广州写字楼市场调查

广州写字楼市场调查（10篇）

1.广州写字楼市场调查 篇一

广州、深圳写字楼市场考察结果报告

根据东方字[2010]第24号文件精神的要求，为全面提高企业员工整体素质，不断提高企业创新能力，开阔员工视野、增长员工见识、提高企业综合素质，同时为了更好地了解外省市中高端写字楼的发展状况、服务特色、管理模式；全面掌握新一轮宏观调控政策的出台给不同地域的写字楼行业所带来的影响；以及面对市场供应量急剧增加将会给写字楼租赁业带来的严峻挑战，东方大厦管理中心安排营销策划部和考核办一行两人于十月中旬，对广州、深圳两地的写字楼进行为期八天的实地考察和调研，以便为大厦今后在管理理念方面的提升，硬件设施的维护、提档升级改造以及信息化管理和创新服务方面的全面提升，做好充分的准备。现将具体的考察结果汇报如下。

一、广州写字楼市场

（一）广州的地域及经济特点 广州位于广东省中南部，是华南地区第一大城市，华南最大交通枢纽，是南方经济交通贸易航运中心，是中国通往世界的南大门。近二十多年来，全市国民经济以年均14%的速度持续增长，综合经济实力居全国大城市第三位（仅限大陆地区，不含港澳台）。广州已成为工业基础较雄厚，第三产业发达，国民经济综合协调发展的中心城市。此次调研，在广州重点考察了天河区的六座写字楼，分别是：中信广场、耀中广场、大都会广场、粤海天河城大厦、维多利广场、中泰国际广场、财富广场、中石化大厦。

（二）此次考察到的重点写字楼的基本情况

1、中信广场（广州市天河北路233号）：该大厦位于广州市较繁华的天河北路，于1997年开业，是广州市开业较早、各项服务较为成熟的写字楼，该大厦共80层，包含俱乐部、商场、商务公寓、中西餐厅、等等，楼内共34部电梯。大厦的房型从112平米至330平米，租金为150元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为18000元/平方米，面积的使用率约64.4%。目前空置率6%。12、耀中广场（天河北林和西路）：该大厦同样位于天河区CBD，于2007年投入使用，大厦共计45层，有22部电梯提供使用，房型从81平米至3000平米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，售价为27000元/平方米，面积的使用率为72%。目前空置率2%。

3、中泰国际广场（广州市林和西路163号）：该写字楼于2004年投入使用，大厦共计49层，楼上44层，地下4层，9-44层为办公，楼内有20部电梯提供使用。房型从96平方米至2950平方米，租金为140元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，售价为24000元/平方米，面积的使用率为75%。

4、粤海天河城大厦（广州市天河路208号）：写字楼总建筑面积10.3万平方米，主体总高度195米，层数45层，标准层层高4.05米。五至四十五层为办公室，每层建筑面积约2270平方米。第四、十九、三十三层为避难层。写字楼共设二十二台垂直客梯，负

一、负二层与天河城地下停车场连通，共提供约900多个停车位，写字楼楼顶设有直升机停机坪。写字楼采取“只租不售，单一业权”的运营模式，物业费29元/平方米·月。目前空置率8%。

5、财富广场（天河体育东路114-118号）：财富广场规划为双塔式写字楼，东、西塔高度分别为38层和28层，塔楼每层建筑面积约为1100平方米，租金130元/月/平方米，物业管理费25元/平方米/月。目前空置率4%。

6、维多利广场(天河体育西路101号)：该楼高222.6米，由6层商业群楼、4层地下停车场及两座分别为52层、36层的写字楼组成。销售均价为20000元，物业费为25元/平米/月。目前空置率7%。

7、大都会广场（天河北路183号）：楼高48层，9部电梯，租金110元/月/平方米，物业费25元/平米/月。目前空置率3%。

8、中石化大厦（天河北与体育西交汇处）原名中诚广场，曾作为“中国第一烂尾楼”而闻名于世。中诚广场始建于1992年。1997年东南亚金融危机爆发后，开发商因资金链断裂，被迫停工，从此烂尾。其烂尾时间之久、牵涉面之广、牵涉资金之巨、复活历程之曲折离奇在国内从没先例。如今，中诚广场已更名为中石化大厦，于2008年3月底开始对外销售。中石化大厦总建筑面积约23万平方米，楼高约180米，地上共51层。塔楼分为A、B两栋。”据了解，大厦A座被中石化买下，同时，整座大厦更名为“中石化大厦”。目前，大厦推出的房源主要是B座36层～46层，全部为写字楼，户型面积在250～450多平方米，出租价格在每月每平方米130元～150元。其中，每层有多个户型，每个户型由多个产权组合的小面积单元组成。

（三）新情况对写字楼带来的影响

（1）亚运会

11月12日第十六届亚洲运动会将在广州召开。随着广州亚运会倒计时的来临，广州亚运筹备工作进入最后的冲刺阶段。因此一个不成文的规定也在业内出现了，2010年9月30日至2010年12月22日，广州大多装修工程将停止作业。因为装修难免要拆墙、运材料、涂刷油漆以及清运淤泥等，而这一切，都在亚运会期间严格控制建设工地施工作业的禁止之列。由于装修停止，因此写字楼的租赁业务也部分受到影响。我们在与业主洽谈时，几乎全部业主都谈到如果入驻是不可以装修这个问题，看来政府此次为了亚运会的顺利召开，各方工作力度还是很大的。

（2）广州塔

广州第一高楼东塔地上总建筑面积达40万平方米，塔楼高530米，地上112层，集办公、公寓、酒店和餐厅于一体，已经成为广州珠江新城数一数二的综合体项目。定位于CBD区域的广州珠江新城，该区域陆续落成的写字楼物业不计其数。2010年9月29日广州塔正式对外开放，10月1日起正式公开售票接

待游客。这意味着广州珠江新城CBD区域迎来了超大体量的商业综合体入市。在未来1～2年的时间里，该区域的写字楼等商用物业将会扎堆出现，该区域租金备受考验。

深圳：

写字楼的基本情况

1、信兴广场写字楼（地王大厦）：（罗湖区深南东路5002号，位于地铁1号线大剧院站出口，地理位置优越，交通便利；高69层，总高度383.95米，实高324.8米，是深圳第一高楼，也是全国第一个钢结构高层建筑，位居目前世界十大建筑之列，房间面积127—2160平方米，柱位较少，间隔灵活，配备多种不同间隔可供选择。）租金为120—140元/月/平方米，物业管理费为30元/月/平方米，电费1元/度，配有车位749个，收费标准为5元/小时、1050元/月，配有4部电梯，合同为2年一签，租金10%递增，配有专门洗衣房，售价为29500 元/平米。

2、世界金融中心：（罗湖区深南东路4003号）A座共54层，6—49层为写字楼，总建筑面积为71995.06平方米，房间面积由118.9—430平方米，层高2.42米，租金为120元/月/平方米，物业管理费为29元/月/平方米，电费1.26元/度，2年一签约，租金5—10%递增，且不签长约，配有8部日本三菱电梯，配有车位500个，收费标准为：600元/月、1800元月/季、7200元/年，首层配有统一管理的洗衣房、邮箱，1—5层配有餐厅，面积的使用率为74%。

（深圳惟一一座集甲级写字楼、国际酒店公寓、名店商场与数码商务中心于一体的新智慧建筑，世界金融中心2009年8月8日正式落成启用）

3、华润大厦：深南东路5001号，共29层，其中1—25层为写字楼，租金为230元/月/平方米，物业管理费为30元/月/平方米，面积的使用率为77.6%。

（办公面积约4.2万平方米，大楼高度 139米，层高/净高2.8—4.2米，配有停车位 682个，5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层，4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层，1部电梯连接地面与地下停车场，2部服务梯/消防梯；备用发电机组；双回路供电；VAV(即变风量)空调系统,可以为

特定设备提供24小时冷水；结构化综合布线系统，多模光纤主干；宽带国际互联网接入；IDD及有线电视接入；配有消防栓、自动防火喷淋系统、自动报警系统、烟雾探测系统）

4、鸿隆世纪广场：位于罗湖“金三角”商务中心区，深南东路与和平路交汇处，紧临地铁1号线及会展中心，租金为130元/月/平方米，物业管理费为16元/月/平方米，配有第三代中央空调系统，空调计流量收费，约为5—6元/月/平方米，空调维护费2.4元/月/平方米，千兆光纤到户，配有车位260个，共5部原装三菱进口电梯，每层面积为1100平方米。(销售为均价29000元/平方米)

5、招商银行大厦：位于福田区车公庙深南大道7088号，是一座高智能金融商业写字楼；建筑面积11.9万平方米，地下室3层，地上53层，建筑高度237.2米，6、东海国际中心：（位处城市中轴CBD西核心领地，坐拥交通基建枢纽，紧邻广深高速公路，地下商场直接接驳深圳地铁1号线车公庙站，租金为180元/月/平方米，物业管理费为28元/月/平方米，建筑面积低区1835-1877平方米，高区1722-1897平方米；标准层高4.42米，净高3.0m； 实用率约70%，每座塔楼配有瑞士Schindler（迅达）12部24人2400kg高速客梯、2部货梯，电梯速度可高达6米/秒，采用美国Carrier品牌中央空调，每层电脑房独立配置24小时空调系统，配有自动喷淋系统，自动报警系统，烟雾探测系统，24小时闭路电视监控，访客IC卡门禁系统，停车监控管理系统；预留光纤接驳至桌面，支持超高速宽带网络；平均售价为38000元/平米，租金价格160元/月/平方米，开间面积350-800平方米，净层高3.0米，地下车库约500个。）

7、时代科技大厦：位于福田区车公庙招商银行大厦东侧，总建筑面积11.8万平方米，地上建筑25层，其中6—25层为写字楼，地下3层，是一座集金融、餐饮、休闲、商业、办公为一体的5A智能化标准甲级写字楼。租金120元/月/平方米，物业管理费12.00元/平米/月，配有电梯16部奥的斯品牌电梯，配有自动喷淋系统、消防报警系统、消火栓灭火系统、防排烟系统、气体灭火系统。

8、金润大厦：位于深南大道6019号，共26层，车位220个，120元/月/平方米，电梯8部。

9、英龙大厦：福田区深南大道6025号，共30层，租金110元/月/平方米，物业管理费7.8元/平米/月，配有电梯7部电梯(高区三部、低区三部、货梯一部)，地下停车位181个，停车费550元/月。

10、本元大厦：深南大道6015号总高27层，一层只有二户，奇数层有空中花园，24小时分户计量中央空调系统，租金120元/平方/月，物业管理费10元/月/平方米，11、万科富春东方大厦：共28层，租金为140元/月/平方米，物业管理费为

9.8元/月/平方米，单控空调，收电费，空调维护费2.4元/月/平方米，收分摊水费、电费。

（错层空中花园，每个标准层均带有两层高的空中花园，单个花园面积约为74平米，写字楼南面26层有一个三层高的空中花园，面积为86.56平米，顶层有一个屋顶花园，并带有游泳池，泳池面积约为151平米；实用率71%，分户计量的VRV空调、企业可根据需求自行控制运行时间；车位1500个；采用环保、节能、隔热、防幅射的双层中空镀膜LOW-E玻璃，减少冷气流失，降低电费支出；3.3米宽的电梯等候厅，1.9米宽的走廊；高区配备10部奥的斯电梯，梯速

2.5米/秒，均24小时开放使用，并配备有空调、背景音乐、相应的监控设备及15寸液晶显示屏；写字楼高低区每层均有6部电梯到达，15层为电梯高低区换转层，10部电梯均可到达；96.25至256.85平米的单位面积）

2.广州写字楼市场调查 篇二

一、上海写字楼发展历程

纵观上海现代写字楼的发展历程, 迄今为止大概可以分为三个阶段, 分别是起步期、快速发展期和黄金发展期。第一阶段为1990年至1997年的起步期。沪上引入甲级写字楼的概念。第二阶段为1997年至2003年的快速发展期。上海的写字楼市场迎来了快速发展的时代。第三阶段:2004年至2009年的黄金发展期。随着国家对地产市场调控逐步深入, 使得地产市场的发展及运作更加科学规划。而作为地产中的高端产品, 写字楼的发展以高品质及生态化等为发展方向, 更加符合国际主流。甲级写字楼的开发数量也节节攀升。

二、上海甲级写字楼市场供需走势

2008年, 上海甲级写字楼总供应量超过了90万平方米。但之后由于受全球金融危机影响, 2008年下半年开始开始甲级写字楼的空置率一路走高。目前而言, 虽然空置率上升幅度放缓, 但是根据相关统计数据, 2009年底全市甲级写字楼的空置率平均水平仍然达到了14.8%。此外, 按照目前的规划及施工进度, 第一太平戴维斯预计, 2010年将有约73万平方米的甲级写字楼完工上市, 虽然2010年新增甲级写字楼中部分楼面将被开发商吸纳自用或已被自用买家收购, 但投放到租赁市场的有效面积仍是一个相当高的水平。

三、上海甲级写字楼市场平均租金走势

根据上海统计局的历史数据, 纵观1997至2009年上海市甲级写字楼市场整体的平均租金, 可以发现, 这12年间, 平均租金水平经历了四个起伏阶段。

第一个阶段是1997年至2001年, 1997年亚洲金融危机之后由7.32元/平方米/天一路下跌至1999年底的3.67元/平方米/天, 之后迅速回升至2001年底的5.25元/平方米/天。第二个阶段是一个较为平稳的阶段, 小幅度的升降从2002年一直持续到2004年。第三个阶段是从2005年开始, 上海甲级写字楼市场租金持续快速上涨, 一直延续至2008年, 平均租金水平由5.58元/平方米/天涨至8.34元/平方米/天。第四个阶段是2009年开始, 受市场供应量增加和金融危机的影响, 平均租金水平大幅下降。截至2009年12月, 上海甲级写字楼市场平均租金为6.8元/平方米/天, 较2008年底下调18.5%, 为2005年以来的最大跌幅。

四、上海甲级写字楼分布

目前上海市的甲级写字楼主要集中在六大著名的商圈, 依次为陆家嘴、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥, 通常被称作六大商业板块。此外, 随着上海市各区经济的迅速发展和写字楼市场的持续开发, 近几年, 虹口区和闸北区也逐渐兴起成为新的商业中心和写字楼聚集区, 甲级写字楼也随之兴起, 例如位于虹口区的新能源大厦、宝矿大厦、恒汇国际大厦等。而今后, 随着更多区域商业中心的开发和发展, 上海的写字楼聚集板块也可能随之扩展至本市更多区域。

五、上海甲级写字楼的现状和特点

首先, 截止2009年第二季度, 浦东的甲级写字楼存量占据了本市甲级写字楼总量的35%, 超过三分之一。可见城市的发展规划对于写字楼的发展方向起着相当重要的引导作用。目前, 浦东已经成为本市最为重要的甲级写字楼板块。

其次, 甲级写字楼的人气基本上与该区域的商业氛围成正比, 区域甲级写字楼的数量多寡受商业环境的影响巨大。

再次, 上海市甲级写字楼的租金在各区之间形成了阶梯性的水平分布。可见区位因素对甲级写字楼租赁价格的影响极为重要, 但随着环境的变化格局也可能逐渐发生改变。

六、总结

虽然刚刚经历了金融危机, 但是随着经济的逐渐复苏, 甲级写字楼市场也将加速发展并更加繁荣。今后, 随着整体经济环境的发展, 上海市甲级写字楼集中区域也将随着商业中心的开发不断扩展和延伸至更多区域。由于各区域商业成熟度的不同, 各区域的租金水平也将继续呈阶梯式分布, 区位仍然是甲级写字楼租价最重要的影响因素。但是随着新兴区域的商业日渐成熟, 虹口区等新兴板块与成熟板块的租金水平差距将渐渐缩小。

此外, 随着新落成项目的不断增加和新增需求的下滑, 租金水平和入驻率都面临越来越大的压力。目前沪上写字楼租金价格竞争激烈, 业主换租频繁。所以, 今后, 甲级写字楼所有者在营销策略和服务上也应该进一步细化和完善, 以适应日趋激烈的竞争环境。市政府也应该继续加强宏观调控, 在整体发展布局上进行一定的引导, 从而避免盲目的开发和失衡的布局, 使得整个上海市甲级写字楼市场获得更健康更平稳的发展。

参考文献

[1]宋晓.多中心——上海写字楼的区域分布[E].安家, 2005, (11) .

3.上海甲级写字楼租户调查 篇三

一场跨国公司向郊区迁移的运动似乎正在上海悄悄上演。

从徐家汇美罗城到虹桥上海城再到离市中心更远的临空经济园，联合利华的中国总部即将三易其地。

而飞利浦照明、阿尔卡特也相继加入了这场迁徙运动的行列。前者是迁往上海西南漕河泾开发区的上海科技绿洲，租用的面积有两万平方米，后者将它的大部分业务从淮海路上的时代广场迁往浦东张江集电港。

此外，从上海市中心迁走的还有3M和Intel公司。

而根据上海市甲级写字楼租户的调查，这场候鸟迁徙般运动的背后其实还有相反的一幕。

在1月12日举行的上海外经贸情况通报会上，上海市副市长周禹鹏说，先进制造业和现代服务业，是上海未来发展外向型经济的两个优先领域，特别是大力发展“总部经济”，将使上海成为跨国公司生产制造基地、地区总部、研发中心、营运中心和采购中心的集聚地。

仅2004年，上海就新批了30家跨国公司地区总部，使落户上海的跨国公司地区总部累计达86家。

零售、金融类跨国公司抢滩

2004年12月，中国履行承诺，零售业向外资开放，而金融业包括保险、银行、证券业也将在2008年向外资全面开放。在这样的背景下，外资零售企业、金融企业纷纷抢滩上海，扩大他们在甲级写字楼里的办公室。

仲量联行中国区董事、商务部总监陈立民去年一年忙得头昏脑涨，记者约他采访，他不是在谈生意就是在谈生意的路上。陈立民的客户一边是开发商要出租甲级办公楼，一边是企业行政总监或财务总监要租办公楼，但都是上海乃至全球顶尖企业的“主”。陈立民深切感受到了人世带来的变化。

“去年，客户给我们的任务(出租或租赁的面积)都是翻倍的，2000平米变 4000平米，5000平米变10000平米。”陈立民告诉《瞭望东方周刊》。

先期进人中国，已经赚得盆满钵满的家乐福，2004年底在徐家汇的腾飞大厦租了三层楼面，有近5000平方米的面积，为新的分店开张作准备，在此之前，它在上海信息大楼仅有一层2000多平方米的办公楼面。

扩张最为明显的是金融行业，高力国际上海区写字楼部门主管苏金茂告诉记者：JP摩根旗下的一家基金管理公司，第一次在上海设立办公室，就在淮海路上新近开盘的嘉华中心租了560平方米的办公室。

就在这栋租金报价达到1．5美元／平方米／天的甲级写字楼里，印度开发银行也设立了它们的上海办事处。

真正大手笔的当数花旗银行，在陆家嘴一甲级写字楼买下了数层达两万平米的办公楼，该大楼因此改名为花旗银行大厦。

保险业在中国即将开放市场的时候，也成为助推写字楼市场]，向一人动力。“现在保险行业的国际巨头，友邦、中宏、太平洋安泰、安联大众等几乎每家都在扩充，有的甚至为了长远在中国发展，开始要买房子了，要求都是很大的面积——三分之一栋楼，甚至是半栋楼。”陈立民向《瞭望东方周刊》透露。

金融行业的逐渐放开，与之相关的会计师事务所、律师事务所、咨询、物流等行业的跨国公司也纷纷在新开的甲级写字楼里租用门面。

普华永道中国总部已经租下瑞安集团开发的企业天地2号整栋楼，城头变换大王旗，楼名改为普华永道大厦；安永则在和汜黄埔的世纪商贸广场租下了8000平米的办公楼，德勤也在外滩中心内部扩充自己的面积；KLINE，一家日本的物流企业，原本在上海只有一个联络处，现在也在嘉华中心成立了上海办引处。

还有一些行业，譬如汽车制造业，中国的发展前景刺激了国际汽车制造巨头们。通用汽车甚至在金茂大厦租用了5400平方米的面积，把它的亚太总部从新加坡搬过来，而其在搬迁之前的2004年一季度在中国的销售额同期上升70％；福特汽车也不甘示弱，从中信泰富广场搬到陆家嘴上海信息大楼，租用面积从2000平方米变成9000平方米，增加了近4倍。(见表一)

附加值决定论

跨国企业纷纷抢滩上海，而供应而积又非常短缺，催生了甲级写字楼租金自上世纪90年代以来的第二次上扬。

以金茂大厦为例，据金茂大厦营销代理商英国第一太平戴维斯上海公司项目顾问陆前锋回忆：金茂大厦刚落成的90年代末，利给康柏公司的最低价曾经是 0．3美元／半方米／天。而现在金茂大厦的报价已经涨了4倍，到了1．5美元／平方米／天。

目前上海儿个：主要的中央商务区甲级写字楼的平均租金已经涨到了0．7美元／平方米／天。联合利华所在的虹桥上海城的租金目前是0.65美元／千方米／天，而刚刚人住时的机金对外报价只有这个数字的一半，况且开发商为了让联合利牛这杆的大客户为写字楼后朋的招租摇旗呐喊，往往给它的租金还要更低。

仲量联行新近发布的全球海外转移指数显示，跨国公司选择海外转移活动目的地时，成本包括人力劳动、业务、房地产、通信与公用事业等动因，占到了80％的比重。

租金成本的攀高直接影响到了入驻上海的跨国公司的产业布局。

一些附加值高的行业，譬如金融、咨询、高科技等服务类行业，以及附加值高的制造业(譬如汽车制造等)的服务类部门，因为利润远远高于租金成本，虽然，办公楼租金日益产高企，这些企业还能稳若泰山，占据市中心甲级写字楼；而一些附加值较低的制造业则无力背负高租金，为了获得快速发展，不得不向郊区转移。

由此不难理解，联合利华、飞利油照明等跨国公司撤离中心城区的初衷。

譬如联合利华，自2004年底从上海轻工控股集团购回股份彻底独资之后，合并品牌，统一标识，内部改造动作频仍。其中国公司的对外董事曾锡文曾2004年对外宣称，要将上海作为联合利华新轮产业布局的中心，甚至是全球布局的中心。为了节约经营成本，轻装上阵，联合利华从市中心撤离。而此前，联合利华已经把位于写字楼租户以专业咨询、制造及工程业和高科技及咨询科技业为主，它们所占的份额分别为 20％、19％和15％上海的大部分工厂以及销售公司和物流系统搬迁到合肥，据其公司员工估计，此举就能使联合利华的综合效益提升近30％。

第一太平戴维斯2004年10月曾对上海主要商务区内的24个甲级写字楼租户做了一次调研，结果显示：上海。(见图一)

“这是一个符合经济规律的比例，这里的制造业指的是制造业的服务职能部门，或者是高附加值的制造业，譬如汽车。”复旦大学中国经济研究中心主任张军教授对《瞭望东方周刊》解释说。

“10年前，抢滩上海的外资制造行业都在市中心找办公楼，上海原来的纺织业等低端的制造行业也都在市中心，现在地价上涨了，上海的区位优势就在地价上得以体现。将来环线内基本就以高端的服务业为主，而制造业等一些低附加值的行业慢慢会迁移到郊区，整个上海的产业布局会做新的调整。”张军说。

上海大力发展“总部经济”的政策也在促成这样的产业布局。

中资企业租户日增到了大面积用户(租用面积超过1000平方米)。

上海甲级写字楼租户中，外资企业仍然占据很高的比例。而且约有58％的甲级写字楼面积租给

第一太平戴维斯的租户调查结果显示，以国籍来划分，来自美国和加拿大、日本以及欧盟的外资企业是甲级写字楼的中坚力量，中国企业的比例占到22％。(见图二)

“国内的企业，我们很少能做到他们的生意。”陈立民说，虽然仲量联行以代理甲级写字楼而在全球知名，但是在22％的国内企业市场中，却没有占据一席之地。

22％不是很小的市场份额。同样的调查可以发现，2001年的上海甲级写字楼的国内企业占有率仅8％，纵向比较一下，中资企业人住甲级写字楼的比例增长速度是相当惊人的。

据《瞭望东方周刊》了解，一些大型的国有企业，譬如垄断性行业，或者实力强的国有上市公司，资金雄厚，往往在甲级写字楼里租赁办公室。譬如中石油、中化国际股份都在金茂大厦里办公，而上海电气也在花旗银行大厦买了两层楼面。

众所周知，这些行业是目前国内利润增幅最高的几个行业之一。

据二十一世纪不动产写字楼部门主管陈宇的估计，国内企业的比例在一些稍微偏低的甲级写字楼里会更高，有的甚至达到30％-40％。

《瞭望东方周刊》对虹桥上海城B座的租户做了统计，发现中资企业的比例占到了近50％，而私营企业的比例占其中绝大多数。

“在甲级写字楼办公，能显示公司的实力，对今后的发展也有利。”徐家汇弘基休闲广场的开发商上海弘基发展有限公司，原是长宁区的一家规模不大的私营企业，2003年他们的办公室从弘基休闲广场搬到了淮海路上的香港新世界大厦，该公司总经理黎伟成如是说。据介绍，目前该公司的业务发展很快，其休闲广场模式已经复制到了宝山和南汇。

“租用甲级写字楼的中资企业中，也有大量的外省企业，他们将上海视为进入中国和全球市场的通道。”第一太平戴维斯的陆前锋说。

一个典型的例子就是蒙牛在花旗银行大厦买了楼面作为它们的办公室。蒙牛自1999年诞生至今5年间，迅速成长为全国乳业巨头之一，而且在2004年6月，蒙牛乳业在香港联交所上市，2004年实现销售额近80亿人民币，成为一头日渐走向国际舞台的“猛牛”，在上海的黄金地段买下办公楼也不足为奇。

还有一个有意思的现象值得一提，据二十一世纪不动产的陈宇观察：一些女子医院、眼科医院、健身保健以及俱乐部等行业的企业，也逐渐地倾向于向中档甲级写字楼发展。

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4.市场营销·写字楼策划方案 篇四

市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。

写字楼销售的一般推广过程及方法

1、写字楼销售的一般阶段划分：

*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)

此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。

*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)

此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。

潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。

小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。

2、写字楼一般销售方式

*现场接待(坐盘销售)

现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。

*直销

专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。

电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。

扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。

小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。

第一部分: 活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事

件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：

1.主题要单一，继承总的营销思想

在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

5.变换写作风格

一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6．切忌主观言论

在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。

5.山西太原市写字楼区域市场分析 篇五

从项目分布来看，目前太原市写字楼主要集中于府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。由于形成的时间不同，各自在发展背景、支柱产业以及政府政策扶持等方面呈现出明显的特色，导致写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

府东（西）街传统商务区所在区位为太原市行政、金融一条街，是太原市最早的商务办公区，区域内分布有省、市两级行政中枢和工行、农行、光大、中信、兴业等多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位，优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此，形成了一个成熟的商务办公中心，故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多，大多定位中高端，分布有太原市标志性地标建筑——山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼，而其中又以山西国际贸易大厦最为高端，入住了山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。

亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区地处城南，得益于太原市城市南移西进规划政策的实施，近年来发展迅速。区域内酒店林立，商业繁华，写字楼项目聚集，高端居住社区汇聚，商业氛围浓厚，吸引了众多省内外企业入驻于此。区域内以和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、泰华城市广场、阳光商务大厦等为代表，形成企业总部办公基地为特色的商务新区。

长风文化商务区位于汾河西岸长风西大街南侧，是2011年4月份在太原召开的“中博会”的主会场。该区域东临滨河东路、南临南中环街、西临新晋祠路、北临长风西大街，地理位置优越，交通便利，未来将建成太原市市级行政枢纽和办公会议中心，区域内分布有即将建成的山西大剧院、山西省图书馆、山西省科技馆、太原美术馆、太原博物馆、中国（太原）煤炭交易中心等大型公共文化设施，是集文化、商业、金融、贸易、咨询、办公、会展为一体的商务新区。目前周边汇聚了郦华苑、万国城MOMA、海尔十二院城、富力现代广场、兰亭御湖城、绿地世纪城、圣湖观澜国际等十余个知名地产项目。

南内环商务区位于南内环街，以金茂、赛格、财富国际等写字楼为代表，形成了以电子产品营销为主体商业特征，入驻企业主要是从事IT行业的企业，由于区域内有青龙电脑城、赛格数码港、阳光数码港、颐高国际数码城等大型IT卖场，人流量大，商业繁华。

高新开发区商务区位于学府街以南，依靠区内高新技术产业和政策优势，分布有高新动力港、时代广场、方大领地、火炬创业大厦等写字楼，聚集了很多国际知名企业及高新产业，与南内环商务区相似，均为专业性写字楼市场。

万达广场块位于太原市传统的城市中心区龙潭公园片区，属杏花岭区旧城改造规划项目，距离府西街中央商务区仅500米，区域内拟建成集国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅、休闲百货、国际影院为一体的城市综合体，总建设规模约150万㎡。目前酒店式公寓、高档住宅、商铺已陆续建成。未来该写字楼建成之后，将进一步加强府东（西）街传统商务区的地位。

从目前的租售价格情况来看，租金和售价呈现出不同的状况。其中，府东（西）街传统商务区市场租金最高，为3.0~5.0元/ m2·日，而国贸大厦可达5.0元/ m2·日以上；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区一般在3.0元/ m2·日上下；其余区域则集中于2.0~3.0元/ m2·日；至于销售或转让价格，府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区较为接近，主要在12000~14000元/ m2，其余区域则在8000~12000元/ m2。

从长远来看，府东（西）街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，市场已基本饱和；南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展；而长风商务区顺应城市规划，发展用地充足，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，人口逐渐增多，商业日渐繁华，交通十分便利，发展空间较大。

6.广州写字楼市场调查 篇六

2013-2018年中国写字楼市场调研及发展趋

势预测报告

第一章 写字楼概述 第一节 写字楼定义

第二节 写字楼行业发展历程 第三节 写字楼分类情况 第四节 写字楼产业链分析

第二章 2011-2013年中国写字楼行业发展环境分析 第一节2011-2013年中国经济环境分析

一、宏观经济

二、工业形势

第二节 写字楼行业相关政策

一、国家“十二五”产业政策

二、其他相关政策

第三节 2011-2013年中国写字楼行业发展社会环境分析

一、居民消费水平分析

二、工业发展形势分析

第三章 中国写字楼市场现状分析 第一节 写字楼行业总体规模 第二节 写字楼发展概况

一、2011-2013年写字楼发展分析

二、2013-2018年市场规模预测 第三节 写字楼机构市场容量概况 第四节 写字楼产业的生命周期分析 第五节写字楼产业供需情况

第四章 写字楼国内价格走势及影响因素分析 第一节 国内写字楼2010-2012年价格回顾 第二节 国内写字楼当前市场价格及评述 第三节 国内写字楼价格影响因素分析

第四节 2013-2018年国内写字楼未来价格走势预测

第五章 2011-2013年我国写字楼行业发展现状分析 第一节 我国写字楼行业发展现状

一、写字楼行业品牌发展现状

二、写字楼行业需求市场现状

三、写字楼市场需求层次分析

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四、我国写字楼市场走向分析

1、培训质量将更加全面

2、培训合作将得到巩固

3、认证项目将得到统一

4、培训要求更加迫切

5、培训教育模式将会突破

6、期待资本的融入

第二节 中国写字楼产品技术分析

一、职教与高校互补性加强

二、“知本”时代职业培训理念的创新

三、写字楼学员消费更加理性

四、就业导向成首要关注点

五、认证培训势头依旧热力不减

六、写字楼课程标准化成为重要趋势

七、行业将更注重提升就业推荐能力 第三节 中国写字楼行业存在的问题

一、国内写字楼产品市场的三大瓶颈

二、写字楼产品市场遭遇的规模难题 第四节 对中国写字楼市场的分析及思考

一、写字楼市场特点

二、写字楼市场分析

三、写字楼市场变化的方向

四、中国写字楼行业发展的新思路

第六章 2012-2013年中国写字楼行业发展概况 第一节 2012-2013年中国写字楼行业发展态势分析 第二节 2012-2013年中国写字楼行业发展特点分析

第七章 写字楼行业市场竞争策略分析 第一节 行业竞争结构分析

一、现有企业间竞争

二、潜在进入者分析

三、替代品威胁分析

四、供应商议价能力

五、客户议价能力

第二节 写字楼市场竞争策略分析

一、写字楼市场增长潜力分析

二、写字楼产品竞争策略分析

三、典型企业产品竞争策略分析 写字楼主要发展策略

第三节 写字楼企业竞争策略分析

一、2013-2018年我国写字楼市场竞争趋势

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二、2013-2018年写字楼行业竞争格局展望

三、2013-2018年写字楼行业竞争策略分析

第八章 写字楼行业投资与发展前景分析

第一节 2012-2013年写字楼行业投资情况分析

一、2012-2013年总体投资结构

二、2012-2013年投资规模情况

三、2012-2013年投资增速情况

四、2012-2013年分地区投资分析 第二节 写字楼行业投资机会分析

一、写字楼投资项目分析

二、可以投资的写字楼模式

三、2013年写字楼投资机会

四、2013年写字楼投资新方向 第三节 写字楼行业发展前景分析

第九章 2013-2018年中国写字楼行业发展前景预测分析 第一节2013-2018年中国写字楼行业发展预测分析

一、未来写字楼发展分析

二、未来写字楼行业技术开发方向

三、总体行业“十二五”整体规划及预测 项细分行业领域确定为电子信息制造业十二五发展重点 2012年全年电子制造业产业规模稳步增长 IT从业人员将增30万人

第二节2013-2018年中国写字楼行业市场前景分析

一、产品差异化是企业发展的方向

二、渠道重心下沉

第十章 2013-2018年写字楼行业发展趋势及投资风险分析 第一节 当前写字楼存在的问题 第二节 写字楼未来发展预测分析

一、2013-2018年中国写字楼行业发展规模

二、2013-2018年中国写字楼行业发展趋势预测 第三节 2013-2018年中国写字楼行业投资风险分析

一、市场竞争风险

二、政策和体制风险

三、进入退出风险

1、进入壁垒

2、退出壁垒

第十一章 写字楼国内重点生产厂家分析 第一节 A

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一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第二节B

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第三节C

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第四节d

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析 第五节e

一、企业基本概况

二、公司经营与财务状况

1、企业偿债能力分析

2、企业运营能力分析

3、企业盈利能力分析

第十二章 写字楼地区销售分析

第一节 中国写字楼区域销售市场结构变化 第二节 写字楼“东北地区”销售分析 第三节 写字楼“华北地区”销售分析 第四节 写字楼“中南地区”销售分析 第五节 写字楼“华东地区”销售分析 第六节 写字楼“西北地区”销售分析

第十三章2013-2018年中国写字楼行业投资战略研究 第一节2011-2012年中国写字楼行业投资策略分析

一、写字楼投资策略

二、写字楼投资筹划策略

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三、2013年写字楼品牌竞争战略

第二节2013-2018年中国写字楼行业品牌建设策略

一、写字楼的规划

二、写字楼的建设

三、写字楼业成功之道

第十四章 市场指标预测及行业项目投资建议 第一节 中国写字楼行业市场发展趋势预测 第二节 写字楼产品投资机会 第三节写字楼项目投资建议

一、行业投资环境考察

二、投资风险及控制策略

三、项目投资建议

图表略......网 址：

7.二线城市写字楼市场泡沫越吹越大 篇七

2013年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。

在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。

据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。

然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。

如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。

通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。

二线城市空置率走高

与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。

据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633 平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68 元（19.85 美元），约合每天每平方米4.12元（0.66 美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升 。

无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5 年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。

“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。

这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。

诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。

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谁是幕后推手？

二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？

陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。

张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。

另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。

目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。

因地制宜方为上策

大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？

张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。

陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。

另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。

从开发商层面来说，考虑到大量的未来供应，二线城市开发商在尽可能的情况下，应分散项目开发周期以避免供应高峰。为了避免与其他项目产生不必要的竞争，开发商应当确保对区域内未来三年的总体在建项目情况有一个全面彻底的了解，以便制定更合理的项目规划战略。在竞争激烈的市场环境下，散售对普通写字楼开发项目来讲会是最佳选择。理论上，在同是散售的情况下，写字楼投资带来的利润收益仍然高于住宅投资。由于近来政府针对住宅市场的限制进一步加强，这可能使更多的资金在短期内流入商业不动产市场。然而从长期来看，这并非一个可持续的策略。如果每家房地产商都试图散售，市场将在短期内充斥大量新增供应，从而削弱个体投资者对写字楼市场的投资意愿。并且如果市场上散售型写字楼占压倒性比重，长期来讲亦将影响写字楼市场的整体品质。

从投资者的层面来说，投资者应聚焦一线城市，在短期到中期内，一线城市仍将是写字楼投资最具吸引力的市场。世邦魏理仕研究部统计数据显示，2012年整体写字楼投资达312亿元人民币，其中一线城市交易占到83.4%。尽管与二线城市相比，一线城市的租金回报率较低，通常只能达到在净营运收入层面上的4.5%至5.5%，但由其稳定发展的第三产业所带来的持续需求及未来相对较小的供应压力或将继续推高租金水平，并能确保一线城市写字楼投资收益在一至三年内有较大提升——这将有助于整个投资期间收获可观的租金收益，亦有助于资产价格的提升。另外，可以聚焦二线城市的蓝筹物业，二线城市的大量新增供应或将为投资者提供充裕的选择空间，令其有机会以较低的价格买入写字楼物业。然而，建议计划在这些地方购买写字楼的投资者将注意力投向蓝筹物业，以避免不成熟市场中普通项目间的过度竞争带来的风险。正如之前所讨论的那样，蓝筹物业相对稀缺且能带来更好的收益。鉴于当地公司和从一线城市转移到二线城市的企业都渴望入驻品质更高的写字楼，这一策略运用于成都、武汉和沈阳等市场或将更加有效。

8.小学生写字现状的调查与思考 篇八

【作 者】马广伟

【作者简介】马广伟，江苏新沂市唐店小学

1997年9月我校将写好字确立为实施素质教育的突破口，并力争经过一至两年的努力，使之成为我校办学一大特色。一段时间以来，虽然各位老师在写字教学上花了一些功夫，但收效甚微。为摸清我校学生写字现状，探讨影响学生写字的因素，我于1998年11月28日抽取3 5年级部分学生进行了一次调查。

一、调查内容

1.写字姿势。

2.执笔姿势。

3.写字速度。

4.运笔方法。

5.错漏情况。

二、调查方法

从全校三、四、五年级中，按学号在每班抽取10人，共抽取120 人。让他们集中写一段话。

三、调查结果分析

在学校三、四、五年级备课组组长帮助下，我们现场观察学生书写情况，并对120份书写作业进行逐张审阅。从统计数字看，学生写字现状差得令人震惊。

（附表一）被调查写字姿势执笔姿势字迹没有掌握写错

总人数不正确不正确潦草运笔方法别字

120494012407

540.8%33%10%33%62.5%

（附表二）写字姿势歪 头曲 背身子偏 簿本斜放 眼睛离纸

不正确向一边不到5 寸

49102188

220%42%16%16%4%

为什么学生写字现状如此差呢？

原因一：教师教育观念没有转变。

目前，大多数教师仍一心盯在学生的考试成绩上。在语文教学中出现一篇课文教完了，但学生对文中字词还不理解的怪现象，更不要谈写好字了。语文课后重复抄写，数学课后题海战术，其它学科教师对写字教学更是漠不关心。即使部分教师用心指导，学生写字有点进步，也顶不住有些老师放任自流做一次作业的损耗。

原因二：教师主导作用没有充分发挥。

教师自身写字基本功较差，更缺少写字的基础理论知识，这样再去指导学生写字，也就显得力不从心，捉襟见肘。于是学生写字无章可循，无法可依，盲目乱写，越练越是没有信心。

调查后的思考

一、转变教育观念

每一位教师都应真正实现教育观念的转轨，认识到应试教育只强调教育的筛选功能，忽视了教育功能的整体性，仅仅发展少数学生而牺牲了大多数。这种只注重考试要考的知识的传授，而忽视教育的其它功能发挥的教育模式，已严重不适应现代社会发展进步。而素质教育促进了教育的社会功能的实现和人的自身价值的发展。正如一位名人所说的，学习不是为了上大学，而是为了生存。学生在校学习的最终目的不是在于获得多少分，而在于使每个学生的能力得到发展，以适应日后进入社会的需要。

二、重视培养学生技能

1.遵循规律，循序渐进。培养学生的书写技能应从一年级抓起。教育心理学研究成果表明，学生达到书写的熟练程度，大致可分为三个阶段：

①要素阶段。学生注意写字的诸要素，如坐的姿势，执笔的方法，练习本放的位置等等。

这时，他们还没有能力顾及整个字各部分之间的结构比例关系。

②结构阶段。学生能注意整个字的结构，逐个地写。这不是看一笔，写一笔，而是统观整个字的布局。合体字的结构形态主要有7种。在这一阶段上，学生对所要写的字属于哪一种结构，能心中有数，意识很清楚。

③连续的书写阶段。这时，学生书写较流畅，书写技能已达到自动化，一次能写一个句子，甚至几个句子。注意的分配不在每个字的书写技能本身，而是照顾到字与字之间排列是否整齐，间隔是否适中，大小是否匀称等。

为了有效地培养学生的书写技能，在教学中首先要明确书写技能的要求，遵循规律，循序渐进。由于书写技能比较复杂，所以学生初学写字时，总是先实现某些要求，而违背另一些要求，通过较长时间的练习，才能逐渐趋于完善，并达到自动化。由于纠正不正确的方法和习惯比一开始就掌握正确的方法和形成良好的习惯要花费多得多的时间，所以培养学生书写技能时，一开始必须要求姿势、笔顺、动作的正确，以及汉字本身写得正确，然后在此基础上

要求字写得端正，行款整齐，并有一定速度。速度与书写质量没有必然的联系，指导书写不必过分强调写得慢。

2.必须使学生有意识书写。书写技能总是要通过一定的练习阶段才能获得的，练习不等于动作的机械重复，而是使动作向完善化的方式改变，不必要的动作被抑制，需要的动作得到合理的组织和强化，形成稳固的条件反射系统。因此，为使书写技能顺利地发展，必须让学生知道做些什么和怎样做，通过练习达到什么目的，以引起学生掌握熟练书写的积极兴趣，促使他们在练习时有意识地遵守书写规则进行练习。

3.注重教师的示范性。教师对书写基本知识和技能的每一项要求都要作仔细的讲解和必要的示范。例如：学生对笔画的概念不清，怎样才能算一笔或一画呢？老师就可以边讲边示范：一画或一笔是指笔在纸上所做的连续运动，笔离开线后再接触纸而重新运动，便属于另一画了。在学生开始掌握书写动作的阶段，教师最好在田字格上范写，由于儿童控制肌肉动作不能自如，也应要求他们采用田字格的纸，按格子写。最好有系统的写字教材，便于教师教学生学。

4.指导要细致。学生写字时，教师应巡回指导，发现错误，当场指出，及时纠正。学生的作业，教师要认真批改，对于写得好的及时给予表扬鼓励，增强学生荣誉感，以提高学生练习的兴趣；对于写字有困难的学生，要进行耐心细致的个别指导，有时需要手把手地教。

5.合理分配时间。为了避免写字疲劳，对练习作业要合理分配时间。研究证明，分散练习胜于集中练习，练习次数宜多，每次练习的时间不应过长。有人根据儿童年龄不同阶段，提出了如下每次写字练习的时间参考数据：

67岁：不超过5分钟。

710岁：不超过10分钟。

1012岁：不超过15分钟。

三、培养良好的书写习惯

1.认真写字习惯。学生练习临帖后，教师要教会学生眼看字帖，认真揣摩范字的结构，领会运笔的要领，看清楚，想好了，再动笔。在写字时要认真，不用或少用橡皮。每个笔画都要一丝不苟地按要求写下去，不要贪图快，应在把字写正确、端正后再求快。学生在每次练习写字后，要对照范字和练习要求检查一遍，培养自我检查正误、辨别字体优劣的能力。#p#分页标题#e#

9.广州白酒市场的调查报告 篇九

尽管广东是南方、是炎热的代名词之一；尽管广东省是中国酒业的非主流产地；尽管白酒有火之性，但是广东在中国酒业中的地位却是酒业内人士所目睹的。广东省的白酒市场容量却远高于一些白酒强省，据统计，20xx年广东酒类年消费额高达180亿元，其中白酒年消费量达到70万吨愈100亿元。而作为广东省的省会城市，广州市的白酒销量更是不可轻视，以近60亿的市场容量位居广东省白酒的消费至高点。

广州市包括市内10区和二（个县级）市。广州市常住人口约1200万，外来的流动人口约600万人，外来人员以湖南、湖北、江西、广西、四川、贵州、东北等地区人员为主，正是如此多的外来人员丰富了广东以及广州的酒文化，提升了广州市酒类消费的市场容量。

对于处于炎热环境之中的大都市，广州的白酒市场又是如何的呢？

一、白酒的经济性本质助其热度不减

白酒在广州的市场发展，不仅仅是酒文化的市场延伸，更是由于白酒消费的餐桌上的替代经济性原因所在。

首先，对于低端白酒。不要以为广州是大都市，广州的消费水平就高同时白酒的价格也同样都高。其实不然，在外地白酒没有进入广东市场以前，广东的低端白酒市场就已经形成，更是老广州（东）人的消费习惯，如佛山的玉冰烧米酒、九江双蒸、清远头曲等为代表的低度广东米酒都只是几元钱一瓶，而且还是以半斤以下的小容量包装居多。

由于热，啤酒在南方是白酒的最大竞争者；而同样由于经济性的原因，加之喝啤酒涨肚子是一个无法避免的事实，白酒在另一层面成同样成为了啤酒的最大替代者。如一瓶10元左右（主要是10元以下）的低端白酒可以二三个人喝；而同样的价格喝啤酒则顶多能买2瓶啤酒；因为在餐饮终端的啤酒售价最少的是3-4元一瓶，稍好点的都要6元以上，8-10元的啤酒现在已很普遍。从消费的整体支出量对比可以很明显地看出，白酒的经济价值对于啤酒的替代性也是难以避免的，所以，即使是炎热的夏季，白酒依然有销量。

此外，据广州市统计数据显示，广州外来人员中的务工、务农及从事服务业等的低收入人员比例约占外来总人口的70%，而这些低收入人群的白酒消费同样是中低端白酒消费的主流人群。

同样，高端的白酒市场并非是到了夏季就无影无踪。在高端的白酒消费的餐饮终端里，一般啤酒的价格都是10元左右，但是，再好的啤酒能有五粮液、茅台贵吗？几十瓶啤酒的价值不敌一瓶五粮液或者茅台。这就使得以五粮液、茅台、水井坊、国窖1573等为代表的高端白酒依其高品质同样盛行其道，这就是高端白酒所特有的价值内涵和沟通使命，也是其成为高端商务酒饮首选的原因所在，而对于广州这样一个经济中心大都市，商务沟通所带来的高端白酒类的消费的增长就成为了一种必然。

此外，广州餐饮终端的空调普及率和使用率高，凉爽的消费环境对于白酒消费有很大的侧面支持。

二、白酒文化品类的多元化

由于长期处于沿海及对外贸易的前沿，使得广州对于新事物的接受度要快于其它同类地区，使得广州市场有着非常高的包容性。如同广州消费群体组成的多元化一样，广州市场中的白酒也是同样的多样性、多元化。

从产地来分，有着浓浓的区域文化特色，而正是浓浓的区域文化情缘从一个方面促进了区域白酒产品在广州市场的发展。在区域文化中则主要是四川酒、贵州酒、安徽酒、湖南酒、湖北、山东、东北酒等为主。

高端酒则以浓香型的四川的五粮液家族系列产品为主，其它就是国窖1573、水井坊、舍得等高端川酒。其它产地的基本上都是中低端酒为主，虽然也有一些高端系列产品，但是都没有形成市场的主流，仅作为形象产品在市场上出现。

近期广州白酒市场的中端主流竞争品牌（以50元上下为主）则包括了泸州老窖、金六福、小糊涂仙、古绵纯、江口醇诸葛酿、皖酒王、高炉家、稻花香、泰山特曲、开口笑等品牌。

按香型则包含了以五粮液为代表的浓香型、以茅台为代表的酱香型、以汾酒和二锅头为代表的清香型、以广东本地的九江双蒸为代表的豉香型等多种白酒香型。

在白酒的度数上，则包容了从低度到高度的所有白酒的度数空间，这和北方的中心城市相比有着很大的不同。低度产品更是其它外地白酒产品成功进入广州市场以及融入广州当地白酒消费文化的重析产品策略。

在产品的包装规格上，除了标准500ml之外，小包装也大显其能。以老掌柜为代表的小包装更是借此形成的产品差异化成功切入广州市场。

在价格区间上，则也包含了最低白酒至最高白酒的所有空间，如一些本地产的小瓶杯装的广东米酒价格仅在二元左右。

按产品生产商的背景来源区分，由于地理的及资金等的客观距离原因，很多外地酒并不愿意到广州来运作，如甘肃的皇台酒业，企业是上市公司，但就是不亲自操作广州市场，而是交给了经销商并给予其最优惠的产品政策助其进行贴牌生产，这种做法就为广东及广州的酒类经销商提供了更多的贴牌机会，因此，广州的酒类经销商中到四川、贵州等名酒产区进行贴牌的居多。

三、渠道的细分多元化

外来产品的蜂拥而来，使得白酒市场出现供大于求的竞争状态。竞争的加速促进了渠道的发展。众所周知，渠道是产品和消费者沟通及实现交易的桥梁。作为经济发展前沿地带的现代化大都市，广州的酒类渠道更是体现出了多元化、专业化等的营销创新。

一是传统的商超渠道。在大型的KA商超中，以华润万佳为例，高端白酒是和低端白酒是分柜台进行销售的，距离是非常明显的，中间隔着洋酒和葡萄酒销售区。

二是餐饮的多元化细分。广州市有各类正规餐饮终端上万家之多。传统的餐饮店划分通常是按餐饮店的大小、档次等来划分为A、B、C类店，现在更多的则是从产品特色定位和企业的资源中寻找最合适的餐饮店，如湘菜馆、粤菜錧、海鲜楼、川菜錧等其中某一类或连锁餐饮店。因为，不是所有的白酒都有能力进入所有的餐饮终端，一是要看餐饮终端的定位和产品的定位是否相符，二是看企业的资金实力和渠道建设的具体情况。因此，尽管广州市场中的白酒多至上千种之多，但是，再好的中档酒店里的白酒品种都不会多于20个品牌。

三是专业酒类连锁业态发展迅速。如广州的金叶（烟酒）连锁加盟店、中外名酒连锁店百谷坊等各种资金背景、规模不等的（烟）酒类连锁（加盟）店已有上千家之多且仍在增长，已成为一类主流酒类流通与销售渠道。

四是以7－11之类的连锁便利店及宏城超市之类的小区超市等成为了各类低度酒的`有效终端。

四、行业协会成为进入广州市场的主流平台

和进入其它市场一样，进入广州市场的第一步也是要招商。招商难也已成为常例。一些白酒企业在很长时间内都招不到商，而不得不悄然退出广州市场而转战其它区域或者广州的周边区域市场，甚至包括一些区域型名酒企业。

多种原因产生的不和谐的厂商关系的积累造成了今天企业招商难的困境，更造成了广州经销商寻找好产品的难度。因此也迫使企业对于招商模式的创新，对于厂商信任关系的平台的需求而使得处于公正透明状态的行业协会的作用得以发挥，如广东省酒协搭建的招商采购团平台现已成为进入广东（州）市场的有效平台，为进入广州（东）的酒类企业提供了很好的机会，这也是广东酒业的一大特色。

五、推广成本高再现资本的市场本质

过度的竞争使得市场推广成本的剧增，如广告费、进店费、促销费、公关费、管理费用等。另由于广州的每一个区就已经有很大的市场空间及终端售点，这也使得许多实力不强的白酒企业或经销商的渠道范围以至于仅苟活于一个区中的一条街，甚至于仅有的几个终端。

尽管如此，但是勇于到广州淘金的白酒依然是青出于蓝而胜于蓝，有前赴后继之势。以这二年在广州市场当红的中档品牌开口笑为例，开口笑是从20xx年进入广东的，主打零售价60元左右的产品。刚一进入就显示出了它“高举高打”的风格。在广州市，开口笑持续在车体、路牌、酒店等做了大量的广告宣传，广告一直时至今日。在餐饮终端开口笑与竞争对手拚得更凶，促销上总是比别人高出一截。在买店方面开口笑也是不惜重金，几万甚至几十万的都有等等，这些做法使一般的酒品牌望尘莫及，只得另辟蹊径。

由于湖南菜在广东比较流行，湘菜馆较多，同时在广东工作的湖南人较多，因此对开口笑这一在湖南部分市场比较流行的品牌来说具有很大的好处。这种做法也为一些其它区域文化白酒品牌进行终端渗透发展提供了借鉴。

此外，竞争使得企业加重了对于营销智力资源的需求，如借助一些营销咨询等以获得四两拨千斤的市场功效；竞争更使得企业不行不重新审视自己的市场规划和营销策略。

结束语：

10.广州村官外逃调查 篇十

然而，作为外逃的村官，卢穗耕并非仅此一例。早在2012年国庆节前夕，猎德村“一把手”李方荣出境“就医”、长期“失踪”事件发生后，广州天河区已要求辖区内全部村、社主要干部上缴护照、港澳通行证。

2013年12月20日，广州市纪委正式出台《关于加强和规范村“两委”班子主要成员出国（境）管理意见》（下称《意见》），明确村“两委”班子主要成员出国（境）证照实行统一保管，广州全市共1142个村“两委”主要领导干部2014人纳入该项制度监管范围。

广州市纪委告诉《小康》记者，将村官纳入公安机关出国（境）登记备案范围，所立足的现实在于，基层自治组织负责人的违法违纪，在近年来成为腐败案件的高发区、重灾区。以广州为例，全市纪检监察机关查处的党员干部违法违纪案件数量比例，基层自治组织占到1/4。如何有效监管村官成了刻不容缓的问题。

中共中央党校党建教研部主任王长江在接受《小康》记者采访时直言，“纪委收缴村官护照或为无奈之举，但如此头痛医头、脚痛医脚的做法不能从根本上解决村官腐败问题。”村官权力来源于村民，而如何才能让村民有效监督村官的权力运转过程，这才是根本。

小村官打造独立王国

“在别人眼里，冼村的村民都很有钱，但又有谁知道我们村的养命钱被村里的家族干部吸得一干二净时，很多村民还在为温饱而奋斗。”村民卢成明告诉记者，冼村里有钱的仅有一部分人，在冼村原书记卢穗耕的“呵护”下，其家族已是“富可敌国”。

从冼村的领导班子成员结构可看出端倪，卢穗耕担任冼村一把手33年，两委成员基本皆是其亲属，副书记是侄子卢佑醒，总经理是小舅子冼章铭，副经理是亲侄儿卢炳灿，公司会计是堂内弟冼章伟等等，在冼村前党支部书记卢穗耕背后，站着阵容惊人的“亲属集团”。

把握着冼村经济“命脉”的冼村实业公司里，股东当中有56个都是卢穗耕的亲信，冼村被他们打造成为“独立王国”，由这56个股东形成的利益集团主宰着全村老百姓的命运。

早在上个世纪末期，广州市城镇化的推进给位于城市中心的冼村带来了巨大的资金注入，然而，面对巨额的土地征用补偿款，冼村村民并没有获得可观的实际利益。“1985年，广州市政府征收黄埔大道以北1200多亩农田，所有的征地款装进了卢穗耕的腰包；1995年，黄埔大道以南珠江新城农田征地款有6亿之多，从未向村民公开交代过款项的去向；1995年，当时我们村才有1126人，卢穗耕多报劳动力人口3085人，串谋广州市土地开发中心贪污政府给征地后劳动力人口生活安置补偿款3887.1万元。”村民告诉记者，除此之外，卢穗耕及其利益集团还为了一己私利，使村集体经济损失不计其数。

当记者向村民对卢穗耕窝案列举的种种罪行进行求证时，相关负责人向《小康》记者表示“针对个案还不便发表更多看法”。

在冼村村民看来，卢穗耕在自己布置的网络下开始了疯狂的敛财行动。“书记一句话成了最高指示”，在这样一个寸土寸金的地方，他几乎不用经过村民的同意，更不用召开村民大会进行商议，就可以做出任何决定。

村里的财政收入账本弄虚作假，村委办公室每二至三年都会发生一次看不到硝烟的火灾，而村干部的解释则非常经典：“因为电路短路，财务室发生火灾，由于我们的奋力扑救，只烧掉了这几年来的账目，没有造成任何损失”。这样就可以掩饰掉吞噬财产的罪证。

卢穗耕带着利用“无边”的权力而得来的巨款远逃澳大利亚后，便杳无音信。

广州冼村的事例被曝光后，就像是海水退去后暴露在外的礁石，丑恶的外表格外引人注目。村官玩弄权力所得利益之庞大令人震惊。然而，卢穗耕外逃事件并非唯一，在2013年4月，有网友举报广州市白云区嘉禾街联边村村委书记彭某某非法强占土地、挪用村集体资金，其个人资产已超过10亿元人民币，而他本人也已取得加拿大绿卡，妻儿已加入加拿大国籍。除此之外，早在2012年国庆前后，天河区猎德村“一把手”李方荣请假赴加拿大就医，至今“失踪”一年多，其间曾从境外寄回诊疗证明并提交辞职申请，一度引起外界各种猜测。

村官外逃不可不防

2013年末，广州市纪委证实：冼村村干部集体被查落马，而卢穗耕因为潜逃到国外而成了“漏网之鱼”。

奇怪的是，冼村的“大人物”究竟是在哪一天“消失”的，竟无人知晓。

受访的几位村民中，没有人知道卢穗耕究竟是哪天离境的，但卢穗耕外逃却是一件必然而绝非偶然的事情。一位熟悉卢穗耕的村民告诉记者，其妻子和两个女儿在上世纪90年代已移民香港，之后移民澳大利亚，卢穗耕也入了澳大利亚籍，在香港有半山别墅、上市公司，妻子冼旺兴在香港有公司。卢穗耕的小舅子冼章铭及其妻、子女，外甥陈健强一家，以及陈健强的父母、侄儿一家也都移民到了国外。小村官卢穗耕成了声名远播的大裸官。

无论是卢穗耕还是以往的外逃官员，他们对于潜逃国家的选择，都是早有准备的。“他们只会选择逃往没有与中国签订引渡协议的国家。”中共中央党校党建教研部主任王长江说，这样就是为了防备有一天被抓回来。

巨贪村干部心存侥幸，利用权力牟取利益，一有风吹草动就逃出国外的现象，已经引起了政府的重视。

村官外逃已到了不可不防的地步。

2013年12月20日，广州市出台《意见》，广州市村“两委”班子主要成员将纳入公安机关出国（境）登记备案范围统一管理，出国（境）证照须上缴统一保管。据介绍，该《意见》明确将广州2014个主要两委干部（村委书记、村长）纳入公安机关出国（境）登记备案范围统一管理。明确规定，村“两委”班子主要成员出国（境）证照实行统一保管制度，其办理因公、因私出国（境）证照须提供相关审批手续。同时，还有一系列问责和处罚的规定。另外，组织人事部门和纪检监察部门在其中负有监督管理职责。这就意味着在广州市内所有的村干部出入境将受到政府的监管，而不再像以前那样随意自由。这是广州市在全国首创先河，填补了国家在管理“村官”出国方面有关法律法规的空白地带。

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从卢穗耕案可见，他并不是一个人在“战斗”，他的妻子、儿子等直系亲属，朋友等特定关系人，往往也在其中扮演着重要角色，成为台前幕后的贪腐“亲友团”或利益集团，“亲友团”腐败则是以家庭关系、朋友关系作掩盖，通过相互勾结、支持等，依靠合力而进行的。与个体腐败相比，亲友团式腐败显然性质更恶劣、社会危害更严重，更难查办。

去年8月份，卢穗耕及其“亲友团”被“一锅端”之后，广州市纪委常委、新闻发言人梅河清表示“冼村仅重新签订村集体物业出租这一块，村集体收入就上升了1个亿。”梅河清说，在经济发达、城市化进程比较快的农村基层，如果这一块的工作不加强，就会诱发巨大的权力寻租，成为腐败重灾区。天河区纪委举措的有效性得到了事实有力的证明。

村官管理的空白所导致的违纪行为已不仅限于敛财外逃。自2012年以来，广州市天河区查处了多名涉嫌贪污的村官。2012年9月，天河区车陂经济发展公司党总支书记苏某江、董事长王某尧和副董事长马某佳，涉嫌在原广氮地块车陂村征地的过程中收取贿赂2680多万元。2012年年底，天河区沙东村党支部书记、沙东利集团有限公司党委书记、董事长杨锦兴因涉嫌受贿被“双规”等一系列村官受贿贪污的案例让管理村官这一任务迫在眉睫。

王长江认为，收缴村官护照是政府不得已而为之的一种行为，他告诉《小康》记者说：“这种办法的不得已处就在于村官也是一般的公民，他们有享受出国出境自由的权利，在这一层面加以限制，在情理上说不过去。而这又是一种没有办法的办法，如果不加以限制的话，类似村官携款潜逃出国的事情还是会屡禁不止。”正是由于之前在天河区试行这一管理办法的雏形意见，并且得到了一些正面肯定，所以广州市纪委这次才会出台相应政策狠抓村官管理，防止其沦为腐败的重灾区。

“对于这次举措的有效与否，还有待时间来证明。”王长江说。

完善制度才能治本

众所周知，防止房屋的倒塌并不是靠加固墙体就可以完成，最重要的还是得加固其根基，根基才是其根本之处。同样治理村官贪污腐败以及抑制其外逃事件发生的最根本办法，也许并不在于收缴几本护照和通行证，而在于通其内心以治其本。

我国在20世纪80年代初就推行了具有中国特色的民主自治制度——村民自治制度，作为保障村民基层政治参与、自我管理的关键制度，村民自治制度在推动基层民主建设方面发挥了重大作用。但30多年过去了，村民自治制度也暴露出一些问题，比如贿选、独裁、贪污等，村民自治并没有实现其应有作用，要想从根本上改变现状，消灭产生罪恶的根源才是最重要的。首先应该完善法律制度，村官的权力必须得到约束。很多村里都是村干部一只手遮天，一人说了算的模式。

王长江认为最根本的问题就是要从约束村干部的权力方面着手。“过去我们许多人都认为村官是最低级别的官，乡镇里的官员就可以约束到他们。但是事实情况是村民自治，所以村不算是一级政府机构，这样就掉入乡镇政府无法管理村干部的‘陷阱’之中”，他接着向记者说，“村民自治就是要将权力发放到村民手中，现实却是将权力送到了村里领导的手里。村民自治没有得到真正的实现，比如乌坎村事件最为典型，村委会随便拿着村民的钱去谈生意、随意决定分配，大权握在村委会手里，这也就说明权力并没有真正到达村民手里。所以现在很多地方打破头去争村官地位，就是因为权力不在村民手里。”

对于卢穗耕腐败案，其实十几年来村民一直在不断向各级部门反映，“拉下贪官卢穗耕”是他们的终极目标。2009年8月19日，号称冼村历史上规模最大的反腐风暴终于爆发了，3000多名村民签名聚集村委会门前静坐，要求罢免无能贪官。

风暴过后，天河区纪委的答复是：冼村所有村委会成员，没有违法违纪现象，村账目清晰，没有存在贪污腐败现象。更令村民感到绝望的是，如此大规模请愿事件广州媒体竟集体沉默。

“真正做到村民自治，除了要分摊掉村干部手中的权力之外，还要防止有些地方政府官员为了利益‘横插一脚’的行为。”王长江说，这种行为会让村里领导认为上面有一把隐形的保护伞，做什么都可以由村干部说了算，最终还会导致权力失控的局面产生。

政府层面可以培育一些乡村组织，大力加强民主监督，村民与村委会构成了二元治理乡村的主体。如果过度地强调单个村民的监督职责，无疑超出了村民这个群体本身的能力。因此，要实现对乡村民主的监督，可以考虑组织化的监督，即在联合村民个体的基础上，成立相应的组织，这类组织与单个村民个体相比，比较具有优势。一方面，这类乡村组织可以为村民进行集体生产服务，发挥其经济职能；另外一方面，也可以在乡村民主选举的过程中，以组织的形式对相关行为进行监督，从而避免单个村民力量的薄弱性。这样也可以对村干部的权力进行监督，也算是从另一角度抑制其滥用职权。

随着我国法治社会宣传力度加强，村民的法治意识观念也日益增加，很多村民也摈弃了过去野蛮、暴力的维权方式，开始学会利用法律来维护自身合法利益。但即便如此，我国乡村还有相当一部分村民缺乏法律常识，对村民自治制度认识不够，参与民主决策的热情不高。这里政府正确引导就发挥了很大的作用，一方面政府要向村民介绍基本的村民自治制度，提高村民的认识，从而增强其参与乡村治理事务的意识；另一方面政府要正确引导村干部，让其认识到自身的定位，并且培养一种为民服务的精神，从而在进行乡村事务决策时，采取民主的形式，避免独断专权。

各地对于村干部管理方面也都在进行积极的探索。比如广东佛山现在就采取了“政经分离”（详见本刊2012年第10期《广东南海：政经分离改革步步惊心》）的方式，就是村委会只管理村里的一些日常事务，而经营村里的集体财产包括土地所有的就由公司来治理，这样也取得了一定的效果。王长江对于这种方式持肯定态度，并且他认为在全国经济发展不平衡的前提下，这种“政经分离”的方式可以有几种模式。他说：“在经济较为发达的地区，村务可以交由村委会管理，而经济则可以利用分红的方式，这样村民就可以完全参与其中；在经济欠发达地区，村民看重的则是权力这一块。所以对于这一块，往往采取的是两种方式。一种是村民议会的方式，这种方式的成功代表就是成都的双流村。另一种就是村代会的形式，河北的肃宁县是这一模式的成功典范。”

王长江强调，“最重要的一点就是要将‘权’与‘利’分开，像村官外逃这类的事件就会得到根本的遏制。”

（文中部分村民为化名）

城中村 2009年4月21日，广州的天河区，图为位于珠江新城CBD的城中村冼村。

带“币”而飞 贪官外逃，往往携有巨额资金的转移，给国家带来巨大的损失。