商品房销售许可证

商品房销售许可证（17篇）

1.商品房销售许可证 篇一

商品房预售许可证

一、项目概述：

1、项目名称：商品房预售许可

2、办理单位市房屋管理局产权市场处

3、受理窗口：市政务服务中心市房管局窗口

4、事项类型：行政许可事项

二、法定依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》

2、《城市商品房预售管理办法》

三、办理程序：

1、申请人持申报材料向政务服务中心房管局窗口提出申请；

2、窗口对申报资料进行审核，符合条件的当场受理，若材料不齐，当场一次性告知申请

3、由两人到现场查看；

4、审核、查看合格后由处室负责人签署意见，报局领导签发；

5、准予商品房预售许可的决定予以公示；

6、市政务中心房管局窗口发放商品房预售许可证。

四、前置条件：

1、已取得国有土地使用权证；

2、已办理建设工程规划许可证；

3、已办理建筑工程施工许可证；

4、已将申请预售房屋相关电子信息录入西安市房地产综合网络数据库；

5、法律、行政法规规定的其他条件。

五、申报材料：

1、市商品房预售许可申请表；

2、商品房预售许可申请法人委托书；

3、商品房预售许可申请报告，附商品房预售方案；

（1）、商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。

（2）、如代理销售，应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书复印件。

4、工商营业执照（复印件）；

5、房地产开发资质证书（复印件）；

6、开发项目立项资料（复印件）；

7、国有土地使用权证（原件）；

8、建设工程规划许可证（原件）；

9、建筑工程施工许可证（原件）；

10、工程施工合同（复印件）；

11、建审总平面图（复印件）；

12、房产测绘成果报告（原件）；

备注：申请材料为复印件的应加盖申请单位公章，并携带原件。

六、办理时限：15个工作日

七、收费标准：不收费

八、注意事项：

1、在房屋管理局相关部门办理完有关手续后，要将相关电子信息及文本资料传输、移交房屋管理局产权市场处，以保证商品房电子合同签约系统正常进行；

五、预告登记

（一）预售登记

1、房地产开发企业销售期房，在申请办理商品房销售许可的同时申请办理预售登记，提交申请书（原件留存）;

2、商品房销售许可核准的同时，登记机构应当将相关事项记载于房屋权属登记簿，并通知预售人领取预售登记证明。

（二）房屋所有权预告登记

1、因购买期房申请预告登记的，申请人是商品房合同的预购人。

2、申请人应当向登记机构提交下列文件：

（1）申请书（原件留存）;

（2）申请人身份证明（查验原件、复印件留存）;

（3）通过商品房销售网打印的已备案的天津市商品房买卖合同（原件留存）;

（4）权属登记工作人员与登记簿核对是否办理预售登记，2005年9月1日前的除外；

（5）契税完税凭证（查验原件）。

2.商品房销售许可证 篇二

例:某房地产开发企业开发商业公寓一栋, 建筑面积为1万平方米, 不包括税金的扣除项目金额为2 000万元。房地产开发企业如果不装修, 其销售价格为4 000元/平方米。经测算, 如果由房地产开发企业统一装修, 含税 (销售不动产) 的装修成本为800元/平方米, 装修后销售价格按4 800元/平方米计算。其纳税筹划方案如下:

第一种方案:不装修销售。销售收入为4 000万元 (4 000×1) , 不包括税金的扣除项目金额为2 000万元, 与销售有关的税金为220万元 (其中, 营业税200万元、城市维护建设税14万元、教育费附加6万元) , 增值额为1 780万元 (4 000-2 000-220) , 增值率为80%[1 780÷ (2 000+220) ×100%], 由此可计算出应缴纳的土地增值税为601万元[1 780×40%- (2 000+220) ×5%]。

第二种方案:装修后销售。销售收入为4 800万元 (4 800×1) , 装修前不包括税金的扣除项目金额仍为2 000万元, 可扣除的装修费用为800万元 (800×1) , 另外可以扣除的开发费用为80万元 (800×10%) , 同时可加计扣除装修费用160万元 (800×20%) , 与销售有关的税金为264万元 (其中, 营业税240万元、城市维护建设税16.8万元、教育费附加7.2万元) , 扣除项目金额合计为3 304万元 (2 000+800+80+264+160) , 增值额为1 496万元 (4 800-3 304) , 增值率为45% (1 496÷3 304×100%) , 由此可计算出应缴土地增值税448.8万元 (1 496×30%) 。

由此可见, 第二种方案与第一种方案相比, 可以少缴土地增值税152.2万元。

其实, 房地产开发企业即便不从装修中直接获利, 也可以通过少缴土地增值税而间接获利。因为商品房装修的成本费用的30% (开发费用10%、加计扣除20%) 可以从土地增值税的增值额中扣除, 而土地增值税的最低税率为30%, 所以, 可借此节省一笔可观的税费支出。

3.商品房销售许可证 篇三

河南首套房首付比例三成 贷款利率最低七折

4月28日，河南省住建厅等六部门制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》 由省政府办公厅转发公布。《意见》规定首套房贷款利率最低为基准利率的七折，实行全省公积金异地贷款等。《意见》提出，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

杭州前4月土地成交金额同比降八成

4月30日，据杭州市国土资源局数据显示，2015年1月至今，杭州主城区共成交土地11宗，成交金额85.7亿元，较去年同期减少17宗，成交金额减少303亿元，同比下降78%。

5月杭州预计出让地块仅3宗，且都为商地。包括主城区2宗、余杭区1宗。据了解，此次三宗地块均不大，主城区2宗地块合计出让面积1.9万多平方米，地上总建筑面积6万多平方米；余杭区商业用地出让面积10333平方米。

据了解，今年杭州拱墅区计划推地共23宗，合计面积775.8亩，其中涉宅用地9宗，其余14宗均为公建用地、商业、商务用地、社会停车场用地及文化娱乐用地。

重庆棚户区改造与国开行签订合作备忘录

因具有利率低和周期长的特点，由国务院统一部署在全国范围内针对棚户区改造发放的政策性专项贷款，一直是各区县棚户区改造资金来源的重要渠道。4月24日，国家开发银行重庆分行就与重庆市城乡建委签订棚户区改造专项贷款合作备忘录，为重庆棚户区改造提供资金支持。早在2013年起，重庆市城乡建委根据“棚改”工作计划向国家开发银行提请了融资需求，初步定为650亿元。2014年11月，首批次“5区1县”的51个项目经评审通过后获得授信总额度为271.9亿元的贷款资金。今年3月，已获授信的“5区1县”共计发放30亿元的贷款资金，4月底前还要到位资金22亿元。

4.办理《商品房预售许可证》需提供 篇四

2010年6月市场处电话:826618501、登记申请书（原件）一楼大厅领取

2、企业批准证书（资质证书副本）（原件、复印件A3二张）

3、营业执照副本、组织机构代码证副本（原件、复印件A4二张）

4、法人委托书（原件）

5、经办人身份证（复印件）

6、项目开发经营许可证（原件、复印件A3二张）

7、建设工程规划许可证及变更文（原件、复印件A3二张）

8、建设工程施工许可证（原件、复印件A3二张）

9、施工合同（原件、复印件）

10、国有土地出让合同及国有土地使用权证（原件、复印件）

11、商品房预售方案（原件2套）

12、已投入开发建设资金超过总投资（不含地价）的25％以上的投资证明（银

行或国家注册审计事务所出具）（原件、复印件）

13、若办理抵押，需抵押权人出具同意办理预售的证明（原件、复印件）

14、公安部门出具的门牌证明（原件、复印件）

15、预测绘面积表、建筑面积审核报告、入库证明（原件、复印件）

16、请照配置图（红线框出所申请楼座）请照平面图（总平面图复印件2份）

17、住宅项目需提交“套型结构比例”相关文件（青岛市开发管理局、青岛市

规划设计评审中心、青岛建设工程施工图设计审查中心）（原件、复印件）

18、资金监管证明（原件）

19、白蚁防治研究所关于白蚁预防工程竣工证明（原件）

20、需办理外销许可证的，提供涉外建审办出具的《国家安全事项审查意见书》

（原件、复印件）

21、规划图纸无物业用房的，需提供物业用房协议（原件、复印件）

22、“青岛市房屋专项维修资金”开户证明

5.办理商品房预售许可证所需材料 篇五

1、商品房预售许可申请表（1-4页）

2、企业法人营业执照（5页）

3、开发企业资质证书（6-7页）

4、国有土地使用证（8页）

5、建设工程用地规划许可证（9-10页）

6、建设工程规划许可证（11-12页）

7、完成预售项目工程建设总投资额30%以上的凭证（13页）

8、建设工程施工进度说明（14页）

9、商品房预售方案（15-18页）

10、房屋面积预测报告（19-38页）

11、法人代表资格证明（39页）

12、授权委托书（40页）

13、总平面图（41页）

14、分层平面图（42-50页）

15、楼盘销控表（51-55页）

16、无回迁证明（56页）

17、监理公司营业执照、资质证书和开发企业聘用监理公司的证明，建设工程委托监理合同（57-81页）

18、具结保证书（82页）

19、发改委批文（83页）

6.商品房销售许可证 篇六

京国土房管市一[2004]707号2004年6月18日北京市国土资源和房屋管理局

为加强商品房交易管理，同时加快房地产市场信息系统建设，完善政府对房地产市场的调控机制。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《北京市城市房地产转让管理办法》和建设部《关于进一步加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》的有关规定，现将加强商品房预售许可制度管理的有关问题通知如下：

一、房地产开发企业申请办理商品房预售许可证（含经济适用住房），应当采用商品房预售申请书和预售方案的格式文本。

二、办理商品房预售许可证应提交下列材料：

（1）企业法人营业执照；••••

（2）开发企业资质等级证书；••

（3）国有土地使用证；经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》；

（4）已交清全部出让金证明（国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函）；经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件；

（5）市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图；

（6）市或区（县）建设管理部门核发的建设工程施工许可证；

（7）工程施工合同（复印第一部分）；

（8）房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算,投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料；

（9）商品房预售方案和预售商品房的分层平面图；

（10）属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件。

三、房地产开发企业按《建设工程规划许可证》规定的楼栋和建筑面积申请预售许可，若《北京市国有土地使用权出让合同》约定的相应楼栋的出让建筑面积与规划证不一致的，需变更出让合同调整相应部分的地价款后方可申请预售。

四、2004年7月1日前签定《北京市国有土地使用权出让合同》的，扣除出让合同定金后，申请预售范围部分已交地价款不足整栋楼的，须补足后方可申请预售许可证。

五、商品房(经济适用住房)预售许可的申请程序

（1）申请办理预售许可证的房地产开发企业登录北京市房地产交易管理网（），在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。

（2）房地产开发企业持加盖本单位印章（骑缝章）的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及其它应提交的材料办理商品房预售许可证。

（3）房地产开发企业可凭申请密码在北京市房地产交易管理网上查询预售许可证办理情况。

六、预售许可证批准后，在北京市房地产交易管理网上进行公示。

七、开发企业预售登记备案应在北京市房地产交易管理网上申请办理（有关程序另行通知）。

7.商品房销售许可证 篇七

房产测绘主要依据国家标准、房产测量规范 (GB/T17986.1-2000) 及各地根据当地建筑风格与习惯制定的公用面积分摊细则。作为指导当地房产测绘的作业原则, 非常详细地规定明确了各类型建筑的计算方法、公用建筑面积的分摊原则和分摊方法、可分摊和不可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间, 采用经国土资源部验收通过的房产测绘软件进行作业, 这种作业方式和形式在国内同行业中属于领先水平。

房产测绘必须弄清楚以下几个概念:建筑面积、套内面积、套内使用面积、套内墙体面积。

(1) 建筑面积=套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积;

(2) 套内建筑面积=套内的使用面积 (厅、卧、厨、卫、储的净面积) +墙体面积+阳台建筑面积;

(3) 套内墙体面积=1/2共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积公共分摊面积;

(4) 房屋的使用面积指房屋户内全部可供使用的净空面积, 按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积, 不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。

根据对以上概念的阐述, 建筑面积与套内建筑面积就只有一个应分摊的公用面积的区别, 套内面积与套内使用面积也只是一个结构面积与阳台面积的区别。目前, 消费者理解不透资内销商品房、外资内销商品房、高标准内销商品房、外销商品房和经济适用房。凡是自建、参建、委托建造, 又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

3 房产测绘成果对房产销售的影响

近年来, 我国的房地产交易日趋活跃, 但相应的立法却比较滞后, 这使得有些房地产交易纠纷的处理缺乏依据, 给人民法院处理案件带来了一定的困难。尤其是约定面积与实测面积之间发生差异的现象普遍存在, 由此引发的商品房面积“缩水”纠纷已成为一个社会热点问题。因此, 认真研究当前商品房面积差异的处理方法是十分必要的, 这对于规范发展商的市场行为, 维护消费者的合法权益, 保障房地产市场的有序运行都具有重要的现实意义。

3.1 商品房销售面积差异产生的原因

面积是房屋使用价值和交易价格的基础, 但由于误差的客观存在性, 房屋在施工和测量中产生误差是不可避免的, 故商品房交易中约定的销售面积与房屋的实际面积之间必然会存在一定的差异。可是, 目前出现的商品房销售面积差异处理纠纷中, 误差却往往不是引起纠纷的主因。

3.2 部分有关商品房面积的名称不统一

商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作, 而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是, 目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述, 当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。

涵明确, 独立性强, 测量简便容易;但是由于按套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系, 购房者对于这部分的面积差异很难主张权利。而按建筑面积计价的优点则是能保证商品房销售面积的完整性, 可是在这种计价方式中, 虽然套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和 (即商品房的销售面积) 是固定的, 但二者的比例却是可变的, 如果发展商在保持房屋建筑面积不变的情况下通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积, 购房者就很难保障自己的权益了。

结束语

房产测绘部门应当加强技术人员的专业知识培训和实践经验积累, 提高房产测绘技术水平, 从业人员都要树立良好的社会责任感和较强的职业道德, 测绘中严格按照国家有关的法律法规, 执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定;房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督, 保证房产测绘成果质量。

(上接79页) 升城市水土保持生态环境建没的

摘要：因长期从事房产测绘工作, 在黑河二十多年的房地产发展的过程中, 根据多年学习和经验, 现结合实际分析中小城市房产测绘成果对商品房销售的影响, 并对此提出了一些见解。

关键词：房产测绘,商品房,销售,影响

参考文献

[1]GB/T17986.1-2000, 房产测量规范.

8.商品房销售许可证 篇八

关键词：商品房；面积计价；按套计价

根据原建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”笔者最近接触到的一件案例中，开发商在合同中约定采用“按建筑面积”计价方式，但实际操作中却采用“按套（单元）”的计价方式。开发商的行为显然构成违约。作为一家全国性的房地产龙头企业，开发商为什么要犯这种错误，其中的原因值得探究。

买受人张先生于2012年6月购买了某高档楼盘的一套商品房，其与开发商签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人与买受人按该合同第五条中的第一种方式即“按建筑面积”计算该商品房价款。但张先生逐渐发现，在实际操作上，开发商却是按第五条中第三种方式即“按套（单元）”计算房价款的。事实和理由如下：

第一，收房时并未实测商品房面积，这不符合按建筑面积计价的基本程序。第二，合同附件六：合同补充协议第三条关于面积差异处理（补充合同第五、八条）规定，“4、出卖人与买受人一致同意，本合同项下商品房合同约定（预测）面积与产权登记（实测）面积有差异的，合同价款不作调整，互不找补”。“5、若买受人对房屋进行改装装修，买受人已充分理解和知悉装修内容，以及装修后该房屋造成的可使用面积的变化。同时，买受人承诺，该房屋交付时不以该房屋可使用面积的增加或减少以及房屋状态与本合同约定不一致为由向出卖人提出拒绝收房、或者退房、换房、索赔等权利主张”。上述条款说明至少说明两方面的问题：其一如果存在面积差异，开发商可以免除自己的责任、而排除业主方的主要权利，这种格式条款明显违反合同法的相关规定，属于无效条款；其二该条款也从侧面说明，该商品房的最终价款实质上与房屋的“建筑面积”无关，不论这个“建筑面积”是预测面积还是产权登记面积，因为该商品房的计价方式实际是“按套”计算的。第三，合同显示，该商品房单价为人民币每平方米15645.94元，这种精确到“角、分”的价格与普通商品房按“建筑面积”计价方式时的单价只计算到“元”不同，显然有违常理。第四，从售房过程中开发商的各种宣传资料和宣传方式上看，开发商从未明码标示房屋单价，销售人员也声称该楼盘是按套计价出售，对于面积差异互不找补。

以上事实从多方面说明，该商品房的计价方式实际是“按套”计算，而不是合同约定的“按建筑面积”计算的。

按现行的相关规定，商品房可以按建筑面积计价销售，也可以按套（单元）计价销售。所谓按套计价销售商品房是指买卖双方同意将套（单元）作为计价单位，对商品房进行交易的一种销售计价方式。这一制度的设立本意是为了减少商品房买卖中最易发生的面积纠纷，方便商品房销售中的操作。按套（单元）计价是一种较为先进的商品房销售计价模式，但在实施的过程中，却仍然产生了大量的纠纷，法院对这类纠纷的处理也没有形成统一的意见。因此，无论是对开发商还是对购房者而言，现阶段采用按套计价方式都是有风险的。既如此，为什么开发商要说一套做一套，明明在合同中约定按“建筑面积”计价，而实际操作却按“套（单元）”计价呢？笔者认为，开发商冒这种违约的风险，至少有以下几个原因：

首先，出于规避国家有关部门的相关规定的需要，这也是其他做法的出发点和起点。2006年建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等九部门联合出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确提出自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上（以下简称90/70%政策）。显然，为了满足上述政策要求，顺利通过项目审批，开发商销售的该小区住宅计入产权登记的建筑面积全部为90㎡以下。那么，在这种情况下，如果实际按“建筑面积”计价的方式对外销售房屋，会使开发商遭受较大的损失：一是企业利润会大打折扣。对于开发商而言，户型面积越大，利润就越大。二是如果要保证企业利润，房屋销售的单价格势必要提高，这可能会损失一部分潜在客户。因此开发商选择放弃“按建筑面积”计价，而按“套（单元）”计价。其次，为满足企业利润最大化的目标。正如上文所说，户型面积越大，开发商利润就越大。因此如何能一方面规避90/70%政策，另一方面又能扩大房屋面积，是开发商设计户型时的重要考虑因素，于是所谓的“赠送面积”成了众多开发商的取胜法宝。本案例中，开发商的赠送面积达到60㎡，此外还有其他赠送面积将近达到50㎡。表面上看起来，似乎买受人占了很大便宜，但事实上买受人不仅没有占到便宜，而且其中蕴藏着极大的法律风险。该楼盘实际是按套销售的，因此合同约定的所谓赠送面积以及合同没有约定的赠送面积其实全部被计入房屋总价款中了，否则房价款不会这么高昂。同时，该商品房的产权面积为89㎡，合同约定赠送面积为

60㎡，其他50㎡的面积既没有计入产权登记面积，也没有被计入合同约定的赠送面积。这部分实实在在存在的面积无理无据，成了“非法建筑”。这部分房屋建筑权益保障的缺失，使买受人面临着较大的法律风险和损失隐患。类似案例中，购房者事后被迫办理两套房产证情况并不少见。按照武汉市目前限购令的规定，第一次购买住房的购房者原本有机会购买第二套住房，但是这些购房者却被动成为“限购的对象”。最后，基于企业营销策略的考量。房屋实用率是开发商吸引客户的重要指标，实用率越高，对购房者的吸引力就越大。开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让买受人居住，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的空间，以提高房屋实用率，吸引购房者，让购房者觉得物超所值，在竞争中取得优势。本案例中，合同文本上标明的建筑面积为89㎡，而开放商承诺购房者实际使用面积远高于这个数字，使得该楼盘开盘不久便被抢购一空。之所以在合同文本选择按“建筑面积”计价，标明的建筑面积为89㎡，只是为了给购房者一种心理暗示，产生自己买的房子物超所值的认知，激发其强烈的购买欲望。

这种暗度陈仓的做法，短期来看，企业获得了较大的收益，取得了丰厚的利润，但是却让自己遭遇丧失企业远期利润的风险。正如亚当·斯密在《国富论》里所说：“每个人都力求运用他的资本生产出最大的价值。一般而言，他们既不打算促进公共利益，也不知道促进多少。他只考虑自己的安全、自己的所得。正是这样，他被一只‘看不见的手’所引导，实现着他自己并不打算实现的目标。通过追求他自己的利益，他常常能够更加有效地促进社会的公益。”企业的目标在企业本身之外，还应在社会。所以亚当·斯密在看清了本质的同时，也提出了解决方法：“从来也不要向他们说我们需要什么，只要向他们说什么是他们的利益所在。”

参考文献：

[1] 商品房销售管理办法.原建设部，2001年

9.商品房预售许可证明 篇九

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条

二、行政许可的`条件

符合《城市商品房预售管理办法》第五条条件

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

三、申请材料目录

1、营业执照和资质等级证书;

2、用地规划许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证;

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证件;

4、工程施工合同及关于施工进度的说明;

5、商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图;

6、住宅小区配套设施规划建设及前期物业管理方案。

7、房屋交付验收办法。

四、行政许可程序

1、申请人向房地产交易管理所提出申请，并提交有关材料。

2、房地产交易管理所对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部材料上报县建设局。

3、建设局进行审核和现场查勘，并作出行政许可决定，准于许可的，于法定时间内向申请人颁发送达许可证书。

五、行政许可时限

㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;

㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

六、行政许可的数量

10.商品房预售许可承诺书 篇十

京山县房地产管理局：

本公司开发建设的商品房项目已符合《城市商品房预售管理办法》和京山县房产管理局有关商品房预（销）售合同网上备案和登记的规定，特向贵局申请预售许可、入网销售并承诺如下：

一、遵守国家商品房预售管理规定，恪守诚信和公平交易原则，维护本县房地产市场秩序，遵守《京山县房地产管理局关于实行商品房预（销）售合同网上签约和登记备案管理工作的通知》的规定，杜绝下列有违诚信的行为：

（一）以抬高销售价格或者虚构已成交信息等方式拒绝购房者购买可供销售的商品房；

（二）不通过网上备案操作系统与购房者签订认购协议；

（三）不按规定在正式合同打印、签约并网上备案30日内，为购房者办理实物备案手续；

（四）其他违背诚信的商品房销售活动。

二、本公司向京山县房地产管理局申报的本次商品房预售许可材料中所有资料是合法真实的。如有不实，由本公司承担相应的法律责任。

三、接受贵局对商品房网上销售行为的监督，妥善处理购房客户的诉求。贵局要求对购房客户诉求事项进行调查和解释的，本公司在规定的时间内及时反馈，确属有违有关管理规定和所承诺事项的，我公司及时改正并消除影响。

四、在入网销售期间，本公司有违有关管理规定和所承诺事项的，贵局可通过“京山县住宅与房地产信息网”网站予以通报并载入本公司的诚信档案。

申请人：

11.浅析分期收款销售商品的会计核算 篇十一

摘 要 本文首先对分期收款销售商品进行了简要的介绍，并对新、旧版《企业会计准则》中的有关内容进行了分析，阐述了分期收款商品会计核算应坚持的原则，并以某公司的销售为例，对有关会计核算具体的工作进行了探讨。

关键词 分期收款 分期商品 商品销售

一、引言

所谓分期收款销售商品就是指那些虽然已经销售出去，但是货款却采用分期进行收回的一种销售方式，也就是我们常说的分期付款商品。分期收款是现代企业促销方式中最为重要的一种，一般会应用于那些收款时间长、金额大、款项回收风险较高的商品交易过程中。从某种意义上来说，分析收款销售就相当于销售方给购买方提供了一笔贷款用于购买商品。新的会计准则中，将分期收款销售商品分为两大类，一类是商品的销售金额较小，款项回收期一般小于三年的分期收款商品，所收取的货款不具备融资性质。另一类是商品的销售金额较大，款项的回收时间一般大于三年的分期收款商品，所收取的货款在本质上已经具备了一定的融资性质。

二、对旧版《企业会计准则》中关于分期收款商品内容的分析

（一）对分期收款商品的有关规定

在旧版《企业会计准则》中，对于分期收款商品是这样规定的：在分期收款的銷售方式下，销售方应该按照有关协议和合同中的有关规定对收入进行分期确认，并根据商品的全部销售成本以及当期的收入所占比重的乘积对本期应结转的销售成本进行计算。而在现行的《企业会计准则》中，则对分期收款商品进行了如下描述：分期收款商品在本质上是具有融资性质的，应当根据应收合同或协议价款的公允价值来对收入金额进行确定，在协议和合同期间内，应当按照应收款项的摊余成本与实际利率来进行摊销，冲减财务费用。也就是说，企业应该按照协议和合同中约定的价款借记“长期应收款”科目，并按照折现值贷记“主营业务收入”科目，最终根据两者的差额来贷记“未实现融资收益”科目。

（二）合理性分析

首先，旧版《准则》中的有关处理方式无疑更加符合“收入”的确定条件，根据我国《合同法》的有关规定，对于分期收款销售的商品，尽管其所有权里的主要风险和报酬在商品交付的过程中已经完成了转移，但是从商品交付开始到协议或合同所约定的结款日期这段时间内，销售方的财务状况具有很强的不确定性。可以说，款项回收的不确定性会随着时间的推移而增加。因此，在收款期较长的情况下，销售方在售出商品后，是无法保证在未来的一个或几个收款期内是否能够满足“相关经济利益很可能流入企业”这一条件的。如果付款方能够按照协议或合同的约定如期支付款项，那么就可以按照正常的程序来对收入进行确认并结转成本；如果付款方在结算日期到来时，因为种种原因承诺支付却又无力支付时，收款方可将其计入应收账款，并根据具体情况计提坏账准备；如果付款方的财务状况严重恶化，就会使款项收回的可能性大幅下降，那么收款方也就无法对其进行会计处理，只能将该其成本置于发出商品的账户内，在未来一段时间内再根据付款方的实际情况进行稳健性处理；如果付款方的确是无力支付，就会使长期应收款到期无法回收，在这种情况下是否计提坏账准备，新版《企业会计准则》中并没有给出明确的规定，这样就会使得收款方处于一个非常被动的状态。

所以，笔者认为旧版的《企业会计准则》中有关按照合同的规定分期来确定收入、结转成本相对于新版的《企业会计准则》来说能够更好的确定是否满足“收入”确定的条件，因此更加灵活，也更加谨慎。

（三）会计方法分析

旧版《企业会计准则》中，所使用的根据协议或合同中所约定的付款时间分期来进行确认收入和结转成本使收款方财务报表中的利润显得更加真实可信，同时，也能够有效避免收款企业对会计利润进行人为虚增。一般来说，进行分期收款销售的商品都是金额较大的贵重物品，因此随着收款期限的延长而商品的金额会增加，无法收回款项的可能性也会随之增大，一旦因某种原因无法顺利回收款项，就会对收款方造成极大的影响。所以，旧版《企业会计准则》中根据协议或合同所约定的付款时间分期来进行确认收入和结转成本，让收款方对是否满足“收入”条件的判定显得更加准确，分期收款销售商品的利润也可以分期实现，比新《企业会计准则》中的方法更加符合配比性原则、谨慎性原则和权责发生制的记账规则。避免了销售企业为了达到某种目的而加大分期收款销售商品的比例，最终获得虚假“繁荣”情况的发生。

（四）局限性分析

虽然旧版《企业会计准则》中在对分期收款销售商品的会计处理上有一定的优点，但是它也是存在着一定缺陷的。例如，旧版《企业会计准则》中的相关规定没有考虑货币的时间价值，没有充分认识到分期收款销售商品是与一般的商品买卖存在着一定差异的，与传统的赊销也是具有明显的不同。传统的赊销方式，期限一般较短，所涉及金额也较小，货币的时间价值也相对较低，所以收款方不需要去考虑应收款项的时间价值。而新《企业会计准则》中分期收款销售商品的销售方式所涉及的销售金额和付款期限则更长，货币的时间价值也更大，收款方是无法将其忽略不计的。

三、分期收款商品会计核算应坚持的原则

对分期收款销售商品进行会计核算应遵循的会计原则是实质重于形式，销售方所销售出去的分期收款商品，即便是在商品交付后，款项能够按期收回，那么时间也一般在3年以上，这样就会让销售方大量的货币资金在很长一段时间内被购货方所占用，因为资金有时间价值，销售方往往会要求购货方在每一期的回款金额中根据所占用资金的大小作为本金来支付一定比例的利息来作为补偿，这样一来，购销双方在协议或合同中所约定的价款就往往会高于商品销售时的公允价值，所以说，从本质上来看，这部分延期收取的货款是具有一定的融资性质的，当销售方向购货方提供免息的信贷时，销售方应该根据协议或合同中相应的公允价值来对收入金额进行确定，而不是根据与购货方所签订的协议或合同中的价款来确认收入。

不带有融资性质的分期收款销售商品的会计核算方式，就应该按照正常的市场销售价格来对应收款项进行确定，在交付商品时，应按照协议或合同中所约定的价款来对收入进行确认，并结转相关成本。而具有融资性质的分期收款销售商品的会计核算方式，则应该根据协议和合同中应收价款的公允价值部分来确定收入金额。对于公允价值的确定通常根据未来现金流量的现值或者商品目前的市场销售价格来进行计算和确定。销售方应收的协议或合同中所约定的价款与商品公允价值之间的差额，应该在协议和合同期内，根据应收价款的摊余成本和实际利率进行计算和确定所得出的金额进行摊销，冲减财务费用。这里所说的实际利率指的是具有类似信用等级的企业发行类似工具的现时利率，或者将应收的合同或协议价款折现为商品现销价格时的折现率。而协议和合同中所约定的应收价款与其公允价值之间的差额，如果根据实际利率法摊销后与直线法摊销结果相差不大的，也可以采用直线法进行摊销。

四、对于分期收款销售商品的会计核算实例

例如：2006年1月1日，乙公司从甲公司处购买了一套设备，双方在合同中所约定的设备销售价格为2000万元人民币，分5次于每年的12月31日等额收取。

这套设备的成本价为1560万元，在现销的方式下，其销售价格为1600万元，假设甲公司在交付商品时所开出的增值税专用发票所注明的增值税额为340万元，并于交付当天收到了340万元，那么甲公司应该确认该设备的收入金额为1600万元。

根据“未来5年所收款项的现值=现销模式下应收款项的金额”，我们可知：4000000×（P/A，r，5）+3400000=19400000。

通过插值法，得出折现率r为7.93%。

那么每期应该计入财务费用的金额就如表1所示。

由表1可知，2006年未实现的融资收益摊销=（2000-400）×7.93%=126.88万元；2007年未实现的融资收益摊销=（2000-400-400-126.88）×7.93%=105.22万元；2008年未实现的融资收益摊销=（2000-400-400）×（400-126.88-105.22）×7.93%=81.85万元；2009年未实现的融资收益摊销=（2000-400-400-400-400-126.88-105.22-81.85）×7.93%=56.52万元；2010年未實现的融资收益摊销=400-126.88-105.22-81.85-56.62=29.43万元

由上面的计算结果，甲公司每一期的会计分录如下：

（1）2006年1月1日销售实现：

借：长期应收款2000万元

银行存款 340万元

贷：主营业务收入l600万元

应交税费 ---应交增值税（销项税） 340万元，

未实现融资收益 400万元

借：主营业务成本1560万元

贷：库存商品 1560万元

（2）2006年12月31日收取款项后：

借：银行存款 400万元

贷：长期应收款400万元

借：未实现融资收益 126.88万元

贷：财务费用 126.88万元

（3）2007年12月31日收取款项后：

借：银行存款 400万元

贷：长期应收款400万元

借：未实现融资收益 105.22万元

贷：财务费用 105.22万元

（4）2008年12月31日收取款项后：

借：银行存款 400万元

贷：长期应收款400万元

借：未实现融资收益 81.85万元

贷：财务费用 81.85万元

（5）2009年12月31日收取款项后：

借：银行存款 400万元

贷：长期应收款400万元

借：未实现融资收益 56.62万元

贷：财务费用 56.62万元

（6）2010年12月31日收取款项后：

借：银行存款 400万元

贷：长期应收款400万元

借：未实现融资收益 29.43万元

贷：财务费用 29.43万元

五、结语

通过上面的论述，笔者认为，可以对新、旧《企业会计准则》中的优点进行融合，对分期收款销售商品的会计核算方式进行完善，也就是说，可以根据应收的协议或合同中约定价款的公允价值及收款分期来确定收入，并根据收入比例结转成本。应收协议或合同价款与商品公允值之间的差额，应该在协议或合同期内，根据应收款项的摊余成本与实际利率计算所得的金额进行摊销，冲减财务费用。这样，不仅解决了前面提到的问题，也与我国有关法律法规相一致，具备足够的法律依据。

参考文献：

[1]赵世军,杨卉,高前善.销售与收款循环审计.北京:中国时代经济出版社.2003.7.

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[3]王礼红.企业分期收款销售商品涉税会计处理探讨.财会通讯:综合版.2010(10):58-59.

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[5]成瑗,王文莲．对融资性质的分期收款销售核算的探讨.江苏商业会计.2010(2):46-48.

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[7]纪宏奎.分期收款销售方式的财税处理差异,税收征纳,2010(1):25-26.

[8]张云.新税法下分期收款销售商品收入的处理.财务与会计:综合版.2008(12):52-54.

[9]方亚玲.小议分期收款销售商品会计核算.现代商业.2008(30):243-243,242.

12.论销售商品收入的确认 篇十二

一、对商品销售收入确认条件(1)的解释

(一)取消报酬的说法;把风险界定为损毁、灭失所造成的损失,取消减值

收入确认的第一个条件是,企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,那么什么是风险和报酬呢?对此,有学者解释说:与商品所有权有关的风险,是指商品可能发生减值或毁损等形成的损失;与商品所有权有关的报酬, 是指商品价值增值或通过使用商品等形成的经济利益。

然而《买卖合同法》规定,标的物的风险是指标的物毁损灭失等形成的损失,并不包括减值。另在商品买卖中一般都约定了商品价格,根据《买卖合同法》 规定,只要合同成立就必须按照合同履行,而不需要再去关注买卖标的物的价值增减;即使在商品买卖中,对于商品的价格没有约定,则《买卖合同法》对此也做了规定,即按照订立合同时履行地的市场价格履行;而对于逾期交付或提取标的物的,《买卖合同法》也规定了处理原则,即逾期交付标的物的,遇价格上涨时,按照原价格执行,价格下降时,按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的,遇价格上涨时,按照新价格执行,价格下降时,按照原价格执行。所以在会计准则中对标的物的价值增减做出的规定,没有法律依据,并且显得多余。

(二)明确只要交付实物,风险随之转移;取消转移所有权凭证的说法

怎么样判断企业已将商品所有权上的主要风险转移给购货方呢?很多书籍解释说:判断企业已将商品所有权上的主要风险转移给购货方,应当关注交易的实质,并结合所有权凭证的转移进行判断。这样的解释对于会计人员来说,缺乏可操作性,并且这种解释和《买卖合同法》有不协调的地方。

《买卖合同法》的规定,标的物的所有权自标的物交付时起转移,同时《买卖合同法》也规定了“交付转移风险”原则, 即以交付标的物作为标的物风险转移的时间。而且对于因买受人的原因致使标的物不能按期交付的,法律规定买受人自违反约定之日起承担标的物损毁、灭失的风险。

而对于使用权凭证等资料,《买卖合同法》规定:出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物损毁、灭失风险的转移。

所以,根据《买卖合同法》的规定,只要交付了标的物,主要风险就转移给对方,如果买受人的原因致使标的物不能按期交付的,买受人自违反约定之日起承担标的物损毁、灭失的风险。所以,收入的确认条件(1)应该改为:商品已经交付或商品毁损灭失的风险已经转移购货方。

二、特殊销售方式的收入确认解析

商品销售方式多种多样,如交款提货方式销售、支付手续费方式委托代销、 托收承付方式销售等,虽然销售方式不同,但对收入的确认同样适用销售收入确认的五项条件,它们收入确认的时点, 同样是满足五项条件的时点。

1.交款提货方式销售:因交款和提货是同时进行的,所以买受人交款时间也就是作为标的物风险转移的时间,此时销售方不能再作为本企业的商品核算, 应该确认收入。如果买受人交款后迟迟不提货,则按照《买卖合同法》规定买受人自违反约定之日起承担标的物损毁、 灭失的风险。

2.支付手续费方式委托代销商品:委托方在交付商品时商品的风险就转移给受托方,此时不确认收入,而是在收到代销清单时确认收入,因为委托方发出代销商品时,并不知道所发出的商品受托方能不能卖出,能卖出多少,即收入的金额不能可靠地计量,而收到代销清单就意味着收入的金额可以可靠计量,所以收到代销清单时确认收入。

3.托收承付结算方式销售:在办妥托收手续时确认收入。托收承付结算是指根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地购货单位收取货款,购货单位根据合同对单或对证验货后,向银行承认付款的一种结算方式。托收承付结算方式销售和其他方式销售的不同点仅在于收款方式的不同,按道理也应该和一般商品销售一样,在发出商品时确认收入。 但由于此种结算方式适用的是企业与异地购货单位的商品销售结算,为保证使用的效力,相关法律法规对使用范围、使用条件做了限制性规定。如:中国人民银行颁布的《支付结算办法》规定,托收承付的适用范围是:(1)使用该结算方式的收款单位和付款单位,必须是国有企业或供销合作社以及经营较好,并经开户银行审查同意的城乡集体所有制工业企业;(2)办理结算的款项必须是商品交易以及因商品交易而产生的劳务供应款项。适用条件:《支付结算办法》规定,办理托收承付,除符合以上二个条件外,还必须具备以下三个前提条件:(1)收付双方使用托收承付结算必须签有符合 《经济合同法》的购销合同,并在合同中注明使用异地托收承付结算方式。(2)收款人办理托收,必须具有商品确已发运的证件。(3)收付双方办理托收承付结算,必须重合同、守信誉。根据《支付结算办法》 规定,若收款人对同一付款人发货托收累计三次收不回货款的,收款人开户银行应暂停收款人向付款人办理托收;付款人累计三次提出无理拒付的,付款人开户银行应暂停其向外办理托收。正是由于此种结算方式使用范围的特殊性, 及使用条件的限制,企业在发出商品后, 在办理结算时有可能因为不符合使用条件而被银行拒绝,从而使经济利益不能流入企业,为此,需要企业在办妥托收手续时才能确认收入,而不是发出商品时确认收入。

4.售出商品需安装检验,且安装检验是销售合同的重要组成部分:安装检验完成后确认收入。因为在商品的安装调试期间,虽然商品已交付,但货物实际还在销售方管理及控制下,销售交易还没完成,销售不能成立,所以不能确认收入。

5.预收款方式销售商品:在发出商品时确认收入。企业收到预收款,应该就同时满足了经济利益流入企业的可能性条件及可计量性条件,因此在发出商品时就可确认收入。

6.实物已经交付,但质量存在问题,在补偿数额未达成一致时,不确认收入,因为收入不能计量。

7.实物已经交付,但购买方有一定时间的退货权,在不能合理估计退货数量的情况下,在退货期内不确认收入,因为收入不能计量。相反,能够合理估计退货数量的,在发出商品时确认收入。

三、结论

在实务操作中会计人员应该以准则为准绳,但如果准则的规定不具可操作性或准则的适用更多的需要会计人员的主观判断,则规定失去了意义。因此从可操作角度出发,商品销售收入的确认原则应该更多的体现客观性,会计人员采用什么方式,什么时候、什么条件才确定为权利发生进而确定收入,应该是根据客观条件判断。因此,根据上述研究,商品销售收入的确认原则应是如下:

1.商品已经交付或商品毁损灭失的风险已经转移购货方。

2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制。

3.相关的经济利益很可能流入企业。

4.可计量性,即收入的金额能够可靠地计量;相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

摘要：会计准则对收入的确认原则做了规定,但规定过于理论化,在实践中,收入的确认往往需要会计人员根据一些主客观因素做判断,企业可能会因为会计人员的判断能力偏差,而不能准确确认收入,但同时企业也可能会为满足某种不当需求,有意不准确确认收入,操纵利润。笔者结合多年的会计实务工作及会计理论研究,并结合《合同法》等相关法律法规,对这一原则规定提出了自己的疑义,做出了具操作性解释,并从商品销售收入确认的一般条件对一些特殊方式销售的收入确认作了解析,说明销售方式可以多样,但收入确认条件是共性的。

13.商品房销售许可证 篇十三

240号

发布时间：2016-12-31 来源：淮北市房地产管理局

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各房地产开发企业、局属各单位、机关各科室：

根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第 248 号）和《城市商品房预售管理办法》（建设部令 131 号）、《关 于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（皖政〔2016〕 21 号）及《关于印发供给侧机构性改革房地产去库存实施方案 的通知》（淮政〔2016〕18 号）相关要求，将商品房预售形象进 度、有效期等作如下调整：

1、形象进度多层要完成主体封顶，高层主体完成三分之二 以上，信用记录良好、信用等级 5 星的开发企业以其品牌信誉 担保，形象进度可放宽至多层主体完成一半以上，高层主体完 2 成三分之一以上，且符合城市商品房预售其他条件，即可办理商品房预售。2、2016 年 12 月 31 日止，已满 3 年预售期的商品房将不再 办理延期，不足 3 年的经企业申请、审批后可延期至 3 年；2017 年 1 月 1 日起，申请办理预售的商品房，预售有效期为 18 个月，原则上不予延期。如有特殊情况，由企业作出书面说明，按照 企业的信用等级，3 星至 5 星可分别延期 3 个月至 12 个月。未 预售完的房屋在完成综合验收，交付使用后转入现售。同时鼓 励有条件的开发企业实行现售，并逐步推广。

3、开发资质过期的企业将暂停其楼盘预售，进入诚信黑名 单的企业暂停办理一切涉房业务，待整改合格后再行恢复。本通知自 2017 年 1 月 1 日起执行。

14.酒类商品零售许可告知承诺书 篇十四

上海市静安区酒类专卖管理局（以下称本行政机关）就酒类商品零售许可告知如下：

一、法律依据：

《上海市酒类商品产销管理条例》

二、许可条件：

符合申领酒类商品零售许可证须知中的条件并符合工商注册登记要求。

三、许可证申领程序：

1.申请人应向本行政机关递交《酒类商品零售许可告知承诺书》及申请资料（申请条件另附）。

2.行政机关收到申请人承诺文书后五个工作日内提出许可意见。

3.申请人取得工商营业执照后，在十个工作日内凭食品卫生许可证、工商营业执照来本行政机关领取《酒类商品零售许可

证（临时）》，并经培训考试合格于半年内换取《酒类商品零售许可证》。

四、行政管理要求：

1.申请人不符合许可条件或未获得本行政机关许可，不得经营酒类商品。

2.申请人应自觉遵守《条例》及国家相关的法律、法规，接受本行政机关的监督检查。

3.申请人应在客户看得见的醒目位置展示《酒类商品零售许可证》。

4.申请人应向持有酒类批发许可证的单位采购酒类商品，并查验合格证明，其包装上标明优质产品的，还应当索取并查验

相应的证明文件。采购进口酒类商品应当按照国家有关规定，索取并查验有关进口和质量的证明文件。

5.申请人不得经营假冒伪劣或标识不符合国家规定的酒类商品。

6.申请人如需要变更事项的，应及时向发证机关办理有关手续。

7.申请人应参加本行政机关组织的法律、法规及酒类专业知识培训，并持证上岗。

五、监督与法律责任：

1.按《条例》规定，本行政机关将依法进行执法检查，如发现申请人有违法行为的，将依法查处，一切法律后果由申请人

自行承担。

2.因本行政机关告知不明确、不具体或者告知错误的，由本行政机关承担法律责任。

3.申请人已按照告知承诺制度作出承诺，并交齐所需提供的材料，十个工作日内本行政机关未发放许可证件的，由本行政

机关承担责任。

4.申请人认为本行政机关未履行告知承诺制度中应承担的义务，可以向上海市酒类专卖管理局投诉。

六、其他：

1.本告知承诺书一式三份，一份由本行政机关归档，一份由工商行政管理部门存档，一份由承诺人保存。

2.申请人对所告知事项不明确的，应及时与本行政机关联系：

联系地址：余姚路456号206室联系电话：62313119

办公接待时间：每周二、五上午9:00～11:00

自此以下部分为承诺内容，申请人应使用钢笔或墨水笔认真填写，要求内容准确、字迹清晰可辩。

上海市静安区酒类专卖管理局：

申请企业名称：

经营地址：

经营面积：

所属（街道、镇）仓库面积：邮编：法人或业主： 经济性质：联系电话：上级主管：

申请从事酒类商品零售业务，并作出以下承诺：

1.本人对上述告知的内容已清楚，全面了解，承诺履行贵行政机关告知的行政管理要求，接受贵行政机关的监督检查和管

理。

2.本人承诺已达到贵行政机关告知的许可条件，所提供的资料真实、合法。

3.本人承诺在未达到许可条件和未领取《酒类商品零售许可证》前，不从事酒类商品经营活动。

4.本人承诺持证上岗，在零售经营中遵守《条例》及相关的法律、法规、规章。

5.本人承诺对违法承诺的行为，愿意承担一切法律责任。

6.本人承诺以上陈述真实、合法，是本人真实意思的表示。

告知人：

上海市静安区酒类专卖管理局

（盖章）

15.浅析销售商品收入的确认条件 篇十五

企业会计准则第14号——收入准则中规定, 要确认收入, 必须同时满足以下五个条件, 而这五个条件相对比较抽象, 所以在本文中, 笔者通过案例来认识和理解这些条件, 规范企业对收入确认的做法。

1 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方

这是销售商品收入确认的条件中非常重要的一个条件。商品所有权上的主要风险, 指人们买来的东西将来可能带来的损失, 比如东西贬值降价、损坏等等;商品所有权上的主要报酬, 是指商品未来带来的经济利益, 比如升值、使用过程中产生了经济效益。

以一个制造企业为例, 企业的生产需要原材料。所以需要货比三家, 从供应商采购一批原材料。供应商把原材料卖给了企业, 企业在使用过程中由于自身的原因浪费了材料, 产生了损失, 和供应商没有关系。企业经过有效地组织生产经营, 取得了很好的业绩, 和供应商也没有关系。这种情况下, 原材料所有权上的主要风险和报酬随着材料从供应商卖给企业而发生了转移, 转移给了买家。这个情况就满足收入确认的第一个条件。

是不是东西卖给我们, 并交到我们手上, 主要风险和报酬就同时转移给了买家?通过下面这个案例, 来进行理解。企业的车间需要一台高端机器设备。经过招标, 选中了某公司作为供货商签订了销售合同, 合同约定, 设备公司应负责该机器设备的安装工作, 在安装结束并经企业验收合格, 就立即支付货款。机器设备如期运到了车间, 交给了相关负责人, 并开具了发票, 该设备公司可以确认收入吗?在这种情况下, 设备安装调试是设备销售合同的重要组成部分, 在安装过程中可能会发生一些不确定因素造成设备不能正常运行, 影响设备销售的实现。因此, 设备交给企业, 并不能说明商品所有权上的主要风险和报酬随之转移, 不能确认收入。只有等安装完成, 正常运转, 才能表明与设备有关的主要风险和报酬才转移给买家。

还有一种情况是, 企业销售商品的收入是否能够取得, 取决于买方是否已将商品销售出去。如企业采用支付手续费方式委托代销商品、售后回购等。支付手续费方式委托代销商品, 是指委托方和受托方签订合同或协议, 委托方根据代销商品数量向受托方支付手续费的销售方式。在这种方式下, 委托方发出商品时, 商品如果卖不出去, 会退回给委托方, 商品所有权上的主要风险和报酬并未转移给受托方。委托方在发出商品时通常不应确认销售商品收入, 而应在收到受托方开出的代销清单时确认销售商品收入;受托方应在商品销售后, 按合同或协议约定的方法计算确定的手续费确认收入。售后回购, 是指在企业销售商品的同时, 销售方同意日后重新买回所销商品的特殊销售。在售后回购业务中, 企业虽然已经把商品卖出去, 但是由于日后要买回此商品。无论该商品是升值或者贬值, 都必须由原卖方承担。因此, 所售商品所有权上的主要风险和报酬并没有从卖方转移到买方, 因而不能确认相关的销售商品收入。会计处理中, 按照“实质重于形式”的要求, 视同融资进行账务处理。

通过以上三个案例, 可以看到, 要判断是否满足收入确认的条件, 应当按照“实质重于形式”的原则进行判断。商品交付买家并不一定伴随着收入的确认。在经济业务中, 存在即使代表所有权的实物和凭证已转移给买方, 但所有权上的风险报酬并未转移的情况, 必须对经济业务的实质进行分析和判断, 这样才能更准确地确认收入。

2 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权, 也没有对已售出的商品实施有效控制

商品卖出去了, 商品所有权不属于卖家原企业了, 企业一般就没有义务和责任保管这个商品, 企业也不会管理与控制这个商品。比如, 供应商把原材料卖给企业, 可以自主决定如何处置原材料, 公司是不会干涉的。企业不会对产品的使用发表任何意见。在满足收入确认的其他条件时, 该供应商就可以确认收入。

接上文购买机器设备的举例, 机器设备安装好以后, 必须进行定期维修和保养, 这样才能保证设备安全运行。设备公司接受委托, 定期对设备进行检测和保养, 对设备进行继续管理, 那是不是可以认为, 设备公司保留了设备的继续管理权, 不符合收入确认的条件呢?设备的所有权属于企业, 因此, 设备公司提供的定期检测与设备的所有权无关, 是与销售设备无关的另一项交易。因此, 对设备的定期检测并不影响设备销售收入的确认。

3 相关的经济利益很可能流入企业

商品销售相关的经济利益就是商品销售的价款。“很可能”是一个定性的表述, 定量地来解释这个条件, 就是价款收回的可能性要比收不回的可能性要大, 价款收回的可能性超过50%。如果估计价款收回的可能性很小, 即使收入确认的其他条件均已满足, 也不应当确认收入。当然企业都比较讲诚信, 不会拖欠价款。商品的价款很可能流入卖方企业中。此时, 就满足收入确定的第三个条件。

如果卖方企业判断销售商品收入满足确认条件确认了一笔应收债权, 以后由于买方资金周转困难无法收回该债权时, 不应调整原确认的收入, 而应对该债权计提坏账准备、确认坏账损失。如果卖方企业根据以前与买方交往的直接经验判断买方信誉较差, 或销售时了解到买方经营状况不佳, 资金周转十分困难, 就可能会出现与销售商品相关的经济利益不能流入企业的情况, 不应确认收入。

4 收入的金额能够可靠地计量

只要商品的销售价格已经确定, 收入的金额就可以可靠地计量。接上例, 设备供应商给我们定价一台100万元, 供应商公司收入的金额就是100万元。收入的金额是进行收入核算的重要前提。

5 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量

会计的核算, 强调“收入与成本配比”的原则。意思是, 我们有了收入, 必定要付出相应的代价, 也就是会发生相应的成本。只有知道成本有多少, 才能正确地计算利润。否则, 就不能确认收入。假设设备公司销售的机器设备, 是自己生产的, 成本会计核算的资料显示每个设备成本是80万元, 这个80万元就是可靠的计量成本。毛利就是每台20万元。如果机器设备是设备公司委托其他厂家加工的, 加工厂有可能把货已经发给设备公司, 却没有和其进行结算, 所以设备公司对设备的加工成本就不能可靠计量。即使电子公司把计算器发货给我们, 也不能确认收入。

最后, 对以上五个条件进行小结。销售商品收入的确认, 需要同时满足这五个条件。企业应当严格按照准则的规定, 规范收入的确认, 以满足会计信息的真实性、可靠性和完整性, 为企业核算经营业绩提供基础, 同时为经营决策提供准确的信息。

参考文献

[1]葛家澍, 杜兴强.无形资产会计的相关问题:综评与探讨 (上) [J].财会通讯, 2004 (9) .

16.在中国市场销售高附加值商品 篇十六

SHINDO公司除了纺织事业外，还开展产业资材、硅材料等范围广泛的事业。纺织事业中，新道良质（上海）贸易公司在中国针对成衣厂商销售缎带、带子等主力产品。

这几年新道良质（上海）贸易公司的业绩顺利增长，今年至今为止同比增长了约20%。增长的关键是对中国企业的销售规模扩大。现在销售量的约65%是针对中国成衣厂商以及缝制工厂的销售。近几年对中国销售大幅增长，主要原因是主力商品“S.I.C”系列获得飞跃发展。该系列产品全部为日本生产，价格比中国产品高。过去由于价格差距，该产品在中国的销售一度很艰难，但现在其优异的品质、丰富的品种、小批量应对等赢得顾客认可，被中国高档次品牌所采用。

中国的成衣市场已经变得成熟，高级品牌正蓄势而发，这些企业当然对品质十分注重。该公司称：“不仅是面料，中国成衣厂商对辅料的看法也开始发生变化，追求高价但优质产品的厂商不断增加。”该公司将根据这一趋势继续扩大销售规模。现在天津和广州设有分公司，将继续增加销售网点。

KAJI TECH力图扩大海外销售

辅料商社KAJI TECH公司在日本、上海、香港拥有销售网点，准备加强三个网点的合作，提高海外销售。继上海之后，该公司今年4月在香港成立了当地法人，很多欧美童装品牌在香港设有买手办公室，在香港成立公司能直接向欧美企业推介产品。

KAJI TECH公司经营的产品中塑料钩子超过了50%。主要针对重视安全性的婴儿服装用途销售，今后则将向重视功能性的职业装、运动服装等推介。该公司不仅销售商品，还销售钉钩子的机器以及提供技术服务，建立起从销售辅料到使用辅料的一条龙服务体系。该公司在上海、青岛、天津、安徽设有服务中心。在香港成立当地法人后，该公司服务体系能够覆盖华北、华东、华南地区。

塑料钩子无需担心引发金属过敏，接触肌肤也不会有冰冷感觉，而且没有钩子划伤的危险。10年前日本的童装基本上都是使用金属钩子的，但现在已经有60%的童装改用塑料钩子。但在欧美，金属钩子仍然占据95%的市场，世界都开始重视产品的安全，该公司希望通过介绍日本产品的品质和性能，扩大销售。

作为商品阵容的扩充，还开发了可经受家庭熨烫的具有210摄氏度耐热性的塑料钩子“SUN-BUTTON SNAP”，外观看上去和钮扣一样，儿童或老人也能轻松钩上或松开。其便利性如果能被人们所了解，销售量将会进一步提高。

近泉合成纤维高水准的综合应对能力

近泉合成纤维公司是在日本正装衬衫领域拥有很高市场份额的衬布生产企业。该公司具有高水平的技术实力，以及优质的品质管理和验证机能，在正装衬衫衬布领域具有高水准的综合应对能力，获得顾客的支持。在日本和印度尼西亚公司拥有自己的工厂，以在中国及东南亚的日资缝制企业为主要目标开展销售。

该公司在日本开发及生产各种型号的高性能衬布。日本的正装衬衫市场上形态稳定的衬衫占80%，针对这种衬衫推出了能用于各种面料的强力永久衬布、能减少日本特有的商业干洗造成的收缩及变形的特殊衬布、用于领部的吸水速干功能衬布，和日清纺TEXTILE公司共同开发的防污衬布等。防污衬布与日清纺TEXTILE公司的防污面料一起使用能发挥更好的效果，已经获得了专利。另外，能用于各种面料的全功能永久粘合衬、水溶性领部衬等商品则在印度尼西亚生产，实现了较低的价格。

除了形态稳定衬衫用的衬布，还有用于纯棉高级衬衫的非粘合高级棉衬布、用于高级衬衫的永久粘合衬等，针对休闲衬衫则有各种风格的暂时粘合衬等范围广泛的商品。

在顾客服务方面，该公司成立了衬布的研究所，开展粘合力测试、收缩测试、软硬度以及甲醛测试等各种试验，同时推进商品开发。该研究所使用顾客实际使用的面料制作衬衫领样品以及经过洗涤后的样品等，理解面料具有的风格和性能，企划推出最合适的衬衫衬布。另外万一消费者对商品不满，公司则进行场景恢复试验等，努力获得使顾客满意的结果，具有高水准的应对能力。

旭化成纺织“宾霸”里布扩充提花等商品

旭化成纺织公司负责“宾霸”里布销售的lining营业部针对日本及海外市场销售充实了宾霸里布的品种。针对日本市场，以面料销售为主，对海外市场则较多采用出口“宾霸”纱线、在海外制成面料的形式。在销售方面注重扩大海外销售规模。

海外市场中，对中国、欧洲、北美的销售增长顺利。针对北美市场，除了主力的素色以外，还增加了提花花纹等高级产品线，提高了销售。欧洲市场中对意大利的销售顺利增长，尽管欧洲当地的需求停滞，但采用“宾霸”里布的欧洲高级品牌在新兴国家销售旺盛、店铺增加，带动了宾霸的销售。

针对中国市场，该公司计划本财年的销量比去年提高20%。1～6月为准备期间，努力扩充商品阵容， 7～12月将取得大幅度增长。在中国销售的商品中，男装里布占80%，今后将提高女装里布所占的比例。为此公司扩充了女装里布的色彩及品种。另外男装也以提花里布等纹样织物为中心增加商品种类，促进销售增长。

日本市场的销售则有略微减少的趋势。很多男装品牌认同“宾霸”的价值，加上纹样织物等商品种类丰富，销售良好。但女装方面不使用里布的休闲装大量增加，流行趋势发生了变化，使销售情况变得严峻。塔夫绸以及斜纹织物等今后销售或将减少，因此公司加快了开发新商品的速度。例如最近经纱使用“宾霸”、纬纱使用棉纱的适用于休闲服装的里布就很热销，公司将竭力扩充符合现在流行趋势的商品。

旭阳产业在中国扩大里布、衬布销售

旭阳产业公司在中期经营计划中，把国际化扩大事业规模作为重点方针之一。该公司正遵循这一方针努力开拓市场，特别是在泰国市场取得很好成绩。充实了商品品种的包覆纱销售增长，用于外衣和内衣的织物销售也获得提高。今后除了以汽车、水处理为中心的资材领域，该公司还将开展再生事业。2011财年在泰国的销售额比上一年增长了40%，2012财年增长30%，计划2013财年也增长约30%。

另外，充分发挥旭化成集团的旭阳产业公司与旭化成商事公司各出资50%成立的旭化成纺织品贸易（上海）公司的作用，该公司积极扩大中国事业。现在销售的主力商品是运动服装用的纱线及面料，准备建立新的支柱事业，扩大事业规模。

作为在中国力图扩大的新事业，旭化成商事公司有缝制品、无纺布，旭阳产业公司有里布和衬布等重点事业。里布以高附加值商品为中心开展销售。重点商品之一是使用PTT纤维的弹性里布，包括衬布在内实现商业化。该公司计划从2014年开始正式开展销售，目前正在进行准备工作。

另外，该公司将加强铜氨丝纤维“宾霸”的销售，在中国通过合资公司宁波宜阳宾霸纺织品公司生产销售宾霸里布，将针对该公司还没有开展销售的顾客推介商品进行销售。

里布、衬布事业在日本市场中的需求总量在逐渐减少，因此准备扩充商品阵容，针对海外市场加强销售。包括使用旭化成集团以外企业生产的纱线，开发高附加值商品。

此外，在海外市场上，该公司将把中国及东盟地区等高成长地区作为重点，配合市场的成长，扩充商品，增强人员配置。

SEIREN以3D表现实现缝制简约化

SEIREN公司从2014秋冬季商品开始，向市场投入利用“Viscotecs”技术3D表现各缝制部件的“0 Seem”技术。该技术能够以3D真实表现运动服装等的刺绣、标签、logo等，使缝制工序简约化，降低成本。该公司计划首年度销售120万米（120万件）。

0 Seem技术能纤细地表现缝制附件及切换部位的立体感，能使因设计复杂化而产生的繁复更加简约化，并真实表现多彩设计的部件。该技术不会损害原有的设计性，使缝制工序简约化，降低成本，提高品质。已经有针对运动服装、职业装的销售实绩，从2014秋冬季商品开始正式投放市场。

利用该技术生产的产品可以在日本及泰国的SAHA SEIREN进行生产。日本产品以面料销售、泰国产品以成衣产品销售为中心。

仓敷纤维加工

提高保暖性的“Thermo Face”

仓敷纤维加工公司销售透湿、防风的无纺布衬布“Active Membrane Interlining”，作为功能性衬布“Face Form”的一个品种。另外还销售防风、透湿、保暖的粘合衬“Thermo Face”。

“Active Membrane Interlining”采用了美国DuPont公司的透湿性高性能薄膜，具有优异的透湿、防风、耐水性能。与仓敷纤维加工公司的“Kuranbon”无纺布衬布（85%尼龙、15%涤纶）粘合制造粘合衬。由于这种高性能薄膜是无孔质，所以透湿性优异，同时还有防风、耐水性能。“Kuranbon”则有优秀的形态稳定性，用于服装能有很好的效果。该公司可销售成卷衬布或裁剪的衬布部件，并可满足小批量、短交货期的要求。

自发售以来，薄膜、无纺布都一直向着更薄的型号不断改良，柔软的风格成为商品特点。该公司称：“我们提高了产品保暖性能及防风性能，这些产品被大衣及夹克衫等服装所采用”。从厚面料到薄面料，从合纤到天然纤维面料，很多企业都广泛采用了该公司的衬布。

“Thermo Face”采用了具有透湿、防风、耐水、蓄热性能的铝氨酯薄膜。“Thermo Face”夹在面料和里布之间，使服装成为防风、不易闷热、温暖的功能性服装。“Thermo Face”也可以直接用作里布。

该商品有无纺布型号和经编型号。无纺布型号使用了具有卷缩性的聚酯短丝，具有弹性。经编型号也有弹性，使用尼龙的经编织物，有黑色、灰色、米黄、白色四种颜色。都十分柔软，能用于需弹性的面料中。在无纺布、经编织物粘合的薄膜中混入铝，能发挥反射热效果。

由于薄膜面和面料使用树脂粘合，所以能用缝制工厂的热压机进行加工，也可以只针对必要部件进行粘合加工。

除了运动服装用途外，最近高尔夫毛衣也开始采用这种里布。冬天打高尔夫球时光穿着毛衣仍然感到寒冷，使用“Thermo Face”能提高防风性能和保暖性能。上述商品都是日本生产的，“七至八成向海外出口”。

17.商品房销售方案 篇十七

一、项目基本情况.......................2-

三、预售资金监管情况......................3-

五、住房质量承担主体和承担方式.......................4-

1）、商品房屋销售面积表.........................4-

汕樟路16号中环凯悦华庭

销售方案

一、项目基本情况

1）、区位、建筑结构、公共建筑配套

我司开发建设的汕樟路16号中环凯悦华庭位于金平区汕樟路与中山路交界处西北转角，项目占地11650㎡（17.475亩）；土地用途：住宅；容积率：4.5；绿地率：24%以上；停车率：19.3%；规划建设2幢18层商住楼，规划报建总建筑面积52523.02㎡（其中地下室7095.26㎡；地下室停车计207个车位，住宅建筑面积41947.11㎡；计509套；商业铺面2507.06㎡；计20套；），区内采用人车分流的交通形式，车辆实行智能管理，实行24小时封闭式管理。

2)、本项目建筑结构为钢筋混凝土框剪结构；建筑层数：地下：-1层，地上：18层；建筑总高度：54.3m（天面梯间58.2m）;建筑层高：地下室一层3.7m；首层

4.8m；二层2.9m；标准层2.9m。

公建配套面积：1197.94㎡，其中架空层800.94㎡，配电房205㎡，消防泵房33㎡，消防水池60㎡，生活水池泵房75㎡，垃圾容器间24㎡（公共部分和公共设施的具体范围详见规划批准的首层及地下室图纸）。

1、申报商品房预告许可证情况：

目前形象进度已完成将2/3以上工程量，已符合申报商品房预售许可条件，现申报办理商品房预售许可证，总建筑面积：45280.85㎡，销售总建筑面积

44252.50㎡，套内建筑面积36584.94㎡，共计526套（其中：住宅507套，商铺19套）。

2、交房时间

定于2011年12月30日前交房。

3、付款方式

1）、一次性付款；2）、按揭付款

二、项目建筑进度情况

1、桩基础工程

2009年12月29日开工至2010年03月30日完成2、围护桩

2010年03月02日至2010年05月10日完成3、基础地下室工程

2010年06月30日至2010年08月22日完成4、主体工程

2010年07月11日至2011年04月03日完成5、砖样砌体，门窗工程

2010年11月15日至2011年06月30日完成6、装修工程

2011年02月10日至2011年09月15日完成7、水电工程

2010年06月19日至2011年10月15日完成8、围栏工程

2011年08月01日至2011年10月20日完成9、区内道路工程

2011年07月01日至2011年10月30日完成10、园林绿化工程

2011年07月01日至2011年11月15日完成11、煤气管道工程

2011年07月01日至2011年10月20日完成三、预售资金监管情况

我司严格按照《广东省商品房预售管理条例》和《汕头市经济特区商品房预售款监管暂行办法》的规定，我司已与中国建设银行股份有限公司汕头市分行、广东发展银行汕头市大华支行、交通银行股份有限公司汕头金平支行、金平土地房产交易管理所签订商品房预售款专用账户监管协议书。

四、项目销售计划和销售方式，销售价格及价格调整方式和幅度。

我司将严格遵守国家，省和本市商品房销售管理规定，在项目取得汕头市房管局核发的《汕头市商品房预售许可证》后，10天内将该楼盘的可售商品房由我司设在汕樟路18号首层中环凯悦华庭房产展示中心自行公开发售，并将经备案的商品房销售方案，原件等信息在房产展示中心现场显眼位置进行公示，悬挂《汕头市商品房预售许可证》。

购房人预定商品房5天内签订《汕头市商品房买卖合同》并付清房款和税

费，我司将严格按照本方案申报的价格范围，做到一房一价，明码标价，在商品房销售方案申报的调整幅度范围内进行自行销售。

由于近期房地产调控改革的影响，房地产市场价格浮动幅度较大，在销售过程中，我司将该商品房项目销售价格的调整幅度控制在+（-）15%。

五、住房质量承担主体和承担方式

我司将以汕头市房管局印制的《汕头市住宅质量了保证书》和《汕头市住宅使用说明书》作为合同附件，在购房签订《汕头市商品房买卖合同》时同时签发上述两书，并认真按照《汕头市住宅质量保证书》的有关规定做好保修服务工作。

该项目的住房质量承担主体由汕头市华业地产有限公司承担。

六、附件

1）、商品房屋销售面积表

2）、前期物业服务合同

汕头市华业地产有限公司