物业前期接管工作计划

物业前期接管工作计划（精选12篇）

1.物业前期接管工作计划 篇一

物业工程前期介入及房屋接管验收标准

一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。

二、人员及资源配置。

三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。

四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。(一)物业的一、由管理处成立组建前期介入小组，策划前期介入目标及方案。

二、人员及资源配置。

三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要。

四、对项目的规划设计提出有利于物业管理顺利实施的建议，由建设单位及设计单位调整、改进，涉及以下方面内容。

(一)物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）。

(二)后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案。

(三)防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理。

(四)对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议。

(五)水、电、气供应量符合地域特点和发展需要。

五、参与设备选型及安装方案审定。

(一)控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患。

(二)设备型号、技术参数适合物业配套使用要求。

(三)安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。

六、使用的各种材料、备件是否符合国家质量标准。

七、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项目及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录。

八、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录。

九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等。

十、雨后注意观察房屋的渗漏情况，及时将意见反馈给开发商整改。

十一、设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录。

十二、参与竣工验收和接管验收;严格按照国家接管验收标准进行接管验收。

十三、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备。

十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查，并作好记录。

十五、工程竣工验收后，开发公司工程管理部按交付验收应具备的条件做好交付准备，管理处在接到其书面通知后进行复检。详细内容如下：

(一)资料部分(准备)

1.产权资料：

(1)项目批准文件；

(2)用地批准文件；

(3)拆迁资料；

(4)房屋分产权清册。

2.质保、技术资料部分：

(1)竣工图(包括总平面.建筑.结构.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸)；

(2)地质勘察报告；

(3)工程合同及开、竣工报告；

(4)图纸会审记录；

(5)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)；

(6)隐蔽工程验收签证；

(7)沉降观测记录；

(8)竣工验收证明书；

(9)钢材.水泥等主要材料的质量保证书；

(10)新材料、构配件的鉴定合格证书；

(11)水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检验合格证书；

(12)砂浆，混凝土试块试压报告；

(13)供水、供暖、煤气管道的试压报告。

(二)工程实体部分

1.总平面

(1)道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象；

(2)明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象；

(3)室外排水系统的标高，窨井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的要求,管道直且排水通畅，井盖搁置稳妥并设置井圈；

(4)化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm；

(5)单位工程的临时设施及过渡用房拆除清理完毕，达到工完、料净、场地清的要求；

(6)群体建筑应检查相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和要求。

2.房屋主体结构:

(1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

(2)钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；

(3)钢木结构结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合结构工程施工及验收规范规定；

(4)砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

3.房屋建筑部分：

(1)墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角；

(2)门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；

(3)楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不允许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷。块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；

(4)砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；

(5)油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；

(6)凡与水接触的平面区域的坡向正确，排水畅通，无积水，不允许有渗漏现象。在有临时积水区域（如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验）；

(7)外墙立面不得漏水；

(8)烟道、通风道畅通无阻塞物；

(9)晾衣架安装牢固，摇臂应灵活。

4.房屋水、电、气、视、讯

(1)给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水（气）压试验，提交试验记录及试验报告，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的要求；

(2)地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通；

(3)卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活；

(4)照明器具等低压电器安装位置正确，整齐美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；

(5)配电线路符合设计要求，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠。每回路导线间和对地绝缘不得小于1MΩ/KV，并提供测试记录及报告；

(6)配电装置标识正确清晰，开关灵活，漏电保护动作灵敏；

(7)各种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范的要求；

(8)电视、电话、网络系统安装符合相应专业技术指标要求，并提供末端标准数值；

(9).煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好。

5.给水系统

(1).给水系统上下水管网试压，冲洗管内杂物完毕，附属设备安装齐全；

(2)生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证；

(3)水泵前后阀门开启灵活，水泵电机绝缘合格；

(4)空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑情况良好；

(5)启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升是否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；

(6)开启水箱出水管总阀，逐步开启各层总阀，观察水咀、出水、水质情况，应符合要求；

(7)给水阀门水表的接法是否正确,器具是否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏排水是否畅通。

6.排水系统

(1)各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验报告；.(2)各排水管道附件齐全；无遗失；

(3)各排水口、地漏口、建筑垃圾已清扫完毕；

(4)抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；

(5)各层地漏口、排水口排水畅通；

(6)管道接口及管道粘接良好，无滴漏。

7.循环水泵

(1)水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；

(2)管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；

(3)循环泵、加压泵、空载运行正常；

(4)系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温情况好；

(5)启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试；

(6)系统末端出水管需达到设计要求，满足使用条件。

8.供电系统

(1)配电设备、发电设备安装基座牢固，检修方便，试运行良好，产品资料齐备；

(2)按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象正确；各类标志齐全,系统已可正常投入运行；

(3)各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，重复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格；

(4)关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立；

(5)关闭配电室各出线回路总开关；

(6)合上高压总开关，送上低压配电柜电源；

(7)逐步合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；

(8)分别合上各分路回路总开关，观察其电压、电流值；

(9)启动重负荷，观察功率因素装置是否自动切换；

(10)检查各配电箱柜的使用功能是否达到设计规范要求；

(11)电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；

(12)室温湿度、变压器温升等相关数据；

(13)测试记录好防雷接地线的接地电阻值，如果是高层建筑，则测试各层均压带接地电阻值；

(14)室内全面检查。检查时应注意：电气方面，电气的三相电，接法正确与否，室内插座的相线，和零线接法正确与否，插座是否有电。

9.消防系统

(1)消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范要求，系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防要求，并且有消防部门检验合格证；

(2)火灾自动报警系统

A.依照施工资料，核实好工程、安装质量、探测器安装部位等实际情况；

B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；

C.逐步接上各个回路、探测器、观察其运行情况；

D.在主机上编好各个探测器的地址码、部位码，使主机码正常运行；

E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警灵敏度、实际位置的准确度；

F.做好调试报告，在试运行期间填写好日常运行记录。

(3)联动系统

A.依照施工资料，核实好联动设备接线情况、及整个工程安装质量；

B.开启联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况是否正常；

C.逐步接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；

D.在控制室设置好各种联动逻辑关系、检测各联动设备受控结果、回授运行结果；

E.在控制室检测联动设备在自动状况下，是否按设计的逻辑关系进行联动、动作的结果是否符合规范要求；

F.做好调试结果，并在设备试运行期间，填写好运行情况。

(4)喷淋系统

A.管网已试压，冲洗完毕；

B.整个管网设备安装完毕；

C.喷淋泵，空载运行合格；

D.稳压装置启动正常；

E..关闭各层安全信号阀；

F.启动泵给予主管网灌装水，检查泵运行情况，电机温升，自动排气阀门工作情况；

G逐步开启各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；H.各类报警信号的显示；

I.调试压力开关，水力警铃；

J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系。K.检测泵接合器的进水情况；

L.做好调试记录，记录好系统设备运行情况。

(5)普消系统

A.管网已试压、冲洗完毕；

B.各类附属设备已安装；

C.稳压装置启动正常；

D.泵电源到位，空载运行合格；

E.打开试验拴，启动泵观察、泵运行情况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等；

F.检查泵接合器进水情况、室外消火拴出水情况、消火拴按钮启泵情况及报警情况； 做好调试运行记录。

10.弱电系统

(1)网络

A.提供经检验合格的设备，并能使用；

B.中心应能输出信息到户内点位；

C.所有综合布线符合安装规范要求；

D.户内信息点位插口完好。

(2)CATA电视系统

A.提供经检验合格的设备，并完好能使用；

B.光纤线路应符合专项要求；

C.提供放大器件应能满足放大信号要求；

D.户内信息点位插接口完好；

E.户内都能收到本地电视节目及有线电视和卫星电视节目。

(3)电话

A.电话线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒；

B.户内电话盒信息点位应完好正常。

(4)可视对讲

A.提供完好并经检验合格系统设备；

B.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统要求；

C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功能完好。

(5)智能抄表

A.综合布线符合安装规范要求；

B.提供经检验合格设备，完好并能正常使用；

C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合；

D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配。

(6).安全防卫

A.提供经检验合格的设备系统，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；

B.综合布线符合规范要求，从设备中心到小区输出，信号应准确无误；

C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，遇到红外线受干扰应能报警。

11.停车管理系统

(1)提供完好经检验合格的设备系统；

(2)栏杆道闸应能准确无误传输信号至设备系统；

(3).道闸处布线至设备系统应符合安装规范。

2.物业前期接管工作计划 篇二

关键词：小区交房,物业接管,程序,注意事项

1 小区交房的准备

(1) 商业建筑的完工。地产方和建筑方按照政府的市场导向和民众的生活素求, 共同开发城建规划和小区楼房的招标计划, 实施签定包括水、电、燃气、网络、闭路、监控和避雷系统、消防 (火警) 系统、排污处理等及与商业建筑相匹配的施工与安全合同, 并保证各自的工程品质和各项工程的完工率达到100%, 且须与安全设施同步完成及验收 (相关手续) 合格。

(2) 服务设施的完善。与小区配套构筑的服务设施还有:店铺、商场、超市、医院、供电房、娱乐广场、社区用房、物业办公区等。这些标准的屋件和便民设施也是属于同步承建和验收的项目且应尽快完善, 包括公众或私密的有价资料和技术档案的备齐等。

(3) 道路广场的绿化。用不同的人造石材或塑粒等, 以独特风格的设计来铺建大路小道和休闲娱乐广场, 并因地造势来景观绿化, 如:种植果木花草, 移造假山亭阁, 引渠水池喷泉等, 使低碳的理想的家园春意盎然。

2 物业的前期管理

(1) 物业项目的组建。本着以“持续提供并超越客户不断增长的需求”为服务宗旨, 以“用心服务, 感动客户”为服务理念, 来组建小区服务中心。所分管的项目及性能有:安全保卫、家政保洁、客服巡访、工程维护、电机修理、环境卫生、房屋装修、消防报警等部门, 并配备相关的工作人员和电脑打印等办公服务器材及宿舍、食堂、便利店等后勤服务和备用资金。

(2) 相关人员的培训。不论是部门管理人员, 还是服务人员, 都必须按计划和编程来进行系统、全面的安全思想教育和进行规范的培训及各特殊工种、突发事件的预案与演练和处理方式, 目的是不仅让大家懂得高端管理的运作, 更让众人懂得的服务宗旨——“想客户之所想, 急客户之所急”、“用心服务, 感动客户”的重要与实操技巧。将企业文化延续, 把爱岗敬业拓展, 以准军事化管理, 必持之以恒执行, 来满足和服务于客户的需求程度。

(3) 日常事务的职责。1安全保卫的日常事务:负责小区内的治安联防工作, 保护居民的人身和财产安全, 加强辖区内的交通、消防、公共设施设备、危险品与危害源的巡检和安全管理, 记录车辆进出、人员来访、隐患排除, 做好防范措施与预案处置工作;2客服巡访的日常事务:熟悉交房流程, 负责保存和保管客户信息、购房合同副本等资料、代收物业管理费用、代管物业用房或客户房间锁匙、协调各部工作、解决物闹纠纷, 以及巡查和走访、询问或服务于小区内与客户的日常生活和居住环境有关联或利益的问题;3工程维护的日常事务:负责小区内的土建、房屋、公共设施与设备等的质量验收和管理, 以及维护和保养工作, 并做好增补工程的审批和验收, 且现场解决客户及跟进与房屋品质相关的问题;4电机修理的日常事务:负责保障小区内供电与发电系统、通讯网络系统和闭路监控系统正常运行及机电设备故障的检测与检修;5环境卫生的日常事务:负责小区内公共场所的卫生清洁和小区周边环境治理与保护, 时刻清扫办公区域、楼层通道、广场过道和指定地点的尘埃, 洁净室内空气, 处理生活垃圾, 治理环境污垢等;6消防报警的日常事务:负责巡检小区内火灾消防报警系统或装置的机动与灵敏性;维护各栋楼层间的消防栓内备用的高压软管和供水闸门、闭锁、扳手、环扣、喷头或泵、管路、水压及灭火器等设施设备、器材与种类的完好和有效, 且随时补充或替换残缺的器材, 确保消防和送风排烟的楼道畅通, 并实施火灾预警与监控;7家政保洁的日常事务:负责小区内客户家庭中有需要帮照顾老人、孕妇、婴幼儿的起居、饮食方面的护理或室内清洁与器具除尘等8房屋装修的日常事务:负责小区内的装修秩序管理, 包括办理装修手续、签定装修协议、交纳装修违约金、督导装修现场、呈报装修进度和规范砖块、河砂等材料的堆码与袋装运输、门窗等材料走专用通道、建筑垃圾集中存放与清运, 并指定外墙用料不得超出墙体且与墙体同色等。还有装修日程和装修整改及总装修量不得超过规定的时间。

3 接管的程序

(1) 法律公正程序。如果没有特殊情况, 地产方和其他项目的施工方必须在规定的时间内, 由当地政府邀请多个职能部门会同社区或物业的负责人、新闻媒体、法律事务机构和小区购房客户代表等, 就房屋交接事项、延续相关手续、各方存在问题及部门归属、职能职责、资料费用和产权所有等, 按照法定的程序公正办理或签约合同、审核备案及事态跟进, 且即时公开与告示。

(2) 部门职能程序。地产 (开发) 方、建筑方、政府方及行政、公安、消防、银行、保险、城管、路政、园林、宣传、水电、燃气、电梯、电子、家政、物业等的一切前期与后期的工作及履职, 都是为小区验楼或客户验房及保障客户居住与生活服务的。

(3) 人事劳务程序。根据各方部门的职能和小区的项目与业务范围, 有必要的应设立部门或兼职、应聘及外挂、续约有关联的或保持其部门的职能, 签订为小区的设施设备或客户 (帐户) 终生履职或服务、保修合同。尤其是相应机构与编制和配备专职及专业维护与培训技术操作人员。

4 注意事项

3.物业前期接管工作计划 篇三

一、物业管理的验收内容

二、接管验收项目及标准

三、公共设施设备交接验收标准 第二节 楼宇资料交审核规定

一、目的

二、范围

三、楼宇资料审核

第三节 系统竣工验收程序及内容

一、给排水系统

二、火灾自动报警系统

三、卫生系统

四、通风空调系统

五、离心式制冷系统

六、高压设备及变压器系统

七、盘、柜及二次接线系统

八、电梯及电气部份系统

第四节 设备观感质量检查项目统计表

一、空调

二、风机

三、给排水、排污

四、消防

五、电气设备

六、建筑装饰

七、公共设施 第五节 附件

一、验收接管程序

二、资料移交清单

三、遗留问题统计表

四、公共设施交接验收表

五、相关使用表格

第一

节接管验收工作内容和程序

一、物业管理的验收内容 1 验收项目：

验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。

1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。1.3

按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。2

物业验收的基本要求 2.1

物业预验收

2.1.1 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。

2.1.2 验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。

2.1.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。

2.1.4 对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。

2.1.5 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。2.2

物业验收

2.2.1 在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。2.2.2 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。

2.2.3 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录 》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。

2.2.4 对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。2.3

验收后的工作

2.3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。

2.3.2 验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。

2.3.3 竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。2.3.4 业主代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。

2.3.5 验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。

资料的移交接管 3.1

产权资料 3.1.1 项目批准文件 3.1.2

用地批准文件 3.1.3

建筑执照 3.2

技术资料 3.2.1

竣工图包括： 3.2.1.1 总平面图 3.2.1.2 建筑图 3.2.1.3 结构图 3.2.1.4 水电安装图 3.2.1.5 设备图 3.2.1.6 附属工程图 3.2.1.7 隐蔽管线图

3.2.2

沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图 3.2.3

地质勘测报告 3.2.4

图纸会审记录

3.2.5

永久性水准点位置及基础埋深 3.2.6

设备合格证、设备使用说明书

3.2.7 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)3.2.8 隐蔽工程验收签证

3.2

竣工验收合格证书 3.2.1

市建设工程竣工验收证书 3.2.2

市建筑消防验收合格证

3.2.3

钢材、水泥等主要材料的质量保证书 3.2.4

新材料、构配件的鉴定证书

3.2.5

水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书

3.2.6

电话工程竣工验收证书 3.2.7

有线电视施工合格证书 3.2.8

用电话许可证 3.2.9

用水许可证 3.2.10

供电协议书 3.2.11

用气协议书

3.2.12

砂浆、混凝土块试压报告 3.2.13

供水、供暖试管道压报告 3.2.14

燃气管道工程验收表 3.3

其它

3.3.1

建筑位置、建筑面积清单

二、接管验收项目及标准 1

验收项目：

基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统）； 屋面；

消防设施，水池、水箱； 垃圾箱 车库

沙井、检查井和化粪池 明暗沟； 挡土墙； 踏步、台阶； 2

验收标准：

1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。2.1

新建房屋的接管验收标准 2.1.1

主体结构

2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。

2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。

2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。2.1.2

外墙不得渗水

2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。2.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

2.1.2.2块料（如瓷砖）面层

A．

粘贴牢固，无缺棱掉角。B．

面层无裂纹、损伤、色泽一致。C．

对逢砂浆饱满，线条顺直。2.1.3

屋面 2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。

2.1.3.2平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

2.1.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。2.1.4

楼地面

2.1.4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。

2.1.4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

2.1.4.3卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

A．

用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。

B．

第二天到楼下检查有无渗漏。

2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。2.1.5

装修 2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗油漆均匀，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。

2.1.5.2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。

2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。2.1.5.4饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

2.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2.1.5.6电子对讲门开启灵活，通话器完好，通话清晰；门外观无刮花痕迹；防盗门无锈迹和刮花痕迹。2.1.5.7窗台泛水正常，无向室内倒流现象。

可选择以下方法检查

A．

关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗户是否有水渗入。B．

查询天气预报，在验收期间出现下雨天前，先后将门窗关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。2.1.6

楼梯、扶手

2.1.6.1砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。2.1.6.2钢木结构的楼梯：安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。2.1.6.3木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。

2.1.7

电气

2.1.7.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。2.1.7.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。2.1.7.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

2.1.7.3.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。

2.1.7.3.2打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常。2.1.7.3.3产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少损坏的。

2.1.7.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。

2.1.7.5电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。2.1.7.6对电视信号有屏蔽影响的物业，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的物业，应设置电视共用天线。2.1.7.7电气插座

单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安装要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。

2.1.7.7.1有线电视插座由市有线电视台验收。

2.1.7.7.2电话插座只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。2.1.7.7.3接线盒

A.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏。

B.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。2.1.7.7.4开关

A.安装牢固，目视盖板无损坏。B.全检开关灵活，开启接触效果良好。2.1.7.7.5配电箱

A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。B.开关是否符合型号规定。C.导线与设计相符，布线规范。D.目视像盖无损坏，操作一次开关灵活。2.1.7.7.6门铃

A.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作检查一次。B.室内预留线盒参照本规定。

2.1.7.7.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。2.1.8

水、消防

2.1.8.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

2.1.8.2高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。2.1.8.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

2.1.8.4卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。

2.1.8.4.1灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。2.1.8.4.2便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。2.1.8.5水泵安装平稳，运行时无较大震动。

2.1.8.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。

2.2

附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

2.2.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

2.2.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

4.物业小区接管流程 篇四

一、成立接管小组

组长：全面负责

组员：负责设备运营

负责客户服务

负责保安消防

负责财务

二、交接内容

物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。

资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。

业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。

(一)资料的交接

资料的交接主要包括以下一些内容:

1、物业规划图;

2、竣工图(包括总平面、单体竣工图);

3、建筑施工图;

4、工程验收的各种签证、记录、证明;

5、房地产权属关系的有关资料;

6、机电设备使用说明书;

7、消防系统验收证明;

8、公共设施检查验收证明;

9、水、电、气表校验报告;

10、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。

11、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。

(二)物业接管验收

物业接管验收不同于竣工验收,它是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容:

交接双方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。

工程、保安、环卫、客服设施设备及使用工具、维护保养记录、维保电话号码。

原物业公司应将预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并移交给新物业公司。除了钱以外，原物业公司应将属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等移交给新物业公司。

(三)核实原始资料

在现场验收检查的同时,应核实原始资料,逐项查明,发现有与实际不相符之处,应及时做出记录,并经双方共同签字存档。

(四)用户情况调查

用户是物业管理机构的服务对象,物业管理企业在交接物业时,应及时准确地了解用户的特征、产权情况、经营情况、业务范围等等一些问题,以便顺利地开展物业管理,并有针对性地提供一系列综合服务项目。

(五)建立档案

物业管理中的资料档案,是便于物业管理企业日后管理的一项重要工作。管理过程中,应将资料分类、装订成册,或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有:

1.物业开发可行性研究报告;

2.物业开发建设时的有关图纸、记录等资料;

3.房地产权属关系的有关资料;

4.物业用户的有关资料。

三、交接时间

四、交接注意事项

交接前的准备工作：

前物业向业主所收取的物业费、水、电费等其他费用，前任物业公司有无已经多收取的费用，如有，索要回逾收的各项费用，或者对此解决方案有三方签字认可的书面约定。

各类能源费。前任物业有无拖欠自来水公司、供电局及燃气公司等各项费用，如有，敦促其交接前缴清。

各类遗留问题。前任物业有无承诺给业主在物业费、或者其他形式的解决承诺，进行摸底调查，避免接手之后，造成业主费用已交，但承诺的问题还未解决。

业主有个别特殊问题的，前任物业给业主承诺并未兑现的，摸清情况，由前任物业进行解决，避免业主日后将其承诺转嫁到新任物业。例如：个别业主减免物业费等情况。

工程遗留问题，要进行摸底调查，掌握装修或业主的工程遗留问题的类别、开发及施工方的维修情况、目前遗留问题的处理情况等。

其他准备工作：物业用房的确定，各工作岗位人员的准备是否到位的情况，办公用品、员工工服等各类物资准备情况，工程、保洁的工具到位情况，正常办公所需的各类表格等文件，垃圾清运、等外包服务的考虑。

保障交接当日的物业服务正常的开展，其他准备工作

交接当天工作注意事项：

一、物业承接查验按照下列程序进行：

1、确定物业承接查验方案；

2、移交有关图纸资料；

3、查验共用部位、共用设施设备；

4、解决查验发现的问题；

5、确认现场查验结果；

6、签订物业承接查验协议；

7、办理物业交接手续。

二、现场查验前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5、承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

三、物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、架空层及设备间等；

2、共用设备：一般包括水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

3、共用设施：一般包括大门、信报箱、宣传栏、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

四、水、电表进行抄底记录

将公共区域所有的涉及物业的水表、电表的表底进行抄底记录，以交接时点为据，之前的由前任物业缴纳，之后由新进驻物业公司缴纳。

物业费以交接时点为据，之后的各项费用由新任物业开始计收，如有业主所欠前任物业费用，该物业必须依法依约进行收取，不能干扰新任物业的收费工作。

六、对自来水公司、供电局及燃气公司办理相应的用户变更名称手续，将小区能源使用用户变更为新任物业公司名称。

七、外包服务项目合同及其他合同的交接或重新签订相关合同。

5.物业前期介入工作计划表 篇五

东兴和德城市广场物业服务早期介入工作计划 物业类型：城市综合体

建筑总面积：98147㎡ 其中：住宅73173㎡、商业：9515㎡。预计入伙时间：2013年3月前期介入时间：2011年9月篇二：物业管理前期介入工作计划

根据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： <一>介入期

根据集团公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。

1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，做好以下各项前期准备工作：（1）根据集团公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与集团签定《前期物业服务协议》；对集团公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷；

（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议；

（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议；（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；

（6）配合销售部物业管理咨询，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通；

（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告；（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应；（9）与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决；

（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作；（11）与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施；

（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。

（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。

2、开展业主服务需求调查

积极参与集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。

3、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。

4、介入期管理工作计划表 <二>入住期

1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作：

（1）与销售部配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备；

（2）销售部应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务；

（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务；（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等社会相关专业机构，同步办公，方便业主入伙；

2、提供入住期的便民服务措施

（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等；（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收；

（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。

3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的意见与建议

4、装修管理

（1）装修宣传培训。根据《建筑发》，建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及福州市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。

（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。（3）落实二次装修跟踪监管责任制。（4）制定违章装修处理流程。

（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。

5、治安管理

（1）建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。

（2）确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。车位、车主、车型、车色）

（3）实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动；（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。

6、入住期管理工作计划表<三>常规期管理

1、培训工作

通过培训，提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为大儒世家物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使大儒世家社区的物业管理更加赋有成效。（1）安管培训计划

（2）绿化培训计划

6.物业前期接管工作计划 篇六

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%—30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1 物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1 完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2 完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3 完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4 完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]

2.2 物业管理的中期介入。

2.2.1 在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2 在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]

2.3 在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1 有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2 有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报, 2005, (2) :19-20.

[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报, 2006 (5) ;134-136.

7.物业接管验收管理制度 篇七

为了规范物业公司物业接管验收工作，明确相关部门的职责，确保物业接管工作的正常进行，特制定本制度。

第一章总则

第一条客户服务中心是物业接管验收工作的主要责任部门，具体负责对待接管物业的主体结构及业主自用部分的工程质量和使用功能进行验收。工程部负责对待接管物业所有公共设施、设

备及配套公共场地的工程质量和使用功能进行验收。环境服务部负责待接管物业项目的环境绿化及环卫设施的验收。保安部负责待接管物业项目的前期安全保卫工作，并配合公司其他部门做好接管验收工作。

第二条行政部负责监督、检查本制度的执行情况，并对相关部门进行考核。

第三条本办法所称物业接管验收，是指物业在通过竣工验收并取得合格证之后，物业公司从管理和业主的角度对待接管物业项目的质量和使用功能进行的再检验。

第二章接管验收的组织与实施

第四条客户服务中心负责人负责在待接管物业交楼前两个月组织召开有公司相关部门参加的待接管物业项目的接管验收专题会议，明确待接管物业项目的接管验收负责人（以下简称“项目负责人”），组建接管验收工作小组（以下简称“验收组”）。

附则：如不按时召开会议的，扣罚客户服务中心负责人500元。相关部门无故不按时参加的，扣罚责任部门负责人500元。

第五条项目负责人必须自受命之日起一周内组织完成接管验收工作实施方案，并报公司领导批准执行。

附则：如不按时组织完成接管验收工作实施方案的，扣罚责任人及项目负责人200元。

第六条项目负责人必须在受命五个工作日天内带队并组织验收组的相关人员与房产工程部召开接管验收联席会议，确定接管验收进场时间及双方注意事项，并在会议完成后三个工作日内形成会议纪要，并在一个工作日内将其呈报集团分管领导、房产客户服务中心和公司领导。

附则：如未在规定时间内与房产工程部接洽，或未按时完成或呈报会议纪要的，扣罚项目负责人100元。

第七条项目负责人必须在接管验收工作实施方案审批后3天内与人事部组织进行接管验收培训，培训课时不得少于20个学时（含考试），并且必须于交楼前一个月完成培训工作。项目负责人与人事部负责培训考勤及培训考试工作。

附则：不按时组织培训，培训学时不够，未按时完成培训工作或组织考试的，扣罚项目负责人与人事部负责人各200元。受训人考试不及格的，扣罚责任人100元；培训科目考试合格率低于90的，扣罚项目负责人、人事部负责人和主讲人各50元。

第八条项目负责人在联席会议后三天内，必须安排物业助理或工程人员进驻待接管物业开展前期摸底工作。

附则：未在规定时间内安排相关人员进驻待接管物业的，每延迟一天，扣罚项目负责人50元。

第九条项目负责人必须安排专人于正式接管验收一周前备齐接管验收所需的各种表格和资料。

附则：未按时备齐相关资料的，每延迟一天，扣罚责任人50元，项目负责人30元。

第十条验收组成员的工作由项目负责人安排，以接管验收工作优先，相应部门的负责人必须予以支持。

附则：如有不服从工作安排，或影响接管验收工作的，扣罚责任人500元。

第十一条客户服务中心负责人负责验收组的各项工作，每周至少检查一次，并负责组织处理接管验收疑难问题。

附则：若不按时检查工作处理疑难问题的，扣罚客户服务中心经理200元。

第十二条项目负责人必须在正式开展接管验收工作三天前完成接管验收具体工作方案的编制、呈报和批复工作。

附则：未按规定完成具体方案编制、呈报和批复工作的，扣罚项目负责人200元。

第十三条在正式进行接管验收时，项目负责人必须每天召开由物业公司、房产工程部和施工单位组成的接管验收工作联席会议，通报当天的接管验收情况，确定验收不合格项的整改期限，并形成书面记录。

附则：未按时召开联席会议并形成书面记录的，每次扣罚项目负责人100元。如不合格项中出现漏报或错报现象的，每项扣罚责任人50元。

第十四条项目负责人每天必须按照计划检查接管验收工作。

附则：如发现验收人员未完成规定的工作量，每次扣罚责任人100元。如未进行工作检查和次日工作安排的，每次扣罚项目负责人50元。

第十五条验收人员必须在每份验楼单上签名确认，并在当天交小组负责人及项目负责人签名。

附则：未按规定进行签名确认的，每份扣罚责任人50元。

第十六条接管验收工作必须在交楼一周前全部完成。

附则：验收工作每延期一天，扣罚项目负责人100元，服务中心负责人50元。

第十七条接管验收完成后，项目负责人必须于次日向公司领导提交书面的工作汇报，并具体负责与集团工程部办理移交手续。

附则：若迟报工作汇报或无故延期办理移交手续的，扣罚项目负责

人100元，服务中心负责人50元。

第三章接管验收的质量控制

第十八条接管验收覆盖率必须达到100。

附则：接管验收每漏检一户（项），扣罚当事人100元，项目负责人50元。

第十九条项目负责人必须对每天呈报合格的接管验收项目进行抽检，抽检率至少达到20。如果发现有不合格项目，须加抽30。再有不合格项，须全部进行复检。

附则：未按规定进行抽检和复检的，每次扣罚项目负责人50元。

第二十条项目负责人必须组织工程师或专业人员对接管验收的关键项目进行专项验收。

附则：未按规定进行专项验收的，扣罚项目负责人300元。

第二十一条凡是存在不合格项的分户验收项目，整改完毕后必须重新组织验收，不得只对整改项进行验收。

附则：未进行全面验收的，每户（项）扣罚责任人50元。

第二十二条验收过程中发现的不合格项，验收组必须在24小时内书面通知房产工程部组织整改，并且有相关工程师的签收记录。整改完毕24小时内部门负责人必须组织复验。

附则：未在24小时内书面通知房产工程部组织整改的，或未有签收记录的，或组织复验的，每次扣罚项目负责人100元。

第二十三条验收过程当中发现重大质量问题的，项目负责人必须立即上报公司领导，并在24小时以内书面上报房产公司领导。

附则：如出现漏报、错报，每次扣罚项目负责人200元，服务中心负责人200元。若有不报、迟报的，每次扣罚项目负责人300元。

第二十四条验收组必须每天跟进不合格项的整改情况。超过三天未整改完的，书面加催一次，并在24小时内书面上报公司领导。超过一周内还未完成的，必须在24小时内书面报公司领导、房产工程部领导和房产公司领导。

附则：如未按时催办整改情况的，每次扣罚责任人50元，项目负责人20元。如未按时上报，扣罚项目负责人和服务中心负责人各100元。

第二十五条接管验收工作中发现的不合格项，经整改验收三次还未合格的，验收组必须在24小时内上报公司领导。

附则：未按规定上报不合格项的，每次扣罚项目负责人100元。

第二十六条接管验收工作必须严格按照《广州市君华物业管理有限公司接管验收项目评定标准》的相关内容进行，累计验收差错率不得超过3。

附则：未按照《广州市君华物业管理有限公司接管验收项目评定标准》的相关进行接管验收，差错率超过3的，扣罚项目负责人200元，服务中心负责人100元；因接管验收不到位，有业主暂不收楼的，每出现1起，扣罚项目负责人50元。有业主拒收楼的，每出现一起，责任人工资下浮两级，扣罚项目负责人和服务中心负责人各300元。

第四章接管物业交楼前的管理

第二十七条对验收合格的物业单元，钥匙经验收人员检验后必须于当日交接，由项目负责人负责签收，并指定专人进行复核、编号和封存。

附则：交接钥匙出现差错的，每发现一户，扣罚责任人50元。

第二十八条已接管物业的钥匙交楼前只允许在检查、清洁、维修的情况下借用。借用时必须遵守《钥匙委托管理标准作业规程》，经过项目负责人同意并于当日归还。

附则：未按规定封存、借用和保存钥匙的，每次扣罚责任人50元。因管理不善造成钥匙遗失或错乱的，每次扣罚责任人200元，项目负责人100元。

第二十九条验收人员完成验楼后，必须关闭门窗水电。

附则：验收人员未关闭门窗水电的，每次扣罚50元；由此而造成室内设施受损的，除赔偿损失外，责任人工资下浮一级，扣罚项目负责人100元。

第三十条对于已验收合格后的房屋，验收组必须在入户门上张贴封条。客户服务中心和保安部负责日常的巡查。

附则：如封条漏贴，每发现一户，扣罚责任人30元。

第三十一条工程部须对已接管的公共设施设备安排专人进行巡查或值班。发现故障的，应立即报房产工程部进行维修。三天内未完成的，应上报公司领导。

附则：未按时报修和上报的，扣罚责任人100元，工程部负责人50元。

第三十二条物业公司任何人员进入房屋，均不得使用室内洁具和其他用品。

附则：如发现私自使用室内物品的，扣罚责任人300元。

第三十三条对于验收中无法整改的项目，验收组必须在一个工作日内以书面形式上报集团公司领导。

附则：未按时将整改项目上报的，扣罚相关责任人50元。

第三十四条保安部负责对已接管的房屋和设备房中的物品进行看管。

附则：因管理不善，导致室内物品发生丢失的，责任人照价赔偿，扣罚保安部负责人50元。

第三十五条验收组每周必须将本周的接管验收情况报表报行政部。行政部每周必须至少两次对接管验收情况进行抽查。

附则：未按时报送报表的，扣罚项目负责人200元，服务中心负责人100元。每延迟一天，责任人加扣50元；如报表中有错报、漏报的，每发现一项，扣罚项目负责人和服务中心负责人各50元。督导室未按规定进行抽查，经公司领导发现有漏报、错报和不报的，每项扣罚行政部负责人200元。

第五章附则

第三十六条以上扣罚均从责任人当月的奖金中予以执行，直至扣完为止。

第三十七条本制度由物业管理有限公司客户服务中心负责解释。

第三十八条本制度自下发之日起开始实施。

8.前期物业管理工作总结 篇八

1、新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘；分公司工商注册，税务登记，资质备案；物业招投标及备案工作；签署《前期物业服务合同》，并备案，配合项目公司取得预售许可证；办公设备、作业工具及其他物质的采购；招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进行岗前培训；制定相关管理规章制度及文件编制；编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。

2、物业定位及确定管理费标准：依据项目平面图、设备、绿化情况，准确计算人工成本、能耗等，以测算物业管理费；根据项目规划定位；结合周边项目相关费用市场调研，以及政府指导方针政策；与地产公司协商确定最终物业管理费。

3、工程合理化建议：参加新城市项目规划设计评审会；从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见；物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。

4、销售案场服务：详细准确了解地产公司营销需求，编制《销售案场服务方案》；与地产公司签署《销售案案场服务合同》；提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业服务；开展对销售案场物业服务定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市服务标准；积极配合项目公司开展的促销活动。

5、竣工验收（承接查验）：全力配合地产公司进行竣工验收工作；参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完整的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度；（由于验收时间离入伙时间一般很短，有些项目甚至未竣工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。）对房屋共用部分及公共设备设施进行地产公司与物业公司的交接（含各类竣工图纸、资料）。

9.物业接管验收应提交的资料 篇九

一．产权资料

1．项目批准文件。

2．用地批准文件。

3．建筑执照。二．竣工验收资料

1．地质勘探报告。

2．工程合同及开、竣工报告。3．工程预决算。

4．图纸会审纪录。

5．工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理纪录）。6．隐蔽工程验收签证。

7．沉降观察记录。8．钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

9.砂浆、混凝土试块试压报告。

10．竣工验收证明书。三．技术资料

1．建筑材料、构配件的鉴定合格证书。2．供水供暖的试压报告。

3．各项设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。4．水、电、暖、气附件材料的合格证

（1）供水：主管道、阀门、水表；排水：材料合格证。

（2）电：配电控制柜、开关、电表、室内开关、线材产品合格证。（3）暖气：管网管件、阀门、计量表、采暖材料产品合格证。（4）燃气：管网管件、阀门、计量表产品合格证。四．说明文件（质量保修文件、使用说明书）。

五．景观水系包括控制柜、开关、水泵、阀门产品合格证及竣工验收单。六．除电梯、供水高压泵房、太阳能照明系统、部分管网图纸、部分承包合同、发电机组资料齐全，其他均无。对部分施工中没有竣工的项目和烂尾活应在交接前处理完以便管理和使用。七：各施工单位项目负责维保责任人及电话。

保定市卓正物业管理有限公司

10.物业工程部接管验收标准专题 篇十

物业工程部接管验收标准

1.0 目的统一验收标准,提高验收质量。

2.0 范围

适用于XX物业工程部所管辖的XXXX项目。

3.0 内容

新建房屋的接管验收标准

3.1主体结构

3.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

3.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝,不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

3.1.3木结构应结点牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。

3.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。

3.2外墙不得渗水

3.3屋面

3.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。

3.3.2平屋面应有隔热措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

3.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、沟、落水管应牢固,接口严密,不渗漏。

3.4楼地面

3.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角。

3.4.2卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水, 不允许倒泛水和渗漏。

3.4.3木楼地面应理整牢固,接缝密合。

3.5装修

3.5.1钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。

3.5.2进户门不得使用胶合板制作,门销应安装牢固,底上窗、楼梯公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3.5.3木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,必须钉牢。

3.5.4门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。

3.5.5抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

3.5.6饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。

3.5.7油漆、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。

3.6电气

3.6.1电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。

3.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。

3.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。

3.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。

3.6.5电梯应能准确地启动运行,牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

3.6.6对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共用天线。

3.6.7除上述要求外,同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

3.7水、消防

3.7.1管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

3.7.2高位水箱进水管与水箱检验口的应设置便于检修。

3.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,出户管长不宜超过8m,并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。

3.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全,制动灵活。

3.7.5水泵安装平稳,运行时无较大震动。

3.7.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验合格签证。

3.8采暖

3.8.1采暖工程的验收时间,必须在采暖期以前两个月进行。箱罐等压力窗口应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷,安装完毕后,必须具备有关部门的检验合格签证。

3.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵活、可靠,控制阀门应开关灵活。

3.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。

3.8.4设备、管理不应有跑、冒、滴、漏现象,保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。

3.9附属工程及其它

室外排水系统的标高、窨井(检查井)、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要

求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。

3.9.1化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。

3.9.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

3.9.3房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

3.9.4房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合规定。挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。

3.9.5单体工程必须做到完工料净场地清,临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求。

11.物业前期接管工作计划 篇十一

一、产权资料

1、项目立项批准文件《投资登记备案证》（长洲区发改局办理）

2、土地使用权出让合同

3、《建设用地规划许可证》

4、《建设用地批准书》

5、《建设工程规划许可证》

6、《建设工程施工许可证》

7、建筑物命名审批表

8、用地红线图

9、公用设施/设备清单及权属情况

10、公共场地清单及权属情况

11、《商品房预售许可证》

12、《商品房确权初始登记证明书》

13、小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单

二、设计图纸资料

1、全套设计图纸（包括总设计平面图、建筑、结构、电气、给排水、消防、暖通、设备、智能化、园林绿化、停车场及地下管线综合布置设计图）

2、设计变更单

3、隐蔽工程验收记录

三、综合竣工验收资料

1、竣工图——包括综合竣工验收合格证，总平面图、建筑、结构、电气、给排水、消防、暖通、设备、智能化、园林绿化、停车场、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图

2、工程竣工验收资料-------包括：建筑工程竣工验收证书、规划验收合格证、消防验收合格证、环保验收合格证、电梯验收合格证、燃气工程验收证书、公共配套设施验收合格书

3、住宅质量保证书、使用说明书

4、供用电合同

12.某物业公司接管验收手册 篇十二

作者：佚名营销案例来源：互联网点击数：659更新时间：2006-10-13 16:05:51

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接管验收手册 电子文档：JGYS001 物业验收程序

一、目的规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。

三、职责 1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。

四、工作程序 1.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。2.验收的实施(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点： ①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。电子文档：JGYS002 接管验收应检索提交资料

一、产权资料

1.项目批准文件。2.用地批准文件。3.建筑执照。4.拆迁安置资料。

二、技术资料 1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。2.地质勘察报告。3.工程合同及开、竣工报告。4.工程预、决算。5.图纸会审记录。6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7.隐蔽工程验收签证。8.沉降观察记录。9.竣工验收证明书。10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11.新材料、构配件的鉴定合格证书。12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13.砂浆、混凝土试块、试压报告。14.供水、供暖的试压报告。电子文档：JGYS003 物业档案资料移交 在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：

一、综合资料 1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件（永久）。2.建设许可证、工程建筑报建表（永久）。3.工程招、投、定标书（永久）。4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件（永久）。5.征地批文、协议书（合同书）、红线图（永久）。6.初步设计方案、设计鉴定审批文件（永久）。7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录（永久）。8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永久）。10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书（永久）。11.工程决算书、三算表（永久）。l2.消防设施验收合格证（永久）。

二、土建资料 1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。3.事故处理记录（永久）。4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告（长期）。

三、给排水、消防资料 1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。7.试水、闭水试压试验记录（永久）。8.设备调试记录（永久）。9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。

四、电气资料 1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。2.图纸会审及设计变更通知（永久）。3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。5.防雷电阴接地实测记录（永久）。6.引下线焊接记录（永久）。7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

五、施工图 1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。2.建筑施（竣）工图（永久）。3.结构施（竣）工图（永久）。4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。5.电气施（竣）工图（永久）。6.空调施（竣）工图（永久）。7.智能化系统施（竣）工图（永久）。8.通讯施（竣）工图

（永久）。9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。

六、声像资料 1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。2.内外景观照片（永久）。3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像（永久）。5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。6.其它。电子文档：JGYS004 物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备的规范、标准）。

二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。电子文档：JGYS005 物业工程验收流程 电子文档：JGYS006 物业工程验收移交项目物业工程移交项目表(一)项 目 评价 存在问题 整改建议电气系统 高、低压配电室 主要机电配电箱 楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱 防地接地系统 其 它 空调系统 中央空调机组 冷冻机组 水泵、换热器等设备 地热系统 暖通管路系统 公共区域暖通用管井 燃气设施管井 公共区域燃气设施管井 楼宇排气设施 其 它 给排水系统 公共区域生活用水管井 蓄水箱（池）、管路 草坪等浇灌设施 卫生洁具等设施 排水管路等设施 公共区域排水管井 化粪池及排污设施 公共区域排污管井及管路 其 它 物业工程移交项目表(二)专 案 评 价 存在问题 整改建议电梯系统 电梯轿厢及设备 井道与底坑附属设备 曳引及其它设备 井道照明等 井道门等 电气控制设备系统 其 它 消防系统 车库各种指示标志灯 喷淋头/烟、温感探头 消火栓管路及设备 灭火器等设备 消防水池（箱）消防电气控制设备 监控中心设备 其 它 物业工程移交项目表(三)项 目 评 价 存在问题 整改建议通信网络系 统 电话系统设备 楼宇电话插座等 有线电视设备 楼宇有线电视插座等 公共广播/应急广播设备 音响设备 楼 宇监 控系 统 楼宇监控设备系统 楼宇监控用的各种传感器等 办 公 自 动 化 系 统 办工自动化系统设备 物业管理营运信息系统 办公和服务系统 信息服务系统 智能卡管理体制系统工程 计算机网络管理系统 安 全防 范系 统 入侵报警系统 电视监控系统 出入口控制系统 电子巡更系统 车库管理系统 综 合布 线系 统 建筑群主干线 建筑物主干线 水平布线 屋宇工作区布线 其 它 物业工程移交项目表(四)项 目 评 价 存在问题 整改建议楼宇土建工程 1.主体结构： 地基 钢筋混凝土结构 砖石结构 抗震性能 2.外墙： 防水 墙及墙面 3.屋面： 保温隔热性能 防水性能

排水设施 面层 4.楼宇地面 5.公共楼梯 6.门窗玻璃 7.卫生间防水 8.其它 电子文档：JGYS007 物业设施交接物业设施交接书序号 交接项目 型号规格 数量 接收意见 处理结果 确认 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 管理公司 经办人签名：管理公司盖章： 发展商 经办人签名：发展商盖章：电子文档：JGYS008 消防系统验收及表格火灾自动报警系统调试报告 年 月 日 编号：工程名称 工程地址 使用单位 联系人 电话 调试单位 联系人 电话 设计单位 施工单位 工程主要设备 设备名称编号 数量 编号 出厂日期 生产厂家 备注 施工有无遗留问题 施工单位联系人 电话 调试情况 调试人员（签字）使用单位人员（签字）施工单位负责人（签字）设计单位负责人（签字）系统竣工表验收时间：工程名称 验收建筑名称 隐蔽工程记录 验收报告 系统竣工图 设计更改 设计更改内容 工程验收情况有/无 有/无 有/无 有/无 合格/基本合格/不合格主要消防设施消防栓系统 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 室内消防栓 水泵接合器 室外消防栓 气压水灌 消防水泵 稳压泵 通风空调系统 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 风机 防火阀 防烟排烟系统 部位/方式

1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼排烟 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 防烟楼梯间 防烟阀 前室及合用前室 送风机 走道 排风机 房间 排烟阀 自然排烟口面积 机械排烟送风量 机械排烟排风量 m² m²/h m²/h 安全疏散系统 设备名称及有无状况 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 疏散指示标志 有/无 防火门 消防电源 有/无 防火卷帘 事故照明 有/无 消防电梯 火灾报警系统 系统设计单位 施工单位 形式:区域报警/集中报警/控制中心 设置部位 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 感烟探测器 集中报警器 感温探测器 区域报警器 火焰探测器 事故广播 手动按钮(续表)系统设计单位 系统施工单位 喷洒灭火系统 系统类型 喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/喷洒水灭火设备 喷洒类型 干式/湿式/预作用/开式 系统设置部位 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 喷洒头 水泵 水流报警器 稳压泵 报警阀 气压水罐 压力开关 卤代烷系统 系统设计单位 系统施工单位 系统类型 系统形式 全充满系统/局部应用系统 系统设置部位 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 产品名称 产品型号 生产厂家 数量 喷头 远程启动装置 瓶头阀 联动开启装置 分配阀 手动开启装置 储罐阀(储量/瓶)压力 紧急制动 消防控制室 系统设计单位 系统施工单位 控制室位置 控制室面积 耐火等级 出入口数量 应有控制功能数 实有控制功能数 缺何种功能控制数 其它灭火系统 系统设置单位 系统施工单位 系统设置部位 系统名称 系统类别 系统启动方式 用量或储量 工作压力 二

氧化碳灭火系统 全充满/局部应用 自动/半自动/手动（kg）使用压力 泡沫灭火系统 低倍/高倍/氟氮白/抗溶性 固定/半固定/移动式（kg）供给强度 干粉灭火系统 氮酸氢钠/碳酸氢钾/氮酸二氢氨/尿素 自动/半自动/手动（kg）供给强度 蒸气灭火系统 全充满固定/全充满半固定/局部 固定/半固定/移动式

（%）供给强度 氮气灭火系统 全充满/局部应用 自动/半自动/手动（kg）使用压力 排风机 排烟阀 验收表序号 主要项目 分项内容 主要技术要求 分项验收意见 综合验收意见 合格 不合格 合格 基本合格 不合格 1 技术资料文件 图纸、文件 设计任务书、有关批件、地质资料齐全 隐蔽工程验收资料 埋地管路、设施设备验收测试记录、吊顶墙体等隐蔽处管线资料齐全 调试及验收技术资料 安装调试记录，测试验收单元、人员等全套资料齐全 2 水源电源等 水源、水量 符合设计规范要求 系统压力 系统最不利点水压不小于