改造旧玩具

改造旧玩具（精选8篇）

1.改造旧玩具 篇一

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

2.改造旧玩具 篇二

一、桥梁加固改造技术与方法

针对桥梁的加固以及改造, 可以从两方面着手:旧桥上部结构的改造以及旧桥下部结构的改造。

(一) 旧桥下部结构加固、改造

针对于旧桥上部的改造, 共有如下几种改造方法:一, 桥面铺装层的加固;二, 增大截面和配筋加固法;三, 体外预应力加固法;四, 增设纵梁加固法 (拓宽改建) 。

1. 桥面铺装层的加固

我们都知道, 随着时间的流逝, 人的容颜会逐渐变得衰老, 同理, 随着时间的推移, 桥梁的表面也会发生一定的变化。因此, 若想加固改造桥梁, 首先就应该从桥面开始着手。我们可以根据桥梁的使用年限的差异性来采取不同的桥梁加固方法。例如, 对于那些使用年龄比较长的桥梁, 我们可以将桥上原有的混凝土全部去掉, 重新浇筑一层混凝土, 进而改善桥面的完整度, 保证桥面下的钢筋不受腐蚀。同时还可以改善铰接梁板的荷载横向分布, 进而提升桥梁的载重能力。而对于那些使用年龄比较短的桥梁, 则不必去除整个桥面原有的混凝土, 可以在保证荷载标准不受影响的情况下, 在桥面上添加一层沥青碎石, 进而保证桥面的耐力以及受力性。

2. 增大截面和配筋加固法

正如上文所提到, 我国大部分的桥梁均建设于20世纪60年代至70年代, 那时, 我国经济条件以及技术水平远不及今天, 交通量也不是很大, 所以桥梁的荷载标准就不是很高。然而21世纪的今天, 随着国家的发展, 我国建筑事业的提升, 交通量越来越大, 超重、超载现象也越来越多, 昔日的桥梁已经不能承受如此大负荷的重量, 所以桥梁因超载而引起裂缝、断裂等现象。同时, 由于早期设计的结构不得当也会引起混凝土结构的破坏, 进而阻碍桥梁的正常交通以及使用。

当桥梁的强度、硬度、稳定性以及抗裂性不达标或者是不足够时, 可以采用增大构件截面、增加钢筋加固方法。例如, 我们可以把桥梁的底面或者是侧面加宽, 增加其受力面积, 进而增加其受力能力。也可以增加钢筋, 进而提高桥的抗压能力, 保证桥不会因为受力过大而出现裂缝或者是变形等现象。

3. 体外预应力加固法

对于钢筋混凝土或预应力混凝土梁或板桥, 采用对受拉区施以体外预加力加固。通过这种方法, 可以很好地改善原来的混凝土或者是桥板的应力, 从而抵消自身的重力, 有提升承载力的作用。例如, 对于那些体外预应力不是很强的桥梁, 我们可以在桥身上增加预加力, 这样一来, 虽然本身经过的货车的重量并没有改变, 但是在应用这种体外预支力加固法以后, 相当于把货车的载重物减少了, 从而降低了车辆对于桥梁的压力, 进而保证桥梁的结构不受影响, 进而大大地提升桥梁本身的承载能力以及抗裂能力。

4. 增设纵梁加固法 (拓宽改建)

我们都知道, 在中国, 大部分的桥梁都是横梁, 随着季节的变换以及温度的变化, 桥梁的应力会受到改变以及影响, 如果我们可以打破传统, 给桥梁增加一些硬度比较大并且能够提升桥梁的承载能力的纵梁, 也能很好地起到加固的作用。例如, 对于那些本身的地基、墩台以及承载能力是足够达标的桥梁, 我们可以在原有地桥梁的内部加入一些纵梁, 并且在加入纵梁时要保证新插入的纵梁为原来地横梁分担一定的压力, 进而使得原有的横梁的载重变小, 起到保护桥梁的作用。

(二) 旧桥下部结构加固、改造

针对就桥下部的改造, 共有如下几种方法:一, 扩大基础加固法;二, 增补桩基加固法;三, 钢筋混凝土套箍或护套加固法;四, 桥台新建辅助挡土墙加固法。

1. 扩大基础加固法

在建筑行业中, 无论是建筑房屋还是建筑桥梁, 其第一步也是最重要的一步, 就是建造地基。地基的好与坏、深与浅与桥梁地稳固性以及桥梁的载重能力息息相关。然而, 在我国, 有很多桥梁由于设地基地深度或者是宽度不够而出现载重能力不足的现象。针对这样的现象, 我们可以采用加大或者加深地基的方法进行加固。例如, 对于那些宽度不够或者是深度不够的地基, 我们可以采用增加桥的宽度增加桥的墩台的宽度以及长度, 进而增加桥梁底面与地面的接触面积。当墩台与地面的接触面积变大时, 墩台对地面的压力就变大了, 同理地面对于桥的支撑力就变大了, 进而大大提升桥的承重能力。

2. 增补桩基加固法

在桥梁的墩台下面, 有一层软卧层。若是墩台的深度没有到达地下的岩石部分, 随着承载的重量的增加, 桥梁会出现倒塌或者是倾斜的现象, 再加上桥梁一般都会有桩作为基础, 如果桩的深度不够的话, 长时间下去, 桥梁会出现倾斜的现象。因此, 对于存在这一类问题的桥梁可以采用增补桩基加固法。例如, 对于那些深度不够的桥梁, 我们可以在原有的桥梁的周围添加一些根基比较深的桩, 也可以在原有的桩的周围打进一些钢筋混凝土预制桩, 支撑在原有的桩的周围, 进而提升桥梁的稳定性。

3. 钢筋混凝土套箍或护套加固法

当桥梁墩台由于基础埋置深度不够, 或因施工质量控制不严等原因, 导致墩台开裂破损时, 有时会出现贯通裂缝针对这样的现象, 我们可以采用钢筋混凝土围带或钢箍进行加固。例如, 在桥梁的墩身上中下三个部分分别设置三道围带, 三道围带的距离应大致相当于桥墩侧面的宽度。当墩台损坏严重, 如有严重裂缝及大面积表面破损、风化和剥落时, 则可采用围绕整个墩台设置钢筋混凝土护套的方法进行加固。

4. 桥台新建辅助挡土墙加固法

无论人还是物, 在有了依靠以后, 自然就不怕风吹雨打。对于桥, 也是一样。在我国, 有很多的桥梁由于桥台台背水平土压力过大而变得倾斜, 对于这样的桥梁, 我们可以采用为其搭建挡土墙的办法。例如, 我们可以在桥梁的背部搭建一堵墙, 让原有的桥梁可以依靠在建立的墙上, 可以很好地抵抗由土以及水流带来的强大的压力。

二、裂缝修补技术

(一) 裂缝的产生以及种类

裂缝通常可分为两种, 结构性裂缝以及非结构性裂缝。首先是结构性裂缝, 桥梁上裂缝的分布情况以及裂缝的宽度都与外荷载相关。通常出现这种问题的桥梁也是载重能力不足引起的。因为桥的载重能力比较低, 所以当物体对于桥的压力大于桥本身的承受力的时候, 便会出现裂缝。因此这种裂缝又被称为受力裂缝。其次是非结构性裂缝, 正如上文所提到的, 季节的变化也会对桥梁造成一定的伤害以及损害, 比如, 温度的变化会引起桥梁发生热胀冷缩的特点, 进而使桥梁本身的混凝土收缩或者是膨胀, 长久这样下去就会产生一些裂缝, 这样的裂缝通常被称为非结构性裂缝。

(二) 裂缝的处理方法

对于裂缝的处理, 共有以下几种处理方法:一, 表面处理法;二, 注浆法;三, 充填法;四, 表面喷涂法。

1. 表面处理法

使用砂轮、钢丝刷或类似工具除去混凝土表面裂缝两边宽约5厘米范围内的污物、灰尘等。油污要用稀料擦除。在微裂缝的表面涂抹填料及防水材料, 以提高其防水性和耐久性。对于宽度发生变化的裂缝, 要设法使用有伸缩性的材料。

2. 注浆法

在裂缝中注入树脂或水泥类材料, 以提高其防水性及耐久性。主要注浆材料是环氧树脂, 多采用低压低速注入法。环氧树脂注入法与钢钉并用, 可以增强裂缝部位的整体性, 是一种防止裂缝继续发展的好办法。

3. 充填法

这是一种适合于修补较宽裂缝的方法, 具体做法是沿裂缝凿一条深槽, 然后在槽内嵌补各种粘结材料, 如水泥砂浆、环氧砂浆、膨胀水泥砂浆、环氧树脂硅、沥青及各种化学补强剂等。

4. 表面喷涂法

喷浆修补是一种在经凿毛处理的裂缝表面, 喷射一层密实而且粘度高的水泥砂浆保护层, 来封闭裂缝的修补方法。喷浆前, 需要把结构表面的剥离部分除去, 再用水冲洗清洁, 并在开始喷浆之前需要先把基层湿润, 然后再开始进行喷浆。

三、结语

3.旧玩具小商机中藏着大买卖 篇三

时下，儿童玩具消费在许多家庭的支出中，已是个不小的数字。可是，孩子常将玩具损坏，商店又不保修，颇令家长犯愁。就此，有人发现开家玩具修理店，不失为一个赚钱新途径。

随着人们的生活水平不断提高，如今的独生子女也是受到家长们无限宠爱。

就拿玩具来说，尽管现在的玩具档次越来越高，价格越来越贵，但只要孩子喜欢，许多家长还是舍得掏钱购买。于是，儿童玩具消费在不少家庭的支出中，俨然成为一项必要开销。

不过，令一些家长头痛的是，因孩子年幼不懂爱惜，往往不加注意就将玩具损坏。一来商店一般不保修，二来一些玩具技术含量高，许多家长缺乏修理知识，往往越修越糟。这样一来，花不少钱买来的高档玩具只因一点小毛病就被丢弃，很浪费。对此，多数人见怪不怪，但有人就发觉这是个很好的商机。

◎给玩具“治病”◎

小孙自小就愛鼓捣东西，修理这修理那。经过多年磨练及在大学时相关专业的学习，如今他修起物品来可谓得心应手。工作之余，小孙常在网上发帖，为网友修理打印机、电脑这样的大家伙。后来，陆续有人送玩具来请他修理，灵机一动，便有了开店修玩具的想法。

经过调查，小孙发现许多家庭或多或少都“闲置”了一些“生病”的高档玩具。那些花费几百元甚至上千元买来的玩具特别娇嫩，往往孩子不小心将它摔一下就不听使唤了。如果有人能给玩具“治病”，家长倒也愿意花点钱使它们“再现生机”。

摸清了状况，小孙立即动手开起一家玩具修理店。不出意料，店面虽小，生意倒不错，凭借扎实的技术及良好口碑的传播，陆陆续续不断有人将被孩子损坏的玩具送来修理。小孙发现，那些“生病”的玩具多是线路或配件问题，修起来并不麻烦。关键是有些高档玩具的配件比较难找，多数玩具的说明书是英文的，很难找出厂家买配件。为了知道玩具的品牌、厂家，小孙常拿着写满英文的说明书，把一些看起来像品牌名字的单词找出来，然后在网上搜索，再加以修理，最终都让顾客非常满意。

不到1年，小孙的修理店已使2000多个玩具“恢复生机”。顾客在这里修一个玩具仅收原价10%左右的费用，花费不多却能变废为宝，小到拇指大小的发条小猴，大到电动摩托，来者不拒。实在无法修的，小孙就进行估价，用来抵消修理其他玩具的费用。各家各户的坏玩具在这里再现了“风采”。就此，玩具修理店的生意日益红火，小孙从旧玩具上开发出一门颇受欢迎的新生意。

◎经营有讲究◎

玩具损坏多为摔坏、撞坏，导致外表配件破损居多数，修理其实并不难。如高档的电动玩具，内部结构也很简单，线路出故障，更换一些元器件很快就能解决问题。因此，修理儿童玩具的确是一个赚钱的冷门。

专家建议，开办这类小店，可在居民小区附近租一间门面房，15平方米左右足够，月租金500元左右，购置一个玻璃柜台200元左右，一张修理台和椅子300元左右，再添置一只万能表，一把电烙铁，一套各种规模的螺丝刀等修理工具100元左右。合计投资1000元，修理店就可开张。

经营策略上，可在居民区和在一些商场的玩具柜前张贴告示招揽业务。或者在门前摆一些电动玩具，以引起儿童和家长的注意。同时，不妨兼顾回收旧玩具，这样可“拆东墙补西墙”，将旧损玩具上的可用配件换到需修的同类玩具上，既省钱也能解决不少难题。此外，还可开展玩具租赁业务，并兼顾修理老年人常用的半导体，以及剃须刀、电水壶、电饭煲、拉链、配钥匙等。只有技能精了，业务面宽了，店铺才会越有吸引力。

4.旧危房改造方案1 篇四

危旧房改住房项目改造方案

根据《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发〔2009〕16号）的有关规定，经全体住房产权人同意，我单位拟对位于武鸣县 路 号交通局住宅小区整体进行改造，项目改造方案如下：

一、土地情况

原国有土地使用证号：（字第 号）；土地来源：划拨；土地用途： ；土地使用者：武鸣县交通局。土地座落：武鸣县**路号；土地号： 号；图号： 号；土地总面积平方米。

二、危旧房改住房状况

列入改造范围内的危旧住房共 栋 套平方米，其中：房改住房 套平方米，已上市交易房改住房 套平方米，未出售公有住房 套平方米，未出售公摊面积平方米，单位统一扩建未办证面积 套（间）平方米

三、改造方式

（一）土地转性以市场形式进行改造（）；

（二）以限价住房方式进行危旧房改住房改造（）。

四、建设计划

1、建设 层住宅楼 栋，合计住房 套平方米，其中：住房套型平方米 套；公有住房 套平方米，其他用房平方米，车位（库）个平方米

2、建设期： 年。

3、危旧房改住房改造项目建设用地面积平方米，容积率，绿化率

五、住房分配方案

（一）还建住房

实行住房产权置换的共 套，其中房改住房 套，已上市交易住房 套，未出售公有住房 套，合计 套平方米。

经与住房产权人协商确定按1：1.比例实行产权置换。住房产权人要求实行货币补偿的共 套平方米，预算每平方米补偿 元，共需支付货币补偿金 元。

（二）非还建住房

新建住房除了还建住房外有 套平方米可以按限价房出售，其中本单位无房户 套平方米，面积未达标户 套平方米，尚余 套平方米，全部同意按桂政发〔2009〕16号文有关规定执行。

六、项目改造投资预算

我们通过对改造项目工程中拆迁补偿安置费、前期工程费、建安工程费、土地出让金、住房小区基础设施建设费、管理费、税金、利息、其他费用、项目利润等进行了测算，项目改造总投资成本 万元。

5.老旧小区改造申报方案 篇五

一、总体要求

（一）指导思想

以为民惠民为出发点，按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的总体思路，坚持“规、建、管、养、监”并重，“留、提、改、拆、建”统筹，全面推进我市老旧小区改造，优先补齐功能短板，消除安全隐患，改善社区环境，提升社区服务功能和品质，建立健全长效管理机制，营造良好的人居环境，顺应人民群众对美好环境与幸福生活的新期待，不断增强广大市民群众的获得感、幸福感和安全感。

（二）基本原则

一是发动群众，共建共享。坚持以人民为中心，尊重群众意愿，顺应群众期盼，充分调动居民积极性和主动性，让居民参与老旧小区整治提升全过程。依托民意决策改不改，依靠民情规划怎么改，依从民力共同参与改，将民主协商贯穿于改造全过程。改造前问需于民，形成共谋；改造中问计于民，达成共建；改造后问效于民，实现共评。形成政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作局面，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

二是科学规划，示范引领。科学制定老旧小区改造技术导则，按照“尽力而为、量力而行”的总体思路，合理编制工作计划，集中力量，推动一批可复制、可推广的示范项目，发挥示范引领作用，激发群众主动参与改造热情。

三是因地制宜，统筹推进。按照“市级牵头、县区实施、市民参与、轻重缓急”的原则，结合实际，统筹考虑，因地制宜，分类制定老旧小区改造标准，有序推进老旧小区改造工作。

四是优补短板，集散为整。按照“补短板、保基础、优功能、提品质”的总体策略，实施精细化的微改造，重点以补齐民生基础设施功能短板为切入点，解决供水、排水、供气、供电、停车等需求，杜绝大拆大建。将片区内有共同改造需求，独栋、零星、分散的楼房和老旧小区进行归并整合，以街区、片区综合改造形式同步推进，统一设计、同步改造，逐步形成组团、成片式的物业化管理规模，实现老旧小区整治宜居度的整体提升。

五是建立机制，长效管理。建立老旧小区改造工作机制，优化老旧小区改造申报流程，完善项目建设、验收、考评实施机制。按照“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”的总体要求，探索建立老旧小区改造投融资机制和动员群众共建机制。创新社区治理管理模式，选择符合小区实际和居民意愿的管理方式，探索建立健全一次改造、长期保持的管理机制，保障老旧小区整治提升成果，使老旧小区长效管理向专业化、精细化方向发展。

（三）工作目标

1、用x年时间，全面完成xxxx年以前建成的老旧小区改造，鼓励各县（区、管委会）在地方财力允许的前提下，推动xxxx年至xxxx年间建成的基础设施不完善的小区和街区、片区改造，基本实现老旧小区“补齐设施短板、提升环境品质、完善社区治理、增进多方融合”的总体目标。

2、从xxxx年起，用x年时间，开展“美好生活共同缔造”活动，对改造标准不高、不够彻底的的老旧小区进行“再提升、再优化”。

二、改造范围及内容

（一）改造整治范围

建成时间较长、基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失、智能化程度不高等群众反映强烈问题的小区；建成使用不长，但配套设施不全、功能仍存在不足，社区治理体系不完善的小区。重点应为城市、县城建成于xxxx年x月x日以前可推动xxxx年至xxxx年间）、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。

（二）改造内容

老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板，有条件的县（区、管委会）推进完善类改造和提升类改造，推动城市更新，创建一批完整社区、绿色社区。

1、基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。改造提升市政配套基础设施，包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、雨污分流、供电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及小区路灯照明、光纤入户、架空线规整（入地）等，实现“路平、地净、灯亮、管通”。

2、完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、公共照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、智能快件箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，合理设置快递、快餐存放用房。

3、提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质，立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、中小学幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。公共服务用房以及各类预留空间要留有足够弹性，各类设施、小区绿地、口袋公园等应急避难场所要预留水电通信等基础设施接口，通过临时功能调整满足防灾防疫等紧急状态使用要求。

鼓励以街道或社区为单元，按照连线成片改造原则，结合拆墙透绿、小街巷整治、立面综合整治等市容景观提升，配套完善公共服务设施，将相对集中或者距离较近的老旧小区整合打包，统一设计、统一改造、统一管理。

三、组织实施

（一）明确责任主体。建立“县（区、管委会）统筹谋划，街道（乡镇）组织实施，社区参与落实管理”的老旧小区改造工作推进机制。县（区、管委会）负总责，统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作；街道（乡镇）负责组织协调实施老旧小区改造，推进小区物业长效管理；社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。各县（区、管委会）可以确定有项目建设经验的国有企业作为项目建设单位，负责具体实施。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会）

（二）制定总体改造规划和年度改造计划。各县（区、管委会）、街道（乡镇）、社区联动，开展摸底调查，组织科学编制老旧小区改造规划和年度改造计划，生成改造项目储备库。同等条件下优先安排居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供排水、供气等单位的管线改造计划应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。行政机关（国有企事业）、军队所属老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。各县（区、管委会）每年都要列入一批老旧小区改造项目作为为民办实事项目。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局、城市管理局、通管办、水务集团，x广电网络集团xx分公司、国网电力xx供电公司、旷远能源股份有限公司

（三）制定小区改造方案。建设单位牵头会同街道（乡镇）、社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班，“一小区一方案”制定改造方案，充分征求居民意见，形成具体改造项目清单。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民参与改造。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。鼓励采用EPC、全过程工程咨询服务等推进项目建设。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局、自然资源局

（四）简化项目审批。各县（区、管委会）组织相关部门联合审查老旧小区改造方案后，直接办理立项、用地、规划审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内老旧小区改造项目捆绑打包，一次报批，分批实施。不涉及土地权属变化的项目，无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的，自然资源部门加强指导协调；增设电梯后住宅采光、x间距，参照旧区改建标准适当调整。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响x间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。发包前无法准确确定施工图预算的项目，可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包，按实决算。对不属于依法必须公开招标的项目或政府采购项目，各县（区、管委会）住建部门可公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优的设计、施工、监理单位，供建设单位择优选择。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局、行政服务中心、自然资源局、发改委、财政局、市场监管局，x广电网络集团xx分公司、国网电力xx供电公司

（五）加强施工管理。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案，确保施工质量和安全文明施工，减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改，统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。x广电网络集团xx分公司统一组织广电网络线路整改、建设，各地广电网络运营单位具体实施。鼓励建设单位统一采购老旧小区改造的主要材料和设备，确保质量。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。加强施工现场管理，强化对隐蔽工程全过程监管。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人，接受居民群众投诉、咨询及监督。项目完工后，由建设单位组织街道（乡镇）、社区、业主委员会（或业主代表）和设计、施工、监理、管线等单位共同验收。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局、通管办、水务集团，x广电网络集团xx分公司、国网电力xx供电公司

（六）健全长效管理机制。鼓励各地公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。鼓励有条件的街道（乡镇）将若干个老旧小区捆绑打包，统一委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，街道（乡镇）、社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，开展环境卫生、门卫等基本物业服务，逐步提高物业服务费缴交率，实现改造小区物业服务自主管理。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市城市管理局

四、资金筹措

通过居民合理出资、 （一）居民合理出资。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。门窗更换、电梯加装以及水表、电表表后的改造费用，由居民承担。居民可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等，用于支付改造费用。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等志愿服务支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。加装电梯按《xx市人民政府关于城市既有住宅增设电梯的实施意见》文件规定补助外其余由居民自理。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市城市管理局、住建局、自然资源局、财政局

（二） 责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市财政局、发改委、教育局、民政局、卫健委、住建局、体育局、总工会、残联

（三）管线单位出资。老旧小区改造范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施，土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用，由相关企业承担；通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用，相关企业承担xx%，地方财政承担xx%。供电线路及设备改造，产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用；产权归属单位的，由产权单位承担改造费用；产权归属小区居民业主共有的，供电线路、设备及“一户一表”改造费用，政府、供电企业各承担xx%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后，由供电企业负责日常维护和管理，其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的，继续执行原有政策。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市财政局、住建局、城市管理局、通管办、水务集团，x广电网络集团xx分公司、国网xx供电公司

（四）社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方原职工住宅小区改造给予资金等支持，公房产权单位应出资参与改造。属于行政机关（国有企事业）、军队所属职工家属区“三供一业”分离移交的老旧小区，相关单位按规定承担相应比例分离移交费用。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与老旧小区改造及后续运营管理。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车、充电、智能信包箱等经营收入，可用于老旧小区改造及物业管理。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市国资委、住建局、城市管理局、财政局

（五）加大金融税收支持力度。支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。开发性金融机构、政策性银行要加大产品和服务创新力度，依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持，并认真落实国家相关税费减免政策。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市税务局，市金融办，国家开发银行x省分行、中国农业发展银行x省xx分行、相关商业银行

（六）统筹平衡资金。按照不增加政府隐性债务、培育形成相对稳定现金流的原则，把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、新城建设等捆绑统筹，生成老旧小区成片改造项目，项目内部肥瘦搭配，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局、自然资源局、财政局

五、保障措施

（一）强化组织领导。市住建局要切实落实老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任，市直有关单位要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善政策措施。各县（区）要落实主体责任，建立由主要领导亲自抓、相关职能部门参加的老旧小区改造工作协调推进机制，把推进老旧小区改造摆上重要议事日程，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好配套支持政策。县（区）政府每半年向上一级政府报告工作落实情况。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局

（二）整合利用存量资源。加强服务设施、公共空间共建共享，统筹使用各类公共房屋、闲置房屋，清理违建、临时建筑腾退用地，用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋，通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道（乡镇）、社区统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改（扩）建，通过置换、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等，发展社区服务，扶持培育一批服务业龙头企业。

责任单位：各县（区）人民政府（管委会），市住建局、自然资源局

6.湛江三旧改造政策相关 篇六

2010-02-26 下午 04:22:53 来源： 点击数：996

2010年1月28日上午，湛江市城市规划局在行政服务中心二号会议室组织召开了湛江市“三旧”改造规划初步方案评审会，会议由市城市规划局局长吕冠嵘主持，市政府副秘书长、市“三旧”改造办主任庞竹友、霞山区政府、赤坎区政府、麻章区政府、坡头区政府、开发区政府、市三旧办、市建设局、市国土资源局、市交通运输局、市财政局、市综合管理局、市环保局、市城市规划局科室、相关职能部门代表参加了会议。与会专家和有关职能部门代表分别对广东省城乡规划设计研究院和湛江市规划勘测设计院编制的《湛江市“三旧”改造规划初步方案》进行认真审议，会议认为规划方案思路比较清晰，阶段成果比较符合城市发展实际要求，但是规划方案需在以下几个方面进一步完善：

一、规划应提出具体推进措施，作出必要的经济测算使规划成果得到落实。

二、对于有开发基础的项目应该纳入“三旧”改造规划的首期计划，成熟一个推进一个。

三、项目库要增加驻湛江的国有大中型企业单位用地。

四、“三旧”改造项目界定应按照《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见的实施意见》。

五、规划应对“三旧”改造用地提出合理的容积率等开发强度控制，提高开发收益，有利于推进项目实施。

湛江市“三旧”改造规划初步方案简介

一、湛江市“三旧”改造工作全面铺开

自全省“三旧”改造工作会议召开以来，湛江市委市政府高度重视“三旧”改造工作。

1、市委书记陈耀光、市长阮日生等领导先后作出重要批示。

2、成立由市政府主要领导为组长的湛江市“三旧”改造工作领导小组。

3、拟定《湛江市人民政府关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见的实施细

则》。

4、市政府组织编制《湛江市“三旧”改造规划》，力争“三旧”改造工作一年内初见成效，两年内取得突破性进展。

二、规划范围

本规划范围为湛江城市总体规划确定的城市规划区，包括赤坎区、霞山区、经济技术开发区全部及坡头区、麻章区部分，共涉及24个镇街、160余个村（居）委会。

1、“三旧”项目界定。结合湛江市具体情况，对湛江市“三旧”项目界定如下：（1）旧城镇，主要是指中心城区国有土地上的旧民居、旧商铺等。（2）旧厂房，主要指中心城区范围内各镇街、工业园区内的旧厂房用地。（3）旧村庄，主要指城市规划控制区范围内的城中村。

三、规划期限

根据“粤府办[2009]122号”文件，确定本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。为保证湛江市“三旧”项目顺利改造，本规划远期展望到2020年。

四、工作内容框架

解读广东省“三旧”改造政策，借鉴佛山、东莞等地成功经验基础上，对湛江市“三旧”项目进行详细摸查；

2、对湛江城市发展重点及近期建设用地需求分析基础上，确定湛江市“三旧”改造的目标、重点方向及策略；

3、在湛江城市总体发展框架下，确定项目功能分区、开发强度分区及总体布局，对“三旧”改造项目制定分类、分区指引，并对“三旧”用地改造后的交通、公共设施配套、景观环境设计等专项规划进行调整优化；

4、根据“三旧”项目改造意愿及其与湛江城市发展的关系，确定近期“三旧”改造项目库，并制定实施计划。

责任编辑:湛江市城市规划局-李圣文

湛江确定“三旧”改造项目483个

湛江中小企业服务网2010-6-24 9:09:28本页点击率:957

近日，记者从湛江市“三旧”改造领导小组办公室（以下简称“三旧办”）了解到最新进展和工作思路：目前，全市“三旧”改造前期准备工作已告一段落。雷州、廉江、吴川3个县级市，徐闻、遂溪2个县、赤坎、霞山、坡头、麻章四个区以及湛江经济技术开发区已全部完成三旧改造规划编制，2010湛江市“三旧”改造实施项目目录已收齐，共483个项目，改造面积约38131亩，总投资约7406714万元，下一步将进入项目审批工作阶段。

据了解，日前湛江市“三旧”改造工作组织架构基本建立，制度建设渐趋成熟，行之有效的工作模式逐步建立，各责任主体、权利人及相关市场主体参与“三旧”改造的积极性被充分调动，形成了共同推动“三旧”改造工作的新格局。

一是有了抓落实的组织架构。2009年12月，湛江市“三旧”改造工作办公室正式挂牌，负责统筹湛江市“三旧”改造工作。各县（市．区）“三旧”改造工作机构也相继成立，加强了“三旧”改造工作的组织领导。

二是有了三旧改造专项规划。2010年3月，湛江市政府批准了湛江市区三旧改造规划，随后，各县（市、区）先后完成了辖区“三旧”改造规划编制和评审工作；为下一步全面推进“三旧”改造工作奠定了科学基础。

三是对全市“三旧”改造用地进行了全面摸底并标图建库。今年以来，全市先后组织了380多人开展“三旧”改造用地调查摸底测量登记工作。

四是建立了对各县（市、区）“三旧”改造工作绩效考核机制。今年初，市委九届十次全会决定对全市“三旧”改造工作开展绩效考核，每季度排名一次，并在媒体公布，对排名在前的给予表彰，对考核未达到表彰且排名在后的要剖析原因，督促整改。同时市委市政府还发文专项督查，促落实。

五是建立“三旧”改造重点项目贴身服务机制，积极推进重点成熟项目。湛江市领导多次到重点改造项目现场办公了解情况，指导“三旧”改造工作，为重点建设项目开辟绿色通道，力争尽快推出项目。

7.旧住宅区改造的四大瓶颈 篇七

研究问题和解决问题必须抓住事物本质,旧住宅区改造自有其内在规律可循。研讨旧住宅区改造的瓶颈所在,对于切实推进改造进程、加速城市发展具有现实意义。

一、城市更新的政策法规体系需要不断完善。只有针对最后10%业主签约制定法律规范,才能彻底解决全面签约问题。

虽然《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》,以及《深圳市城市更新单元规划制订计划申报指引》(试行),为深圳市的城市更新实践提供了申报、操作指南,甚至也对城市更新推进过程中容易出现的钉子户问题预设了方案。《深圳市城市更新办法实施细则》明确规定“政府通过公开方式确定项目实施主体,或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行”(第三十三条);“市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式,已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时,可以申请由政府组织实施该项目”(第七十三条)。但是,对于如何解决最后10%业主的签约问题,始终没有找到一条行之有效的途径。囿于物权法的相关规定,《深圳市城市更新条例》也迟迟不能出台。在旧住宅区改造过程中,纯粹凭借市场力量,缺乏法律支撑,根本无法解决最后部分业主的签约问题。

没有创新,就没有生命力。深圳龙华新区近年来在城市更新领域真抓实干,取得实效。该区大胆实践,明确前面90%的业主签约采取市场方式,最后10%的业主签约采取政府征收方式。这一突破,为旧住宅区、城中村等改造项目的全面签约提供了法律保障。由于拆迁改造项目的特殊性,不完成全部拆迁就无法推进下一步工作,但又无可避免导致一小部分业主通过不合理要价而获取更高收益的现象。龙华新区推出了“双90%”的政策(对于满足完成拆除用地面积占总用地面积90%以上,完成拆除建筑面积占总建筑面积90%以上的,在规划道路及公共设施范围内存在搬迁补偿困难的项目,可以按规定由政府开展征收补偿工作),一定程度破解了“完成全部拆迁”与“项目推进”的先后关系,遏制了部分业主挟项目开发进度漫天要价的心态,有利于平衡拆迁谈判关系,是解决拆迁难题的一种有益探索。而且,“双90%”政策限定了未拆除物业的比例不超过10%,且未拆迁物业须在公共基础设施用地范围内,在这种情况下公共基础设施项目拆迁主体由开发商变成政府,增加了拆迁公信力,保证了拆迁公正、公平,减少社会隐患,这种探索具有充分的合理性、可控性和必要性。

《深圳市城市更新办法实施细则》明确:“属于以旧住宅区改造为主的改造项目的,区政府应当在城市更新单元规划经批准后,组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案,经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后,形成单一主体”(第四十六条)。政府在制定搬迁补偿安置指导方案时,如果不能对如何解决最后10%业主的签约问题,提出明确的方案和措施,而任由市场主体通过单一的市场谈判方式解决问题,就等于让旧住宅区改造陷入了无休无止的争执之中。因此,只有在制度设置上,通过有力、合法、公平的方式,明确最后10%业主签约问题的解决方式,明确赔付的指导性标准,才能彻底解决签约问题。东南亚国家、欧美国家和港台地区在如何解决最后部分权利人的签约问题上,取得了法律上的突破。他山之石,可以攻玉,深圳应该尽快制定出《深圳市城市更新条例》,让法律为城市更新效率和绝大多数权利人的利益保驾护航。

二、补偿安置标准必须拥有规范和依据。政府一旦缺乏可供执行的补偿安置标准体系,市场主体就会处于被动状态。

旧住宅区改造的补偿安置标准难以明确规范,一直是阻碍签约的主要因素。从改造的本质上来讲,旧房换新房、使用面积不减少,已经成为目前旧住宅区面积补偿标准的基本要素。但是,由于旧住宅区改造势必给政府、开发企业、权利人带来红利,因此业主不仅拥有对于改善居住环境的诉求,而且拥有享受改造红利的期待。鹿丹村住宅区改造采用了政府征收模式,面积赔付比例在1:1.16左右,同时允许业主以9000元价格增购相当于原有登记面积10%的面积,而该地区的新房销售价格在5万元左右,因此实际面积赔付比例达到了1:1.25。木头龙住宅区的赔付比例为1:1.3,已经是目前旧住宅区改造项目的最高赔付标准,可是至今仍然有10%的业主拒绝签约。尽管业主拒绝签约的因素有很多种,但是利益因素应该是首要因素。

最近,罗湖区政协主席周向阳建议尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究,以统一制定搬迁补偿标准。他认为,深圳市城市更新遵循政府引导、市场运作的基本原则,政府统一安排全市城市更新计划、审批城市更新项目规划,并由市场主体自主完成城市更新项目的搬迁补偿谈判和安置工作。这样虽在一定程度上避免了拆迁恶性事件的产生,但也面临补偿标准缺乏规范、钉子户难以解决、社会公平机制缺位等一系列难题。一大批已完成审批的城市更新项目在拆迁阶段陷入停滞状态,客观上形成了项目实施周期过长的现象。为此他建议,对于市场运作的城市更新项目,尽快开展城市更新搬迁补偿标准体系研究,并协调司法机关共同建立拆迁争议的解决机制,探索通过司法途径解决拆迁难问题,杜绝漫天要价的情形发生,提高城市更新效率;同时,尽快出台房屋征收实施办法,对于可以适用房屋征收政策的政府组织实施项目,抓紧研究探索机构、资金、程序等运行机制。

虽然城市更新搬迁补偿标准体系的制定与出台,不可能起到一劳永逸的作用,但是至少可以成为权威参照体系,不至于让少量业主在利益诉求上永无边际。与此同时,对于改造项目的土地资源性质、功能配套的合理性、土地贡献率的来由,都会得以权威性的解读,避免拆迁谈判中不正当运算方式的产生,并有效维护业主和开发商的实际利益,走向共赢。

三、明确城市更新项目的规划技术指标体系,有助于规范改造项目的开发强度、更新模式和利益机制,最大程度确保项目的有序性、科学性、平衡性和正当性。

旧住宅区改造只有制定明确规范的规划指标体系,限制开发强度,厘清利益机制,才能引导开发规划进入有序状态。业主对于住宅区改造的利润预期、开发强度、规划水准、配套设施等指标,一旦存有疑虑或争执,就会延缓签约步伐。深圳市制定了《深圳市城市更新单元规划技术规定》(试行),该规定旨在以已经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则、发展单元规划等规划为依据,对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定,明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任,在城市更新单元规划方案编制中起到指导作用。

事实的状况是,这些规定根本无法为旧住宅区改造中的业主所了解,业主对于开发强度、更新模式普遍持怀疑、否定、抵触态度。这些年,政府要求所有城市更新项目必须提供25%以上的土地贡献率,这些保障房指标和公共配套要求,更加剧了业主的对立情绪。城市更新的悖论在于,开发企业的资金回报和利润追求,只可能从项目的可销售面积中产生,在改造项目中不可能不增加容积率,否则无法解决资金成本。政府把所有的责任都推向了市场主体。在房价不断上升的大背景下,政府以政策换取利益。整个城市更新演变为业主、开发商、政府之间的利益博弈,而且政府无疑居于强势的一方。所有旧住宅区改造项目,只要进展顺利,开发企业所付出的楼面地价肯定低于通过市场拍卖程序获得土地的成本。正因如此,开发企业不得不经历与业主签约的数载阵痛。可以说,土地资源的稀缺,土地获取价格低于市场竞价,这也就成为开发企业对旧住宅区项目既望而生畏又乐此不疲的原因。业主作为单一的权利主体,在表面上自然处于弱势的一方,对于诸多困惑、疑虑,惟有以拒签来回应,旧住宅区因此陷入遥遥无期的困局。

说到底,旧住宅区改造最终追求的应该是利益平衡。利益平衡点的厘定,来源于规范的规划指标体系。业主不仅需要获得相应数量的回迁面积,更有改善居住环境的要求,以及在环境条件基础上的利益分享。这就突出表现为业主在签约过程中,需要了解规划水准、设计水平、开发理念和具体的回迁户型结构。很多开发企业一味认为,旧住宅区改造在经济利益上势必让业主得到了实惠,业主自然会感到满足,殊不知业主对于居住空间的要求,对于公共配套设施、绿化覆盖率、赔偿措施、房屋实际使用率、设备档次、户型设计方案以及搬迁成本、装修补偿、停车位、物业管理水准,均有全方位的考量。开发商如果不能细致入微地替业主着想,而是采用粗放式的谈判方式,势必陷入拆迁谈判的被动状态。说到底,能够从事旧住宅区改造的企业,基本上不会存在开发建设上的障碍。因此,在房价向好、开发利润有所保障的前提下,切实维护好业主利益,才是提升项目运行效率的有效手段和必由之路。签约效率的提高,不仅节约了开发成本,而且能够早日结束项目的不确定状态,避免资金投入的居高不下以及签约工作的久拖不决。

四、旧住宅区改造既要遵守公平公正的基本准则,又要讲究政策水平和操作技巧。谈判效率只有在公开透明和细节优化中加以实现。

在旧改项目的签约实践中,公平公正、公开透明,既是开发企业所应遵守的准则,但在实践层面又一直是开发企业必须面临的挑战。一方面,只有保持公平公正,才能杜绝少量业主超越公开标准以外的无端诉求,避免厚此薄彼,消除业主的攀比心理;另一方面,面对少量业主不满足额外诉求则拒绝签约的情形,开发企业徒唤奈何,无计可施,进退两难。

拆迁补偿安置协议既包含了整体规划设计、容积率、建设质量要求、配套设施等公共要求,又包含回迁面积比例、建设期安置标准、装修补偿以及签约奖励金、搬家费、回迁物业选择办法等诸多细节。签署协议的过程,自然是业主与开发商之间协商谈判的过程,不可能不存在博弈性质。对于旧改项目而言,不可能没有细节化的空间以及业主的个性化诉求。如何把握其中的分寸,实在是对开发企业公正性的极大考验。应该说,绝对的公平是不存在的,最大的公平在于立项改造本身已经造福于全体业主,业主完全可以从旧改项目中获得利益。从道理上讲,住宅区改造不应该出现钉子户,因为改造本身确实能给业主带来实实在在的利益。可以这样说,钉子户是由于相对不透明的操作、不到位的赔付、不科学的规划、不完善的协议、不流畅的沟通导致的,只要在操作程序、赔付政策、沟通技巧、法律保障上,慎始善终,无懈可击,并且让业主吃下定心丸,钉子户的数量就会大为减少。

在赔付政策上,应该既与项目自身的数据指标密切相关,又与整个深圳的补偿标准有效衔接;既考虑到政策环境的共性,又把握具体项目的个性;既在核心标准上斩钉截铁,又在细节上强化优化。比如说,建设安置期补偿租金标准的制定,就是一个关键问题,要把握业主的现实利益需求,也就是充分考虑到业主在签约之前对于生活质量的期许,尽可能按照优于市场租金价格的标准设定建设安置期租金标准,提前让业主过上体面、从容、舒坦的生活,并有效解决业主对于房地产租赁市场价格不断上扬的隐忧。

在规划方案设计上,必须在签约之初就提供一整套按照初步规划指标设计的概念式方案,全方位体现开发企业的开发成果、设计理念、核心价值观,并且具备鲜明的实际可操作性。当然,必须跟业主强调,在专项规划通过后可以作出适度调整,但是这种调整是有理有节的,甚至是更趋优化的。规划设计的过程,应该成为民主化决策的过程。要充分发扬民主作风,大力倡导热心业主参与到概念式方案讨论、修改和完善的全过程,彻底解除业主对于规划不确定性的疑虑,真正弘扬为业主建造美好家园的核心理念;在户型设计上,要充分把握业主心理,大胆运用备受市场欢迎的经典户型,并优化细节,注重风水,尊重习俗,生活空间与公共空间动静分离,方正通透。这样,就会增强业主的自主意识,全方位避免了由于期待与现实之间的距离和落差所带来的矛盾和冲突。

签约补偿工作的对象是人,以人为本应该成为签约谈判工作的基本准则。在沟通技巧上,要时刻把握两类人:一类是特别通情达理、豁达乐观的业主,一类是个性鲜明、维权意识浓厚的业主。对于豁达开朗的业主,要发挥好凝聚人心、弘扬正能量的作用;对于个性较强的业主,要耐心倾听其核心诉求,充分尊重他们的意愿,适时调整工作策略。只要把这部分业主的工作都做完美了,改造庶几成功矣。

由此可见,无论是赔付政策、规划水准,还是谈判技巧、政策方略,旧改拆迁是一件具有极强专业性的学问,失之毫厘,谬以千里,不可不慎。尽管住宅区内业主在地位、财富、性格、阅历以及期望值上存在差异,但是公平公正的操作方式、相对到位的赔付政策、科学合理的规划方案、耐心细致的思想工作,能够减少业主的疑虑,推动业主愉快签约。

8.宋微建谈旧建筑改造 篇八

在中国，最火热的是工地，许多高楼大厦拔地而起，又有许多老旧建筑被推倒、重建， “拆”字一度成为城市改造的极大标签，富有视觉震撼的圆圈和斜杠，中间躺着鲜明的“拆”字。很多人说，这是经济发展的符号，也有一类人，冷静地对待时代的变迁，珍惜历史建筑的气息，希望尽可能地保留一座城市原有的历史印迹。宋微建显然是后一类的典型人物。

他擅长旧建筑的改造，项目类型包括了酒店、会所、博物馆、别墅、商用空间、老街规划、乡镇街道规划等。在他看来，“保护旧建筑，目的不在于运用它的材料，而是要保有历史文化气息。”这是他对中国传统文化的体悟，也显现出作为设计人的责任。改造后，“新建筑都要与旧有的建筑有所关联”，为的是既可保留旧建筑原有的风貌，又能明晰地呈现新建筑的辨识度。

当我们提出如何对旧建筑进行改造时，其实早已预设好了很多命题。宋微建承接的改造项目本身所涵盖的范围就很广，既有历史价值的古建筑改造，像朴园，也有如苏州山塘街的历史老街规划，同时也游刃有余地进行着像小海发廊那样不受历史要素限制的个案。所以，与宋老师的访谈基本上包含了旧建筑改造的种种。他提出，“我们必须按照比较好的传统工艺进行更替，才能不违背历史原貌的恢复。”这是他一以贯之的设计理念，也是古建筑得以留存的价值所在。

《现代装饰·家居》对话宋微建在国外，旧建筑改造有不少成功的范例，譬如巴黎的卢浮宫，贝聿铭就做了很多创新的改造。反观国内，从上世纪80年代起，中国也开始大兴旧建筑的改造，苏州桃花坞博物馆也算是您很富代表性的旧建筑改造项目之一，据您的观察，中西方建筑的改造所因循的设计理念有何差别？

宋微建：旧建筑改造实际上近些年才开始，过去人们普遍认为旧的换新是顺理成章的，要么保护，要么推掉。旧建筑改造一个重要的源头就是要保有旧建筑的特点。如果把旧的换成新的，就不属于旧建筑改造的范围了。保护旧建筑，目的不在于运用它的材料，而是要保有历史文化气息。无论如何改造，新建筑都要与旧有的建筑有所关联，不能将它当成新建筑重新做。对建筑而言，要改造，结构和表皮都要保留。

中西建筑一个是石构建筑，一个是木建筑，除材料外，西方建筑可能在色彩上更趋向浓烈一点。东方建筑则用木材，它取材方便，又蕴含着生的迹象，折射出中国人对自然的认识。无论在东西方，旧建筑改造目前最安全的改造方式还是叠加或镶嵌，可以做加法却不能做减法。至于叠加或是镶嵌会不会改变原有建筑的样式？检验的唯一标准即是这一建筑若为具有历史保护价值的古建筑，无论运用了叠加还是镶嵌，在需要时，是要能原状恢复的。

您做的苏州山塘街改造的这个项目是否就属于在适当的时机需原状恢复的？

宋微建：要说古建筑的原状恢复，我们先来说说桃花坞历史街区吧，它最初的指导思想是要铲除重做，建新的创意园，这种手法带有毁灭性，当然现在这个项目也搁置下来了。对老建筑的恢复必须要保留，要把所有老旧建筑编号、入库，然后再尽量运用传统的工艺、老的材料将它原样恢复，这称之为“落架大修”。现在把拆除的东西通通变卖，又重新做，显然不符合古建筑保护的基本要求。若一些老建筑改变用途，后期通过叠加或是镶嵌的方式进行改造，条件允许下也可考虑开窗，但它在需要时都是可以恢复的。

有的人觉得苏州山塘街要原汁原味的，像老木头、烂木头、烂墙都要恢复，保持原样，但其实中国的建筑寿命都很短。在上个世纪80年代之前，国际上对中国的“落架大修”同样是不认可的，觉得它违背历史，连老的痕迹都保留不下来。其实，这又要归结到西方作为石构建筑与东方建筑的差异上。我们所谓保存历史的痕迹，是注重它的样式及工艺。至于它上面的灰尘，中国的墙体无论是砖也好、木头也好，两三年就会有老的迹象。

我们必须按照比较好的传统工艺进行更替，才能不违背历史原貌的恢复。现在传统的材料大部分是可获取的，但像在故宫修复时，发现已找不到1米直径的大料，这可能就要采用其他的某种材料来替代。至于选材，像过去的材料，都是浸泡在水里多年，自然干燥的，现在则采用人造的干燥手法，还是有些不同。但可喜的是，榫卯、交榫等传统工艺还是保留了下来。

您刚才也提到“落架大修”更多的是运用在古建筑的保护上，既要保留古建筑的气息，又要与现在的功能需求相契合。吴良镛先生说过旧城的更新有三个含义：一是再开发、改建；二是整治；三是保护。这也适用于旧建筑的改造，对于旧和新的部分，哪些是要剔除，哪些是要保留的，哪些是要创新的？

宋微建：作为一个城市来说，需要有一个完整的历史记录，这是最理想的。哪怕是文革建筑，有条件的话也要保留。至于哪些该保护，一是国家立法规定的历史名城、名胜，名城是要有成片存在的历史建筑、历史街区。像苏州桃花坞，它作为历史保护区是绝对不能更替的，这是刚限。二是从城市的角度，若旧建筑可作为历史的记忆，虽然不列入立法范畴，我认为也当保留。

对历史名城街区的立法保护，我国是从2008年才开始正式立法。发展至今，业内对历史保护的认识也一直在变化中。像之前我在微博发出的“保护桃花坞”的呼吁就是基于这一背景之下。过去，人们混淆了文物保护单位与历史街区的定义，再者，二者的执法主体是分属文物局和住建部。住建部有规划职能，是需考虑如何保存历史建筑，在这点上桃花坞事件是对专业规划人员缺失的问责！

有的地区没有历史保护区，但从情感上，从建筑、文化的专业角度，我们对于历史保护的认识是不够的，再加上立法较滞后，过去战争、文革动乱、改革开放等历史进程使得中国的古建筑量已非常少了。整体上来说应该以保护为原则，对那些还未列入保护的，可考虑有机地更新。像中国古街都是在历史中慢慢建起来的。有的年代流行朝南，有的喜欢朝西南的，有的人生辰八字要偏东西方，各个建筑的主人不同，建筑形态也是丰富多彩的。在当代世界中让世人称道的有多少现代的街道？城市要更新，要对自来水、通电、空调等现代设施进行配套，这在西方已做得非常成功，也是值得我们借鉴的。

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桃花坞博物馆的改造，应该算是单体建筑中最典型的有机更新了，它是民国时期的建筑，在文革时也加建了一部分，您当时是如何界定拆与留，从而把控好旧与新的比例？

宋微建：这个项目是当地文化局长直接找到我，他跟我介绍，这个园子是民国时期建的，是苏州最后一个园林。文革期间被苏州防疫站借用了，老建筑保存得还可以，只是加了很多不伦不类的新建筑，希望按照民国样式重新改造。当时我就断然拒绝，仿古会变得很假，既然不该加上去的建筑是现代人所为，就要让它有辨识度，然后在形式、材料上与旧建筑有所联系。新的建筑加上砖和木构部分，使它和原来民国建筑有所联系，又具识别性。说实在的，我在对老建筑整改时，几乎只有一个任务，就是把它恢复原状。

宋老师，您刚才说重新加了木和砖，指的是庭院的小平层么？

宋微建：是的，它是文革时期加建的，我给它重新“穿衣戴帽”。原来的外墙是混凝土石灰，后来加上了砖，屋顶则用上了木构。至于天井的圆洞门，建园时是有的，后来被毁坏了，文革期间重建，保留了当时的砖雕。而门两侧的围墙原先是黄石墙，后来汪精卫夫人住进去后加了砖，我们等于是通过现代的手法恢复了部分的原貌。

您设计的很多项目，包括酒店、别墅，甚至发廊都涉及到改造。像小海发廊这个项目的改造相对于历史街区或是历史建筑的改造，更少受到历史因素的制约，对您而言，是否能发挥得更加自由？

宋微建：小海发廊的结构和细部甚至钢制的门窗、地板、装饰线，都是延续原来的风格，它与外部建筑的年代是完全吻合的。钢制的窗、门，在那个年代的上海用得非常普遍。只是在改造中，我们运用了兼顾建筑风格与现代时尚的吊灯、家具等，既有风格上的混搭，又有年代上的交融。假设快速设定一个命题，将发廊改造成咖啡馆。其实只要将吊灯取掉，再放入咖啡桌椅，二三十年代上海咖啡馆的味道就营造出来了，这也是古建筑改造很重要的特征和要求——改造不是体现在装饰上，也不是在结构上，而是在陈设上。

去年您做了苏州上林苑别墅的项目，融入了您个人对苏州园林的理解，这与您本身是苏州人有关联么？您的很多改造个案也都是在江浙地区，是否会将苏州园林的设计理念及审美思维融入到旧建筑的改造中？

宋微建：这一点非常重要。苏州园林作为中国建筑的独特语言，我认为它不仅仅是江南的，更应该是全中国的。我把园林造园总结为四个要素，一是屏，强调含蓄，要“藏”，要迂回，不要开门见山。空间是越隔越大，越拆越小。中国人讲建筑的深度为“进”，隔了以后才能“进”，庭院深深就是这个意思。

二是曲。园贵深，不曲不深。造园时，要在空地上营造出一个世界来，它所吸取的自然因素和西方建筑是完全不同的。西方求平，求序列、求对称，而中国自古以来求变、求曲，为的就是效仿自然。

三是借，就是因地制宜，像做朴园时，门口的框架结构很多人都觉得当把它拆掉，但古代的这些东西都是可以利用的，能带来很多新的启示，创造出意想不到的效果。“谁与我同坐，清风明月我”，这是来自苏轼的词，也暗喻了取法自然的关联，坐在亭子里有清风、明月、我，借了天、地，就会想如何将天、水面、倒影设计进来，为创造的空间提供好的景致。“借”在园林中用得最多的还有亭子。亭子是特殊的建筑，也可以把它称为伞，可遮阳、遮雨，视线是不遮的，不需花任何代价就可以把景拿过来，为我所用。

最后一条是寄，寄情于物。中国人创造了一些独有的方式，比如说盆景艺术，能在很小的空间里享受自然。还比如把玩小石头、水仙花，人的境界也会随着固有的载体而联想到自然，这是中国人独有的思维方式。

无锡灵山大佛古竹老街的改造属于乡镇街道的规划，改造的是农民的自建房，是什么缘由让您接触到了这个项目？

宋微建：灵山大佛旅游景点周边的房子很多都是农民自建房，要么太城市化，有的还粗制滥造，没有文化色彩。之前找了一些机构做规划，要为新建筑“穿衣戴帽”，做坡顶，但花了三年时间做了三个版本都失败了。我接手时感到有一些难度——街道周围有的建筑有六层高，但中国传统民居是没有那么高的。后来的解决办法，就是忽略掉四层以上的建筑，不做修饰，当成布景。改造花费来自景区补助，农民也比较能够接受这种方式。这类项目体量大，且要做出新型的农村建筑风格确实很难。最近我还在做一个公益项目，为河南新县进行古村落改造。方案刚刚通过，古村落历史很悠久，有七、八百年历史了，但很贫困，环境也恶劣。这个项目是当地政府出资，我们则是进行公益设计，免费做。工作量很大，如果要设计费的话，这个项目估计就做不成了。我们的目的就是想做出原来建筑的本来样子。

四川什邡市渔江村的重建重现了当地民居的现状，对苏州园林的体悟，特别是天人合一的自然观，也同样来自中国传统文化的影响。您很重视历史传统，对历史建筑的保护也身体力行，作为设计人，您在设计的过程中是怎样去思考、挖掘、运用中国传统文化？

宋微建：我做的项目大多和文化有关，我觉得中国文化在未来并不会因为时代的变迁、科技的发展而被抛弃，相反我觉得它是宝贝，是被遗漏了。我深切地体会到中国人的思辨能力，尤其是我们作为设计师要好好学习。

刚谈及的民国建筑的改造，里面蕴含了很多哲学思维，不是简单的城市化，是需要用智慧去思考，而恰恰这些东西在中国传统文化中比比皆是，无论诗歌还是绘画都可从中获取无数的营养。相信，全世界也希望中国设计师能有独特的设计观，用独特的设计方式呈现出好的作品。

很多人对中国文化有一种抵触，或是害怕，看到中国文化的博大精深吓得不敢入手。其实，每个人都是中国文化的载体，只要花点时间认识它，它就在你的脚下，在你的细胞里。