴等。

三、结合现状与调研结果提出建议

对于房价趋高的问题, 政府应对房价采取积极的措施进行宏观调控, 包含两个部分:首先, 要调整和优化房地产市场的结构, 保证和增加有效供给, 对收入不高的人群提供足够的房源和采取有效的措施。其次, 要利用各种宏观调控工具来调控房价, 着力控制投机性的住房需求。同时从这两个方面入手, 房价就能够趋于比较平稳。为解决高房价问题, 尤其是帮助大学生群体解决住房问题, 政府解可以采取以下几个方面的措施:

1. 调整住房供应主体结构。

近年来, 保障性住房建设进度缓慢, 大量中低收入家庭的刚性需求被推向市场, 推动了商品房价格上涨。最根本的调控之道在于, 政府要真正成为住房供应的重要主体之一, 完善多层次、广覆盖的住房保障体系, 使更多居民通过保障渠道解决住房问题, 降低对商品房的依赖。

2. 调整住房土地供应结构。

房地产供应结构不合理, 症结之一在于土地供应。当前, 中国不少城市以盈利为目的经营土地, 形成了对“土地财政”的依赖, 导致商品房用地需求的比重过大, 严重挤压保障房和安居型商品房用地供应。因此, 必须大力调节土地供应结构。其中, 保障性住房用地占居住用地供应总量的比重要达到1/3, 由于欠账多、缺口大, 近期保障房用地供给的比重应不低于40%。同时, 加大对安居型商品房的土地供应力度, 为落实“建设70%以上中小套型中低价位住房”的要求提供用地保障。

3. 调整住房供应产品结构。

当前住房产品结构不正常、不协调, 除了保障性住房供应不足之外, 大户型高端住宅比例过高, 适合普通居民购买的中低价住房数量却日益萎缩。结构失衡, 诱导了大量非理性消费和投机性需求涌入市场, 抬高房价, 催生泡沫。因此, 要合理规划、大力调整住房产品结构。对于保障性住房, 2020年以前供应规模应占所有住房的25%以上, 其中, 小户型、大批量、低配置、高密度的廉租房和廉价房应分别占保障性住房的60%、20%左右, 大户型、高配置的人才公寓占20%左右。对于安居型住房, 由于中国大多数住房消费者收入水平较低, 购房能力有限, 当前要严格执行“70/90”政策, 安居型住房供应规模达到40%以上。低密度、大套型住宅过度供应仍要严格限制, 比重控制在30%左右。

4. 调整住房供应价格结构。

在调整供应结构的基础上, 住房供应分为完全市场化的商品房、半市场化的安居型商品房和非市场化的保障性住房三部分, 在价格管理上就可以做到“政府的归政府, 市场的归市场”。其中, 保障性住房主要由政府负责投资建设, 其租金和售价实行政府定价;安居型住房限套型、限房价, 享受土地、税收等政策优惠, 适度降低发展商的利润率, 由政府进行刚性限价干预或实行指导价;市场化商品住房则由市场自主配置资源, 价格由市场自主形成, 政府不必过多干预。

5. 调节投资消费比重结构。

调结构重要内容之一, 是严格区分住房的消费和投资两种功能, 运用差别化的信贷、税收、土地等政策, 强化对市场供应结构、收益分配的杠杆作用, 合理调整住房作为投资品和商品的结构比例。对满足刚性需求的商品房实行较低税收、较低贷款利息, 支持居民自住和改善性购房需求;对房地产投资则要严格限制, 通过提高首付、调高税率、加重利息等手段, 提高投机操作成本, 深入精准抑制投资和投机性购房, 让房地产回归民生本质。

6. 其他。

除此之外, 大学毕业生这个群体具有特殊性, 他们中的大部分是属于既买不起商品住房, 又不符合各类保障性住房条件的“夹心层”人群。对于这部分人群, 本文提供了一个新的建议:政府可采用公共租赁住房的方式为他们解决住房问题, 即政府在以市场化价格提供公寓出租的同时, 向符合条件的人群发放租房券用于抵交租房费用。这种措施能使租房者拥有了充分的权利从而使租房成为一种可行的选择, 这是其能解决住房问题的关键。在政府提供公寓出租的情况下, 租房者拥有以下两个层次的权利, 一是租房者只要按时交纳房租, 就能居住在这座房子里, 不存在房东赶走租房者的可能;二是租房者可以在不破坏房子结构的情况下按自己的意愿进行装修。

具体的解决方案是:政府首先选择地段用于建设出租公寓, 以小户型为主, 专用于出租。房屋验收后, 通过公开招标, 选择物业公司对政府公寓进行分包。采用两轮投标方式, 第一轮由政府评判, 仅以出价来选择, 去掉低出价的公司, 剩下的竞标者以相同的价格 (即交给政府的租金部分) 参与第二轮竞, 标第二轮则由居民委员会评判, 从中选择服务最佳的物业公司。签订一定期限的合同, 中标的物业公司负责出租给住户, 自行决定每套房屋的具体出租价格, 与住户签订一定期限的合同, 按时向住户收取租金 (包括物业管理费) , 同时物业公司也负责房屋的维护及物业管理, 大的房屋修缮需要居民委员会和物业公司一起向政府申请, 由政府出资, 以避免物业公司在该小区有固定资产投资, 避免演化为类似出租车公司这种垄断公共资源的组织, 分包合同到期后, 再次以相同方式公开招标, 选择新的分包商, 每次的招标均是对价格的重新定义。不对物业分包公司及租房者设置准入条件或者较少的条件限制, 为租房者办理居民证, 拥有本社区的所有居民权利。如果该居民在本地纳税和缴纳社保, 则可进一步获得本市的所有公民权利和公共服务。低收入人群可申请政府补贴, 通过审核后发放实名制的租房券, 可用于抵偿部分或全部房租。通过政府出租公寓同时带动和规范民间出租屋, 民间出租者也可以收取租房券并到政府换取现金, 并登记该租赁关, 系缴纳房租, 税租房者以完税凭证在入住期间获得该社区的公共服务。

四、结语

通过调查和分析可知, 与个人职业发展密切相关的发展机遇是影响大学毕业生选择就业地的主要因素, 而房价的现实压力也会极大的影响他们的选择。在毕业生逃离北上广的背后, 我们发现, 房子是个大问题, 也正是因此, 他们要在归属感和就业前景间做出选择。面对高房价的巨大压力, 除了学校要加强对大学生的就业指导工作和大学生要努力提高自身素质外, 政府应采取积极的措施对房价进行宏观调控, 帮助大学毕业生们更好的解决住房问题。

房价问题是房地产多方面结构失衡长期累积的结果, 控房价是治标, 调结构是治本。只有切实解决深层次的结构性问题, 促进形成合理住房供给结构, 才能有效控制房价, 促进经济社会整体良性发展。2013年的两会中, 政府也强调当前是房地产市场调控的关键时期, 房价上涨预期增强, 不同地区房地产市场出现分化, 今后要继续做好房地产市场的调控工作, 促进房地产市场平稳健康发展。据此, 国务院也发布了新“国五条”, 包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房和增加普通商品住房及用地供应等。而现在新政的具体细则还没出台, 新政产生的影响, 还需要一段时间之后才能显现。

本次调查仅局限于广西三地 (南宁、柳州和桂林) 地区的部分高校, 收集的数据虽不能全部体现当今大学生的就业状况, 但这些数据和分析也反应了高房价对大学毕业生的压力。而对房价的调控和对在高房价情况下大学生对就业地的选择, 是一项系统的工程, 涉及政府、学校、学生等各个方面。对于政府来说, 要重视学生就业工作, 对房价采取适当的调控措施;对学校来说, 应承担相应的权利和义务;对于大学毕业生来说, 还是应该调整自己的就业观, 加快适应中国国情。只要各个方面共同努力, 从实际出发, 问题就能得到改善。

参考文献

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[3]韩丹.当前中国城镇廉租房制度创新模式探索[J].改革与战略, 2008, (11) :18-22.

3.威海房价调查报告 篇三

1.1研究对象：威海市第一中学随机抽取200名学生

1.2研究方法：

1.2.1文献资料法。通过对图书馆电子文献的检索，查阅了2015年以前所有关于研究商业型网球俱乐部现状的论文。

1.2.2逻辑分析法。对于相关文献资料和实践调查所得的结果进行分析研究，得出结论。

2.结果与分析

2.1体育兴趣的概述

2.1.1体育兴趣的概念与定义。兴趣是人类的一种心理现象，也是心理学的一个学科。兴趣与现代体育联系非常密切，所以“运动兴趣”这个词也应运而生，人们对体育运动兴趣的认识也不一样。体育兴趣是指人们对体育的认识和参与的倾向，从而了解体育与健康的知识和技能，促进身心的健康，形成体育健身的能力。

2.1.2体育兴趣的特点。体育兴趣具有稳定性和广泛性。体育兴趣的稳定性是指人们对体育运动感兴趣的时间的长短，持续的时间越长，稳定性越强，持续时间越短，稳定性越弱。人们往往是积极参加体育运动，从而形成习惯，使体育兴趣持久性，发展人们的肌肉耐力、新陈代谢等。

2.1.3体育兴趣的分类。体育兴趣的分类有直接兴趣和间接兴趣。直接兴趣是体育活动本身所产生的需求而感兴趣的，间接兴趣不是体育活动本身，而是体育活动带来的未来结果是比较稳定的所产生的兴趣。

2.2威海第一中学学生体育课兴趣现状分析

体育课有固定的教学纲领，采取班级授课制，有专业的体育老师指导，有一定的场地、器材来保证上课质量，这是实现学校体育目标的基本方法。同时也是学生学习体育知识、技术、技能，增强体质，发展体育能力的教育课程。学生体育兴趣的强弱关乎到整个体育教学效果的好坏，因此，培养学生的体育兴趣十分重要。

2.2.1中学生感兴趣的学习内容分析。包括7个方面：篮球、田径、武术、兵乓球、足球、健美操，这也是大部分学生喜欢的运动。男生105人，女生95人，男生大多喜欢一些对抗性运动，如篮球、足球、兵乓球运动，比例占了约70%；女生比较喜欢不带有激烈性的运动，如武术、健美操，比例占了约49%，威海市第一中学的武术课程是太极拳，比较柔和。

2.2.2场馆设施与器械等原因对学生体育兴趣的影响分析。场馆设施和器材是体育课良好的物质基础条件，保证了体育教师教学任务的顺利完成，同时是体育教师培养学生体育兴趣的动力，教给学生在兴趣中学会应当学会的体育技能。场馆设施和器材也能激发学生对体育的兴趣，是不断提高学生的练习兴趣的物质基础，使学生在体育活动中开展各种体育活动，促进学生兴趣的培养。

2.3影响威海市第一中学生体育兴趣的主要因素

2.3.1威海市第一中学学生的个人因素。个人因素是影响学生对体育运动兴趣的重要因素，学生自身对体育不感兴趣，外界的刺激和引导并不能起到作用。个人认识不到体育活动带来的益处，认识不到位，因此，要从本质上让学生认识到体育运动，让学生正确清楚的认识体育运动，才能让学生积极的参加体育锻炼，才能更好的去培养学生的体育兴趣。

2.3.2威海市第一中学的环境因素。环境因素可以分为两个客观条件，学校的体育设施与器材与周围的人对学生的影响。周围的人对学生体育兴趣的影响也是特别重要的，每个人的朋友圈都是不同的，有的同学朋友特别热爱体育运动，这样也会慢慢的带动学生本身参加体育运动，反之就不能有效的带动学生积极的参加体育运动。

2.3.3体育人为因素。常言说：“天下不可一日无政教，人类不可一日无教师”，从学校出现的那一天起，就会必然有教师。体育教师是教师队伍的重要组成部分，肩负着培育学生身体，提升学生体质、加强学生健康、提高学生人格的重要作用，在道德教育、审美教育、知识教育等方面具有不可替代性。

3.结论与建议

3.1结论：通过调查与分析发现，威海市威海第一中学学生的体育兴趣的浓厚程度有待提高，在体育课上的表现不是很积极，还有待教师去提高学生上课的积极性； 调查发现，大约有三分之一的学生能够满足于现有的体育设施与器材，学校应该在这方面增加一些体育设施与器材。体育设施与器材仍然是学生体育兴趣的发展前进的最大障碍；威海市威海第一中学获得体育信息的渠道较为广泛，其中与师生交流、体育频道、网络传播是其中的主要渠道。

4.威海市工业园考察报告 篇四

威海市工业园是由威海市政府重点规划、投资建设和管理的新型工业区，是威海市着力打造的先进制造业聚集区，是建设半岛制造业基地的重要载体。

一、设立威海市工业园的起因和主要任务。

（一）起因。一是从工业发展的角度看，必须集中建设一处高水平的产业园区，以加快重化工业的发展速度，彻底解决威海市工业“群山无峰”的问题；二是从经济发展的角度看，威海市建设“三大基地”，需要把市区的工业企业转移出来，让出宝贵的海岸带资源，工业园就是这些企业的承接平台；三是从城市发展的角度看，威海市工业园地处威海与文登之间，有利于以工业化带动城市化，加快一体化“大威海”的建设进程;四是从科学且可持续发展的观点看，此地农耕地相对较少，多为山坡地、杂地，地价相对便宜，人口相对稀少，征地相对比较容易，而交通又十分便利，比较适合建设工业园区。

（二）主要任务。为市区骨干企业膨胀提供平台；承接国内外大的产业项目；打造威海制造业聚集区；加快威海市区与文登城区的对接。

二、威海市工业园的初步框架

（一）规划框架。工业园总控制面积92平方公里（包括整个草庙子镇以及苘山镇部分区域），可建设用地80平方公里，一期规划52平方公里。园区采用组团式布局，规划了一个中心区、两条轴线、三个功能组团。中心区地处高速公路与快速路主干线的交汇处，主要建设行政办公、商业金融、文化娱乐等设施；两条轴线是南北方向的威乳高速公路和东西方向的快速路主干线；在北部高速公路两侧布臵两大工业组团，设有各类特色产业区；南部规划一个以清洁工业、体育公园及特色旅游设施为主的综合组团。

（二）机构框架。市工业园管委会为市政府直属的财政全额拨款的正县（处）级事业单位，编制20人，内设办公室、经济发展局、规划建设局、财务审计局。

（三）运行框架。围绕一切以区域经济发展为中心，突出打造一流制造业平台，营造最适宜投资的环境，运行最有效的运行机制。威海市政府成立工业园开发建设领导小组，常务副市长任组长，分管对外开放、规划建设、工业的副市长皆为副组长，市外经贸局、经济合作局、发改委、经贸委、建委、规划局、交通局、财政局、环保局、国税、地税、水务集团、港华公司、国资公司等19个部门为成员单位，围绕工业园区基础设施开发建设、招商引资、项目审批管理等环节承担任务，全面投入工业园区的建设发展。定期联席会议、不定期的专题会议制度保障了威海市能解决的问题可随时解决。投资项目行政许可手续全部在威海市行政审批中心办理，中心设立了专门的工业园项目代办中心、项目办理绿色通道等机构和机制，真正做到了园区项目“只要你来干，手续我来办”的政府承诺。工业园区内的社会、农村等事务主要由园区驻地的环翠区（县级）、草苗子镇两级党委、政府承担。

新型机制的优势是：（1）实现了威海市政府资源的整合，集威海之力专门打造园区。（2）优化了园区建设的多方资源，加快了建设速度。（3）可通过多渠道招商推介，高标准择商引资。（4）营造了全方位的服务管理环境。

三、威海市工业园发展现状

虽然工业园正式破土动工仅18个月，但管委会真抓实干，攻坚克难，打破常规，锐意进取，实现了园区建设的良好开局和较大突破，并且以低廉的成本，创造了较快的速度和较好的质量，初步打造起了现代化工业园区的雏形。

（一）基础设施日臻完善。高标准规划、高质量建设、高速度推进，迅速突破了配套设施滞后的“瓶颈”。截至目前，累计完成基础设施投入近8亿元（其中民间投资占60%以上）。共新建道路40公里，初步形成了“主干线相通、次干线相连、支路线相接”的快捷路网。累计敷设各种地下管线250公里，实现了供水主管道与园区管网的对接，完成了污水处理厂的规划选址，架设供电线路近10公里，引进供热公司，北部近30平方公里的建设区域，初步实现了道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、热力、通信、有线、宽带、场地平整等“十通一平”。

（二）产业项目纷纷集聚。工业园按照“吸引大项目、培植大企业、集聚大产业”的工作思路，严把产业政策、环境保护、投资规模、投资强度四道准入门槛，优先选择先进制造业项目、具有自主创新能力的项目、市区骨干企业膨胀和国际产业转移项目，提高了项目质量和土地集约利用水平。同时，按照“跟踪一批、储备一批、建设一批、投产一批”的原则，对在谈项目实行一条龙服务，千方百计地促其快签约、快落地、快开工、快投产、快见效；对在建项目实行特事特办，逐一列出进度计划，跟踪调度落实，加快了项目实施进度。

特别是2006年，工业园根据招商引资面临的新形势，抢抓台资转移的重大机遇，果断转移主攻方向，在紧盯韩国、日本不放的同时，集中更大精力突破台资。2006年6月，省台办批准同意在威海市工业园内设立“山东省（威海）台湾工业园”，这是省内唯一由省政府批准、地级市政府直接投资开发的台湾工业园。台湾园规划建设面积5平方公里，重点发展机械制造、精密机件、电子制品、日用制品、新型材料等制造业项目。目前已引进台资企业8家，总投资30多亿元，其中4家已经开工建设。截至目前，工业园引进项目总数达到52个，总投资190多亿元（其中外资4.1亿美元），平均单体投资3亿元以上，实际到位资金37.3亿元，有3家企业列入“863”计划（拓展、中大、蓝星），7家企业投产（蓝星、新笛谱、六毛、威建、金泓、佰昊、体育公园）。有43个项目开工建设，其中新项目18个，续建项目25个，开工建筑面积90万平方米，完工建筑面积60万平方米。其中，9个市级重点项目总投资65亿元，07年计划完成投资5.8亿元，一季度有7个项目已经开工，完成投资1.2亿元，开工建筑面积18万平方米。

（三）注重和谐、科学、可持续发展。工业园不仅在园区建设、规划、招商等问题上注重和谐科学发展，而且在征收土地后如何给当地农民补偿、如何安排农民就业等涉农问题上也十分注重和谐发展，工业园管委始终坚持公开、公平、公正的原则，严格执行国家的有关政策和规定，把想干事与会干事、干成事与不误事有机结合起来，实现了开发建设与社会稳定的双赢。

主要做法是：一是扎实细致地实施土地征收，及时足额地兑现给农民的补偿；二是严格控制补偿费的使用，认真解决失地农民的养老、医疗、就业等实际问题，帮助健全社会保障体系；三是引导村集体建设标准厂房，创造长期稳定的增收渠道；四是妥善实施搬迁安臵，规划建设总投资5亿元，建筑面积40.2万平方米的首个安居工程——正棋花园，可安臵4000多户失地农户，首批住户将于2007年6月份入住，真正当地广大群众共享园区发展带来的实惠；五是工业园税收实行属地管理，工业园区域内企业税收增长部分，由威海市和环翠区财政按5:5的比例分成，其他市区引进的进园项目，形成的地方税收由市、环翠区和引进市（开发区）财政按2.5:2.5:5的比例分成。其中，市内整体搬迁企业形成的税收，企业原所在市区（开发区）财政保留基数，增长部分按上述比例分成，基本解决了因企业转移等原因而造成各方利益不平衡问题，为企业及时转移减少了阻力。

四、工业园发展的预期目标

（一）基础设施建设方面。主要配合好威乳高速、202省道、天然气管道、污水处理厂、110千伏变电站等重点工程建设；另外集中力量抓好园区内部路网建设，“十一”前，把“十通一平”的区域拓展到40平方公里。

（二）项目招商方面。不仅要看项目建成后形成的生产总值，还要看纳税、节地、节能、排污等情况。对新上项目，土地利用率、单位面积投资率和产出率作为重要指标，做到科学合理地利用土地资源。今年招商工作目标是力争新引进项目25个，投产20个，实际到位资金20亿元以上。

（三）优化投资环境方面。一是软环境方面继续健全完善项目推进机制，最大限度地加快项目实施进程，促使项目快建成、快见效。二是硬环境方面首先加快南部休闲产业区的开发，重点抓好天籁温泉度假村和乡海温泉度假村建设，打造温泉休闲品牌，实现现代服务业与现代制造业的互动发展；其次是启动园区的中心商务区建设，为园区发展提供全方位的商务配套功能。

五、威海市工业园建设发展的几点启示

（一）管理模式。从经济学上讲，园区的管理方式必须根植于当地的文化、经济背景和体制背景，具有不同的特点，大致可分为三种：

政府直接运作型。大多分布在亚洲国家和地区，如我国台湾的新竹科学工业园区、日本的筑波科学城。协作管治型。以美国硅谷为代表，政府和非政府组织共同参与高科技园区的管理。

公司运作型。以新加坡工业区为代表。

威海市政府就是运用的政府直接运作型。实践证明，这种管理模式是实事求是、合理有效的。

（二）组织机构。威海市工业园管委权限较大，层次较少，人员精干，效率较高。也就是说组织机构拥有对园区事务做出自主决策的权力，从事决策与执行决策的层次很精简，办事人员精明强干，行政工作效率高。

（三）生产效率、土地利用效率和生态环境保护。在威海工业园区建设中，重视处理土地利用与可持续发展的关系。一方面注意满足园区发展对土地的需求，另一方面高度重视对土地特 别是农地的保护和高效利用，为长期持续发展打下基础。现在个别地方办工业园区，片面追求“形象”，以大为好，这并不符合我国的实际国情。必须从统筹发展的高度，重视对土地等各类资源的高效利用，实行世界上最严厉的土地管理制度。威海工业园区落户的大多数是在本行业居于领先地位的企业，技术先进，产业层次高，每亩投入不低于300万元，生产值在500万元人民币左右，土地的产出率高。工业园严格禁止有污染企业进入园区，建成后的工业园区是一个生态环境优美的示范区。

（四）规划建设运作中的政企利益。从政府角度看，希望占据市区或市郊海岸线的企业能迁到远离市区、让出海岸线，从而美化环境，打造旅游品牌城市。从企业角度看，恰好赶上威海房地产升温，企业搬迁恰好可腾出市区或海岸线的土地搞房地产开发，企业趁此不仅可以还清银行债务，还可以借机赚得企业膨胀所需资金。政府可利用新收缴的土地出让金加大对工业园的建设投入。因此，经科学论证后决定规划建设的威海市工业园，实现了政企双赢，收到了好的效果。

（五）管理体制与建设机制。对工业园区到底应该怎么管理，各国有不同的做法。但总起来看，减少政府对园区事务的干预、充分发挥市场机制的作用非常重要。要形成统一的专门性管理机构，对各类工业园区实行统一管理，避免规划难统一、资源分散、重复建设等情况，形成整体合力。威海工业园区管委的职能主要是在宏观上对工业园区的整个建设与发展作出规划，建设土地的审批主要集中到市甚至省级以上政府，打大减少了工业园区的行政管理成本。

六、加快威海市工业园发展的几点建议

（一）各项规划要更超前、更科学。威海市工业园必须进一步高起点制订好总体规划、产业发展规划和分期建设详细规划，在进一步明确总体布局的基础上，明确产业发展目标和各个专项规划。规划是联系理想和现实的桥梁纽带，园区的规划水平决定了园区建设的档次。工业园管委应对现已入园或将要入园的产业作深入调查研究，选择目前规模较大、前景较好、产业升级趋势较明显的块状经济作为重点，研究明确核心区块的地域位臵、人才、科技、信息等支撑体系的承载乡镇、龙头企业及其重点产业的目标选择等等，并组织必要的论证、评估，视条件成熟程度，逐个发展，避免大呼隆，一哄而上。要留足未来的发展空间，特别是外商投资、高新技术项目引进的发展空间，做到原则上能满足今后较长一段时间园区工业发展的需要。

（二）进一步加大投入，完善基础设施建设。具备完善的基础设施是现代工业园的基本要求。没有承载项目建设的基础设施，发展产业项目就是空中楼阁。在配套项目的建设上，一定要处理好客观需求和适度超前的关系，处理好建设规模和利用效率的关系，处理好自我完善和资源共享的关系。在资金的筹措上，除了市政府每年安排一定的专项资金用于基础设施建设的补助外，积极运用市场规律，募集到民间资本和外资参与园区开发建设，开辟多元化投资新路子。

（三）不断提升竞争优势。威海市工业园建设要借助优化城市建设布局，鼓励老企业“退二进三”，促进威海市区与文登城区对接的机会，发挥好自己的优势。要加速日韩等大外资项目向园区集聚，充分发挥园区的产业聚集和辐射带动功能，推动园区产业化、产业聚集化，使威海市工业园真正成为利用外资的示范区和承接高新技术、高附加值产业转移的主要载体。

（四）不懈地优化投资环境。投资环境是生产力、竞争力，更是和谐发展的有机组成。威海市工业园要建立专业化的服务机构，提高服务水准。服务不仅包括对入园企业提供快捷的服务，及时为其立项、建设，促成投产，同时，在企业投产后更要进行跟踪服务，定期走访，为企业解决实际问题。实践证明，优化产前、产中、产后的社会化服务体系，是降低区内企业经营成本和提升专业化园区自身水平的关键环节，是一项系统工程，需要各部门齐心协力，共同推动。

（五）拓宽招商引资领域。目前跨国资本在世界经济发展中发挥越来越重要的作用，吸引跨国资本的竞争也更加激烈。建议：一是拓宽招商的产业领域。在新的国际产业结构调整过程中，伴随加工制造业项目的转移，服务外包和为制造业提供支持的服务产业成为招商的重要内容。二是扩宽同一产业不同的招商层面。资本转移，直接推动了高技术含量、高附加值和研发环节的转移，欧美和日本等发达国家纷纷将地区总部和区域营运中心设向海外。在今后的几年，这个速度会更快。要抓住机遇，组织招商队伍走出去，有针对性地招商引资；委托国内外知名的招商机构，实行中介招商；优化投资环境，使企业增资扩产，吸引相关配套产业，达到以商引商；充分利用网络资源，实行网上招商；在实行立体化招商时，必须注意做好威海市工业园的形象设计和宣传，增强其知名度和吸引力。

（六）加快园内企业优化组合、转型升级。建设威海市工业园并不是对原市区企业的简单搬迁、集聚。入园企业不仅要在设备更新等方面要有较大投入，同时在产品开发、出口创汇、技术创新、质量保证等方面也要构建新的框架，从而使我市的优势产业在产品档次、技术含量和创新能力、企业管理等诸多方面有一个大的提高。通过对入园企业在土地价格、税费减免、融资、基础设施配套等方面制定一系列优惠的政策措施，为企业升级创造条件。同时，威海市工业园要为园区企业创建更为有利的条件，促进与之相关联的原材料、设备配件、产品销售市场的建设与升级。要积极引入高校和科研机构，提升园区的产业水平。从政策导向上立足于产业升级，尽快组建科技研发中心，对能够促进产业升级的关键技术、共性技术，进行集中引导、支持和攻关，加快产业技术进步的进程，促进园区产业升级和产品换代。

（七）创新理念，打造园区品牌。一是牢固树立开放的理念。市场经济是一个开放的经济，要提高企业和产业的国际竞争力，园区绝不能“划地为牢”、自我封闭，必须加强与外部的动态联系，参加全球资源配臵和市场竞争，实现资本、人才、技术、服务等生产要素的自由流动。同时，为适应企业信息化浪潮，要加强园区信息化基础设施和信息服务中心建设，带动园区企业信息化建设；适应现代物流的发展，要大力发展第三方物流。此外，品牌即竞争力，园区管理需要逐步探索入园企业共建品牌的路子，采用合资、合作多种方式积极引进国内外著名品牌。

（八）降低政府承担的投资风险。威海市工业园的开发是由政府主导，进行规划、土地征用、基础设施建设，在提高效率的同时，也承担了较大的投资风险。可以考虑逐步引入公司制开发模式，从开发到管理都运用市场手段，逐步将工业园建设由初期启动开发的政府行为转化为后期管理经营的市场行为，降低政府投资风险，转移投资成本，并由此获得税收收入。

（九）避免行政体制复归。“管委会”政府行使园区的经济社会管理职能在初期是行之有效的。但随着工业园的进一步发展，企业增加，人口增多，会带来社会治安管理、工人子女教育、文化、卫生等一系列的社会事务需要处理。工业园管委是否会变成一级政府，象较早设立的开发区那样，出现机构繁杂、人浮于事、负担过重等问题,甚至出现体制复归，重新导致管委行政效率低下，值得我们关注。因此，认真抓好体制机制创新试点,巩固已有成果,总结典型经验,努力探索新的管理模式,是保持开发区长久活力的关键。

5.威海房价调查报告 篇五

按照威海市委、市政府领导的意见，由市统计局、劳动和社会保障局、农业局、中小企业局组成联合调查组，于10月9日开始，对全市农村劳动力转移情况进行了调查。现将调查情况综合报告如下：

一、威海市农村劳动力转移的总体情况及其特点

2002年底，全市总人口247.62万人，农业人口144.33万人，占全市总人口的58.3%。其中，农村劳动力有91.52万人，占农村人口的63.4%。在目前的农村劳动力中，从事第一产业的有50.09万人、从事第二产业的有21.44万人，第三产业的有19.99万人,分别占农村劳动力的54.7%、23.4%和21.9%。可见，从事农业的劳动力仍占主体。而威海市耕地面积约为284.7万亩，从事种植业的农村劳动力为39.86万人,按复种指数163%计算,有耕地405.4万亩。在现有的生产技术条件下,按每个劳动力可耕种15亩计算，威海市约有12.8万人处于“隐性失业”状态，这部分劳动力是今后农村劳动力转移的主体。

从市区分布情况来看，非农劳动力比重高的主要集中在市辖区。环翠区占52.8%，高区占68.8%，经区占57.8%，文登占40.6%，荣成占45.5%，乳山占45.1%。

从文化程度上看，文盲或半文盲劳动力占劳动力总数的1.0%，小学文化程度占18.8%，初中文化程度占57.6%，高中文化程度占18.2%，中专文化程度占3.9%，大专及以上文化程度占0.4%。

从农业劳动力转移行业结构上看，工业作为主导行业，比重为36.5%，其他依次为建筑业，批、零贸易餐业，运输邮电业，分别占15.2%、12.4%和6.2%

从调查情况上看，威海市农村劳动力转移呈现以下几个特点：

（一）转移的态度较坚决。转出去的农村劳动力基本上没有重新返回农业的，形成了彻底转移。主要是因为通过外出打工找到了比较适合自己的职业或行业，经济收入比从事农业的收入高，经济基础较稳定。有的通过转移户口真正离开了农村，有的虽然户口还在原籍，但人却早已从事非农业。2002年威海市共有91.52万农村劳动力，比2001年减少2.01万人，减少2.1%，非农劳动力41.43万人，比2001年减少了0.92万人，减少2.2%。

（二）青壮年劳动力是转移的主体。通过招工渠道转移的劳动力，年龄均在18--35岁之间；从事个体私营经济的，均是一些接受新事物快、商品意识强、有一定特长、年轻有文化的人，他们或有组织，或自发的从一产业转向二、三产业，有的搞农产品加工运销，有的搞餐饮商贸服务，有的搞建筑装璜，有的甚至跨出国门，从事国际商贸业务。

（三）农业产业化带动了农村劳动力的大转移。全市年销售收入100万元以上的农业龙头企业达到780家，其中500万元以上的达到119家，过亿元的达到33家。国投中鲁果汁有限公司、好当家集团、寻山水产集团、大鱼岛水产集团、鹏程食品公司等龙头企业吸纳农村富余劳动力达26万多人。

（四）转移趋向多集中在当地的二、三产业。从劳动力从事的行业上看，工业、建筑业、商业、餐饮业是农村劳动力转移的主要行业。在这些转移中，以就地转移为主，外出转移为辅。2002年农村劳动力在乡内转移的人数占转移总量的75%，向县内乡外转移的占转移总量的12.7%，向省内县外转移的占转移总量的11.8%，向国内省外转移的占转移总量的0.1%，向国外转移的占转移总量的0.4%。这种向市外、省外转移较少的成因，一方面是因威海市较其它周边城市经济发达；另一方面，也说明威海市农民思想比较保守，“安土重迁”、“守业又守家”的陈旧观念较重。当然，在这些转移的劳动力中，还出现一些季节性转移的农民工。有些农民在农忙时回家种地，农闲时外出打工，土地转包转租等现象时有发生。

二、加快农村劳动力转移的基本做法和经验

近年来，威海市在转移农村劳动力就业的工作中做了大量工作，取得了一些成绩，先后被确定为全国农村劳动力开发就业试点城市和中国政府与联合国开发计划署共同实施的小城镇就业促进项目实施城市。在市委、市政府的高度重视和正确领导下，各级有关部门解放思想，转变观念，加快农村劳动力的转移步伐，大力发展城乡一体的劳动力市场，为全市经济发展和社会稳定创造了有利条件。

（一）深化制度改革，促进了转移步伐的加快

2002年以来，市政府先后制定下发了《威海市农村劳动力开发就业试点工作实施方案》、《关于加强农村二、三产业向中心镇集中，促进中心镇发展的意见》，与总体方案相配套，还制定出台了一系列鼓励转移的政策规定和改革措施。一是深化户籍制度的改革，打破地域壁垒。制定下发了《关于改革户籍管理制度的通知》，建立了全市以居住地划分城镇和农村户口的户籍登记制度，鼓励有一定技能和投资能力的农村劳动力向中心城市转移，在乡镇从事非农产业生产经营活动的实行户籍自由迁移。二是深化用工制度改革，打破身份壁垒。出台了《关于进一步做好农民工就业服务和社会保障工作的通知》、《关于钟点工形式就业有关问题的通知》，取消了城镇企业使用农村劳动力分区域、分行业、分工种的就业限制，建立了统一的就业准入制度；打破了“临时工”、“农民工”、“外来劳务工”，“正式工”、“固定工”之间的界限壁垒，全面实行劳动合同制度，工资分配、社会保障等方面享受同等待遇；对城镇用人单位使用农村劳动力由过去的计划审批，改为实行备案制度。目前，单位招工和农村劳动者的择业自主权得到较好落实，鼓励农村劳动力通过钟点工、季节工等形式实现灵活转移就业。据不完全统计，威海市有近万名农村劳动力在城镇从事季节性打工或“钟点工”。三是深化社保制度改革，打破单一保障壁垒。积极推进养老保险政策的实施，扩大养老保险的覆盖范围，已将1万多名转移到城镇的农村劳动力纳入到城镇职工养老保险范围。目前正在酝酿《威海市农民工社会保险暂行办法》，拟将出台农村养老保险与城镇职工基本养老保险相衔接的过渡配套政策。

(二)开展转移培训，提高了农民工的就业竞争能力

为提高农村劳动力的就业技能和整体素质，各市积极发挥技工校、农广校、职业学校及社会办学资源的作用，加强对农村劳动力的培训工作。一是把培训与就业挂钩。建立起学习、考核、发证、上岗等一系列管理机制。各类培训学校根据市场经济发展的需要，大胆进行教学改革，与多家集团公司签订用工培训协议，探索“适应市场、依靠社会、服务经济、联合办学、开拓发展”的办学路子。今年，全市技工学校就业培训新成长的农村劳动力1200多人，其中90%以上实现了上岗就业。二是把培训与户籍制度改革挂钩。建立了“职业资格证书—城市居民身份—就业后城市社会保险待遇”三位一体的制度体系。农村劳动力在正规技校、职校毕业获得职业资格证书的同时，也相应的取得城镇户口。目前，职业资格证书已经成为农村劳动力进入城镇求职谋业的“通行证”。三是培训与职业技能鉴定挂钩。有些市区开展了职业技能鉴定试点工作，有条件的市区对还经过定向或各种适应性转移培训的农村劳动力，参加有关部门组织的职工技能鉴定，鉴定合格的发给统一的职业资格证书。

(三)延伸乡镇管理，确立城乡统筹的劳动力市场

近几年，威海市将服务保障的重点向基层拓展延伸。一是以基层为重点，建立健全组织管理服务体系。市机构编制委员会印发了《关于建立健全基层劳动保障机构的通知》，确定每个镇级劳动保障服务机构配备1—2名事业编制专职工作人员；劳动保障部门为其规定了工作职责、工作制度，编发了《威海市街道（镇）社区劳动保障服务手册》，对工作人员统一组织培训、考核，实行择优上岗；各街道（镇）为其设立了办公场所，配备了办公设施。目前全市76个社区、52个镇、14个街道办事处全部设立劳动保障事务所。二是以中介机构为重点，培育规范的劳动力市场体系。全市先后投资近2000万元用于城乡公共职业中介机构建设，建立了县级以上公共职业介绍机构8个，非公共职业介绍机构12个，基本形成了市、区、镇（街）、村（居）的资源共享、服务贯通，覆盖全市、连接城乡的四级信息网络化就业服务体系。

(四)拓宽就业渠道，广泛吸纳农村劳动力就业

威海市在加快农村劳动力向城市转移的同时，大力发展非农产业和小城镇建设，努力拓宽就地转移的渠道和容量。一是在农村工业化中培育新裁体。据统计，2002年全市乡镇企业发展到2.5万家，已建成各类园区60多个，进区项目3000多个，吸纳农村劳动力39万人。二是在城镇化中拓展新领域。把小城镇建设纳入到城市化建设的大规划之中，1999年出台加快小城镇建设实施意见，2000年将全市72个镇合并为52个镇，从中选择12个镇作为中心镇重点建设。三是在农业产业化中开辟新渠道。在重点龙头企业扶持上，筛选出30家规模较大、效益较好、辐射能力较强、发展前景较好的龙头企业，作为重点扶持对象。有5家企业被确定为省级重点龙头企业，就地吸纳农村富余劳动力达26万多人，其中80%以上是当地农民。四是在经济国际化中抢抓新机遇。充分发挥沿海开放的地域优势，大力开展了对外加工贸易业务。累计批准利用外资项目近万个，实际利用外资27.4亿美元，批准外商投资企业3131家，外资企业就业人员已占全市城镇就业人员总数的33%。另外，还大力开展对外劳务合作，全市出国打工累计达到3.3万人，当地农村劳动力占35%左右。五是在经济多元化中开辟新途径。为扩大转移就业范围，威海市出台了《关于进一步鼓励和支持个体私营经济发展的试行意见》、《关于鼓励支持民营经济发展的意见》，对鼓励农村劳动力转移，实行统筹就业，起到了积极的促进作用。据统计，目前全市私营企业发展到8326家，从业人员达10万人。个体工商户49943户，从业人员7万多人。

三、当前转移农村劳动力工作中存在的主要问题

尽管威海市在转移农村劳动力方面做了大量工作，但从调查情况来看，当前影响这方面工作的困难和问题还很多，矛盾也很突出，主要表现在以下几个方面：

（一）认识不足观念陈旧，严重影响农村劳动力的转移步伐。一方面各级领导要进一步提高认识。当前，有些领导仍然认为城市经济占主导地位，农村经济在全市经济中所占比例不大，应该把主要精力放在抓城市经济上，农村劳动力就业只要过得去就行，有的认为推行农村劳动力开发就业条件还不成熟，应该慢慢来，水到渠成才好；有的认为，农民进城是与城镇职工争饭吃，对城市就业和教育、住房、市政等冲击太大，会带来不少社会问题，应该严格限制农村劳动力进城。另一方面，农民的就业观念比较陈旧。有的农民虽然已经转移到二三产业，却把土地作为退路，作为一种就业和生活的保障手段；有的把承包的土地当作一份福利，“脚踩两只船”，既从事非农产业，又经营农业，这虽然增加了抗御风险的能力，却抑制了土地的流转和集中。还有的农民对土地有着浓厚的眷恋心理，宁肯在家受穷也不愿轻易离开土地。这些观念都影响了农村劳动力的有效转移。

（二）劳动力供给与市场需求的结构性矛盾非常突出。预计今后3年，威海市城镇劳动力将增加11万多人，近13万左右农村富余劳动力将向非农产业转移。按照目前全市流动劳动力14万人口计算，将有38万多人需要安置就业。而全市今后的城乡劳动力需求仅为12万人左右，供需差额在26万左右。从产业结构上看，加入WTO以后对农业的冲击会很大，第一产业的就业机会将大幅减少。“九五”期间，全市农林牧渔业传统行业的从业人员总量由55.05万人，减至2000年的53.39万人,呈现减少态势，减幅在3%左右。从劳动力知识和技能结构来看，农民工及外来务工人员文化程度、技术水平偏低，就业竞争力明显下降。据市区劳动力市场的调查显示，在文化水平方面，90%以上的岗位要求具有高中以上文化程度，其中20%以上的岗位需要大专以上文化程度。在技术水平方面，80%的岗位需要达到初级以上水平，81%的岗位需要熟练工人。而威海市农村劳动力中具有大专以上学历的仅占0.4%;高中（中专）学历占22.1%,初中以下学历占77.4%。虽然有些农村劳动力掌握了一些简单的职业技能,但95%以上没有职业资格证书。

（三）相关政策制度不健全，管理服务缺乏必要的政策支持。转移农村劳动力是一项新举措，现有的政策法规还无法解决进城务工出现的新情况、新问题。其一，农民工的合法权益受到侵害时，没有明确强有力的法律依据。劳动保障监察部门在执法过程中因缺乏明确的法律规定，强制性措施和手段差，刚性不足。用人单位不为农民工办理招工手续、不签订劳动合同、不为农民工缴纳社会保险费的现象普遍存在。2001年，市劳动保障局对全市企业存在的“不为劳动者办理招工手续、不与劳动者签订劳动合同、不为劳动者参加社会保险”（简称“三不”）等违章问题进行了专项检查，共查出全市“三不”问题涉及的职工25317人，其中80%以上为农村劳动力（包括外来农村劳动力）。市劳动保障监察机构提供的数据表明，2002年第四季度及2003年1月份各市区受理的拖欠工资案件中，涉及农民工投诉的案件占受理案件总数的83.2%，涉及人数和拖欠金额分别占总人数和总金额的84.2%和94%。2002年在对市直建筑企业的调查中，查出22个企业拖欠179名农民工工资141万元。农民工合法权益长期得不到维护，给社会稳定带来隐患。尽管我们不断加大对农民工权益的执法保护力度，但总体形势仍不容乐观。其二，对农村劳动力的管理还存在“缺位”现象。从总体情况看，国家对农民进城和外来民工的管理和服务在政策上还没有统一的、战略性的对策，各地政府、各有关部门虽然采取了一些措施，但大多属临时性、阶段性行为。同时，政府在管理体制和管理观念上也存在一些不容忽视的问题。如在管理体制上，没有统一专业的归口管理机构对农民工就业保障进行宏观调控、规划和协调。目前承担农民工管理职责的有农业、公安、工商、劳动保障、计生等部门，由于在管理职能上混合交织，难免出现或争权夺利，或推委扯皮的现象，难以形成合力。在管理观念上也存在重管理轻服务的意识，许多必要的服务跟不上。据调查，在全市农村富余劳动力中，真正赋闲呆在家里无事可做的青年农民不足0.5%，但由于缺乏对农村劳动力就业的统一组织和指导，缺乏对农村劳动力的规划和调节，以及劳动力转移的组织、服务滞后，劳动就业信息的采集、发布不够全面、准确、及时等各种原因，导致现在的农村劳动力转移处于无序流动状态。其三，户籍制度改革力度不够。尽管威海市在2001年出台了户籍管理制度的政策，推动了户籍制度的改革，但从转移农村劳动力这个角度上看局限性仍然很大。大量的，尤其是本市的农村富余劳动力仍被挡在城镇大门外，排斥了就业平等竞争机制。有的农民进城经商，但因无房或房屋面积小不能落户，户口常住地仍在原籍，于是就出现了一个“既非市民，又非农民”的阶层。他们的户口在原籍，就业、日常生活、子女上学却在城镇，一方面继续承担着原籍户口和所在地的摊派、义务等，另一方面又无法获得与城镇居民同等的身份待遇，最后导致很多务工经商的农民被迫重新回农村务农。其四，农业宏观调控政策缺乏力度。近年来，威海市虽然出台了一些扶持龙头企业发展的规范性文件，但力度都不大，农业产业化主管部门缺乏有效的协调及调控手段，使龙头企业在发展上基本处于自发组织、重复建设、产业发展趋同等态势，企业间出口价格相互倾轧等问题时有发生。

（四）劳动力市场发育不全，农村劳动力市场覆盖面窄，运行质量不高。近年来，经过积极运作，各级政府按照科学化、规范化、信息化的要求，投入大量资金用于劳动力市场的硬件建设，使城镇劳动力市场基本达到“三化”的要求，形成了覆盖面较广的劳动力市场网络。相比之下，乡镇一级的农村职业介绍机构还处于盲点。基层劳动保障机构是管理农村劳动力的中心，在促进其转移就业的工作中发挥着不可替代的重要作用。威海市的乡镇劳动保障管理服务机构今年初才有雏形，有些乡镇机构的人员和业务经费还没列入财政预算，为数相当的就业管理服务工作还处在起步阶段。同时，农村劳动力市场普遍存在场所少且布局不合理、制度不健全、信息不畅通、交易成本偏高等问题，信息网络建设、就业培训等正常支出缺乏资金支持，致使农村用工信息不对称，时常出现不法职介组织私招乱雇等违法违章现象。

（五）乡镇企业发展缓慢，布局不合理，吸纳劳动力的就业岗位不足。近年来，威海市乡镇企业发展趋缓，规模经营程度较差，严重制约了农业产业化的进程和农村经济的发展。一是乡镇工业发展分散，小城镇集聚人口少。按2001年的统计资料，全市共有52 个建制镇，面积平均仅为0.81平方公里。而全市建制镇的平均规模仅为7000多人，其中，非农业人口只有3000多人。二是小城镇集聚的乡镇工业少，龙头企业规模小，辐射带动能力弱。据统计，全市乡镇企业总数中集聚在县城的仅占5%，集聚在建制镇和集镇的占45%，其余都分布在自然村。在全市农业龙头企业中，年销售收入过亿元的虽然有30多家，但直接面对农民的种植业和养殖业方面的重点龙头企业，不论是规模还是数量上，都显得过小、过少，缺乏带动农民致富的能力。三是农产品加工程度和档次较低，科技含量和竞争力不高。像中鲁果汁、好当家等那样的航母式的大企业寥寥无几，因而缺乏市场竞争能力；另外，农业的标准化生产刚刚起步，农产品质量安全意识较弱。四是区域间、产业间发展不平衡。在全市销售收入过亿元的33家龙头企业中，荣成有22家，占66.7%，水产企业有25家，占75.7%。这种布局造成了基础设施的重复建设，浪费了宝贵的土地资源，制约了威海市农业和农村经济的健康发展。

四、促进农村劳动力转移就业的对策和建议

2003年1月，国务院办公厅出台了《关于做好农民进城务工就业管理的通知》（国办发[2003]1号），对农村劳动力就业服务管理做出明确规定。结合威海市实际，应重点抓好以下几方面的工作。

（一）充分提高认识，继续加大对农村劳动力转移培训和开发就业工作的力度。农村富余劳动力向非农产业转移，是工业化、城市化、现代化发展的必然趋势，是沟通城乡经济和培育要素市场的必然要求，是促进农业和农村经济结构调整，增加农民收入，保障和提高农民基本生活水平的根本措施，也是事关全市经济发展、社会稳定的重要问题。各级政府要在思想上把农村劳动力转移流动问题纳入经济发展的大环境中，列入日常管理工作程序中，要通过广播、电视等新闻媒体和各种灵活多样的形式，大力宣传实行城乡统筹就业、发展劳务经济的客观必然性和推动经济、社会发展的重大意义。要积极引导全社会特别是广大农民解放思想，转变观念，促进农村劳动力向非农产业转移。

（二）推进农业产业化，制订积极政策扩大农业内部就业空间。实践证明，农村富余劳动力向非农产业转移的工作重心应该是向农村的加工业、商贸服务业和第三产业。一要培育、壮大龙头企业。坚持高起点、外向型的原则，走培植与引进相结合的路子，借鉴国内外、省内外的成功经验，立足威海市优势产业，重点围绕种植业、畜牧业、水果业和水产业抓好外向型龙头企业的建设，拉长产业链条，为农民争取更大的就业空间和利润空间。在其发展的过程中，尤其要注意解决好“瓶颈”问题。一方面，可参照国家和省里的做法，设立“农业产业化办公室”，切实加强对农业龙头企业的指导和调控。另一方面，建立龙头企业发展基金，落实有关税收优惠政策，调动全社会参与培育和壮大龙头企业积极性，促进农业产业健康发展，为经济振兴和农村劳动力就业搭建稳固的平台。二要加强农业产业化基地建设。把基地建设、主导产业的形成与龙头企业的发展密切结合起来，发挥比较优势，大力发展专业村、专业镇和专业经济带。引导农户按照龙头企业和国际市场的标准进行原料生产，加快发展优质专用和无公害农产品，实现基地建设的区域化、专业化和农产品的标准化，以此带动农村劳动力的就地转移。三要搞好农村合作经济组织建设。目前，威海市农村合作经济组织涉及的领域已从林果、畜牧、蔬菜、水产等传统产业，拓展到运输、储藏、水利建设、资源开发、农副产品加工和手工业产品生产等各个方面，要进一步发挥农村合作经济组织在吸纳农村劳动力就业方面的载体作用，使其成为吸纳农村劳动力就业的有效载体。四要在完善其运行机制的基础上，多在服务上下功夫。各级政府不仅要在政策、资金、技术上给予必要的扶持，更重要的是要按照农村合作经济组织的要求，使其向自愿互利、自我管理、自主经营、自我发展的目标转变，以适应产业化经营和市场化发展的客观需要。有关部门要转变职能，为农村合作经济组织提供报批、注册、登记等一条龙服务，从政策导向、资金、技术、信息、人才、舆论等方面给予倾斜。五要刺激劳动密集型生产技术的推广与应用，创造更多的就业机会引导城市劳动密集型生产技术和企业向其原料基地转移。要鼓励个体、私营企业、股份合作制企业等多种所有制形式的经济组织的发展。继续规范乡镇企业，利用多年以来积累的经营经验，在推进农业产业化的进程中，成为农村产业化经济发展的龙头企业和消化安置农村劳动力的重要基地。

（三）建立和完善有关农村劳动力转移流动的配套制度，维护农民工的合法权益。一是深化户籍制度改革，实行按产业登记户籍制度，保证有固定单位、较稳定收入来源及有一定劳动技能的农民工直接在当地定居；要对取得当地劳动部门认定的职业资格证书的当地农村劳动力及时转入中心市、镇。取消外来人身份，逐步建立城乡统一、有一定自由迁徙权利的户籍制度，使就业的相对稳定性取代盲目的流动性。二是制定公平的农民工就业政策，构建符合城乡统筹就业要求的就业管理制度。按照“公平对待、合理引导、完善管理、搞好服务”的原则，彻底取消限制农村劳动力的就业歧视性政策，通过严格的用工合同制度使农民工与城镇职工享受同样的政治生活及社会保险待遇。三是根据乡镇企业及农村产业化的特点，制定农民工参加社会保险的具体办法，根据农民工的需求、承受能力和目前条件，按分类分层保障原则提供社会保障。要尽快把农民工的养老、工伤、医疗保险等基本社保项目建立起来，保证农民工在工资福利、社会保险、劳动权益、劳动安全等方面享受与城镇职工同等待遇。

（四）建立统一、有力的归口管理协调机构，强化管理服务功能。各级政府要建立规范统一的、跨部门（行业）的、职责明确、保障有力的归口管理议事机构，融协调、管理、服务、教育培训为一体，实行长效管理，负责研究制定农民流动的管理政策，加强宏观调控，加大对农民工的管理和服务力度，研究解决农民工管理服务工作中出现的重大问题。

（五）做好农村劳动力的转移培训工作，提高农民工的整体素质。各级政府、各有关部门要把农民工转移培训工作作为一项重要任务来抓，制定专门的培训计划，提高农民工的整体素质。首先，要按照市劳动保障局等六部门联合下发的《关于劳动预备制度实施办法》（威劳发〔2001〕76号）的要求，对拟向非农产业转移或进城务工的农村初、高中毕业生纳入劳动预备制培训范围。把培训和就业准入有机地结合起来，对准备从事非农产业工作或进城务工的农村劳动力，在取得相应的职业资格或掌握一定技能后，纳入劳动力信息资源管理系统，优先推荐就业。其次，要按照《威海市农村劳动力转移培训规划意见》（威劳发〔2002〕3号）和《进一步加强农村劳动力职业培训工作促进转移就业的意见的通知》（威政发[2003]48号）的要求，合理增加投资，为30%的农村富余劳动力提高技术和转移就业提供职业指导、实用技术和创业能力的培训。要落实农村劳动力转移培训目标，完善城乡就业培训网络，发挥现有培训机构、培训基地的作用，开展各具特色的培训，建立统一的管理制度，多层次、多渠道、多学制、多形式开展培训。同时，积极开展农村富余劳动力的职业技能培训。要以提高职业技能为重点，重点突出职业技能培训、政策和法律法规知识培训、安全常识和公民道德规范培训等方面的内容，提高农民工的综合素质。第三，积极开展农村劳动力职业技能鉴定试点工作。鼓励经过转移培训的农村劳动力参加有关部门组织的职工技能鉴定。鉴定合格的，可以获得统一的职业资格证书。对农村劳动力进行职业技能鉴定，必须坚持自愿的原则，禁止借鉴定之名向农民乱收费。乡镇企业职工的技能培训与考核鉴定工作，继续按照农业部、劳动部的有关规定落实。

（六）强化镇村劳动保障管理服务机构，提高管理功能，广泛提供就业信息服务。要按照“三化”建设的要求逐步建立统一、开放、竞争、有序、城乡一体的劳动力市场，为农民工转移提供优质服务。一是要规范乡镇街道劳动保障管理服务站的建设。较大的村要建立劳动保障服务点，乡镇、街道的就业服务重在及时、准确地提供岗位供求信息，降低农民外出就业成本，减少农村富余劳动力的盲目流动性。二是完善市、县、乡镇、村四级贯通的市场就业服务体系，建立全市统一的农民工数据库。在调查摸底的基础上，掌握翔实准确的全市农村富余劳动力资源分布、就业状况和转移意向等第一手材料，在现有的社会保障网络的基础上，建立本市农民工就业管理档案和外来务工人员供求信息、动态信息，为科学决策提供快捷的服务。三是大力发展劳务经济。按市场化、企业化的要求，从机构组织、教育培训、劳务信息、权益保障等方面规范劳务输出行为,积极为农民工外出打工架桥铺路。实行跟踪管理,及时为输出劳务人员排忧解难。

6.威海房价调查报告 篇六

充分利用区位比较优势 以对外开放总揽发展全局

——山东省威海市经济社会发展调查

中国特色发展之路课题赴山东省威海市调研组

《人民日报》（2008年11月3日）

【提要】

地处开放前沿的威海，优势在开放、潜力在开放、出路在开放、希望在开放。

30年来，无论形势怎么变，他们都坚持把开放作为一切工作的总抓手，坚持把对外开放放在最突出的位置上，以开放总揽发展全局，以开放促改革、促调整、促发展、促各项事业全面进步。

编者按：改革开放30年来，山东省威海市充分利用区位比较优势，向解放思想要出路，坚持把开放作为一切工作的总抓手，以对外开放促改革、促调整、促发展、促各项事业全面进步。如今，在沿海开放城市中，曾被称为“小弟弟”的威海，发生了翻天覆地的巨变。

值得欣喜的是，威海的发展并非以牺牲资源环境为代价。通过大力发展对韩贸易和对外经济技术合作、充分培育特色产业以及不断促进机制创新，威海成功将区位优势、环境优势转化为经济强势和发展强势，走上了一条经济发展与环境保护良性互动、人与自然和谐相处的科学发展之路。

威海的实践鲜活地证明，只有秉承改革的精神、科学的态度、开放的胸怀、创新的思路、发展的方法，才能实现经济社会又好又快发展。

一、改革开放30年来发生的主要变化和取得的巨大成绩

山东威海在地级市成立之前，国家投资很少，经济基础比较薄弱。1978年，威海地区生产总值9.54亿元、财政收入1.06亿元、城镇居民人均可支配收入350元、农村居民人均纯收入209元，城乡居民人均储蓄余额只有53.1元。到1987年建市时，威海地区生产总值增加到34.24亿元，财政收入2.4亿元。改革开放特别是地级威海市成立以来，全市各项事业发生了翻天覆地的巨变。突出表现在以下几个方面：

（一）综合实力显著增强。2007年与1987年相比，地区生产总值在山东的位次由第十三位上升到第九位；财政收入增长64.2倍，由第九位上升到第七位；人均地区生产总值、人均地方财政收入分别达到6.3万元和3267元，在山东省的位次均由第五位上升到第二位。城市综合实力列全国百强城市第二十三位。

（二）产业层次显著提升。2007年与1987年相比，三次产业结构由49∶35∶16调整为8∶62∶30；规模以上工业企业固定资产净值增长41.7倍，达到518亿元，工业全员劳动生产率提高10倍，达到16.7万元/人，高新技术产业产值在规模以上工业产值中的比重由7%提高到30%；农业机械化综合水平由39%提高到84%。

（三）开放型经济发展显著加快。2007年与1987年相比，实际利用外资增长283倍，达到13.4亿美元；外资企业增长508倍，发展到3565家；年进出口总额增长3411倍，达到110.8亿美元；经济外向度由0.35%提高到51.1%。

（四）城乡面貌显著改观。2007年与1987年相比，城市人口增长9.6倍，城市化率由9.2%提高到57%；中心市区建成区面积增长7.3倍，达到109平方公里；干线公路达到2633公里；森林覆盖率达到36%；2541个行政村基本实现了自来水、柏油路、远程教育、闭路电视、宽带 1

网、公共客车、低高压电、电话邮政8个“村村通”。

（五）社会事业显著进步。2007年与1987年相比，幼儿入学率由70.3%提高到96.4%，小学和初中入学率分别由99.4%、91.6%提高到100%；城镇职工5项社会保障覆盖率平均达到75.4%；农村养老保险适龄参保率和新型合作医疗覆盖面分别达到46%、96.9%。2005年被评为“全国社会治安综合治理优秀地市”，在2007年首届中国661个城市安全排行榜中，威海名列第十位。

（六）人民生活显著改善。2007年与1987年相比，城镇居民人均可支配收入增长了15.1倍，达到16285元；农村居民人均纯收入增长了9.5倍，达到7737元；城市居民人均居住面积和农村居民住房面积分别增长了1.3倍和0.9倍，达到19平方米和34平方米；城乡居民人均储蓄余额增长39.6倍，达到2.3万元；城市和农村恩格尔系数分别由47.5%、46.6%降到28.9%和36.7%。平均每百户家庭拥有电脑66台、私家轿车11辆。

（七）城市知名度显著提高。经过建市20年的发展，威海已由一个人口不足10万人的小城，发展成为一个人口超过60万人的中等现代化城市，先后荣获“国家卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“国家优秀旅游城市”、“全国绿化模范城市”、“联合国人居奖”、“中国人居环境奖”等20多项国家级以上荣誉称号。

二、改革开放30年来的成功经验

（一）向解放思想要出路，创造性地开展工作。“要富口袋先富脑袋”。威海市把解放思想作为万事之先，把转换观念作为释放发展潜能和活力的切入点，根据不同时期干部群众的思想观念问题，深入开展解放思想大讨论，不断破除旧的思想禁锢，树立和强化符合时代要求的新思想、新观念，向解放思想要信心、要办法、要干劲。

通过解放思想坚定前进方向。1987年建市之初，威海地处青岛、烟台、大连的夹缝中，是沿海开放城市的“小弟弟”。通过考察学习，他们提出了“经济要外向，思想先解放”的口号，把培养强烈的开放意识作为敲开世界大门的突破口。1992年，邓小平同志南方谈话以后，他们提出“按经济特区模式办、照经济特区样子干”。2002年以后，通过解放思想大讨论，在全市形成了加快发展的浓厚氛围。在全面落实科学发展观的新形势下，他们引导各级算好结构账、资源账、环境账、效益账，增强了转变发展方式的紧迫感、危机感和责任感，坚定了“在好的问题上不含糊、在快的问题上不动摇”的发展理念。

通过解放思想抢抓发展机遇。建市之初，威海市就把区划调整和3年治理整顿作为重大机遇，创造性地开展工作，坚持有效益的速度能搞多快就搞多快，经济发展迅速实现突破，由建市时山东省第十三位前移到第九位，1992年地区生产总值突破百亿大关。1997年下半年，抓住亚洲金融危机造成韩资急于寻找新的投资方向的机遇，争取到了13个韩资项目，相当于前两年的总和。面对日本、韩国产业加快转移、环黄渤海经济圈迅速崛起、山东省“两个半岛”战略加速推进的重大机遇，威海加大了结构调整力度，重点发展了“五大产业群”。

通过解放思想创新方式方法。面对改革开放的艰巨任务，他们提出“只要改革不滑坡，办法总比困难多”，“只为成功找办法，不为失败找理由”，积极引导和鼓励干部群众用改革的精神、创新的思路、发展的方法，解决前进中的各种矛盾和问题。一是注重向市场要办法。如针对资金紧张的问题，加大国内外资金引进力度，采取上市以及用资产、土地、股权、冠名权、经营权等换资金的方式，拓宽融资渠道。二是注重向竞争对手和学赶对象要办法。如农业产业化是向山东诸城、寿光学来的，搞慈善基金是向江苏常州学来的。三是注重向基层和群众要办法，如总结推广了基层群众创造的搬山、挖坑、钻洞等方法，较好地解决了建设用石材与山体生态保护的矛盾。党的十七大以来，围绕落实科学发展观，威海开展了以“理念创新、环境创优、机制创活、企业创效、人民创业”为主题的新一轮解放思想活动，进一步激发了全市上下推动经济社会又好又快发展的积极性和创造性。

（二）把对外开放放在最突出的位置上，以开放总揽发展全局。威海市位于陆域末梢，但同

韩国、日本隔海相望，地处开放前沿，具有得天独厚的有利条件。因此，威海的优势在开放、潜力在开放、出路在开放、希望在开放。建市20年来，无论形势怎么变，他们都坚持把开放作为一切工作的总抓手，以开放促改革、促调整、促发展、促各项事业全面进步。一是大力实施“借韩兴威”战略。威海与韩国贸易往来历史悠久。解放前石岛港就是当时全国唯一的对韩民间自由贸易口岸，目前已累计开通至韩国的海空航线23条。韩国已经成为威海最重要的经贸合作伙伴，实际利用韩资累计48亿美元，占利用外资总额的60%以上。二是不断扩大开放广度和深度。在迅速打开对韩开放局面的基础上，提出“巩固韩国、扩大日港台、拓展欧美”的开放战略，近几年又根据国际国内形势的变化，加快推进“三个转变”：由注重利用国内外资金向利用国内外资源、技术、管理和智力并重转变；由扩大出口规模向追求出口质量、品牌转变；由以“引进来”为主向“引进来”和“走出去”并重转变，开放的质量和效益稳步提高。20年来，全市外贸出口年均递增50.1%；累计实际利用外资80.6亿美元；3000多家外资企业包括13家世界500强企业落户威海。

对外开放有力地促进了威海的改革与发展。一是促进了公有制企业改组改制，合资、独资企业的大量引进，带动了国有集体企业产权制度、经营机制、管理方式的改革与创新。目前已有1050家规模以上国有集体企业通过合资合作实现了改组改制，占规模以上企业总数的59.5%。县及县以上国有集体企业改制面达99.6%，上市企业10家。二是促进了全民创业。随着中韩“金桥轮”的开通，出现了一大批随班轮往返的“商贩”，在韩国仁川建起了以威海人为主的中国商业街，威海也成为全国闻名的“韩货城”。开放促进了威海创业氛围的形成，带动了民营经济的快速崛起，目前全市非公有制经济增加值占地区生产总值的比重已达到65.5%。三是促进了产业结构的调整。随着外资的大量涌入，威海产业结构得到不断优化升级。通过引进三进船业、新泰源船业、成东造船，形成了以皂埠湾、俚岛湾和石岛湾三大造船基地为龙头的造船产业链条。韩资企业三星电子的进入，带动了30多家配套企业，形成规模较大的打印机产业，去年实现主营业务收入89.3亿元。

（三）把区域优势转化为发展优势，大力培育特色产业体系。威海的竞争力最根本地体现在区域特色经济上。他们立足区位、海洋等自然禀赋优势和产业基础、条件，及时调整产业发展重点，努力打造优势得到较好发挥、与周边城市错位发展、区域特色明显的新型产业体系。建市初，大力发展“一工两水”（乡镇工业、水产、水果）为支撑的特色产业。随着改革开放的深化和现代产业基础的形成，他们着眼于从更高层次上打好优势牌，加快建设现代制造业、旅游度假、以海产品为主的农副产品出口加工“三大基地”，推动了产业结构由第一产业为主向第二、第三产业为主的跨越，初步形成了体现自身特色的新型产业体系：一是发挥地处东北亚的区位优势，建设现代制造业基地。积极承接韩日产业转移，加快培植运输设备制造与维修、电子信息、机电工具、食品医药、轻工纺织“五大产业群”。同时，注重与周边城市的产业衔接与错位发展，如在运输设备产业上，烟台以轿车、客车为主，青岛以轿车、轻重卡车为主，威海则重点发展越野车、电动汽车和汽车零部件，同时充分发挥其海岸线优势，大力发展造船业；在电子信息产业上，青岛以电子家电为主，烟台以手机、软件开发为主，威海重点发展光纤光缆、计算机外围设备和微电子设计。目前，五大产业群占规模以上工业增加值的比重达到83.7%，销售收入过亿元的工业企业759家。二是发挥生态环境和旅游资源优势，建设旅游度假基地。以海岸线为依托，以福文化为主题，以旅游目的地为目标，对区域内旅游资源实行统一规划建设，先后投入300多亿元，建设了950项旅游设施和近百处景区景点，其中国家4A级景区4处。20年来，旅游接待量增长10.4倍，旅游总收入增长126.5倍，年均递增28%。三是发挥海洋资源优势，建设以海产品为主的农副产品出口加工基地。梯次推进从近海捕捞向远洋捕捞、从单一捕捞向捕捞养殖并举、从简单加工到精深出口加工、从渔业生产加工到全面发展海洋一二三产业的“四次转变”，促进了从渔业大市向海洋经济强市的跨越。与1987年相比，全市水产品总量增长了5.6倍，海洋经济总收入增长42倍，海洋产业增加值占地区生产总值的比重由17.1%提高到26.9%。

（四）走经济与环境双赢、人与自然和谐的路子。优美的环境是威海城市品牌的基础。地级市成立以来，威海不断强化“没有生态化就没有现代化”的理念，成功地走出了一条经济发展与生态建设有机结合的双赢路子。一是不断强化生态责任意识。20年来，每一届市委和市政府领导班子都反复强调“既要金山银山、又要绿水青山，绿水青山就是金山银山”，他们都把保护和改善好这片绿水青山作为义不容辞的责任，发展理念由“保护环境”到“保护环境与涵养生态”并重，逐步提升到“生态立市、环境优先，实现人与自然和谐发展”。二是高度重视资源节约利用。突出节能、节水、节材、节地、节约矿产资源5个重点，万元地区生产总值能耗降低到0.87吨标准煤，国家级开发区投资强度超过36亿元/平方公里，高技术产业开发区被确定为全国ISO14001环境管理示范区。三是坚持不懈地实施碧海、蓝天、青山、净土“四大行动”。建市以来，先后关停污染企业50多家，清理近海养殖3万多亩，拆除小锅炉1500多座。饮用水源、近岸海域水质全部达到和优于相应标准，空气质量优良率达到100%，86%的镇达到国家级环境优美乡镇标准，“十五”以来森林覆盖率平均每年增加2个百分点。四是建立完善生态建设的保障机制。严格执行环保一票否决权，建市以来因环境因素累计拒绝了20多亿美元的外资和200多亿元人民币的内资项目。“十五”以来，全市环保投入累计达到110亿元，占地区生产总值的比重由“九五”期间的1.68%提高到2.24%。推进生态教育进课堂、进企业、进社区，建立了环保市民听证会、生态绿化包山头、园林绿化认养、环保义务监督员等制度。

（五）建立多方联动的科技创新体系，不断增强自主创新能力。威海市积极实施“科教兴威”和“人才强威”战略，自主创新能力快速提升，创新型城市建设取得初步成效。一是突出企业主体地位。2000年以前市级以上企业技术开发中心和工程技术研究中心只有18家，近7年新增174家，其中国家级5家。高新技术企业从无到有发展到162家。近5年高新技术产业产值年均增长45%，占全部工业的比重提高了15个百分点。心脏支架、人造血浆、热转印打印机等一大批高科技项目填补了国内空白，三角集团巨型工程子午线轮胎获国家科技进步一等奖。拓展纤维有限公司承担了3个国家863计划项目，在碳化原丝及制品生产技术方面取得重大突破，打破了国际技术垄断，对我国航天事业意义重大。二是加快产学研结合步伐。先后与100多家高校、科研院所建立了科技合作关系，共建了国际微电子技术中心、生物技术研发中心和宋健科学技术研究院；建成了5个国家863计划成果产业化基地、1个国家863计划海水养殖种子基地，实施国家863计划项目50多项；有95%的规模以上企业与大院大所建立了合作关系，“十五”以来实施合作项目3500多个，其中600多项列入国家、省部级技术创新计划。三是加大引才借智力度。探索建立了“不求所有，不求所在，但求所用”的柔性引才策略。目前威海人才总量已超过17万人，是建市初的4倍。有34名院士和一大批不在威海的科研院所和科技人才通过不同方式与威海合作。

（六）用时代精神提升区域文化，激发干部群众干事创业的积极性。他们坚持把齐鲁文化、海洋文化、红色文化与改革创新的时代精神相互融合，提炼形成了“自强不息、创新创业、海纳百川、追求卓越”的威海精神，使之成为凝聚人心、激励创造的重要力量，并将其不断转化为全市人民干事创业的动力。一是自强不息。引导全市人民在前人没有经验、别人没有干过的事情面前，始终保持一股“闯”劲，敢为人先，敢想敢干。1990年9月，在中韩尚未建交的情况下，他们争取开通了中韩第一条海上航线，此后相继争取设立了2个国家级开发区、1个出口加工区、3个国家一类开放港口。引导威海人民在挫折面前，始终保持一股“韧”劲，百折不挠，持之以恒，不达目的决不罢休。为了实现空港开放，他们从1998年开始多次申报，特别是2003年春天以来，在一年半的时间里几十次向国家有关部委汇报，各种申报材料累计上百万字，终于在2004年获得国务院的批准。二是创新创业。从政府管理到企业发展，都把创新放在突出位置，以新的观念、理论、思路、方法和机制，调动一切力量，掀起全民创业热潮。三是海纳百川。威海市对所有外来的企业，都平等对待，亲商、安商、富商的气氛越来越浓。目前已有2万多名韩国人和20多万名全国其他地区的人在威海生活工作，与当地人和谐相处。四是追求卓越。始终坚持“有

红旗就扛，是第一就争”，赢得了众多国家级的荣誉称号。连续6年开展“外部对口学，内部结对赛”；基数大的比速度，基数小的比增量；人口多的比人均，人口少的比总量，形成了你追我赶、竞相发展的生动局面。

（七）在推进市场化的进程中充分发挥政府引导和服务的作用。威海在尊重市场规律的同时，积极发挥政府的引导、调控和推动作用，使“看得见的手”和“看不见的手”有机结合。一是把规划作为第一资源。坚持规划的超前性、科学性和严肃性，统筹考虑城市与农村、中心城市与非中心城市的整体发展，建立了严格的专家论证、公众参与、领导决策的规划编制审批程序，坚持做到一张蓝图管到底、一届接着一届干，任何人非经法定程序不准改变。二是大力支持基础设施建设。通过财政投入、市场融资等多种渠道，实施了“公路升级、铁路提速、港口扩建、机场开放”工程，威海高等级公路密度是全国平均水平的3倍，港口成为半岛对外开放的重点口岸，空港开放后3年客流量翻了三番，为经济社会发展提供了有力支撑。三是强力推动重大项目。在开放工作上，每年各级政府都牵头组织几项重点招商和贸易洽谈活动；在五大产业群发展上，每个产业都由市领导牵头，成立了项目推进小组；在重点项目建设上，建立了领导干部分包责任制，负责协调解决项目运作中的具体问题。四是在资源整合上发挥导向作用。通过出台政策法规，引导资源向各类工业园区集中，资本向优势产业、优质企业和优秀企业家集中。市区内28家工业企业全部搬迁到工业园区，取得了企业快速成长、园区快速发展、城市环境进一步优化的“三赢”结果。五是优化政策环境。及时为达到市场准入条件或经营标准的申请者办理许可手续；凡是市场能办的，政府坚决退出；市场可以办、政府也可以办的，实行产权多元化。目前威海城市规划、项目建设、土地转让等全部建立了招投标制度。六是优化服务环境。提出“企业创造财富，政府营造环境”、“院内的事企业干，院外的事政府办”，引导政府部门增强服务意识。完善了以服务为核心的绩效管理考核机制，建立了行政效能监察制度。对行政审批许可项目严格清理，市级共精减审批事项331项，审批时限平均缩短80%。在世界银行的“中国城市投资环境评价报告”中，威海市的政府效率指标在120个城市中名列第十一位。

三、今后发展的战略目标

到2012年，威海力争实现人均地区生产总值比2000年翻两番，到2020年翻三番，年均递增12%。围绕实现上述目标，今后威海将坚持以自主创新为第一动力，以打造高层次人才聚集区、产学研结合密集区、科技成果转化汇集区为主攻方向，更好地发挥开放、生态、海洋优势，以自主创新促进结构调整、对外开放、海洋经济、生态环境改善、发展方式转变和社会全面进步，加快建设创新、开放、宜居、幸福的现代化新威海。重点打好4张牌：

（一）打好科技牌，把威海建成以产学研结合为特色的创新型城市。充分发挥威海的生态人居优势和中日韩、青烟威大小两个“金三角”重要节点的区位优势，重点建设“三区”。一是打造高层次人才聚集区。继续坚持柔性引才策略，争取用5年时间，在威海工作的硕士以上学历人才由目前的2100人增加到6000人，其中博士由253人增加到500人以上，与威海合作的院士增加到50名以上。二是打造产学研结合密集区。加快建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，争取5年内，国家级工程技术研究中心和企业技术开发中心增加到10家左右，企业与高校院所共建技术开发机构50家以上，再与10家以上国内知名大学签订合作协议。三是打造科技成果转化汇集区。利用“集成转化、重点转化、提升转化、嫁接转化、资金转化、联动转化”等转化形式，加快中科院技术转移中心建设，力争未来5年新实施1100多个产学研合作项目、800项成果进入产业化应用。

（二）打好开放牌，把威海建成中国对韩开放的桥头堡。今后一个时期，威海将围绕建设中国对韩开放的桥头堡，把对外开放提高到一个新水平。一是抓紧做好海底隧道项目的各项前期准备工作。二是坚持引资与引智并重，积极引进国际先进的管理技术、经营理念和优秀人才，加快企业组织结构、管理机制、经营模式与国际接轨。三是进一步优化发展环境，加大口岸、信息等物流基础设施建设力度，增强对投资规模大、科技含量高、资源消耗少的项目的吸引力，2020

年实际利用外资达到38亿美元以上。

（三）打好环境牌，把威海建成具有全球性影响力的人居福地。瞄准世界先进水平，建设功能完备、环境友好、社会和谐的新威海。一是按照适度超前、求精求美、突出地方特色和文化底蕴的要求，加大交通、旅游、物流等基础设施投入力度，不断增强城市功能、改善人居条件、提高居民生活质量。二是以创建生态市为目标，加快建立以造林绿化为重点的生态安全体系，争取到2012年森林覆盖率达到42%。三是进一步完善以污染防治为重点的环保体系、以改善民生为重点的保障体系和以建设平安威海为重点的社会稳定体系，把威海建设得天更蓝、水更清、人与自然更和谐。

7.威海房价调查报告 篇七

随着中国经济的稳定发展, 中国房价持续处在高位, 其影响因素也是错综复杂。自二十一世纪以来, 房地产投资增长迅速, 房价也随之上涨。中国各地商品房房价一涨再涨, 地价作为房价的一个重要组成部分, 其上涨是推动房价上涨的主要因素。同样的, 房价在受到市场这双“无形的大手”的推动下, 通过一定的传导机制也影响着地价的变化。而人们对住房的需求属于生产资料消费需求, 是维持生存的必要条件。而引起房价变动因素较多, 因此, 我们着手对房价与地价进行研究, 对改善居民生活水平与协调经济健康发展都具有重要的现实意义。

1 对象与方法

1.1 对象江宁大学城内7个小区一年之内的房价走势 (按月平均) , 见图1。

1.2 调查方法

(1) 调查采用抽样调查, 随机选取江宁大学城内七个不同的小区的房价和取得地价, 以及江宁大学城房价的均价作为样本;

(2) 期间为2015年10月至2015年9月;

(3) 辅助调查中有问卷调查, 为了获取人们对大学城房价地价变动的看法;

(4) 总计发放问卷80份, 收回问卷80份, 其中有效问卷80份, 有效回收率为100%;

(5) 根据回收的样本数据, 进行统计学处理分析。

2 调查结果

2.1 江宁大学城近一年房价回归方程 (表1)

根据 (图1) 图像趋势, 由于统计期间为近一年, 是短期变化, 可近似视作直线变化来测算, 此处采用最小二乘法。

假设t坐标为时间, 假定2015年10月为1, 每增加一个月t增加1个单位;P坐标为房价, 单位是元/m^2

设:Pc=a+bt

∴将a、b带入直线趋势模型中得出的江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t (2015年10月时t=1)

以同种方式测的南京房价的回归直线方程为:P’=13391.23+483.7t

2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数 (表2)

公式中Cov (X, Y) 为X, Y的协方差, D (X) 、D (Y) 分别为X、Y的方差 (X为每月江宁房价, Y为每月小区房价) 。

2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价 (表3)

3 调查分析

3.1 房价与地价的变动影响

(1) 房价的基本组成是, 房价=地价+建筑物价格, 它是房地产经济的一个重要指标, 也是房地产市场运作和配置资源最为关键的调节机制。

(2) 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入, 是买卖土地的价格。在我国, 由于土地不允许自由买卖, 所以地价也指出让一定时期内的土地使用权的对价。

(3) 房价与地价的变动在无外界干扰的情况下基本趋于一致, 地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用。

3.2 数据分析

3.2.1 江宁大学城近一年房价

根据 (表2) 数据显示, 随着月份的推移, 江宁大学城在近一年房价逐月递增。我们小组利用最小二乘法数学建模求出江宁大学城近一年内的房价变化趋势直线是P=13841.3+393.94t (2015年10月时t=1) 。也就是说, 在我们组最初统计的2015年10月江宁房价就达到了13841.3元/m^2, 每个月江宁房价就会上升393.94元/m^2。为了方便数据比较分析, 我们小组以同种方式测的南京房价的回归直线方程为:P’=13391.23+483.7t。由此可见, 江宁房价并没有南京整体房价长得多。

3.2.2 江宁大学城各个小区与江宁大学城房价变动的相关系数

根据 (表3) 显示, 江宁大学城各个小区房价变动几乎与江宁大学城房价变动趋同。为了更有说服力, 我们小组随机抽样了江宁大学城7个小区, 利用资本资产定价模型中测算相关系数的方法计算出这7个小区和江宁大学城总体房价的变动的变化趋势。结果显示, 相关系数最低的方山熙园也达到了0.70, 相关系数最高的东方龙湖湾和文博苑更是达到了0.96, 其他小区的相关系数情况由表3显示波动并不大。因此, 我们小组得出的结论是, 整体房价趋势可以表现房价变动。

3.2.3 江宁大学城各个小区地价及楼面地价

(1) 根据 (表4) 显示, 江宁大学城各个小区地价大概占房价的50%。其中, 楼面地价房价比最低的保利梧桐语是29.40%, 楼面地价房价比最高的方山熙园是60.71%, 楼面地价房价比均值是48.40%, 而全国平均水平大概是33.3%, 由表4的数据, 我们小组分析出江宁大学城的地价较全国占房价比高出15%左右, 集资房楼面地价房比商品房楼面地价房比低。

(2) 我们知道, 楼面地价代表着一个项目在销售时, 单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包含着楼面地价, 所以开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。现在, 只需要了解江宁大学城地价的情况, 就可以粗略估计出江宁大学城大概的房价情况和变化趋势。但是, 也要注意, 房价上涨并不能全部归于地价上涨, 地价的波动也未必会促使房价波动。

综合分析:由调查数据不难看出, 江宁大学城内的房价与地价仍处于持续上涨的趋势, 但增长速度相比于南京市的增长速度基本趋同, 但根据近期拍下来的高价地块可以推论, 若政府不及时出台相关政策控制过高地价成交或限制房价上限, 江宁大学城房价在16年10月之后仍会保持一个持续高增长的态势。

江宁大学城内的各个小区房价的变化也与整体房价的变动有着密切的联系, 地价上涨推动着房价;外来人口由于难以支付市内过高的房价, 将眼光放在了房价较低的大学城地区, 从调查情况来看, 房价与地价影响机制总体可表述为:成本与需求同时推动房价上涨。

从地价角度来看, 江宁大学城地价在近五年内暴涨近五成, 房价也在两年内番了近一倍, 房屋的基础设施建设费以及地价作为既定成本, 对房价的变化虽不直接, 但作为一个必要成本, 房价的市场变动时刻影响着房价的变动。

因此, 无论土地成本在房价中的比例是高还是低, 只要地价在涨, 房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下, 地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求, 而导致地价的飞速上涨。

4 大学生房价和地价的影响因素

一个地区的房价首先决定于它本身的地理位置, 所处地区的经济发展水平, 交通等。南京的江宁地区, 原本位于江北, 交通相对于南京其他地区而言相对落后, 产业结构简单, 经济相对不发达, 房价也自然比南京市房价均价底许多。而随着政策, 以及地铁1号线的通车, 对其房价与地价产生了巨大的影响, 近期在2016年9月22日的土拍会上, 江宁方山区域紧邻老小区印湖山庄的G61地块地价超2.2万元/平米, 成为区域新高价地, 根据分析推测, 未来江宁大学城方山地区的房价可能达到近4万元/平米。

4.1 政策因素

在这个市场经济社会, 价格由市场这只看不见的手操控, 但房地产这一特殊的产业, 由于关乎国民的根本生活, 关乎着国家经济的基础, 以及近年来出现的不正常快速的房价上涨情况, 相关政策也就随之而出台, 对房地产市场进行调控。

“去库存”是今年楼市政策的主基调。各地一季度纷纷出台鼓励去库存的系列措施。虽然政策的落地需要时间, 但各地纷纷跟进“去库存”, 至少说明在供给一侧, 楼市有部分供大于求的现象。作为楼市“四小龙”之一, 南京房价自今年上半年开始开启了一波快速上涨, 截至2016年9月份, 南京二手房挂牌均价达到24108元/m2, 同比上涨32.31%。房价的快速上涨, 使得购房者加快入市步伐, 市面上的优质房源显得格外抢手。

飞速上涨的房价引发了消费者与市场的高度关注, 人们对于楼过度火热的担忧以及调控政策的期盼也不断加深。

不可否认的是, 调控政策对于房地产市场有着直接的影响。成交量受政策影响巨大, 可谓是立竿见影。

12011年年初的限购令直接把楼市成交量推进谷底。

22013年年底“宁八条”二套房首付提至7成, 再加2014年3月出台“宁七条”控制房价, 让2014年整年成交低迷。

(3) 从2014年年底到2015年整年, 从取消限购令到营业税改革、二手房首付降至4.5成, 外加不停的降准降息, 一系列政策导致南京楼市的十八连涨。

2016年下半年, 南京更是出台了最严厉的限购措施, 规定本市二套房家庭不得购房, 一度引发了离婚潮。

目前看来, 南京市场的拐点已经出现, 成交量开始下降, 库存量呈现逐渐上升的趋势, 政策调控已经显示了效果。

4.2“炒房热”带动“地价热”

“炒房热”带动“地价热”, 这个在现今房价与低价问题上, 已经是一个非常明显的现象。以江宁大学城为例, 方山大学城作为风头最劲的版块当仁不让。近期的金洽会上, 江宁高新园区更是吸金200亿投资, 引入了11个重大项目。方山大学城本次共有3幅地块出让, 其中G66地块为龙眠大道以西、格致路以南的商办混合用地, G57、G61皆为住宅用地。G56地块则相对较远, 沿着G53地块最南端的云台山河路, 一路向西, 大约需要走1、2公里后。G56地块最高限价仅有15965元/平米, 是本次出让的九龙湖4块地中唯一没有突破1万9的, 是4块地中最"便宜"的一幅地。

从版块现状 (九龙湖为例) , 方山大学城板块整体均价在2万/平米+左右。中粮祥云、中航樾广场, 分别以23520元/平米和24450元/平米的售罄价让南京人看见了方山的潜力。九龙湖板块整体均价在2万8/平米+左右, 且整个九龙湖板块在售楼盘并不多, 且多处于“房慌”状态。有多个楼盘已经断供好几个月了, 板块内一房难求。

具体来看, 其中主力热盘8盘仅有3盘有少量房源在售, 且面积、楼层可选的较小, "房慌"之言所言非虚。其中, 最值得一提的要数新城玖珑湖和万科翡翠公园, 目前都无房在售且下批房源放风都要卖3万+/平米。最有意思的要属骏景华庭, 不仅是九龙湖唯一的在售毛坯住宅, 也是板块的价格洼地, 但最后一栋房源加推时间一推再推, 大半年了还是没有动静。目前, 项目最后一栋确定毛坯改精装上市, 加之即将到来的土拍大战, 房价"大跃进"成为必然。在如此热销且明显还有很多剩余需求量的版块, 土拍结果达到地块最高限价 (直逼2万) 也并非不可能。此次九龙湖4幅地块的出让, 很有可能就将板块推上新的高度!

综上, 房价与地价始终始终是相辅相成的。

4.3 周边设施条件

在调查问卷中, 江宁地区购房的人们更倾向于选择在高校学区内或地铁附近购房。地铁交通、学区等因素成为人们购房首要考虑的对象。

(1) 教育设施:教育资源质量作用大于学校数量。

教育的地位越来重要, 学区已经成为居民选择房屋时重点考虑的因素。教育资源对周边住宅价格存在正向影响。教育资源存在数量越多, 品质越好, 其周边房价相应较高。从整体来看, 小学与初中教育对于房价的影响更多侧重于学区房的划分。以江宁百家湖为例, 其辖区内的百家湖小学, 翠屏山小学的学区房房价都逼近两万。而其他教育资源则表现为交通便捷度以及人文环境的影响。比如江宁大学城带动了地铁周边市场的发展。

(2) 交通通达度:大学城地区由于新校区的建设和整个城市规划的需要, 往往位于城市的外围郊区等房价较低的地区, 广大大学生和居民通往市中心主要依赖的就是地铁, 地铁是他们出行最便利、快捷、廉价的方式。

在没有地铁前, 到达江宁、仙林要花上一个多小时的时间, 地铁一号线南沿线及二号线的开通, 使南京真正构成了老城新城“半小时便捷圈”。地铁的开通让人们住的更远, 当然, 也刺激到这些地方楼市的发展, “地铁楼盘”成为人们关注的焦点。

根据一号线刚刚开通时江宁地区二手房价的走势图, 08年1月09年8月江宁房价较为平稳, 并有一段短暂的下跌。自09年9月开始, 房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰, 而此时也是南延线通车的时候。在一号南延线建设的3年中, 江宁房价翻了整整三倍。江宁地区的房价不仅持续上涨, 并且和南京市的平均房价差距越来越小, 南京市的均价上涨了大约2000元, 而江北地区的房价均价上涨了4000元左右, 是南京市均价上涨价格的两倍。

江宁的房价快速上涨正说明了地铁对房价有着巨大的影响。交通通达度往往决定了一个地区的发展前景, 对房地产市场而言是一种巨大的推力, 大大提高了买房需求, 由于投资人和买房者的集中大量购买, 房产市场顿时变得火热, 市场上有钱买不到房的现象出现, 房价在供求关系的影响下, 一路快速上涨, 也就不难理解了。

4.4 房价和地价的相互影响

从初期调查情况来看, 房价与地价影响机制总体可表述为:成本与需求同时推动房价上涨。

房价与地价上涨趋势基本一致, 地价作为房价的一个重要组成部分起到了极大的推动作用, 此结论与立项初期设想一致。

另外, 房价与地价的变化是相互影响、相互作用的, 而不是简单的单方向影响。

简单来说, 地价的上升会提高房地产开发的成本从而提高房价, 这是显而易见的;地价提高后, 政府为了考虑到房地产开发商的利益, 将会大幅提高容积率, 使得分摊到每平方的地价减少, 减轻房地产开发商负担, 因此高层住宅房增多, 刚需提高, 导致房价的进一步上涨;而这一轮上涨趋势会被消费者误以为是房价又将上涨的信号, 导致人们更加急需要买房, 需求进一步被刺激。

因此, 无论土地成本在房价中的比例是高还是低, 只要地价在涨, 房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下, 地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求, 而导致地价的飞速上涨。

4.5 需求推动

商品房是特殊商品, 房价主要由供求关系决定。在中国买房的除了炒楼盘的人和有钱人外, 大部分都是普通工薪阶层, 买房目的不是为了投资生财, 而是简简单单为了满足生存需求。多少人买房是因为孩子要上学, 是因为有户籍享受当地福利和住房保障。由数据可知大部分买房人的心里价位维持在一万左右, 然接连上涨的房价已经让许多买房者望而却步。

在过去10年时间内, 我国的物价大幅上涨, 但是涨速远远小于房价上涨的速度。蔬菜大米食品价格大约上涨了4-6倍, 也就是说通货膨胀大约4-6倍。但是房价大约上涨了20倍左右。现如今的高房价已然成为一个恶性循环。一方面高房价会迫使普通民众大量贷款来买房, 造成一定的经济泡沫。另一方面, 在股市萎靡不振的现在, 一路高歌的房价使人们仿佛看到了它可观的稳定的盈利能力, 促使人们将更多的资金投入房地产, 进一步又推动房价上涨。

5 关于大学城未来房价地价走势分析

5.1 高地价必然推动高房价

随着近日江宁地区土拍频繁爆出高价江宁大学城板块甚至拍出22241元/平米楼面价的天价地块 (G61) , 而其余的地块也大多过万, 目前江宁方山大学城板块的整体均价已经达到了2万/平米的水平, 所以, 我们有理由相信, 坐拥方山这样得天独厚的自然资源, 又具备地铁1号线以及景枫KINGMO、太阳城等新建大型购物广场, 在加上不断涌入的外来人口和应届大学毕业生的住房刚需的江宁大学城, 房价快速上涨是必然趋势。按照统计的趋势, 来年江宁大学城均价破2.5万几乎已是板上钉钉之事。

5.2 未来政策将主导江宁大学城房价走势

在南京, 买房人怕买不到房, 开发商却怕抢不到地。这使得本身稀缺的土地资源变得更加紧张。

苏州在今年年中的时候, 出台土地限价令, 设定了地价红线, 按照政府给出的最高限价, 最高的一幅地块溢价率为231%, 最低一幅地块溢价率为89%。此政策比南京和杭州更为严厉, 若超过最高限价, 则竞价无效。将熔断机制作用于管控房地产行业, 其效果也值得期待。

南京市人大常委会第二十七次会议中, 京市市长缪瑞林作关于2016年上半年工作情况和下半年工作安排的报告。他在报告中指出, 南京房地产市场风险加大。近日来连续拍出的天价地块也验证了这点, 未来南京市是否对严格落实房地价管控标准, 设置价格管控线, 严控区域楼王, 是控制未来江宁大学城房价的关键因素。

6 结语

房价和地价持续上涨已成必然趋势, 也是众所周知的现实。对于来自各方面的因素的推动, 房价的上涨显得波动但总体是上升趋势。房价与地价的变化是相互影响、相互作用的。无论土地成本在房价中的比例是高还是低, 只要地价在涨, 房价就涨得更快。而房价的上涨又推动地价上涨在充分的市场环境下, 地价上涨的原因是因为房价升高导致对土地的需求增加。房价升高增加了土地需求, 而导致地价的飞速上涨。本文认为, 如今房地产市场的调控, 政策的导向才是最为关键的因素, 若一味由市场导向, 必定会使得房地产泡沫加剧, 重蹈美国次贷危机的覆辙。

参考文献

[1]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京:中国物价出版社, 2001.

[2]刘润秋, 蒋永穆, 论房价决定地价[J].社会科学研究, 2005 (6) :44-48.

[3]王学发.我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J].价格理论与实践, 2007 (3) :41-42.

8.威海房价调查报告 篇八

五一小长假，带着“上海房价究竟跌了没”的问题，《中国经济周刊》记者走访多地深入调查发现，“3·25新政”颁布后，就新推楼盘而言，不论是4万/平米以下的低端住宅，4万～8万/平米的中端住宅，还是8万/平米以上的豪宅，前来看房的客户均锐减，持币观望成为主流态度，但价格仍然坚挺。

新楼盘成交量下跌一半以上 ，看房客也锐减

《中国经济周刊》记者通过内部渠道查看某咨询公司地产数据系统发现，上海“3·25新政”颁布前后的新盘成交量跌幅惊人。其中，单价不足4万/平米的公寓项目，3月28日—4月3日与3月21日—3月27日相比，呈现断崖式下跌：限购前4周周均成交达到32.75万平米;限购后仅有15.25万平米，下跌幅度53.44%。

单价4万～8万/平米的中端项目更是惨烈，限购前4周周均成交8.8万平米，限购后只有3万平米，下跌幅度达到了66%;类似情况还出现在8万/平米以上的豪宅项目上，受限购政策及项目推盘策略改变的影响，限购前4周周均成交2.2万平米，限购后仅0.73万平米，下跌幅度深达67%。换言之，这种成交“腰斩”的情况几乎覆盖了沪上不同价格梯队的新楼盘。

不仅成交量跌去一半以上，多个新盘的售楼处甚至出现了“乏人问津”的冷落景象。

“目前大部分客户认为后期房价会持平或者略微下跌，所以春节后那种‘抢房’的情况不复存在，刚需购房者开始出现挑挑拣拣的心态，我碰到过一部分已经订购的客户甚至因为新政而退房观望，但这种情况还不算多见。”一位匿名的开发商售楼处负责人对《中国经济周刊》记者坦言。

据记者了解，外环外公寓项目多数针对刚需市场，而在“3·25新政”以后前去咨询的客户中，不满足“连续社保缴足5年”条件的客户占到了三成左右，成为成交量最大的“杀手”。

除了刚需项目外，“金字塔”结构顶端的豪宅市场也在“3·25新政”之后门庭冷落。其中，位于“新静安”板块的中粮天悦壹号来人量减少70%、大宁金茂府来人量下降40%，位于杨浦的翡丽甲第来人量下降50%。据悉，这主要受到新政将二套房首付从四成提至七成的直接冲击，数据显示，在市区高端公寓的业主中，二套房比例占到了50%～60%。

相对受冲击较小的还是“鱼肚”部分，单价4万～8万/平米的中端楼盘中，莱蒙中央公寓来人量下降30%，万科翡翠公园来人量减少20%，紫竹半岛来人量减少40%，尚海郦景来人量减少30%，新政执行后相对平稳。

新政后房价仍坚挺，

万科一楼盘还涨了2000多元/平米

不过，成交量“腰斩”似乎并没有撼动开发商力撑房价的决心。位于中环的万科翡翠公园属于房价的第二梯队，在新政颁布后的第二天开盘，客户经理苏丽告诉《中国经济周刊》记者，不仅楼盘不会降价，从开盘初至今单价已经涨了2000多元，“之前开盘的时候是6.4万/平米，现在售价6.6万/平米，我从2010年开始做房地产，经过了两次房地产调控，但我们这个板块的房价已经从2008年的2万多涨到了现在的6万多。”

据苏丽介绍，目前新推的楼盘已经所剩无几。“我们整个项目是30万平米的体量，分六期来开发，一到四期已经售完，现在卖的是五期，一种是125平米的，一种是150平米的，6、7、8号楼是125平米的，只有大概一楼还剩4套房子，15、18号楼的房子是150平米的，大概还有20套房子，其他就没房子了，我们是3月26日开盘，125平米的总共有140多套房子，当天的去化率就在80%左右。”

“我们是故意到新政第二天才开盘的，因为之前认筹的客户太多，开出来140多套房子，认筹差不多接近300个人，新政后很多被限制了，没有买房，所以我们也没有成为‘日光盘’。”苏丽告诉《中国经济周刊》记者。在125平米的样板房里，记者所待的一个多小时内，有五六位前来看房的意向购房者。

受限购影响最明显的外环外新盘中，记者注意到，开盘价格也依然比较坚挺。以奉贤金汇的天和前滩时代为例，开盘当天原计划推出216套，后减少了72套，当天成交套数是110套，成交率80%，之前报价2.1万/平米，实际成交均价是2.04万/平米。

同属天和旗下的天和尚上海原计划推出376套，后减少为288套，实际成交260套，成交率达到90%，之前报价1.9万/平米，实际成交均价1.84万/平米。在观察人士眼中，开发商心态比较平静，小幅调价后平稳出货，并且倾向后续立即加推。

值得一提的是，即使是成交惨淡的中高端住宅项目也并没有因此降价出售。位于闵行吴泾的紫竹半岛开盘推出60套，当天成交仅20套，之前报价4万～4.2万元/平米，实际成交均价也达到了4.1万元/平米。据上述咨询公司系统数据显示，单价4万以下公寓市场均价保持在2.2-2.4万/平米，单价4万～8万住宅项目均价5万～5.5万/平米，单价8万以上豪宅均价维持在高位10万～10.5万/平米，与“3·25新政”前相比变化还不明显。

房产交易中心仍排长队，

大多数是新政前买房

与售楼处的门可罗雀形成鲜明对比的是房产交易中心，它正在努力消化着“3·25新政”颁布前的火爆交易。4月29日，也就是五一小长假前的最后一个工作日，记者来到宝山区房地产交易中心。春节过后，它曾经因为一张排队到主干道上堵塞交通的照片而走红网路。

9点半刚过，交易中心五楼的缴税大厅就已经人潮涌动，大厅四周的盆景被人群挤得变了形。“我们特地赶在五一前来办手续，因为五一以后要营改增，虽然对我们没有什么实际影响，但是刚刚经历过‘3·25新政’，怕政策还有什么风吹草动，还是早点办比较安心。”在记者采访过程中，像王先生夫妇这样的心态非常多见。一个半月前，他们以3万/平米的价格卖掉了自己位于宝山罗店的“普通住宅”，用以置换同板块的“非普通住宅”，如今只剩下买房手续中的最后一步：过户。

在被问及担不担心在新政前夕高位买房时，王先生表现得心情愉悦，“新政以后我们的非普通住宅就要七成首付，反而买不起了，况且现在交易中心一天内可以办完缴税、过户两件事，我们上次来办审税手续时，从一楼电梯那里就开始排队，光上电梯就等了一个小时，现在效率肯定高了。”

而在四楼的信息查询窗口，排起的队伍也已经随着墙角一路延伸，构成了一个尾部翘起的大写“L”形。据记者观察，随着时间推移，人数还在不断增长。在领号区及交易中心预检大厅门前排起的长队一眼望不到尽头，记者从队首走到队尾，花费了半分钟的时间。

下午3点半，《中国经济周刊》记者又来到闵行区房地产交易中心，这里在春节后也曾因为6点就开始排队而登上媒体头版。记者在现场看到，前来办理过户手续的用户基本将二楼的座位坐满，人潮比新政以前有所退潮。下午刚4点，交易中心一层，办理审税的人群只能将区域内的空位填充一半。多位中介业务员告诉记者，当天的任务已经完成。而最近二手房交易中，价格基本不变，观望态度明显加强成为中介共识。

鸿如中介吴先生告诉记者，这批前来办理手续的购房者基本都是“3·25新政”前交易的客户，整个流程覆盖的周期恰好赶上五一。