酒店式公寓的投资分析

酒店式公寓的投资分析（共9篇）

1.酒店式公寓的投资分析 篇一

南京市酒店式公寓市

场分析

目录

一、什

么

是

酒

店

式

公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1-9

1、酒店式公寓的概念

2、酒店式公寓的特点

3、酒店式公寓与传统酒店的比较

4、酒店式公寓与公寓的差异

5、酒店式公寓的优势

6、酒店式公寓必须具备的条件

二、酒

店

式

公

寓的客

户

特征„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9-10

1、商务人士，分为国内商务人士和国际商务人士

2、投身事业的年轻人

3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者

三、市

场

前景„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10-11

1、风险小

2、回报高

3、有专业人员和经营机构替你经营，可信度较高，省事省心

4、新生事物，生命力强

5、市场逐步成熟

四、个案分析 1约

瑟

夫

酒店式公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11-15

1、项目的基本情况

2、周边项目情况

3、市场定位

4、SWOT分析

2、铂领公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16-18

1、项目的基本情况

2、周边项目情况

3、市场定位

4、SWOT分析

2、新锐国际公寓„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„18-20

1、项目的基本情况

2、周边项目情况

3、市场定位

4、SWOT分析

六、总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21

随着南京市房地产市场竞争的日益激烈，各开发商纷纷进行战

略调整，进行产品差异化经营，对市场进行细分。在市场结构性剩余的背景下，各开发商纷纷看好小户型的市场，小户型以它的低总价、低首付受到中等收入，事业起步人群的欢迎。

在房地产结构性调整，部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下，部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念，将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。

那么究竟什么是酒店式公寓，对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢？下面我们就来进行逐一分析。

一、什么是酒店式公寓

1、酒店式公寓的概念 1.1起源

酒店式公寓的全称为“酒店式商务公寓”，来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。

1.2概念：发展到今天的产权式酒店，指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。

1.3发展 国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京、沈阳、南京等地均有开发。2、酒店式公寓的特点

2.1 酒店式公寓是位于大型商圈内，所处位置交通便利； 2.2有统一的装修风格，配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统；

2.3集中解决就餐、健身、会客、休闲等功能，大多配有会所； 2.4聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理的公寓；

2.5 对资金的需求上，因其为小面积户型，单价虽高、但总价低；

2.6

生活配套设施齐全

3、酒店式公寓与传统酒店的比较

3.1最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营；

3.2与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。

4、酒店式公寓与公寓的差异 4.1统一装修，统一对外经营 4.2 服务周到；

4.3租金获利比一般公寓要大；

5、酒店式公寓的优势

酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多种功能为一体，具有“自用”和“投资”两大功效。

6、酒店式公寓必须具备的条件 6.1 硬性指标：

6.1.1 商业CBD需求

成熟商圈的物业更具投资价值，决定物业有没有稳定的消费群，成熟商圈对酒店服务式公寓的目标消费群体有着聚集效应，公寓的客源才会源源不断。

6.1.2 交通需求

便捷的交通和低廉的交通成本，将成为客户考虑酒店式公寓的基本因素之一。

6.1.3生活配套需求

日常生活使用的能源包括水电、煤气、热力这些能源和物业管理费的费用。6.2 软件配套条件：

6.1装修标准 要求按照星级酒店标准进行装修；提供丽晶国际的装修方案以做参考：

地面：公共部位铺地面砖；室内厨卫部分铺地面砖;房间部分铺1.5cm厚仿实木复合地板柏高牌复合地板

天花：公共部位吊顶，刷乳胶漆；室内局部吊顶,房间部分刷乳胶漆

分户门：防火防盗门 内

门： 木门

窗： 彩铝窗，配双层中空玻璃 外墙： 面砖及局部外墙涂料

厨房： 整体厨柜，弗兰卡或摩恩水槽,南升牌B型龙头或摩恩龙头

卫生间： 地面砖,墙砖；TOTO或美标牌座便器、碗式台盆,南升牌台盆龙头,钢化玻璃淋浴房及高宝牌雨蓬淋浴龙头或同档品

设备标准：分体式冷暖空调，80L电热水器，天际牌欧式抽油烟机,小天鹅牌烘干机,小天鹅或海尔洗衣机,海信或康佳电视,海尔或荣声冰箱,尚朋堂牌电磁炉,贝莱尔牌排风扇,雷士开关及插座

多个三层挑空会客中厅，四星级装潢设计标准，全方位延展客厅功能。

多功能主题会所，集工作休闲于一体，在休闲中体味快乐，在奋斗中体味沉醉，诠释健康享乐、休闲工作的时尚理念。

多部高速(2.5M/s)高档电梯，将快速、便捷溶入居家生活。精装修交付标准中，包括分体式冷暖空调，80L电热水器等精装设备，省去个体装修的诸多不便，入住即可享受星级待遇，公寓不再冷漠，居家不再烦琐。

6.2.2物业管理

要求按照酒店物业进行管理； 6.2.3经营服务

要求按照酒店模式进行经营；

企业实力、经营管理水平是关键，这方面的经验可以借鉴外地市场，聘请对酒店式管理有着丰富经验的物业公司，而且还积极与各大酒店预订机构合作，保证了客源的稳定。

二、酒店式公寓的客户特征

1、商务人士

分为国内商务人士和国际商务人士。

1.1 主要包括常驻本地机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体，当前国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。

1.2 从另一层面来看，随着中国加入WTO，将会为南京这样的大城市带来数量众多的境外中小型公司，中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是其最佳选择。

1.3 还有本地的小企业和SOHO族。南京小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。

2、投身事业的年轻人

这部分人的生活自理能力不强或没有时间打理生活，多忙于事业的拓展，但这部分消费群体有一定的经济实力；

3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者 这些人的资金实力往往很强，加之小户型的投资量对于这部分人来说不算多，风险相对较小，转让或出租得到的回报率却较高。

三、市场前景

1、风险小

由于物业由酒店管理公司统一经营，只要有一套房屋出租，所有的客户都有收益，避免了因空置遭致的零收益。

2、回报高

与普通高档公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平更坚挺。虽然目前南京还没有真正的酒店式公寓投入运行，但是酒店式公寓装修标准一般在三星级以上，出租价一般可卖到每天250元/间以上，除去各项费用，业主每月基本可收入3000元左右；

3、有专业人员和经营机构替你经营

可信度较高，省事省心。

4、新生事物，生命力强

虽然它属过渡性产品，但是这个过渡只是针对一部分人群而言，而随着市场的发展，时间的推移还会有需要这种产品的人群出现。所以，酒店式公寓将以其特有的生命力继续活跃在房地产市场上。

5、市场逐步成熟

根据我们了解到的情况，酒店式公寓在南京还属于市场起步阶段，目前有丽晶国际、金陵王府、君临国际等酒店式公寓面世，根据酒店式公寓在深圳、上海、北京、沈阳等地的发展历程，相信在随后的一段时间内南京陆续会有更多的酒店式公寓向市场推出。

四、个案分析

1、约瑟夫公寓

1、项目的基本情况

1.1地理位置

地处南京市新街口程阁老巷与洪武路交汇处，紧邻新街口商圈。

1.2商业繁华指数

紧邻南京市第一商业圈，5分钟步行范围内，商业环境繁华。

1.3交通情况

1.3.1 道路状况：周边有洪武路、程阁老巷等；

1.3.2 公共交通：路线众多，四通八达，公交线路有：2路、26路、30路、46路、814路（步行1分钟距离），16路、33路、35路、38路、100路、816、820路（步行4分钟距离），地铁张府园站、地铁新街口站（步行7分钟距离）。

1.4项目概况：

楼盘用地约1万平方米，建筑总面积6.9万平方米，为两幢高层建筑，1－4层为商业裙楼（面积近10000平方米），A座5—22层为国际化标准写字间，B座5—31层为514套精装修单身小户型。

容积率约6.9，层高2.9米，得房率70%，土地使用年限：剩余土地使用年限57年（1993年4月30日—2063年4月29日）。

内部结构：暗卫，无阳台；无管道气，配备电磁炉；

外部结构：中间走廊，东西南北分布，每层20户，5部电梯（东芝电梯）。

内部配套：地下二层为机动车及非机动车停车库，建筑面积16685.5平米，提供近300个机动车停车位；

外部配套：羊皮巷菜场、苏果羊皮巷社区店（步行1分钟距离），沃尔玛超市（步行4分钟距离），中央商场、大洋百货（步行6分钟距离）、东方商城、新街口百货大楼（步行8分钟距离）。

开发商：南京市城市建设开发（集团）有限责任公司；

设计单位：南京民用建筑设计研究院； 施工单位：南通市第四建筑安装工程有限公司。物管：物管费3元／平方米 物业管理公司为永和物业管理公司。物业类别：住宅

交付日期：2008年上半年。

2、周边项目概况

项目周边：东侧紧邻洪武路，南侧为“新达一期”小高层单栋住宅，西侧为武学园小区道路，北侧为东向单行三车道的程阁老巷。

东侧洪武路东为天空之都，为一幢38层商住楼，总高度182米，占地面积4732.2平方米,建筑面积54137.95平方米。

容积率11.40，层高：4.8米，得房率：62% 内部结构：无阳台，无管道气；

外部结构：中间走廊，东南西北分布，6梯28户。户型：30—65平方米，均价：13500元／平方米，销售情况：尚剩数十套房源。开发商：南京东渡房地产开发有限公司

物管物管费：2元／平方米（住宅）、3.7元／平方米（办公）物业类别：商住。

内部配套：17层为公共餐厅，顶层为豪华会所，楼顶建有停机坪。

外部配套：地处新街口商圈，生活配套设施齐全；沃尔玛超市（步行4分钟），羊皮巷菜场。

交通：2、26、27、30、33、37、46、60、814路，地铁新街口站（步行7分钟）。

3、酒店式公寓的市场定位 3.1 南京酒店式公寓的市场需求

如开篇所述，由于南京市目前产品类同而导致整体房地产市场不够活跃，而小面积的户型却受到众多人士的追捧；另一方面，南京作为江苏省省会城市、位于长三角核心地带，商务活动频繁，商务人士流动性大，对酒店式公寓有较大的需求。

3.2 南京市酒店式公寓处于起步阶段，同类优质产品稀缺，更重要的是由于新街口地段土地的稀缺性，类似产品出现较少，本项目可以在一定程度上刺激消费者的购买欲望。

3.2.1 酒店式公寓对于南京市场来讲虽然是个新兴的产品，但是就全国范围内来讲已经有2-3年的发展历程，大多商务人士和年轻人士已经能够接受此类产品，而我们的主要客户对象也正式这部分人群，因此产品应该是适销对路的。

3.2.2所以本项目市场定位为高端的酒店式公寓可行性较大。

4、项目SWOT分析 4.1项目优势分析

4.1.1 地段优势

南京市第一商业圈，商业繁华，大型银行、超市众多。

4.1.2 交通优势

新街口地铁站点附近（步行时间7分钟内）；主要交通干线公交站点附近（步行时间3分钟内）；商业网点/写字楼集中区域附近（步行时间3分钟内）。

4.1.3 物业管理优势

该物业为永和物业，2005南京金牌社区管家。

4.1.4 品牌优势

城开品牌形象好，案名富有深意，精装修，形象代言人为吴大维先生。4.2项目劣势分析

4.2.1周边无明显自然景观优势，南部为早期居民住宅，档次低。4.2.2地处闹市区，空气质量差，噪音较大。

4.2.3 层高2.9米，附近天空之都层高4.8米，存在较大的市场冲击。

4.3项目机会分析

4.3.1南京市已逐渐形成购买酒店式公寓的潮流。4.3.2 地铁的增多，项目地块价值的提升。

4.3.3 国际商务人士来宁的增多，商务活动日趋频繁。4.4项目威胁分析

4.4.1周边天空之都等项目对本项目存在市场竞争。

2、铂领公寓

1、项目的基本情况

1.1地理位置

应天西路91号

1.2商业繁华指数

河西主干道区域，商业日趋繁荣

1.3交通情况

1.3.1 道路状况： 应天大街及高架桥

1.3.2 公共交通： 39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分钟到公交泰山路站）

1.4项目概况：

由4栋建筑组成，占地面积15147.4平方米，总建筑面积约3.12万平方米，容积率1.63。南面两栋多层商住楼紧邻应天西路，1层为风情商业街，2—4层为142套带电梯挑高SOHO公寓，北面两栋为151套小高层住宅。

2、周边概况

东侧为金陵汽车驾驶员培训基地，南侧为应天西路高架桥，西侧为南京建功达工程机械有限公司，北侧为南京电力电容器厂、海军江苏物资站。

3、项目SWOT分析 4.1项目优势分析

4.1.1 地段优势

位于河西交通主干道，成熟商业配套，人气旺盛。

4.1.2 交通优势

公交线路众多，39路、63路、86路、113路、126路、301路、803路（步行3分钟到公交泰山路站），应天西路高架桥在项目南部经过。

4.1.3 物业管理优势 江苏星汉物业管理，优质物业。4.1.4 宣传优势

铂领挑人，另类促销，吸引媒体的眼球。

4.2项目劣势分析

4.2.1紧邻应天西路高架桥，噪音较大，空气质量差。4.2.2 周边环境较差，难以树立高端物业形象。4.2.3 缺乏自然景观

4.2.4 限定年龄段及学历，流失部分客户。4.2.5 价格偏高 4.3项目机会分析

4.3.1河西新城区的开发带动，项目地块价值的提升。4.3.2政府规划 4.4项目威胁分析

4.4.1

处于整体提升档次区域，人口素质较差。

3、新锐国际公寓

1、项目的基本情况

1.1地理位置

建邺区庐山路128号

1.2商业繁华指数

地处奥体CBD中心，各项生活配套设施都处在待建状态

1.3交通情况

1.3.1 道路状况： 庐山路、兴隆大街

1.3.2 公共交通： 86、92路、134路、河奥线，地铁二号线向兴站

1.4项目概况：

项目位于河西新城CBD中心，西临奥体中心，项目占地19亩，总建面积7万多平方米，是一个集商务、酒店式公寓和商铺为一体的综合性大楼。

大楼分为主楼和裙楼两个部分，主楼22层，裙楼7层。裙楼1-2层为商铺，一层层高4.8米，二层3米；3—7层为平层精装国际公寓，层高3.2米，单套面积从37-70㎡不等；8-22层为5米挑高时尚公寓。

开发商：南京欧瑞房地产开发有限责任公司。

物管费2元／平方米，物管公司为南京东渡物业管理有限公司。物业类别：住宅。

土地使用年限：2003年3月15日—2073年3月14日。

2、周边概况

东侧为庐山路，南侧为紫金西区中央，西侧宋都奥体名座，北侧为新城大厦。

3、项目SWOT分析 4.1项目优势分析

4.1.1 地段优势

位于河西奥体CBD中心，未来各项生活配套设施齐全。

4.1.2 交通优势86、92路、134路、河奥线，地铁二号线向兴站

4.1.3 物业管理优势 东渡物业，优质物业。4.2项目劣势分析

4.2.1 得房率偏低

4.2.2 过街马路设计过宽，不利于日常生活。4.3项目机会分析

4.3.1奥体CBD中心，未来发展机遇大。4.3.2政府规划 4.4项目威胁分析

4.4.1 存在众多河西楼盘的市场竞争。4.4.2 缺乏商业配套和人气。

七、总结

从长远来看，南京酒店式公寓的市场需求还是很大的，但目前酒店式公寓多集中在交通配套发达、便捷的新街口、湖南路等重点商圈，并在建造、销售上容易受国家政策的影响，自身的销售压力也很大。酒店式公寓作为一种新兴的住宅产业形态，在国际商务日益融合，住宅观念不断更新的时代，不再仅仅是一种住宅的过渡，而是被赋予了新的生活理念。

2.酒店式公寓的投资分析 篇二

关键词：商住式酒店公寓,风险,投资

0 引言

近几年, 城市化进程的过程中, 房地产业可谓是扮演着一个重要的角色, 城市规模急剧扩大的同时, 不仅新城区焕然一新, 老城区的旧商业中心也面临衰老和退化, 大型的商住群也逐渐落成, 在一定程度上反映了一个城市发展的水平和潜力。但是, 因为市场发育不完善等原因, 不断上涨的房价使得不少人们对大中户型的房子叹为观止, 尤其是北上广深等一线城市。此时相对总价较低、服务齐全的商住酒店式公寓吸引了不少人的目光。

1 商住酒店式公寓概述

1.1 酒店式公寓的概念

酒店式公寓不同于公寓式酒店, 两者有着不同的概念。《上海市城市规划管理技术规定》中首次对“公寓式酒店”和“酒店式公寓”分别作出定义, 并明确其区分与界定。《规定》中的名词解释第13条明确写明:“公寓式酒店指按公寓式 (单元式) 分隔出租的酒店, 按旅馆建筑处理。”第14条:“酒店式公寓指按酒店式管理的公寓, 按居住建筑处理。”酒店式公寓属于住宅类物业, 公寓式酒店则是酒店类物业 (非住宅) 。正因为两类物业性质不同, 所以前者可拥有个人产权, 可以居住、出租或转售。酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店, 而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务, 如客房打扫、洗衣等, 同时居室内配有全套家具及必要的设施。概括地说, 就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。而商住酒店式公寓是酒店式公寓的一种特殊形式, 以办公、居住混合的形式存在[1]。

1.2 商住酒店式公寓的发展

商住酒店式公寓的雏形起源于20世纪中期欧美发达国家的社会变革, 因社会的发展, 人们的生活方式发生了较大的改变, 人口流动增加, 人们对配有家具和酒店式管理的居住形式有了需求。由于这种居住形式的灵活性强, 价格低于一般酒店, 服务也较为齐全, 所以受到了经常出差的商务人士的欢迎。

商住酒店式公寓在我国经过了十几年的发展, 我国经济发展的特点决定了我国酒店式公寓除了自用以外, 还兼有投资的功能。其服务人群主要是投资者和经济实力较强的外籍商务人士。

2 商住酒店式公寓的优势和矛盾

2.1 优势

1) 总价优势。商住酒店式公寓是以住宅为根本, 行使写字楼的功能, 主要功能还是以住宅为主, 所以在户型设计方面, 普遍以小户型为主, 这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比, 投资的成本较低[2], 投资的灵活性较大。

2) 功能优势。商住酒店式公寓将居住功能和商业功能巧妙地结合起来, 而随着我国城市化的加速发展, 城市建设的综合性和整体性已经受到了广泛的关注, 土地资源集中利用也成为一大热点。

3) 工作、生活多样性优势。在经济迅速发展的今天, 越来越多的人追求便利和“新鲜感”, 商住两用兼顾了居住与办公功能空间的复合优势, 更好地适应了相关行业从事者的需要, 也给在此居住的人群提供了享受商业配套设施的权利, 丰富了生活。

商住酒店式公寓通过建筑的功能结合、空间环境改善, 在提升商业价值的同时满足居民的生活品质[3]。

2.2 矛盾

房地产项目要将两种功能进行结合就一定会有矛盾, 如设计矛盾、政策矛盾、居住环境矛盾。

设计矛盾:在商住复合具有优势的同时, 商业与居住也在功能、形态、结构等方面存在着诸多差异。这也使得很多相关专业的学者对其差异的改进进行了研究, 如张秋庆与梁文逵就针对大型综合商住楼的特点, 对其排水系统进行了设计探讨[4]。

政策矛盾:2005年5月1日, 广州市正式颁布了《广州市房屋租赁管理规定》, 其中明文指出, 承租人应当按照房屋规划用途使用房屋, 不得擅自改变建筑物的使用性质。但2007年《物权法》的颁布对“住宅禁商令”产生了很大的影响, 《物权法》更强调了对私有财产的关注, 当然这不意味着否定了住宅禁商, 也并不意味着住宅可商, 住宅商用的可与不可应该在充分分析其利弊的基础上综合考虑[5]。

居住环境矛盾:虽然配套设施会给人带来方便, 但是也会有负面影响。商与住混合在一座楼中, 办公环境就会受到很大的影响。面对两种截然不同的功能, 对物业管理的要求也较高。办公的人可能会受到住户生活噪声的影响;而对于安全感要求较高的长期住户来说, 可能会因为每天看到不同的陌生人而感到不满。

3 投资风险分析

虽然商住酒店式公寓既有酒店的方便快捷的服务, 又有公寓式的舒适环境, 但是对其进行投资仍然需要面临一些不可小觑的风险。

3.1 市场风险

众所周知, 房地产价格在10年内上涨了很多, 使得很多开发商加大投资并且有很多人在满足自己居住的情况下买了两套房、三套房等, 如表1所示为国家统计局发布的2013年1月份~6月份全国房地产开发和销售情况。

从表1可以看出, 2013年1月份~6月份, 商品房销售面积51 733万m2, 同比增长28.7%, 其中, 住宅46 090万m2, 增长30.4%;办公楼1 121万m2, 增长31.7%, 商业营业用房3 066万m2, 增长了8.3%。待售面积43 731万m2, 其中住宅28 736万m2, 增长了42%;办公楼1 770万m2, 增长了27.5%;商业营业用房8 392万m2, 增长了34.4%。从数据对比可以看出, 除办公楼的销售增长率比待售增长率稍高以外, 住宅和商业营业用房均存在待售面积和增长率大于销售面积和增长率的情况, 也就是说, 住宅业商业营业用房存在滞销现象。

但即使如此仍然不断的有开发商进行开发投资, 看重的就是顾客的投资心理。所以对于投资者来说, 投资能否得到期望的利润, 需要慎重考虑。

3.2 使用成本高

商住酒店式公寓的一个最大的特点就是其具有酒店式的服务, 物业负责内务工作, 包括打扫房间, 清洗衣物, 送餐等。对于使用者来说, 商住酒店式公寓因其具有较普通住宅更为完善的物业服务, 因而要承担相对较高的物业管理费。

同时从配套设施上看, 酒店式公寓所在小区的停车费用高出普通商品住宅1倍多, 以杭州地区为例, 酒店式公寓的停车费用最低约800元/月, 而普通商品住宅的停车费用最高也就360元/月。

另外, 商住酒店式公寓的水电费如果按照商业用房收取, 会比普通住宅高出1倍左右。

3.3 售价并不便宜

商住酒店式公寓因其面积小, 总价低、首付低而吸引着投资者, 但是实际上并没有那么简单。

目前市面上很少有商住酒店式公寓的产权期限可以达到70年, 以杭州市某商住酒店式公寓及其周围的普通住宅为研究对象, 调查发现, 普通商品房的单价在2.5万元左右, 按国家规定, 产权期限为70年。商住酒店式公寓的单价在2万元左右, 产权期限为40年。投资者如果购买面积相同、地段临近的普通商品房住宅和商住酒店式公寓, 以70 m2的小户型为例, 需要分别投资175万元和140万元。由此看来商住酒店式公寓的成交价比普通住宅要低许多。但是仔细分析会发现并非如此。首先, 商住酒店式公寓的使用年限仅为40年, 仅相当于普通商品房的4/7, 平均分摊到每年的成本就比普通商品房高了;另外, 因为政策限制, 商住酒店式公寓不可使用公积金贷款, 且还款期限为10年内, 贷款利率要比基准利率高出10%。对于投资者来说, 这些多出资金的投入并不能轻易忽视。

3.4 居住效果差

普通商品房住宅的居住功能主要有起居室、厨房、餐厅、卧室、书房、儿童房、老人房等, 功能齐全, 可以满足绝大多数家庭对“家”的需求。而商住酒店式公寓在设计上会遵循开发商利润最大化的原则, 在有限的空间内分隔出更多的单元, 而对生活实用性的考虑较少, 很多的设计户型单一, 甚至没有独立的厨房和客厅, 其格局更接近于家庭旅馆, 只具备酒店和旅馆的暂住性功能, 对于许多人来说, 商住酒店式公寓明显不适宜长期居住, 从而让投资贬值。

4 结语

正所谓“存在即合理”, 商住酒店式公寓作为时代发展的产物也有其独特合理的的地方, 众多商住酒店式公寓在其广告中都提出诸如“拎了皮箱就入住”“全方位家庭保姆式物业管理”“公司就在自己家”等诱人口号, 对于人口流动性比较大的城市来说, 投资商住酒店式公寓有着独特的优势, 但是在投资之前, 应充分考虑商住酒店式公寓的弊端和投资风险, 及时掌握市场信息, 关注市场动态, 运筹帷幄, 从而决胜千里。

参考文献

[1]余源鹏.酒店式公寓项目开发全程策划[M].北京:中国建筑工业出版社, 2009:1-3.

[2]姜洁勇.民用建筑商住楼的实用价值[J].现代建筑, 2011 (12) :34.

[3]蒋薇.中德城市中心工商住混合型历史街区更新的比较研究——以柏林哈克雪庭院群和上海田子坊为例[J].现代城市研究, 2012 (1) :34-46.

[4]张秋庆, 梁文逵.大型综合商住楼排水系统设计探讨[J].给水排水, 2012 (10) :86-89.

3.投资中关村、燕莎酒店式公寓 篇三

高科技产业抢得区域头彩

中关村集中了IBM、AMD、INTEL，SONY，惠普，西门子、联想，方正，紫光等世界顶尖高科技企业，堪称“中国硅谷”，是全世界罕有的科技智力资源聚集区，目前该区域凭借其高速发展的高新技术产业和种种优惠政策，吸引了大批的海外归国创业者，成为近几年公寓开发的热点区域。

租售价格双升

据“链家地产”统计数字显示，中关村周边8月份酒店式公寓价格平缓上涨，例如悦莱国际酒店，新中关等高档酒店式公寓，其二手房均价约在19000～20000元／平方米，租金约在12～13.5美元／平方米／月，区域内高档酒店式公寓二手房单价，租金环比7月份分别上涨了1.6％、1.2％，而如荣尚居等普通公寓的二手房均价约在13000～14000元／平方米，租金约在7～8美元／平方米／月，环比7月分别上涨了2.4％、3.5％。由此可见，无论是酒店式公寓还是普通公寓均出现了一定的上涨。

可以说，商务往来的需求使中关村区域租赁市场稳定上涨。而区域内中档公寓的租金，售价出现“追涨”现象，主要得益于市场需求的强势拉动，预计在中关村高科技商业氛围带动下，需求持续旺盛，酒店式公寓投资看好。

考察楼盘一：中湾国际

项目为精装小户型酒店式公寓，主力户型为36至60平方米。根据胡宣所能承受的总房款。售楼人员推荐了建筑面积59，03平方米的g户型，从户型本身看，房间南北通透，客厅朝南，面宽采光充足，观景效果好。单价21900元／平方米，总价129万元，如果首付50万，贷款20年，胡宣每月需还款5545元。

项目以交通便利为卖点，临近地铁4号线，10号线苏州街站：26、302、394、944支等多条路公交线路穿梭运行。在配套上，项目更是传出了“以全中关村为配套”的宣言。胡宣在离开售楼中心时，顺便了解了周边的配套近在咫尺的中关村广场购物中心，商业步行街法国家乐福亚洲旗舰店，运动主题百货店、国际精品专卖店，MEGABOX影城等娱乐，餐饮，购物设施一应俱全。

据记者从房地产交易管理网上发现，该项目一，二层已被法院查封。对此售楼人员表示：“查封之事属实，但一，二层已经整层卖给了业主个人，因此查封与开发商没有任何关系。”

考察楼盘二：艾瑟顿国际公寓

定位为独立式公寓的艾瑟顿不仅满足白领的置业需求，也可作为子女陪读的理想选择。这为该项目吸引了不少外地客户，由于与人大，北大，理工大距离较近，很多外地父母在这里买套房子，既可以用来陪孩子，又可以错开时间出租收益。

同中湾国际项目一样，项目拥有4号和10号双线地铁出行选择，距“苏州街”站仅百米。项目由1栋20层的酒店式公寓塔楼构成，户型以70余平方米两居为主。根据胡宣所能承受的总房款。售楼人员推荐了建筑面积75.50平方米的A2户型，一室一厅，单价18086元／平方米，总价136万元，首付50万，20年贷款，胡宣每月需还款6297元。

项目最大的特点在拥有4.2米面宽以及整体看来，二个楼盘都符合胡宣的置业要求，均为酒店式公寓，交通便利、购物方便，并且两个楼盘都有升值潜力。

就价格而言，中湾国际相对于艾瑟顿国际公寓每平方米多支付将近4000元，但由于户型面积较小，所以总价低于艾瑟顿国际公寓。目前项目所在区域同类物业的租金水平9500元／月，投资回报率约10％。

燕莎区域：涉外氛围极度浓厚

使馆需求后劲十足

据21世纪不动产统计，燕莎区域内及周边，分布着约30座甲级写字楼现代汽车大厦、佳程广场、南银大厦、国航大厦等。500多家外资企业、商社：微软、索尼、富土施乐、康明斯等。

区别于中关村，燕莎商圈各种物业形态始终围绕“涉外”，“使馆”。90个国家的驻华使馆齐聚于此，三大使馆区分布在该区域。目前第—使馆区，第二使馆区已经饱和，第三使馆区正在兴起。分布在第三使馆区的驻华使馆主要来自挪威、意大利、法国，德国，澳大利亚、加拿大、韩国、以色列。这些国家位于目前全球经济最发达的区域—西欧，北美、东亚、东南亚等地。这意味着他们的经济活动、商贸往来是最繁荣的，这将使得整个燕莎区域具备较高的投资收益。

8月租售价格继续上扬

据“链家地产”统计数字显示，8月份燕莎周边酒店式公寓价格出现明显上涨，目前区域酒店式公寓二手房均价约为16000～17000元／平方米，租金约在12～14美元／平方米／月，环比7月份分别上涨了3.3％、2.6％。

另据21世纪不动产北京中天大业统计，自2006年以来北京市服务式公寓销售价格平均上涨了10％以上，燕莎区域服务式公寓销售均价已从2006年初的16000元／建筑平方米上涨到了18000～24000元／建筑平方米。

“链家地产”市场研发中心认为，燕莎地区是京城第三大使馆区，属于国际化的居住社区，各种租金价位的房源充分，并且交通便利、配套和商业都非常成熟，邻近奥运场馆工人体育馆和朝阳体育场，不少业主看好奥运期间涉外租赁市场，报价上涨，而另一方面，作为使馆区，燕莎周边吸引了不少的使馆工作人员、外企驻京人员，例如嘉和丽园、凤凰城等高档公寓，大部分出租给了国外人土，已经形成了国外人士聚居的传统，预计随着奥运会的临近，涉外机构、社会团体及个人大量来到北京，区域酒店式公寓的需求会有一个上涨，因此投资奥运期间涉外的高端酒店式公寓较为可行。

考察楼盘一：波菲特行政公寓

项目处在三至四环之间，机场高速路南侧，从三元桥驱车4分钟就到达了项目。未来机场高速铁路，地铁5号线、10号线等轨道交通的兴建完毕，出行更加方便。

根据胡宣的置业要求，销售人员推荐了建筑面积65平方米的H户型，单价25000元／平方米，总价162.5000万元，首付50万元，月供8600元。从其户型来看，南北通透，开放式厨房，户型方方正正，观景效果好。

从售楼处出来，记者对周边的配套进行了仔细考察，国航大厦、鹏润大厦、新恒基大厦、现代汽车大厦，佳程广场等商务楼分布在项目周围。希尔顿酒店、长城饭店、昆仑饭店，凯宾斯基饭店等五星级涉外酒店也相距不远。

考察楼盘二：燕莎·CLASS

项目处在二至三环之间，为使馆区工作人员、外籍人士、驻京办事处和中外大型企业高级管理阶层的主要活动区域和居住场所。从沙盘上可以看出，项目体量较小，总建筑面积仅为4301平方米，总户数为155户，规划仅一栋建筑，地上7层，地下2层。地上3～7层为精装酒店式公寓，地上2层为咖啡厅、休闲运动健身会所，地上1层为接待大堂，银行，特色餐饮、小型百货等，地下1层为超级豪华SPA会所，地下2层为车库。

项目均价23000元／平方米，户型面积有48～92平方米的零居室，一居室和两居室。根据胡宣的置业要求，销售推荐了5层建筑面积53.62平方米的A户型。从其户型来看，南北通透，卧室朝南，观景效果好。

据了解，项目三、四层朝南的户型都已与深圳航空公司下属单位签订了长达5年的租赁合同，购买此两层的业主在这5年时间里虽拥有项目的产权，但并没有使用权。业主交首付时，开发商将把此5年时间里的租金收益按照每年总房款的6％返回给业主。

整体看来，二个楼盘都符合胡宣的置业要求，均为酒店式公寓，交通便利、购物方便，并且两个楼盘都有升值潜力。计算得出的两个楼盘的投资回收周期、投资回报率相同，从环线位置而言，燕莎·CLASS略胜一筹，在二至三环之间，波菲特行政公寓在三至四环。

4.酒店式公寓租赁合同 篇四

酒店式公寓出租客通常是到处出差的高级白领和高管，有时可能因为工作问题不能准时交房租。或者对房东有额外的特殊要求。因此酒店式公寓租赁合同也被独立出来。想要知道更多关于酒店式公寓租赁合同的内容?若想，请随时关注租赁合同栏目!

出租方(甲方)：

承租方(乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》、《广东省房屋租赁条例》及实施细则等有关规定，就乙方租住甲方的××酒店式公寓的事宜，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方协商签订此合同。

第一章总则

第一条甲方将其所有的坐落在××街×路×号××酒店式公寓楼房(建筑面积、使用面积、装修完整程度、家具设备及家居用品附后)，出租给乙方作居住使用。

第二条租赁期限共天。甲方从年月日起将上述房租给乙方使用，至年月日收回。

第三条乙方在租住期间，根据所租住时间享受本合同规定的优惠。甲方为乙方提供酒店式家居服务;甲方保证乙方在公寓里的人身和财物的安全。为乙方提供贵重财物的保管服务;甲方对乙方实行住客管理，乙方向甲方提供个人相关资料，甲方承担保密责任。

第四条甲方保证出租公寓具有居住功能，符合国家消防安全规定及其他有关法律、法规和规章的规定。乙方保证在租住公寓期间不改变公寓用途，不破坏房子结构，保证自己的行为符合法律、法规、规章和有关政策的规定，且遵守本合同各项约定。

第五条本合同于乙方向甲方缴纳元押金后生效。

第二章租金和其他费用的交纳与结算

第六条乙方在人住公寓期间向甲方交纳租金和有关服务费及其他消费费用。

租金=标准租金×优惠折扣率×租用的公寓面积

有关服务费及其他消费费用包括：水费、电费、燃气费、电话和网络使用费用及送餐、托婴、文印等特殊费用(费用标准另定)。

甲方负责承担房产税、出租公寓所用土地的.使用费、租赁管理等政府税费。

第七条乙方租住同一房——天，付——%房租;砖—天及以上享受%的优惠价。乙方在入住期间，每月日向甲方交纳下月租金，先付后用，否则甲方可要求其立即退房。甲方收取租金后必须出具税务机关监制的收租凭证。

第八条乙方要求提前退房时，甲方根据不同情况计算应付租金和应付其他费用。

第三章公寓的使用、维修和转租

第九条甲方在出租公寓内配备的所有设施均属甲方所有，甲方保证出租公寓及其配套设施的安全符合有关法律、法规和规章的规定要求。乙方应正常使用并妥善保护公寓及配套设施，防止不正常损坏。

第十条乙方事先未经甲方的书面同意：

1.不得在公寓内放置货物;

2.不得更动公寓内的电线、管道位置;

3.不得随意更动配套设施的摆放位置或搬离出租公寓;

4.不得在公寓内安装隔墙、隔板和改变公寓的内部结构。

第十一条乙方在公寓使用过程中，发现公寓本身或内部设施出现或发生妨碍安全、正常使用的自然损坏或人为故障时，应及时告知甲方并采取有效措施防止损失的扩大，甲方应于接到乙方通知的——小时内进行维修。本条维修的费用由甲方承担。甲方维修期间，乙方应积极配合，不得阻挠施工。

第十二条因乙方使用不当或不合理使用，导致公寓内的设施损坏、丢失或发生故障，乙方应及时告知甲方，由甲方采取措施进行必要的维修和安装或重新添置。乙方承担维修、安装或重新添置的费用，并赔偿相应损失。

第十三条乙方确需对公寓进行改建、扩建或装修的，经甲方同意，并报请政府有关部门批准方可进行，甲乙双方应就此另行签订书面协议。

第十四条未经甲方书面同意，乙方不得将出租公寓全部或部分转租给他人。经甲方同意按法定程序转租的，转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方保证其受转租人不将转租公寓再行转租。本条发生的费用由乙方自行承担。

5.酒店式公寓委托经营协议 篇五

编号：—————

甲方：

地址：

联系电话：

乙方：中国VIP移动公寓

地址：

联系电话：

甲乙双方经友好协商，达成如下委托经营协议：

第一条本协议最终必须与甲乙双方签定的《商品房买卖合同》同时使用方有效。

第二条甲方将该公寓委托给乙方经营的期限为年，即自年月日至年月日止。

第三条乙方按照总价款%的年回报率一次性支付年%的租金给甲方，即总金额为人民币元（大写），并直接在首期款中扣除。自200年__ 月__ 日至200年___月___日止，乙方按月向甲方支付租金，每月为人民币元。由甲方由每月15日前转至与乙方约定帐户内。上述租金为税后金额（发展商确认税前或税后）；

第四条甲方于年月日前购买该公寓的，甲方应于年月日前将该公寓交付乙方使用；甲方于年月日后购买该公寓的，以签定《商品房买卖合同》时间作为甲方向乙方交付使用的时间。

第五条租赁期间，乙方负责支付水电费、管理费、租赁税。

第六条本合同有效期内，甲方需转让该公寓的，应提前一个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。

该公寓转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。

第七条本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除：

（一）发生不可抗拒力或意外事件，使本合同无法履行；

（二）政府决定征用出租房屋所在土地则需拆除出租房屋。

第八条本合同有效期届满，乙方需继续租用该公寓的，应于有效期届满之日前向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租的，在同等条件下，乙方对出租房屋有优先承租权。

第九条甲方同意乙方对公寓进行适当再装修，返租期满后，乙方负责将公寓按双方签定的《商品房买卖合同》附加的装修标准恢复原状交付甲方。

第十条甲、乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第十一条甲、乙双方就履行本合同发生纠纷，应通过：

1、协商解决；

2、向人民法院起诉。

第十二条

第十二条本合同一式贰份，甲方、乙方各执壹份。

第十三条本合同自签订之日起生效。

甲方（签章）：乙方（签章）：

法定代表人：法定代表人：

联系电话：联系电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人（签章）：委托代理人（签章）：

6.酒店式公寓的投资分析 篇六

早报记者 陆鸣 栾晓娜 发表于2012-07-24 01:29 德佑地产昨日发布的一份报告称，近几年，在上海，向个人买家兜售70年产权酒店式公寓的情况几乎不存在。

上海对房地产市场的监管愈发细化。

7月23日，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局联合发文，对“公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼”等问题作出解读。上述两部门提醒购房者，在购买商品房时，应根据建设用地规划许可证、商品房预售许可证等政府批准文件中所记载的规划性质、土地用途、土地使用年限、房屋类型、房屋用途等要素，来判断所购房屋的用途，理性购房。

上海市房管局网站刊登的新闻稿称，上述“提醒”发出的缘起是，“近期，有房产企业或中介公司在一些楼盘销售广告（或推介）中，使用‘酒店式产权式公寓’、‘公寓式酒店’、‘公寓式办公楼’和‘不限购不限贷’等宣传用语误导部分消费者”。

上海市房地产交易中心一工作人员昨日称，区分上述三种物业类型的办法很简单，就是看土地出让时的用途。如果是住宅用地，那么就是住宅，适用限购限贷政策；如果是商业用地，则物业类型为非住宅，不在限购限贷范围。

“酒店式公寓上海只有几个楼盘”

关于酒店式公寓和公寓式酒店的定义似乎并不复杂。

按上海市房管局网站刊发的官方定义，酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围；而公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，土地使用年限为40年。公寓式酒店本质上仍是酒店，按相关规定不得分套销售。

智富集团商业地产事业部总经理朱立平进一步说，酒店式公寓是住宅，只是在物业管理上采用的是酒店式的管理，物业管理费较普通住宅小区要高，同时设计风格上像酒店。

德佑地产昨日发布的一份报告称，近几年，在上海，向个人买家兜售70年产权酒店式公寓的情况几乎不存在。

“一般来说，住宅地块价格高，商业地块价格低。很少会有开发商把住宅地块做成酒店风格的产品。”某上市房企营销负责人称，酒店式公寓这种物业类型是非主流产品，在上海不太多见，往往是受地块条件限制才采取的办法，“比如地块太小或某一个楼盘的某一栋楼”。

“当前为数不多的几个相关楼盘也仅限于市中心，且多为2000年左右的建筑。”德佑地产在报告中写道，产权为40年的公寓式酒店上海也极稀少，再加上出售条件苛刻（不得分套），市面上实际出售的情况更是少之又少。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海称，公寓式酒店这类物业只有一张大产证，无法分割销售。

公寓式办公楼“擦边球”

据德佑地产称，目前上海市面上在售的所谓“不限购不限贷”产品，实际上多为公寓式办公楼。

按官方定义，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地使用年限为40年或50年。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。

某上市房企营销负责人称，公寓式办公楼是可以出售，不受限购限贷政策限制，但由于属于商业地产，购房首付比例不得低于50%。该负责人说，公寓式办公楼转让时的税费成本很高，购房人一般不通过转手获利。

香港康年酒店管理集团海南区域发展总监李津称，开发商之所以喜欢打擦边球，将公寓式酒店分套出售，是因为这样资金回笼快，而自己持有资金回笼周期较长，且存在租不出去的风险。

来自机构的数据称，上海部分外围区域的确存在办公类物业存量过高的问题。

以嘉定为例。同策咨询研究中心数据显示，2012年以来，嘉定区一手办公类产权物业月度供求比在3-6之间，个别月份高达8.9，严重供过于求。而去年一整年，除12月份外，整个市场供求比基本在1-3之间。截至7月11日，嘉定区办公类产品存量为53.4万平方米，占整个上海市办公类产权物业存量的11%。

无关调控是否收紧

在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，公寓式办公楼这类产品本来就不限购，房管局对此作出解读，不存在政策收紧与否一说。

此前的6月，上海市房管局重申，“严格执行住房限售政策，非本市户籍居民家庭通过补缴社保购房不予认可”。这一表述似乎更受住宅开发商的关注。

某上市房企副总裁称，近期上海限购限贷政策在执行层面比以前紧得多。如前段时间，外地户籍单身人士不得购房的执行层面规定，以及一些帮外地户籍购房人补税单、补社保中介机构被查处等消息，都体现出当前楼市回暖的背景下，监管层对限购限贷政策从紧执行的情况。

某大型房企营销负责人同样提及，目前监管部门在购房资质审核上仍然非常严格。近期一些补办社保、税单的中介遭到严查，房产信息还和民政信息进行了联网，使得原本通过假离婚获得购房资质的现象遭堵漏。

据该负责人称，近期投资客入市的情况并不多。

某房企总经理称，近期市场出现回暖，而中央的调控论调没有改变。据他了解，监管层已要求相关部门就6月一些成交量价出现上涨城市的情况进行调研汇报。

7.对我国酒店式公寓前景的几点思考 篇七

酒店式公寓在我国仍然还算是一个方兴未艾的新事物, 目前只在少数几个大城市有分布。但随着经济的迅速发展以及中国酒店业、旅游业的发展, 人民生活水平的提高, 酒店式公寓由于具备了单纯的酒店和公寓都不具备的优势因而在市场竞争中占据了极大的优势。可以说, 从目前来看, 在今后一段时间内酒店式公寓将具备比较光明的前景, 主要有以下几方面原因:

一、酒店式公寓的自身特点

1. 酒店式公寓有丝毫不逊色于星级酒店的硬件设施和软件服务。

住在酒店式公寓里, 可以享受到星级酒店般的待遇, 充分满足人们对舒适度的要求。

2. 酒店式公寓价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉

很多, 客人可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇, 对客人的吸引力很大。

3. 酒店式公寓讲究个性化和人性化服务, 在设计上不同于星

级酒店的标准式设计, 而更讲究个性化, 有各种不同的户型可供人们选择, 在室内布置上, 多讲究温馨和舒适, 并且在装修上统一为精装修, 提供全套的家居设计和电器, 能够给客人带来家一般的温暖感觉。对于不同户型也有不同的格调, 在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时, 附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目, 充分为住户提供便利。

4. 酒店式公寓还有一大特点, 较之标准式星级酒店, 酒店式

公寓因为采用现代化物业管理, 而更加自由方便, 并且可以随时得到各种服务, 满足顾客需求。

5. 酒店式公寓除了有最星级酒店般的住宿服务之外, 又吸收

了信息时代高级写字楼的特色, 可以提供办公等服务, 满足更多样化的需求。

二、社会经济为酒店式公寓发展带来了有利契机

随着社会经济的发展, 人们物质生活水平不断提高, 需求更加趋于多样化, 酒店式公寓也正好适应这种趋势和潮流:

1. 社会经济水平的提高为酒店式公寓的发展提供了最基本的

物质大环境, 正因为经济水平提高, 人们才有能力消费各种服务, 可以说飞速发展的社会大环境创造了酒店式公寓的市场需求。

2. 人们消费观念的变化也促进了酒店式公寓的发展。

过去的人们只注重基本的生活需要, 而现在随着基本的生活需要都已得到满足, 根据马斯洛的“需要层次理论”, 人们开始追求多养化的生活, 要求提高自己的生活质量。走出家庭, 与家人或者朋友一起休闲度假, 这时舒适价格又合适的酒店式公寓就成了他们的最佳选择。

3. 第三产业大力发展, 服务密集型和技术密集型的企业越来越多。

这些企业由于不需要生产空间, 因此对空间面积要求不大,

但要求必须有完善的配套设施, 信息、人流密集, 交通方便。酒店式公寓能够很好的满足这一点。

4. 酒店式公寓投资风险相对较小, 受益相对较大。

酒店式公寓既不同于酒店, 又不同于一般公寓。酒店要作为经营实体承担经营风险, 而一般公寓的价值只能被动的跟随房地产市场的变化而变化。酒店式公寓不需要承担酒店那么大的风险, 又可以进行灵活调整, 具备升值潜力。所以, 对风险投资商的吸引力也很大, 愿意对酒店式公寓进行投资。

三、国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用

随着中国加入世界贸易组织, 越来越多的国际企业进驻中国市场, 尤其是进入大城市。但是大城市土地租金一般较高, 想要在交通便利、人员密集的地点更需要付出较高的成本。而选择酒店式公寓能够同时满足他们办公以及员工居住的需要, 又可以为他们节省资金。所以很多国际企业都是长期租住酒店式公寓。

当然, 对于酒店式公寓我们也应该保持清醒地认识和理智的头脑, 不能盲目的跟随大流对酒店式公寓进行投资和追捧。因为酒店式公寓的投资和开发也有其自身的风险:

1. 价位问题。

酒店式公寓吸引消费者的一大优势就是星级酒店的待遇但是相对较低的价格。但是在一些大城市和发达国家的城市出现酒店式公寓盲目定价的问题, 使价格与市场严重的偏离, 无法切合市场需要。

2. 酒店式公寓的设计和质量问题。

随着市场需要的增加, 一些开发商急功近利, 在开发和建设的时候没有严格按照国家标准和设计要求来施工, 甚至在设计上也不尽合理, 如偷工减料、私自缩短工期, 无法满足住户的需要。另外, 还可能存在配套设施不完善、面积拥挤等问题。

3. 投资商的转移。

当酒店式公寓发展到一定程度, 市场细分越来越细以后, 一栋酒店式公寓可能会被若干小业主进行出租, 与大投资商竞争。而小业主为了争取客户, 可能会出现竞相压价的问题, 使利润下降, 而大投资商在市场出现更好机会时就会转移自己的资金。

总之, 酒店式公寓的前景是比较光明的, 但也存在着风险。如果想要对酒店式公寓投资, 一定要做好详细的市场调查, 包括对地段、目标人群、价位、交通便利程度等。另外一定要学会规避投资中的风险, 在对楼盘的选择, 室内的设计, 配套设施的建设和完善等上都要慎之又慎。楼盘要避免烂尾楼, 选择设计合理的楼盘;室内设计要凸现人文关怀等, 让住户能体会到家一般的温馨舒适;配套设施要完善, 必须能满足住户各种需求。将各种因素考虑全面, 最大程度的降低投资的风险!

摘要：酒店式公寓, 是一种最近在我国流行的房产形式, 与星级酒店和普通公寓相比, 有自己独特的优势。最先兴起与欧洲, 现在蔓延到我国大城市。由于它能够为客人提供更加人性化、更加舒适的服务因而在我国具有比较光明的前景。

关键词：酒店式公寓,优势,光明前景,探索与思考

参考文献

[1]邹景泉赵炳喜:《中国房地产企划经典案例》.《酒店式公寓现状与前景》, 2000年内蒙古大学出版社

8.不住酒店,住酒店式公寓 篇八

作为国际500强企业的高层管理人员，Alex将在北京工作和生活至少一年的时间，以便能够确保公司中国区业务的顺利进行。已有近十年跨国公司管理经验的Alex当然能够很好地适应北京的生活，但这一次他希望不仅如此，还要能够让他的妻子和未至适学年龄的儿女一起搬来北京，繁忙工作之余，也能够顾及家庭。

“长期租住酒店当然是选择之一，但无论是租金还是在酒店的生活开销都显得太高了，况且酒店的房间也太小，而租住附近的社区公寓，整体设施和服务一甚至是安保方面，都不够到位。”Alex的私人秘书说。在经过了很长一段时间的抉择后，秘书为Alex一家人选择了一处距离公司不远，位于CBD商圈的酒店式公寓(ServicedApartment)。

“这是她所做的最正确的选择。”Alex打趣道，“这里比酒店宽敞，也更私密，更像家，但比住在家里更舒适。”

不住酒店，住酒店式公寓

事实上，酒店式公寓对于经常往来于各国的商务人士来说并不是一个陌生概念。简单来说，酒店式公寓是配有全套家具，设有厨房、卫生间及洗衣设施的套间。它努力提供家一样的舒适享受，让一家人能舒舒服服地住在一起，并仍保持自己的生活方式及日常作息。它比酒店更像家，比家更方便、舒适。在香港，它也被叫做服务式公寓。

国际上，酒店式公寓又被简单归纳为两种，一种叫做“公寓酒店”(Apart hotel)，另一种是“企业住房”(Corporate housing)c

公寓酒店看上去跟普通的酒店没什么不同。只是拥有更小更精致的大堂，没有那么多价格昂贵的各色餐厅，没有多余的商品或礼品部——是的，这些空间都让给了客房。于是客房变大了，户型也有更多选择，两室～厅，三室一厅，甚至是可供一个大家庭和朋友们一起居住的Loft房型。房间装潢方面，公寓酒店更倾向于温馨、舒适，而不是奢华、个性。每套房间都配有自己的厨房，鼓励租客自己下厨。毕竟。这里更适合你住上一阵子，而不是朝至夕去。同时，和酒店一样，你能够享受到专业的24小时客房服务。企业住房在硬件配备上和公寓酒店没有太大的差别，顾名思义更适合公司为员工长期租用(30天以上居多)，因此公寓提供更少量的服务，企业则支付更低的租金。

总体来看，酒店式公寓的租金比同等设施水准的酒店要便宜15～30％，因此国内的酒店式公寓几乎统统将目标受众瞄准跨国企业外籍员工。

就拿Alex来说，常年在海外工作使他疏于对家庭的照顾，酒店式公寓为一家人在异国的生活提供了便利。“而且，公寓内的租住者大多和我们一样，来自不同的国家，都在中国身启要职。所以足不出户，就可以迅速地建立自己在中国的社交圈。”Alex说。

酒店式公寓的概念最早起源于美国，它的兴起与美国在全球的广泛投资、设厂是分不开的。酒店式公寓行业联合会网站发布的《2010年全球酒店式公寓行业报告》显示，迄今为止，该行业的企业有86％的股权仍掌握在美国人手中。

随着酒店式公寓市场的不断壮大，越来越多的运营商进入到这个行业中，其中不少知名酒店式公寓品牌来自传统酒店。比如，万豪集团旗下的Residence Inn，希尔顿酒店集团旗下的Homewood suites，以及洲际酒店旗下的Staybndge，都是成功的案例。当然，还有许多品牌以独立经营酒店式公寓为主。比如Skyline Worldwld。Accommodatxons、雅诗阁酒店公寓(TheAscott Group)及辉盛国际公寓(FrasersHospltahty)等，都是在全球规划其酒店式公寓版图的跨国经营者。

要住，就住最好的酒店式公寓

2010年10月，位于大连市开发区的莎玛Luxe天城精品服务式公寓(Shama luxegrand central)举办其开业一周年庆典活动。在试运营的一年中，公寓的入住率始终维持在80％以上，这令管理方莎玛(Shama)集团的首席运营宫、新加坡籍印度人BhupeshYadav欣慰不已。

“莎玛Luxe天城不光是莎玛集团在中国最好的精品酒店式公寓，我认为，它本身也是目前中国最好的酒店式公寓。”接受BIZMODE采访时，Bhupesh说。现年45岁的Bhupesh能够做出这样的判断，似乎也并不为过。在他20年的酒店行业从业经历中，13年专注于服务式住宅行业。可谓相当资深。在加入莎玛之前，他还曾在享誉国际的雅诗阁酒店公寓(Ascott)和辉盛国际公寓(Frasers Hospitality)中担任要职。

在这家“最好的”公寓中，确实可以发现许多令人眼前一亮的细节。这些细节本身，彰显着酒店式公寓的种种优势。

首先，是它的私密性，这也是酒店式公寓最引以为豪的一点。一般意义上的酒店，就算再奢华。也是公共场所，换句话说，当你走进电梯，各式各样的人会出现在你身边。他们可能刚从夜店里出来，可能要去参加宴会厅里举办的婚礼，也可能是哪个小报派出的狗仔队。但在酒店式公寓，完全不会有这样的状况。大堂、电梯，都需要刷房卡才可进入，尤其是电梯，倘若你住在莎玛Luxe天城公寓的19层，那么刷卡之后，只有19层的灯会亮，你完全无法到达除公共区域外的任何居住楼层。更何况，公寓保安熟悉住在这里的每位住客的面孔，绝不会让陌生人进出。

莎玛Luxe天城还提供了足够多的户型供租客选择，既适合只身奋斗在异乡的经理人，也有足够大的空间供一家十几口的久居者。

其次，客房的设计也可圈可点。莎玛Luxe天城果然秉持了“家一般的”周到与细腻，将一切设计得浑然天成，用尽心思却不着痕迹。从房间内灯光和空调的控制开关，到垃圾桶和电话的个数及摆放位置，处处贴心。比如，适合单身人士居住的100平方米的房间内，约有各种照明灯十余盏，可当你要出门的时候，并不需要将它们一一关闭。公寓在门口处设计了一个总开关，只须按一下，便可安心出门。这虽并不是多么特别的设计，却十分人性化，适合随时应对突发状况的商务人士。

“房间内的家具都由知名设计师设计，卫浴用品来自英国知名奢侈品牌，每间卧室都配有音响和有闹钟功能的，Pod播放底座，以及为莎玛特制的slumber特柔软床褥。就连每间公寓墙壁上的装饰画也不是批量生产的便宜货，而是我们专门找画家亲笔所绘的。”莎玛Luxe天城的市场营销总监Sylvester说。

最后，就是令Bhupesh最引以为豪的贴心管家服务。与星级酒店不同，酒店式公寓所提供的服务是个性化、定制化的。负责每

天帮你打扫卫生的客房服务员，会用心记下你的生活习惯。比如，如果你习惯性睡床的左侧，你会发现你的拖鞋每天被整齐地摆放在床的左边。又或者，你正在看一本书，出门时随手把它放在桌子上，那么客房服务员不会在打扫的时候把它塞回书架。

而与其他酒店式公寓不同的是，莎玛Luxe天城在4层还配有一个千余平方米的私人会所。游泳池、健身房、台球室、阅读室、电影放映厅、儿童活动室、会议室，以及24小时的饮料吧……各类设施只供居住在这里的人们使用。

“我们为客人提供每日的免费早餐，当然这个服务很多星级酒店也可以提供，但如果你有朋友来拜访，如果要一起用餐，那么酒店一定会让你多付一个人的费用，但我们不会。我们认为，这里是家——朋友来家里吃饭还需要额外付钱么?当然不用。”Bhupesh说。

投资住宅，不如投资酒店式公寓

事实上，对于商务人士来说，酒店式公寓不但可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

从投资角度来看，酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，它可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。

因此，国内市场上可以见到许多待售的酒店式公寓。但通常情况下，国际知名的酒店式公寓管理集团并不会轻易出售单独公寓的产权，而是自主拥有整个物业的全部产权。只有当公寓管理集团撤资，才会整体出售物业。这当然也是为了保障居住在此的客户的利益。毕竟，没有人喜欢你的邻居随时变换，但你的管家却不知道那些15陌生面孔都是些什么人。对于如Shama这样在酒店式公寓行业内首屈一指的企业来说，没有什么比保障住客的高质量体验更重要。

“对于企业来说，酒店式公寓的投资回报率是相当高的。”Bhupesh说，“打个比方，如果一家酒店打算撤资，那么酒店只能被当做酒店卖掉。这个买卖未必是划算的。它可能会受到当地旅游行业、酒店入住率等多重因素的影响。但酒店式公寓则不同，本质上讲，酒店式公寓是公寓。当它被出售的时候，是被当做地产项目卖掉，地产的增幅所带来的利润是十分可观的。换句话说，酒店式公寓在经营的过程中靠房租盈利。之后还可以靠出售地产变现。再加上因为Shama本身的品牌效应，通常我们进驻的区域会带来该地区40％的地价增长，所以当我们出售产权的时候，就可以享受到这个增幅带来的实际利益。”

知名酒店集团旗下的酒店式公寓

9.酒店式公寓的投资分析 篇九

上海「XXXXXXXX」位于上海市黄金地段，座落在路，环境高雅，交通便捷。大厦位置闹中取静，不仅是商务活动侨居及购物消闲的首选之地，而且已成为上海滩极具时代气势，并具投资价值的物业。

根据入住「XXXXXXXX」豪华住宅之人士分析，其对管理服务具有相当要求，故此管理公司在提供恒久而稳定之良好服务质素的同时，结合租客对服务式公寓不断提高的要求及发展商于市场推广方面之需要，本司综合国内各大城市及东南亚物业之管理及顾问经验，针对上海「XXXXXXXX」公寓楼宇之规模及独特环境，建议一套完整及切合实际需要之星级物业管理方案，确保业主之投资能有保障及增值回报。

一、星级物业管理及服务项目

1、星级物业管理及服务是参照酒店服务顾客内容与管理形式而制定，其不同之处在于酒店式公寓服务的对象主要是公寓用户。一般公寓的管理只限于保安及清洁服务，服务范围亦只在公共地方，如走廊、大堂、楼梯厅、或是公共设备，如电梯及水泵等，而用户单元内的事项一般不会负责，而星级物业管理服务则较为全面而又多样化。除一般公寓管理及服务内容之外更会提供不同类型及完善家居生活的服务。如：

------室内清洁服务；------洗衣服务；------代寻佣工服务；------24小时医疗急救服务；------室内设备及维修、绿化；------代缴公用事业费；------代购物品；

------代订机票、车票、酒店；------叫车服务；------叫醒服务，等等；

当然，在高雅舒适明亮的大堂，有提供24小时服务之柜位，并有杂志报刊供用户及其访客享用，而所有服务生则需穿戴整齐制服，配以白手套，在大堂为用户开门指引。此举可使客户既有舒适、安逸之家居生活感，又有置身星级酒店的尊贵感受。

2、针对XXXXXXXX租户生活、休闲的需要及自身实际情况考虑，物业管理处在现行所提供服务项目之基础上，建议提供如下服务项目：

------室内清洁服务；------洗衣服务；------叫车服务、叫醒服务；------商务服务；------订报服务；------代找佣工服务；------24小时医疗急救服务；

------室内设施、设备维修，室内绿化养护服务；------代缴水、电、煤、电话费等公用事业费用；------代订机票服务，代订客房服务；------代购物品服务；------设立大堂投币电话；------会所服务；------失物招领；

------提供小型会议室服务；------缝纫服务；------擦鞋服务；------观光旅游指导服务；------行李服务；------饮用水送水服务；

------家居用品/电器租赁/咨询服务；------送餐服务；------鲜花送递/室内植物摆放；------提供大厦电视节目表服务；------提供室内家电使用说明服务；------客户意见征询书；------预订包车服务；------泊车服务；------洗车服务；------搬迁服务；------门卫应接服务；------留言服务；------寻人服务；

------为残废人提供特殊服务；------总台区域提供宣传品服务；------客户生日服务；------入住及收楼服务；------免费送报服务；------代客照顾儿童服务； 2.1 室内清洁服务

此项服务主要出于解决住户日常繁重琐碎的家务清洁劳动，收费标准可根据每周需要服务次数及范围而定，服务内容可涉及到：

------整理卧室卧具；------清除家具灰尘；------清洁地板；------水洗衣服；

------清洁厨房用品、餐具等；------清洁卫生洁具；------清倒生活垃圾；

------清洁玻璃门窗（1次/周）；部分幕墙玻璃由大厦管理处定期安排清洗；------洗涤床上用品（1次/周）；------烫衣；

------家具上及大理石抛光------其他

建议聘用有家政培训经验之员工（临时工）从事此项服务，编制上可归入外判清洁公司。员工制服可考虑采用中式斜襟衫配围裙为主，力图突出家的气氛。服务内容中部分项目，将会安排清洁、洗涤公司落实配合。

2.2 洗衣服务

根据住户的一般要求，建议在大厦一处设置并外判洗涤公司承接服务，由管理处之客户部跟进监督其正常运行。另外对外判承包商可要求解决管理处员工制服清洁及会所用布草之清洁任务。

2.3 叫车服务、叫醒服务

建议提供此项免费服务以方便住户早起和外出，以使管理处与住户关系更为融洽，有依存关系。

2.4 商务服务

建议管理处为大厦住户提供商务服务，应函盖中英文，收发传真、复印、代找快递，邮寄及秘书服务等，有关收费标准应有明码标价。

2.5 订报服务

住户如需订阅国内外报刊，管理处可在每月规定日期里承接代订服务。住户通过查阅管理处准备的报刊目录及价目表并填妥订单，只要交纳部分手续费，便会由管理处落实此事。境外报刊的申请，需由住户提供护照等复印件证明。

2.6 代找佣工服务

管理处可根据住户的要求代为推荐佣工，主要源于国家劳务市场。薪金标视服务内容而定。

2.7 24小时医疗急救服务 医疗服务分两部分内容：

2.7.1.住户可直接拨打120急救电话，或通知总当值接待员代为联系，并由管理处当值员工协助跟进急救事宜；

2.7.2.建议管理处自备常用救护药箱，提供常用救护药品。2.8 室内设施、设备维修，室内绿化养护服务 住户如有需要对其单元个人物品维修，可与管理处联系。室内维修属有偿服务内容，需按标价收费。如果维修项目或绿化养护要求超过管理处能力范围，管理处可代为联系推荐服务较好的承判商供选择。

2.9 代缴水、电、煤、电话费等公用事业费用

管理处将定期对租户单元的水、电、煤等公用事业费进行抄录，并发单，为客户代为收缴，可考虑适当收取部分服务费。

2.10 代订机票服务、代订客房服务

大厦管理处可选择信誉较好服务上乘的承判商为大厦住户方便出走提供此项服务。届时现场需准备有关航班时刻表及收费价目等资料以备客户查阅选择。

2.11 代购物品服务

为方便大厦住户各种日用品（如饮用水等）的选择，管理处可联系有关供应商建立送货服务，这样既可让利给住户，又可确实解除住户的后顾之忧，有利于大厦进出物品的管理，如有条件，还可扩展到日用小商品代购服务。

3、日常运作服务项目如下：------24小时安保服务；------清洁服务；

------设施、设备维修保养服务；------园艺保养及节日布置；------公共关系处理；------处理用户投诉；------用户联系； 3.1 24小时安保服务

对大厦公寓的正常使用提供治安管理，消防管理及交通管理等服务。3.1.1.安保岗位的设置

♦

根据「XXXXXXXX」的具体情况，在大厦大堂及其它出入口，消防监控中心、车库、外围车道等区域设立固定安保岗位，并安排巡逻人员以及时发现大楼各处可能出现的异常情况。

♦

采用固定岗位、流动模式，通过定时的换岗流动，尽可能使当值人员在有效时间内达到最佳的工作效果。3.1.2.专业硬件的支持

♦

建议增设电子巡更仪系统，以确保大厦巡视工作有效运作。3.1.3.大厦保安制度、程序之制定

♦

在规定大厦员工手册的同时，尚需设定大厦安保服务的工作程序、编制保安制度等。

♦

设计大厦在煤气泄漏、火警应急、水浸爆管、电梯困人、高空掷物、罪案发生等突发情况下的应急处理方案。

♦

定期召开各级会议，检讨大厦保安问题，以确保「XXXXXXXX」的保安服务能达到预定的效果。

3.2 清洁服务

清洁保障是大厦管理处应提供的基本服务，它的作用是为业主和用户提供一个卫生、舒适、洁净的环境。

3.2.1.拟定物业清洁服务之基准

♦

确定大厦保洁服务的位置、范围、清洁的次数或保洁程度，以及每年度的外墙清洗等其它任务。

♦

拟定清洁服务条款，通过每年进行有关清洁招标会获得较有竞争价格的承判商，使业主能以合理费用而达到理想成效。

3.2.2.根据合约的服务标准，制定完善清洁监督的日常报表，监查保洁公司日常运作，如查核清洁员工资力、人数，监察清洁服务的品质等。定期审核厘定清洁费用之基准。

3.2.3.适时推荐保洁公司对有需要进行清洁之用户提供服务，如此既可减少物业内保安及管理运作的问题，又可补贴保洁费用，节省物业营运开支。

3.3 维修保养服务

维修保养服务即运用管理处工程专业服务，全面控制大厦能源供应，落实大厦的设备设施的 维修保养，并适时完成其增速、更新和改造工程，确保业主之投资能有保障增值。

3.3.1.建议设工程经理一职，全权负责业内所有机电设备之运作及保养服务，各级驻场物业技工将由其监督下处理各项操作，维护及定期保养工序。

3.3.2.建议编制短期及长期修缮计划，建议机电维护之基准及品质定位，并准备有各类保养报表达至特定之效果。

3.3.3.选择适当之保养承包商处理定期及大型之维修保养计划，此项计划将通过招标形式，由业主核准选定合适厂商。

3.4 园艺保养及节日布置

3.4.1.安排园艺保养承判商处理日常园艺景观之设计维护工作，并挑选供应适时之盆栽，以改善物业环境。

3.4.2.于特定节日，如中秋节、春节等期间安排物业之不同布置，以渲染节日气氛。

3.5 处理租户投诉

3.5.1.物业管理处各级员工都需认真听取记录所有业户之建议或投诉，并以最短时间内跟进处理。

3.5.2.物业管理部主管人员将陪同物业经理定期友善访问各业户，作适当沟通。

3.5.3.所有业户之建议及投诉记录将予认真汇报分析，以便管理处查核及检讨。

3.6 用户联络

3.6.1.管理处定期发出通告，报道有关物业内资讯及其他事项，定期召开业户特别会议，商讨其他有关管理问题。

3.6.2.管理处主管以上人员定期拜访主要用户，以收集有关改善管理运作之意见及建议。

备注：以上服务项目的开展，物业管理处需设立机动人员负责一切外出服务工作，以保证服务项目的正常运作。

4、服务管理的建立：

4.1 建立以服务为核心的管理系统

建议建立以指挥、执行、监督、反馈为主体的管理系统，从组织结构完成对实施服务与管理控制。

4.2 设计、修改各种服务项目的工作流程、岗位要求。

4.3 根据不同的岗位要求，招聘并完成对员工岗位态度、岗位知识、岗位技术、岗位习惯的培训。

4.4 设计、完成大厦住户对服务设置的信息沟通。

二、星级物业管理服务指标要求

本公司在综合国际酒店业对服务质量指标的要求和本公司在国内大城市及东南亚豪华住宅公寓之管理经验，就如下方面具体说明星级物业管理服务指标之要求。

这包括：

------大堂与总服务台区域；------会所区域------其他公共区域；------行政管理要求；

1、大堂与总服务台区域服务指标的要求

客人一步入大厦，迎面而来的必须是热情、亲切的气氛，使宾客立即产生受欢迎和舒适的感觉。总服务台的人员，要以他们的礼貌和仪表，反映出高度专业化的、非常良好的工作状态。

提供优良服务，就意味着以礼貌友好的方式，对客人的要求做出敏捷的、关心的和满意的答复。

为了销售大厦特有的服务项目，管理处的全体人员都必须接受全面的培训，包括熟悉本大厦各类型单元、会所设施、开放时间、特点等，以及了解本市交通、游览点乃至教堂等。总服务台的人员必须对客人可能产生的问题提供迅速、有效的解答。

为了突出大厦合适形象，此区域摆放之书画和其他印刷品必须和大厦的装饰协调一致，在整个大厦内始终如一。所有的推广资料，或是情况介绍，均须限制在总服务台或大堂的某一个区域内。所有的资料应当雅致得体，无论何时，都应反映出大厦的质量形象。

1.1 大堂气氛

通过良好的大堂和接待区的环境和氛围，大厦应立即给客人留下一个良好的印象。

1.1.1 灯光要柔和，不刺眼，又便于阅读。工作区的日光灯应和整个环境的灯光亮度协调一致，同时要适当的遮挡，不要让客人看见。

1.1.2 背景音乐系统，声音要维持在令人愉快的程度，以防止产生打扰客人的隆隆声或刺耳的回声。

1.1.3 正常工作发出的声音要得到控制，设备噪音不能令人讨厌，破坏宁静的气氛。

1.1.4 空气必须干净、新鲜，并需保持在舒适的温度水平（23-25度）。1.2 人员

无论何时，总服务台人员的态度必须亲切友好，用礼貌的、高度专业化的方式献身于客人服务。这些人员要富有经验，受过全面培训，身穿制服，向客人显示出一种高质量的、专业化的工作行为。要佩带好利于客人识别、称呼的名牌。

1.2.1 人员专业性要求

♦

礼貌：全体人员都必须突出积极、亲切的态度，使客人感到受欢迎和赞赏，感到自己是重要的。

♦

关心：全体人员都必须对客人的问题、疑惑和焦虑之是表现出兴趣和同情

♦

能力：全体人员要精通自身业务，有能力对客人任何合理的要求做出反应。

♦

行为：全体要以积极的态度行事，节制。1.2.2 员工录用标准

♦

大厦必须完善每个工作岗位员工的录用标准和工作说明书，管理处将从员工录用这一环节上来保证员工是彬彬有礼的、专业化的和对客人的问题是具有同情心的。

♦

管理处要用相同的标准和政策来录用员工，对每一位大厦工作申请者提供相同的机会。

1.2.3 员工

为了创造顾客能在大厦里享有优越的、令人难忘的经历，每一个员工包括管理人员都要参加培训活动。除了每一位员工都要参加大厦的规章制度、安全消防、礼仪礼貌等方面的入职教育外，管理者要参加“酒店服务”课程的培训，员工要参加岗位专业技术的培训。1.2.4

员工制服

♦

全体总台人员，行李员和大堂人员必须身穿制服。制服的款式和颜色要和大厦装饰相吻合。

♦

大堂和总服务台区人员的制服必须包括以下各项：------衬衣，上衣;------裤子或裙子;------领带或领结或领巾;

♦

皮鞋要擦亮，鞋、袜要干净，它们的颜色和制服要协调，一般都是黑色的。

1.2.5

个人仪表

员工良好的形象，对增进客人对大厦的积极看法至关重要。个人仪表标准如下：

♦

衣服：干净的，烫熨过的，无污点，裂缝和破洞。♦

头发：干净的，梳理过的和长度适中的。♦

卫生：干净的身体，双手，手指甲和脸面。

♦

饰物：有限的，与职业化服务仪表的要求保持一致。1.3 客人服务

由于使客人满意是我们所关心的头等大事，因此，对客人的服务应放在优先地位。不得以无理的要求让客人等候。员工之间的交谈，或与非大厦客人的交谈，无论是当面进行的，还是在电话里进行的，都应让位于客人的需要。

1.3.1 行李员和接送服务

♦

行李服务要由身穿合适制服，修饰良好的员工来提供。

♦

不许强行为客人提供行李服务。行李服务考虑每天至少为24小时。1.3.2 电话

在大厦里，高质量的电话服务是十分重要的。不能提供高质量的及时的电话服务，会立即损害一幢大厦的形象。大厦内部提供的电话服务以及未来住户打来的电话，都应快速地、彬彬有礼地处理，答话的语调要热情、友好。

♦

每天必须提供二十四小时的客人电话服务。♦

必须在电话铃响三下以内给客人回答。♦

接电话要彬彬有礼，决不能采取匆忙或粗率的态度，要使用欢迎词句，包括报请接电话人的岗位和大厦的名称。例如：“XXXXXXXX总服务台，我能帮助您吗？”

♦

绝不能一拿起电话就马上问打电话者：“您能等一下吗？”然后让他拿着电话筒等着无任何说话的机会。对等候的客人，要每隔三十秒再问候关照一次。

♦

所有电话都需及时地回答和转接，训练有素的接待员应用彬彬有礼的、专业化的方式记下电话留言。

♦

其他人打给客人的电话，如有要求的话，并须提供留言服务。留言须写在电话留言表上，注名时间，并及时将留言告知住户。

♦

为了保证客人根据法律享有的隐私权和安全的权利，不许告诉打电话者住户的房间号码或者任何方面的私人情况。

♦

总台人员必须有一份紧急电话号码单，如火警、警察、医院、救护车和医生的电话号码。

1.4 清洁和维护

为增进客人对大厦的良好印象，无论何时，总服务台和大堂区都须保持清洁，处于完好状态。

1.4.1 物业经理必须指定一个人或一个部门保证总服务台和大堂区始终是干净的、完好的。必须不断清除垃圾，不断地把烟灰缸清洗干净，同时注意不断抹去门厅大门手柄上，电梯扶手上的手印。

1.4.2 在清扫大堂时，应当喷洒适量的清香剂，以便有助于清除空气中沉积的不愉快的烟味。

1.4.3 地面遮盖物、家具、墙壁、墙上饰品、固定装置、天花板和天花板固定装置都必须处于最佳状态，并在不干扰客人的时间清扫和维护。需要经常进行清扫与维护的工作有：除尘、擦拭和清扫，清除污迹和油斑，拾起碎片，清除窗子、镜子和其他物品表面的污点，修好脱落的喷漆，维修墙壁遮盖物，更换破裂的玻璃和烧坏的灯泡，维修损坏的家具、附属品和地毯。客人在大堂时，不应使用吸尘器。

2、会所区域服务指标的要求 2.1 小型会议室，宴会厅 会议室应提供一种有益于商务活动的愉快、舒适的气氛。为了给会议参加者提供一次满意的服务，会议室的服务应该是及时的和全面的。

2.1.1 人员

全体会议服务人员必须身穿制服，佩带铭牌。2.1.2 客人服务

♦

会议室宴会厅内必须提供饮料服务。♦

为会议提供的饮料服务必须是快速的。

♦

可为全部与会者提供会议记录簿、圆珠笔、玻璃水杯、冰水和小糖果。2.1.3 饮料服务

♦

必须根据规定确定所提供的酒精饮料种类。♦

小酒吧须备有饮料价目表。♦

客人就座后，须及时和客人打招呼。

♦

每服务一次都须用一只干净的玻璃酒杯和一张新的鸡尾酒餐巾纸。♦

根据有关规定，必须允许客人以下面任何一方式为他们的帐单付款：a)用现金；b)如果客人已建立了信用，可允许他采用在饮料单上签字的方法；c)用一种经过大厦批准的会员卡。

2.1.4 清洁和维护

♦

会议室和宴会厅在不使用时都必须保持干净，以便让人参观。♦

所有的地毯、门、墙壁、天花板和会议室隔墙都必须干干净净，处于极佳

状况。

♦

所有的陈设和家具都须处在完好状态。2.2 壁球场

2.2.1.会所服务员在壁球场开放前应检查壁球场地，确保墙面及场内的清洁，无垃圾，无积水。

2.2.2.合理安排预定会员的运动时间，及时记录会员打球的时间及费用。2.3 室内泳池

2.3.1.确保泳池开放时期的清洁和消毒工作。

2.3.2.确保更衣室、淋浴室及躺椅和拖鞋等的整洁，并有常规消毒，补齐手纸、香皂等供应品。

2.3.3.发放，控制更衣箱的钥匙，保证会员的安全防盗工作，坚持对泳池中客人安全情况的巡查，发现险情，及时急救，确保安全，严格执行泳池规则。

2.4 健身房

2.4.1.开放前仔细检查各类健身器械是否完好，锁扣和传动部位是否安全可靠。

2.4.2.确保场地和设备的清洁。

2.4.3.细心观察会员的运动状态，及时提醒会员注意事项，确保会员的安全，按时播放符合节奏的音乐。

2.4.4.在运动过程中应主动递上毛巾，按要求送上饮料。2.4.5.可提供专业人员指导健身。2.5 桑拿

2.5.1.确保蒸房内电炉、温度计、计时钟、紧急按钮完好有效。2.5.2.做好蒸房、坐凳、面盆等用具的干净整洁，无污渍毛发。

2.5.3.在桑拿过程中，按客人需求调节温度，随时注意，防止发生意外事故。

2.5.4.结束时应递上浴巾，并即时关闭设备开关，确保安全。2.6 宴会厅

2.6.1.设立完备的酒吧、咖啡室，为确保有客人在娱乐时，有饮料、咖啡提供，在规定的开放时间内，始终保持有岗、有人、有服务、服务规范，程序完善。

2.6.2.上岗的服务人员作到仪表端庄、整洁、符合员工手册要求，站立服务，礼貌接待业主/租户。

2.6.3.各种样品酒、饮料的陈列，要求排列整齐，艺术美观，干净光亮，桌上台号，烟缸、插花齐全，酒水单字迹清楚，规范。

2.6.4.保持室内墙面艺术品及挂件完好，端正，无浮灰、污迹。

2.6.5.做好营业结束时的清理工作，要求桌椅位置复原，台面摆设整齐，室内环境整洁，无遗留垃圾和残留的杯盘等。

2.6.6.建立财产三级帐，做好餐具、布件、设备设施的经常检查和清点工作，设立专人专项负责制度，对财产的报废添置，均有记录。

2.6.7.主管人员坚持现场和监督，妥善处理各类业务事件和醉酒客人的处置工作。

2.7 送餐服务（此项服务暂由在外餐厅提供，物业管理处起联络作用）2.7.1.设立完备的预定、送餐服务岗，大堂服务台应做好具体联络工作，并准确高效办理预定服务，记录客人点的茶点及酒水、咖啡等。

2.7.2.即时点餐的住户，从接受预定到送至房内尽可能不超过半小时。（视具体情况收加急费用）

2.7.3.送餐服务时，应征得住客同意后，进入房内，礼貌问候，并主动征求住客摆放和服务的要求。

2.7.4.应定时、定次致住客房内回收使用过的餐具和布件，防止散失和损坏。

2.7.5.不私受、索取住户小费和馈赠的物品，对客人的投诉和意见，处理及时，并有记录。

2.8 设立大堂投币电话

2.8.1.以便利房客及其他客人使用。2.8.2.收入及成本归会所帐户内。

3、公共区域的要求 3.1 停车场和道路

3.1.1 大厦必须提供足够的停车位。停车场必须用喷漆标记清楚，并要干干净净，无垃圾和障碍物。设立自行车停放点。

3.1.2 停车场和道路的全部区域必须处于良好的维护状态，不能有过度的断裂现象、深洞或不雅观的正在维修的场面。

3.1.3 停车场的每一角度都要灯光充足，以便保证使用者的汽车安全无恙。3.1.4 首层大堂入口雨棚下停车会防碍抵离客人的自由往来，因而应当尽量避免。

3.1.5 需要时，可使用推雪机或融化化合物清除积雪。

3.1.6 物业总经理和工程部经理必须经常检查这些区域，注意发现缺陷，并及时采取措施维修。3.2 园林和地面

3.2.1 草坪和种植区不应有杂草，还应当加上修饰性边沿。

3.2.2 地面要每日检查，以便及时从灌木和其他种植区清除碎物和垃圾。3.2.3 如气候允许的话，建议使用长年性和季节性花草。3.2.4 有关绿化建议已另行提供。3.3 走廊

3.3.1 所有走廊必须看起来对客人是具有吸引力的，应保持干净、安全和完好的状态。

3.3.2 楼梯和走道必须保持清洁、无杂物；全部区域必须照明充足以保证安全通行。

3.3.3 墙壁遮盖物必须干净、无污斑裂缝、小孔、缺口、脱落。3.3.4 大厦内部的走廊或门厅，过道都不准放置任何物品。3.3.5 灭火器和其他灭火设备必须按照当地法规要求放置。3.4 公用卫生间

3.4.1 在公用设施营业时间、公用卫生间必须每一个小时进行一次清扫和检查。

3.4.2 每个卫生间都必须配备手纸器。

3.4.3 每个卫生间都必须配备一卷卫生纸。女卫生间里必须配备一个放卫生巾的盛器。

3.4.4 这些区域每日要进行检查，注意若发现不足之处，应及时采取措施进行纠正。

4、大厦行政管理的要求

一般酒店式服务公寓，只有通过有效的管理，严格的程序，全面的培训和专项计划，负责的、预防的维修制度，以及竭诚为客人服务的态度才能取得成功。这些成功的要点，在日常管理中，要通过遵循下列大厦行政管理的方针体现出来。

4.1 大厦行政管理

4.1.1 对客人的服务是最重要的，因此，大厦的经营和管理必须把这一点放在其他所有工作之上，即最优先的地位上。在管理部门优先考虑的事务中，客人的安全是至高无上的。因此，应该严格遵循任何国家及地方关于安全的法律法规。4.1.2 作为大厦的管理者，应负责保证客人获得他们应享有、以亲切的专业化方式提供的全部服务，防止出现任何员工侮辱宾客的行为。

4.1.3 管理部门必须培育一支培训良好、身穿制服、以客人为中心的员工队伍。

4.1.4 大厦必须按照高度的伦理和道德标准进行经营，每一位员工要向任何一位宾客保证，他们可以始终获得所期望的持续一致的待遇和服务。

4.1.5 各级员工在开始工作时就须参加培训，在安全、防火方面还须定期加强培训。大厦各部门要保持培训记录。

4.1.6 要让为大厦带来顾客的房产租售中介受到礼貌、优惠的待遇。4.1.7 大厦必须平等地对待所有的客人，全体员工必须竭尽全力保证创造一种没有种族、职业、肤色、国籍等歧视的环境。

4.2 客人关系和服务

每一管理者要遵循“客人是最重要的”指导方针，保证客人享有他们应享有的一切待遇。

4.2.1 处理所有客人事务时，必须是有道德的、彬彬有礼的，同时充分考虑到了客人的权利。

4.2.2 大厦的经理必须定期巡视总服务台，以便保证合适的程序得到遵循。客人在入住时必须得到热情的接待。无论何时，大厦都必须指定一个主管处理突发事件。

4.2.3 大厦的经理必须尽快会见每一个向他反映情况的客人。客人是不可以被“推诿”的，或者找不到总经理的。

对租户写给管理部门或总服务台的投诉信，在任何可能的情况下，必须纠正到客人满意为止。不应有争辩性的谈话，不能让客人心中怀着对某个问题的不好看法。

4.2.4 当大厦客户部收到客人投诉时，必须给这位客人一封回信，说明大厦经理将会调查这个问题，并直接给他答复。

经理必须对投诉问题进行调查，并在七个工作日内得体地答复客人，同时给客户部一份副本。

经理给客人投诉的全部回信都必须是彬彬有礼的，对具体问题要一针见血，要打印在管理公司批准的信笺上，并由经理签名。

4.2.5 对客人报告因犯罪、受伤、事故、灾难性事件或引起的损失必须在情况许可下提供最大的帮助。

4.2.6 大厦必须建立失物招领记录，载明失物项目、说明、失物找到地点、拾到人的时间和日期。这些失物必须妥善地封存90天，或到失主要求领取为止。所有关于失物的询问都应转给客户部。

4.2.7 允许导盲犬进入大厦，并不加收费用。4.2.8 必须执行大厦进行定期灭虫计。4.3 质量

经理和所有的员工要负责维持大厦的质量标准。对大厦管理质量问题，各部门要负责限期改进，否则要对该部门的有关负责人和员工进行调整。从开始经营的第五年起，以后每隔五年，大厦要制订一份对大厦重新装饰和整修的计划，并组织实施。

4.4 人事和培训

为了保持在各方面的高标准，大厦必须制订各种计划、要求和制度，这包括招工计划、工作岗位说明书、员工培训和发展计划、考核评估制度、赔偿制度、福利制度和奖惩制度。

4.4.1 每一个员工，每年要参加专门为他们设计的各种岗位培训班，使他们能不断适应高质量服务工作的需要。

4.4.2 大厦必须拥有每一岗位的工作说明书，并应该给每一位员工一份他们所在岗位的工作说明书副本。

4.4.3 大厦必须有一个书面的工资制度，用来保证工资的公平、公正性。4.4.4 大厦必须实行员工工作表现评价制度。

4.4.5 大厦应为员工提供一份福利计划，这份福利计划与本地区相似行业员工的福利待遇相比，应该是具有竞争性和吸引力的。

4.4.6 大厦必须遵循当地的劳动人事法规，不能有种族、性别、国籍、肤色等的歧视。

4.4.7 全体员工必须接受下列防火培训：灭火机的位置和正确的使用方法，在发生火灾时他们对撤出客人和其他员工的具体责任。4.4.8 总服务台的员工应当熟悉各种类型的房间、大厦的特点和特有的服务项目，并接受如何把它们销售给客人的培训。

4.5 公用设施

大厦的公用设施的维护必须保持高标准。大厦的每一个管理者要保证大厦是维护良好的。

4.5.1 大厦应该始终被维护在一种干净，安全和有秩序的状态。

4.5.2 大厦必须对以下各方面提供有计划的预防性维护和及时的修理：全部设施、设备、机器、道路、灯光、电力系统、管件、暖气、空调、单元内部、卫生间，外面墙壁、楼梯、游泳池及其设备、钥匙、锁、屋顶、水槽和地面园林。

4.6 报告和记录的保存

记录的保存必须是以有条不紊的、精确无误的和专业化的方式进行的，以便维持商务文件的良好记录。

4.6.1 大厦必须能随时提供人员编制、会所营业收入和入住率方面的数字。4.6.2 大厦要有及时、完整的财务报表，并可以在正常的工作时间内，随时对大厦任何一个部门进行财务审计。

4.6.3 大厦必须在合理的时间内履行其他财务责任，以便保持大厦良好的信用形象。

三、酒店式服务公寓管理人员配备及架构

(根 本建议书第二及第三项内容及要求，大厦需设立以下部门及人员配备)驻场经理（港职）

物业助理经理

秘 书

物业部

安保部

客户部

行政财务部

工程部

物业主管

保安主管

客户主任

行政财务主管

工程经理 物业副主管

保安副主管

客户助理

会计

工程主管 高级物业管理员

管理员

(注1)略

(注2)略

(注3)略

(注4)略

注1：安保部还应包括(大堂应接、门岗、路岗、地库岗、监控岗、巡逻岗等)。注2：客户部还应包括(大堂接待员、行李员服务员、宴会厅服务员、会所接待员、健身教练员及救生员、救生员/水质员等)。

注3：行政财务部还应包括(采购、出纳、接待员/文员等)。注4：工程部还应包括(技 工、仓库保管员/技 员等)。按此编制，物业管理处共有员工XX人。

行李员/服务员兼作机动人员负责一切外出服务工作。

四、酒店式服务公寓管理人员薪津预算案 单位：人民币（元）物业经理（港职）

物业助理经理

秘书

物业主管

物业副主管

高级管理员

保安主管

保安副主管

管理员

保安员

大堂应接

客户主任

客户助理主任

大堂接持

行李员/服务员

会所接待员

健身教练员

救生员

救生员/水质员

宴会厅服务员 行政财务主管

会计

出纳

采购

接待员/文员

工程经理

工程主管

技术工

仓库保管员 XX名

员工

XXXXX 其中，国内员工工资总额为RMBXXXX，附加50%作为国内员工医疗津贴、年终奖金及其它经国家规定之福利。

员工福利部分：

XXXXX 工资合计总额：

XXXXX

五、结论