集体土地征收管理办法

2024-12-17

集体土地征收管理办法（共9篇）（共9篇）

1.集体土地征收管理办法篇一

广东省征收农村集体土地留用地管理办法

发布时间：2010-01-06

第一条

为深入推进征地制度改革，多方式妥善安臵被征地农民，规范征收农村集体经济组织土地所需留用地的管理，切实维护被征地农民合法权益，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）有关精神和《中共广东省委广东省人民政府关于解决社会保障若干问题的意见》（粤发〔2007〕14号）的相关规定，制订本办法。

第二条

本办法所称的征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安臵另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。

第三条

留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10％至15％安排，具体比例由各地级以上市人民政府根据当地实际以及项目建设情况确定。但符合下列情况之一的可不安排留用地，采取折算货币方式补偿：

（一）被征地农村集体经济组织选择折算货币补偿而放弃留用地安臵的；

（二）被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的。

（三）被征地农村集体经济组织提出的留用地选址方案不符合土地利用总体规划或城市、乡镇规划确定的建设用地安排，在与市、县（市、区）人民政府充分协商后仍不能达成一致的。

已经是集体所有性质的留用地，农村集体经济组织申请将该留用地征收为国有土地而使用的，不再安排留用地，也不折算货币补偿。

第四条

留用地选址应当遵循以下原则：

（一）符合土地利用总体规划及城乡规划；

（二）各地级以上市、县（市、区）人民政府与被征地农村集体经济组织共同协商确定；

（三）根据产业分类分别向规划功能区、城镇社区集中。

第五条

留用地折算货币补偿的，其标准参照基准地价评估确定，并不得低于该留用地办理转为建设用地需要的所有费用总和，具体标准由各地级以上市人民政府按照本地区平均土地收益和经济社会发展水平自行制定。

折算成货币补偿的，应当将不安排留用地和折算货币补偿的情况在用地报批材料书面请示及征收土地方案中予以说明，货币补偿款项应当与实际征收土地的征地补偿费用一起兑现给被征地农村集体经济组织。

第六条

留用地应当依法转为建设用地。留用地原则上保留集体土地性质；在城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地。

留用地办理转为建设用地或征收土地手续的费用，纳入征地成本，由用地单位承担。其中，征收为国有建设用地的，各地级以上市、县（市）人民政府可以无偿返拨给被征地农村集体经济组织，用于发展壮大集体经济。

第七条

留用地应当在项目预审阶段纳入用地范围，在申请城市分批次或单独选址项目用地时一并上报审批，在征收集体土地时安排解决。因留用地选址等实际条件限制确实难以一并报批的，各地级以上市、县（市、区）人民政府在上报用地申请时应当附上向被征地农村集体经济组织作出的具体书面承诺，并在批准用地后6个月内为其依法办理留用地的用地报批手续；如被征地农村集体经济组织将不同征地项目的留用地累计合并安排，或者属于公益性或交通基础设施项目留用地的，可延长办理期限，但最迟不得超过两年，并在书面承诺中加以明确。

留用地与征地一并报批的，应当附上留用地安臵方案，列明留用地选址位臵、面积和拟安排用途等内容。

留用地单独报批的，县级以上土地行政主管部门应当专门作出书面说明，包括需安排留用地所对应的用地批次或项目，原用地批次或项目征地面积、征地时间、留用地比例、留用地指标安排、被征地农村集体经济组织对留用地选址方案的意见、是否经充分协商等情况，并附上当时各地级以上市、县（市、区）人民政府向被征地农村集体经济组织作出的具体书面承诺文件或地级以上市、县（市、区）人民政府与被征地农村集体经济组织签订的相关协议文件。

第八条

城市分批次报批及地级以上市、县级工程项目涉及留用地的用地指标由各地级以上市、县（市、区）安排解决。国家、省重点工程项目因征收农村集体经济组织土地需要安排留用地的，用地指标由省统筹安排解决。

对在征收集体经济组织土地时难以一并安排解决留用地的，对留用地实行指标管理。各地级以上市、县（市、区）土地行政主管部门要建立留用地指标管理台帐，以村为单位，对留用地的用地指标核定、使用、调剂、注销等实行动态管理。

被征地农村集体经济组织可以将不同征地项目安排的留用地指标累计合并使用，报批用地时使用当年土地利用计划指标。

已分配给被征地农村集体经济组织的留用地指标不得转让；各地级以上市、县（市、区）人民政府在征得被征地农村集体经济组织同意的前提下，可以协商购回该留用地指标。

用于核定留用地指标的原征地项目不获批准的，该留用地指标自动失效。

第九条

留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记。严禁将留用地分配到本村村民。

第十条

依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，须经本农村集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，流转方案应在本集体经济组织范围内公示15日。

留用地使用权出让、转让、出租或作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本农村集体经济组织全（独）资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。

第十一条

留用地安臵不影响征地补偿，不得因实施留用地安臵降低征地补偿标准。

第十二条

违反本办法第八条第四款规定，擅自转让留用地用地指标的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理使用该留用地用地指标审批手续。

违反本办法第九条第二款规定和第十条第一款规定，擅自将留用地分配给本村村民，擅自转让、出租和抵押留用地使用权的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理该留用地权属变更等登记手续。

违反本办法第十条第二款规定，留用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

第十三条

大中型水利水电工程项目建设征地，按照国家《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安臵条例》有关规定执行。

第十四条

各地级以上市人民政府可根据本办法精神，结合各地区自身实际情况，制定本市征收农村集体经济组织土地留用地管理具体实施办法。

第十五条

本办法由省国土资源厅负责解释。

第十六条

本办法自发布之日起施行。

2.集体土地征收管理办法篇二

一、制度定位:农村集体土地征收制度和补偿制度之辩

(一) 法理基础:

土地征收与征收补偿的法理基础不同使二者具有一定的可分性。尽管土地征收是土地征收补偿 (本文对补偿取其广义, 即包括安置) 的事实原因, 土地征收与土地征收补偿的法理基础并不同。土地征收的法理基础是公共利益, 要求私人主体为公共利益做出牺牲;而征收补偿的法理基础是公平原则。征收补偿在何等程度上追求公平, 并不取决于征收行为本身;征收补偿也并非与征收同步, 也就是说有征收不一定有补偿, 在1958年《国家建设征用土地办法》实施时期, 甚至规定经同意可不作补偿。可见, 征收的基础必然是社会本位的, 而征收行为引起的征收补偿的基础则是个人本位的。至于征收补偿的公平的内涵, 在很大程度上受经济社会发展的不同阶段的法律价值观的影响, 团体主义盛行的二十世纪上半叶“不完全补偿主义”曾盛行一时, 但在市场经济完善的当代, 公平补偿一定是以市场价格为基础的。征收与补偿的法理基础不同, 决定了二者的价值和制度设计有所不同, 征收以公共利益的实现为价值, 公共利益的准确认定是制度的核心, 后续的实现则有强制力为依托;征收补偿以公平合理地补偿权利人的损失为目的, 故补偿的公平合理性是其追求的价值所在, 而以纠纷裁断机制为保障。我们更容易看到的是征收和征收补偿相互联系的一面:引发征收补偿一定是征收的事实;征收造成的私法上的后果往往需要征收补偿来填补;征收对补偿的依赖性在当代如此之强, 以至于立法需要考虑把征收补偿程序的穷尽作为征收展示其强制性的前提, 这也是产生“补偿问题不解决不能取地”“不经司法程序不能强拆”思路的原因。

(二) 法律关系:

农村集体土地征收补偿与征收的法律关系构造的差异。我国现行宪法第十条等规定, 土地征收是国家为了社会公共利益、以强制力为后盾将集体土地的所有权收归国有的行为。土地征收的主客体具有特定性, 征收的主体是唯一的 (国家, 实践中由各级人民政府代表) ;客体是集体所有的土地的所有权;相对人是农民集体。

产生征收和补偿的客体差异的原因是农民集体享有所有权, 但征收的事实后果是农民个体的承包经营权、宅基地使用权等权利受到损害, 因而征收补偿范围应包括地上用益物权、不动产物权和可能发生的侵权致损, 进而使得补偿的相对人包括了所有相关的权利受损者。

(三) 行为性质:

农村集体土地征收补偿问题上法定性与意定性的并存。法定性是土地征收和征收补偿所共有的, 但表现不同。

土地征收要具有法定性。从公共利益的界定这个核心问题出发, 土地征收制度要解决三个问题:一是谁来界定公共利益?二是以何标准来界定?三是界定之后以何保障实现?对于谁来界定公共利益, 立法基于政府是公共利益的应然代表这一假设, 一般将公共利益的界定和后续权力交由政府来行使, 特殊情况下才委之于立法 (包括民主投票) 或司法, 总之一定是单向性地认定、发起并组织, 不需要与被征收方合意一致;对于以何标准来界定, 无论是从保证公共利益必要的实现还是避免公共利益越限的角度, 都需要由法律通过抽象概括或列举的方式确定一个界定标准或一个能够得出界定结果的程序;对于界定之后以何保障实现, 一旦正确地界定了公共利益, 征收的实现还有强制性作为保障。由此得出征收法定性三方面的表现:法定单一主体、法定界定标准、强制手段保障。

征收补偿也具有法定性, 没有法定性的补偿可能出现两种情形, 一种情形是权利人挟权向政府漫天要价, 损害政府和纳税人权益, 这种情况现实中并不多见, 因为个人在政府面前往往处于弱势, 一旦发生纠纷极易成为被诉者甚至被强制者;另一种情况是征收者损害权利人利益, 表现为压低补偿费用、安置不到位及程序上的欺瞒、截留。因此征收补偿也需要具有法定性, 体现为法定的补偿范围、标准和法定程序。然而, 补偿的核心问题——实现公平合理的补偿, 不可能通过适用单向性和强制性来解决, 补偿方案如果放任征收者来单向安排且不容拒绝的话, 征收者损害权利人利益的情形仍会大量出现。因此立法只能为征收界定一个范围和幅度, 在此范围内补偿问题的解决需要借助在政府与征收对象的充分合意来确定。

二、完善思路:完善我国集体土地征收制度的法律思考

(一) 完善定价机制:提高被征地方的参与程度。

1.明确法定补偿标准和原则, 在此范围内由被补偿者选择补偿方案。

土地合理补偿, 必须体现市场定价的原则, 当前可以采取政府公布片区价格并适时调整的方法。除按照民事规则对征收的附带致损进行赔偿外, 征收补偿应该以片区综合地价 (近两年一些省份已经开始发布) 为水准, 并确定一些必要的确定补偿的原则。在此基础上, 允许结合具体的情况对其内容和形式进行丰富。在实践中多种补偿方式并存的情况下, 具体采取哪一种方式或综合采取哪几种方式以及具体的方案设计, 由于地域和治理结构的差异, 立法上需要原则性和灵活性的结合, 最好的方式是法律界定一定的标准, 政府以诸方案提供者角色出现, 而将选择权交给农村集体, 由农民选取的征地代表或全体投票的方式来行使。

2.增强补偿程序独立性, 防范征收管理者侵越。

法律应区分征收管理和征收补偿管理的权限, 减少补偿款被征收主管方操作的机会。与征收补偿相关的款项与征收所需的款项是基于两种不同性质的基础产生的, 不能出于征收的需要动用补偿款。应当推广赔偿安置金专款专户管理的财务制度, 建立出款方与农村集体的直接对接。其次要明确土地征收的受偿主体, 征收承保农用地和宅基地的补偿费的受偿主体主要是农民个体, 而未承包到户的集体土地的受偿主体主要是农村集体, 目前则主要由农村集体经济组织代为接受。有必要在完善农村集体财务制度的同时加强集体土地补偿款的分配管理。

(二) 补偿争议解决中的“协议先行”、“征补分离”和“司法护航”。

在征收补偿的活动的参与主体中, 征收补偿方居于意志推行者的地位, 占据市场和专业甚至法律上的信息优势, 处主动、强势的地位;而农村集体作为受偿方处于被动、弱势的地位, 更面临集体意志难以表达的问题。

破解双方的力量失衡和集体话语权的缺失问题, 在分析国外成熟的征收补偿制度的内在机制的基础上, 笔者设想出“先协议——后裁决”的程序架构。征收方首先应当与农村集体间达成征收补偿安置协议, 尊重在补偿问题上的充分合意, 为将来引入专门机构和法院的裁决打下基础。为此最迟在征收预公告阶段, 应当建立通过农民代表或全体投票机制的方式来商议、决定征收问题的机制, 来表达集体意志。

目前规定补偿争议解决机制的, 是1999年开始施行的《土地管理法实施条例》, 其第25条将争议解决职能集成到批准征用土地的人民政府, 却没有区分负责征收的部门和负责补偿的部门, 实际是强化了补偿方的权力, 使农村集体一方处于更大的不利。因此应增强负责处理补偿问题的部门相对于征收部门的独立性, 由该部门负责在协议未能达成协议的情况下做出补偿裁定;并允许当事人在不满其裁定的情况下诉诸司法机关。

司法机关除以补偿争议的裁决者的身份出现外, 还应当是双方征收过程中行为的司法约束的提供者。而《实施条例》仅对司法约束农村集体一方做出了规定 (并且不需要经裁决程序) ;在缺乏对征收与补偿问题的清晰认识的情况下, 补偿争议极易被认定为《实施条例》第45条的阻挠征收而遭到强制。

总之, 以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

摘要：以二分的视角去观察农村征地制度, 征收补偿制度的完善不是单纯提高补偿标准的问题, 应为参与者留下在法定范围内合意的空间, 辅之以较中立的裁断和约束, 使补偿的确定由单纯法定向“法定——意定——裁定”的复合机制转变;在程序上, 也应该跳出征收补偿的一体化的成见, 在不忽视征收与补偿的事实联系的基础上, 推动二者在权限、程序上的合理二分。

关键词：集体土地,征收补偿,复合机制

参考文献

[1].王太高.土地征收制度比较研究[J].比较法研究, 2004

[2].宇贺克也, 肖军.日本土地征收法中的行政程序[J].时代法学, 2010

[3].Urban Sprawl and Farmland Prices, Grigorios Livanis, Charles B.Moss, Vincent E.Breneman, Richard F.Nehring, American Journal of Agricultural Economics Vol.88, No.4 (Nov., 2006) , pp.915-929

3.我国集体土地征收补偿标准的实施篇三

关键词：补偿标准；集体土地房屋；集体经营性建设用地；增值利益

一、我国集体土地征收补偿标准之根据法

目前我国涉及集体土地征收补偿标准的相关法律法规甚少。其中《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》只对土地补偿费、安置补助费标准进行了稍详细的规定，对地上附着物和青苗费的标准只作原则性规定。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》规定了集体土地房屋可以国有土地房屋征收补偿标准进行补偿的情形。

二、政府和法院对集体土地房屋征收补偿的制定和处理方式

（一）《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条衍生的法律适用和法院审查问题

《最高院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。因此，涉案房屋所在土地的性质直接关系到法律适用问题，甚至是具体补偿标准问题。

笔者以该司法解释第12条为关键词，在北大法意检索到了29则相关案例。了解到法院审理相关案件时对被征收房屋所在土地的性质进行形式审查，对于补偿标准进行实质审查，从其补偿标准的合法性与合理性两方面进行审查①。

（二）根据房屋用途调整补偿标准的问题

房屋性质和用途是否会影响房屋征收补偿标准？最高院公布的典型案例“霍佩英诉上海黄浦区政府房屋（公房）征收补偿决定案”对这个问题的处理方法是根据被征收房屋的性质适用不同补偿标准。法院也通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质。关于集体土地房屋，有些地方政府征收集体土地房屋时也按房屋的用途适用不同补偿标准。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》要求将房屋分为居住房屋和非居住房屋进行补偿②。

三、政府和法院对集体土地征收补偿的制定和处理方式

《土地管理法》对于集体土地补偿标准的规定简单宽泛，且耕地以外的其他集体土地的补偿标准仍需由当地政府予以规定。笔者对上海市和长春市政府的集体土地补偿标准规定进行分析以后，发现，长春四个不同乡村集体土地，虽然根据房屋用途制定不同补偿标准，但农用地和建设用地的征收补偿金之差额极其微小，甚至完全相同。

四、我国集体土地征收补偿存在的問题

通过上述分析，笔者发现我国集体土地征收补偿存下以下几个问题。

第一，现有的补偿标准忽略了对被征房屋的区位价值补偿。各地政府对集体房屋基本上采取作价补偿，忽略了对被征收房屋的区位价值补偿，有的地方由镇政府与村组签订土地征收协议书打包处分农民的房产，损害了农民利益③。

第二，政府补偿标准的随意性大。法律仅对集体土地征收补偿作原则性规定，具体补偿标准授权政府制定，导致各地补偿标准不一，随意性较大。

第三，政府补偿标准的方式设定不科学。农村集体土地对农民而言，具有生产、居住、就业甚至社会保障等多种功能。《土地管理法》的以“土地平均年产值”为核心的补偿标准既没有体现出土地的实际价值，更不足以弥补被征地土地失地农民的功能性损失④。

五、小结

如果根据市场价格对集体土地进行补偿，固然最为客观公平，但因市场的不确定性和不稳定性，按市场价格进行补偿也可能对农民不利。因此，笔者认为现阶段保护农民补偿利益的最可行的办法是，第一，用多元化的补偿方式弥补集体土地征收补偿标准的不足。第二，各地方政府应当落实好中央指导意见，制定完善的补偿标准，确实保护好农民利益。比如，对有长期稳定收益的项目用地，政府可以根据国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》的精神，对集体土地征收采用入股分红方式进行补偿，以充分保护农民的利益。

虽然我国法律没有明文表示承认集体土地的市场价值，但国家和政府的各项举措已足以表明对集体土地市场价值的认可，国家和政府也正通过各种方式保障农民也能够享受到土地增值利益。笔者相信，我国农民的征收补偿和保障制度将会更加完善。

注释：

①亦可参考《关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告》，临沂市中级人民法院课题组，载于《山东审判》2013年，第3页。

②《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第13条、14条。

③对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年第2期，第1页。

④农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》2010年第6期，第1页。

参考文献：

[1]土地征收中的被征收人的权利保护研究，邹爱华著，中国政法大学出版社，2011年.

[2]房屋征收补偿与诉讼救济法律实务，张国法著，中国法制出版社，2013年.

[3]不动产征收法律制度纵论，房绍坤、王洪平主编，中国法制出版社，2008年.

[4]对农村集体土地征收补偿范围的反思，申建平，《比较法研究》，2013年.第2期[2]关于我国城市化进程中农村土地征收司法保护的调研报告，临沂市中级人民法院课题组，《山东审判》，2013年第4期.

[5]农村集体土地征收行政案件审理疑难问题研究，江苏省高级人民法院行政审判庭，《法律适用》，2010年第6期.

[6]《土地管理法》.

[7]《土地管理法实施条例》.

[8]《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》.

[9]国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》.

[10]最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定.

作者简介：

4.集体土地征收管理办法篇四

洛阳市人民政府办公室

关于印发洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决

暂行办法的通知

洛政办〔2012〕83号

各县（市、区）人民政府，市人民政府有关部门，洛阳高新技术产业开发区管委会，洛阳新区管委会办公室，各有关单位：

《洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决暂行办法》已经市政府第121次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

洛阳市人民政府办公室

二〇一二年七月九日

洛阳市集体土地上房屋征收纠纷裁决暂行办法

第一条为规范集体土地上房屋征收纠纷裁决行为，维护当事人的合法权益，保障房屋征收工作的顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称当事人，是指集体土地上房屋征收纠纷裁决涉及的房屋征收部门和被征收人，以及本办法第三十一条规定所涉及的当事人。

第三条本办法所称房屋征收纠纷，是指房屋征收部门因集体土地上合法批建房屋的征收补偿方式、补偿金额、安置房面积、安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项与被征收人没有达成协议，并经所在城市区人民政府协调仍无法达成征收补偿安置协议的纠纷。

第四条城市规划区集体土地上房屋征收纠纷由市人民政府依法裁决，具体裁决工作由洛阳市人民政府房屋征收纠纷裁决办公室负责实施；县（市）集体土地上房屋征收纠纷由县（市）人民政府依法裁决。

第五条裁决申请必须符合下列条件：

（一）申请人是征收当事人；

（二）有明确的被申请人；

（三）有具体的裁决请求和事实、理由；

（四）属于裁决机关裁决受理的范围；

（五）法律、法规规定的其它条件。

第六条申请人应当在征收期限或搬迁期限届满前向裁决机关提出书面申请，并附本办法第七条、第八条或第十条规定的相应证据材料。同时，按照被申请人人数提交申请书副本。

第七条申请书应当载明下列事项：

（一）当事人的姓名、性别、年龄、职业、工作单位和住所；法人或者其它组织的名称、地址和法定代表人或者负责人的姓名、职务；

（二）裁决请求和所根据的事实与理由。

第八条房屋征收部门申请裁决的，应提交下列材料：

（一）房屋征收公告及经批准的征收补偿安置方案；

（二）法定代表人身份证明；

（三）被征收房屋权属证书或产权审查证明；

（四）测绘机构出具的被征收房屋结构、面积、平面示意图；

（五）安置房的结构、面积、平面示意图；安置房为期房的，还应附周转房的相关材料；

（六）被征收房屋的补偿安置方案与相关估价报告送达被征收人已满10日的证明材料；

（七）当事人不少于3次的补偿安置商谈记录及所在城市区人民政府的协调记录。被申请人拒绝签名或者拒绝商谈的，应提交当地基层组织2名以上无利害关系人的见证证明或公证机关公证证明；

（八）裁决机关认为应当提交的其它有关材料。

因被征收人不配合，导致征收部门无法提供被征收房屋结构、面积、平面示意图及其评估报告的，裁决申请书应予以说明并提交相应证明材料，裁决机关经核查属实的，可以先行受理。

第九条相关的估价报告送达时应书面明确告知对方当事人，若对估价结果有异议，应当自估价报告送达之日起10日内向原评估机构申请复核；对复核结果有异议的，应当自复核结果送达之日起10日内向估价专家委员会申请鉴定。

第十条被征收人申请裁决的，应提交下列材料：

（一）房屋权属证明；

（二）户口簿、身份证等有效身份证明复印件；

（三）估价报告申请复核或者鉴定的，应当提交相应的复核、鉴定结论；

（四）裁决机关认为应当提交的其它有关材料。

第十一条裁决申请有下列情形之一的，裁决机关不予受理：

（一）对征收合法性提出裁决申请；

（二）申请人或者被申请人不是纠纷当事人；

（三）当事人已达成补偿安置协议，或者达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决；

（四）申请材料不符合规定条件，又未按裁决机关要求补正；

（五）法律、法规、规章等规定的其它不予受理的情形。

第十二条经审核，申请材料齐全、符合受理条件的，裁决机关应当受理。申请材料不齐全，可以当场补正；无法当场补正的，裁决机关应一次性告知申请人在5个工作日内补正材料，受理时间从申请人补正材料次日起计算。

第十三条裁决机关收到裁决申请后，应当自收到申请之日起5个工作日内，书面告知申请人是否直接受理或者需要通过听证方可确定是否受理裁决申请。

受理裁决申请的，裁决机关应当在告知申请人的同时将申请书副本、《答辩通知书》送达被申请人，被申请人提交答辩的期限为送达之日起7日内，裁决机关应当在收到答辩书之日起5个工作日内将答辩书副本送达申请人。

被申请人不提交答辩书的，不影响裁决机关审理案件。

第十四条房屋征收范围内未达成征收补偿安置协议的被征收人达30户及以上，或者未达成补偿安置协议的被征收人户数比例达25％及以上，裁决机关应当组织听证，并根据听证情况决定是否受理裁决申请。

第十五条《受理通知书》、《答辩通知书》应当同时载明案件主办人员、受送达的当事人应当提交的证据、举证期限及逾期提交证据的法律后果。

第十六条当事人举证期限为10日。申请人收到答辩书副本后，补充举证的期限为3日。

当事人应当在前款规定的举证期限内向裁决机关提交证据材料，期限内不提交的，视为放弃举证权利。

当事人逾期提交的证据材料，裁决机关审理时不组织质证，但对方当事人同意质证的除外。

第十七条当事人及其代理人因客观原因无法提交的证据材料，可以在举证期限届满前申请裁决机关调查收集。裁决机关可以视具体情况决定是否调查收集。

第十八条当事人可以委托1—2人代理参加裁决活动。委托代理的，必须向裁决机关提交当事人的授权委托书，授权委托书必须载明委托事项和具体权限。

第十九条裁决机关应当在当事人举证期限届满后，组织当事人对案件证据材料进行质证和对需要鉴定的被征收房屋评估报告进行鉴定。当事人在举证期限届满前均书面提出举证完毕的，裁决机关可以提前组织质证和鉴定。

第二十条裁决机关应当提前2个工作日将质证的时间、地点及未参加质证的法律后果书面通知当事人。申请人无正当理由拒不参加质证或者未经裁决机关同意退出质证的，按撤回裁决申请处理；被申请人无正当理由拒不参加质证或者未经裁决机关同意退出质证的，不影响裁决机关审理。

质证由裁决机关指定的人员主持。

当事人质证时，应当围绕证据的真实性、合法性及与案件事实的关联性，针对证据证明力有无和证明力大小进行质疑、说明和辩驳。

一方当事人提供的证据，对方当事人明确表示认可的，可以认定该证据的证明效力；对方当事人予以否认，但不能提供充分的证据进行反驳的，裁决机关可以综合全案情况审查认定该证据的证明效力。

质证必须制作记录，并由参加质证的当事人及其代理人、质证组织人员逐页签名或盖章。

未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据，但本条第一款规定不影响裁决机关审理的情形除外。

第二十一条案件审理期间，裁决机关应当组织征收当事人调解，但调解必须双方自愿。经调解达成的征收补偿安置协议，不得违反法律、法规的规定。补偿安置协议达成后，终结裁决程序。

经调解确实无法达成协议的，裁决机关应当及时作出裁决。

第二十二条有下列情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：

（一）发现新的需要查证的事实；

（二）裁决需要以相关裁决或法院判决结果为依据的，而相关案件未结案；

（三）作为自然人的申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决；

（四）非自然人的征收当事人发生合并、分立或者终止，需要确定其权利义务继受者；

（五）申请人书面要求中止裁决；

（六）因不可抗力或者其它特殊情况需要中止；

（七）裁决机关认为需要中止裁决的其它情形。

中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决期限。

第二十三条有下列情形之一的，终止裁决并书面告知当事人：

（一）裁决申请受理后，经审理发现属于本办法第十一条规定不予受理的情形；

（二）裁决申请受理后，当事人自行达成协议；

（三）作为自然人的申请人死亡，15日内查无近亲属或近亲属未表示参加或放弃参加裁决；

（四）作为非自然人的征收当事人终止，没有权利义务继受人；

（五）申请人撤回裁决申请；

（六）其它导致裁决没有必要继续进行的情形。

第二十四条裁决机关应当自裁决申请受理之日起30个工作日内作出裁决。但估价报告复核、鉴定及依法进行的送达等时间不计入裁决期限。

裁决机关作出裁决，应当制作裁决书。裁决书一经送达，即发生法律效力。

第二十五条裁决书应当包括下列内容：

（一）申请人与被申请人的基本情况；

（二）争议的主要事实和理由；

（三）裁决的依据、理由；

（四）根据裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等；

（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议与提起诉讼的期限；

（六）裁决机关名称、裁决日期并加盖公章。

第二十六条裁决书作出后应当及时送达当事人，送达应当首先采用直接送达方式。无法直接送达的，依照民事诉讼法规定的留置送达、委托送达、邮寄送达、转交送达或公告送达等方式送达。

第二十七条当事人对裁决不服的，可自裁决书送达之日起3个月内向房屋所在地人民法院提起行政诉讼或者自裁决书送达之日起60日内依法向上一级人民政府申请行政复议。

第二十八条当事人在法定期限内不提起行政诉讼或者不申请行政复议，又不履行裁决的，裁决机关应当催告当事人履行裁决确定的义务。催告书送达10日后当事人仍未履行义务的，裁决机关可以自期限届满之日起3个月内，向房屋所在地人民法院申请强制执行。

第二十九条强制执行前，房屋征收部门应当就被征收房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第三十条本暂行办法施行后，相关的法律、法规、规章另有规定的，从其规定。第三十一条集体经济组织依法收回集体土地使用权后因房屋征收补偿安置发生的纠纷，适用本办法。

5.集体土地征收管理办法篇五

2009-11-29 为规范征收集体土地房屋拆迁补偿、安置，维护拆迁当事人的合法权益，保障集体土地征收和项目建设的顺利进行，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《河北省土地管理条例》等法律法规，参照国有土地房屋拆迁管理的相关规定，结合我市实际，市政府制定出台了《沧州市征收集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法》。

违法建筑一律不予补偿

沧州市城市规划区范围内，因征收集体土地需要对房屋等建筑物进行拆迁补偿、安置的，适用该《办法》。《办法》中所称拆迁人是指依法取得建设用地使用权的单位。被拆迁人指的是被拆迁房屋的所有权人。承租人是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。市土地行政主管部门是集体土地房屋拆迁补偿、安置的主管部门。被拆迁人所在区、县人民政府负责征收集体土地房屋拆迁补偿、安置有关的具体工作。被拆迁人所在的乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）委会协同做好集体土地上房屋拆迁补偿、安置工作。各相关部门依照本办法规定，互相配合，保证房屋拆迁补偿、安置工作顺利进行。

拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人不得阻挠土地征收，且需在规定期限内完成搬迁。

违法建筑；逾期的临时建筑或者临时建筑在批准时载明城市建设需要时无条件拆除的；已建新房应拆除而未拆除的旧房；在征地预公告后被拆迁人进行房屋及其附着物新建、改建、扩建或者突击装修装饰部分等都不予补偿。

补偿安置方案在被征地乡村公告

征收土地经依法批准后，由负责具体实施补偿、安置工作的区、县人民政府会同市土地行政主管部门，依照《办法》规定和市政府颁布的有关标准，制定房屋拆迁补偿、安置方案。

房屋拆迁补偿、安置方案应当纳入征地补偿、安置方案，并在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

征地补偿、安置方案经市政府批准后实施。

拆迁人与被拆迁人应当就房屋拆迁补偿、安置事宜签订书面协议。协议报市土地行政主管部门备案。

因补偿、安置标准发生争议，不能达成协议或不履行协议的，依法定程序解决。补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。因未按照依法批准的补偿、安置方案进行补偿、安置引发争议的，由市、县人民政府协调；协调不成的，由上一级地方人民政府裁决。

被拆迁人在规定的拆迁期限内阻挠房屋拆迁，拒不交出土地的，由土地行政主管部门责令迁出、交出土地，拒不迁出、交出土地的，申请人民法院依法强制执行。

评估有异议十日内提出复评

在征收土地预公告发布后，区、县人民政府，市土地行政主管部门根据确定的征地拆迁范围，通知有关部门暂停办理户口的迁入、分户；核发营业执照、临时营业执照；新建、扩建、改建房屋；房屋交易、赠与、交换、抵押、典当、租赁；改变房屋和土地用途、土地转让等事项。暂停办理以上事项的时间一般不超过一年。

被拆迁房屋需要作价补偿的，由具有建设部或省建设厅颁发的房地产评估资质的中介机构进行房屋评估。拆迁人应当提供不少于两家符合要求的中介机构供被拆迁人选择。

评估结果由评估单位及时在拆迁范围内张榜公布，内容包括合法占地面积、房屋建设面积、被拆迁房屋及附属物（房屋、门洞、厕所及其他构筑物等）评估金额等。

拆迁人、被拆迁人对评估有异议的，可以在评估结果公布之日起10日内提出复评，也可以委托其他有评估资质的中介机构重新评估，并按照下列规定确定评估价额：

重新评估价格与原评估价格的差额不足或等于原评估价格5％的，执行原评估价格，由委托人支付评估费；

重新评估价格与原评估价格的差额超过原评估价格的5％、不足10％的，按照两次评估的平均值确定。重新评估纲由委托人与原评估机构共同支付；

两次评估价格的差额等于或者超过第一次评估价格的10％的，由市土地行政主管部门组织有关专业技术人员或指定评估机构进行评估，并按第三次评估结果确定。第三次评估费用由第一、第二次评估与第三次评估的评估价格差额大的评估机构支付。

对复评结果、重新评估结果拆迁人和被拆迁人仍达不成协议的，自收到评估报告7日内可向沧州市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定，其鉴定费用由责任方承担。

对被拆迁房屋进行评估时，评估机构应通知被拆迁人到场。被拆迁人接到通知后不予配合的，评估机构可以依法进行评估。拆除有产权纠纷的房屋，由拆迁人、村集体经济组织提出补偿、安置方案与当事人进行协商，协商不成的，对被拆除房屋进行证据保全后，依照相关法律法规实施强制拆迁。

拆除产权不明的房屋，拆迁人应当对被拆除房屋进行证据保全后，依照相关法律法规实施拆迁。非住宅房屋均实行货币补偿

房屋拆迁可以实行货币补偿，或者提供统一规划的统建房进行产权调换，被拆迁人可以从二者选择一项补偿方式。有条件的地方也可以提供宅基地安置。

货币被偿的计算公式为：货币补偿价款＝（重围结合成新价×建筑面积）＋（宅基地区位补偿价×合法宅基地面积）＋附属物补偿价款。宅基地区位补偿价的标准及其计算规则，由市土地行政主管部门制定，报市政府批准后实施。

实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

调换的安置房屋的价格＝安置房屋的建筑面积×（安置房屋单位面积土地使用权价格＋安置房屋的建安平方米造价）。

安置房屋配有杂物间的，杂物间的计价标准按安置房屋建安平方米造价的60％结算。安置房屋价格以具有建设部或省建设厅颁发的房地产评估资格中介机构的评估结果确定。

拆迁非住宅房屋，一律实行货币补偿。土地补偿按征地区片综合地价标准补偿给农村集体经济组织。经依法批准后占用农村集体建设用地，向农村集体经济组织支付过费用的乡镇企业，农村集体经济组织应该根据经批准的占地剩余年限给予适当补偿。有合法批建手续的地上建筑，按重置结合成新价补偿给房屋所有权人。

对于经依法批准的经营性用房，除按照本《办法》规定给予补偿外，根据具体情况，对因拆迁造成的停产、停业损失应当给予适当补偿。补偿认定面积以权属证书为准

被拆迁房屋的合法依据，以土地预征公告发布前，被拆迁人所持有的土地权属证书、房屋权属证书或者取得的合法建房手续为准。

被拆迁房屋的用途，以土地权属证书、房屋权属证书上载明的用途为准；土地权属证书、房屋权属证书上未载明用途或者载明的用途不一致的。以合法建房手续载明的用途为准。未经批准将住宅改为经营性用途的，一律按住宅用途认定补偿。

拆迁补偿中认定房屋建筑面积，以土地权属证书、房屋权属证书标明的面积为准；未取得土地权属证书、房屋权属证书，但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。实际建筑面积与合法证件标明面积不符的，以合法证件的面积为准。

本《办法》施行前在集体建设用地上已建成的房屋，未取得土地权属证书、房屋权属证书和规划行政主管部门批准建房文件，符合宅基地申请条件，并且确由被拆迁人长期自住的，以经评估后的房屋建安成本价为基础给予适当补偿。

土地预征公告发布后，被拆迁人已经取得合法建房手续但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，已建新房部分，由拆迁人依据评估结果给予补偿。

拆迁范围内，农村村民符合审批基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，由被拆迁人提出申请经乡（镇）人民政府审核，报市土地行政主管部门核准同意，可以按照统建安置房屋安置价给予安置，安置面积不超过需要安置人口每人35平方米，但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。提供宅基地安置的，被拆迁房屋按照重置结合成新价格给予货币补偿。房屋拆迁补偿款不包括宅基地区位补偿价款，其土地补偿按照综合区片地价补偿给集体经济组织。计算公式为：货币补偿价款＝重围结合成新价×建筑面积＋附属物补偿价款。

宅基地安置应服从城市总体规划和市区土地利用规划。有条件的村集体可以在批准的集体建设用地上，由村集体统一建设多层楼房进行安置。积极配合拆迁可获搬迁奖金

被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人过渡用另房一般自行解决。拆迁人应按下列规定的标准支付给被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人临时安置补助费和搬迁补助费：

实行货币补偿的，一次性结清搬迁补助费，补助标准按拆除房屋建筑面积每平方米8元计付（养殖用房除外）；

实行产权调换的，由被拆迁人自行安排过渡，过渡期限一般为18个月，最长不得超过两年。搬迁补助费按被拆除房屋建筑面积每平方米16元计付，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每平方米每月4元元计付，由拆迁人提供周转用房的，不付给临时安置补助费。

被拆迁房屋的承租人，只享受拆迁中的一次搬迁补助费，不享受临时安置补助费。

因拆迁人的责任不能按期交付安置房屋，延长过渡期限的，依照下列规定处理：

被拆迁人或承租人自行安排住处的，从逾期之月起，按照本《办法》规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，半年以内的增加25％，逾期半年以上不满一年以内的增加50％，逾期一年以上不满两年的增加75％，逾期两年以上的增加100％。

由拆迁人提供周转房的，从逾期之月起，按照本办法规定的临时安置补助费的标准为基数，付给临时安置补助费，逾期不满一年的付给25％，逾期一年以上不满两年的付给50％，逾期两年以上的付给75％。拆迁人对被拆迁人原有的管道燃气、有线电视、有线电话、宽带网络等，应当按现行行业规定的标准一次性付给移位费。对确实不可以移位的，应按现行价格标准付给初装费

6.集体土地征收篇六

集体土地及房屋征收补偿、安置搬迁

实施办法（试行）（草案）

第一章

总则

第一条为保障我县城市建设严格按规划实施，保护土地所有者和使用者的合法权益，营造和谐、统一、良好的投资环境，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《云南省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规，结合永善实际，制定本办法。

第二条本办法所称土地及房屋征收补偿安置，是指国家依据法律、法规规定的程序和批准权限，将农村集体所有土地征收为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和地上附着物的所有权人合理补偿安置的行为。

第三条本办法适用于公布之日起在县城城市规划区范围内实施的项目用地且与城市总体规划要求相适应的集体土地及房屋征收。中央、省、市确定的交通、能源、水利等重大基础设施项目的集体土地及房屋征收适用本办法（补偿标准另有规定的除外）。

第四条永善县人民政府授权永善县国土资源局代表县人民政府统一负责城市规划区域内集体土地及房屋的征收、补偿工作。各有关部门应当依照各自职责，支持、配合做好相关工作。

县规划建设行政主管部门负责征地项目实施安置区域的划定及规划设计审查审核工作，拟订规划安置方案。

第五条征收土地补偿包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。

第六条集体土地及房屋宅基地征收协议统一由县国土资源局与被征收土地所有权人和使用权人签订。

第七条集体土地征收依照法定程序批准后，由县人民政府公告征收补偿方案并组织实施。

建设项目征地中涉及的具体房屋及地上附着物、附属设施征收补偿、搬迁安置方案由永善县国土资源局拟订报县人民政府批准执行。

第八条征收单位不得擅自变更本实施办法确定的土地房屋补偿标准，任何单位和个人不得侵占或者挪用征地补偿安置费。

第九条被征收的所有权人、使用权人对补偿标准有争议的，由县人民政府协调；协调不成的，由批准征收的人民政府裁决。补偿争议不影响征收方案的实施。被征收所有权人、使用权人必须服从国家征收的需要，在规定期限内移交，不得拒绝和阻挠。

第二章

土地及青苗补偿

第十条根据云南省国土资源厅公布的全省征地统一年产值测算标准，永善县城规划区年产值统一测算标准为：1500元/亩，征地补偿倍数为30倍，即征地补偿标准为30000元/亩。鉴于历史原因和实际,县城规划区集体土地征收补偿按以

下标准执行。

一、征收水田、大棚蔬菜地，每平方米110元；

二、征收旱地，每平方米100元；

三、征收渔塘、其他有收益的非耕地以及征收宅基地、建设用地、晒场、农用沟渠、田间道路等生产生活用地，每平方米90元。

选择宅基地配置安置的，被征收的原宅基地只补偿安置剩余部分的宅基地。

四、征收荒地，统一按每平方米10元补偿。

（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收土地补偿执行标准明细表）

第十一条青苗补偿费：大棚蔬菜地按每平方米6元，水田按每平方米3元，旱地按每平方米2元补偿。

第十二条征收临时用地的补偿费包括青苗补偿费和耕作层恢复补偿费，补偿标准为水田每年每亩2500元，旱地每年每亩2100元。临时用地不得修建永久性建筑。

经济作物苗圃按5元/平方米补偿。（具体补偿标准详见：永善县城市规划区集体土地征收青苗补偿执行标准明细表）

第三章

地上附着物补偿

第十三条地上附着物补偿包括树木、地上建筑物、地下构筑物、坟墓等的补偿。县人民政府发出征收公告后种植和建造的地上附着物和地下设施不予补偿；在非法占用的土地上建设的建筑物和其他设施不予补偿。

第十四条电力、电信、广播电视、供排水等单位的各种

地上、地下设施由产权单位按照规划要求自行拆除和搬迁，不予补偿。

第十五条零星林木补偿以实际棵数计算，按未挂果幼树和挂果成树分类别补偿。

（具体补偿标准详见林木补偿标准明细表）

第十六条需迁移坟墓的，应予以公告。坟墓迁移补偿标准为每冢800元。

第十七条房屋征收补偿按以下标准执行：

选择货币补偿或房屋产权调换的，参照《永善县国有土地房屋征收与补偿实施办法》的规定执行，即不低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其中选择房屋产权调换的，由征收部门提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

选择宅基地配置的，按照所征收房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法确定。

第十八条其他建（构）筑物、附属设施补偿由有资质的房地产评估机构在房地产评估时一并纳入评估，分类列出评估价值，按评估价分类补偿。（或按附表标准进行补偿）

第四章安置、搬迁

第十九条安置方式。被征收房屋宅基地属被征地集体经济组织农村居民的，采取货币补偿、房屋产权调换、自行安置或划定安置区域农村宅基地配置安置相结合的方式安置。

安置区域划定，由县规划建设行政主管部门根据县城城市规划拟订安置区域规划方案，并报县政府批准后在项目征地区域内确定。规划确定的安置区域内集体土地只作调查补偿，集体土地权属性质不发生改变。

选择安置区域宅基地配置安置方式的，户均安置面积不得超过100平方米，被征收宅基地1户超过100平方米的，对超出部分只作征收补偿。宅基地配置地以行政划拨方式供地并按县城规划区农村宅基地来审批、管理和使用。

被征收房屋宅基地属非农居民的，一律采取货币补偿安置，即只对被征收的房屋宅基地进行补偿，不再采取其他方式安置。

第二十条安置条件。申请安置区域宅基地配置安置的安置户必须同时具备以下条件：

（一）有被征收房宅基地农村集体经济组织内的合法常住农业户口，严格以项目用地征收公告发布之日前公安机关的在册登记农业户口为准；无完全民事行为能力的户主必须以公安机关的证明为准；

（二）房屋宅基地被依法征收，且在本县没有其它房屋宅基地；

（三）被征收宅基地上的房屋属依法修建；

（四）长期在搬迁区域内居住和生活的农户；

（五）申请安置区域宅基地配置安置时，申请户必须提供安置申请书、户口薄、原宅基地建设用地批准书或土地权属证书、其他合法有效证明材料、本县没有其它房屋宅基地的证明、房屋搬迁补偿安置协议、被搬迁房屋腾空验收证明等相关材料。

第二十一条安置户及安置面积计算。符合安置区域宅基地配置安置的农户，一宗被征收房屋宅基地只有一个户口的，计一个安置户，安置面积按《云南省土地管理条例》第三十三条的规定执行，即人均占地不得超过20平方米，一户最多不得超过100平方米。

被征收房屋宅基地属两户或多户共有，申请安置区域宅基地配置安置的，由同一权属被征收宅基地上的申请户自行协商确定安置面积，但安置总面积不得超过被征收宅基地的面积，且户均安置面积不得超过100平方米。

第二十二条搬迁。兑现征收补偿后，由永善县国土资源局组织和委托有资质的机构或公司实施被征收区域内的个人房屋及附属设施的搬迁、拆除工作。

项目用地征收区域内的搬迁户应在搬迁通知规定的时限内将房屋腾空交由承担搬迁工作的机构或公司验收并同时签订搬迁协议。拆搬机构或公司向被搬迁户出具房屋腾空验收证明。

实施搬迁、拆除后，承担搬迁、拆除工作的机构或公司应向永善县国土资源局提交区域搬迁情况报告，由永善县国土资源局组织有关单位对区域内的搬迁、拆除情况进行检查验收。

第二十三条安置区域宅基地配置安置手续的办理，由安置申请户向永善县国土资源局提供安置条件证明材料、安置申请、搬迁协议及搬迁机构或公司出具的房屋腾空验收证明等相

关资料，永善县国土资源局组织规划、住建、溪洛渡人民政府等职能部门集体会审确定集中安置区域宅基地配置安置户，规划、住建、国土等职能部门根据会审意见办理规划许可、建设用地等手续。

第五章

搬迁补偿、补助及奖励

第二十四条自来水、电、有线电视、电话等的迁移费按征收公告日相关单位的实际收费标准进行补偿。

第二十五条向被搬迁户支付搬家补助费每户每次3000元，按两次计算；支付临时安置过渡补助费每月每平方米10元，过渡时间按腾空交房验收之日起算，过渡期为6个月，过渡方式为自行过渡。

第二十六条对积极配合搬迁的，给予奖励。凡在搬迁通知规定时间内自行搬迁完毕腾空房房屋并交付验收的，每户奖励3000元。

第六章

法律责任

第二十七条侵占、挪用农村集体经济组织或个人的土地房屋征收补偿费及有关费用的，视情节轻重给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条征收集体土地经依法批准并按补偿标准补偿，集体土地所有权人和使用权人超过规定时间拒不移交土地的，由永善县国土资源局责令限期移交。逾期不移交土地的，经县人民政府批准，由永善县国土永善县国土资源局局申请人民法院强制执行。

逾期拒不领取征地补偿费用的，由永善县国土永善县国土

资源局局将其征地补偿费划转被征地村组集体经济组织专户储存。

第二十九条向被征收房屋所有权人依法兑现了房屋征收补偿，县人民政府审批确定了项目征地的安置方案，房屋所有权人拒绝在搬迁通知规定时限内腾空房屋交付验收，影响该区域搬迁、拆除工作的，依法申请人民法院强制拆除。

第三十条阻碍土地行政主管部门工作人员依法行使职权及妨碍用地单位依法用地及建设施工的，依法惩处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条对骗取安置用地的，一经查实，依法收回土地使用权。

第三十二条有关机关在出具证明时，必须注明责任人，经单位主要领导审核签批后盖章认可。对违反政纪的由监察机关依法查处，触犯法律的交由司法机关追究法律责任

第三十三条对拒不执行本办法的行政机关、事业单位和社区工作人员，按相关规定追究有关责任人的行政责任。

第三十四条除土地行政主管部门外，任何单位和个人不得与农村集体经济组织或个人签订征地补偿协议或其他土地转让协议，否则，依法严肃处理。

第七章

附则

第三十五条本办法规定的土地补偿费用的具体标准，由县国土资源局会同相关部门根据土地类别、经济总量和价格指数变动情况适时调整，报县人民政府审批后公布执行。

第三十六条耕地被征收后符合农转非条件的，由有关部

门按规定办理农转非手续。

第三十七条城市规划区外其他项目用地的集体土地房屋征收、土地补偿按涉及区域内征地年产值统一测算标准执行，地上附着物、地上附属设施补偿参照本办法执行，被征收房屋的安置、搬迁根据项目实施的实际情况参照本办法执行。

7.论集体土地征收中公共利益的界定篇七

关键词：集体土地征收,公共利益,界定

土地征收是宪法特别授予政府的一项权力,凭借该权力,政府可以强制取得他人土地的所有权。为了防止国家权力不正当地侵害私权,各国都规定,以公共利益作为征收土地的惟一正当理由,公共利益的成立与否成为国家能否合法地强行取得他人财产权的决定性因素。然而对于什么是公共利益,理论上却远未定型,世界各国对公共利益的理解和解释在范围的宽窄及标准设定上也均存在差异。

一、公共利益的学理内涵

学者普遍认为,公共利益是一个典型的不确定法律概念,具体而言,包括“利益内容的不确定性”和“受益对象的不确定性”。[1]所谓“利益内容的不确定性”,主要是因为利益是主体与客体之间的一种价值关系,利益主体具有多元性,既有个人、集体,又有社会、国家,不同的主体具有不同的、有时是冲突的利益诉求;利益客体具有多样性,既有物质上的,也有精神上的,如文化、宗教等,不同的客体对主体具有不同的意义。所谓“受益对象的不确定性”,是因为作为公共利益主体的“公共”,其范围难以具体化和精确化。正因如此,学者们多认为提出一个能被普遍接受的关于公共利益的客观定义是非常困难的。但难以定义并不意味着公共利益绝对不能确定,不能下规范性的定义,也并不表明公共利益是不能被认知的。其实公共利益不是一个不可捉摸、深不可测的概念,笔者认为,关于公共利益的本质及特征至少可以达成如下一些共识:

一是公共利益具有客观性。“只要你承认存在一个不同于人而又与国家(政府)相脱离的自主的社会领域,并且承认这个‘自主的社会领域’是每一个具体的利益主体实现其自身利益不可缺少的中介,那末你就必须承认一种最低限度的公共利益存在。”[2]不管人们之间的利益关系如何,公共利益都是客观的,公共物品和公共服务就是各国公认的公共利益最主要的现实的物质表现形式。

二是公共利益具有社会共享性。共享性既是指‘共有性’,也是指‘共同受益性’。公共利益作为一种“公共服务”,是为公众所欲求的,一旦提供了这种服务,它们就不得为提供者所垄断,而为所有社会其他成员所共享。只有那种旨在实现真正的普遍利益的服务,从而使每个人都会从这种服务中得到益处,并有助于改善他们生活状况和生活质量的公共利益,才符合社会普遍利益的本质和精神,才是真正的公共利益。[3]

三是公共利益具有开放性。公共利益是特定历史语境中的话语,是一个开放发展的概念,它适应不同时期国家、社会发展的需要而不断发展变化,今天的公共利益和过去的公共利益已经有了很大的差别。几十年前,商业开发基本上是被排除在公共利益的范畴之外的,但是现在,很多国家都承认商业开发在一定程度上也体现公共利益。

四是公共利益的内涵在不断的扩展。自征收制度产生以来,在各主要资本主义国家经历了从古典的“公用征收“向现代的“公益征收”的转变。在自由资本主义时期,受“私人财产神圣不可侵犯”观念和与之匹配的“最小政府”观念的影响,征收权受到严格的限制,“公共利益”内涵比较狭小,要求必须有一个公共事业(或称公用事业,如电厂、学校等)的存在。从十九世纪末、二十世纪初开始,一战的爆发,俄国十月革命的胜利,以及随后在资本主义国家爆发的经济危机,各主要资本主义国家开始对经济全面干预。随着国家对经济干预的加强,公共利益早已突破公共使用的概念,即由公众、政府或公法人使用的意义,而转变为国家推行国家经济政策、社会政策也可以构成公共利益。魏玛宪法第155条规定,为了满足住宅需要、振兴农业,可征收土地。我国台湾地区实行“耕者有其田”政策,规定可征收私有土地给农民。国家推行国家经济政策、社会政策可以构成公共利益,这在自由资本主义时期是不可想象的。公共利益扩充到了与人们生活相关的各个领域,交通、公用、水利、卫生环境保护、政府机关建筑、教育学术,社会福利、国营等等。[4]

五是公共利益与一个国家政治、经济的发展等密切相关。任何公共利益的确定、公益目的解释的宽窄都是和一个国家或地区土地资源的多寡,和一个国家社会当下的发展状况和主要任务,以及社会制度、历史和文化背景、法律传统、司法制度等密切相关。公共利益因不同国家的具体国情、经济发展水平、所处的社会发展阶段而具有不同内涵。

六是公共利益可以分为绝对公共利益和相对公共利益两个层次。其中,绝对公共利益是任何时期任何一个国家和社会都广泛承认的,独立于社会、国家现时政策之外的社会价值,如国民健康、教育、公共交通等;相对公共利益则是不同的国家根据自己的国情和发展需要(不同的发展阶段),经由立法选择,将符合社会、国家急需等原则的利益提升为阶段性的重要社会利益,如经济重建初期,经济发展就是公共利益。

二、国外土地征收“公共利益”界定的主要立法模式

在国外,确定可以进行土地征收的“公益”类型的认定,是立法者的职责,需仔细斟酌国家所必须达成的任务具有“不可或缺”的重要性,比先前原土地所有权人使用具有更高的公益价值后,以立法的方式来决定。立法的模式主要有三种:

一是概括式,即仅在立法中概括规定征收须出于公共利益的目的,而不指出具体事项或范围。采取这种立法模式的有澳大利亚、荷兰、德国等国家。实行概括式的国家一般通过两种方式确认公共利益:一是由议会来认定征收和征用是符合公益目的的,典型的如美国。二是由法院通过判决对公共利益作出诠释;

二是列举式,即详细列举用于征收的公共利益的范围,日本是这种立法模式的典型代表。日本在与土地征收相关的法律法规中“穷尽”性地列出了所有35种可以发动土地征收权的“公共(益)事业”,并且几乎每种“公共事业”均相应有一部法律约束,政府没有任意行政权,法律条款的规定中既没有但书条款也没有保留条款。

三是折衷式,即一方面列举公共利益的范围,另一方面又对公共利益作出概括性规定。采用这种模式的国家(地区)较多,例如韩国和我国台湾地区。

上述三种立法模式各有优缺点,概括式的优点在于富有弹性,能够广泛适应社会生活的需要,缺点是范围模糊、界限不清,容易导致征收权的滥用;列举式模式虽较为明确,具有较强的可操作性,但有“挂一漏万”之嫌;比较而言,折衷式既列明了某些国家可以实施征收的事项,使抽象的“公益”内容具有明确的现实可操作性,同时利用概括性规定又可使“公益”内容具有适时性灵活性,保持了征收范围的开放性,是一种比较理想的模式。

三、我国土地征收公共利益界定的立法模式及认定标准探析

(一)公共利益的界定模式

无论是《土地管理法》,还是《物权法》,对土地征收“公共利益”的界定都采用了概括式模式,即仅规定国家可基于“公共利益”的需要,对农民集体所有的土地实行征收,但未对“公共利益”的具体类型进行规定。无疑,这样的界定方式是有局限性的,也是导致我国集体土地征收范围过滥的一个重要原因。因此,笔者认为有必要制定《物权法》的实施细则或征收征用法等和《物权法》相关的配套法律法规,并在这些配套法律法规中对公共利益作进一步的界定。至于界定方式,根据我国目前的国情,笔者认为采用列举兼概括式的折衷模式较为适宜。当然由于“公共利益”涉及面广,且对哪些利益为公共利益不易达成共识,采用这种模式存在一定的立法技术上的困难,但这种困难并非不能克服。笔者认为克服这一困难的最佳方式就是借鉴采取相同立法例的其他国家或地区的有益经验,选取其中为多数国家或地区所一致认可的公益类型,以之作为我们立法的参照。下面我们就主要借鉴一下采用折衷模式的国家(地区)对该问题的具体规定:

首先,根据韩国《土地征收法》第2条规定,所谓公益事业,是指:(1)有关国防、军事建设事业;(2)铁路、公路、河川、港口、上下水道、电气、燃气、广播、气象观测、航空等建设事业;(3)国家或地方共同团体设立的办公场所、工厂、研究所、公园、市场等建设事业;(4)国家或地方共同团体指派的建设者,由他们所进行的住宅建设事业或住宅用地开发事业;(5)根据其他法律可以征收或使用土地的事业。

其次,我国台湾地区“土地征收条例”第3条规定:因公益需要,兴办下列各项事业,得征收私有土地:(1)国防事业;(2)交通事业;(3)公用事业;(4)水利事业;(5)公共卫生及环境保护事业;(6)政府机关、地方自治机关及其他公共建筑;(7)教育、学术及文化事业;(8)社会福利事业;(9)国营事业;(10)其他依法得征收土地之事业。

其他有代表性的还有德国巴伐利亚邦1978年7月25日公布的《应予补偿的征收法》第1条的规定,香港《收回官地条例》中的规定及加拿大联邦及安大略省征地法中的规定等。

从上述规定可以发现,尽管各国和地区对土地征收中公共利益具体类型的界定不完全一致,但主要都包括两大类,一是“公共物品”,二是其主要目的和后果使社会成员受益的事业。具体则表现为如下几种类型:国防军事用地;国家机关用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;公益事业用地,包括灾害防治、科学及文化教育事业、电力通讯广播事业、气象事业、航空事业、森林保护事业、社会福利事业等;城市基础设施用地等。

上述公益类型实际上也就是我们前面所说的绝对公共利益。我国在制定《物权法》的相关配套法规时,完全可以将这些公益类型以列举的方式予以规定,然后再辅之以概括性规定,以便为行政机关或司法机构日后结合我国的国情和发展需要等对具体的公共利益进行认定留下余地。

(二)“公共利益”的认定标准

由于公共利益的不确定性和开放性,再详尽的列举也无法穷尽公共利益的类型,很多时候还需要由执法者或司法机关在实务中结合个案对公共利益进行具体认定。笔者认为,在我国集体土地征收中对公共利益的认定应遵循如下两项标准:

1、公共利益应该符合公平的价值判断。

法治社会的主要理念首先就是社会公平,没有公平,就没有社会稳定,也不会获得多数社会成员的认可。公共利益因其自身的抽象性和不确定性极易被曲解和滥用,侵害私人权益,破坏社会公平。所以在集体土地征收中对公共利益的认定,一定要特别注重社会公平。在我国,集体土地具有多重功能,既是重要的生产资料,也是重要的环境资源要素,更是九亿中国农民的安身立命之本。长期以来,农村为我国的工业化作出了巨大的贡献,但农村生活水平提高有限。集体土地征收意味着农民集体土地所有权的丧失,意味着农民对土地的使用收益利益的丧失,在征收中对公共利益的认定注重社会公平就有着尤为重要的意义。如果社会公平不能保证,经济发展的‘效率”也不会稳定,整个社会的发展也将是不稳定的。

2、公共利益应该符合效率的价值判断。

我国目前仍处于工业化、城市化的初级阶段,当前和未来一段时期,是我国经济和社会发展极为重要的时期。世界经济发展的战略格局,决定了我国必须加快经济发展速度。发展是硬道理,国家发展了,人民受益包括农民受益。国家发展了,才可以更好地解决被征地农民的就业安置,提高其生活水平。所以发展经济体现了先进生产力的要求,代表着广大人民的根本利益。随着加强交通、水利、能源等基础设施建设,以及西部大开发、推进城镇化等重大战略的实施,为国民经济的持续发展提供用地保障,就起着至关重要的作用。因此,在集体土地征收中对公共利益的界定在注重公平的同时,也应兼顾到效率。公共利益最重要的社会价值在于促进社会资源的合理利用。经济分析法学就强调效率正义,主张由最有能力利用资源的人以最有效率的方式来充分占有和利用有限的资源,注重征收的社会价值,这对于资源的有效利用是非常合理的,也符合现代土地征收注重效率的价值判断。[5]

参考文献

①陈新民：《德国公法学基础理论》[M]，济南：山东人民出版社，2001年。

②阎桂芳：《杨晚香．财产征收研究》[M]，北京：中国法制出版社，2006年。

③范进学：“定义“公共利益”的方法论及概念诠释“[J]，《法学论坛》2005年第1期。

④李蕊：“国外土地征收制度考察研究”[J]，《重庆社会科学》2005年第3期。

8.集体土地征收管理办法篇八

关键词：集体土地；立法程序；失地农民；权益保护

我国的征地制度于计划经济时期产生，带有强烈的政府主导色彩，有很大的随意性，因而变革农地制度已刻不容缓。从土地征收的程序视角对征地制度存在的缺陷进行分析，通过强化被征收人的参与程序，优化告知、听证及补偿款发放和监督等程序，笔者期望以此对缓解土地纠纷和完善立法提供一定的借鉴。

一、我国土地征收程序的立法现状

从提出“三农”问题到现下十八届五中全会决定构建城乡统一的建设用地市场，规范征地程序，解决农地问题依然是重要课题。

1.何谓土地征收程序

现今与土地征收相关并处于较高位阶的法律主要有《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，但这两者都未对土地征收程序做出明确定义。因此，笔者结合土地征收和行政程序这两者的概念，得出土地征收程序指的是国家为了实现社会公共目的，在给予土地被征收人相应补偿的前提下，按照法定权限和程序取得原土地所有人土地权利时，所应当遵守的时限、步骤、方法和顺序的总和。

2.现行立法对土地征收程序的规定

2001年，国土资源部发布《国土资源部关于切实做好征地补偿安置工作的通知》规定被征地权利人如果对征地补偿安置方案持有异议，有权提出质疑并可依法申请听证；征地补偿安置费用应专款专用，严禁挪用或截留款项。2004年修改并颁布的《中华人民共和国土地管理法》对征地程序方面所做的规定简单又粗糙，不够精分，只粗略规定了“两公告一登记”和农用地转用审批制度。同年，国土资源部在《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》文件中具体化了征地工作程序：告知征地情况；确认征地调查结果；组织征地听证。2010年，国土资源部修改并发布《征收土地公告办法》，对征地补偿安置方案的告知方式、告知内容进行了细化，同时规定征地补偿安置方案要以书面形式在被征地所在的村（组）内进行公告。

关于土地征收的程序虽有众多法律对其规制，但告知信息缺乏完整性、申请听证时限太短、被征地人参与不足等问题一直存在，如果我国不及时完善征地立法，这在实际操作上將会产生很大漏洞。

二、失地农民应被保护的权益内容

出于对增进公共利益的考量，国家按照法定权限可以合理恰当地行使征地权，但这并不代表国家能够肆意无偿地取得原为农民所有的土地。在国家征收土地的过程中，应当把保障失地农民的合法权益列入工作重点。

1.政府应扮演好保护者角色

在征地活动中，政府应鼓励被征地权利人积极充分地参与其中，他们在这一活动中的相关意见建议，政府有着是否予以采纳并解释说明的义务。他们对征收持有不同意见时，有权向有关部门申请听证，政府应当提供渠道帮助被征地农民解决异议。

2.政府应当保障失地农民的政治权利

被征地农民在丧失赖以生存的土地之后，政府更应注重保护他们在原集体经济组织的各项政治权利，例如选举权和被选举权的行使。

3.失地农民应拥有取得合理经济补偿的权利

我国《物权法》规定，对公私财产应进行平等保护，因此，国家为实现公共目的而征收非国有财产时，对被征收人造成的损失应进行经济补偿。尽管征地行为具有强制性，但被征收人在这一活动中失去的仅仅是意思自治，即买卖自由，而并非是财产权利。

三、土地征收程序的立法完善

当前，我国立法在告知、听证、参与、补偿款的发放和监管程序方面依然存在诸多漏洞，失地农民合法的土地权益难以得到有效保障。基于此，笔者试图从立法学的视角，针对实际生活中土地征收程序存在的弊端，在以下四方面提出对策建议：

1.优化告知程序

政府应对征地报批前以及报批后行为中发布的征收土地公告内容加以完善。不公平的征地程序中有一重要特点那就是征地关系双方的信息不平等，整个环节由政府一方主导。明确告知内容可以使征收活动更加公开透明，使征地方与征地利害关系人之间地位更加对等，避免出现各种暗箱操作行为。此外，相关征收土地、补偿和安置方案等除了在被征地所在的村（组）或乡（镇）人民政府进行公布外，还应在被征所在地的有关媒体和互联网上进行公告，以保证大众获悉。

2.优化听证程序

为了使政府机关不滥用征地权，垄断土地市场，公告发布以后，要通过公众参与以及认同的方式，用对话的机制确保认证完成。只有经过公众利益认证的土地拟征方案才可以上报有权审批的机关，在进一步审核完成之后再给予通过。延长被征收人就征地补偿和安置方案申请听证的期限也是必不可少的措施。

3.优化参与程序

目前的征地程序之所以会在现实中引起许多被征收人的异议，主要原因在于被征地人作为征收行为中的重要利益人却被排除在征收环节之外，难以参与并保护自己的利益需求所导致。整个土地征收过程由行政机关单方主导，程序缺乏正义性，加之农村集体土地产权制度的不明确，集体土地由村委会少数人所把持。因此，提供渠道使广大农民参与到利益认定环节中来，能获得他们的普遍赞同。

4.优化补偿款的发放和监督程序

现行法律只在大体上规定了征地补偿费中的安置补助费、地上附着物等的赔偿标准，而缺乏明确的分配标准和分配程序。因此，设置必要的发放和监管程序必不可少，具体而言：其一，村委会要根据村民自治的要求，进行村务公开、财务公开，确保所有村民对款项的知情权；其二，要由村委会起草关于集体成员间分配方案的相关草案；其三，要以召开村民会议的方式确立和完善分配方案。在这一过程中，村委会应及时公布方案的落实情况，书面告知村民享有的权利，合理处理好村民提出的不同意见等，进而达到整个补偿款发放过程平等、公开、公正的目标。

四、结语

土地征收的程序问题是十分复杂的。进行土地征收程序的立法研究，不仅要开展理论争鸣，还要潜心考察发达国家的此类相关制度，更需要对我国集体土地征收制度和实际运用中存在的问题时刻保持清醒的认识。只有这样，才能提出符合我国国情的集体土地征收程序立法建议。

参考文献：

[1]江平.《中国土地立法研究》[M].北京：中国政法大学出版社，1994年版.

[2]曹宗平.《论我国征地制度的内在缺陷》[J].《经济学家》，2005，60-6.

作者简介：

9.集体土地征收操作流程篇九

征转土地操作流程：

一、征地告知

拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。

下发告知书后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地实施时一律不予补偿。

二、确认征地登记调查结果

征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。

三、拟订《征地补偿安置方案》

县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。土地征收补偿安置方案包括下列内容：

⑴土地的权属、地类、面积；

⑵土地征收补偿安置费的标准、数额；

⑶地上附着物和青苗补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用）

⑷失地人员的具体安置方式;

⑸其他补偿安置措施。

四、预存征地补偿费用

被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。

五、组织用地申报材料

征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。

⑴县（市、区）人民政府请示文件；

⑵建设用地“一书四方案”；

⑶《土地权属、地类、面积汇总表》、《人均耕地变化情况表》、《建设拟征（占）地土地权属汇总表》；

⑷城乡规划意见；

⑸集体所有权证；

⑹征地听证告知材料；

⑺预存社保费用的资金凭证；

⑻补充耕地验收文件及补充耕地位置图；

⑼土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图（执行TD/T1008－2007《土地勘测定界规程》标准）；

⑽标注征地位置的土地利用现状图、规划图。