谈商业地产运营模式

谈商业地产运营模式（精选10篇）

1.谈商业地产运营模式 篇一

随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人 将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在 发展中国家， 增长最快的发展中国家以中国增长的又最快， 所以中国面临老龄化问题是最严 重的。 养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下， 由房地产开发企业或相关的社会机构推出 的适宜老年人居住、 符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求， 为老 年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。 这类老年住宅产品是指可以使老年人获 得经济供养、 生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。 它的基本存在形式有以下几类： 老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。 面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行 业面临巨大的机遇和挑战。 我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发 达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。

 

2.谈商业地产运营模式 篇二

从图1可以看出,我国商业地产自2001年以来呈现了“井喷式”发展的态势,然而投资过热的商业地产现在却面临很多问题。根据国家统计局的数据,截至2005年年底,全国商业营业用房空置面积达到3 872万m2,同比增长23.2%;到2006年上半年统计数据显示,全国商品房空置面积已达到1.21亿m2,其中北京商业空置一年以上的面积达到42万m2,同比增长133%。除了空置面积不断增长外,很多城市新楼盘的商业门面房处于滞销状态,一些大型商业设施如大卖场、MALL等都出现了招商困难等现象。

我国商业地产“历程短、发展快”的特点决定了出现这些问题是不可避免的,因为任何一个行业的发展都要经过初创、发展等必经阶段,才能走向成熟,而我国的商业地产正处于起步发展阶段。商业地产正面临着严峻的挑战:怎样的运营模式才能更好地适应新形势?如何实现商业业态的组合及其与地产的对接?如何才能避免庞大的新建商业空间的闲置?对这些问题的思考正是文中的写作初衷。商业地产开发不仅要保证资金链不断裂的前提下开发,而且更应当充分认清商业运作的规律,采用合理的运营模式进行开发。

1 我国商业地产的运营模式

商业地产的运营模式,包括设计、开发、招商、管理等一系列过程,并不是简单的招商或后期的经营管理。商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败。随着商业地产突现的问题越来越明显,我国商业地产开发商开始意识到,商业地产开发应朝理性发展,做到逐步向国外理性的开发流程即选址、定位、选择团队、招商、寻找基金、建设、运营这一流程靠拢。现今,已形成了两种具有典型特点的商业地产运营模式:“地产大鳄+商业巨头”战略联盟模式和控股企业的“地产+商业”运营模式。

1.1 “地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式

在国内,大连万达是首家做商业地产开发比较成功的地产商,它采用的“订单模式”即是“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式。万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名零售商通过签订长期的合作协议建立战略联盟关系,在项目开工之前就与跨国商业巨头进行谈判,与主力商家共同规划设计,商定好城市、面积、租金,签订协议后再投入建设。在万达订单模式的基础上也衍生出了另一种模式,即“地产+商业+金融”的运营模式,把它也归类为战略联盟运营模式,它的创新之处体现在:不仅商业与地产联盟,而且与金融公司也建立长期的合作伙伴关系,如GT集团建立的战略联盟合作伙伴有世界500强零售业巨头美国沃尔玛公司、北美最大的零售商业地产上市公司西蒙公司、美国最大的影音娱乐公司华纳兄弟国际影院公司和全球规模最大的多元化金融服务公司之一的摩根斯丹利公司等。

1.2 控股企业的“地产+商业”运营模式

控股企业的“地产+商业”运营模式与“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式不同之处在于其地产商和商业运营商同属一家母公司,是在同一平台下产业整合和多元化的表现。这种模式立足于长期的可持续发展,一般由商业运营商主导项目的选址和前期规划,从整体上保证了项目后期的良好经营,并且所有权与经营权达到高度统一,实现地产资源与商业资源的高度整合。在我国这种模式的典型代表为鹏润集团控股下的国美置业和苏宁地产。由于这些商业地产商一般以经营商业零售为主,所以项目的选址一般由零售商主导。这种模式通过商业电器零售带来的现金流来满足地产开发所需的大量资金需求,从而形成稳定的、低成本的金融资金链。这对于资金要求极高的商业地产开发不失为一种好选择。

以上是我国现阶段比较典型的两种运营模式,在这些模式的运用中,有成功的代表案例,也有惨遭失败的例子。因此,在开发商决定投资项目之前,很有必要对商业地产的运营模式做一个很好的分析和比较,从而找到适合自身的运营模式。

2 两种模式的优劣势分析

2.1 优势分析

在传统的商业地产开发模式中,地产商与商业企业为相互独立的、追求各自利益最大化的个体,这种各自利益的最大化必然会引起商业地产开发运营过程中的冲突,导致交易费用增加,收益受损。战略联盟和控股企业的“地产+商业”这两种运营模式的共同优势即参与各方的根本利益都趋于一致。在“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式中,各合作方通过签订合同,建立长期的战略合作伙伴关系;控股企业的“地产+商业”运营可以使地产商和商业企业资源共享,能保持长期稳定的现金流和资产持有权,实现共同的盈利目标,达到双赢。

控股企业的“地产+商业”运营模式最突出的优点就是大型商业零售产生的现金流可以满足地产开发所需的资金,加快资金周转,从而减少对建设周期和资金统筹的影响因素;由于这种模式下的地产商和商业企业同属一个母公司,原设计的业态组合一般不会出现重大调整,从而可以减少商业运营过程中的风险。

2.2 劣势分析

1)由于商圈是随着商业的发展而变化,在地产商与商业企业结成联盟之后,商圈内可能出现业态的改变或设施的变化,原设计的业态组合将面临重新调整的可能;

2)联盟伙伴的经营状况不可预测性可能带来不利的影响;

3)商业模式的巨大资金压力要求地产商具备雄厚的资金实力和融资能力。

控股企业的“地产+商业”运营模式也存在一些问题:

1)开发商业地产的经验可能不足,专业化程度相对不高;

2)集团内部整合企业文化、相关人员的对接与合作情况、小团体利益以及风险共担意识都是该模式运营中需要解决的问题。

结合以上的优劣势分析,两种模式的主要优劣势如表1所示。

3 总结与发展建议

“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式,可以使地产大鳄及商业巨头通过相互交换资源而实现强强联合;而有实力的控股公司则可通过战略并购的方式将地产与商业的战略资源进行内部化。但是不论采用哪种运营模式,都存在它自身的优势和劣势,如何回避劣势,更好地发挥优势,做到扬长避短,这就需要商业地产开发商站在战略的高度,充分利用自身的资源,发展一种适合自己的运营模式。

商业地产方兴未艾,商业地产利益诱人,但商业地产并不是简单的“商业+地产”,它在理念、设计、招商、运营、管理等各方面构成自身的一个价值链,其开发应重点认清商业的内在规律。最后,提出两点发展建议:

1)在资金方面:由于“地产大鳄+商业巨头”的战略联盟模式存在着资金压力的问题,在今后的商业运营模式中,可以借鉴一些发达国家商业地产开发运营的成功经验,引入房地产投资信托(REIT)模式。在融资方面应走多元化道路,对于信托、基金、债券等方式均可在政策允许的条件下大胆采用。

2)在经营模式方面:商业物业的价值体现是通过最终的经营利润是否最大化体现出来的。不论在何种运营模式下,坚持只租不售的经营模式是理性的开发商必须认识到的。目前租售并举是大部分商业开发采用的经营模式,这种模式虽然能较灵活地满足开发商获取利润的要求,但开发商很难确定租售比例,如果出售比例太高,经过混乱的易手之后,将会造成商业业态无法统一管理,这样不仅不能保证物业的增值,而且物业的出租能力下降,项目无法稳定持续经营。

摘要：从我国商业地产的发展现状入手,对我国商业发展存在问题进行了剖析,并对我国商业地产的运营模式进行了思考,然后对我国商业地产运营模式展开分析,指出了我国比较典型的两种商业地产运营模式,通过对比分析两种模式的优劣势,最后总结并提出了发展建议。

关键词：商业地产,运营模式,订单模式,商业运营

参考文献

[1]王学东.商业房地产投融资与运营管理[M].北京:清华大学出版社,2004.

[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海:学林出版社,2006.

[3]羊卫辉,彭晓华.我国商业地产的运营模式评析[J].开发与建设,2006(2):64-65.

[4]高志广.探寻大型商业的共赢之路——大型商业地产开发经营模式比较分析[J].楼市,2003(3):87-88.

3.从商业模式和运营模式看海尔转型 篇三

在根本上，我认为海尔捕捉到了未来其所处行业的根本性变化，就是客户消费模式和需求的根本变化。海尔希望在管理创新上，能够迎合甚至引领这个变化。

因应市场变化而产生的企业转型，我们需要清晰地界定和区分两个概念：商业模式和运营模式。目前，很多企业都在进行转型和创新，而如果没有把这两个概念搞清楚，很可能会对战略设计、流程设置等方面产生误解，并走入误区。

容易被误解的两个模式：商业模式和运营模式

当然，商业模式和运营模式的定义已经很多了，但很多定义并没有抓住本质。我认为商业模式由5个要素组成：（1）价值主张，即客户需要什么？对客户而言，我们的价值何在？这是最核心的要素；（2）客户的选择，指应向哪些客户提供服务，并应避免和哪些客户来往；（3）业务领域，指资源应投放在哪里；（4）价值的获得，指如何获取利润，如何构建获利模式；（5）策略性控制点，指如何守住利润。

运营模式由4个要素组成：（1）市场导向的流程；（2）转型导向的组织变革；（3）转型驱动的人才培养；（4）价值观驱动的企业文化和绩效管理。（见图1）

我们还要明确，商业模式一定要依靠运营模式的支撑，否则就是空中楼阁。

海尔的商业模式和运营模式是什么？

海尔今天的商业模式是什么？从年报和资料来看，它的价值主张还是给客户提供差异化的、技术领先的产品。从客户选择上看，海尔既服务中高端市场，同时也在进入三四级城市和农村市场。为了覆盖广泛的客户群，海尔在资源投放上有一些侧重，例如某些产品会进行外包，而非自己生产。从盈利模式上看，海尔还是希望通过高定价、压缩成本、提升内部效率等方式来获得高利润。再看策略性控制点，海尔如何保持利润的持续发展？我认为可能还是不断地研发新产品，并在主流的市场上保持领先地位。

总之，希望在多个细分市场都取得成功就是海尔的商业模式。我认为这个商业模式的“苦恼”，就是市场细分太多了——其面临的是口味迅速变化，并非常多样化的市场。因此，要实现从“大规模生产”到“大规模定制”，对今天的海尔的商业模式而言，是一个巨大的挑战。

显然，为了支撑商业模式，海尔的运营模式也必须做出改变。如何用市场来驱动企业的创新和运营，从而尽快地响应市场的需要，避免延误商业机会，是很多企业追求的目标。在海尔，就是张瑞敏先生所进行的“人单合一”实验。可以看出，海尔在流程、组织、人员、授权和决策权、绩效管理等方面都做出了改变和重新设计。

在这方面海尔做出了很大胆和具有创新性的尝试。其中，一些做法值得借鉴。同时，我认为也面临着很多问题和挑战。

例如，如何有效打通三类经营体？案例中有概念性的描述（把利益捆绑在一起），但在规则上，如何做到？如何让经营体之间的合作是快速的、高效的、而非静态的？从绩效管理的角度看，如何评价协同的绩效？当不同经营体共同创造价值时，价值如何分配？此外，从案例中看，一个经营体可能服务多个经营体（例如，一个线体服务多个型号经营体），这个经营体可能就会进行价值选择（服务哪个经营体获益更多？），这是否还是矩阵模式？在矩阵模式中出现问题，要么靠权威解决，要么靠员工自发解决，海尔这方面的有效方式是什么？

海尔如何转型

如前所述，海尔目前的商业模式仍旧是产品领先模式。如果要进行根本的转型，也就是创新商业模式的话，海尔提出的向解决方案模式或者服务模式的转型（IBM是这方面的成功者），从根本上是客户聚焦模式，是对现有产品领先模式的颠覆。

如果要提供解决方案，企业的价值主张就不是快速提供产品，而是按照客户的需求定制解决方案，而解决方案可能不只是产品的叠加，还要开发一些配套的软件或者提供整合的服务，这就需要一个团队在后面做支撑和提供交付能力。此外，解决方案模式的建立还需要和大量的客户进行密切的联系，是对前端销售网络销售模式的彻底改变，销售人员将更像是顾问，而非销售员，他们关注的是解决客户的问题，而非将已有的产品高效地卖给客户。客户聚焦的模式通常是B2B，而非B2C。因为从资源投放和效率上看，B2B模式是最优的。

再看提供服务。我认为，可以将工业界的服务分为三类：售后服务、增值服务、外包服务。售后服务实际上是产品的一部分，目的是提供产品的高可用性，售后服务应该越少越好，或者越便利越好——因为如果产品质量过硬，就不需要售后服务，因为服务只是兑现了产品应该具备的可用性。客户购买产品的时候已经为可用性付款了，售后服务其实对客户和企业都是没有增值的。因此售后服务不是真正意义上的服务。

什么是增值服务？对海尔来讲，如果在空调上装一个传感器用以检测室内的空气质量然后上传到互联网上，用户可以通过智能手机，随时了解家中的空气质量，甚至和附近社区或城市中的当前空气质量进行比对。甚至用户可以输入自己的身体状况指标比如血压呼吸道疾病等等，然后可以从这个专属APP上得到一些改善空气质量的建议。这种服务，可以按月收费，而非打包销售。它甚至可以延伸空调的价值链，帮助海尔销售诸如空气净化机、加湿器等等新的产品。这就是增值服务，因为它给客户和企业都带来了新的价值。增值服务是真正的服务，增值服务会驱动商业模式的变革，这方面的潜力非常巨大。

什么是外包服务？就是将客户价值链中的一段，用更加专业的能力提供高价值的运营服务。例如，海尔是否可以进军空气管理领域？为地铁站、大型的商超、电影院等，提供空气质量管理？从而在各个主要城市建立空气质量管理运营中心，这个巨大的市场尚没有公司进入，这是外包服务的新领域。

无论是提供解决方案还是提供服务，都意味着海尔的商业模式发生根本的变化，同时，运营模式也必须做出调整。案例称，海尔已从“正三角”变为“倒三角”，并向扁平化的网状组织进化如果海尔实现了商业模式转型，它的运营模式会变成什么样子？目前还难以断定，只能让实践给出答案了。

4.谈商业地产运营模式 篇四

核心提示：目前我国养老地产主要有六大经营模式，分别是本地出售型社区模式、异地出售型社区模式、租售组合型综合社区模式、养老房产金融组合型社区模式、会籍制社区模式、床位出租型养老机构模式。

根据养老方式和盈利方式两个维度，我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。

模式一：本地出售型社区模式

该种模式以老年住宅为整个项目主题和亮点，以面向市场出售的住宅产品为主，注重社区环境的打造和养老配套设置的完善。这种模式的盈利绝大部分甚至全部来源于住宅出售，有极少部分来源于配套产品的经营。而随着养老地产的发展，本地出售型社区模式的养老地产投资收益水平也在不断接近房地产平均投资收益水平。

相对于其他模式而言，本地出售型社区模式的养老地产资金回笼快速，能够有效提高资金周转率，从而实现滚动开发。但不可避免的，这种模式也存在一点缺点，如进行这种模式的养老地产开发，必须获得土地使用权，因而享受政府土地优惠政策的可能性很小，同时不能得到养老地产升值的部分和通过养老地产及配套设施运营获得的长期稳定收益。

要成功打造这种模式的养老地产，复合的产品形式、完善的养老配套和

优美的景观环境必不可少。在复合产品形式方面，通常要打造满足养老及准养老一族、准养老子女等不同客群的产品，甚至是满足不同收入阶层的不同定位、不同档次的产品，从普通的多层住宅产品到高端的独栋别墅、联排别墅、四合院等。

（代表企业：北京东方太阳城）

模式二：异地出售型社区模式

该种模式是养老养生与度假旅游的完美嫁接，是异地养老方式催生出的一种养老住宅产品，一般位于环境和自然资源优良的旅游胜地，利用自然资源，与养老住宅和设施进行融合，以住宅产品出售盈利。由于其特有的资源环境条件，这种模式难以普遍模仿复制。

这种模式形成原因是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活成本的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，从而满足老年人追求高品质退休生活的养老需求。

与本地出售型社区模式相似，这种模式同样具有资金回笼快、经营风险小的优点，但同时又具有其他模式不能比拟的地理优势、价格优势和环境优势。由于地域限制，这种模式在具有自然资源及旅游资源优势、环境优良的城市更容易获得成功。

（代表城市：三亚、海口、大连、青岛等城市）

模式三：租售组合型综合社区模式

该种模式通过养老住宅销售与养老公寓出租及养老配套设施持有运营相结合，实现土地效益和养老产业均衡发展的目的。项目中的养老公寓及配套设施由开发商运营或由专业的运营机构负责。这种模式不仅解决了全部出售对养老产业发展不利的问题，还解决了全持有经营资金占压大、市场难以消化的问题。

这种模式通常构建了“住宅销售+养老公寓出租+养老配套持有经营”的综合性的项目盈利体系。通过住宅销售获得一次性投资收益，而通过养老公寓出租和配套持有经营获得了长期稳定的收益。而收益的比例则因项目定位中产品配比不同而不同，一般销售与持有部分比例为8∶2。

租售组合型综合社区模式的最大优点，不仅是资金回笼较快，收益多元化，关键是在土地方面可采取灵活策略，在用地性质上，可以是居住用地、医疗用地、商业用地、公建用地等多种用地性质搭配的综合性开发。相对而言，其最大的缺点是资金投入较大，总成本投入比单纯的住宅开发高得多，建设周期相对较长；持有部分后期需要持续的经营管理和投入，投资回收期较长，通常在15~20年。

（代表企业：北京太阳城）

模式四：养老房产金融组合型社区模式

该种模式尝试运用各种金融组合手段，促进养老社区产品的租售，为企

业发展融资，但多数金融创新手段还处在尝试阶段。目前，国内出现的金融组合型社区模式的产品主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险3种。

（代表企业：泰康之家养老社区）

模式五：会籍制社区模式

该种模式通过打造医疗保健社区，全部持有运营，采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡。同时，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金，收费水平比福利型养老机构的收费水平高。通常销售的会籍，对年龄有一定限制，主要针对对保健养生格外关注及身体健康欠佳的老年人。因而，在一定程度上抬高了目标客户入住的门槛。在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，这种模式或能赢得市场的部分认同，但整体而言较难被大部分老年群体认可。

这种模式的盈利以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。在土地性质上，项目用地一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得，价格较低。而在运营上，将实行医疗看护服务的老年公寓实行会员制入住，通过会员费+管理费获得长期稳定收益，同时依托休闲配套提供养生度假体验。

因而，这种模式的优点是能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段获取土地，用地性质也可以是公建用地、医疗用地等低成本土地，同时结合医疗、养护等多种服务来实现长期稳定收入。而该种模式最大的缺点是全部持有经营导致资金占用量大、投资回收期长。同时，服务完善的市场化养老社区收费高昂，从而使得高入住率较难达到，有一定的市场经营风险。

（代表企业：上海亲和源）

模式六：床位出租型养老机构模式

该种模式根据投资主体，有公办、民办、公办民营、公助民办等多种经营模式，以床位出租为主要盈利模式。

目前而言，公办养老机构收费较低、补贴多，严重供不应求，但体制机制不活、服务成本较高、经济效益较低。民办养老机构数量较少，缺乏政策扶持，经营状况不容乐观，发展不平衡，只有少数高端民办养老机构经营状况较好，而中低端民办养老机构盈利性则较差。可谓是，公办入院难、民办生存难。

整体而言，因养老机构具有一定的公益性质，能够盈利的非常少。而从目前国内的养老机构来看，具有以下特点的养老机构盈利相对较好。

从收入阶层来看，定位高收入保障对象的养老机构比定位中低收入保障对象的盈利好；从客群定位来看，主要服务于高龄、生活难以自理者的康复医疗项目的养老机构比主要服务于较年轻健康者的基本生活项目的盈利好；从区位条件来看，选择在交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方的养老机构比选择在边远乡村、人员稀少、基础设施缺乏、嘈杂喧闹的地方盈利好；从规模来看，床位较多、面积较大、投资较多、规模较大的小规模养老机构盈利好。

5.谈商业地产运营模式 篇五

当前微博炙手可热，本文是 Sbumblebee 对于微博商业模式的深入思考，从平台以及渠道两方面进行了分析，很有价值。

雅虎和谷歌的技术为信息源——信息传播渠道的商业模式保驾护航，信息源的信息获取技术取代雅虎和谷歌的技术，也冲击了原有的商业模式。在新商业模式尚未成形 时，让我们看看信息源时代的商业模式是怎么样的。这种商业模式并不如文章题目所诉仅仅是微博的，只是由于微博基本上属于基础配置，与这种商业模式休戚相 关，所以在这里，先来表述一下微博的商业模式。

一、商业模式面临的二个问题

信息源时代一条主题信息可以通过网民的相互传递，高效的覆盖到互联网的角角落落，这种的信息传播效果是传统信息传播渠道梦寐以求的，而现在众多的网民轻易完 成信息传播任务，形成一个由众多网民组成的信息传播渠道。信息传播渠道具有价值，现在这个价值由众多的网民共同创造，那么也理应由参与建设的网民来分享，如何让众多网民获得应得的酬劳，是商业模式成形的基础环节。

作为信息源网民参与到了信息传播渠道建设中，作为信息的获取者，网民获取对自己有需要，有价值的信息。可以满足网民需要的信息，就是有价值的信息，如何让信息的这种价值得到体现，是商业模式要面临的另一个重要问题。

解决这两个问题，就解决了信息源资源问题，解决信息传播问题，让有价值的信息有效率的传递到需要者手上，在实现生产者、传播者商业利益的基础上满足需求者的需要，这就足以形成一个稳定有效的商业模式。

二、微博的商业模式

桥 归桥，路归路。理论假设与实践永远是脱节的，从信息源时代的商业模式具体到微博的商业模式，从微博的商业模式具体到实践操作，每一步前面都有无数的大坑在 等着，明白的未必做的到，做的到未必都要明白。微博的商业模式可能是创新路线图，也很有可能是跳坑指南。不过不管怎么样，先讨论，再运用。现在从渠道价值 和信息价值在微博上的落实，微博平台的价值三个方面进行逻辑推导。

1.信息源渠道价值的体现

物 以类聚，人以群分。众网友在微博上根据自己的爱好兴趣，寻找各自认同、欣赏、膜拜的粉主，加入他们的粉丝群体。看新闻的粉媒体，追星的粉明星，炒地产的粉 房开，炒股的粉股神等等。一干人等志同道合，形成以博主为纽带，以博主发布的信息为主题进行互动的粉丝群体。博主源源不断为粉丝们提供信息，形成互动主 题，粉丝们与博主的互动中得到满足，相互间建立良好的信息交流渠道。不过，他们间的互动话题将限于他们共同的点，在多元化社会，他们的共同点只可能在于某 一方面或几方面，全盘接受博主观点的粉丝可以无视，粉丝们认同博主在IT上的专业知识，但未必认可他对篮球的观点，若作为it博主只表达自己的篮球观点，而不发布IT的专业信息，那么粉丝重组就是必然的事情。粉丝们根据博主发布的信息类别自动自发的归位站队，it的归it，体育的归体育，电影的归电影，博 主是发布电影评论的，受众都是对电影感兴趣的粉丝，发布体育评论的，对应的则是体育粉丝等等。粉丝们根据博主的特质形成相对应得粉丝群体。而这样的潜在消 费者归类是传统营销企业梦寐以求的，将有共同需求爱好的消费者聚集在一起，而信息源时代，这些都是自动自发完成的，真是太美妙了。信息源时代不同的粉丝群 体形成不同的专业细分信息传播渠道。

一条主题信息在博主发布后，众多的粉丝将收到这条信息，若有粉丝转发，则粉丝身份将变成博主，将这条信 息发布给自己的粉丝，以此类推，网民们在信息传递过程中，不断的转换身份，接受信息时是粉丝，转发信息时是博主。主题信息在互联网的传播效果，在于粉丝数 量的多少，以及博主转发的次数，若粉丝数量大，转发次数多，那么此次的传播范围广，传播效果好。因此在信息传播效果上，粉丝数量和博主的转发次数是衡量信 息传播效果的重要参数。在主题信息的传播过程中，不同的博主拥有不同数量的粉丝，以及博主转发率，那么他对此次的信息传播贡献是不一样的。由此发布主题信 息的博主应该根据粉丝数量和博主转发率等参数来衡量传播贡献，给参与此次信息传播的博主以不同的酬劳。根据传播效果商业化的信息传播渠道，有助于信息传播 的效率和稳定性，是保持信息通畅高效传播的长久机制。

在信息源时代，商业化的信息传播渠道不会造成信息质量恶化，广告垃圾信息泛滥的问题。广告对不同的人，不同的时间有不同的价值，在传统传播渠道中，无法区分信息需求不同的受众，只能在渠道上集中投放广告，将广告投放给不需要的人，造成对接 受人的骚扰，同时又浪费广告资源。而现在不同，在微博上的不同粉丝群体，则对应着一个专业细分传播渠道，广告商只需选择相关对应的渠道进行投放，可以大幅 减少广告的投放范围，减少对无关接受人员的骚扰。对于博主与自己的粉丝而言，广告是否有价值，会首先经过博主的自行判断，以决定是否转发。我们知道博主与 粉丝是志趣相投的群体，相应的对于某一方面的价值判断标准类似，博主的判断很大程度上与粉丝们的判断是相似的，博主认为这条广告信息有价值，予以转发，那 么粉丝们也不会强烈反对这条广告的信息价值，若是专供苹果信息的博主，发布一条苹果周边产品优惠打折的信息，不会造成粉丝们的强烈抗议。若无价值，则终止 转发。经过博主的过滤作用，广告信息会被选择性的转发，只转发对粉丝们可能有价值的信息，这为垃圾信息的泛滥设立另一道门槛。对于垃圾信息还有最后一道门 槛，博主与粉丝是互动的群体，在博主沦为垃圾信息发送站后，粉丝无法从博主得到有价值，有需要的信息。博主对粉丝已无价值，失去粉丝是对博主滥发垃圾信息 的最后惩罚。

博主与粉丝共同构成信息传播渠道，在信息传播过程中实现渠道价值，除此之外，由于博主与粉丝是有一定数量的共同爱好，需求的群体，因此对群体的行为研究，市场调研，都可在该群体中实现，并兑现其商业价值。

信息传播渠道的商业化，有助于专业细分传播渠道的发展，有利于相对应信息的高效传播。信息传播效率的提高是信息源替代雅虎谷歌的重要条件。

在我眼里，信息传播渠道能否商业化，在于能否建立专业细分渠道，若能，商业化是必

由之路，是时间问题。能否建立专业细分渠道，可以看看实践中，博主与粉丝们是否专业对口。新浪的优质博主资源还是有些问题的，只能看个大概，不过也够管中窥豹了。

2.信息价值的体现

优质有价值的信息与信息传播渠道是相辅相成的，高效的信息传播渠道有助于有价值信息的广泛传播，反之，有价值的信息增强传播渠道的竞争力。信息源时代的渠道价值在传播过程中得到落实，信息的价值将在这基础上得以实现。

博 主与粉丝相互间交流互动，博主提供信息，网民为获取所需的信息成为博主粉丝，博主若提供垃圾信息，粉丝就离博主而去。信息的价值是博主与粉丝间相互联系的 纽带。博主可以通过源源不断的提供有价值信息，逐步增加粉丝数量，当粉丝数量积累到一定的程度，博主可以形成自己的信息传播渠道，原先免费提供的信息可以 通过传播渠道的价值得到实现。

博主拥有有价值的信息，那么可以直接将其销售给需求者。微博上不同的粉丝群体对应着不同的细分市场，对应着不 同的信息需求者。博主根据信息的类别，选择相应的细分市场，购买细分市场的传播渠道，将信息散播给这些潜在需求者。当信息找到潜在的需求者，最终实现的价 值几何，就是信息本身价值的大小问题。稳定高效的传播效果，帮助信息价值得到最大化的实现。

高效的信息传播渠道，兑现了信息的价值，可以吸引更多的优质信息入场，进一步提升传播渠道的价值。

3．微博平台价值的体现

商 业化的信息传播渠道为信息的传播建立了稳定高效的渠道，不过我们也看到这样的商业模式是建立在将传统的传播渠道小型化，微观化，并不是对传统信息传播渠道 完全的弃用，是在其基础上进行提升升华的应用。信息源的信息传播渠道将传统传播渠道从单一的大渠道，细分为众多小型专业化渠道，众多小型专业渠道更高效完 成单一大渠道的信息传播任务。平台的价值亦是这种渠道价值另一方式的应用。平台对应的粉丝是全体的博主，平台拥有最大的粉丝数量，平台发布的信息可以瞬间 传递到平台的每个角落。综合博主与粉丝的关系，平台不可随意发送垃圾信息，只能有选择性的发送对粉丝有价值的信息。粉丝群体已经各自归位分类，平台只需根 据不同类别，不同需求，提供相应的信息即可，发送的方式可以为话题等任何形式。比如建立分类的话题表，电影类热门话题，互联网热门话题，游戏热门话题等 等，将相应的产品广告信息设为话题予以发布。当然这样的信息发布有一部分是在跟博主争夺渠道价值。之间的平衡用者自知。

平台是微博上最大的 信息渠道，高效的传播效果，可以促进博主与博主之间的信息交流。博主之间不可能都是直接粉丝关系，互不认识的他们可能是二粉三粉的关系，他们间的信息联系 若全部通过二粉三粉的传递，不能稳定高效的精确传播。消费者发布一条信息，下个月想去旅行，求旅行方案。能为这个消费者服务的供应商有无数个，涵盖各个方 面，如何将散布在平台各处的供应商快速的与这个消费者建立联系？ 对于这种交流需求，平台可以通过自己的渠道予以解决，并创造渠道价值。平台可以将旅行定为关键字，那么能为旅

行提供产品服务的供应商可以订阅这一关键字，一有消费者含有旅行关键字的信息发布，表达出这样的需求意愿，供应商们就可以立即接收到这一信息，对消费者建立联系，采取进一步的行动。这种信息传播方案 提高了信息的匹配率，平台也由此可以制定关键字订阅价格，由供应商付费，实现即时接收信息。

微博作为信息源时代的聊天室，除了平台通常价值 以外，微博的平台价值自然与聊天室的特征分不开。聊天室的一个重要特征是即时，即时对应着速度，对信息的整合要求就更高，微博建立信息直播平台，当有企业 或活动需要直播的，可以在整合后的信息平台上进行，对需要即时信息的需求者进行商业化直播。

微博的平台价值很大，不过他的义务和责任也很重，作为目前国内最好的微博平台，新浪微博仍有很多的平台责任需要补课，对信息的整合，对信息传播渠道的稳定，信息源的价值分析等等，微博平台的保障措施越完善，可挖掘的盈利方式也更多。静待实践者。

这 就是我眼里的商业模式，用高效率的信息传播方式，将有价值的信息送到需求者手上，每个环节都可以实现自己的利益，每个环节各自强化系统的可靠性和稳定性。以这样的商业模式为主体框架，建立技术创新体系，系统性的进行技术创新 – 批量的技术创新。同样以此商业模式为行动指南，可以快速建立信息源时代的商业帝国。

6.浅谈餐饮中介网的运营模式 篇六

河北餐饮网 亮点：供求、酒店

现今各大网站，如58同城、赶集网、八戒网都是免费发布“求职招聘”信息的，就是有别于其他人才网那么繁琐，人才网是收费的，不像这类纯信息网可以做到免费、方便、快捷，所以登录的人多了点击率也自然而然的高了，想做(推荐)广告才会收费。

网站的营利点：

1、网站的定向——具体面向哪些人，可不可以最大程度上获取更多的营利。

2、点击率(是网站存活的根本)——就必须有大量的用户来看网站，商家是一部分，但大部分仍是个人用户群，他们是想在你这里从中得到什么实惠，网站能够提供什么样的实惠，这样以来点击率也就有了。点击率越高，证明网站的知名度也就越高，也就不愁没有广告找上门来了。

3、想做好门户网站，是不能脱离个人用户群的。

现在网站的走向：

7.谈商业地产运营模式 篇七

在房地产企业提供的所有服务当中,与商业地产相关的办公空间服务对于国民经济的发展起着至关重要的作用。办公空间作为企业活动的载体,是生产性服务活动赖以存在和发展的基本空间、基础设施。由知识经济发展带来的企业数量规模的扩张,极大推动了对办公空间的潜在需求。20 世纪90 年代在第三产业兴起的背景下,中小企业数量急剧增加。2008 年新登记内资企业123.26 万户,到2014年底,新登记企业365.1 万户,比2013 年增长45.88%。相比之下,办公空间的实际数量需求却没有呈相应的增长势头。房地产开发企业办公楼新开工房屋面积从2008 年的2471.95 万平方米增加至2013 年的6887.24 万平方米,但每年的增幅呈下降趋势。办公楼的供应量与实际需求量不匹配。究其原因,除了经济环境的影响,也与企业的性质相关。

新兴成长的公司越来越多地集中于网络、移动通讯等信息产业和金融服务业。这些企业对于办公空间的要求不仅限于基础的办公设施和知识收集、积累、修正和交换的业务,而更多地注重多功能的组合,适合灵活互动、交流以及高效经济的办公系统。在这一趋势下,已有不少办公空间演变为转型过渡形态,即协同办公模式:介于标准化的传统封闭办公室工作环境和社区化的独立分离家庭办公(SOHO)模式之间的共享形式,内涵包括为各种人群或企业提供可分享式的管理,主要服务于知识产业中不同领域的人士在不同专业化程度下的分工协作,不仅表现为办公室设备的出租,更重要的在于个体集聚下,专业网络反映出的社会联系。

2015 年以来,仅在上海,新兴的协同办公空间就已超过60 家。这引起了学界的重视。在鲜有可参考的学术文献中,国内外对此的探讨多数集中于该模式所带来的创新和便利,如Pratt(2002)认为这样的服务是连接技术、空间和人的综合体,高效的社会空间劳动分工、文化交融满足了当代“产品空间”的要求。投中研究院表示,这是一种更方便为草根创业者提供成长和服务的开放式生态系统。另一方面,这股来势汹汹的“第三次办公浪潮”也引发了对于其负面影响的思考。Moriset(2014)指出这种共享空间的扩张趋势带有本地化的表征,因其是以创新地区和城市环境的政策为基础的,从而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青(2015)指出,中国并不能直接照搬国外的联合办公模式,因为当前中国现有的新型办公空间收益很低。

那么,作为提供办公服务的重要参与者之一,房地产企业在面对这样的变革局面时,是否能够审时度势,以顺应潮流,获得成功,取决于对各方因素的衡量。

二、基于钻石模型的分析

影响房地产企业发展的因素可以从四个主要方面考虑:需求条件、生产要素、扶持产业以及企业结构。除此之外还有机遇和政府两大外部变数将会产生不可估量的影响。可以说,当前的共享空间热反映出办公空间转型的大好契机,企业竞争尚处于近乎公平的起步阶段,而国家刚刚出台的万众创业,全民创新鼓励政策更是激发了各界人士对办公空间的要求。同时,与房地产业相关的金融、建筑等行业也在不断完善之中。毫无疑问,外部因素是一大利好。因此,转型的成败取决于企业内部所拥有的资源以及面临的市场情况。因此,本文主要从需求和供给两方面进行探讨。

1、市场需求条件的改变对办公服务的影响

从需求角度,主要探讨使用需求方,也就是对相关办公企业而言,办公空间所必须符合的整体特征。在当前的环境下,即要满足创新创业企业有别于其他成熟企业的要求。

(1)租赁成本要求低。传统的产业区位一般是成本驱动的,即受产品成本如交通运输、地租、劳动力工资、原材料等因素影响,因而其空间结构也受这些因素影响较大,而办公空间作为一种新兴的、特殊的产业空间,其占用土地空间小、产品运输指向低。即便如此,作为刚刚起步的小微企业而言,也不得不考虑办公空间的一系列租金和通勤成本对于企业运营的影响。通常情况下单个企业的资本投入不高,因此可承受的租金水平也相当有限。当前写字楼的平均租金逐年上升,小幅回落,这对相关企业来说是一项不小的负担。

(2)追求集聚效应。共享共同投入,保持信息和知识的高速流动从而获取集聚效应是城市办公空间结构形成和发展的重要影响因素。创新企业也不例外。这些企业的办公环境对于增强彼此间的交流要求较高,而企业特性又注定了意向性的交流占主要地位,知识外溢和理念融通意味着其办公空间需要比一般企业拥有更多的社交和孵化等功能性空间。创意作为企业发展的一个重要动力来源,依靠个人力量往往无法形成,更多地需要相互探讨,获得启发,进而形成完整的构思,最终落地。从一定意义上讲,办公空间是基础性的前提,空间的布局安排是营造适合交流和思维互通的必要条件。

(3)要素依赖度高。传统的企业选址理论认为最优区位是地租和运输成本之和最低的地点,即租金曲线和运输成本曲线的交汇点,而上述两条曲线是由企业活动的性质所决定的,因此企业活动的区位选择是企业活动性质、租金和运输成本共同作用的结果。数据表明,专业服务业、IT通信业和房地产业占据了上海甲级写字楼主要需求,低附加值制造业出现由市中心外迁的趋势。高级写字楼的租户结构的演变凸显了行业向专业化、创新化特性发展。创业企业的办公空间选择,往往也与其具备高层次的导向职能和计划职能有关,这些企业的经营活动需要与外界形成大量的交互关联,从而形成的开放而非封闭的企业性质要求办公空间的位于资本、劳动力等要素密集的区域,往往在市中心或科教园区周围。

(4)便利设施必要但独立负担困难。鉴于目标企业还处于成长阶段,与主营业务有关的一系列支持服务如法律咨询、财务分析等尚不完善,单独聘用专门人才或与相关提供商签订长期合作协议成本都过于高昂,因而在起步阶段对这些服务的需求只是短期或临时性的。同样,对于接待前台及会议室等设施,如果作为基础投资加入企业的沉没成本中,将需要很长的周期才能收到回报。所以,在基本的办公设施需求之外,创新企业对于便利设施的选择也应当作为办公空间的考虑因素之一。

2、房地产企业供应策略

从供给角度,即要求房地产商发挥自身的资源优势,在融合各方要素的基础上以充分应对日益变化的需求,获得最佳的收益,达到双赢。

(1)供应方式由整向零转变。当前商业办公楼的主要供应模式有三种:物业销售收益模式、混合型收益模式和物业租赁收益模式,三种模式各有侧重,但共同点是都要求较大面积的整租或整售,这就导致了供应价格和空置率的居高不下。如前文所述,价格因素是影响需求的重要方面,它同时也对供应者提出了更高的要求。在土地价格持续上涨,建筑成本、人力资本不断升高,企业财务压力不断增大的环境下,要实现持续发展,加快资金的流转是唯一的渠道。而由价格高而导致的空置率不断增加,对企业的盈利造成不利的影响,如此反复会产生恶性循环。针对中小企业数量多但规模小的特征,转变思维方式,从固定办公转换成灵活办公,缩短流动资金的回收期限,才能保证供应商的收益和稳定持续发展。

(2)注重创业资源整合能力。采用销售或租赁为主导的供应模式,其成功与否考查的是房地产商能否以低价获取土地或收购物业,同时取得较高的经营性收入或处置性收入。然而这种传统的方式在面对新兴的创业企业时则不尽相同,因创业企业的支付水平不高,并且他们需要的不只是简单办公室的物理形态,而是一系列能够提升企业竞争力的技术、资金、人脉等资源。房地产商除了需要具备营销能力来吸引目标群体之外,在硬件方面,还要有管理能力整合资源,灵活组合模块化的办公空间,从创业者真正的需求出发,以定制的辅导、服务与风险投资相结合,为初创企业提供从资金到资源、咨询的全方位的专业成长服务。有针对性地对各个零散的客户提供完整的服务,进行统筹规划。在这背后,需要房地产商在多个领域的丰富经验积累,灵活掌握相关信息以及能够有前瞻性地为客户创造需求。

(3)定价标准更强调附加值。由于整租和整售的供给模式导致定价较高,超出了起步阶段企业的承受能力,那么房地产商在制定适合目标群体的价格标准时,就应当注意到其特殊性。不仅需要以成本和利润为基础,还需考虑租户的期望、流动性以及附加增值服务的可行性,加以权衡以提高物业的出租或出售率。可以预见的是,与目标租户相匹配的纯租金定价必然低于当前整租或整售的价格,此时个性化的附加服务成为确保利润的关键,那么这些异质性服务的定价则成为吸引租户的手段。处于转型阶段的供应商应把握好租金+ 附加服务增值的定价标准。

三、实践与风险

1、实践

从全国的发展状况分析,根据业务和形态角度可将转型具体模式划分为多种,其中大部分是从非房地产企业的第三方作为发起人,他们通过与地产商或政府的协商,用整租或整购的方式获取既有办公楼或工厂等的使用权,再进行改造,一部分空间让有创业意愿的自由职业者单独承租较小的办公位,为其提供开放的共享交流平台;另一部分则招募具有发展潜力的创业团队入驻,除去日常基本办公外,部分或完整地提供包括创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务和媒体资讯等服务。直接由房地产企业发起的占比较少,比较著名的有SOHO3Q,其与前面提及的第三方模式唯一的不同之处就在于省去了获取办公楼的环节,其本质是将整个培育成功企业的过程纳入房地产企业经营表内,将办公空间的增值过程与对创业企业的投资回报过程相融合,形成扩大的封闭价值链。具体来说,不管是房地产企业还是其他机构,在被视为统一的办公空间供应商角度时,转型阶段的办公服务都具备开放和互助、结合与便利的特征。

(1)开放与互助。面向所有公众群体开放,以创业型人才为主,采取部分服务免费、部分收费,或者会员服务制度,为创业者提供相对较低成本的成长环境;通过沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立,共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享,达到协同进步的目的,通过“聚合”产生“聚变”的效应。

(2)结合与便利。团队与人才结合,创新与创业结合,线上与线下结合,孵化与投资结合。通过提供场地、举办活动,方便创业者进行产品展示、观点分享和项目路演等。此外,还向初创企业提供其在萌芽期和成长期的便利,比如金融服务、工商注册、法律法务、补贴政策申请等,帮助其健康而快速地成长。

2、潜在风险

(1)盈利风险。对于房地产企业而言,维持办公空间的持续盈利是首要问题。在基础运营收入方面,分散的客户数量,异质性的客户群体,前后交错、长短不一的租赁时间都不利于租金和配套服务收费来源的稳定,而对种子企业的隐形投资回报期长,对短期资本运营要求较高;在成本方面,合理筛选和扶持具有发展前景的创业团队,需要理性和经验,一旦决定对目标进行孵化,就要求资金的大量投入和人员的长期配合,同时,最终项目的成功与否,只有在进入市场才能验证,一旦失败,期间的各项人力资本支出、整租支出等就成为沉没成本。

(2)管理风险。基于盈利风险可以发现,往往只有承租人和创业企业在数量上累积、形成规模效应时,才能缓解盈利方面的压力。如前文所述,这对房地产企业整合资源、协调安排的管理能力提出了要求。受企业本身的人力财力等因素影响,办公空间的原始提供面积就决定了初期可容纳办公的规模,再加上管理团队认知水平的局限,很有可能无法应对日益庞大的客户群体。比如,租位的使用。因为租户的使用时点不一致,则85%的办公空间实际上可以供应120%的企业,那么企业在最大化利润的出租率就超过100%,这就要求管理方配备完善的后台系统。另外,从客户特性分析,初创企业在形成创意想法时需要的是基础办公设施和沟通共享平台,通过开放的环境自由地与相似背景的企业或员工交流,而成长后则更迫切地需要专业的公司发展指导,对保护自身商业机密更为谨慎,因此办公空间也相对封闭。如果无法妥善地针对不同规模的企业作出安排,将导致整体布局的混乱,不仅会使创业企业错失发展良机,最终也会影响房地产企业的名声和信誉,进而转型失败。

(3)用户来源。在新型办公空间较早兴起的欧美国家,有更多的人从事着自由职业,包括独立合同工、兼职工和临时工等。根据统计,在美国有5300 万人从事自由职业,占总工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下,方能催生新兴发展的办公模式。事实证明,在协同办公空间的主要用户中,自由职业占比最大,同时也是最忠诚的用户。由于其数量众多,为空间的收入奠定了稳定的基础。然而,我国的现实情况却与之相异,由于第三产业尚不及发达国家的发展程度,与第三产业相关的自由职业者只能在北上广深等一线或二线城市聚集。这对于政府支持下蓬勃兴起的协同办公市场来说是一种挑战,也注定了我国的联合办公之路将无法照搬国外经验。当前我国的主流客群分布于创业企业和成熟企业的雇员之中,而二者的性质又大相径庭,如何在保留原有客群的基础上吸引更多人的青睐,这不仅是地产企业自身运营能力的问题,更与经济发展阶段、产业结构调整的宏观格局有关。图2 显示了我国与国外主要客群的分布与相应的盈利贡献度。

(注:阴影圆表示我国情况,空心圆表示国外情况。)

(4)定位风险。办公室服务的同质化是转型过程应避免的问题。根据国际著名办公空间期刊Deskmag统计,在2010 年,全球共享办公空间供应面积为82000m2,2014 年已达到1603000m2,可见,办公空间的转型已经初具规模。如果房地产企业要占据一席之地,必须要根据自身特色,扩大目标企业群体,开辟细分市场,找准发展定位并形成专业化的风格和品牌。结合所在区域位置和资源特点,准确定位服务企业属性及规模,匹配协同办公空间真正的客群。这不仅在于针对不同性质的企业应提供不同的服务,还在于应打造有别于其他供应商的差异化服务。对成功转型企业的模仿可以作为初期的尝试,但照搬无法长久,因为在位企业的竞争优势并不一定能够复制,一旦失败,就会失去市场。

(5)过度扩张。在全民创业、万众创新的号召下,国内创业咖啡、孵化器等不断涌现,截至2015 年4 月,国家科技部认证的创业孵化器超过了约1600 家。到2013 年,上海登记在案的创业苗圃累计59 家,孵化器累计101 家,专业孵化器70 家,在孵企业4087 家,新型孵化器组织发展迅速,服务模式日益多元化。短期内各地先后出台相关政策鼓励创业空间的建立,政府引导及优惠补贴往往带来企业的逐利行为,一时间各类主体纷纷进入创业扶持市场,集中上市形成市场井喷,最终很有可能因无法“招创引智”沦为普通办公场所。另一方面,越来越多的产业园区和传统孵化器开始涉足众创空间,个别传统孵化器为搏人眼球,促进招商,改头换面,扰乱了传统孵化器与众创空间之间的关系。此外,某些房地产商也加入“众创空间”的建设中。不能排除会有一些企业和个人借众创空间之名,抢占中心城区优质物业资产,引发不良商务模式。

四、规避风险的建议

有关统计显示,截止到2014 年,在全球已有的第三方发起的办公空间中,只有40%处于盈利状态,72%在两年的运营之后才转亏为盈,这表明尽管新兴市场潜力巨大,但已有模式还存在较大缺陷,转型还有待长期的探索和验证。房地产企业在办公空间的前期准备、建造等物质形态提供方面,具备先天的优势;在为入驻企业提供配套服务、后续成长方面,经验不足。因此,要想缩短成本回收周期,实现盈利,房地产企业就应与产业上下游的相关利益方合作,专业化分工,弥补价值链的欠缺部分,增强发展优势。

1、与潜在相关利益方合作

(1)第三方运营商合作。当原有的办公楼存量较大,传统租赁方式无法有效降低空置率时,为了更好地打开市场,房地产企业可以采取与第三方运营商合作的方式,共同承担办公楼成本,共享租金和增值服务收益。通过标准的租约合同达成协议,最大程度减少菜单成本损失,改变表现不佳资产的财务回报。

(2)与政府合作。实际上,地方政府对于创业的支持力度向来不减,这一方面是出于贯彻国家政策的考虑,另一方面也一定程度上拉动了地方经济,形成了新的经济增长点,缓解就业压力。然而现实生活中,单靠政府扶持的高新产业、创业园没有形成规模,还处在各自为政的状态,知名度不高,创业者的潜力还有待发掘。房地产企业可以寻求与政府的合作,在开发阶段,通过折扣价获取土地资源或废旧厂房,统筹规划,为创业企业提供办公空间;在后续一体化的服务阶段,可以邀请相关政府单位长驻,为创业人员解读政策,节约办事流程。利用政策优惠,减轻房地产商的税负同时,还能够减少创业企业的交易成本,吸引更多潜在客户,让供求方双赢。

2、扩大融资渠道

房地产企业迫于本身的资金压力,要提高收益、降低风险,必须提高融资效率。在传统的融资领域,可以与介入银行系统的小微企业贷款合作,政府部门补贴扶持;在新兴的投资方式下,引入天使投资等合作伙伴,共同扶持种子企业,或者利用物业使用权、产权来置换创业公司的股权,提升相关企业的价值。充分利用互联网金融以及众筹平台,广泛地吸收闲置资金,形成风险共担,盈利共享的模式,化解盈利危机。

房地产企业面临市场压力和新形式冲击的转型,总的方向上就是要从开发商模式转向持有运营,从单一的租售赢利转向创业服务和客户资源的深度挖掘。就其行业来说,房地产是除了金融之外,唯一能与所有行业发生关联的领域,任何一家企业都不可能脱离物业干系而悬空存在。所以,现在快速升温的房地产与创业结合的模式对于转型期的企业来说不失为一种可选之道。

摘要：随着第三产业和共享经济的发展,企业对办公空间的需求在稳步增加的同时呈现出灵活性和多样性的特征。在此背景下,协同办公的新型商业地产模式应运而生。该模式主要为创业企业和专业人士提供具有流动性、互助性和高附加服务的办公环境,增强企业与各方的联系。房地产企业作为供应商,则面临将传统商业地产转型为协同地产的种种风险。基于钻石模型,本文分析得出,在升级改革的过程中供方应当采用数量上由整化零、质量上以零为整的供应策略,并且积极寻求政府、第三方和其他渠道的合作,以应对可能存在的盈利、管理和控制客源等五类风险。

8.谈商业地产运营模式 篇八

关键词：商业；运营模式；绿色景观；发展趋势

我国属于发展中国家，在三十多年前提出的以经济发展为中心的新纲领中，极大地推动了工业的发展，造就了今天中国的经济奇迹；然而，在这种以资源、人力作为大量基础的初级工业发展过程中，也造成了极大的浪费，目前的生态破坏与环境污染程度较高；但在发展过程中，也出现了深度反思，在可持续发展的理念推动下，形成了新的人与自然和谐发展论；比如，生态理念在各个领域的应用就是典型的例子。以下就在这个背景之下，从环境的角度，展开对绿色景观发展趋势的讨论。

1 绿色景观的现代功能与价值

首先，在生态恢复、环境治理过程中，根据教训与经验，我国现阶段已经出现了“海绵城市”的新型生态城市发展理念与措施，并且在武汉、重庆、苏州等地获得了极大的成功；这种以绿色景区作为核心要素，构建起来的新型城市发展模式，有效地解决了环境、生态、城市、景观、灾害之间存在的诸多矛盾，也促使人们重新认识到绿色景观的现代功能与价值。

其次，在功能方面，它是废弃、扬尘的吸收者，是城市的绿色卫士、是宜居的必备要素，也是化解人类发展过程中的非自然特征的重要桥梁；具体来看，绿色景观，既具有实际的应用价值，也体现了它的审美功能，从更高的层面看，它在人与自然之间架起了一座沟通的桥梁，并通过新时期的城市规划与商业运营解决了水资源的利用问题、赢得了经济价值，最终实使社会矛盾消于无形之中。

2 绿色景观的商业化倾向及其作用

首先，在功能与价值方面的体现，使商业经营者，发现了它的闪光点；从现在的发展势头分析，所谓的绿色景观的商业化，已经极大地推动了整体绿色景观相关行业的发展；比如，在园林工程、城市景观生态建设方面，在居住的小区中的绿色景观、室内绿色景观设计、环境设计等方面，已经由商业运营的推动出现了活跃因子，并且，正在向着专业化、艺术化的层面进一步发展。

其次，这种绿色景观的商业化倾向不仅仅推动了一个绿色行业的发展，重点是在解决生存环境问题的同时，让各种资源得到了更好的配置，尤其是在转变人类生活形态与方式方面，起到了至关重要的作用；另一方面，绿色景观的商业化倾向及其后续发展中可能的价值发掘，会极大的促进社会就业，提高民众审美能力，增加休闲场所的面积，为城市披上绿装等。

3 商业运营模式下的绿色景观发展趋势

受绿色景观的商业化倾向及其作用影响，造成了绿色景观实践在空间、地点、应用层面极大的扩展，以下就透过这些视域对商业运营模式下的绿色景观发展趋势进行细致分析。

3.1 时空的超越式发展趋势

首先，商业运营模式下的绿色景观，在楼层、楼顶、小区绿化区域，室内装潢、阳台景观、墙面绿植，公路绿化带、城市公园、休闲绿地、城市生态治理、生态环境治理、旅游景区绿色景观营造、环境教育及环境艺术等方面，均获得了极大地发展与推动，目前已经形成了“绿色景观经济市场”的雏形。

其次，它的时间超越性体现在绿色植被的种类方面，尤其是按照季节分布、种类分布所形成的任意时节均能看到绿色的事实；另一方面，就是在历史发展的视野下，我国古代遗留下的风水学得到了极大的应用与发展，重点发扬了古人所注重的人与自然和谐发展的“天人合一”的理念；具体来看，就是将绿色景观作为一种功能性的价值，赋予生态城市建设之中，解决各种城市发展中目前所面临的水资源利用不足的问题、洪水淹没城市造成灾害的问题等。

第三，在空间的超越发展趋势方面，除了上面所提到的地面、建筑上层空间之外，绿色景观极大的在丰富种类、移植、培育新品种的情况下，使不同地域、不同气候下的绿色景观，正在逐渐进行混合利用与协调式配置；另一个空间的超越性就体现在对于其他文明或不同文化下的绿色景观技艺的应用，所以，目前在不同空间中看到的绿色景观，有农家风情、田园风情、山水情调，还有来自于异域的法国“裁剪术”、英国的“密布术”、中国传统园艺造型中的“配置术”等。

3.2 范围的扩展发展趋势

首先，范围的扩展包括上层建筑层面，如政治、法律层面的政策、规范，如经济层面的商业化运营，如社会层面的园林工人就业，如教育层面的绿色景观设计、环境艺术设计、装饰装修绿色景观设计等，还有艺术层面的景观审美，以及城市建设与规划层面的绿色景观与生态发展研究等。

其次，绿色景观在商业运营模式之下，在功能、作用、价值、影响各个方面获得了全面的发展；尤其是在新一轮的绿色景观行业发展与市场推动之下，必然会掀起更多的附带产业的出现。比如，以多肉植物为物，如果从商业运营模式下的绿色景观范围分析，它的市场的出现，催生了种植、作为商品的市场交易、公司批量购进营造绿色氛围、室内绿色景观布置、婚礼绿色景观布置等不同领域的开发与应用。

3.3 商品化理念推动之下的优势发展趋势

首先，在商业运营模式之下，涉及绿色景观的范围均会被按照具体的情况，当作商品或产品来进行进一步的价值分析、应用扩展；比如，上文中所说的均属于商业运营模式的推动与促进；另一方面，它的优势在于形成了一个前所未有的新兴市场，无论从参与人数、涉及的绿植品种、工艺与设计发展人才培养，还是产业链构建等均有极大的比较优势。

其次，商品化理念的推动，使消费者成为核心，这样绿色景观行业的发展将会受到“以人为本”或“消费者需求”的影响，根据一般的市场规律分析，产品化的运营模式下，绿色景观行业必然会出现，艺术化的更高发展，绿色景观所产生的审美价值会在商品理念推动之下获得经济学上的乘数效用。

4 结语

本次研究立足于绿色景观发展的基本事实，透过分析商业化的运营模式下绿色景观及其行业的发展情况，对其进行了具体的探讨；通过以上分析可以看出，在商业运营模式之下，绿色景观的发展获得了新的生机，其根本原因在于人与自然的非和谐发展，在于工业模式发展下造成的各种问题，也是我国城市发展过程中缺少战略性的规划意图所致；但是，在认识到问题，并决心解决问题的前提下，在当今商业模式推动下的社会发展中，认识了绿色景观的价值，并透过对它的科学应用与发展推动，目前使它的价值不断在上升，因此，未来的绿色景观发展趋势明显向好，并且值得进一步的研究与推动。

参考文献：

[1]常青，李双成，王仰麟，等.基于稳定映射分析的深圳绿色景观时空演化及启示[J].地理学报，2015（12）.

[2]王蕾，王兰霞，裴婉辰，等.城市绿色景观格局及异质性特征研究进展[J].安徽农业科学，2013（26）.

[3]张波，王荣杰.工业绿色岸线的营造——以船厂绿色景观的营造为例[J].上海城市规划，2014（3）.

[4]王晖，于跃洋.绿色景观分布设计在城区雨水径流中重金属过滤中的应用——以青岛市为例[J].科技通报，2016（7）.

9.浅谈房地产行业渠道工作模式 篇九

2011年，能够被写入中国地产史的一年，并不因为在这一年频繁出台的政策，而是因为从2011年起，它是真正意义上的中国地产第一个完整的下行年。

那段行业下行的日子里，我们共同见证过数以百计项目数月零成交的尴尬纪录；亲眼目睹着廉价土地无人问津的冷清局面；一起梳理着全国楼市量价齐跌的统计；无奈论证着实力投资客渐渐淡出房地产投资的真实现状；惊讶正视着万科质量门、绿城集团资金链断裂等曾经的行业神话轰然倒塌的事实……于是，我们一度认为乌云散去的日子仍然遥遥无期。

可能是印证着“多难兴邦”的古训，我们的行业在经历过风雨的洗礼后，逐渐摸索出一条适合淡市发展的道路——房地产营销的的渠道之路，在漫天地产广告已如城市牛皮癣的年代，保利渠道营销的成功无疑是为仍旧低迷的市场注入一剂强心针。

2012年的市场变幻莫测，从中央态度的持续强硬到地方政府适当放宽政策的试水，再到购房者观望情绪的逐渐释放，又有诸多关于“行业回暖”的坊间传闻。是否回暖我们暂且不说，因为行业与政府之间的暧昧你我实在无法预测，微利时代的利润获取靠的是真本事，于是我们应该务实地谈谈淡市渠道营销思路。

何谓房地产渠道营销

房地产渠道不单单是渠道，它包括供应商、物流分销商和客户终端建设几部分组成，由于房地产商品的特殊性，它的商品并不流通，这种物流的过程中层层加码的现象不复存在。因此，房地产商品的渠道建设与普通商品的渠道建设要简单，成本要相对低。

因此，若谈及房地产渠道营销对其推动作用，无非可将其分为两个层面，即上端渠道建设与下端渠道建设。所谓上端渠道建设主要集中在对政府、媒体、企划、广告、金融、建筑、装修、印刷、设计等，而下端渠道建设显而易见是指直接面对客户的终端建设，而两者恰代表着传统渠道与现行渠道的营销模式。

传统渠道营销模式——重线上推广

传统渠道模式的目的在于：①建立项目的市场知名度、②让客户知道我们、③让客户产生兴趣，引起上门、④让客户认可，并产生口碑传播。传统的渠道模式重视线上推广对于客户的吸引，可以被定义为“从吸引到成交”的以客户主观意识为先的营销模式。

传统渠道营销模式重线上推广，主要包括报纸广告、电台广告、户外广告、电视广告、网络广告等，保利在目前市场状况下对该类渠道工作略作调整，在传统渠道对于80%以上开发企业失效的情况下，取得了较好的来电来访成绩。

报纸广告—采用报广导视，增强客户意向度与品牌效应

2012年起，保利成都公司在硬广投放端新增项目导视板块，即在每期报纸页眉增加本期所登载的保利项目分类与其所在版面。如周五有保利心语花园、保利花园、保利香槟国际均有硬广见报，在页眉位置会有相应的信息提示。此举措一方面便于保利品牌追随者便于翻阅，另一方面便于展示保利多项目联动的品牌效应，取得业内认可。

电台广告—以活动为主要导向，降低客户排斥度

电台广告为地产项目选择的主要传播途径，因此在黄金时段的推介广告成为房地产企业争相占据的口岸，但也因此造成了接收群体的厌倦。2012年起，保利项目的电台广告在条件允许的情况下均采用活动预告的方式进行信息导入，有效提升了受众群体的项目接受度，另一方面也通过活动带动了来电与来访。

户外广告—户外资源以年为周期，项目根据节点轮流使用 对于户外资源，保利地产选择以年为周期进行不同项目不同节点的阶段性使用，一方面控制成本，另一方面让保利的诸多项目持续保持发声，确保保利地产的长期影响力。

网络广告—选择高性价比网络渠道，打开刚需市场 网络的使用成为撬动刚需客群的利器，25-35周岁的购房客群为网络营销的作用目标。网络渠道方面，保利地产较低频次使用“弹窗”类途径，而是选择论坛、微博进行长期的“客户”培养，加之每周暖场活动的线上信息释放，收获甚佳。

新兴渠道营销渠道——5期、14点的“1 3 3 2 5”渠道模式

与传统的专注线上推广的传统模式不同，新兴渠道模式更加注重线下推广，即目的在于：①主动寻找客户，建立项目的市场知名度、②让客户通过线上媒体之外的渠道知道我们、③通过我们的主动讲解，让客户产生兴趣、④让客户认可我们的主动型服务，并产生口碑传播。新兴渠道模式重视线下推广对于客户的挖掘，可以被定义为“从主动挖掘到成交”的以营销端主观意识为核心的营销模式。

与传统渠道营销的分类方式不同，线下渠道工作对时间节点要求性更高，即针对不同的时间节点，线下渠道工作的开展会有较大差异。大致可分为：前期渠道、团队组建期渠道、销售中心开放前渠道、销售中心开放后渠道等。

以下逐一进行各阶段工作说明： 前期渠道：

前期渠道主要为做好市场调研，分析周边竞品，了解周边楼盘客户来访构成，以便开展后期工作。如保利心语花园，确定周边天府软件园及高新区软件园确定周边重点竞争项目华润凤凰城和世豪广场，后期进行集中攻关。

项目组建期渠道：

该阶段渠道工作主要分为几大板块：一是销售经理的提前介入渠道，二是销售秘书资源共享，三是销售人员的前期带客渠道。

销售经理提前介入渠道是指销售经理本身提前介入项目，熟悉区域，收集区域客户资料，以便为后期销售奠定管理基础。如公司实行销售经理竞品分析制度，在最短时间内了解摸清竞品项目客户构成、邀客方式等，并形成独立的渠道文案。

销售秘书资源共享是指挖掘区域内竞争项目现任销秘或者前任销秘，最好带有区域内项目成交和来访客户资源，实现竞品项目资源为我方项目所用。如保利心语、保利城项目招聘竞品前任销售秘书做置业顾问，取得前期客户资源近万，另一方面给予的销售岗位又使得我方项目资源部会对外泄露。

销售人员的前期带客渠道：置业顾问招聘以了解区域销售人员为主，要求具备一定的客户资源。

销售中心开放前渠道：

销售中心开放前的渠道工作显得尤为重要，可以大致分为电话营销、站点摆展、资源陌拜等方向。

在销售中心开放前，进行两轮电话营销，收集6万关联度相当高数据，进行一个月的电话营销，其中分成两轮，前23天进行第一遍初步意向筛选，第二轮7天时间以银卡办理及销售资料等进行意向再筛选。第一轮有效数据20%左右，第二轮有效数据在40%左右，这样经过一个月的电话营销，能够收集到约4800组意向稍强的客户。

除电话营销外，点位摆展同样显得尤为重要，项目前期一般进行40个展点摆展，即在40个潜在意向客户较集中的小区、公共场所进行摆展，收集意向客户资料，每个展点可收集约50组意向客户，整个摆展可收集到约2000个意向客户。

陌拜可分为针对业主资源、针对公司团购两方面进行。如保利城对在售项目保利公园198成交客户进行陌拜，收集客户意见和再购意向客户（两项目同属于城北板块）。针对公司等团购客户相关负责人进行初步陌拜和接洽，为后期进一步营销工作做铺垫。

销售中心开放后渠道：

首先进行电话通知前期有效渠道客户到访，通过前期约万组意向较强客户意向客户的电话回访，常规会有约10%的客户到访，后期转诚意金约10%-20%。，进而会有约60%以上的诚意金转成交。

短信通知前期所有渠道客户到访，短信继续对前期意向较强的客户进行2轮信息发送，到场约3%。

保利自身相关项目客户资源利用，如保利心语，电梯产品中，保利中心和保利花园项目客户对其关联度较大，而别墅方面保利大客户及保利拉斐别墅客户对本项目相关联度较大，充分利用系统内部资源进行互动，电梯互动成交大约有20套，别墅3套。

与前期团购渠道客户进行活动，如保利心语与前期约10个沟通的团购客户在售楼部举办活动，通过活动，前期无大型团购，但陆续有前期团购公司散客成交，并在后期促进农业银行15套电梯团购。

正常销售后渠道：

进入常规销售期后，渠道工作需要继续细分。

以现有业主、客户为纽带拓宽客户渠道。在现有客户基础上，做好业主行业背景分析，进行不定期电话及短信回放，邀请客户及朋友、同事参与周末活动或大节点活动。此外，对到访客户在三天内初次回访，在两个礼拜内再次回访，在一个半月内第三次回访。

竞争对手渠道截流，在竞争对手销售中心开放、样板间开放、公开蓄筹及开盘等重大节点通过以下方式进行截留：

1、通过指示牌和户外临时广告吸客；

2、销售人员潜伏谈客和拉客。

为客户制定活动（先定客户，再与客户定活动）。与相关企业或机构（证券金融等）联合洽谈活动方式，将客户资源引进到售楼部举办活动，提升现场氛围，同时起到引进客户作用。

二级市场渠道拓展。分析项目较集中的二级市场客户，并选时间前往该区域通过种子客户做二级市场渠道拓展。

各项目销售人员互动。项目销售人员之间建立不成文联动机制，充分利用保利内部资源，项目销售人员之间建立线下推荐客户成交机制。

10.商业地产招商及运营管理详解来了 篇十

历史经验教训表明，不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。这种情况在国内已经屡见不鲜。

统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。

这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。

经过经营定位、经营品项/服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。

这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作：

如果招不到合适的商户，购物中心恐怕就要承担巨大的经营风险;

即便招到了合适的商户，开业后仍然要根据具体的经营状况去调整商户继续招商，而且还要对合作商户进行长期的服务和管理。

购物中心通过“统一招商管理”与所有合作商户开始建立并保持一种既对立又融洽和谐统一的关系，这种关系是购物中心这种大型商业项目长期成功的保证。所以，统一招商管理的成败是购物中心统一运营成功与否的一个关键。

我们先来看看“统一招商管理”的简单定义：

按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。

其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。

我们在此设计了一个购物中心“统一招商管理的十项基本原则”，希望能对国内购物中心的招商管理工作有所帮助。

第一基本原则：要维护购物中心的统一主题形象、统一品牌形象。第二基本原则：要维护购物中心的业态功能的均衡发展。第三基本原则：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。第四基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则;零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。第五基本原则：核心主力店招商布局原则。第六基本原则：特殊商户招商优惠原则。第七基本原则：“以点代面，特色经营”是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。

特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛的作用。

第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。

因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金;这样，发展商与商户才能一同成长。

放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。如果前期就向入租商户收取过高的租金，结果无异于杀鸡取卵;北京信特商业中心倒闭的原因之一就在于此。

第九基本原则：统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务。

统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。

这个“统一服务”不但要体现在思想上、在招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出购物中心的品牌与特色来。

第十基本原则：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。

当然便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。

建立统一的信息平台，进行精细化的管理，一是能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务;

能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等;

能为购物中心自身提供布局疏密度、品项搭配、人员配置、场地坪效、商户业绩等经营信息，便于购物中心分析后对经营场地(稀缺资源)进行无限再分配。

招商不是一个开业前就完结的工作，实际上购物中心的招商是一个无限循环的工作，这都需要信息系统的分析支持。

01

统一运营、招商、策划、营销、物业是商业地产的核心

运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉，现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。

不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。

购物中心作为一个复合型商业业种，管理要求相对于其它业态具有更高的要求，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益。

所谓整合性需求，是指购物中心能够提供多功能的服务，消费者进入后得以满足多样化的需求，并受激发而提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为。

项目的必须千方百计安排适当的全方位服务，当然这从管理角度也增添了无限的困难度，也就是说购物中心的管理者面对各种不同的行业，如何把它们整合在统一有效的制度之下，加之消费需求的弹性较大，在经营管理上均需仔细考虑规则以免产生负面效果。

购物中心为激发更高的经营绩效，必须掌握一定的经营哲学加以利用，这也是结合我国的实际环境对购物中心提出的经营管理上所必须具备的要求。

商业地产的营销策略和手段，未来将是以经营管理为核心的营销，其核心理念有三。

核心理念一：投资者购买商铺买的不是钢筋水泥堆砌的建筑垃圾，而是投资商业业态生意机会成长空间带来的升值空间，生意机会除了理论上存在，更重要是要在经营上落实。因此，商业项目开发阶段的任何销售预算都应含进经营管理落实所必须的成本。核心理念二：商业项目应立足市场经营做旺的角度，对经营管理架构的建立，招商商户的筛选进行精细化操作，以做旺市场为核心利益点，最终能收获商业项目的最大开发利益核心理念三：以商业项目经营成功为核心确定业态定位、建筑设计、铺位分割、招商政策，变营销主题为经营主题

-1- 时段划分方面的考虑

购物中心在全日的时段划分上，须依照顾客进入购物中心的人数统计结果。

若过分集中，不但会降低公共设施与服务人员的服务品质，同时如果拥挤度到达一定程度，必然会降低顾客的舒适感与享受度。

而在某些时段，如果人数过少，场面冷清，则会严重降低顾客的购买意愿，这样也不利于购物中心的有效经营。

因此，只有制定周详的规划、依时段来有计划地引进顾客，使每天进入营业区的顾客不但能够符合规划的人数，并且可以达到均匀的分配。

由此产生的有利结果就是经营管理成本的效益可以以最佳方式发挥出来，顾客的满意度也可以维持在较高水平。

-2- 做好客源重叠分析和规划

购物中心在经营之初，应先确立主题商店，并在招商过程中优先办理，因主题商店具有一定的保客能力，营业绩效较有保证。

当然在购物中心整体的促销计划以外，各独立商店也具有一定的集客能力，然而这些被吸引进入购物中心的顾客将成为整个购物中心的顾客。

每个商业个体在购物中心整体计划的指导下，均能提供最适合的服务，因此客源重叠使每个商业单元均能获得重叠效益。

-3- 使商品趋向全方位服务功能

在购物中心的特定客层中，主力客层大多数为家庭式的购买，因此提供全方位商品以满足家庭需求成为购物中心的主要功能。

购物中心的服务重点在于商品用途上的定位，购物中心依服务客层定位及按客层需求作商品安排，当然必须依据需求量、商圈内的竞争态势作全方位的思考，以整合服务功能。

-4- 结合个别形象，塑造群体形象

形象是无形资产的具体象征，它充分表现于一个企业体的成果业绩。

-5- 注重提升平效

所谓平效，即营业收入与营业面积之比，主要用于平行、垂直地考核经营绩效。

同时可以扩大比较商圈内的绩效，以便稽核、调整购物中心的经营绩效，也可追踪考核短期、中期、长期购物中心的趋势，以此来掌握效差的时段作为进行促销、折扣等活动的依据，提高效差时段的经营效率。

02

商业地产项目要实行统一招商、管理，分散经营技能

-1- 统一管理，分散经营的概念

购物中心内的商铺是有计划的聚集，对商场进行“统一管理，分散经营”是购物中心区别于其它房地产形式的核心特点。

统一管理要求购物中心必须由代表业主权益的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。

分散经营是为商场消费者和经营者间的交易提供场所，但商场的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。

-2- 实施商业项目的统一管理理念

购物中心的统一管理理念：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。统一招商管理要求对招商对象进行品牌审核管理并建立租约管理。

要求一：品牌审核管理

所谓品牌审核管理是指招商对象需经品牌审核后才能进入。

审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。

要求二：完善的租约管理

租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理。

比如：承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可。

完善租约还包括营业时间的确定;承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理。

同时为整个购物中心促销承担的义务，承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制;投保范围事宜;是否统一收银等方面的内容。

商业地产强调运营管理的统一性(开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作)。

虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。具体组织工作中，要把握好以下要点：

03

商业项目不同运营阶段经营管理的要点

-1- 项目开发期的运营管理要点

-2- 项目开业培育期的运营管理要点

这一阶段强调广场、租户的双赢。

需要导入专业摩尔管理软件系统，信息能多种方式导入，数据有效共享，统一租户租约管理、往来管理、会员管理，有效指导广场的经营策划，通过追踪顾客消费信息了解顾客需求、指导租户经营。

-3- 项目规范提升期的运营管理要点

-4- 商业地产项目全程信息化管理的要点

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总结

商业地产的永续经营，需要严格统一规范管理，由于一个大型购物中心里常有上百个所有权独立的独立经营主体和众多承租商户，应通过统一管理来树立购物中心的整体形象。

商业地产的统一的运营管理将最终使商户彼此之间相互促进和协同，将极大地刺激人们的消费需求。

从这层意义上讲，购物中心的效益提升有赖于整体功能的发挥，商业地产的管理对象在形式上是租户，但实际上关注和关心的是顾客。

只有共同面对顾客才能找到开发商、业主、运营商和租户之间的共同利益点。

每一个新的商业地产项目都需要阶段性的市场培育期。

尤其是对于市场尚未成熟的消费区域，市场培育期会更长，前期的招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。

商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。

在市场培育期内尽可能减轻商家经营成本，一个良好的商业中心要有一个良好的地理位置，当然我们还要有良好的团队执行业务计划，要忠于业务计划。

同时你要有一个良好的管理团队，还需要在商户以及租户、业主之间建立相辅相成的关系。