房地产公司财务的工作计划

2024-08-20

房地产公司财务的工作计划（精选8篇）

1.房地产公司财务的工作计划篇一

深圳市xx开发置业xxx项目自xx年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。

一、xxx项目财务基本数据：

二、财务控制管理与财务指标分析

（一）在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破

1）监督与服务

xx年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2）合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行（中行、招行、深发展）达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

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从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

（二）在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。

（三）免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。

（四）为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。

1）研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题

在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。

2）我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。

经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。

（五）编制工程付款台帐，建立部门间审核方式

在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。

（六）加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算

两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。更多关于【房地产项目公司财务工作总结】的文章 >>到财务工作总结栏目查看更多内容 >>

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

（一） 营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

（二） 销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

（三） 管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，xx年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。

四、2012年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。

我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：

（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。

（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。

（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。

（4）与公司工程部门共同完成销售后期的开发成本费用结算，更多关于【房地产项目公司财务工作总结】的文章 >>到财务工作总结栏目查看更多内容 >>

2.房地产公司财务的工作计划篇二

1 评价房地产公司财务绩效须建立评价指标体系

房地产公司财务绩效的综合评价通常要经历确定评价对象 (即:房地产公司财务绩效) 、建立评价指标体系、选择定性或定量评价方法、构建综合评价模型, 得出财务绩效评语等步骤。在这些步骤中, 建立评价指标体系是基础工作。指标的选择质量对后续工作具有重要作用。

2 房地产公司财务绩效评价指标体系的建立

本文以向房地产公司管理当局提供决策参考为目的, 根据目前我国房地产公司的发展情况、已经和可能出现的问题和风险, 建立了房地产公司财务绩效评价指标体系。

在该指标体系中, 房地产公司财务绩效 (A) 为一级指标。为了将众多的指标进行初步分类, 在该一级指标下设定量评价指标 (B1) 和定性评价指标 (B2) 。

2.1 定量评价指标 (B1)

考虑到定量指标比定性指标主观随意性小, 并且可依据财务报告相关数据进行计算, 所以该指标体系以定量指标为主。

房地产公司的资金来源结构呈现单一化的特征, 即主要依靠金融机构贷款, 企业自有资金少, 财务风险较大, 甚至出现循环贷款、重复抵押贷款、将已办好的房产证迟迟不发给业主并将其进行抵押贷款等违法违规现象, 所以要格外关注偿债能力。楼盘的销售与普通商品的销售存在显著不同, 这可以体现在营运能力上。盈利能力和发展能力是股东, 特别是上市公司股东非常关心的。综上, 本文在定量评价指标 (B1) 下设置了短期偿债能力 (C1) 、长期偿债能力 (C2) 、营运能力 (C3) 、盈利能力 (C4) 、发展能力 (C5) 五个三级指标。

(1) 短期偿债能力 (C1) 。

①速动比率 (D1) 。

流动比率在评价房地产公司短期偿债能力时, 存在一定的局限性。在流动资产中, 交易性金融资产、应收票据、应收账款的变现能力均比存货强, 存货需经过销售才能变为现金。如果遭遇楼市低迷、房贷利率提高、限购等调控政策, 存货的销售会变慢, 将流动资产扣除存货后的金额除以流动负债得到的比率即为速动比率, 也称酸性试验。

②现金比率 (D2) 。

现金比率是现金类资产与流动负债的比率。现金类资产包括库存现金、银行存款及其它现金等价物, 即现金流量表中所反映的现金。计算公式为现金类资产除以流动负债。该比率可以反映房地产公司的直接支付能力。如果缺乏现金, 会发生支付困难、不能按时足额偿还本金和利息等, 危及企业的正常经营。著名的巨人集团当年就是因为不堪巨额负债的压力而破产的。

(2) 长期偿债能力 (C2) 。

①资产负债率 (D3) 。

该比率是企业负债总额与资产总额的比率, 反映资产总额中有多少是通过举债得到的。该比率不仅反映房地产公司偿还债务的综合能力, 也反映了公司管理当局的进取开拓精神。如果不利用举债经营或负债比率很小, 说明企业比较保守, 利用债权人资本进行房地产开发的能力较差。但是, 负债也必须有一定限度, 负债比率过高, 财务风险将增大。

②已获利息倍数 (D4) 。

该指标是将一定时期息税前利润除以利息支出得到的比率。由于房地产公司一般负债很多, 所以该指标能反映出获利能力对债务偿付的保障程度。一般情况下, 该指标越高, 说明长期偿债能力越强。

(3) 营运能力 (C3) 。

与普通的工业制造企业相比, 房地产开发营业周期长, 至少要三四年, 并且垫付的资金数量较大, 负债数额大, 工程建设涉及的方面很多, 这些都会导致房地产公司承担较多的项目风险、利率风险和经营风险。这就要求在考核房地产公司财务绩效时, 要非常关注其营运能力。本文选取了总资产周转率和存货周转率作为代表指标。

①总资产周转率 (D5) 。

该指标是将企业一定时期的主营业务收入净额除以平均资产总额, 可以反映房地产公司对全部资产的利用效率。该指标越高, 说明企业对全部资产的利用能力越高。

②存货周转率 (D6) 。

房地产公司的存货主要包括在建开发产品和置存待售产品。存货周转率是用一定时期主营业务成本除以平均存货余额, 是反映流动资产流动性的一个指标。该指标能够体现房地产公司的销售能力和资金回收能力。一般来说, 该指标越高, 表明资金回收速度越快, 资金占用水平越低。

(4) 盈利能力 (C4) 。

对利润的不断追求是房地产公司持续经营的动力和目的。盈利能力不仅关系到公司所有者的利益, 也是其偿还债务的重要来源。本文选取了净资产收益率和总资产报酬率作为代表指标。

①净资产收益率 (D7) 。

该指标是企业一定时期净利润除以平均净资产的比率, 是反映自有资金投资收益水平的最具综合性的指标, 同时也是杜邦分析系统图的起点。该指标越高, 企业自有资本获利能力越强。

②总资产报酬率 (D8) 。

该指标是净资产收益率 (D7) 的有效补充, 是将一定时期内获得的报酬除以平均资产总额得到的比率, 反映房地产公司对资产进行综合利用效果的指标。

(5) 发展能力 (C5) 。

发展能力是企业在生存的基础上, 扩大规模、壮大实力的潜在能力和成长能力。本文选取了销售增长率和资本积累率作为代表指标。

①销售增长率 (D9) 。

该指标是企业本年主营业务收入增长额除以上年主营业务收入总额的比率, 反映房地产公司商品房销售收入的增减变动情况, 是评价其成长状况和发展能力的重要指标。

②资本积累率 (D10) 。

该指标是企业本年所有者权益增长额除以年初所有者权益的比率, 反映了所有者权益在当年的变动水平, 体现了企业资本的积累情况。

2.2 定性评价指标 (B2)

除了上述定量评价指标外, 房地产公司还有一些方面也决定了财务绩效水平的高低。由于其往往存在于报表外, 并且是无形的, 所以不易引起股东和债权人的注意。

(1) 企业基本素质 (C6) 。

企业基本素质包括领导基本素质、员工基本素质、企业管理素质、技术装备素质等。考虑到与房地产公司财务绩效的关系紧密程度, 本文选取了高层管理者素质 (D11) 和法人治理结构合理性 (D12) 作为代表指标。

①高层管理者素质 (D11) 。

高层管理者的政治素质、道德素质、知识素质、能力素质、心理素质等决定了其综合素质的高低, 进而会对财务绩效产生影响。

②法人治理结构合理性 (D12) 。

法人治理结构涉及股东、董事、管理层、监事之间的关系。该结构是否按法律规定建立、是否能实现职责明确、协调运转、有效制衡会对房地产公司的健康发展尤其是财务绩效产生重要影响。

(2) 财务管理能力 (C7) 。

财务管理能力包括财务学习能力、金融关系能力、财务控制能力等。本文以筹资能力和投资水平作为代表性指标。

①筹资能力 (D13) 。

房地产公司筹资能力包括内部筹资能力和外部筹资能力。内部筹资能力体现在将利润重新投入到以后的房地产开发活动中。利润留存的多与少一定程度上能够自主决定。而外部筹资能力的强弱是房地产公司金融关系网强大程度的直接体现, 更应该引起企业的重视。

②投资水平 (D14) 。

考察房地产公司的投资水平可以从风险和收益两个角度入手, 观测风险程度、投资回收期、内含报酬率、预期投资收益率等方面。

参考文献

[1]中联研究院等.2011中国上市公司业绩评价报告[M].北京:科学出版社, 2011.

3.房地产上市公司财务风险成因分析篇三

【关键词】房地产上市公司财务风险成因

商务部研究院信用评级与认证中心于2014年6月发布《中国非金融类上市公司财务安全报告（2014春季版）》，报告对于非金融类上市公司的财务安全总指数进行了盘点。在细分的行业领域中，房地产行业的财务安全状况最糟糕，行业指数仅为2173.47点，指数值只有其他行业的1/2到1/3，且2014年财务安全状况同比快速下降，因此该行业是所有行业中财务风险最大行业。存在财务风险的地产上市公司96家，行业占比71.11%。

一、内在因素

（一）存货

在过去的十多年中，房地产企业几乎没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，且总体升值速度超过企业融资成本。但近年来企业融资成本的涨幅始终高于地价、房价的涨幅，仅靠持有资产升值的盈利模式不再适用。从近几年的房企财务报表中可以看出，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长;在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双重危机。

2014年，开发商普遍面临存货压力。CRIC研究中心数据显示，到第三季度结束时，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。查阅2014年三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿;存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。中国房产信息集团研究员陈开朝分析，2014年以来由于房地产行业处于调整期，销售渠道受阻，房企可售、待售房屋增加导致企业库存量上升——说明行业库存风险在不断上升。

（二）资产负债率

众所周知，资产负债率能衡量企业健康与否。房地产业的资金密集性导致房企财务杠杆通常比较高。房企的资产负债率一般情况下在60%～70%比较合理。许多房地产企业都是使用对外融资、向银行贷款的方式来获取营运资金以保障资金链的稳定，有的企业资产负债率甚至高于70%的警戒线，承担着高额的筹资费用和利息支付，短期偿债压力大。

房地产上市公司平均资产负债率如下表：

从上表中可以看出，上市公司的资产负债率平均在60%以上。资产负债率过低说明企业经营过程中大部分使用自有资金，不利于企业的扩张与长期发展，通过借款等融资手段壮大企业已经成了必然的趋势。资产负债率过高则说明企业资本中大部分来源于外债，不利于企业应对危机，当企业面临风险时很有可能出现资不抵债的情况，进而导致企业的破产，因此合理的资本结构对企业的经营发展是至关重要的。

（三）营运资金和投入产出周期

房地产项目建设需要很长的时间，土地征收、土地开发、房屋建设、房屋销售、房屋后续服务等等每一个环节都需要大量资金的投入，然而只有项目初具规模后才开始有资金流入。在此期间如果遇到外部环境恶化，若不能及时采取应对措施企业将遭受损失。房地产业在开发与经营过程中需要数额巨大的资金支持，资金占用周期较长、房屋销售与售后服务存在的各种不确定因素加剧了企业面临财务风险的可能性。

（四）资金来源

我国房地产开发项目的资金来源主要是由国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金等五项组成。房地产开发项目中自筹资金最高，占比高达60%，自筹资金和国内贷款大约占了15%，而利用外资占比最低。自筹资金的比例逐年增加，说明企业的筹资能力增强。国内贷款的比例逐年下降，主要是国家出台的住房信贷政策影响所致。

房地产企业自筹资金同比增速的下滑，主要与银行等金融机构表外业务收缩有关;与其他分项相比，占房地产开发资金来源一定比重的国内银行贷款增速放缓幅度最小，说明银行对房地产开发企业的融资并非一刀切，在收紧信托委托贷款渠道的同时，传统贷款渠道仍保持一定比例。

（五）产品的区域性

房屋作为固定资产附着在土地上，但土地不可移动且稀缺，因此房地产的价值会受到周围环境的影响。房屋具有很强的区域性，这种区域性带来的财务风险存在于产品生产之前。各个地区的房地产市场发展都与该地区的经济增长情况有紧密的联系，房地产价格、供给和该区域的总体经济发展状况相互影响。

城市发展及其交通运输业的便利程度也对房地产业发展非常重要。交通运输便利与否导致了房地产价格不同的形成机制。房地产市场的发展情况与该地区经济水平密切相关，并且房地产的供需现状也会反作用于该地区的经济发展。不同区域间的不同发展规律和区域化房地产业发展的差异性，主要是因为各地区经济发展的不平衡，各地区市场化进程不同，所处的发展阶段也有差异。

二、外在因素

（一）法律政策环境

房地产业是民生产业，受到政府的关注与控制。这主要体现在：第一，房地产开发商的土地开发成本和土地储备量受政府有关土地资源的管理影响。土地作为房地产开发必不可缺的资源，有关土地使用政策的变化几乎都会对房地产企业产生重大的影响。第二，房产税等税费的改革会对房屋的销售造成影响。第三，政府的财政政策和货币政策会对房地产企业和购房者双方都造成重要的影响。

（二）经济发展水平

任何事物的发展都与该国该地区的经济发展水平密切相关，特别是与民生息息相关的房地产业与经济发展尤为紧密。主要表现在：第一，房地产业与很多行业具有高度的产业关联性。据世界银行调查分析，房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。而经济形势的好坏会直接或间接影响到这些行业的销售情况，这些行业的产品质量、产品价格等方面的变化也会影响到房地产业的发展。第二，金融市场和金融资产受宏观经济环境好坏的影响。金融市场的大小和稳定决定了房地产市场的资金量，对房地产上市公司的融资，资金链的稳定带来影响。第三，经济环境情况会影响市场判断和购房者购买情绪，影响房产的销售行情。

（三）市场供求

1998年住房制度改革以来，房地产市场得到快速发展，房地产供求数量和关系变化巨大。我国的房地产市场供给与需求都处于高速增长期，自从2000年后，我国房地产市场供给大于需求，并且供需缺口仍在加大。我国的房地产消费市场主要集中在城镇，随着城镇化的进程深入，房地产的需求也在不断的膨胀;同时随着我国居民可支配收入的增加，城镇人口改善性需求也在增加，并且带动了部分房地产投资需求。

2014年以来，商品房销售额和销售面积均同比下降，其中住宅销售额和销售面积下降的幅度较大，但10月份在多种政策刺激下降幅明显缩小。1～10月份，商品房销售面积88494万平方米，同比下降7.8%。供应量因企业拿地量下滑以及新开工的减少而出现一定的下滑。2014年受房地产调控政策和货币政策等因素影响，房地产销售量下滑明显，与之相对应的是待售面积的高企，不仅加剧了去库存压力，也降低了房地产开发投资速度。

（四）市场利率

一般情况下，房地产市场的好坏与市场利率呈反向变动关系。近年来，国家为调控房地产市场，市场利率升高，这一方面影响房地产公司的销售和回款;另一方面也导致融资成本等财务成本的增加，利息支付压力增大，现金流紧张，在房价不变的情况下开发商的收益就会相对减少，开发商会减少对房地产的投资。

对购房者而言，利率提高增加了贷款购房成本的支出，使购房者每月的月供负担增加，部分投资者会减少购房投资，抑制房地产市场的需求。当利率降低时，人们将资金投入到其他有潜力有发展的区域，此时开发者因开发成本减少，投资利润增加，会向房地产行业投入更多的资金。利率作为资金的使用价格，它的提高还是下降对金融资本有比较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。

（五）土地价格

自从我国实行土地使用制度改革以来，土地的价格一直在飙升。土地在房地产企业中是不可缺少的非再生资源，近年来房地产企业的土地购置费在企业计划总投资中占20%左右，比重较大。随着房地产业的不断升温，房地产企业囤地现象越来越严重，国家对土地的调控越来越严格。“国十条”的提出更是加大了对居住用地出让价格非理性上涨的抑制。随后国土部、住建部对土地的控制越来越严，加大了房地产企业对土地开发的风险。另外，土地是房地产开发成本的重要组成部分，占用资金量过大，影响开发商资金的周转率和利润率，如果所储备土地未能及时被开发，企业将面临交纳土地闲置费甚至无偿交回土地使用权的风险。

（六）国家政策调整

国家经常出台宏观政策调整经济发展过程中可能出现的问题，房地产行业与众多行业密切相关，也会受到政策变化的影响。2013年2月20号，国务院常务会议确定了房地产市场调控的五项政策措施，要求对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，同时提出对出售自有住房按转让所得的20%计征所得税。企业所纳税款增加，楼盘售价也同步增加了，而销售速度却下降了，资金回收周期变长。新政策的出台对房企资金链提出新的挑战，财务风险也随之加大。较高水平的存款准备金率进一步缩小了房地产企业的贷款额度，压缩了其获得流动资金的途径。随着物价的上涨，房地产项目实施中的各种材料和人工成本也不断上升，工程项目造价和楼盘销售费用也越来越高，但房地产企业又无法将这些风险全部转嫁到建筑施工企业和第三方，房地产企业需要提前支付一部分施工费用和销售费用。而房地产企业只能等到项目预售开始以后才会有销售资金流入，这段时期的资金使用周转压力也全部由房地产开发企业自行承担。

三、结语

影响企业财务风险的原因有很多种，而本文从内因和外因出发，具体解释了这些因素将如何影响企业。在了解可能影响财务风险的因素后，企业管理者们可以重点关注这些因素，针对性的提出预防及应对财务风险产生的对策。

参考文献

[1]汪浩然.房地产企业财务风险原因分析及防范措施[J].中国商贸，2013年12期.

[2]陈彬彬.我国房地产企业的财务风险及其防范管理分析[J].现代经济，2007（6）：72.

[3]裴新利.我国房地产企业财务危机的特征及成因研究[J].商业会计，2012年17期.

[4]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版），2010年6月第36卷第1期.

4.房地产公司财务的工作计划篇四

1.资金结构构成分析：分析资金的结构合理性如否，根据所处企业的行业性质，采用绝对构成比例．

2.经营协调性分析：计算企业的营运资本、营运资金需求和现金支付能力来分析企业的企业的动态协调性。具体内容详见上贴。

3.偿债能力分析：通过相关财务指标计算分析企业的经营风险和财务风险，合理利用2个杠杆系数。

4.利润构成及盈利能力分析：从企业实现利润的稳定性角度通过经济效益指标编制分析性利润表。根据杜邦财务分析体系层层剥离，找出影响权益收益率的波动因素。

5.经营管理能力分析：A、从企业资产、负债和所有者权益变动角度分析；B、从企业生产经营活动协调性角度分析；C、从企业的经营决策能力角度综合评价。

6.发展能力分析：从企业的自我发展能力和筹资能力角度分析企业的发展状态。

7.投资项目经济可行性分析：在考虑实际因素情况下根据项目的立案和对比方案进行优劣可行如否分析。

8、现金流量表分析。具体（略），针对年报企业用。

9、效绩评价指标综合分析。针对熟练者应用。

对于其他附表：

1.成本分析：采用纵向和横向对比分析，分析企业的现状及影响其升降的原因。仅对工业企业适用。

2.三大费用分析：加强控制考核力度，提取建议。

3.具体材料利用率投放分析：

4.综合摊销贡献及盈亏临界点分析。

5.房地产公司财务管理制度篇五

第一节

总

则

第一条、为了加强XX房地产开发有限责任公司（以下简称“公司”）的财务管理，规范公司财务行为，真实、完整地提供会计信息，保证公司各项经营活动的正常开展，维护投资者的合法权益，根据国家相关法律、法规及公司《章程》的有关规定，特制定本制度。第二条、公司财务管理的主要任务是：以稳健经营为原则，建立健全内部控制制度；科学编制公司财务预算，依法组织收入，合理控制成本费用，增收节支；加强经济核算，有效利用公司资源，提高资产使用效益；定期进行财务分析和考核，如实反映公司财务状况；加强资产管理，维护公司资产安全与完整。

第三条、公司及所属子公司、项目部在开展各项经营活动时，必须严格遵守本制度。

第二节

财务核算制度

第一条、会计人员每月终了，对会计账薄进行一次核对，以保证账账相符、账实相符。第二条、财务人员要保守企业商业秘密，不得私自向外提供单位的会计信息。第三条、各财务部要严格要求按照公司资金计划、费用预算、合同审批付款。

第四条、各财务室对超过支票起点支付的款项均由出纳办理转付手续。付现需由领导批准，出纳不得开空头支票。

第五条、公司所属各分公司每月25日结账，按公司要求在次月5日前向各有关部门报送报表。公司财务部按季向总经理报送合并会计报表及附注说明。

第六条、财务人员要加强对财务收支的监控。严防虚报冒领、贪污等行为发生。第七条、各分公司财务人员监督、督促应收账款的回收。

第八条、各分公司会计对所辖帐务要一月一滤，以保证帐务应转尽转，信息真实准确，发现问题要及时上报公司财务。

第九条、各分公司财务对年终科目余额必须进行清理，对确实不能销账的预付款，要单独向公司汇报审批。

第十条、财务部要收取合规、合法手续，避免因手续问题给公司造成经济损失。第十一条、购置固定资产要及时入账，按规定计提折旧。

第十二条、各分公司出纳账都要做到日清月结，接受公司审计、财务部和本单位会计的检查指导。

第十三条、出纳人员应及时将所收现金存入银行，每日晚间库存现金不得超过1000元。对特殊情况下发生的以个人存折形式存放公司资金，出纳应向公司财务部长事先申明，并办理登记手续。更换或注销存折时，应由登记人留存存折复印件，计收利息后方可更换。第十四条、财务人员组织、指挥、协调与核算相关事项的操作运行。

第十五条、财务部门建立完整的帐务核算体系，必须设立总帐（一级帐）、分类明细帐（二级帐），对各类资产进行分类明细核算，各使用部门建立三级保管帐。所有帐务设置、票据领用、传递、各类资产的出入库程序由财务部门负责管理，确保帐帐相符、帐实相符、帐表相符。资产管理部门设立台帐进行监督管理。

第十六条、财务部要对重包、半重包工程缴纳建安营业税，由公司直接代扣。直供材料凭真实的购货发票等手续报账。代扣职工个人所得税。

第十七条、有奖发票在报销时，由会计人员监刮方有效，自行刮票拒收。第十八条、因工作滞后发生税款滞纳金，均由所在单位会计承担。第三节

票据管理制度

第一条

为加强公司票据的管理，规范票据的传递和保管，控制票据的有效使用，制定本制度。

第二条

本制度所称票据系指与公司日常经营相关的各种有价证券和凭证，包括发票、支票、汇票等。

第三条

公司处理有关票据事务时，应遵循本制度的规定。票据管理

第四条

支票的管理：

借用支票必须填写借支票单，借支票单必须经财务部长签字后才可到出纳处领取支票。向银行提取现金时，使用现金支票，转账支付时，使用转账支票。第五条

发票的管理

1、公司应当指定财务部专人向税务机关领购发票。申请领购发票时，应当提供经办人身份证明、税务登记证，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，领取发票领购薄。然后，凭发票领购薄上核准的种类、数量以及购买发票方式，向主管税务机关领购发票。

2、公司应当按规定的时限、顺序、栏次，全部联次一次性如实开具发票，并加盖公司财务印章或发票专用章。公司不得转借、转让、代开发票；不得倒买发票。

3、公司应当建立发票使用登记制度，并定期向主管税务机关报告发票使用情况；应当按照税务登记机关的规定存放和保管发票，不得损毁。已开具的发票存根联和发票登记薄应当保存5年。

4、财务部门应当定期对其购买和其他部门领用的发票进行检查。对其他部门领用的发票应当严格控制，用完后及时收回并办理领用注销手续。第六条

汇票的管理

汇票分为银行汇票和商业汇票。

1、出票：出具汇票（或接受汇票时）应认真检查以下内容是否齐全：汇票的金额、付款人名称、付款日期、收款人名称、出票日期、出票人在票据上的签章。

2、背书：对未记载“不得转让”字样的票据，可以依法转让（或接受转让）。背书（或接受背书）时应检查以下内容是否齐全：背书人签章、背书日期、被背书人名称。同时应注意：背书时不得记载附有条件和部分背书。对于下述三种汇票不得背书（或接受背书）即：被拒绝承兑的汇票；被拒绝付款的汇票；超过付款提示期限的汇票。

3、承兑：承兑（或接受承兑）时，应检查以下内容是否齐全：汇票正面记载的“承兑”字样、承兑日期、承兑人签章。

4、保证：出具（或接受）附有保证条款的汇票，应检查在办理保证手续时，保证人是否在汇票上或粘单上记载下列事项：表明“保证”的字样；保证人名称和住所；被保证人名称；保证日期；保证人签章。同时应注意保证不得附有条件。

5、付款：付款（或接受付款）一般通过委托银行代理进行。付款人应当在持票人进行付款提示后，无条件地在当日按汇票金额足额支付给持票人。对应售票据及应付票据应当设立登记制度，认真登记票据的出具日期、到期日、金额、利率、背书转让、保证情况、收（付）款人、付款及核销情况。

货币资金管理制度

第一条、为加强公司财务管理，提高资金运作效率，降低资金运营成本，加强资金一体化运作，保证资金运营的安全性、可靠性，按国家财经法规规定，结合公司具体情况，制定本制度。第二条、本制度所称货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金。

第三条、货币资金的管理部门为财务部，财务部门办理有关货币资金事宜时，应遵循本制度的规定。现金管理

第四条、公司办理有关现金收支业务时，应严格遵守国务院发布的《现金管理暂行条例》及其实施细则和银行结算办法。公司必须加强对现金的日常监督和检查，做到“日清月结”，账实相符。必须遵守库存现金限额管理的制度，及时将超过限额的现金送存银行，不得坐支现金或私设小金库。

第五条、会计、出纳人员严格职责分工。出纳人员的资格应由财务部和行政部审查认可。现金的收入、支出和保管只限于出纳人员负责办理，非出纳人员不得经管现金，支票、发票、空白收据和其他收付凭证应由专人保管。支票等票据与财务印签必须分别设专人保管。第六条、日常结算中超过结算起点（1000元）的业务，都应采用转帐方式结算，不准以现金方式结算。

第七条、现金的收付凭证，除由经办人签字外，还必须经财务部长签字方可有效。现金付款的原始凭证必须是合法凭证，付款内容真实，数字准确，不得涂改。

第八条、现金收入的管理：对于现金收入业务，须由会计人员开出收据或发票，及时编制收款凭证；出纳清点现金后，在凭证上加盖“现金收讫”章后方可入账。

第九条、现金支出的管理：任何一项现金付款的业务都要有原始凭证，有经办人签字和有关负责人审核批准，并经会计复核、填制付款凭证后，出纳才能付款并在付款凭证上加盖“现金收讫”章后方可入账。

第十条、现金支出的范围如下：（1）工资、津贴及奖金；

（2）个人劳务报酬，包括稿费和讲课费及其它专门工作的报酬；（3）抚恤金、退休金、离职费、丧葬费、各种劳保福利支出；（4）出差人员必须随身携带的差旅费；

（5）向个人收购的农副产品或其他物资的价款等；（6）结算起点1000元以下的零星支出；

（7）中国人民银行规定可以支付现金的其它支出。

第十一条、公司需按不同的币种，设现金日记账，根据收付款凭证，按业务发生顺序逐笔登记现金日记账，做到日清月结，保证帐款相符。

第十二条、现金盘点。一般情况下，每月月末应将漏登的现金收付款凭证补记入账，结出当日库存金额，并对库存的现金进行盘点。盘点应由非出纳人员监盘，并由出纳人员、监盘人员及财务部部长共同签字。查明现金溢、缺原因并作相应处理。

银行存款的管理

第十三条、公司的银行存款业务应严格遵守银行结算纪律和规定。

第十四条、公司除了在《现金管理暂行条例》规定的范围内直接使用先进结算外，其它收付业务，都必须通过银行办理结算。

第十五条、银行存款发生收支业务时，对各项原始凭证，如发票、合同、协议和其他结算凭证等，必须由经办人签字和有关负责人审核批准，财务人员复核填置收付款凭证，财务部长审核同意后，方可进行收付结算。

第十六条、对外支付的大额款项，必须按照公司规定的付款程序，经各级负责人逐级审核同意后，方可办理。

第十七条、对银行结算业务，要逐笔序时登记银行存款日记账，每日终了结出余额。定期与银行对账单进行核对，账面余额与银行对账单之间如有差额，必须逐笔查明原因，并按月编制银行存款余额调节表，调节相符。

第十八条、建立健全支票领用登记制度。财务部必须设置支票领用登记薄，登记制票领用日期、领用人、用途、金额、限额、批准人、签发人等事项。

第十九条、对于确实无法填写支票金额的，在签发支票时，除加盖银行预留印签外，必须注明日期、用途和以大写金额书写的限额，以防止超限额使用或银行账户出现透支。同时还必须在签发支票时填写收款单位，个别确实无法填写收款单位的小额支票除外。

第二十条、支票领用后，应在5天之内报销，以便财务人员及时和对银行存款。支票如在5天之内没有使用，应及时将未使用支票交回财务部。

其他货币资金的管理

第二十一条、其它货币资金主要是指外埠存款、信用证存款和在途货币资金等。

第二十二条、公司到外地临时采购材料、设备时，可将款项汇往采购地银行开立采购户，既形成外埠存款。外埠存款，应反映在资产负债表“其他货币资金”项下。采购结束后，外埠存款余额应及时转回单位所在地的银行账户。第二十三条、公司因采用信用证结算方式而存入银行的信用证保证金余额也反映在资产负债表“其他货币资金”项下。业务发生完毕，信用证保证金专户存款的余额，应转回原账户。第二十四条、在途货币资金，是指月终时尚未到达的汇入款项。各单位应根据通知及时联系收取汇款。

外汇资金的管理

第二十五条、外汇是指一级帐本以外的货币表示的，可用于国际清偿的支付手段，包括：

1、外国货币：纸币、铸币。

2、外币支付凭证：票据、银行存款凭证、邮政储蓄凭证。

3、外币有价证券：政府证券、公司证券、股票等。

4、特别提款权。

5、其他外汇资产。第二十六条、公司的会计核算采用人民币为记账本位币。发生外币结算业务及对境外投资业务时采用复币记账。

第二十七条、为简化核算手续，会计核算使用的汇率统一按上月最后一个工作日的市场汇率（中间价，下同）作为本月的记账汇率（保留四位小数）。期末外汇账户余额，在编制会计报表前按期末市场汇率折合为人民币，作为外币账户的期末人民币余额，折合金额与账面金额的差额记入“财务费用”。

第二十八条、外币现金、外币存款、以外币结算的债权、债务由于汇率调整而发生的折合记账本位币的差额以及由于银行结汇、售汇而发生的汇价差额记入“财务费用”，外币借款由于汇率调整而发生的折合记账本位币的差额，在使用该借款的工程竣工交付使用前，记入工程成本；在工程交付使用后，记入“财务费用”。

第二十九条、公司筹建期间发生的汇兑损益，自公司开始营业后5年内平均摊销。第五节

收入管理制度

第一条、为进一步加强公司的营业收入管理工作，保障公司营业收入的正确计量和记录，制定本制度。

第二条、本制度是公司经营管理制度的重要组成部分，适用于公司各部门。

第三条、营业收入是指公司在经营活动中因销售商品或提供劳务等取得的经济资源的流入。第四条、公司的营业收入主要有：商品销售收入、提供劳务收入、合同收入及其他收入等。商品销售收入

第五条、销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：(1)公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

(2)公司即没有保留通常与所有权先联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入公司；(4)相关的收入和成本能够可靠地计量。

第六条、销售商品的收入应按公司与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。现金折扣在实际发生时确认为当期费用；销售折让在实际发生时冲减当期收入。

第七条、企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应冲减退回当期的收入，但资产负债表日及以前售出的商品在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生退回的，按资产负债表日后事项的有关规定处理。

提供劳务收入

第八条、在同一会计内开始并完成的劳务，应在完成劳务时确认收入。

第九条、如劳务的开始和完成分属不同的会计，在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按完工百分比法确认相关的劳务收入。当以下条件均能满足时，交易的结果能够可靠地估计：(1)劳务总收入和总成本能够可靠地计量；(2)与交易相关的经济利益能够流入企业；(3)劳务的完成程度能够可靠地确定。第十条、劳务的完成程度应按下列方法确定：(1)已完工作的测量；

(2)已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；(3)已经发生的成本占估计总成本的比例。

第十一条、在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业应在资产负债表日按已经发生并预计能够补偿的劳务成本金额确认收入，并按相同金额结转成本；如预计已经发生的劳务成本不能得到补偿，则不应确认收入，但应将已经发生的成本确认为当期费用。第十二条、提供劳务的总收入应按企业与接受劳务方签订的合同或协议的金额确定。现金折扣应在实际发生时确认为当期费用。合同收入

第十三条、本章所述合同特指建造合同，是为建造一项资产或者在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的数项资产而订立的合同。

第十四条、公司合同收入严格按《企业会计准则—建造合同》确认。其他收入

第十五条、其他收入应比照上述收入进行管理。第六节

成本费用管理制度

第一条、为了进一步加强公司的成本费用管理工作,保障公司经营活动健康、有序的进行，并有利于各部门对其发生的成本、费用进行控制和考核，特制定本制度。第二条、本制度是公司经营管理制度的重要组成部分，适用于公司各部门。

第三条、公司在经营过程中发生的各项直接支出，计入营业成本；公司为管理和组织经营活动所发生的各项非直接支出，计入公司费用，包括营业费用、管理费用和财务费用。营业成本

第四条、财务部门应认真进行营业成本核算：商品销售成本，根据配比的原则，在实现销售的同时结转。

其他营业成本，应依据具体情况一次性或分次平均摊销。

第五条、财务部门在成本计算和结转过程中，应当遵循一致性原则和收入成本配比原则，提供正确、合理的成本数据资料。营业费用

第六条、公司的费用项目繁多,主要包括：

(一)管理费用：指公司总部的下列支出，具体为：邮电及电讯、工资及薪金、职工福利、职工餐费、临时工工资、劳务费、办公用品、培训费、服装费、会计师费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、交通费、差旅费、广告费、保险费、工会经费、交际应酬费、财产损失、管理合同管理费、水费、电费、折旧费、关税、增值税、印花税、房产税、土地使用税、车船使用牌照税、修理费、物料消耗、低值易耗品消耗、无形资产摊销、开办费摊销、其他资产摊销、租赁费和其他。

(二)营业费用：指公司生产部门的下列支出：邮电及电费、工资及薪金、职工福利、职工餐费、劳务费、办公用品、制服费、印刷费、养路费、运输费、装卸费、保管费、包装费、交通费、差旅费、广告费、保险费、交际应酬费、财产损失、管理合同管理费、水费、电费、燃料费、折旧费、关税、增值税、劳动保护费、修理费、物料消耗、低值易耗品消耗、清洁用品、洗涤费、租赁费和其他。

(三)财务费用：利息净支出、汇总损失、金融机构手续费。

第七条、财务部门负责费用的总分类核算和明细项目的核算、分解、审核、检查、分析。第八条、各归口部门负责归口项目的预算安排，支用的掌握，执行情况的简要分析。各明细项目的归口按上诉第七条划分。

第九条、财务部在核算费用中除应按费用细目设置明细账外，还应按归口部门设置分解明细账或辅助记录，以核算各归口部门实际发生的归口费用项目，记录中应摘要记载经手人或业务合同编号，以便统计发生额。

第十条、费用中与营业额相关的业务费用（可变费用），如运输费、包装费、促销费、业务招待费等，应与营业额联系进行考核，为此应由公司财务部门对这些费用定期提出考核指标（或定期修订指标），报经总裁审批后下达各有关部门，据以编制预算和控制，考核。第十一条、除对业务费用考核指标外，公司企业管理部和财务部应制定若干费用开支标准实行细则，例如交际应酬费标准细则，支付佣金手续费标准细则等，经公司总裁审批后实施。第七节

财务分析工作制度

第一条、为正确反映公司经营成果，满足高层管理者对公司盈利能力、筹资结构、变现能力、利润分配等情况的了解和经营方针、经营策略制定的需要，特制定本制度。

第二条、本制度为公司经营管理制度的重要组成部分。财务部门在编写财务情况说明书时，应当运用财务分析技术和方法，选择相关财务指标进行分析，并结合实际情况，作出合理的论述，指明改进方向。

第三条、经营成果趋势分析。通过分析，了解经营成果增减变动情况，分析其原因和发展趋势，主要有两种分析方法：

(一)横向趋势分析：将连续多期的利润表各项目的绝对金额列入分析表内，采用环比分析的方法，予以分别计算和比较，各项目之间呈现出波浪式起伏即为其发展趋势；(二)纵向趋势分析：以利润表中的营业收入净额作为比较基数（100%），计算纵向排列的各项目占基数的百分比（亦称共同比），将连续多期的利润表中各项目列入分析表内，并作百分比增减的计算，其变动情况及发展趋势也就展现出来。

第四条、财务状况趋势分析。通过选择公司资产负债表中（1）实收资本（2）长期负债（3）流动负债（4）存货（5）应收款项（6）固定资产共六个指标，将其绝对金额列入分析表内，采用环比分析方法，予以分别计算和比较。

第五条、短期偿债能力分析。偿债能力分析目的，在于揭示公司的流动资产在清偿流动负债之后，还有多少余力去应付日常经营活动中的其他资金需要，即以流动比率予以揭示；此外，也可用酸性测验比率法，揭示对短期债务的清偿能力，即以速动比率予以揭示。计算公式如下：流动比率=流动资产/流动负债*100%；速动比率=（现金+银行存款+其它货币资金+应收票据+应收帐款）/流动负债*100%。

第六条、资产管理情况分析。资产管理情况分析目的，在于衡量公司在资产管理方面的效率。主要以下四个指标反映：

(一)存货周转率：存货周转率反映公司存货的流动性，其计算公式为：存货周转次数=销售总额/存货平均余额；存货平均周转天数=存货平均余额/销售总额*360，存货平均余额，一般取期初和期末的平均数，如由于季节性等原因的影响，期间内各月份存货余额波动较大，则应按期间内各月末的平均余额平均计算。

(二)应收帐款周转率：应收帐款周转率在于揭示因赊销商品发生的应收帐款周转情况或收款期限的长短，其计算公式为：应收帐款周转次数=销售总额/应收帐款平均余额；应收帐款平均收款期（天）=应收帐款平均余额/销售总额*360。应收帐款平均余额，一般取期初和期末余额的平均数。

(三)流动资产周转率：流动资产周转率反映流动资产的周转速度，其计算公式为：流动资产周转率=营业收入/平均流动资产。平均流动资产，一般取期初和期末的平均数。(四)总资产周转率：总资产周转率反映资产总额的周转速度，其计算公式为：总资产周转率=营业收入/平均总资产。平均总资产，一般取期初和期末的平均数。

第七条、长期偿债能力分析。偿债能力分析主要反映公司偿付到期债务的能力。通常以下述两个指标反映：

(一)资产负债率，反映总资产中有多大比例来源于债权人，也是衡量公司在清算时保护债权人利益的程度。其计算公式为：资产负债率=负债总额/资产总额*100%。

(二)权益比率，是负债总额与股东权益总额之比。其计算公式为：权益比率=负债总额/股东权益*100%。

第八条、盈利能力分析。反映公司赚取利润能力的大小。主要以下述三个指标来反映。(一)营业净利率，是指净利润与营业收入的百分比。其计算公式为：营业净利率=净利润/营业收入*100%。

(二)资产净利率，是公司净利润与平均资产总额的比率。其计算公式为：资产净利率=净利润/平均资产总额*100%。平均资产总额，一般取期初和期末的平均数。

(三)净资产收益率，使公司净利润与平均净资产的比率。其计算公式为：净资产收益率=净利润/平均净资产*100%。平均净资产，一般取期初和期末的平均数。第八节税务管理制度

第一条、为进一步加强公司的税务管理工作，正确计提、及时申报和缴纳各项税款，特制定本制度。

第二条、公司将严格依据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，认真执行相关的税法。税务登记

第三条、公司应当自领取营业执照之日起30日内，向当地主管税务机关申请办理税务登记。如设立跨地区的非独立核算的分支机构，也应自设立之日起30日内向所在地主管税务机关申请办理注册税务登记。

第四条、公司办理开业税务登记后，如发生变更公司名称，改变所有制形式、隶属关系和经营地址，改变生产经营方式、范围、应纳税项目等，发生改组、分设、合并、联营、迁移、歇业、停业、经营到期清算等，应及时向税务机关申报，并办理变更税务登记进行税务登记或注销税务登记手续。

第五条、公司应主动接受主管税务机关对税务登记证的定期检验，在主管税务机关规定的期限内持有关证件到主管税务机关办理验证或换证手续。

公司的税务登记证件和领取的代扣代缴、代收代缴税款凭证（如有），只限本公司使用，不得转借、涂改、损毁、买卖或者伪造。

第六条、公司遗失税务登记证件或者代扣代缴、代收代缴税款凭证后，应当及时书面报告主管税务机关并公开声明作废，同时申请补发。

第七条、公司应当按照国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定正确计缴各项税款。这里所指国务院财政、税务主管部门分别指财政部及国家税务总局。

第八条、公司应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财会、会计处理办法报送税务机关备案。纳税申报

第九条、公司应当定期就计算缴纳税款的有关事项向主管税务机关提出书面纳税申报。办理纳税申报时，应当如实填写纳税申报表，并根据不同情况报送相关资料如：财务、会计报表及其说明材料；与纳税有关的合同、协议书；税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。第十条、公司如为扣缴义务人时，应当办理代扣代缴、代收代缴税款报告，如实填写代扣代缴、代收代缴税款报告书，并报送代扣代缴、代收代缴税款的合法凭证以及主管税务机关规定的其他有关证件、资料。

第十一条、公司应当在税务机关核定的纳税申报期限内及代扣代缴、代收代缴税款的期限内到主管税务机关办理纳税申报。如确有困难，需要延期的，应当在核定的期限内向税务机关提出书面延期申报，经税务机关核准，在核准的期限内办理。如因不可抗力不能按期办理申报的，可以延期办理，但应在不可抗力情形消除后立即向书务机关报告。发票管理

第十二条、公司应当制定财务部专人向税务机关领购发票。申请领购发票时，应当提供经办人身份证明、税务登记证，以及财务印章或者发票专用章的印模，经主管税务机关审核后，领取发票领购簿。然后，凭发票领购簿上核准的种类、数量以及购买发票方式，向主管税务机关领购发票。

第十三条、公司应当按规定的时限、顺序、档次，全部联次一次性如实开具发票，并加盖公司财务印章或发票专用章。公司不得转借、转让、代开发票；不得倒买倒卖发票。第十四条、公司应当建立发票使用登记制度，并定期向主管税务机关报告发票使用情况；应当按照税务机关的规定存放和保管发票，不得损毁。已开具的发票存根联和发票登记簿应当保存5年。

第十五条、财务部门应当定期对其购买和其他部门领用的发票进行检查。对其他部门领用的发票应当严格控制，用完后及时收回并办理领用注销手续。税务检查

第十六条、公司应当主动配合主管税务机关对公司发票及发票使用情况的依法检查，如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

第十七条、公司应当主动配合主管税务机关对其履行纳税义务和扣缴义务的情况进行依法检查。如实反映情况，提供有关资料，不得拒绝、隐瞒。

6.房地产公司财务部职责篇六

2. 健全财务管理体系，对财务部门日常管理、年度预算、资金运作等进行总体控制;

3. 主持财务报表及财务预决算的编制工作，为公司决策提供及时有效的财务分析;

4. 能够比较精确的监控和预测现金流量，确定和监控公司负债和资本的合理结构;

7.房地产公司财务的工作计划篇七

房地产业是我国国民经济的支柱产业, 在国民经济中有着重要的地位和作用。随着住房制度的改革, 我国的房地产业发展迅速, 逐渐成为我国经济的支柱产业, 尤其是在2007年, 面对火爆异常的股票市场, 房地产上市公司融资能力大大增强, 综合实力也有了大幅提升, 涌现出了一大批拥有巨大发展潜力的企业, 其中领导品牌万科、中海等则更加发展迅速, 全国化布局进程加快, 房地产上市公司的盈利能力日益加强。2008年, 虽然金融危机在很大程度上影响了房地产发展的步伐, 一大批规模较小、抗风险能力弱的小公司纷纷倒闭或被兼并, 而规模较大、品牌高的上市公司则继续保持稳定的增长, 再一次彰显了房地产上市公司强劲的发展力和行业领头羊的地位。2009年, 国家推出了一系列措施, 房屋价格继续上涨, 房地产市场销售逐渐回暖, 1-4月份, 全国商品房销售面积累计为1.76亿m2, 同比增长17.5%, 高于2007年和2008年的同期水平。同时房地产上市公司的融资环境有所好转, 政府信贷政策适度放松, 资金紧张压力得到一定缓解。

房地产上市公司作为房地产业的龙头企业, 是行业综合实力的代表, 它的发展反映了整个行业的全貌, 通过对房地产上市公司的绩效评价和分析, 发现房地产上市公司经营中存在的问题, 必将有助于了解我国房地产业的发展概况以及它的发展前景, 同时提高房地产企业综合竞争力。

目前我国股票市场有115家房地产上市公司, 本文以15家房地产上市公司作为样本对2010年至前三季度的数据进行分析, 由于指标多, 其中的关系较为复杂, 所以利用主成分分析法, 对其12个主要财务指标数据进行分析, 其中每个公司12项指标的计算均利用Excel完成。

二、主成分分析的具体方法

主成分分析是一种降维的统计方法, 它可以用尽量少的综合指标代替众多原始数据, 并尽可能多地反映原始数据的信息, 这种方法不仅能综合反映各企业经济效益强弱的各项信息, 而且能确定出各指标的客观权数。主成分分析法也是一种因子分析的方法, 它具有非常客观的评价优势。它是一种数学变换的方法, 不需人为的确定各个指标的权重, 而是根据各项指标自身数据的相关系数和各项数据的变异情况来确定权重, 综合指标彼此之间互不相关, 保留了原变量的主要信息, 又比原变量具有更优越的性质, 使我们在综合评价时更易抓住主要矛盾, 从而对研究对象进行综合的评价。随着SPSS统计软件包的普及, 让我们应用主成分分析法对研究对象进行评价变得可能, 并越发快捷和方便。主成分分析法在当今信息爆炸的时代对复杂事物的研究起着越来越重要的作用。

进行主成分分析法的主要步骤如下:

(1) 首先根据研究问题选取指标与数据

(2) 进行指标数据标准化

若有原始数据为X= (Xij) np, 其中n为样本容量 (如企业数、时期数等) , p为价值标个数, Xij为第i个样本的第j个指标数值, 标准化数据变换的方法为:

其中:X*ij为标准化变换后的数据, Xij为原始

(3) 进行指标之间的相关性判定

求标准化矩阵Z的相关矩阵R。利用标准化后的数据计算P个指标间的相关系数

得相关矩阵R:

(4) 确定主成分个数m

利用主成分分析的目的是为了减少变量的个数, 所以一般不用p个主成分, 而用m

(5) 确定主成分Fi表达式

三、数据分析

本文从营运能力、偿债能力、盈利能力、成长能力这四个方面对企业进行数据分析。选取了负债对股东权益比率、营运资金对资产总额比率、流动比率、存货周转率、总资产周转率、每股收益、净资产收益率、资产报酬率、净资产增长率、净利润增长率、资本积累率、总资产增长率这12个财务指标作为分析的起点。本文的原始数据均来自于沪、深两市公开的上市公司2010年至第三季度的财务报告。

首先, 对原始数据进行处理, 设净利润增长率为X1、净资产收益率为X2、资产报酬率为X3、净资产增长率为X4、资本积累率为X5、流动比率为X6、存货周转率为X7、总资产周转率为X8、每股收益为X9、总资产增长率为X10、负债对股东权益比率为X11、营运资金对资产总额比率为X12。

利用SPSS统计计算软件中的降维程序可以方便地计算出协方差矩阵、相关系数矩阵及其特征值和特征向量, 并计算出累计贡献率和主成分。下面对15家上市公司财务指标分析的结果。

利用SPSS软件, 根据主成分分析法对15家房地产上市公司2010年至第三季度的12个财务指标数据进行分析, 其中前四个主成分的累积贡献率达到82.8%。所以, 选取前4个主成分就可以基本包含全部指标具有的信息。主成份矩阵如表4所示:

其中第一个主成份F1中, 净利润增长率、净资产收益率、每股收益三个指标的因子载荷量占的比率较大, 所以得出结论, 第一个主成分F1反映的是盈利能力主成份;第二个主成份F2, 存货周转率、总资产周转率各财务指标所占的因子载荷量较大, 因此第二个主成分代表了企业的成长能力;第三个主成分, 其中净资产增长率、存货周转率、总资产周转率所占因子载荷量较大, 因此主成份F3表示营运能力主成份;第四个主要是流动比率、营运资金对资产总额比率这两个指标起决定作用, 因此主成份F4称为偿债能力主成份。所以主成份表达式为:

根据计算, 依据各个主成分得分对15家房地产上市公司进行了排名, 如表5:

从主成分得分表来看, 第一主成分得分首开股份得分最高, 第一主成分的平均分在11分左右, 可以看出15家公司的盈利能力差异较大, 分散在两极;第二主成分反映的是成长能力, 除了浙江广厦, 其余各企业得分均为负数, 从而得出各企业的今后目标应向企业的长期发展上靠拢;第三主成分和第四主成分表示的分别是营运能力和偿债能力, 从数据上看, 这两个成分的各企业分布比较均匀, 公司的运营情况基本都处于比较正常的状况。

任何一种分析方法的准确的前提是企业发布的财务数据一定是真实可靠的, 由于现在上市公司会计信息失真的情况依然存在, 并且无法避免, 所以如果企业的财务数据不能真实地反映企业的财务状况, 将对本方法的准确性有一定的影响。

8.房地产公司财务的工作计划篇八

关键词：房地产公司成本成本管理

1.房地产公司成本管理的定义

房地产公司的成本一般分为开发成本、期间费用及税费等三大块。其中开发成本又分为土地成本、开发前期费、主体建安工程费、基础设施费、配套设施费。期间费用又由营销费、管理费、财务费用三部分组成。

在高房价、暴利的房地产黄金时代，成本管理很难引起房地产企业的重视。房地产从业人员抱着“重营销、轻成本”的短视观念，导致当前国内房地产成本管理水平相对落后。不过一些外资及国内标杆房地产企业在成本管理上进行了积极的创新与实践，形成了成本管理的三大典型阶段，即：成本核算阶段、成本控制阶段、成本策划阶段。

上述三大成本管理阶段各有侧重点。成本核算阶段属于事后核算，追求算得快、算得准；成本控制阶段首先将目标成本分解为合约规划，用于指导合同签订，并定期进行动态成本与目标成本比较，严格将成本控制在目标成本以内。

从国内房地产公司的实际情况来看，成本核算已经比较成熟。更多的房地产公司处在向成本控制、成本策划阶段的转型，正逐步形成一种先策划后控制的新型成本管理方式。首先要求在前期阶段制定合理的目标成本，追求工期、成本及质量上的平衡，使得公司总收益最大化。然后在后期阶段对目标成本进行过程控制。

2房地产公司各阶段成本管理要点

2.1可行性阶段

房地产开发公司在决策拿地前，通常会做一份成本测算报告。首先由设计部门根据土地规划指标做出设计方案，成本管理部门根据经验数据得出建安成本测算，再加入其他开发成本（包括土地费用、开发费用、配套费用、基础设施费用、销售管理费用及各种税费等），从而得出项目的总成本。营销部门预判项目销售时的市场行情，得出项目的销售（租金）收入。根据项目利润=销售（租金）收入-项目总成本的公式，我们可以得出项目是否盈利、利润额多少以及是否拿地的结论。

根据上面的公式，我们可以知道。项目要增加利润，除了要降低项目总成本，还可以从提高产品售价及租金的角度入手。例如：低密度项目可以考虑独栋别墅加小高层或洋房或连排别墅的产品组合。产品采用毛坯还是精装交房等。在满足规划条件的前提下，通过不同产品组合的比对，找到最具性价比的组合。即使项目总成本增加了，只要销售（租金）收入的增幅大于项目总成本增幅，对整个项目利润来说还是有利的。

2.2设计阶段

设计阶段的费用所占的比例在项目总成本中很低，但是因为设计的改动对项目总成本的影响程度却最高，由此可见控制项目的成本不仅存在于施工过程中，还要在开始规划和设计阶段就加强项目成本的动态管理与控制。

在设计阶段首先给设计院下达设计限额指标，同时列入设计任务书，在设计过程中做好成本测算和优化工作。成本管理人员应重点关注以下几个方面：如基础形式（预制桩、灌注桩、独立基础、条形基础）的选择，须综合考虑相应成本及工期。建筑外立面的设计，如窗面积占比增大会提高成本及影响节能计算。结构形式及布置，会影响单方混凝土、模板及钢筋含量，从而影响建安成本。景观硬景及软景的比例分配。室外管线的走向及设计容量，既要考虑初期建造投入，又要关注日后使用的便利性及维护运营成本。

成本管理人员同时要关注市场上最新的建筑法律法规，研究是否对项目总成本带来影响及如何应对，及时提供适当的估算及建议。例如，江苏省新规对保温节能材料防火等级要求的调整，新的消防验收规范对建筑布局和材料使用的影响。

2.3招标及合同签订阶段

在招标、合同签订阶段，成本管理人员应从材料选择、合同策划、图纸会审、招标等方面进行成本管控。

材料选择方面，建议设计师和成本经理共同选择性价比较高的建筑材料及设备。但同时要考虑后期保养、维护及运行费用，即全寿命周期成本。常规产品可以将建筑做法标准化，组织多个项目的集中采购。针对常规大宗材料采购，可以考虑和有信誉的大型生产企业签订战略采购协议，这样做不但可以节约成本，还能有效保障供货周期和控制质量。

合同策划方面，应从当地常规做法、专业特点及施工资质等方面做综合考量。合同标的划分方面，门窗、机电工程、室外雨污水、景观绿化等专业分包是否包含在总包合同范围内还是另外发包。如一个项目合同总金额较大且工期较紧，可以将其拆分或分标段招标，从而降低施工过程中的风险。合同形式上，应根据招标时设计图纸的完整性及专业特点，灵活的选择固定总价合同、固定综合单价合同或暂定价合同等。

成本管理人员应组织工程部、设计部在招标前，对图纸进行详细会审。确保图纸设计完善、可行及符合当地验收规范，避免施工中造成设计变更、签证及索赔。同时要保证成本控制在目标成本范围以内。

招标阶段，成本经理应编制评标报告，组织评标会议及商务洽谈。确保招标顺利进行，并得出合理的中标价格，包括計算复核、投标文件是否响应招标文件要求的比较与分析、报价上是否存在投标技巧及报价合理性分析等，解决回标中合同上疑问从而减少合同上潜在风险。

2.4施工阶段

施工阶段，成本经理在保证工程的进度、质量的基础上，控制工程的成本。因为施工过程是一个动态的过程，在施工中会出现各种不可控的因素影响施工，如国家政策和业主的改变，施工过程中的变更情况是无法避免的，但是一定要有明确的变更审批流程，并注明原因。在获得审批通过的基础上，方可实施变更，确保公司的利益，以规范化的流程制度进行具体的操作，保证工程的进度和质量。

2.5结算阶段

在一个完整的工程管理系统中，最后一项工作并不是随着工程建设的完工而结束，而是对每一项目的经费做一次最后的结算工作，这才是建筑工程造价管理工作的最后阶段，同时也是对工程建设成果和投资效果的总检验。竣工结算作为造价管理工作中至关重要的环节，必须仔细审核。将工程的每一笔资金落实到每一处的细节上，包括开始之前的设计，材料设备的购买，施工过程的支出等，对这些资料数据进行详细的整理、审核，每一笔资金都有明确的来去证明，保证结算的可靠性和真实性。

结算完成后，要及时做好项目的后评估工作，分析项目成本管理上的经验和教训，避免以后再次犯错。对项目的含量指标（如单方钢筋含量、混凝土含量、砌体含量、窗地比等）、单方指标（如单方结构成本、单方机电成本、单方外墙装饰成本等）、材料价格指标（如钢筋材料价格、防水材料价格）进行归纳比较和统计分析，放入成本数据库，供后期开发使用。

3结束语

成本管理人员要想对房地产成本进行科学有效管理，不仅要熟练掌握管理的技巧，对工程建造各部分的成本管理运用了如指掌，还需要熟悉工程造价相关的法律法规，保证建设工程各项合同的合理性和每项成本支出的真实性。

地产白银时代的来临，将会加快推进房地产成本管理改革的速度。无论后期如何变化，我们有理由相信，成本管理能否实现公司利润最大、客户满意度提高、供应商收益提升、社会效益增加，才是房地产成本管理的终极目标。

参考文献：

[1]武智猛.基建工程造价管理与控制分析[J].知识经济，2014，08：109.

[2]方霞.浅谈建设单位工程造价管理与控制[J].民营科技，2014，04：221.

[3]胡大维，李延，冯环.浅谈建设单位如何加强工程造价管理[J].滁州职业技术学院学报，2014，06：69-71.

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