营业房屋租赁合同书

2024-09-10

营业房屋租赁合同书（共15篇）

1.营业房屋租赁合同书篇一

出租方(下称甲方)：

承租方(下称乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，就甲方将其拥有的房屋出租给乙方使用，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商，达成如下协议：

一、租赁房屋描述

1、甲方将其拥有的座落于阜阳市西苑一幢号房屋出租给乙方用于经营。该房屋建筑面积共平方米，具体座落方位及四至见房屋所有权证上的附图。

2、甲方必须保证对所出租的房屋享有完全的所有权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地使用权没有用于抵押担保。

二、租赁房屋用途

1、乙方租赁房屋为商业及辅助用房。

2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。

三、租赁期限

本合同租赁期为5年，自XX年10月10日起至XX年10月9日止。

四、租金及支付方式(单位：人民币)

1、第一年租金为18000元，第二年租金为19200元，第三年的租金为22800元，第四年租金为26400元，第五年的租金为30000元。

上述租金每半年支付一次，具体为：

本合同签订时支付第一年上半年租金9000元，XX年4月日前支付第一年下半年租金9000元。

XX年10月日支付第二年上半年租金9600元，XX年4月日前支付第二年下半年租金9600元。

XX年10月日支付第三年上半年租金11400元，XX年4月日前支付第三年下半年租金11400元。

XX年10月日支付第四年上半年租金13200元，XX年4月日前支付第四年下半年租金13200元。

XX年10月日支付第五年上半年租金15000元，XX年4月日支付第五年下半年租金15000元。

2、在租赁期内，因租赁房屋所产生的水、电、卫生费由乙方自行承担，但物业管理费除外。

3、为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金1500元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。

五、甲方的权利与义务

1、甲方应在乙方支付第一年上半年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方。

2、甲方必须保证出租给乙方的房屋能够从事商业经营。

3、在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。

4、在承租期内，甲方将该租赁房屋产权转让给第三方时，应提前60日书面通知乙方。

5、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后60日内搬离。

六、乙方的权利与义务

1、乙方按照本合同约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任。

2、乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、装璜，甲方不得干涉。

3、乙方经营过程中所产生的费用、税收、债务均由乙方自行承担。

4、乙方不得利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动。

5、按本协议第四条约定支付租金。

七、续租

租赁期满，甲方如有意续租，则乙方在同等条件下有优先租权，但必须在租赁期满前的二个月向甲方提出书面申请。

八、合同的变更和解除

1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同;

(1)未按约定期限交付租金，超过 60 天以上的。

(2)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。

(3)在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。

(4)从事非法经营及违法犯罪活动的。

2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：

(1)甲方不交付或者迟延交付租赁房屋20天以上的。

(2)乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过20天的。

(3)甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的。

(4)租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。

3、在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：

(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同。

(2)因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的。

(3)在租赁期间，乙方承租的房屋被征收、征用或被拆迁的。

(4)因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。

九、违约责任及赔偿

1、符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。

2、乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。

3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还。甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。

十、其他约定

1、本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力;

3、本合同自甲乙双方签字或盖章之日起成立。

本合同一式二份，甲、乙双方各执一份

甲方：乙方：

代表：代表：

2.营业房屋租赁合同书篇二

网点租赁费是商业银行很重要的成本支出项目, 如不能合理有效地加以控制, 将会严重影响商业银行的经营效益。本文试图通过分析商业银行营业网点租赁价格偏高的原因, 寻求解决该现象的有效方法。

一、商业银行营业网点租赁价格偏高的原因:

(一) 纳税影响

根据我国相关税种的规定, 个人出租房产, 承租方用于生产经营的应缴纳以下税款:房产税:以租金收入12%计算缴纳。营业税:以租金收入的5%计算缴纳。城市维护建设税及教育费附加:按实际缴纳的营业税税额乘以城建税率5%、教育费附加率3%、地方教育附加率1%计算缴纳。个人所得税:按财产租赁所得, 每次收入不超过4000元的, 减除费用800元;4000元以上的, 减除20%的费用;同时扣除纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和附加 (包括营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、城镇土地使用税、教育费附加、地方教育附加) , 其余额为应纳税所得额, 税率是20%;印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元, 按1元贴花。城镇土地使用税:按实际占用的土地面积和所在区域城镇土地使用税单位税额计算缴纳。企业出租房产, 承租方用于生产经营的应缴纳以下税款:房产税:以租金收入12%计算缴纳。营业税:以租金收入的5%计算缴纳。城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加:按实际缴纳的营业税税额乘以城建税率5%、教育费附加率3%、地方教育附加率1%计算缴纳。企业所得税:年终汇算清缴。印花税:按财产租赁合同租赁金额千分之一贴花。税额不足1元, 按1元贴花。

按上述规定, 无论个人或企业出租非住房用途的房产, 都要负担较高的税负, 综合税率分别达19.65%、18.65%, 因而, 目前社会上普遍存在房屋租赁逃避税的现象。出租方逃税的主要方式是不开具发票给承租方, 在实际操作中, 当承租方要求出租方开具发票时, 出租方就会通过提高租赁价格或直接要求承租方负担其须缴纳的税负来转嫁负担。由于将房屋租赁给银行必须按照租赁金额开具发票, 也就意味着必须全额纳税, 而银行必须严格执行相关会计制度的规定, 不可能直接负担其须缴纳的税负, 因此出租方往往通过提高租赁价格将其须缴纳的税负转嫁到银行头上。

(二) 目前社会上普遍认为银行有

钱, 银行看中的地方非租不可, 所以当承租方是银行时, 出租方就会抬高租赁价格。

(三) 商业银行内部因素

1、商业银行营业网点选址的影响。

银行营业网点大多在核心城区的核心商业地段, 核心城的区核心地段门面租金比一般地段租金价格相差较大。

2、商业银行营业网点租赁管理体制影响。

(1) 商业银行营业网点租赁未实行集中采购或采用单一来源集中采购方式。

根据财金[2001]209号《关于加强国有金融企业集中采购管理的若干规定》“第三条本规定所称集中采购;是指国有金融企业以购买、租赁等方式获取大宗物品、工程和服务的行为。第五条国有金融企业一次性采购价值在100万元 (含100万元) 以上的, 须采取集中采购的方式。”的规定, 对100万元以下的网点租赁并未要求必须集中采购。在商业银行自身制定的集中采购制度中, 一般存在以下两种情况:

一是商业银行内部规定所有的营业网点租赁必须实行集中采购。

二是由于商业银行在租赁营业网点选址时具有定点选择的特点, 因此有些银行对价值较低的网点租赁项目不要求进行集中采购, 对达到上述规定要求即1 00万元以上的项目才予以集中采购。

不实行集中采购的网点租赁, 能否降低网点租赁价格, 只能取决于租赁双方的谈判成功与否;实行网点租赁集中采购, 也会遇到一个问题:就是银行网点选址选定的只有一个标的物, 集中采购就只能采用单一来源采购方式, 在这种采购方式下, 是否能降低网点租赁价格, 也取决于租赁双方的谈判成功与否。谈判成功与否又取决于谈判人员的专业素质与道德素养, 存在以下因素可能导致谈判结果不理想:一是谈判人员不够专业, 对市场的信息了解不充分, 难以在谈判中占据主动;二是谈判人员责任心不强, 谈判时没有积极争取降低价格;三是若银行监督机制不够完善的情况下, 可能存在道德风险。

(2) 部分银行营业网点租赁审批权限在省 (一级) 分行, 租金由省分行专项解决, 二级分行只负责上报租赁项目, 不需要自行承担租赁费用, 因而其往往因急于拓展业务而忽略成本控制, 对租金价格、租赁面积、租赁后续风险等其他事项往往不会全面统筹考虑。

二、解决商业银行营业网点租赁价格偏高的对策

综上所述, 商业银行营业网点租赁价格偏高的成因复杂, 既有外部原因又有内部原因, 既有体制原因也有管理原因。笔者认为, 要解决商业银行营业网点租赁价格偏高的问题, 就必须打破原有的思维方式, 改变原有的自行组织调查和谈判的操作习惯, 将网点租赁社会化, 银行将网点的选址、租赁价格的谈判委托三家以上中介机构办理, 对中介机构选出的网点租赁备选房产、租赁价格实行集中采购, 从中选择网点位置、面积、价格等最优的房产。

网点租赁社会化的具体做法和操作流程如下:

(一) 银行组成调查小组, 通过调查了解租赁网点选址的大致路段房产租赁情况, 根据调查情况确定网点选址路段、租赁期限、租赁面积、租赁价格的区间等。初步确定标的物范围, 租赁价格上限, 据此组织下一步的集中采购。

(二) 银行公开发布信息征集房屋租赁中介机构, 并通过一定程序选定三家以上的房屋租赁中介机构作为候选供应商, 避免一家独揽可能存在的与出租方串通提高租赁价格的弊端, 同时通过房屋租赁中介机构之间的相互竞争, 降低网点租赁成本。

(三) 银行将确定网点选址路段、租赁期限、租赁面积、租赁价格的上限及其他条件提供给已确定为候选供应商的房屋租赁中介机构。为鼓励中介机构积极谈判努力降低租金成本, 银行事先订立相关奖励条款, 约定中标的租赁房产, 中介机构与出租方谈判确定租赁价格低于银行租赁价格的上限的, 按照节约租金一定的比例以累进方式计付中介手续费给中介机构, 节约得越多, 计付的标准就越高。通过这样提高中介公司价格谈判的积极性, 达到降低租赁价格、节约租赁成本的目的。

(四) 房屋租赁中介机构根据银行要求的条件各自进行选址, 与出租方进行租赁期限、租赁价格等谈判, 每家机构可以选定多处备选的租赁房产。银行事先应要求中介机构与出租方谈判时, 只能告知出租方租赁房产的用途, 不能事先向出租方透露承租方为银行, 以避免出租方因为承租方为银行就漫天要价。

(五) 房屋租赁中介机构将选定的备选租赁房产的地址、面积、租赁期限、租赁价格等提供给银行, 银行实施集中采购程序, 从备选租赁房产选定位置、面积、价格等最优的房产。

3.营业房屋租赁合同书篇三

关键词:建造合同;营业税金及附加;所得税费用

中图分类号:F235文献标识码:A文章编号:1000-8136(2010)08-0057-02

2006年2月16日,新的《建造合同》准则颁布,新准则对建造合同收入与费用的确认、计量和相关信息的披露进一步进行了规范,同时对企业的基础管理工作、会计人员的职业判断提出了更高要求。总的来看,《建造合同》准则执行以来,在规范施工企业的会计行为、提高会计信息质量方面取得了明显的成效。但在执行过程中,也出现不少实际问题,文章就新准则中有关营业税金及附加的计提与现行营业税法发生纳税义务之间差异的核算作一些探讨。

营业税暂行条例规定,施工企业营业税的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。而建造合同准则规定收入确认的时间有3种:资产负债表日、合同完成时、能得到补偿的费用发生当期,且所确认的收入是指已完工部分预计可以收回的收入,并不一定都取得了收取款项的凭证。例如,有些项目经中介决算审核,但建设方就是不给施工方审核报告,或者虽给审核报告,但却以工程质量、工期等各种原因拖欠工程款,与合同有关的经济利益不能及时地按合同流入企业,建筑施工企业无法及时取得收款凭证。可见,现行营业税条例及会计准则对收入的确认时间、标准存在差异,《建造合同》准则的实施使得施工企业合同收入的确认与营业税纳税义务出现暂时性差异。如果忽略这种差异对企业当期损益的影响,施工企业可以在每季申报缴纳营业税时,按当期收到的合同价款或办理的工程结算额计算营业税,借记“营业税金及附加”科目,贷记“应交税费—应交营业税”科目;实际缴纳时借记“应交税费—应交营业税”,贷记“现金”、“银行存款”等科目。然而,由于建造合同收入确认时间与营业税纳税义务发生时间不同,如果仅以营业税纳税义务发生时间确认营业税金及附加,会造成“营业收入”与“营业税金及附加”不配比;如果以建造合同收入来确认营业税金及附加,则当期“应交税费”的余额并不代表企业现实的纳税义务。为解决这一问题,笔者建议分别按照建造合同收入计算应当确认的营业税金及附加,按照税法规定计算应缴的营业税金及附加,两者的差额予以递延,递延的营业税金及附加费用可以采用“其他应付款—递延税金及附加”科目加以核算。期末编制报表时,该科目若为借方余额,在“其他应收款—递延税金及附加”列示。同时,如果确认了这种差异,期末应根据企业所得税法的相关规定进行纳税调整,并根据相应资产或负债项目账面价值与计税基础的差异调整递延所得税费用。

例如:某公司2005年11月份中标云南某高速公路,2005年12月份与云南省交通厅签订施工合同,合同价款为5 000万元,工期为3年,预计2008年12月份完工。2006年1月1日项目成立并进驻开始施工生产,业主按照合同规定付给工程合同总价10%的工程预付款,2006年-2008年各年的有关资料见表1,该建造合同的结果能够可靠的估计,在资产负债表日按完工百分比法确认建造合同合同收入和费用。

备注:该地区的营业税税率为3%,城市维护建设税税率为7%,教育费附加费率为3%,没有其他附加税;该公司2006年、2007年、2008年的利润总额分别为:500万元、600万元、800万元,企业所得税税率为25%,除了此事项和建造合同预计损失外没有其他纳税调整事项。

1 2006年的相关业务处理

1.1 按照建造合同的相关要求,确认2006年的相关数据

合同完工进度:2 000/5 000*100%=40%

确认的合同收入:5 000*40%=2 000万元

确认的合同毛利:(5 000-4 500)*40%=200万元

确认的合同毛利:2 000-200=1 800万元

1.2 确认2006年度营业税金及附加差异

按照营业税规定,2006年应缴纳的营业税金及附加为:

1 500*3%*[1+(7%+3%)]=49.5万元

按照建造合同收入应确认计提的营业税金及附加为:

2 000*3%*[1+(7%+3%)]=66万元

差异为:66-49.5=16.5万元

其会计分录为:

借:营业税金及附加 66

贷:应交税费-应交营业税 49.5

其他应付款-递延税金及附加16.5

期末会计报表应列示“其他应付款-递延税金及附加”16.5万元。

1.3 确认2006年度所得税费用

2006年企业所得税汇算清缴时,首先要对此产生的差异进行纳税调整,然后确认其递延所得税费用。

2006年应纳所得税费用为:

(500+16.5)*25%=129.125万元

其会计分录为:

借:所得税费用-应纳所得税费用129.125

贷:应交税费-应交所得税 129.125

2006年递延所得税费用为:

16.5*25%=4.125万元

其会计分录为:

借:递延所得税资产 4.125

贷:所得税费用-递延所得税费用4.125

2 2007年的相关业务处理

2.1 2007年预计合同损失

(5 500-5 000)*(1-3 500/5 000*100%)=150万元

其会计分录为:

借:资产减值损失-合同预计损失150

贷:存货跌价准备-合同预计损失准备150

2.2 2007年营业税金及附加差异

(2 100-1 500)*3%*[1+(7%+3%)]=19.8万元

其会计分录为:

借:营业税金及附加49.5

其他应付款-递延税金及附加 19.8

贷:应交税费-应交营业税 69.3

期末会计报表应该列示“其他应收款-递延税金及附加”3.3(19.8-16.5)万元。

2.3 2007年所得税费用

2007年应纳所得税费用为:

(600-19.8+150)*25%=182.55万元

其会计分录为:

借:所得税费用-应纳所得税费用 182.55

贷:应交税费-应交所得税 182.55

2007年递延所得税费用为:

(150-19.8)*25%=32.55万元

其会计分录为:

借:递延所得税资产33.375(150*25%-16.5*25%)

贷:所得税费用-递延所得税费用 32.55

递延所得税负债 0.825(3.3*25%)

3 2008年的相关业务处理

3.1 2008年营业税金及附加差异

(1 600-1 700)*3%*[1+(7%+3%)]=-3.3万元

其会计分录为:

借:营业税金及附加56.1

贷:应交税费-应交营业税 52.8

其他应付款-递延税金及附加3.3

期末会计报表“其他应付款-递延税金及附加”科目余额为0。

3.2 2007年所得税费用

2007年应纳所得税费用为:

(800+3.3-150)*25%=163.325万元

其会计分录为:

借:所得税费用-应纳所得税费用 163.325

贷:应交税费-应交所得税163.325

2007年递延所得税费用为:

(150-3.3)*25%=36.675万元

其会计分录为:

借:递延所得税负债 0.825

所得税费用-递延所得税费用36.675

贷:递延所得税资产37.5(150*25%)

2008年期末“递延所得税资产”、“递延所得税负债”科目余额均为0。

In Construction Contract Criterion “Business Tax Money and Attachment”Calculation Discussion

Liu Yang

Abstract: This article the time which occurs by the business tax obligation and “Construction Contract” in the criterion constructs the enterprise to construct the contractual income indeed to think the breakthrough point,the related business tax money and the additional idea raises to the new criterion in with the present business tax law has between the tax obligation the difference calculation to make some discussions.

4.营业门市租赁合同篇四

一、协议双方

出租人：特别授权代理人：（甲方）

承租人：（乙方）

二、协议条款

1、甲方同意将座落在门市出租给乙方使用，租期年，自年月日起至年月日止，租额第一年元整，自第二年起，逐连递增元整。先交租，后使用，乙方每次交个月房租并须提前10日交付，逾期按日加收应交租额2%滞纳金，超过二十天甲方有权终止合同的执行，收回出租房屋，乙方应按本合同第6条和第9条约定承担违约责任。

2、保证金元，由甲方出据收取，租期内如乙方违约，其保证金抵扣违约金；租期届满，如乙方无违约行为，甲方凭据将其保证金如数退还给乙方。

3、乙方在不改变房屋结构的条件下，可以装修，但费用必须自理，且期满后乙方不得向甲方索偿装修投资费用的拆毁装修。

4、在租用期间，有关部门收取的各种税费和水电、卫生等费用由乙方承担（水、电费乙方必须按时交到水司和电力公司，并保管好已交的水电费发票，按月将其复印件交付甲方备案）。水、电表（含表）前管线由甲方负责安装维修；表后管线、开关灯头、不嘴等等由乙方负责安装维修。

5、在租赁期间内，乙方应对房屋的卷帘门和锁、水表、电表的完好负责，所有设施必须由乙方自行维修，如有损坏必须修复。租赁期满退房前乙方必须交清租赁期间所产生的相关税费。卷帘门更新由甲方负责。

6、在租赁期内，如对方无违约行为，甲、乙方均不得以任何理由中止本合同的执行，否则违约方应按剩余租期租金总额的30%计算偿付对方违约金。

7、在有效租期（即已交租期限）内，乙方可将所租房屋转让给他人，但必须经甲方同意认可，否则甲方有权中止本合同的执行并收回出租房屋，乙方须按本合同第6和

第9条之约定承担违约责任。乙方转让剩余的约定租期，甲方出租条件不变动且免收乙方转让费。

8、在约定租赁期内，甲方有权将出租给乙方的房屋出售给他人，乙方表示放弃购买权，但甲方应保证本合同执行完毕。

9、租赁期届满，乙方无论续租与否，均应提前一个月告知甲方，并与甲方完善相关手续。如不续租乙方必须按时腾退房屋，否则应按约定日租价的两倍计付甲方超期租金。在同等条件下乙方有优先租用权。

10、本协议一式三份，甲方壹份，乙方壹份，中价一份，双方签字或盖章生效。

甲方签字（盖章）乙方签字（盖章）

代理人：代理人：

联系电话：联系电话：

5.营业房租赁合同范本篇五

甲乙双方签字盖章后生效。生效后十五日内，双方到房子所在地房管部门办理登记备案手续，有关费用由双方各自负担50%。

12.2、本合同范本未尽事宜，甲乙双方经协商一致可签订补充协议。补充协议及附件为本合同范本不可分割的部分，与本合同范本具有同等法律效力。

合同范本附件目录

附件一：租赁房子平面分界图。

附件二：租赁房子所有权证、土地使用权证、房子租赁许可证。

附件三：附属设备设施清单。

附件四：附属场地清单和分界图。

附件五：消防验收合格证明及年检合格证明。

附件六：自动扶梯、货梯当年的验收合格证

附件七：甲乙双方的营业执照复印件、法人身份证明书、授权签约委托书。

附件八：店招位置图

附件九：消防工程竣工图

附件十：电路工程图

附件十一：给排水系统图

附件十二：房子内设备、设施的使用说明书、安装维修图纸

出租方(甲方)：承租方(乙方)：

法定代表人(或委托授权人)：法定代表人(或委托授权人)：

地址：地址：

6.融资租赁营业范围篇六

电力、通信、铁路、航运、航空、化工、医药、医疗、印刷、纺织、环保、节能减排、清洁能源、冶金矿产、装备制造、交通运输、公共事业、机械加工、工程机械、教学科研、现代农业、公寓酒店配套设备、农林牧渔项目融资、中小型企业融资、中心型企业.。同业拆借、境外外汇借款.其他潜在领域的融资租赁

一．工业生产设备融资租赁（天津钢管、新余钢铁、成发科技、宁夏恒力、巨化集团、昊华化工、锦江集团、上峰集团、三阳纺织、中孚实业、新乡化纤、黑猫股份、赛维集团、魏桥铝业、云天化集团等上市公司和知名企业；宁波钢铁、万向集团、新和成股份、精工科技、华伦电缆、桐昆集团、金洲集团、铁牛集团）

工程机械（包括挖掘机、旋挖钻机、盾构机等）大型数控机床重型机械（矿山机械、大重型起重机等）轨道交通设备 能源装备

案例：工业生产设备融资租赁项目（直租）

某股份有限公司系一家国有控股公司，成立于1999年，注册资本13000万元，主营研究、制造、加工、维修、发动机及零部件等业务，并有多项产品为国外客户指定供应商。因业务发展需要，该公司需购置新生产设备，但资金短缺。在了解该公司经营情况和业务需求后，我公司为其提供7600万元的融资租赁直租服务。具体操作为：我公司向该公司指定的设备供应商购买7600万元的数控机床等设备，租赁给该公司使用，租赁期限36个月。租赁期内，该公司按季向我公司支付租金，租赁期满，该公司向我公司支付约定的名义货价后，我公司将该批设备所有权转移给该股份有限公司。

案例：工业生产设备融资租赁项目（回租）

某公司创建于1980年，主营生产各类中档纺织面料。该公司经营效益良好，但苦于得不到足够的资金支持，发展较为缓慢。我公司经调查了解到该公司具有良好发展前景，决定通过回租服务给予支持。具体操作为：该公司向我公司提供其原已购入的粗纺机、细纺机等一批棉纺设备的原始购置发票，将该批设备所有权转让给我公司，保留设备使用权；我公司在取得设备所有权后，一次性向该公

司支付转让款5000万元。在3年租赁期内，该公司按月向我公司支付租金。租赁期满后，该公司向我公司支付约定的名义货价，我公司将该批设备的所有权转移回该公司。

二。公共交通设备融资租赁（包括：市内公交汽车客运；城市近郊公交汽车客运；市内公交无轨电车客运；市内小公共汽车客运。）

H市为沿海经济发达地区省会城市，人均收入中上等水平，居住环境适宜。但该城市的公共交通建设有待改进，特别是公交系统，旧车、非空调车占比较大，城市线路也明显不足，公交公司迫切需要购置新的公交设备。该公司虽有政府补贴政策的支持，但因公司运营的人力成本和设备维护成本不断攀升，该公交公司的流动资金不够充足。我公司在了解上述情况后，为该公司提供了总额1.1亿元的公交车辆回租服务。具体操作是：该公交公司向我公司提供一批原已购入公交车辆的购置发票和车辆登记证，我公司一次性支付1.1亿元用于购买该批车辆，该批车辆仍租赁给公交公司使用，租赁期限为5年。租赁期内，公交公司按月向我公司支付租金。租赁期满后，公交公司向我公司支付约定的名义货价后，我公司将该批车辆的所有权转移给该公交公司。

通过融资租赁方式，H市的公交车档次明显提高，营运线路增加了两倍，因我司提供资金而更新的车辆达到近3000辆，人车比例达到国内同行先进水平，企业创新和发展的步伐进一步加快。

三。工程机械设备融资租赁（工程机械设备融资租赁是融资租赁业务之一，提供起重机械、混凝土机械、路面机械等工程机械设备的融资租赁服务。）

案例：工程机械融资租赁项目

某工程公司系一家国有控股公司，成立于1991年，主营道路施工、工程建设等业务。因发展需要，该公司需购置一批摊铺机等路面设备，但缺少资金来源。我公司了解该公司情况后，决定通过直租方式为该公司提供总额8000万元的融资租赁服务。具体操作为：我公司向该工程公司指定的供货商购买8000万元的摊铺机等设备，融资租赁给该公司使用，租赁期限3年。租赁期内，该工程公司按季向我公司支付租金，租赁期满后，该公司向我公司支付约定的名义货价购买该批设备。

四。环保设施融资租赁（包括污水处理、垃圾发电、电厂脱硫等行业。污水处理行业指国家统计局《国民经济行业分类》中的污水处理及其再生利用，包括对污水的收集、处理及深度净化。苏高新集团、北控水务集团、桑德环保集团、宁夏宁东水务、亚洲环保、中和利民、菲达宏宇环境等二十多家企业除了开展水务领域融资租赁服务外，还承办城市固废处理、废气处理等环保项目的融资租赁服务，比如城市固废处理方面，已为中德环保科技公司、美欣达集团等企业就垃圾处理提供融资租赁服务；在废气处理方面，已为武汉东湖高新集团等企业就电厂脱硫提供融资租赁服务。）

案例：环保设施融资租赁项目

某水务公司成立于2002年，主营城市污水净化处理和市属污水处理厂的建设、运行和管理等业务，项目批文及环评报告齐备，其母公司某环保公司是国内十大影响力的水务企业之一。在该水务公司需要资金扩大业务的时候，我公司为其提供了3000万融资租赁回租项目。具体为：该公司向我司提供原已购入的一批污水处理设备的原始购置发票，将该批设备所有权转让给我公司，但保留设备使用权；我公司在确认了设备权属后，一次性支付3000万租赁本金给该公司，并约定5年租赁期限。在租赁期内，该企业按月向我公司支付租金。租赁期满后，在该企业向我公司支付约定的名义货价后，我公司将该批设备的所有权转移给该水务公司。

五。医疗设备融资租赁。（自1998年以来，已为全国近30个省直辖市、自治区的近千家医院提供过医疗设备租赁服务，融资金额近30亿元。租赁客户包括武汉协和医院、北京大学人民医院、浙江大学附属第二医院、浙江省人民医院、第二军医大学上海东方肝胆医院、第三军医大学新桥医院、解放军空军总院等大型三甲医院，提供医疗设备租赁。为医院引进高端医疗设备、提高医疗技术和基础设施改造发挥了重要作用。公司医疗设备租赁的业务范围涵盖全部大型医疗设备。）

案例：资料设备融资租赁项目

X医院，服务人口50万，年门诊量25万，现有病床数450张。年业务收入8000万元，因购置设备和病房改造需要，要求融资1500万元。我公司通过医疗设备回租的方式为该医院提供了1500万的资金。具体做法是：医院将产权属于自己的现有设备转让给我公司，一次性获得1500万转让款。之后重新租回该批设备，租赁期限为48个月，在租赁期内，医院按月向我公司支付约定的租金，租赁期满并支付全部租金和名义货价后，设备产权重新归医院所有。

六。船舶融资租赁业务（标的包涵各型散杂船、集装箱船、油船、化学品船、挖泥船、海洋工程船等各类民用商船、海洋工程装备以及船厂制造设备（如大型起重机等）和相关物流设施等，主要针对市场为东南部沿海，长三角经济区、珠三角经济区、环渤海经济区沿海，以及长江中下游航运业较为发达的港口城市，主要客户包括各类航运船务公司、海洋工程公司、造船厂、港务公司、物流公司等。船舶融资租赁，迄今已开发的租赁业务项目达到近百个，累计租赁投放金额近40亿元。其中冠海海运、东海海运、海江工程、大新华航运等多家知名航运公司都有过融资租赁项目合作。）

案例：船舶融资租赁项目

7.浅析房屋租赁合同的法定解除条件篇七

一、房屋租赁合同解除的法定解除条件

有关房屋租赁合同的法定解除条件, 我国《合同法》第94 条规定了关于合同的一般性解除条件, 即该条文中规定的不可抗力、不履行债务、迟延履行、不能履行合同目的等情形均为房屋租赁合同的法定解除条件。

在《合同法》的“租赁合同”一章中规定了租赁合同的若干情形, 以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于房屋租赁合同的解除也有特殊规定 (1) 。关于房屋租赁合同既有任意性解除权, 也有非任意性解除权。解除条件既包括出租人单方拥有的、承租人单方拥有的, 也包括双方均有的解除权。

二、房屋租赁合同解除条件的问题与完善建议

在我国房屋租赁合同解除条件再具体操作实务中, 仍有不少值得进一步探讨、明确的问题。虽然我国《合同法》规定当事人有履行合同的义务, 但在房租租赁合同中, 赋予当事人在不定期租赁合同中任意解除合同的权利, 无疑给了出租人滥用出租权的机会, 承租人的住房利益得不到保障。另外, 在生产经营房租赁关系中, 出租人如果任意解除租赁合同, 会导致承租人投入的成本无法收回、营业收入损失。另一方面, 由于《合同法》没有相关的明确规定, 导致实践中承租人无法主张出租人给予赔偿, 出租人坐享租房增值收益, 造成实质上的不公平。这些问题都会导致房屋租赁合同中的当事人双方地位不平等, 产生纠纷。因此对于现行的房屋租赁合同的解除条件以及相关法律制度, 有必要加以补充和完善。以下是笔者的观点与完善建议。

( 一) 对于出租人的解除权加以实体限制

由于上述提到的承租人在房屋租赁合同中处于不利地位, 所以在解除合同时应当对出租人的解除权加以限制。在定期租赁中, 出租人并没有任意解除权, 解除合同必须有法定或约定的事由。在实践中出租人多以违约作为主张解除合同的事由。但是应当在实践中明确并非承租人的所有违约行为都是出租人解除合同的理由, 如果承租人的违约属于非实质性违约 (2) , 那么出租人可以向承租人主张继续履行、损害赔偿等违约责任, 不应当要求解除合同。只有承租人的违约构成实质性违约, 出租人才可以行使解除权。

( 二) 明确“预告期限”

虽然我国在《合同法》232 条中有所规定, 但合理期限即提前通知的期限并没有明确规定, 这样容易导致纠纷。所以笔者认为, 对“合理期限”应当加以界定, 在司法实践中多是将此交予法官进行自由裁量, 这样容易导致法官判决不公正, 未给与承租人足够期限等问题。但是关于房屋租赁解除的案件情况千变万化, 直接规定出一个明确的期限也是不切实际的。所以笔者主张, 规定最低期限为一个月, 这样较为灵活也明确了预告期限便于解决问题。

( 三) 认定合同解除的时间

根据我国《合同法》第96 条规定, 可以看出在我国采用通知解除立法模式, 兼具判决解除立法模式。由此可知在我国确定合同解除的时间分为协商解除的协商之日解除, 单方解除的通知到达之日解除, 判决解除的在判决或调解书中明确解除时间三种情况 (3) 。但在具体的司法实践中, 仍旧存在一些问题, 比如当事人在诉讼程序之外未依法向对方提出解除合同, 但在起诉中明确提出解除房屋租赁合同这一情况的解除时间确定, 笔者认为应该确定为起诉状送达之日。除此之外, 关于合同解除时间的认定是否应该在判决书中作出表述以及如何表述也存在争议, 笔者认为应该在判决书中明确合同解除的时间更利于处理相关纠纷。

( 四) 出租人任意解除权生产经营房租赁合同的赔偿

我国的租赁合同中没有对生产经营房做出单独的规定, 更是欠缺关于其赔偿问题的相关法律。笔者认为出租方在这种情况下应该对承租方进行赔偿, 至于赔偿范围, 应当以履行利益的损失为范围, 包括因为出租人解除合同导致的利益损失, 也包括延展租约可能会带来的利益。明确赔偿金额在实践中是不可能实现的, 可以规定计算标准明确, 以及规定赔偿金的数额上限。既保护承租人的利益也降低出租人的解约成本, 以此平衡双方利益解决纠纷。

三、结语

房屋租赁合同作为继续性合同, 其解除在法律性质、解除的原因及后果方面, 既具备普通合同解除的共同点, 也有与普通合同解除不同的特点。在如今房地产经济日益发展, 房屋租赁关系随着形势不断发展变化, 为了维护房屋租赁市场的稳定, 对房屋租赁合同解除条件进行分析, 在其中发现问题并加以完善是十分有意义的。

关键词：房屋租赁 (rental housing) ,合同解除 (termination of contract) ,解除权 (right of rescission) ,解除条件 (condition subsequent)

注释

1周孟炎.略论房屋租赁合同纠纷中装修投入的处理[J].法学杂志, 2004 (5) :81.

2何为实质性违约与非实质性违约, 在各国并没有统一明确的判断标准, 主要由法院在具体个案中进行个案认定.

8.房屋租赁合同签订中应注意的问题篇八

【关键词】房屋租赁合同；注意问题；分析

在当前我国房地产市场发展的过程中，房屋租赁合同的签订十的频繁，这不仅有利于提高我国房地产市场经济发展的稳定性，还促进了社会经济的增长。但是，从当前我国房屋租赁合同鉴定的实际情况来看，出租人在和承租人签订房屋租赁合同的时候，由于人们对自身的权责不够明确，因此这就容易使得出租人和承租人在房屋租赁合同签订中存在着许多的纠纷问题。这就对我国房地产市场的稳定发展有着一定的影响。下面我们就对房屋租赁合同签订中应该注意的问题进行介绍。

一、房屋租赁合同的概述

在我国《合同法》中，人们并没有对房屋租赁合同的相关内容进行明确的概述，只是将其作为租凭合同中的一种进行介绍，这就使得人们在对房屋租凭管理的过程中存在着许多问题，导致房屋租赁合同出现纠纷问题，这就对我国房地产市场的发展有着一定的影响。不过，随着人类社会的不断发展，人们对房屋租赁合同的签订也越来越重视，因此就开始对房屋租赁合同的定义进行相应的研究分析。其中大部分学者认为，房屋租赁合同的定义是指房屋出租人们将房屋出租给承租人，承载人必须定期给付出租人租金所签订的合同，并且在合同终止时，租出人必须要将房屋完好的归还给出租人。

二、房屋租赁合同签订中应该注意的问题

目前在我国房地产市场发展的过程，房屋租赁合同的纠纷问题时有发生，这就对房屋当事人的合法权益有着一定的影响，因此我们在房屋租赁合同监督的过程中，就对其相关问题予以重视，从而减少房屋租赁合同纠纷的发生。其中我们在房屋租赁合同签订当中，存在的问题主要体现为以下几个方面：

1房屋的性质和产权问题

在当前我国房屋租赁当中，房屋的性质问题是经常出现的，这就使得房屋租赁当事人的合法权益受到侵害。而所谓的房屋性质的问题其实就是指的土地性质的问题，目前我们在对土地性质进行划分时，主要可以将其划分成住宅用地、工业用地、综合用地以及商业用地这几种类型。然而，在早期我国房地产市场发展的过程中，人们对房屋并不重视，这就使得房屋性质中存在的问题一直没有得到很好的解决，这就使得人们在对房屋租赁合同签订的过程中，并没有对对房屋的性质问题进行考虑，这就使得人们在房屋租赁的过程中，自身的合法权益极有可能遭受严重的损失。

除了房屋性质外，还有一个是房屋产权的问题，在大多数情况我们签订商业房屋租赁合同的出租人一般都是产权人即房产证上载明的所有权人。但是目前因为商业活动的频繁，承租人由于主客观原因而转行或退市的情况屡见不鲜，原承租人为了使自己损失降到最低，把房屋转租出去。另一情况就是所有权人将房产抵押或出售等导致出租人（所有权入）变更的情，这些情况均会对房屋出租人和承租人产生影响，因此在房屋租赁合同签订中应当约定，如承租人转租时必须经出租人书面同意才能转租，相反承租人也可以约定出租人在变更房屋所有权人时必须保证租赁合同在租赁期内的持续有效。

2房屋租赁用途及房屋改造装修的问题

商业房屋租赁的用途当然是只能用于商业经营活动，但商业经营活动是一个广泛的概念，零售、娱乐、餐饮等都是商业经营活动。在商业房屋租赁合同中除了约定不得从事非法经营活动外，还应当约定具体用途。如租赁房屋处在居民区，而承租人租了房屋用于餐饮经营活动，那么经营活动产生的油、烟等会对周边小区居民产生影响进而导致投诉不断，甚至在办理证照时遇到不可逆的问题。

承租人租赁房屋以后，对房屋进行装修是商业经营活动中常见的一环。同样在商业房屋租赁合同中也应当约定装修的范围，出租人可以约定承租人不得破坏房屋主体结构，以减小因房屋装修而对房屋产生的损害。另外还可约定租赁房屋到期后对装修的处理，是拆除恢复原状，还是承租人撤出后保留装修归出租人所有等等。

3租赁期限、租金、费用的问题

租赁期限是房屋租赁起始日与终止日的期间。按照合同法规定，租期最长不得超过20年。租金问题，要明确租金计租的标准，如年租金、月租金、日租金等，以及租金的递增、租金的支付方式都要明确约定。租金在实际支付过程中还有一个问题就是税，即租金是否含税。一般民间房屋租赁仅凭收款收据，甚至没有凭证，没有税务部门开具的房屋租赁发票，但商业经营活动中的房屋租赁发票对于承租人来讲是一个很重要的票据。出租人到税务部门凭房屋租赁合同开具发票时还要缴税，所以这个问题要在商业房屋租赁合同中明确。

4租赁合同当事人的经营范围及确认

我国《民法通则》规定，企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营，并明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立合同，否则，将导致合同无效，不产生预期的法律效果。对于租赁合同來说，并不是所有的企业都有租赁经营权，只有那些依照企业法人登记管理条例，经工商行政管理机关核准登记，确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务。在实践中，租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围，看其经营范围中是否有财产租赁这一项。

5租赁合同当事人的履约能力、资信状况及确认

对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。如果对方无履约能力，对另一方当事人来说，不但不会带来任何经济利益，反而会造成不应有的经济损失。如果对方具有履约能力，还要看其商业信誉如何。只有确信对方具有履约能力，商业信誉良好，合同履行较有保障，才能与之签约。在实践中，要搞清对方的资信情况，主要是看其营业执照，了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等。

三、结束语

总而言之，在当前我国社会经济建设的过程中，房屋租赁合同的签订问题对整个房地产市场的稳定发展有着严重的影响，造成房屋租赁合同的纠纷频繁发生，因此为了有效的解决这些问题，我们在对房屋租赁合同签订的过程中，一定要对这些问题予以重视，除了注意这些问题以外，还要对房屋租赁管理机制进行相应的改进和完善，以确保我国社会经济的稳定发展，从而解决了房屋租赁合同中存在着相关问题。

参考文献

[1]尹中立.解读新一轮房地产调控[J].当代经济管理. 2013（04）

[2]陈光华，李红波.房地产市场调控的Stackelberg微分博弈模拟[J].河南科学.2013（05）

9.营业房屋租赁合同书篇九

《2016年宁波市房屋契税营业税新政策》

【导读】对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

本周中国楼市强力刺激政策接二连三，继此前央行宣布公积金利率利率上调之后，今日(2月15日)中国财政部再度发文称，将对购买90平方米及以下家庭唯一住房减按1%的税率征收契税;90平方米以上减按1.5%的税率征收契税。上述减税举措自2016年2月22日(下周一)起执行。

财政部在日内通知中同时指出，对于个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

通知还称，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

财政部通知表示，北、上、广、深仅执行本次政策中的个人购买家庭唯一住房的契税优惠政策，暂不实施二套房契税优惠、以及营业税免征优惠。

10.营业执照转借合同篇十

甲乙双方根据《中华人民共和国公司法》等法律、法规和公司(以下简称该公司)章程的规定，经友好协商，本着平等互利、诚实守信的原则，签订本股权转让协议，以资双方共同遵守。

甲方(转让方)：

乙方(受让方)：公司名称：

第一条公司及股权的转让

1、甲方将其持有该公司100%的股权转让给乙方;

2、乙方同意接受上述转让的股权;

3、甲方无偿将该公司转让给乙方;

4、甲方保证向乙方转让的股权不存在第三人的请求权，没有设置任何质押，未涉及任何争议及诉讼。

5、甲向乙方转让的股权中尚未实际缴纳出资的部分，转让后，由乙方继续履行这部分股权的出资义务。

6、本次股权转让完成后，乙方即享受100%的股东权利并承担义务。甲方不再享受相应的股东权利和义务。

7、甲方应对该公司及乙方办理相关审批、变更登记等法律手续提供必要协作与配合。

第二条债权债务责任

1、本协议签订以前该公司所发生的债权债务及法律责任由甲方负责。

2、公司登记相关手续变更完成之日起，所产生的债权债务及法律由乙方负责。

第三条违约责任

1、本协议正式签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的，即构成违约。违约方应当负责赔偿其违约行为给守约方造成的损失。

2、任何一方违约时，守约方有权要求违约方继续履行本协议。

第四条适用法律及争议解决

1、本协议适用中华人民共和国的法律。

2、凡因履行本协议所发生的或与本协议有关的一切争议双方应当通过友好协商解决;如协商不成，则通过诉讼解决。

第五条协议的生效及其他

1、本协议经双方签字盖章后生效。

2、本协议生效之日即为股权转让之日，该公司据此变更股东名册、并向登记机关申请相关变更登记(即：办理营业执照变更、组织机构代码证变更、国地税务登记证变更、开户许可证及银行信用代码证变更)。

3、本合同一式四份，甲乙双方各持一份，该公司存档一份，申请变更登记一份

甲方(签字或盖章)：乙方(签字或盖章)：

签订日期：年月日

营业执照转借合同范文篇二

甲方：

乙方：

经双方友好协商，本着公平的原则，达成一致协议如下：

自年月日起，转让给，在此之前的债务与乙方无关，在执照转让期间甲方应配合乙方完成变更工作，变更时间为两个月(根据变更内容适当调整时间)，在变更过程中乙方不得擅自利用甲方资料作违法活动，否则一律后果由乙方自负，变更完后由双方点清资料交接完毕，一次付给预先定好的价格(元)交付甲方，变更工作完成后，该企业的一切账务与甲方无关。

此协议双方签字有效

附件：A

1，营业执照正副本原件。

2，税务正副本原件

3，组织代码证正副本原件及IC卡。

4，银行开户许可证原件

5，验资报告。房屋租赁协议。

6，公司章程。

7，公章、财务章、合同章、发票专用章。人名章

8，发票领购本和支票领购本，银行存款密码。银行对账单。未用完的支票及发票。

以上资料是甲方需提供给乙方的。

附件：B

营业执照变更通知书、税务变更通知书、变更后的营业执照复印件，(以上资料由乙方

在变更后交给甲方)

甲方：

乙方：交接时间：

营业执照转借合同范文篇三

甲方:(拥有方，以下简称甲方)

乙方:(借用方，以下简称乙方)

第一条：使用物品的型号及附件

甲方同意将(型号：)及其附件借给乙方使用。

第二条：使用期限和用途

1、使用期限自签订本协议起，为期个月。期满时乙方如需续借使用，则应在借用期满前日内向甲方提交书面申请，经甲方同意后方可续借，并重新签订借用协议书。

2、借用期满后，若甲方不同意延长借用，乙方应无条件将所借用的完整归还甲方。

3、乙方如因任何原因离开甲方，乙方应将借用的全部执照完整交还给甲方，方可办理离开甲方的手续。

4、乙方向甲方承诺，该执照仅作为甲方工作中的需要而使用，不作它用。

第三条：责任和义务

1、乙方负有爱护，维护，合理使用，妥善保管所借用执照的责任和义务，乙方不得遗失。

2、乙方所借用的营业执照不能随意借给他人使用或与甲方项目无关的其他项目。

3、使用期间的费用、营业执照年检费壹仟贰百元(律师事务所查帐费)，账务管理费每月叁百元，税收每年陆百元，其他证件年检费(代码证、地税、国税、银行基本帐户)每年叁百元，合计人民币伍仟七百元整，另房屋租赁税乙方必须按时交清并与甲方无关。乙方必须在签订本协议的同时交纳一年所需的费用给甲方，并向甲方交纳安全保证金伍仟元整。

4、使用期间，乙方负责营业执照所属公司的一切责任，并定期交纳所有费用，如未如期交纳所有费用，甲方将从保证金中扣除。

第四条：延期及其他

1、如果借用期间，乙方需要延长借用期限，必须和甲方办理有关延长借用期限的手续。

2、如果乙方到期不归还借用营业执照或不办理延长借用手续，在一个月内甲方将无条件收回执照，并扣除所有保证金。

第五条：协议一式两份，由甲、乙方各执壹份。本协议自签字、盖章之日起生效。

甲方:乙方:

(盖章)(签字)

11.约定赠与子女房屋的合同可否撤销篇十一

[评析]本案争议的焦点是羅文在离婚协议中约定将自己所有的房屋赠与儿子罗志浩的行为是否有效?首先,根据我国《合同法》规定,赠与合同是一方的意思表示到达对方,合同即成立。但合同成立并不表明合同生效。根据我国《合同法》的规定,赠与合同以交付赠与标的物为生效条件。其次,我国《合同法》第187条:“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续”的规定,本案中要使罗文赠与房屋的行为生效,须得在房屋产权部门办理房屋产权过户手续。故本案中的赠与合同虽然成立但却未生效,罗文并没有丧失对其房屋的所有权。再次,《合同法》规定,除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与或者经过公证的赠与外,赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。因此,本案罗文可以撤销对罗志浩的赠与,要求返还房屋。

点评律师:张立君

12.营业房屋租赁合同书篇十二

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案,先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日,村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下,以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》(规划公司盖章日期为2011年9月30日),约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年, 已造成甲方(村委会)重大经济损失,甲方决定终止原租约,并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权,并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司,期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止,租金为4000元/年,以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后,认为未经村民会议集体讨论决议,该合同将会损害村民的合法权益,遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼,请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二:第一,关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占和破坏,集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此,蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益,有权向法院提起诉讼,并不存在主体资格不适的问题; 第二,关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定,“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定, “涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产;……”。因上述合同违反了该民主程序, 故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求,予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当,本院予以维持。此外,二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,违反效力性强制性规定将导致合同无效,而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁,但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中,法院认为,“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营,依法属违反管理性强制性规定,而不属违反效力性强制性规定,故合同有效”。而在本案中,法院却认为,“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定,而不是效力性的强制性规定,属于其单方面的解读,本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件,同样为广东省法院审理, 却有着截然不同的判决结果。由此可见,对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定,在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么,我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢?笔者提供参考方法如下:第一,明确规定违反强制性规定的合同无效的,属于效力性规定;第二,虽然没有规定违反导致合同无效,但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的,属于效力性规定;第三,如果是为了实现管理的需要而设置的,则属于管理性规定;第四,效力性规定主要针对行为内容,而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定,《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等,均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用,如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定, 虽然调整对象主要是主体资格,但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序, 因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先,《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共和国村民委员会组织法》,也就是说,二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:……(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定,笔者不予认可, 笔者认为该法仅是管理性强制性规定,具体理由将在下文中予以解释。

其次,《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定,“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准; (二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案; (四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定”。很明显,该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效,笔者认为有失妥当。

再次,《中华人民共和国合同法》规定,“有下列情形之一的,合同无效:……(四)损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”,即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益,则为特定多数人的利益,不属于社会公共利益,因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中,笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理,属于对村民委员会的行为的调整规范,并不涉及到其他民事主体,更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此, 笔者认为,《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定,不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而,笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件,从2004年到2014年的55个案件样本中, 只有3个案件是认定合同有效(且为农业承包合同而非租赁合同),即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的,包括本案。

笔者分析,司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件,处理稍有不慎,社会影响就非常大,进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中,法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素,多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分集体财产需经村民会议讨论决定方可办理,否则违反法律、行政法规强制性规定,合同无效。由此可见, 承租人在承租农村集体物业时,对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此,承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据,对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎,确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序,则其面临着合同无效的风险。此时,可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正,是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定,导致合同不能满足有效条件,当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件,促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正,主要有以下几种措施:第一,重新召开村民会议,投票表决农村集体物业租赁事宜;第二,根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正;第三,让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字;第四,由村委会出具承诺函,书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定,“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的,人民法院不予采纳”。那么,何为“新证据”呢?法律规定,二审程序中的新证据包括:一审庭审结束后新发现的证据;当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许,二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中,规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等,因该证据均可在一审期间取得,故不属于新证据的范畴,二审法院不予接纳。

13.营业房屋租赁合同书篇十三

甲方（原承租者）：详细地址：

乙方（新承租者）：详细地址：

甲、乙双方经充分协商一致，就营业房租赁事宜达成以下协议：

一、甲方自愿将中国轻纺城交易区区

楼号()间营业房转让给乙方使用经营，租期自农历年月日起至农历年月日止或工商所统一关门。

二、租金为人民币大写元整（￥元整），自协议签订后，租金（付款方式）。

三、在租房期内营业房的（如工商管理，国，地税，水，电，电话机,报刊）等费用均由方自负承担，（本协议租期钱的各项费用由甲方负责交清。甲方并收乙方工商押金元整，到期乙方交清各项费用后，甲方如数归还乙方工商押金。)

四、租期内甲方不得干涉乙方合法经营，乙方经营中产生的纠纷与甲方无关。

五、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，按协议自觉遵守执行，双方不得反悔，签字后生效。

备注：

甲方签名：乙方签名：

身份证号：身份证号：

14.迎宾店营业员合同篇十四

甲方：天缘美（香港）钟表集团（珠海迎宾广场专卖店）

地址：珠海市拱北迎宾广场1楼A8铺位

乙方：________________

身份证号：________________

家庭住址：

甲方聘请乙方作为该店的营业员，根据经双方友好协商，本着自愿，平等的原则，达成合同条款如下，以资共同遵守：

一、合同期限

合同有效期自2013年12月30日至2014年12月31日止，合同期满，因工作需要，在双方完全同意的条件下，可续订合同。

二、工作时间

1、每月休假4天，尽可能避开周六周日。

2、假期如有需加班，按照双倍工资给乙方。

三、劳动报酬

1、工资由底薪和提成组成：底薪为每人民币2200元，每月基本销售任务额未完成任务额不扣罚底薪，也无提成。

2、提成见附本《天缘美营业员工资福利方案》。

四、劳动纪律

1、乙方必须遵守国家的法律法规。

2、乙方如毁损、遗失或盘点少货的店铺商品，由乙方按照丢失货品卖价的6折赔偿给甲方；

3、乙方不得私自销售与本店无关的任何商品，每发现一次罚处200元；

4、乙方不得低于标价或高于标价销售店内产品，每发现一次罚处200元；

5、乙方必须加强防火防盗安全意识，杜绝一切安全隐患。切记做到人离电关，保障自身及其商场安全。

6、乙方须每日做好店铺的清洁整理工作，保持展柜、橱窗、货物及地板的整洁。

7、乙方妆容要求：淡妆，头发梳理整齐，须穿戴工服及皮鞋。如有违反，每次罚款10元。

五、奖励及福利

见附本《天缘美营业员工资福利方案》。

六、法律效力

本合同正本一式二份，双方各执一份，经甲乙双方签字后生效。

签约双方已读懂并接受上述条款的约定，现自愿签字确认。

甲方：乙方：

电话：电话：

15.房屋买卖居间合同的法律解析篇十五

一、房屋买卖居间合同的概述

房屋居间合同是房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务, 委托人支付报酬的合同。房屋居间合同的特征:一是房屋居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。在合同中居间人是为委托人提供信息服务的。二是房屋居间人在合同关系中处于介绍人的地位。居间人只需按照合同的规定履行中介服务行为, 而不是委托人的代理人或当事人一方。三是房屋买卖居间合同具有诺成性、双务性和不要式性。四是房屋买卖合同具有有偿性。居间人提供服务后, 委托人要支付约定的报酬。

二、房屋买卖居间合同在实践中存在的问题

(一) 房屋买卖居间合同的现状。

随着市场经济的发展, 房屋买卖二手市场入行门槛低, 造成大量谋求短期利益的中小型中介公司给市场带来负面影响。一方面, 房屋居间活动中缺乏完善的行业自律体制, 致使一些房屋经纪机构片面追求利润, 不讲职业道德, 不顾法律规定, 运用各种手段欺诈和胁迫客户, 严重损害了房屋居间行业的声誉和发展前景;另一方面, 房屋买卖居间合同只有合同法等几部法律规定, 法律制度不健全, 导致房屋买卖合同中的出现许多漏洞。

(二) 房屋买卖居间合同在实务中的问题。

1.各方当事人不履行如实告知义务。在商事活动中经常会发生法律无法预测到的新变化, 在法律没有规定的情况下, 诚实信用原则发挥了作用。虽说诚实信用原则是民法领域的基本原则, 但是因缺乏相应的法律制度及惩罚制度而被大多数人忽视。在房屋买卖居间法律关系中, “居间人关于订约事项, 应就其所知, 据实报告于各当事人。”在实践中, 委托人或买受人常常为了能以更高的价钱卖出房子或买到心中理想的房子而隐瞒一些重要事实。例如委托人可能隐瞒该房子是共有房子或者是已经抵押的房子。

2.居间人从事“行纪人”的行为。居间人与代理人是两种不同的法律概念。在行纪合同中行纪人是以自己的名义根据委托的需求与第三人订立合同或者是达成交易。在居间合同中居间人只是提供订立合同的机会或者是促成合同订立的媒介服务, 居间人不是买卖合同的当事人。在实践中, 一些不良中介公司常利用居间合同掩盖行纪的目的, 利用居间合同获取房屋买卖的差价。这样以居间为名行行纪之实的行为无疑给委托人和买受人都造成了经济损失。

3.居间合同中的“跳单”。根据合同法的规定, 居间人在促成买卖合同成立时, 可以取得事先约定的报酬。如果没能促成买卖合同成立, 则只能要求委托人支付必要的费用。事实上居间报酬比必要费用高很多, 委托人与买受人恶意串通不达成买卖合同以达到不支付报酬的目的, 这就是“跳单”情况。这样的行为对居间人来说是很不公平的。如果居间人想通过起诉维权时, 又要提供证据证明“跳单”行为, 这对居间人极为不利。

三、完善我国的立法制度

(一) 建立严格执行信息披露制度。

房屋买卖交易市场中的信息不对称降低了交易效率。实务中, 居间人要披露的信息很多。实践中不是说委托人没有尽到如实告知义务而免除了居间人的如实告知义务。居间人作为房屋买卖中介的专业人士, 应主动搜集尽可能多的信息并向委托人汇报, 这样不仅可以保障自身权利, 还能更好地履行合同。

(二) 明确禁止居间人从事行纪业务。

前文提到一些非法中介以居间为名行行纪之实, 这样的行为在法律是上绝对禁止。这些非法中介利用自身搜集到的信息以较低的价钱买下委托人的房屋后以高价售出赚取差价, 这样的行为不仅损害了委托人的合法利益, 也破坏了房屋买卖市场秩序, 应严格禁止。

(三) 完善报酬制度和赔偿制度。

关于居间人报酬取得问题存在着不同的观点。主流观点认为如果房屋买卖合同不成立或者无效, 居间人仅取得支出的必要费用。要判断居间人取得报酬与否, 不能单纯地看当事人是否达成合意, 还要看合同是否能有效地履行。存在“跳单”情况下, 就不能以买卖合同有效成立为前提取得报酬来约束居间人, 因为这种行为是买卖双方的故意欺诈致使合同不能有效成立, 这种情况应该排除在外。在房屋买卖居间合同中居间人是强势的一方当事人, 常出现居间人利用强势地位损害委托人权利的情况, 法律对这种情况的赔偿问题规定不明规, 应加强针对不同情况下赔偿问题规定, 这有助于房屋买卖市场秩序的建立。

四、结语

【营业房屋租赁合同书】推荐阅读：