物业市场部管理制度

2024-10-01

物业市场部管理制度（精选13篇）

1.物业市场部管理制度篇一

专业市场物业管理内容

１．系统化管理

虽然专业市场整体上都是经营同类商品，但是各个店铺都属于个人经营，不同品牌、不同商品间的竞争引起的“自我主张”，如果管理不善很容易给人以杂乱的印象。这种不良印象，不但直接减少了商主的利益，不利于专业市场本身的发展，也会影响物业管理公司，乃至开发商的声誉，而且会造成城市宏观规划政策的失调。因此，它是一个复杂的连锁性的反应链。故必须重视系统化的管理。也就是说，各个店铺的宣传特色无论如何夸张，都必须以专业市场的建筑特点、风格和文化氛围为基调，不能影响到专业市场这个主要的舞台。这就要求，专业市场在建设之初，就要邀请物业管理公司介入，在建设过程中就渗入物业管理公司的诸多管理经验，使建设既注意所建市场的整体统一性，又注意塑造稳定的文化特色。另外，各个商铺在装修时，要求其必须配合所在市场的文化主色调，使市场形成一个“分而不散”的有特色的实体。即通过统一化的视觉识别系统和统一的文化氛围，来塑造物业统一化的商业形象，以扩大市场的知名度。

２．行政管理与专业化管理相结合商业市场人多事杂，要搞好管理，不仅需要物业管理公司的专业化管理，也离不开当地政府相关部门的配合管理。特别是物业管理公司，对于国家相关法律法规和行业政策起着上传下达的作用，市场经营的好坏也对城市环境建设产生直接的影响。因此，双方有着共同的利益和发展目标。这将促使专业市场物业管理公司与政府相关部门，就管理方面不断沟通，促进市场的运营和发展。

３．管理过程要始终贯穿经营思想

物业管理公司的微利性，决定了它要有所发展，就必须重视经营，提高声誉。最主要的是，物业管理公司要抛开以往物业管理就是单纯劳动服务的思想，把专业性和技术性作为公司谋求生存发展的最根本途径。对于各业主、租赁商主，除了提供按照合同约定的日常服务以外，还要充分分析业主、租赁商主的特点，在一切为了业主，兼顾公司利益的原则下，也可对其增加几项有偿性服务。比如为了吸引更多的顾客光顾市场，联合商主开办各种促销活动；为了提高和规范商户的经营管理意识和服务意识，不定期地举办各种经营类讲座；为解决商户的后顾之忧，如果有条件也可以针对商户建造食堂、休息场所等。还有，产权的多元化和激烈的市场竞争，往往会造成业主、商户的频繁更替，给管理造成很大难度，如合同未到期的商铺转租等。基于这样的情况，可以考虑成立有偿性的转租、策划等工作。这不但使物业管理公司获得一定的收益，更主要的是使物业管理公司能够较早地获得业主或商户人员变更的信息，便于了解商户经营中的问题和存在的困难，从而实施有针对性的管理。再者可以通过调查，在经营商户自愿的情况下有偿为商户提供接送孩子上学服务等。

这样的一系列做法既方便了商户，又增加了物业管理公司的经济效益。同时，也是物业管理公司走向正规，不断树立经营理念的一个标志。

４．管理中，对人体现服务为本、对事体现依法为准

首先，专业市场物业管理属于商业物业管理，较之住宅小区等的物业管理，对于服务性的要求更高。因为服务对象是以经营为目的的商户，在为商户提供管理服务的同时，更重要的是协助商户一起为顾客打造一个整洁、舒适而且具有统一商业形象的规范化的购物环境。因而对于物业管理公司来说，更贴切的服务群体不是商户，而应该是顾客。物业管理公司从长远的目标着眼，应该把物业管理公司的发展与广大商户的利益密切联系起来，真正做到一切为了商户的发展和利益。只有商户有利益，有发展，才能促进市场整体的发展，提高市场的知名度。物业管理公司的收入也才会稳步提升，因而也是物业管理的成功。

其次，管理中还要事事体现法治原则。中国目前处于市场经济的中后期阶段，市场经济本身又是一种法律经济，因此，在经营管理中贯穿法治和法律意识尤为重要。特别是经营商户中，有的是业主，但很大一部分是租赁商户，他们来自四面八方，人多事杂。如果不坚持法治，不细化规则，将是一盘散沙，很难运营。具体来说要做的工作，主要体现在以下三个方面：

第一，重视管理服务的合同文本，详细注明双方的责权利，以免日后引起纠纷。

第二，通过《业主手册》、《物业管理服务合同》、《市场管理规则》、《装修管理规定》等文件，对业主及商户进行规范管理，明确业主、物业管理公司、承租户之间的责权利关系。

第三，在市场内对业主和商户不断宣传法律知识，使之不断地渗透给商户，以约束和监督其经营合法。如在市场内义务宣传《产品质量法》、《卫生法》、《反不正当竞争法》等，都是教育和促进商户树立法治意识，达到防患于未然，使市场逐步走向正规和成熟的做法。５．安全管理

在日常的服务中，因为是商业物业，人多事杂的特点决定了在物业管理过程中，安全管理显得尤为重要。主要包括治安管理、消防管理、车辆管理和业主、商主的档案管理。这其中又数档案管理最为重要。下面就业主、商主的档案管理方面的重要性略展开分析。

在安全管理中，对于业主、商主档案管理安全意识的重视是从近几年开始的。产权多元化的特点，加上激烈的市场竞争，商户间的更替现象很频繁。因此，建立与健全业主或商户的档案资料，对提供有针对性的服务和把握市场发展动向有很大帮助。业主与商户的档案资料，主要包括业主和商户的一些基本情况（如所在单位、性质、经营范围、资信情况、家庭情况、联系方式等）、管理费收缴情况及物业的维修养护情况等。需要注意的是，业主、商户的档案资料属于个人隐私，要严格保密。对于个人隐私的保护和重视，是社会发达程度的重要体现。在欧美和日本等发达国家，物业管理公司对于员工最基本的要求就是尊重业主、商主的隐私。因而对于业主、商主的档案资料管理，不仅是经营管理的需要，也是社会步入现代文明的重要体现

2.物业市场部管理制度篇二

一、关于优秀的企业是否要上市的讨论

常听一些企业老总讲, 他对上市不感兴趣, 他就要专心、专注搞好物业管理, 做最优秀的物业管理企业。这个说法很有迷惑性, 乍一听, 没有问题, 就是在几年前, 也没有什么大问题。但如今, 这个想法就落伍了, 为什么呢?

首先, 移动互联网技术的发展成熟以及在物业管理业务方面的广泛应用, 为物业管理跨界经营提供了无限可能。将这些可能变成现实的商机, 才是对新一代企业家最大的考验。把握这些新的商机, 不仅给物业管理行业带来新的成长机会, 甚至在远期将可能在规模上超越房地产行业, 成为新的支柱产业。在新一轮转型和升级过程中, 物业管理将摇身一变, 成为资本和技术密集型行业, 离开了资本市场, 这种华丽转身将很难实现。

其次, 我们国家的经济受制于人口因素, 将进入长期中低速增长阶段, 由于货币发行的惯性, 充裕的流动性将导致资金价格长期下行。在这样的宏观背景下, 虚拟经济注定要比实体经济繁荣, 创业将非常艰难, 但创富就容易得多。将注意力仅放在本企业, 不关心行业和资本市场的变化, 不充分利用资本市场的投资机会, 企业将在新一轮竞争中落败。

再次, 企业的经营水平是有层次之分的。将注意力集中到服务品质上的, 属产品经营;将关注点放在资产增值和新业务拓展方面的, 属资产经营;将焦点聚在资本市场上的, 就是资本经营。

这三个发展层次是阶梯型的, 但并非逐级上升, 有能力的企业完全可以直接跨越到资本经营的阶段, 这就为一些企业通过资本运营“弯道超车”后来居上成为可能。想想看, 如果万科不是上市公司, 也许他还是那个卖教学器材的商家呢, 甚至他能不能活到现在都是未知数。万科的成长和成功, 除了职业经理人的贡献外, 很大程度上是得益于快速发展的资本市场。

二、我不缺钱, 我还要上市吗?

上市融资, 其实并不是上市的惟一目的。上市对企业的好处主要有四个:一是通过挂牌交易, 提升企业的知名度和企业价值;二是企业将有机会和可能进行低成本扩张;三是为企业股东退出打开便捷和高效的通道;四是为企业开辟股权融资的管道。所以, 那些以为企业不缺钱就不用上市的想法是可笑的。

年初, 有多个企业老总表示, 自己不会再推进企业的上市计划, 原因是自己的母公司是上市公司, 担心分拆上市难度大。在A股市场确实有这样的问题, 但可以在香港市场上市。而且香港市场上, 新兴产业和新商业模式企业的估值也不低, PE估值区间在25-60 倍, 不输A股市场。由于房地产企业的估值在15 倍左右, 分拆物业管理业务独立上市, 将可以充分释放企业的价值。

分拆上市创造价值的原理是这样的:某净利润10 亿的地产企业A, 市场估值150 亿。若将其全资持有的净利润0.5 亿的企业B发行上市 (假定发行后股权稀释到70%) , 通过关联交易, 向B输送净利润1 亿, 再通过企业上市后扩张和成长, 增加净利润1亿, 就可以轻松地创造一个新的价值100 亿的上市公司, 为股东创造的新价值约47.5 亿。计算方法是这样的:A企业在B企业的投资, 权益价值是70 亿 (= 100×70%) ;A企业为增加B的企业价值, 主动放弃的利益1.5 亿 (=0.5+1) , 降低了A企业的价值22.5 亿〔= 1.5× (150÷10) ) ;通过分拆B企业上市, 增加的企业价值为47.5 亿 (= 70-22.5) 。分拆子公司上市后, 在母公司有财务困境时, 可以通过抛售B股票, 反哺A企业。B开始是“小金库”, 以后则可能成为“账房”。

还有一种有意思的观点, 有人说, 我融了资, 也不知道该怎么用, 我还要上市吗?对于这样的企业经营者, 我只能说, 他已经完全不适应新一轮竞争了。

其实, 有很多东西大家没有注意到, 其中之一就是企业上市后可以吸纳顶尖人才。物业公司目前的盈利状况, 和很多行业比, 还差得多。美好的前景和辛酸的现实似乎很矛盾, 但只要有好前景, 上市公司就可以通过股权激励等手段吸纳到那些不能靠报酬吸引来的人才。你看, 彩生活投资者关系 (IR) 负责人就来自招商证券 (香港) 。若彩生活不是上市公司, 这种人才流动, 你很难想像会发生。没有人才结构的调整, 转型和升级将注定是纸上谈兵。也正是这样的原因, 上市公司将获得非常多的先发优势。

当然, 一旦确定了上市的策略以后, 什么时候上市最好呢?答案是:越早越好。拿中国工商银行作例子, 它2007年822 亿的净利润, 估值峰值在2.6 万亿, 如今, 其净利润已经达到2800 亿, 估值反降到1.7 万亿。在行业的快速扩张期上市, 估值溢价较高, 对企业降低股权融资成本最有利。那些“等我成为优秀的企业时, 再上市”的想法, 是不想让投资人分享公司的成长, 是不符合资本市场规则的, 因为在资本市场上“优秀”和“值钱”也不是一回事。

企业上市后, 经营者还要学会充分利用资本市场的周期性波动, 在繁荣期发行新股, 增加现金储备, 降低股权融资成本;在萧条期利用闲置资金开展证券投资或股权投资, 增加投资收益。对于资本市场上长袖善舞的经营者而言, 机会无处不在。

三、我想上市, 我该如何定位?

也许有这样的企业经营者, 他说, 我要做中国最好的物业管理企业, 专注提升服务品质, 卓越的服务总有市场, 所以, 坚决不做跨界, 专注主业。面对资本市场, 我们可以将自己这样定位吗?

他还说, 你看, 国外优秀的物业管理企业哪有搞什么O2O的?

我只想说, 国外的居住业态, 还真不容易孕育像国内物业管理这样的商机。分散的居住人群, 导致传统模式因难以颠覆而仍有生命力。

然而, 在移动互联网加上聚集居住的人群时, 新的商业模式就可能随时产生, 并迸发出强大的活力。虽然互联网本身不创造价值, 但它将导致整个价值链的重整。物业管理将进入很多过去不可能企及的领域。未来的物业管理市场会有多大呢?深圳市物业管理行业协会曹阳会长在中国物业管理协会郑州论坛上曾分享了他的研究成果 (见上表) 。

从上表可以看出, 若物业管理全面介入社区商业运营、生鲜电商服务、社区养老服务, 即使在国内1%的综合市场占有率, 5 年后企业价值上限理论上也可以达到300 亿!

另据川财证券的研究, 到2050 年, 中国“银发产业”规模将从2014 年的4 万亿增长到106 万亿, 占GDP的比重将从8%上升到33%。按养老服务占“银发产业”的5% ~10%估计, 这个产业将是惊人的体量。即使3 成市场由物业公司占领, 也有1.5 万亿~3 万亿的规模, 和今天的基础物业管理根本不在一个数量级上。

但是, 若我们聚焦物业管理主业, 不做跨界经营, 将会非常不幸!即使10%的综合市场占有率, 5 年后也只有300 亿市值!

所以, 我们必须清楚, 资本市场给物业管理很高的估值, 不是你的传统业务值钱, 而是你还没怎么开展的业务值钱!资本市场是个“英雄莫问出处”的地方, 它看中的是物业管理的潜力和可能!

四、面对深圳2015“三剑客”, 我该模仿谁呢?

2015 年, 在深圳物业管理记忆中该有里程碑的意义, 其标志性的符号就是彩生活的并购整合、长城物业的“一应联盟”和万科物业的“睿服务”。

今年, 深圳一众领先的物业管理企业纷纷加互联网, 但只有这三个公司给我最深的印象。原因之一是, 大多数公司推出的移动互联网应用系统都是孤立的, 缺少甚至根本没有协同, 并非是基于“人流+ 物流+ 资金流+ 信息流”的协同解决方案。

1、彩生活, 你学不会

2015 年, 唐学斌就成了各路论坛的抢手嘉宾。唐总带领的团队南征北战, 通过收购兼并, 将管理面积推升到3 亿平方米的水平。有人问我, 该向彩生活学点啥?我说, 学不来。

我曾经私底下批判过彩生活的模式, 但移动互联网一出现, 我就认识到彩生活的春天来了。坦白说, 我真不知道, 唐总是怎么洞穿未来的。

和许多“大牌”公司不同, 彩生活很“草根”, 对于市场上不受待见的项目, 全部轻松收入囊中。有人替唐总担忧, 认为其“草根”特性影响其企业定位, 甚至预言, 彩生活没有生命力。我告诉他, 你要相信资本的力量, 彩生活随便就可以把你喜欢的品牌据为己有, 开展多品牌经营。算我有运气, 半年后, 开元国际的收购案真发生了。

我们得承认, 就是因为彩生活的错位竞争, 深圳企业间才不容易短兵相接, 才可以共同把市场做大。

我们真要佩服彩生活的, 就是他们的收购兼并, 这绝非易事, 不是有钱就学得来的。如果你知道收购兼并后的文化和组织整合曾经让多少企业止步, 你就知道彩生活的战略多么难以模仿。更要命的是, 通过彩生活的并购和中海物业的上市, 并购市场的低廉价格已经不复存在。

2、长城物业, 一呼百应

长城物业是少数几个在战略管理方面有大投入, 并获得实效的物业企业之一。这也是我敬佩陈耀忠的原因。精于战略管理的长城物业, 在O2O商机到来的时候, 当然就会顺势而为。长城物业的“一应云”, 就是我亲眼看到的, 惟一将服务与管理在底层全面联通, 并可以实现有机协同的。我非常认可“一应云”, 是因为其有开放合作的态度和共赢共生的意识。

长城物业“一应云”的推介活动, 曾让我感到震撼。我从没有想过, 一个物业公司在市场形象的重构和市场推广过程中, 有这样的气魄。“一应云”受到同行的首肯, 也是意料中的事。

和彩生活不同, 长城物业“讲故事”的功底似乎还不够。因为, 其看似惊艳的商业模式设计, 惟独缺少了对外部投资人的关注。他推崇的C2B团购业务, 本质上是低频低价业务。如果他能够告诉投资人, 他如何能够实现从低频低价转入高频低价, 最终进入高频高价阶段, 并且在养老服务方面给出一个更清晰的成长图景, 我相信, 长城物业将会成为投资界不可多得的投资标的。

3、万科物业, 万般可能

万科物业的“睿服务”, 是我看到的最能把服务提供者的追求体现出来的服务体系。依我的理解, “睿”既是智慧, 也是便捷。“睿服务”不仅可以提高工作效能, 更可以降低对人的依赖。朱保全每一次对“睿服务”的路演, 都是一次成功的“洗脑”行动, 他让我们把“睿服务”和万科紧紧地联系到一起, 并建立了愉快的品牌联想。

万科物业“事业合伙人”制度, 则把职业经理人与企业“同呼吸、共命运”的机制推到巅峰。

让我不解的是, 万科物业始终对其商业模式的重构“犹抱琵琶半遮面”。至今, 我们对万科物业的总体发展战略还是一知半解, 不知道是不是基于保密的理由尚不能公开。

但是, 有了高价值客户群的不断累积, 加上其高素质的职业团队, 对于万科物业而言, 真的有万般可能, 因为其比同行更有条件实现业务转型。

目前, 有很多公司定位于平台乃至生态, 客观来说, 很多互联网企业天生就具有平台属性, 这是很多传统产业比不上的地方, 但是, 并不是所有的平台都有很大的价值。只有拥有足够级别的用户和数据才具有平台的价值。

如果从这个角度看, 即便是中国管理面积最大的物业公司, 平台价值也很有限, 要突破这个瓶颈, 就需要和物业管理同业平台“互联互通”, 共同打造全新的“生态圈”, 其平台价值才会真正发挥出来。

我们可以想像, 如果全国最具规模的物业公司能够强强联手, 将业务平台做到“互联互通”, 共同拓展包括生鲜电商在内的社区商业运营业务, 整个物业管理的生态圈都将重构。

也许, 借助资本的力量, 这个想法能够慢慢实现。

3.物业市场部管理制度篇三

目前最新的研究数据显示，现在财富主要集中在亚洲地区。在未来十年，全球亿万富豪人数将增加85%，其中亚洲的增长最大，将会上升119%。目前美国仍然是全球亿万富豪人数最多的国家，共有543位，到了2022年，预计将增加103%。至于中国亿万富豪人数，预计将会由154人增加到2022年的483人，上升214%。

值得注意的是，高资产净值人士在衡量城市重要性的四个最关键因素，分别为经济活动、政治、生活质素和知识及影响力。在全球城市研究中，伦敦和纽约对高资产净值人士的影响力依然最大，但在十年内，将会有越来越多亚洲城市跻身全球最佳城市的前列。而就高资产净值人士的研究显示，到了2023年，上海和北京将分别取代日内瓦和巴黎，进入前十名的行列。

海内外高端物业市场中国概念逞强

因此，有一点毋庸置疑，中国的高端物业市场投资前景依旧光芒四射。中国豪宅已跻身全球最高昂的房产之列，并仍有潜力为投资者带来庞大利润。中国豪宅物业价格的持续增幅远远超出其他环球物业投资城市，特别是上海、广州等中国城市。

然而，中国政府在主要城市实行楼市调控措施，使某些城市的房价增幅差异扩大。在严格实施楼控政策的北京，当地房地产市场的增长速度明显减缓，仅为2.3%。相比之下，上海和广州等其它一线城市的房地产市场仍呈现快速增长，分别达到百分之10.8%和12.5%，所以寻求快速资本回报的投资者应该考虑上海、广州以及其他国内主要的房产市场。

我们以邻近北京核心商业区的阳光上东豪宅区为例，其房价比去年增长3%；相同类型的上海豪宅区静安枫景苑则较去年增长10%。事实上，上海的豪宅物业如今已经跻身成为全球十大最高昂的房产，超越第十四位的东京和第十五位的洛杉矶；摩纳哥则高居榜首，香港紧随其后。

由此可预计，上海和广州的豪宅物业价格将会受到需求旺盛带动而持续攀升。由于这两座城市吸引中国其他城市的投资者，因此上海和广州楼市受制于其他城市的经济表现，但同时受惠于二、三线城市的城市化进程和财富增长。即使在经济不稳定的时期，高端住宅仍是大多数亚洲投资者和全球房产投资者主要的投资选择。

此外，中国买家对海外豪宅市场的影响也愈发显著，随着投资于中国主要城市的高资产净值人士愈来愈多，这些城市的高端房产价格持续走高，这类投资者主要把房产视为避险性投资。中国买家的影响力远至海外，带动东南亚、澳洲和新西兰的房价向上。随着资金从中国涌入，雅加达的豪宅价格在2012年上涨38%，而峇里岛和奥克兰则分别获得20%和12.7%的增长。即使限制外资购房的法例今年在香港生效，香港豪宅市场的价格增幅亦高达8.7%。伦敦和纽约等顶级房产市场继续成为全球投资者的避风港，其它豪宅市场也因为资金从亚洲和中东等新兴经济体流入而出现复苏迹象。

二三线城市地产投资回报潜力卓著

接下来投资者最关心的问题显然是，未来中国哪些高端地产升值潜力较大？

首先需要强调的是，近来商业物业引起中国个人投资者的青睐，这与全球整体投资趋势一致：全球个人投资者投向商业物业，使其投资组合变得多样化。2009年全球个人投资者在商业物业合共投资470亿美元，到了2012年，这个数字攀升至920亿美元。

世界各地实施调控政策也是推动这一趋势的关键因素。中国房价在2010至2011年高速增长，为了抑制房价升势，中国政府推出了严厉的楼市调控措施，许多中国投资者因而转向商业地产，希望继续在土地价格升值中获益。在北京，由于房产市场受到严厉的调控政策监控，当地的商业物业价格在2012年增值了23%，比上海同期高出20%。

由此，可以预期这些城市的商业物业在不久的将来仍然会持续升值，尤其是北京。今年上海将有大量的零售物业和写字楼等多用途发展项目落成，为市场注入庞大的供应量，预计当地的物业价格只会轻微增长；相比之下，北京的商业物业供应则较为平稳。

研究还显示，商业地产项目纷纷进驻二、三线城市，大大提高这些城市的升值潜力。随着地方政府建设基础设施和推动经济，未来将有不少多用途地产项目投入二、三线市场，使当地的商业物业供应及需求增加，有望形成极具投资回报潜力的商业地产市场。

北京商业地产市场的显著增长，只要住宅市场的调控政策不变，这种上升趋势就会持续下去。在二、三线城市，零售物业则是一个很好的投资选择，原因是当地消费者对于零售商品的需求旺盛，再者，这些城市较为专注发展制造业和工业，令写字楼和酒店物业的价值走低。

虽然国际市场持续增长，但增长幅度较中国市场保守。香港的零售物业市场受大量中国内地消费者的带动，呈现强劲的发展势头，预计2013年香港零售物业将增值10%至15%；吉隆坡零售物业的价值基于同样原因也预计有6%的增长。伦敦和纽约的零售物业和写字楼物业尤其赢得全球投资者的青睐。

艺术品消费增长去年最猛

研究高端人群的投资方式是最有价值的商业研究途径之一，除此以外，亚洲高端投资人士还有哪些新的投资模式？

最新研究显示，亚洲19%的高资产净值人士去年在奢侈品方面的消费相比2011年有所增加。在全球金融危机之后，欧美高资产净值人士纷纷开始缩减投资，中国富豪却并未减缓投资速度，反而将茅台、太阳谷冰葡萄酒等中国奢侈品牌推到了世界前列。

中国投资者们加大了兴趣投资，将目光投向艺术品、高档葡萄酒、老爷车等此类独特诱人、具有收藏和投资双重价值的限量奢侈品。艺术品是去年消费量增长最大的项目，19%的受访者预计2012年客户在艺术品方面的支出将有所增加，13%的受访者预计该趋势将延续至2013年。

莱坊国际奢侈品投资指数基于以下九种收藏性资产的加权表现：艺术品、中国陶瓷、老爷车、钱币、家具、珠宝、邮票、手表和高档葡萄酒。

（注：本文部分内容为莱坊国际亚太区研究部董事Nicholas Holt的采访）

4.市场物业管理工作计划篇四

①加强监督管理，规范经营行为。保持市场农贸大街畅通，坚持做到车辆停放整齐，经营秩序规范。并实行专人管理责任制，跟踪保障道路畅通及规范经营行为，保持市容市貌良好。

②进一步规范入市农副产品交易秩序，不断规范农民自产自销水果、蔬菜和家禽等农产品活跃市场，做到不乱放、乱卖、流动经营，阻塞交通。

2、理顺环境卫生保洁体制，提高卫生保洁质量。将北门市场、桥头市场、牡丹苑临时市场、钨都广场、安康广场的卫生保洁交由县环净美公司进行统一管理，从而进一步提升市场保洁质量，同时解决市场与周边居民区结合部卫生管理脱节问题。

3、强化服务意识，提高服务水平。

一是牢固树立“诚信服务、以人为本”的服务理念，以服务求生存，以服务谋发展，为市场业主提供优质服务;

二是加强干部礼貌待人，推行首问负责制等方式，切实做到文明管市、热情服务，努力提高服务意识和服务水平，使职工正确处理好管理与服务的关系，与业主多沟通、多联系，真正实现规范性工作与人性化管理的有效结合。

4、进一步实施“岗位工作责任考核”机制。从工作任务、劳动纪律、管理实效等方面对在岗职工进行考核，奖优罚劣，奖勤罚懒，让“想做事、能做事、做了事”的干部职工得到肯定和奖励。

5、进一步加强制度管理，稳步推进制度建设，实现工作行为规范化。

一是加强财务管理，严肃财经纪律。以增收节支、挖掘费源为目的，做好全年经费列支预算，把有限的资金用在刀刃上;

二是加强摊位租赁管理。规范租赁合同、台帐、发票、收费“四合一”的.管理措施;

三是加强收费管理。做到应收尽收，不错收漏收;

四是加强内务管理。健全市场业主台账，对市场经营摊位的租赁情况登记齐全规范;

五是加强考勤纪律管理。严格执行上下班签到、请假销假等考勤制度。

6、进一步加强中心工作，完成各项目标任务。一是加强目标管理和考核工作;

5.物业市场部管理制度篇五

物业管理专业是根据市场经济和社会发展对物业管理人才的迫切需要,对学生进行专业知识和技能教育,为实现岗位从业能力而设置的.专业和专业课程的设置具有较强的针对性和实用性,注重基本知识和基本理论,强调理论联系实际,强化专业技能训练.物业管理专业主要培养能适应社会主义现代化建设需要,具有较宽知识面、较好英语听说能力和计算机使用能力、较扎实专业基础理论知识、较强岗位实践能力,体魄良好心理健康的物业管理、房地产营销类高等职业技术应用型专门人才.物业管理是城市居民生活的基本需要.城市是人口的高度聚居区,随着城市化进程的不断加速,城市人口密度越来越高,给城市的人口管理与居住管理带来了很大的压力.这时,人们为了更好的工作,家居的安全和舒适成了生活的最基本的需求,如果这种需求得不到一定的满足,人们就无法安心工作同时心身健康也会受到影响.居住是最基本的生活需要,这印证了马斯洛的五个需要层次理论的前三个基本的生理需求.有需求就有市场,市场就是存在的理由.物业管理行业的应运而生,正是基于这种需求的基础之上生存和发展起来的.随着物业管理的市场化和专业化,人们不断地从物业管理中得到日益尽善的服务.一方面,物业管理行业的竞争导致了物业管理资源的再配置,使得物业管理公司不得不以提高服务水平来维持和增加自身的客户;另一方面,面对业主的服务要求和意识的不断提高,物业管理就必须不断地提高服务技能,不断地强化自身管理队伍来深化服务功能,才能使物业管理服务走向专业化道路.培养专业人才是物业管理发展的关键.物业管理就其行业特点来说,最大的投入是人力资源成本.物业管理是一种服务劳动,通过这种劳动获得社会资源的分配.然而,现代物业管理已经不同于过去的“ 看管式 ” 的管理,它要求管理主体要有更高的管理水平和服务意识,才能适应现代城市居民不断提高的服务要求.再者,物业管理不仅要满足居民要求,还要配合地方政府的领导,适应当地的政治、法律和文化要求.因此,物业管理就迫切需要一支具备专业性的管理与服务人才,才能满足物业管理的需要,才能促使物业管理得到长足的发展.二、培养目标

本专业培养能适应社会主义现代化建设需要，具有较宽知识面、较好英语听说能力和计算机使用能力、较扎实专业基础理论知识、较强岗位实践能力，体魄良好心理健康的物业管理、房地产营销类高等职业技术应用型专门人才。

6.物业市场部管理制度篇六

为促进我区物业管理市场健康发展，整顿和规范市场秩序，优化我区物业管理市场环境，按照市房地产管理局《关于开展整顿规范我市物业管理市场秩序工作的通知》（〔2011〕185号）和《关于进一步整顿规范我市物业管理市场秩序工作》（〔2012〕07号）要求，结合我区实际情况，经我局清理整顿工作办公室人员的艰苦努力，我区物业管理市场秩序清理整顿工作取得了阶段性的成果，现将工作总结如下：

一、加强领导，精心组织

按《通知》要求，我局高度重视，在局办公会上研究决定，正式成立了“整顿规范物业管理市场秩序领导小组”，局长任组长，局党组其它所有成员分别担任副组长；下设领导小组办公室，并由分管物业工作的副书记担任下设办公室主任；同时从部分企业中抽调了8名物业专家担任专家组成员，以确保这次清理整顿工作的严肃性、规范性。

二、物业管理市场基本情况

（一）我区总面积239平方公里。总人口60万人。是国家大型能源基地，市的政治、经济、文化和商贸中心，是省城市人口最多的市辖区。

（二）物业服务企业状况

我区现有取得合法资质的专业物业服务企业71家，从业人员约1.5万人。其中，取得建设部一级企业资质1家，取得省住建部二级企业资质5家，三级物业企业资质65家（含暂定）。

三、精心组织统筹安排

（一）准备阶段。“整顿规范物业管理市场秩序领导小组”于2012年的2月23日向辖区内71家物业企业下发了《关于开展整顿规范物业管理市场秩序检查工作的通知》、（二）现场核查阶段。根据各物业企业上报的自查材料，我局整顿规范物业管理市场领导小组成员深入到每一个物业服务企业，对其所管理的项目情况、企业的管理制度、管理人员从业资格证书、聘用的专业技术人员职称证书、企业建立的安全应急预案、物业服务合同备案情况、有无违规违纪等做了作全面、细致的核查。

（三）审查核定。根据现场核查情况，结合业主投诉、会议缺席等综合核定：

1合格企业44家将继续加强监管。

2、限期整改企业26家待整改考评验收，验收不合格注销物业企业资质。

四、存在的问题

（一）物业管理整体水平较低。就其原因：

1、从业人员整体素质有待提高，部分从业人员未经培训，未取得岗位证书，对一些基本的物业知识都未掌握。

2、企业重视不够，企业员工责任心不强。我们检查组在有的项目检查时，询问项目工作人员物业基本情况，有的项目工作人员直接回答“打电话问老板，我不知道”。

3、特殊工种（电梯维保、消防维保等）问题。技术力量严重匮乏，维修养护不到位。

五、下步工作

（一）加强物业管理法规宣传。通过媒体报纸及行业内部信息平台进行大规模宣传活动，使物业管理法规家喻户晓。

（二）加大行业内部培训力度。一是对物业从业人员进行培训，二是对业主委员会成员进行培训。以此提升全区物业管理水平，上一新台阶。

（三）继续清理整顿。

1、对限期整改的企业我们将复查，在复查中不整改的或是严重违规的，我们将上报市局注销其资质；

2、加强信用档案的建立、管理，对一些侵害广大业主利益的企业进行行业曝光并纳入每年的清理考核范围。

7.物业税的市场期盼篇七

2009年5月25日, 中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》, 同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。该《意见》明确提出, 今年研究开征物业税, 该项工作将由财政部、国税总局、发改委、住房和城乡建设部共同负责。有人认为, “狼来了”喊了很多年后, 这次物业税是真的要来了。

回顾一下, 早在2003年, 物业税的提法就出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。2005年, 在《中共中央关于制定“十一五”规划的建议》中又一次明确提出:“稳步推进物业税”。2007年十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中, 首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。2007年10月, 国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区, 至此, 包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆, 已有十省市开始物业税“空转”运行。另外, 发改委近年来关于深化经济体制改革工作的意见每年都提到物业税。是否开征物业税以及如何开征物业税已经历经反复多次讨论, 也一直是社会上下都非常关注的焦点。

物业税到底是怎么回事?对已经买了房子和正在租房的人们分别意味着什么?目前全国范围内楼市在经历持续一年多的寒冬后刚刚有交易复苏迹象, 在此时复苏不稳的时期, 物业税开征会起什么作用?实施物业税后会不会带来房价的大跳水?甚至带来楼市的全面崩盘?这些都是人们非常关心并急切找寻答案的问题。

笔者以为, 首先, 短期内物业税还没有推出的可能性。很多现实的技术难题还没有解决, 法律、行政和民意的基础都还严重不足。涉及到几亿家庭、数十万亿居民财富的税种, 断然不会在没有大规模争取各方面意见、取得社会认识基本一致后就这么草率地推出。尤其目前宏观经济形势还不明朗, 社会不稳定因素很多, 不会随意出台容易引起不同阶层激烈争论、造成社会动荡的新政策。

其次, 开征物业税在中期内还是可以预见的, 也就是三五年内。物业税为国际惯例, 几乎没有哪个市场经济国家不开征对房产的持有税。各国的物业税名称有不同, 有的称“不动产税”, 有的称“财产税”, 也有的称“地方税”, 但基本含义是差不多的, 税率和征收方法也相差不大。开征物业税是因为其有三大功能, 不仅是稳定房价的有力武器、打击炒房投机的杀手锏, 更是缓解贫富两极分化的重要工具, 同时对改善地方税收结构、实现城市可持续发展也是非常有帮助的。所以, 开征物业税是大势所趋、势在必行, 只是时间早晚和条件成熟的问题。

那么, 一旦开征物业税后对房地产市场到底会有什么样的影响?房价会不会因此暴跌?笔者以为, 物业税开征后, 房价涨幅一定会受到显著抑制。深圳、上海、北京等地曾经出现的暴涨会受到抑制, 2007年夏季50%以上的疯狂上涨现象应该从此不再出现。至于房价会不会从高位跳水、甚至楼市会不会因此彻底崩盘, 笔者并没有这份担忧。

从经济学理论和各国实践经验来看, 要抑制房价过快上涨、挤压投机炒作泡沫, 物业税是必需的手段。之前政府尽管通过连续出台“国八条”、“国六条”调控和多次运用加息、加税、紧缩房贷等手段, 力图打击炒房投机, 抑制房价过度上涨, 但实践效果并不甚理想。2007年末到2009年初的楼市寒潮更多是由于国际金融危机冲击、宏观经济环境恶化、人们对未来收入信心严重不足而带来的, 与之前房地产调控政策关系不大。这说明, 之前政府采用的房地产调控政策并没有真正击中住房投机的要害, 只是“扬汤止沸”, 并没有“釜底抽薪”。

从经济学上说, 虽然征收住房交易税增加了交易成本, 可以起到加大住房投机成本的作用, 但在当前住房市场总体仍然是供求紧张的局面下, 这些税收成本必定会被转嫁到购房者身上, 客观上反而可能助长房价的上升。进一步而言, 对低收入者、对于那些迫切需要改善住房条件的购房者来说, 影响更大, 他们对住房的需求会相对更为缺乏弹性, 因而, 他们反而会被转嫁更多的税收。而且加重交易税, 抑制了存量住房的流通, 更加剧住房供应矛盾。以上海为例, 2004年上海二手房住房交易量本已经超过新房销售量, 但接连交易环节加税之后, 有大幅萎缩的趋势, 客观上加剧了新房市场上的供需矛盾, 导致房价居高不下。

但如果在房地产各项税收中降低交易税, 增加物业税, 效果就会大不一样, 是必然降低房价涨幅而决不会抬高。首先, 物业税直接打击到投机炒房的要害, 大大增加了囤房成本, 当前的体制对那些动辄买下十几套、甚至几十套的炒房者是无能为力的, 但一旦开征物业税, 他们炒房成本将变得非常大, 难以再操控市场。即使对于非炒房者, 征收物业税也能有效减少住房资源闲置, 住房空置率将因此迅速降低。对于一部分到处借债、要靠“啃老”才能勉强买起房子的人来说, 物业税无疑也是给他们一盆冷水, 使不正常的购房需求暂缓和分流一下。其次, 降低房产交易税, 会鼓励存量住宅加快流通, 短时间内就能扩大有效供给。降低交易税, 增加持有税, 双管齐下, 房价持续过度上涨的局面有望得到立竿见影的控制, 住房市场才能得到健康的可持续发展。

那么, 为什么说物业税开征不会带来房价的大跳水?有些人认为, 购买住房时缴纳了70年的土地使用出让金, 就相当于一次性缴付了70年的物业税。现在如果要征收物业税, 就理应要废除土地使用出让金, 否则就是双重收税了。现在地价占到房价的一大半, 如果这部分成本去掉后, 房价就应该大跌。但这个看法其实是对土地使用出让金的一个误解。只要土地供不应求, 就必然要求通过土地公开拍卖、竞价获得的方式来实现土地使用权的出让, 这是最公平合理、最有效率的解决方法。否则, 通过协议转让等暗箱操作必然滋生无法抑制的腐败问题。即使这中间的腐败交易可以防止, 协议转让也达不到土地资源的最优配置, 因为没有人知道这块土地最优的使用用途, 只有市场说了才算。这也就是说, 即使物业税开征, 但只要土地仍然供不应求, 仍然只能通过土地拍卖、最高竞价获得土地的方式来分配土地, 至于这时候开发商缴纳给政府土地中心的, 到底是叫土地使用权出让金, 还是其他什么名头的, 都无所谓, 反正是不可能免费拿到地。所以, 开征物业税后废除不废除土地出让金的名头, 对于房价毫无意义。

前面说了, 开征物业税, 能增加囤房持有成本, 加速住房资源流通, 从而抑制房价过快上涨。但房价能不能降, 归根到底还是看人们对房地产后市的预期, 物业税在这中间的作用还是很有限。关于物业税率现在有很多建议, 比如1年0.8%, 国际经验来看最高不会超过2%。1套市值100万的房子, 按照1%的税率缴纳物业税, 1年就是1万。如果对于后市乐观, 比如较为保守地认为每年房产增值5%, 那么1%的持有成本还是可以承受的。物业税对房价的影响还是边际上的。刚推出的短期内可能会给人们带来很大的心理冲击, 造成房价剧烈波动, 但之后一两年甚至数月, 人们的心理和行为决策就会逐渐适应, 房价就会慢慢恢复和调整到新的市场均衡水平。参考国际情况, 众多实施物业税的国家, 人们该买房的时候还是会买房的, 物业税始终只是影响买房决策的一个次要因素。

人们关心问题的焦点在于, 物业税开征会不会带来普通购房者的严重负担, 尤其是中低收入者的不合理负担呢?比如, 市区老的公用房市场价值很高, 但居住在里面的人很多其实很贫穷, 收入很低, 又只有一套住房, 也不可能搬迁和购买新房, 让这些人为“高价”住房每年都付出大量现金流, 显然不现实也不合理。这也是决策层在开征物业税问题上的一个顾虑。关于这一点的担心, 笔者以为, 通过物业税具体政策制定上的微调, 是可以避免的。比如, 虽然各国实践都要求物业税一定是和住房价值而且是住房的市场价值挂钩, 但除了根据房屋的类型、面积、区位、价值等因素区别对待征收, 也是可以根据居住人的情况调整的。政府完全可以对只拥有少量低标准住房的群体免征或少征住房的持有税, 比如对第一套房90平方米面积可免税, 或者先征收后根据核定家庭收入按比例退还, 等等。如在瑞典, 一些著名风景旅游区由于外来人多, 造成当地房价普遍很高, 但当地人收入并不高, 于是政府就规定每年房产税最高不得超过家庭年收入的5%, 这也是可行的解决方案思路。只要政策设计经过充分论证和讨论, 我们不必担心物业税对中低收入群体造成过度负担。■

从经济学理论和各国实践经验来看, 要抑制房价过快上涨、挤压投机炒作泡沫, 物业税是必需的手段。

8.物业市场部管理制度篇八

关键词：物业管理；办公室职能；医院；物业化管理

引言：医院物业管理的就是要为医务人员和病人提供方便、高质量的服务，除了要给医护人员和患者创造安全、文明、整洁、舒适的环境之外，同时还要对维持医院的正常的工作；良好的物业管理方式会给这个医院带来良好的口碑，对外来的病人有巨大的吸引力，出院的患者会互相宣传医院的良好的服务，进而会使得更多的患者来院就医，这样就会使医院的效益增加。因此，在日常工作中应充分发挥医院物业管理办公室的的职能，不断提高物业的服务质量以确保医院物业化管理目标的实现

1.强化监管工作，确保物业服务目标的实现

1.1加强物业服务质量的提升与评价

（1）搞好环卫工作

医院里的环卫工人归属于物业公司，要求环卫工人必须素质要高，并且对其工作环境要熟悉，比如说环卫工人得知道急救设备放在哪，存放消防设备的地点，以及知道消防设备的正确使用方法、熟悉紧急疏散通道的流通路线，同时还要求环卫工人掌握一些基本的医护知识，能够知道突发事件的处理程序。

（2）对各种医疗医护用品的进行彻底的消毒隔离

医院的所有清洁工具都需要严格的消毒，将办公区域、公共区域、卫生间等都要采用严格的区分管理，所有的清洁工具都要放在各自的地点，不要混着用，不要一块拖布“走天下”，确保住院的病人和医护人员生活和工作在一个干净整洁的环境里。这样也能给医院带来正面的影响。

（3）保持肃静

所有的医院内部的清洁人员不要大声喧哗，注意保持好医护人员和就医人员的环境，始终保持肃静的环境，这样能使就医人员有一种非常温暖的感觉，也能提升医院的知名度。

保洁员要做到勤快、具有良好的服务态度，保洁员应该将区域固定式转换为来回走动的方式，并且巡检的次数要多一些，脏东西随见随扫。保洁员应该对待病人像亲人一样。

1.2建立物业服务反馈机制，推进物业服务

物业服务人员服务质量的好坏与否是由病人及本院的职工就能客观的反应出出来的。网络现在也非常发达，可以通过网络的方式使得物业与医院的各科室的主任进行沟通，这样就会通过网络的方式收集各科室对物业人员服务质量的评价，因此就会了解自己在服务中存在哪些问题以便做到及时的更改缺点，做到更好的为大家服务。对“物业综合满意度调查”、“患者满意度调查”以及“出院患者的电话形式的问卷调查”等各种反馈方式要认真对待，分析各项调查中不足之处，并且对其进行归纳总结，找出缺点，有针对性的对那些不满意的项目进行有力的整改，并且对物业公司的员工进行培训，制定出一系列整改措施，实现服务质量再上一台阶，以便能使患者和医护人员都满意。

1.3加强学习和培训，提升物业员工队伍的整体素质

目前，大部分医院医疗水平呈现大幅度上升的趋势，因此这就会对从事物业工作的人员的要求也越来越严格。物业的服务质量的高低取决于物业人员的素质高低，有的时候物业人员的言谈举止很大程度上会影响的医院的在外声誉，因此，这就要求医院要对物业员工的进行相关的培训才能够提高物业的管理和服务。

为了使得物业的各岗位工作顺利开展，物业公司应该经常请相关专家做专题培训。比如说请预防科人员对清洁工进行消毒隔离等方面的培训。虽然物业的员工需要正式的培训才能上岗工作，这也是管理合同中明确规定的[1]，但是由于物业人员更新的快，有时候没有做到及时招聘，有的时候就会使新员工没经过相关的培训就上岗了，这样就得采取措施使得员工通过即时培训的方式使得新员工尽快适应工作岗位的要求。

加强物业人员的行为方式上的管理会及时发现物业员工身上存在的不良因素，以便能够采取相应的措施来修正员工的不良因素。比如说物业员工有的时候从患者要废纸、饮料瓶等，还有就是捡患者的花篮卖给花店老板，这样就会有损医院的形象[2]。保安应该采取轮换制度，物业管理应该加强对物业人员的及时培训和行为举止上的管理才能使物业员工的整体素质有所提高，同时也使得物业员工的行为规范化，这样使得医院的整体形象得到有效的维护。

2.建立合理的沟通机制，加强沟通，促进工作的有效开展

2.1物业自身的沟通管理

物业管理协调办公室每周至少召开一次例会，用来加强与物业公司的信息反馈。物业管理协调办公室一方面对物业公司服务过程中的存在的问题进行整改，以及对患者和医护人员对物业公司的投诉情况进行处理，并且对物业人员日常存在的不良行为进行提醒和防范，在会上鼓励物业人员的一些优良作风，使得物业的服务得以优化。再有就是在会上物业公司应该汇报上一周的整改的落实情况，工作中自己无法解决的问题需要物业管理协调办公室出面来沟通解决，这样才能使物业公司的服务稳步前进。

2.2物业与医院其他部门的沟通管理

医院很多地方都需要物业的服务，这就需要物业管理协调办公室来协调物业与医院的各个科室的关系，及时化解物业与各科室之间的矛盾化才会增进物业与各科室之间的理解和包容，进而消除矛盾，减少摩擦，做到各科室和物业服务人员之间协调发展、共同进步。有的时候，物业管理协调办公室的人员要与相关的科室沟通解决超出物业人员职责范围外的事情，这样就会避免出现不该出现的漏洞确保了医疗安全。物业管理协调办公室既要全力支持物业公司的工作，还要积极的与各科室沟通协调，为物业公司提供方便快捷的条件，这样物业公司的工作会得到顺利的开展。比如说，物业管理协调办公室可以与护士长协调沟通，将相应的保洁员的更衣问题解决好。

2.3物业与患者的沟通管理

如果物业人员与患者之间出现一些矛盾的时候，就要积极主动的与患者沟通协调来解决问题，将事件平息，这样就能挽回对医院的负面影响。如果遇到对物业人员不尊重的个别患者，应该对其进行说服教育，做到保护好物业人员的人身安全，能够使得物业人员有一种归属感和安全感。

3.秉承服务理念，改进服务质量

物业化管理的主旨就是为医疗事业提高良好的服务。因此物业人员应该牢记以人为本、服务为人，以患者为服务中心，采取各种方式提升服务质量。比如说具有主动服务的意识，感动服务和具有创新服务的意识。物业人员可以经常倾听患者的意见，了解患者的需求，这样就及时的发现问题和解决问题。积极采用网络服务平台，将其各科室和患者的反馈信息整理归纳，并且提出整改措施。

时刻想着患者，为患者服好务，充分考虑患者的实际情况，一切以患者为中心，树立全心全意为患者服务的服务理念。在服务台应该增加多种优质的便民措施，比如说物业公司可以实行弹性值班制度，在高峰时段应该增加服务人员的数量。再有就是将医院的卫生情况做到尽善尽美。在注重服务结果的同时也要注重服务的过程。比如说保洁工作严格遵守按区域划分的规定注重引导患者在检测过程中的安全因素的防范。

应该采取多样的措施为患者提供更好更便利的服务，这样服务质量就会提高，比如说如果有预约超声波检测的患者在中午休息的时候可以安排值班人员，为患者提供便利，节省时间等。

医院的物业公司要积极开展创新活动，创新出适应性强的便民服务措施，以便满足不同患者的需求。比如，准备备用轮椅为活动不便的患者提供服务；陪检人员为患者提供联系卡片，为患者提供方便、温暖的服务；医院的门诊要有专门流动人员巡视，为患者为提供随时随地的咨询服务，这些服务措施都会使得患者及患者家属有一种温暖和被尊重的感觉。

4.结语

物业管理的协调办公室充分利用自己的协调职能，极大的提高了后勤部门的物业公司的服务水平，使得医院的物业管理水平更上一层楼，为患者提供了满意的服务，也就是充分体现了医院、物业公司和患者三者的共赢模式。

参考文献：

[1]王秀娟，柴晓红.医院后勤社会化对保洁工作的监督管理[J].现代医院管理.2011（2）：11-13.

9.物业市场部管理制度篇九

塔城地区物业管理市场专项治理整顿工作自查情况的报告自治区建设厅：

为全面贯彻落实自治区建设厅《关于开展201X年自治区物业管理市场专项治理整顿工作的通知》（新建房[201X]12号）文件精神，201X年8月17日-8月23日塔城地区建设局和发展计划委员会组成联合检查组，对全区物业管理市场，特别是对塔城市、乌苏市物业管理市场进行了重点检查，现将自检情况报告如下。

一、塔城地区物业小区管理工作开展情况

塔城地区现有物业管理企业9家，均为三级企业，其中两家为新开办的暂定企业。近年来，我区物业管理工作坚持以“三个代表”重要思想为指导，以贯彻执行自治区物业管理服务等级，提高物业管理服务水平为重点，严格检查物业管理工作中存在侵害业主合法利益的问题，规范了物业管理服务事项和收费标准，规范了物业管理企业无偿代收代缴水、电、暖费用等行为，坚持综合治理，标本兼治，分级管理，齐抓共管的原则，规范物业管理市场秩序，促进了物业管理健康持续发展。

（一）我区物业管理行业基础薄弱，企业规模偏小、经营水平较低、企业自身素质不高。为了解决物业管理市场中存在的问题，使物业管理工作健康、有序的发展，今年地区建设局及时召开了物业行政主管部门管理人员和物业管理企业座谈会，就目前存在的问题进行了讨论、分析，并提出了解决问题的办法，把管理相对较好的乌苏市华鑫小区、沙湾县祥和小区、塔城市杜别克小区、额敏县2号小区作为开展物业小区管理示范小区。

（二）为进一步提高住宅小区内的社会化管理水平和服务质量，建立健全我区住宅小区管理机制，加强物业管理，创建和谐社区，地区行署转发了由地区建设局和地区民政局共同制定的《关于进一步健全住宅小区管理机制创建和谐社区试行办法》，要求各县（市）认真贯彻执行。使社区居委会、小区业主大会、业主委员会、物业管理企业各负其职，共同做好住宅小区的管理工作，创建文明和谐小区。

（三）针对大部分住宅区物业管理用房及配套设施不到位的情况,各县（市）积极投入资金完善示范小区设施，地区也投入了20万元，对四个重点住宅小区公共设施建设进行了补助，为小区的物业管理提供了硬件基础。

（四）为进一步加强我区物业小区管理工作，我们对全区物业公司管理人员进行了培训，就加强物业管理进行了深入研讨。结合实际，地区建设局下发了《关于进一步加强住宅小区建设管理的意见》（塔地建房[201X]11号）文件，进一步规范了我区小区物业管理，使全区物业管理工作逐步形成政府指导、社会监督、企业服务的工作模式，为创建和谐住宅小区奠定了基础。

（五）我区物业管理企业能够认真执行物业管理方面的法律、法规，有针对性的进行岗位培训，提高了管理人员的服务意识和服务水平。在收费难的情况下，多方筹措资金，改善小区基础设施建设和管理，完善小区服务功能，丰富业主的业余生活。并建立了各项管理制度和企业内部激励机制，以点带面，互相学习，分析小区物业管里中出现的问题，对难点、热点问题进行讨论，及时解决。管理人员还经常不定期走访业主，与业主沟通思想，增加了理解和支持。物业行政管理部门对物业管理市场加大了监管力度,没有出现乱收费、多收费等损害业主合法利益的问题,在代收水、电、暖工作方面，都签订了委托合同,并按合同执行。大部分企业都建立了物业管理企业信用档案。部分 3 小区成立了业主委员会，并和被委托物业管理企业签订了物业管理服务委托合同。

二、我区物业小区建设中存的主要问题

由于塔城地区物业管理工作起步较晚，目前全区只有塔城市、乌苏市、沙湾县、额敏县申办了物业企业管理资质并开办了经营性物业管理业务，工作中还存在着一些问题。

（一）物业企业大多是从开发企业中派生出来的，为企业的经营管理和发展带来了许多问题。

（二）由于过去在房地产开发中，开发后建设管理不够，致使大部分住宅小区的物业管理用房及配套设施不到位,给物业管理工作造成了很大的困难。

（三）由于我区经济发展相对滞后，居民收入较低，造成物业管理收费相对较低，物业企业无法按《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》提供服务和管理。

（四）国家在房地产开发方面的新、老政策有所差异，有的房屋在开发建设后收取了房屋维修基金，有的在房屋开 4 发建设后没有收取房屋维修基金，给小区房屋统一维修带来了困难。

（五）物业公司制定的物业管理服务委托合同内容不完整，合同服务双方责任不明确，服务内容不具体，委托主体不符合《物业管理条例》的规定。

（六）企业虽然建立了信用档案，但是大都没有按照规定定期将经营管理及信誉情况报管理部门，致使管理部门没有实现对企业资质的动态管理。

（七）大部分住宅小区还未成立业主委员会，已成立业主委员会的小区也因无法支付委员的工作报酬，使业主委员会处于半瘫痪状态，无法发挥业主委员会应有作用。

（八）物业服务项目收费中存在的问题：（1）收费票据填写不规范；（2）明码标价内容不规范、不全面，个别物业公司没有进行明码标价；（3）对抄表到户的业主，继续收取水耗、电损。

三、今后加强物业管理工作的方向

（一）通过广播、电视、报纸等媒体，大力宣传物业管理方面的法律、法规和政策，使广大业主增强自觉遵法、守法的意识。

（二）积极督促各小区尽快成立业主委员会，引导已成立的业主委员会按规程运作，依法签订物业服务委托合同，修订《业主公约》，促进小区物业管理规范化。

（三）进一步加强对物业企业的管理，引导物业企业的规范管理、服务行为。

（四）依照有关规定督促开发建设单位完善小区设施、设备的建设，提供规定数量的物业用房，检查监督好住宅小区维修基金的建立及使用，并按规定归集好维修基金。

（五）进一部完善物业管理企业信用档案制度，督促好企业定期将经营、管理、服务情况的资料上报新疆建设网。

（六）进一步完善物业管理服务标准和项目，规范服务行为，提高服务水平和服务质量，严格按照国家发展改革委员会、建设部关于印发《物业服务收费明码标价规定》的文件要求进行明码标价，切实做到明明白白收费。

（七）建立健全物业市场监督管理制度和失信惩戒制度，营造良好的物业管理市场环境。二ＯＯ五年八月二十五日

10.物业市场部管理制度篇十

目标承诺书

一、目的

为实现目标管理，充分发挥和调动员工的工作积极性，促进公司持续健康发展，确保***市场拓展工作目标的全面完成，结合公司实际情况，签订本承诺书。

二、责任期限

***************

三、工作目标

（一）经济目标

至今年年底，实现全年新增合同额

的任务目标，同时保证新接管项目利润率不低于

，市场拓展费用控制在合同额的内。

（二）客户开发目标

1、与有关单位保持联系，巩固、扩大客户资源，每月拜访新客户不少于3个，跟踪走访客户不少于4个；

2、全达成潜在客户不少于5个。

（三）企业文化建设目标

1、积极编写企业宣传资料，公司网站定期维护更新，年访问量不低于

，向协会供稿全年不少于

篇，收录率不低于60%，同时不断钻研现代管理模式，力争在国家级期刊杂志发表

/ 2

文章。

2、密切保持与政府单位及行业协会的联系，在行业会议、宣贯活动、业务办理等方面做好对接工作。

四、目标考核

公司财务部门监控、审计、检查市场拓展资金运作、成本和其他的财务工作，检查标准、办法依据公司的财务规定。

五、目标奖罚

1、目标责任人必须依照双方确认的工作计划完成本责任书所列的各项目标，奖罚办法按照《市场拓展管理办法》执行。

2、目标责任人无法完成目标合同额的，不发放市场拓展奖金，并将未完成部分累加入下一市场拓展目标任务中。

六、其他

1、本目标管理责任书一式二份，公司综合办存档一份，目标责任人存档一份。

2、本责任书自签订之日起生效。

目标责任人签署：

总经理签署：

副总经理签署：

日期：

11.论物业管理企业的创新管理篇十一

而如何适应新时期物业管理行业的发展，如何使企业在逆境中得到发展，这是摆在每一个物业管理企业面前的难题。银川众一物业公司面对物业市场困难，从连年亏损到扭亏为盈，从要由集团公司扶持到自负盈亏，通过观念创新、经营创新、制度创新、服务创新四个方面，加强管理内部管理，创新外部服务，走出了自己的创新之路，摆脱了亏损的帽子，使企业得到发展。

一、从培养学習型企业入手，实现观念创新

物业管理作为一种无形服务，物业管理企业作为一个劳动密集行业，它的性质就形成了必须依靠全体员工来做好服好，就是需要发挥员工的创造性思维能力，从而使企业具备不断改进的能力，提高企业的竞争力。银川众一物业公司采取多种方式创造学习型企业，通过一系统活动，使全体员工善于学习，通过学习改变观念，在工作中不断创新、不断进步，为业主提供满意服务，增强公司的竞争实力。

一是，为员工创造学习的条件，培养员工学习习惯。通过送出培训、外聘老师、内部讲课、经验交流、观看视频、开展“五二一”活动（每年读5本书、提2条合理化建议、记1本读书笔记）、知识竞赛等多方式开展学习培训，提高全体员工综合素质和业务能力，使其具备本岗位所需知识，从思想上转变观念，树立服务意识。

二是，健全激励机制，鼓励员工自学。采用提高职称、学历津贴，报销学费等激励机制，鼓励员工不断学习，提高自学能力，公司各项专业职称执有率逐年增多，员工平均学历也得到提高。随着员工素质的提高，公司物业服务质量及业主满意率也在逐年提升。

三是，在员工中树立榜样形象，利用榜样力量调动员工积极性，对某一个阶段工作中好的做法、好的事情和先进个人进行推广，使全员树立为业主服务的意识；同时加强内部经验交流，开各种形式的现场交流会，让基层员工在现场交流学习，取长补短，不足的地方进行总结，做到发现问题立即解决，从而有效改变了基层员工的服务态度，提高了服务质量。

二、从开展创收、成本控制入手，实现经营创新

在今天物业服务市场面临重重困境的情况下，物业公司只能充分利用物业企业特点实行成本控制、开展多种经营等方式，达到创收增效的目的。

一是，从开展多种经营入手，增加公司经济增涨点。在对外拓展物业项目的基础上，银川众一物业公司利用自身及物业项目特点，开展多种经营，承揽绿化工程、电梯安装及维保、维修工程等业务，取得了较好的经济效益。

二是，根据成本会计的成本递减原理，随着物业管理面积的增大，物业管理企业的一部分管理费用会被摊薄，综合成本就会降低。因此物业公司盈利的另一个方式就是扩大物业管理面积，实现有效管理，规模经营，摊薄成本。银川众一集团物业服务有限公司充分号召全体员工利用身边的一切关系寻找好的、盈利项目，成立项目开发小组，逐年增大物业管理面积，从而逐步实现盈利。

三是，从成本控制入手，向管理要效益。采取核定项目物业能耗定额，根据物业项目不同，从能耗节约方面出发，同时利用现代科技手段节约项目能耗，从而从管理上节约了成本，提高了企业效益。

四是，充分把握政府惠民政策，争取得到政府支持。2012年，银川市政府进行旧房改造工程，银川众一集团物业服务有限公司抓住机会，申请了旧房改造，即改善了业主居住环境，又节省了旧小区物业维修费用；还有，公司充分利用国家对小型微型企业税务政策，申请发票工本费全免权，直接降低财务成本支出。

五是，利用现代化办公手段，提高办事效率，节约办公经费。公司建立了网络联系系统，利用物业管理软件、企业QQ群建立公司内部联系，有效节约办公费支出，提高了办事效率。

三、从制度建设入手，实现管理创新

物业管理的中心任务不仅是对物的管理、对人的服务，其实质是通过有效管理，来协调人与人、人与物、物与物之间的关系，从而创造一个人物结合的优良环境。银川众一集团物业服务有限公司从制度建设入手，实现管理创新。

一是，从内部管理入手，以提高工作效率为前提，实行定岗定编，一个人能完成的工作，决不安排两个人去做，从而节约用工成本。

二是，在运行ISO9000质量体系的基础上，以客户满意度和服务质量为依据，从制度建设入手，按照“工作标准化、管理制度化、服务规范化”的要求，根据客观变化不断完善和修改各项管理制度，如建立有高效的投诉、回访处理机制，对业主的投诉及时受理、及时处理、及时办结、及时回复，从而提升了业主满意率。

三是，实行精细管理，通过制度规范化、服务精细化，达到“五心服务”目标；推行星级员工评选，树立榜样形象，从而引导全体员工由原来的“做好”提升到“做精”。推行首问追究制，在为业主服务的过程中，认真抓好第一关，将问题处理在萌芽阶段，等等新的方式、新的举措，来促进物业服务环境得到优化。

四是，以控制成本、开源节流，提高小区管理服务水平为原则，实行了目标责任管理，每年与各服务中心签订《目标责任书》，从经济指标到管理指标都做到量化，实行定额管理，按项目记帐，增强了服务中心成本意识，在绿化用水、庭院照明、公共设施维修等方面采取了一定措施，服务中心管理水平逐年提高。同时拟定了《采购管理办法》，将部分服务耗材采购权下放各服务中心，一方面缩短采购时间，提高服务及时率；另一方面严格采购单价审核，督促服务中心加强成本意识，最大限度减少浪费。

五是，银川众一物业公司利用物业管理软件，并在此基础上建立了公司网络联系系统，制定《计算机管理办法》，一方面有效节约办公费的支出，另一方面加强了物业管理、服务收费及资产管理力度。

服务是物业管理的主要功能，是物业管理的产品，推进物业管理服务创新，是提高服务满意度的必由之路。银川众一物业公司从提高服务质量入手，在规范和提高服务质量工作中，不断改进工作态度、工作方法，提高工作技能，实现服务创新，不断提高服务质量。

一是，营造安定和谐的服务环境。物业管理行业要做到持续发展，关键在于如何在服务中创造一个人性化的环境氛围。银川众一物业公司在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”作为提高物业服务质量的重要组成部分。通过开展丰富多彩的社会活动、多种形式的业主沟通，建立起互惠互利、和睦共处的关系、增强业主对居住区的归属感。

二是，坚持“以人为本”的服务理念，不断提升服务质量。物业服务最终的顾客是业主，业主的满意才是衡量物业服务工作的最终标准，银川众一物业公司将“以人为本”的理念，作为提高服务质量的关键，贯穿到物业服务的全过程中，建立了“业主服务满意体系”，开展业主满意度调查，以诚恳、守信、积极的态度，满足业主的需要，不断改进服务质量。

三是，利用业主的个性需求信息，与业主进行情感互动。服务是一种情感传递，融洽的氛围一旦在双方互动中牢固地建立起来，就可以减少业主对服务“挑剔”的可能性。银川众一物业公司在服务过程中不断满足业主对服务水平的新需求，以业主为中心进行个性观察研究，同时对服务方式、效果以及业主的反馈信息及时记录、分类、整理，动态地反思既定的服务规范，从业主的立场上考虑，修改和完善服务方式、服务规范及服务标准。

12.物业市场部管理制度篇十二

物业管理服务是物业服务企业接受业主的委托, 按照合同和相关法规的规定, 为小区业主提供住宅小区物业管理服务, 在市场经济条件下, 是供需双方依《物业服务合同》履约的委托与被委托关系, 甲乙双方应当为平等的主体关系。现实中作为物业服务合同主体的甲方即业主组织处于弱势地位。目前深圳物业小区业主大会和业主委员会成立率较低, 普遍不足30%, 而能够正常运行的业主大会和业主委员会也不足30%。上述能够招标选聘审计机构的业主委员会应当归入能够正常运行之列, 在如此低的能够有效运行的业主组织条件下, 日常工作仍有超过一半因各种原因无法进行。我们从2004年开始接受业主委员会委托的小区财务收支审计, 10 年累计审计了不到30 家住宅小区物业服务机构的财务收支账目。从区域来看, 分别为南山区、福田区、龙岗区, 龙华新区, 而宝安区、罗湖区仅有接触却从未参与过审计工作。在此过程中出现过业主委员会选聘审计机构后, 因业主委员会主任受到人身威胁, 被迫终止了审计工作, 业主组织正常运行阻力重重。

同时, 我们也看到, 成立后能够正常运行的业主大会和业主委员会中, 业主委员会成员结构和人员素质起着关键的作用, 如开展审计单位最多的南山区所属的业主委员会, 其业主委员会成员多为中青年企业管理人员、工程技术人员、政府公务员等;以及审计单位较多的福田区所属的业主委员会, 其业主委员会骨干成员多为老年已退休的高级知识分子和国家工作人员等。上述业主委员会成员的共同特点是具有文化知识背景、丰富的社会经验, 并且热心社区公益事业, 他们在自己小区业主大会和业主委员会正常运行中起着核心作用, 特别是政府公务人员在业主委员会在正常运行中, 能够促进物业公司与业主平等地协商。

值得欣慰的是, 目前物业管理纠纷已引起了社会及政府的高度重视, 深圳市政府将罗湖区定为物业管理改革的试点, 罗湖区政府制定了一套完整的物业改革方案, 2015 年是深圳市罗湖区物业管理改革第一年, 计划经过三年的努力, 至2017 年完成改革。罗湖区这次管理改革有一些新的亮点, 如试行业主大会社团法人资格登记、成立业主委员会联合会等值得期待。社会有识之士也在积极探索物业管理的出路, 如在政府支持下, 2015 年深圳业主论坛多次邀请业主委员会代表、物业公司代表、物业管理专家、社会专业机构等社会各方召开会议, 共同商讨物业管理服务的未来发展, 探索解决方案。

2015 年5 月, 深圳业主论坛通过人大代表向深圳市人大提交了《明确酬金制下物业服务企业取得的酬金应征收营业税的提案》, 提案得到深圳市地税局高度重视, 并给予《深圳市地方税务局关于市人大六届一次会议第20150676 号建议答复的函》, 复函确认了对于实行酬金制收费模式的物业管理行为在同时符合“1、各专业服务公司按合同约定的服务价款直接为业主委员会或业主开具发票;2、物业服务合同中约定物业服务企业支付给专业服务企业的服务款项属于代收代付款项, 并由物业服务企业单独核算”这两个条件的情况下, 对物业服务公司代表业主委员会支付给各专业服务公司的服务款项不计入物业服务公司的营业税应税收入。解决了小区物业服务中存在多年的业主重复缴税问题, 减轻了业主经济负担, 是业主与物业服务企业双方共赢的好事。但由于现有物业管理体制的限制, 并没有完全解决业主不应负担的税负问题。

目前小区物业管理存在的问题千头万绪, 但重点在于现有制度下的物业服务企业, 与其在小区设立的物业服务机构之间权责不清, 没有一个清晰的法律边界。如在酬金制下, 物业服务企业的财产权利人为公司股东, 而其在小区设立的物业服务机构代表业主所管理的财产, 除应当支付的物业服务企业的管理者酬金外, 其财产权利人为小区全体业主;但在现有工商体制下, 物业服务企业在小区设立的物业服务机构为物业服务企业的分公司, 两者同为一体;小区物业服务机构管理的业主财产如未使用的物业管理费收入或结余资金、小区未使用的公共收益资金, 从物业服务机构转移到物业服务企业被视同财产的内部转移, 在法律形式上不构成侵占, 但其实质上确实侵占了业主财产。由于现实存在的体制漏洞, 虽然相关法规中规定了物业服务企业应当在小区设立独立核算的物业服务机构, 并进行独立核算, 但在实际物业管理过程中, 普遍存在着物业服务企业将小区物业服务机构的资金随意转入物业服务企业, 并形成了相关的财务制度;本应独立设置银行账户存放的物业专项维修资金, 也被视同物业服务企业的资金, 一旦物业服务企业发生经营风险, 物业专项维修资金也存在被债权人强制清算的可能, 本属于小区业主的专项维修资金存在资金安全的风险。这一体制在客观上将小区物业服务机构管理的属于小区全体业主的财产, 被物业服务企业视同自有财产, 物业服务企业拒绝业主查阅账目或委托第三方审计被认为是理所当然, 小区业主大会和业主委员会没有任何办法。这一制度设计缺陷是造成物业服务企业与小区业主矛盾冲突的根源, 这也是造成小区新旧物业交接困难的根本所在;由于这一制度的存在, 并不应由业主承担的营业税金及附加被以征收物业服务企业经营收入应纳税金的方式, 通过小区物业服务机构的税金支出转嫁给了全体业主承担。目前物业管理要实现完全的市场化, 其关键在于体制机构的变革, 政府首先应当赋予小区业主大会法人地位, 将小区物业服务机构建立在业主大会之下, 成为业主大会的常设机构, 其财产权利交由业主大会管理。有了充分的财产权利, 作为物业管理市场主体的甲方, 业主才会真实地与其身份相符, 才能与物业服务企业在平等的条件下进行协商, 达成可行的物业服务合同, 也只有在此等条件下达成的物业服务合同才能得到全面的履行, 如此物业管理市场主体甲乙双方和谐共赢的局面也就不远了。

摘要：【受邀理由】平时见到施副所长, 多是在深圳业主论坛上, 每次见到他, 我都喜欢称他为专家。因为在一帮业委会主任中, 他的身份最醒目——独立第三方。他是国内较早从事住宅小区物业财务收支审计工作, 以及从事相关研究的中国注册会计师。到目前为止, 已经接受业主委员会委托, 参与、组织审计了近30家住宅小区物业服务机构的财务收支, 出具了40多份专业的审计报告。2015年起草了《明确酬金制下物业服务企业取得的酬金应征收营业税的提案》, 参与推动了深圳市住宅小区物业服务税费减免方案的落实。

13.物业公司市场化经营数据分析报告篇十三

------经营部

一、市场化经营分析的契机

这段时间与其他大大小小物业公司因为招投标的事情都有接触，听别人说自己公司听别人说物业市场，然后自己做对比包括自己学习的些东西，心里颇有感触，我们呢？有着先进的理念只能出去为了不落面子用来理论性的吹嘘，走在传统物业的山坡上卡在了瓶颈不进则退，连最基础的项目管理最基础的打扫卫生现在都已经落于下乘，我们在吃老本我们在消耗着往年辛苦赚来的声誉，我们在挖着集团这个靠山，吃光耗光挖光后我们还剩下什么？

二、市场现状及大形势的分析

现在政府在逐步淡漠物业行业的概念从最初的无围墙到现在的资质取消，没有了级别的限制市场上会有很多有资源的新物业公司涌现，本来就小的物业市场在不停的紧缩，物业公司多元化的趋势也被逼上了路，新型物业市场有多元化经营、皮包式经营，我们该怎么办？

三、正视自我

抛去集团公司，假如我们只是一家普通的物业公司，取消了资质，耗空了声誉，我们剩下什么？我们有什么？我们赚钱吗？我们不刷脸，我们靠实力我们能做什么？我们除了在公司赚工资我们无形中的收获还能学习到什么？我们有数个面子项目赔钱赚吆喝还要越走越深。管理跟不上，从基础根源上托了公司的后腿。我们安于现状、卡于瓶颈、自我膨胀，沉迷于过去得光环，我们是大公司、我们是龙头企业、我们是所数不多的一级资质，我用了大量的时间接触、拜访、各种形式的调查，综合现在的物业市场，我们连个三级资质的物业公司不如，我们仅与村改的物业较长短，我们还有什么值得膨胀的呢？仅仅是因为去年饥不择食的翻倍了管理业绩？但是我们流失了我们最大的资本我们的声誉，现阶段正是我们公司的最佳时期，各类资源趁手并名声在外或者说我们声誉还没跌下来的时候，依托公司的声誉及社会的认可我们需要改变需要转型，现在是大数据时代，整合分散资源做物业大数据时代第一个吃螃蟹的人。

四、我们面临的发展方向就现在物业市场我片面的认为有两种经营形式

①、多元化发展（超市、家政服务、配送服务、房产中介、餐饮）只要价格合适业主之所需我们都给予满足。利弊分析：

利--我们有两大集团公司、我们还有文达通现成的资源可以利用不需要我们投入多余的成本，依靠我们物业前些年打造出的名声，利用我们现有项目的业主，投入定量的人员完成多元化发展。

弊--掣肘于集团的配套，不能自己做延伸服务，所有资源仅面对自己的业主，业主群体数量有限，只能大力拓展项目，来拓展可收入基数，持续拉长管理队伍。最终摆脱不了传统物业，只能传统物业与多元化经营齐头并进。②、化整为零，大数据形式。物业公司整体分化为6个公司

物业依靠声誉依靠集团公司持续对外承揽项目并推广我们自己的公司。然后将所有项目的各个部门整合为5个公司

保洁公司，原公司所有的保洁人员全部改签到保洁公司。保安公司，原公司所有的保安人员全部改签到保安公司。工程公司，原有所有工程员工全部改签到工程公司。

绿化公司，原公司所有绿化人员全部改签到绿化公司并对外招聘扩编。服务公司，原公司所有客服改签到服务公司。

改签后现有人员持续为公司项目工作，各个子公司对外承揽项目，各个公司从起步便具有了规模及业务量，除了多缴税外我们多了几家颇具规模的公司。利弊分析：

利--不再拘束于传统物业公司，不再拘束于我们现有的项目，现在市场化没有了资质的限制有资源的物业公司涌现但是他们没有管理经验甚至有很多公司都是兼职做着物业，没有专业的服务，我们可以套餐式服务谈好分成，我们做大数据整合落地服务，而多元化发展我们也不能落下多元化经营放在服务公司由服务公司运营并对接集团公司的配套。我们面对的不再仅仅是自己公司的所属项目所属业主，我们可以面对整个物业市场面对整个社会的业主。由专业化物业公司排挤吃掉现有市场的保洁保安公司，整合社会资源再应用于社会。

弊---就公司现有情形而言各个公司成立我们没有顶梁柱缺少各个公司独立运营的当家人，对后期独立运行需要合适的认真筹划。风险税，拆散整合后我们需要多缴税，当然虽说有很多合理的避税办法但是现在论风险，各个公司虽说整合后对有活干都有业绩可是对外成绩是咱们的主要目的也是咱们后期发展的主要思路。

五、现在我们该怎么办？

1.公司所有制度运营方式全部推翻？ 2.公司组织架构重新组织建立？ 3.各公司专门人员专门负责 4.服务公司的必要性

5.自己部门外包给自己各个公司需要怎么做？

6.不需要管理项目一线，管理人员的必要性？管理人员需要做什么？ 7.拆解公司的所有部门细化的平安过渡方法？ 8.市场需要我们做什么？ 9.我们能给市场给社会带来什么？

10.我们下一步该做什么？我们的发展方向该怎么走？ 11.我们能在现阶段做什么？什么需要我们做？我们怎么分工？ 12.我们如何面对市场竞争？

13.我们的优势？？市场化后我们剩余的优势？

14.摆脱集团和当地优势的掣肘，真正的打开局面走上市场，进去市场竞争 15.面对黄岛甚至青岛日趋窄小的市场空间，我们下一步该怎么走？是打开全国性传统物业市场还是在黄岛在青岛在山东做物业附属产业以谋求新市场的发展起步？六、三角循环项目管理法（自创分享）

1.点：亮点、形象、精细化之处。我们接管以后项目有什么改变有什么改善。所谓新官上任三把火该怎么烧？

上任的形式：新项目亮点如何打造？二手项目亮点如何打造？ 2.面：大局观。

不做消防员，走出物业管理的漩涡，时常警醒保持空杯心态，适时的释怀不要被一时的成就感所膨胀。要有理想有目标有计划。

3.心：

①领导的心:领导需要你做什么？公司需要你做什么？社会需要你做什么？ ②员工的心：员工需要从你这里得到什么？员工需要从公司获得什么？你能为员工做什么？

③客户的心：客户需要什么？客户需要你做什么？客户需要你公司做什么？

可循环式管理法三方面可根据接手的项目的情况不同旋转切入点。

七、项目定位定项目定岗位定工资定收费率定服务满意率

套餐式由管理人员挑选项目

八、企业文化文化内涵管理定位品牌口号价值观核心价值观企业形象品牌形象

九、房屋租赁部门运行方案

为扩展多种经营模式，提高多种经营收入，明确各岗位工作职责，达到人员配备最优化，最终实现效益最大化的目标，现拟公司房屋租赁部门工作运行方案如下。

一、部门经营模式

成立房屋租赁部门，辅之以公司驻扎诸多小区的优势，采取以租赁部门为核心，以各服务中心为辅（提供收集项目租售房源信息、客户等）的经营运作模式。

二、经营范围

（一）房地产中介及代理；

（二）厂房租赁与销售代理；

（三）写字楼租赁与销售代理；

（四）商铺租赁与销售代理；

（五）地皮租赁与转让代理；

（六）商品房或私宅租赁与销售代理；

（七）二手房租赁与销售代理（经营范围视公司具体规定而定）

三、部门职责划分

（一）管理中心

1、掌握国家政府有关房屋租赁最新政策，负责对相关业务人员出租房及二手房买卖工作的业务指导、业务监督及业务技能培训工作；

2、负责房屋租赁及二手房买卖过户手续办理的后台支持工作；

3、根据业务人员的信息反馈，及对客户的走访调查，负责定期工作总结分析会议的召集，对业务人员进行考核，并对租售工作中存在的问题及时提出合理化解决建议；

4、负责广告宣传工作，如及时更新租房网站信息，利用社交软件建立房屋承租出租群发布消息，充分发挥公司项目众多的优势，运用好小区公告栏，滚动显示屏等开展宣传工作；

5、负责定期对房屋租售情况进行经营分析，以更好的制定下一步的工作计划。

（二）租售业务中心

1、利用物业中心遍布诸多小区的优势，可以节约成本，就地作业，推广新部门业务，掌握市场动态，搜集市场信息，做好房源开发及客户接待工作；

2、汇总并落实房源信息，进行及时跟踪；

3、及时上报成交信息，便于公司经营发展中心了解运作情况；

4、定期向经营发展中心上报实际租售情况统计报表；

5、配合公司做好合同签定工作，加强各类合同管理；

6、全面做好租住人口信息采集工作。对出租和承租房屋和买卖二手房的所有人员，按照来有登记、走有注销的原则，全面准确地采集信息，建立管理档案，录入计算机系统，实行有效的动态管理。对在登记和普查中发现可疑人员和违法犯罪人员，应及时报派出所；

7、根据承租方和出租方双方意见，制作房屋租赁合同；

8、经常回访客户，听取和反馈用户对产品的意见，处理客户日常问题；

9、努力做好服务工作，树立良好的企业形象，提高企业知名度；

10、配合经营发展中心做好广告宣传工作；

11、负责佣金结算工作；

12、加强业务人员的专业知识学习，不断提高业务人员素质；

13、完成公司下达的任务指标。

（三）服务中心

1、负责为客户解决房屋租赁合同签订后期出现的问题，在承租方与出租方之间做好调节工作；

2、负责项目房源的开发工作，将自身有效房源登记到租售中心，达到资源共享；

3、做好客户来访的接待工作，促进房屋成交；

4、积极参加管理中心组织的经营分析例会，分析工作中存在的不足，更好的为客户服务；

5、定期安排人员对周边楼盘进行采盘，并进行汇总分析，时刻了解市场信息的变化。

四、签订租赁合同所需资料

（一）出租方应当准备的文件：

1、房地产产权证（或者类似的文件）

2、如果房屋是共有的话，还需要得到共有人的授权

3、如果是二房东的话，需要得到大房东的书面转租同意书或者原租赁合同中有转租条款以及原租赁合同复印件。

4、单位需要提供营业执照复印件，个人需要提供身份证复印件

5、如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加盖公章的授权委托书。

（二）承租方应当准备的文件：

1、法人准备营业执照复印件，自然人准备身份证复印件

2、如果签约时不能带公章或者合同章的，需要提供加该公章的授权委托书。

（三）中介公司应当准备的文件：

1、根据双方当事人的要求制作的《房屋租赁合同》、《承包合同》或者《联营合同》

2、房地产经纪人资格证书原件及复印件贰份

房屋租赁合同

出租方(以下简称甲方): 承租方(以下简称乙方): 身份证号码: 身份证号码: 甲乙双方通过友好协商,在平等自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋相关事宜达成以下协议：

一、现甲方将坐落于____________________________,房屋户型________,居住面积_______,楼屋_______租给乙方。甲方应保证房房屋真实合法有效。

二、租赁时间从_______年_______月_______日_______起_______至_______年_______月_______日。房屋租金每月__________元整（￥：________）支付方式_________，租金交付方式（年付，半年付，季付，月付等）另付押金___________元整（￥_________）。房租于时交付。租赁期限终止时，乙方应支付所有应缴纳费用，若乙方未拖欠房租和相关费用，在甲方验收租赁房屋无人为损坏时，甲方应将押金退还给乙方，不计利息；反之，甲方可以从押金中扣除应交款项作赔偿金。

三、房屋和租赁期间产生的水、电、煤气、电话、有线电视、物管、卫生费由______方支付，其余由______方承担。

四、甲方如果一方需解除合同，必须提前天征得对方同意，否则赔偿违约金_________元整

（因第三方不可抗拒因素导致合同不能继续执行的情况除外）。

五、根据议定，本合同已经鉴定，甲方应支付经纪方佣金_________元整（￥：_________），乙方应付经纪方佣金_________元整（￥_________）。本合同签订后，若甲、乙任何一方提出终止合同，都应承担对方损失及经纪佣金。

六、租赁期间，甲方有权按照法定程序转让该出租的房屋，需告知甲方，转让后，甲方乙方应与新的房屋所有人协商房屋的出租事宜。未经甲方同意，乙方不能转租，转借承租房屋。

七、租赁期间，乙方对承租的房屋及室内装修设备，应负责保管，爱护使用，注意防火、防冻。如有损坏，乙方应负责修复或赔偿。乙方不得私自拆改、增添房屋或设备。如属必需时，应事先取得甲方同意或另行签订协议后方可动工。否则，乙方应负责恢复原状。

七、免责条件

1、该房屋占用范围内的土地使用权被国家依法提前收回的。

2、该房屋毁损、意外灾害被鉴定为危险房屋的。

3、甲方告知乙方该房屋出租前已设定抵押，先被处理的。

八、本合同一式三份甲、乙、经纪人各执一份，自鉴定之日起生效。未尽事宜由甲乙双方友好协商解决。经纪方起见证作用。

九、房屋设施：若甲方提供该设施，则在该项前的“□”划“√”并在其后作必要的说明；若甲方不提供某一项，则在项前的“□”划“×”

水表（水卡）_________吨；数电表（电表卡）_________度；管道煤气（气卡）_________立方；

电话交费日期_________；有线交费日期_________；宽带交费日期_________；物业交费日期_________；物业交费截止日期_________；钥匙情况_________。□空调 □冰箱 □洗衣机 □电视机 □热水器 □微波炉 □床头柜 □沙发 □餐桌 □餐椅 □床 □茶几 □书桌 □电视柜 □书柜 □梳妆台 □电话机

出租方：联系电话：承租方：联系电话：经纪方：联系电话：合同签订日期：年月日

房屋买卖合同

卖方：_______________（简称甲方）身份证号码：________________买方：_______________（简称乙方）身份证号码：__________________

根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。

第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区_____________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第号）

第二条上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币___________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币__________元整，作为购房定金。

第三条付款时间与办法：

1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币元整（大写：拾___万___仟___佰___拾___元整给甲方，剩余房款人民币__________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。

2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币元整（大写：____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币___________元整于产权交割完毕当日付给甲方。

第四条甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_ ________（物业管理费、供暖、水、电、燃气等）等费用结清。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。

第五条税费分担甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。

具体税、费的相关规定及分担情况提供以下参考：

1、卖方需付税费：（1）营业税；（2）城市建设维护税；（3）教育费附加；（4）印花税；（5）个人所得税；（6）土地增值税；（7）房地产交易服务费；（8）土地使用费。（9）提前还款短期贷款利息（如有）；（10）提前还款罚息（如有）

2、买方需付税费：（1）印花税；（2）契税；（3）产权登记费；（4）房地产交易服务费；（5）《房地产证》贴花；

3、其他税费由买卖双方各承担一半：（1）权籍调查费；（2）房地产买卖合同公证费（如有）；（3）评估费；（4）保险费（如有）；（5）其他（以实际发生的税费为准）

因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。

第六条违约责任

1、逾期交房责任

除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。

（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款5‰的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。

2、逾期付款责任