商业街如何走出特色

商业街如何走出特色（精选8篇）

1.商业街如何走出特色 篇一

如何写一份有“食品”特色的商业计划书

如何写一份有“食品”特色的商业计划书

商业计划书是企业融资的“敲门砖”。作为众多成长企业进行融资的必备文件，其作用就如同预上市公司的招股说明书，是一份对融资公司或项目进行陈述和剖析，便于潜在投资人对投资对象进行全面了解和初步考察的文本文件。近年来，企业融资的程序日益规范，作为投资公司进行项目审批的正式文件之一，制作商业计划书已经成为越来越多企业家的“必修课程”。

一、商业计划书的作用

不同的融资企业，由于企业所处发展阶段不同等各种因素，投资人关注点会有所侧重。一般而言，项目的行业、市场、产品、管理团队、风险、项目价值等方面是投资人评审项目的要点（表10-16）。本文，笔者主要针对一份完善商业计划书必需的重点进行针对性的说明：

表10-16商业计划书提纲

章节

内容

一、项目摘要（2-3页）

（1）注册资本；（2）细分行业状况；（3）总资产/净资产/年销售额/利润水平（4）主要股东；

（5）融资规模/股权比例；（6）资金用途/投资回报；（7）经营团队 ；（8）项目风险。

二、公司情况

公司历史、股权结构、公司现状、商业模式、其它情况

三、产品和服务

产品描述、工艺技术、产品研发

四、市场分析

市场组成、目标市场、行业分析、竞争分析

五、管理团队

主要经营者简历（专业背景、学历水平、年龄分布，最重点的是核心团队的经历。）

六、项目进度

战略规划、经营目标、执行进度、资金使用计划

七、财务分析

财务历史数据（前3年）、财务预计（后3年）、资产负债情况

八、风险分析

原材料/供应商风险、市场风险、竞争风险、财务风险（应收账款/坏账）

二、商业计划书常见问题

作为一份标准性的文件，商业计划书有着大同小异的架构。商业计划书的模板很多，但是如果按照网站上《商业计划书》的模板简单地“照葫芦画瓢”却是远远不够的。如果一份《商业计划书》既不能给投资者以充分的信息，也不能使投资者激动起来，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。简而言之，商业计划书的作者是融资方，读者是投资方。其核心内容包括三方面：这是一个赚钱的行业，我们怎么赚钱，有哪些风险。最终的结论是：“你把钱投到这个项目上肯定赚钱！”那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的融资计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。其中的问题主要表现在：

l照搬照抄，简单堆砌，缺少企业价值提纲挈领的描述

l片面考虑己方需要，不懂“换位思考”，内容中缺少投资方关注的“投资收益测算”、“资金使用计划”以及“退出方式”等。

l纸上谈兵，显示出管理公司经验的匮乏；

l发展规划方面内容空洞，缺乏可操作性的方案；

l简单罗列宏观数据，缺乏对市场的有针对性的分析；

l缺少必要的财务信息，数据粗糙，取舍随意，预测基础不合理

l没有基本的企业估值依据，漫天要价；

l大量的专业性陈述，难以被投资者所领会；

l没有管理团队介绍，或介绍内容繁琐，重点不突出；

l对于经营风险盲目乐观或根本无视于风险存在，避重就轻，敷衍了事；

l内容不直观，缺少企业及产品的相关图片说明；

l要么“酒香不怕巷子深”，内容过于简单；要么内容臃肿，重点不突出，条理不清；

l简单的与同业成功企业进行对比，以此说明自己的成功模式；

l片面按照技术标准，界定竞争对手；

l没有签署保密协议就提供融资计划书全文；

l用词老套，缺少感染力；文法不通顺；

l没有最直接的联系方式（手机，E-mail）。

我们在工作实践中翻阅过数以千计的商业计划书，但很少见到“合格”的版本。在企业家中，非常大比例的人士是技术出身，对于融资这一套专业程序总是觉得“雾里看花”。因此在时间和精力有限的情况下，企业不妨尝试外包，即委托专业机构来制作商业计划书，这也不失为一种可行的选择。

三、重点凸现的“食品”特色

商业计划外书有共性的内容，但不同的行业应重点突出本行业的一些核心经营要素。食品产业在世界经济中一直占有举足轻重的地位，但是中国食品产业在巨大的发展空间下，也面临着新经营条件下的生存挑战。全球食品企业近几年不断的做减法与加法，全球采购策略、突出品牌战略、不断扩展终端等等战略布署使得雀巢、联合利华、卡夫、达能等在各自的产品市场确立了寡头垄断地位，并向更加全球化方向发展。而同时，绝大多数的中国食品企业还是依托前店后厂的个体经济，或者局限在区域市场的满足上。当然，中国的食品行业也有像青岛啤酒、娃哈哈、光明等规模较大，企业经营规范的大型本土企业。但是多数企业在对食品行业的价值链以及新经营形势下食品企业面临的挑战，都缺乏足够的认识。

1.营销模式

在营销制胜的时代，食品企业由于“摸不准市场动向，不知道如何细分市场，如何挖掘特色卖点，如何打广告，如何抢占市场先机”，再加上营销意识落伍、营销手段匮乏，多数新产品营销因此丧失了市场主动权，难逃惨淡经营与夭折覆灭的可悲命运。这其中尤以市场定位、品牌、渠道为重。

2.客户

客户的挑战来自市场细分和消费者快速响应。食品行业的客户是典型的大众市场，但是随着消费水平、消费习惯、消费结构的改变，食品行业客户也走向细分；食品的品质保障、消费趋势把握、消费的季节与周期性、产品传递渠道的长度等原因都决定食品行业要生存必须快速满足终端消费者多变的需求。

3.竞争

竞争的挑战来自产业的纵向一体化与低成本竞争。国外大型食品企业很早就开始了对产业链的整合与兼并，进行全球的布局，力图在几个专长领域取得垄断地位从而避免过度的竞争。如达能在饮用水领域的兼并、卡夫在饼干业的整合。而面对来自发展中国家的原料和人力的低成本竞争，企业内部的成本控制和全球采购都没有太多进一步压缩的空间，余下的策略只有从产业的价值链上创造和占取更多的空间。

4.变化

变化的挑战来自客户、竞争对手、原料商、代工商，但是归结到一点就是经营方式的改变。由单一

市场的单一需求转变为细分市场的多样化需求，由大规模生产转变为大规模定制经营，企业每天要处理的订单也呈现几何级数的增长。这种订单的变化，实际就是市场对企业经营方式转变的最好注释

5.证书（GMP/HACCP等）

良好的生产工艺规范是保障食品安全和质量而制定的贯穿食品生产全过程的一系列技术要求、措施和方法。GMP和HACCP系统都是为保证食品安全和卫生而制定的一系列措施和规定。GMP是适用于所有相同类型产品的食品生产企业的原则，而HACCP则依据食品生产厂及其生产过程的不同而不同。通过相关认证，标志着企业在生产工艺规范方面达到较高的要求。除上述标准以外，“绿色食品”、“有机食品”等证书也在相当成都上能够反映出企业的技术管理水平。

四、准备一份PPT版本的商业计划书

“印象”是一个人的某些特征在他人头脑中留下的迹象。而“第一印象”，是你在与人初次接触时给对方留下的形象特征，心理学上称为“首因效应”。第一印象在人际交往中所具备的定势效应有很大的稳定性，一个人留给他人的第一印象就像深刻的烙印，很难改变。融资项目在初次接洽即体现着个人，也代表着企业，融资方留给投资方的第一印象至关重要。很多企业家在谈判礼仪方面也存在诸多欠缺。多数食品企业在与目标投资者初次接洽时，没有准备演示材料，口头介绍，现场发挥，“情不自禁”，“滔滔不绝”。要知道，“好脑筋不如烂笔头”，记忆力再强也不如准备一份条理清晰、图文并茂的演讲提纲。

在充分理解商业计划书内容的基础上，企业应该准备一份图文并茂的PPT版本的商业计划书，演讲者应该在项目推介前对演示文本进行演练，掌握时间、节奏与文思脉络。很多食品企业在与投资者进行项目接洽过程，习惯于现场发挥，口头表述。PPT的现场演示效果远远优于随意性的口头介绍，能够起到锦上添花的作用。PPT具有条理清晰、简明扼要、生动鲜明的特点，演示过程中融资方与投资方都会集中精力同步观看演示文稿，便于交流互动。食品是“摸得着、看得见”的产品，非常直观，在项目接洽地点并不在融资食品企业的情况下，在PPT中添加产品和企业的图片可以带给目标投资者身临其境的效果。

值得注意的是，食品企业多处于欠发达地区，资讯不够便捷。很多食品企业至今对电脑的使用还停留在打字机的阶段，习惯于传统的有纸化办公模式，对多媒体的使用很不充分。形式上的落伍往往意味者理念上的滞后，无形之中会影响投资者对融资企业的评价。

2.商业街如何走出特色 篇二

“特色学校就是别具一格的校园环境”

把全校学生的足印印在某一个区域的地砖上;在学校某处修一壁中华名人浮雕墙;在学校某一条路的地板砖上刻古诗词;把英语单词写在某一条走廊上……这些富有创意的做法, 只能是学校文化建设的一个别致的方面, 对营造良好的学校文化氛围, 让学校的万事万物都能“开口说话”, 都成为引导学生积极健康发展的“老师”, 无疑是颇有实效的。但这肯定不等于特色学校, 哪怕一所学校的每一个角落都设计得非常独特, 加起来也不能说这所学校就是特色学校。因为特色学校的“特色”, 并不是校园外在形式的“特别”。

“特色学校就是了不起的考试分数”

“今年我校中考升省 (市) 重点高中的比率居全省 (市) 第一”;“今年我校高考升入清华北大××人”;“今年我校被香港大学录取了××人”;“今年我校被美国、日本等国外大学录取了××人”……校长们以这些耀眼的成绩为实例, 大谈为提高教育教学质量而做的工作, 特别是丰富多彩的第二课堂。这是典型的在成绩上粘贴特色———学校发展以追求学生的高分数为根本, 然后在这个好分数之上粘贴一些“特色”, 以使自己的成绩产生附加值。这是典型的“应试教育”特色, 可这种粘贴式的特色学校还不在少数。

“特色学校就是不一般的教师培训”

一位校长在介绍自己学校的特色时, 通篇讲的都是教师培训, 讲学校如何制定师训方案, 如何带领中层干部和老教师培训年轻教师, 如何对年轻教师进行磨课, 如何帮助外校进行师训……注重教师专业发展, 注重教师教育, 打造一支过硬的教师队伍, 这是抓准了学校发展的命脉, 抓到了提高教育教学质量的根本。但这最多只能成为学校的师训特色, 不可以偏概全, 认为这就是特色学校。

“特色学校就是新颖别致的课堂教学方法”

近几年, 许多学校在改革课堂上下了大功夫, 为探求高效益的课堂教学方式作了许多有益的尝试, 一些新的课堂教学方法也收到了良好的效果, 并在全国产生了广泛的影响, 学习效仿的也不在少数。但我们是否就可以认为这些新颖别致的课堂教学方法就是特色学校的内涵呢?课堂教学特色可以促进特色学校的形成, 可以为特色学校增光添彩, 但绝对不等于特色学校。

“特色学校就是切实到位的学校管理”

一位校长讲到了学校管理的理念、方略和内涵, 讲到了学校管理对学校发展、教师发展、学生发展的重大意义, 讲到了自己学校在构建和谐校园过程中一些人性化的管理案例。无疑, 学校管理是事关全局的重大工作, 科学规范、人文高效的管理是我们作为管理者应该追求的, 但这能算是特色学校吗?

五大误区的存在启示我们, 也非常有必要进一步思考:到底什么是特色学校。特色学校是一所学校在办学过程中经过历史积淀自然形成的教育教学风格的体现, 是学生智力因素和非智力因素得到全面协调发展后而外显的整体强势素养, 是绝大多数学生对学校的文化感同身受后而在自我言行方面的某些强势自觉, 是学生在立足于全面发展基础上的强势智慧的强势发展。因此, 特色学校至少具有以下五大特点。

“特色”是一所学校办学理念的全方位物态化。一所学校的办学理念如同血液一般流淌在学校方方面面的工作中, 学校的管理方略、校园建设、教育教学、后勤服务、对外交流等诸多方面的工作, 所体现的都是学校办学理念这个“魂”, 从领导到教师、从教师到学生、从学校到社会, 师生的言行无一不是这一理念的形象展示。当我们从学校师生的言谈举止、学习劳动、待人接物、情感态度等方面, 能够明显地感受到学校的办学理念已被内化、增值, 并且已成为师生多方面自觉的时候, 这所学校离特色学校就为期不远了。

“特色”是学生个性的突出发展引导学生学习知识。培养学生的学习能力、社会实践能力和创造能力, 陶冶学生的道德情操, 是学校教育教学的首要职责, 是任何一所学校在办学过程中必须要摆在核心位置的工作。这个共性的核心价值取向是有普遍性的, 当每一所学校都仅仅追求这个核心价值取向的时候, 哪怕每所学校都有自己不寻常的做法, 恐怕都不能称其为特色学校。只有当一所学校在发展学生个性方面颇有建树, 学校绝大多数学生的强势智能得到了最大限度的开发, 并且这些强势智能已经转化成为了学生某一方面的突出发展, 才能称其为特色鲜明。

“特色”的载体是学生。学校教育培养的对象是学生, 学生这个学校教育的“产品”质量高低是衡量学校教育质量的标准, 这个“产品”有特色, 才可以说学校教育有特色。而学校的校园环境建设、校园文化建设、管理制度建设、师资建设、课堂教学建设、后勤服务建设等都是为这个终端“产品”服务的。搞好这些建设仅是手段, 不是目的;仅是途径, 不是结果。我们如果把这些建设作为特色学校的建设目标, 那是只求表象的热闹之举。我们要拨开云雾, 看清天空, 要以学校绝大多数学生发展之特色来分析学校特色, 要看学生在思维能力、创新能力等诸多能力和思想道德情操及综合人文素养等方面中某些方面的强势凸显程度。切忌抛开学生这个学校教育的“终端产品”来谈学校特色。

“特色”是群体学生素质的整体优化特色。学校如果从空间上讲, 应该是就整个学校的特色而言的, 是一所学校的学生显现出来的不同于其他学校的有利于学生更“优”更“特”发展的办学特色。因此, 它必然是整体凸显的, 是学校绝大多数学生都已在自己的言行中所外显的某些方面的强势自觉, 是绝大多数学生认同、内化并外释为超出一般的健康向上的思想行为。那些仅有极少数学生发展良好的学校, 肯定不是特色学校。那些为创学校品牌而培养少数人才的学校, 也一定不是特色学校。换言之, 特色学校不是因为少部分学生特别发展而“特”, 而是全校学生因自己的知识、能力、个性、意志、品质都得到卓越发展而“特”;不是因极少数人才高分数而特”, 而是所有学生“各取所需”的进步而“特”。学生的整体优势不明显, 就不能算是特色学校。

3.中国新型城镇化如何走出特色？ 篇三

中国城镇化首先表现为巨量体型，因为我国一个上海的各类人口加在一起就相对于整个加拿大国家的人口，而加国的国土比我国的面积还大，倍受赞美的城市国家新加坡面积与人口仅与北京的海淀区相当。还比如，目前我国城镇化52%，其实拥有城镇户籍的只有35%。如果要把这17%已在城镇打工的人口彻底的市民化，就是2.2亿人，这比整个巴西的人口还要多。如果先把1亿多的新生代农民工市民化了，就相当于整个日本国家的人口。如果中国实现城镇化达到了75%，还需要23%的人进城，近3亿人口，相当于整个美国的人口。从全球来看，整个发展中国家的城镇化比率都很低，金砖四国的巴西高一些，80%以上，但当年付出的代价也很大，大量人口拥入城市带来的首先是城市贫民窑与犯罪难题，当然，经过多年的发展，巴西慢慢地把这些问题给消化掉了。

中国的城镇化又必须在土地资源十分稀缺的状态下来发展。我国整个国土面积不算小，但适合耕种的土地却只有18亿亩，美国却有30亿亩，还有大量待开垦的土地。这就决定我国的城镇化不可能走美国摊大饼似的城镇化，住房也不可能象美国几乎家家有大宅，中国的城镇化必须走资源节约型的路子。值得欣慰的是，中国在发展过程中已总结出了许多有价值的做法，比如渐进式的双轨改革以及农地的三权分离等等。户籍制度虽然问题很多，但双轨过渡也是中国巨大体量下的一条不得已的办法。这种体制平时暴露出的是问题，但关键时刻却显示巨大威力。以2008年为例，3500万的农民工因为全球金融危机丢掉工作，换在任何欧美国家都会带来巨大的社会动荡。但中国海量的农民工却能够做到心情平静地回到家。那是因为饱受争议的农地制度为这些农民还保留着一块土地，那是他们最后的依靠。如果没有了这个依靠，后果将不敢想象。正是因为同样的原因，目前中国的农村土地又在进行着大量的创新，从过去的一元、二元过渡到三元乃至多元。土地分田到户，使中国农村土地制度从一元制过渡到双层经营，激发了农民的生产活力，也开启了整个中国的改革开放。而从双层经营到承包权与经营权分离，也为未来的城镇化平稳发展奠定了制度基础。因为农村土地不仅是农产品的供给地，它还承载着9亿多农村的社会保障。授予农民土地承包权的长久不变，让农民在保留承包权的基础上，通过出让经营权获得一定的收益，也提供了进城农民的最基本社会保障。这种制度创新虽然被激进的学者抨击为不彻底但不可忽略其意义。它能保证一个大国在人口巨大迁移过程中实现平稳发展。大国转型，平稳过渡比什么都重要。

新型城镇化首先是人的城镇化，也是土地集约利用的城镇化，更是青山绿水宜于居住的城镇化，这些都是从过去发展中得到的教训。新型城镇化更不能盲目模仿欧美摊大饼式的城镇化，当然可以借鉴他们一些好的做法，比如日本大阪都市高楼大厦中分布的农田与村庄，人与自然的和谐相处很吸引人。欧美国家各具特色的小城镇，比如大学镇、公司镇，一个大学或者一个公司建在一个小镇上，倒也是一个风景，值得反思。因为我国的大学基本上都集中在直辖市与省会城市，全国2800多个县，县级拥有大学的估计没有几个，更不提县下的镇上了。

4.商业街的定义及特色商业街 篇四

文摘 2009-7-20

市场消费需求的巨变直接导致了零售业交易方式的变化，随着生活水平的提高和生活观念的变化，消费者开始注重包括产品因素在内的“整体服务质量”，与此相应，他们越来越以一种“机会成本”的意识对购物活动做出价值判断，他们希望在单位时间内能尽可能多的行使商品选择权、自主决策权，在这里，顾客对商品价值的评价日益转化成为一种对“时间价值”甚至“生命价值”的考虑了。为了顺应这种消费潮流，自然而然产生了网上购物这种交易方式，中国迅速掀起了一股电子商务热潮，但是电子商务的发展要受到诸如人口素质、基础设施、传统消费观念、网络支付机制等多方面的制约，难以在我国这样的发展中国家达到普及水平。然而我们说，即使以上制约电子商务的瓶颈问题得到了解决，网上交易仍然无法代替其他诸多零售业态，因为判断一种现代商业业态在某个国家或地区是否有发展前途，关键是看其是否适应了当地消费者的生活方式与购物方式。现在很多情况下，人们并不是为了购物而购物，他们渴望与人交流、受人尊敬，甚至希望以某种独特的方式参与到商品的销售、服务乃至设计、生产的全过程（或其中的某个环节）之中，从而在获得商品使用价值的同时，得到一种颇具意味的体验。

网上交易很显然无法满足人们的这种需求，而商业街则不同，当你携同你的家人、朋友到商业街去逛一逛时，你不仅仅可以满足自己的多方面购物需求，还可以亲自体验商品，与商品真正切切的接触；与认识的或不认识的人相互交流；感受商业街那浓浓的商业气氛。另外商业街适应了现代家庭“一站购齐”（one stopping）的消费心理，又因汇集了众多层次的专卖店与各种服务项目，而有比较灵活的市场反应能力，可以提供全面服务，满足了人们多样化的生活需求，成为消费者购物、娱乐一体化的场所，符合我国未来的消费发展趋势。因此我们只能把网上购物作为一种交易方式，即一种销售渠道，而不能成其为一种零售业态，更不可能成为人们日常的一种生活方式，即使在网络充斥着整个社会的e时代，商业街的魅力依然难挡。

一、商业街的定义、特点及分类

什么是商业街？商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。其特点主要有以下几个方面：1.功能全。现代商业街至少应具有购物、餐饮、休闲、娱乐、体育、文化、旅游、金融、电信、会展、医疗、服务、修理、交通等15项功能和50～60个业种，现代商业街要力争做到“没有买不到的商品，没有办不成的事”，最大限度地满足广大消费者的各种需求。2.品种多。现代商业街是商品品种的荟萃，如北京西单、王府井和上海南京路，作为国际大都市的商业街，不仅要做到“买全国、卖全国”，而且要有比较齐全的国际品牌，既是中国品牌的窗口，又是国际名牌的展台，把民族化与国际化有机地结合起来。3.分工细。分工细、专业化程度高，是现代商业街的重要特色，现代消费已从社会消费、家庭消费向个性化消费转变，要求经营专业化、品种细分化，商业街除了少数几个具有各自特色的百货店以外，其余都由专门店、专业店组成。4.环境美。商业街的购物环境优雅、整洁、明亮、舒适、协调、有序，是一种精神陶冶、美的展现和享受，突出体现购物、休闲、交往和旅游等基本功能。5.服务优。服务优是商业街的优势和特点，除了每一个企业塑造、培育和维护自己的服务品牌，推进特色经营外，要突出商业街服务的整体性、系统性和公用性，提高整体素质、维护整体形象、塑造整体品牌。

综观现在各种商业街，大致可以分为三大类：

1.中央商业街。中央商业街一词是大都市商业发展到一定程度的产物，西方国家比较早的采用了这种提法，如美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座等均被冠之中央商业街的称号，但中央商业街的内涵究竟是什么，至今没有明确的、权威的界定。可以说，一个真正的中央商业街必须是这个城市的商务功能核心。从一般意义上讲，作为中央商业街要具备以下几个特征：第一，商业特别发达。这里所说的“商业”不能作狭义的理解，而是泛指一个具有综合性功能的区域。它不仅涵盖了一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施，是一个大商业的概念。第二，有较高的社会知名度。像上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等都在区域经济活动中起着举足轻重的作用，甚至影响着世界经济的发展，其社会知名度要明显高于其它地区的商业中心。第三，中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，中央商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地，特别是搞商务活动的人都必须要前往的地方。第四，中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境、对国际跨国公司有巨大的吸引力。

2.地区商业街。与中央商业街相比较，还存在地区性的商业街，即分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地的商业繁华街道。二者有明显的主从区别，概念不能相互混淆。相对中央商业街而言，地区商业街的主要特征是：第一，地区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。第二，地区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。

3.特色商业街。商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型：一是以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。二是具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等。在我国现阶段，特色街已经取得了长足的发展，在很多地方都形成了各种具有特色的商业街，如北京的隆福寺商业旅游文化街、华龙街餐饮娱乐一条街等。这些特色街，或汇集名人故居、酒吧餐馆，以观光休闲美食见长；或荟萃世界名品，以展示流行提高生活品味为特色。幽静的小路，婆娑的树影，摇曳的灯光，舒适的环境，专、特、精的经营方向，现代与传统交相呼应，散发出浓郁的城市型文化休闲气息。

二、商业街在我国发展的必要性

随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”（one step shopping）将作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。今天，当我们注意到消费者在购买选购商品时对购物场所的选择已在摒弃单个购物场所意识，而具有“街”的意识——即卖点是否集中、能否“一站终点”，是否有充分的消费选择权时，当我们对我国未来经济的成长壮大充满信心时，便不难发现这点。而这又是商业街迅猛发展的重要支撑点。

顺应着这种新的消费潮流，1999～2000年，商业街与购物中心（shopping mall）迅速热起来，从商业街和购物中心大量共有的相同遗传基因判断，二者具有明显的血缘关系，他们的社会作用、功能、经营结构是共同的，都是在为商业服务业企业集中营造一个更理想、更舒适的经营环境；都是商业服务业多种业种、零售业多种业态的有机组合体；在店铺数量上，都是以专卖店为主、大型商场或超级市场为辅；都可以满足人们购物、餐饮、休闲、观光、娱乐、健身等多种需要；由于集吃、住、游、购、娱多功能于一身，二者都可以成为商业与旅游业的黄金结合点。中国为什么有商业街的生存空间呢？

这是由于中国的特殊国情决定的，一是因为中国轿车没有发展，人们不可能骑自行车或挤公共汽车经常到仅有一家购物中心的郊区购物；二是因为中国人骨子里有一股浓烈的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇很多，商业街动辄上百年、几百年历史，它是民族工商业神采飞扬、精英荟萃之地，它有太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，是鲜活的“清明上河图”，shopping mall虽然光鲜亮丽，但无法具有商业街的历史厚重感和传统文化的穿透力；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带、集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的商业街必然成为本地人、外地人的最佳选择；四是因为商业街不仅仅是承载人们购物的场所，它是城市的“名片”、“客厅”，是城市改造大局中的一个棋子，而城市改造的背后则矗立着市长们提高城市竞争力的巨大决心，某种程度上反映着商业发展繁荣的程度，进而体现着一个城市的整体形象，有的甚至成为招商引资的“龙头项目”。

可以这样说，商业发展到今天提出了商业街建设，这是商业经营者自觉或不自觉地进行错位竞争的一种表现，是市场由同类重复、无序竞争向理性竞争、有序竞争发展的一种表现，既是对中心城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种准备。既然在我国商业街具有如此大的魅力，那么我们应该如何着手去建好一条商业街呢？我们必须从战略和战术两个方面加以考虑。战略即商业街的市场细分和市场定位问题，战术即在建商业街的过程中采取的具体方针，如到底是政府行为，还是企业行为；其管理模式究竟是怎样的；应采取什么样的业态组合以及在建设过程中的具体问题，如交通、服务设施等等。

三、商业街建设的战略研究

任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。

企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。

（一）消费者群体目标对象的选择

消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。

从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。

（二）商业街市场定位所应考虑的消费者因素

1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。

2.消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。

3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。

4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。

5.消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。

四、商业街建设的战术研究

（一）商业街建设应是企业和政府的珠联璧合

商业街是城市化的必然产物，是城市商品交易最活跃的场所，是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观，是推销一个城市时最引人注目的门面，就好像名片，不管真实情况如何，制作精美的名片终能带来更多的机会，为了提升城市形象、加强城市竞争力，一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划，在资金上予以安排，商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这也许具有一定的合理性，因为商业街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地带；在建设方面有很强的规划性；有大量的公共设施存在等等，这就要求必须有一个非盈利性的机构对商业街实施统一规划、建设和管理，才能使商业街形成独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛，逐步形成人气、商气两旺的局面，如果完全以对待某种具体零售业态的态度对待商业街，那么这种商业街建设得绝对没有价值。

于是在“城市的名片”思想的指导下，大规模的改造或兴建开始了，对象是“街”，目的是诸如“漂亮”、“洋气”这样的审美价值，而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明：达到了城市美容的目的，但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强，巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为商业街，“商”之不存，“街”将焉附？既然是“商业”街，那它就绝对离不开市场的检验，商业街不是造出来的，而是市场选择的结果，建设商业街要尊重市场规律，它归根到底是一个商业问题，而不是城市建设问题。追溯商业街的起源，都是市民经济的产物，私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足，市场机制在其中扮演主要角色，经营不佳的企业自然被市场淘汰，而商家为了保住在黄金地段上的位置，也会绞尽脑汁，迎合顾客的需求，在今天中国的商业街上，这种机制存在吗？所以企业应是商业街的绝对主体，政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥商业街的总体优势，并且这种职能也有让位于民间资本的趋势，如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并冠名的商业街——悦洋商业街，这条商业街全权由企业规划，并从事日常管理，然后将一部分利润以地租、税收的方式回报给政府。

但是对于一些老商业街，它的历史文化遗产非常丰富，如果全部交给企业去开发，由于商业街地处黄金地段，地价和获准进入的成本都非常高，从利益最大化的角度考虑，企业会尽量扩大建筑面积和容积率，以降低每平方米所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题，比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系，则在考虑的倒数之列。因此，商业街改造后，往往面目全非，高楼大厦代替了小门脸，现代商场排挤了老字号，一派欧美情调，民族特色荡然无存，2000年定海古城的灰飞烟灭，就是一个很好的例子，这时候，政府的干预则显得至关重要。

（二）管理模式上要不断创新

现在，我国商业街的管理模式大致分为三种：委托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，如南京市湖南路商业街；物业管理制，成立物业管理公司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子，我国住宅区和写字楼的物业管理已经有了成功的经验，而把这种模式引入商业街的管理，目前还处于尝试阶段。

（三）各种类型商业街侧重点应各有不同

中央商业街作为一个城市的中心地带，是城市的“代言人”，它承载的不仅仅是商业功能，还有展示城市个性特色的功能，因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视，对城市历史的否定；地区商业街作为一个社区的纽带，应以其无限的亲和力取胜，与周遭的环境、人文融为一体，强调“三民”方针，即“便民”、“利民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征，进行准确的市场定位，如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆，成为世界最大规模的商业街，主要是缘于纽约市600万有很强购买力的人口；专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合，要做到各种品牌、规格、档次的齐备，要在人们脑子里形成一种共识，即当我要买这种商品时，首先想到的就是这条街。

（四）业态、业种组合要合理，各种功能要配套

如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商厦不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散卖或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商厦的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，降低整个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主，地区商业街应以便利店、超市为主，特色街应以专卖店、专业店为主，各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业（电话亭、座椅、医疗设施、酒店等）。根据调查，最佳的业种搭配为：零售业占65％，餐饮业占20％，大众娱乐业占10％，通讯服务业占5％。

（五）注意整体风格的营造，与城市风格浑然一体

对于世界上任何一个大城市来说，其发展有它的独特性，长年累月聚集起来就构成了城市的个性，这是一个城市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统，使其成为城市整体建设的一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程，规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方法，否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址，在改造建设中应更好的融入新的规划中，使传统与现代相结合。

另外，还必须注重突出城市主调，与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街，从其发展演进看，虽接紫禁城，但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以及建筑的形制、色彩等诸方面，都注意到都城的文化特色，构造出一种独特的氛围，并与古都风貌浑然一体，相得益彰。给人的印象是，京城里的商业街，说不上显赫华贵，但有股子大家风度，透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。

（六）注重细节的魅力，交通方便，购物环境优美

商业街改造必须考虑配套设施的建设，如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、街头小品、广告设施等等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点。

交通问题向来是商业街建设的一个难点问题，主要表现在交通与流通的矛盾关系上，一方面交通带动流通，另一方面，流通又限制了交通，商业街往往车流、人流停留率特别大，特别是人们逛街、购物，要往返穿行一条繁忙的城市“公路”，人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看，解决这一问题的主要做法就是商业的岛区化，即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来，兴建步行街。现在，在我国也迅速掀起了一股步行街热，笔者认为这种做法，尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的，它不仅解决了人车争路的问题，让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲，让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰，还可以使人们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物，这符合绿色消费的大趋势。但是，如果没有交通把人流带到步行街，步行街建设得再好也没有用，因此，步行街应该在交通交汇点的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停车场，这是步行街繁华的一个重要条件。另外，针对有的步行街过长问题，可以配备一些具有步行街特色的非机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法，即半封闭管理，如北京的王府井、中山孙文路、广州等地步行街，都采用这样的管理办法，大大减轻了对周边道路的压力。

北方商业街实例

大栅栏商业街

乘20、59、110、120、201、742、744支、826、859路；或地铁2号线前门站下

大栅栏是北京最古老、最著名且又独有北京风韵的古老街市和商业闹市区。该街东起前门西大街，西抵煤市街，全长近300米，街道狭窄，两侧店铺、商号鳞次交错，终日人流于此，热闹非凡。

张一元茶庄 宣武区大栅栏22号 63034001

六必居历史悠久，已有四百多年的历史。六必居的甜酱黑菜、甘露、大酱瓜、八宝菜、十香菜、白糖蒜、稀黄酱、铺淋酱油等12种产品，在清朝时都曾被定为御用产品。关于“六必居”的来历有两种传说。其一说，六必居最初由六人合开，并托严嵩题匾。严嵩便写了“六心居”。但一想，六心岂成合作，便在“心”上加一撇，“六心居”便成为“六必居”。其二说，该店兴起于酿酒，在酿酒中提出：“黍稻必齐，曲蘖必实，湛之必洁，陶瓷必良，火候必得，水泉必香”，故而称六必居。随着人民生活水平的不断提高，国际交往的不断增多，六必居酱菜的销量也在逐年递增，在周总理和市领导的关怀和支持下，六必居的生产和经营条件也不断改进，建起了生产厂房、添置了机器设备，成为一个具有相当规模的、现代化的先进食品工业企业。

步瀛斋鞋店 宣武区大栅栏街8号 63013329 步瀛斋鞋店开业于清咸丰八年（公元1858年），是一家以生产经营布鞋、皮鞋而闻名于京城的老店。步瀛斋前店后厂，生产用料讲究、做工精细、造型古朴。其店名曰“瀛”乃大海，“瀛寰”即全球，寓意穿了步瀛斋的鞋可以走遍全世界。鞋好意深，很符合顾客的心理企盼。鞋店专门经营全国各大鞋厂的名、特、优、新产品，荟萃了北京、上海、广州、福建、天津、温州等地的男女皮鞋、布鞋、童鞋、拖鞋及各种运动鞋、健美鞋等，已达200多个花色品种。其款式新颖，可与现代流行服装配套，并以优质的服务，周道的便民服务，吸引着八方来客。

马聚源帽店 宣武区大栅栏街8号 63035955 马聚源帽店开业于清嘉庆十六年（公元1811年），是北京的知名老店。旧时社会上流传着一个顺口溜：“头戴马聚源，脚踩内联升，身穿八大祥，腰围大四恒。”意即：一个人有这样的穿装，才称得上高贵气派。马聚源被誉为帽业之首，主要是该店制作的帽子用料讲究、制作精细、质量上乘，自制自售，优质优价，而且能根据市场需求，及时更换品种，满足供应。该店清朝时主要为朝廷官员做缨帽。制作缨帽的缨子，专用西藏的牦牛尾，做出来的缨子好看、丝絮匀顺、动也不乱。缨子还要选用藏红花染制，颜色鲜艳，永不褪色。解放后，又陆续改为生产八角帽及满、汉、蒙、回、藏、维吾尔等各民族需要的民族帽。花色品种达一百多个。同时还生产一些水獭、青根貂、狷子、狸子、旱獭、油獭等优质皮帽，深受国内外的赞誉。

同仁堂药店

宣武区大栅栏街24号 63030221

同仁堂药店门市销售汤剂饮片及自制的丸散膏丹。由于名气大，在清雍正元年（公元1723年）已开始供奉御药房药材。同仁堂药方，除古方、民间验方外，大部分是出自名医之手和来自清宫的秘方，汇集了中医药之精华。据清光绪十五年（公元1889年）的同仁堂药目中记载，所列的四百九十五种成药，其中一半为宫廷秘方，如乌鸡白凤丸、参茸卫生丸等。同仁堂自制成药中的十大名牌：安宫牛黄丸、苏合香丸、再造丸、安神赞育丸、女金丹、局方至宝丹、紫雪散、活络丹、虎骨酒等都是挽垂危于顷刻、救急症于即时的祖国医药之珍品，可称得上药到病除、闻名中外。

德寿堂药店

宣武区珠市口西大街175号 63032093

德寿堂药店始建于1934年，店铺是一座中西结合形式的两层楼房。铺面上方建有钟楼，正面墙上刻有德寿堂店名，两边刻有“同臻寿域”，“共筑春台”两幅寓言。药店右方墙角刻有“德寿堂南号参茸药店”的楷书大字竖匾。全楼描金彩画、字体雄浑，至今令人注目。德寿堂制作的“牛黄解毒丸”，与闻名的“长春堂避瘟散”齐名。德寿堂现在主要经营中药的汤剂饮片和丸散膏丹等中成药，兼营西药及药酒等，设有药师及药剂师为顾客问病购药和抓药把关，并代客煎药，来方加工成药等。

琉璃厂文化街

乘7、14、15、66、45路在琉璃厂站下；乘102、105、603、603支路虎坊桥站下车向南；或地铁2号线和平门站下，向南

乾隆年间（公元1736年-公元1795年），琉璃厂成为古玩字画、古籍碑帖及文房四宝的集散地。建国以后，这里更富有文化街的特色。驰名中外的荣宝斋及中国书店和文物商店的许多门市部先后在此设立。

1982年琉璃厂文化街整修重建。新建成后的街道全长750米，东至延寿寺街西至南北柳巷，中为南新华街。街道两旁，铺面店堂青砖灰瓦，砖雕彩绘古色古香，更具有浓厚的古代街市色彩。

荣宝斋

宣武区琉璃厂西街19号 63034198

荣宝斋老店创业于1672年。荣宝斋前身是“松竹斋”，光绪二十年以取“以文会友，荣名为宝”之意，请著名书法家陆润痒题写了“荣宝斋”三个字。荣宝斋的木版水印闻名中外。早在1933年，荣宝斋将刻版、印刷、折裁等技术组合在一起，使印品艺术更臻完美，被鲁迅、郑振铎先生称之为“琉璃厂诸笺肆中之‘白眉’”。荣宝斋在鲁迅主持下，翻刻了明末金石篆刻名家胡日从主持刻印的《十竹斋笺谱》，堪称精湛卓绝，非其他笺谱所企及，鲁迅先生曾称赞道：“将来怕也未必再有此刻工和印手。”荣宝斋的复制印刷品酷似原作。齐白石在世时，几乎辨认不出哪幅是他的原作。荣宝斋的复制名作，如《夜宴图》、《簪花仕女图》、《清明上河图》等，先后在20多个国家展出，在国际上赢得了极高的荣誉。

海王村

宣武区琉璃厂东街115号 63017979

北京海王村形成于辽金时代，兴盛于清末民国时期。今天的古玩市场又是京城开办的最早的大型古玩市场，位于北京和平门外的琉璃厂东文化街，属中式庭院式商场，面积1500平米。经营字画古玩等商品达数万种，在海内外收藏界享有很高的声誉。这里曾多次接待国内外政要及知名人士，亦为琉璃厂休闲购物收藏的好去处。

宏宝堂

宣武区琉璃厂西街3号 63017427

成立于1999年6月的宏宝堂，是在原“孔膳堂”的基础上创立起来的。虽历史不长，但宏宝堂的书法字画在国内外的文化界已具相当知名度。

北京画店

宣武区西琉璃厂44号 63183640 一直以来，北京画店都以其经典作品独有的艺术魅力享誉中外。“以文会友，以友辅仁”是其一贯宗旨。位于王府井大街闹市区的北京画店于2003年迁址琉璃厂。其匾额出自大师吴作人之手。这里专门经营近、现代中国书画作品和著名书画家的精品，既是传播文化艺术的窗口，又是典雅艺术的殿堂。画店分绘画展厅、国画展厅、文房四宝销售厅、画材销售区、装裱中心、工艺美术礼品厅等。质朴的文化气息，高雅的艺术氛围定能使您流连忘返。

戴月轩湖笔店

宣武区琉璃厂东街73号 63042542

戴月轩湖笔店于民国五年（公元1916年）开业，以制售湖笔为主，兼营其他文房用品，是琉璃厂文化街上唯一一家以个人名字作店名的老字号，匾额为徐世昌所书。戴月轩每制作一支湖笔要经过多道工序，每道工序都要认真制作，严格把关，所以所制之笔都能达到内优外美、笔头尖、齐、圆、健四大特点，支支有笔锋，深受书法家和画家的信赖和喜爱。

一得阁

宣武区东琉璃厂67号 63017332 / 63017336

一得阁始建于清同治四年（公元1865年），已有140余年历史。一得阁墨汁用油烟和松烟为原料制作，用这种烟灰调成墨汁出售。解放初期，又研制出合理的配方，采用四川自贡的高色素天然碳黑，再加进麝香、冰片、碳酸等，制出的墨汁不仅乌黑，还能防腐且香味浓郁。著名画家李苦禅提笔写下警语：“一得阁墨汁浓度适合，墨变已足，不滞不漆，书画咸宜，可比美昔年之松烟也。”后来一得阁又研制出“中华墨汁”等著名产品。

汲古阁

宣武区南新华街25号 63032145

北京汲古阁文物复制厂是以先进手段实行现代管理的传统作坊式企业。这里师承绝技，工匠云集，完全以传统的手工工艺为国内外博物馆承办文物的整修和加工复制，生产具有高度观赏价值和艺术研究价值的中华文物精品。经销自夏、商至晚清数千年间具有代表性的青铜器、陶器、拓片、木刻、石刻、壁画、古画等文物复制品。

5.各城市商业街的特点特色 篇五

广州市：

**十大特色商业街构筑南粤新物流**

有朋自远方来，广州人常会把客人带去上下九，看看特色骑楼，“淘淘”广货；或者带客人到天河城一带，去领略大都市的时尚和繁华。而今，随着广州市一批特色商业街建设的全面铺开，风情各异的酒吧街、热闹时尚的特色商业街、充满粤味的美食街等将成为广州这座城市又一靓“名片”。

广州市商业局日前在中国商业步行街建设和发展研讨会上首次表示，广州将在2005年前建成10条具有广州品牌效应的市级特色商业街，有些已正在密锣紧鼓地进行修缮整饰，有些已基本敲定具体的“变脸”方案。

据了解，这10条特色商业街分别是白云区的饮食文化长廊，越秀区的北京路步行街、状元坊饰物精品街，海珠区的江南大道婚纱礼仪街、沿江西酒吧风情街，东山区的文德路岭南字画街，荔湾区的上下九步行街、华林玉器街、荔湾美食城；芳村区长堤酒吧风情街。

１——沿江路西餐酒吧街

位于珠江河畔、白鹅潭三江交汇处的白鹅潭风情酒吧街。在那里泡吧。每次去都是伴着美丽的江景享受美食，这里的进餐感觉确实有其独特的一面。

随着珠江两岸———沿江路和滨江西路的酒吧逐渐聚集成市，被誉为“亲水风情区”的这些新去处已成为“泡吧”人士流连地。晚上，记者来到位于滨江西路广州酒家旁边的NO．1STREET酒吧，一位常来泡吧的人士对记者说，坐在这里看江面，景观美为广州酒吧中之最佳。由于得天独厚的地理优势，这条”海珠风情街”仅天鹅会至广州酒家之间300米路段，就已相继引入了10多家风格各异的主题酒吧，初展广州夜生活的文化风情。

沿江路以原“五仙门电厂”为中心，有异域、花街90BAR、夜樱吧等20多家酒吧西餐厅，其中一些有特色的酒吧常常高朋满座，不少外国友人对那里也十分偏爱。而不久之后，另一处别具特色的酒吧街将呈现在芳村长堤白鹅潭上，据悉，该酒吧街总长达1．2公里，首期全长680米，这里有美丽的江景点缀，被专家视为最有潜力的“泡吧”地点。昨日从现场招租处获悉，该酒吧街为商家所看好，认租已超过七成。

沿江路的酒吧一条街上不少酒吧都是在从前的建筑上改建的。来这里消费的有生活在广州本地的中青年白领阶层，也有不少来自国内外的游客。

２——滨江路婚纱礼仪酒吧街

包括白鹅潭段露天“鹅潭吧”、海珠桥至解放桥段婚宴喜庆纱礼仪街、海珠桥至海印桥“旅游观光购物街”、海印桥至海珠半岛花园段酒吧休闲娱乐区。

滨江路风情休闲街位于海珠区珠江南岸，由洲头咀公园至海珠半岛花园。按照珠江岸线景观规划要求，在滨江西路建设以酒吧、西餐厅为主的海珠风情街，在滨江中路、海珠桥南建设婚纱礼仪用品街，在滨江东路发展观光购物与酒吧娱乐的休闲消费街。

３——长堤路购物休闲街

欧陆式建筑风格建设为以购物休闲为主，集观光、购物、餐饮、娱乐为一体，与白鹅潭及沙面岛大环境相配合的特色商业街。

４——白云饮食文化长廊

白云饮食长廊发挥休闲、乡土风味特点；广外文化广场按欧洲小镇风格建成艺术文化广场；白云美食城则规划建成国际美食博览。

味

“食在广州”无人不晓，广州有餐饮网点多达3万多个，选择很多又丰俭由人，但要说相对集中的美食长廊，不能不说白云大道上从丰收山庄至杨明山庄长达2500米的这一路段。人头涌涌的上下九步行街时尚商品集散地状元坊，这里已自发形成多种风味的餐饮食肆，许多广州食客驱车专程来吃特色餐，因此这里兴盛多年而不衰。

记者昨日重访这条“白云饮食文化长廊”，看到这一长廊正发生着变化，广州外语学院大门前一带出现了一些具有欧洲风格的西餐厅、酒吧。据介绍，这里正规划成广外文化广场，目前正进入招标阶段。该长廊里将兴建集世界美食之大全的白云美食城，而整个白云长廊将通过整体形象策划，以休闲为主题，以山珍野味特色菜和田园健康食品为依托，使之成为广州标志性的饮食带之一。

５、荔湾美食城

将弘扬西关饮食文化与荔湾湖扩建、开发结合起来，建设成为以“食”为主，集饮食、娱乐、旅游于一体的多功能美食城。

西关美食远近闻名，“以一河碧水绿，两岸荔枝红”的荔枝湾风情为背景的荔湾美食城，已规划了荔湾湖东侧、龙津西路以北、石路头路口占地26398平方米的地段，拟将弘扬西关饮食文化与荔湾湖扩建开发有机结合在一起。许多市民都说，西关美食有着浓郁的传统民俗风情以及深厚的历史文化内涵，是数千年南粤文化积淀中不可多得的宝藏。

６——上下九商业步行街

依托荔湾深厚的文化底蕴，浓郁的岭南建筑特色，发展成为汇聚商贸文化、建筑文化、饮食文化、民俗文化的商贸旅游文化街。

上下九步行街，位于荔湾西关，全长近千米。这里是广州的传统商业区，几乎无街不店，店店相连。该步行街最具特色的是它的“骑楼”建筑结构：所有临街建筑都在门前临空宽约四米的走廊，楼上是住宅，楼下为商铺。漫步其间可悠闲购物，不必担心日晒雨淋之苦。这里集中了永安公司、广州服装店，鹤鸣鞋帽店、大陆钟表行、锦华床上用品店等一批久负盛名的老字号。广州著名的玉器街、红木家私专业街、清平农贸市场也在此地。皇上皇腊味店、清平饭店、广州酒家、陶陶居酒家、莲香茶楼、趣香饼家等一些著名的酒家、茶楼也聚集在这里。真不愧是融汇古今中外文化特色的“西关商廊“

上下九商业街全长800米，有骑楼式建筑238间，建于20世纪初，是经国家商业部批准的广州市第一条商业步行街。骑楼街是有岭南特色的商业建筑，适合南方气候特点，既可防雨防晒，又便于展示橱窗，招徕生意。

上下九步行街上布满各中、高级百货公司，有永安百货公司，广州服装店，鹤鸣鞋帽店，大陆钟表店，妇女儿童百货商店，广州纺织商场，锦华床上用品店等老字号。食肆则有清平饭店，广州酒家，陶陶居酒家，莲香楼，汇聚了驰名国内外的文昌鸡，清平鸡，陶陶姜葱鸡，以及姜汁撞奶，双皮奶，欧成记云吞面，伍湛记及第粥，广式月饼，糯米鸡，老婆饼等各式各样的名菜小吃。此外，还有皇上皇腊味店，第十甫副食品店，趣香饼家等老牌食品店。附近还有西来初地、华林寺、玉器圩、酸枝街、古董街等历史悠久的传统专业街，全国最大的农贸杂市一条街清平路更是享誉国内外。

经过全面的修建后，上下九步行街发生了极大的变化。天际线下，高大的建筑群密密匝匝地挤在一起。人们会感受到浓郁的岭南特色：马路两旁的骑楼式建筑保留较为完善；大街小巷西关大屋，麻石街巷依然；马路上新建起300多米长的大型射灯喷画《羊城景廊》和近百个霓虹招牌灯饰璀璨夺止；加上步行街的巨型霓虹灯牌匾，大型射灯喷画，沿路张挂的2000多个灯笼和彩灯„„确为这个大都市平添了几许姿采。

７——西关玉器古玩工艺街

充分发挥传统“玉器墟”、“古玩街”的品牌效应，发展具有相当经营规模及人流量、成交量的玉器古玩交易中心。

西关古玩玉器街，由华林玉器街、源胜陶瓷玉石工艺街和西关古玩城三条街组成。华林玉器街长500多米，聚集了广州市八成以上的玉器商，占全市玉器交易量的90％以上。源胜陶瓷玉石工艺街与华林寺前玉器街相呼应，全长近千米。西关古玩城则主要经营古玩。据了解，此次专场拍卖会是启动西关古玩玉器街升级改造的第一步。从下月开始，有关专家将对西关古玩玉器街的发展思路进行论证，预计今年8月可以出台，届时与上下九连体开发的特色街必将进入一个摩登时代。

８——北京路商业步行街

按照“现代都市特色、岭南建筑风格、浓厚文化氛围、窗口示范作用”的定位，建设以经营高档商品为主，功能配套完善，高档次的商业旅游步行街。

北京路是广州著名的商业步行街，地处广州市中心，使广州人最常去的购物天堂之一。它还是历史上最繁华的商业集散地，秦潘禺城，秦汉造船工场遗址、西汉南越国宫署遗址、南汉御花园遗址等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹都集中在这里。现在，我们透过北京路路面上特制的玻璃，还清晰可见千年以前用石块堆砌的古道。北京路汇集了广州百货大厦、新大新公司等大百货公司。佐丹奴、卡佛莲、堡狮龙、班尼路、百图、多利安奴、莱尔斯丹等著名品牌的时装专卖店、皮具店、鞋店也纷纷进驻此地。北京路的特色还在于商铺之间夹杂着一些小吃店，出售热气腾腾的广州特色小吃，以及凉茶、饮料等，既满足了顾客的购物欲又满足了他们的食欲。北京路实在是一个令人向往的购物天堂。

９——状元坊饰物精品街

突出“古巷时尚、精品荟萃”的建设理念，发展以“前卫”、“流行”饰物精品经营为特色，以青少年消费群体为主要服务对象的特色商业街。

严格来说，状元坊只是一条小巷，大概只有200米左右，非常不显眼，稍不留神可能就会与之擦肩而过。巷子的入口塔起了一座牌坊，旁边还有一座张镇孙站在龟背上的石像。虽然是繁华的商业点，却让人感觉到一丝商业味以外的人文气息。从上午11点开始，逛街的人就已经很多了，及至下午2点左右，巷子就被挤得水泄不通。这里的客人大部分都是十来二十岁的年轻人，一张张满溢着青春与热情的笑脸，三三两两的，又说又笑，摩肩接踵，熙熙攘攘，热闹非凡。

状元坊不大，单家独户的铺子很少，巷子两边挤满了大大小小的商场。每个商场又划分为几十个上百个小铺子，铺子的面积都不大，只有两三个平方米，甚至更小。这里除了衣服、裤子，还有不少袜子、鞋子、手袋、手表等饰物精品。所有货品款式都是市面上最时尚、最潮流的，由于做工及用料并不考究，因此价格不贵，普遍只卖十多二十元，贵点的也就三四十元。这些特点非常符合学生及刚走向社会的年轻人，对潮流绝对热衷而囊中有点羞涩的人们。

如果按方位划分，南边一溜商场主要经营服装为主，其中又以金玉精品商行、状元精品商场、兴利商场、泰福工艺和雅丽商场最为集中。北面一排的海图商行、善心精品、状元坊百货商店等则以经营配饰精品为主。

状元坊还是广州有名的戏服生产地。这条小巷以及附近人民南一带的一些商铺，挂满了手工缝制、缀满金银丝线、颜色鲜艳的戏服，车如水、马如龙，一派歌舞升平，俨然一个大舞台。

１０——文德路字画文化街

以经营字画、文物及装饰工艺品为主，与南越国宫署遗址开发相结合，发展具有浓郁南越历史文化氛围的文化街。

文德路是广州著名的文化街，但经营布局比较分散、文化含量较低。为此，东山区政府将提升文化街的经营档次，重点发展金石古玩、字画、古旧书籍、文房四宝等文化用品经营项目，积极引进国内外文化精品、老字号品牌。目前广州尚未形成一个规范、成熟的古玩、艺术品鉴定和交易场所，该区将大力支持文博单位和投资者在文化街内开设文物鉴定、展示、交易等文化经营项目，市民随时可以到这里进行咨询、鉴定，还可以进行古玩、艺术品的交易。

旅游线路串起古迹

为充分挖掘和发挥东山区宝贵的历史资源，让它们与市民的生活环境更好地结合起来，东山区将以“一日看尽东山百年文化历史”为主题，展示地方特色文化。

设想之一是把分布在黄花岗、先烈路、新河浦、中山路、文明路、越秀南路一带的广州农民运动讲习所、中共三大会址、中华全国总工会旧址、黄花岗七十二烈士墓、广州起义烈士陵园等革命历史遗迹进行整体研究规划，开发中国近现代革命策源地旅游路线。此外，文明路、文德路、中山路、白云路一带是古代文人学子云集东山钻研学问、考取功名的地方。万木草堂、白云楼、中山图书馆、执信中学、文德路文化街等属于近现代教育文化发展的轨迹。为规划开发这些景点，将以岭南学府文化旅游路线把它们串联起来。

开先河建社区学院

《报告》还指出，今年起，东山区计划在3年内投入4.8亿元，启动教育综合改造第二期工程。同时，整合区属10条街道的10所社区学校和成人中专、广播电视大学等教育资源，在广州率先建设东山区社区学院，积极发展社区教育，构建终身教育体系。社区学院将根据群众的需要设立各种培训课程、兴趣课程以及学位课程，东山区辖内任何地方的居民都可以到这里接受教育。（编辑：赵勇）

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＊＊购物又休闲广州市打造“两轴一带”＊＊

南方网讯

历经3年十数次易稿的《广州商业网点发展10年规划》征求意见稿上月底出炉，“两轴一带”成为最核心亮点。不少市民来电来信，对这一城市发展的重头规划发表真知灼见。为此，记者昨日（9月20日）特地走访了该部规划课题组的有关专家和负责人，请他们就市民关心的方面进行解读。

“两轴一带”打造商圈制高点

记者：“两轴一带”这一标志性商业格局是怎样构思出来的？

课题组：首先，一个中心城市需要有一个标志性的商业格局，尤其要有一个比周边地区等级高的核心商圈，向周边产生影响和辐射。“两轴一带”就是这样一个核心商圈。

实际上，《规划》还以广州“东进、西联、南拓、北优”的城市总体发展战略为支撑，选定四个新拓展地区，即由南岗和新塘组成的东部大商圈、由广州新城和南沙组成的南部大商圈、由花都组成的北部大商圈和由芳村组成的西部大商圈，组成覆盖全市域的大都市零售商业格局。

记者：“珠江滨水带”的概念很新鲜，将来它主要为市民提供怎样的消费新天地？

课题组：这一概念的提出在全国也是突破。以往购物与服务两大功能是分开的，如今“两轴”以购物为主，“一带”则结合山水城市的建设，在提供景观展示之余，融合休闲、服务功能。将来的珠江滨水带有滨水风光、高尚酒吧、画廊艺苑、高级商务和社交场所，甚至还可能有私家游艇泛波江面。使百姓觉得广州不仅有东西可看，而且有东西可享受，从而凸显现代化大商都的魅力和向心力。

有政府规划企业更易做旺

记者：不少市民留意到《规划》里点出了一批重点商场、批发市场、商业特色街和物流园区等，但一直以来广州市场的兴旺大多是自发形成的，难道做了规划市场就能旺起来？

课题组：过去广州的商业格局存在混乱状况，但必须看到批发市场、大超市、商业街等大型商业网点在广州很有生命力，如果政府放任自流，不但交通受阻，还影响老百姓生活，影响城市形象。因此，政府通过规划作主导，整合现有市场资源，改善营商环境，提出发展导向，这样开发经营市场的企业要做旺也不必付出以前那么大的代价了。应该明白的一点是，政府规划是导向空间布局，并不是导向市场赚钱。政府鼓励通过规范有序的市场竞争优胜劣汰，谁胜了就能赚钱。

并未忽略传统旺区中山五路

记者：纳入商业规划重点的一批商业街中，有些是非常著名的，如北京路、上下九等，但也有一些是还不为众人所知的，如南沙商业街等，为何反而中山五路等过去的商业旺地却未被提及？

课题组：过去人们理解商业街就是要人头涌涌的，旺得人都走不动的。其实商业街并不一定要人多，而要划分层次、突出特色，如珠江滨水带的商业街应该针对休闲、观光人群，南沙商业街则要拉开密度，突出滨海特色。

传统旺区中山五路其实没有被忽略，它是纳入到北京路商业街范畴内，北京路商业街不是一条线的概念，而是一个街区的概念，应是一个有深度的商业街，中山路是主干道，以疏解交通为主要功能，在其地铁沿线的若干节点上可以发展大型商业网点，但不宜整条中山路都密布商业网点。

记者：一些以前盛极一时的老城区如今有萧条趋势，《规划》有没有考虑振兴旧区？

课题组：从城市空间发展需要来看，老城区要拉空。要认清城市向外拓展的态势，老城区将着重在城市绿地、生态空间、休闲活动空间上改造，做到疏密有致，这是一个发展方向。不可能将过去的旺区全部重新做旺，搞得到处人头涌涌并不好，要根据不同城市空间分流消费活动才算成功。

记者：社会各界和市民如何参与论证？

课题组：下一步将加强对珠三角城市群互动、协调的研究，加大新城区发展规划的分量，如增加拓展东、南、西、北新商圈的研究。此外，在进一步吸纳专家意见同时广泛征求市民和各界意见，组织征询意见的会议，力争在10月进一步修改完善后报市委、市政府审批。（编辑：刘倩）

北京市：

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＊＊北京商业地产从天时到人和 发展趋势显露端倪＊＊

进入2003年以来，北京的商业地产就一直火得不得了，特别是在CBD及其周边地区，销售纪录屡次被刷新，而商业地产投资也就顺理成章地成为开发商、媒体和社会各界人士谈论的热点话题，如朝外商业街的昆泰国际中心、国贸桥建外SOHO的商业街、西大望路珠江帝景的欧洲风情商业走廊，都是热点中的热点，推出之后，既叫好又叫座，特别是其中较晚推出的珠江帝景欧洲风情商业走廊，更以其销售现场连夜排队抢购、首期88套一举售罄、当日成交两个亿的成绩，受到业内外人士的关注。

不过，从上述主流商业地产项目的成交状况分析，不难发现昆泰国际中心商业街实际上抢了“天时”之势、建外SOHO则坐拥“地利”之便，而珠江帝景欧洲风情商业走廊则占尽了“人和”之气。

昆泰国际中心：抢“天时”之势

在北京东区可以称之为“商业地产”的项目中，昆泰几乎是最早一个推出来的。那时，其他成型、够规模的商业地产项目几乎都还处在筹备期，根本没有什么实力分流昆泰的客户，加之昆泰开发商经营商业地产多年，深谙此道，因此，昆泰国际中心商业街一推出，即让期待中的人们眼前一亮，在推出时就营造了一个销售高潮。实际上，从整体来看，昆泰国际中心商业街的销售周期仍显过长，且后期气势渐弱。由此可见，昆泰国际中心先期的销售主要来源于时机的选择，而后期则主要来自于其地缘优势的推动。

建外SOHO商业街：拥“地利”之便

大名鼎鼎的建外SOHO，起初也是利用其明显的地利优势自2002年夏季陆续出货，但是，由于其开发规模和开发节奏的限制，或者说是开发商的有意为之，建外SOHO商业街的销售始终都没有形成一个集中的热潮，始终是细水长流、波澜不惊，不过时不时地也会给人们一个惊喜。考察建外SOHO的老板潘石屹，从早年的万通新世纪广场到近年的成名作现代城，也是商业地产开发经营中的成功人士，深知地段优势对于房地产项目、对于商业地产项目所具有的特殊意义。不过，天性不甘于寂寞的潘石屹却并没有满足于地缘优势所带来的销售成绩，依然是依循既往的成功经验，不断努力求新求变，强调产品的创新。因此，建外SOHO商业街的营建实际上有着很强的产品特色，整体弥漫更多的海派商业街的味道，较之同胞兄弟现代城也精致了许多；建外SOHO在销售中除了强调特殊的地利优势之外，也更多地让人们把视野转向那些细腻的街道。

欧洲风情商业走廊：占“人和”之气

实际上，就北京市场而言，珠江帝景和建外SOHO都是特征非常明显的另类产品，只不过，建外SOHO可能更希望把自己强化得更加另类，而珠江帝景则希望把这种另类过渡为一种特色，即欧洲风情。这个从他们的案名上就可以体会到，建外SOHO的商业部分就叫做建外SOHO商业街，尽显其质朴的本色；而珠江帝景则把自己的商业部分定名为一个颇长的名字“欧洲风情商业走廊”，力图不温不火地把自己的特色表现出来。但是，仔细探究珠江帝景欧洲风情商业走廊的热销原因，可以发现，珠江帝景的火爆热销更多的还是来自于“人和”，而这种“人和”实际上是体现在开发商缜密的心思及其对于产品的精心塑造和培养之上，即强化产品的独特性，大幅度拉开与竞争对手的距离，制造无竞争领域。

就其硬件及所提供的功能来看，珠江帝景欧洲风情商业走廊，首先整体上呈现一种既闭合又开放的格局，另外，虽然珠江帝景欧洲风情商业走廊全长有2500米，但是其进深却只有十几、二十米的样子，可以透过商铺五光十色的大型玻璃窗透视其中流光溢彩的商业风景，也可以随意观赏临街的香花、小品，SHOPPING、看风景，一举两得。

除了硬件方面，在商铺的经营上，珠江帝景首先提出了一个鲜明的商业主题“欧尚消费体验中心”，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，无不引入欧洲标准；其次，珠江帝

景提出了一种全新的经营模式“街店联盟”，以全新的经营理念总体规划、整体经营、专业管理、集合推广，整合和集中商城与特色街店，保障总体品质，充分发挥各式商业业态的力量，张弛有度；第三，珠江帝景风情商业街还将于近日推出洋货坊精装小铺位，面积主要集中在10至45平方米，全部精装，总价主要集中在18万元到36万元，而商品类型又以高贵时尚人士所钟爱的欧式香薰油、名表、陶艺、水晶、香蜡、领夹、发饰、巧克力、花卉等特色欧尚小精品为主，回报率较高。

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＊＊北京商业地产开发弊端渐露＊＊

问题随着开发的升温不断暴露，经营模式、建筑形态及规划上的滞后是制约其发展的三大主因

有业内人士将去年比做“商业地产年”，此话如今看来似乎并不为过。2003年7月，建外SOHO推出特色商业街；8月，美国后街开始对外公开。与此同时，由苹果商业街和“苹果２２院街”组成的苹果街面世。2003年底，位于亚运村的大型商业项目———金泉广场一期商业街开始浮出水面。至此，商业街的开发势头还在不断升温。据悉，今年京西总建筑面积达45000平方米的古典欧式风格的街道乐蒙恩商务街也即将面世。这一浪接一浪的商业地产开发高潮虽然景象可观，但不断暴露出来的弊端也令业内对这种盲目开发的行为产生了质疑。

建筑形式使业态单一

虽然各自为政是令商业街弊端尽显的主因，但某些商业地产建筑形式的不够科学与合理也是制约商业街走向成熟的一大障碍。中国商业地产联盟副秘书长徐世恒举例说，现代城就是一个典型的例子。该项目在设计时，是一层与二层连体出售，这种销售模式使其商业街形成了多个连体单元。消费者进入一家店，逛完一二层后若想再到另外一家，就必须下到一楼，出门后再去另一家，这样每逛一家都要反复上下楼，消费者很辛苦。这样的建筑风格恐怕只适合做餐饮业，不适宜做零售业，这也无形中限制了商业街整体业态的扩展，使其日趋单一，由此加重了各商家之间的竞争，从而也影响到了投资者的收益。

出售商铺近似饮鸩止渴

商业地产开发的兴起主要是开发商受高利润趋使，例如亚运村住宅售价一般是6000元—7000元，而底商至少是2万元以上，比普通住宅的价格要高出二三倍，但商业地产建安成本仅比住宅高10%。”

北京正天行房地产信息咨询有限公司总经理倪滨告诉记者。实际上，目前许多开发商对商业地产的开发并不具专业水准，大多数是照搬住宅开发的模式，而且为缓解资金紧张，多以出售商铺为营销手段，殊不知这正是导致商业地产开发风险的首要原因。

在港澳和国外，商业地产要想做成品牌店是不会采用商业街出售的方式，因为出售使商业地产的所有权及经营权无法统一。小业主没有商铺的所有权，却拥有经营权，所以为保证其投资收益获得最大化，往往不会考虑各承租者经营的项目是否过度重复，或有冲突。其结果必然导致商业街逐渐陷入恶性竞争。

据了解，香港开发商在北京开发的商业项目都遵循商铺不出售原则。例如王府井商业街上的东方新天地、西单广场商业街上的首都时代都是典型的例子。

“虽然部分房地产开发商已经意识到商业街出售的危害性，但是受资金短缺的限制也是不得已而为之。”中国商业地产联盟副秘书长徐世恒对此表示。

项目各自为政难成大器

先天不足再加上缺乏科学规划，终于导致了目前国内商业街形成经营者各自为政的局面。据北京正天行房地产信息咨询有限公司总经理倪滨介绍，其表现主要有两个方面，一是商业街的地产项目大多在规划时过多地或只考虑项目本身的情况，而对所在地区的商业大环境缺乏充分考察，削弱了整个商业街规划的合理性。

另一方面，商业街各自为政还体现在同一区域内的几个项目相隔较远。由于无法形成整体规模，也降低了商业街的总体竞争优势。如亚运村，其在建规模较大的金泉广场与北辰购物中心形成南北对峙的局面，彼此之间没有达到借势互补的目的。逛北辰购物中心的消费者，如果想再转到金泉广场，需要步行近15分钟。

除了项目本身存在盲目开发的问题外，相关政府部门缺乏合理的规划也是造成商业街难成大器的硬伤。不过目前这种情况有望改变。记者从中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路那里了解到，目前各大城市都已制定了城市商业网点规划。2004年，中国城市商业网点建设管理联合会还将采取一些措施确保规划的实施。

得益于不惜成本引进主力店

客观地说，引进什么样的主力店是商业街成功的关键，因为主力店能直接为商业街带来终端客户群体。不过，徐世恒也强调，商业街因根据各自的业态确定相应的主力店。国贸的主力店应是国际顶极的品牌，而社区商业街的主力店则应让位给类似家乐福、易初莲花、华联超市这样的商用物业。

其中第五大道就是依靠合适的主力店起死回生的典型实例。据了解，第五大道的前身是天创世缘的底商，其前期销售并不理想，后经过重新包装，并采用租售并举的模式，不惜成本引入星巴克、全聚德，钱柜三家主力店，无形中提高了商业街的地位。然后利用主力店的品牌效应进行招商，以达到吸引更多投资进入的目的。倪滨认为这样的招商策略无疑是比较成功的。

经营管理交给专职公司

据倪滨介绍，国外一般是由专门的商业经营管理公司参与商业地产的前期策划及负责后期经营管理，但中国目前还没有出现这样的公司。虽然开发商及一些代理公司也分担了商业经营管理公司的部分作用，但由于受专业限制，导致对商业地产的经营管理不到位。

目前国内商业地产开发商及代理公司虽然在商用物业开发前期会对项目进行规划，但项目出租或出售后经营就交由物业公司管理，虽然有些物业公司也负责出租业务，但其专业性不强，使项目的商业经营完全依靠业主或承租方自行调解。

“目前北京的商业地产大都没有形成统一的经营管理。”徐世恒也这样认为，并举例说，如果在一个商业街开洗衣店或餐饮的比例过大，必然会导致各商铺的恶性竞争，削弱了整个商业街的竞争力。所以由商业经营管理公司介入进行商业地产前期规划及后期经营管理，无疑是一种成功的运作模式。另外，在国外，即便都是商业经营管理公司，但分工也很细，每一种商业业态都会有不同的经营管理公司。例如针对商业街、社区底商和SHOPMALL，会有相应的专业经营管理公司，这种专业性也是保证其商业地产成功开发的重要砝码。

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＊＊北京拟建十条特色商业街 百姓消费将更为方便＊＊

晨报讯(记者马小森)

三里屯酒吧街、牛街民族街、天桥民俗街、隆福寺民俗商业旅游文化街、秀水服装街„„昨天，记者从北京市商委了解到，牛街、天桥、三里屯等这些自然形成的有一些特点的街将被市商委命名为特色商业街。

据了解，到去年底已经有4条商业街基本达到特色商业街条件并经市商委验收和命名。这4条商业街有东直门餐饮街、马连道茶叶街、莱太花卉街、十里河家居建材街。通过培育和规范，这几条特色街的整体形象和特色化更加突出，像马连道茶叶街已成为华北地区最大的茶叶集散地。莱太花卉市场中鲜切花的交易量占全市70%以上份额。

为此，北京市商委规划到2010年全市基本形成10条左右具有鲜明经营特色和较大影响的特色商业街，计划今后每年发展1至2条特色商业街。下一步要培养和发展的有图书文化街、汽车用品街、酒吧街、老年用品街等等。

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————北京西单商业街————

因为中友百货，它当初是一个台湾中友的这一概念来展开，基本上对台湾来说很有亲切感。相对来说，它和本土已经有四年的时间融合了。所以它既有台湾的亲切的风格，又兼具有北京产品的收集这种概念。那么多的北京的消费者，已经都接受了它。

中友百货以时尚的潮流、多样的品牌吸引着年轻女性的目光，销售女性服装一直是中友百货的特色。秋天到了，正是中友百货秋装上市的时候，台湾朋友到西单购物时不妨到中友百货逛一逛。

逛完了中友百货，顾客还可以到西单购物中心去转一转，为了方便来自世界各地的游客和消费者，西单购物中心门前设有四台电子触摸屏，从显示屏上可以看到许多专为购物的人们设计的栏目：商场指南、京城美食、娱乐指南等等。

台北的张淑芬女士到北京工作已经一年多了，西单商业街是她经常光顾的地方。她说，这里交通方便，商场之间距离近，在西单不仅可以买到台湾的品牌服装，还可以买到家人喜欢吃的北京特色食品，西单购物中心的一层是她看到过的规模最大、种类最多的食品商场。

张淑芬：像这种水蜜桃，台湾看不到这么大的。有大概也是日本进口的非常贵，我想这么一打颗，大概要200台币。在这儿只要台币二三十块钱。非常的便宜。所以我在这儿吃很多了。

为了方便顾客购物，北京市政府还在西单商业街中心区建设了一条长1900米的新型过街天桥，它将西单商业街上几家大型的商厦连成一体，为顾客建起了方便快捷的购物通道。穿过连廊，顾客可以方便地到达西单购物中心对面的西单赛特商场。商场一楼左侧的英皇钟表专卖店里，名表荟萃，世界著名品牌的男女手表，劳力士、雷达、飞亚达、欧米茄等，都设有专柜，品牌集中，价位适中，台湾朋友可以亲自比较，随意挑选。

西单赛特商场二楼是中年女性理想的去处，这里销售的服装大多是中年白领女性的首选，台湾的服装品牌“春雨竹”在这里设有专卖店。

西单赛特，的对面就是西单商业街上的第一家综合性百货商场——西单商场。它成立于1965年。如果说北京百货大楼是王府井商业街的象征，那么西单商场就是西单商业街发展变化的见证。西单商场是北京市第一家开展送货上门服务的商场，另外它也是西单商业街上的第一家上市公司。如今，每天都有数以万计的顾客光临西单商场，因为在这里顾客不但可以选购到自己满意的商品，而且还可以享受到周到热情的服务。

在西单商业街改造过程中，有些人们熟悉的老字号，比如1869年创办的北京天源酱园等，已经迁离了原来的旧址，天源酱园制作的酱菜口味甜咸适度，很受南方顾客的欢迎。故此，又有“南菜”之称。台湾朋友如果购买天源酱园的酱菜，可以到西单路口南侧的马可波罗酒店一层，那里就是这个百年老店的新址。

裴先生：我们这个酱菜的口味，是属于南味酱菜。这是我们传统的工艺方法，这个工艺方法比较适合于现代人的口味。

西单文化广场，是西单商业区重要的标志性建筑，它在中友百货和长安街之间。这里集休闲、展示、购物、娱乐功能于一体，自然也是西单商业街留住顾客的宝地。在西单文化广场的北侧，分布着麦当劳、肯德基、星巴克咖啡等餐饮场所。自从建了西单文化广场，西单商业街增加了休闲娱乐旅游功能。如今，西单南北大街与长安街相汇处已形成现代建筑景观，路口西北角是世界著名建筑大师贝聿铭设计的中国银行总部大厦，中间是中友百货、东北角是北京图书大厦。这个亚洲最大的书店经营着20万种图书及电子出版物、音像制品，并且具有安全、快捷的网上支付方式。人们到西单购物又多了一个文化消费的好去处。西单路口东侧200米的地方坐落着中国民航大楼，民航班车在这里设有始发站和到达站，台湾朋友从机场就可以搭乘旅客班车直达西单商业街。

我们从北京西单商业街管理委员会了解到：目前，西单商业区正在建设并即将投入使用的商业设施还有西西商厦、太运大厦、太平洋百货、西单大酒店以及结合市政基础设施建设的地下商城等。未来的西单商业街，将变成2700米长、70米宽，双向10条车道的大街，整条街的主体楼宇都将用廊桥连通，预计用3年完成。那时，台湾朋友到西单购物将更加省时、省力。西单商业街还将与它西侧的金融街连成一体，金融街是世界大型金融机构的聚积地，很多台商在繁忙商务之余，可以到西单休闲娱乐，尽情享受现代商业区的方便与舒适。

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——国贸桥建外SOHO的商业街——

地理位置：九万平方米

项目类别：公寓、写字楼、商业街综合物业

商业面积：建外大街4号

项目简介

一个城市总要有一个能全面展示城市潮流及城市魅力的灵魂之地，潘石屹称之为一个城市的地标，跟着这个想法顺延而出的就是他的新项目——建外ＳＯＨＯ。

建外ＳＯＨＯ位于北京长安街上，国贸正对面，处在北京ＣＢＤ的核心，是一片纤细、透明的建筑，包括１４栋ＳＯＨＯ公寓、４栋ＳＯＨＯ办公、４栋ＳＯＨＯ别墅、２栋写字楼、总长度１３００米的临街商铺，总建筑面积超过７０万平方米。

其建筑设计由日本山本理显设计工场担任。山本理显是近十几年来在日本和国际建筑舞台上异常活跃的建筑师。他以注重建筑与环境的有机结合、强调建筑空间影响人们行为方式的原则著称。以此作为出发点，山本理显设计的建外ＳＯＨＯ，不是一个单调的封闭的住宅区，而是一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市型都市社区。

商街特色

建成后的建外ＳＯＨＯ商业街规模是９万平方米，由１６条街组成，街两边有３００多个店铺。街道都是十几米宽甚至几米宽，因为街道一宽就缺少人的尺度感，会使人觉得自己很渺小。而且这些小街都是弯曲的，让人永远看不到头，总觉得前面有机会也有惊喜。直的街道一望到底，会增加人的目的性，没有逛街的欲望。

建外ＳＯＨＯ商业街是立体的。地表面两层，地下一层，人在上面一层逛街的时候，还会看到下面那层有花园的街，街两旁也是店铺。从这种布局上来说它是立体空间的，富于层次感。这都是为人们逛街做的准备。

由于小街和广场的分布，每个店铺窗外的景观都不同。南侧的店铺，面对的是２７米的绿化带和通惠河畔优美的景致。东西侧的店铺紧临超过３００００平方米的中心绿地，无论坐在哪家店铺喝咖啡，眼前都是绿色。北侧店铺与宽３０米的社区街道相邻，身处高层建筑物之间，小街上人流过往，只要店铺的布置富有特色，大可吸引行人驻足。

逛不完的街，看不完的人，找不完的乐，２４小时停不下来的都市疯狂——这就是建外ＳＯＨＯ商业街即将演绎的都市生活新版本。

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————朝外商业街————

地理位置朝外大街中心区

 项目类别环绕步行商业街

商业面积一万余平方米

项目点睛

很多业内人士都把２００３年定义为商业投资年，之所以这么叫，除了ＣＢＤ、中关村、亚北等几大商业项目卖得颇为热闹外，很大程度上还是因为位于朝外大街的昆泰国际中心之底商——朝外中环热卖５０天，以均价３万余元创下３亿元销售业绩的事成为了前一段时期楼市最大的亮点，其单价超过５万元总价超过１４００万元的铺王的成交，更成为北京商业投资风景中的点睛之笔。

在这场商业风暴的过程中，商业投资的经营问题和日后投资回报的前景问题再次摆到了人们面前。但为什么买家和投资客对昆泰这样的项目会情有独钟呢？看看商业投资能取得高额回报的几大要素也许就能解开这个谜题。



项目特色

朝外大街独特的区域优势，是朝外商业投资的第一决胜要素。

朝外大街是北京最早发展成长的区域商业中心，有着７００多年的商街繁盛历史，早在十年前即被政府规划定位为区域性的国际商业、商务中心，而且随着ＣＢＤ区域规划的调整，朝外大街成为连接东区与ＣＢＤ最重要的一条商业街，拥有了带动周边商圈互动发展的显赫地位，因而成为了ＣＢＤ的门户。这也正是朝外商业投资的第一决胜要素。

 成熟的商业环境是朝外商业投资的第二决胜要素。

朝外大街每天承载３０万人往来，２万辆自行车经过，１０万人步行，如此大的人流形成了朝外商圈巨大的消费潜力和推动力，也成为了朝外大街成为“商业大道”的第一个要素；另外，朝外南辅路的存在使得朝外大街具备成为“商业大道”的第二个重要因素，由于朝外南辅路一方面缓解了朝外大街上的车行压力，另一方面使得大量的步行人流有了驻足停留之处，因此使得朝外大街真正实现了从街到区的转变——朝外商业街成为了朝外商业区。商业旺地的形成在于客户对区域商业前景的预期，目前朝外大街已形成了丰联广场、蓝岛大厦、华普超市、旺市百利超市、百脑汇等全业态国际商业区，因此被看做是继西单、王府井之后，北京市的第三条商业大道。已经成熟的商业环境是朝外商业投资的第二决胜要素。



开发商实力和商业综合运作能力是朝外商业投资决胜的第三要素。

昆泰国际中心的开发商昆泰集团主要致力于开发朝外大街，目前开发的项目几乎囊括了整条朝外大街的商业街区。昆泰集团在开发其朝外大街的收官之作——昆泰国际中心的时候，将其规划为整个朝外大街的中心，其地位堪比香港中环；再次，昆泰国际中心是集国际标准公寓、产权式商务酒店、甲级写字楼以及环绕式步行商业街于一体的综合建筑体，通过不同产品的组合，使得内部与外部的商业人群达到了完美的和谐与统一，并最终集所有的商业人群于其环绕步行商业街。开发商实力和商业综合运作能力是朝外商业投资决胜的第三要素。

据悉，昆泰国际中心商业二期——内部步行商业街又于近期推出８０余个面积在２０平方米左右的产权式小商铺，消息一经传出，短短三天之内即销售完毕，个别单元单价更是达到了６万余元的高价。

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————欧洲风情商业走廊————

SHOPPING 风景总相宜

项目地址：ＣＢＤ东区西大望路

项目类型：商业街 商业面积：十万平方米

项目定位：两个中心，一条走廊

商业始终是一个城市所有元素中最为活跃的分子，北京、北京的ＣＢＤ都不例外。不过，就目前开发状况来看，ＣＢＤ尤其是其东区缺乏与其档次品位相应的商业中心。这给该地区高档商业项目的开发留出了足够的空间。

就已知的情况来看，在两三年内，ＣＢＤ东部会出现一个以国贸中心、华贸中心和珠江帝景欧洲风情商业走廊为中心和代表性的大规模、高品质的商业格局，即呈现一种三足鼎立的格局。而珠江帝景欧洲风情商业走廊，将是一个非常有意思的所在。

项目特色：

相比于国贸中心、华贸中心的商城，珠江帝景欧洲风情商业走廊应该算得上是一个另类。之所以这样讲，仅从名字来看，较之商城，商业走廊就更有一番意味。

首先，较之城，廊就有了几分风景的律动。珠江帝景的欧洲风情走廊整体呈现一种既闭合又有开放的格局。全长２５００米，完全沿着社区外围底层建筑而设，走廊有几个风格各异的出入口，而整体又是闭合的。同时，这条走廊上方是一个４米多高的欧式穹顶，内侧是一间间各具特色的黄金旺铺，外侧则是一条长长的扶手栏，中间会有一条条特色鲜明的廊柱，整体视觉和通风、采光都非常好，走廊内和商铺内的人们可以有着充分的情绪交流，同样，走廊外的人们也可以和走廊内、商铺内的人们有一个非常充分的情绪交流。从这个角度来看，珠江帝景的欧洲风情商业走廊是非常开放的。

其次，一个“走”，又有了更多的休闲味道，强调了一种主动性，让其间的人们多了几分随意和自然。走廊全长２５００米，进深却只有十几、二十米，极目远望深远隽永，回首凝视一片鲜活美艳。流连其间，既可以透过商铺五光十色的大型玻璃窗透视其中流光异彩的商业风景，在ＳＨＯＰＰＩＮＧ的同时，看风景，在看风景的同时亦ＳＨＯＰＰＩＮＧ，这是享受。

第三，就是风情。珠江帝景是一个总建筑面积９０万平方米的围和式纯粹欧洲新古典主义风格建筑群落。珠江帝景欧洲风情商业走廊的“风情”，不仅仅在建筑方面是欧洲风情的，在其商业氛围的营造方面也是非常浓郁和纯粹的。针对ＣＢＤ的国际化生活氛围和珠江帝景业主本身的国际化生活特点，珠江帝景的开发公司，合生创展集团，曾专门邀请了欧洲的商业公司作顾问，并数度飞赴欧洲现场考察体验欧式商业生活的真实格调。合生创展对于全长２５００米的欧洲风情商业走廊规划了非常翔实、细腻而深刻的业态，从餐饮、娱乐到休闲、购物，从展览、展示到阅读、欣赏，全面覆盖ＣＢＤ生活的种种个性需求，立足消费者的需求打造了一个特色鲜明的商业服务中心。

因此，尽管就规模而言，珠江帝景１０万米的商业走廊是无足夸饰的。但是，其匠心独运的建筑特色、清新开放的商业环境、闲雅舒适的商业氛围、国际风情的商业风尚，却能够完美地补充其规模方面的缺失，从而以其独有的素质彰显深远的商业价值和消费潜力。

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——大栅栏商业街——

“大栅栏儿”是北京最古老、最著名且又别具一格的古老街市和繁华的商业闹市区。

该街东起前门大街，西抵煤市街，全长近３００米，街道狭窄，两侧店铺、商号麟次栉比，终日人流于此，热闹非凡。

旧时曾有“京师之精华尽在于此，热闹繁华，亦莫过于此”，“繁华市井何处有，大栅栏内去 转游”的美誉。

大栅栏街原称廊房四条，距今已有近５００年的历史。

明永乐十八年（公元１４２０年）迁都北京后，为鼓励工商业发展，在正阳门外设市场，修建“廊房”，作为商业铺房，招商开市。至明中叶嘉靖时，这一地区已逐渐发展成为有名的繁华闹市。

清乾隆年间，于街道两端入口处安置铁制栅栏，故有大栅栏之称，并沿习下来，成为街名。

大栅栏街做为繁华的商业闹市，拥有多家独具经营特点和代表性的老字号店铺。

“同仁堂国药店”开业于清康熙八年（公元１６６９年），以经营 自制的丸、散、膏、丹而闻名于全国；

“马聚源帽店”开业于清嘉庆十六年（公元１８１１年），专为皇室和王公贵族制做朝帽、缎鞋，后以生产民族帽见长；

居“八大祥”之首的“瑞蚨祥绸缎皮货庄”开业于清光绪十九年（公元１８９３年），除经营绸缎布匹外，还兼营皮货和茶叶；

“内联升鞋店 ”开业于清咸丰三年（公元１８５３年），专为皇室和外任官员做朝靴。

另外，具有几十年历史的老字号还有“南豫丰烟店”、“天惠斋鼻烟店”、“

长和厚绒线铺”、“张一元茶庄”、“步瀛斋鞋店”等，都享有很高的声誉。

大栅栏的繁荣不仅在于商业的发达，还因这里过去有比较集中的娱乐场所。因在清初有很严格的禁令，以“内城*近宫阙，例禁喧哗”，不准在内城开设戏园等娱乐场所，故戏园多开设在前门外一带。

当年这里有庆乐园、三庆园、广德楼、广和园和同乐园等五家著名的戏园子，以及民国初年开业的北京第一家电影院——大观楼电影院，住在内城的人们多要来此看夜戏，增强了这里的热闹气氛，也促进了大栅栏的繁荣。

尤其是清末民初，每逢上 元节灯市京城人纷纷来此观灯、游逛、购物，更加强了这一地区的繁荣。

1900 年５月，遭义和团焚毁，同年７月又受八国联军破坏，曾一度变得门庭冷落。后经逐步恢复，很快又繁盛如初。

１９４９年以后，人民政府对大栅栏商业区进行了大规模的调整、改造，不仅保留了老字号店铺和特色商品，又新开办了许多国营商店和专业商店，如大栅栏百货一场、二场、前门妇女服装店、新时代儿童用品商店等，使

这里更加繁华。原有戏园也进一步得到更新，使其具有多种功能。

８０年代以后，逐年对这里加以改造，使大栅栏商业街更加富有现代化气氛。

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上海市

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＊＊上海特色商业街专业商铺最受追捧＊＊

如今，上海的商铺市场可谓热闹非凡，无论是商业街上的专业商铺，或者楼盘的配套商铺，甚至一些产业类非民用商品销售的商铺，乃至外地商铺都引起了投资者的广泛兴趣。业内人士认为，今年上海的商用房产市场发展是去年的延续，不仅在开发、销售和投资上都有较大的增量，市场轮廓也逐渐清晰，投资者的投资理念也得到进一步确立，市场走势向好。

来自中原地产的最新分析显示，今年6月，上海特色商业街的专业商铺被投资者看好。如宜山路的建材市场、四川北路的数码广场售价都明显高于该区域平均水平，但由于新建商场招商还未饱和，待市场认知还需一定培育期，故租金暂时较低。

次商业中心中高档楼盘的配套商业用房售价则低于商业中心区，但辐射范围随着区域商圈的日趋成熟而扩大，租金表现良好，显示了极高的性价比。如卢湾“大同又一城”推出8000平方米的商铺，为打浦桥商圈新增的小户型产权商铺，开盘一周售完。

次中心城区的商铺因为轨道交通、公园绿地带来的人气及聚集效应，形成了一些一定规模的区域商业中心，如中山公园、闸北公园、黄兴公园等地依托良好的市政规划及在大的商业氛围带动下逐步发展，租金视商圈成熟状况呈梯度上升。

边缘地区商圈发展则显不平衡，但随着“一城九镇”等规划的深入实施，松江、嘉定、南汇、金山等地商业板块开始活跃，6月边缘地区商铺虽整体租售价格略跌，但闵行古美地区、吴中路、东川路沿线、嘉定江桥地区的商铺租售价格呈上升态势。

有数据显示，今后两年上海上市的商铺面积将达到300万平方米左右，若再加上为数不少的大中型商业房产，供应量将十分巨大。与之相对应的是，虽然商业用房市场呈现出供应放量的局面，但市场需求依然旺盛。

来自CB信义房产的分析认为，今年二季度上海商用房产市场仍然始终处于一个供不应求的局面，承租客户数量仍居首位占59%，但较一季度下降22%，随着二手商铺价格的上涨，出售的比例已有增加。同时由于住宅价格快速上扬，升值空间显小，使得更多的投资者将投资重点转移到商用房产。相对而言，商用物业的投资回报率比住宅高且稳定，因此购买商铺的客户比例持续攀升。

不过，由于商铺投资涉及商业活动，类型又多样化，风险也高于住宅投资。CB信义房产的分析指出，在成熟商圈商铺供不应求的情况下，一些定位不清、商圈不成熟，层数在3至5层、面积动辄达到数千平方米的商场空关；同时，由于商圈的不成熟，对照其商铺的高售价来说租金回报比较低，导致部分以租养铺的投资者回报率不足。

有专家建议提出，商铺投资客需要“瞻前顾后”，了解商铺的类型和特点，掌握一定的投资方法，从而规避风险。如投资商业街商铺须考察区域商圈历史发展情况，了解商业街周边区域的商业承受能力；投资社区商铺应尽量选择相对成熟或已入住的规模项目，尽量购买距社区主入口附近的商铺，以提高投资收益；投资购物中心、专业商铺则需要看准发展商的水平，应选择商业定位合理、业态划分清晰、具有后期专业管理的项目。

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上海三大商业街

１————淮海路

淮海路是与南京路齐名的旅游、购物街。

淮海路过去又叫霞飞路，全长约6公里，是一条繁华而又高雅的大街，一条堪与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道、东京的银座、新加坡的乌节路媲美的大街。

淮海路现代化特色商店林立，拥有商店400余家，最繁华的地段，是从陕西路到西藏路2.2公里长的商业街。90年代，淮海中路的商业改造与地铁建设同步，商业街的建设坚持了高起点，与上海国际大都市的地位相适应。

现在的淮海路，道路两侧建筑更显现代气派。商店装潢典雅高贵，欧美古典、中式古典、欧陆新潮及跨世纪大都市的建筑风格各具风采。无论是建筑外表，还是内部布局，都散发出浓郁的城市型文化休闲气息。

淮海路广纳世界精品，巴黎春天、美美百货、华享伊势丹以高雅的姿态展现着国际顶级名牌，使上海的都市购物具有了世界级的水准。

交通：地铁一号线黄陂路站、陕西路站，公交线路42、926、24、126、911等

２——南京路

中华商业第一街南京路宛若昼夜璀璨的长龙,头枕于黄浦江外滩,身卧于南北向的马路,尾拖于千年古刹静安寺,全长5.5公里。

南京路是上海开埠后,建立最早的一条商业街,建立在金融集中区域,随着“永安”、“先施”、“新新”、“大新”、“中国国货”五大著名环球百货公司的崛起，“灯红酒绿”的“实力洋场”便成为上海最繁华的商业街。

建国后，南京路上的商业网点得到全面改造、调整和重新布局，在保留大公司的同时，又重建和扩建了许多专业和特色商店，百年老店进一步发扬传统，新开商店不断创新，在十里长街上漫步，各行各业的商店鳞次栉比、景象争辉。橱窗内的展品光彩照人，引人驻足。南京路成为上海商业的象征，来沪商家、游客无一例外要去南京路观光购物

３——四川北路

四川北路是仅次于是南京路、淮海路的上海第三大商业街，是上海开埠以后，最早建成的几条马路之一。

她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天四川北路特有的现代化“平民商业大街”、“上海四川路，中华名品街”。

改建后的四川北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻四川北路，吸引着越来越多的市民和国内外的游客。

四川北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与南京路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成上海市级商业中心，通称“四街一场”。

四川北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的南京路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国内名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。

“走走逛逛其他路，买卖请到四川路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。

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＊＊上海两大社区商业街丰富居民生活＊＊

南翔：生活馆、风情街

从社区服务生活馆到“小资”风情街

对于一些居住在市中心或是繁华地区的小区业主来说，商业街的作用或许不那么重要。然而对于部分在离市中心较远的地区购买房屋的购房者来说，社区的商业配套应该不仅仅能够解决基本的日常配套问题，同时最好还能兼具休闲等功能。据ANS国际建筑设计与顾问有限公司高级建筑师蔡磊表示，目前不少位于外环线以外的社区型商业模式正在从沿街店面式的商铺逐步向着综合日常配套休闲、娱乐和社区服务的多功能方面转化，在形态上以步行街的方式为多，形式上表现为主题化和规模化。

作为地处南翔的金地·格林春晓以及格林世界这两个社区而言，其两个各具特色的商业街就是在方便衣食住行等生活方面上，还将引入休闲和文化等方面的商业需求，将其商业覆盖面扩大到了整个南翔目前的市场稀缺部分。

看点一：

生活馆打造社区配套典型

生活馆规划以巨大的透明玻璃房作为咖啡店所在，计划让餐饮设施占去整整两个层面，商铺的周围种植了一片片竹林作为绿化配套。

近日，南翔金地·格林春晓的配套设施商业街生活馆已经基本落成，所有的招商工作也已经按照原定的计划展开。据了解，整个生活馆是金地·格林春晓的社区商业配套，其主要定位是以小区内9万平方米的联排别墅社区的居住人群为主要消费客户，同时还针对了南翔现有的商业消费。在商业业态的划分中，生活馆的整体经营规划以社区生活服务为主，基本分为满足生活需求和满足品位需求两大方面，并且在未来的招商中将会以品牌进驻带动商业街的整体氛围。生活馆的总面积包括会所在内有将近7000平方米，其中纯商业经营的建筑面积为4000多平方米，与整个小区9万平方米的住宅建筑体量相比，其配比达到了7.8%，超过一般社区5%-6%的比例要求。

看点二：

规划中的“小资”风情街

在洋溢着普洛旺斯氛围的空间内，与朋友一起在酒吧或咖啡吧片刻小坐，或是享受庭院深处的SPA水疗，这是正在规划中的普洛旺斯风情街将展示给人们的休闲生活。与已经完工的生活馆有所不同，位于其对面正在规划的占地达到140公顷的金地·格林世界这个集观光、度假、休闲、居住于一体的多元化世界风情小镇中，将会出现一条“小资化”的风情街，与另一个面积将达到25000-30000平方米的大卖场一起作为整个格林世界的商业配套。

这一正在规划中的大型商业配套，并不仅仅针对格林世界内的业主，还包括了附近崇尚时尚的年轻人以及具有一定消费能力的客户群体。这条风情街的商业圈覆盖面将分为基本性、经常性以及旅游性三大商圈，其中的基本性商业圈将覆盖包含格林世界在内占地达到约333顷的绿洲星城，预计未来的导入人口将达到4万，以城市有一定经济能力的人群为主要消费群体。至于经常性商圈将覆盖南翔3公里半径范围以内，其中的常住人口数量为10万，这一区域在未来不仅会拥有不断升值的巨大空间，还将有一定的消费潜力。

杨浦：“海上海”

传统社区休闲街升级版

无独有偶，在杨浦传统住宅区，一条欲打造超越新天地的社区商业街正在规划之中。据称，上实发展将在其开发建设的“海上海”项目中，全力打造以满足新主流人群在文化、艺术与创意方面需要的“海上海”创意商业街，有业内人士称其为：体验式休闲商业街。“海上海”的商业街不仅仅是简单传统的提供社区服务的休闲街，它由一条独具特征的文化休闲步行街区和一个与休闲步行街形成精神辐射和文化互动的创意居和创意LOFT共同构成。

作为上海独特的体验型休闲街，整个“海上海”商业街区被设计成一个由Z型街道和五大场景节点(块状院落)所组成的流动园林。其中，五大场景节点将按照所采用的基本建筑材料，分别命名为“水泥院”、“金属院”、“玻璃院”、“红砖院”和“木制院”。除了这五大场景内共38套1至3层的商铺，在商业街的主要出入口还将建起海上讲堂、海上剧场、海上会馆等3座标志性的建筑，并分别承担讲演、原创剧目演出以及文化与艺术展示的功能，海上剧院里还有影院。

据称，“海上海”将是传统休闲街的升级版，它将使杨浦大学城的师生、浦东陆家嘴金融区的白领、入驻北外滩的航运界人士这些特殊的社区居民，得到基本社区商业服务以外的创意特色休闲生活的满足。根据杨浦区政府远期规划，大连路南段沿线将大批开发“文化型”新型社区，使大连路逐步建成融文化科技和现代休闲生活于一体的一条街，成为整个杨浦区教育文化特色的一个组成部分。

“海上海”新城临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸开发区域北外滩仅300米，外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在海上海5公里范围以内。“海上海”建筑用地面积近8万平方米，总建筑面积22万多平方米，其中7幢住宅的建筑面积为9万多平方米、3幢LOFT的建筑面积为7万多平方米、商业的建筑面积近3万平方米。

“海上海”新城中3幢创意LOFT的一、二层也被规划成商业用途，以此作为连接大连路、LOFT上层住户和创意商业街的过渡，使“海上海”的整体商业空间得以贯通。

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长沙市

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——黄兴南路步行商业街——

长沙市黄兴南路是一条百年老街，是最能代表“老长沙”的商业街，也是长沙之“魂”。黄兴南路商业步行街是长沙市旧城改造的重大举措，它是由著名策划师、景观设计师精心策划设计，集购物、休闲、娱乐、旅游、餐饮为一体的，传统工现代相结合的商业街，全长830米，宽20——30米，西侧总建筑面积约11万平方米；总投资6亿元。室内外两条步行街的景观设计以人为本，富有湘楚文化特色，街内的绿化小品、水景、雕塑有机的结合，为市民提供多彩多姿的城市带状公园，是购物和休闲的理想场所，它的建设不仅增添了长沙城市风貌，提高了城市品位，而且带动了长沙及中南地区的经济发展。

黄兴南路步行商业街由室外步行街、室内步行街和空中花园街组成：

室外步行街——尺度宜人、富有节奏感的现代繁华商市。时尚建筑风格营造前卫而通透的空间感受。

室内步行街——一个性化的室内购物、休闲、娱乐、餐饮乐园，人们将在其间尽享都市商业的精彩纷呈和异国情调。

空中花园街——一丰富而独具匠心的绿化景观将充分要现当代园林设计的独到魅力。置身其中，感受新鲜绿意带来的怡然自得。

中庭是室内步行街令人难忘的节点。它汇集各类精彩的主题活动，柔和的自然光由天顶倾泻而下，为游人营造舒适的交流．休闲的共享空间。

街头艺人：街头魔术师、音乐家、画师、杂耍，国内外各种街头艺术在这里尽显风采

翻斗乐：儿童蹦跳狂欢的橡胶卡通城堡，健康、有趣而安全

街舞场：溜冰、滑板、个中高手各展其能的竞技场

青春摇篮：展现青春魅力、挥洒热汗的音乐场，摇滚是这里的主旋律

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＊＊地下商业街——金满地风情街明春开放＊＊

潇湘晨报讯 昨日，从江苏扬州运抵长沙的１６部特大型自动扶梯，被重１６吨的吊车吊装到黄兴北路人防商业街的１６个出入口上，我省最大的地下商业街——金满地风情商业街电梯安装正式启动。明年上半年，一个集购物、休闲、娱乐和美食于一体的真正属于年轻人消费休闲场所将正式开放。

黄兴北路人防商业街是经国家人防办和长沙市发展计划委员会批准兴建的大型人防平战结合工程。它北起长沙市展览馆路，南至中山亭，全长６０９米，总建筑面积为２．６４万平方米，为平战两用工程，平时作为地下过街通道和商业铺面使用，战时供人员和物质隐蔽。

据介绍，商业街分为六段，共有门面１０４８个，整个街道面对年轻消费群体。其中Ａ段和Ｆ段分别处在商业街南北两端的十字路口位置，入口处有自动扶梯与地面相连接。Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ四段为直街形式，街宽均为２４米，街区内有两条平行的４米宽的通道，是长沙市购物环境最舒适的地方之一。

商业街从南至北的街区地表入口处共有１４个，不到百米就有一个入口与地面的人行道相连。在Ａ段位置，地面上有一个标志性建筑——中山亭，中山亭周围地面街区即将兴建黄兴北路商业广场、日本崇光百货、老照壁美食街、潮宗街文化长廊、青少年宫文化娱乐中心等大型现代化专业市场、百货公司、星级酒店及高档商务楼。金满地商业街为打造黄兴北路商业圈添上了浓墨重彩的一笔。

据长沙市人防办有关负责人介绍，商业街主要顾客是青少年，打造金满地风情商业街的目的就是要建造一个属于青少年人群的消费休闲空间。

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————坡子街商业街————

坡子街商业街由7栋明清仿古风格商业建筑构成大型商业街区，用最先进的商业建筑设计理念，打造最适合商家经营的使用空间。占地面积84亩，规划总建筑面积140，000平米，商业面积约80，000平米

。其中一层临街约30，000平米，30-100平米/铺的街铺约800个。铺铺临街，街区全长425米，街宽16米，东接黄兴南路，西接太平路。

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武汉

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＊＊武汉商业格局如何发展？ ＊＊

长报集团四报联手聚焦武汉商业地产

城市化进程日益加快，武汉三镇新兴商圈不断崛起，最具商业价值和消费潜力的区域究竟在何方？7月16日，由长江日报报业集团携旗下的《长江日报》、《武汉晚报》、《武汉晨报》、《投资时报》等四大报业媒体联合主办的“武汉商业格局及战略发展研讨会”在香格里拉大酒店圆满召开。来自市招商局、市开发企业协会等部门领导及武商、中商、中百仓储、湘隆·时代商业中心、大连万达、武汉销品茂及北京著名经济学家会聚一堂，从深层次探讨了武汉商业经济的发展趋势及其机遇。

随着中国经济这几年持续稳定的发展，以及中国成功加入了WTO，众多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头纷纷加快进军中国市场；同时，国内的商家也纷纷积极自我调整、明确市场目标，以便在更激烈的市场竞争中求得持续发展。商业格局于是也渐渐从以前的单

一、集中向多元化、多样化、专业化等方面演变。

武汉，由于“九省通衢”的特殊地位位置，其商业竞争向来激烈。长期以来，“宁可丢利润不可丢市场”的压力一直困扰着各路商家，现有商业经济的利润增长点应在何处？经济的发展、城市的扩张，由此导致武汉商业格局产生变化，各路商家将如何应战？产业经济、房地产业的发展与商业经济的互动关系将给商家带来什么样的机会？产业经济、商品房小区的建设与商业经济的互动，将给商家带来什么样的商机？住宅产业的发展，导致消费群体发生大规模的迁徙，商业企业是否应跟随这种迁徙潮流顺势扩张，从而抢占市场空白，奠定区域市场的龙头地位和品牌优势？

Shoppingmall、livingmall等商业概念层出不穷，其开发理念、建筑形态、经营氛围和后续管理与传统自发型商业有何不同？为此，湘隆·时代商业中心、大连万达、徐东销品茂给予精彩专题讲解。

面对新时期出现的一系列商业经济发展问题，在本次研讨会中，入会专家和学者们众说纷纭，武汉商业格局究竟如何发展？

政府的声音

商业持续发展增强城市竞争力

每一种商业变革的出现，都是以一定的城市形态变化为前提，同时商业的变革与发展，也使城市的面貌与内涵发生着巨大的变化。

如果说在前工业城市时代，商业提供给城市居民的不过是满足基本生活需要的简易零星商业，在工业城市时代，满足生活便利的规模型商业出现，那么到了后工业城市时代，当第三产业逐渐成为城市的主推动力时，满足城市功能的综合型商业也将诞生，而这最后一个阶段所催生出来的商业形态，早已超越了一般意义上的商业地产范畴，其本身所具备的城市功能也远远超过了商业功能。

我们应该看到，在未来二三十年的时间里，城市化始终是中国区域经济发展的主旋律，随着经济的高速发展，人口和资金不断向中心城市集聚，如何提高城市竞争力成为地方政府的必修课，由此而带来的城市产业升级和功能拓展，城市的区域分工与协作，中心城市辐射半径的不断扩展，以及区域经济一体化、国际化的必然趋势，所有这一切，都注定了传统的商业形态必须适应中国城市化的发展而发生变化。

对武汉商业界而言，关注城市发展的趋势，在新经济形式下把握市场机遇；关注消费群体的大规模迁移，从而顺势扩张，抢占市场制高点；并且从单纯的商业盈利向多赢转变，相信会给整个城市带来无法用数字衡量的财富。(武汉市招商局局长

杨德华)

开发商、商业企业联手打造商业地产

建议武汉商业多发展一些特色商业街，目前在中心城区一个为主导的商业模式正逐渐转为多个商业模式，从最大满足消费者生活需求如SHOPPINGMALL等正浮出水面；而商业圈除中心城区外，次中心的商业圈正逐渐形成。需要大家有充分的认识，现在开发企业、商业企业应重视相互合作，双方如何形成联动？我认为，开发企业要开发好，需要和商家来共同完成社区商业的开发模式，发挥自身优势，实现互补。特别是专门打造商业地产的，更需要开发企业和商业企业联手、合作，共同来经营打造商业地产。

回顾近年来，武汉市主要以住宅开发为主，可以说武汉市商业地产开发就未来发展趋势看，前景非常好。但也要总结这么多年已经出现的问题，就目前武汉市空置房而言，商业空置房大概有42万平方米，这个数字比较高，远远高于写字楼的空置率。主要问题是没有按商业的理念来规划设计、开发，不太适应商业的发展。另外，开发商要做好商业地产，还必须在营销推广、后期经营管理上下功夫。(武汉市房地产开发协会秘书长

肖汉昌)

学者的声音

做适合武汉发展的商业产品

先谈商业与地产的结合问题。为什么先说这个问题呢，武汉我来过很多次，发现有一个商业扎堆现象。当然扎堆是必要的，但过度的扎堆，我想最后结果是大家都“窝里斗”了，这可能也是武汉———价格盆地的一个原因吧！现在说城市化进程，地产的发展方向应该是城市化进程的风向标，代表了城市居民的聚居方向，商业作为和消费者息息相关的产业，跟着消费者走应该是永远的真理，这也是商业地产继住宅产业发展之后兴起的原因之一了。

第二个问题，就是商业经济与产业经济的联动关系。武汉，“九省通衢”，地理位置好得不得了，但现在，为什么武汉的城市综合竞争力仅仅排在中国的第八位，原因在于以前过分强调了“九省通衢”，做物流经济，但绝大多数市民荷包里的钱是需要产业经济拉动的，这也就是广东、浙江先富起来的关键原因。来武汉之前，北京很多朋友都跟我谈到“武汉经济技术开发区”，东风总部来了，当时北京很多商界的朋友都在谈论这个事，认为应该是武汉，特别是经济技术开发区的一个重大利好。为什么呢，高利润的产业经济自然带来大量高收入群体，赚那么多钱做什么，消费啊，在哪消费啊，在家门口啊，人都是很懒的，但家门口一定要有适应消费的场所，不然没办法，还是要跑出去。

再一个问题，就是关于MALL。我参加了很多论坛，包括研讨会，我觉得百货商场或者是便利店是经营商品的，SHOPPINGMALL、LIVINGMALL是全新的商业概念，所以我认为是商业发展比较高的层次。尤其是SHOPPINGMALL更应该是这样，同时也应该意识到占地大，停车位就多，国外大型的购物中心普遍都是几千个停车位，甚至有上万个停车位，所以还要求交通便利。再就是特色问题，上海有个mall———新天地，就很有特色，在那里，去体验各种商店，感觉很惬意，放松休闲，仿佛回到了30年代的旧上海；武汉的商业新天地，相信也有自己的特色，做适合中国人、湖北人、武汉人，包括外来投资者适应的产品。(北京著名经济学家、中国社会研究所副所长、《央视论坛》总顾问、《新战国时代》作者

李晓宁)

如何设计有特色的商业街区

商业街区的空间限定和功能划分。商业街区不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？

很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，购物环境不是很好。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

现在商业街的外观设计已不仅仅用建筑材料，而是包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

该如何*作商业地产的建筑设计？我认为应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。(中南建筑设计院总建筑师

桂学文)

商家的声音

商业地产与商业持续发展的关系

MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。其定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

每一个shoppingmall，它的规模到底有多大，取决于两个因素。第一，周边消费市场，是否有足够的客流量支持。第二，项目地块条件，包括周边区域交通动线，能否把消费群体吸引过来。商业物业是资本巨头的游戏，前期规划和经营管理至关重要。

投资商业地产风险大，回报也大。统一管理、经营是一个商业项目成功的关键因素。好商业都是找到好的管理公司进行经营，这样的管理团队让业主不必担心投资风险，惟有高品质的经营管理，才能达到投资商、发展商、经营者三赢局面。

地块价值决定升值空间。做房地产，不论是商业地产还是住宅，地段永远是第一要素。不同的地段其消费者构成和需求也不尽相同，商业地产大型购物中心的消费者需求结构很复杂，规模庞大，需要开发商做深度的市场挖掘。促进商业地产的发展，不要仅仅定位于表面，选址、规模和后期管理方式才能体现其真正的价值。也惟有如此，才能保证投资人的利润回报，最终形成良好的企业品牌。(武汉销品茂总经理

刘涣来)

商业经济遵循价值最大化原则

时代的商业经济及其载体要进入新模式，存在两个跨越：第一是经营意识上的跨越，从过去简单的购物消费到休闲娱乐消费；第二是从单一的店到SHOPPINGMALL这种形式的跨越，更需要进一步探索与完善。

但是在具体*作中，要注重管理及运营方式。能够承受高租金的商业业态只有几种，势必造成业态趋同，如果没有统一管理，大家都采取降价方式，又会使得价格下降。最好的方式是综合经营，把高租金和低租金的业态都吸引进来，比如图书馆、电影院等业态，只能承受低租金，但它带来巨大人流，因此，把商业的形式组织好，用高租金的补贴低租金的商业，从而形成区域内的人气互动，人流互动。

就商业经济模式而言，应该实现“资源价值最大化”，开发商开发商业地产，不可盲目追求自己企业的效益最大化，而应该追求整个商业经济“资源价值最大化”，这样就能迫使你在整合上运用智慧、团队和企业文化，因为资源是有限的，甚至是不可再生的。

将SHOPPINGMALL的“一站式消费模式”与中国具体的“城市型消费”特征相融合，在城市有限的土地资源上，在同一座商业建筑体内，实现对百货主力店、品牌专卖店、超市大卖场、餐饮娱乐等功能的有效整合，打造出“一站式城市购物中心”新兴商业形态，无疑既符合了中国具体的国情，同时又符合了现代商业的发展趋势，同时也是对中国传统百货一统天下的商业消费形态所进行的一次创新革命。(大连万达销售部经理

曹恒)

商业如何与地产实现共生共赢？

随着人们需求的提高，人们需要完善的商业配套服务，做“湘隆·时代商业中心”对我们来说既是一个大的挑战，也蕴涵着商机。“湘隆·时代商业中心”位于武汉经济开发区，这个项目的建成将为这个区域的商业填补空白。今年年初，一期商业街只卖5500元／平方米，现在已经提高到7000元／平方米。目前还没有卖，我们认为，商业地产相对于住宅项目，有其独特的运营规律，更要充分考虑城市的变迁、经济的发展以及投资者的投资倾向等层面。

站在城市形象和政府规划的角度来做商业地产是很重要的方面，但我们更应该关注商业与地产之间的关系，也就是它们如何相互依存，如何共生共赢以最终实现商业繁荣地产，地产壮大商业。但究竟采取什么样的商业形式才能最大限度地满足消费者的需要，满足投资者的需要？这一直是我们决定做商业地产之后重点考虑的问题。

我们研究了世界商业地产发展的模式以及形式，我们希望能给武汉消费者带来一种全新的商业街区理念：它不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和休闲中心，更是人们的交流中心。我们的目标是让购物中心变成一种商业街区，将购物、休闲、娱乐、运动、养生结合到一起，使购物的乐趣发挥到极致。

我们希望将“湘隆·时代商业中心”打造成为华中地区惟一的“living

mall”———全新生活休闲购物中心，即展示现代生活世界，引领现代生活潮流，体现全方位的生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售、全天候分层服务、展示引导消费”三大策略，打造一个新时代的商业中心区。

目前武汉经济开发区已经进驻了神龙公司、东风总部等多家企业，随着现代产业的繁荣必然会带来高消费，带来很大的消费群体，当初做“湘隆·时代商业中心”考虑到人性化，如何满足消费者的需求？现有的住宅区的商业，很多是插蜡烛式的，很难满足人们的需求，最后考虑到这点，设计了很多人性化的步行街，同时看好每条街的人文景观环境。我们专门聘请世界著名景观设计公司：美国EDSA为本项目设计景观，将休闲小品、主体街区、活动中心、交流中心的概念落实到各个环节之中。

房地产企业在运作商业地产时的身份，已不仅仅是发展商这一单纯定位，还要兼具商业地产运营商和生活方式供应商等多种职能。这就决定了我们必须把“湘隆·时代商业中心”的经营、推广作为第一等大事来对待，让它成为一个商业品牌，而不是局限意义上的开发商或者楼盘的名字。

为了让经营者能得到更大的回报，我们体贴地为项目投资者充分地考虑了置业的灵活性，为投资者量身定制；并且将聘请著名专业商业管理公司对所有商铺进行统一管理、严格遵守“统一管理、分散经营”的商业哲学。同时，商业管理公司将集物业管理、品牌推广等诸多服务于一身，保证项目经营的各个环节井然有序，确保每位商家获得最丰厚的利润回报。

对于进驻“湘隆·时代商业中心”的所有商家，我们将在媒体推广上给予强大的支持，并定期举办与各位商家息息相关的商业推广活动，以统一的形象在武汉市各大媒体上进行大力宣传，发布相关信息。（武汉湘隆房地产开发有限公司董事长

程连英女士）

标注：

“Livingmall”———全生活休闲购物中心

即展示现代生活世界、引领现代生活潮流，体现全方位生活诉求，并用“休闲娱乐带动餐饮零售，全天候分层服务，展示引导消费，虚拟网络与实体结合”四大经营策略，充分体现互联网时代的技术创新，为消费者提供“安全、便利、舒适、温暖、创新、休闲娱乐”等几大目标的全方位服务。

依照中国人的生活习惯，打破传统购物中心的模式，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次：服务功能无限延伸，娱乐、购物、联合服务融于一体。

不仅仅是商业中心，还是个时尚中心和人们的交流中心。（记者

彭芸

通讯员

张健）

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＊＊武汉江汉路精品购物一条街＊＊

江汉路步行街的定位是精品购物休闲旅游一条街，路边不再设“路肩”，路面与两边店铺落地橱窗连成一体，行人观景、行走、购物有如走进一家“巨型露天商场”。

江汉路现有各类商业门点305处，其中步行街范围内（武汉关至江汉四路）有门点183处，涉及服装、家电、餐饮、金融、百货等51个行业。

开街后的江汉路为充分挖掘百年老商业街的潜力，创建品牌商业街，除金融业、金银珠宝业外，其他商家均拆除卷闸门窗，安装通透落地式玻璃门，整治、装修营业场所，合理布局店堂，增加灯光照明，装饰店名招牌，使街景同店堂融为一体，提高商店档次，步行商业街在整体上达到白天繁华美丽，夜间繁华亮丽的效果。在商店经营结构调整上，既适应不同消费群体的要求，又同国际商业潮流相适应。

从江汉关至鄱阳街口400米距离形成以金融业、保险业为主体的商业区段。从鄱阳街至中山大道300米距离，形成以国家级老字号及现代国内名牌商品为主体的商业区段，如精益眼镜店、老亨达利钟表店以及班尼路、李宁服饰、大台北鞋城、高邦服装、百世吉、佑威服饰、易飞逊、真维斯、佐丹奴、丽莱服装、鄂尔多斯等专卖店。从中山大道至江汉四路510米距离，形成以中心百货商店、港澳中心等现代大型商场为中心的综合性的商业区段。同时，一部分商家根据市场发展趋势和自身条件进行结构调整。中心百货商店已退出五金、水暖、小百货等品类经营，突出中、高档有特色的商品经营。汉商集团汉口商场改建为“女之都”，营业面积达22000平方米，专营妇女吃、穿、用、玩、健身、摄影、美容等名牌商品和现代服务项目，成为全国最大的专卖店。步行商业街开街以后，沿街183个商家竞相以新姿态喜迎八方来客，给顾客一个崭新的感觉和舒适的享受。

预计江汉路步行商业街开街后，每天人流量平均将增加40％，营业额增加20％。随着人们生活节奏加快和生活方式逐渐改变，夜生活人数会增加，商家会延长营业时间，销售适销对路的商品和增设新的服务项目，夜市营业额会占全天的50％，双休日营业额会占全周营业额的50％以上。

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——武汉百年老街司门口 何时抖落沧桑从头来——

对于老武汉人来说，以“司门口”为中心的解放路商业街有着特殊的记忆--它是武汉商埠的发源地，见证了武汉民族工商业兴衰的历史。但时至今日，在岁月流变中，它渐渐放慢了追赶时代的脚步。

街老貌旧今踟躇

从司门口天桥俯瞰解放路，但见低矮的门面、纠缠不清的电缆线、*仄的人行道、破旧的石板路，无不显示出其龙钟老态。

20世纪90年代以来，沐浴改革春风,古老的解放路曾一度大放异彩，1995-1997年是其鼎盛时期，年社会商品销售总额一度达到10亿元。司门口商业大楼、广东商城、九通商厦、武昌商场、维新服饰城、大中华酒楼等企业争奇斗艳，“那时，街道口、关山、红钢城的人都到司门口购物，家住汉口的市民也慕名而来，一到周末街上是人挤人。”一说起这里曾经的辉煌，曹祥泰公司经理童显瑜感慨万千。

1998年前后，司门口开始逐步衰落，以武昌鱼享誉天下的大中华酒楼于1997年败落；曾经是龙头企业的司门口商业大楼不复存在„„

武昌区副区长王力在接受本报专访时介绍，目前解放路商业街年社会商品销售总额只有2亿元左右。

落伍原因细思量

这条百年老街的式微引起了社会各界的思索。武汉大学城建学院教授、一级注册建筑师陶友松的观点具有一定的代表性。他认为，解放路商业街萎缩的外在原因是江汉路等大卖场吸引了顾客的兴趣点，此外，群光广场、中商广场、亚贸广场等新兴商业中心对司门口的消费群体进行了分流；内在原因是它丢掉了原有的传统品牌，而新的经营理念又没有学会，未能跟上市场经济高速发展的步伐，自身出现停滞；其三，“步行时代”形成的老商业中心，在交通设施等方面达不到“车行时代”的要求。

重振旗鼓看今朝

司门口的命运引起多方关注，武汉市、武昌区两级人大、政协曾多次提议重振解放路商业街。

据武昌区提供的一份规划表明，将用3年左右时间，使解放路商业街的社会商品销售总额增加到6亿元，总营业面积扩大到10万平方米，使之成为功能齐全、交通便捷、环境优美的商业街。

目前，武昌区正在加快实施步伐。王力副区长介绍，将借助基础设施建设、旧城改造开发、企业改制三个机制，带动解放路及周边地区发展。在基础设施方面，今年将逐步打通彭刘杨路西段到武昌江边的路，道路拆迁即将开始，还将启动阅马场地区交通综合改造。大成路--彭刘杨路改造也策划了多种方案，目前正在进一步讨论。届时，解放路将有可能成为单行道，从而解决交通不便问题。

继今年初原司门口商业大楼改造成明日广场后，一大批老商业企业也在加紧改制，随着司门口商业圈的整体提升，旧城改造以及交通网络的畅达，百年老街有望重振雄风。（完）(见习记者曾玉梅)

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＊6大摩尔城凸现 武汉商业步入“Mall”时代＊

武汉万达商业广场三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街，就是一个店只逛一分钟，也要逛近10个小时———

武汉万达商业广场刚刚宣布：招商签约进入尾声，三大主力店“沃尔玛超市”、“大洋百货”、“时代华纳”数码影城进入内装修，13万平方米卖场9月竣工，年内铁定开业。

此时，在武昌徐东路，武汉中商集团历时两年，建起一座20多万平方米的“销品茂”，工程完成外装修。

今年5月，汉阳钟家村楼高10层的“超越时代广场”，更名为“武汉铜锣湾广场”，由深圳铜锣湾百货集团接手改造。

武汉开发区核心地段，同样引入国外业态集中的商业社区“Mall”概念，年内将落成占地42亩、投资超5亿元的“金凯利购物中心”。

四大“销品茂”都宣布年内开业，加上年内开工的香港路“中华城”，以及解放大道武广、世贸、武汉商场3座大楼“扎堆”形成的“准摩尔”，三镇已建或在建的商业“摩尔城”已达6家，不少业内人士称，武汉商业即将步入“Mall”时代。

将尽可能多的消费诉求“一网打尽”

摩尔全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品茂”，意为大型购物中心。

摩尔最早起源于美国，目前全球不下千座。2000年，我国第一座摩尔———深圳铜锣湾购物广场开业，此后广州、上海、北京等地摩尔相继开业。

据深圳市铜锣湾百货有限公司总裁陈智介绍，摩尔一般具有两个特征：一是大，即占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多，即行业多、店铺多、功能多———集购物、餐饮、休闲、娱乐于一身。

由于摩尔的重量级“吨位”，商界人士称其为“航空母舰”。

徐东路的销品茂，占地面积20多万平方米，投资额逾7亿元。香港路的中华城，建筑面积42万平方米，投资13.6亿元。万达商业广场13万平方米。武汉铜锣湾广场，规划商业面积10万平方米，投资额也达7.2亿元。

“现代摩尔是一座商业城”，万达集团商业开发公司营销经理曲晓东描述，武汉万达商业广场代表着国内“第二代摩尔”特征：突破以往单栋单店模式，更多以组合式建筑布局。三大主力店分别占据三幢商厦，其间两条商业街、两大休闲广场相互连接，500多家独立店铺形成纵横交错的步行街，就是一个店只逛一分钟，也要逛近10个小时。

据介绍，现代意义上的摩尔，秉承“中心主力店＋商业步行街”模式，还具有多重性能：

———设立开放性的公共休闲场所，以强烈吸引人气。———利用开放性的对外交通，广纳周边人流。

———科学规划、相对闭合的内部通道回路，让每个店铺都能充分利用有效的人流。

———保障休闲与购物、娱乐等多功能良性互动，提升城市生活品位。

这里，不仅是琳琅满目的购物场所，更有豪华影院、银行、美容美发、国际美食、演艺厅、休闲吧等，是都市快节奏生活的“休憩地”和“交流站”。

摩尔核心思想是要把尽可能多的消费诉求“一网打尽”。

销品茂引入“订单商业”

2002年，作为国内商业房地产领军企业，大连万达集团确立了“傍住”大企业，为其“量身订做”商业房产，实现招商招租的方略，即“订单商业”。

目前，全国中心城市已有9家万达商业广场开业，另有多个项目在建，开工总建筑面积160万平方米，总投资超过100亿元。

迄今万达集团与美国沃尔玛、时代华纳、德国OBI、台湾灿坤、美国百盛、普尔斯马特、马来西亚金狮集团百盛百货等几十家世界500强或跨国企业，建立了“战略伙伴”关系。

这一现象正引发国内房地产界及商界思考。去年在汉召开的全国连锁峰会，江城几大商业集团老总“买票”聆听商业地产讲座，学习“订单商业”。

引入销品茂，武汉人从中学到国际运作经验。中商集团重资开发摩尔，引来“时代华纳”等国际大客户。武汉开发区所属开发公司建设“金凯利购物中心”，与中百仓储结盟，量身订做“沌口旗舰店超市”。

近日，武汉万达商业广场与沃尔玛签订为期40年的租赁经营协议。沃尔玛将在华中开辟首家大型超市，营业面积近2万平方米，实行“24小时”服务。

以全球500强“老大”沃尔玛为首，一大批国内外“重量级”企业以及众多品牌入驻武汉，“订单商业”带来的效应，绝非仅武汉商业受益。

摩尔改变武汉商圈布局

大连万达起初在汉确定“两点开发”：一个在汉口中山大道，一个在武昌司门口，以期借助传统商圈，以销品茂的巨大“体量”，构建两大区域商业中心。

如今，汉口摩尔开业在即，另一个却在重新选址。

万达人士透露，“武汉很特殊，市分三镇，商业发达，区域呈多极发展，来自百货业、超市的竞争尤其激烈。”

事实上，万达在宁波等地已开始“第三代摩尔”开发模式，总建筑面积达40万平方米，以新区住宅为核心，摩尔为其配套，瞄准的是城市化进程中新商圈的凸现。

从上世纪九十年代开始，武汉商业“重心”几经更迭。

六渡桥、车站路、司门口„„随着国有老百货商场的“淡出”，随着城市交通、市政、住宅建设的“扩张”，原以区属商业为核心的部分商圈日见式微。武昌徐东路、汉阳沌口、洪山“光谷”等新兴地区“商情”走强。

销品茂为代表的新型商业地产的选址，似乎又显示了城市发展和商圈变迁的“晴雨”。

铜锣湾百货公司总裁陈智介绍，中国商业业态历经“百货店———购物中心———扎堆商圈”，正步入以销品茂为代表的“第四次流通革命”。其表征是，由单一的购物功能，转向以满足城市商业休闲为功能的“一站式”消费诉求。

新商圈的构成，要有大市场、大交通支撑，更要有新业态、商业、服务业等“多元组合”的时尚力量。

按照国外通行的理论，一个城市建摩尔，人均国民收入必须在2000美元以上，居民中小汽车普及率超过50％。武汉市离此标准尚有差距。“但我们着眼的，是数年后武汉市民的消费能力”，“像武汉这样的特大城市，容纳四五个摩尔没有问题”。

业内人士称，一旦武汉的摩尔形成气候，必将冲击武汉现有商业格局，导致新一轮“洗牌”。（完）

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发贴时间： 2004-10-15 11:03:33 218.62.*.*

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沈阳

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＊＊商业地产风起云涌 沈阳商业地产已初具规模＊＊

如果说2003年沈阳商业地产处于培育升温阶段，那么2004年沈阳商业地产势如破竹、百家争鸣，多达20余家在建的商业项目，足以证明今年将是一个商业地产的项目年。

与商品房住宅产品成交量高速增长相比，商业地产也不甘示弱，呈现出令人振奋的良好发展态势。据统计，2003年沈阳商业地产投资额达到32.4亿元，占沈阳市房地产投资总额的18％，商业用房销售面积达36.7万平方米。

从今年沈阳商业地产的销售业绩情况看，商铺类产品的销售占很大比例。中国女人街、五金机电城、五洲商业广场、中国食品城等商业巨擘纷纷启动，吸引着更多的国内外知名品牌店及零售商登陆沈城。

市场自然形成商圈决定发展

近两年，沈阳商业地产已粗具规模，并且形成了一些比较成熟的商圈，商业氛围比较浓厚。如中街、太原街商圈等，同时城市的新规划及旧城区改造使一些区域也具备投资潜力，比如南北金廊、浑南新区。五洲商业广场落户太原街、汇宝国际商业广场选址金廊、中国女人街盘踞浑南等，可见商圈的形成与发展对商业地产的投资与经营起着至关重要的作用。

上海昌鑫置业广场招商部相关负责人于先生介绍，商业地产的繁荣与所在城市的经济发展紧密相连。做商业地产尤其是大型的商业广场，人流和消费能力是首先要考虑的问题。2003年沈阳商业地产的热点主要在中街商圈以及金廊沿线。而今年太原街商圈、浑南新区、北站CBD也相继被看好，形成百花齐放的局面。在全国城市投资潜力的调查中，沈阳排在第9位。沈阳无论是投资潜力还是环境都是令人满意的，因此也吸引着越来越多的投资者参与其中。

新老商圈、新商务区形成三点合围

沈阳女人街房地产开发有限公司总经理沙爽向记者坦言：沈阳未来可以预测的商业地产市场是以太原街、中街老商圈改造加上五里河-浑南中央商务区。

作为沈阳的中心商业街，太原街在市、区政府的大力推动下，指定了太原街现代商贸区的远景规划。太原街现代商贸区将分为现代商贸中心区、舒适的生活居住区、领先的科技发展区、一流文化教育区和绿色的人文环境先导区几大部分。

中街是沈阳最早的商业街，中街以它特有的魅力，已成为一条集商贸、商务、旅游、餐饮、娱乐、健身等于一体的景区商业街。

对于五里河-浑南中央商务区来说新城商业发展的起点很高，包括道路、桥梁、城市基础配套等的条件。项目规划更要科学，同时也需要环境治理、绿化面积等方面的配合。另外，商业地产的发展也为新区的整体发展填补了商业贸易、物流、服务等各种综合业态的空白。开发商在开发商业项目时，必须从整体定位、品牌引进、建设周期、入市价格、预计商业成熟期等各个方面加以综合科学成熟地考虑，最终才能形成带有商业项目独特升值特点的发展前景。

商业地产在发展中不断调整、细化

近两年，沈阳的投资环境和城市建设发生了重大变化，特别是在振兴东北老工业基地的大背景下，吸引了越来越多的投资者的目光，促使沈阳商业地产项目不断增加，并形成了一定的规模。

商业地产的规模在不断地形成，但初步形成的市场并未完全成熟。毫无疑问，目前沈阳商业地产的竞争是非常激烈而且残酷的，这就需要开发商在发展过程中不断地进行调整，要从多方面扩大市场容量。尽管现在沈阳商业地产市场的盘子已经越来越大，人们的消费能力也在不断提高，但是人们在涉足商业地产时仍要十分谨慎，目前沈阳的消费者能养活几个大型的商业广场？这是一个现实的问题。所以，在市场发展过程中要不断调整，及时掌握市场资讯，了解市场的需求，将市场做细，才是生存之道。

另外，市场的定位一定要准。商业地产往往依赖一个成熟的商圈。商圈不但要有充足的人流和浓厚的商业氛围，而且定位要清晰。比如太原街从商场的经营档次来说，应该走比较高档的路线，但是很多档次比较低的商铺和商场使太原街的整体商业氛围出现了变化。传统的商业街应该进行更细的规划，在整体把握上和商业特色上找准自己的定位，以便形成一个比较稳定的顾客群，才能保证自己的生存空间。

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——沈阳北站全力打造景观商业街 ——

东北第一站--沈阳北站启用16年来第一次大规模改造施工正在进行，商业网点的改造是其中的一项重要内容，总的规划是，沈阳北站将在此次整体改造中，将建成集站内“超市”与站外休闲商业街为一体的豪华商业区。据了解，目前北站的日客流量一直保持在8万人左右，他们一直是北站地区潜在的巨大消费群体。

在规划中，广场上连接售票处、候车室、出站口的480米长的风雨长廊将在明年成为欧式风格的景观商业街，长廊与主楼之间将会建设一个个尖顶红色罩面的商业网点。

连接几个候车室的几十米的候车长廊将形成一条商业街。目前，沈阳北站新建的候车室中廊共17个封闭店铺正在安装透明玻璃、设置高档货架的全面装修，同时，随着站舍改造工程的竣工，沈阳北站进站大厅二楼的娱乐中心，三楼环廊两侧的快餐厅也将全面“整容”。9月底，这些过去由内部职工承包的经营场所，将首次公开向社会招商拍卖

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＊＊长江商业街携金揽银欲腾飞＊＊

8月3日，长江商业街上，工人们正在原会宾楼地址上紧张地进行拆迁工作，原来破旧的会宾楼正一点点地退出历史舞台，取而代之的将是一座26层高的精品购物商厦――中乾世纪商贸城。

长江街曾经因为建起改革开放后第一个农贸市场而闻名全国，同时又是沈阳最古老的商业街之一，有着300多年的历史。但随着时代的变迁，长江商业街前进的步伐显得慢了些，在经历了长时间的辉煌后，沉寂下来。东北振兴的号角给长江街的腾飞带来了新的生机和希望。皇姑区委区政府提出了提升长江街现有业态档次，打造由南段韩国风情区、中段精品购物区、北段科技商贸区三大板块构成，首尾呼应，独具特色的沈阳市最长商业街的目标。

在这一思路的引领下，皇姑区积极招商引资，一个个大项目相继落户开工。目前已经有6大项目正式落户，投资额为14亿元，还有5个项目即将签约投资额可达16亿元。长江街由南向北一派施工的繁忙景象。南段的韩国新城组团项目已经启动，投资总额达5亿元的沈阳汉旦城项目建筑面积达10。6万平方米，将建设成韩国风情浓郁的住宅和星级酒店，目前正在进入地基施工阶段。与之相邻的沈阔花园住宅项目同步进行。由韩国商人投资2。37亿元的丽华商务大厦即将进入施工，中一家具城准备置换，韩国风情区初现雏形。

同时，一些国内外企业家纷纷看好长江街的发展潜力。在长江街中段，中乾世纪商贸城、经典生活、泰和商厦等一系列的高档精品商厦活进入紧张拆迁，或进行前期准备，在长江街地下，沈阳北行国际贸易城将使长江街更加繁荣。

在长江街北段，深圳科技控股公司将建设占地面积10万平方米的高科技商业大厦和建筑面积为3。7万平方米的科技大厦写字楼也将遥相呼应，拔地而起。另外，占地面积为10万平方米的电子超市建成后，将和沈阳南部的三好街电脑城形成南北互补之势，能及大地拉升皇姑区的科技文化发展水平，推动皇姑区经济的发展。

两年后，通过改造，一条集餐饮娱乐、休闲购物和高科技产业为一体的长3700米的现代商业街将展现在众人面前。

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——沈阳商业地产将改造百年太原街——

从2002年到现在，从大连万达集团到浙江五洲集团，太原街南北不足百米的步行街上，接近一半的面积先后被开发成为全新形态的大型商业广场。在紧张的工地和新开张的各种商场背后，我们看得出，与十年前不同的是，这一次的变革中，不再是商业自己唱独角戏，地产开发与商业管理这两只杠杆正在共同翘起太原街新的未来。商业地产大举挺进沈阳，两大项目相距一年时间，却同样将落脚点选择了太原街。应该说，不论是大连万达还是浙江五洲，他们不惜巨资进入太原街的原因中，很重要的一个就是看中了太原街本身经过近百年所积淀下来的商业资源。这其中，包括地段、商业氛围、市场人脉，也包括太原街经久不衰的商业历史和魅力。

商业资源正在得到充分的挖掘

与1992年沈阳市第一次启动对太原街地区改造时相比，十年的时间已经让中国的商业领域发生了翻天覆地的变化，对于太原街的改造工程也被时代推到了另一个层次。

万达商业广场希望能够能过多业态组合的方式使不同行业的消费能够在同一空间中发挥互补效应；正在筹备中的“泰原金座”则选择了批发与零售相结合的方式，用意在于发挥太原街地区的商业辐射优势；而五洲商业广场更进一步将这种思路发展下去，再整合了环境、文化、功能等多方面的市场需求之后，提出了“购物公园”的理念。不论是昨天的万达商业广场，还是今天的五洲商业广场，都采取了更新的商业运作模式的新实践。这些实践在对太原街商业资源进行挖掘的同时，也启动了另一轮新的商业资源的积累过程。

正在提升沈阳城市商业竞争力

太原街地区正在行动的改造工程绝对不仅仅是对一条商业街的改变。有专家提出，商业房地产对城市商业竞争力来说是一把双刃剑。城市商业重要的构成部分是商业房地产，商业房地产是城市商业的一个关键环节，所有的商业的房地产环节组合在一起形成一个大商业。商业房地产是高附加值产业，能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力。同时商业房地产的脆弱性可能削弱城市竞争力。房地产是城市商业重要的商务环境。房地产质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥；房地产相对价格高低决定城市的商业城本，直接影响商业企业的收益，影响城市创富能力和竞争力。

反观目前的太原街，可以发现，从实践理念上说，泰原金座在*作中，以区域差异化为目标，通过引入区域品牌代理商来最大限度发挥商业辐射能力；五洲商业广场则是引入体验型消费的理念，将时尚型的商业文化附加在项目之中，从而使商业广场突破了单一的购物功能，真正像旅游、娱乐等方向拓展。

从实际效应上说，万达商业广场和五洲商业广场为太原街带来了百盛、沃尔玛、北京华联等新商业成员，打破了中兴百货一枝独秀的格局。同时，由于更多品牌代理商进入太原金座，太原街将有可能成为具有批发性质的新型商业流通核心。而随着新百货店和新商业广场的开业，也必将吸引进来一批品牌产品和消费亮点。

从未来前景上说，据悉，万达商业广场二期的时代华纳影城项目已经悄然启动。而更加重要的是，两大商业地产项目建造出来的沈阳空前规模的两处shop?ping

Mall,不仅是具有中国特色的商业升级，同时也在将市场的眼光引领到更加广阔空间中去，掀起商业经营方式的新浪潮。

由此考查太原街地区，可以看到各种新鲜思维、新鲜产品、新鲜精神随着两处大型商业地产项目进入这条商业老街，推动着它成为沈阳新商业的代表，同时也在深刻地影响着沈阳城市商业发展的步伐。

下一站：太原南街

有资料显示，从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度约在600米左右。北京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600米。香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座„„`其长度也大致在600米左右。然而，每天太原街的汹涌客流，实际上只集中在大约300余米的太原北街上，而同样被改造成步行街的太原南街却相形见绌

论长度，太原南北两街不相上下；论条件，太原南街改造成为步行街的时间较太原北街晚一些，但是硬件环境上还是很有特色的；论主力店，把守太原南街入口的新世界百货虽然面积不大，却深受年轻一族的喜爱，几年来始终红红火火，旁边的“都市快车”、“图书城”等都是人流聚集的地方。尽管太原南街上被寄予厚望的万达商业广场在市场启动初期遇到障碍，但是，在太原街必然迎来一个大发展时期的市场前提之下，眼下略显寂寞的太原南街正是太原街下一步发展的“储备空间”。

太原南街以西，一期万达商业广场中多家主力店铺在市场培育期中，泰原金座的推出吸引了江浙温洲等地的大量服装品牌关注，时代华纳影城的用地也正在实质性的*作中。而太原南街以东，除了一家新世界百货以外，只有一趟迎接的简陋门市，后面是大量条件简陋的房屋，贯穿其中的马路狭窄而且坑洼不平。反观太原北街，五洲商业广场的进入几乎将所有的简陋设施一扫而空，而占地2.8万平方米、总建筑面积25.8万平方米、商业面积不少于10万平方米的超大规模也将太原北街进行了一次彻底的改变。

但是，太原街的发展不会在五洲商业广场划下句号。五洲商业广场、泰原金座的成功运作必然是太原街的商业价值持续提升，太原南街的商业价值也必然随之提升，太原南街的商业价值也必然随之提升，而这一切，也将同样是在商业地产开发的杠杆撬动之下完成。

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——沈阳中街——

沈阳著名的商业街——中街，她是沈阳最早形成的商业中心。1625年(明天启五年、后金天命十年)至1631年(明祟帧四年、后金天聪五年)，后金将明朝所筑砖城进行改建扩建，按照中国历史上流传的“左祖右社、面朝后市”(即王宫之左是祖庙，王宫之右是社稷坛，王官正面朝南，王官后设市场)之说，将原来的“十”字型两条街改筑为“井”字型4条街。即今沈阳路、中街路、朝阳街、正阳街。当时，中街路称四平街，东西两侧建有钟楼、鼓楼各一座。街长579．3米，宽11．7

米。

如今的中街已成为我市第一条步行商业街，街道两旁店铺鳞次栉比,买卖兴隆，一派欣欣向荣之意。

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大连

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＊＊大连：传统商业街陷入困顿主力店率先突围＊＊

2003年堪称大连建市以来最大规模的商业地产开发年。截至2003年5月，大连在建和拟建的商业房地产项目总计37个，总建筑面积309万平方米。其中商业面积174万平米，是历史上最大的商业地产供应时期。同时，媒体关于“大连商业房地产全面过剩”的说法也不绝于耳，对此，大连市连锁经营协会会长谢有恩说：“大连目前中心商业网点超标，但同时社区商业网点严重不足，商业房地产的根源问题在于开发结构不合理”。具有百年历史的大连“天津街”的开发就体现了这一点。

上世纪90年代中期，台湾的蔡氏企业集团在大连的繁华商业区投资10亿元兴建了胜利广场，这是大连最早运营成功的非百货商业业态的代表。4年的时间里，大连胜利广场物业价值快速增了3倍，每平方米商铺价格从最初的5.6万元涨至10.2万元。胜利广场的成功无疑给其他投资者打了一针强心剂。在这种环境的烘托下，2001年的天津街改造项目迅速引爆了大连商业房地产市场。

天津街建成于1909年，是大连历史最悠久的百年老字号商业街，全长1720米。2001年10月4日，天津街拆迁改造工程开始启动，一期工程分为六大区域，海昌、天植、新天龙、城市广场等商业项目相继开工，此时正值全国如火如荼地造MALL热，各项目也不约而同的齐齐以MALL的姿态亮相。

由于天津街百年形成的浓厚的商业氛围，一开始买家对于这个区域还是非常乐观。但2002年中期，海昌的提前出售使市场感到了压力，由于各家商铺销售不利，在2003年上半年遭遇了大量的退铺，整个天津街遭遇了前所未有的危机。

大连房地产资深记者王昌青认为，由于各开发商分别是从渔业、住宅等其他行业转行，对于商业和房地产的开发运作不熟悉，只是因为具有资金和拿地的实力就进入商铺市场，投机心态比较重，所以在项目运作上采用大量的煽情宣传，“一铺养三代”、“15%年投资回报”等字眼比比皆是。但由于售价过高，均价达到了近10万元／平方米，且不能为买家提供翔实的投资回报计划，销售纷纷陷入困顿。为了弥补商铺的运作经验之不足，开发商之间又上演了一场“挖角”大战，一些商业经理人开始炙手可热。但事实上，这些没有商业房地产*作经验的商业经理人也无回天之力，到了2003年中，天津街销售几近停滞，各项目面临“死盘”的危险。

一位商业地产商说，中国许多城市在老商业街改造上都屡撞南墙。有的是因为政府规划错误引起，有的却因为缺少控制而混乱开发。天津街集中造MALL的规划已经为今天的局面埋下伏笔。天津街的商业特色在于步行街边各种商铺林立，开放式的街区使整个街区能够共享人流。但MALL的封闭设计却在一定程度上分割了人流。王昌青认为，天津街最严重的问题在于不同地块的高度同质化，6个大的项目定位基本相同，投资者自然很难看好。谢有恩甚至曾多次用“无力回天”来形容天津街的前景。

市场的冷淡反应给各开发商的资金链条带来了巨大的压力，一位经理人直言不讳地说，这个区域很难避免竞争“牺牲品”的出现，要想活下去，大家只能八仙过海，各显神通。其中新天龙选择了以餐饮为突破口，建美食城的差异定位。但据知情人士说，虽然定位有新意，项目的招商却遇到了困难，因为各SHOPPINGMALL本来都有餐饮功能区的划分，美食城对于人流的吸引度不由让人打上问号。但经过一段时间的沉淀，大家逐渐形成了共识，在开发商不擅长商业项目经营的情况下，必须以主力店带动其他商铺的销售经营，选择专业素质高的主力店可以为急需人气的天津街解决燃眉之急。

在这场“主力店”竞争中，最先突围的是海昌。在2003年7月，海昌首先宣布引进日本著名的新兴商业业态VIVO(阪昌百货)，VIVO主打年轻的消费人群，以青春活力时尚为主题，复制日本的经营和品牌。VIVO的动感形象在某种程度上打破了天津街的沉寂局面。紧跟着，城市广场计划在8月推出与香港铜锣湾百货合作签订15年租约规划，希望凭借铜锣湾百货和世界知名品牌的合作基础，推行品牌“折扣店”，创造卖点。

对于天津街乃至包括西安路商圈的整个大连的商铺市场形成了两种截然不同的声音，一种认为大连的中心商业圈规划过大，政府对于旅游购物预期过于乐观，接下来的天津街二期工程还将继续给市场更大的压力；但也有人认为随着“大大连”的建设，城市规模不断扩大，对于商圈的要求也将更高，适度的超前规划为将来发展留下空间。

希望人为破坏历史商圈的例子不再上演，老商业街的失败不再出现。（周歌）

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——专家勾勒天津街振兴方略——

本报讯（记者王梅）改造后的新天津街重新开街以来，一直倍受各界关注，投资不小，但人气不旺。天津街还有没有生存的希望？天津街的希望又在哪里？昨天上午举行的“天津街商业发展论坛”上，有关专家和部分商家再次聚到一起，把脉未来天津街走向。

重新定位是当务之急。改造后的天津街之所以经营惨淡，其中包含着诸多的主客观因素。从客观上来说，近年来，不同区域的商业中心、次中心以及社区商业纷纷崛起，城市多商业中心现象大大削弱了天津街的商业中心地位，急剧分散了客流。但更多的还是主观因素。其中：商家的经营千篇一律，多以服装和传统百货为主，没有特点、没有卖点、没有热点。没有自己的明确的目标顾客层。与会专家认为，街上的各个商家必须放下架子，转变经营观念。重新定位自己的商品经营结构，走特色经营之路。

“地摊经济”也要讲究特色。假日里，逛天津街的人们发现这里增加了不少露天摊位，仔细瞧瞧，出售的大多是些廉价书、VCD、休闲衣裤以及小饰物等等。但有特色的小商品并不多。与会商家认为，“地摊经济”不仅仅讲“便宜”，也要讲“特色”。也有商家认为，天津街几千万的配套设施，如果只用来出租卖几元、十几元的商品，不仅会造成街的贬值，也会造成天津街二次不良资产的出现。

政府要起到应有的宏观协调作用。有专家认为，至今还没有启动的地块大大影响了天津街的整体运作效果。同时，占据有利位置的天伦、国泰、天百等几大商家，至今因改制等问题，或坐吃山空，或疲惫经营。在某种程度上拖了天津街后腿。这些都需要政府有关方面出面协调。促使其尽快步入发展的轨道。

在昨天的论坛上，东北财经大学教授李品媛认为，有着几十年历史积淀的天津街，还是大有希望的。但关键是如何调整好。李品媛提出，街的布局以“井”字为佳，而且主街上的主力店要和辅街上特色店相辅相成，才能加深街的“厚度”，达到“大店带小店，小店烘托大店”的效果；街上一定要有三五种主力业态，以形成影响力和鲜明特色。同时，在这条长达1024米长的街上，不同的街段经营特色和经营档次也要有所区分。

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发贴时间： 2004-10-16 9:06:07 218.62.*.*

双鱼座

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青岛

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＊市财办对下步培育发展“青岛市商业专业特色街”提出新要求＊

近日，市财办召开新闻发布会，命名市南区闽江路和四方区重庆南路为“青岛市闽江路餐饮休闲街”和“青岛市汽车贸易大道”。会上，市财办就如何进一步做好我市商业专业特色街的培育和发展工作提出了要求。

一是要突出特色，提高档次。按照商业街的定位，加大招商力度，引导企业经营，强化专业优势，并增加餐饮、金融、娱乐、休闲、停车等相关服务网点和设施，完善商业街的功能。二是在商业街的建设形态上，要以高起点、高品味、高质量为目标，科学规划，形成各自的建设特色，做到各有所长，功能互补。其中，重庆南路“汽车贸易大道”要加快建设进度，汽车贸易城一期工程要按时完工，尽快发挥龙头作用，形成我市的汽车贸易中心。三是要积极引导，扩大规模，增强辐射力和影响力。积极培育和发展商业街周边的“商业街支路”，形成“以点带面”的发展局面。四是要积极建设和发展新的商业街。根据《规划》要求，到2010年我市要培育和建设符合标准的商业街27条，2005年前重点新建和改造9条商业街。

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——青岛龙山地下商业街——

青岛龙山地下商业街，位于风光秀丽的信号山下，1985年9月20日开业。前身是1981年10月15日开业的龙山宾馆，隶属于青岛市人民防空办公室，是全国最早、闻名国内外的大型综合型人防平战结合项目。

改革开放为人防开展平战结合带来了机遇。1980年之初，青岛人防利用早期人防工程建成了全国第一家地下宾馆—青岛龙山宾馆。一个新生事物的出现，受到了社会各界的关爱与呵护。1985年，为适应社会主义市场经济发展的要求，解决龙山宾馆周边商业网点稀少的矛盾，利用“龙山宾馆”的通道开辟出龙山商场，并且增添了餐厅、舞厅等一些生活、娱乐设施。由于采取了灵活多样的经营管理形式，贴近市场，方便市民生活，受到了群众的欢迎。进入80年代后期，岛城的经济发展进入快车道，10多座大型商厦拔地而起，呈现出一种集团军冲击市场的态势，市场空前活跃，竞争加剧。龙山面临着严峻的挑战，不进则退，进则思变。于是决定改变龙山商场店铺式格局和作坊式经营管理模式，分步推进实施。第一步，于1988年投资数百万元打通商场至苏州路口，使原商场营业面积扩至1万多平方米。第二步，于1995年结合城市建设，投资1千余万元打通江苏路口，使商业街总面积扩至3.7万多平方米。将原有摊位进行全部改造，装修成近400个精品间，并全部对外租赁，为社会提供了1000多个再就业岗位。自1996年至1998年连续三年租赁收入年均超过千万元。第三步，1999年以来，又陆续投资近千万元对商业街的门头、地面和通风设施进行了重新装修，经过20多年的艰苦创业，龙山地下商业街在变中求进，坚持滚动发展，如今已经跻身于岛城现代化商城之林，初步实现了创建“品牌”市场的经营理念。在推向市场化进程中，龙山地下商业街坚持准确把握市场定位，坚持主营的服饰款式新、品种全、变化快、品位高、质优价廉且灵活的经营机制，赢得了消费者的青睐和信任，引领岛城服饰时尚潮流，并被擢升为青岛市五条商业专业特色之一的“服饰特色街”，年均营业额上亿元，年创税收约300万元。为青岛的经济建设和城市建设做出了较大贡献。

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——青岛商业街区开始全面应用电子监控系统——

细心的青岛市民近日逛台东三路步行街时可以发现，在该商业街的两端和中间位置的3座建筑物上，多了一盏“不发光的灯”，你可别低估这3个貌似灯模样的物件，因为它们的真实身份是电子监控摄像头，它们的存在不仅使得扒手等违法犯罪分子的一举一动尽收民警眼底，便于及时抓捕，还能留取影像证据。这套设备即日起正式启用后，将昼夜24小时工作。

9月7日上午，在青岛市北公安分局利津路派出所见到了这套监控系统的*作平台，一名民警正手持鼠标，全神贯注地盯着荧屏上的3个画面。该监控系统的视角非常开阔，前后左右都能看到，不仅步行街的大半都覆盖，就连与步行街毗邻的道路都能监测到。据介绍，该步行街上这3个摄像头的视角达到355度，精准监测半径150余米，由于它们还有夜视功能，3个摄像头联手足以日夜“看护”六七百米长的步行街。

青岛市北区政法委副书记李文清介绍说，台东三路步行街地处台东商业区中心地段，人流量非常大，路面治安状况比较复杂，以前扒窃及打架等现象时有发生。为了给游人创造一个良好的购物休闲环境，从今年年初开始，市北区政法部门决心把提升管理层次和配合整治行动结合起来，将台东三路步行街变成“电子监控平安一条街”。建成启用后，不仅能给民警及时处警创造条件，还能为民警办案留取证据，让违法犯罪分子乖乖就范，更重要的是给他们一种强大的震慑，让他们不敢轻举妄动。

李文清说，他们计划年内还将在宁夏路海信立交桥两侧安装监控设备，此后继续推广，将威海路、延吉路、敦化路、伊春路等都打造成“电子监控平安一条街”。

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——中山路综合商业街——

该街是岛城的老商业街，已有80余年的历史，南起栈桥，北至大窖沟，全长1360米，门店总数达480余户。该街有国货、第一百盛、发达商厦等大型商厦，以经营服装服饰、日用百货、家用电器、食品、餐饮美食等为主，是综合性商业街。现已成为青岛市商业中心。

——台东三路商业步行街——

该街所处位置历史上就是一个商埠。现街长1000米，经营门店80余户，是以经营服装服饰、布料、皮具等为主的商业街。该街有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦，近期已规划为步行街。

向阳路综合商业街

该街位于我市北部的李沧区李村，全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店140余处，商业网点密集。该街有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦，已成为我市北部综合性的商业中心。

—— 龙山地下商业街 ——

该街位于龙山路14号，是建于地下的商业街。街长1000米，门店总数达300余个，是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街，主要以经营服装、鞋帽等为主，以服装款式新、变化快、货色全、价格低闻名岛城。

—— 云霄路美食街 ——

该街位于市南区东部，全长960米，餐饮门店60余家，是一条汇集国内各大菜系的美食街。

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天津

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＊＊新商圈 拿什么把人留住＊＊

以特色定位吸引人流儿

天津居民消费欲望的提高，特别体现在上周房交会及新商业街开盘开业现场。“呜泱泱的人群”证实了开盘开业大吉——人气儿旺盛。不过，面对这种火热的场面，上谷、女人街等商业项目的开发商和运营商倒显得很冷静。他们更关心的是怎样把这种热情变成钟情，新项目、新商圈用何魅力把人留住。

天津君耀公司刘海光总经理、天津融创置地迟迅副总经理等企业负责人在现场接受采访时都表示，天津新商圈的形成与过去最大不同，就是在商业组合定位上注重了科学的个性特色，既在新商圈中发挥“商业聚集效应”，又通过更丰富、更具特色的业态吸引现代消费人群。

比如新开业的滨江金耀女人街，从南市新型大商圈的民俗风情出发，以为女人服务的特色商品为主题定位，并通过同时开业的国际四星级度假型舒泊花园大酒店、大型CEPA水牛城香港城、1928风情食街，以及已经落户的美国“堡简阁”快餐店、量贩式KTV“快乐迪”等餐饮、娱乐、酒店类主力业态组合，形成更大的消费氛围，使其在个性商品经营的同时，吸引南市大商圈中的客流。

相对于大型特色商业街，刚开盘的上谷主题商业街则更突出了依附于周边消费需求的特点。以餐饮业态为主的上谷商业街，处在以友谊路、时代奥城商业广场、梅江区域新商圈地带，高档需求特征明显，所以上谷主题商业街是以其“特色品牌餐饮，全球同步娱乐”定位，着重体现高端享受特色。

以专业招商、管理提升人气儿

商业地产开发与商业运营衔接不好导致人心涣散的前车之鉴，令新启动的商业项目开始注意在开发初期就引入招商及管理专业公司，就市场定位、规模、布局、业态选择经营模式、营销策略等进行全程设计。比如新开盘的上谷商业街和时代奥城商业广场等。

据迟迅副总经理介绍，上谷商业街的定位决定了它在经营品种和管理上的高端性，所以在项目初期就开始招商和请专业管理公司，目前已有数百家意向和签约商家，其中多数是国内外知名品牌。同时聘请了世界一流的商业管理顾问公司——美国仲量联行进行物业管理服务。前期开盘的奥城商业广场，也与新加坡STRATA、TREND公司及物业管理DTZ香港戴德梁行签约，使其项目招商运作和运营管理有了比较充足的磨合期，以及相对成熟、规范的管理氛围。

刘海光总经理提醒说，新商圈中商铺招商还要经过一段时间的调整，包括商品的档次、品牌、布局等等，这样才能逐步进入到相对稳定的经营状态。他说他给女人街的调整时间定为两年。

21世纪不动产天津分部崔晶雪总经理等专业人士认为，新商圈的业态组合及其运营管理关系到经营的成败，所以，开发商在以“产权式店铺”出售商铺或铺面时，将招商和管理内容提前落实是非常必要的，它对商铺投资信心和盈利预期都产生很大影响。同时，特色商品的组合是否真有特色，也是能否令人流连忘返的关键。

以新居民区人群做后盾

现代新商圈的形成，主要决定于两个因素，一是区域内居住人群特点，二是城市整体功能规划和划分。

这两个因素间又存在相互影响、相互决定、相生相长的关系。崔晶雪总经理等专业人士分析认为，目前本市新商圈的建设和经营内容，主要还是以区域内居住人群特征为依据的，如正在完善和建设中的友谊路商圈，天奥中心及梅江区域商圈等。其区域内已经聚集了相当浓厚的消费人气儿，这就使得餐饮街这类专营店有了充足的固定人流。而正在建设中的南市新商圈，则带有更多城市复兴的功能变化色彩，区域内原有的居住人群特征随着拆迁越来越被淡化了，所以其新商圈的经营内容带有更多面对流动人群的特点。

但是天津新世界阮志彪总监等业内人士认为，现在南市区域已经开始形成高档居住圈，区域内还将有多个小型高档住宅区推出。未来该区域内的地段价值无疑还要提升。所以从这一点来说，区域内新商圈也要把握好经营品种，并随着高档居住人群的聚集，调整商品档次。（王哲）

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——天津商街力求北京商家 打造“上谷主题商业街”——

晨报讯(首席记者

张晓莉)天津融创置地有限公司进军商业地产的第一力作“上谷主题商业街”日前在津亮相，会聚天津大礼堂的千余人中，除了天津本地商家，不少京城商界人士也纷纷捧场。融创置地有关人士透露，为更好的打造“上谷”品牌，他们将吸引全国知名商家进入，北京商家更是他们吸引的重点。

上谷主题商业街自上市以来，一直以“特色品牌餐饮，全球同步娱乐”的鲜明定位活跃于天津地产界和商界。目前已加盟商家代表——巴国布衣、青鸟健身等已与上谷正式签署战略联盟协议，首批入主上谷商业街。因为充分认识到商街后期营运及消费者保养的重要性，公司特别聘请英国仲量联行为营运管理顾问公司，并与搜狐中国签署战略合作协议，共同建设推广上谷消费者网站及上谷联名商家卡，为商街的长期良性运营提供高品质的专业保证。这些举措不仅维护了经营者的利益，更确保了物业的长期稳定增值。

南开区政府已经规划概念“充分利用现已自发形成的餐饮业相对集中的优势，挖掘市场空间和潜力，形成我区东南部一条以餐饮娱乐休闲为主要功能的特色区域”，上谷应时而出，正好弥补了这一地带缺乏大型休闲娱乐购物项目的遗憾。“消费＝娱乐＋美食＋休闲”的独特理念将引导天津市的消费新观念、置业新理念。上谷自亮相以来，备受广大客户和业内人士的广泛关注，在天津乃至整个华北地区造成了不小的影响力。目前，已有不少北京商家对上谷项目表现出浓厚的兴趣，初步达成进入意向。

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——天津鼓楼商业街简介——

鼓楼商业街于2000年lO月9日立项，于2001年7月18日正式开工，是一条以鼓楼为中心，集旅游、文化、购物、休闲于一体的大型商贸旅游步行街。开发商：天津龙城投资发展有限公司(由天津住宅建设发展集团和中侨投资发展有限公司强强联合共同组建)。鼓楼商业街总体规划呈十字型，占地面积20万平方米，建筑面积20多万平方米，总投资19.7亿元。一期占地面积6.5万平方米，建筑面积7.8万平方米，总投资4.5亿元。南北向长580米，东西向长5l0米。是集“旅游、文化、休闲、娱乐、购物”于一体的大型商贸步行街。该项目一经推出，备受瞩目。现被列为“2001年天津市政府二十件实事之一”、“2001年天津市重点建设五大旅游基地之一”，被评为“津门世纪景”之一。整条街采用明清建筑风格，仿古但不拘泥于古，给人别具一格的古雅感受。

鼓楼商业街座落于具有600年历史的天津老城厢，地理位置优越，其东接古文化街、新安购物广场；北临大胡同商业中心；南望食品街、旅馆街、服装街，西接东方商厦、天津商厦，毗邻西站，形成众星捧月的格局。重建的新鼓楼成为天津新的标志性建筑。全国现存最完整的古典戏楼一广东会馆，全国仅存的县庙、府庙并建一处的学府一文庙，华北地区第一所华人教堂一仓门口教堂等珍贵的历史文化资源环绕于鼓楼商业街周围。

鼓楼商业街在规划过程中，每条街道都各具特色，鼓楼东街——精品购物街：云集知名品牌与潮流名店，精品汇粹，引领流行时尚。鼓楼北街——古董珠宝街：主经黄金珠宝、古玩玉器、工艺家居，现代人的古典生活，文化味浓厚。鼓楼南街——东方不夜城：开辟休闲娱乐新天地：中西美食、休闲酒吧、娱乐表演、健身俱乐部，好戏连台、缤纷登场。商业街内还设有不同的街区主题——例如：中国北方古玩城、艺术主题市场、天津首家“旅游超市”、龙城客栈产权酒店、美食广场„，赢得消费群体的空前青睬，成为社会瞩目的焦点。

鼓楼商业街是全国首家拥有独立产权的商业街，由专业物业管理公司施行国际化管理。为了充分发挥鼓楼商业街的文化魅力，商业街的经营者每月都将举办各类文化娱乐活动。例如：每年二月份举办的民俗艺术灯会、四月份的鼓楼收藏节、五月份的风筝节„等。伴随各种各样丰富多彩的文娱活动的展开，将极大地提高百姓的休闲娱乐品质与文化艺术品味，使民族文化重放光彩。

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——天津市和平路商业街开通电子导购系统——

有着百年历史的天津市和平路商业街经过改造，于9月8日竣工开街。由天津市商委和天津市政府信息化办共同建设的和平路电子导购系统的触摸屏同时亮相“金

街”，引来许多游客的驻足观看，查询浏览其内容。

和平路电子导购系统包括商家介绍、天津老字号、天津名牌产品、公共事业五百问、天津风光、公共设施查询等6个栏目。其中“商家介绍”囊括和平路上大小100多个商场店面，并以商厦、食宿、娱乐、医药、金融服务、书店、商店等分类介绍。“天津老字号”中包括了百货大楼、劝业场、狗不理、果仁张等百年老店的过去和现在。“公共事业五百问”由天津政务网提供支持，包括工商纳税、物价监督和消费者权益等相关内容，消费者购物出现麻烦可以在触摸屏上查寻到各区县消协电话直接投诉。“天津风光”录入了食品街等12处旅游景点，除景点介绍外还配有地图和乘车线路。“公共设施查询”主要是天津公交、火车、轮船、航班等交通信息的随时通报。

5台机器全部配置了高级液晶显示触摸屏，机械硬件每台价值4万元，配有声卡、网卡。系统的建立将提高整个商业街的服务功能，方便游客，宣传天津，为商家创造商机。据悉，今后该系统还将以“网上和平路”的形式在互联网上同时发布。

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——红桥西站商业街初见成效——

麦德龙、家乐、金星商务中心以及即将在五月一号开业的国内家居商业巨头红星美凯龙，如今一批国内外知名的商业企业进入西站商圈，红桥区政府“驻巢引凤”工作初见成效，今后大型商场、餐饮名店将云集其中，进一步带动整个区域的经济发展。请听记者马建发来的报道。

近几年来，本市红桥区政府通过招商引资大力改造西站区域的商业格局，成功的引进了麦德龙、家乐、百货大楼家具中心、红星美凯龙等一批国内外的商业巨头。红桥区政府副区长王竞认为，西站西区域具有商业开发的潜力。红桥区选择西站地区作为重点发展商圈主要是，西站迎接的南来的旅客更多，能引来大量消费的客源。西站地区是最适合发展新兴商业的，红桥区向市区辐射的最近点，建立大规模商圈要跨出区域，考虑更大的消费半径，西站商圈最适合。

目前，西站商圈仅仅是起步阶段，一些商业设施正在陆续建设，向外延伸我们搞大型餐饮业，大型综合服务业和高档商业。下一步在家乐背后新建一座六到七万平米的及欧倍德及天津最大的灯具城，一万平米以上的餐饮业为一体的商贸城。同时在原有旧的设施上把它升级换代，引进更高层次、档次的店面。

商家也非常看好西站，红星美凯龙在西站商圈投资12亿多元，建成一个集合家居建材、家具、家饰为一体的特大型商场，总经理沈耀俊认为：“我们选择在红桥主要考虑，西青道和中环线交通方便，有大型停车场，靠近西站的站区，这个地区正在形成红桥区的商业中心。红桥区的各职能部门做了很多工作，投资环境非常好。”

据了解，西站商业圈一期工程将于2005年初步建成，今后随着周边道路的改造而后不断扩建商业设施，成为本市重要的商业区之一。

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——天津市大沽路成为商业街——

天津市河西区将通过大沽路商业街的整体建设和蚌埠道的改造，带动小白楼商务区和南楼商务区的建设，使之与天津市商业主轴线大沽北路相连接，形成第五大商业组团。有关责任人表示，元旦前力争使道路两侧的一批公建开业，争取在明年年中令大沽路商业街初具规模。

大沽路商业街从绍兴道至围堤道，全长 1.78公里。在大沽路东侧，从绍兴道至围堤道将建设

4万平方米的地铁公建商住楼；在奉化道与琼州道之间，建设公交车站及大型停车楼，在琼州道南侧建

8万平方米的恒华大厦二期工程、恒华商厦、龙云商厦、澳景商厦，与已建成的家乐南楼北店相连。完成 42中名校改造。启动

2.7万平方米德泰大厦建设。加速完成国华大厦工程。在大沽路与围堤道交口，取消原津苹大厦规划，建成大沽路休闲园。在大沽路西侧，对商业载体和住宅楼进行规范、整修。在爱国道北侧建成

1.2万平方米中金大厦等等。通过大沽路商业街的整体建设，繁荣东至解放南路、西至广东路、南至黑牛城道、北至徐州道整体区域，形成现代化商业、商贸区。

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深圳

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＊东门168商业街汇聚城市财富＊

东门的发展速度之快，曾令很多人瞠目结舌。东门商圈可分为东、西两区。现在西区的发展已非常成熟稳定，但财富的机遇越来越小，而东区却正处于改造之中，相信其未来的商机将远大于现在的东区。

一路劲跑的东门商圈

老东门，见证了深圳近20年的繁华。经过多年的沉积，该区域已经开始走向成熟，一路上演着繁华景象。

东门商圈是深圳最主要的传统购物商业中心区，历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，吸引着四面八方的客人，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也是港人在深圳消费的首选区域。

去年10月，东门步行街完成改造后，这里的环境比原来有了很大的改观，已成为集购物、休闲、旅游观光于一体的新型步行街。据东门街道办提供的资料显示，东门平均日客流量高达30万至40万人次，节假日日客流量达50万人次以上，年营业额达45亿元，居全国前列。

旧城改造带动商业升级

俗话说：要想富，先修路，路通财更旺。从东门片区道路改造的力度上可以看出政府的决心。

根据规划，政府将花费2亿元用于东门片区的道路建造，将乐园路、湖贝路等改造为双向四车道路面，中兴路改造为30米宽的双向四车道路面。乐园路贯穿东门168商业街直通文锦路，而中兴路、乐园路二期工程年底即将启动。东门168街市是片区规划的惟一农贸市场，它的整体布局和规划是完全升级版的净菜市场，为附近居民提供星级服务。而其他原有的市场将梳理拆除。

一系列改造工程使片区的商业得到很大的提升，特别是东门东区商业，将从中兴路向南北延展开来作为一个重点改造区，部分路面拓宽至30米，其他部分路面拓宽至18米。路面重修后，该片区的购物空间将被扩大，改变人们以前在东门购物拥挤的状况。

东门168打造都会街市

目前，东门东区正在赶超西区。东门168的推出正是积极响应这一行动，全力打造东区的星级购物环境，竭力创造现代都会街市升级版的商业街，这也代表着东区街市发展的方向。

东门168商铺在多方面配置都非常优良，开发商采用了全中央空调、内部全玻璃通道，并聘请专业的物业管理公司提供保姆式服务。东门168是东门乃至罗湖惟一拥有70年产权的商业街。街铺首层层高为5米，可分隔为两层使用，主通道设计为3.9米宽的空间；空中街区连廊串起南北上下商业街，让不同功能的街市形成互动。东门168整体街市分为12个区域，在自主经营的同时实行统一管理。每平方米3.5万元至5万元间的价格确实很有诱惑力，投资者花10万元既可轻松拥有一间属于自己的商铺。（贺雁桢）

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＊＊浅谈商业街区广场文化活动的特征＊＊

随着我国经济发展和社会进步，城市商业街区建设的不断完善，商业街区的广场、大商场门前或大商场内的中庭广场，成了具有广阔前景的各种文化活动载体，商家利用这些阵地广泛开展各种具有商业味道的文化艺术表演活动，既为商家带来无限商机，为游客带来精神上和物质上的双重享受，又为原有的商业旺区在广场文化活动与游客的互动下，带来了别样的繁荣，还为城市中心区域平添了浓郁的文化色彩。这种具有多方位功能的商业街区广场文化活动现象，在当今的改革大潮中，已于我的一个主要因素，就是我们通过比较，认为在“深圳”这个特殊概念的大背景下，东门广场的文化现象从全国意义上看，极具典型性和代表性。

地处深圳腹地的东门（老街）商业步行街区，是个沉淀了数百年历史文化的“老深圳”。改革开放以来，在政府的大力扶持和精心规划下，东门（老街）已发展成为一个万商云集、寸土寸金的现代化商业旺区。数以万计的商铺密布其间，各色各样的建筑毗肩林立。今天东门的知名度随着深圳知名度的扩展而扩展，“来深圳必游东门”，东门享有深圳商贸一面旗帜的盛誉，是深圳人引以自豪的亮丽的风景线。国各大中城市悄然兴起，并以一种独特的文化表现方式显示着其独特的魅力。而这种独特所产生的社会功效与经济功效使得商业街区广场文化活动这个文化上的生力军表现出旺盛和经久不衰的活力。

研究和探讨商业街区广场文化活动的现状、特征、效应，分析商业街区广场文化的趋势，对于坚持精神文明建设的前进方向，繁荣群众文化具有十分重要的理论和现实意义。为此，我们特意选择了深圳东门商业步行街区作为考查对象和课题研究的试点。选择东门文化广场东门是深圳客流量最大的繁华街区，平日客流量达二十万人，在节假日期间，高达四十万人左右，因而，东门文化广场是群众文化活动以及商家开展宣传推介、展示品牌形象的理想载体。以这种载体做为开展群众文化活动的基础条件，举办丰富多彩的、形式多样的、游客喜闻乐见的、雅俗共赏的文化活动，既能活跃群众文化生活，又能展现现代文明都市的精神面貌。

6.翡翠的商业特色 篇六

翡翠一直是具有高风险同时也具有高利润的商品，从开采翡翠的挖掘开始，老板与挖玉工人就共担风险，按俗成约定的玉石厂规矩，老板提供资金，供工人伙食，采到玉石后，老板得一半，另一半归工人作为工薪;如果没有采到玉，老板白贴伙食费，工人白费力气。而采到高档翡翠，除了辛劳，主要是靠运气。

在英国人统治缅甸时，对翡翠的税制是“值佰抽三十三”，而对“琥珀”的税收仅“值佰抽五”。对翡翠的税收之高令人咋舌。20世纪60年代至90年代，缅甸政府不允许民间采玉，走私者一旦被控罪就会被重判刑法，但高利润仍然驱使玉商从事冒险的地下生意，在这期间翡翠的年产量依然达300t以上，价值在15亿元人民币左右.大部分的缅甸的翡翠(约70%)经长途(1200km)的地下运输进人泰国的清迈，缅甸政府大约控制产量的20%-30%，在仰光作价拍卖。只有少量的翡翠原料或半成品通过中缅边境进人云南，在云南盈江、瑞丽和腾冲等地形成翡翠的批发市场。所以，清迈是世界上最大的翡翠交易市场，有各种珠宝玉石加工厂上千家，每年3月都要举行一次大的翡翠拍卖会。但是，自从20世纪90年代后半叶开始，缅甸政府放宽翡翠交易的限制，曼德勒(瓦城)逐渐形成翡翠的集市，_并有取代清迈的势头。

缅甸、仰光的翡翠珠宝拍卖会是自1964年开始，由缅甸国家宝石公司负责举办，前30届共销售翡翠珠宝1.89亿美元，其中翡翠占1.03亿美元。大陆和香港是最大的买家，历年购买翡翠的总额为6 832万美元，近两年来，缅甸政府改为每年分别在4月和10月份举行两次拍卖会，并允许台湾商人进人缅甸。

云南腾冲、瑞丽、盈江与缅甸翡翠产区直线距离仅100Km,20世纪80年代以来，也发展成为翡翠原料、半成品和成品的交易市场，据估计，90年代初珠宝市场所占的份额还比较小，大约是缅甸翡翠总产量的1%-3%。除了云南中缅边境上这些翡翠市场外，广东也是国内翡翠重要的加工交易中心，有汕头揭阳阳美、南海平州、四会和广州长寿路至下九路之间的玉器街等，其中汕头揭阳市阳美村是以中、高档翡翠为主的集市。从1905年开始，阳美村就有人从云南购回翡翠原料加工出售。

20世纪80年代开始，全村500多户几乎家家都参与了翡翠生意，他们常合伙集资直接到缅甸坑口赌玉购石，运回阳美加工，高档的翡翠通过各种渠道销往香港、台湾以及国内市场，该村于2001年建成了翡翠集市，沿村内小街还有诸多小店，各家各户也有存货，都可以看货和交易。

信息来源：鑫万福喜钻

7.商业街如何走出特色 篇七

一、环境创设的总体布局

作为农村幼儿园, 我园环境创设的总体布局上充满了富有乡土风情的童趣与野趣, 努力实践着“来自孩子生活, 高于孩子们的生活, 又还原于孩子的生活”的新课程理念。

1.与幼儿生活的相融。幼儿踏进幼儿园大门, 最先看到的是幼儿园的环境创设。如何使幼儿感受到环境的存在, 并产生亲切感, 使幼儿与环境“对话”呢?我园的孩子98%都来自本地农村, 他们生活的环境相对城市幼儿来说更为简单、淳朴。于是, 孩子们的生活一直延续到幼儿园, 一切孩子生活中鲜活的东西都展现在我们的环境中, 成为灵感的来源, 我们发现, 用一些乡土要素、材料布置环境, 更能让幼儿感到熟悉、新鲜和好奇。比如春天, 孩子们对飞入自家屋檐下的小燕子喜爱非常。于是, 就商量在幼儿园小池塘旁边的大树上呈现出来。共同的话题, 立刻引起好多小朋友的共鸣, 激发他们参与制作的欲望。在老师的进一步引导、延伸下, 促使孩子产生语言并进行表述, 形成了教师与幼儿之间, 幼儿与幼儿之间的相互交流, 使孩子的语言能力在不知不觉中得到了提高。在环境创设的过程中, 幼儿通过观察燕子的生活会提出各种各样的问题, 在这个观察过程中, 培养了幼儿的观察兴趣, 发展了幼儿的观察能力。最终, 在孩子与老师共同搜集材料、讨论制作中, 充满生机盎然的粉红的桃花、灵巧的燕子飞行其间的“燕归来”呈现在大家面前。这些原生态的“环境”成了幼儿想象和思维的原材料, 它为幼儿创造了想象的空间。

2.与园本课程的相融。每一所幼儿园都有自己的园本课程发展方向, 这样才能在竞争激烈的学前教育园地中占有一席之地, 因而在创设幼儿园整体环境的时候要服从于本园的特色课程。我园自办园以来一直坚持开展“幼儿劳动教育的实践与研究”, 并逐渐向课程建设方向发展。因此, 我们的环境中要体现出幼儿劳动教育的实施氛围, 以便更好地为园本特色起烘托渲染作用。幼儿园厕所旁边, 教师们和家长辛勤垦荒整理出的种植地规划有度, 错落有致的绿意生机构成了一幅完整的农家田园景致。在小围墙上挂放着劳作时的农具, 它也是孩子们小憩时的乐园;一畦畦青翠欲滴的大蒜、碧绿的菠菜见证着孩子们在此的辛勤劳动, 空气中似乎总是飘荡着孩子们的欢笑叫喧。再仔细看来, 其间细小处又处处体现童趣。在种植区的斜对面的墙壁上画上了播种、浇水、秋收等孩子们劳动的画面, 连接两边的狭小操场被精心设计成迷宫图, 并被刷上了七彩颜色, 在一片绿色中带来色彩的碰撞。颜色中还绘形绘影的画上了各种拟人化的蔬菜、水果, 让孩子们仿佛时时置身于卡通的欢乐, 第一眼便爱上了田间的劳动。

进入教学大楼, 结合园本课程“劳动教育”的内容, 我们尽量做到了因地制宜、合理布局, 充分利用了每一寸资源, 在有限的空间尽可能融入环境的教育性。教学楼的门廊里静静的陈列着农家的各种物品、用具、谷仓、织布机以及各种农具, 时间的流淌中见证着岁月的痕迹。孩子们在环境中感受农村的衣食住行, 用心体验了作为一名农家孩子的骄傲, 养成了勤劳纯朴的品质;利用走廊的空间, 我们悬挂了与农村耕种相关的“二十四节气”, 让这些中国传统文化重新受到家长与孩子们的关注, 林林总总诸如此类的环境创意在我园数不胜数……在亲自参与环境布置的过程中, 孩子们感受到了劳动的乐趣、成功的喜悦, 提升了审美情趣, 为我园逐渐摸索出的一个开放的园本课程建构搭建了展示的舞台。

二、环境创设的材料

乡土材料所包含的内容是非常丰富、广泛的。材料虽然是无声的, 通过教师有意识搜集、筛选、思考, 投放的材料所呈现的巧妙、多元能吸引幼儿的目光, 引发幼儿的探索, 使材料成为会说话的“活材料”。在实践研究中, 我们对环境创设所需的乡土材料的选择与收集等积累了自己的经验, 使之能真正适用于我园环境创设的使需。

1.来自于幼儿日常生活。有些乡土材料与我们的日常生活密切相关, 幼儿能随时和材料进行直接的接触。比如, 稻草、棉花、竹编制品、鹅卵石等。这类材料的搜集较为便利, 能随取随用, 并且幼儿对其有一定的感性经验, 幼儿在与熟悉、亲切的材料交互作用的过程中, 容易激发幼儿探索的欲望和兴趣, 通过自己的观察、询问、协作等, 呈现多种丰富的表现形式, 体验成功的喜悦。如, 鹅卵石是农村常见的建筑材料, 孩子们却想用它来进行装饰画。由于鹅卵石孩子们都十分熟悉, 了解它的本身颜色和不吸水等特点, 所以, 在探究究竟用何种方式表现时他们大胆尝试了多种方法, 甚至在颜料的浓度上也反复调制, 最后画出的鹅卵石花颜色鲜艳、图形生动, 成为大厅展示角上亮丽一景。

2.依照季节选择材料。在现实中, 很多乡土材料具有季节性的特点, 在搜集取用上受到四季轮回的限制, 如春天的野花野草, 秋天的各种种子果实等。所以, 对这类材料的使用要符合节气、时机, 在恰当的时候添加到相应的主题活动大框架中, 在秋天丰收的气息醇醇散发的时候, 在家长的帮助下, 我们带着孩子们到农田中搜集各种果实和种子。于是, 我们的“小种子大世界”环境展示中, 各种有关于种子的生长、收获、保存的知识得到了大揭秘, 各种利用种子、果实制作的作品七彩纷呈。各种具有季节特点的材料的充实, 使秋天的主题开展得实在而有内涵, 使幼儿的生活经验得到提升, 形成了丰富的知识建构。

3.材料的多样性、丰富性。在农村广阔天地中乡土材料包含的内容是非常丰富和广泛的, 不但有和幼儿密切相关的水果、蔬菜、粮食、家禽、家畜等等, 也有丝瓜茎、豆子、麦秆、种子等日常不太关注的乡土材料, 林林总总不计其数, 多样化的乡土材料搜集有利于照顾到环境创设的方方面面所需。如门廊里孩子们用竹子、麻绳制作展示出来的小飞机, 栩栩如生;大厅里各种秋收种子粘成的“欢乐中国年”展现了祖国过年时的欢乐场面;用门前芦苇荡中的芦苇制作的“彩球”布置在走廊里成了孩子们运动跳跃最喜欢的玩具。在搜集、清洗、整理这些多样化材料的过程中孩子们体验到了劳动的乐趣, 也积累了相关的保存管理的经验。因此, 在实践中, 老师、孩子包括家长都开始对周围的生活开始关注、学习做一个有心人, 搜集的材料在开放性、层次性、多元性上都有所突破, 也帮助教师养成勤俭节约的好习惯。

三、师幼共同创设环境

(一) 教师团队“能人”多

地处城郊, 我园的教师也大都来自农村, 勤劳、质朴, 心灵手巧。在环境创设上不乏有个人专长的“能人”, 他们为我园环境凸现异彩各显其能, 发挥了巨大作用。如大班的蒋老师、黄老师是编织能手, 勾出的蔬菜、水果栩栩如生, 她们班的孩子也学了一手, 编出的小围巾布置在教室里象模象样;中班的陈老师擅长农活, 田里的活计样样拿得起手, 请看吧, 种植地上最鲜嫩欲滴的田地准是她们班的;还有李老师、张老师许许多多, 均各有“法宝”。孩子们爱老师, 从最亲近的老师身上他们学到的不仅仅是简单的技能, 更多的是兴趣的激发和劳动品格的影响, 或者还有更多更多。

(二) 幼儿才能不小看

如今的孩子都是家中的“小太阳”“小皇帝”, 成人对幼儿能力的低估、不放手, 造成全社会对幼儿的劳动情况持宽容态度, 甚至冷漠、抵制, 这是造成幼儿动手能力弱的很大因素。我园通过让孩子参与环境创设找到了劳动与幼儿生活学习的最佳结合点。当然, 这也是有一个渐进过程的, 从初步尝试到放手让孩子作为主体, 我们走过了很长的摸索探究之路。实践中, 我们越来越发现, 幼儿园的环境就是孩子学习的环境, 这个环境的主人应该就是每一个孩子, 我们要放手放手再放手, 给他们创意的空间。孩子们的能力在被大胆推到前台时得到充分的锻炼, 教师常常被他们的奇思妙想击掌叫绝。当然, 孩子们的设想在付诸于实际时, 难免需要得到成人的帮助与指导, 但这时的主体是他们, 教师、家长则退到了后台。在动手能力得到发展的同时, 孩子们的自信、创意、协商解决问题的能力也得到了提升。

(三) 家长也是好帮手

大幼的家长来自各行各业, 具有不同的职业、经历、爱好、特长, 这是一个非常宝贵的教育资源。在实施乡土化的环境创设过程中, 我们让家长充分发挥自己的专长, 邀请部分家长利用双休日与我们一起布置外环境, 收集各种花钱也买不到的乡土材料等等。在参与的过程中, 我们加强了与家长、社区的联系, 实现了家、园和社区三方积极互动, 形成了良好的大教育合力。教师们将利用乡土资源的想法、具体需求等告诉家长们, 得到了家长们的大力支持。丰富的乡土材料呈现出的环境为我们幼儿园带来了特色, 带来了活力, 带来了新的希望。同时, 也发挥了家长参与幼儿园活动的积极性, 唤起了家长的主人翁意识, 使家长真正成为了我园实施新课程的合作伙伴。

四、结论与分析

1.巧用资源, 创设富有教育意义的乡土化环境, 有利于勤俭办园, 体现了农村幼儿园环境创设的风格与特色, 展示了自己个性的亮点。在教育推崇“低成本、高质量”的今天, 尤其有其现实的推广意义。

2.自力更生的制作、布置过程中, 促成教师做生活中的有心人, 改掉以往大手大脚材料浪费的现象, 有利于发挥教师的专长, 帮助教师专业素养的提高。

3.促进家园互动, 形成联动的教育效应, 增强家长对学校工作的参与意识。

4.在实践中探索具有本园特色的活动方案, 为形成我园园本课程的建构提供了实际的素材。

这次环境创设评比活动包括区域创设、主题环境和室内外其他环境几个内容, 其中提出了一些具体的要求。如区域创设、材料投放适合本班幼儿;材料丰富, 幼儿喜欢玩, 操作性强;区域创设与主题相结合;主题墙布局合理, 体现艺术美, 幼儿家长共同参与等等。

在环境创设过程中, 教师们充分发挥自己的智慧, 寻找各种废旧材料与幼儿一起装扮。真可谓费劲心思, 精心制作。教师们在参与的评比过程中, 各自进行介绍和讲解, 通过现场交流, 进一步了解了各班环境创设的意图, 发现其亮点和不足。在各班区域活动的现场, 教师们更是手舞足蹈地介绍本班操作材料的亮点, 言语之间充满了自信, 幼儿则是认真专心地操作。相信带着这样的自信体验, 我们的环境会越创越好, 幼儿会越来越开心!通过本次评比活动既展示了我园教师环境创设能力和扎实的基本功, 也有效地促进了教师的专业化成长。

总之, 这次环境创设评比, 我园全体老师学到了不少知识:幼儿园环境创设不再只是强调“美化, 绿化, 净化”等外在装饰, 也不再是教师一个人的手工劳动, 它是以幼儿发展的需要为目的, 发挥幼儿的主体作用, 充分调动幼儿和家长积极参与, 共同创设幼儿所喜爱的与之产生互动的环境。

参考文献

[1]上海市学前教育课程指南 (M) .上海教育出版社.2002年8月。

[2]上海市学前教育纲要指导用书 (M) .上海教育出版社.2000年4月。

[3]吴刚平.课程资源开发和利用的实践智慧 (M) .高等教育出版社.2004年10月。

[6]张民生.本质的命题—扩大优质教育资源。

[7]郭景扬.重视教育发展的软资源开发.教育发展研究 (J) 。

[8]幼儿园课程园本化 (M) .上海教育出版社.2000年4月。

8.科学发展　走出国企壮大特色路 篇八

实施三大工程调整产品结构

“十五”期间，为实现产品结构的优化升级，彻底改变小型分散、工艺布置不合理、产品技术含量低、抗风险能力不强的被动局面，天铁集团坚持以科学发展观的统领，按照国家钢铁产业政策，全面规划，分步实施，进行二次创业，建设板材基地。2005年5月23日，国家发改委核准批复了天铁板材基地项目。项目总投资864453万元，包括热轧板和冷轧板两部分，在河北省涉县建设热轧板工程，在天津滨海新区建设冷轧板工程。2007年5月18日国家发改委核准批复了天铁铁前系统改造项目。冷轧薄板工程、热轧板卷和铁前系统改造两项工程列入天津市20项重大工业建设项目。板材基地建成投产后，将大大促进天铁的结构调整。

天铁板材基地建设，热轧是基础，冷轧是重点，铁前系统是保证。热轧板工程位于天铁厂区北侧，占地1200多亩，设计规模为年产380万吨热轧板卷。产品厚度1.2-16mm，最大宽度达到1600mm。主要装备包括：一座1300吨混铁炉，两座180吨复吹转炉，两台1650mm双流板坯连铸机，三座步进式加热炉，一套1750mm热连轧机组，以及两台23500m3/h制氧机、一座15万m3转炉煤气柜、两座110kv变电站等与之配套的公辅设施。在工艺技术和设备选型方面，立足先进、成熟、可靠、实用的原则，关键技术和关键设备及控制系统采用了国外引进、国内技术总负责的“点菜式”模式，引进了副枪自动控制和顶底复吹、铁水预处理、钢包炉精炼、RH真空精炼、干法除尘、连铸液压震动、在线自动调宽等多项世界一流技术。

2005年8月5日，热轧工程正式开工建设。在工程建设中，严把技术水平关、资源消耗关、环境保护关，以一天也不耽误的精神，举全公司之力快速推进工程进度。经过21个月的艰苦奋战，2007年4月22日，热轧板工程第一座转炉、第一套连铸机热负荷试车一次成功。目前，炼钢、连铸系统生产正常，产量逐步提高，品种不断增加，产品尽产尽销。2008年热轧轧钢系统全面达产后，将达到年产380万吨热轧板卷，年销售收入达到200亿元。

冷轧板工程位于天津空港加工区，占地约1500亩，设计规模为年产150万吨冷轧板、60万吨镀锌板、30万吨彩涂板，产品定位在汽车板、家电板、建筑用板。其中，一期工程主要建设一套年产150万吨酸洗冷轧联合机组、一套年产30万吨连续热镀锌机组及配套公辅设施。在工艺技术和设备选型方面，关键设备与核心部位引进了德国西马克、西门子，意大利达涅利、米诺，法国塞拉斯，英国沙克拉德，奥地利安德鲁兹、艾伯纳等世界一流技术，引进设备4100吨。

天铁人精心组织，科学管理，全力推进。2006年5月29日开工打桩，2006年10月28日开始钢结构安装。2007年10月28日最后一根钢结构梁吊装完毕，冷轧薄板工程生产线钢结构全线贯通，确保2008年6月正式投产。同时，积极谋划产业链的延伸，向高端化、系列化方向发展，把冷轧板工程打造成具有鲜明滨海新区特征的、有优势、有特色的支柱产业。

铁前系统改造项目是充分发挥热轧工程规模效益、品种结构效益的基础和保证，是板材基地建设的重要内容。项目占地1100亩，项目主要包括建设一座容积为2500立方米高炉以及烧结机、综合原料场、高炉煤气余压发电、水处理、除尘、总图运输等公司辅助设施。工程总投资40个亿左右。现在正在紧锣密鼓施工中，到2008年底铁前系统改造项目完工，铁前系统生产能力成倍增长，工艺水平得到大大提升，而且达到节能减排的目的。

加大设备改造力度提升装备水平

“十五”以来、天铁集团从如下三个方面入手，走出了一条渐进式提升装备现代化水平的发展之路。

设备更新改造，立足先进适用。天铁紧紧抓住技术进步这个关键环节，不断采用先进适用工艺和设备，提高企业技术装备水平。在设备更新改造中，他们始终坚持“经济上合理，技术上可行”的原则，注重企业的投资效益。“十五”以来，先后对主体设备进行改造，使整体设备装备水平和控制水平得以大幅度提升。在调整产品结构方面，先后完成了炼铁、炼钢到轧制型材、板材及全连轧棒材生产线的建设，不仅实现了由钢到材的转变，而且产品结构不断优化，应对市场变化的能力也不断增强。2007年是天铁二次创业的关键年，为进一步满足高炉喷煤的需求，对4#制粉除尘进行改造，把4#制粉由原来的除尘面积1000m2改为2000m2。改造后，500个布袋原来使用半年，现在可使用二年，同时减少了停产检修。不仅满足了高炉喷煤的需要，而且环保达标排放。对焦化厂一号风机改造，投用后，不仅可使脱硫脱氰正常运行，生产生活用气得到净化，大大减少因煤气不净造成的生产故障，而且脱硫脱氰生产出了硫磺副产品。

设备更新改造，渐进持续进行。天铁的做法是：结合设备大、中修进行更新改造，推行“大修大改、小修小改、逢修必改、改中完善、改中提高”的特色模式。近几年来，炼钢厂2#连铸机采用新式拉矫机和电控系统，使设备事故率大为下降。炼铁厂沟下双层双面振动筛的改造；2#高炉喷涂技术的引进和应用、2007年在2#高炉检修的过程中更换了气密箱、放散阀等炉顶设备，炉皮加固焊接，炉喉喷涂修复，使高炉稳产顺产；实施热风炉烟气余热回收等工程，都取得了很大的经济效益。焦化厂对两台单转子反击式粉碎机更新为单转子可逆锤式粉碎机，提高了炼焦煤的粉碎细度。这些新技术、新工艺的应用，促进了天铁装备水平和管理水平的提高，增强了市场竞争力。2007年为了满足热轧生产的需要，投入鱼雷罐运输铁水设施，为热轧顺产达产创造了条件。另外，3#、4#TRT发电改造已于2007年12月投产发电，将把3#、4#高炉煤气的压力转化为电能。按照国家铁路局的要求，进行1#翻车机标准改造，保证了天铁原料的进给顺畅。