物业巡逻注意事项（精选10篇）
1.物业巡逻注意事项 篇一
保障性住房建成之后, 离不开物业管理, 但保障性住房由于其性质不同于商品房、售后公房, 同时保障性住房的住户均属于低收入群体, 因此, 保障性住房物业管理的运行模式有其独特之处。
保障性住房物业管理运行模式
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等七部门在2007年11月30日联合发布的《经济适用住房管理办法》第十九条规定:“经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务, 也可以在社区居委会等机构的指导下, 由居民自我管理, 提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务”。原建设部发布的于2004年3月1日起施行的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第九条规定:“城镇最低收入家庭廉租住房资金实行财政专户管理, 专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等, 不得挪作他用”。
在保障性住房物业管理运行的具体实施上, 各地进行了有益的探索。2009年初, 东莞市住房保障工作领导小组对廉租房、经济适用房小区的物业管理进行公开招标, 在第二次招标中, 东莞市政府将物业管理费标准确定为1.1元/平方米, 物业管理公司的资质放宽至三级, 结果从5家参与投标的物业管理公司选中了一家。广州尝试将保障性住房的物业管理费都由政府买单, 大大减少了居住者的经济负担。厦门保障性住房万景公寓的住户也能享受到政府的财政补贴, 这些低收入居民所缴纳的物业管理费数额比其他小区低40%～80%。
保障性住房物业管理实施酬金制模式的必要性
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为, 住房保障工作除了分配标准、后期监管等需关注, 还有两点也要重视, 一是不能因为是保障性住房就降低房屋质量, 更不能降低物业管理水平;二是要充分利用保障性房源, 不要把保障性住房做一次性分配, 应让其能够重复利用, 以此解决更多困难家庭的住房问题。物业管理运作情况将在很大程度上决定着保障性住房的保值和重复使用状况及低收入住户的生活质量, 是保障性住房后续管理中的重要组成部分。
笔者认为, 采用市场化招标方式选择物业服务企业比其他任何方式都更有利于实现保障性住房物业管理的目标。如果在合同期内服务质量、成本控制等不符合业主方要求, 可以在合同结束后通过市场化方式重新选择物业公司而不必承担任何损失。如果采用政府组建物业公司方式来专门为保障性住房提供物业服务, 一方面与国有资本从一般竞争性领域退出的方针相违背, 另一方面当政府组建的物业公司在服务质量、管理状况等方面出现问题时很难像市场化招标方式那样重新选择, 存在软预算约束和较大的沉淀成本等问题。
虽然市场化招标方式更有利于确保保障性住房物业管理水平, 但保障性住房的住户都是低收入群体, 其支付能力有限, 要使收入不高的居民也能享受到社会经济发展带来的好处, 政府有必要对保障性住房物业管理给予一定的财政补贴。在实践探索中, 广州、厦门、重庆等城市均实施了这种补贴。
笔者认为, 政府财政补贴不仅要承担部分保障性住房物业服务的成本, 而且还有必要承担部分为保障性住房提供物业服务的按市场化方式运作企业的利润, 使管理保障性住房的物业服务企业根据服务质量、管理投入状况适当盈利。
物业公司要维持收支持平, 成本最少在1.1～1.2元/平方米, 中国房地产业协会的一位人士认为, 几乎没有盈利是阻碍市场化的物业公司积极参与廉租房社区管理的主要原因。
笔者认为, 建立于市场化招标和政府财政补贴基础上的保障性住房物业管理可采用酬金制运行模式, 以最合理地实现保障性住房的保值、物业服务的合格质量、物业服务企业的适当盈利、政府保障民生职责的执行到位等多重目标。
保障性住房物业管理酬金制运行模式的执行要点
2003年11月国家发改委和原建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》第九条首次在政府法规中明确提出物业服务收费形式:“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业公司, 其余全部用于服务合同约定的支出, 结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。笔者认为, 保障性住房物业管理酬金制运行模式在执行过程中需要注意以下7点:
第一, 作为业主方的保障性住房政府主管部门及共有产权经济适用房业主应按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度决算和物业服务资金的收支情况进行审计, 加强对物业服务企业的账目监控, 确保酬金制运行过程中的费用透明, 同时也让政府财政补贴资金和住户所缴纳的钱用得清清楚楚。
第二, 可以对实行酬金制管理保障性住房的物业公司推行税收扶持政策。由于预收的物业服务支出是代管性质, 对物业服务支出不应交纳营业税等相关税金, 物业公司理应按照自己的酬金收入承担营业税等税费, 税率可适当降低, 以鼓励物业公司积极参与管理保障性住房。
第三, 采取多种措施努力控制物业公司的运作成本。保障性住房业主方和物业公司协商制定奖惩措施, 对物业公司提高管理水平、减少管理成本的绩效给予一定比例的奖励, 给物业公司注入控制成本的内在驱动力和自我约束力。同时, 作为业主方的保障性住房政府主管部门及共有产权经济适用房业主要充分履行对成本开支的知情权和其合理性的确认权, 政府主管部门可加强对保障性物业管理专项服务分包商的资格管理, 以利于质量和成本的控制。
比如, 政府主管部门可借鉴香港经验, 定期公布政府认可的合格的保洁、工程维护、绿化养护等分包商清单, 为物业公司在管理保障性住房中实施管业分离的专业分包提供便利。
此外, 可鼓励物业公司优先雇用本社区困难家庭的居民, 这一方面可以帮助他们解决就业问题、改善收入状况, 另一方面也能降低物业服务人员的上下班出行成本。
第四, 采取多种措施监控物业公司提供质价相符的服务。作为业主方的保障性住房政府主管部门可严格执行对保障性住房物业服务质量的检查, 加强对小区居民关于物业管理知识的培训, 保持住户投诉反馈渠道的畅通。同时, 廉租房小区可借鉴香港公屋的做法, 推动租户成立互助委员会, 监督物业公司的服务质量。此外, 可通过对物业公司实行诚信记录管理督促其确保服务质量。
第五, 对保障性住房物业管理酬金需要科学确定。《经济适用住房管理办法》第二十条提出:“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则”。同样, 对保障性住房物业管理在调动物业公司积极性的同时, 也应以保本微利为原则。对管理面积大的保障性住房、管理投入力量多的物业公司给予的酬金总额自然要比面积小的多。同时, 要严格执行对物业公司提高管理效率、减少运作成本的奖励措施。
第六, 对保障性住房中的社区商铺收益分配要科学确定。保障性住房含有的商铺产权原则上属于政府主管部门, 如果物业公司受政府委托管理这些商铺的租务, 只能获得相应的租务管理报酬, 商铺租金应由政府主管部门统一调配管理。
第七, 建立健全保障性住房物业管理酬金制运行模式的仲裁机制。如果物业公司对政府主管部门在酬金制运行等相关工作存在较大异议且协商不成, 物业公司可以到独立第三方仲裁机构申请仲裁, 同时可针对政府主管部门相关人员在保障性住房物业管理过程中的寻租腐败等欺诈行为实行有奖举报机制, 多方面维护保障性住房物业管理运行的公正性。
2.XX物业停车场巡逻岗工作规范 篇二
1、目的：确保停车场车辆安全、整齐、有序。
2、适用范围：各停车场、车辆临时停放处、摩托车、自行车停放处。
3、工作规范：
（1）按照《保安员仪容仪表规范》和《交接班制度》做好上岗准备。
（2）指引车辆缓行安全停放在车位上。
（3）每小时巡视检查一次车辆是否正常，如有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏油、漏水等情况应立即通知车主协助处理。未通知到车主时，在值班记录上做好记录，同时通知领导。
（4）严密注视车场内车辆情况和驾驶员情况行为，若遇醉酒驾驶者应立即劝阻，并报
告领导及时处理。
（5）检查摩托车、自行车是否停放在指定位置，保持整齐。
4、注意事项：
（1）勤巡视、多观察。
（2）文明服务，礼貌对人。
3.物业交接注意事项（本站推荐） 篇三
一、财务
1、业主银行账号交接；
2、停车场物品、系统交接；
3、管理费、水费、停车费、切割、清算；
4、固定资产登记；
二、客服
1、业主资料电子版；
2、整个过程拍摄录像保存；
3、业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。
三、安管
1、消防设施设备全面清点；
2、道闸、收费系统检查；
3、安全隐患排查；
4、协助工程部抄取业主水表读数留底。
四、工程
产权资料
1.建筑用地规划许可证;2.建筑工程规划许可证;3.建筑工程施工许可证;4.建筑设计审批意见书;市府验收合格资料：
1.市建筑工程竣工验收合格证书；
2.市公安消防局建筑消防验收意见书； 3.建筑工程竣工档案验收证书;4.市房屋建筑测绘报告;5.市建筑工程环保验收合格证书;6.市民防工程验收证书;7.用电许可证；
8.供用电协议书；
9.电梯使用合格证；
10.电子防盗监控系统验收合格证书。工程技术资料 1.竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；
2.地质勘察报告；
3.工程合同及开、竣工报告；
4.图纸会审记录；
5.工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；
6.隐蔽工程验收签证；
7.沉降观察记录；
8.竣工验收证明书；
9.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； 10.新材料、构配件的鉴定合格证书； 11.水、电、电梯等设备的检验合格证书；
12.砂浆、混凝土试块试压报告； 13.供水试压报告。
其他必须移交的资料（原件）：
1.电梯使用合格证；
2.供用电协议书；
3.用电许可证； 4.用水申请审批表及月供水计划执行表； 5.市建筑工程竣工验收合格证书； 6.市公安消防局建筑消防验收意见书；
7.建筑、电气、给排水、空调、煤气、气体灭火系统等施工图；
8.机电设备单台说明书、调试、订购合同。
4.物业管理小区装饰装修注意事项 篇四
亲爱的居民朋友：
您在装饰装修房屋时，一定要遵守《XX小区住宅装修管理规定》，在此，我们再次郑重提醒您千万要注意以下事项：
1、不得改变和损坏房屋的结构、外观和共用设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。
2、允许对住宅楼地面、内墙面、屋顶进行表面装修，不得敲凿原地面，损坏防水层。
3、严禁使用花岗岩、大理石等荷载大的材料。装修后总厚度不得超过20毫米（木地板等轻质材料除外）。
4、一楼不得改动原防盗网大小，必须安装到原位置处。二楼以上（包括二楼）外面不允许安装防盗网，如需安装，可安装在阳台窗户的内侧。
5、不允许对楼顶平台、防护栏做任何改动，不得在楼道堆放任何装饰材料。
6、不得改变厨房、卫生间的结构和功能，禁止抽油烟机排烟污染墙面。
7、外墙面窗户、阳台及玻璃不得做任何改动，以后如有损坏需要更换时，必须保持原样式和颜色，更换窗户时请先与施工单位说明物业要求再订做。
8、严禁改动房屋的梁、柱、板、承重墙，严禁破坏承重结构。
9、不得改动上下水主管道、增设供暖等设施、改变供暖用途等。
10、不得在外墙立面安装遮阳篷和贴、挂、装其他任何影响楼体外面的物品。
11、严禁改动天燃气管道，安装燃气热水器须应燃气公司同意并盖章。
12、不得在房顶安装太阳能热水器、卫生天线，室内安装热水器应确保安全。
13、安装空调需提前到物业办理手续，在物业人员的指导下进行安装，空调主机安装在指定位置，空调支架应选用浅颜色，空调软管从预留孔穿过，空调排水不得污染外墙面。
14、严禁室内装修使用荷载大的材料增砌新墙。
15、装饰垃圾应装袋处理，严禁将装修拆卸的旧家具、旧装饰装修材料扔到楼道和小区院内。严禁将装修垃圾堆放到单元门口或小区草坪中。如需清运，请从房间直接清运至垃圾车并运走。不得由楼上向地下，下水道丢弃装饰装修物品和其他杂物。
16、若发现业主私自往楼下倒放装修垃圾，物业管理人员必须及时通知业主。若业主不及时清运，物业有权安排人员清运，所产生的清运费用，由业主负责，费用从装饰装修押金中扣除。不满一车的装饰装修垃圾，按照一车计算。
17、装修时间规定为：上午8：00至12：00，下午为：14：00至18：00。请装修的业主严格按照装饰装修规定时间进行装饰装修活动，并请业主通知施工人员严格遵守。如施工人员不按照规定时间施工的，物业有权要求业主停止施工。
18、装饰装修注意事项，一式两份，物业和装修业主各持一份，业主阅读完毕后签收并按手印确认。
XX小区物业处
签收业主：
5.物业巡逻注意事项 篇五
二装是物业管理服务活动的一个重要阶段，做好物业装修管理对于保证物业管理水平、维护业主共同利益有着重要的作用，根据住宅装饰装修管理办法等法规及物业装修管理的实践，特对装修管理的重点、内容、流程及操作细节进行讲解，供广大物业管理人员学习使用。
一、业主准备
（1）业主办理装修，装修单位需提供营业执照复印件，（加盖公章）、承建资格证书复印件（加盖公章）；如代收装修税费的需提供顾客与装修单位签订的装修合同复印件。非业主使用人申请装修需提供业主同意装修的书面证书。
（2）装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。
（3）装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。
（4）施工人员身份证复印件、照片。
（5）如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。
（6）如搭建建筑物、改变住宅外力面等，须经城市规划行政主管部门批准后，报管理处备案，并经业主大会/业主委员会同意，有管理处统一样式方可打搭建。
（7）只铺地板、墙壁表面粉刷、贴墙纸等的简单装修，装修户可不提供装修单位《承建资格证书》及施工图纸。
二、装修手续办理
（1）由部门负责人指定专人核实业主身份，审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装修资质证明、施工时间（最长不超过三个月），并做出批复。如超过需向管理处重新办理申请手续。
（2）装修管理员将批复意见知会装修申请人，并知会管理处其他有关部门配合和监督，建立装修管理档案。
（3）管理处与业主、装修单位三方签订《装修管理服务协议书》，业主与装修单位分别交纳装修保证金及相关费用。
（4）办理《装修许可证》、《人员临时出入卡》。
三、装修过程的监控
（1）安全员每天巡查至少一次，技术员至少每两天巡查一次装修现场，并填写《装修现场监控记录表》。
（2）巡查《装修许可证》的有效期，装修现场是否有乱接线、乱改管线、破坏承重结构、使用易燃材料装修等违章行为。如有违章行为，下发《违章通知书》，并责令限期整改。
（3）监督施工人员只能使用货梯、按指定的通道进出及搬运材料。
四、装修垃圾的清运
（1）垃圾的清运在晚上19—22点之间进行。
（2）禁止装修队在清运车辆进场前将垃圾搬出户外。
（3）禁止装修垃圾堆放占用和堵塞消防通道。
（4）垃圾清运完后，检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象，发现问题及时处理。
五、装修复验
业主向管理处提出检查申请，管理处装修负责人对装修工程检查，经检查无违章情况，出具检查证明，准予退还装修保证金。
六、退装修保证金
（1）装修保证金装修检查合格7个工作日后退还。
（2）装修检查无违章行为，业主与装修队凭检查证明和装修保证金单据退还装修保证金。具体退装修保证金时间需在《装修管理服务协议书》约定。
6.参与物业管理工作要注意哪些问题 篇六
1.管理费的标准收与支是物业管理公司经营中的两个最重要环节，除了启动基金，和维修基金之外，管理费应该是管理公司在管理中所收取的较大一笔日常费用。管理费覆盖范围较广，例如保安、卫生、绿化、道路、公共电力，水、电话及煤气等的支出，还有行政支出，包括文具、印刷、大厦设备的维修及保养费用，其中包括电梯、消防设施、供电系统、停车通风系统、给水及排水系统等。
关于物业管理费的收取标准目前国家尚无具体明文规定，大多数的物业管理公司都自订标准，如每平米几元钱，由每一业主按月向管理公司交付，到底该收多少管理费才算合理，这一直是物业管理工作中最令人感到困难的问题。
管理费是由业主交，管理公司是由业主聘请，所以管理费应该由管理公司和管理委员会协商来定。如定的收费标准过高就会出现大多数业主迟交费或不交费的情况。有的管理公司会采取停水、停电等手段来迫使业主按期交费，但结果却常是业主联合起来，责成管理委员会辞退管理公司。所以管理费的标准应该与服务质量挂起钩来，更应该由双方配合好，共同参与制定收费标准。
2.综合性服务物业管理公司除了收取启动基金，维修基金和管理费用外，还有一项大的收入，即综合性营业服务。这一块的服务收入
潜力较大，如果服务项目多、服务质量好，对物业管理公司的生存与发展会起到重要的作用。物业管理公司可以在物业区内开展各种商业服务，如商店、餐饮、健身俱乐部、美容美发、电器修理等。物业管理公司在所管物业区内有排他的经营权，不允许其他商业机构进驻物业区内，除非与物业管理公司有合作关系，并得到物业管理委员会批准。
综合性商业服务可以使用住宅区内的公用设施。各类商业服务的启动资金主要来源于物业管理启动基金和维修基金的利息的一部分。综合性服务的目的主要是为业主提供更舒适便利的生活环境，综合性服务的收益也主要用于物业的各项管理上。综合性服务所使用的开办费经费应该建立帐目，所产生的收益，应先将使用启动基金和维修基金的部分还清。
综合性服务与物业管理的其他方面一样重要，有了良好的综合性服务，物业管理公司就有了润滑剂，管理公司的经营管理就会产生明显的经济效益。
3.管理公司与管委会联合会议管理公司与业主之间的关系既是聘方与被聘用方的关系，又是管理者与被管理者的关系，其中之间的关系较为复杂，难免不断在收费与服务方面出现各种问题和矛盾。如何解决这些问题，最好的办法是建立联合会议的制度。由管理公司和
管委会每月或每季联合举行一次会议。在会上将物业管理中所出现的问题摆在桌面上讨论、解决，随时修正错误的东西，把一切隐患消除在萌芽状态中。
4.专业律师对物业管理的协助房地产专业律师对房地产的开发、销售和物业管理等阶段都能够提供服务。尤其是在物业管理阶段，律师的作用更为重要，因为物业管理是一个崭新的行业，物业管理又是延续性较长，既复杂，又充满矛盾的工作。所以律师在物业管理工作中可以大有作为。
律师可以帮助管理公司或发展商召集业主大会，帮助成立管理委员会，负责起草业主公约、管理委员会章程、物业管理公约、委托管理合同等法律文件。对于各项基金的监管，律师也可以起到一定的作用，物业管理委员会可以委托律师代理其监督各类基金的使用情况，负责协调管理公司与各个业主之间的关系。律师可以负责主持召开管理委员会和管理公司联合会议，主持或召开业主大会等。有了房地产专业律师介入物业管理，对业主和管理公司来说，都会有极大的益处，可以起到沟通管理者与被管理者之间的关系，提高整个管理工作的效率。
物业管理在房地产领域中占有非常重要的位置，越来越多的人已经认识到这一点。一处物业有了一个优秀的、专业化的物业管理公司
7.物业巡逻注意事项 篇七
使用程序的通知
各街道办事处、物业服务企业：
为加强物业专项维修资金管理，维护业主的合法权益，现就规范我区物业专项维修资金申请使用程序通知如下：
一、维修资金申请人
业主委员会（受益业主代表或社区居委会）申请；
二、维修资金申请使用程序
1、申请人向物业主管部门申报维修项目；
2、物业主管部门核实受益业主账户余额，并反馈给申请人；
3、申请人自行或委托编制维修方案及维修工程预算受益户分摊表（业主签字确认）；
4、物业主管部门组织维修项目现场核实；
5、申请人在受益户居住区域内的醒目位置公示，维修方案及维修工程预算受益户分摊表（业主签字确认并公示5天）；
6、公示无异议后签订施工合同组织实施；
7、工程竣工核实，决算审计；
维修方案应含①维修工艺；②维修安全措施；③工程造价预算；④不足部分资金筹措办法；⑤施工单位选择方式；⑥质量保证措施；⑦资金支付方式。
三、维修队伍选择和预算编制 1、5万元以下的维修改造工程项目根据业主大会决议自行选聘施工企业组织实施；5万元以上20万元以下的维修改造工程项目鼓励采取公开招标或邀请招标方式组织实施；20
万元以上的维修改造工程项目应采取公开招标方式实施，以上维修工程项目应按照维修资金相关使用流程办理。2、3万元以上5万元以下的维修项目在实施前应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，费用计入维修成本。
3、工程项目实施过程中，施工企业需物业企业提供服务发生费用的由双方协商解决，并报告业委会（受益业主、社区居委会），不再单独计取维修项目管理费。
四、资金拨付 1、5万元以下的维修改造项目由区物管办负责审核并反馈给申请人，自反馈之日起15日内拨付。2、5万元以上维修改造项目，申请人应委托具有造价资质的机构进行审计，审计报告报区物管办之日起15日内拨付。
3、资金拨付到申请人委托的指定账户，原则为对公账户，申报应提供工程类税务发票。
五、法律责任
（一）违反本通知的规定，挪用物业专项维修资金的根据《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第二十九条规定予以处理，构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接负责人的刑事责任。
（二）提供虚假材料骗取、套取维修资金、企业违规信息依法纳入市区诚信系统，企业限制招投标三年。
本通知从2018年元月8日起施行，国家、省、市出台新规定，按新规定执行。
8.物业巡逻注意事项 篇八
知
发布时间：2011-08-18
京建发〔2011〕400号
各区县住房城乡（市）建设委、房管局，各物业服务企业：
现将2011全国和北京市物业管理示范项目考评验收工作的有关事项通知如下：
一、2011北京市物业管理示范项目的申报条件、考评程序和考评标准执行《关于印发〈北京市物业管理示范项目考评管理办法〉及〈北京市物业管理示范项目考评标准及评分细则〉的通知》（京建发[2010]507号）规定。
二、各区县住房城乡（市）建设委、房管局负责申报条件、物业服务合同备案、企业违法违规行为及重大投诉情况的核实工作，并在《北京市物业管理示范项目申报表》中出具意见。
申报参评全国和北京市物业管理示范项目的物业服务企业，应提交该项目已备案的《办理结果通知书》，未完成物业服务合同备案的物业项目不得参评。
三、物业服务企业信用记分达到5分（含5分）以上的，本内不得参加全国和北京市物业管理示范项目考评。
四、2011年应复验的全国物业管理示范项目，物业服务企业应申报本北京市物业管理示范（五星）项目，并通过现场考评。
五、北京市物业管理示范项目的申报时间为2011年8月22日至2011年9月23日。请各物业服务企业于2011年9月23日前持以下材料到考评办公室进行申报：
（一）《北京市物业管理示范项目申报表》（附表1）一式两份（填写后打印，不得手工填写）；
（二）《申报北京市物业管理示范项目征求意见结果》（附表3）一份；
（三）物业服务企业资质证书正、副本（原件及复印件）一份；
（四）申报项目交通图。
六、考评办公室设在北京物业管理行业协会。
地 址：西城区广安门外车站西街5-1号网信天诚宾馆一层
联系电话：63397262、63397860、63396255
传 真：63397860
邮 箱：wyglkp@126.com
七、全国物业管理示范项目的申报时间为2011年11月15日至25日。请各物业服务企业于2011年11月25日前将一式三份全国物业管理示范项目达标申报表（可登录北京建设网“”下载）报送市住房城乡建设委物业管理处，联系电话59958504。
八、物业服务企业可采取实名方式对现场考评专家的违规违纪行为书面向考评管理办公室反映,经被查证属实的，将按照《北京市物业管理专家管理办法》相关规定予以处理。
九、现场考评时间初定2011年10月17日起集中进行，具体时间由考评办公室另行通知。
9.物业巡逻注意事项 篇九
A.材料体积内被物质充实的程度
B.材料体积内被固体物质充实的程度
C.材料体积内被固体物质填充的程度
D.材料体积内被化学物质填充的程度
2、供人们进行生产.生活或其他活动的房屋或场所称为()，如住宅.医院.学校.商店等。
A.构筑物
B.住宅建筑
C公共建筑
D.建筑物
3、在设施设备节能管理中，()是一种最经济的节能方式。
A.经常进行技术改造
B.对设备的及时更新
C.根据实际情况减少使用时间
D.采用管理手段节能降耗
4、()是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。
A.房屋完好率
B.危房率
C.房屋基本完好率
D.设备设施完好率
5、物业的供电种类按供电方式分为：()
A.单回路供电和多回路供电
B.高压供电和低压供电
C.无自备电源和有自备电源供电
D.长期供电和临时供电
6、建筑排水系统是接纳.汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废.污水，以及屋面的雨.雪水，在满足(或经处理后满足)排放要求的条件下，将其排人()的系统。
A.室外排水管网
B.污水坑
C.污水井
D.室外 7、1984年，世界第一座智能建筑诞生于()。
A.日本
B.美国
C.英国
D.香港
8、材料在水饱和状态下，能经受多次冻融循环作用而不破坏，也不严重降低强度的性质，称为材料的()。
A.抗寒性
B.抗水性
C.抗冻性
D.抗旱性
9、建筑材料的密实度是指()。
A.材料体积内被物质充实的程度
B.材料体积内被固体物质充实的程度
C.材料体积内被固体物质填充的程度
D.材料体积内被化学物质填充的程度
10、屋面水排水系统是收集和排除()，以免屋面积水造成渗漏。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.室内污水
C.中水
D.室外的雨水和冰雪融化水
11、利用热媒(通常是水.蒸汽和热风)将热量从热源输送到各用户的系统，称为()系统。
A.传输
B.供热
C.供风
D.供水
12、屋面水排水系统是收集和排除()，以免屋面积水造成渗漏。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.室内污水
C.中水
D.室外的雨水和冰雪融化水
13、()是对有一定智能程度的住宅小区的统称。
A.智能小区
B.智能建筑
C.智能住宅
D.智能公寓
14、当材料两侧存在温度差时，热量将由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧，材料的这种传导热量的能力，称为()。
A.导热性
B.传导性
C.传递性
D.互通性
15、建筑中水系统是将()等经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.建筑中排放的废.污水及冷却水.雨雪水
C.室外的雨水和冰雪融化水
D.工业厂房排放的污水
16、气硬性胶凝材料是指只能在()中保持或继续发展其强度的胶凝材料。
A.空气
B.一氧化碳
C.二氧化碳
D.氢气
17、()是根据建筑物高度.用水量.配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。
A.排水方案
B.建筑给水方案
C.消防给水方案
D.生产给水方案
18、屋面水排水系统是收集和排除()，以免屋面积水造成渗漏。
A.屋面的雨水和冰雪融化水
B.室内污水
C.中水
D.室外的雨水和冰雪融化水
19、()是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。
A.房屋完好率
B.危房率
C.房屋基本完好率
D.设备设施完好率
20、供人们进行生产.生活或其他活动的房屋或场所称为()，如住宅.医院.学校.商店等。
A.构筑物
B.住宅建筑
C公共建筑
D.建筑物
21、建筑是()的通称
A.建筑物和构筑物
B.公共用房和居住用房
C.公共建筑和住宅建筑
D.建筑物和设施设备
22、根据有关规定，电梯每()要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。
A.半年
B.两年
C.无自备电源和有自备电源供电
D.长期供电和临时供电
23、通风就是把室内()直接或经净化后排到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。
A.有毒气体
B.二氧化碳
C.被污染的空气
D.一氧化碳
24、材料抵抗水的破坏作用的能力称为()。
A.耐磨性
B.耐冻性
C.抗渗性
D.耐水性
25、建筑材料的密度是指()。
A.材料在相对密实状态下，单位体积的质量
B.材料在绝对密实状态下，单位面积的质量
C.材料在绝对密实状态下，单位体积的质量
D.材料在相对密实状态下，单位面积的质量
26、水硬性胶凝材料是指能更好地在()中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。
A.混合体
B.水
C.固体
D.气体
27、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构.装修.设备等组成部分的完好及损坏程序进行的，通常把房屋的完损等
级分为以下哪5 类：()
A.精品房.一般完好房.轻微损坏房.严重损坏房.危险房
B.精品房.完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
C.完好房.基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
D.完好房.基本完好房.轻微损坏房.一般损坏房.严重损坏房
28、()是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统。
A.闭路电视监视系统
B.出人口监控系统
C.防盗报警系统
D.巡更管理系统
29、根据有关规定，电梯每()要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。
A.半年
B.两年
C.无自备电源和有自备电源供电
D.长期供电和临时供电
30、()是测试消防设备的有效手段.它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。
A.建立消防设备巡视.检查.测试制度
B.消防演习
C.配备消防设施主管人员
D.建立消防设备.设施技术档案
31、利用热媒(通常是水.蒸汽和热风)将热量从热源输送到各用户的系统，称为()系统。
A.传输
B.供热
C.供风
D.供水
32、消防加压泵.正压送风.排烟风机试启动应多长时间一次：()
A.每半 B.每季度 C.每年 D.每月
33、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构.装修.设备等组成部分的完好及损坏程序进行的，通常把房屋的完损等
级分为以下哪5 类：()
A.精品房.一般完好房.轻微损坏房.严重损坏房.危险房
B.精品房.完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
C.完好房.基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房
D.完好房.基本完好房.轻微损坏房.一般损坏房.严重损坏房
34、材料抵抗水的破坏作用的能力称为()。
A.耐磨性
B.耐冻性
C.抗渗性
D.耐水性
35、气硬性胶凝材料是指只能在()中保持或继续发展其强度的胶凝材料。
A.空气
B.一氧化碳
C.二氧化碳
D.氢气
36、()是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
A.紧急抢修 B.预防性维修 C.事后维修 D.大.中修
37、停车场管理系统具有()等功能。
A.自动.半自动收费及打印报表
B.防盗抢
C.测速
D.自动安排车位及检查车内有无危险品
38、()是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业管理应提倡的主要维修养护方式。
10.物业巡逻注意事项 篇十
一、物业管理的目标
是使物业保值增值,以及提高物业的使用价值,具体有三个目标:(一质量目标:
1、硬件质量目标:主要是保证和维护物业的物理功能:结构功能、建筑功能、机电设备功能、其它功能;
2、软件质量目标:主要指服务的完备性、服务的及时性、服务的客户满意度等等;(二安全目标:
1、物业使用环境的安全,如公共秩序维护,在公共秩序、防火、防盗等环节上的进行预防和管理;
2、物业的安全:指物业主体的安全、结构的安全、设备的运行管理安全等。
3、物业使用人的安全:指物业使用人的人身安全、财产安全的预防措施。在安全目标上,物业公司要留存各种记录和资料,以证明自己已经按照合同约定做好了各项服务。
(三物业管理费用目标:各项费用,最终的收支应能保证物业企业有适当利润。
二、几个名词解释:
1、物业管理的本质:是物业管理服务企业从事以不动产为基础,以业主或客户需求为导向,以管理为手段,以准公共性服务为核心产品的商品服务活动。
2、业主:指物业的所有权人;
3、物业使用人:指物业的承租人(客户或实际合法使用物业的人;
4、临时管理规约:开发商和物业公司制定的先期约束;管理规约:指经过业主大会讨论通过的临时管理规约或其修改稿;业主和物业使用人违背管理规约的,业主委员会可到法院起诉,法院支持;
5、物业管理服务收费=物业管理服务费(基本物业管理服务费+机电设备设施日常运行维护费+特约服务费+代办服务费。
6、客户手册:指以管理规约、物业使用说明、物业管理相关约定为主要内容的,指导客户更好地使用物业和享受物业服务的,在客户入住时发放的册子。
7、机动车场地占用费:俗称停车费,应当收,不讨论收不收的问题,只讨 论收多少的问题,业主就可以确定,不需要物价局批准,全市无统一票据,(写字楼区业主同意不收的除外。该费用扣除物业必要管理费用外,由物业公司与业主协商使用。注意该费用不含保管责任。
8、几个主管部门: 私搭乱盖――城管;不按规定从事摆卖加工经营活动――城管;占压、破坏绿地――城管;拆改承重结构和使用功能――房地产管理局执法部门;
三、小区车辆管理:
1、在签订协议时,由物业方提出两种选择,一是场地占用费,二是车辆保管费;场地占用费较低,车辆保管费不以盈利为目的,但是为车辆上全部保险,平均摊到每一天的费用为车辆保管费。两种费用由业主选择。
2、小区停车收费是必然趋势,也是管好小区车辆的必要手段。
3、现阶段,车位费开收据即可,盖物业公司章。不用发票。如果用停车费专用发标,在后附盖“本费用为物业公司代为收取的车辆场地占用费”字样。
4、小区车辆场地占用费,除了物业公司必须的开支外,余下的可用作应急维修资金,用于小区维修。
表面上看,物业公司好象没有好处,但实际上,一方面是做好了小区车辆管理,二方面增加了部分人手,三方面用于小区维修,其实是变相为物业公司节省了相当大的成本。
5、写字楼物业停车场也是如此。这些费用应补充进维修资金中。另外,这一点应与保安做好协调工作。
四、规避物业管理风险的几个方法:
1、相对于公众责任险,物业管理责任险保费相对较高,但能更好地规避物业管理中因为管理不善或不到位而造成的风险。
2、日常的工作,特别是巡回检查、日常检修等工作,按照物业管理合同以及设备设施的特点,先期制定管理方案,严格地明确地做好提出管理要求,并在日常工作中,以表格记录的形式做好记录,并落实到责任人。
3、质价相符原则,不同的价格,对应不同的服务标准,如四级标准中,楼道每天保洁一次,那就是保洁一次,而不是两次,不是保证楼道整洁;只要每天一次保洁到位了,物业公司就没有责任了。
4、物业公司并不是承担所有的责任,该行政主管部门承担的责任,就不应 是物业管理企业的责任,如邢事案件。
五、在装修阶段,如何做好成品保护工作:
1、对施工单位进行前端控制:登记、签订装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压金、必要时还需要发包方背书担保;
2、进材料的过程,要采取人盯人的方式;
3、禁止结构性和功能性拆改:采取每天巡查的方式;
4、对于写字楼,紧密联系业主,在业主与租户协议中加入装修约束性条款,引入业主进入监督机制内;
六、关于物业区域内的公共秩序维护和安全防范的几点说明:
1、物业公司管理的是公有共有财产,维护公共秩序,而自行车、电动车、机动车属于私产,不在物业公司的管理范围之内,其丢失、损坏都不是物业公司的责任,有特别约定的除外;有的也要看物业公司是否按合同履行责任。
2、负责小区生活秩序维护,而不是负责社会安全防范,社会安全防范有行政主管和执法部门。
七、对欠费业主的起诉与把握:
1、平是注意积累和掌握、留存有关记录和证据;
2、评价服务工作是否到位,主要看物业公司是否按合同约定做到了,主要看多数业主的意见;
3、起诉时一次不要太多,太多后易反弹,且法院不易支持;
4、对于物业费打折的判决,一定要据理力争,是哪项不合格,哪项费用打折,没有不合格的,就没有理没打折。
八、关于专项服务和物业创收:
1、对于专项服务,通过都是事先设立服务项目,并公布服务内容与质量、收费标准,当业主或租用人需要这种服务时,可自行选择。费用在公共服务费外独立收取。
2、物业服务企业可根据自身实力及所管理区域的特点,开展接受业主(或其它组织委托的物业租赁、产品介绍等广告,以完善服务设施、增加企业收入。
九、物业企业内部管理的几点经验和做法:
1、业主的便利性和被尊重性需求:在物业管理工作中,要记住一点,任何人,包括业主和租户、以及来访办事人员,都有同相的要求:那就是便利性、被尊重性;在制定任何与业主和租户打交道的制度中,都要贯彻这一点。
2、日常监管要做到位。任何人都有惰性、任何人工作都需要督促,只是督 促的方式不一样。这一点在各领导和主管的日常工作中要明确知晓,各项工作的日常监管必须到位。
3、制定岗位职责和工作说明时,要注意一点,任何人,对于自己的岗位职责,不仅仅要做到知晓,还要做得到位;
4、做好客户管理和经营:要想办法发挥客户资源的优势,经营好客户:保存好客户资料、开展代租代售服务、定报、送水、送奶服务、运用客户的关系资源、合理运用客户本身经营和生产上的需求;对于客户的需求,可在适当范围内发布,或代为联系,并向成功(指中标或签订合同者收取信息服务费(一般为合同额的0.5%-2%。
5、如何了解客户需求:要做好物业管理工作,首先要了解业主和客户需要什么,有以下三种方式: *在相应的管理阶段,作为物业管理方,应定期如开务虚会,搞几次“头脑风暴”,就业主的需求问题畅所欲言;*问卷调查,设计好问卷形式,开展问卷调查,在满意度调查时也可做;
*与客户协管员以及客户领导定期进行沟通;
6、如何在公司内部建立良好的沟通机制: *各部门每周(或每天晨会或例会;*公司每周管理人员例会;*员工每月或每两月大会;以上三会的主要内容:一是汇报工作,二是分析总结不足并提出改进方法,三是安排工作;
十、绩效考核的主要内容和目标:
1、绩效考核目标是激励员工首先完成好本职工作,其次是激励站在公司的角度,超出本职工作做好工作;
2、内容之一:经营,对于承担经营项目的部门和个人,制定相应的激励措施;对于不承担经营项目的部门和个人,提出并被采纳的建议,要给予适当奖励;
3、内空之二:管理,对于管理人员,其所管理的各项内容都要有明确的管理目标;对于操作人员,其所负责的工作内容要制定明确的工作目标,客户满意度是考核的主要目标之一;
4、内容之三:员工的学习和发展,鼓励员工学习,给员工创造学习条件和发展的条件,同时,学习和发展的机会也作为奖励条件之一,用于激励员工。
5、绩效考核的结果应用:一是奖励:升职、升薪、评优、培训机会、不同 场合表扬;二是处罚:淘汰、降薪、不同场合点名不点名批评;要注意一点,大部分处罚,都要大张旗鼓,以起到效尤作用,让员工知道,什么是错误的;
十一、新建物业查验的主要内容:
1、物业资料:主要是物业的各项施工图纸的验收资料;供水供电供气合同等;
2、对设备设施按设计进行查验数量和配置,通过试运行和跟踪安装调试的方法进行使用功能查验;
3、对建筑物外墙面、顶、地等进行目视查验;对建筑物请专业人员进行查验;
4、园林绿化工程查验,一是绿植数量品种、二是喷头够不够;
5、对物业水电气暖管线和线路、元器件等设备设施进行查验(特殊件要通过监理和业主等留下部分材料,以方便以后维修;
6、对配套设施进行查验;
7、查验的方法有: 目视:主要指外观、数量、完好程度;使用:设备、设施、元器件、零件等通过使用来检验其安装质量和使用功能。检测:防雷避电等通过检测或检测报告来检查其完好性;试验:通过通水、闭水承压等方法来试验完好性和质量;查看施工验收检测报告:通过检测报告来检验;
8、发现问题的处理原则:小问题记下来,填写物业查验记录表,并提出整改意见,交建设单位,建设单位要求施工方整改,物业跟踪;对整改完的进行验收,办理查验手续。
大问题,特别是结构性问题,提交物业查验记录表,以及物业公司意见,交建设单位,如果业主要求接管,该问题双方应明确责任。
十二、关于物业管理招投标:(一物业管理投标过程中,常见的几种错误:
1、没有很好地响应标书;
2、没有很好地贯彻落实新政策和法规;
3、组织架构、人员配备与项目不符;
4、成本测算不精细;(一定要注意物业管理服务费由基本物业费和机电维修维护费构成;登录 免费下载物业管理资料
（二）编制标书的方法： 编制标书的方法：
1、成立投标书编制班子，标书内容广泛，不是一个人能完成的，所以一定 要成立班子负责标书编制工作；对于编制班子成员要求见下述。
2、搞好分工，明确责任：如商务标编制、资信能力编制、技术标编制（技 术标内容还可以细分）；各司其责；
3、商务标和技术标编制之前，要首先研究透标书，熟悉现场和图纸，然后 集体制定管理机构、人员构成、基本管理方案，在此基础上再行分工，以保证标 书各部分之间有序衔接；
4、标书编制之前，首先要占有资料，来源有：招标文件、现场勘查、市场 信息、政策法规、企业自身、网络；
5、公司应给予适当的车辆、经费上的保障；
（三）编制标书的注意事项： 编制标书的注意事项：
1、标书编制人员要做到五个熟悉： *熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收 政策、消防、加班管理规定等）； *熟悉各岗位工作运行程序； *熟悉企业总体情况； *熟悉投标文件的格式及内容：无固定格式，但有约定俗成的相对固定的基 本格式； *熟悉成本测算方法及相关材料等的市场价格；
2、标书编制人员要有三个能力一个负责： *分析判断能力； *文字表达能力； *计算机操作能力； *有对企业负责、对企业经理负责、对个人负责的意识和精神；
3、编制标书，一定要注意十种废标情形；
4、有一点约定俗成的做法：技术标一般在 100 页左右；
5、招标书有评分标准的，一定要按照评分标准进行编制，并在目录中明显 标注出评分标准的内容；
6、一定要注意在技术标中不能出现
与投标报价有关的经济性内容；
7、标书编制完成后，一定要送交负责人审阅；
8、注意在相关页面上加盖红章，有的加盖骑页章； 6 登录 免费下载物业管理资料
9、注意按招标书要求封装；
（四）技术标的基本格式： 技术标的基本格式：
1、对项目管理服务的定位及整体规划；
2、对项目的基本分析及组织架构安排；
3、人员培训及考核机制；
4、管理服务的内容、标准、措施；
5、前期物业复写蛀要工作环节运行程序；
6、突发事件处置应急预案；
7、眼高手低管理服务标承诺及保证措施；
8、物资装备及办公用品配备；
9、物业管理服务的有关制度；
10、社区文化的设想与安排；
（五）标书编制完后，应做到六看： 标书编制完后，应做到六看：
1、看有无废标情形；
2、看投标文件对招标文件是否做出积极响应；
3、看标书格式和要求是否有缺项；
4、看有关材料是否符合政策法规；
5、看有无过高承诺；
6、看商务标是否合理。
（六）特别指出，物业管理合同签订后，一定要到当地房地产主管部门办理 特别指出，备案程序；
十三、天津市目前与物业管理有关的法律法规： 天津市目前与物业管理有关的法律法规： 做物业管理工作，特别是市场行为时，对于政策的了解是十分必要的，下面 列出了天津市范围内目前与物业管理相关法律法规条例，建议物业管理从业人员 认真学习并运用到实际工作中：
1、天津市物业管理条例：2008.12.01 重新修订；
2、天津市房屋安全使用管理条例；
3、物业管理区域划分管理办法；
4、业主大会和业主委员会活动规则；
5、物业管理用房管理办法；
6、天津市笺业企业退出项目管理办法；
7、商品房住宅维修资金管理办法； 7 登录 免费下载物业管理资料
8、非住宅专项维修资金管理办法（针对非住宅项目，现行的要求按照 100 元/平米标准缴存）；
9、维修资金使用管理办法；
10、房屋应急解危专项资金管理办法；
11、旧楼区维修资金管理办法；
12、天津市物业管理招投标管理办法；（保障性住房物业管理企业可加分）
13、天津市物业管理费政府指导价；
14、另有七个备案程序、七个示范文本；
15、高院有：建筑物区分所有权管理办法、物业纠纷管理办法等解释；