房地产地产考察报告

2024-07-02

房地产地产考察报告（13篇）

1.房地产地产考察报告篇一

房地产建设项目考察报告

2010年4月10日、11日，在总经理带领下，我们一行人到唐山、天津塘沽一带考察当地楼盘及其建设项目，身临其中所走、所观、所闻、使我感想甚多，也颇有几点启发。新颖、别致、典雅的天津塘沽“城市名居”

“城市名居”楼体形式打破常规的大小方形交错的格局，各栋楼均为类似 “品”字形的结构，色彩鲜明，格调典雅的楼体外墙装修与绿化、景观辉映成趣让人回味无穷；其户型布局也随之呈现多样化：如厨房、餐厅呈弧形结构，餐厅、客厅、卧室也摈弃了传统的正南正北的格局，平面布局灵巧而精致。这种楼体形状节约占地，不会影响容积率和绿化率，且整体视觉效果和一般住宅小区相比，让人有一种赏心悦目之感。城市高层建筑是现代建筑物的表现之一，它不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住需求，而且还必须借助于良好的建筑空间环境的营造，以减少和克服人们各种负面心态。

住宅区的建设应从城市的整体性来考虑，从城市规划的角度认识和分析现代化城市的文化价值，经济价值和情感价值，在处理空间和布局重点上创造出独特的风格和住宅建筑景观；建筑物外形的形式美要讲究线条，色形，材料质感也需和周边地理环境相协调，与园林景观相互衬托。比如我们看到的唐山市中心区的“6 湾”紧邻春波荡漾，杨柳依依的陡河带状公园，号称唐山第一个滨河社区，雅居在此让你暂时远离城市的喧嚣和烦恼，享受片刻的宁静。

我们公司开发建设的玫香园住宅地域价值也相当可观，西侧毗邻闻名于世的定州塔，以及未来倚塔而建的美丽的定州塔园林景观区，如此富有特色的城市景观与之相映，尽享舒适、优越生活情趣；使玫香园高层住宅更凸显尚品住宅的魅力和升值空间。城市向东，生活向“街心公园”，将是定州人的生活梦想与选择。

设计前卫，新颖，极具竞争力的唐山“6湾”复式住宅

唐山“6湾”高层住宅设计有复式楼层，这里的复式结构两层掏空均为标准楼层高度，内部用楼梯连接通向二层，上面有卧室，一个卫生间，下面是客厅餐厅厨房卫生间的布局。这个户型层次分明，给人新鲜的感觉，据当地售楼置业顾问反映，时下的新新人类对于传统户型有些视觉疲劳了，偶然看到这种复式房型，让人有一种好奇，甚至像住进豪宅的感觉，复式结构房屋拥有大型的落地窗，采光的效果较一般的住宅好，特别是在北方地区，采暖和采光是人们购买房屋的两个重要参考条件；由于目前独生子女增多，老人和孩子渴望能够住在一起，彼此照应，但是又希望有相对独立的卫生间和居室，行动不变的老人可住在下层，时尚的年轻人可住在上层，一般都会有相对独立的卫生间和居室，既保证了两代或是三代同堂的愿望，又各自拥有私密的生活空间。这就启发我们在户型策划、结构设计方面应大胆设想，突破常规，推陈出新，使新概念寓意其中，成为新的竞争力、新的视点。

定州现在似乎并没有这种高层带复式结构的住宅，现代高层住宅也应该考虑设计这种户型结构，我认为这是一个很好的卖点。

2唐山“万达广场”的宣传策略攻心为上，先声夺人

万达广场销售中心装潢相当豪华，职业化服务，热情周到。经专业化设计采用高档材料装修好的样板间配备实物生活设施供业主参观、欣赏品味，为业主提前勾画未来舒适美好的生活，看了你怎会不为之怦然心动？

据说3月15日国际消费者权益保护日来临之际，唐山万达广场面向公众举办了工地开放日活动，由唐山万达广场老业主、新老客户和媒体记者共同组成的代表团，分批参观了唐山万达广场的施工现场，零距离了解项目进展情况和工程质量。万达开发方让客户近距离观察工程状况，向外界承诺愿意接受公众的监督和置疑，有则改之无则加勉，态度开诚布公，推心置腹；再加上位于城市黄金地带，看了这样的楼盘有钱谁不愿意买？随后大张旗鼓的渲染万达广场“最后机会”的大幅广告，对近期推出的最后一批房源搞了一个万达缤纷会员招募活动，加入后可享受优先购买权。井然有序，规范标准、分工明确，责任意识强的项目管理

施工现场场容场貌整齐划一，场地内做了硬化处理，工程材料，工程周转材料等堆放非常整齐有序。

安全检查员经常性，全方位巡逻检查，责任意识极强，不带安全帽根本无法进入现场，施工楼体采用外悬挑脚手架，全方位密闭式围护，安全生产标语醒目“安全生产管理你管我管大家管”„„

这里工程质量也是值得我们学习的，框架剪力墙现浇结构外观相当标准，各层之间无明显混凝土接槎现象，墙体蜂窝孔洞极其少见；

3模板清理非常干净，模板支撑整体性稳定性非常好„„

期间我访问到他们对项目目标的进度控制，他们对项目各阶段的工作内容、程序、持续时间和衔接关系编制计划，将计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工。进度控制的最终目的是确定项目目标的实现。

这是我在唐山“万达广场”等几个施工现场所观所闻到的实际情况，这样的项目管理，高效优质的生产确实经得起公众的参观，业主的监督。我觉得我们搞项目工程管理的，置身若此，方感到我们自身的社会价值也迫切需要体现。

建筑项目管理的好坏对于一个企业来讲，具有及其重要的作用。在实际的建筑项目管理中，要做好项目管理并非易事，建筑项目管理不仅仅针对成本，质量，进度的某一项，而应把它作为一个整体进行系统完整的管理，只有这样，才可能在建筑项目管理中取得良好效果，不以规矩，无以成方圆。

杨建雷

2010年4月15日于明月豪苑二期

2.房地产地产考察报告篇二

1、房地产开发投资增速大幅下滑

上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1~5月份, 房地产开发完成投资10165亿元, 同比增长6.8%, 增速较1~4月份加快1.9个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 6.8%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1~5月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速26.1个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。

2、中部地区投资增速最快

1~5月, 房地产开发累计完成投资额达10165.2亿元, 同比增长6.8%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为6168.4亿元、2024.9亿元和1971.9亿元, 同比分别增长4.9%、11.1%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为60.7%、19.9%和19.4%。

从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有21个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、海南、辽宁、宁夏、青海等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达97.1%。而北京房地产开发投资同比下降5.9%。

3、办公楼投资增速有所放缓, 住宅和商业用房投资增速加快

分用途看, 1~5月办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资7104.6亿元, 同比增长4.4%, 比1~4月提高1个百分点, 比去年同期回落30.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比1~4月加快5.8个百分点;办公楼投资额同比增长16.6%, 增幅比1~4月下降4.3个百分点;商业营业用房投资同比增长24%, 增幅比1~4月加快0.8个百分点;其他投资同比增长4.3%。1~5月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、3.8%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。

从2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年1~5月, 贷款同比增长15.8%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转。今年1~5月同比增长22.3%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的38.4%提高40.5%。

受银行贷款和其他资金来源增速加快的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1~5月, 全国房地产开发企业累计到位资金17522.7亿元, 同比增长16.1%。

三、商品房销售明显好转

今年1~5月, 全国商品房销售面积24644.44万平方米, 同比增长25.5%, 该增速已超过2005~2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1~5月商品房销售总额达11388.92亿元, 同比增长45.3%。

四、5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 5月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。

1、新建住房销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.6%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%, 环比上涨0.8%;高档商品住房销售价格同比下降3.6%, 环比上涨0.6%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有28个, 主要城市包括:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、贵阳3.0%和宁波2.9%等;同比价格下降的城市有41个, 主要城市包括:深圳-6.9%、石家庄-6.3%、广州-5.6%、南京-4.9%和厦门-4.0%等。环比价格上涨的城市有60个, 主要城市包括:厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:西安-0.4%和海口-0.1%。

2、二手住房销售价格同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月缩小0.1个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有35个, 主要城市包括:南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、西宁4.8%和呼和浩特3.5%等;同比价格下降的城市有35个, 主要城市包括:石家庄-6.1%、深圳-4.6%、厦门-3.7%、北京-3.2%和长沙-3.1%等。环比价格上涨的城市有46个, 主要城市包括:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、厦门1.7%、杭州和南昌均为1.2%等;环比价格下降的城市有9个, 主要城市包括:北京-0.2%、西安和石家庄均为-0.1%。

3.房地产地产考察报告篇三

2010中国房地产百强企业在整体发展上呈现如下特点：

(1)销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖。2009年房地产开发投资直接拉动GDP增长达1.12％。

(2)规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40％。主要特点如下：银行大额授信，借壳上市受青睐，赴港IPO热潮再起，再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。

(3)盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降。

(4)成长性：2009年既是百强企业的丰收之年，电是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0％。

(5)稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正。

(6)运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短。

综合实力TOP10：万科企业股份有限公司、中国海外发展有限公司和保利房地产(集团)股份有限公司位列综合实力TOP10前三位，绿地集团位列第四，恒大地产集团有限公司和绿城房地产集团有限公司并列第五，第七至十位分别为合生创展集团有限公司、广州富力地产股份有限公司、金地(集团)股份有限公司和北京首都开发控股(集团)有限公司。

2010中国房地产策划代理百强企业在整体发展上呈现如下特点：

(1)收入规模：代理业务大幅上升，带动百强企业收入规模快速增长。

(2)盈利水平：利润增速快于收入增速，百强企业实现有质量的增长。

(3)战略布局：加快业务扩张战略，百强企业全国化布局更进一步。

4.房地产地产考察报告篇四

（9月13日）

【行程安排】

9月13日：万科大都会、公园1872、紫御华府、格拉斯小镇、龙湖好望山 9月14日：鸿坤林语墅、五矿万科如园、华润润西山、融科千章树、西山壹号院 8月15日：参观第九届中国（北京）国际园博会

2013年北京园博会—第九届中国（北京）国际园博会

第九届中国（北京）国际园林博览会博览园体现了“一轴、两点、三带、五园”的空间布局。一轴

即贯穿东西的园博轴；两点即园林博物馆与锦绣谷；三带即三条从“中关村科技园丰台园西区”延

伸至第九届中国（北京）国际园林博览会博览园中的绿色景观走廊；五园即不同特色的五大核心展

区，分别是：传统展园、现代展园、创意展园、生态展园和国际展园。第九届中国（北京）国际园

林博览会将建设国内首座融多种科技手段于一体的中国园林博物馆，集中展示我国园林事业取得的

新成就，展示园林艺术全貌和发展的平台。园博园的建设将采用不同方式，增强互动性和参与性，向全社会推广绿色生态环保理念，展现节能环保的新材料、新技术、新工艺和再生水、太阳能、风

能等低碳环保技术的科学、合理利用，也将成为该第九届中国（北京）国际园林博览会的一个亮点。

【考察项目介绍】项目一：融科·千章树

【建筑类别】联排双拼叠拼

【开发商】北京融科阳光房地产开发有限公司

【均

价】最低价700万元/套【项目规模】占地面积:122000平方米

【项目介绍】融科•千章墅位于北京东北五环外，地处国门商务区、通州国际新城环抱之中，紧邻小

中河及河畔百米景观带，北临4000亩体育公园，南瞰荷花塘清秀景致，优越环境浑然天成。融科•

千章墅撷取巴洛克盛世建筑、园林精髓，于当代盛世所至，在规制之上营建高端生活。以巴洛克时

代对艺术品的苛求，用心雕琢，以希腊山花、拱券、塔、宝瓶柱。精心打造252-520㎡宫殿级联排和

叠拼——宽厅、大卫、大厨、阔景阳台……大户规划，荣登大雅之堂；大户尺度，成就大家风范。注：最终行程以出发时为准项目二：华润润西山

【建筑类别】别墅联排双拼

【开发商】华润置地发展（北京）有限公司

【均

价】最低价2400万元/套

【项目规模】建筑面积:286300平方米

【项目介绍】项目在门头沟冯村打造占地面积20.15万平方米、北京绝无仅有的低密度山地宜居生态

城。华润置地(企业专区,旗下楼盘)将整合集团内部综合资源优势，凭借成熟的区域开发经验，从规

划、设计、社区配套、管理等各方面入手，把“自然和谐，山水宜居”的开发理念在门头沟项目中

演绎得更为精彩，真正实现人与人、人与建筑、建筑与自然和谐共生的境界，创领京西宜居价值新

高度。华润置地·润西山，借鉴波西塔诺山地建筑形态与布局，结合西山缓坡地势，在拥有60米高

差的山坡上建筑别墅，让建筑依山势而上，高低错落，每一户均享受无遮挡景观视野项目三：鸿坤林语墅

【建筑类别】别墅联排叠拼【开发商】北京鸿坤伟业房地产开发有限公司【均

价】待定

【项目规模】建筑面积:152700平方米

【项目介绍】鸿坤·林语墅是理想城的顶级代表作品，将承前启后成就鸿坤地产里程碑式的华丽升

华，容积率仅为1.02，由276余套联排和叠拼别墅组成的纯别墅社区，新古典原创风格立面，坐拥稀

缺四环城市核心，毗邻宜家、正大两大购物商圈的国际级商都配套，必将成为北京城市别墅集大成

者，项目计划将于2013年6月面市，集大成者方成大器！。项目四：龙湖好望山

【建筑类别】别墅、叠拼

【开发商】北京龙湖兴顺置业有限公司

【均

价】最低价500万元/套

【项目规模】建筑面积:220000平方米

【项目介绍】龙湖好望山，隐秘于潮白河国家森林公园之畔，是龙湖顺义香醍大社区的三期产品，位于社区北端。龙湖好望山紧邻奥林匹克水上公园，项目周边高尔夫球场、赛马场等高端休闲配套

齐备.在已经贯通的地铁15号线以及规划中的L1号线延长线的双重轨道交通网中，顺畅通达北京中心

城区。社区规划上，“L”型中央水系贯穿社区其中，配合着东南两条绿化带的环保，共同形成一种

隐于森林溪谷的生活，将“智者乐山、仁者乐水”的悠然生活境界自然而朴实地带入了别墅生活之

中，礼献每一位敬畏生活的人士.在别墅生活空间感的营造下，龙湖好望山更带来了非凡的居住体

验：超大的地下功能会所层，几乎媲美颐和原著的生活尺度。托斯卡纳的生活，文艺，甚至自由尺

度，都被复刻到了这潮白河畔诗意的栖居项目五：紫御华府

【建筑类别】板楼高层

【开发商】金力地产

【均

价】均价71000元/平方米

【项目规模】建筑面积:130000平方米

【项目介绍】紫御华府雄踞北五环安立路，雍享奥林匹克森林公园680公顷静谧自然，近享景藏公园、高尔夫球场以及清河水系；园内以太师椅理念筑园，于千年河床请石，打造冠领京城的十米飞瀑

景观，全冠移植千株名树；甄选珍稀紫罗兰石材，潜心营造精工建筑；全部层高3.6米、22米面宽、40平米入户花园，彰显大宅气度；精装双大堂、阳光车库，阳光电梯厅，礼遇极致人生。340—1200

平奢装轩朗空间，极致用心缔造名宅样本。项目六：万科大都会

【建筑类别】住宅塔楼高层【开发商】万科集团

【均

价】均价 88000 元/平方米【项目规模】占地面积：42000平方米

【项目介绍】万科大都会项目是由万科集团在CBD区域倾力打造的高端极具收藏价值的专属私人会客

厅。项目位于CBD的核心区域，国贸桥的东南角。总建筑面积4.2万平米。共24层，地上22层，地下3

层，产品主力户型面积涵盖300平米——600平米，以270°雍容观景平台将国贸胜景收纳眼底，奢华的主卧套间让功能和空间的尺度得以和谐统一。项目七：格拉斯小镇

【建筑类别】别墅、独栋

【开发商】北京海港房地产开发有限公司【均

价】45000元/平方米

【项目规模】建筑面积:460000平方米

【项目介绍】格拉斯小镇以0.3超低密度，斥巨资打造中国自然别墅典范。格拉斯小镇依守临空经济

产业带，格林马会、顶级高尔夫俱乐部等国际休闲配套齐备，为居民提供贵族专属的生活方式，小

镇中心更建有3万平米建筑群，为居民提供全方位上层生活配套，畅享同步国际小镇的顶级休闲生活

。是北京第一大盘、极低容积率、极高绿化率、极佳原生态环境、特色配套、极具发展潜力。项目八：五矿万科如园

【建筑类别】普通住宅【开发商】北京五矿万科置业有限公司,北京万湖房地产开发有限公司

【均

价】均价50000元/平方米【项目规模】建筑面积:260000平方米

【项目介绍】。五矿万科如园项目占地12万平米，总建筑面积约26万平米，总户数约为800户左右，以280-310平大四居为主力户型。是由具有27年人居经验的万科地产和实力央企(五矿建设)联袂打造的城市高端精品。它属于万科成熟产品系列中最高端的TOP系列产品，运用现代建筑的语言诠释中国

传统人文精神大宅。项目九：西山壹号院

【建筑类别】板楼、多层

【开发商】北京融创恒基地产有限公司【均

价】均价50000 元/平方米

【项目规模】建筑面积429000平方米【项目介绍】西山壹号院位列西山东首，昆玉河源，衔首“三山五园。”项目充分尊重北京西部独有的“大院文化”及西山深厚的历史文化底蕴，传承美国建筑大师

Frank Lloyd Wright的建筑构思，创造了稀有、高贵、自然的低密度“当代大院”住宅生活方式。

项目西接百望山森林公园，南靠北京药用植物园。园内保留10万平米原生态山境私园，漫山花木，四时景异，形成公园拱卫的格局。园区景观覆土3米，绿化率超45%，1000余株株大乔木历时2年从全

国各地全冠移植精心栽培，真正做到户户观景，内外交融。

5.房地产地产考察报告篇五

地考察

（9月7日）

房地产考察：商业地产运营开发模式研讨及实地考察

【课程大纲】房地产考察：深圳商业地产运营开发模式研讨及实地考察，此次考察项目特别邀请深圳星河地产福田COCO Park总经理成钦田先生主讲 “深圳福田COCO Park业态调整成长运营经验

”专题；邀请深圳海岸城总经理陈柏升先生主讲“深圳海岸城招商实践及运营思考”；邀请深圳市万国城投资有限公司董事总经理陈维勤先生主讲“专业市场开发运营创新模式”，组织项目深度考察和商业地产开发运营新模式研讨。

【考察对象】房地产开发企业董事长及高管、房地产相关服务企业的董事长

【考察收益】主题一：深圳福田COCO Park业态调整成长经验

主题二：深圳海岸城招商实践及思考

主题三：专业市场开发运营创新模式

【考察安排】9月7日上午9:00-10:00主讲：成钦田

考察主题：深圳福田COCO Park业态调整成长经验考察深圳福田COCO Park

下午14:00-15:00主讲：陈柏升

考察主题：深圳海岸城招商实践及运营思考考察深圳海岸城考察深圳万象城

晚上18:00-20:00晚宴

9月8日上午9:00-12:00主讲：陈维勤

考察主题：深圳万国食品交易博览城

下午14:00-15:30

考察主题：专业市场开发运营创新模式内部交流与研讨：商业地产开发运营创新模式

下午17:00机场送机

【考察项目】考察项目一：专业市场：深圳万国食品交易博览城

深圳万国食品交易博览城项目总建筑面积为50万平米，规划五大功能分区：交易展览区、文化配套区、总部大厦、跨国采购中心、万国城商务酒店。项目以世界各国食品文化为载体，以“展会+专业市场”的进口食品及国产安全食品的“采购交易、会展博览、文化体验、餐饮休闲”等于一体的产业综合服务平台。10万m2交易展览中心，计划引进1000家进口食品生产企业及其一级代理商、经销商，凭借丰富的品类、可靠的品质、高性价比和完善的售后服务，成为广大进口食品经销商、企业团体、个人购物的集中采购交易平台。以每年举办两届大型进口食品展会与产区品类活动月，以及固定展位的常年展相结合。万国城的营运策略是：“自有物业，只租不售”，与商户利益捆绑在一起，万国城提供更多的服

务来与商户取得双赢。除了现有的物业外，还设立仓储物流中心，并将建设恒温仓储及冷冻

仓储等项目配套设施。

考察项目二：购物中心：深圳福田COCO Park

深圳福田COCO Park星河集团首个商业地产项目，福田COCO Park国内首创情景式公园版休闲购物体验，拥有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、200余家

国际国内知名品牌。内设国际特色美食、高档概念餐厅、JUSCO时尚超市、特色酒吧街、国际精品连锁店、日韩风情街、国际流行服饰街以及百老汇五星级影城。

考察项目三：城市综合体：深圳海岸城

深圳海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心；海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成。海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方

米；商业街约4万平方米。

考察项目四：购物中心：深圳万象城

深圳万象城是华润购物及娱乐中心，是中国最具示范效应的大型室内购物中心，总建筑面积达18.8万平方米，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，整合了百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，为深圳居民及游客提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务。

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6.房地产地产考察报告篇六

一、考察项目名称

英国、北欧房地产企业培训考察

二、考察组团对象

各大房地产开发经营、经纪代理、价格评估公司高层管理人员

三、考察目的国内房地产企业竞争日益加剧、产品日趋同质化的市场环境下，如何在产品营造理念方面进行有效创新，如何在房地产开发资源要素的组合方面进行有效突破，是房地产企业增强核心竞争力与持续扩张发展的关键能力。

通过突破地域局限，在产品营造理念创新与开发资源要素组合方面赢得先机，是房地产企业在当前市场环境下创造竞争优势的有效策略。在更大市场空间整合资源，已经给一批诸如SOHO现代城、锋尚、郦城等项目的开发企业赢得了超值的市场汇报与发展机遇

通过创造国际性的学习、考察与交流的平台，使中国房地产企业充分引鉴国外房地产市场的先进经验、理念与技术，同时寻求国际资源的的结构化组合，通过学习引进而创新市场理念，通过资源组合而创造企业优势。

四、考察目的地

英国、丹麦、瑞典、芬兰

五、考察项目介绍

㈠具体考察内容

1、代表性大都市与历史名城的城市规划与设计；

2、城市次中心的形成发展及其规划设计；

3、不同历史年代与风格的著名建筑作品；

4、代表性的居住类房地产项目，包括项目的规划设计、投资、建设、销售、经营与物业管理等；

5、著名办公、商业与旅游娱乐房地产项目的规划设计、投资建设与经营管理，包括：商业中心、金融中心、超级购物娱乐中心、旅游度假胜地等；

6、新型房地产项目的规划设计、投资建设与经营管理，如物流中心、自助饭店与公寓等；

8、房地产市场比较；

9、房地产开发项目组织与经营模式比较；

10、房地产投融资环境与操作模式比较；

㈡考察研修项目

1、所考察国家的社会经济发展及房地产业概况；

2、所考察国家的房地产产业政策与制度；

3、所考察国家房地产市场的发展历史、现状与趋势；

4、所考察国家的行程安排与考察项目背景资料介绍（如项目设计、投资、运营等背景情况）

5、所考察国家的交流机构、对象与主题介绍。

六、考察对象

英国房地产协会；

剑桥大学房地产研究中心；

与所考察国家的著名金融机构、投资机构、房地产企业、设计机构、协会组织等，就中国房地产市场投资合作机会展开洽谈。

七、考察行程安排

考察团规模：20人左右；出访时间为：14天。

伦敦：伦敦城的总体规划设计与典型建筑；英国国会大厦、唐宁街首相府、圣詹姆斯皇家公园、海德公园及演讲角、白金汉宫、大英博物馆、格林威治天文台、诺丁山古董街、伦敦塔桥；

伯明翰：英国代表性商业区与工业区的规划设计与建筑

牛津大学城

剑桥大学城

爱丁堡城堡

哥本哈根：哥本哈根城市规划设计与典型建筑；皇宫、市政厅、国会大厦、佛莱克西堡

斯德哥尔摩：考察各种类型的北欧式住宅区、商业区及工业园区；瑞典皇宫，瑞典国会，皇后街，皇后岛夏宫，索伦图那小城，大学区，主教堂

7.房地产地产考察报告篇七

对于当前疯炒的“降价”, 有几种说法, 一是断粮论。这世道不排除某些开发商在资金链断裂的前夜降价以求生存;二是业绩论, 像恒大和佳兆业, 完全是出于向股东交一份合格的财务报表而降价, 回笼资金;三是浑水论, 像万科这样一时说降, 一时又辟谣, 明显是想把市场的水淌浑。在这种背景下, 6月8日, 央行发布了《2009中国区域金融运行报告》, 无数眼睛都盯着, 试图寻找其中的商机。

《报告》的观点体现央行左右为难

《报告》指出:2010年是继续应对国际金融危机、保持经济平稳较快发展、加快转变经济发展方式的关键一年。央行将根据新形势、新情况, 贯彻落实好适度宽松的货币政策, 着力加快经济发展方式转变和经济结构调整, 保持经济平稳较快发展。

09年在应对国际金融危机的战役中, 中央采取的是“保八战略”, 即在宽松的货币政策下同时进行房价的调控, 蜗居族的涌现, 以及被房价所压迫产生的报复社会的现象的出现, 给决策者敲响了警钟。所以在09年年末, 因金融政策而引发了楼市的一些恐慌。

《报告》中央行承诺促进国内房地产市场的健康发展, 并要求银行继续完善其房地产贷款政策, 以帮助遏制投机性购房。对央行来说, 一手是要宽松的货币政策, 一手要通过信贷遏制投机性购房, 那宽松货币政策下的人民币往哪里放呢?对央行来说, 确实是一件难事。

根据《报告》的数据推测房价走势

《报告》中指出:2009年, 全国共完成房地产开发投资3.6万亿元, 同比增长16.1%。从资金来源看, 2009年房地产开发企业资金面趋宽松, 全国房地产开发到位资金5.7万亿元, 增长44.2%, 其中以定金及预收款为主的其他资金同比增长71.9%, 国内贷款同比增长48.5%, 构成房地产开发投资的主要资金来源。2009年年末, 全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元, 同比增长38.1%, 增速比上年同期高27.7个百分点, 超过同期各项贷款增速6.7个百分点。

从数据来看, 09年到位房地产开发资金同比增长44.2%, 09年末全国主要金融机构商业性房地产贷款同比增长38.1%, 这意味这09年沉淀在房地产行业的资金比08年要凶猛很多。09年放下去的这些钱, 是需要在2010年收回来的, 如果收不回来, 如牛刀所说的80%的中小开发商死掉, 那将在中国产生至少4.56万亿元的呆账、死账, 如果这样推论的话, 那中建工农四大银行至少有一家会趴下。

中央政府不可能让国有银行趴下, 央行会尽最大努力, 不惜代价收回09年

他山

放出去的贷款。是让银行趴下还是让房价趴下?这是在让央行做选择, 从政治立场上央行无疑会选择前者, 但央行也不可能下死手让房价趴下, 否则所造成的呆账烂帐, 足矣造成一场不亚于“次贷危机”的风暴。

《报告》对房地产行业的几点暗示

在央行发布《报告》的当天, 世界银行在全球房地产金融会议也发布一份报告指出:受经济增长下滑的影响, 现有住房库存和城市基础设施已经面临严峻压力, 为满足不断增长的需求, 房地产行业在未来几年内需要大量投资。本轮金融危机对各个国家的房地产融资方式产生影响, 但房地产业的发展仍然非常重要, 获得房地产融资对所有新兴经济体仍是一个挑战。

从世界银行的该报告里, 我们能找到央行《报告》充分支持房地产发展的理由。国际经济环境的改善, 其实是需要房地产业来做贡献的。再来看央行《报告》强调:要执行好差别化房贷政策, 促进房地产市场健康平稳发展。加强地方融资平台公司贷款风险管理, 保持金融体系稳健, 防范系统性风险, 增强金融持续支持经济发展的能力。

8.房地产地产考察报告篇八

2013中国房地产品牌价值研究全面启动以来，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年开始，已连续第十年对中国房地产企业的品牌价值开展研究。研究成果引起了社会各界的广泛关注。

在2013中国房地产品牌价值研究中，TOP10研究组充分借鉴了国内专家学者以及国外著名品牌价值评估机构Interbrand和Brand Finance的研究经验和操作实务，并结合中国宏观经济发展条件和房地产行业发展特点，基于现金流折现法和无形资产评估理论方法，建立了一套实操性较强的研究体系，通过公司财务分析、BVA分析、品牌风险分析、计算品牌价值四个步骤，对中国及主要区域的数百家中国房地产开发企业及项目、策划代理企业以及房地产经纪企业进行了评估，形成了2013中国房地产品牌价值研究成果。

中国房地产开发企业研究成果显示，2013品牌企业呈现出以下几个特点：（1）品牌价值持续快速增长，全方位提升市场竞争力；（2）围绕客户深化品牌管理，多元组合助推业务延伸；（3）多媒体、跨区域联动推广，品牌传播边际效益扩大；（4）品牌效应整合战略资源，品质、服务加强客户集聚。

报告表明，中海地产、万科、保利地产分别延续了在价值创造、规模效益和成长速度等方面的良好表现，成为2013中国房地产行业领导公司品牌。全国TOP10品牌企业以规模和品牌领跑行业发展，绿城顾客整体满意度领先优势明显，荣膺“2013中国房地产顾客满意度领先品牌”。报告还得出了区域TOP10品牌企业地域性特征较为明显；专业领先品牌打造品牌核心竞争力，致力于提升产品品质、强化产品特质；特色地产品牌在商业、产业及旅游多领域进行产品创新，品牌实力进一步彰显；开发企业吸引优秀家居企业、嫁接优秀物业服务企业，持续发挥品牌叠加效应等结论。

9.房地产地产考察报告篇九

房地产考察：标杆房企城市综合体及豪宅别墅区考察

【行程安排】

8月 16日（商业综合体考察）：高尚领域、近铁城市广场、宝龙城市广场、上海绿地中心、兴宸和福广场 8月17 日（别墅考察）：绿城玫瑰园、合生前滩一号、中建大公馆、万科翡翠别墅 8月 18日（豪宅考察）：世茂佘山里、星河湾、绿城兰园绿城玉兰花园【考察项目】项目一：上海绿地中心

【建筑类别】标准写字楼、写字楼、综合体【开发商】上海绿地滨江置业有限公司【均

价】待定

【项目规模】建筑面积 100000平方米【项目介绍】上海绿地中心一期是绿地集团09年地王项目，总建面65万方城市综合体。产品包括写字楼、豪宅、类住宅等。项目处于政府规划的南滨江规划带的徐汇区域，轨道交通7号线及12号线交通换乘站与项目地下层无缝对接。一期稀缺130㎡—170㎡写字楼已经公开。项目二：近铁城市广场

【建筑类别】塔楼

【开发商】上海长昭置业有限公司【均

价】待定

【项目规模】建筑面积: 200000平方米

【项目介绍】近铁城市广场——集Shopping Mall和写字楼于一体的大型地铁上盖综合物业，总建筑面积约20万平方米，位于上海经济发展最具活力、最具投资价值的地区，是长风生态商务区的第一门户，中环线上的璀璨明珠建筑由2010年上海世博会日本国家馆的总建筑师小林利彦先生主设计，运用独特的白色音阶设计符号，形成现代简约立面风格。作为商务综合体建筑，加之周边优美的亲水环境景观，3500平米超大标准层，超高标准车位配比，为各种办公需求带来更多的选择，独特的室外中庭形成可自然采光的内部走廊和节能换气系统，成

为写字楼中难得一见的优势。项目三：中建大公馆

【建筑类别】别墅、类独栋

【开发商】华东中建地产有限公司

【均

价】最低价1100万元/套

【项目规模】建筑面积:233775平方米

【项目介绍】中建大公馆是纯别墅社区，总占地面积11.5万方，总建筑面积23万方，坐拥9.45平方公里新江湾生态湿地，距五角场城市副中心仅约3公里，区域内著名学府林立，复旦大学江湾校区、同济附中、上海音乐学院实验学校、中福会幼儿园等。中建大公馆以1.0容积率稀缺独墅，独栋、类独栋、叠加相结合的纯别墅社区形态，全进口石材、砂岩外墙干挂的精湛工艺，富英伦建筑美感。项目四：高尚领域

【建筑类别】板楼,高层

【开发商】上海长润江和房地产发展有限公司【均

价】均价35000元/平米【项目规模】建筑面积1140000平方米

【项目介绍】高尚领域为长江实业在真如的A3-A6地块，位于铜川路以北、曹杨路以东、规划真华路以西、规划固川路以南，北临A1、A2地块，与后者并称真如城市副中心南北两心。该地块总面积约为117万平方米，于2006年12月被长江实业、和记黄埔联合竞得。地块拥有两条地铁线交汇站上盖和接连上海西站的交通优势，发展潜力优厚，将建浦西地区地标性综合体项目。项目五：绿城玫瑰园

【建筑类别】别墅独栋住宅

【开发商】上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司【均

价】最低价5000万元/套

【项目规模】建筑面积:145000平方米

【项目介绍】上海·绿城玫瑰园共规划有227幢独立别墅，其中标准别墅179栋，大别墅48栋。整个项目共分四期开发，一、二期共有103套别墅，目前已建成交付，正在开发的是三期、四期。上海·绿城玫瑰园每户别墅的沿路庭院边界都用实体围墙，植栽来确保其私密性，整个街区塑造深宅大院，老洋房街区的感觉。游泳池、SPA、BBQ都是别墅庭院的基本配制。在建筑上，绿城玫瑰园包括了法式，意大利式，英式，西班牙等，但是每栋别墅的房型都不同，精装庭院根据建筑风格建造上海·绿城玫瑰园的重要配套玫瑰园会所是以法国卢浮宫外立面意向为蓝图，恢宏气派。是集运动、养生、社交为一体的顶级豪华会所。项目六：绿城兰园

【建筑类别】塔楼多层小高层

【开发商】绿城集团

【均

价】待定

【项目规模】建筑面积:252761平方米

【项目介绍】绿城兰园是绿城集团的高端系列产品，与北京御园、杭州留庄、苏州御园、上海玉兰花园系出同门。用材考究，精工细凿绿城集团进军佘山版块的第一作。平层官邸——绿城2007年推出的新一代高端产品系列，借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉蒂奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑近千年的规律范式建造的官邸式建筑群。绿城兰园地处大佘山版块，享有得天独厚的地缘优势。同时接壤松江新城EBD，松江万达广场和松江第一高楼环伺，配套极为齐全与便利项目七：绿城玉兰花园

【建筑类别】住宅、豪华住宅

【开发商】绿城集团,上海绿顺房地产开发有限公司【均

价】均价55000元/平方米

【项目规模】建筑面积:87000平方米

【项目介绍】绿城玉兰花园·御园位于齐爱路99弄，处于上海东郊门户之地，东郊国际商务社区核心位置；毗邻东郊国宾馆，坐拥上海高端别墅区；周边规划20万平商业综合体。周边环伺张江高科技园区、金桥出口加工区、金融信息服务产业基地等多个国家级重点开发园区。邻近露德圣母大教堂与唐镇行政中心；距轨道交通2号线唐镇站300米，2分钟车程即可达外环线，5分钟达中环线，是绿城集团在上海营造的精装平层别墅和第二代高层公寓产品。绿城玉兰花园·御园平层墅产品甄选欧洲皇室建筑专用石材德国莱姆石，美国LSI大师亲自设计景观，室内设计是著名室内设计师陈文栋先生。项目八：宝龙城市广场

【建筑类别】板楼高层

【开发商】杭州宝龙房地产开发有限公司

【均

价】均价13500 元/平方米

【项目规模】建筑面积:330000平方米

【项目介绍】宝龙城市广场，是宝龙集团的第31个大手笔项目，总建筑面积约33万㎡，项目依据“Y”型自然河道为轴心，精心布局景观规划。项目是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。项目九：合生前滩一号

【建筑类别】住宅、公寓、别墅

【开发商】合生三麟房地产开发有限公司

【均

价】均价40000元/平方米

【项目规模】建筑面积:101401平方米

【项目介绍】合生前滩一号位于中环线以内,近济阳路。在浦东三林中央位置，距世博场馆2.5公里项目占地40900

平，总建筑面积101401平，容积率1.7。建筑产品为4栋高层公寓与9栋叠加别墅。小区公寓户数368户，叠加户数104户，车位总数458个。项目十：世茂佘山里

【建筑类别】联排双拼别墅

【开发商】上海世茂佘山汇盈置业有限公司

【均

价】待定

【项目规模】建筑面积:94000平方米

【项目介绍】世茂佘山里项目是2013年世茂房地产隆重推出具有新亚洲风格的联排和双拼别墅类产品。项目利用自然山景和水景资源，重视项目地块内绿景，构建天人合一的人居环境。突出以人为本理念，强调户型设计科学合理，努力构筑和谐的健康养生社区。整个小区占地面积9.4万平方米，容积率为1.0，绿化率达40%。小区总共80栋楼，348户，精装修房比例达到30%，项目分两期开发，预计首批开盘于2013年7月，将推出40栋楼共180套房源，其中有部分精装修房源，于2014年年底交房。项目十一：万科翡翠别墅

【建筑类别】别墅独栋住宅

【开发商】上海加来房地产开发有限公司【均

价】最低价2500万元/套

【项目规模】建筑面积:60000平方米

【项目介绍】中粮万科翡翠别墅是由中粮、万科联手打造的上海标杆项目，项目为意大利新古典主义风格的独栋别墅。距离市中心约15公里，27米南向面宽、天然石材立面、配送4个私家车位、超大尺度的地下室、全套房多功能设计，双会所专享服务，休闲配套与商务平台完美结合。

10.房地产地产考察报告篇十

【课程背景】

【这是一次不一样的养老地产开发模式课程】

一个完美的针对开发企业的逻辑

大家一直探讨，中国养老地产到底有哪些靠谱的开发模式?这次养老落地训练营将给出我们的答案：万科等共同认可的逻辑，强烈推荐给关注养老地产开发模式的朋友们。

为了这堂课，我们真的蛮拼的，针对每一种模式选取落地案例的一线操盘人进行解读，希望大家能喜欢。

针对四种模式的五个典型落地案例：

模式一：上海亲和源，国内首个会员制养老项目的十年甘苦历程

模式二：北京大爱城，大型养老地产项目的开发运营与金融实践

模式三：卓达天津太阳城，传统地产开发航母积极创新实践养老

模式四：双连安养与木下，台湾和日本代表项目，最适合借鉴的照护运营实践

【课程特色】

→ 7位重量级的老师倾囊相授

→ 5位一线师兄师姐现场传授经验

→ 干货授课+实地考察+沙龙+互动交流

【课程对象】

1、房地产、养老地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总

2、主管养老地产开发的负责人，养老地产项目设计、运营部门负责人等

【金牌讲师】

陈瑾：上海万科养老事业部副总经理

陈瑾老师在2014年知学学院养老地产研讨会中首次介绍了养老地产落地模式，明确提出长者住宅、新旧社区配建养老设施、护理之家三种模式。本次课程中，陈瑾老师将对比日本、欧洲、美国不同国家养老模式，介绍为何我国养老地产落地归结于这几种种模式以及模式之间的相互组合，并详细分析这几种运营模式。

乌丹星：北京吉利大学健康产业学院院长

对于养老产业的发展，不解决商业模式，“持续发展”是空话。不运营服务体系，商业模式是空话。乌丹星作为健康管理及养老产业专家，近几年参与了国内多个养老项目的运营服务体系搭建、人才培养、市场开发等工作，深得业内同行认可。本课将分享她在养老住区运营方面的实践总结。

华山：亲和源股份有限公司副总裁

上海亲和源是国内首个会员制养老机构，老年人可以通过更换老年住所的方式满足养老需求，其采取的会员制方式本质上是一种租赁，是典型的租赁式长者住宅。

华山老师从亲和源开创之初便开始参与整个项目的开发运营，从商业模式的谋划到后期会员制服务体系的落地，积累了大量经验。

陈伟波：香河爱晚管理有限公司总经理

爱晚大爱城项目，打造全配套、自循环的健康、养老社区。针对京津地区老年人提供健康生活的老年居所，既不远离原有居所与生活环境，又在自有体系里建立健康体系。是典型的产权销售式长者住宅。

陈伟波老师2008年开始参与泰康之家养老事业筹建，2012年加入大爱城，对保险产品与养老社区对接、大型养老地产项目的前期筹划、运营和管理都有非常深入的实践经验。

王忠强：卓达老年健康产业集团总裁

卓达天津集团太阳城项目打造居家、社区、机构三种养老服务模式相结合，建立健康、自由、安全、快乐、积极的适老生活环境。是典型的新建社区配建养老服务功能的案例。

王忠强老师擅长综合管理、大盘开发，目前负责卓达老年健康产业集团，对地产项目与各类养老资源对接有着独到的见解。

蔡芳文：台湾双连安养中心执行长

双连安养中心是以宗教信仰为基点的养老护理中心，独具特色。规划具有赡养照顾、轻度养护、重度养护、长期照护、失智症单元式照护、短期照护、日间照顾，以及小区照顾关怀据点等多功能、多元化、多层级、连续性的一所长期照顾服务机构。是台湾著名的护理之家。

双连安养中心执行院长蔡芳文老师全程参与中心规划设计、立案、经营管理工作，并带领团队连续五年获得老人福利服务照顾机构评鉴优等奖，全身心投入养老产业的实践与探索中。

金华：木下医疗有限公司副总经理

日本木下集团养老业务木下介护成立于1995年10月，拥有17年的历史，在日本已经有124家自主投资运营的养老机构，擅长城市嵌入型养老公寓投资运营，专门针对高龄老人提供照料服务。在中国的厚乐居养老--当代MOMA店、厚乐居养老--望京养老服务中心都是典型的护理之家。

金华女士毕业于早稻田大学，后加入木下集团，致力于日本养老模式在中国的实践。

【课程大纲】

主题一：养老地产落地的四种模式

1.中国养老产业现状与市场规模

2.国际养老业务对比：美国、欧洲、日本养老模式

3.养老地产发展机会与模式

4.四种养老地产开发模式与典型案例

主题二：养老住区运营实践

1.什么是养老住区运营

2.如何搭建养老住区运营体系

1)团队建设与人才培养

2)管理体系

3)服务体系

4)营销体系

5)测算与财务管理

主题三：租赁长者住宅模式案例：上海亲和源

1.中国养老现状与亲和源的发展背景

2.会员制运营模式

3.亲和源的会员制养老运营模式

4.亲和源养老产品的五大组成部分

主题四：产权销售式长者住宅模式案例-北京大爱城

一、大爱城养老事业发展规划

二、养老核心产业之一：养老医疗

三、养老核心产业之二：全龄教育

四、养老核心产业之三：农业产业

五、养老核心产业之四：养老服务业-实行9073国家模式

六、大爱城开发模式与金融策略

七、大爱城养老服务体系

八、大爱城养老特色分享

主题五：新旧社区配建养老设施模式案例-卓达天津太阳城

1.老龄化问题给养老产业带来机会

2.卓达居家、社区和机构三位一体的全龄化亲情养生养老智慧社区

3.天津卓达太阳城实战经验

主题六：护理之家模式案例-台湾双连安养中心

1.服务体系:

1)政府福利服务项目

2)社会化服务模式

3)企业经营模式

2.运营模式与营销管理:

1)类别的规划

2)多层级连续性照顾服务

3)机构式服务

4)小区式服务

5)居家式服务

6)养老产品与产业服务的营运

3.组织架构与人力资源配置:

1)直接人力编制

2)间接人力编制

3)特约人力编制

4)自愿(志工)人力编制

5)产学合作

6)绩效与质量管理

4.投资回报模式与财务管理

1)量出而入的投资回报模式

2)多元化的投资回报模式

3)机会成本、经常费、建物与设备折旧

4)净资本生产力

5)综合资本生产力

5.风险管控

1)意外事件统计分析与管理

2)感染管制

3)复合式的风险管理

主题七：护理之家模式案例-日本木下集团厚乐居(北京当代MOMA、望京)

主题八：师兄分享

实践探索积累一线经验

交流分享碰撞思想火花

养老地产课程的师兄师姐们将会带着实践经验与问题回到课堂，与大家共同交流探索，通过“实践-交流-提高”的上升循环，共同携手走在养老事业的道路上。

许良飞深圳平安不动产有限公司北京分公司总经理

楚先峰深圳新博城地产发展有限公司董事总经理

王振涛颐家(上海)老年服务有限公司总经理

张艳陕西银发太阳岛老人院院长

余昌海福建广宇建筑设计院厦门分院院长

主题九：实地考察

看到表象背后的细节

体验项目真实的运营

本次训练营我们将在亲和源股份有限公司副总裁华山老师的带领下实地考察亲和源，你看到的不会只是冰冷的建筑，而是建筑所承载的养老服务和运营模式。3天的“驻扎式”训练营学习，衣食住行都是最真实的体验，给“有心人”最好的体悟机会。

主题十：主题班会

养老产业是缘分的种子

3天的学习是交流的开始

课程第2天，同期训练营的同学们会在主题班会上交流分享，介绍自己也认识同学，分享经验也收获友谊，养老事业中的甘苦，大家都懂!

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月27-29日上海亲和源(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】6800元/人，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

11.仲量联行发布二季度京地产报告篇十一

融科·千章墅发布首款互联网+别墅生活APP

（本刊讯记者龚小锋）7月21日，融科·千章墅首款互联网+别墅生活APP发布会在京举行。这款名为“融·生活”的APP是由联想控股成员企业融科智地北京公司推出，并首先在旗下千万级别墅产品融科·千章墅上应用。据了解，“融·生活”APP此次是作为一个平台，将e袋洗、本来生活、爱大厨等一些受欢迎的互联网APP与业主联系在一起，同时还将邻里关系、物业管理纳入其中。

金隅78墅举办品鉴蓝鳍金枪鱼家宴活动

（本刊讯记者龚小锋）7月26日，金隅78墅为回馈业主，特别举办了“稀世珍贵蓝鳍金枪”钻石级精品蓝鳍金枪鱼品鉴活动。据悉，金隅78墅项目位于通州梨园镇八通线土桥站东300米，通州新城核心区域土桥板块，紧邻地铁八通线。项目自6月下旬开盘，已经售出60多套，金额超过5亿元。据金隅78墅销售负责人透露，金隅78墅产品最后10席8月入市，全线产品即将售罄。

仲量联行：超过80%的内资企业青睐一线城市

（本刊讯记者龚小锋）7月30日，仲量联行发布的2015年中国企业不动产趋势报告指出，76%的中国企业和超过80%的内资企业表示未来将扩大在一线城市的业务，表示将会进军二线城市的比例仅有41%和18%。有48%的全球企业表示二线城市正是他们扩展业务的首要目标。报告认为，尽管中国经济增速有所放缓，但大城市对房地产资产组合扩张的吸引力仍然有增无减。

电建地产进入北京地区房企十强

（本刊讯记者龚小锋）7月30日，电建地产（北京）上半年业绩发布会在西长安街泷悦长安售楼处拉开帷幕。电建地产年销售业绩从2005年的5亿元发展到2013年的103亿元，年均增长50%以上。2014年上半年，销售业绩进入全国房企50强第38位。据克而瑞数据统计，2015年上半年，以销售金额33.69亿元和销售面积15.11万平米的成绩，入驻北京地区房企十强。

2015领秀五盘高端别墅亮相

（本刊讯记者曾慧娟）7月25日晚，北科建集团领秀品牌升级亮相暨2015领秀五盘星耀北京盛典举行。领秀北京五盘，代表了北科建领秀至真至善的品质追求，新品领秀？雁栖独栋、领秀？雁栖小镇、领秀？丽春湖别墅更是领秀品牌的升级力作，三大新品案名只是暂定名，领秀百万征集令，全城甄选案名。在售的全景学府大宅领秀？翡翠山，京北热销大盘领秀？慧谷也都引发业内关注。

盛德紫阙推出新品“东阅”

（本刊讯记者曾慧娟）8月1日，盛德集团举办新品发布会，推出盛德紫阙的新品“东阅”91-207平米的定制级精装住宅。位于安定门外的盛德紫阙，有地坛公园、青年湖公园、柳荫公园环绕，且能享受到国子监、雍和宫等丰富的人文资源，今年开盘以来即以12.8亿元业绩跻身高端住宅销售前列。项目特聘请世界顶级物业服务机构戴德梁行，为业主提供24小时专属物业服务。

DTZ戴德梁行与华谊兄弟实景娱乐签战略合作协议

（本刊讯记者曾慧娟）近日，房地产服务营运商DTZ戴德梁行与华谊兄弟实景娱乐签署战略合作协议，为多个华谊兄弟实景娱乐项目做商业前策咨询工作。华谊兄弟将整合其二十年的影视文化资源，在全国选址开发多个具有浓厚电影文化特色的文化旅游项目，打造华谊兄弟实景娱乐系列产品。戴德梁行未来将在长沙、郑州等地，为华谊兄弟电影文化小镇提供多元化的前期定位策划服务。

荣盛发展举办阿尔卡迪亚品牌战略发布会

（本刊讯记者龚小锋）8月7日，荣盛上市8周年暨阿尔卡迪亚品牌战略发布会在北京举行，荣盛发展相关负责人公布了企业的造城计划。立足京津冀城市群，该公司已在大北京区域获取1.8万亩土地，正规划建设8座新城。造城模式将依托阿尔卡迪亚健康地产服务体系展开，计划布局4大战略板块。香河板块5000亩、廊坊板块5000亩、新京南板块7000亩、涿州板块1000亩。

首开与渤海银行启动互联网金融合作

（本刊讯记者李欣悦）近日，首开地产与渤海银行宣布启动互联网金融合作模式，并设立首开城市建设发展产业基金。在首开·琅樾举行的签约仪式上，双方确定此次合作模式的两大重点，一是双方将共同设立50亿元“首开城市建设发展产业基金”；二是搭建首开渤海房产众筹平台，依托互联网平台，将房地产开发、销售与互联网金融产品有机结合，渤海银行将提供专业化金融服务事项。

“中信国安创客杯”创业大赛启动

（本刊讯记者自曾晖）8月10日，2015年“中信国安创客杯”首都青年创新创业大赛新闻发布会召开。中信国安投资有限公司常务副总经理房崐介绍，目前，公司斥资15亿元打造的规模化创客产业运营平台在北京正式启动了，在北京四惠东、天津滨海新区中心商务区、河北中信国安第一城拥有超过6万平米的创客空间。针对本次大赛，中信国安创客将推出专项扶持政策。

远洋天著春秋亮相主打新中式别墅

12.房地产地产考察报告篇十二

一、文献综述

(一) 国外文献

西方国家资本市场产生时间较长, 国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee, Ingram和Howard用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来, 财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚 (2004) 认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来, 只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时, 这种违规才是舞弊。Persons, Beasley, Beneish等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons (1995) , Bell and Carcello (2000) 运用财务指标建立Logistic模型, Beneish (1997) 通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。

(二) 国内文献

与西方国家相比, 我国证券市场建立时间相对较晚, 所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤 (2003) 以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本, 对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察, 并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型, 结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。陈忠明 (2006) 以8个财务指标为变量进行研究, 最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰 (2007) 研究回归模型表明:实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊, 而且通过Logistic回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%, 可以说效果相当显著。梁杰、任茜 (2009) 在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。

二、研究设计

(一) 研究假设本文以我国上市房地产企业财务报告为样本, 通过综合考察上市房地产企业公开发布的财务数据, 寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的, 能区别于未舞弊公司的特征, 从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此, 本文提出以下假设:

假设1::所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的

假设2:被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司

假设3:未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司 (即非舞弊公司)

(二) 样本选取

本文选择房地产上市公司作为样本。为了研究的方便, 笔者把上海和深圳两地证券市场中被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司界定为有舞弊行为的公司, 而把未受处罚的房地产公司界定为财务报告正常的公司。通过综合考察其公开发布的财务数据, 寻求这些舞弊公司在财务指标上共有的, 能区别于未舞弊公司的特征, 从而建立一个由多方面指标反映的模型, 以实现识别财务报告舞弊的房地产公司的目的。 (1) 舞弊样本的选择。由于公司往往在多个连续的年度内进行舞弊, 笔者选择舞弊公司连续两年的报表作为样本。若公开的财务报告只有一年出现舞弊, 则选择舞弊当年及舞弊前一年的财务数据作为样本。 (2) 控制样本的选择。本文建立房地产企业财务报告舞弊识别模型, 控制样本应在房地产行业中选择, 且尽量保证企业的业务范围一致, 即主营房地产开发业务。在分析舞弊样本的经营范围、资产规模和舞弊样会计年度后, 笔者选择了与舞弊样本相当的控制样本。

(数据来源:根据和讯网上收集的财务指标及SPSS软件分析)

(数据来源:依据和讯网资料整理及SPSS软件分析)

(三) 指标体系和模型建立

本文在借鉴国内外学者相关研究常用的指标体系的基础上, 结合我国上市房地产公司的实际情况和财务报告舞弊公司的基本特征, 充分考虑全面性、系统性、可靠性、可比性和可操作性原则选取如下财务指标:流动比率、存货流动负债比率、现金与总资产比率、总资产收益率、主营收入毛利润率、销售期间费用率、应收账款周转率、存货周转率、资产负债率、权益系数、主营业务增长率、应收款项增长率、每股经营现金净流量、每股收益等。本文采用了Logistic回归分析法。Logistic模型目标是寻求观察对象的条件概率, 据此判断观察对象的财务状况和经营风险。假设上市公司发生财务报告舞弊的概率P, 并假设lnP/ (l-P) 可以用财务比率线性解释。假定:ln P/ (l-P) =β0+β1X1+β2X2+β3X3+...+β14X14, 根据推导可以得出。从而可以计算出上市公司发生财务报告舞弊的可能性。如果P值大于0.5, 表明公司发生财务报告舞弊的可能性较大, 可以判定该公司发生了财务报告舞弊现象;如果P值小于0.5, 表明公司发生财务报告舞弊的可能性较小, 可以认为该公司未发生财务报告舞弊。本文研究的是房地产企业的财务报告舞弊问题, 因变量的取值只有“舞弊”和“非舞弊”两种情况, 对于结果为“是”与“否”的两分类变量的分析, Logistic回归模型能很好的实现此目的。本文因变量Y的取值定义为:Y=1为舞弊, Y=0为非舞弊, 从而得到Logistic回归模型。将其作对数转换, 得到logit模型。

三、实证检验

(一) 相关性分析

由于Logistic模型对自变量的多元共线性比较敏感, 因此在进行多元Logistic回归分析之前, 本文将经过描述性检验的14个变量首先进行相关性检验, 以消除多元共线性的影响。经过SPSS统计分析软件分析结果如表 (1) 相关系数矩阵所示。其中若Pearson相关系数绝对值越大说明越相关, 同时显著性 (双侧) 的值小于0.05就说明两者显著相关。若Pearson相关系数为负号说明两者负相关。在筛选过程中Pearson相关系数以0.3为标准, 显著性以0.05为基准。在运用spss软件进行各个财务指标的相关性分析后初步选定资产负债率、现金与总资产的比率、每股经营净现金流量作为判断我国房地产上市公司是否存在财务报告舞弊的财务指标。

(二) 独立样本T检验

对以上样本进行T检验, 将原始数据数据带入后得检验结果如表 (2) 所示。在分析以上T检验结果时, 首先看“方差方程的Levene检验”, 若F值的显著性水平 (sig.值) 大于0.05, 则接受方差相等的假设, 即分析数据以“假设方差相等”一行的数据为准;否则以“假设方差不相等”一行的数据为准。然后再看对应行的t检验的sig.值, 若大于0.05则说明两组在该指标上的数据并无显著差异。以“流动比率”为例, F值的sig.值为0.012小于0.05, 故应该看“假设方差不相等”一行的数据, 该行中t值的sig.值为0.255大于0.05, 则说明舞弊组合非舞弊组在流动比率指标上的数值并无显著差异。同理可总结出着两组样本在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”3个指标上存在差异, 因此可以用这三个指标来建立回归方程, 进而判别某公司是否舞弊。综合上述相关性分析和独立样本检验分析结论, 本文选择现金与总资产比率、资产负债率和每股经营净现金流量三个财务指标进行Logistic模型研究。

(数据来源:根据收集的数据经过SPSS软件分析获得)

(数据来源:根据实证研究结果整理获得)

(三) 回归分析

运用SPSS进行Logistic回归分析结果如表 (3) 所示。表B表示每个自变量因素的系数值和常数项值;SE为标准差;Wald为检验值, 其值越大表明自变量的作用越显著, 就越应重视;Df为自由度;Sig为显著水平。从显著性水平 (Sig.) 一栏来看, 因为每个指标的Sig均小于0.05, 说明每个指标对方程都有显著影响。于是可得回归方程为:logit P=-0.152+12.587×X3-2.76×X9+2.336×X13。

(四) 模型检验

为了检验上面建立的Logit模型的有效性, 选择10个舞弊的上市房地产企业和10个非舞弊的上市房地产企业的报告作为检验样本, 将样本中的3个指标数据带入, 若logit值大于0, 则说明被检验公司财务报表舞弊;若Logit值小于0, 则说明被检验的公司未进行财务报告舞弊。Logistic回归后生成的观测量分类表如表 (4) 所示。表中列示的是以0.5作为舞弊和非舞弊的分界点得到的观测值和预测值的比较表, 可以看出, 10家非舞弊上市房地产企业中有2家被误判为舞弊, 10家财务报告舞弊的上市房地产企业中有3家被判为非舞弊, 模型整体的判别率为75%。这说明模型整体的拟合度较好, 能够较好地通过公开的财务报表数据对房地产公司的实际情况作出准确的判断。

四、结论

本文通过相关性分析和T检验, 建立Logistic回归模型对中国上市房地产公司的财务报告舞弊情况进行了研究, 取得了较好的预测结果。本文得到如下结论:理论上看, 从指标的筛选到模型的建立, Logistic模型假设合理, 数据分析正确。同时通过相关性检验和T检验得到舞弊与非舞弊上市房地产公司在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”3个指标上存在显著差异。检验结果显示, 该模型的有效判断率为75%, 拟合度较好, 说明运用Logistic模型对我国房地产公司财务报告舞弊的识别具有一定的实用性, 可以为财务报告使用者提供一个财务报告舞弊识别的参考模型, 以提高其识别舞弊的能力。并且Logistic模型可操作性强, 只需要把3个财务指标代入公式, 算出正负就能检测公司是否进行财务报告舞弊。

摘要：本文采用实证研究方法, 建立Logistic模型对上市房地产公司财务报告舞弊现象进行了识别研究。结果发现:舞弊与非舞弊的上市房地产企业在“现金与总资产比率”、“资产负债率”和“每股经营现金净流量”指标上存在着显著差异, 并以此构建Logistic模型, 取得了较高的预测准确率。说明Logistic模型适合用于房地产企业进行财务报告舞弊的识别。

关键词：财务报告舞弊,房地产,Logistic回归模型

参考文献

[1]连竑彬:《中国上市公司财务报告舞弊现状分析及甄别模型研究》, 《厦门大学博士学位论文》2008年。

[2]张建刚:《我国制造业上市公司财务报告舞弊识别模型研究》, 《山东大学硕士学位论文》2008年。

[3]孙晶:《财务报告舞弊识别的实证研究》, 《吉林大学硕士学位论文》2009年。

[4]康金华:《我国上市公司财务报告舞弊分析》, 《财会通讯》2009年第7期。

[5]文拥军、朱文杰:《上市公司财务报告舞弊识别实证研究》, 《财会通讯》2009年第2期。

[6]叶本顺:《我国上市公司财务报告舞弊的判别模型研究》, 《金融经济》2009年第2期。

[7]Steven A Harrast and Lori Mason-Olsen.Can audit commitees prevent management fraud.The CPA Journal, 2007.

13.房地产文案报告篇十三

近一两个月来，随着国家出台房地产市场调控政策，南宁一些楼盘价格有所松动，优惠、让利、打折等字眼不时出现在楼盘广告中。南宁楼市有几多下调空间？楼市底部在何时出现？

价格调整幅度不大

近期，南宁市民手机收到的楼盘促销短信逐渐多了起来。这种主动出击招揽客户的做法，与今年年初形成鲜明对比。

记者查询发现，7月以来南宁就有20多个楼盘推出让利销售，有的推出“一口价”销售，有的交预约金1000元可抵总房款10万元，有的实行九五折销售。眼花缭乱的促销，让人感到楼市在进行“大惠战”。

不过，有的购房者反映，虽然有的楼盘下调了价格，但他们却感觉不明显。或者说，现在售价还高于他们预期。购房者黄先生想购买一套总价60万元、面积100平方米左右的婚房，但走访了多个楼盘，他发现可以选择的楼盘只有10个左右，而且它们大多远离闹市，周边生活配套不成熟。而在去年，这样的价位仅在西乡塘区、兴宁区就有近20个。

业内人士介绍，南宁近期价格让利较大的楼盘，以新开发的楼盘为主，如汇东星城、山水怡城、邕江银座、西西湾等。这些楼盘实行低开低走的销售策略，吸引了购房者关注。相比之下，一些开发了两三年的楼盘，价格让利较少，有些楼盘的售价甚至与4月底国家出台调控政策前相比没有变化。

广西某房地产营销顾问公司市场部经理洪晓丰介绍，他们统计发现，楼市新政出台后，南宁只有个别板块的楼盘价格下调了10%左右，很多楼盘价格调整不到5%。价格调整5%只相当于九五折销售，这在平时一些营销节点并不鲜见。所以，目前楼市只是“震荡”并没有暴跌。

“见好就收”回调售价

近期南宁楼市的价格走势，还呈现一个特点，那就是一些楼盘“浅尝辄止”进行销售。位于兴宁区的某楼盘，在6月曾推出“一口价”5600元/平方米销售，活动引起不少购房者的关注。就在大家期待该楼盘推出下一期优惠销售时，开发商却见好就收，现在均价上调到6300元/平方米。

位于快环边上的一楼盘，日前推出特价销售。楼中楼3600元/平方米，平层住宅4600元/平方米的价格受到众多市民的青睐，当天10多套特价房就销售一空。买不到房子的购房者打听何时再推出特价房，楼盘销售人员说：“清盘价机会不再有。”

位于城北的某楼盘，近日推出“感恩售房”活动，折后不到6000元/平方米的价格，比此前售价优惠了500元/平方米左右。活动仅在双休日进行，过后售价回调到6500元/平方米。

楼盘优惠销售为什么“稍纵即逝”？南宁白沙大道某楼盘销售主管冯强认为，这是开发商在试探购房者的底线。他们推出一些价格实惠、户型不错的房子，见市场反应热烈，就把优惠收回调高价格。此外，有些楼盘将推出新组团，要把尾房处理，开发商就把这些尾房作为“引子”，投石问路试探新组团的销售市场。

一位开发商告诉记者，他们楼盘推出优惠销售，一个星期后无论市场反应如何，都要结束优惠销售。这样做的原因是，如果优惠促销得到市场认可，说明价格可以适当提高；如果优惠促销得不到市场认可，楼盘不可能马上推出更优惠的价格，而是选择观望一段时间再作决定。

市场下行压力加大

记者从南宁房产部门了解到，今年上半年，商品房累计签约成交14380套，同比下降了45%；成交面积150万平方米，同比下降46%；成交金额88亿元，同比下降28%。成交量的大量萎缩，表明市场下行压力在加大。

在7月22日举行的新政后南宁首次土地拍卖会上，两块地成功拍出。一块地的楼面地价是3450元/平方米，另一块地楼面地价是3300元/平方米。业内人士认为，这两块地的楼面地价加上建安成本，房子售价为七八千元/平方米。目前该区域的房价为7000多元/平方米，这表明参与应拍的开发商明白，目前的售价已经接近高位，不然他们会出更高的楼面地价来加价买地。

洪晓丰告诉记者，目前南宁在售的楼盘大多是在2008年开发地块，有的楼盘甚至是2008年以前买下的地块。当时的市场行情是，楼面地价基本在2500元/平方米以内，大多数楼盘售价是四五千元/平方米。换言之，在2008年以楼面地价2500元/平方米以内买下地块的开发商，房子售价五六千元/平方米并不亏本。但是，目前很多楼盘的售价仍在7000元/平方米以上。

一些业内人士介绍，2008年是楼市重要节点，当时由于市场需求不旺，楼盘的价格较为真实。经过两年的市场营销运行，以及物价涨幅等因素影响，楼盘价格难跌到2008年谷底，但按年收益10%来衡量，房价两年来涨幅20%是趋合理的，超出部分就意味是存在非理性成分。

不同区域境遇不同

记者采访多名业内人士，他们均认为当前南宁楼市还有下调空间。不过，不同的开发商下调压力不同、不同区域的楼盘价格下行压力不同。

南宁某房地产代理销售公司副经理江庆军介绍，去年南宁楼市渐旺，一些开发商投重金扩张土地储备。目前市场趋冷，销售又难以回笼资金，这部分开发商的资金压力大。在此背景下，楼盘只能采取以价格换销量，所以，去年扩张猛的楼盘价格下调幅度会大一些。如果目前价格下调是5%，不排除到年底他们有下调15%的可能。

去年，南宁一些楼盘售价飙得快，有的从年初到年底已经上涨了60%。这些楼盘品质并没有实则提高，只是抓住市场机遇顺势涨价，价格存在虚高成分。当市场形势转变，这些楼盘的价格也会跌得猛。当其他楼盘售价下调10%时，这些楼盘会下调20%。

一些业内人士介绍，从近期北京、上海等一线城市的楼市态势可以发现，远郊或周边配套不成熟的楼盘，抗市场风险能力差。这些楼盘市场支撑力弱，在旺市时缺点、不足被人忽视，市场趋冷时劣势会浮现出来，成为楼盘致命伤。这部分楼盘降价降得早，但由于价格基数低，降幅不一定大。

7月和8月是楼市传统销售淡季，江庆军认为8月仍将延续7月的低迷局面。目前南宁楼市价格仍相对稳定，如果第三季度销售没有太大起色，在年底还贷高峰期来临之际，大范围的降价潮有望在楼市出现。

楼盘 2009年7月售价 2010年7月售价

普罗旺斯均价4200元/平方米起步价4980元/平方米

南城故事均价3600元/平方米起步价3890元/平方米

城市春天均价5500元/平方米均价6500元/平方米

橘子郡均价4100元/平方米一口价4600元/平方米