月度房地产市场报告

2024-07-14

月度房地产市场报告(8篇)

1.月度房地产市场报告 篇一

深圳房地产月度统计分析报告(2010年11月)

来源:深圳房地产信息网新闻与研究部 作者:吴上锦 张粉层

目录

第一部分:1-10月深圳主要宏观经济数据

第二部分:土地市场

第三部分:住宅市场一、一手住宅

1、供应分析

1.1、新增供应分析

附:11月份开盘项目

1.2、新增预售分析

附:11月份预售项目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

2.2、11月份新房成交量分析

附:11月份深圳市各行政区成交结构

附:深圳市各行政区09年11月~10年11月新房成交走势图3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10 3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10 3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10 3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10 二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

附:深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅挂牌均价走势图

1.2、11月份罗湖区二手房价格分析

1.3、11月份福田区二手房价格分析

1.4、11月份南山区二手房价格分析

1.5、11月份盐田区二手房价格分析

1.6、11月份宝安区二手房价格分析

1.7、11月份龙岗区二手房价格分析

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

附:深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅租赁均价走势图

2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析

2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析

2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析

2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析

2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析

2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析

3、各区热点楼盘行情

4、成交分析

4.1、11月份全市二手商品房成交概况

附:深圳市09年11月~10年11月二手商品房成交走势图

4.2、11月份二手房、新房成交比较5、11月份各区中介成交龙虎榜

第四部分:商业一、一手商业

1、商业新增批售分析

附:11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

附:11月份一手商业成交TOP10 二、二手商业

1、出售部分

2、出租部分

3、二手商业成交分析

第五部分:写字楼一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

2、一手写字楼成交分析

附:11月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼

1、出售部分

2、出租部分

3、二手写字楼成交分析

第六部分:小结

第一部分:1-10月深圳主要宏观经济数据

1-10月份,全市经济保持平稳运行态势,主要经济指标增速进一步加快。主要经济指标方面,工业生产持续加快,1-10月份,全市规模以上工业增加值3244.37亿元,同比增长13.9%。固定资产投资增幅加大,1-10月份全社会固定资产完成投资1455.61亿元,增长13.3%,其中,基本建设投资929.17亿元,增长16.9%;房地产开发投资353.40亿元,增长6.0%;更新改造投资121.30亿元,增长3.6%;其他投资51.74亿元,增长34.2%。社会消费品零售额增速提高,1-10月份,全市消费品零售总额2446.80亿元,增长16.3%。外贸进出口总额增幅加速,1-10月份全市进出口总额2714.05亿美元,增长29.2%。其中出口总额1577.28亿美元,增长24.5%;进口总额1136.77亿美元,增长36.2%。居民消费价格涨幅扩大,1-10月份居民消费价格同比上升3.1%。

第二部分:土地市场

根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市成交1块居住用地,1块商业性办公用地。

编号为G02113-0021的居住用地位于龙岗区,本地块属于公开拍卖,地块用地面积39316.08平方米,建筑面积117950平方米,成交金额6.45亿元,折合楼盘地价5468元/平方米。

编号为B116-0077的商业性办公用地位于福田中心区,本地块用地面积4813.45平方米,建筑面积70000平方米,成交金额7.17亿元,折合楼面地价10240元/平方米,本地块出让附有苛刻的条件,属于定向转让,竞买者需为经国家金融监管部门批准成立、从事证券经营业务或保险公估业务的企业法人;总部在深圳注册并经营运作满三年;同时对注册资本也有一定的要求,竞买者获得土地使用权建成之后,建筑面积自用率不得低于60%,且该部分面积10年内不准对外出售。

第三部分:住宅市场 一、一手住宅

1、供应分析

1.1、新增供应分析

11月份,楼市进入传统的淡季,市场推盘量也处于较低位,根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市共推售住宅面积285441.17平方米,环比减少18.1%,同比微增1.2%,全市住宅推售套数3190套,环比减少三成,同比减少18.0%。11月份入市的项目有小户型物业、大户型物业及别墅物业,产品种类多样,适合首次置业者、改善型置业者及高端收入群体置业。

各行政区方面,罗湖区凤凰印象花园一个项目入市,推售住宅面积25739.92平方米,推售住宅套数533套,该盘以中小户型为主,入市均价23800元/平方米。

福田区四季山水二期一个项目入市,推售住宅面积49211.17平方米,环比暴增2.9倍,同比减少三成多,推售住宅套数418套,环比增加约八成,同比减少七成,本盘以3房、4房的大户型为主,入市均价35000元/平方米。

南山区塘朗雅苑?星座一个项目入市,推售住宅面积6389.77平方米,环比减少77.1%,同比减少九成多,推售住宅套数129套,环比减少76.9%,同比减少八成多,本盘是纯小户物业,入市均价15000元/平方米。盐田区11月份无新项目入市。

宝安区凤凰新天一个新项目入市,推售住宅面积38132.69平方米,环比减少55.7%,同比减少54.6%,推售住宅套数449套,环比减少57.0%,同比减少64.9%,该盘入市均价8500元/平方米。

龙岗区共有5个项目入市(或加推),推售住宅面积165967.62平方米,环比减少22.0%,同比增加2.4倍,推售住宅套数1661套,环比减少35.9%,同比增加2.5倍,位于龙岗中心城的尚模八意府推售住宅面积66742.99平方米,推售住宅套数833套,是龙岗区推售量最大的楼盘。

附:11月份开盘项目

1.2、新增预售分析

11月份是楼市步入岁末传统淡季的第一个月份,住宅批售量较小,全市共8个项目取得预售许可证,根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市住宅批售面积227322.5平方米,环比微增1.1%,同比减少三成多,全市住宅批售套数2854套,环比减少8.0%,同比减少6.7%。

各行政区方面,罗湖区凤凰印象花园一个项目取得预售许可证,获批住宅面积25739.92平方米,获批住宅套数533套。

福田区四季山水二期一个项目取得预售许可证,获批住宅面积49211.17平方米,获批住宅套数418套。

南山区塘朗雅苑?星座一个项目取得预售许可证,获批住宅面积6389.77平方米,环比减少77.1%,同比大减95.9%,获批住宅套数129套,环比减少76.9%,同比减少92.2%。盐田、宝安两区11月份均无取得预售证的楼盘。

龙岗区5个项目取得预售许可证,获批住宅面积145981.6平方米,环比增加0.3%,同比增加5.7%,获批住宅套数1774套,环比减少一成,同比增加约五成,尚模八意府获批住宅面积66742.99平方米,获批住宅套数833套,是龙岗区获批量最大的楼盘。

附:11月份预售项目

2、成交分析

2.1、11月份新房成交均价分析

随着“金九银十”的过去,楼市进入传统的淡季,同时,加息、提高存款准备金率等高频度的金融收紧政策更是深度影响楼市,交易清淡,成交均价大幅下跌。根据深圳房地产信息网的监测,11月份深圳的新房成交均价环比大幅下跌16.2%,仅18039元/平方米,为今年7月份以来最低,同比也下跌近6%。高端物业成交急剧减少是新房成交均价大幅下跌的主要原因,另外,部分新入市项目的定价趋于谨慎拉低了整体价格水平。

各行政区方面,福田区11月份的新房成交主要集中在首座、四季山水、东方新天地广场等价格3万以上的高价项目,成交均价被抬升至33570元/平方米,创历史新高,环比大幅上涨13.2%,是六区中唯一一个成交均价环比上涨的区域,同比也大涨约1/3;罗湖区11月的新房成交均价环比小幅回调1.3%至25143元/平方米,同比也大幅下跌2成多,是六区中唯一一个成交均价同比下跌的区域;龙岗区11月的新房成交均价下跌至15000元/平方米之下,为14758元/平方米,环比下跌7.4%,同比仍然大幅上涨近23%;南山区由于高端项目成交锐减,导致全区的成交均价环比下跌近12%,但仍超过31000元/平方米,同比仍上涨近17%;宝安区11月的主战场仍然是西乡片区,但片区的价格水平相对较低,同时,福永、松岗等镇区的低价项目也成交活跃,即中低价位项目是全区的成交主力,使得全区的成交均价环比下跌12.3%至17756元/平方米,为今年5月份以来最低,不过,与去年同期相比仍有4.2%的上涨;盐田区11月缺少别墅项目的强力支撑,成交均价急挫近26%,但由于天麓的存在,使得全区的成交均价仍超过31000元/平方米,同比上涨近14%。

2.2、11月份新房成交量分析

※ 定义:小户型物业(70㎡以下),改善型物业(70-140㎡),大户型物业(140㎡以上)

“限购令”、加息、提高存款准备金率等各种利空因素的叠加,严重抑制市场交易,成交量遭“腰斩”,创最近4个月新低。根据深圳房地产信息网的监测,11月份深圳共成交新房2521套/23.3万平方米,环比减少49%,同比也减少50%以上。成交物业构成方面,70-140㎡的改善型物业为成交主力,成交面积约12.6万平方米,占全市总成交量近54%,140㎡以上的大户型成交近7万平方米,占近30%,70㎡以下的小户型成交3.8万平方米,占约16%。

罗湖区11月下旬增加一个小户型新盘凤凰印象,市场供应得到一定的补充,同时,在售的兰亭国际公寓和金翠园成交也相对稳健,使得全区的成交量环比有所增加,其中,成交套数为29套,环比增加5成多,成交面积2699平方米,环比增加近16%,不过,成交量仍不足去年同期的1/10!物业型态方面,11月份罗湖区成交的新房中约8成为改善型物业,小户型占约13%,大户型只成交1套,占比不到6%。

福田区11月也增加一个新项目——四季山水二期,而之前入市的首座成交量更增加数倍,新旧项目共同推升全区的成交量,为173套,环比增加近23%,成交面积1.2万平方米,环比增加近50%,不过,与去年同期相比仍减少4成多。首座、四季山水二期、东方新天地广场是全区的成交主力,其中,首座贡献全区近一半的成交量。物业型态方面,11月份福田区成交的物业中,有超过一半为小户型,成交面积占全区的53%,大户型占近36%,改善型占约11%。

除罗湖区和福田区外,其余四区11月份的新房成交量环比和同比都呈暴减之势。其中,南山区11月的新房成交环比下降近80%,只有253套/1.8万平方米,同比也减少约80%。鸿威海怡湾、万豪月半山、四季丽晶公寓、君汇新天等是全区的成交主力。物业型态方面,南山区11月份成交的新房中,有超过一半为改善型户型,小户型占36%,大户型占约13%。

盐田区11月份的新房成交量环比也减少近80%,仅14套/1265平方米,同比减少约90%。全区共有东港印象、天麓、金山碧海、山海阳光园四个项目成交,其中,东港印象是全区的成交主力,贡献全区约一半的成交量。物业型态方面,盐田区11月份的新房成交以改善型为主,成交面积占全区的73%,大户型占约24%,小户型占约3%。

宝安区11月份的新房成交量环比“腰斩”,共成交新房666套/6.3万平方米,同比也减少5至6成。西乡板块仍然是全区的主力片区,该片区的三个项目西津美地、玉湖湾、桃源居三大项目的成交量占全区总成交量的一半以上。物业型态方面,改善型为成交主力,成交面积占全区的近65%,大户型占26%,小户型占近9%。

龙岗区11月份的新房成交量环比减少近40%,为1386套/13.6平方米,同比减少约2成,全区的成交量占全市总成交量的一半略多。新入市项目如万科金色半山二期、信义湛宝广场等均有较可观的成交,振业城、天健阳光城、东方沁园、御峰园等大户型项目的成交也较活跃。物业型态方面,改善型物业的成交量占绝对优势,成交面积占全区的一半以上,大户型占约1/3,小户型占约14%。

附:11月份深圳市各行政区成交结构

附:深圳市各行政区09年11月~10年11月新房成交走势图 3、11月份楼盘成交龙虎榜TOP10

3.1、小户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,万科金色半山11月份共销售70㎡以下的小户型物业7238.19平方米/149套,卫冕小户型成交龙虎榜冠军;首座以4379.42平方米/99套位居亚军,家和盛世以2321.8平方米/36套位居季军。

3.2、改善型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,西津美地11月份共销售70-140㎡的改善型物业9750.41平方米/125套,取得了改善型物业成交龙虎榜冠军,玉湖湾以9349.2平方米/101套位居亚军,信义湛宝广场以8781.55平方米/99套位居季军。

3.3、大户型物业成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测,振业城11月份共销售140㎡以上的大户型物业12367.86平方米/44套,连续4个月雄踞大户型成交龙虎榜冠军;观湖园以6520.81平方米/38套继续保持亚军排名;御峰园以5246.38平方米/33套位居季军。二、二手住宅

1、出售部分

1.1、11月份各区二手住宅挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的二手住宅挂牌均价高位攀升2%突破18000元/平方米,达18348元/平方米,再创历史新高,同比也大涨30%。

各区11月份的二手住宅挂牌均价除宝安区出现微小的回调外,其余五区均创历史新高。罗湖区和盐田区环比都上涨近3%,其中,罗湖区突破17000元/平方米,同比大涨近27%,盐田区接近20000元/平方米,同比大涨35%;福田区环比上涨1.5%逼近23000元/平方米,同比大涨30%;南山区和龙岗区环比都上涨1%,其中,南山区的二手房住宅挂牌均价为21274元/平方米,同比大涨约27%,龙岗区成功突破12000元/平方米,同比大涨约30%;宝安区经过近半年的快速拉升后,11月出现微小的回调,环比微跌0.3%至15511元/平方米。

附:深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅挂牌均价走势图

1.2、11月份罗湖区二手房价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,罗湖区11月份的二手住宅挂牌均价为17380元/平方米,环比上涨2.7%。全区十个片区的二手住宅挂牌均价呈普涨之势,其中,笋岗环比劲涨5.4%接近16000元/平方米;莲塘环比上涨4.8%突破16000元/平方米;东湖环比上涨3.9%突破18000元/平方米;东晓环比上涨3.3%至14418元/平方米;银湖环比上涨2.2%突破16000元/平方米;翠竹和清水河泥岗环比都有近2%的上扬,其中,翠竹的挂牌均价突破20000元/平方米大关,清水河泥岗涨至11370元/平方米;黄贝、桂园蔡屋围、东湖南湖环比上涨1%左右,其中,黄贝突破17000元/平方米,桂园蔡屋围接近21000元/平方米,东门南湖涨至18503元/平方米。

1.3、11月份福田区二手房价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,福田区11月份的二手住宅挂牌均价为22801元/平方米,环比上涨1.5%,全区十四个片区除福田保税区外,继续保持涨势,八卦岭再度领涨全区,环比3.5%超过17000元/平方米;黄木岗环比上涨2.8%突破23000元/平方米;福田中心区和新洲环比上涨2.5%左右,其中,福田中心区的挂牌均价接近29000元/平方米,新洲接近21000元/平方米;车公庙环比上涨2.3%突破2万大关,下梅林和石厦环比都上涨2.2%,挂牌均价都接近20000元/平方米;园岭白沙岭环比上涨2%超过26000元/平方米;皇岗环比上涨1.2%至20294元/平方米;景田、香蜜湖农科、上梅林、福田南-南园的涨幅相对较小,都不超过1%,其中,景田的挂牌均价逼近21000元/平方米,香蜜湖农科为33237元/平方米,上梅林为17238元/平方米,福田南-南园接近18000元/平方米;福田保税区是唯一一个挂牌均价环比下跌的片区,环比微跌0.6%至15503元/平方米。

1.4、11月份南山区二手房价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,南山区11月份的二手住宅挂牌均价为21274元/平方米,环比上涨1%。所监测的九个片区除科技园外,其余八个片区环比都呈涨势,华侨城、前海环比都上涨3.4%,其中,华侨城的挂牌均价逼近28000元/平方米,前海接近18000元/平方米;南山环比上涨3.1%,挂牌均价也接近18000元/平方米;后海环比上涨1.8%超过24000元/平方米;西丽和南油环比都上涨1.7%,其中,西丽的挂牌均价超过17000元/平方米,南油为18693元/平方米;红树湾环比上涨1.5%超过37000元/平方米;蛇口环比微涨0.1%接近23000元/平方米;科技园是唯一一个挂牌均价下跌的片区,环比下跌2.8%至17544元/平方米。

1.5、11月份盐田区二手房价格分析

【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少,样本量不足会导致价格出现大起大落,缺乏参考意义,故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。

根据szhome二手房栏目的监测,盐田区11月份的二手住宅挂牌均价为19690元/平方米,环比上涨2.9%。所监测的三个片区继续全部上涨,大梅沙环比劲涨5.3%超过25000元/平方米;沙头角环比上涨1.3%逼近17000元/平方米;盐田片区环比微涨0.5%至16661元/平方米。

1.6、11月份宝安区二手房价格分析

【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少,样本量不足会导致价格出现大起大落,缺乏参考意义,故以上片区暂不划入研究范围。出租部分也是如此。

根据szhome二手房栏目的监测,宝安区11月份的二手住宅挂牌均价为15511元/平方米,环比微跌0.3%。两大二手房主力片区龙华和宝安中心区走势各异,龙华环比微涨0.6%至16150元/平方米,宝安中心区环比则微跌0.4%至15263元/平方米;其余四个镇区也涨跌互现,松岗和福永环比上涨约2.2%,其中,松岗的挂牌均价为7645元/平方米,福永突破8000元/平方米;沙井环比上涨1.7%至9511元/平方米;观澜环比下挫近5%,但仍超过15000元/平方米。

1.7、11月份龙岗区二手房价格分析

【注】由于坪山、坪地、平湖、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少,样本量不足会导致价格出现大起大落,缺乏参考意义,故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也是如此。

根据szhome二手房栏目的监测,龙岗区11月份的二手住宅挂牌均价为12079元/平方米,环比上涨1%。所监测的五个片区全线上扬,横岗区环比上涨3%强势突破万元大关,为10800元/平方米;布吉和坂田环比上涨约1.5%,其中,布吉的挂牌均价为11546元/平方米,坂田逼近17000元/平方米;龙岗片区环比上涨1.1%至9127元/平方米;龙岗中心区环比微涨0.4%接近11000元/平方米。

2、出租部分

2.1、11月份各区二手住宅租金均价

根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的住宅租金为43元/平方米/月,环比上涨2元/平方米/月,涨幅接近5%,同比上涨5元/平方米/月,涨幅为13.2%。各行政区方面,罗湖区环比上涨2元/平方米/月至45元/平方米/月;福田区和盐田区环比都上涨1元/平方米/月,住宅租金分别为53元/平方米/月和37元/平方米/月;南山区、宝安区、龙岗区11月份的住宅租金环比都持平,分别为47元/平方米/月、31元/平方米/月、25元/平方米/月。各区的租金同比都呈涨势,其中,罗湖区环比上涨7.1%,其余五区的同比涨幅都超过一成。

附:深圳市各行政区09年11月~10年11月二手住宅租赁均价走势图

2.2、11月份罗湖区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,罗湖区11月份的住宅租赁均价为45元/平方米/月,环比上涨2元/平方米/月。所监测的十个片区中,莲塘环比大幅上涨3元/平方米/月,住宅租金为41元/平方米/月;笋岗环比上涨2元/平方米/月,住宅租金为46元/平方米/月;翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东湖、清水河泥岗环比都上涨1元/平方米/月;东晓和银湖11月份的住宅租金环比都持平,住宅租金分别37元/平方米/月和41元/平方米/月;东门南湖环比下跌2元/平方米/月至54元/平方米/月。

2.3、11月份福田区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,福田区11月份的住宅租赁均价为53元/平方米/月,环比上涨1元/平方米/月。所监测的十四个片区中,车公庙领涨全区,环比上涨3元/平方米/月至59元/平方米/月;上梅林和福田南-南园环比都上涨2元/平方米/月,住宅租金分别为42元/平方米/月和59元/平方米/月;福田中心区、景田、下梅林、皇岗环比都上涨1元/平方米/月;黄木岗环比下跌1元/平方米/月至52元/平方米/月;八卦岭、园岭白沙岭、福田保税区、新洲、香蜜湖农科、石厦11月份的住宅租金环比都持平。

2.4、11月份南山区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,南山区11月份的住宅租赁均价为47元/平方米/月,环比持平。西丽、南头、蛇口、红树湾环比都上涨1元/平方米/月,住宅租金分别为37元/平方米/月、43元/平方米/月、49元/平方米/月、69元/平方米/月;华侨城、科技园、前海、后海、南油11月份的住宅租金环比都持平。

2.5、11月份盐田区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,盐田区11月份的住宅租赁均价为37元/平方米/月,环比上涨1元/平方米/月。所监测的三个片区中,大梅沙和沙头角环比都上涨1元/平方米/月,住宅租金分别为41元/平方米/月和35元/平方米/月;盐田片区环比下跌1元/平方米/月至37元/平方米/月。

2.6、11月份宝安区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,宝安区11月份的住宅租赁均价为31元/平方米/月,环比持平。所监测的六个片区中,宝安中心区环比上涨1元/平方米/月,住宅租金为33元/平方米/月;福永环比下跌1元/平方米/月,住宅租金为29元/平方米/月,龙华、观澜、松岗、沙井11月份的住宅租金继续保持稳定。

2.7、11月份龙岗区住宅租赁价格分析

根据szhome二手房栏目的监测,龙岗区11月份的住宅租赁均价为25元/平方米/月,环比持平。所监测的五个片区中,除坂田环比上涨1元/平方米/月至33元/平方米/月外,其余四个片区11月份的住宅租金继续保持稳定,其中,龙岗中心区、横岗、龙岗片区的住宅租金都为22元/平方米/月,布吉为24元/平方米/月。

3、各区热点楼盘行情

根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘的监测,在11月份监测的50个热点楼盘中,多数楼盘挂牌均价上涨,涨幅平稳,多集中在1%-3%之间,少量个盘挂牌均价与上个月持平或略有下降,波托菲诺天鹅堡挂牌均价37122元/平方米,环比上涨9.7%,是涨幅最高的楼盘,桃源居挂牌均价10816元/平方米,环比上涨5.0%,居于涨幅榜第二位,雅颂居挂牌均价46435元/平方米,环比下降2.5%,是跌幅最大的楼盘。

租金水平方面,多数个盘租赁均价上涨,涨幅持稳,多集中在0.5%-3%之间,约有四成的个盘租赁均价持平或下降,波托菲诺天鹅堡租赁均价74元/平方米/月,环比上涨8.3%,是租赁均价涨幅最高的楼盘,蔚蓝海岸租赁均价51元/平方米/月,环比上涨8.1%,居于涨幅榜第二位,半岛城邦租赁均价63元/平方米/月,环比下降7.2%,是跌幅最大的楼盘。租售比方面,11月份多数个盘挂牌均价和租赁均价均上涨,涨幅相当,故本月多数个盘租售比水平与上个月持平,第五大道租售比1:661,是全市租售比最大的楼盘,城投七里香榭租售比1:660,是租售比第二大楼盘,风格名苑租售比1:291,是租售比最小的楼盘。

4、成交分析

4.1、11月份全市二手商品房成交概况

■ 环比同比均下跌,二手房成交量回落至9000套内 受限购令等楼市新政的影响,二手房成交量在11月份有较明显的回落,成交套数跌至9000套之内,根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市二手房共成交8922套,环比减少16.0%,同比减少46.5%,全市二手房成交套数799874.9平方米,环比减少18.8%,同比减少46.1%,11月份二手房交易态势总体运行平稳,单日成交量围绕400套上下波动,仅有3个交易日成交量突破500套。

■ 盐田区是成交量环比唯一上涨的区域

各行政区方面,宝安区成交1977套,是成交量最多的区域,环比减少5.3%,同比减少三成,宝安区成交面积172815.2平方米,环比减少两成,同比减少38.0%,龙岗区成交1832套,居于第二位,环比减少18.2%,同比减少44.2%,龙岗区成交面积164041.3平方米,环比减少近两成,同比减少47.5%,福田区以1776套的成交量居于第三位,环比减少两成,同比减少53.3%,福田区成交面积165082.8平方米,环比减少18.3%,同比减少51.1%,罗湖区排名第四,成交1645套,环比减少15.8%,同比减少55.6%,罗湖区成交面积135446.6平方米,环比减少25.1%,同比减少一半,南山区以1426套的成交量排名第五,环比减少23.0%,同比减少44.4%,南山区成交面积135406平方米,环比减少18.2%,同比减少42.6%,盐田区成交266套,环比增加4.7%,同比减少44.2%,是全市成交量最小的区域,同时也是11月份成交量环比唯一上涨的区域,盐田区成交面积27083.11平方米,环比增加37.1%,同比减少四成。

附:深圳市09年11月~10年11月二手商品房成交走势图

4.2、11月份二手房、新房成交比较

11月份二手房成交量、新房成交量均有回落,新房成交量环比跌幅远高于二手房,使得新房与二手房的差距在11月份增大,11月份全市二手房成交套数是新房的3.5倍。各行政区方面,罗湖、盐田、福田三区二手房成交占有绝对性的优势地位,罗湖区二手房成交套数是新房的56.7倍,盐田区二手房成交套数是新房的19.0倍,福田区二手房成交套数是新房的10.3倍,南山、宝安两区二手房成交量也明显优于新房,是新房成交量的数倍,南山区二手房成交套数是新房的5.6倍,宝安区二手房成交套数是新房的3.0倍,龙岗区二手房成交量略优于新房,是新房的1.3倍。5、11月份各区中介成交龙虎榜

【注:以下排名按各公司的合同交易面积多少排序】

第四部分:商业 一、一手商业

1、商业新增批售分析

11月份全市取得预售许可证的个盘量较小,商业批售量也较低,根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市商业批售面积26044.25平方米,环比减少四成,同比减少七成多,全市商业批售套数76套,环比暴减84.2%,同比减少81.4%,位于罗湖黄贝岭的凤凰印象花园获批商业面积10487.32平方米,获批商业套数27套,是全市商业批售量最大的项目。

附:11月份预售的商业项目

2、一手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市商业成交面积14121.65平方米,环比减少12.7%,同比暴增1.6倍,全市商业成交套数252套,环比增加42.4%,同比增加1.2倍。位于龙岗坂田的上品雅园成交3622.21平方米/69套,是全市商业成交量最大的商业项目,世纪新城成交3259.94平方米/65套,居于第二位。

附:11月份一手商业成交TOP10 二、二手商业

【注】:由于盐田区的商业二手市场很小,跟其他区相比几乎可以忽略不计,故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的商业挂牌均价止跌回升,环比上涨1.1%至55760元/平方米,同比大涨近27%。所监测的五个区中除南山区外,其余四区的商业挂牌均价均有不同幅度的上涨,龙岗区以4.1%的涨幅领涨全市,商业挂牌均价为31632元/平方米,同比大涨约26%;福田区环比上涨3.1%接近80000元/平方米,同比大涨55%;宝安区环比上涨1.8%,商业挂牌均价超过43000元/平方米,同比大涨近30%;罗湖区环比微涨0.2%至91520元/平方米,同比大涨6成多;南山区环比下跌2%,商业挂牌均价为75664元/平方米,环比大涨约1/3。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的商业租金环比下挫5.5%至242元/平方米/月,不过同比仍大幅上涨近50%。所监测的五个行政区的商业租金都呈跌势,宝安区环比大跌7%至93元/平方米/月,同比也下跌5.1%,是唯一一个商业租金同比下跌的区域;福田区也急挫6.5%,商业租金为257元/平方米/月,不过同比仍有5.3%的上涨;龙岗区环比下跌3.2%至90元/平方米/月,同比仍大幅上涨近2成;罗湖区和南山区的跌幅相对温和,不到1%,其中,罗湖区的仍在五百之上,为504元/平方米/月,同比更是暴涨2倍多,南山区的商业租金为230元/平方米/月,同比上涨近24%。

3、二手商业成交分析

根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市二手商业成交面积50167.09平方米,环比减少35.4%,全市二手商业成交套数686套,环比减少8.4%,罗湖、福田是二手商业成交量最多的两个区域,罗湖区成交15526.96平方米/140套,福田区成交10336.65平方米/169套。

第五部分:写字楼 一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市无写字楼项目获批。

2、一手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市写字楼成交面积16394.07平方米,环比增加一成,同比增加3.8%,全市写字楼成交套数128套,环比增加13.3%,同比增加近七成,珠江广场成交5655.6平方米/51套,是全市办公楼成交量最大的项目,东方新天地广场成交3131.2平方米/10套,居于第二位。

附:11月份一手写字楼成交TOP10 二、二手写字楼

【注】:由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98%,故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场,其他三个区由于写字楼的量很少,暂时不划入研究范围。

1、出售部分

根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的写字楼挂牌均价强劲上扬4%,接近28000元/平方米,同比大涨近33%。所监测的三个区的写字楼挂牌均价继续保持普涨态势,其中,罗湖区环比上涨3.8%突破19000元/平方米,同比大涨近35%;福田区环比上涨1%突破3万大关,达30120元/平方米,同比大涨近33%;南山区环比微涨0.8%至25715元/平方米,同比大涨近35%。

2、出租部分

根据szhome二手房栏目的监测,11月份深圳的写字楼租金环比上涨3%再次突破百元,达102元/平方米/月,同比大涨近25%。所监测的三个区中,罗湖区环比上涨3.6%,写字楼租金为87元/平方米/月,同比大涨近30%;福田区环比微涨0.9%至112元/平方米/月,同比大涨近26%;南山区11月的写字楼租金环比持平,为81元/平方米/月,同比大涨近20%。

3、二手写字楼成交分析

根据深圳房地产信息网的监测,2010年11月份全市二手写字楼共成交32407.96平方米,环比增加35.8%,二手写字楼成交套数186套,环比增加三成,福田、罗湖是全市二手写字楼的主力成交区域,福田区成交16572.22平方米/105套、罗湖区成交12537.52平方米/56套。

第六部分:小结

“金九银十”过后,楼市进入传统的岁末淡季,同时,在限购令、加息等调控新政频频收紧的叠加作用下,楼市成交惨淡,11月份全市新房共成交2521套/233177平方米,成交量环比暴跌五成,为最近4个月以来的新低,11月份市场成交以中低端物业为主,高端物业成交占比甚微,使得全市成交均价环比大跌至18000元/平方米左右,近期部分新项目入市定价谨慎,也是促成成交均价回落的一个原因。龙岗区是全市的主力成交区域,成交1386套/136287平方米,约占全市总量的六成,龙岗区作为全市的价格洼地,在售项目多,市场供应充足,同时在地铁3号线即将开通的利好作用下,越来越成为广大工薪置业者买房的首先之地。

11月份表现出色的项目多位于龙岗区,信义湛宝广场、万科金色半山、振业城等项目推售新品,受到市场的广泛关注,获得热销,11月月中入市的信义湛宝广场,受到首次置业者、投资客的大力青睐,短短半月时间成交近150套住宅,成为深圳楼市的黑马和明星楼盘,万科金色半山表现卓著,11月份成交15378.42平方米/251套,产品品质、开发商品牌是万科旗下项目取胜市场的一贯武器,振业城加推复式大宅,逆市热销,11月份共12367.86平方米/44套,另外,持续热销的阳光天健城、西津美地成交面积也在万平之上。当然,在当前低迷的楼市环境下,热销的个盘只是少数,多数楼盘成交平平,市场观望氛围浓厚,加息预期使得购房者的购房负担加重,大量潜在购房者进入持币观望状态。

11月份二手楼市成交量也有较大回落,不过与新房市场相比,二手房成交量还算可观,11月份全市成交80万平方米/8922套,成交量下滑近两成,为最近4个月以来的新低,宝安、龙岗、福田是二手房成交量最多的三个区域,加息、限购等政策调控是导致二手房成交量回落的主要因素。在当前步步收紧的调控环境下,开发商、购房者等市场各方均趋于谨慎,新房成交量腰斩就是最好的例证,市场各方均处于观望和僵持期,如果房价无明显回落,成交量很难有较大突破,开发商想要快速回笼资金,提高销售速度,则必须迎合市场要求,采取降价促销的方法换取成交量,实现供需双方的共赢。

2.月度房地产市场报告 篇二

数据来源:中华全国商业信息中心

2、东北地区

数据来源:中华全国商业信息中心

3、华北地区

数据来源:中华全国商业信息中心

4、华东地区

数据来源:中华全国商业信息中心

5、中南地区

数据来源:中华全国商业信息中心

6、西北地区

数据来源:中华全国商业信息中心

7、一线城市

数据来源:中华全国商业信息中心

8、二线城市

数据来源:中华全国商业信息中心

9、三线城市

数据来源:中华全国商业信息中心

附录1:2014年12月份数据表

数据来源:中华全国商业信息中心

附录2:指标解释及相关说明

本报告以全国重点大型零售企业统计监测数据为依据,采用科学的统计分析方法撰写而成,本报告中所涉及数据均来源于中华全国商业信息中心统计的资料,所有数据经过严格审核,真实可靠,能够客观地反映监测范围内相关行业的发展现状。

一、全国重点大型零售企业

调查样本企业为全国各省区市(除海南和西藏)年销售额在亿元以上、具有代表意义的典型大型零售商业集团企业,例如大商集团、百联集团、王府井百货集团、长春欧亚集团、银泰百货、北京燕莎友谊商城等几百家商业集团企业。

二、分地区

1.华北:北京、天津、河北、山西、内蒙古;2.华东:上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东;3.中南:河南、湖北、湖南、广东、广西;4.东北:辽宁、吉林、黑龙江;5.西南:四川、重庆;6.西北:陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆。

三、分城市

1.一线城市:北京、上海、广州、深圳;2.二线城市:省会城市及部分东部沿海发达城市;3.三线城市:除去一、二线以外的其他城市。

四、主要指标解释

1.市场综合占有率:市场销售(额)份额与市场覆盖面加权平均所得指标值;2.市场销售额份额:该品牌销售额占总销售额的比重;3.市场销售份额:该品牌销售量占总销量的比重,需要注意的是部分商品由于规格不统一,没有销售量统计。,

五、相关乏说明

3.月度房地产市场报告 篇三

对于各大城市楼市出现的成交量普遍反弹,多位专家分析称,开发商低价开盘和部分刚性需求是带动楼市成交量反弹的重要因素,但这并不能代表房地产市场开始回暖。房地产市场走向,还需看国家下一步的楼市政策。

近日,先是有报道称各地闲置地块的回收力度加强,后是统计局表示目前有1.9亿平方米商品房待售。8月5日又传出了银监会建议暂停京沪深杭三套房贷以及正在对内地银行进行压力测试的消息。针对楼市调控的举措再次密集出台。对此,业内的解读出现了较大分歧,有人认为这是前期政策的延续,并未有新政策出台;也有人认为,这是政府推出楼市第二波调控的信号。

北京

价跌量升苗头初现

楼市僵局或将“解冻”?

继上月的量跌价涨后,7月北京商品住宅市场初现了量涨价跌的态势。北京市房地产交易管理网统计数据显示,本月北京住宅(含经济适用房、两限房)签约套数为5726套,较6月的4961套,大幅上涨15.42%,这是继4月份国家调控政策出台以来成交量首次出现回升。在成交量回升的同时,成交均价和开盘均价却出现回落,成交均价降至18877元/平方米,跌幅为3.22%;开盘均价也回落至22500元/平方米,下跌3.61%。

从量跌价涨到量涨价跌,表明新政的后续效果逐步显现,入市项目为了适应低迷的市场行情,大多采用低价入市的策略,部分消费者也因为价格降至心理价位而选择入市。

较为乐观的成交量或许催生了开发商的推盘意愿,据搜房网数据监控中心统计,8月份计划开盘量达到37个,比7月份高出三成。有业内人士分析,计划开盘量明显上升,显然开发商有意打破供应僵局,酝酿了三个月的降价潮很可能在8月份出现,随着房价的下调,预计下半年楼市成交量将出现局部复苏。但需注意的是,37个项目中半数以上项目未确定销售价格,最终实际开盘量尚难以预测,观望僵局能否打破也尚不可知。

广州

继续量价齐跌

迎接推货高潮

广州市国土房管局公布的《7月广州市十区房地产交易登记情况通报》显示,7月广州十区一手住宅成交量仅37.52万平方米,环比大降28.6%。价格方面,一手住宅交易登记均价为11829元/平方米,同比上升18.2%,环比下降5.8%。其中,市中心六区一手住宅均价15560元/平方米,跌破1.6万元/平方米关口,环比下降3.2%。这已经是广州连续第二个月出现交易登记数据量价齐跌的现象。

历经新政过后的观望阶段,开发商们终于决定不再藏着掖着,8月,广州楼市将掀起继春节过后的第一个推货高峰。据搜房网统计,8月份广州将推出新盘新货项目共54个,相对7月环比大涨74%。其中,纯新盘数量为16个,占整体新盘新货量的三成,创下了三个月以来的新高。

离国庆黄金周还有两个月,开发商扎堆在8月推货,用意何在?中地行传播事业部副总监陈扬认为,部分开发商放缓了上市进度,是由于4月新政的影响;而10月、11月亚运会召开,又导致住宅申请预售许可暂停。开发商延后的货量,将在8、9月大量推售。满堂红研究部主任沈锐培认为,由于8月新盘新货供应较大,届时,面临销售压力的开发商必然在销售方面有所让步,甚至会变相降价。

深圳

销量同比下跌8成

价格不降反涨

深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示,深圳新房成交面积接连呈现低迷态势,7月份每周成交量稳定在了3万平方米左右,每日的成交套数几乎都在60套以下。整个7月,深圳市新房销售面积14.2万平方米,同比下降80.13%,环比降幅也达到6.82%。

虽然成交量出现大幅下滑,但价格方面保持了坚挺。深圳市房地产信息系统统计显示,7月深圳市新建商品住房均价为每平方米18179元,比6月份上涨1201元,涨幅达到7%,比上年同期的15875元/平方米上涨了15%。

4.月度房地产市场报告 篇四

在不知不觉中,2013年已经过了一半,加入公司的时间拼拼凑凑也有不少的时间了。在这段时间里,从一名置业顾问一步步晋升为销售经理,我不断的学习的知识并积累了很多的经验,也同时锻炼和提高了业务能力,这让自己的人生多了一份激动,一份喜悦,一份悲伤,最重要的增加了一份人生的阅历。可以说在九阳的这段时间中,收货颇多,感触颇多。在这里,非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导,现在已能独立完成本职工作,现对目前的工作做以下总结。

一、任务完成

今年实际完成销售认购 签约 回款 佣金的情况和竞争对手易居的对比的情况。

二、团队管理方面

1、招聘面试方面

自己在招聘面试的时候缺少精心的设计和安排,有时候自己也不加重视,总是奔着你情我愿的想法,没有必要跟着面试者讲太多,正是因为自己的不重视应聘这个环节从而导致一部分优秀人员的流失,也给人事部部门增添了不少麻烦。

2、团队培训工作

没有计划的培训,培训目的的不明确,培训前没有系统的准备

对团队的打造目标不够明确比较笼统,培训的计划做的也比较笼统,因此在培训工作开展时想到什么就培训什么,感觉团队缺少什么就培训什么,有的时候很少培训,有的时候天天都在培训也达不到预期的效果。不但增加了置业顾问的负担更影响大家的心情。

对于培训没有一个长期统筹安排和布置,自己也没有提前做好充足的准备工作。自己不但没有得到锻炼,更使整个团队褒足不前。也没有研究过老的置业顾问和新人进行区别培训,导致新人学习难度增大,老的置业顾问也感觉付出了时间却得不到较好的效果。

3、监督、督促工作方面的

很多事情都是及时的安排下去,但是没有给予及时的督促和监督,导致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上没有完成。例如置业顾问的约电约客问题,自己很少去督促和检查他们的来电来客,导致置业顾问在这方面的工作开展的不是很理想。有的置业顾问甚至很长时间对客户都不进行约访,损失了公司难得的客户资源。

4、及时总结学习方面的

当工作期间遇到一定难题的时候,自己很少去总结学习更谈不上将自己总结的东西传授给团队,有时候难题过去就过去了,不再过多的进行回顾总结和传授。当遇到问题客户的时候,总是想尽一切办法给予解决但总是忽略产生这些问题的根源在那,因而重复的问题不断出现,如何将该问题在前期解决掉或避免该问题的产生自己却不做总结和传授。

5、公司制度的执行和落实方面的

例如有的工作人员偶尔迟到三五分钟,但出于不忍心就不再严格按照公司制度给予其罚款,从而导致了其它置业顾问心理不平衡,给管理工作带来了一定的困难。究其原因做为一名销售部负责人首先必须严格按照公司的管理制度进行相应的处罚,对其违纪行为视而不见于心不忍不给予其进行罚款可实际上就是在纵容其行为,因此对于我来说是一种失职行为。公司最基本的管理制度自己都因为种种原因执行和落实不到位,更谈不上让自己的团队按照制度去严格要求自己。

6、销售一线工作出现的问题敏感性。

由于销售一线工作灵活多变,因此需要根据实际情况及时制定出相应的制度策略。在这方面自己的主动积极意识存在很大的欠缺,总是习惯于领导将工作安排完事以后自己才去执行,不动脑子去想过多事情,从而使很多工作做起来很被动。

7、团队之间的沟通。曾经也认真制定过与工作人员之间的沟通计划,但是实施一段时间后便抛向脑后,因为各种原因落下了,在置业顾问提成方面因为没有事先沟通,向团队说明公司的情况,导致了一些小的情况发展,不仅仅影响了团队的士气也影响了正常工作的进行。通过这件事才让我深刻的意识到及时的沟通是多么的重要。、三、案场管理方面的

1、案场谈客监督及把握方面

当问题客户出现的时候,自己都想办法及时给予解决,在案场自己也时常全程并及时的给予置业顾问的谈客进行指导,同时提示或组织其它置业顾问给予适当的造势来创造氛围,常组织置业顾问交流谈客过程的关键点把握,从而提高了部分置业顾问的成交率。尤其是对新的置业顾问谈客自己都及时给予点评,并组织其它置业顾问给予及时的旁听来提高谈客技巧。

2、案场问题客户处理方面

当出现问题客户的时候自己都很有耐心的给予解释和解决,减少了异议客户,增加了客户对公司的信任感和认同感。

四、执行力方面的

我深刻的意识到自己办事比较拖沓,总有一种不到最后一刻绝不完成的想法,因此对领导安排或者其其它的事情总是能往后拖就往后拖,深知自己拖沓的习惯害人害己,自己也要努力改掉这样拖沓的坏毛病。

在公司工作的这段时间里,深知自己身上存在各种各样的问题和不足,在以后的日子里我要给自己进行重新定位,振奋信心、保持本色、重燃激情,在改掉自己不足的前提下努力学习知识提高自身各方面的能力,并做出了以下工作计划。

1、首先在个人心态方面不仅好好调整,无论在任何的困境下都要和公司和团队荣辱与共,共渡难关。用自己的良好的心态去影响身边的人和公司的团队。

2、其次对于个人在团队管理上存在的不足自己要制定出详细的团队管理目标和实施方案。

3、学习招聘面试方面的技巧,重视每次的招聘面试工作,每次在面试之前都要设计出面试的方案,尽最大可能为公司吸纳和留住优秀人才。

4、在培训工作方面,制定出详细的培训方针和大纲,每个月末都要根据实际情况做出下个月详细的培训计划,针对新人和老人区别做出培训计划。并尽最大努力严格按照培训计划执行。落实项目部日常的管理制度,并严格按照管理制度去执行,无论任何人只要触犯公司的原则问题都一视同仁绝不姑息,牢牢记住“管理即是严格的爱”。

5、针对自己的沟通不足问题。每周固定两次和置业顾问进行有效沟通。及时的了解并掌握置业顾问的心态和动态。

6、关于监督督促工作在春节前也要形成制度,有奖有罚奖罚分明。

7、关于执行力不足问题,制定出关于执行力不到位的奖罚措施,争取任何事情达到第一时间,高质量的去完成。关于做事拖沓问题,自己要从每天上班开始锻炼,要求自己每天上班必提前20分钟到项目部,制定出处罚措施由秘书监督进行处罚。

都说公司是自己的第二个家,既然是家,没有谁有理由不爱自己的家,在这个家里我一直都是,忠诚可靠,乐于奉献,一切以公司利益为出发点,忠于职守,不以权谋私,敢于管理,尽心尽力,尽职尽责,管的公平、公正、一视同仁,心胸宽广,宽容善待他人,任人为贤。积极热情、充满活力。用自己的热情去感染自己的下属,关心他们的工作和生活。当然没有谁是十全十美的,我也有很多的不足之处,在执行力方面的欠缺,有时候性格的过于温和,对团队管理经验的不足,以及和下属沟通的欠缺,都给工作的进行带来了一定的困扰。作为一名销售经理,想好更好的发展,这些缺点和不足都需要一一的克服和解决,我有信心能够很好的解决。

学习犹如逆水行舟,不进则退,深刻的认识到自身知识水平有限及能力的不足,对未来我充满着期待和信心,相信在公司领导不断的批评和指导下我会进步的更快,变的更加成熟。篇二:房地产销售月工作总结与计划 工作总结与计划

2012已经过去一半,在这半年的时间中我通过努力的工作,也有了一点收获,跨过年中,我感觉有必要对自己的工作做一下总结。目的在于吸取教训,提高自己,以至于把工作做的更好,自己有信心也有决心把下半年的工作做的更好。下面我对上半年及六月份的工作进行简要的总结:

关于上半年及六月份工作我总结有如下几点,首先是对的总结:第一,总体工作业绩不是很理想,年业绩目标五十万现今只完成了46%(近二十三万),离目标还有一定的距离!第二,整自我对工作热诚不够高,重视度不高。第三,对辖区分行团队的管理力度不够,很多任务与相关制度没有落实到位。第四,对公司的向心力不够,很多资源没有充分有效利用。其次下面我六月份的工作进行总结:

1、没有完成自定的业绩目标。

2、完成了辖区联华花园城社区盘源进行了又一次整合细分,租售资源信息清晰。

3、对笋盘与主推盘以及有效盘源重视度不够高,尤其表现在对主推盘的推荐不够积极配合,没有真正做到资源的合理有效利用。

4、对经纪的管理鞭策不到位,让他们对工作产生一定的惰性甚至开小差。

5、没有第一时间把握好业主及客人第一动态,导致有部分资源流失。

6、关于公司的制度没有明确化,执行不到位。

7、对新经纪工作心态与技能缺少相关的培训。

8、个人自己具有一定的惰性,没有做好自己本分的工作。最后由于自己管理不到位不严厉,听到同行陆陆续续签单了,心里满是压抑的感觉,同时也为他们感到开心,因为证明我们这里是有市场的。但是我会坚持不懈的,我相信通过自己的努力,争取使自己的业务管理水平提到一个更高的高度,把自己的所学到的东西运用到工作当中,并利用这些知识教会战友达到我自己的目标。希望带出一支战无不胜,攻无不胜的圣神之军,与战友们齐心协力,共同完成团队目标。

下面是我对下半年乃至七月份的工作计划与安排:首先,第一,严格执行公司的一切规章制度。第二,开发更多更优质房客资源,提高业绩。第三,坚持引进新人才,提高团队力量为公司未来发展培养更多精英强将。第四,严格把控珍惜好任何一个有效客源及盘源,做到无一遗漏错失。第五,组织三堂以上关于房地产经纪的销售技能与心态的培训课,同时加深提高自我工作水平。其次,关于七月份的工作重点我们将放在客源及主推盘攻略,1,自制户外宣传资料外发,重点区域下桥水果市场,1号执行至今已有两位客人闻讯而来,其中已成功签一租了,效果比较明显。2,自己亲自把关带领团队把握跟紧好每一位有效客源,争取七月来个量的突破。3,严格重视执行笋盘主推盘推荐制度,积极配合好各分行工作并要求各经纪无条件履行相关工作。4,维系及开发好现辖区所有在租在售房源,要求大家地毯式清查消化。5,加强对各经纪的工作技能与心态培训。6,重视网络开发利用,达到经纪名下日常利用网络四个以上。2012年新的季度已经来临,新的任务摆在眼前,艰巨而圣神。作为公司分行主管,我深感自己肩负担子有多么重,但是相信我们会把这份压力化作动力,以高昂的斗志,饱满的热情,全心身带领我们的精英团队投入新的工作中去,为实现我们的全工作销售任务不懈努力。最后,预祝2012的销售任务圆满完成。2012-07-04篇三:房地产月工作计划 东方银座销售部七月工作计划 销售目标:5000万

明确的目标既是公司阶段性的奋斗方向,且又能够给销售人员增加压力增加动力。

目标分解:1、分解到人:已上岗员工每人420万/月任务,新入职未上岗人员190万(实际分配给老员工500万/人/月,新进员工250万/人/月);组任务分解:孙方志组2100万,腾格勒组1680万,刘佳组1220万(实际销售任务分配:孙立志组2500万,腾格勒组2000万,刘佳组1500万)。2、分解到物业类型:商业回款3200万需销售2100平米左右、公寓回款1000万需销售1100平米左右、写字楼回款800万需销售1150平米左右。销售策略:

思路决定出路,思想决定行动,只有在正确的销售策略指导下才能产生正确的销售手段,完成既定目标。销售策略不是一成不变的,在执行一定时间后,可以检查是否达到了预期目的,方向是否正确,可以做阶段性的调整。

1、外拓工作关系的初步建立并开展。

团体利用,加入一些商会、俱乐部、宗教团体、社会团体,从而获得一些潜在客户资源。刊物利用,从黄页、电话薄、同学会名录、专业团体人员名录上,也能发现一些有价值的客户信息。

2.、开展行坐销结合,每天上下午各派4--6人(主管领头)出去贴海报、填门店调查表、发放dm单,来快速积累客户(dm单半天200张,门店调查表15份)。

地点:如大型商场,商档居住小区附近,高档会所俱乐部附近,写字楼等 时间:每天 上午9:00--12:00 下午4:00--7:00

3、电销的开展,每人半天打50组电话。

4、对于意向强而迟迟不下定的客户,采取换主管来帮追,或者约到之后由主管或经理帮谈。

5、前期已下定,未签约客户的款项跟进

6、对于前期积累的a类客户,充分利用近期房展会上的优惠活动逼定。(以上内容由曹玉琪负责实施,销售部本体人员参与。)培训计划:

1、培训内容:房地产基础知识 培训时间:2013.7.5 13:00------16:00 培训目标:让接受培训人员了解商业房地产的基础知识,了解商业的基本模式。

2、培训内容:直销工作的开展培训 培训时间:2013.7.9 13:30--16:00 培训目标:让接受培训人员能具备正确的心态,掌握正确开展工作的方法。

3、培训内容:房地产电话销售技巧 培训时间:2013.7.10 14:00--16:00 培训目标:让销售人员掌握电话回访、电话邀约的技巧。

4、培训内容:外拓客户的技巧培训 培训时间:2013.7.11 14:00--16:00 培训目标:让销售人员掌握外拓客户的正确渠道与方发。

5、培训内容:销售逼定技巧 培训时间:2013.7.15 14:00--16:00 培训目标:让销售人员掌握到逼定的技巧,机会的把握,语言的运用。

6、培训内容:价格谈判的技巧 培训时间:2013.7.18 13:30--16:00 培训目标:让销售人员能准确把握价格商谈的时机,学习价格商谈的原则和技巧,准确把握客户的价 格心,提高成交率,而不是成为价格杀手。

7、培训内容:销售常见问题及处理方法 培训时间:2013.7.21 13:30--16:00 培训目标:让销售人员能够针对各种问题熟悉应对。

8、培训内容:客户类型分析 培训时间:2013.7.25 13:30--16:00培训目标:让销售人员能够熟知各种类型客户的特点及应对侧重点。

9、培训内容:工作意味着责任 培训时间:2013.7.29 13:30--16:00 培训目标:倡导积极思考,牢记工作就意味着责任,培养员工积极健康的工作心态 激发团队成员内在潜能,塑造“积极向上,追求卓越”的企业文化。

10、培训内容:实地销售演练 时间:每天 由每组的销售主管带领组员进行对练

整体培训目标:打造专业化的团队,使员工的的综合素质,销售技巧有一个质的提升,配合阶段的工作内容安排相应的培训。

(以上培训内容由曹玉琪来主讲,培训对象销售部全部人员)本月开展其他工作:

1、周边写字楼项目的市调(租金)及分析 完成时间7.12 参与人员:售楼部全体人员。(由销售人员去收集资料,销售经理来汇总)

目地:针对目前呼市写字楼市场的现状,通过对周边项目的调研,能够有效挖掘自身优势,冷静审视不足,发挥优势,提炼及整合成为卖点,利用各种积极的配合更大程度提升增值空间。

2、数字销控的建立 完成时间7.5参与人员:蒙欢 3、回款台账的建立完成时间7.7 参与人员:蒙欢

4、7.13日晚报举办房展会活动 完成时间7.14 参与人员:销售部人员 具体发排:12日下午看过现场之后,确定人员的具体安排

5、7.13日下午看房团参观活动 完成时间7.13 参与人员:部分销售人员 具体安排:1位沙盘讲解员,三位置业顾问现场配合

5.车间见习月度报告 篇五

——九月份月度见习总结

本月在乘焊车间的见习主要是在测量储运班的作业工时以及协助李工对测量的结果进行整理和汇总。通过对工时的测量进一步加深了我们对车间班组管理制度的了解,同时进一步熟悉了景逸和风行两个车型的总体构造和工艺情况,通过对工人作业的具体观察以及与作业指导书的对照,了解了车间工艺技术管理的基本制度,以及车间的工艺技术现状。本月的见习和上月在岗位上实际操作有很大的不同,让我们从一个技术管理者的角度对车间总体工艺技术情况进行了了解,同时加上李工对我们细心的讲解和启发,使我们对以后的工作有了初步的了解和体会,收获还是很大的。

一、工时核算的定义

工时的定义:在特定的工作环境条件下,用规定的作业方法和设备,以普通熟练工作者的正常速度完成一定质量和数量的工作所必需的时间。

我们采用的方法是运用秒表测出一个熟练员工(L级)完成一个零件(或总成)在某工位作业的平均时间(一般取五件),包括搬运时间,装夹时间,作业时间,和装框时间。其中搬运时间采用一定的经验值来根据零件(总成)的大小来给定,其他以实际测量为准。

二、工时核算的意义

工时的测量和核算在现代车间管理中具有重要的意义,是各种经营活动计划的基础,测量成果和评价的尺度,可用于改善活动的基础

资料。其主要用途如下:

—— 编制生产作业计划;

—— 计算作业人数;

——制定标准成本;

——估算产品成本;

—— 编制日程计划;

——比较方法和测量改善效果;

——计算外发加工费;

——制定长期人员计划;

——作为生产线平衡数据;

——评价作业者成果;

——设备空间的计划基础;

——编制加班计划;

—— 评价监督者成果;

—— 用于作业训练;

—— 其它

三、工时测量核算的过程

1.我们先按照柳斌班长的安排对景逸和风行零部件(总成)的外包悬挂点焊部分进行了实测和汇总。

2.我们对测量的结果与柳班长以前测量的结果进行了对比,对于误差比较大的进行分析,有的需重新测量和修正。

3.协助李工编写工时核算的公式,我们把零部件(总成)按

照大中小的标准进行了分类,对于不同的零部件(总成)按照下面的公式计算工时:

总工时=搬运工时+装夹工时+作业工时+装框工时

其中搬运工时按照经验估算出来的,装夹工时和装框工时统称为辅助工时,先按照大中小的标准赋予一定的系数,作业工时按照零件(总成)焊点的数量(CO2焊的长度))、焊钳摆枪的次数、换枪的次

数、有无补焊分别赋予一定的系数进行初步的估算。

4.我们对前面的零件的工时进行第二次的测量,主要是要测出焊点的数量(或CO2焊的长度),焊钳的摆枪和换枪的次数,补焊的次数

等,对我们前面设定的系数进行进一步的修正,使其理论计算值尽可能的接近实际测量值,同时对个别误差较大的值进行分析。

5.我们对景逸的固定点焊部分进行了分析,并通过实际的测量修正,得出了固定点工时的计算公式。

四、总结

本月的见习让我们对车间班组的管理和工艺技术现状有了更深一步的了解,通过对工人作业的观察和工艺文件的查阅,学习到了以前很多没有注意的内容,同时也发现了车间管理一些尚待改进的地方。

1.工时测量作为车间管理的一个重要手段,对于我们柳新公司具体来讲,在编制生产计划、估算产品成本、对外结算、观察员工技术等诸多方面都具有重要的意义。本月的见习,解决了我很多的困惑,对于最后得出的工时计算公式,它是基于实际测量结果,通过大量的数据验证得出来的,具有普遍的代表性,对于以后的工时核算具有重要的借鉴意义,可以大大的减轻管理人员的劳动强度,节约管理的成本。

2.在工时测量过程中,发现很多的工人不按标准作业书的规定进行作业,擅自更改作业的次序。我开始以为可能每个工人有自己的作业习惯,只要能够保证质量,不用去苛求作业的次序,我把问题反映给李工,他说标准作业书我们管理工艺技术的重要手段,工人必须按照标准作业书进行作业,有需要更改的必须上报班长和工艺员,得到认可并对作业书进行修改后,方能按照新的作业书作业。

3.查看工艺文件的时候,发现存在标准作业书存在缺失、破损、版本陈旧、不统一现象。B12的车型已经批量投产了,而新的作业指导书迟迟没有下发,一些新员工只能是由老员工“手把手”的教学,这对员工的安全和产品的质量都有很大的隐患。

4.本月是柳汽公司的产品质量月,在广大工艺管理人员和一线工人的共同努力下,乘用车不仅在产量上达到了5000台,在产品的质量上,整车一次下线合格率也比八月份有很大的提升,这是我们全体员工共同努力的结果。但是我们同时也要看到我们的产品质量还有很多有待提高的地方,我们的质量监督的力度还应进一步的加强,我们产品质量反馈和处理的速度要加快,争取在第一时间内解决问题,把影响降低到最低。

从公司的生产计划和新闻上可以明显的感觉到,我们的B12车型上市后获得了巨大的反响,得到了广大客户的认可,我们的生产计划

也要进一步的加大,这对我们提出了新的挑战,我们要在心理上做好“打大仗”的准备,同时也要在设备维护、后勤供给、工艺技术、班组管理等方面做好准备,以应对马上到来的生产旺季。为了完成公司的生产任务,我们的广大员工放弃节假日,加班加点,对他们的敬业精神我感到由衷的敬佩,同时也对公司的未来充满了信心,希望自己能够尽快的熟悉工作,加入他们的队伍,为公司的美好明天出一份力!

6.煤矿月度经营总结报告 篇六

今天,我们在这里召开十一月份党政联席办公会议,认真总结十月份的工作,安排部署十一月份的工作任务,动员全矿干部职工进一步认清形势、明确任务、坚定信心,以更加高昂的斗志、扎实的工作,全面投入到十一月份的各项工作中去。

下面我讲两个方面的意见:

一、十月份工作简结

十月份,我们以“三个亮点”创建为重点,认真贯彻落实集团公司和矿四季度工作会议精神,克服各类会议检查活动多、安撤频繁、安全压力大等各类不利因素,强化安全管理,倡导精品意识,典型引路,狠抓工作落实,加快发展步伐,变压力为动力,全矿上下精诚团结、扎实苦干,干部职工整体素质不断提升,圆满完成了各项工作任务。主要表现在:

原煤产量:全月预计生产原煤万吨,超计划万吨。其中煤业公司生产原煤万吨,超计划万吨;袁堂公司生产原煤万吨。

掘进进尺:全月预计掘进进尺完成米,超计划米。

精煤产量:全月预计生产精煤万吨。

经营:原煤制造成本控制在了元/吨,吨煤比计划节约元。截止到月日,按集团公司收购价煤炭销售收入完成万元,预计实现利润万元,超计划万元。

盛源集团:预计完成总收入万元,实现利润万元。其中,盛源热电公司实现总收入万元,利润万元;盛源荣达公司实现总收入万元,利润万元;盛源焦化公司实现总收入万元,利润万元。贝斯特公司完成总收入万元,利润万元;贝莱得空调公司完成总收入万元;鲁王公司完成总收入万元,实现利润万元;正旺公司实现总收入万元。

回顾十月份的工作,主要体现在以下四个方面的特点:

(一)不断夯实安全根基,狠抓工作落实,安全生产形势持续平稳

在安全管理上,我们克服搬家次数多、安全压力大、部分干部职工出现的思想麻痹松懈现象,通过落实“四个到位”,不断加强安全管理,截止到月日,连续安全生产天。

从严管理到位。我们不断强化监督检查,深化五个专项治理,严抓隐患的整改落实闭合。

产,积极组织焦炭发运,确保了对沙钢、莱钢的销量。贝莱得空调公司做好了各种机组的焊接、保压、改进工作,先后在济南、北京、西安等地筹建设立了办事处,完成了与北京中创公司地源热泵机组合同的签定。贝斯特公司与河南博爱好友轮胎公司进行了业务洽谈,完成了万元的投标金额。鲁王公司加大了对主导产品的生产,积极开拓周边市场,为产品的投放市场做好了充分的准备。正旺公司实现了对晶体生长的稳定控制,月、月生产出的晶体在国内已制作出晶体器件片。生物饲料添加剂、有机肥月底已与山东亿安、辽宁畜牧协会等单位签订了意向合同。润王公司完善了生产系统,保证了润滑油、润滑脂的正常生产。

(四)不断加强“亮点”建设,提升管理水平,促进了矿区的和谐稳定

为充分展现我矿军训成果,增强矿井的持久创新能力和发展后劲,深化“三个亮点”创建,我们隆重举行了××年度军训复训汇报表演,并对在此次汇报表演中涌现出的优秀方队进行了的表彰奖励。通过军训检阅,充分展现了我矿开展全员军训复训、实施准军事化管理的取得的重大变化,增强了全矿干部职工的服从执行意识,培育了积极向上、团结协作、相互配合的团队精神,推动了“三个亮点”建设的发展。为进一步推进精细化管理,我们组织了精细化管理检查,成功地迎接了全省创建全国卫生先进单位现场研讨会在我矿的召开,负责环矿路清洁卫生的张梅英同志,工作任劳任怨、兢兢业业,一人苦换来万人净,为此,矿党政授予“环保卫士”的荣誉称号,成为我矿第七大品牌员工。同时,我们为借鉴先进企业的管理经验,组织骨干人员赴江淮、宝钢等单位外出学习,成功地迎接了国土资源厅资源回收率检查、中蓝特会计事务所专项检查,神华集团、平煤集团、淄矿集团等多家单位来矿的参观学习和国家煤矿安全监察局领导的到矿视察。尽管由于各类检查、学习活动较多,分散了我们部分的工作精力,但从一定程度上更提升了我们思想境界和工作质量,促进了我矿管理水平的提高。

我们进一步加强了“两堂一舍”管理,全面完成了朝阳小区和园馨小区的供暖工程安装,并进行了调试运行。启用了新建对外澡塘和女工澡塘,极大地方便了职工家属的洗浴。全面加快了新调度会议中心工程建设,并将工期锁定在月日前全部完成。完成了东门外积水排放的收尾工作。为积极响应积极集团公司会议精神,召开了中层干部会议,安排部署了机构编制和计划生育工作,进一步明确了目标,理顺了思路。

在看到这些成绩的同时,我们更应该看到存在的问题和不足:

一是表现在安全管理上,部分职工存在这骄傲自满、麻痹松懈的思想,境界危机意识不强,井下视觉污染又有所反弹,在面沿途有名管理人员经过该地点,但无一人提出视觉污染问题。同时,恒新公司采煤队多次发生“三违”现象,安全管理水平亟待提高。

二是表现在精细化管理上,部分单位领导对精细化管理认识不深,存有应付凑乎的心理,精细化走动式管理不规范,考核不认真。通过复查发现,对于矿下发的通报问题整改不积极,扣分不认真。

三是表现在市场化管理上,有的区队存在利用日清日结夹带工资的现象,综掘工区料场以里,有多家单位的材料管理混乱,既没有挂牌管理,也没有明确责任人,该回收的不回收,材料乱堆、乱放。

四是表现在廉政建设上,出现了经济案件,个别同志仍吃拿卡要,靠侥幸过日子。

五是表现在管理基础上,全月先后出现了禁烟、禁酒令执行不好、违反准军事化管理、视觉污染反弹、通防盲巷、轨道工程道档宽等一系列问题与现象,充分暴露了部分单位、部分干部职工的基础工作不扎实、不严谨,从严管理要求的不高,从严管理要求的不紧,稍一放松就会出现反弹。二、十一月份工作意见

十一月份,是完成全年各项工作的关键时期。临近年终岁尾,各项事务多、检查多、活动多,为此,我们确定十一月份的指导思想和奋斗目标是:以党的十六届五中全会精神为指针,以科学的发展观统揽全局,突出一个重点(安全生产),坚定两个决心(八大专业达标争第一、“三个亮点”创建争第一),抓好四项工作(计划生育、非煤发展、经营管理、机构整编与井下回流人员清理),确保四个到位(思想认识到位、责任落实到位、作风转变到位、工作措施到位),凝神聚力,团结协作,确保生产原煤万吨,完成掘进进尺米,筹集资金万元,实现利润万元,促进各项工作的稳步、协调发展。是标思想和奋斗目标一步提高建搏、勤工作打下的良好

为此,我们要重点抓好以下四个方面的工作:

(一)要加强精细管理,突出重点,稳步延长安全生产周期

当前,我矿各项管理工作齐头并进、蒸蒸日上,如何保持这样一个良好的发展态势,实现全年的奋斗目标,为明年打下一个良好的基础,关键就是需要全矿上下牢固树立一盘棋的思想,精诚团结、真抓实干,为矿井提供一个安全、和谐、稳定的环境。通过付煤公司月日侥幸事故,也给我们敲响了警钟,及时提了一个醒。安全管理容不得半点马虎,尤其是近段时间我矿各类检查多,事务繁忙,领导精力容易分散,越是在这样的情况下,越要打起精神,提高警惕,居安思危,言危思进。各级管理干部要确保思想认识到位、责任落实到位、作风转变到位、工作措施到位,切实抓好当前的安全生产。矿总的原则就是,夯实工作基础,加强精细管理,确保安全生产。

在现阶段,我们的干部职工还没有完全达到自主性的管理,没有从严管理,就没有安全上的保障。各级管理干部要按照精细化管理的要求,将安全管理转化成精细管理,多在基础工作上下功夫,少务虚,多务实,加强现场管理,做到时时精细、事事精细、处处精细。进一步加强安全教育,对待“三违”人员坚持升级处理,达到教育、惩处的目的。要突出“一通三防”、机电运输等重点,进一步强化薄弱时间、薄弱地点的监督检查,抓好隐患排查治理,深入开展安全集中整治活动。要进一步完善安全预警制度,抓好超前安全防范。加强安全文化建设,强化“三级”管理,抓好三级煤矿安全培训机构资质的申办工作。要进一步抓好冬季“三防”和矿井停产检修工作,各专业都要按照高水平、高标准、高档次,创新工作落实,组织好“亮点”创建工作,拿出自己的“王牌”。对于四季度质量达标,要落实好风险责任抵押,切实树立起八大专业质量达标争第一的信心和决心,背上压力,鼓足勇气,拿出霸气,确保四季度质量达标全部争第一。我们必须拿出这样的信心,拿出这样的勇气来检验工作,促进管理。围绕这个目标,我们应该看看到底自己还有哪些不足,到底还需要从哪里努力,切实找准差距,弥补不足,提升我们自身的工作。

7.浙江省新昌县房地产市场分析报告 篇七

1.1 各类住房增长情况分析

从新昌县各类型住房的增长幅度看,普通住宅建设面积从2007年到2009年保持50%左右较为稳定的增长幅度,而从2010年开始,增长幅度明显放缓,这符合国家宏观政策对于房地产市场的调控。而在如此严厉的宏观调控政策下,由于对三、四线小城市及县城等并没有硬性地实行限购等政策,因此,一定的刚性需求以及部分一、二线城市由于限购等被挤出的投资需求还是支撑着普通商品房的少量增长。

另外,从高档住宅看,其增长滞后于普通住宅,但是增长速度十分迅速,尤其是别墅,在2009年和2010年达到了惊人的338%和172%;而在政府实施严厉打压政策后,高档住宅的增长率立刻急转直下,下降了55%。由此可以看出,由于别墅等高档住宅基本属于改善性住房,不属于刚性需求,因此,受宏观政策调控的影响十分明显。

1.2 2005—2011年房价变动情况分析

从图1可看出,除了2005-2006年有一个短暂的房地产价格下调以外,之后的6年里房价始终处于上升阶段,尤其是2008年政府救市后到2010年政府开始进行房价打压政策之前,价格始终处于上涨且涨幅逐渐增大。而在2010年国家推出“国十条”,限购等一系列组合拳对楼市进行调控之后,新昌的房价尽管仍然处于上涨,但是上涨幅度明显减小。调控致使一、二线城市房价普遍下跌,而新昌的房价仍有少量上涨的情况。这是因为:首先,国家政府出台的房价调控政策主要面向一、二线房价较高的大中城市,而并没直接有针对三、四线小县城的相关政策;其次,普遍的国家政策影响到三、四线中小县城会有一个明显的时间上的滞后,因此,在2012年可能会产生更为明显的效果;再者,根据新昌实际情况考虑,由于第二产业比较发达,居民普遍具有不错的收入,因此目前的房价对于刚性需求的购房者而言并不会产生太大的阻碍,而只会挤出部分投资性的购房需求;最后的原因则可能是新昌目前的房价相对于周边地区仍然是比较低的,仍有小幅度的上涨空间,导致了一、二线城市被调控挤出的部分房地产投资资金可能涌入。

1.3 2010年以来新昌房地产市场情况分析

2010年以来,国家相关部门相继出台了“国十条”、上调首付比例、限购、上调准备金率等政策来抑制房地产市场过热、价格增长过快的问题。因此,通过对2010年以后新昌房地产市场的分析能够较为明确地看出国家出台的一系列政策对三、四线中小县城房地产市场的影响。

高档公寓的销售量变化波动较大(见图3),其中2010年的情况受政府调控的影响较小,在2010年的第三季度的销售量仍然很大,体现了房市“金九银十”的销售热潮,而2011年的销售量整年在较低位徘徊,这明显是受到了政府对房地产市场的打压,宏观大环境低迷的影响。这也与之前提到的三、四线小县城对于打压政策的敏感性滞后于一、二线大中城市的特性相关。

普通住房的销售量自2010年起就始终处于低迷状态,尽管在2010年末至2011年初有少许抬头的趋势,但是进入2011年后就很快进入了销售量急速下降的阶段(见图2)。这显然是宏观政策调控打压房地产行业所产生的影响,虽然政府并没有出台明确的对于三、四线小城市限购的措施,但是在提高了首付比例、贷款利率以及限贷等政策的影响下加大了刚性需求购房者的入市难度。同时媒体对于房地产行业看跌的报道,致使选择观望而不入市的购房者与投资客占了绝大多数,这是普通住宅销售量急速下跌的主要原因。

从图4可以看到,住房均价始终在较高的5000~6000元/平方米之间徘徊,并且还有一个较小的上升态势。在诸多一、二线大中城市大幅降价的时候,部分三四线中小城市的房价仍然稳中有升的原因是多方面的:首先,三、四线中小城市房价本身相对于一、二线大中城市而言并不高,也不是国家政策打压的主要目标;其次,一、二线城市中因严格打压而挤出的房地产投资资金会大量向周边有增长潜力的三、四线城市转移,从而加大需求;再次,结合新昌实际情况考虑,由于地区经济较为发达,居民的购房能力较强,目前的房价对于新昌的城镇居民而言还是可以接受的。同时,由于土地及建房的成本不断上涨,因此,目前新昌的房价仍然处于较为稳定的缓慢增长态势。

另外,从成本分析,近期拍出的部分土地楼面价已高达3000元/平方米以上,最高地块的楼面价已将近4000元/平方米,从开发商利润的角度考虑,目前将近6000元/平方米的均价也属于较为合理的房价范围。

从上述分析看,在2010年,政府出台各项严厉的房地产调控政策后,新昌县的房地产市场处于“量跌价稳”的态势,而且很有可能在未来的一段时间内始终保持一个低水平的成交量,同时价格可能会有小幅度波动,甚至有回调的可能。

2 房地产市场价格横向比较

笔者选用2009和2010两年新昌县与相邻的嵊州市、上虞市、天台县、奉化市(均为县级)的房价人均GDP比和房价人均可支配收入比两组数据进行分析。从表2中我们可以看到单纯的房价和人均GDP的比值,房价和人均可支配收入的比值,新昌县的数据均低于周边相邻县市。从房价/人均GDP看,新昌的数据远低于毗邻的隶属于台州市的天台县;而从房价/人均可支配收入看,新昌的数据也远低于隶属于宁波市的奉化市;在绍兴市内部进行比较看,新昌的数据也是最低的。也就是说,当上述五地居民拥有相同多的可支配收入或者生产总值的情况下,新昌县的房价是最低的。

通过比较,我们可以看到,除去经济发展水平的影响,新昌的房价与周边同类型县市比较仍然处于价格洼地,其发展趋势是较为健康合理的,在未来大幅降价的可能性并不是很大,同时还存在一定波动上涨的可能。。

3 未来新昌县商品房供给分析

3.1 目前城镇人口及住房情况

根据新昌县县城总规要求,新昌城区规划面积20平方公里(七星街道、羽林街道和南明街道除去部分规划外面积)、居住人口规划为20万人;而目前全县人口中,居住在城镇的人口为19.95万人,占总人口的52.45%,去除不在城区规划面积的周边村落人口后,目前的城市人口约为14.23万人。

数据来源:《新昌县2010年统计年鉴》、《新昌县2011年统计年鉴》。

根据新昌县统计局2011年统计年鉴数据显示,2010年末全县城镇居民人均住房面积达到39.62平方米。

3.2 未来可能推出商品房量

3.2.1 已经开始销售但仍未售出的面积

目前已经开始销售但仍未售出的面积总计为670735.81平方米,去除办公楼及营业用房部分后剩余总面积为592916.2平方米(见表3)。

3.2.2 土地已拍出但仍未销售的面积

根据新昌县国土资源局出具的土地出让数据显示从2009年12月起在城区规划范围内共有17块土地被拍出,总占地1569.81亩,根据出让条件测算,建成后总建筑面积可达1473691.03平方米。而除去其中含有的商业部分面积约20%,住宅部分面积为1173691平方米。

上述两项可提供的建筑面积总和可达到1766607平方米,以目前城镇人均约40平方米的标准计算,可以增加约4.41万居住人口,再加上原先已有的14.24万人,将达到18.65万人,已经接近城区规划人口要求。

3.2.3 旧城改造及城中村改造部分

旧城改造:新昌老城区改造面积约为900亩,由于旧城密度较大,改造需要较高的容积率,因此在测算时将容积率以1.8计算,则旧城改造建成后的建筑面积可达1078920平方米,由于旧城区改造是建立在对原有住户拆迁的基础上,因此,新增加的面积按0.4的系数计算,即新增面积可达751248平方米。

城中村改造:城中村改造包括南岩、青山、七星等区块的城中村留用地建设及旧村改造,经初步统计征地中留用地南岩片约200亩,青山片约300亩,七星片约200亩,棣山片约100亩,总计可达到800亩用地,城中村改造以容积率1.5计算,建成后新增建筑面积可达到799200平方米。

因此,城中村改造及旧城改造建成后总建筑面积1550448平方米,按人均40平方米计算,可为城市提供3.9万人的住房需求。

3.3 综述

对上述存量房以及确定将推出的房源和旧城改造、城中村建设的保守估计,在建成区规划范围内的城市人口总量已超出20万人,达到22.55万人,而这还是在未来不再有新拍卖土地的前提下。另外,若以目前城镇总人口19.95万人计算(包括建成区周边农村的农业人口),则上述建成后的总人口可达到将近28万人,以43万的总人口计算,城市化率已达到65%。即使随着人们生活条件的提高,推高人均住房面积至50平方米,建成区总人口也达到了20.8万,超过了规划人口要求。因此,我们可以认为,目前新昌规划中的住房供给已足够满足未来至少5~10年内的新增城镇人口的住房需求。

4 建议

4.1 减缓土地推出速度,适当控制价格

由于目前拍卖出的土地已能够在未来相当长的一段时间内满足城市人口的住房需求,因此政府在未来需要考虑城市发展的可持续性,谨慎推出土地,同时严格控制土地拍卖准入制度,加强拍卖市场监管,以控制房地产市场发展的持续性和稳定性。

4.2 开发商可发展商品房团购

由于新昌有许多大型的工业企业,拥有大量的员工,因此在房地产市场遇冷,销售量骤降的“冬天”,与几家大型上市公司合作,大力发展商品房团购业务是开发商加强销售、迅速回笼资金的有效手段。

4.3 城市发展由外延转向内涵

在上述分析中,现有的发展趋势已经很容易满足规划要求的城镇人数对于住房的需求,因此如果再向外围扩大城市规模容易造成供给过量,导致超城市化。因此,未来的城市发展方向可以在城市内部挖掘,减少向城市外延过度扩张。

4.4 住房结构调整

由于城镇人口对于住房的需求渐趋饱和,因此,在今后的房地产结构调整中,可以逐步考虑对于改善性住房的建造,诸如高档花园洋房、排屋别墅等类型的住房应该成为开发的重点。另外,由于新昌目前缺少大型的商业中心,因此,中小型专业化的商业地产也可以成为发展的方向。

4.5 加快城中村改造及旧城改造

对于城市建设内涵的挖掘可以集中在城中村改造以及旧城改造上。其中,由于新昌旧城区路窄房多、密度大、拆迁压力大,对其的改造将是一件十分巨大的工程,可能需要几届政府持之以恒的决心,一旦旧城改造能够成功,将会对新昌县城的发展产生强有力的推动作用。

4.6 适度改造城市周边空壳村

随着人口向城市中心聚集,周边许多村落已逐渐成为“空壳村”,对于这些村落的规划建设也将对未来城市发展起到十分重要的影响。对于这些村落,结合新昌旅游城市的定位,可以大力发展郊区生态旅游,促进第三产业发展;此外由于新昌第二产业优异,大型企业众多,因此,亦可以借大力发展本部经济为契机进行规划,建造诸如会所之类的大型配套服务区以更好地吸收人才与资金,推动科研发展,优化企业管理。

5 总结

从上述分析中我们可以得出,在目前严厉的宏观调控下,新昌县的房地产市场主要表现为“量跌价稳”的态势,并且预期在未来价格仍会有缓步上涨的可能,但是对于普通住房的需求可能在未来5~10年达到饱和。

另外,从房地产市场的发展对于县域经济的影响看,县域经济是国民经济的基本单元,是功能完备的综合性经济体系,其活动涉及到生产、流通、消费、分配各个环节,第一、二、三产业各部门。县域经济是国民经济的基础层次和基本细胞,县域经济的强弱直接影响着国民经济的兴衰。

综上所述,诸如新昌之类县城,以目前的供地制度以及地块推出的节奏,在未来5~10年内城区规划范围以内的所有土地几乎将全部被拍卖,这将造成未来土地财政的缺失。这对于那些以土地财政为主要依靠的县城来说未来的发展将面临严重的瓶颈,而对于新昌而言,由于第二产业较为发达,同时又有较好的旅游业带动第三产业,因此土地财政的缺失并不会对新昌的财政收入造成太大的影响,但是一旦土地财政完全缺失,新昌仍需要加大力度发展第二、三产业以填补财政的部分缺失。同时,要着力于改善性住房的建设,提高居民生活水平,建设资源集约型和环境友好型社会以保证房地产业及全社会的可持续发展。

8.月度房地产市场报告 篇八

接连出台的房地产政策效果如何,业界众说纷纭。7月4日,国土资源部部长徐绍史首次就政策调整的成效做出正面表态称,房地产市场将面临全面调整,四季度房价将会下降。另外,国土部与住建部近日分别密集召开会议,围绕房地产市场调控推出多项措施。这些举措也被外界猜测为两部委将率先打破僵局,引领楼市第二波调控。

与此同时,以招商、世茂为代表的一批房产企业融资受阻,酝酿降价促销,从另一侧推动市场的天平。多方迹象表明,7月很可能成为本轮房价调控的分水岭。

北京:供需比创新高

新盘扎堆入市或破僵局

数据显示,6月份,北京商品住宅累计新增供应套数8061套,新增供应面积68.8万平方米,环比5月分别增加53.1%、17.3%。以套数计算,6月北京楼市的供需比达到2.2:1,创年内新高。

同期,北京成交期房住宅4241套,成交面积为41.5万平方米。除去保障性住房,实际成交的期房商品住宅为2898套,成交面积为31.9万平方米,环比分别下降14.9%和11.4%。现房商品住宅成交略有回升,套数环比增加15.6%,成交面积环比增加2.5%。

如果说新政策之后的5月、6月市场尚处于政策观察期,那么,进入7月,就有可能是北京房地产项目扎堆入市、集中打折促销阶段。据了解,与6月北京楼市入市纯新盘几乎为零的冷清状况相比,金隅花石匠、万科长阳半岛、万科红、旭辉紫郡、领秀慧谷等17个新盘扎堆入市,并且多采用“低开”的价格策略,或将为7月的北京楼市带来变化。目前,多数购房人和业内人士认为,作为行业领头人的万科和对北京楼市具有影响力的金隅嘉业,他们的积极入市可以看作是开发商观望结束的信号。

上海:成交量迅速反弹

价格“紧急迫降”

佑威及楼市专评网最新发布的数据显示,6月上海市商品住宅成交面积为42万平方米,环比5月增加了35%,成交量迅速反弹,但是其成交量还是处于历史的低位,其成交量仅与2008年最低的9月、10月相当。商品住宅成交均价为19168元/平方米,环比5月下跌了14.19%,成交均价在连续两个月高于2.2万元/平方米后,跌至1.9万元/平方米附近,回到2009年底水平。“紧急迫降”成为6月上海楼市“主旋律”,且这种被动降价呈现出蔓延趋势。

业内人士分析认为,此次房价急跌的一个首要原因就是3万元/平方米以上的中高端楼盘和豪宅成交的明显萎缩,中高端楼盘和豪宅6月的成交比重相比5月减幅分别为3%和2.7%。1.5-3万元的中端楼盘成交量虽有所增加,但是其成交比重也有3.9%的减幅。而1.5万以下的低价位楼盘成交比重却增加近10%。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,如果在中低价位楼盘供应不足的情况下,下半年高端楼盘再次启动的话,整个上海楼市成交均价反弹不可避免。

深圳:均价大幅松动

打开下跌通道

6月深圳楼市价格松动明显,根据21世纪不动产对深圳市国土局的监测数据,本月深圳新房成交均价为16978元/m2,环比下降13.61%,这是房价在4月份以来的3个月连续下跌。虽然今年6月的房价降幅明显增大,但与2009年6月的相比仍然上涨13.88%。从新房成交的周变化可以非常明显地看到,“4•17”楼市新政调控以来,深圳新房交易量大幅萎缩,成交均价在5月后开始进入下滑通道。

值得注意的是,本月深圳房价的下跌,在相当程度上仍然显示的是结构性下跌。从区域和物业类型来看,近期深圳楼市的成交结构主要是:一是以宝安、龙岗成交为主,6月宝安、龙岗的新房成交面积占全市新房成交面积的83.1%,所占比重是2009年以来最高水平;二是以普通住宅成交为主,原特区内的住宅或是大户型的豪宅甚至别墅,由于坚持不降价以及推迟开盘,导致成交量非常稀少。由此,在整体数据上,均价就显得低了很多。

上一篇:陪我成长的人作文下一篇:关于召开党支部领导班子2011年度专题民主生活会的实施方案