武威市商圈调查报告（精选10篇）
1.武威市商圈调查报告 篇一
不同类型和层次的商圈适合不同经营方式和不同业态。如果是为了了解居民居住地，就要了解商圈内居民的男女比例、年龄构成、社会经济条件构成、生活态度以及消费偏好等;如果是为了了解是否值得开店和开什么店，则要了解过往人群的年龄结构、消费水平和不同时间段人流变化状况。
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一、商圈的结构和利弊
1、商圈的结构分析
分析该商圈是单一商圈、多层商圈，或者是由多个不同类型商圈交叉重叠在一起的商圈;
2、考察因素：
①道路设施的完善和交通是否便利;
②不同类型店铺的分布密度;
③工商、税务等服务与管理费用;
④对竞争对手和供应商的考察;
⑤城市建设规划导致的环境变化因素;
二、商圈的类型区分
1、主要商圈：将目标顾客和经营项目进行划分为高、中和低层次和经营不同方向;
2、次要商圈：在主要商圈之外，规模小于主要商圈，对顾客的吸引力小于主要商圈，地位较为尴尬，适合创业初期，经验不足的创业者，目标明确，干扰较少;
3、边缘商圈：一般是做社区商圈用，以当地居民为中心，为其提供日常服务为主要经营目标和利益来源;
4、集中型商圈：功能较为单一，定位明确的商圈;
5、集约型商圈：在一定范围内，由不同类型的多个小商圈组成，形成商圈内部的微型小商圈;
三、商圈调查中注意的问题
1、目标区域内的建筑分布，建筑内人群的资料和交通是否便利之间的关系;
2、目标区域内同类型经营分布状况，分析经营的类型是否会冲突、如何解决以及顾客的反应等;
3、关注客流量大的店，分析其生意好的原因，并考虑在其旁边开店有无借势的可能性;
4、关注成熟商圈内的规划变化，老顾客对于成熟商圈内的变化有着抵抗情绪，易给后来者带来机会;
5、影响巨大的单独品牌店易改变商圈气氛，形成商圈内的经营小环境;
6、商圈外的小因素，如公园、展览会场和政府机关等，时而会给经营者带来意想不到的影响，因加以利用或规避;
7、商铺选址时，要调查客流位置，关注人潮的流向以及行动规律，并注意影响的因素，了解人们的购买习惯、消费偏好以及购买习惯等;
四、商圈调查的方法
1、首先进行观察，选择多个观察时间点，在同一个地点不同的时间点进行反复观察，再将观察的数据进行比较;
2、其次是记录，量化记录的数据，有量化才会有标准，真实性才会高;
2.武威市商圈调查报告 篇二
徐东商圈位于长江二桥徐东区域, 近年来已跃升为武汉五大商圈之一, 商业基础雄厚, 区位优势明显, 发展后劲充足, 拥有销品茂、欧亚达、福客茂、新世界百货等大型零售卖场, 以及华电、省电、湖北能源、光明万丽等电力、金融、证券、酒店类企业1000余家。商圈周围交通发达, 十分钟内即达汉口、青山、洪山等地区;商圈内高端住宅林立, 拥有近80万人口, 辐射人口近200万。目前, 徐东商圈已经形成了企业总部、金融服务、商贸流通、家具建材、生活休闲等业态, 商圈日平均人流量110万, 日平均车流量130万, “大徐东”的概念深入人心。
二、发展现状
1. 商业形态成熟化
徐东商圈经过十几年的积蓄和发展, 已经成为武汉商业形态最集中、最多样化的商圈之一, 涵盖大型百货、购物中心、专业卖场、大型超市、星级酒店及临街店铺等多种业态形式, 商业气息浓厚。
⑴大型百货。新世界百货 (3.2万方) 、中商百货 (2万方) 、徐东平价 (2.4万方) 等区域影响力较大的百货商场。
⑵购物中心。销品茂 (11万方) 、福客茂 (3.7万方) 、凯旋门购物广场及即将完工的华中首创生态剧场式购物中心—群星城 (10万方) 。
⑶专业卖场。欧亚达国际家具博览中心 (8万方) 、工贸家电及徐东古玩城 (2万方) 。
⑷大型超市。沃尔玛、麦德龙、新一佳、中百仓储等。
⑸其他。光明万丽酒店 (五星级) 、华天大酒店 (五星级) 、金逸影城、银星菲林国际影城、万达影城、欢乐空间KTV、火车头体育馆、肯德基、麦当劳、必胜客等。
2. 总部经济高端化
由于地理环境优越, 商圈人流繁华, 沿徐东大街一带成长起来的总部经济已经呈现出高端发展趋势。目前区域类已拥有华电大厦、省电大厦、中铁科工大厦、湖北能源大厦等企业总部大楼, 福星惠誉国际城、中力企业大厦、水岸国际等高端写字楼, 以及在建的绿地国际金融城、汇通工贸总部大厦、江尚天地、菩提金国际金融中心等国际5A甲级写字楼。随着滨江文化商务区的建设不断推进, 未来的徐东将会是高端商业和大型总部经济的聚集地。
3. 高端住宅聚集化
徐东商圈地处武昌、青山、汉口、洪山等区域交界之处, 辐射沙湖、毗邻东湖, 区域内高端楼盘林立, 目前已有华电社区、省电社区、省直公务员小区、水岸星城、水岸国际、都市经典、国际城、世纪花园等高端小区40多个, 另有东原时光道、江尚天地、都市经典二期、航天首府等20多个在建项目。目前商圈3公里范围内居住着80万人, 辐射人口达200万, 中高层消费群体比例达50%, 整体具有较强购买力。
4. 休闲购物一体化
徐东商圈除拥有大型购物中心、百货及商业办公楼宇之外, 还具备大量娱乐休闲设施。餐饮方面, 实现高中低端消费群全覆盖, 并有沙湖路饮食一条街等特色餐饮聚集地;运动健身方面, 有火车头体育馆、空中健身会所等;娱乐方面, 有法老王国际会所、罗马之夜国际俱乐部、欢乐空间KTV、百乐天KTV等;休闲方面, 有武汉最大的城中湖公园沙湖公园、全国最大的城中湖东 (部分区域) 湖、独处幽静的公园四美塘等。至此, 徐东商圈已基本能解决各类人群在衣、食、住、行、乐等方面的需求, 形成休闲购物一体化的商业模式。
三、竞争优势
1. 区位优势明显
徐东商圈地处武汉三镇核心区域, 位于武汉内环线主干道, 是长江二桥和长江隧道的出入口所在地。商圈核心区域位于友谊大道和徐东大街交汇区域, 以徐东大街、友谊大道为主轴向四周辐射, 并经由中北路连接中南商圈。友谊大道南接中山大道, 北抵武钢集团, 是武昌的经济大动脉之一, 同时也是连接武昌、青山、洪山的主干道, 能够为徐东商圈带来源源不断的人流。徐东大街往东直通东湖, 往西直达长江二桥, 是连接武昌和汉口的主通道之一。商圈30分钟车程内居住着武汉市50%的人口, 其辐射范围南至司门口、中南商圈, 北至整个青山区, 拥有武钢、中电、华电等大量消费人群。
2. 区域交通便捷
徐东商圈位于武汉、武昌、汉口三大火车站的中心区域, 已经建成的地铁2、4号线经过商圈次核心区域, 正在建设的地铁7、8号线以及规划中的5号线将全部经过商圈核心区域, 加之商圈内有公交线路40余条, 能够通达武汉三镇, 基本形成了30分钟遍达武汉主城区、1小时内遍达武汉城市圈的交通出行格局。
3. 商业形态多样
纵观武汉各大商圈, 武广商圈依靠江汉路步行街带来巨大人流量以维持自身繁荣发展, 光谷商圈依靠光谷步行街和周边强大高校资源日益发展壮大, 中南商圈则以中商集团中商广场和武商集团亚贸广场为核心, 主打高端百货业, 主体业态较为单一, 因此在地铁2号线开通后, 该商圈受到了明显冲击。尽管徐东商圈同样缺乏步行街强大人流带动, 但因其商业形态多样, 对周边人群吸附力强, 依然能够保持快速发展。
目前徐东商圈已形成高端百货、大型购物中心、专业家具建材卖场、特色街区、大型超市、沿街铺面等多种商业形态, 即将开业的华中首创生态剧场式购物中心群星城, 以及规划中集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等业态于一体的万吨冷库城市综合体项目, 将进一步强化商圈发展的自我“造血”功能。
四、存在不足
1. 周边环境和配套设施不完善
⑴配套交通有待优化。虽然商圈内主干道交通发达, 但是高峰时期拥堵现象依然严重, 特别是在徐东大街和友谊大道相交的十字路口区域, 上下班期间车行尤为缓慢。此外, 商圈微循环道路明显欠缺, 微循环道路破损以及占道经营、占道停车现象较为严重, 容易形成交通“肠梗阻”, 给车辆出入商圈造成不便。
⑵周边环境不够美观。由于商圈区域内部分路段沿线房屋划入拆迁范围, 道路和房屋陈旧, 脏乱差现象突出, 加之流动摊贩带来生活餐饮垃圾, 严重影响了商圈的整体形象。
⑶配套公共设施不足。凉亭、垃圾桶、休闲椅等配套设施数量不足, 大型休闲乐园和游乐场所欠缺开发等, 使得消费体验不够完美。
2. 商业特色和商圈人气不理想
一方面, 徐东片区的城中村改造工程不断推进, 大量居民外迁, 其中相当一部分居民因限于还建房建设进度暂时无法回迁, 导致周边居住人群大幅减少;另一方面, 商圈特色尚不鲜明, 对远离商圈辐射范围的人群无法形成足够的吸引力, 导致商圈人气尚不理想。
3. 整体运作和经营模式不创新
徐东商圈缺乏整体运作规划, 个体经营模式单一、缺乏创新, 同时绝大多数商户的全过程服务意识不强, 仅靠商品自身品牌效应吸引客源。
4. 整体规划和商圈定位不明晰
徐东商圈横跨武昌、洪山两大行政区域, 行政协调和政策扶持存在一定差异性, 其中徐东大街洪山区域主要以总部经济大楼建设为主, 而徐东大街武昌区域则主要以写字楼和商业购物中心为主。此外, 由于徐东商圈核心区域并未进入滨江文化商务区战略范围之内, 其发展主要依靠自身地理和区位优势, 在市场机制的作用下野蛮生长, 商圈定位模糊不清, 整体特色不明显。
5. 零售百货和商业街区不连续
徐东商圈以徐东大街和友谊大道为主线向四周辐射, 辐射范围内零售百货和商业网点星罗棋布, 但多为分段式分布, 例如近年来发展迅猛、但与商圈核心区域无明显商业街区连接的岳家嘴片区等, 使得商圈发展不均衡、不连贯。
6. 周边生态环境优势未利用
徐东商圈周边风景名胜尤多, 其中东湖作为全国最大的城中湖, 有稳定的客流量;沙湖公园作为全市最大的城中湖湿地公园, 拥有良好人文地理环境;四美塘毗邻长江, 地处幽静。商圈的消费者和以上区域的旅游者可互相转换休闲方式, 如消费者可在购物之余前往公园娱乐休憩, 但由于地理阻隔, 东湖、沙湖公园和四美塘公园与商圈核心区域未能实现很好对接, 使得周边生态环境优势未能充分利用。
五、相关建议
1. 完善周边环境和配套设施
⑴完善商圈交通。加大主干道交通疏导, 强化上下班时期拥堵路段的交通指挥和车辆引导, 对车辆进出商圈区域设置合理指示牌;加大商圈区域内微循环道路建设力度, 重点清理宏祥路、宏茂巷、团结路、团结新村路等路段破损路面情况并进行路面美化, 尽快启动沙湖环湖路与徐东大街的对接工作, 保障沙湖周边交通畅通。
⑵完善周边环境。重点整治友谊大道、徐东大街等主干道, 以及沙湖路、宏昌路、宏祥路等微循环道路的占道经营、占道停车及脏乱差现象, 确保责任到人、定期检查、整治效果及时公布。同时加强对微循环道路的灯光照明和景观装饰, 如设置特色盆景或文化雕塑, 增添商圈人文气息。
⑶完善配套设施。在商圈沿途添置休息凳、垃圾桶、自动贩售机等, 同时加大急救医疗服务点、停车点等指示牌和商圈布局图的分布密度, 为消费者提供精细化服务。
2. 凸显商圈特色及其差异化
⑴挖掘现有商业体及街区特色。引进一些特色小众品牌和行业领军企业门店, 进一步提升销品茂、福客茂的整体运营水平;以欧亚达家居和居然之家为引领, 打造徐东家居建材特色市场;鼓励徐东古玩城升级改造, 进一步扩大经营面积和影响力;支持沙湖路餐饮一条街建设, 引导其提升饮食特色、消费环境和服务水平。
⑵加快推进规划或建设中的特色商业体项目。加快群星城及东原锦悦配套儿童主题特色街区等项目建设, 丰富徐东商圈业态;着力推进万吨冷库城市综合体的招商引资工作, 促使这一集高档商业、写字楼、酒店、居住、休闲、旅游等功能于一体的高端城市综合体项目尽快落成;完善绿地国际金融城环境配套, 助力提升徐东商圈消费吞吐量。
⑶积极谋划一批新的特色街区。如将沙湖公园打造为雅文化聚集地, 吸引文学爱好者、艺术家等定期在此聚会研讨;引进类如车库咖啡、3W咖啡等主打草根创业者交流平台的创意类商业主题, 扩大稳定型消费群体种类;建立电子商务聚集地, 弥补徐东商圈业务空白等。
3. 创新整体运作和经营模式
一方面鼓励各商家加强合作, 跨越商业形态, 开展以节庆为主题的大数据库营销活动, 活跃商圈氛围, 实现共同发展, 同时针对客户消费习惯建立档案, 定期了解客户需求、获取反馈, 实现深度情感沟通, 培养稳定客源;另一方面引导商家充分利用微信、微博、团购网站等多种营销载体, 如将产品优惠信息以手机短信的形式发送给路过此地的潜在客户, 从而突破地域限制, 吸引传统经营模式难以触及的客户群前来消费。
4. 加强整体规划和区域定位
⑴加强与洪山区的协调合作。洪山以总部经济建设为主, 武昌则主打商业购物中心和写字楼, 鉴于徐东商圈处于纽带地位, 两区应加强协调合作, 实现在商圈招商引资、城市管理等方面的优势互补, 同时严格控制徐东大街沿街地块住宅开发, 合理布局商业形态。
⑵加快与滨江文化商务区的融合发展。徐东商圈部分区域位于滨江文化商务区范围, 在谋划其发展定位时, 应注重与滨江文化商务区的对接, 提供相适应的购物休闲和生活娱乐配套, 从而借力我区“三区融合, 两翼展飞”发展战略, 带动商圈整体提档升级。
⑶加速商圈沿片旧城改造。针对团结路与宏祥路沿线房屋破旧、年久失修的问题, 加快推动这一片区的旧城改造工程, 并将该片区域两家危险因素较高的公司 (占地面积17亩的武汉汉石石油运输有限公司和占地面积30亩的武煤百江燃气有限公司) 协调搬出商圈中心地带。同时, 稳步推进岳家嘴渍水区改造, 减小季节性水淹的发生频率和负面影响, 焕新商圈形象。
3.北京望京商圈电影院生态调查 篇三
北京望京地区，年底之前将有三座新影院开业，加上在营业的望京星美国际星城（以下简称星美影城）和新影联华谊兄弟影城（以下简称新影联华谊影城），方圆不足5公里、人口不过30万的望京商圈一下子出现了5座影城。
而这在当前的国内，并不是个案。今年1月份，国内新增影院近100个，在业界惊呼影院投建速度一日千里的同时，过于密集的影院生态也成为大家关注的焦点。
密度：每6000人拥有一块银幕
5年前，望京这个因大量韩国人聚居而在北京小有名气的地方还没有一座多厅电影院。2006年12月28日，位于望京国际商业中心的星美影城正式营业，第二年该影院的票房便达到近1500万元。而彼时，北京票房过1500万元的影院尚不足10座。四年之后，新影聯华谊影城入驻望京，这个当时国内厅数最多的影院位于望京华彩国际商业中心，距星美影城仅3公里之遥。“新影院开业之后对我们并没有太大影响，反而走进电影院的人更多了。”星美影城的负责人表示。记者了解到，2010年，望京星美影城的票房超过3000万元，比2007年足足翻了一番，而开业仅5个月的新影联华谊影城票房则达1100多万元。
但如果同时有5座影院营业，又会是怎样的情形？据悉，正在筹建的3座影院分别为5厅600座的万达国际影城、6厅1119座的保利国际影城和9厅1900座的CGV星星影城。而望京的常住人口约30万，五座影院的银幕总数为47块，平均6300人拥有一块银幕。目前，整个北京市平均40000人拥有一块银幕，而美国平均8000人拥有一块银幕。等这五座影院同时营业，望京的平均银幕数不仅将远超过北京的平均水平，甚至将超过美国这样的电影发达国家。而据耀莱国际影城方面透露，其进驻望京只是迟早的事，而且影院规模“肯定要达到3000座以上”。
圈地：抢滩望京
突然间众多影院一拥而进望京， 原因其实很简单，“关键是望京的居民结构和消费水平。”新影联华谊影院市场总监一语道破玄机。
望京是北京最集中的居民社区之一， 30万的人口相当于一个中小城市。这里不仅聚居着中央美术学院、北京青年政治学院等多座大学，还有望京科技创业园、798艺术区等北京文化创意产业基地。居民以自购房者为主，多为白领阶层，消费能力较强。“据调查，去年望京人均可支配收入3.4万元，而望京所在的朝阳区为2.8万元，整个北京市则在3万元左右。”保利影业投资有限公司总经理柳德彬告诉《综艺》。
“星美把自建的第二座影院选在望京，是基于对这个地区消费水平的乐观预判。”星美影城负责人告诉记者：“影院开业以来，2007年票房过1000万元，2008年超过2000万元，2010年则迈上3000万元的新台阶。”
“此外，建影院最看重的是地理位置。北京市目前的几大社区中，比如回龙观、天通苑、通州等都在五环外，很多人只是在那里居住，而工作和消费则大多在中心城区的工作单位附近就完成了。但望京在四环附近，交通也很便捷，居民工作和消费都在这里完成，看电影有望成为人们的常态消费。”耀莱成龙国际影城店长孙海峰表示。
CGV影院开发总监李保煜告诉记者，CGV在望京太古广场的项目便位于14号地铁线之上。“我们更看重交通的便利性，这样影院的受众群体就不局限于望京，也可以吸引大量的外来观众。”
竞争：各显其能
虽然在采访过程，影院方面均表示“竞争有利于共同培育望京市场，把蛋糕做大”。但记者还是能够感受到竞争的激烈。
作为望京 “历史最悠久”的影院，星美影城方面表示首先要留住“老顾客”，“要在提升服务方面下功夫。比如为减少观众排队等候的时间，新增售票窗口，并开通网络与电话售票服务；为打消观众对贴片广告的抵触情绪，电影票上的时间都是影片正式放映的时间。此外，还增设一些附加服务，比如美甲、大头贴照相、游戏机等，让观众候场时不那么无聊。电影院毕竟是一个服务行业，而服务要靠细节制胜。”
新影联华谊影城打出了特色牌，即明星营销。“华谊作为国内最具影响力的民营影视公司之一，明星资源是独有优势。比如影院大堂张贴的明星海报，又比如我们可以不时地举行明星见面会，拉近会员与明星的距离。可能有一天来我们影院观影的观众会惊喜地发现坐在自己旁边的竟然是张涵予、姚晨。”据新影联华谊兄弟影院市场总监介绍，今年1月份，开业才半年的新影联华谊影城已占比望京市场41%的份额。
即将建成的CGV、保利万和及万达影院方面均表示要通过差异化经营在未来的竞争中占据主动。“我们计划在太古广场的将台路公园里打造4D影厅和IMAX影厅，这是周边其他影院所没有的。”李保煜说。保利方面则对其采购的顶级音像设备和豪华座椅信心十足，“我们影院会带给观众全方位的视听享受。”柳德彬表示。
北京新影联院线总经理黄群飞对此却另有看法，“其实现在影院的硬件水平都差不多，片源也基本一样，差异化经营很难实施。另外，看电影和吃饭不一样，观众在观看电影的过程中是不需要服务的。到了淡季，难以维持的影院必将打出价格战。”
但目前几家影院负责人对价格战都很敏感，纷纷表明立场不会率先降价。
热度：用地租金翻倍增长
据李保煜介绍， CGV在洽谈将台路太古广场项目时，有十几家影院投资公司与之竞争。如此激烈的竞争结果是影院的用地租金被成倍推高。柳德彬也表示，保利原本在门头沟地区也有投建计划，但原本150万元的租金价格被人抬高到350万元，核算了性价比之后只有放弃该项目。有业内人士算了一笔账， 2010年国内影院创下的100亿元票房中，制片方和影院分到手的钱加起来也不及进入地产商口袋里的钱多。
对此，黄群飞指出：“影院投资过热现象很正常。在国内，电影产业属于朝阳产业，在其他行业不太景气的情况下，资本必然会大量流入。另外，从世界范围看，其他国家的电影产业已发展得相当成熟，甚至趋于饱和，境外资本也会流入中国。资本是逐利的，哪个行业成长快、有前途，资本自然会争相进入。”
但影院投资过热，必然招致密度过高的情形出现，特别是在北京、上海、广州这样的大城市里的某些商圈和社区。以北京中关村商圈为例，目前便拥有UME华星、星美、金逸、美嘉、嘉禾和海淀剧院等近10座影院。北京CBD地区更有星美、博纳悠唐、紫光影院、三里屯美嘉、UME华星、万达、百老汇，以及奥斯卡和卢米埃等10几座影院。“我当时在世界城星美影院工作时，每天都在北京紫光影院那一站下车，然后走到世界城星美影院上班。两家影院距离之近可想而知。而且眼睁睁看着百老汇和卢米埃影院一天天建成。”孙海峰感叹说。
地产价格不断飙升、电影票价逐渐下降、竞争对手越来越多，影院的资金回流周期也越来越长。有人不禁要问，为什么明知山有虎，还要虎山行？
“主要还是为了扩张实力。”黄群飞解释说，“比如当这些公司旗下影院达到一定数量和规模之后就能够上市，就可以融到更多资金，再用于投建影院或者发展上下游业务。”也有业内人士指出，某些上市公司可能会利用增加影院数量来抬高自己的股价，“他并不在乎影院能否挣钱，股票升值后他可以通过买卖股票等资本运作赚到更多的钱。这是我们需要提防的‘捣乱者’，他们并不是真诚地想要经营影院。”
孙海峰指出，各大影院公司不停地“跑马圈地”，扩张实力，其实也是在为接下来的“大洗牌”做准备：“影院市场迟早会进行一次大的洗牌，实力不足的公司将难逃被整合的命运，最终会交由几大公司共同把控这个市场。韩国的CGV曾一次收购了46座影院。”但黄群飞却认为“洗牌”的时机还远远没有到来，“现在中国影院市场还处于上升期。”
“理性出手三思而行”
局部地区影院过于密集也引起了业内热议。柳德彬为此呼吁政府建立协调机制：“比如在一个地方建了一座7厅影院，方圆4公里内再有其他影院申请项目，政府就不应该再批准了。”也有业内人士认为现在每家影院的辐射范围已经远远超过5公里：“现在很多城市的白领都是有车一族，十公里之内就是一脚油的事。”
对此黄群飞却不过分担忧：“目前看来，中关村一带的影院经营状况都还不错，相互没有太大负面影响。CBD区域有些影院票房不佳也并非因为竞争对手太多，这和CBD地区交通拥堵以及这些影院的自身硬件设施和服务质量有关。这个区域很多影院都是改建项目，改建的影院毕竟还是存在局限性的。随着电影市场越做越大，望京完全可以消化掉这五座影院。”
由于影院过于密集所产生的票价问题，也为业内普遍担忧。“现在片方将最低票价都提到了30元至35元，如果影院之间为了竞争而打票价战的话，对彼此都会造成很大伤害。”星美影城负责人表示，“为此，希望同行们还是要在硬件设备和软件服务方面竞争，不要在票价上做文章。现在最需要大家一起共同维护好这个市场，避免恶性竞争，一起把观影的氛围做起来。也希望制片方、导演能为观众们提供更好的内容，作为市场扩张的基础。大家齐心协力才能做大这个市场。”
4.商圈调查报告 篇四
1、如果是以居住地居民为主的商圈，了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等;如果是以过往人群为主的商圈，了解过往人群的人口要素资料，包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等，确定是否值得开店和开什么店;
2、分析商圈的结构，是单一商圈还是多层复合式商圈，有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起，会使选择者感到迷惑，在这个时候尤其要小心区别;
3、发现商圈的优势和弊病，进行分区考察，考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租，如果商圈跨区，比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理，还要考虑这些部门的服务与费用水平，加上对竞争对手的考察，对供应商的考察等因素，决定最后的铺址选择。在这些因素之外，不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。
在通常情况下，我们可以把商圈分成三种类型，
一是主要商圈，一个城市通常都会有几个主要商圈，主要商圈以目标顾客为划分，会有高、中、低的层次区分，以经营项目为划分，会有不同的重点主打;
二，次要商圈，居于主要商圈之外，为主要商圈作补充的二级商圈，一般规模会小于主要商圈，辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈;
三，边缘商圈，一般为社区商圈，以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说，次要商圈的地位会比较尴尬，要注意选择那种有核心点的二级商圈，比如，一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场，以此为中心形成的商圈，一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时，会目标明确，干扰较少，尤其适合那些刚刚下水，经验不足的创业者。
此外，我们还可以将商圈分成集中型商圈：功能比较单一，定位十分明确的商圈;集约型商圈：在一定范围内，由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内，你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈，比如，在同一个商 圈内，若干个经营首饰的小店集中在一起，就可能形成一个商圈内部的微型商圈，对准备在商圈开铺的朋友来说，考察大商圈的同时，应该特别注意这种大商圈内的微型商圈，在大方向确定以后，这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。 在进行商圈调查的 时候，我们建议以数字为中心，切忌凭感觉，会画图的朋友，最好能画出详细的图纸，并加以细致的文字说明，这对你最后的选择会起到至关重要的作用。
你要注意的因素有这些：
1、目标区域内的建筑及分布，建筑内人群资料及与交通的关系;
2、目标区域内业态的具体分布，尤其关注那些小的商业气候，比如若干家同类型扎堆，分析其为什么要扎堆，其中有无龙头店，各自经营的主要项目有无冲突，如何解决，观众的反应等等，要进行详细统计;
3、关注那些生意好的孤立店，为什么生意好?有无可能在其旁边开店借势?
4、关注规划的变化，在一个成熟商圈内，规划的变化往往预示着后来者的巨大机会，因为老客户一般都会有“恋栈”心理，对规划变化有意无意进行排斥，反应迟钝，给后业者夺取和转移前者的优势带来了机会;
5、几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用;
6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。
有一个需要特别注意的问题是，在对商圈调查的时候，或进行商铺选址的时候，每一个人都要特别关注位置，但却甚少有人注意到，商业选址要注意的其实不是地理位置，而是客流位置，所以要特别关注商圈内人潮的流向，关注其行动规律，并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素，如心理、历史、环境等等， 这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错，但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”，以为选择了一个旺铺，必定发财，谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里，自己只是站在门口看了看热闹，最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里：商铺的选址，选的不是地理位置，而是人流位置;对人流的考察，首先要考虑的不是人流的多寡，而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购 买习惯的原因，如果你没有办法扭转，那你就应该避开这个位置。
商圈调查最重要的方法，第一是观察，观察的时候要选择多个时间点，同一个时间点的观察要反复进行多次，然后进行细致比较;第二是记录，必须要量化，有量化才会有标准，才会不受感觉欺骗。商铺选址的方法是：大商圈找小商圈，小商圈中找微型气候，微型气候中找具体开铺位置。
开店选址便利店商圈调查初探
前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店开店选址的.问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。由于笔者从事相关调研工作时间不算长，如有不对之处，希望批评指正。
一、店铺类型的划分和有效人流的测算
要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：
1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。
2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街开店，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。(其实很多便利店企业称之为“客流店”)
分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点研究对象，因为它的发展空间 大，是一种战略资源店铺。
在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流(R)的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出——各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大——那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已开店铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。
二、结点型店铺的商圈调查
结点店如何做商圈调查?
结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽(6米以上为佳)、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。(这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和)，需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。(当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里)居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得(现在小区基本都有介绍图)，结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：
1。(经验公式)再根据各结点收入水平确定销售。
举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人
那么销售额预测如下：
商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50—300米没有居民。
假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元
注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次(每人1-2次左右)，每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定;就算居民购买力确定，如每月支出1000元购买食品和生活必需品，那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢?下一步我们讨论便利店集群开店时，人均可支配收入就变得尤为重要了。
回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。
假设该店门前有效客流R为3000人(社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出)，那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。
结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，则应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。
下面再举一个学校店的例子。
5.商圈选址的评估方法调查报告 篇五
商圈也称交易区域，是指以连锁门店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简言之，就是连锁门店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品和服务的顾客所居住的地理范围。商圈可分为成熟商圈和未成熟商圈。
1.多因素分析法
这种方法首先确定影响门店位置的各种因素及其重要程度，然后对各个备选店址进行评分，最后确定最佳店址的方法，这实际上是一个优化决策问题。需要说明的是，不同业务类型和业态类型的门店，选址的影响因素及权重是不一样的.，这需要根据过去的选址经验进行判断。
2.比较评估法
这种方法也称类比法，这是将备选门店的各类因素与参与门店进行比较而得出相应结论的评估方法。步骤如下：在目前的已开设门店中确定在门店规模、商圈大小、人口统计特点、竞争状况、商品规划和价格水平等方面与拟开门店比较接近的门店做参考标准;
把参考门店的商圈范围划分成几大区域;
用商店内部数据或客户调查估算各区域的销售额;
用各区域的估算销售额除以其人口数量，算出各区域的人均支出;
用参考门店的人均支出估算值乘以拟开设门店个区域的人口总数，估算拟开设门店的销售额;
考虑拟开设门店的具体因素上调或下调估算销售额;
用调整后的销售额与拟开设门店的投资费用和经营成本进行比较，计算投资回收期。
3.关键指标评估法
这是指连锁企业采用几个关键性指标，通过计算拟开设商店的指标数据来评估该门店的价值。常用的关键性指标有选址比率和截流率等指标。选址比率计算公式如下：
选址比率=销售额/成本
一般情况下，选址比率必须大于或等于1，该门店才具有设店价值。如果新店址的选址比例小于1，经验告诉人们这个店址目前开店风险比较大，当然，这并不意味着未来几年它的发展前景不好，还需要从战略高度进一步分析，选址比率会因为连锁企业的业务性质不同而不同，且带有一定程度的经验性，但它的指导意义还是不容忽视的。
6.商圈区域扩张的模式的调查报告 篇六
区域扩张战略是指网点空间布局战略，通过调查发现区域扩张战略模式主要有三种模式：渗透模式、跳跃模式和渗透跳跃结合式。
渗透模式
指连锁企业在一个区域内集中资源开店，将可能开设的门店数量尽量开完，再寻找另外的开店区域，以便充分挖掘该区域市场调查潜力，发挥资源整合优势，降低管理成本和后期服务成本，增大宣传效果，以达到获取规模效益目的。
渗透模式的具体操作方式有两种：
一种是以一个城市作为目标，集中资源在该城市迅速铺开网点，形成压倒性阵势，以吸引消费者的注意，这种网点布局战略对消费者相对分散区域性竞争不明显的便利店、冷饮店尤为适用。
另一个操作方式是连锁企业商圈在考虑网点布局时，先确定物流配送中心的地址，然后以配送中心的辐射范围为半径逐步扩张。这种方式更注重配送中心的服务能力，以求充分发挥配送潜力。配送中心的辐射范围一般以配送车辆每小时60--80公里的速度，在一个工作日（12小时/24小时）内可以往返配送中心的距离来测算。
渗透模式的优势：
可以降低连锁企业的广告费用；
可以提高形象上的相乘效果；
节省人力、物力、财力，提高管理效率；
可以提高商品的配送效益，保证及时送货；
可以充分发挥配送潜力，减少总部的投资压力。
渗透模式的风险：
采取这一扩张模式，必须等待在一个区域开完计划的门店数量才进入另一个区域，则连锁企业要完成在全国的整体布点工作可能需要较长时间。
由于这一扩张模式是一个一个区域逐渐进开店，因此有可能其他一些当前值得进入的区域或城市在等待中丧失了最佳机会，让竞争对手抢占有利地址。
跳跃模式
指连锁企业在当前值得进入的地区或竞争程度相对较低的`地区分别开设店铺，即看准一个地方开一家，成熟一家开一家，可以同时不断跳跃式在各区域开店。连锁企业采取这种方式扩张主要出于两种目的，一种是企业希望占领某个大区域市场，先不计成本，不考虑一城一池的得失，而是先考虑整体网络的建设，对有较大发展前途的地区和位置，先入为主，抑制竞争对手的进入。另一种是希望避开强大竞争对手，先求生存，再求发展。
跳跃模式的优势：
可以抢先占领有较高价值的地点，取得先发优势；
企业优先将门店开设在商业网点相对不足的地区，或竞争程度较低的地区，可以避开强大竞争对手，迅速站稳脚跟。
跳跃模式的风险：
采取跳跃模式的连锁企业需要充分考虑自己物流配送的能力；
在发展初期难以有效整合企业资源，这些可能使连锁企业陷于战线过宽带来的陷阱；
如果连锁企业没有相应的管理控制系统，容易出现一盘散沙状况，不利于树立连锁企业统一形象；
7.武威市商圈调查报告 篇七
天祝藏族自治县位于甘肃省武威市东南部。东靠景泰县, 南接永登县, 北邻凉州区、古浪县, 西北与肃南裕固族自治县接壤, 西与青海省门源、互助、乐都县毗邻。境内兰新铁路、312国道纵贯南北。山脉与交通线交汇的乌鞘岭是地扼东西的通道, 势控河西的咽喉, 地势险要, 素有“河西走廊门户”之称。全县辖域面积71.49万hm2, 居住着藏、土、汉等16个民族, 全县有8镇11乡, 即华藏寺、打柴沟、安远、石门、炭山岭、赛什斯、松山、哈溪等8个镇, 东坪、赛拉隆、天堂、大红沟、毛藏、祁连、旦马、朵什、西大滩、抓喜秀龙、东大滩等11个乡, 共22.14万人。天祝地势西部高峻, 而东南逐渐变低。属青藏高原、黄土高原和内蒙古高原的交汇地带。境内4 000 m以上的大山有马牙雪山、雷公山、牛头山、歪巴郎山、代乾山、干沙峨博、磨脐山、响水顶、卡洼掌等。全县以代乾山及乌鞘岭、毛毛山为界, 也是内陆河和外流河的分水岭。岭南主要有大通河、金强川河、石门河等为黄河水系;岭北主要有毛藏河、哈溪河、南岔河、响水河、西大滩河等为石羊河水系大小10多条河流, 地表水年径流量10.24亿m3, 地下水补给量4.2亿m3。以乌鞘岭为界, 岭南属大陆性高原季风气候, 岭北属温带大陆性半干旱气候, 年均气温-8~4℃, 日照时数年均2 500~2 700 h之间, 相对无霜期90~145 d, 年均降雨量265~632 mm之间。气候带的垂直分布十分明显, 小区域气候复杂多变, 常有干旱、冰雹、洪涝、霜冻、风雪等自然灾害发生。境内群山环抱, 峰峦叠嶂, 有郁郁葱葱的苍茫林海, 终年积雪的雪山大川和碧草如茵的广阔草原。海拔最高4 874 m, 最低2 050 m, 属大陆性高原气候, 空气清新, 环境优美, 素有“高原金盆”之称。
全县有耕地2.12万hm2, 草原39万hm2, 天然林地19万hm2。主要农作物有小麦、油菜、豌豆、青稞、马铃薯、大麦、蔬菜等。主要畜种有白牦牛、岔口驿马、高山细毛羊、绒山羊、黄牛、犏牛、驴、骡等。主要树种有云杉、松、柏、桦、杨等乔木和柳、金露梅、沙棘、杜鹃、小檗、锦鸡儿等灌木。珍贵野生动物有雪豹、石羊、雪鸡、蓝马鸡、马鹿、麝、猞猁等。野生中药材主要有鹿茸、麝香、党参、黄芪、羌活、大黄、秦艽、冬虫夏草等。矿产资源丰富, 已探明的矿石有22种, 产矿点134处。物产资源富饶, 农畜土特产品丰富, 有农作物品种400多种, 林木品种100多种, 家禽家畜品种20多种, 还有世界珍稀畜种“天祝白牦牛”, 驰名中外的“岔口驿马”和毛皮肉兼优而享有盛誉的“甘肃高山细毛羊”, 有国家保护的一、二类野生动物40多种, 名贵中药材100多种, 山珍名贵野菜20多种。境内水源充足, 有金强河、哈溪河、毛藏河等10多条内外流河, 年径流量8亿m3, 为工农业发展提供了丰富的水利资源;林木资源种类繁多, 有天然水源涵养林18.6万hm2, 活立木蓄量3.72万m3, 植被覆盖率达80.7%, 森林覆盖率为27.4%;境内文化古迹和景点多, 有始建于唐宪宗年间闻名遐迩的古刹天堂寺, 风景险峻秀丽的“天祝三峡”, 宏伟壮观的“引大入秦”工程。天祝县旅游产业, 现已开辟以“天祝三峡”、石门沟、马牙雪山、抓喜秀龙草原、祁连布尔智为代表的多处旅游专线, 开发景点20多处。
2 生态建设与畜牧业经济的发展
天祝县在加快经济社会发展中还注重突出产业优势, 加快构建具有竞争优势的特色经济体系的思路, 即以“十大工程”建设为总纲, 突出实施科教兴县、基础优先、开放带动三大战略, 着力打造中国民族自治第一县、世界白牦牛唯一产地、西北生态旅游避暑胜地、雪域高原绿色食品生产基地四大品牌, 集中力量发展白牦牛、旅游、特种养殖、特色种植、藏酒藏药五大特色产业。
从武威乘车到祁连林场, 草原森林面积187.5 hm2, 境内云杉、圆柏、青杨分布均匀, 金露梅、高山柳环绕乔林。林木资源丰富, 有树木10余种, 2008年, 全县全力推进石羊河流域源头综合治理, 全年完成人工造林面积467 hm2, 义务植树135万株, 重点公益林补植补造49 hm2, 补植各类苗木222.4万株, 森林覆盖率达到38.26%。
畜牧业生产, 特种养殖增势强劲。全年实现畜牧业占农业增加值的比重为62.94%。种植优质牧草1.1万hm2, 新建养畜暖棚157 hm2, 肉牛繁育示范村7个, 完成退牧还草、禁牧休牧围栏15万hm2, 工程补播改良任务4.7万hm2, 草原补播改良2万hm2, 改良绵羊13.6万只、黄 (肉) 牛1.02万头。发展规模育肥示范户1 000户、规模养殖户1.03万户。天祝白牦牛生长在中国甘肃天祝藏族自治县境内, 因天祝独有, 故命名为“天祝白牦牛”。其生长在海拔3 000 m的严寒地区, 是我国稀贵地方类群。此畜种适应于高寒缺氧、气压低的生态环境, 能充分利用其他家畜难以利用的高山草场, 属半野生畜种, 其肉细嫩味美, 适口性好, 具有高蛋白、低脂肪的显著特点, 是纯天然绿色食品。经测定:白牦牛肉每千克中含蛋白质31.13%, 较其他牛肉商1~4个百分点, 球蛋白比例高, 含脂肪1.40%, 比其他牛肉低3~8个百分点, 每千克脂肪中含胡萝素19.1mg, 是普通牛肉的2.65倍;肉内含有大量的钙、磷等矿物质, 以及人体所需要的多种微量元素和氨基酸, 比例合适, 易于吸收;白牦牛肉热能值高达2 297.43l kcal/kg, 比普通牛肉高600~1 000 kcal, 对增强人体抗病力, 增强细胞活力、器官功能均有显著作用。
促进养殖加工一体化发展, 利用白牦牛开发加工了系列产品, 白牦牛分割肉系列产品是以屠宰后经低温排酸处理的新鲜白牦牛肉为原料, 在低温下, 通过部位分割、修整、计量、真空包装、速冻等工艺处理, 保持了白牦牛肉原有的风味及色泽, 该产品肉质细嫩, 色泽深红, 高蛋白, 低脂肪, 并含多种脂溶维生素和微量元素, 是优质的天然绿色食品, 该产品通过了中国绿色食品发展中心A级绿色食品认证。产品品种:大腿肉、腱子肉、背脊肉、辣椒肉、肋条肉、共黄瓜条、西冷、牛柳、精牛排等, 带动了旅游产业的发展。
3 生态与畜牧的发展要在保护中开发, 在开发中保护
天祝藏族自治县是祁连山东端的天然生态屏障, 也是少数民族居住区, 而生态环境及生物多样性的保护有着重要的战略意义, 因此其生态与畜牧经济的发展应在保护中开发, 和在开发中保护。天祝白牦牛产区天祝藏族自治县, 位于甘肃省中部, 祁连山脉的东端, 青藏高原北边。境内南部有终年积雪的马雅雪山, 东部有毛毛山, 乌鞘岭横跨中部。地势复杂, 地貌类型多样, 沟谷长深, 山系纵横交错。海拔2 040~4 874 m, 无霜期90~120 d, 年均气温-0.2~1.3℃, 气候寒冷, 最低气温-30℃, 降水量300~416 mm。相对无霜期77.8~95.8 d。拥有天然草原39.14万hm2, 灌丛放牧林地11.42万hm2。全县23万人, 饲养各类牲畜60万头 (只) , 其中有牦牛9万头, 牦牛中白牦牛只有3.94万头, 占牦牛总数的40%。
一是天祝藏族自治县具有繁育白牦牛优越的生态环境和得天独厚的自然条件。天祝牧区的藏族人民历代饲牧牦牛, 具有丰富的饲养管理经验。据藏族牧民介绍, 相传100多年前, 天祝地区人烟稀少, 水草丰美, 藏族牧民逐水草游牧, 在天祝马雅雪山草原上饲牧的牦牛中就有白色个体。在我国明朝的藏传佛经中就有白色牦牛的记载。由于天祝白牦牛不仅是当时给朝廷的贡品, 而且毛能染色其经济价值高, 是远销国内外的珍品, 可制作古戏装和圣诞老人的胡须、蝇拂、刀剑缨穗及假发等, 加之肉质鲜嫩, 食之有野味, 深受消费者青睐。因此, 来天祝收购毛、肉的商人多, 促使当地牧民历来就注重繁育白牦牛。新中国成立后, 党和政府重视发展畜牧业, 积极开展白牦牛的选育工作, 使白牦牛的数量迅速增加, 质量显著提高。特别是改革开放以来, 成立了天祝白牦牛保种选育领导小组和天祝白牦牛育种实验场, 专门从事白牦牛的保种选育工作, 并确定了“肉毛兼用”的选育方向, 制定了选育计划、《天祝白牦牛评级试行标准》及种质资源保护实施方案, 建立了选育区和育种核心群, 使天祝白牦牛品种资源的保护及开发利用得以科学有序地进行。可以说, 天祝白牦牛是在原有少量白牦牛的基础上, 经产区劳动人民, 不断选育而发展起来的。因此要在保护中开发, 要有计划的发展这一珍贵品种的现代畜牧产业链。
二是要加快对这一物种的科学研究, 才能进行有效的开发。天祝白牦牛是牦牛亚属的一个白变种, 全身被毛纯白, 密长且丰厚, 耐严寒。从天祝县有关畜牧兽医技术人员的研究资料显示看:头部发育正常, 眼大有神 (选留黑眼圈的) , 有角或无角, 角粗长, 黄褐色, 角型向外上方或向后上方月牙形伸出, 角轮明显, 角尖锋利。嘴唇圆而薄, 采食灵活。体型结构紧凑, 全身肌肉发育良好, 皮肤为粉红色, 大多数有黑色素沉着斑点。前躯发达, 胸宽而深, 耆甲高, 后躯较前躯差, 但发育正常, 尻部一般较窄。四肢粗短, 结实有力。偶蹄, 蹄形小而圆, 蹄叉闭合良好, 蹄壳呈黑色或淡黄色, 质地致密, 善爬山。尾形如马尾, 体躯各突出部位, 肩端至肘, 肘至腰角, 腰角至髋结节, 臀端联线以下, 包括胸骨的体表部位, 以及项脊至颈峰, 下颌和垂皮等部位, 着生长而光泽的粗毛 (或称裙毛) 同尾毛一起围于体侧, 胸部、后躯, 四肢、颈侧、背侧及尾部, 着生较短的粗毛及绒毛。公牦牛头大额宽, 头心毛曲卷, 眼大有神, 雄性突出, 鼻镜小, 颈粗, 垂皮不发达, 耆甲明显隆起, 前躯宽阔, 胸部发育良好。睾丸较小, 被阴囊紧裹。母牦牛头部清秀, 额较窄, 有角或无角。外表特征是全身毛长。尤其是额部毛很长, 往往眼睛被覆盖, 嘴和鼻孔比公牦牛稍小而瘦凸, 颈细薄, 耆甲稍高, 身躯发育协调, 腹大而圆不垂, 乳房小, 乳头短, 着生均匀, 大小相称, 发育良好。经在天祝白牦牛产区现场对不同年龄、性别白牦牛的体高、体长、胸围、管围和活重等主要指标进行了测定, 天祝白牦牛体态结构紧凑, 前躯发育良好, 耆甲隆起, 后躯发育差, 尻部一般窄而倾斜, 四肢较短, 骨骼粗而结实, 耳、垂皮小, 体表很少有皱褶, 相对体表面积小, 唇薄灵活, 口裂较小, 属良好的高寒草地肉毛兼用牦牛体型。
三是天祝白牦牛生活在海拔3 000 m左右的高山草原生态环境条件下, 耐严寒和粗放型的饲养管理。在高寒少氧的特殊环境影响下, 天祝白牦牛在漫长的进化过程中, 研究者发现了其具有特殊的生态生理特性:全身被毛丰厚, 进入冷季后粗毛间密生绒毛, 形成良好的保温层, 不怕冰雪严寒;四肢健壮有力, 善爬高山峻坡;嘴唇薄而灵活, 齿质坚硬, 舌端宽, 舌面丝状乳头发达, 对高山草原的低草采食性能很好;鼻孔大, 气管短而粗, 胸部发育良好。心脏和肺叶发达, 呼吸、脉搏快。据测定, 成年公牦牛呼吸为17~18次/min, 脉搏为45~46次, 母牦牛相应为22~23次、50~51次, 使白牦牛在正常呼吸外, 能获得必需的氧气, 以增加血液、肌体组织中的氧容量。在其他家畜难以生存的海拔高、气压低、空气含氧量少的高山草原上, 天祝白牦牛能正常生活、繁殖, 它的肉、毛、绒、乳等产品, 对高山草原严酷的生态环境适应性很强。
四是畜牧兽医研究者对其生产性能生长发育进行了研究, 认为天祝白牦牛晚熟, 一般4岁大才能体成熟。初生重公犊牛10~13 kg, 母犊牛为8~11 kg。平均断奶日龄20 d, 断奶重70 kg。初生至4岁, 公牦牛增重200~230 kg, 母牦牛增重160~180 kg, 1~2岁增重最快, 母、公牦牛年均增重58~60 g, 母牦牛相应为57~59 kg。而繁殖性能天祝白牦牛繁殖性能与当地黑、花牦牛基本无差异, 一般母牦牛12月龄第一次发情, 初配年龄母牦牛为2.5~3岁, 初配体重160 kg, 一般4岁才能体成熟。发情季节为6~11月份, 个别母牦牛12月份也发情, 7~9月为发情旺季。发情持续期多为12~48 h, 因年龄、气温、体况及营养等因素的不同而有较大的差异, 强度比普通牛种弱, 不易辨认。发情周期为22.19±5.49 d, 具有一次发情受胎率高的特点, 平均为76.5%。怀孕期为255 d。多为两年产一犊或三年产二犊, 产犊母牛大多当年不再发情, 连产母牛占6.07%~15.02%。产后到第一次发情间隔时间平均为105 d。终生可产犊6~9头, 最高可达20头。公牛一般在10~12月龄时, 具有明显的性反射, 但多数不能发生性行为。在2周岁即具有配种能力, 但实际在母牛群中参与初配的年龄为3~4岁, 利用年限为4~5年, 8岁以后很少能在大群中交配。均为自交, 公母配种比例为1∶15~1∶25。据试验采精测定, 供体种牛射精量为0.5~2 m L, 精子数8.0~13.4亿/m L, 原精活力为0.7~0.9以上。
4 要实施好畜牧资源的可持续发展战略
天祝白牦牛是我国特有珍贵动物, 是宝贵的畜牧资源, 保护和发展天祝白牦牛, 提高其生产性能, 加强产品系列开发利用, 对促进民族地区的经济发展, 支援国家建设等, 具有重大的现实意义和深远的历史意义。为此, 有关研究专家建议建立中国天祝白牦牛自然保护区。继续组织实施天祝白牦牛保种选育, 采用冷冻精液人工授精技术, 进行纯种繁育。重点搞好天祝白牦牛种质保护, 为国家保护和保存优良畜种种质基因, 丰富国家优良畜种遗传基因库, 使这一宝贵的畜牧资源发挥其应有的作用。生活在天祝藏族自治县境内的白牦牛是我国乃至世界稀有而珍贵的牦牛地方品种, 是经过长期自然选择和人工选育而形成的独具特色的家畜种质资源, 已被列入《中国牛品种志》和《甘肃省家畜品种志》。2000年, 被农业部列入全国78个国家级畜龠资源保护名录。2006年, 又被农业部列入138个国家级畜禽遗传资源保护品种名录。自20世纪80年代初实施“天祝白牦牛本品种选育”课题以来, 广大的教学、科研及推广单位的专家、学者和科技推广工作者, 坚持不懈地为之奋斗, 在天祝白牦牛资源调查、生物学特性、遗传繁育特性、生理生化特性、疫病普查与防治、产品开发与利用、选育方向与技术路线的确定等方面, 进行了广领域多学科的潜心研究, 在许多方面取得了突破, 积累了大量的科研成果和实践经验。自世界《生物多样性公约》签署以来, 保护家畜多样性已成为保护生物多样性的重要内容之一, 天祝白牦牛的资源保护工作得到了社会各界的关注。天祝县委、县政府将天祝白牦牛作为振兴天祝经济的优势畜种, 积极开展品种保护工作, 大力发展以天祝白牦牛为主的特色畜牧业, 为天祝白牦牛的保护和发展带来了新的机遇和挑战。因此必须高度重视和大力支持, 使天祝白牦牛育种保护、研究和探索为进一步做好天祝白牦牛的保种选育工作, 引导牧民群众将先进的养殖技术应用于天祝白牦牛生产中, 加快种群扩繁步伐, 提高种群质量, 使这一特色物种质资源保护和产业化发展服务为人类的可持续发展做出贡献。
摘要：天祝有丰富的自然生物资源, 又是重要的生态保护屏障, 在发展中要在保护中开发研究, 在开发中保护, 特别是在畜牧业发展中对白牦牛这一珍稀物种进行研究繁育, 保护开发, 并将纳入《生物多样性公约》, 保护家畜多样性已成为保护生物多样性的重要内容之一。
8.百货商店选址调查与商圈分析 篇八
4．购买力
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。
商圈分析的内容和步骤
一.商圈形态
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。
9.武威市商圈调查报告 篇九
一、沈阳市各大商圈分布情况
目前沈阳市的商业格局，基本形成了以和平区和沈河区为主要商业核心区域的现状。形成了太原街商圈、中街商圈、五爱商圈、金廊商圈、铁百商圈、北市商圈、长江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大主力商圈，其辐射范围大、对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳都市形象和增强沈阳商业辐射力具有重大意义。五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分。其他商圈区域性较强，是沈阳商业市场的补充。
二、太原街商圈概述
太原街商圈位于沈阳市和平区，东起和平北大街、西至胜利北街、南临南五马路、北至北五马路，长约2.2公里，宽约1.6公里，商圏区域面积约为3.52平方公里。商圈以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，由太原街步行街、中华路商业街、中山路景观街、体育用品街和南一风味美食街等街区组成。
太原街商圈是沈阳市最繁华的商业中心之一，是具有都市时尚的中高端现代化国际商业中心，也是沈阳最早形成的高档购物区域，类似于北京的王府井，消费者认可度极高。商圈服务半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体（本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山）有较大吸引力，主力目标客户群是25～50岁的中高端消费群。太原街商圈主要业态包括百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、便利店、专业市场以及商务写字楼、公寓等。经营服装、名表、饰品、电器、餐饮、百货及专业性商品。这是太原街商圈多年发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物。
三、太原街商圈商业、写字楼、公寓市场分析
1、商业市场分析（1）商业市场总体概况
太原街作为市级商圈，现有商业供应为76.64万平方米，其中百货和购物中心供应量约为64.54万平方米，是区域商业供应的主体。百货和购物中心主要分布在中华路和太原街交汇的十字轴上，聚集有多个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚，是沈阳历史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡•天，扣点20%～25%。太原街商圈商业品牌比较丰富，高中低档品牌都有，满足了沈阳全市不同收入人群的购物需求，平时人流量约为30万人次/天，周末约为50万人次/天。随着万达广场、新玛特、伊势丹和中兴三期等项目的强势入驻，太原街的商业业态将更加丰富。
相对中街而言，太原街商圈主要由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接，街铺少，建筑形式单一，缺乏街的概念，十字轴的商场布局容易分散人流。区域内商业项目体量较大，而且集中供应，招商难度大，导致区域商业空置面积较多，目前除了中兴和新世界以外，其他百货和购物中心经营情况一般，而且美美百货在2010年底停业，彰显了商业巨大的竞争压力。
（2）商业类型分析
太原街商圈现有商业类型比较齐全，拥有百货公司、购物中心、超市大卖场、专业店和商品市场等多种商业类型。
【太原街商圈现有商业类型比例图】
区域中现有的商业以百货公司为主，占现有商业总供应量的56.4%，随着万达广场和潮汇购物中心强势入驻，商圈内购物中心的比例也达到了25.3%，这也体现了太原街商圈的特点，以中高档百货公司为主，而且档次较高。
（3）商业业态构成
太原街商圈现有商业业态齐全，拥有服装、餐饮、娱乐、超市、美容、电器和家具家居等多种商业业态。
【太原街商圈现有商业业态比例图】
通过上图可以看出:太原街商圈商业业态主要以服装服饰类为主，市场份额占到69%，由于五洲春天购物广场和东舜百货两个项目目前除了部分店铺在营业以外，其他店铺目前都处于空置状态，潮汇购物中心项目目前只有个别店铺开业，有部分面积还处在招商阶段，因此太原街商圈目前有较多的空置商业面积。
2、写字楼市场分析
太原街商圈写字楼主要集中在和平大街、南京街和中华路两侧区域。坐拥沈阳三大市级商圈之一的太原街，浓厚的商业氛围为写字楼市场带来较高的人气。区域内分布有和平大街、三经街、南京街、十一纬路、中山路、中华路及南五马路等城市主干道，近25条公交线路途经本区域，为写字楼市场提供了便利的交通条件。太原街商圈处于沈阳市的中心地带，以其核心的地理位置和传统办公商圈的影响力，吸引了商贸企业以及各类企业，平均入住率为76％高于全市平均入住率的71％，处于各商圈最高水平。
目前市场上写字楼的经营模式主要有三种：出租、出售和售后代租。太原街商圈写字楼市场以出租为主，平均租金约为900元/年/㎡，其中甲级写字楼出租均价为1100元/年/㎡，乙级写字楼出租均价为820元/年/㎡，区域写字楼出售价格在6000～7000元/㎡之间。太原街商圈写字楼项目档次参差不齐，档次差别较大，总统大厦从客户品质和市场影响力看，是沈阳高端写字楼的代表项目之一，成为区域其他档次写字楼发展的重要带动力量。而部分乙级写字楼存在物业老化、档次不高等问题。
3、公寓市场分析
太原街商圈公寓市场以南站、太原街为中心，辐射周边区域，太原街商圈是沈阳三大主要商圈之一，商业商务氛围浓厚，同时紧邻沈阳站，附近有许多批发市场，比较适合中小型企业办公。太原街商圈是公寓的发源地，沈阳第一个公寓就出现在太原街，太原街商圈也是沈阳目前酒店式公寓最集中的地区，第一批公寓包括当代程式、腾龙国际公寓在这里取得了成功，刺激了随后大量公寓的供应。该区域属于传统商务和传统商业区，且交通方便成为大多数楼盘的卖点，楼盘档次差异较大，价格在8000-14000之间。以本地高收入者为主，特别是商务区的企业主、高级白领等。
四、太原街商圈2010年1月至2011年4月份各类产品供销量分析
2010年1月至2011年4月，太原街商业总供应量为24.98万㎡，写字楼总供应量1.95万㎡，公寓总供应量14.91万㎡，其中商业和公寓占全市总供应量的10.35%和10.67%，拥有较大比例。太原街商业新增供应5.45万㎡，公寓新增供应6.85万㎡，短期内太原街商圈将以商业和公寓项目为主，写字楼以出租为主要经营方式。
2010年1月至2011年4月，太原街商业销售量为10.68万㎡，占全市销售量的13.14%，销供比为42.76%，高于全市33.66%的平均水平，太原街商圈作为城市最繁华的商圈之一，拥有良好的商业口碑；写字楼销售0.85万㎡，占全市销售量的2.7%，主要销售早期上市的写字楼；公寓销售量3.72万㎡，占全市销售量的9.47%，销供比为24.92%，略低于全市28.09%的平均水平，虽然太原街商圈是公寓的发源地，但近年来太原街商圈商业用地供应量有限，新开发的商业类项目较少，公寓市场发展也因此有所放缓。
五、太原街商圈发展趋势判断
1、商业品牌质量和运营情况将不断提升
太原街商业市场从目前新增供应情况看，购物中心的规模和比例越来越大，整体品牌质量和运营情况都在不断提升，商业市场发展逐渐趋向规范化、服务化。
2、差异化经营、树立项目特色，将成为太原街商业项目竞争突破口 太原街商圈商场林立，但多数商场提供的大多是雷同的商品品牌和消费服务，缺少特色。项目的差异化经营，提供多功能服务，树立项目特色，提高自身竞争力，将成为太原街商业项目竞争的突破口。
3、加强商圈内各商场之间的联系，发挥商业街的优势
作为沈阳最繁华的商业街之一，太原街商圈的商业项目大多是由大中型、现代的独体建筑构成，彼此间缺乏连接。太原街应加强商圈内各商场之间的联系，充分发挥商业街的优势，由商业街的规划效应带动整个商圈的竞争力。
4、高档写字楼将成为市场主力
太原街商圈的浓厚商业氛围为写字楼市场带来较高的人气，也提供了较多的优质客户。随着外企及国内大型企业的入驻，对高档写字楼的需求量迅速增加，太原街商圈写字楼项目应秉承设计新颖、配套齐全、人性化服务的宗旨，使高档写字楼成为市场主力。
5、细化公寓产品功能，提高项目档次
10.武威市商圈调查报告 篇十
一、新街口具有打造国际商务商贸街区的基础和优势
新街口经过多年的积淀和发展, 具有加快建设国际化商务商贸街区的区位优势、要素支撑和产业发展基础。
1. 拥有重要的中心区位优势
新街口位于南京市的核心区域, 是当之无愧的最具吸引力的地段。根据新街口商务商贸街区范围界定, 主要指东至内秦淮河, 西至外秦淮河, 南至建邺路—白下路, 北至中山东路—汉中路, 面积约4.5平方公里;其中核心窗口地区范围东至洪武路 (含两侧) , 西至莫愁路, 南至淮海路 (含两侧) 、石鼓路, 北至中山东路、汉中路, 面积约0.37平方公里, 是南京商贸流通、商务服务、金融服务的核心区域。新街口商圈的品牌影响力, 无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力, 节假日客流量达到国际一流商业街区日均客流量的水准 (50~70万人次) , 显示了新街口强大的集聚辐射能力。随着地铁一号线、二号线的开通, 便捷的交通进一步集聚了商机和人气, 更加凸显了新街口商圈的区位价值。
2. 拥有现代服务业集聚优势
一批全国知名的商业巨头纷纷落户新街口, 如新百商店、中央商场、东方商城、金鹰国际购物中心等大型百货零售企业, 苏宁、五星、国美等家电行业企业, 沃尔玛等连锁行业企业, 天丰大酒店、金鹰国际酒店等四星、五星级高档酒店。区域内集中了新百南京中心、国际金融中心等上百栋高中档写字楼, 累计建筑面积达300万平方米;还集聚了众多银行保险、股票证券、投资担保等机构, 金融资源集中度和金融服务功能首位度位居全省前列。整个街区已基本形成新街口核心商圈、洪武路—中山南路金融服务带、太平南路黄金珠宝产业集聚区、杨公井演艺博览街区、朝天宫古都文化片区和熙南里历史风貌片区等产业集聚区。在商务商贸资源不断集聚的同时, 商贸企业加快提档升级, 商业能级大幅提升, 2013年新街口商圈实现社会消费品零售总额370亿元, 连续多年增幅超过9%, 成为展示城市实力和形象的重要窗口。
3. 拥有丰富的文化资源优势
区域内既有朝天宫、天后宫、太平天国壁画艺术馆的古都文化, 熙南里的南京文化, 明城墙所蕴藏的六朝文化, 金陵刻经处的佛教文化, 也有体现现代都市文化气息的创意文化、演艺文化、时尚文化等。区域内还有众多的新闻媒体机构和文化单位, 使新街口地区成为文化资源较为丰富的地区之一, 为街区发展积攒了深厚的文化根基。
二、新街口发展存在的问题和面临的挑战
尽管近年来新街口商务商贸街区发展迅速, 但也存在不少制约发展的矛盾和问题。
1. 街区自身发展存在的问题
一是高层次规划缺乏, 发展引领性不足。目前, 南京市关于新街口地区的规划是粗线条的, 从市级层面缺少统一的城市设计和招商引导。而秦淮、鼓楼、玄武对各自管辖的新街口片区有着不同的规划和管理, 规划的落后和欠缺, 一方面导致商圈的密度、业态、功能和层次在地域间的布局不合理, 另一方面也造成了新街口地区整治和改造的困难。二是业态层次较低、功能品质亟待提升。一方面商圈内中低端传统商贸业比重过大, 百货和专卖虽已形成一定规模, 但品牌的重复率和商品的类同性比较突出, 精品百货和旗舰型专卖尚显不足;另一方面缺乏高端和国际性的商务服务, 为商业、商务配套的餐饮、休闲娱乐功能还比较薄弱。三是对文化的挖掘、整体形象塑造不够。新街口商业氛围非常浓厚, 但文化旅游资源没有得到应有的发掘和利用, 已成为街区的软肋。四是公共配套、便利化的细节服务不到位。商圈内云集的众多经营业态在带来一定人流量和消费力的同时, 也将管理推上了更高的难度, 基础设施不配套、停车难问题尤为突出。
2. 面临的竞争压力和挑战
一是传统商业受到电子商务巨大冲击。以淘宝、58同城等为首的知名网站正在全面浸入传统商业模式, 传统百货在商业竞争中日趋乏力。作为南京最知名也最核心的新街口商圈, 传统百货商场正面临经营成本不断上升、电商挤压汹涌而来内忧外患的窘境, 虽然中央、苏宁等商贸零售企业已加入电商行列, 但在规模化发展、应用深度、产业链配套方面仍然不具备优势。二是同质化竞争日趋激烈。近年来, 玄武和鼓楼区所辖的两个象限日益崛起, 尤其是东北象限的德基广场吸引了大批国际顶级品牌入驻, 逐渐成为新的奢侈品消费中心, 对我区金鹰、新百、中央等商场造成的冲击不容小觑。另外, 河西、江宁等区域商圈的崛起, 使新街口商圈在商务商贸服务的层次、功能和品质等方面逐步丧失其高端性、全面性和领导地位, 商气、人流面临新的分配和调整, 消费额正在被分流, 老牌商圈全面提档升级势在必行。三是河西金融城的发展正逐步削弱新街口金融中心地位。南京市聚焦打造河西金融城, 在规划、政策和资金等方面向河西倾斜, 我区金融业发展面临金融机构总部迁移、金融中心地位逐步削弱的艰难境地。
三、国内外著名商业街区的经验和借鉴
对于新街口商圈未来的发展, 我们认为, 需要进一步对接国际标准, 提升核心竞争力。为此, 我们查阅了大量国内外著名商业街发展的成功案例, 列举一些以供借鉴:
1. 美国纽约第五大道
印象:时尚大气。成功经验分析: (1) 奢华齐全的商品:商业店铺鳞次栉比, 经营品类包罗万象, 汇集了世界著名的商店和精品百货; (2) 商务商贸融合发展:有众多银行大厦和酒店, 如著名的纽约银行大楼、半岛酒店等等; (3) 商业和文化巧妙融合:纽约公共图书馆等各种文化设施高度集聚, 其中各类博物馆就多达20余个; (4) 配套的休闲设施:第五大道两端有华盛顿广场公园和著名的中央公园。借鉴启示:新街口既要能够引领时尚潮流、荟萃世界名品, 又要充分发挥街区的多种功能, 满足消费者多层次多方位的需求。
2. 法国巴黎香榭丽舍大街
印象:金碧辉煌。成功经验分析: (1) 多种业态有机衔接:街道两侧各种专业公司、大小商店林立, 从银行、保险、时装、娱乐到文物古玩、花卉商店、报刊摊位, 各行各业应有尽有; (2) 汇聚各国美味:餐馆和咖啡馆数量众多, 人们能够品尝到法国的蜗牛、意大利的比萨饼、日本的生鱼片和中国的水饺、烤鸭等世界著名风味食品; (3) 丰富多彩的休闲娱乐:电影院、电子游戏场、夜总会、迪斯科厅交错其间, 很多都营业至午夜或凌晨, 是夜生活的好去处; (4) 风景如画的景观:香榭丽舍大道独一无二的风景让商业街有了华丽感, 从而也使它的观光味更加浓厚; (5) 功能完善的公共设施:建有星形广场、巴士底广场等许多公共绿地广场, 代表香榭丽舍的传统形象的路灯、休闲长椅、艺术的公共汽车候车亭、复古型的报亭等配套十分完备。借鉴启示:精致的配套设施是整体商业文化的一个重要组成部分, 新街口要加快相关配套设施的建设。
3. 日本东京银座
印象:成熟浪漫。成功经验分析: (1) 行业齐全:能满足不同收入阶层的多种消费需求; (2) 休闲娱乐场所众多:银座及其附近地区拥有40余家影剧院、音乐厅; (3) 便利的交通:高速公路环绕, 四面通行电车, 还有三条地下铁路线在这里汇合。借鉴启示:新街口要加快打造立体化、网络化的交通。
4. 香港铜锣湾
印象:琳琅满目。成功经验分析: (1) 商业繁华至极:有多家大型百货公司及大型商场; (2) 汇聚世界名品:铜锣湾名牌密集度之高让人叹为观止, 众多顶级品牌都在这里设有分店, 其中不仅有世界品牌, 还有很多民族品牌, 包括富有港岛特色的本地自主品牌与明星开设的自创品牌等等; (3) 时尚:所有高档次的时尚潮流物品都可以在这里找到。借鉴启示:新街口无论是从商品的品牌、种类、数量、价格还是服务, 都要高品质、上档次, 让游客感受到“购物天堂”的迷人魅力。
综合以上几个案例, 比较分析这些著名的商业街, 可以看到国际著名商业街大都具备以下几大特点: (1) 商业街历史悠久, 在全球范围内具有知名度; (2) 地段显赫, 交通发达, 人流集中; (3) 多种业态有机衔接, 商业与文化巧妙融合; (4) 有大型零售商场, 各色商品一应俱全; (5) 有旅游亮点, 是旅游休闲的绝佳场所; (6) 城市景观有特色, 街中公园芳草如茵; (7) 建筑风格独特, 居住条件良好; (8) 街区配备多重功能、基础设施管理良好。
四、加快建设新街口国际商务商贸街区的对策和建议
结合新街口街区发展现状, 针对存在的问题和不足, 并借鉴国内外著名商业街区的成功经验, 对加快新街口国际商务商贸街区建设提出以下建议:
1. 坚持高品位引领, 进一步完善新街口商务商贸街区的整体规划和城市设计
(1) 注重整体性和关联性的衔接。依托街区现有发展基础, 认真梳理商务商贸肌理, 综合考虑区划调整后街区的总体定位, 考虑在全市所处的中心位置以及所应承担的功能, 考虑0.37平方公里核心区范围与4.5平方公里街区的整体打造与有效衔接, 积极引进国内外先进规划理念, 委托国际知名机构高标准规划设计。在做好总体规划的基础上, 细化具体功能区的内涵、实现路径, 并且坚持规划的刚性要求, 加强规划的有效实施, 切实按照政府引导、市场化运作原则, 有计划、有步骤、渐进式推进国际化商务商贸快速有序发展。同时, 要通过有关渠道, 建议市级层面对大新街口地区 (包括鼓楼、玄武管辖部分) 作整体规划和顶层设计。
(2) 注重空间布局和功能形态的融合。从空间、功能、形态融合上, 做到高品位规划设计。在空中, 设计空中连廊连通新建与已建商业建筑;在地面, 规划具有亲和力的小步行环境, 科学搭配绿地空间, 营造更加舒适的购物环境, 延长游客驻留时间;在地下, 重视地下空间开发, 依托地面步行街, 增加地上地下转换空间, 并考虑与地铁及周边商业建筑的整体贯通和资源共享。通过地下、地面、半空的连接设施, 使部分商厦楼宇之间通达便捷, 打造具有立体效果的商务商贸业生态圈。
(3) 注重历史文脉与商脉的传承。依托街区丰富的文化资源, 既要注重保留商业街的“商魂”, 即其历史文化底蕴, 又要使传统文化与现代商业、现代科技相结合, 把街区的历史建筑、地域风貌、商业文化和人文精神有机地融入到规划中, 真正提升街区品牌价值含金量和国际化水平。
2. 坚持高端化发展, 进一步推动商贸商务产业集聚和辐射能力提升
(1) 大力推动商贸业提档升级。坚持“高雅时尚”定位, 以“加减乘除”法实施商业结构调整和业态创新。“加法”:引入高端商品、时尚品牌。引导商贸企业加强与国内外品牌运营商的合作, 引入更多的国内外著名品牌企业, 为新街口注入更多的“国际元素”。“减法”:减少同质化、类同化。同质化趋同的百货商场要实现主题化、多元化经营, 拥有独具特色的经营品位, 可引进一些独有的商业品牌, 尝试打造小众化的消费空间。“乘法”:放大商贸品牌效应。形成以新街口核心商圈为主体, 带动周边主干道, 包括融入其中的若干支马路的提档升级, 形成独具特色的支马路商业, 使支马路成为核心商圈人流“蓄水池”, 既赢得核心商圈人气, 又可及时快速分流核心商圈高度集聚的人流。加快夫子庙商圈提档升级, 实现新街口商圈与夫子庙商圈融合、联动发展。“除法”:逐步淘汰缺少竞争力的可被取代的品牌、业态, 从而整体提升商业结构能级。
(2) 积极创新商业新模式。借助已有的商圈知名度, 鼓励商家企业进行硬件升级和信息化改造, 加快线上线下融合发展的商业新模式。完善扶持电子商务发展的政策及服务配套体系, 培育和引进一批电子商务龙头企业, 在税收减免、平台搭建、人才引进等方面给予企业扶持。可在江宁或溧水等地建设具有仓储、物流功能的后台园区, 从而支撑企业前台发展, 解决企业后顾之忧。加快完善“爱在新街口”电商平台建设, 把商贸企业的影响力在线上放大, 提升企业的核心竞争力。另外, 积极培育街区商业服务品牌, 比如微物流“帮拿拿”等人性化、特色化的服务, 使优质服务成为街区的营销特色和商业竞争的重要手段。
(3) 全面提升商务规模与品质。以建设国际化商务街区为目标, 整合梳理区域载体资源, 提升现有楼宇品质, 进一步拓展商务发展空间, 努力引进一批国内外知名的大企业、大公司、大集团总部和投融资、研发、营销中心, 特别是吸引世界500强企业入驻, 提高世界500强企业、跨国公司地区总部的集聚度。充分利用国际金融中心、新百南京中心等5A级办公楼宇, 围绕楼宇产业定位, 推动入驻企业行业集聚、优势互补, 提高新街口商务服务业的国际竞争力。
3. 坚持高能级转型, 进一步提高金融业发展能级和创新水平
(1) 加快推进现代金融服务中心建设。进一步深化全区金融业发展规划研究, 加快洪武路—中山南路金融服务带的设计, 大力发展金融产业及其衍生产业, 推动金融产业优势资源的集聚。抓住南京建设区域金融中心的重大契机, 主动对接, 找准定位, 巩固和提升“洪武路—中山南路金融服务带”的品牌优势, 延伸金融产业链, 加快太平南路黄金、珠宝、钻石产业的优化和升级, 进一步增强金融业的影响力和竞争力。要积极争取市级金融业发展扶持政策, 与河西金融城实现功能互补、协同发展, 提升新街口金融服务业国际化水平。
(2) 加快重大金融载体和重点金融楼宇建设。以资源集聚为重点, 加快建设金融特色商务楼宇, 打造高端金融载体, 建成江苏银行、人保财险等总部楼宇, 推动洪武南路ABC地块、东方国际金融中心大厦项目建设, 引导弘业大厦建设金融特色载体, 引导培育交规院、电线电缆厂等重点载体建设, 通过增量资源拓展和存量资源置换, 新建或置换一批高端商务楼宇, 为国内外优质金融资源集聚提供更大的发展空间。
(3) 全面提升金融服务水平。随着金融服务业竞争的加剧, 倒逼金融机构提升竞争力和创新能力。要积极推动传统金融行业转型, 引导金融企业尤其是银行业加快自身的技术更新和网络化建设, 大力发展互联网服务, 构建更加完善的银行服务体系;针对处于不同发展阶段中小企业的融资需求, 加快打造小微企业金融服务创新试验区, 建立多方合作服务中小企业的长效机制, 更好地服务实体经济, 满足企业尤其是小微企业的融资需求。
4. 坚持高视野发掘, 进一步彰显街区独特的文化魅力和品牌形象
(1) 全面提升街区文化软实力。一是充分挖掘文化旅游资源。深入推进文化设施的功能开发和内容开发, 打造具有国际吸引力的旅游精品, 让广大市民和游客在历史文化古都充分享受现代商业文明。二是善打“文化牌”。以文化特色彰显街区品质, 发挥演艺文化品牌效应, 推动演艺文化“走出去”, 增强文化影响力。三是打造新街口地区文化产业新标志。将核心区内的书城、院线、教育培训机构结合起来, 引入如“诚品书店”之类的文化企业, 进一步提高街区品牌文化内涵。
(2) 充分展现街区的独特魅力。为消费者创造增加愉悦感的氛围和环境, 这种魅力集中表现在:一是环境魅力。营造街区清洁幽雅、商业氛围浓厚、诚信经营的休闲环境。二是功能魅力。瞄准国际一流商业街的标准, 塑造商业休闲旅游功能齐备的景观性街区, 从功能上满足旅游、购物游览的心理和休憩、品味街区文化的精神需求。三是细节魅力。既要明确街区整体风格与基调, 又要对垃圾桶、座椅、花盆、电话亭、休闲广场等所有细节精心设计, 可以选取具有秦淮特色的文化标志, 如朝天宫、熙南里, 或名人头像等, 作为公共设施的细节标志, 使新街口拥有自己独特的文化符号。既强调整体风格的一致性, 同时, 又要通过这种“一致性”展现出“个性”, 体现出特色, 树立在消费者心目中的整体形象。