大型居住区项目办事指南

大型居住区项目办事指南（4篇）

1.大型居住区项目办事指南 篇一

员工居住证办事指南

（一）、首次申办境内人才《上海市居住证》

一、申办人条件

1、具有本科及以上学历，以部改变其户籍的形式来本市工作或者创业的各类人才。

2、符合本市重点发展领域的紧缺急需的具有大专学历的特殊人才或高技能人才。

二、流程图

三、首次申流程说明

1、达到申办条件的人员，可通过在上下载国内人才《上海市居住证》申请表，填写后提交人力资源部的办事人员，并着手准备个人书面材料。

2、人事专员根据员工提交的申请表为其在进行网上注册并填写申请表格。（注册时将取得个人账号和密码，供今后个人续签居住证和网上查询使用）

3、人事专员审核所有材料后，网上确认通过审核并前往浦东人才发展服务中心提交申请材料。

4、如果材料齐全，受理点将受理相关材料，并将通过信函、电话或短信等形式通知单位或个人审批结果，单位也可以通过上网登录了解审批进度和结果。

5、个人根据受理点通知的时间和地址，持有效身份证前往拍照，并领取《办理（上海市居住证）通知书》正联和副联。

6、个人在《通知书》规定时间内，至指定地点领取居证。

四、首次申办的书面材料/

5※人事专员提供：

1、目前所在单位营业执照（事业单位法人登记证）和组织机构代码证书的原件及复印件（单位为分公司的，需提供总公司营业执照复印件及总公司出具的授权书。有派遣资质的人才代理公司，还需提供岗位协议书）。

2、人事专员的身份证原件及盖章的原件。

3、公司开具的介绍信。

※申请人提供：

1、国内人才《上海市居住证》申请表；（表格上加盖单位公章）（表格可在21世纪人才网下载）；

2、本人身份证、学历学位原件及复印件；

3、本人外地居民户口簿复印件（需要外地详细住址页及本人信息页），本人为集体户口的由集体户口所在地派出所出具户籍证明原件及复印件；

4、本市住所证明复印件（验原件）；

◆已在沪购置产权房的提供产权证复印件（验原件）；

◆居住单位集体宿舍的由单位出具集体宿舍证明（附单位房地产权证复印件）（验原件）；◆借住在亲友家的提供户主的房产证或者户口本、书面同意入住证明以及户主所在地居（村）委会出具的寄宿证明复印件（验原件）、户主身份证复印件（验原件）；◆租房居住的须提供房屋租赁合同和由房地部门出具的房屋租赁合同登记备案证明。

5、本市二级以上医院（包括二级）出具的健康状况证明原件及复印件（体检证明3个月之内有效）；

6、一年期及以上的劳动合同原件及复印件（首次办理时合同离截止日期还有半年以上有效期）；

7、档案所在省市的人才服务机构1的地址、邮编。

※申请人需要申请家属随员的，除以上材料外还需提供以下材料：

1、为未成年独生子女申报随员，提供子女户口本复印件、出生医学证明和独生子女证原件及复印件（16岁以上的提供在读证明）。

2、为未成年的非独生子女办理随员，提供出生医学证明、准生证或者社会抚养费缴纳证明、父母结婚证书原件及复印件。

3、为配偶申报随员：提供结婚证和配偶身份证原件及复印件，配偶户口簿原件复印件

1上海人才发展服务中心只接受来自各外省市地区人才服务中心的档案调动，不接收来自企事业单位的档案调动。申请人在申请办理居住证时应先确保个人档案在人才服务机构保管。

4、退休人员办理提供退休证原件及复印件。

※下列材料可以增加分值，申请人可自愿选择提供：

1、专业技术证书、获奖证书、专利证书及有关推荐证明等提供原件及复印件；

2、申领人配偶为本市户籍的，出具配偶的居民户口簿、身份证及结婚证原件及复印件；

3、近期个人收入证明（近期三个月内任何一个月的由税务部门出具的个人缴税单）；

4、学位证书及验证证明。

5、国外工作单位出具的专业技术岗位或管理岗位工作经历证明和国外工作收入纳税税单（验原件）。

五、办理时间和周期：

1、人力资源部每月20日后择日统一前往受理机构代为办理。

2、受理机构在受理材料后约2个月将通知告知申办结果，申办人也可根据以下咨询电话进行咨询

（二）、续办境内人才《上海市居住证》

一、续办流程说明：

1、申请人可以在居住证到期前两个月内向所在单位提出续办申请，可通过在上下载国内人才《上海市居住证》申请表，填写后提交人力资源部的办事人员，并着手准备个人书面材料。

2、员工申请续办时，个人工作单位没有发生变化的，个人或单位登录21世纪网上操作系统，点击“续办申请”，按照员工填写的《上海市居住证》申请表修改个人信息。并点击“审核”按钮，完成信息的审核。

3、单位将相关申报材料递交至首次办理地办理续办手续。

4、如材料齐全，受理点将受理相关材料，并将通过信函，电话或短信形式通知单位或个人审批结果，单位也可以通过上网登录，了解审批进度和结果。

5、根据受理点通知的时间和地址，单位人事专员持有效身份证、申请人身份证和居住证原件及单位介绍信前往领取《办理(上海市居住证)通知书》副联。

二、续办的个人书面材料

※人事专员提供：

1人事专员的身份证原件及盖章的原件。2公司开具的介绍信。

※申请人提供：

1、国内人才《上海市居住证》申请表；（表格上加盖单位公章）（表格可在21世纪人才网下载）；

2、申请人身份证、居住证原件和复印件。

3、居住证有效期内最近一年的在沪缴纳个人收入所得税证明和社会保险的证明（原件和复印件，并加盖公章）。

※申请人需要增加家属随员的，除以上材料外还需提供其他材料，具体参照新办随员的相关

材料。

※申请续办的人员如相关信息发生变化的，应提供相关材料

1、单位变化的，提供新单位的组织机构代码证和营业执照（事业单位法人证书），劳动（聘用）合同，以上资料都需要提供原件及复印件，新单位需符合关于单位申请条件的规定；

2、原劳动（聘用）合同已到期的，需提供新的一年期以上的有效劳动（聘用）合同；

3、住所发生变化的，需按对住所证明的相关要求提供证明材料；

4、子女超过16周岁的还需提供学校在读证明。

三、办理时间和周期：

1、人力资源部每月20日后择日统一前往受理机构代为办理。

2、受理机构在受理材料后约2个月将通知告知申办结果，申办人也可根据以下咨询电话进行咨询。

（三）国内人才《上海市居住证》挂失、补办

一、补开副联通知单

1、申请人身份证或居住证原件及复印件；

2、单位出具遗失证明（需加盖单位公章）。

二、挂失

1、申请人身份证原件及复印件；

2、本人挂失申请并加盖公章。

三、工本费

按照市物价部门规定，重新制卡需缴费人民币25元。

四、受理地点

申领人上次申请所在的人才服务中心受理点。

五、各区申请居住证的受理机构

2.广州居住证办理流程指南 篇二

【办理条件】

1、在居住地办理居住登记半年以上，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的流动人口，可以依规定到实际居住地的街(镇)来穗人员和出租屋服务管理中心申领居住证。也可通过广东省公安厅人口自助申报系统，或者公安、来穗部门开发的各类自助申报移动终端进行申报办理居住证申领手续。

2、持本市人才绿卡的;在全日制小学、中学、中高等职业学校或普通高等学校取得学籍并就读满半年的;在宾馆、酒店、旅店、招待所及其他可供住宿的经营性服务场所居住，且已按照有关规定办理旅馆业住宿登记满半年的，经核查属实的，在办理居住登记后，即可申办居住证。

3、流动人口缴纳社保满半年的，可在申报居住登记后申办居住证，不受居住登记满半年限制。

4、流动人口居住在本人或直系亲属具有合法所有权满半年房屋的，可在申报居住登记后申办居住证，不受居住登记满半年限制。

5、未满16周岁的未成年人和行动不便的老年人、残疾人等，可以由其监护人、近亲属代为申领居住证。

【办理材料】

1、如实填写《广东省居住证业务申办表》。

2、申领人居民身份证或者其它有效身份证明原件。监护人、近亲属代为办理的，应当提供委托人、代办人的合法有效身份证明原件。

3、申领人在具有相关照相资质的照相馆拍摄取得的居住证相片回执，或者工作人员通过居民身份证读取芯片相片信息。

4、根据申领事由分别提供合法稳定就业，合法稳定住所，连续就读等证明材料原件。证明材料须准确表述居住证申办人的姓名、公民身份号码、居住地址、在居住地合法稳定住所居住(或合法稳定就业、连续就读)半年以上等方面的情况。

证明材料种类如下：

(1)合法稳定住所证明包括：房屋租赁合同、房屋产权证明文件、购房合同或者房屋出租人、用人单位、就读学校、宾馆旅店出具的住宿证明等，或者屋主与借住人签订的借住手续证明。

居住在自有(直系亲属)产权房屋的。流动人口居住在本人具有合法所有权满半年房屋申报居住登记后申办居住证的，房屋合法所有权满半年是指房屋产权证明文件签发或购房合同签订满半年。流动人口可凭证明具有合法所有权满半年的房屋产权证明文件或购房合同等材料在房屋所在地申办居住证。

流动人口居住在直系亲属自有产权房屋的，受理单位能通过系统核查共享信息等方式核实直系亲属关系的，无需申办人提供能够证明直系亲属关系的材料;不能通过系统核查共享信息等方式核实直系亲属关系的，申办人还需提供能够证明直系亲属关系的材料。〔直系亲属是指配偶、父母(公婆、岳父母)、子女及其配偶、祖父母、外祖父母、孙子女(外孙子女)及其配偶、曾祖父母、曾外祖父母等。能证明直系亲属关系的材料包括：结婚证、出生医学证明、出生公证、独生子女证、收养登记证、居民户口簿、卫生健康部门出具的关系证明、户口所在地公安机关出具的关系证明、居(村)委会出具的关系证明等能反映直系亲属关系的证明材料。申办人提供能够证明直系亲属关系的最少材料即可。〕

(2)合法稳定就业证明包括：被国家机关、社会团体、事业单位录用(聘用)，或者被国家机关、社会团体、企事业单位招收并依法签订劳动合同，或者在居住地从事第二、三产业并持有工商营业执照，或近一年内在居住地所属辖区内缴纳社保累计满半年的社保缴费清单等证明材料等。

(3)连续就读证明包括：在全日制小学、中学、中高等职业学校或普通高等学校取得学籍并就读的学生，提供其学生证、就读学校出具的其他能够证明连续就读的材料等。

【办理流程】

1、流动人口持申请材料到居住地所在居委会填写《广州市居住证申领表》;

2、居委会工作人员审核合格打印《领证通知单》交申领人;

3、申领人持《领证通知书》到居委会领取《临时居住证》。

居住证申请书

我叫：________，性别：___，身份证号：___________，户口所在地址：___________________________________，现暂住地址：______________________________________，联系电话：_____________，现在________________从事__________________职业，请办理《居住证》。我保证不做违法犯罪的事，发现违法犯罪行为及时向公安机关检举。

申请人(签名及捺印)：___________

3.《北京市工作居住证》办理指南 篇三

《北京市工作居住证》办理指南

一、业务流程图

二、办理程序

1、申报企业出具 “关于申请为XXX办理《北京市工作居住证》的报告”，并附拟办理人员的学历证、学位证、职称证、身份证及劳动合同的原件和复印件（一式一份），提交至海淀区人才服务中心企业服务部，经审核通过后，启动《北京市工作居住证》办理程序。

2、申报企业通过《北京市工作居住证信息管理系统》注册企业信息，并向区人力资源和社会保障局工作居住证业务窗口提交申报材料；

3、申报企业通过《北京市工作居住证信息管理系统》填报申办信息，并向区人力资源和社会保障局工作居住证业务窗口提交申报材料。

4、区人力资源和社会保障局对提交的网上信息和申报材料进行审核，审核合格的进行审批；对审批通过的制作《北京市工作居住证》，并将审批结果报市人力资源和社会保障局备案。

5、申报企业通过《北京市工作居住证信息管理系统》查询审批通过并制证完成后，到工作居住证业务窗口领取《北京市工作居住证》。

三、所需材料

（一）企业注册所需材料

1、申报单位企业法人营业执照副本或事业单位法人证书、民办非企业单位登记证书、社会团体登记证书、外国（地区）、外埠在京设立的非法人分支机构营业执照等原件及复印件一式一份；

2、申报单位高新技术企业证书原件及复印件一式一份。

（二）申办工作居住证所需材料

1、申报单位向北京市人力资源和社会保障局提出“关于申请为XXX办理《北京市工作居住证》的报告”。主要内容包括：企业基本情况、拟申办人员基本情况、取得业绩、家庭情况以及申报理由。报告须加盖单位公章；

2、申报单位及办证人员签署的《诚信声明》；

3、申办人与聘用单位签订的劳动合同原件及复印件；

4、申办人到申报单位入职后的个人所得税完税证明原件；

5、申报单位出具的申办人入职以来《个人所得税完税证明》的说明（须加盖单位财务专用章）；

6、申办人在申报单位缴纳社会保险证明原件；

7、申办人《北京市工作居住证申请表》原件（一式三份，由申报单位通过《北京市工作居住证信息管理系统》打印，注明单位办理意见并加盖公章）；

8、申办人与系统提供的同底版一寸近期免冠彩色证件照一张；

9、申办人在京固定住所证明原件及复印件一式一份（①自己有住房的提供《房产证》或购房合同；②租赁房屋的提供与业主签订的租赁合同和缴税发票；③居住单位公房的由房屋产权单位出具证明和单位《房产证》④借住亲友房的由居委会出具相关证明和房主《房产证》）；

10、申办人学历证书、学位证书、职称证书、身份证等原件及复印件一式一份；

11、申办人配偶和子女随办需提供以下材料原件及复印件一式一份：（1）配偶在京工作单位的接收函或与在京工作

单位签订的劳动合同；（2）配偶身份证；（3）结婚证、独生子女证、《出生医学证明》,有两个子女的需提供《二胎准生证》、《出生医学证明》和省计划生育条例，若双胞胎、多胞胎需提供《出生医学证明》；（4）如随办子女超过16周岁的（高中及以下子女可以随办），须学校教务部门出具在校证明原件；

12、其它需要提供的材料。

四、办理时限

4.大型住区治安安全隐患分析和对策 篇四

**处于城乡结合部，起步之初，定位偏低，硬件相对落后，随着周围市政配套的逐步成熟，加上***的品牌效应，**推出的产品定位不断走高，目前，**凭着占地面积排广州市区第一以及得天独厚的自然环境，已经成为除凯旋***之外***地产内地楼盘当中当仁不让的旗舰楼盘，因此，**在硬件方面特别是小区安防方面必须有根本性的改良，方能与目前和未来发展同步，但目前小区安防工作尚未真正实现智能化，无论车辆管理还是治安管理，基本以人工操作为主，虽然楼盘开发成本稍有节约，但后期管理上人员投入成本较大，且因区域分散，区内环境复杂，工地与居住区混杂，小区四周有工地，小区里面还有工地，区内各楼宇之间四通八达，管理人员巡查难度太大，接连不断的治安案件令整个管理团队身心俱疲，也给***的品牌蒙上了阴影。

根据**发生窃案的特点分析，作案分子几乎都在光天化日之下登堂入室，表明对**的人防、技防已经是视若无物，作为管理者，我们不免担忧：当老鼠不再惧怕猫的时候，那将是一个极端危险的信号。但是从**的特点来看，老鼠不怕猫，也许存在４种可能：

1、猫的尖牙利爪坏掉了，成了病猫；

2、老鼠做了整容手术混进了猫的行列；

3、猫和老鼠相爱了；４、屋主动辄打骂猫，猫心存怨气，消极怠工，老鼠在偷着乐。

为此，个人坚定的认为，以目前广州同行业的惯常做法运作**安保工作已经不大合适，为了扭转**的治安形势，也为了配合**区域的不断扩张，公司必须把**的安保工作提升到更高的层次进行全面考虑和论证，在过去，经费问题和体制问题始终是**物管各项工作的瓶颈，所以**连续换了十一任项目经理和无数部门主管，至今治安和消防等问题依然严峻，如果在现在和以后，上述两个问题继续成为瓶颈制约着**的发展，不但**物管存在的很多问题难以根治，开发和销售等方面的工作也将受到影响。

公司领导是否可以考虑投入和产出的关系，假如进行一次全面深入的改良，却能起到长治久安的效果，那么投入稍微多一点又何妨？**目前已开发和交付使用的产品不到总规划的三分之一，如果能够从改良中提升楼盘的整体价值，提升客户对小区安全的信任度，旧产品增值了，已入住的业主高兴了，新产品的开发和推广还是问题吗，以小博大的事情，何乐不为？

第一部分 分析

一、**小区目前客观存在的治安压力：

1、外围环境：在**南、**北周围，盘踞着形形色色的不法之徒，其中部分为原**小区因违反纪律被辞退的员工，离开**后继续活动于上述范围，一方面周边社会不法之徒混在一起，另一方面跟我处个别员工仍有来往，对小区环境及硬件缺陷、治安盲点均非常了解。此类人曾在**作案多宗，近半年来相对稳定，但不排除有死灰复燃的可能。同时，不排除这类人对管理处个别员工进行拉拢、腐蚀和教唆，达到其内外交结的目的。

2、区内工地：小区内外工地较多，与小区之间的隔墙形同虚设，不少工地更是以小区道路为施工通道，工人进出缺乏有效控制。同时，因为民工普遍素质较低，不能自觉配合和遵守小区各项管理规定，甚至经常出现管理处人员在实施管理的过程中遭受民工的恶意对抗以至发生冲突的情况，而项目工程师与施工单位之间因为长期接触培养出了深厚感情，不能真正发挥作用有效督促施工单位配合我处工作，给我处在治安防范和小区秩序的正常管理方面造成了相当大的压力。

3、外判单位：**小区的清洁、绿化、装修淤泥清运等项目实行外判，此类外包单位人员素质偏低，其中以淤泥清运队为甚，该单位负责人及员工身份均相对比较复杂，更值得担忧的是，该批人员对小区日常安全管理和设备缺陷都相当熟悉，且几乎每天都与我处各部门员工打交道，甚至存在请吃请喝的现象，假如有意作案，管理处部分员工很容易对这些人放松警惕。

4、出租单元：小区内租户较多，而大部分业主为了避税，出租房屋的时候几乎无一走正规途径，因 1 此管理处难以掌握相关资料，无法全面配合警方对出租屋实施有效管理和清查。根据未经证实的信息，应该已有盗窃团伙选择在**小区租房，利用租户的身份作为掩护进行踩点，伺机作案。假如情况属实，对小区的治安管理无疑是一个最大的威胁。

二、**小区硬件上存在的治安隐患：

1、房屋结构：**小区各栋楼宇基本存在一种通病，就是容易攀爬，除雨水、污水、煤气等管道外，尚有很多支撑楼宇结构的柱子。而很多楼宇的首层单元，只要有心作案，任何人都可以跨过高不过一米二的阳台围栏，轻松扭坏简陋的球形锁进入厨房并登堂入室。

2、园林绿化：小区的园林绿化设计上满足了美感，但忽略了安全感，高度、密度、浓度均超出普通标准，很大程度上影响了路灯、园林灯、草坪灯甚至是监控探头的的覆盖范围，也影响了保安人员的巡查视野，给有心作案的人提供了较为有利的掩护。

3、监控设施：小区有A、B、C三个区域的监控中心，A区监控中心于今年5月底整改后基本正常，但线路老化造成信号互相干扰严重，B、C两区监控中心存在问题较多，需要全面整改（已有报告呈公司领导）。目前情况比较严峻，往往发生盗窃案件，警方无法从监控中心调阅有价值的资料。

4、地下车库：地下车库也是治安盲点之一，B、C两区地下车库防火门直通楼宇电梯，尽管每个防火门都加装密码电磁锁，但因防火门质量较差，大部分变形，无法自动闭合，尽管5月底已更换一批，但至目前为止已无一完好。

5、门禁系统：各楼宇大堂门都采用加密电磁门锁，管理处也定期更换密码告知业主，但实际操作中安全性和保密性仍然缺乏，目前几乎大部分外判单位及施工人员、送外卖人员都能进出自如，密码锁几乎丧失了存在的意义。而且，所有大堂玻璃门被推到90度角之后便没有自动复位功能，业主往往缺乏自律意识，出门时把玻璃门大角度推开后就置之不理，没有随手关门的习惯，导致很多大堂门洞开，管理处巡楼人员顾此失彼。

三、其他因素对**治安所可能造成的影响：

1、架构调整：架构调整往往是因为某种架构似乎已经无法适应要求，于是进行了变革，变革后短期效果不错，但持续性不强，很快又流于形式，于是再次调整，这样反复数次，管理者精疲力竭、江郎才尽，基层员工也无所适从、疲惫不堪，造成管理上的混乱，也破坏了上层决策的严肃性，容易造成员工对新举措漠不关心。

2、人员流动：兵无常形，水无常态，人员流动是任何企业无法避免的问题，但**的人员流动情况一度非常严重，小区保安部正常编制76人，目前只有43人，其中一半以上员工入职不到半年，而监控中心几乎所有员工入职时都是中专院校尚未毕业的新手，因为人员频繁的流动，造成培训工作根本达不到应有的效果，而以目前员工的平均素质，根本无法适应**的工作需要。

3、中层变动：**的中层管理人员变动频率在行业中应该可以排第一位，项目经理一年几换，部门主管也是频频变动，每位主任、主管到任都曾经踌躇满志，但三个月后就大多心灰意冷，最后选择放弃，下属员工才刚刚学会适应新领导，新领导就又离职，如此情况，造成**至今无法形成一支稳定而有凝聚力的团队。

4、员工心态：①小区出入口岗既有保安部所属的保安员，也有客服部所属的礼宾员，都有查证责任，但手工查证抵触太大，大多数业主不理解，查证人员心理素质不强，受不了业主的脸色，很难坚持下去，因此查证工作往往无法有效持续。②小区内经常有未经办理施工许可证就擅自动工的小型工程和没有办理临时出入证而硬闯小区出入口的施工人员，工作人员进行询问和干涉，施工人员常常出言不逊，深究下去，项目部工程师包括主管经理几乎每次都以工期紧张为由要求管理处“全力配合”，偶尔发生冲突，管理处工作人员几乎每次都是处于弱势。（有例为证：9月7日晚上，因为实施正常管理与中建四局发生冲突，中建四局某工头手持汽车防盗锁带民工追打一名保安员，保安员受轻伤，其他民工起哄，并从工地上往小区扔水泥块等物，气焰嚣张，影响恶劣。次日，根据项目部意见，事件最后低调处理，不了了之。9月25日下午，森维园林民工不配合查证强闯小区出入口，与巡查保安发生冲突，冲突中一民工脖子破皮出现轻微血迹，森维园林几十名民工在工头煽动下手持木棍沿小区道路追打一名保安员，此次事 2 件得到了项目部个别领导的意外重视，高调处理，强硬要求开除我处当事员工，物管公司领导出面协调后，事件勉强平息。）我提到上面这两件事并非有意打文字官司，只想阐明一个事实：类似事件的发生和处理结果，都给管理处各级员工的自尊心和积极性造成了极大的挫败，部分员工滋生了“多一事不如少一事”和得过且过的心态，互相感染，越来越多的员工在巡查小区的时候遇到无证人员都日渐麻木，间接给了不法分子可乘之机。

第二部分 建议

一、群防群治：

1、加强与派出所、街道、城管、居委的沟通：我入职**至今，感觉**物管与这些地方单位几乎没有沟通，因为特有的体制和审批流程限制了这种应有的沟通，所以我们往往在需要人家帮忙的时候才依赖某个员工的个人关系去协调，这样的关系很不健康，因为人家只是给某个员工“面子”，员工等于垄断了我们所需要的社会资源，等于说我们很多时候不能没有这类员工，这是值得担忧的，再者，这类员工离职了怎么办？所以，希望公司支持我们以管理处的名义定期与上述单位进行应有的沟通，以保持良好的社会关系，我们平时需要上述单位配合采取某些治安行动，操作起来也会快捷方便很多。况且，国内的地方“衙门”与地方势力的关系是相当有中国特色的，我们有必要深入的考虑这一方面所可能牵涉的很多问题。

2、在区内宣传防盗意识：除了定期贴出温馨提示，还可以联合派出所、街道办、居委会开展防盗知识讲座，以此加强住户防盗意识，也可以借讲座机会由上述单位向住户阐述物业公司的有限责任原则，尽量减少住户在防盗工作方面对管理处的依赖心理，减轻管理处防盗工作压力。

3、控制小区房屋出租业务：在几次配合警方对出租屋的清查工作当中，我感觉到，由于信息缺乏，清查工作根本无法全面展开，效果不好，因此，我建议，一方面管理处利用年度业主征询活动对小区内房屋出租情况进行秘密摸查，另一方面尽快启动二手中介经营方案，承揽区内房屋出租业务，以管理处的优势控制甚至垄断该项业务，不但增加物管收入，也能更加全面掌握区内出租屋数量和分布情况以及租户基本情况，有利于从源头上消除不法分子利用租户身份行窃的可能。

4、放开对首层业主加装防盗网的限制：很多楼宇首层防盗性非常差，过去曾一度禁止业主加装防盗网，这是不现实的，我们应该放开此种限制，允许首层业主按统一款式统一颜色加装，而对于新推出的楼宇，我们建议发展商充分考虑这一方面，以期在防盗性能上更有保障。

5、鼓励业主加装家居安防报警系统：目前很多新建小区已经全面引入智能化，在开发过程中把家居安防系统作为房屋配套的一部分，**应该也可以借鉴此种方式，在新产品中引入此套系统，以加强**社区整体防盗能力，对于已入住的住户，我们是否可以鼓励他们尝试加装此套系统，尽量减少我方防盗压力。

6、成立**中老年人协会：**中老年人很多，大部分为离退休人员，其中又有一大部分为老党员，这部分老同志原则性强，做事认真，为人热心，绝大多数人在单位有过管理经验，离开工作岗位之后难免孤独无聊，个人建议把这部分老同志组织起来，成立一个中老年人协会，在协会内部设置几个小组，如协会领导小组、中老年艺术团、社区风气纠察队等等，让老同志们发挥余热，装点精彩的晚年生活，同时，中老年协会的成立，有五个作用不容忽视：①能够帮助管理处维持小区正常秩序，纠正不正之风；②能够作为一种积极、正面的力量督促管理处各级员工时刻保持良好个人形象和工作状态；③能够在管理处和业主沟通当中充分发挥桥梁作用，使管理处的客户沟通工作事半功倍；④能够对发展商、物管公司、管理处的各项工作进行正面的宣传；⑤能够以丰富的社会经验和工作阅历带动管理处逐步做好安防工作。所以，中老年协会的成立很有必要。

二、改良客观环境：

1、设备改良：①小区围墙及区内盲点需要大量加装红外监控设备；②各区监控设备需要下决心进行全面整改和增加设备甚至更新换代；③各区地下车库必须引进先进的智能车管系统；④地库与楼宇连通的防火门必须进行一次没有猫腻的全面更换，免得换了一个月后又陆续变形；⑤小区IC卡系统必须尽快 3 进入启动程序，业主刷卡进出小区出入口和楼宇大堂，来访者在出入口直接可通过门口机与区内业主对话。

2、管道改造：到香港采颐花园参观的时候，发现他们的管道都加装了简单而美观的防盗设施，带刺的铁丝网和带刀片的环形网，这一点值得借鉴（要考虑的是必须选用不生锈的材料，以免对外立面造成污染）。假如能够做到，攀爬性偷盗将不再值得担心。

3、绿化修剪：要求绿化公司对各区域太过浓密的绿化进行修剪，将绿化生长高度和密度控制在一定标准，确保灯光及监控设施能够覆盖，宁可牺牲一定美感也不能在客观上制造治安盲点。

三、改变操作模式：

1、分组团管理：*****花园总占地面积约120万平方米，总规划建筑面积近180万平方米（不含教师新村），应该是广州市旧八区最大的楼盘，这么大规模的楼盘，分组团管理很有必要。目前已有业主入住的2A、2H、2B1、2B2、2B3、2BD、2C1、2C2、2C3、2C4共10个组团没有明显划分，你中有我我中有你，任何人只要进得了小区，就可以在各个组团中畅游无阻，是小区秩序管理和治安防范工作的一大难题。因此建议借鉴丽江花园、南国奥园、万科四季花城等楼盘经验，对各组团采取围蔽的方式实行有效分隔，每个组团有独立门岗，设门岗礼宾员和专区物业助理，真正实行专区服务和专区管理，既方便物业助理与业主交朋友，也方便管理处对**各个组团的治安工作更进一步的实施全面控制。当然，分组团围蔽也许会有客观环境上存在的障碍，但只要细心分析和研究，相信我们可以完成这项工作，最主要的，还是资金问题。

2、合理布岗：**地形复杂，工地林立，在目前这种硬件环境下，我们只能暂时从人防方面多下功夫，例如环小区道路四个转角处设四个岗。流动交叉巡逻，四个岗每二十分钟互相确定位置，不断循环，每到一个点休息停留10分钟，这样可以增加岗位放射性效果，巩固第一道防线，也可以避免个别员工长时间停留一个点造成麻痹和偷懒心理。另外，在小区内围各治安盲点，以便衣保安为主，设置暗哨和伏击岗，客服人员协助巡查，部门与部门之间既互相帮助又互相监督，同时也能够对队伍内部有心作案的害群之马起到一定的吓阻作用。当然，无论如何布岗，都有赖于执行人员的工作责任心和积极性，所以有效的监督机制是强化布岗效果的有力保证，个人建议公司在品质督导部中设置总巡小组，总巡小组有权采用突击检查的方式检查和监督各楼盘管理处各大业务部门日常工作，检查结果报督导总监，抄呈总经理助理，抄送项目经理，以此促成各管理处完善自查机制。很多情况下，不管是集体还是个人，都需要外力促动，没有外力的促动，个人和集体都容易养成惰性。

四、抓好队伍建设：

1、确定组织架构：**管理处架构一直处在不断的调整过程中，每个调整都需要一定的过渡期，架构难定，则招聘工作很难跟进到位，造成各部门缺编严重。

建议：速度大于完美，尽快确定组织架构，确定后尽快按人员编制从各渠道补充人员，确保满编。这是目前最急迫的工作之一。但是，这里有一点值得注意，对于保安部人员的补充应该严格把关。白云区有一家市公安局所属的保安服务中心，侨鑫、富力等单位的很多保安员就是从这里批发出去，此单位接收了全国各地很多退伍军人，经过一个月的军事和职业道德培训，很多人都具备了一个保安员的起码素质，而且相对于其他途经来说提高了纯洁度，试用不合格可以向此服务中心退人和更换，针对目前我们招聘渠道相对有限的问题，不妨在这方面考虑一下。

2、重视基础培训：**目前欠缺技术专才、专业人才，但更为严峻的是部分管理层人员起码的管理技巧、管理经验、培训帮教能力严重不足，造成基层员工普遍岗位知识、突发事件应急处理常识等日常工作基本知识严重缺乏，所以，对于**日益庞大的管理团队来说，基础培训迫在眉睫。

建议：把我目前正在进行的《员工入职培训手册》、《员工岗位培训手册》以及《主管培训手册》编写工作提升一个高度，由公司人力资源部主导，以**为试点，成立“**管理处员工培训教材编写小组”，组织**管理处骨干力量，尽快编写一套统一的培训手册，作为培训**团队的教材，试点成功，则在公司 4 其他楼盘推广。

3、调整员工待遇：**保安员工资标准几年来基本上没有变过，跟兄弟楼盘凯旋***相差甚远，凯旋的档次是很高，但**的工作量和工作压力却比凯旋要大得多，员工因此心理难以平衡。另外，与**附近楼盘相比，同样是当保安，“托斯卡纳”的标准高出一百多块钱，压力反而没有**大，**已经有几名保安员过档后回来游说原来的同事一起跳槽。

建议：对于待遇，可从两个方面予以考虑，一方面是称谓，“保安”这两个字已经越来越敏感，业主一提到“保安”就联想到“打手”、“看更”，有些人会认为“保安”就是穿着制服的流氓，在**，甚至有很多业主已经把“保安”跟“贼”连在一块，所以，我建议把“保安部”改为“综合管理部”，增加部分工作内容，职责范围包括小区治安、道路交通、消防以及环境卫生、绿化等方面，“保安员”改为“综管员”，任何岗位的“综管员”都必须对岗位范围内的治安、交通、路面、卫生、绿化负责，以此更为充分的利用原“保安部”的人力资源，更为充分的调动队员积极性，也让业主从意识上将“综管部”与原“保安部”区别开来；另一方面，可考虑按服务工龄及绩效考评结果将“综管部”员工分为初、中、高三个级别，工资待遇稍有不同，以此激励员工不断进取、自我提升。

4、改善居住环境：目前**员工宿舍即污水处理厂的办公楼，多个污水池环伺周围，苍蝇蚊子以及很多不知名的昆虫严重威胁着员工健康，6、7月份，大热天，晚上到宿舍查房，几乎找不到人，一经了解，很多人分布在大区园林纳凉，因为根本没办法睡觉，窗户一开则臭虫满屋，窗户一关则势同蒸笼，7月份，宿舍装了空调，情况稍有好转，但毕竟不是长久之计，当这个楼盘越来越大，员工越来越多得时候，员工住到哪去？尽管女员工宿舍即将搬到B26栋首层，但是男员工怎么办？是否到时候再在楼盘内遍地开花搞很多个员工宿舍？

建议：考虑在适当时机，以物管公司应有的姿态，在管理用房和员工用房方面向发展商提出合理要求，争取发展商按行业标准和**未来发展需要，综合规划和建设物管处管理用房和员工宿舍。

5、完善饭堂管理：在6月份饭堂更换承包商之前，饭菜质量相当低劣，员工怨声载道，很多人宁可在外面花钱也不愿意在饭堂享受免费午餐，造成恶性循环，员工三五成群，与外界接触太多，容易惹事生非，且养成乱花钱的习惯，生活拮据，容易受煽动铤而走险，更换承包商后也有一段时间没多大起色，8月底**更换行政部主管，行政部在这个问题上做了大量工作，饭菜质量才慢慢有了保证。所以，在此之前，员工离职大部分源自于此。

建议：充分重视对饭堂承包商的监管，把员工吃饭问题作为头等大事和长期工作来抓，让员工吃得放心且吃出营养，而对于在管理饭堂方面有所建树的**行政部，应该给予应有的肯定，充分调动该部门积极性，慎防出现反复。

6、丰富业余生活：过去，很多员工包括保安部大部分员工都不住宿舍而在楼盘周围的***租房，员工过于自由，三五成群吃宵夜、喝啤酒、聚众赌博甚至参与色情活动的现象比较普遍，员工收入不高，意志薄弱，自控能力较差，很容易被周边环境所腐蚀，破坏队伍纯洁性。为此，今年4月份，我们在整肃队伍的同时采用半军事化模式对宿舍进行管理，勒令保安部全体员工限期搬回宿舍，效果不错，但随后出现了新问题，宿舍业余生活相当枯燥，**员工个个年富力强，精力充沛，没有适当的娱乐和休闲，甚至连看书学习的机会都没有，有不少员工提出辞职。我们在6、7月份开始尝试增加一些简单的娱乐和休闲设施，但受宿舍硬件环境所限，效果不佳。

建议：适当增加娱乐和休闲设施，甚至可以建立员工图书馆，定期召开员工民主生活会，定期举办简单的员工生活聚会，公司领导和管理处管理层多出席这样的聚会，给员工提供自我增值、自我推销的机会，让员工从心理上感觉受到尊重，增加团队的凝聚力。

7、整肃团队风气：年4月份更换了保安部主要负责人，并进行了一次大面积的整肃，但依然无法根除，从去年到今年的3、4、5、6月份，有保安部内部个别人员参与和主导的不法行为包括，在大区中心园林抢劫、入屋行窃、合伙偷车、偷汽油、偷电缆、偷设备、偷零件，甚至连宿舍里同事的手机、钱包、衣服、日常用品包括洗发水、牙膏等都不放过，而最令人伤心的是，很多保安员包括领班都知道他们在干什么，但从意识上他们已经见怪不怪，或者为了自保，目睹队伍中存在此种严重的违法犯纪现象 5 根本就没想过去做点什么来制止这些行为的泛滥，只是抱着一种“不参与也不干预”的心态与之为伍，导致害群之马越来越肆无忌惮，而有心做事的人却对队伍越来越没有信心，捱日子，找机会，拍屁股走人。

建议：再次进行全面整肃，尽管无法完全肃清害群之马，但可确保有害因素处于可控范围之内，然后组织几次大规模的法律知识培训，邀请派出所指导员前来讲课，跟着，管理处内部形成持续的在岗培训，不断灌输服务意识和服务技巧，并确保每次培训都有考核，每次考核都有公布和点评，借此进一步净化团队风气，在队伍内部形成良性的名誉之争，关键是，管理者必须有充分的耐心，用一切可用的方式影响队伍促成潜移默化的转变，我们应该坚信一点，能做好人的话谁都不愿意做坏人，只要我们工作做到位，造成一种热火朝天的气势，帮教工作一浪接一浪不断推进，改变这个队伍的风气并非不可能。

**一直以来领导频换，人心不稳，管理层人员今日不知明日事，没有安全感，因此缺乏应有耐心，总希望能够立竿见影、快出成绩，慢慢把**团队培养成了一支擅长打突击战的队伍，但是，**的基层建设却抓得不够扎实，主管、副主管、高助、领班等各层级干部，所占比例不小，能做实事的又有多少？有紧急任务的时候拿出去一晾，个个人模人样，任务似乎也完成得不错，可是一回到**，什么老毛病都出来了，正因为这样，队伍越来越浮夸，越来越急躁，基层员工生活和工作上没有方向，没有寄托，没有信心，没有信仰，团队凝聚力和集体荣誉感等于零。物业管理是劳力密集型产业，赚钱不多，但人多，人多力量大，但搞不好破坏力也大，所以基础建设相当重要。高度关注基层的团队建设，基础不好，再多的名誉也是空中楼阁，昨天得到表彰，今天后院起火，得不偿失，团队管理抓好了，基础上加点荣誉，叫锦上添花，基础不好，那么荣誉就等于一朵鲜花插在牛粪上。