房地产评估风险与防范

房地产评估风险与防范（精选9篇）

1.房地产评估风险与防范 篇一

导管滑脱风险评估与报告制度

1、防止导管滑脱，应本着预防为主的原则，认真评估是否存在导管滑脱危险因素。

2、患者入院（转入）、置管及发生病情变化时需及时按《铜陵市人民医院导管滑脱风险评估评估表》进行评估。评分8-12分每天评估一次，评分＞12分每班评估一次，直至拔管或出院（死亡）。

3、评分＞8分，容易发生导管滑脱，评分＞12分，随时会发生导管滑脱。当评分＞8分时，当班护士填写《导管滑脱风险上报表》，护士长审核后报护理部，患者拔管、出院（死亡）后护士长将《反馈表》报护理部。

4、如发生患者导管滑脱，当班护士立即报告医生，按处置预案及流程采取应急措施，并及时报告护士长。护士长于24 小时内口头汇报大学科、护理部，并组织全科护理人员分析讨论、提出改进措施并落实。

5、科室将导管滑脱的发生经过、患者状况及后果按护理不良事件书面报大学科、护理部，有意隐瞒不报，一经发现将严肃处理。

导管滑脱防范制度

1、认真做好患者导管滑脱风险评估，患者入院（转入）、置管及发生病情变化时需及时按《铜陵市人民医院导管滑脱风险评估评估表》进行评估。评分8-12分每天评估一次，评分＞12分每班评估一次，直至拔管或出院（死亡）。

2、各类导管标识醒目，有效固定。如评分＞8分，要及时制定防范措施并落实，并做好交接班。

3、对患者及家属进行宣教，告知导管滑脱风险及防范措施。

4、对于意识不清、躁动不安、老年患者和小儿应特别注意导管的保护，必要时实施保护性约束，注意松紧适度，经常检查局部皮肤，避免对患者造成损伤。

5、加强巡视，随时了解患者情况并做好护理记录，对存在导管滑脱危险因素的患者，根据情况安排家属陪伴。

6、护士要熟练掌握导管滑脱的紧急处理预案，当发生患者导管滑脱时，立即报告医生迅速采取补救措施，避免或减轻对患者造成的损害。立即向护士长汇报，护士长于24 小时内口头汇报大学科、护理部，并组织全科护理人员分析讨论、提出改进措施并落实。

2.房地产评估风险与防范 篇二

关键词：房地产抵押,价值评估,风险防范

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

所有房地产抵押, 都有要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记．在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同．抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。

在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。

一、房地产抵押权人的一般风险防范。

抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。

1、抵押合法有效。

属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

2、物权明确。

房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。

3、易于变卖、处分渠道通畅。

抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

二、在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施

在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范

在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。

为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险，银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。

三、抵押权人最难把握的最大风险，抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题

房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在我市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积3200多元，但在此前已以2600元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况（即不考虑可以毁约的情况），也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。

3.保利房地产筹资风险与防范研究 篇三

关键词：保利房地产；筹资风险；防范对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）05-0116-02

1 企业筹资的方式与渠道

1.1 筹资的方式

房地产业筹资活动主要倾向于几种：利用商业信用、发行公司债券、向银行借款、发行股票等方式。在选择筹资方式的同时我们必须考虑：筹资方式的规范和限制；筹资方式成本的高低；可利用筹资方式的类型。

1.2 筹资的渠道

房地产业的筹资主要来源于自有资金、银行贷款、发行股票等渠道。这些渠道是房地产企业的主要资金来源，对于这些筹资渠道我们应该考虑的是：该筹资渠道和筹资方式是否适合企业未来的发展方向；筹资渠道和筹资方式是否与企业现在的发展相匹配或者相适应。

2 保利房地产的筹资风险及风险产生的原因分析

2.1 保利房地产概况

保利房地产是中国保利集团旗下控股的国有大型上市公司，属于国家一级房地产开发企业，连续5年登上国有房地产企业综合实力榜首，连续2年荣获中国房地产行业领导品牌。2006年7月，保利房地产在上交所上市，2009年获得房地产上市公司综合价值评估第一名。截止2011年，公司总资产已突破2 000亿元。保利集团资金实力雄厚，财务管理体系较为完善，有很好的抵抗风险的能力。

2.2 保利房地产筹资产生的风险

2.2.1 偿债风险

房地产行业在国民经济发展中具有耗资多，见效慢，存货时间长，供应周期长，发展范围广，资金变现能力低等特点，完全靠其自身现有资金维持正常的长期发展是不可能的，因此，对外借债，进行筹资活动是维持长远正常发展的必要选择。从21世纪初至今，我国的房地产的资产负债率平均额已经达到了75%，高于了最高警戒标准60%。

房地产行业虽然是一个资金密集型产业，但房地产企业投入的自有资金却不多，大部分的开发资金都来源于银行贷款，银行贷款势必增加企业负债。此种情况下，一旦房地产企业进行的开发建设不能按时取得预期收益，那么企业很可能不能准时偿还债务，自然增加偿债压力。作为龙头企业，保利集团也不例外，也会对外举债导致负债规模增加，从而使利息支出增加。与风险收益一样，财务风险与负债规模成正比。在企业整个筹集资金的过程中，负债结构的合理安排也是一个必须引起重视的问题。

2.2.2 房地产政策调控风险

近年来，部分城市房价上涨过快，各种炒房和投机性购房现象严重，为了遏制房价过快上涨和投机现象并调整住房供应结构，国家为加大对房地产市场的监测控制力度相继出台了许多有针对性的政策，调控房地产市场，使房地产在筹资、筹资的道路上受到了阻碍。

在银行贷款方面，央行多次上调存款准备金率，导致银行资金供不应求，房地产企业贷款融资也受到阻碍，一些中小企业出现融资困难，资金链断裂。在债券方面，由于对发债主体的要求严格和债券市场的发展不佳，债券融资这条道路也走得比较艰难。在股票筹资方面，房地产稳定性不强，受市场影响大，周期性长等不利因素，加之，政府对房地产的严格调控和干预，通过发行股票的方式筹资受到了自身和外界限制的因素很多。

在相应筹资途径受到限制的情况下，加大了企业筹资的难度，一旦企业所需资金得不到及时的供给保障，企业将无法正常开发建设，甚至面临更严重的危机。

2.2.3 利率和汇率风险

由于房地产市场中商品房按揭贷款、首套房贷款现象较多，直接导致房地产开发价格的变动和利率、汇率的变化相关，使得利率和汇率对房地产行业产生着重要影响。从房地产开发的惯例来看，企业很少完全以自有资金投入，多以银行贷款为主，使得房地产行业的开发、建设、销售都和银行贷款息息相关。

2.2.4 市场风险

在特有制度环境下，中国房地产业借助于按揭贷款、首套房贷款、预售制度，造就了中国房地产市场在短期内迅速蓬勃发展的繁荣景象，也形成了中国房地产行业的暴利。行业暴利的产生势必会导致各种资源盲目涌入市场，造成市场一片火热，房价飚升以及形成房地产泡沫。房地产企业的不断涌入，导致房地产市场住房的供给量迅速增加，房价也迅速上升，不仅会形成房地产泡沫，更会使得房地产市场的购买者减少，观望情绪增加，因为购买者的经济实力已经不能承担过高的房价，导致市场购房率降低，房子出现滞销现象，从而影响企业的资金回收。

2.3 风险产生的原因

2.3.1 筹集资金时效性慢

由于房地产的开发建设需要占用大量的土地资源、人力资源以及其他各种资源，而社会经济的发展、土地资源的稀缺性以及市场需求又导致房地产开发的成本上升，从而影响房地产的销售。如果房地产企业仅依靠自有资金来实现开发，不仅易发生财务风险，也不太现实。如果在某一环节上出现了资金的短缺，就会使得资金的流动受到阻碍，影响开发建设的进行，使得筹措资金力度加大，风险也就相应增加。房地产从开发到建设完工所用时间较长，一般是一年以上，甚至更长时间。从建设完工、收尾工作处理完毕到出售又需要很多时间，完工后马上出售，如果一次性回笼资金，则现金回收和周转速度较快，前提是必须提前了解市场需求。如果采用出租的方式，由于是以租金方式分期收回资金，资金占用量虽可以越来越少，但全部收回资金却要很长时间。

2.3.2 资金受地区影响显著

房地产行业相比于其他行业较特殊，它的开发具有固定性，消费分地域性，这样使得房地产筹资受到区域范围的影响较大，局限于某一城市或某一区域。如北京、天津、上海等区域。由于地区经济发展速度和消费水平的差距，易出现房地产行业的区域态势，房地产融资最早从周边开始，并逐渐向外扩张。房地产行业的特殊性要求房地产行业要做就必须有所为，因为土地属于不可再生稀缺资源，一旦被占用就要使用很长时间不能改变，所以土地的合理开发和利用十分重要。

2.3.3 市场前景不容乐观

保利地产与其他房地产公司相比较来看，2014年上半年全国城市住房平均价格已经达到了12 000元/m2，与2013年相比下降了0.5%。建房面积达1.5亿m2，比其他房地产公司相比下降了6%。在建设和土地购置速度放缓的情况下，上半年房地产行业开发投资累计金额达4.2万亿元，创下2009年9月以来的新低。自2013年来，房地产市场经历了重大的调整时期，住房价格有稍微的下降趋势，使许多购房消费者处于犹豫期。购房者观望情绪提高，使实际购买能力也降低，住房的成交量也处于下滑趋势，导致房产业资金回笼少而且慢，资金周转难度加大。房地产行业的资金都处于紧张、短缺状态，使投资活动受阻，筹资也面临困境。

3 保利房地产筹资风险的防范措施

3.1 合理安排筹资，注重资产质量

房地产企业在安排筹集资金时，必须结合自身开发经营情况，反复权衡收益和风险。企业选择合理的投资方式，应首先考虑长期负债和所有者权益是否能满足企业流动资产和固定资产的需求。合理决策既能降低企业筹资风险，又能将资源合理利用。企业在合理安排流动资产结构时，注意要确定理想的现金余额，同时要注重资产质量，以期达到减小偿债压力的目的。

3.2 及时有效地应对市场及政策变动

房地产在我国国民经济的发展中占有重要地位，其容易受到市场调控的影响，又受到政策的限制。因此，房地产企业在筹集资金时，也要关注国家房地产市场变化和相符合的相关政策。此外，房地产企业也要不断洞察金融行业的政策变动，选择更适合自己发展的筹资方式和筹资活动。有效应对因金融市场变动、银行贷款困难、贷款利率上升等问题。金融市场不是一成不变的，出现波动的情形屡见不鲜，因此，房地产企业在此时要有良好的决策应对困境，权衡得失，避免企业遭受不必要的损失。

3.3 预测市场变化，降低利汇率的风险

积极认真研究房地产市场的供需状况，预测利率、汇率未来市场走势，防范因不断变化带来的风险，采取合理的科学的应对措施。对于外币汇率带来的风险，应从预测汇率变动的趋势入手，制定出汇率的管理战略，通过其内在规律找出汇率变动趋势，有针对性地采取相应措施来防范汇率风险。

3.4 加大置业优惠力度，提供房产交易量

受国际经济发展的大环境影响，国内各种因素的制约，全国各地多数城市房屋出售成功率出现大幅下滑现象。如今的楼市，开发商不再唱主角，购房者才是市场的核心，市场也转变为买方市场，由于购房者观望情绪增多，而房地产企业“让利跑量”的心理渐占上风。在楼盘滞销的情况下，打折促销是诱使购房者购房的重要手段。企业主动制定大幅度优惠策略，同时加大宣传力度吸引置业者眼球来摆脱商品房滞销的局面。

4 结 语

综上所述，筹资是房地产企业的一项重要财务活动， 一个房地产企业要维持正常的开发经营活动，必然需要一定的资金支持，资金支持自然少不了筹资。对保利房地产集团筹资现状来说，企业应在挖掘自身潜力，在适应市场经济需要的基础采取多种方式来优化企业资本和负债结构，将企业筹资风险降到最低，企业的经济运行效益达到最佳化。在市场环境的激烈竞争之下，因为多方面因素的作用，导致企业筹资风险的产生是不可避免的。因此，保利地产在日常经营管理活动中，必须将风险防范工作放在第一位，有效地将风险降到最低化，这样才能在长远的房地产行业发展中占据优势。

参考文献：

[1] 伍建美.关于房地产企业的筹资风险和运用问题[J].经济管理者，2010，

（22）.

[2] 王珍.房地产企业财务风险分析与控制研究[D].西安：西安建筑科技 大学，2011.

[3] 肖芳林，仇俊林.房地产企业财务风险及其防范策略[J].财会月刊，2011，

4.房地产评估风险与防范 篇四

与节税技巧培训班

2010年11月26–28日

杭州•欧凯大酒店 主讲：张 伟

2010年，国务院强势调控房地产行业，国税总局再次重拳出击！房地产及建筑安装行业再次被列为检查重点之首！

国税函[2010]201号文件,看似简短,暗藏杀机,企业所得税达到完工标准必须汇算!国税函[2010]220号文件,明确土地增值税八大政策后,国税发[2010]53号文件强力要求清算, 土地增值税清算核定征收率原则上不低于5%,清算压力呼啸而来,再也不能凭借关系!税收新政迭出的时代，政策渐欲迷人眼，新《营业税条例》、新31号文件、国税发【2009】91号、国税函【2009】342号、国税函【2010】79号、国税函【2010】148号、国税函【2010】201号、国税函【2010】220号、国税发【2010】53号„„深刻影响企业纳税支出，如何合理运用政策，减少税收支出？

无论您是老板还是财务总监、财务经理，在地产全面稽查的时代，您终将遭遇税务稽查！如何改变交易模式,改变交易流程,以降低税负,您深谙此道么?

土地成本对于地产成本,犹如面粉与面包的关系,16种拿地模式,降低拿地成本,您知晓奥妙么? 资本运作、股权收购、资产收购、合并、分立„„巧妙构筑公司架构以降低税负，您运用自如么？

讲解实务专题

ExpositionFeatures

 专题一：2010年，税务机关将如何对地产企业开展全面检查？

 专题二：地产企业遭遇税务稽查的法律责任

 专题三：地产企业全面避税理念及实际操作技巧

 专题四：地产企业税收政策之前世今生（所得税十大文件、土地增值税十四大文件） 专题五：项目清算与年度汇算的区别与联系

 专题六：房地产企业季度预缴申报表及年度申报表的填制技巧

 专题七：未完工收入是否可以扣除期间费用和税金及附加？

 专题八：未完工收入是否可以作为广告宣传费扣除基数？

 专题九：四种情形造成地产企业前期多缴税款后期不能退税的破解策略

 专题十：地产企业销售收入检查防范要点

 专题十一：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？

 专题十二：地产企业销售收入四大确认原则及运用

 专题十三：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税） 专题十四：地产企业完工标准解析

北京金旭红企业管理中心-Tel：010-52106749

 专题十五：地产企业计税成本扣除七大步骤

 专题十六：地产企业后续支出的所得税处理

 专题十七：土地增值税清算八大问题解析

 专题十八：预租收入及租金收入各种税种解析

 专题十九：大市场项目常见的税收筹划思路

 专题二十：拆迁补偿营业税、企业所得税、土地增值税解析

 专题二十一：以地（房）投资六大税种解析

 专题二十二：股权转让的税务处理

 专题二十三：境内外所得的所得税、营业税问题解析

 专题二十四：“以票控税”与“实质重于形式”

 专题二十五：什么情况下不需要发票作为合法扣税凭证？

 专题二十六：什么样的评估报告可以作为合法扣税凭证？

 专题二十七：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析

 专题二十八：甲方供材的材料发票是否属于合法的扣税凭证？

 专题二十九：地产所得税实务难题解析

 专题三十:十六种拿地成本方式大解析

1、招、拍、挂

2、不是招拍挂，创造招拍挂（操纵政府）

3、购买转让土地

4、直接同目标企业合并，然后目标公司的股东卖股权

5、“购买股权”

6、非地产公司投资到非房地产公司公司，然后同地产企业合并

7、“创造境外卖股权”

8、企业分立一个新公司，然后远期卖股权（实际权益转让在先）

9、“设立spv购买股权”

10、有地一方投资到地产公司，然后卖股权

11、合作建房

12、投资到新公司，然后卖股权13、1003+36+4814、分立一个新公司，然后合并。（先分立，后合并）

15、委托代建

16、购买方将资金投资到有地的目标企业，然后分立。

培训专家·张 伟

Training ExpertZhangwei

会计学硕士，现供职于国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国 第一大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。多次代表国家税务总局查办各类案件。具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。具有良好的表达能力：在税务机关内部多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为大学MBA班、会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，受到普遍欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、出口退税、房地产税收。

【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【培训时间】2010年11月26日至28日（11月26日全天报到）

【培训地点】杭州◇欧凯大酒店（杭州江干区昙花庵路58号）

【相关费用】☆人民币2300元/人（含授课费、场地费、资料费、会务费、现场咨询等）↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（详见参会确认函）

☆户名：北京金旭红企业管理中心

☆账号：***1683

☆开户行：北京农村商业银行翠屏北里支行

【联系方式】☆电 话：（010）***9☆联系人：周 涛

☆传 真：（010）52106749☆邮 箱：fdcqygl.com@163.com

【报名方式】参会学员请在11月26日前将回执表传真至联系人，以便会务组做好准备工作。

◎请真实填写并按此线剪下传回◎收件人：周 涛 本中心长期开展会员入会服务，如需了解详情请电话咨询！

5.论司法鉴定评估工作的风险防范 篇五

(本文已发表在《中国房地产估价与经纪2009年第2期》)

（文/王学哲）

摘要：司法鉴定评估所独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”是区别于其他评估业务的特点所在。由于司法鉴定评估往往直接关系到当事人的切身利益，这种对立环境中的评估工作更需要估价师提高风险防范的意识。本文从笔者的工作实践出发，按评估工作流程对司法鉴定工作的风险防范进行了探讨。关键词：司法鉴定房地产 评估 风险 防范 正文：

一、对司法鉴定评估的认识

所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受人民法院的委托，运用专业的估价知识和方法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进行专业判断的一种活动。

我国的司法鉴定评估业务不过短短几年的历史。但由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定逐渐成为司法环节中一项重要的技术工作。

总结起来，司法鉴定评估工作具有如下四大特点： 1.目的的“公正性”

与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当事人双方具有平等的法律地位，其根本目的是为了当事人的合法权益，体现司法公正原则，为人民法院妥善处理经济纠纷提供参考。2.行为的“严肃性”

司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。

3.过程的“复杂性”

司法鉴定评估过程的复杂性源自于案件本身和估价对象两个方面。司法行为的特点决定了估价师在估价目的确定、现场勘察、权属资料取得、评估解释等过程中必然会受到各种复杂关系的影响和限制；另一方面，司法鉴定的估价对象往往存在权属不清、面积不明等复杂情况，这都给司法鉴定评估工作带来了挑战。4.结果的“精确性”

司法鉴定评估所具有的法律效力使得起估价结果直接关系到当事双方的切身利益，许多估价结果不可避免的要接受当事各方对其精确性的严格审查。这和我们估价行业以往常常强调的“估价结果允许有±10%的误差”有着明显的矛盾。源自于其自身的特点，司法鉴定评估工作所承担包括法律风险、技术风险、道德风险和经济风险往往高于其他评估业务。很好的控制司法鉴定评估环节的各种风险同样是一件复杂而重要事情。

二、司法鉴定评估的风险控制要点 1.明确的估价目的

司法鉴定评估的估价目的包括拍卖底价、分家析产、折价抵债等等。明确估价目的，对于我们进一步设定价值定义，制定技术路线都十分重要。估价师在实际工作中，应取得案件的起诉书、判决书、鉴定申请书等卷宗资料，并与法官就估价目的进行充分的沟通，并应在评估委托书中进行明确。避免估价报告和估价结果答非所问，给司法审判和执行工作带来不利影响，使估价机构陷入被动。2.合理的价值定义

价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。与其他评估业务价值定义的相对确定性不同，鉴定评估的价值定义往往依估价目的和估价对象的不同，存在较大的差异，对控制估价机构的法律风险至关重要。举例来说，拍卖目的情况下往往评估的是其合法转让条件下的市场交易价值；但对于很多分家析产目的下的鉴定评估，估价对象往往权属资料不齐或受限制（例如宅基地），这就需要估价师与法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。

合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好估价的根本目的相结合，避免不假思索的“市场价值”，深刻的理解市场价值仅仅是价值的一种形式，从根本上去规避司法鉴定评估的潜在法律风险。3.谨慎的假设和限制条件

估价师应当谨慎对待假设和限制条件。司法鉴定评估结果必须同价值定义严格对应，才能真正实现估价目的。原则上，估价报告中的每一项假设和限制条件都应得到法院的事先认同，由法官协助判断假设和限制条件的合理性及是否会对审判和执行产生影响。除法院允许外，司法鉴定评估报告中应避免出现对权属、面积、使用标准等重要因素的假设，防止估价报告失去期望的使用价值。4.科学的估价方法 司法鉴定评估应当仅仅围绕价值定义，优先选用市场比较法进行估价。而在市场比较法使用过程中，必须注重选择与估价对象具有较强可比性的实例，科学的设定价值定义条件下的各个比较因素，使得估价结果不偏离价值定义的内涵。5.严谨的技术路线 ⑴现场踏勘

估价师在进行现场踏勘时应当有法官陪同，双方当事人或其委托律师共同到场。现场踏勘过程中，估价师应公开收集各种权属资料，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。估价师必须拍摄估价对象及其环境照片，并与踏勘基本数据填写现场踏勘登记表，注明踏勘日期和踏勘人员，并要求法官和双方当事人签字确认其真实性、完整性。⑵基础资料校核

对于取得的估价对象权属等基础资料，估价师应当通过公开渠道进行校核。对于存在权属不清、基础数据不明的，估价师应当与法官沟通，共同协商解决方案，不得擅自做出假设。⑶市场数据调研

估价师应当通过公开渠道调查各种司法鉴定评估过程所需的基础数据，并做好底稿的存档工作，对于一些电话咨询、专家咨询等数据应做好书面记录，以备查阅。⑷估价计算

司法鉴定中的每个估价计算过程和数据来源，必须严格遵循估价规范及相关法律法规的规定，做到有理有据，避免“拍脑门”,确保估价计算过程的科学合理，确保估价结果做到准确无误。6.规范的作业程序

司法鉴定估价的风险防范，关键是要估价师和估价机构树立风险意识和法律意识。估价师应当严格按照估价程序，执行每一步估价工作，做到有法可依、有据可查。估价机构应当按照现代企业管理理念，建立严谨的技术审核、资料存档等制度，规范估价作业程序。

三、结论

6.新生儿风险评估和安全防范措施 篇六

护理风险

1.1 感染

新生儿科危重病人多，加上新生儿自身免疫力低下，早产儿气管插管、反复吸痰、建立静脉通道等增加了皮肤黏膜损伤的机会。病房结构和设置不合理、通风不良、消毒不到位、床位之间距离较小、不同疾病患儿混住造成易感人群的高度密集。另外医务人员的手在传播病原体上起着重要的作用。医疗用品消毒不严，各种医疗器械，如暖箱、光疗箱、喉镜、奶具、衣物消毒不严，造成获得性感染的发生。

1.2 损伤

由于早产儿皮肤薄嫩，易发生皮肤压伤性红臀。输液时高浓度液体对血管及周围组织有一定的刺激以及外渗致使局部皮肤坏死。洗胃、洗澡时水温过高引起烫伤、使用热水袋烫伤、坠床等各类损伤及意外。足月儿指甲过长自行抓伤，蓝光照射时眼罩脱落。吸氧不当造成的失明、氧中毒、肺不张、呼吸抑制，因称重、沐浴、摄片、吸痰等使患儿脱离氧环境导致难以逆转的低氧，严重可引起脑损害。辐射床应用不规范引起烫伤或复温效果不佳。

1.3 胃食管反流

新生儿胃食管反流主要症状是呕吐，但是大部分患儿(特别是早产儿)可无临床呕吐症状，表现为反射性呼吸暂停、心动过缓，甚至猝死，临床上对这种“寂静型”的潜在危险性应给予高度重视。

1.4 护理记录不周

护理记录不及时、漏记、记错、用词不严谨。

1.5 交接班不完善

交接内容不全，重点不明确。

1.6 其他

调换床位、输错液体、新生儿被偷窃。新生儿肢体小、外貌特征非常相似、手条及脚条及易脱落，在沐浴、外出检查、入出院时调错婴儿，入院时写错手条，出院时抱错婴儿等。2 防范对策

2.1 增强患儿的抵抗力，实行保护性隔离

做好病区的清洁卫生工作，做好空气、物体表面的消毒与监测，具备良好的通风、采光条件，确保各项生物学指标符合要求。工作人员必做好新生儿室的物品管理，床单布类天天更换，奶具每次使用后及时清洗、高压消毒，患儿的用物要求一人一用并要求经过消毒后使用，尤其应留意对暖箱、蓝光箱、呼吸气囊、呼吸机管路等的消毒，每周更换暖箱1次，使用后终末消毒。各种穿刺、置管、吸痰应遵守无菌原则。医务人员应自觉执行消毒隔离制度，凡是进入新生儿室的人员一律要洗手、更衣、换鞋、戴口罩和帽子，工作人员应定期健康体检，必须无传染、感染性疾病。严格执行探视制度，非本室工作人员不得随意进入。配备足够的手消毒设施，以提高医护人员洗手的依从性。

2.2 新生儿意外损伤的防范

①静脉外渗：输液时加强巡视，静脉注射部位尽量选择在四肢，尽量选择使用留置较长的导管，避免反复穿刺造成损伤或感染，要求护士严格无菌操作。若外渗应停止输液，拔掉留置针，局部用50%硫酸镁纱布湿敷。②各种仪器探头应定时更换部位，避免局部受压过久。新生儿置远红外线抢救台，应密切监测体温变化，避免烫伤。保持皮肤清洁卫生，特别留意耳后、皮肤皱褶处及臀部的清洁卫生。勤换尿布，对已发生尿布性皮炎的患儿，应暴露出臀部，保持干燥，局部可涂红臀软膏。在照蓝光前套好小手套，以防婴儿指甲抓破皮肤，眼睛用黑眼罩遮挡，并妥善固定。确保眼罩不会脱落，完全遮住眼睛，又不会堵住鼻孔。睾丸受损尽可能选用小号一次性尿裤遮盖会阴部防止睾丸受损，但也要注意充分暴露皮肤，以免影响光疗效果[4]。

2.3 勤巡视，勤观察

胃食管反流出现以喂奶后1 h居多，也可发生于睡眠仰卧位及空腹。①体位疗法：可用30°倾斜的床上俯卧位或50°仰卧。②密切观察患儿面色、呼吸、心率变化，及早发现呼吸暂停，必要时予心电、氧饱和度监护，床旁备好吸引器、氧源和复苏囊。一旦发生呼吸暂停，立即取头低侧卧、拍背刺激后在大流量氧气冲吸口鼻下，迅速用吸引器吸净呕吐物和分泌物，同时予持续氧饱和度监测，吸引后无好转则予复苏囊加压呼吸，必要时配合胸外心脏按压或行气管插管。吸引时动作要轻快，以免刺激迷走神经再次诱发恶心呕吐。③胃食管反流早期暂时禁食外，根据病情及早采取合适的喂养方法，进行耐心细致的喂养。不适宜奶瓶喂养的早产儿和重症患儿可采用经口胃管或经口十二指肠管喂养。

2.4 护理记录要真实及时完整

护理书写应实事求是地反映新生儿情况，防止忙于各种常规治疗，使关键内容漏记。还有为了病历记录完整，将没有观察到的内容做了记录，记录的不完整、护理记录缺乏完整性、部分记录缺失，尤其是关键的护理行为未做记录，很可能被认为护理过失。记录要有连续性。护理记录的主要内容包括患儿病情、护理措施和效果，但是护理记录中常发生有病情变化的记录而没有处理措施的记录。护士必须遵守科学性、真实性、及时性、完整性，与医疗记录同步性为原则，遵照医嘱、护理常规认真及时、客观正确地在规定时间内做好各项记录，禁止错记、漏记、涂改及主观臆造、随意更改等[5]。

2.5 交接班程序标准化规范化

明确各班的责任，避免工作中的遗漏，可有效防止护理差错事故的发生，从而保证了护理工作的连续性、安全性和有效性。因新生儿没有表达能力，护士既是患儿的监护人，又是其治疗护理的实施者，任何一个疏忽都可能导致护理缺陷及医疗纠纷的发生。在新生儿床旁交接尤为重要，每天晨晚交接班时逐步对每个新生儿开包进行全身检查，手条有无脱落，信息是否准确，交班的内容全面，包括病情、治疗、特殊检查及特殊药物的治疗等及仪器的使用情况。

2.6 其他

给新生儿护理、洗澡、换衣服时严格查对手表带、以防抱错新生儿。患儿入院时检查手条并与家属认真核对姓名与性别，办理入院手续后，主班护士根据电脑制作手条及脚条，系手条时与患儿再核对。住院期间保证新生儿手条完整。外出检查前后核对床头卡及手条是否一致，浴前检查手条有无丢失，沐浴应有秩序进行，沐浴后认真核对手条，确认无误后方可放回床位。沐浴结束后，由第二人再次核对手条及床头卡。出院由2名护士一起检查全身并再次核对后交家属检查。严格探视制度，严禁外人人内，防止新生儿丢失。

7.房地产金融创新与风险防范 篇七

房地产金融创新是一项系统创新, 它是由系统内的金融业务创新、组织结构演变、监管制度优化、创新环境改变等共同引起的。美国次贷危机的爆发在很大程度上与房地产金融创新有关, 它生动而且深刻地向世人展示了房地产金融创新的现实风险。

(一) 房地产金融创新业务的风险

1.新业务信息不完全的风险。

新的复杂金融工具和交易模式的引进, 交易环节的增加, 信息不对称和信息传递损失的增加, 信息不完全程度的加深会引入新的内生风险。处于衍生产品链末端的投资者缺乏获取风险相关信息和监督的手段, 过度依赖信用评级机构对次贷衍生产品的评级, 产生道德风险和利益冲突。

2.房地产金融创新技术缺陷的风险。

在房地产金融创新过程中部分房地产金融创新风险未被预见或未能被准确计量。例如在美国次贷危机中, 关于次贷衍生产品的公允价值会计方法、信息披露和定价模型存在一定的缺陷, 不能充分反映其复杂性和多重风险特征。

3.金融业务创新设计谨慎缺失的风险。

在房地产金融创新过程中缺乏谨慎原则制衡的资产证券化技术被滥用。金融机构在次贷市场的巨额利润吸引下, 放弃了防范风险的经营理念, 降低了放款标准。例如, 美国房地产泡沫的膨胀导致相关市场主体都违背了“注重风险控制”的原则。次级按揭贷款公司对借款人不作任何信用审核即借出大笔资金, 一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。

4.金融创新过度导致的风险。

在房地产金融创新过程中次级贷款经过证券化后风险进一步放大。由于次级债券在OTC交易, 并且大多采用高杠杆, 实际规模难以估计。而对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易, 金融创新的过度导致虚拟经济与实体经济严重脱节, 造成衍生产品价值与其真实资产价值之间脱节, 杠杆交易被过度使用, 都会放大相关的投资和交易风险。

(二) 房地产金融组织创新监管不到位的风险

1.监管制度对新机构未尽到监管职责。

在美国目标机构监管模式下, 为了回避监管以开展房地产金融业务, 新的金融机构不断涌现, 如资产支持商业票据渠道公司和结构性投资工具公司。这些新的市场参与者受到的监管较少。

2.新机构的快速成长及其高杠杆比例特性使有效监管难度加大。

如对冲基金是市场信用评级较低的CDO分级产品的主要买家之一, 对市场流动性做出很大贡献。由于对冲基金交易的高杠杆比例特征, 其实际交易金额远超过资产规模, 往往会导致并加剧市场波动。

3.部分房地产金融机构违规操作。

一些机构利用房贷证券化可将风险转移到投资者身上的机会, 有意无意地降低贷款信用门槛, 导致金融和投资市场的系统性风险增大。一些房地产金融机构的治理结构和风险管理不完善, 对表外业务和流动性风险重视不够, 未能充分预见次贷衍生产品的损失对资产负债表的影响。

(三) 宏观经济调控导致房地产市场震荡

1.房地产泡沫膨胀刺激非理性创新行为。

在流动性过剩和房地产泡沫膨胀的背景下, 次贷产品创新开始偏离理性, 相关市场主体都违背了“注重风险控制”的原则。金融机构在次贷市场的巨额利润吸引下, 放弃了防范风险的经营理念, 降低了放款标准。

2.房地产泡沫破灭导致美国次贷危机爆发。

大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力, 帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨。次级贷款经过证券化后风险进一步放大, 当房价开始下跌、利率不断提高时, 越来越多的贷款者不堪重负, 次级贷款违约率急剧上升, 次级债及其衍生产品价格暴跌, 美国次贷危机由此产生。

(四) 通过国际金融体系传导金融创新风险

经济全球化导致国际金融一体化, 美国次贷危机爆发后, 风险在多国之间得到了分散。然而金融市场的高关联性导致危机的扩散蔓延, 在一定条件下, 甚至会导致危机的加深。比如金融机构由于次贷产品损失, 出于资产负债管理和流动性需要而被迫出售部分较优质资产, 可能会加剧市场价格的调整, 导致损失进一步增加。

二、我国房地产金融创新的现状分析

(一) 以银行信贷为主导, 融资方式单一

我国房地产业发展主要依靠银行信贷资金支持, 股权融资和债券融资比例过小, 行业内用于房地产开发的长期资金严重不足, 开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持, 房地产金融创新刻不容缓。

(二) 房地产金融产品创新层次低, 同质化现象严重

我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底, 中国建设银行为其首笔30.17亿元的住房抵押贷款证券——“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团, 这也是迄今为止的惟一一款MBS产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多, 原创性的少, 同质化现象严重等特点。

(三) 房地产金融产品创新风险意识较弱

从理论上讲, 住房抵押贷款证券化具有分散银行风险、增加新的融资渠道和促进固定收益证券市场发育等诸多好处。然而, 我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下几方面因素的制约:一方面是银行盈利模式单一, 对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道;另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产, 违约率非常低, 银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全, 也阻碍了金融创新的进一步发展。

(四) 房地产投资信托基金发展滞后

房地产投资信托基金作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场, 作为融资手段又可以推动房地产业的发展。但是, 由于我国相关的法律法规还不完善, 房地产投资信托基金乃至整个产业投资基金在我国都是新生事物, 所以在我国发展房地产投资信托基金还存在许多障碍。

三、美国次贷危机对我国房地产金融创新的启示

美国次贷危机对中国这样处于金融深化初级阶段的新兴市场国家来说, 影响非常深远, 这种影响不是直接对金融机构带来的资产损失, 而是一种发展方向与路径的迷失。在内外因素作用下, 2006年以来中国金融深化速度开始加快, 然而次贷风波使我们难以把握金融深化的速度, 也迷惑于金融创新究竟是一把怎样的双刃剑。必须明确的是, 以创新战略来推动建立与国际接轨的现代金融体系, 是当前中国经济改革的重中之重, 只有促进金融深化, 才能使实体经济增长获得新的动力, 推进金融深化, 促进金融创新, 应该是经济发展的基本战略之一。在美国次贷危机爆发后, 重新认识房地产金融创新的功能和局限, 探讨如何继续推进房地产金融创新, 同时防范风险显然具有深远的意义。现代房地产金融具有高杠杆率、高关联度、高不对称性的特性, 内部原因或者外部市场的变化都可能引起风险, 需要遵循谨慎原则, 增强体系透明度, 防范风险。

四、加强房地产金融创新的风险防范

(一) 要继续推进房地产金融业务创新, 稳步推出投资信托基金

从当前看来, 我国在房地产投资基金运作的模式上应以房地产信托投资基金为起点, 具体由金融机构组织发起, 委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证, 具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作, 而房地产投资信托基金的业务范围, 应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要对象, 至于资产结构、收入结构、收益分配等还需要在房地产投资基金推出后视运行的具体效果, 再由监管部门作出明确的规定。

(二) 要持续推动房地产金融监管创新

随着中国房地产金融业的快速发展, 房地产金融机构提供的产品和服务越来越丰富, 房地产金融业综合经营、混业经营趋势日益加快, 房地产金融风险的产生和传递呈现出了新的特征, 这对中国房地产金融监管能力和监管方式提出了新的要求。因此, 要积极推进房地产金融监管创新, 借鉴国际经验与教训, 确立新的监管理念、方式、目标及评价标准, 应该建立统一的监管体系, 专门负责我国房地产金融体系的统一管理和协调, 逐步建立起高效、全方位的房地产金融监管体制, 不断完善房地产金融监管措施和手段, 更好地体现房地产金融监管的动态效率和灵活性, 确保房地产金融体系稳健运行。中国房地产金融从目前来看, 应该是中国人民银行、银监会、发改委、城乡建设和住房保障部等监管部门建立稳定的联系机制, 保证监管政策的统一, 保证房地产金融系统内资金流动的规模、结构与实际经济运行状况的一致性, 同时实时衡量、监控、预测房地产金融的系统风险, 并及时发出预警, 有效识别防范和化解房地产金融的系统风险。

(三) 房地产金融产品的创新应依托银行业、证券业、保险业的有效结合

房地产业与银行业、证券业、保险业具有天然的联系, 房地产是天生的信用担保品, 房地产业与银行业、证券业、保险业的有效结合, 在促进这些产业发展的同时, 将带动房地产金融保险业的发展。在金融全球化的推动下, 中国金融业的开放, 海外金融机构的进入, 促使先进金融技术的引进, 推进金融产品创新, 增强金融业的竞争力, 迅速提高金融业的服务质量, 这将有效地拓展房地产金融保险业的市场空间, 促进房地产证券化, 并刺激房地产市场的需求, 促使更多的居民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前消费和房地产投资。而且房地产证券化的发展, 使居民可以拥有更多的金融产品和投资工具, 便于理财和投资组合, 大大拓展房地产投资和房地产金融投资的渠道。对于房地产金融创新, 我们应正确认识其价值和局限, 借鉴国际房地产金融创新的经验和教训有效防范风险, 继续推进创新, 改善监管, 完善风险防范体系。

摘要：房地产金融创新是房地产金融业发展的必然要求, 对促进房地产业发展具有重要意义。但是, 房地产金融创新也会产生业务创新、监管不到位、宏观经济调控导致房地产市场震荡等风险。美国次贷危机的爆发生动而深刻地展示了房地产金融创新的现实风险, 引起了金融界关于加强监管的反思。目前我国房地产金融创新以银行信贷为主导, 融资方式单一, 金融产品创新层次较低、同质化现象严重, 房地产金融产品创新风险意识较弱。在我国房地产创新中应加强风险防范, 继续推进房地产金融业务创新, 稳步推出投资信托基金, 加强房地产金融监管, 将创新房地产金融产品与银行业、证券业、保险业有效结合。

关键词：房地产金融创新,风险防范,美国次贷危机

参考文献

[1]束庆年.对美国次贷危机爆发后中国房地产金融创新的思考[J].南方金融, 2008 (9) .

8.房地产评估风险与防范 篇八

关键词：房地产融资风险；直接融资；间接融资；经营风险

一、引言

近年来，随着我国房地产市场和金融市场的发展和壮大，房地产这一资本密集型的行业在企业投资、筹资和运营等发面越来越离不开金融市场的帮助。而金融市场在给房地产行业带来发展的同时也使之承受着越来越大的风险，房地产金融风险防控问题近年来逐渐成为社会各阶层所关注的问题。

广义的房地产金融，指房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等相关金融服务的一系列金融活动总称；狭义的房地产金融风险主要指房地产融资风险[1]。现在我国的绝大多数房地产企业已经将融资作为企业发展所必不可少的环节，其风险问题是房企最关心的话题，如何进行有效防范亦成为了房企在日常经营管理中的基本原则。在此基础上，本文将着重分析我国房地产融资现状及产生房地产融资风险的因素，并提供相应的建议。

二、与房地产融资相关的文献综述

在分析原因前，需要梳理有关对房地产金融风险的一般理论：

房地产企业融资和别的企业融资无异，主要是直接融资和间接融资两个途径。清华大学的刘洪玉教授认为，如果是一个成熟的房地产行业，银行贷款不应该成为房地产企业的主要资金来源，也不应该是通过上市获得融资，而主要是通过发行公司债券、推出不动产基金等形式来自行解决融资问题；陈柳钦在《美国房地产投资信托基金（REITS）的发展及其对我国的启示》中，详尽介绍了REITS在美国的成立的条件、发展历史、种类和优势，讨论了我国REITS的发展意义、选择的方式和政策方面的建议。黄杨（2004）等人认为为了防范房地产企业的融资风险，必须建立一个完善的房地产金融体系，使得各类金融机构发挥自己的作用，并相互制约，分散风险。郭晓亭（2009）对我国房地产企业的多种融资途径进行了分析，并指出了各个融资途径的优缺点。她还分析并预测了以后房地产业融资方式的发展趋势，得出的结论是今后我国房地产行业的融资方式一定是走向多元化的，其中企业发展资金的主要来源将是直接融资。

三、我国房地产融资现状分析

（一）民间资本投资热情较高

在我国政府的支持下，近10年内我国城市化建设进程加快，使得我国房地产行业快速发展，同时各行各业的资金也纷纷进入房地产行业，对于房地产公司来说通过各种渠道筹集资金，成为近些年房地产企业生存发展的重要环节。

改革开放后，中国经济快速增长，人民收入不断提高，在这样的环境之下民间资本也快速积累起来，民营企业快速发展以及要素市场的发展和扩张[2]。目前我国的民间资本市场已经具备一定规模，截止2010年底我国国民储蓄存款余额超过30万亿，加上手持的债券，股票和保险等理财产品，金融资产总额超过48万亿。因此，民间资本参与房地产的热忱不断高涨，其途径如图1所示。

图1民间资本的投资形式

以房地产信托为例。房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益[3]。

从我国的信托投资发展历史来看，以信托方式的融资在房地产企业的资金来源中有重要的地位，尤其是在银行贷款利率不断提高，国家对房地产市场施行紧缩政策之后，不少房地产企业都向信托伸出双手。但是，受到国家政策调控的影响，在2012年信托的发行放缓，融资量3163亿元，和2011年鼎盛时期相比减少15%。

（二）房地产企业以间接融资为主

从图2中可以看出当前我国的房地产企业从银行的间接融资成为主要他们融资的主要渠道。

图22001-2011年全国房地产银行贷款规模[4]

当前我国的房地产企业从银行的间接融资成为主要他们融资的主要渠道。08年后国家出台多项政策房地产从银行的贷款也持续处于高位，但是增加相比前年放缓可以看出，房地产企业向银行贷款并没有以前那么容易。

（三）房地产企业普遍资产负债率较高

大量的通过银行和其他间接融资方式进行融资，使得我国房地产企业的资产负债率达到了一个非常高的水平，不少房地产企业的资产负责率在75%左右。过高的资产负责率使得企业的资本结构很不合理，同时现金流上也面临大额的利息支付难题。这些情况都提高了房地产企业在金融市场上的融资成本。

四、我国房地产融资风险的原因分析

（一） 经济周期波动频繁

根据众所周知的经济周期理论，经济总是以周期循环发展的。笔者根据固定资产投资与房地产投资增速变化来划分我国房地产行业的经济周期，如图3所示：

图3固定资产投资与房地产投资增速变化图

数据来源：国家统计局（http：//www.stats.gov.cn/tjsj/）[4]

从上图可以看出，2000年以后我国房地产投资很难出现之前的明显的周期变化，这直接导致对周期的预测难以达到准确。从理论上讲，我国处于发展阶段，房地产的投资理应持续增加，所以房企收入也应该是持续增长的。但是对于经济上行周期的预测越发诡谲多变，房地产的价格走势越发扑朔迷离。如果房企借入大量资金后突然遇到经济周期的下行阶段，就有可能出现获利少甚至亏损的情况，这就导致了融资风险。

（二）政策风险突出

笔者认为，近几年由于市场经济力量增强，房地产投资过旺表现得尤为明显，而一直以来，过热投资的行业最易造成产能过剩，拖累经济发展的速度，因此成为了国家宏观调控的重点目标。我国的房地产市场调控政策也确实经历了多次演变，调控内容如下：

1、2002-2004年，以收紧土地供给和信贷为手段以抑制投资热；

2、2005-2008年，调控加码，重点打击囤地行为，改善供给，提高首付；

3、2008-2009年上半年，紧急救市，利率打折、放松调控政策；

4、2010年以来，调控全面加码，涉及土地供给、限购、信贷、税收、二手房交易等。这些政策对土地购置面积的变化和土地开发面积的变化有显著影响。

由于收缩的土地政策，土地的购置与开发都受到了极大的影响，甚至出现了负增长，由此可见政策对房地产企业影响之巨大。更有甚者，受到国家实施的这些宏观调控政策的影响，一些房地产开发企业可能被吊销资格，从而导致倒闭，破产，停工整顿等。房地产业也就相应的出现回落亏损，出现房地产融资的风险。

（三）房地产企业自身经营水平有限

融资风险还与企业自身经营水平相关，这里主要有两个现象：

一是在房地产企业进行融资时，由于决策者决策失误造成的风险比比皆是。比如，具体策划项目时，对于贷款的使用与否以及贷款多少和贷款方式等问题的决策上的失误所产生的风险；还比如，由于房地产企业在金融业务上没有形成规范的决策流程，尤其是对项目可行性与否的研究不够全面彻底，对项目的潜在风险没有足够的认识和准备而导致在开发经营过程中出现资金流断裂等情况，造成不必要的损失。

二是房地产企业自身可能因经营产生信贷危机。房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及多个部门，整个周期长。在筹资方式、地段选择、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节中都可能产生信用问题。一旦某个环节出现问题，如拖欠施工单位工程款之类，那么整个项目就会产生连锁的信贷危机，使得房地产企业信用等级降低，贷款成本也就随之升高，风险也会产生。

（四）银行对抵押贷款变现风险的转移

目前房地产开发企业一般采用房地产做抵押的方式来向银行贷款，一旦房地产企业因为自身经营亏损或者企业破产而无法偿还贷款时，银行理论上可以把抵押的房地产作为偿还贷款的资产。但是变现的过程中的手续多，特别是在房地产企业经营亏损时往往也是房地产市场不景气时，就会导致银行变现困难。因此，银行为了转嫁变现风险，会提高向房地产企业贷款的成本或设立更加繁琐的审核程序，造成企业很多隐性的开支，这就加剧了房企的融资风险。

（五）法律系统不完善

房地产涉及各行各业，与人们的生活息息相关，但到现在也没有一部比较完善的法律制度规范房地产企业的业务行为以及运作过程。也没有相关的法律细致的对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。法律体系不健全的话，房企在融资时相关的权利义务就不能有效地进行划分，或者自身利益得不到法律的保护，造成融资风险。

（六）融资渠道单一

在上文中分析现状时笔者已经提到过，目前，我国房地产企业的融资主要是通过银行贷款，从贷款的形式上，大致可以分为经营的流动性贷款，专项贷款和大修理贷款（目前占主要的是房地产的经营和专项贷款）。所以，房地产的资金来源对银行金融业的依赖过大。根据调查，房地产项目中60%左右的资金都是来自于银行，以2010年为例，当年房地产开发企业资金来源72494亿元，其中国内贷款12540亿元、利用外资796亿元、企业自筹资金26705亿元、其他资金32454亿元，其中包括定金及预收款19020亿元、个人按揭贷款9211亿元，当年资金来源中直接来自银行信贷的资金，含国内贷款加个人按揭贷款，占比为30%。

与此同时，第二大资金来源渠道——企业自筹资金中的大部分主要由商品房销售转化而来，其中大部分仍然来自前期银行按揭贷款，按照保守估计首付四成计算，来自银行信贷资金总的比重达到52.11%。从这些数字，我们不难看出我国房地产对银行业的依赖。如果银行业出现大幅度的受政策等因素影响的贷款策略变化，则房企将面临较高的贷款成本，而同时也找不到替代的方案。

五、房地产金融风险的防范建议

上文中分析了目前房地产企业面临融资风险的主要原因，其中一些可以通过改革来消除。相关部门应采取适当的措施稳定市场，保持市场的健康发展，笔者这里提出以下几点建议：

（一）改善融资渠道过分单一的现状

解决融资风险的一条主要方案是分散风险。这就需要增加房地产企业融资渠道的多元化。比如，鼓励私募基金的发展。虽然大型的房地产企业受到过银行等投资企业的青睐，也能通过IPO等融资平台进行融资。但对于中小型的企业来说融资条件并没有那么宽裕，所以利用基金不仅有助于从扩大经营的规模，更可以降低资产负载率提高直接融资的比重和融资的成本。房地产私募基金也可以尝试一些新的变化：

1.投资领域更加细化，深入整个产业的链条中。

不同的基金可以结合自身优势和条件往自己有利的领域发展，比如可以向开发拿地的环节前移；也可以像投资后的售后服务后移，在物业管理等增值服务上投资。

2.房地产私募集基金投资方式的改变。可以从以前偏债权型投资改变方向为股份型投资或者两者并行的方式。这样一方面降低了企业的还款压力，另一方面也给投资者带来了更多的选择。

（二）加强法律监管

在新兴的基金方面，我国还没有严格的《投资基金法》，因此无法在法律的层面上把房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等加以约束和管理，房地产基金没有法律可依。严密的法律体系是一个健康稳健的房地产金融市场运行的保障。以美国为例，为建立完善的房地产金融曾相继出台了《同等信用机会法》、《不动产清算程序法》、《借贷真相法》等一系列法规。因此在政策方面，房地产企业的融资也存在巨大风险。

（三）鼓励房地产企业开展并购

并购是融资方实现融资的一种方式。对于大型房地产企业来说，通过并购可以实现手上资金的合理利用也可以优化配置自己的资源。对于中小型房地产企业来说，通过并购可以出售手上的项目等，在企业面临融资困境是，给企业带来充足的资金，缓解融资的困境，应对风险。

（四）加强市场的主导作用。

市场经济不能脱离市场的作用。在完善房地产金融体系前提下，应让信托、保险、养老金等资金更多的参与到一级资本市场中，逐渐形成以市场为主导的房地产金融市场，让市场自我调控风险。（作者单位：四川现代职业学院）

参考文献：

[1]张健，《财富永续——房地产金融实务》[M].上海财经大学.2007（1）（1）：13.

[2]中国人民银行金融稳定分析小组，《中国金融稳定报告2011》[M]，中国金融出版社，2011：73.

[3]王仁涛.我国发展房地产投资信托基金的法制环境研究[J].经济问题探索.2005， （9）：147-149

9.房地产评估风险与防范 篇九

周巍

（郑州航空工业管理学院河南郑州450015）

【摘要】 房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，也是一个高投入、高回报和高风险的产业。近几年，由于房地产业的过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，增加了房地产项目投资的风险。本文阐述了房地产投资风险产生的原因和主要特征，对项目投资风险因素的来源及种类进行系统分析，提出投资分散策略、投资组合策略、保险策略等基于战略层的项目投资风险防范策略，及编制风险防范计划、风险识别、风险（定性和定量）分析、风险应对措施、风险过程管理等基于战术层的项目投资风险防范策略。

【关键词】 房地产项目投资风险防范

随着近几年国民经济的快速增长，房地产业已成为国民经济中重要的支柱性产业，由于其过快发展与投资过热，部分城市已经出现房地产泡沫，势必为房地产投资者带来巨大的风险。房地产项目投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业，这些特征决定了它不同于一般产品的投资，投资者必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。本文对我国房地产项目投资风险进行系统分析，并提出战略层和战术层的风险防范策略。

一、房地产投资项目风险的涵义与特征

1、风险及房地产项目投资风险的涵义。风险的最初定义于1901年出现在美国的A·M·Willet的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究，风险的一般定义是：人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。通俗地讲，风险就是发生不幸事件的概率，或指损失发生的不确定性，而房地产项目投资风险就是指在项目投资过程中能引起损失产生的不确定性。客观世界是变化多端的，充满了不确定性，每一个房地产投资项目都有一定的风险，房地产项目投资的风险主要来自信息的不完全性、投资项目周期长短、收益预期及房地产政策等投资环境的变异性。

2、房地产项目投资风险的主要特征。正确认识房地产投资风险的特征，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失，提高投资活动的效率具有重要意义。

（1）客观性与普遍性。房地产项目投资风险的客观性是指房地产风险是客观存在的，它不以某个人的意志为转移。普遍性即一般工程项目中都有风险的存在，风险在整个项目生命周期中都存在，而不仅仅存在于实施阶段。

（2）不确定性与损益双重性。风险的主要特征是不确定性，也就是难以预知。例如经济政策的变化、战争的爆发、暴雪灾难的形成，风险的产生虽有具体原因，但其发生的时间是难以预知的。这种难以预知的特性就造成了房地产项目投资风险的不确定性。同时，风险不一定都带来负面影响，如果能正确认识并充分利用风险，反而会使收益有很大程度的增加。

（3）潜在性与可判性。房地产项目投资风险不仅具有随机性，同时具有潜在性。它是附着在房地产开发与经营中的某些确定事物中，并通过它们的发生而起作用，因此从房地产投资的规律看，房地产风险具有潜在性。但是，这并不是说风险是不可认识的，人们可以分析以往发生的类似事件的统计资料，对某种风险发生的概率及其所造成的经济损失程度作出客观判断。

（4）相关性。相关性是指投资者面临的风险与其投资行为及决策是紧密相连的。同一风险事件对不同的投资者会产生不同的风险，同一投资者由于其决策或策略不同，会面临不同的风险结果。实质上，风险空间是由决策空间和状态空间结合而成的。状态空间是客观必然，人们无法自由选择；而决策空间是人们根据状态空间自主选择的结果，决策正确与否直接影

响人们面临的风险及其程度。

二、房地产项目投资风险因素分析

1、项目投资风险因素的来源。

（1）项目场地选址阶段。房地产项目对位置极为敏感，成功的投资开发离不开准确的选址。同时，能否正确评估某地块的价值也具有很大的不确定性，还可能牵涉到拆迁、安置、补偿及“七通一平”等很多方面的问题。房地产项目投资中各种不确定性因素很多，一旦处置不当将会造成整个项目的拖延甚至流产。

（2）项目融资阶段。通常房地产项目都需要从银行或其他金融机构进行融资，而贷款利率的变化趋势难以预料，资金成本即融资费用对房地产项目的最终利润影响极大。此外，房地产项目通常在楼盘开发到一定阶段开始预售，以预售款将余下楼盘项目开发完毕，一旦遭遇预售款无法到位的情况，就会因资金短缺而面临困境。

（3）项目建设施工阶段。这期间主要存在房地产项目成本超支、工期延误及质量、安全事故的发生等风险。

（4）项目租售阶段。这一期间，较小的租金或售价变化也会对房地产项目的收益有较大的影响，而通常租金售价的趋势难以准确地估算；消费者现实支付水平、选择偏好等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。

2、项目投资风险因素的主要种类。

（1）定位风险。房地产投资项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析及项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景。一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，会导致后期难以弥补的风险。定位风险是项目投资过程中最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，因此开发商在进行市场定位时要从市场规律出发，对市场合理细分，准确找出适应市场需求的项目类型。

（2）商业风险。商业风险是指某一特定的项目运营失败的可能性。现实中的商业风险主要集中在两个方面：一是管理，确定和收取租金、物质设施的维护与更新、控制运营费用都是其关键变量；二是市场变化，如地区人口结构、交通便利性、竞争者等。

（3）经营风险。经营风险是指由于房地产投资者经营管理不善而造成损失的风险。所谓经营管理不善，主要包括：投资者不能胜任经营管理工作；信息匮乏；决策失误；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

（4）通货膨胀风险，也称为购买力风险。是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力降低给投资者带来的风险。开发投资回收期越长，房地产项目投资购买力风险越大。

（5）金融风险。房地产投资额较大的特点使得一般的投资者都要借助于各种融资工具，而利率汇率、项目建设及租售周期等变量的作用带来了收益的不确定性。

（6）市场风险。指由于供求形势变化，引起市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构、市场发育等变化而导致的风险。市场风险是房地产市场价值跌落的一种可能性，主要来源于房地产供应的时间误差。

（7）创新风险。在资源有限的条件下，要使企业能够持续稳步发展，获得既定利益是非常必要的。但一味追求项目与周边项目的“差异性”，选择企业不熟悉或认识尚不足以完成“创新”的项目，也是极具风险的，何况创新本身就是有风险的。

（8）政策风险。政策风险的产生多由于政策的不连续性、突变性和漏洞的存在。企业的政策风险主要发生于违规操作的投机性过程、对政策不理解的失误。在项目投资过程中，企业必须掌握相关法律和最新政策。

（9）自然风险。由于自然因素的不确定性、不可抗性（如地震、洪水、风暴、暴雪、火灾

等）以及土地的自然地理和技术经济特性带来的风险。

三、房地产项目投资风险防范策略

1、基于战略层项目投资风险防范策略。

（1）投资分散策略。房地产项目投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，其一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气的影响。房地产投资时间分散则是确定一个合理的投资时间间隔，从而避免因市场变化而带来的损失。共同投资策略要求房地产企业与金融部门、大财团合作共同对房地产项目进行开发投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大限度地降低风险。

（2）投资组合策略。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力，按照一定的原则进行搭配，投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅，投资一部分在高档写字楼等，因为不同类型的房地产的投资风险大小不一，收益高低不同。房地产投资者应尽可能构造投资组合进行投资，以消除项目的非系统化风险，在同时存在多个组合的情况下，应尽量选择系统风险小的投资组合。当然，房地产投资商应端正对待风险的态度，因为风险小则收益也小，要根据企业抗风险的能力选择适宜的风险收益组合。

（3）保险策略。对于房地产投资者来说，购买保险是十分必要的，它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等具有十分重要的意义。一般来说，房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者应充分考虑所需要的保险险种，确定适当的保险金额，合理划分风险单位和厘定费率，选择信誉良好的保险公司等。

2、基于战术层项目投资风险防范策略。

（1）编制风险防范计划。风险防范计划的编制是决定如何进行一个项目的风险管理活动的过程。在这个过程中，我们必须解决以下问题：为什么识别同项目目标相关的风险非常重要，什么是特殊风险，风险降低的可交付成果是什么，怎样降低风险，由谁负责实施风险防范计划，需要多少资源来减轻风险等。解决了这些问题，风险防范计划才算完成，为以后的风险管理工作做好铺垫。

（2）风险识别。风险识别是指风险管理人员在收集资料和调查研究之后，运用各种方法对尚未发生的潜在风险以及客观存在的各种风险进行系统归类和全面识别。风险识别其实就是对一些可能会出现的风险进行了解和判断，必须在项目开始之前做好风险识别。同时，要对项目可能出现的风险进行评估、认识，比较常见的方法有：头脑风暴法、德尔菲技术、访谈法、财务报表法、初始风险清单法、流程图法和SWOT分析等。这些方法能比较系统、有效地帮我们预测项目中可能出现的风险。

（3）风险定性分析。风险定性分析包括评估已识别风险的可能性和概率，确定其数量和优先级，将风险对项目的潜在影响按照轻重缓急进行排序。风险定性分析是确定对具体风险采取措施的重要性，并指导应对行动的一种方式。对已掌握信息的质量进行评估有助于修正对风险的评估。风险定性分析要采用公认的定性分析方法与工具对风险的概率与后果进行评估。重复进行定性分析所得的结果可能显示是否有必要调整风险管理行动，纠正项目计划中的偏颇。

（4）风险定量分析。风险定量分析经常是在风险定性分析之后进行的，当然这两个过程可以同时或分开进行。风险定量分析就是对项目的性质和时间、资金的可用性的影响进行研究，是对风险定性分析的一种深入。它的主要技术包括：决策树法，这是一种比较直观、易操作的图形方法，可以帮助选择在未来结果不确定的情况下最好的行动路径；风险模拟法，指基于蒙特卡罗模拟技术，对某房地产项目的经济风险进行定量分析，并分析单个或多个风险因

素组合对项目经济收益的敏感性。通过将AHP方法和所建立模型的综合利用，对模拟结果进行有效分析，能够对房地产项目的经济风险进行客观、动态、定量的分析，为房地产项目的决策提供更全面、科学的定量信息。

（5）风险应对策略。风险被识别和量化之后，必须制订一系列风险应对策略，防范于未然。应对风险的四项基本对策分别为：一是风险回避，加强同类项目风险损失资料的搜集整理和分析，建立风险预警预报系统，对风险大的项目主动放弃，中断风险源，遏制风险事件发生；二是风险转移，不放弃或中止带有风险的开发活动，但将风险可能导致的损失和法律责任转嫁他人，从而降低自身损失程度；三是风险控制，一旦风险事件发生，在积极抢险的同时应注意保护现场，收集事故的有关证据，为索赔和反索赔准备充足的资料；四是风险减轻，项目实施中为了达到某些目的，需要发生某些可能带有风险的事件，若可以采用另外没有风险或风险相对较小的措施却可以得到同样的效果，要选择小风险事件替代大风险事件。

（6）风险过程管理。即在项目实施中进行监督和观察，尽量使项目的进行和计划相符。管理过程中，要合理配备决策、规划、招标、施工等各个环节的专业技术人员，强化风险意识，重视“过程控制”，加强关键部位和关键环节的管理，实现项目投资决策有依据、项目实施有程序、项目风险防范有制度的局面，有效控制风险。

四、结束语