杭州高端公寓调研报告

2024-11-25

杭州高端公寓调研报告（精选2篇）

1.杭州高端公寓调研报告篇一

当前老人对高端养老公寓的需求分析

（四）作者：周燕珉，李佳婧本文原载于《中国房地产报》

对套内设施、建筑风格、周边配套的需求

当我们询问老人关于设备设施方面的需求时，老人也提出了许多的要求，体现出老人对独立性、舒适性及安全性的考虑，具体如下：

1.套内设施：适应安全、舒适、独立的生活方式

①

最好有自己的洗衣机

老人大都不喜欢把自己的衣服和他人的混在一起洗，因此希望能有自己的洗衣机，不能自理时再交给护理人员统一洗。这就需要在养老公寓的套型设计时考虑洗衣机的位置，以及老人在室内晾晒衣物的空间需求。② 希望有小厨房

许多老人表示在能够自理时倾向于自己有一个小厨房，方便热饭、做简单的粥和汤，满足自己的特殊营养需要。同时一些老人也表示，也可以通过做饭促进与子女的交流。一些老人则表示可以不需要套内小厨房，但宜设一些公用厨房，有微波炉等简单设备方便热饭即可（图1）。图1 日本老人公寓中的小厨房：满足烧水、热饭菜、煮粥需求（作者自摄）

③ 满足泡澡需求

在调研中，许多自理老人提出泡澡是对生活的一种享受，希望套内能设置浴缸。但老人们也担心自己在泡澡时滑倒，并且卫生间内的洗浴空间有时也不够宽敞，难以设置浴缸。因此，可以考虑在公共浴室中设置浴池、水疗池等，这样既可满足老人的泡澡需求，又可有专人看护、协助，保证老人的使用安全。

④ 有充足的储藏空间

调研中我们了解到，许多老人在入住养老公寓后，希望把之前家中的许多物品搬至自己的房间中，但这样往往导致居室内储藏空间不足，屋内很乱，有时甚至会有绊倒的隐患。针对这一问题，可以利用房间内的上部空间做吊柜、顶柜、让子女或者工作人员帮忙拿取物品，适当加宽走道做柜子，也可以将地下室部分划为一些存储隔间给老人放置换季物品，充足的储藏空间将使老人的居室内显得更加宽敞、舒适。

2.建筑风格：多样化需求，文化感受青睐

① 外形宜庄重、大气，偏爱中式立面风格

调研过程中，我们拿出不同立面风格的建筑照片，请老人从中挑选喜爱的样式。多数老人认为养老公寓建筑外观给人的总体感受首先应当是方正、色调温暖的，同时要体现文化感、厚重感，也有老人提出喜欢怀旧的感觉。

从调研结果看，大部分老人更偏爱庄重的中式立面，也有一些老人喜欢独特的中西合璧式。剖析原因，大概是由于老人受传统文化影响较深，部分有出国经历的老人又对西方建筑样式有特殊的感情。但总体而言，简单、大气的立面风格更受到老人喜爱。

一些老人的子女表示喜欢欧式的入口，认为比较高档、气派，并且希望从外立面可以看出养老公寓的特别和优越感，这体现了许多子女希望能够通过送父母进入高端养老公寓来体现孝心的心理。

② 室内装修宜温馨、舒适

我们在调研中提供了中式、日式、欧式三种装修风格的图片供老人选择（图2）。老人的选择比较多样，但大部分老人认为日式装修的简约、细致给人安全、舒适的感觉，室内木色材质也让人觉得很温馨；中式装修比较符合老人的怀旧心理和文化偏好，室内空间效果较为气派，但调研中老人普遍担心中式风格会比较昂贵；选择欧式风格的老人则表示喜欢欧式装修中的地毯、沙发及整体配色给人带来的温暖、柔软的感觉。老人们也提出如果套型内的室内风格能多样化，则可以根据自己的喜好有所选择。

图2 室内风格对比：老人的喜好各有不同，但人性化、舒适化是核心 ③ 喜欢中式园林

许多老人表示希望养老公寓的室外环境能够有山有水，最好能有较大的庭院或者周边有大型公园。健康老人则喜欢有晨练的广场。在园林的风格上，大部分老人都表示偏爱中式园林，认为中式景观“层次丰富、树多、好玩有趣”。老人的子女则更关注景观的安全性，喜欢开阔的绿地和平整的散步道。有些老人还表示设施中的园林可以定时开放给外界，为园林增加人气。

3.周边配套设施：立足老人，满足餐饮娱乐及日常需求

在调研过程中，有些老人认为公寓内的配套设施过于单一，不能满足老人多样化的生活需求。而养老公寓周边一定的餐饮、商业等配套设施往往可以方便养老公寓中的老人生活，也使老人的活动有更丰富的选择。老人对周边配套设施的需求大概可以分为以下几点： ① 希望附近有高档中餐厅

许多老人表示希望老人公寓附近有中高档的餐厅，方便子女探望时一起外出就餐。外出就餐一方面能促进老人与子女的交流，一方面老人的子女也希望能借此机会为老人换换口味。

②

周围有贴近老人需求的菜市场、小超市、药店、食品店

调研中，很多老人都反映周边的购物配套设施不足，希望养老公寓的附近能够有可以满足老人日常需要的商店，如药店、食品店、超市，一些能自己做饭的老人希望能从小商贩手里直接买到新鲜的蔬菜才好，老人的子女则希望商店具有专业性，商品种类应能够贴近老人需要，使他们可以买到护膝、助步器等老人很需要但一般商店难买到的商品。

③ 有底商、中高档购物中心或娱乐设施供游玩

在调研中，很多老人希望养老公寓周边能有形成规模的底商或购物中心，一方面方便老人和子女买东西，一方面也能使日常生活更加丰富。一些老人的子女提出，希望养老公寓周边或设施内部能有可以陪老人在里面玩一整天的娱乐休闲设施，既满足陪老人逛街、休闲的愿望，同时也能增进和老人的交流。目前，许多位于近郊的养老设施周边餐饮、商业、娱乐等配套设施很少，许多老人表示：“如果周围有玩的地方，孙子孙女就可以和儿女们一块过来，一家人一起过个周末。”

④ 需要技术好、环境优雅的理发店

理发是生活中不可或缺的服务，特别是60-70岁左右的青年老人们仍很关注自己的仪表。很多老人希望养老公寓周边能有理发技术好、环境优雅的理发店。然而，目前在养老公寓中单独配置的理发室往往会出现使用频率较低的情况，可以考虑充分利用社会资源，以设施周边的理发店为老人提供优质理发服务。

⑤ 洗衣店很有必要

许多老人表示，尽管已经有了居室内的洗衣机，但养老公寓周边有配套的洗衣店也是非常必须的，可以更方便地送洗大衣、床单及换季衣物等。

总结

本文通过四期的连载，讲述了老人选择入住养老公寓时，对区位交通、医疗条件、护理服务、硬件设施等方面的考虑因素，这些需求可凝练为三点，即：保障安全的需求、享受生活的需求与摆脱孤独的需求。

然而，在满足老人生活的安全性、便利性、舒适性基础上，养老公寓应当进一步关注老人的精神生活，促进老人对待生活的积极性，使其老有所为、老有所乐。一方面，应尊重老人的生活习惯，满足老人独立、自主、个性化的生活需求，提供针对不同护理程度老人的照护服务。另一方面，应积极为老人提供丰富的活动种类与活动空间，帮助老人度过健康、充实、快乐的晚年。

目前，许多养老公寓的开发和设计片面考虑设施的高档豪华或者规模的大型化，正在步入“高端化”误区。而从上文的分析可以看出，在考虑入住养老公寓时，老人们最关注的往往不是设施的豪华或者规模的宏大，而是公寓内的硬件设施是否适合老人、各项服务是否周到及时等因素。因此，只有从老人的养老需求与期望出发，把策划、规划、设计、运营统和成一个整体，才能使养老公寓成为老人理想的养老场所。

2.老年公寓调研报告篇二

南京市分报告 2004年6月10日

报告摘要 ? 南京市居民对老年公寓并不陌生，有74%的人曾经听说过老年公寓。老年公寓的认知程

度与年龄、收入、职业均无关，而与文化程度和性别相关：文化程度越高，越有可能知道老年公寓；男性比起女性，对老年公寓的了解更多。? 粗略估计，南京有27%的家庭愿意或比较愿意购买老年公寓，有10%的人愿意租住老年

公寓而不愿意购买。在全部愿意购买老年公寓的南京市家庭中，有8.37%的家庭会在未来3年内购买老年公寓。而未来3年内有意在扬州购买老年公寓的南京市家庭数量会在1.84%左右。

? 南京市居民的购买老年公寓的意愿与职业和年龄有关。分析发现，可以将老年公寓的主

力目标客户定位在年龄在39岁以下的，在事业单位及垄断型企业的员工。? 不愿意购买老年公寓的原因中，经济因素是影响人们选择老年公寓的一个重要因素，如

果在经济条件允许的情况下，会有25%的人转而考虑购买老年公寓。? 南京市居民中，有17%的人愿意到周边合适的城市养老，愿意去的原因主要是认为南京

空气环境不佳，外地则较理想。? 未来的老年公寓可以开发不同的产品形态，但应以平层为主。主力户型应为面积在40 平方米左右的单室套、50—60平方米的小套和70—80平方米的中套。? 老年公寓应以简装和毛坯为主，不需要精装，还要很好的考虑到老年人的特殊需求，如

安全和行动不变等。

第一部分调查说明

一、调查过程

本调查目的是了解南京市老年公寓市场需求情况，以及南京市民的养老观念、养老意愿等情况，由南京大学社会学系的专业访员进行入户问卷访谈，实施时间是2004年5—6月。

1、抽样

根据本项目要求和南京居民市空间分布特征，本次抽样调查范围限定于6个主城区，即不包括浦口、六合、江宁、栖霞、雨花台区。具体的抽样方式是多阶段随机抽样。

第一阶段先以每个区的居委会总数为抽样总体，以居委会为抽样单位，按各区人口比例进行按比例随机抽样，共抽得10个合格样本，它们分别为：

鼓楼区——华侨路街道慈悲社居委会

——宁海路街道宁海路居委会

玄武区——后宰门街道佛心桥居委会

——兰园街道文德里村居委会白下区——五老村街道红花地居委会 ——大光路街道象房新村居委会秦淮区——双塘街道花露岗居委会 ——秦虹街道武定新村居委会

下关区——热河南路街道姜圩路居委会

建邺区——南苑街道虹苑二居委会

第二阶段则从以上10个居委会中抽取居民户，由于本次调查目标为220份问卷（其中：200份问卷是问卷一，每个合格对象均需填答；这其中若有人表示愿意购买老年公寓，则继续访问问卷二，至少要做20份），考虑到拒访、空户、未能通过甄别问题等因素，放大2.5倍进行实际抽取，即每个居委会抽取55户。在每个居委会内进行等距随机抽样，由项目督导先计算出每个居委会的总户数，再计算出抽样间隔，然后抽出具体的居民户，第一户的选取考虑到了避免与楼层数发生规律性重合。

第三阶段为户内抽样阶段，每户的被访对象均为65岁以下的已婚者，并控制了被访对象的男、女、老、少比例大体均衡。2．实施

全部问卷经调查员检查核实后进行编码，然后输入计算机，运用社会科学专业统计软件（spss10.0）进行数据分析，分析类型主要为变量的描述性统计和双变量的交互分类统计。

二、调查内容

本次调查内容围绕项目要求而展开，具体内容包括以下几个方面：

（1）被调查者的基本特征（2）南京市居民的居住现状（3）南京市居民的养老观念（4）南京市居民的养老意愿

（5）南京市居民对于老年公寓的看法、购买意愿和市场容量（6）有需求意向的南京市居民对于老年公寓的具体需求、购买力（7）有效的房地产传播媒介与手段

第二部分被调查者的基本特征

对被调查者基本特征的描述直接牵涉到对其它内容的分析，有关本次调查所抽取样本中的被调查者的基本特征，主要涵盖性别、婚姻状况、年龄、文化程度、平均月收入、职业等六个方面。具体统计结果如下：

1、性别结构（见图2－1）

2、婚姻状况（见表2－1）

表2－1 调查样本的婚姻状况

婚姻状况已婚离异/分居丧偶其它总计

3、年龄结构（见表2－2）

表2－2 调查样本的年龄构成年龄 39岁以下 40－55岁 56－65岁总计

4、样本的文化程度（图2－2）

频次（人）48 103 49 200 百分比（%）

51.5 24.5 100.0 频次（人）181 5 12 2 200 百分比（%）

90.5 2.5 6.0 1.0 100.0

5、样本的收入结构（见图2－3）

由图3可以看出，南京市居民的收入在1500元以下的占了绝大多数，其实800元以下的占39.0%，月收入在800－1500元的占24.5%，对于平时我们说的高收入群体，月收入在3000元以上的所占的比例仅为4.0%。篇二：聊城市老年公寓调研报告

聊城市老年公寓调研报告

基于前期联络部对市区老年服务机构的初步走访、筛选、预约，国庆节期间，郭洪亮会长带领筹备组成员一行，着重走访调研聊城市民营老年服务机构——聊城市幸福老年公寓、聊城市水城老年公寓、聊城市桃园山庄老年公寓、聊城市康源老年公寓；现将走访调研情况汇总如下：

一、聊城市老年机构概况

聊城市老年幸福公寓于2000年6月16日在聊城市民政局正式登记成立；聊城市水城老年公寓于2003年4月在聊城市民政局正式登记注册；聊城市桃源山庄老年公寓于2005年在聊城市民政局正式登记成立；

聊城市康源老年公寓于1993年4月开始营业，2003年4月28日正式登记成立；以上老年公寓的机构性质：民办非企业单位（民营股份制福利机构）业务主管单位：聊城市民政局

组织形式：独立法人

业务范围：代养、护理体弱老年人；健康老年人短期休养；并为老年人提供健康、休养、娱乐等服务。

刘怀玉（幸福老年公寓院长）：男，出生于1941年，系山东莘县人；原聊城市社会劳动保险处处长，2001年退休；2000年开始创办幸福老年公寓，任职董事长兼院长至今；

吕道坦（水城老年公寓院长）：男，出生于1954年，系山东冠县人；原冠县供销系统职工，1997年下岗经商；2003年创办水城老年公寓至今；许清玉（桃源山庄老年公寓院长）：女，出生于1963年，系聊城堂邑镇人；原东昌府区信用社代理员，1999年开始创办敬老院，后逐步扩大规模为桃源山庄老年公寓至今；

胡俊德（康源老年公寓院长）：男，出生于1950年，系山东聊城人；2003年创办康源老年公寓至今；

各老年公寓均设有董事会、监事会、管理委员会；管理委员会下设办公室、护理部、医务室、生活部等。幸福老年公寓还设有党支部、团支部。

公寓各项管理制度完善《幸福老年公寓章程》、《公寓各项规章制度》、《公寓岗位责任制》、《公寓职工岗位技能工资加奖励计划办法》、《公寓优秀服务员标准》等，吧、目前以上各公寓整体执行情况较好。

幸福老年公寓在2002年被市民政局挂牌列为星光计划的“星光老年之家”，政府以福利彩票资助；2005年被省民政厅确定为首批省级养老服务社会化示范试点单位；2008年、2009年、2010年连续三年被评为省级优秀民营养老机构并获得大奖。

康源老年公寓2010年被评为“全国百家杰出养老服务机构”。

以上各老年公寓均是医保定点单位，凡没有传染性疾病和精神类疾病的老年人在家属同意的前提下签署《公寓入住服务协议书》均可入住，并收养异地户籍的老人入住。

二、建设情况

（一）土地使用情况

幸福老年公寓设在东昌府区古楼南大街7号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期协议，建筑面积2600㎡，每年租金9万余元。2009年市政府批准新院址建设规划，划拨土地15亩，土地使用审批手续齐备，妥善安置拆迁补偿后即可动土兴建。

水城老年公寓设在东昌府区米市街146号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期租赁协议，建筑面积2600㎡，每年租金7万余元。按照聊城总体建设规划，重新选址已划拨征用双力路西侧、昌润路北首附近地块，用地面积18余亩，正在办理土地使用审批手续。

桃源山庄老年公寓设在王光宇村姜堤乐园西邻桃源山庄游乐园，其土地为租赁并签订长期租赁协议，公寓一期建筑面积660㎡。王光宇村只有二十几户人家，总计五十几口人，生活来源就是依靠游乐园的各项收入，游乐园占地约110亩，只要能解决这部分人的衣食养老问题，此园也可全面征用做发展老年产业。

康源老年公寓设在东昌府区古楼办事处后王园街5号，其土地和房屋皆为租赁并签订长期租赁协议，每年土地和房屋租金约7万余元。按照聊城市古城改造建设规划，重新选址已划拨征用双力路北、卫育路东300米附近地块，总建筑面积30余亩合19573.61㎡，绿地率36.2%，正在办理土地使用审批手续。

（二）建筑情况

各老年公寓建筑包括活动室、办公室、医务室、食堂餐厅、仓储、公厕、亭、廊等。集中供暖，娱乐设施齐备。

（三）绿化情况

老年公寓大多坐落于古城环城湖畔，道路绿树成荫，环境优美，空气清新，鸟语花香，是集老人休养、医疗、健身、娱乐、养老为一体的老年护理中心。尤其是桃源山庄老年公寓坐落于桃源山庄游乐园内，与游乐园完美的融为一体；院落周围绿树成荫，清香怡人，老人漫步在绿树花丛中，呼吸着新鲜空气，享受着宁静甜美，如人间天堂，是疗养康复的好地方。

三、用工情况

幸福老年公寓现有职工总数22人，其中管理人员6人，护理人员14人，医师2人，其中大专以上学历5人，高级职称1人，专业技术人员4人。

水城老年公寓现有职工总数28人，其中管理人员4人，护理人员24人，其中医师3人，高级职称2人，专业技术人员6人。

桃源山庄老年公寓现有职工总数7人，其中管理人员2人，护理人员4人，医师1人，其中高级职称2人，专业技术人员2人。

康源老年公寓现有职工总数12人，其中管理人员4人，护理人员8人，医师1人，其中高级职称2人，专业技术人员2人。

员工待遇：管理层人均月薪1200元，护理人员人均月薪1400元（包吃住）员工培训：

各老年公寓护理服务培训欠缺，亟需能提供相关培训服务机构的帮助与支持。目前大多采取自我培训学习，其培训内容有： 1.老年公寓的服务宗旨、服务项目、服务内容；

2、护理人员工作岗位责任制和奖惩办法以及公寓各岗位责任制奖惩办法；

3、初级护理内容和护理方法；

4、公寓的规章制度；

5、卫生常识、电器常识、物品管理等。

老年公寓的院长们表示：首先注重员工爱心的培养与教育，及时表扬奖励，提高护理工作的积极性和主动性；今后员工要参加专业的技能培训，提高自身在本行业中的竞争力。

四、床位使用情况

幸福老年公寓运营十几年来，累计入住老人800余人次，入住率平均达到80%以上。公寓现有床位112个，实际入住84人，入住率为75%，最长入住6年，最短的刚来不久；最高时床位利用率为90%以上，需要预定方可入住。

水城老年公寓总床位168个，实际入住126人，入住率为75%，最高床位利用率为85%。

桃源山庄老年公寓累计入住老人300余人，入住率为80%以上。

康源老年公寓现有床位120个，实际入住61人，入住率为51%。

五、当前入住老人情况

我们调研时在幸福老年公寓入住老人为86人；其中自理老人32人，半护理老人34人，全护理老人20人；水城老年公寓入住老人为126人，其中自理老人48人，半护理老人51人，全护理老人27人；桃源山庄老年公寓入住老人为54人，其中自理老人28人，半护理老人17人，全护理老人9人；康源老年公寓入住老人为61人，其中自理老人34人，半护理老人17人，全护理老人10人。

（一）、幸福老年公寓收费标准：

1、住房收费标准：自理老人住双人间：570元/月/人

2、护理收费标准：

三级护理：700元/月/人；二级护理：800元/月/人

一级护理：900元/月/人；特级护理（需鼻饲者）：1000元/月/人

3、单人间收费：在上述收费标准的基础上加收200元

4、取暖费收取标准根据当年市场情况确定

（二）、水城老年公寓收费标准：

1、住房收费标准：单人间：680元/月/人；双人间：540元/月/人

2、护理收费标准：三级护理：200元/月/人；二级护理：360元/月/人一级护理：460元/月/人；特级护理：700元/月/人

3、餐饮收费标准：公寓统一餐费260元/月/人；特殊需求另议。

（三）、桃源山庄老年公寓收费标准：

1、住房收费标准：单人间：700元/月/人；双人间：600元/月/人

独立别墅：1500元/月/人

2、护理收费标准：三级护理：260元/月/人；二级护理：330元/月/人一级护理：460元/月/人；特级护理：680元/月/人

（四）、康源老年公寓收费标准：

1、住房收费标准：单人间：750元/月/人；双人间：620元/月/人

2、护理收费标准：三级护理：260元/月/人；二级护理：400元/月/人一级护理：500元/月/人；特级护理：800元/月/人

各老年公寓的收费标准按本市市场自行定价，但整体差别不是太大。面对物价不断增长，公寓的经营面临困境，但现在的收费标准若再提高，一些家庭不能够承受，对一些家庭困难的入住老人也给予适当减免费用，目前承诺的服务内容基本兑现，入住的老年人及家属的评价较好。

六、老年人膳食情况

入住公寓的老人实行分餐制，不能来餐厅用餐的老人，一律由护理人员送到老人房间，有特殊要求的安排厨房专门制作，尽力满足老人的要求。

公寓食谱、菜谱每周更换一次，老人对伙食的最大要求菜熟饭软、不辣、低盐、低糖；每天早餐有鸡蛋、稀饭粥类、包子馒头花卷、豆浆等（一周之内轮番准备），中餐、晚餐1荤1素1汤，多瘦肉，少肥肉，多蔬菜。每到节假日公寓都安排改善老人伙食包饺子、包子。

七、老人精神文化生活

老人的文化生活原则上由公寓组织，每逢周四教会都会组织过来慰问；周末聊城大学的志愿者团队组织慰问活动；老人生日纪念活动等。平时的自由活动以看电视、下棋、散步、聊天、健身游戏为主，老年人打发时间最多的形式是散步、聊天。

八、家庭成员及社会关爱老人情况

子女来看望老人最多的是每周一次，差的是很少看望或者只有电话询问。遇到老人生病家属都能及时到公寓处理情况、配合治疗。在节假日、意外情况后家属也会有电话跟踪询问。

入住老人对家人的最大期盼：一是希望子女亲戚常来看望，二是表现老人的慈爱之心、体谅子女忙。这一现象在我们走访过程中也深深体会到，老人渴望亲朋好友的探望、互动交流。篇三：老年公寓调研报告

基地选择 1.养老公寓的建筑层数一般不超过四层如果超过一般要设置电梯。应具备良好的日照和视野。

2老年公寓宜建在交通方便环境优美日光充足通风良好，空气清洁、风景优美而且对周围环境不造成伤害。3.基地应为总平面布置中的功能分区、主要出入口和供应入口的设置，以及庭院绿化、活动场地等的合理安排提供可能性。

随着现代医学的不断发展以及科学技术的不断进步, 人类的年龄不断的被延长着, 长寿老人的年龄也在不断的被刷新着, 寿命的延长使老年人的人口数量不断的增长, 人口老龄化问题日益成为21 世纪世界各国所面临的重要社会问题之一。人口老龄化是一个综合性的社会问题, 要解决这个问题, 就需要很多行业的共同努力, 建筑设计就包含在其中。现在世界各国对于老年建筑的设计与研究十分重视, 尤其是对建筑内部的研究已比较深入, 已经可以满足老年人的生活需求, 让老年人在室内很舒适了, 但对于住宅外部空间的研究却并没有同步进行, 使老年人在住宅外部的生活并不舒适。本文主要以老年住宅外部空间为研究对象, 从老年人行为心理学、景观学、建筑学规划学的角度上, 来改进和完善现有老年住宅外部空间, 给老人的晚年生活提供一个安全、舒适的居住环境老年公寓设计注意点：

住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件；

厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用；

老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯；

降低安装位置。

向和高度的地方应用明显色彩；

日本分析，照明度需提高2 倍；

老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度；

门；厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作；

密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。

社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。如增加社区活动

可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。

标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易

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于操作。

适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。

适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。

环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，私厕所宜用推拉门，不用平开开关、门铃和门窗把手应适当地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方提高房间照明度，并抑制眩光平且尽量采光充分，据

使老年人不感到陌生。尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。建筑布局应确保朝向、采光、通老年住宅整体规划设计要求住宅区和活动区分离，保证生活空间不受干扰；

风和景观等为老年人提供优质的生活空间；

居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；

设置坡道联系室内外空间，方便轮椅的使用；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活；

基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足；

设置有一定规模力量的医疗保健中心，而且与生活

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区靠近，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的身体健康提供有力保障。篇四：老年公寓可行性研究报告

老年公寓可行性研究报告人口老龄化是社会发展的趋势，是经济发展社会进步的重要标志，也是人均寿命延长的必然结果，但同时也带来了一系列新问题。不少老干部、老职工因子女不在身边给生活带来极大的不便。特别是每年不少孤居老人由于各种原因无人关顾造成了伤亡的悲剧。因此老年人老有所养，老有所托、老有所居、老有所乐、老有所医是社会和谐发展的重要任务。《中华人民共和国老年人权益保障法》提出“国家鼓励、扶持社会组织或者个人兴办老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。”基于这个要求，建立集生活服务、医疗保健、休闲娱乐一条龙服务的现代化的新型老年公寓，对造福我市老年人具有积极贡献。

一．概要

老年公寓 apartment for the aged 是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，是综合管理的住宅类型。

老年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，而是由社会投资兴办的社会福利机构，并按企业化经营管理的老年专用住宅，提供给老年人的是个性化的居住条件和人性化的服务。入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。

老年公寓积极推行正规化、标准化服务和管理，营造一个安全、方便、高质量、高品位、回归自然的老人聚居环境，努力实现“老有所为、老有所乐、老有所学、老有所居、老有所养、老有所医”的目标。

二．老年公寓可行性分析

（一）、目前家庭结构现状：

我市实行计划生育后的第一批独生子女已进入婚育期，家庭中的劳动人口必须供养双方父母和一个孩子，家庭结构发生了变化，随着城市现代化进程的加快，年轻人的工作与生活节奏越来越快，与家庭老人交流的时间和机会也越来越少，空巢家庭不断增多，而目前的情况是，社会还未给老年人安享晚年生活提供足够的空间。我市60岁以上老年人口已达20多万人，占市总人口的17％以上，到21世纪中叶将超过30多万人，占全市总人口的28％。随着我市人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养老的一种方式。

据调查，我市有将近6％的中高收入老年群体，他们认为眼下的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平方面讲，都不能满足他们日益提高的需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式——老年公寓。另外，中国“养儿防老”、“

三、四代同堂”的观念和家庭组合也在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

（二）、国家政策

随着老年化步伐的加快，国家对老年人的关注也加强了。《中华人民共和国老年人权益保障法》第三十四条、第三十五条规定：各级人民政府应发展社区服务，逐步建立适应老年人需要的生活服务、文化体育活动、疾病护理与康复等服务设施和网点。发扬邻里互助的传统，提倡邻里间关心、帮助有困难的老年人。鼓励和支持社会志愿者为老年人服务。

江苏省人民政府、泰州市政府也先后下发了《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业许可证》的老年服务机构暂免征收企业所得税。其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。其自用的房产、土地车船暂免征收房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。参加养老保险社会统筹和大病医疗费用社会统筹的企业，在亏损或者破产后，应当依法缴纳或者清偿社会保险费用。其退休老年人的基本养老保险待遇和患大病的医疗费用，由社会保险部门按规定予以支付。同时鼓励民间资本投入到该行业中去，不仅在税金，管理费上减或免，就是用水，用电也优惠。且按入住人头，从社保基金里划出一笔款来作鼓励补贴。

（三）、老年公寓特有的吸引力

老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，其优势是十分明显的：（1）减轻子女养老压力，提高社会效率。（2）有利于老年人身心健康。（3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高，真正实现我国提倡的“五有养老”。（4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。

三．公寓模式

从世界各地老人住宅的经营管理看，大致可分为三种模式：第一是公办公营式，第二是公办民营式，第三是民办民营式。老年公寓应属于第三类模式，由民间团体自行兴建自行管理的老人住宅，入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。

国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（hta）的老年人居住建筑的标准分为7类：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅；提供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅；专为体力虚弱而智力健全，不需要护理和监护的老人住宅；专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；护理型老年人住宅。借鉴国外经验，结合我市实际情况，老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多不同之处，因此不能完全照搬国外老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合国情和老年人需求的中国老年公寓。

结合国内外实际，本老年公寓注重以下几点：

1、公寓的宗旨：为老人真诚服务、让社会家人放心。

2、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，交通方便的车站路上，是我市城市规划的生活区内，位于鼓楼北路北延和长征路北延之间。

3．老年公寓的形式。本老年公寓根据老年人身体状况、经济条件和爱好，将公寓分为三大类。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、医护式公寓。宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集体宿舍一样，安排在相同的一些楼房中居住和生活，这类公寓适合单身老人或老夫妇俩居住。居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干篇五：老年公寓调研夕阳红老年服务公司调查问卷尊敬爷爷/奶奶：

您好！我们是鲁东大学教科院的学生。本次调查是为了更好的了解夕阳红老年服务公司在我们城市的市场，以便在未来建设更适合您们所需要的、为您们服务的公司。对于您的协助，我们深表感谢！（调查资料所涉及的个人信息，我们将严格保密！）家庭属性（生活状况）： a、单身 b、夫妻俩 c、与子女同住

1、性别: a、男 b、女

2、年龄:（a）55——65（b）65——70（c）70——75（d）75以上

3、您的教育程度是？

（ａ）不识字（ｂ）小学文化（ｃ）初中文化（ｄ）高中文化（ｅ）大学及以上

4、您目前的经济来源（可多选）:（ａ）退休工资（ｂ）商业保险（ｃ）儿女（ｄ）其它

5、您每月用于休闲娱乐活动的开销:（ａ）<300（ｂ）300—500（ｃ）500—1000以上（ｄ）1000以上

6、您认为自己健康状况如何:（ａ）很好（ｂ）较好（ｃ）一般（ｄ）较差（ｅ）很差

7、您休闲的时候一般会做什么（可多选）:（ａ）看电视/听广播（ｂ）锻炼身体（ｃ）和好友喝茶聊天（ｄ）学习（书画、歌舞）（ｅ）游泳（ｆ）舞蹈

（ｇ）旅游（ｈ）做家务（ｉ）打球（ｊ）棋牌（ｋ）其它

8、您日常闲暇时是否会感到孤单、寂寞？

（ａ）经常（ｂ）偶尔（ｃ）很少（ｄ）不会

9、您参加兴趣小组/老年活动中心/会馆等活动场所的次数:（ａ）每周一次或以上（ｂ）每月一次或以上

（ｃ）每年两次或以上（ｄ）少于每年两次

10、如果有一个专门为您们老年人服务的公司，您愿意参加吗？（ａ）愿意（ｂ）不愿意（ｃ）听子女的安排（d）看情况

11、您希望可以有组织的参加哪类活动（可多选）

（ａ）看电影（ｂ）球类联谊/比赛（ｃ）旅游（ｄ）阅览室（ｅ）书法/美术/音乐（ｆ）舞蹈联谊/比赛（ｇ）健康讲座（ｈ）棋牌联谊/比赛（ｉ）计算机

（j）其它：_______________

12、您了解下列服务方式吗？本地区是否有下列服务？最近您使用过哪些服务？（可多选）

（ａ）街道社区老年公寓（ｂ）社区养老服务中心（ｄ）家政护理（ｅ）社区康复护理（ｆ）社区医疗保健（ｇ）聊天解闷、精神慰藉（ｈ）老年人服务热线（ｉ）老年人饭桌或送餐（ｊ）陪同看病（ｋ）日托照料（l）帮助日常购物(m)其它：_______________

13、为了能够安度晚年，您希望夕阳红老年服务公司为您做的事是什么：

____________________________________________________________________________________________ 感谢您的参与！祝您健康长寿，乐享晚年！夕阳红老年服务公司调查问卷结果（共调查51份，其中有效问卷50份）

家庭属性（生活状况）： a、单身:14% b、夫妻俩：42% c、与子女同住：44%

1、性别: a、男：44% b、女：56%

2、年龄:（a）55——65：40%（b）65——70：30%（c）70——75：16%（d）75以上：14%

3、您的教育程度是？

（ａ）不识字：16%（ｂ）小学文化：26%（ｃ）初中文化:30%（ｄ）高中文化:16%（ｅ）大学及以上:14%

4、您目前的经济来源（可多选）:（ａ）退休工资:42%（ｂ）商业保险:2%（ｃ）儿女:45%（ｄ）其它:11%

5、您每月用于休闲娱乐活动的开销:（ａ）<300:58%（ｂ）300—500:24%（ｃ）500—1000:14%（ｄ）1000以上:6%

6、您认为自己健康状况如何:（ａ）很好:28%（ｂ）较好:48%（ｃ）一般:18%（ｄ）较差:6%（ｅ）很差:0

7、您休闲的时候一般会做什么（可多选）:（ａ）看电视/听广播:26%（ｂ）锻炼身体:30%（ｃ）和好友喝茶聊天:13%（ｄ）学习（书画、歌舞）:8%（ｅ）游泳:0.5%（ｆ）舞蹈:0.5%（ｇ）旅游:5%（ｈ）做家务:14%（ｉ）打球:0.5%（ｊ）棋牌:0.5%（ｋ）其它:2%

8、您日常闲暇时是否会感到孤单、寂寞？

（ａ）经常:8%（ｂ）偶尔:32%（ｃ）很少:30%（ｄ）不会:30%

9、您参加兴趣小组/老年活动中心/会馆等活动场所的次数:（ａ）每周一次或以上:10%（ｂ）每月一次或以上:18%（ｃ）每年两次或以上:24%（ｄ）少于每年两次:48%

10、如果有一个专门为您们老年人服务的公司，您愿意参加吗？（ａ）愿意:26%（ｂ）不愿意:22%（ｃ）听子女的安排:20%（d）看情况:32%

11、您希望可以有组织的参加哪类活动（可多选）

（ａ）看电影：5%（ｂ）球类联谊/比赛：14%（ｃ）旅游：18%（ｄ）阅览室：6%（ｅ）书法/美术/音乐：14%（ｆ）舞蹈联谊/比赛：9%（ｇ）健康讲座：13%（ｈ）棋牌联谊/比赛：19%（ｉ）计算机：1%（j）其它：1%

12、您了解下列服务方式吗？本地区是否有下列服务？最近您使用过哪些服务？（可多选）

（ａ）街道社区老年公寓：25%（ｂ）社区养老服务中心：17%(c)日托照料：7%（ｄ）家政护理：10%（ｅ）社区康复护理：4%（ｆ）社区医疗保健：12%（ｇ）聊天解闷、精神慰藉：4%（ｈ）老年人服务热线：6%（ｉ）老年人饭桌或送餐：3%（ｊ）陪同看病：3%（ｋ）帮助日常购物：2%（l）其它:7% 总结：

通过此次问卷调查以及对大量老年人的走访调查，我们看到了烟台本市老年市场的广阔场景，但遗憾的事目前老年市场也存在很多问题和缺陷，现实存在的相关机构并不能完全满足老年人的需求，也并没有引起相应的老年服务潮流，老年群体还很难接受这一市场的发展。随着人们生活水平的改善和经济能力的提高，以及老龄化状况的日益严重，老年人群体需求日益多元化，老年人服务的市场也越来越广阔。但通过此次调查发现，大部分老年人还不是很了解老年人服务相关业务，也不太愿意接受服务，主要原因是老年人思想比较

保守不愿接受新鲜事物，但他们的需求是相当大的。我公司应根据本次调研，调整公司方向及相关服务，引领老年服务公司的新风潮。

场所组

我们亲自走访了多家老年人活动中心和老年公寓。如珠玑老年公寓，夕阳红养老院，塔山老年公寓等

具体收费及设施，优缺点：

珠玑：

床位：154张

餐费300-400/月

房费：660-700/月（2人间，单人床，配独卫）

具体设施：活动室（比较大点，看起来只有在偶尔的时候才会用到）、麻将室、餐厅

其他：配残疾人托养区，配护理人员。房间环境良好，有阳台。共六楼，一楼为接待室，走廊两侧均为房间。给人的感觉就是想住宿舍一样，格局也像学校宿舍。

组员感受：在活动室，当时我们还碰到了正在玩麻将的爷爷奶奶们，他们看起来是蛮开心的，除此之外，当我们走进两个奶奶居住的一个房间（有独立卫生间，可洗澡）时，奶奶们都很开心的看着我们，有一个奶奶甚至还掉泪了，当时我们心里真的不是滋味。

总体情况：居住环境等硬件设施比较优良，但是居住的比较分散，地方较大，活动少，反而觉得很空旷，孤寂。娱乐活动只依靠外边社会热心人士的公益活动，不会主动联系。服务人员和老年人之间有很大距离，责任心和热心远远不够。