商业项目维修整改方案（精选5篇）
1.商业项目维修整改方案 篇一
商业贿赂的防范措施
卫生院治理商业贿赂整改方案
根据港南区卫生局的要求，总结我卫生院5—8月这段时间关于商业贿赂自查自纠的工作情况，对反映的问题进行整改，制定了商业贿赂的整改方案：
一、目标要求
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实党的十六届六中全会精神，以维护好
人民群众的健康权益为重点，进一步梳理自查自纠中发现的问题，深入分析其发生的规律、特点、表现形式和产生背景，认清不正当交易行为的严重危害，二、主要任务
㈠认真学习贯彻党的十六届六中全会精神。再次开展反腐倡廉教育和“八荣八耻”教育，经过领导小组的精心组织，号召全院职工学习《中华人民共和国反不正当竞争法》、国家工商行政管理第60号令《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》和《国家工商行政管理总局对有关行政法规条文的解释》，使大家能认识到商业贿赂的严重性，能正确深入开展学习活动，把干部职工的思想和认识统一到党的十六届六中全会精神上来，落实到具体工作中去。要通过开展多种形式的学习活动，进一步提高对开展治理商业贿赂专项工作重要性和必要性的认识，提高抵制商业贿赂行为的自觉性和廉洁从业的意识，深入思考和研究当前治理商业贿赂工作存在的问题，认真抓好整改，解决好群众反映的热点与难点问题，努力构建和谐医患关系，创造和谐卫生环境。好范文版权所有
㈡继续深入开展自查自纠。治理商业贿赂工作是一项长期任务，自查自纠阶段虽然结束，但自查自纠活动不能停止，要在原有工作的基础上，继续搞好自查自纠。对存在的问题查纠不彻底，应该向组织说清的问题而没有主动说清，应该上缴的不当收益而没有主动全部上缴的，要继续有针对性地做好教育帮扶工作。要在分析、总结前段工作的基础上，进一步找准存在问题，采取有针对性的措施深化自查自纠，确保专项治理工作取得进一步成效。
㈢扎实进行整改提高。领导小组要认真进行汇总分析，对自查自纠中反映的问题进行梳理和汇总分析，认真查找教育、制度、监督等方面存在的漏洞和不足，找准存在问题的症结所在，在整改过程中，对既往的规章制度、做法行为，要按照新要求、新规定进行重新修订完善，不符的要立即改正、缺少的要立即健全、不完善的要马上进行补充，从源头上坚决铲除不正当交易行为和行业不正之风滋生蔓延的土壤和条件。个人要深入剖析思想根源，认清商业贿赂的严重危害性，明确今后的努力方向，制定出个人的整改措施，并做出自觉防范和抵制商业贿赂的书面承诺。
㈣建立健全长效机制。治理商业贿赂工作是一项长期而复杂的工作，既要集中时间开展治理，又要与整顿和规范医疗服务秩序、构建惩治和预防腐败体系、加快卫生事业发展相结合常抓不懈。建立健全防范商业贿赂的长效机制，要始终贯穿治理商业贿赂专项工作的全过程。要坚持标本兼治、注重预防，从加强教育、完善制度、强化监督、深化改革四方面着手，抓住突出问题和薄弱环节，特别要围绕权力运行的关键环节和部位，完善管理制度，增加工作的透明度，强化对职务行为的管理和监督，堵塞漏洞，积极探索从源头上防范商业贿赂行为产生的方法和措施，努力实现规范医疗服务秩序和建立健全卫生系统防治商业贿赂长效机制的任务目标。
三、加强组织领导
整改提高工作能否取得实效，是检验专项治理工作成败的重要标志之一。领导小组要发挥示范带动作用，带头落实整改措施，带头通报整改情况，推动整改工作深入开展。对举报投诉线索都要提出妥善的处理意见，依据纪检监察办案程序及时认真办理，不得积案、压案、瞒案。已办结的案件，包括执法执纪机关办理的，要及时报告；同时，继续做好信息整理和报送工作，形成信息畅通的渠道。
四、整改措施
1、医院政务公开制度和医疗服务信息向社会公开制度落实，这样便于增加医院的透明度；
2、药品用量动态监测；
3、医德医风等制度的完善。
4、在医院内设立举报信箱，举报电话，电话为4762006，对举报电话和信件及时登记，及时核查，及时回复，对查证属实的人和事，严格按照有关规定处理，及时报到上级机构。并及时提醒有关人员，防止出现商业贿赂。好范文版权所有
五、注意事项
治理商业贿赂是一项长期而艰巨的任务，我院全体职工应有长期不懈的精神，迎接这项任务的挑战。
《治理商业贿赂整改方案》
2.商业项目维修整改方案 篇二
本项目为青岛某商业项目冰蓄冷空调工程,分为商场和超市部分。商场部分建筑高度为31.5 m,地上6层,地下3层;地上6层为商场,地下1层为超市,地下2层,3层为车库,商场及超市面积共66 286 m2。
2空调设计方案
电价情况:青岛市的电力供应于夏季比较紧张,青岛政府出台实行峰谷电价政策。由于空调设备的电力负荷占总电力负荷的比重较大,所以在用电高峰时段大量空调设备投入运行,会造成高峰时段供电紧张、电量缺口较大的局面。如将这部分电力负荷调整到用电低谷期,则会使供电需求趋于平稳,既节省了资金,又提高了供电效率。
青岛市峰谷时段及电价见表1。
2.1 蓄冰系统论述
冰蓄冷空调系统设备选型及流程设计是以该系统的设计日(最不利情况)逐时负荷分布为依据的。本工程峰值负荷3 393 RT(11 932 kW),其逐时负荷根据建筑使用功能,按照系数法分布情况见表2。
根据表2夏季空调设计日逐时冷负荷可以看出,本建筑的冷负荷分布在白天时段,空调高峰在09:00～21:00时段,而此时段主要是青岛市的电力尖、高、平峰,很适合于蓄冰空调系统。
根据青岛市的电价政策及本项目的空调负荷特点,采用冷机上游内融冰串联式系统形式,设双工况冷机和蓄冰设备共同作为本大厦的中央制冷源系统。
2.2 系统实施
2.2.1 设计日负荷平衡策略
设计日(100%负荷)负荷运行方式:由于空调系统设计日的逐时冷负荷较大,为了充分利用蓄冰槽和制冷机的供冷能力,最大限度的降低系统运行电费,空调负荷由制冷机和蓄冰槽共同承担。双工况冷机在电力低谷时段23:00～07:00进行蓄冰,8 h即可蓄满冰槽,而后双工况冷机停机直到8:00开始切换到空调工况与蓄冰槽共同承担空调冷负荷。白天根据电价政策、负荷大小、蓄冰槽冰量确定双工况机组的开启,尽可能的降低运行费用。
2.2.2 部分负荷平衡策略
75%负荷段负荷分配策略:75%负荷段在青岛市的整个空调期出现的时间较长,如何更合理的分配空调负荷调整好制冷机、蓄冰槽的供冷,对制冷站空调运行费用的节省很关键,双工况冷机23:00～07:00时段利用低谷电价蓄冰。在尖高峰时段,只开启一台双工况冷机,平电时段开三台冷机,冰槽冷量尽量用在电力高尖峰。
50%负荷段负荷分配策略:50%负荷段在青岛市的整个空调期出现的时间也比较长,双工况冷机23:00～07:00时段利用低谷电价蓄冰,峰电时段双工况冷机停止运行,利用冰槽供冷。在这种运行策略下可以使空调供冷得到最优化的分配,尽可能的降低制冷系统的运行电费。
25%负荷段负荷分配策略:25%负荷段双工况冷机在23:00～06:00时段蓄冰,白天的空调负荷由蓄冰槽融冰承担。
蓄冰系统组成形式的合理与否直接关系到系统的运行效果,合理可行的组成形式将会实现稳定可靠的系统工作性能,能保障建筑物空调系统的正常供冷要求。蓄冰系统通常由双工况制冷机组、蓄冰设备、板式换热器(包括蓄冰及融冰)、冷却塔以及泵、阀门等并联组成,利用温度比较低的乙二醇水溶液通过板式换热器冷却空调用水。
3本项目的经济性分析
3.1 蓄冰系统主要设备的投资及运行费用
3.1.1 蓄冰空调系统机房主要设备
1)双工况冷机(700 RT,功率412 kW)3台,合价541.5万元。2)主机冷却塔(600 m3/h,功率22 kW)3台,合价83.52万元。3)乙二醇水泵(H=38 m/Q=580 m3/h,功率90 kW)4台,合价40.4万元。4)冷冻泵(H=32 m/Q=750 m3/h,功率110 kW)4台,合价50万元。5)主机冷却泵(H=25 m/Q=540 m3/h,功率55 kW)4台,合价37.2万元。6)蓄冰槽1组,价格584万元。7)板式换热器(4 374 kW)3台,合价105万元。8)自控系统及辅助设备各一套,合价125万元。9)安装费用580万元。合计2 146.62万元。
3.1.2 蓄冰系统机房年度运行费用
1)100%负荷段,日耗电量36 790 kWh,日运行费用29 843元,运行天数15 d,总运行费用447 645元。2)75%负荷段,日耗电量27 719 kWh,日运行费用18 850元,运行天数45 d,总运行费用848 238元。3)50%负荷段,日耗电量19 074 kWh,日运行费用9 887元,运行天数60 d,总运行费用593 234元。4)25%负荷段,日耗电量10 760 kWh,日运行费用4 044元,运行天数65 d,总运行费用262 862元。合计运行185 d,总运行费用2 151 979元。单位面积运行费用为32.5元/m2。
3.2 常规空调系统的投资及运行费用
3.2.1 常规空调系统机房设备
1)制冷主机(1 200 RT,功率728 kW)3台,合价933万元。2)冷却塔(550 m3/h,功率22 kW)6台,合价165万元。3)冷冻泵(H=32 m/Q=800 m3/h,功率132 kW)4台,合价62.24万元。4)冷却水泵(H=25 m/Q=950 m3/h,功率132 kW)4台,合价51万元。5)自控系统及辅助设备各一套,合价84万元。6)安装费用440万元。合计1 735.24万元。
3.2.2 常规系统机房年度运行费用
1)100%负荷段,日耗电量35 706 kWh,日运行费用28 726元,运行天数15 d,总运行费用430 887元。2)75%负荷段,日耗电量26 821 kWh,日运行费用21 578元,运行天数45 d,总运行费用971 001元。3)50%负荷段,日耗电量19 387 kWh,日运行费用15 596元,运行天数60 d,总运行费用935 787元。4)25%负荷段,日耗电量10 455 kWh,日运行费用8 411元,运行天数65 d,总运行费用546 722元。合计运行185 d,总运行费用2 884 397元。单位面积运行费用为43.5元/m2。
3.3 经济性分析
1)蓄冰系统设备处投资2 146万元,比常规系统多出411万元。2)占用车位及混凝土槽费用增加99万元。3)变电器投资为140万元,比常规系统减少60万元。4)年运行费用215万元,比常规系统减少73万元。5)年维护、保养费用11万元,比常规系统增加2万元。
经济分析的结果如上,蓄冰系统6.3年可收回增加的投资。
4冰蓄冷空调系统优缺点
4.1 优点
1)运行费用大大节省。根据设备厂家提供计算数据及以上经济分析得出,每年可以节省运行费用73万元。2)备用冷源。在临时停电等突发情况下,可用自配发电机驱动乙二醇泵融冰,将蓄冰设备中储存的冷量快速取出来满足建筑物的供冷要求。3)节能环保。由于大量使用低谷电,有利于电网平衡,可有效减少大气环境的污染,符合国家对大型建筑物的节能环保要求,属于绿色建筑行列。
4.2 缺点
1)初投资比常规空调系统大。根据设备厂家提供计算数据及以上经济分析,设备初投资增加411万元。2)机房占地面积比常规空调大。若采用常规空调系统,机房面积为600 m2;若采用冰蓄冷空调,机房面积为860 m2。其中增加部分将会占用6个停车位,增加投资90万元(按照每个车位15万元计)。3)增加了设计、施工及调试难度,运行管理比较复杂。由于设备比常规空调系统复杂,增加了后期管理维护难度,维护费用较高。据估算,常规空调年维护、保养费用为9万元,冰蓄冷系统为11万元。
5结语
在采用峰谷电价地区商业项目,尽管采用冰蓄冷空调系统增加了初投资,但是大大减少了运营期运行费用,且增加的投资额可以在一定的年限内通过运行费用的节省收回。
摘要：针对青岛某商场夏季采用的冰蓄冷空调系统,从商业运营商节省运行资金及降低能耗方面,进行了技术可行性和经济合理性分析,总结了该空调系统的优点和缺点,得出了采用冰蓄冷空调系统虽然增加了初投资,但能够减小运营期间运行费用的结论。
关键词：冰蓄冷空调,技术方案,经济分析
参考文献
[1]陆耀庆.使用供热空调设计手册[M].第2版.北京:中国建筑工业出版社,2008:2114-2188.
3.商业项目维修整改方案 篇三
本公司技术人员于2017年7月27日对无锡市南长区国土局的消防设施进行了前期检查，现将有关情况汇报如下：
一、目前存在的问题：
（一）、火灾自动报警及联动控制系统：
1、用户信息传输装置不能实时传输报警信息（通讯线未接、用户信息传输装置调试）。2、1号、4号、5号、6号回路开路；15号回路短路；气体灭火输入模块故障。
3、屋顶稳压泵房未设置消防对讲电话；地下室风机房消防对讲电话与消控不能通讯（线路故障）。4、10个手动报警按钮、45个感烟探测器无巡检信号。
5、棋牌室未设置火灾探测器（1个）。
6、火灾显示盘与主机不能通讯（通讯线故障、报警主机调试）。
7、因正在工作时间内，导致报警联动功能未能测试。
（二）、消火栓系统：
1、屋顶水箱无水、消防管网无水（2个止回阀损坏）。
2、消防水池无水（市政管网破裂，补水阀门未打开）
3、稳压泵处于故障状态（1台）。
（三）、自动喷水灭火系统：
1、湿式报警阀组压力开关监视模块无巡检信号；信号阀关闭后消控室无反馈信号。
2、坡道入口处无喷淋保护。3、1层中庭及楼层内中庭未设置灭火装置。
4、部分宽度大于1.2m风管腹部未设置喷淋保护（30个）。
5、喷淋管网无水（2个止回阀损坏）。
（四）、气体灭火系统： 1、22层信息机房1台气溶胶（QRR30LW/S）、12层机房2台气溶胶过期（QRR20SDE）。2、4层档案室气体灭火系统关机。
（五）、防排烟系统： 1、3层、21层、变电所、浴室的风机不能远程启动（多线故障）。
2、排烟风口入口处280℃排烟防火阀（4台）锈蚀，模拟动作停止风机功能不能测试。
（六）、防火分隔措施：
1、部分防火门闭门器（10套）、双扇防火门顺序器未安装（52套）。
2、防火卷帘门未设置温控释放装置（8樘）。
（七）、应急照明系统：
1、部分应急灯损坏（20）；无充电电源（20盏）。
2、东侧楼梯前室未设置应急灯（36盏）。
二、整改方案：
1、方案一：根据现行消防规范进行整改。
（1）消防控制室增加CRT图形显示装置；增加防火门监控系统；增加电源监控系统。（2）消防控制室增加直接启动消防泵、喷淋泵的强启盘。
（3）报警设备每32个点位设置短路隔离器。
（4）重新核实消火栓系统、喷淋系统设计，火灾延续时间，消防用水量。
（5）屋顶消防水箱原18m3，需增加至36m3。
（6）1层中庭部位设置自动跟踪射流水炮系统；楼层内部中庭设置喷淋设施。
（7）消防水泵房消火栓泵总出水管上增加低压压力开关，动作后直接启动消防泵，且将动作信号传给消控中心。
（8）屋顶消防水箱消火栓系统出水管增加流量开关，动作后直接启动消防泵，且将动作信号传给消控中心。
（9）专业维修人员对报警第1、4、5、6、15回路总线查修，对受损报警线路、管路进行更换。
（10）将严重腐蚀报警传输线路保护管进行更换。
（11）对损坏的消防设备进行更换。
2、方案二：根据原消防规范，对现有消防设施功能进行恢复整改。
（一）、火灾自动报警及联动控制系统：
1、将用户信息传输装置通讯线连接、对用户信息传输装置进行调试。
2、检查第1号、4号、5号、6号回路信号线，对断路的地方进行连接；检查第15号回路信号线，对短路或接地的地方采取绝缘措施；更换气体灭火信号输入模块。
3、屋顶稳压泵房增加消防对讲电话，将消防电话线管与最近楼层手动报警按钮电话线连通；检查地下室风机房消防电话线路，对断路的地方进行连接。
4、更换10个手动报警按钮、更换45个感烟探测器
5、棋牌室增设火灾探测器并将报警信号线管敷设至就近的火灾探测器或手动报警按钮上。
6、检查火灾显示盘与主机的通讯线路，对断路的地方进行连接，对报警主机进行登记、调试。
7、上述问题逐条整改后，约定时间进行整体报警联动测试
（二）、消火栓给水系统：
1、更换消防泵出水管上的2个止回阀损坏，对消火栓管网进行检查，对漏点部位的管路、阀门进行更换。
2、联系市政给水部门进行维修，打开消防水池给水阀门。
3、对稳压泵进行更换或维修。
（三）自动喷水灭火系统：
1、更换湿式报警阀组压力开关监视模块3个。
2、坡道入口处增加喷淋保护（增加喷淋头20个）。3、1层中庭增加自动跟踪射流灭火系统，增加水炮2门；楼层内中庭增加喷淋设施，增加喷淋头100个。
4、宽度大于1.2m风管腹部增设喷淋保护（30个）。
5、更换喷淋泵出水管上的2个止回阀。
（四）、气体灭火系统：
1、更换22层信息机房1台气溶胶过期（QRR30LW/S）灭火剂；更换12层机房2台气溶胶过期（QRR20SDE）灭火剂。
2、对4层档案室气体灭火系统进行检查，对故障进行修复。
（五）、防排烟系统：
1、对3层、21层、变电所、浴室的风机线路进行查修。
2、更换排烟风口入口处4台锈蚀280℃排烟防火阀。
（六）、防火分隔措施：
1、安装防火门闭门器10套、双扇防火门顺序器52套。
2、安装防火卷帘门温控释放装置8樘。
（七）、应急照明系统：
1、更换应急灯20盏；对无充电电源的应急灯线路进行检查。
2、对东侧楼梯前室安装应急灯36盏，电源线就近敷设。
三、甲方在维修中需要配合事项：
1、甲方对乙方在维修工作中指导、监督、检查。
2、在维修施工中，甲方要组织专业人员协助乙方维修。
四、维修后保证消防系统运行正常注意事项：
1、配置消防专业人员加强消防管理。
2、加强对消防重要设备的定期运行:（1）、消防泵、喷淋泵每月启动一次。（2）、各区域风机每周检查一次，防止地下车库潮湿直接影响报警系统。（3）、各地下车库所有通风口每天必须打开，地下车库内潮湿容易挥发，确保报警设备不受潮湿影响，消防系统能正常运行。
（4）、各地下车库防火分区分隔的防火卷帘应每月启动一次。
3、加强对消控中心人员的培训，提高其实际操作能力。
4、加强对地下车库消火栓管网内的水不作它用的管理，确保消火栓管网、屋顶水箱能保证正常工作压力。
5、每年请第三方消防检测单位对大楼内消防设施进行年度检测，确保设施长期正常运行。
江苏华腾消防安全科技服务有限公司
4.免疫规划项目整改方案 篇四
针对区疾控中心对我单位免疫规划工作提出的督导意见，我们经过认真讨论，提出如下整改办法，以期辖区免疫规划工作做的更好。
1、利用预防接种客户端，筛选出应种未种儿童名单，编辑打印后，发到各村村医手中，抓紧时间通知。
2、利用10月份村医工作例会，强调及时接种的重要性。要求村医一定及时通知适龄儿童来中心进行预防接种。
3、要求村医对月通知单中的5岁、6岁年龄人群务必通知到。
4、月通知单发出后10天务必交回，以便检查通知情况，及时更正儿童信息。
5、造店村两个卫生所必须分开通知。因为漏种儿童，造店村所占比例较大。
6、对于迁出或临时外传的儿童，一定在通知单上详细填写去向目的地。
7、中心及时利用短信平台进行通知。
5.商业项目维修整改方案 篇五
前言
南海广场，地处南海区中轴线的南海大道上，占地面积25000平方米，总建筑面积6.8万平方米，楼高十层，集购物、饮食、娱乐、文化、休闲于一体，是南海标志性建筑。南海广场定位颠覆了传统商场业态结构，定位为区域性购物中心业态，以百货公司、超市为主力店，配以名牌商店、专卖店、宴会酒楼、食街、国际快餐、电子娱乐、儿童乐园、电影院、家私城、美容院等多种经营业态，满足消费者一站式服务的综合广场。具备强大实力的大批商家如信和超市、肯得基、半岛酒楼、美奇乐园、六福珠宝、G2000的进驻，形成了档次化经营的架构，为中高档人群提供了理想的购物场所。南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7％，2006年销售额更是达到10亿，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。它不仅成为南海区标志性建筑，同时也成为佛山傲视群雄的零售巨头。但是随着经济的快速发展，这个佛山地区的零售巨头所面对竞争对手的挑战越来越多、越来越强。另外受“广佛RBD”概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。今年四月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业，而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚，并且市区内，原有的强力竞争对手百花广场、东方广场、兴华商场这段时间也是带来很大的压力。同时，由于商场从竣工到现在为止已经有8、9年了，很多设备都比较旧，装修也已经过时了，这样对商场的形象存在不利的影响。因此，为解脱困境，在竞争激烈的众多对手中继续保持住佛山地区零售巨头的地位，给消费者们一个装修领先潮流的购物环境，特进行如下的一期项目整改，希望通过方案的实施，能达到预期的效果。
南海广场一期项目整改方案设计
1环境分析
1．1宏观环境
1．1．1 商业地产的现状
（1）商业地产外发中存在过分概念炒作行为。从其他物业开发沿袭而来的炒作行为，对商家的招商基本上不会产生太大影响。经营者更多的会根据自身的经营能力来测算租金的高低以及商业物业的价值，而非依据广告炒作，但是中小投资者往往容易被误导。
（2）商业地产要价过高。许多开发商没有为商业物业的经营者、投资者留下一个合理的获利空间，而把风险留给投资者。商业物业环境是需要慢慢培养的，不可能在短期内一下形成，而在其出现繁荣局面之前，很多投资者，尤其中小投资者根本就没有抗风险的能力。地价上涨过快，直接导致房产开发成本的增加，从而拉高了房价，导致购房者的恐慌，恶性影响整个行业甚至社会。由于成本的不可预知性，以及高支出性，地价失去限制，会给开发商带来恐慌。现在成都土地市场的一个客观事实是，有些开发商手里有地但不想开发，有些开发商想开发但手里没地。在这种情况下，土地拍卖如果还不限高，最大的影响就是市场将越来越失去理性，越来越浮躁。
（3）商业产权过于多样化。多样化产权不利于统一规划和定位，导致产权分割出现问题。
（4）商业与地产脱节。不少的商业地产开发商不做科学的前期定位，在不知道客户在哪里、也不知道客户需求就敢盖，也不了解当地商业规划、不了解商业发展趋势、不了解不同业态对物业经营条件的要求，总是想当然。比如不少开发商在选址方面就有误区，总认为越是中心越好，其实不同业态对位置需求有很大不同，物业的适用性也一样。预计今年可能会出现一些不好用的商业烂尾楼。所以，导致的问题也比较多。国家统计局的最新统计资料显示，2005年一季度，全国累计完成的商业营业用房施工面积1．03亿平方米，同比增长20．4％，可以看到发展的速度很快。但同时问题也突出。到3月底，商业营业用房空置面积为2612万平方米，同比增长20．3％，空置面积与开发面积几乎同步增长。它占了全国商品房空置面积9220
南海广场一期项目整改方案设计
万平方米的28％。按道理，空置面积与开发面积都在大幅度增加，价格就应该不太好了。但实际情况是，一季度，全国商业营业用房的销售价格上涨5．2％；而与此同时办公楼销售价格则下降0．9％，出现这种情况靠的就是炒作。
另外，2007年，资金依然是个突出问题。金融的宏观调控也不会有太大松动，房地产投资基金的渠道又一直没有打通。商业地产对资金的需求量应该说是比较大的，而且国外成功的商业地产运作模式基本上都是由基金来投入。
1．1．2中国商业地产发展趋势
趋势一：国外机构纷纷出手。2006年，外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中16亿美元购买商铺和写字楼。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团，先后涉足中国商业地产市场，淡马锡基金和老虎基金也斥巨资购买内资企业股权，目标指向优质商用物业。京、沪、深、穗等大城市，都有外资关注。荷兰ING集团、瑞士信贷银行、摩根士丹利不约而同看好中国，投资期多在5年。他们认为，内地甲级商业写字楼供应量偏少，零售业增长向好。随着国外机构亚太总部陆续内迁，对商业地产市场会有很大促进。
趋势二：内企集团大手笔买断。2005年到2006年中，中国钢铁集团购买中关村金融中心8万平方米、中国铝业集团购买皇冠大厦6万平方米；中国机械装备集团整购中国电子大厦A座，中物理想集团整购B座、山东火炬地产开发公司整购科技大厦A座、浙大网新集团整栋买入北京国际A座。在国贸CBD核心区，中国人民财产保险股份有限公司买断银泰中心写字楼中的一座，价值约17亿元；凯德置地（Capitaland）收购中环世贸A、B两座，成交合计18.7亿元。
趋势三：REITs被普遍看好。业内权威人士认为，由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新融资模式，REITs（房地产投资信托基金）被普遍看好。2005年11月，领汇基金登上香港资本市场后，如何利用REITs获得融资渠道，引起广泛讨论。内地第一只REITs广州越秀房地产投资信托基金在香港联交所挂牌，成功募资17亿港元。大连万达、天津华银、华润、深国投都跃跃欲试。香港REITs纷纷缓发，对多数在建物业，REITs远水解不了近渴。REITs为投资商提供新的退出渠道。
趋势四：优秀物业收益稳定。运营良好的商业物业，成为国外基金的收购对象。海外基金的运营，主要依靠物业租金收益。北京2006年商铺租金平均上调15%以上，一线商铺增幅可达39%，东方广场位置最佳的商铺，租金由150美元升至300美元。可以遇见，随着2008年北京奥运会的到来，海外基金对北京的商业地产充满信心，南海广场一期项目整改方案设计
优秀的商业物业是其最好的选择。
近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场，信托基金也正被市场热切期盼。
《红地产》10月份对海外基金投资中国商业地产项目进行了全面调查，发现最近5年海外基金在国内商业地产投资项目的建筑面积总量超过了120万平方米，其中上海、北京商业建筑面积总量分别为13万平米和42.3万平方米，依旧是投资重点。在规模上，建筑面在5万平方米以上的大型项目占到了项目总数的29%，1万平米到5万平米的中型项目占57%。仅2005一年开发的商业建筑面积就达到了30.5余万平方米，与2001到2004年面积总和相当。可以预计，未来几年这一数字还将进一步增长。
趋势五：商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景。2005年中国商业地产金融市场一度被抑制，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期一般也超过8年，因此市场期待着更多的融资渠道。2006年，国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，越来越多外资机构和海外基金，正在大举进入中国商业地产市场，这无疑会促进国内商业地产的发展，另外房地产投资信托基金（REITS）也正被市场热切期盼。
综合以上各方面的情况，2007年商业地产走势看好。
1．2中观环境
1．2．1佛山商业地产的现状
（1）佛山商业地产局部过热，魅力犹在。过去两年，佛山商业地产不断升温，2005年佛山商业地产更是步入高速发展期。2005年全新投入运营的大型购物中心包括顺德天佑城、三水广场、顺联广场、嘉洲广场等，在建或将兴建的则包括顺联国际购物中心、沃尔玛三大购物中心、吉利广场、（大沥）新都会广场、保利商业水城、雅居乐禅城05F商业部分、世博商业中心等，以上项目都将是数万平方米至十多万平方米的大型商业设施。
（2）佛山商业地产不能简单认为是过热或者不足。从业态上，商业地产可以分为大型购物中心（Mall）、街区商业、专业市场等，目前是Mall
南海广场一期项目整改方案设计 的数量相对较多。雅居乐地产在广佛区域的首个大型商业项目雍景新都会，面积虽达到6万平方米的规模，但以独立的小型商铺为主，主要属于服务周边数公里范围居民日常生活需求的街区商业项目。
另外各路资本纷纷涉足佛山商业地产，说明佛山商业地产魅力尤在。佛山居民的消费力强劲，是众多商家掘金的宝地。有实力及经验较强的开发商在佛山较容易获得丰厚回报。在广佛经济一体化概念下，佛山毗邻广州，将让零售成本大为降低。最后是佛山要发展成为现代大城市，无论在亚艺节、十二届省运会等活动推广上，还是内部基础设施一环、体育场馆等建设上都加大了投资力度，提高了佛山的城市知名度，也增加了开发商及商家的信心。
（3）与住宅比，开发商业地产需更多理性及耐心。商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍，堪称丰厚。但开发商业地产项目与开发住宅项目有四大区别。一是资金回笼形式，住宅项目资金回笼形式比较单一，基本是靠出售出物业回笼资金；但商业地产除了出售部分物业回笼资金外，还可以租金或合作经营提取佣金等形式来进行资金回笼。二是在运作环节，住宅项目不需要招商和运营。三是投资回报期，住宅项目投资回报期短，一般不超过十年；但商业地产投资回报期长，甚至要十多年才能回本，资金压力较大。四是投资风险程度，商业地产前期投入资金大，回笼资金慢。
（4）佛山商业地产急需法规以及产业规划指引。国内商业地产在2004年、2005年开发热潮，引起了人们的广泛关注，不少专家纷纷建议加以调控。据了解，国家有关部门也在研究制订《城市商业网点规划条例》及听证制度。在相关的条例草案中，提到今后10000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。由发改委、建设规划、工商行政管理、交通环保部门、生产流通部门、消费者协会、行业组织及专家学者参与听证。商业网点的所在区、街道也将推选社区代表发表意见。开发商经过听证之后必须拿到书面同意建设意见，方可办理有关建设手续。
目前佛山商业地产急需更多法规及产业规划加以指引。希望佛山有关部门出台商业地产发展规划前，能够加强与相关企业的沟通。相关规划要对佛山商业设施的整体布局有足够的深度和前瞻性。佛山商业地产发展虽然速度很快，但其商业地产项目开发还存在一定的盲目性。为了给企业提
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供有效指引，避免重复建设造成浪费，佛山商业地产发展规划是越早出台越好。至于雅居乐对禅城05F地块8万多平方米的商业面积，是相对分散开发还是集中开发一个大型购物中心，还在进行论证。企业除了考虑相关市场的承受能力，还非常希望能得到有关商业发展规划的指引。让开发的商业设施与佛山商业整体布局吻合，以便在市场运作上更快地获得成功。
1．2．2佛山商业地产发展趋势
2006年是佛山商业地产快速发展年，外资不断涌入佛山的商业零售市场各大商业巨头包括好又多、沃尔玛、吉之岛、易初等四处布点，佛山商业正融入国际市场竞争。与此同时佛山“2+5”组团的城市发展规划，城市总体规划纷纷出台，使多个组团的商业都得到一定程度的发展，随着各中心城镇的大型商业购物中心的陆续投入使用，佛山的中心商业格局正逐步形成。
（1）新商业中心逐步形成。根据佛山“2＋5”组团城市发展的规划，佛山未来20年内将形成两个百万人口的中心城区，5个50万人口的中心组团和10个主要城镇。作为城市配套的商业必然随着城市的变化而发生变化，佛山商业必然形成多个中心、多个级别的商业中心同时存在的发展格局。2个中心组团的市一级别的商业、5个中心城镇的区域中心的商业、还有镇街的商业，而市一级的商业又可以由几个商业中心组成。此外，考虑到园区经济和居住社区的发展问题，还会发展一些园区商业和社区商业。
在这样的框架下，佛山的商业将形成互补的发展态势，满足人们日益增长的消费需求，并且提升城市的形象和综合竞争力。
这样的商业分布和佛山的传统以及发展的状况也相吻合。佛山的区域有3800平方公里，居民居住较为分散，中心城区的商业凝聚力并不强。加上由于过去佛山的零售业发展较为滞后，很多佛山的高端消费都流失到广州、深圳、港澳，甚至国外，这样的状况一时三刻也很难改变，中心城区的商业中心也很难满足分散在各个镇区居民的需求。所以除了加快中心组团商业网点的建设和商业业态、经营手法的提升以外，在镇街一级发展满足当地居民日常生活需求的商业项目也至关重要，这是加快镇街城市化建设的重要内容。
根据“2＋5”组团城市规划，两个中心组团是人口百万以上的中等城区，5个中心城镇是人口在50万左右的小城区，商业配套是城区发展不可缺少的，所以要在城镇化推进的同时进行商业布局。现有的大商业项目三水广场、嘉洲广场、盈信城市
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广场、天佑城、顺联联广场、顺联国际购物中心等分别位于不同的中心城镇，它们的开业将带动当地商业的发展，使当地的新商业中心逐步形成，使商业发展和城市发展相平衡
1．3微观环境
1．3．1南海桂城商业
在“广佛RBD”口号巨大诱惑之下，南海桂城正成为多元商业资本积聚的洼地。日前，从“广佛RBD发展论坛”上获悉，以南海区桂城千灯湖为中心的地块，一个由南海政府做推手，中海、保利、万科等大牌地产商合力打造的30万人口“新城”正在诞生。而在广佛地铁即将开通的大背景下，沃尔玛、家乐福纷纷抢址桂城，香港新鸿基更是抢在之前完成对南海广场的收购。一参与“广佛RBD”规划的知情人士透露，据不完全统计，砸进“广佛RBD”的各路资本接近百亿元。
（1）零售巨头抢驻桂城。“受‘广佛RBD’概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。”本月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，耐人寻味的是，这家店距离其一直窥视而不得入的广州不过20分钟车程。无独有偶，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业。而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚。
众多零售巨头的扎堆无不冲着桂城“广佛RBD”规划而来。南海桂城位于广佛两个GDP分别达5000亿元和2000亿元的经济体中间，去年第三产业83.85亿元，以占54.7％的比率首度超过第二产业。为此，桂城一早确立了以发展商贸、地产、休闲服务业为特征的“广佛RBD”规划。目前，南海大道正在进行商圈改造提升，此外，政府投入7亿实行路网建设。胡认为，佛山一环、广州环城高速、广珠西线、广州华快、正在修建的珠二环高速及2010年通车的广佛地铁，都将实现桂城与广州的无缝连接。
（2）商业地产扎堆圈地。除了众多商业巨头外，知名房地产商亦欲在“广佛RBD”概念中分得一杯羹。桂城商业地标南海广场目前正进入新一轮商业改造。香港新鸿基地产传讯部向记者证实，该集团耗资5亿元全面收购南海广场。这个总面积约6万多平方米的购物中心距千灯湖仅五分钟车
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程。南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7％，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。
而作为目前南海最大的土地储备商，保利欲斥巨资打造千灯湖水上MALL，这将是保利在商业地产上的首试牛刀，也是其在中国涉足的首个MALL。目前吉之岛已签订进驻协议。另外，在千灯湖西面，一栋五星级酒店将和MALL同期建好。酒店的名称是保利皇冠假日酒店，建成后将是大佛山内首家世界顶级品牌的五星级酒店。
喜来登酒店、阳光国际两家名牌五星酒店也已证实落户，滨江河堤与怡翠左岸项目将参照上海新天地商业模式，构筑第二个商业高地。
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2竞争对手分析
从上面的分析可以得知，佛山，正渐渐成为继广州之后又一个商业地产的集聚地，而南海则是这个集聚地的中心，现在的南海商业地产已初具规模，众多零售巨头进驻南海，世界500强的沃尔玛，保利地产等知名企业也纷纷打进南海，南海将成为商业地产的又一块黄金区域，而南海广场地处南海商业的发展中心，具有很大的发展潜力，然而，此处的竞争非常的激烈，南海广场能否在竞争中生存，能否继续一个商业的奇迹？下面分析一下南海广场的主要竞争对手的情况，以便找出相应的对策，在激烈的竞争中求得生存。
2．1百花广场
百花广场的商场面积有2.5万平方米，共分为7个主题区域：1楼休闲名店城，2楼名仕天地、皮具世界，3楼名媛坊，4楼百花奥运城、时尚领地，5楼手机数码城，6楼食通天，全方位展示了一个丰富多样的购物天地。百花广场以时尚生活为基调，汇集了不少佛山市民喜欢的品牌，始终走在品位潮流的前端，一直是时尚先锋的“代言人”。百花广场以经营中高档的国际知名品牌及优质的国内品牌为主，众多国内外知名品牌就象颗颗闪烁的明珠相映其中，名品服饰、中西餐饮，艺康游乐城，名店运动城，屈臣氏，7楼活力健美俱乐部，休闲娱乐一应俱全，优良的品质，满意的服务，悠然自得的购物环境，百花广场当之无愧地成为佛山时尚新地标，让大众尽享日新月异的时尚风情。
主题区域包括有：
（1）1 楼名店街——云集多个国际知名品牌 休闲名店城——集多个香港一线休闲品牌于一体。
（2）2楼名仕天地——迎合不同年龄阶层成功人士的消费品位，聚集国内外众多主流品牌男装租户。
（3）2楼皮具世界——致力于组合最畅销的国际知名皮具品牌，打造全新的皮具之都。
（4）3楼名媛坊——众多时尚女装品牌荟萃。
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（5）4楼奥运城——运动品牌旗舰之城。
（6）4楼时尚领地——百花广场继续引领时尚潮流的最新力作。（7）5楼手机数码城——集多个实力商家于一体。
（8）6楼食通天—— “广饮港食”餐厅与金鳞鳍无国界料理。
特点：位于佛山禅城区中心标志性建筑百花广场中，人流较密集，但其面积较少，各店铺面积少，且走廊空间较小，停车场较小，出入不方便。
2．2兴华商场
佛山市兴华商场地处佛山市商业、经济、文化、交通中心——祖庙路中心段，与全国重点文物保护单位——祖庙、广东四大名园之首——梁园，近在咫尺。商场占地4000多平方米，经营面积近20000平方米，主营家电、烟酒副食、日用百货、皮具鞋帽、儿童用品、钟表影材、运动休闲、品牌服装、针织内服等大类共60000多个品种，是佛山地区历史悠久、规模最大、档次最高，集购物、休闲于一体的大型综合商场之一。
佛山兴华商场, 自1982年12月25日开业至今，巧借改革开放的机遇,秉承“顾客至上、信誉第一”的经营宗旨，以年平均21%的商品销售额递增速度，成为佛山市最瞩目的商场之一。面对市场空前激烈的竞争，兴华商场不断进行创新管理，挖掘和培育人才，并于2005年全方位规划全面升级改造商场，软硬件设施将得到进一步的提升，增强了市场竞争力，强势品牌纷纷进驻。
特点：经过重新装修整改，商场购物环境大有改变，店铺与各种品牌分布都与南海广场类似，但停车场是其最大的一个问题，没有自有停车场，客人停车难。
2．3嘉信茂广场（沃尔玛）
嘉信茂广场，位于南海大道与南桂西路交叉口西北角这一黄金地段，是由嘉德商用产业和深国投商置共同合资建立，集超级市场、品牌服装、运动休闲、餐饮娱乐、珠宝饰品、儿童乐园、数码产品等于一体的一站式购物广场，总面积超过6.5万平方米。广场负一楼是世界500强老大沃尔玛“圈定”的“地盘”，而一楼则以精品专卖店、特色餐饮为主力阵营，二、三楼设立极具特色的专营店，四楼汇聚手
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机数码等时尚生活产品。
沃尔玛购物广场桂城店位于南海大道，商场营业面积约为17000平方米，主营生鲜食品、服装、家电等，经营商品品种数量近2万种。此外，商场还提供配镜、珠宝等特色服务。
特点: 沃尔玛进驻,生活购物方便,且嘉信茂广场内饮食方面的店铺较多，场内各店铺面积与空间都比较大,内设有一个面积较大的中庭,举行各种活动很方便，有室外和室内大型停车场，广佛地铁所经地，不过嘉信茂广场店铺数量却不多,而且种类也较少。
2．4东方广场
东方广场于2003年开建，由佛山东建集团投资20多亿元兴建，是佛山最大的一个旧城改造商业项目，改造旧城面积达到80万平方米。佛山东方广场，占地25万平方米，商用面积超过23万平方米。东方广场以TOUR MALL观光购物商业模式，利用商业功能错位组合，容纳了大型百货商城、量贩超市、超大规模书城、饮食集团、主题游乐、步行街、美食街、专卖店等功能与业态，以超大面积、超大规模的恢弘规模成为南中国复合型商业的典范。
东方广场囊括了了以好又多超市、明珠百货、屈臣氏为主的明珠城组团；以吉之岛、永乐电器连锁店、肯德基连锁餐饮、东方数码港、东方家具生活馆为主的银州城组团；各类特色潮流、时尚产品汇聚的金山街组团（83型人坊）；以金康药房、东方美食坊为主的德胜搂组团，吸引了PIZZAHUT、味千拉面、真功夫等知名品牌进驻；以佛山市最大规模的东方书城为主的红宝石书城。另外，部分东方大街已开业，主要体现休闲、购物、娱乐的功能，内部主要街道顶部增设天棚，增加行人的舒适度；中央广场为各类主题性表演和商业活动提供了理想而开阔的场地。
特点：位于佛山的老城区，附近人气与人流量都较大，经营面积大，商品种类齐全，配有3000多个停车位，佛山地铁二号线将途经项目所在地，但其周围道路较狭窄，车辆来往不便。
2．5保利水城
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保利水城位于广佛经济圈的重点开发板块———千灯湖板块，目前，万科、中海、雅居乐等实力房地产发展商在该板块都开发有楼盘，区域楼市十分兴旺。保利水城商业广场占地面积约10万㎡，水道面积约23000㎡，地上总建筑面积约16万㎡，宽48米的运河从项目中央穿流而过，将项目分隔成东西两块不同商业区域：东广场规划为复合购物中心；西街配合室外步行街，设计为酒吧街、娱乐场等休闲夜店消费区域。
目前，保利水城已进入施工建设关键期，基本构架、园林等已初现端倪。该商城依傍千灯湖水系，结合佛山水乡特色，巧妙引用水景特色与资源，使消费者可以观赏到外面的水景，营造与众不同的购物享受。世界零售业500强吉之岛百货率先进驻，60多家国际知名连锁品牌已表达投资意向，预计将有超过10000个品牌进场经营，还有豪华电影院和真冰溜冰场等娱乐设施。而下阶段招商主要围绕次主力店及重点品牌进行，包括：专业店、餐饮、娱乐等。保利集团在该板块的经济形态十分丰富，占领不同的市场份额：在商业广场东南面，规划建设佛山首家超五星级酒店———保利皇冠假日酒店，西南面及西向是豪宅———千灯湖一号公馆，以及项目东向超过50万平方米的高尚住宅社区———佛山保利花园。
特点：保利水城商业广场周围的生活配套设施齐全，有南海有名的千灯湖相伴，环境优美，广佛地铁途经地，交通四通八达，但其毕竟是新建设的居住区，短时间内，人气和人流量不足。
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3原项目现状分析
3．1原项目的基本情况
3.1.1南海广场简介
2000年9月23日，位于佛山市桂城的南海广场顺利开业；2002年3月底，南海广场完成国有体制向民营体制的转变，直至2006年9月1日香港新鸿基地产耗资5亿元全面收购南海广场并入主南海广场。
南海广场地处南海区中轴线的南海大道上，是南海区“四纵五横”公路网络的主干道，也是佛山规划中的交通主干道，四通八达的公路网连接南海各镇区，最边缘的镇区到桂城也只需30分钟，多条宽阔的主干公路沟通广州、顺德、中山、番禺、三水、高明等周边地区，将珠三角连成一片。经过南海广场的公交车与短途客车也超过二十条线路。
南海广场占地面积25000平方米，总建筑面积6.8万平方米，楼高十层，集购物、饮食、娱乐、文化、休闲于一体，是南海标志性建筑。南海广场定位颠覆了传统商场业态结构，定位为区域性购物中心业态，以百货公司、超市为主力店，配以名牌商店、专卖店、宴会酒楼、食街、国际快餐、电子娱乐、儿童乐园、电影院、家私城、美容院等多种经营业态，满足消费者一站式服务的综合广场。具备强大实力的大批商家如信和超市、肯得基、半岛酒楼、美奇乐园、六福珠宝、G2000的进驻，形成了档次化经营的架构，为中高档人群提供了理想的购物场所
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3．2原项目分析
3.2.1南海广场的基本情况
南海广场2005年销售额达7个多亿，比2004年增长7％，2006年销售额更是达到10亿，是所有佛山商业地产项目中经营能力最强的购物中心。它不仅成为南海区标志性建筑，同时也成为佛山傲视群雄的零售巨头。
但是随着经济的快速发展，这个佛山地区的零售巨头所面对竞争对手的挑战越来越多，越来越强。“受‘广佛RBD’概念驱动，桂城已成为佛山零售与房地产市场的桥头堡。”今年四月初，沃尔玛在南海桂城开出首家店，家乐福在华南地区最大的店今年2月在桂城试业，而在此前，乐购、易初莲花等也先后落脚。并且市区内，原有的强力竞争对手百花广场、东方广场、兴华商场这段时间也是带来很大的压力。同时，由于商场从竣工到现在为止已经有8、9年了，很多设备都比较旧，装修也已经过时了，这样对商场的形象有不好的影响。因此，为应付这个局面，在竞争激烈的众多对手中继续保持住佛山地区零售巨头的地位，给消费者们一个装修跟得上潮流的购物环境，特进行如下的南海广场一期项目整改，希望同过方案的实施，能达到预期的效果。
3.2.2商场原设计平面图分析
从南海广场的旧的平面图中可以清楚地知道：
G层，也就是我们常说的负一层，现在经营的项目有：信和超市、马德利面包屋、以纯服装、优之良品、药店以及大中庭位置的特价场。和一般的大型购物中心一样，最底层是大型的超市，这是传统的做法，以超市吸引人流，带旺商场，这也是现代大型商场惯用的方法。(详见附图3.1《南海广场G层平面图》)
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图3.1 南海广场G层平面图
一楼，主要分成几大块，一是肯德基，占据商场的黄金位置，位于大门口的右边，是南海广场几个合作的大项目之一，而位于一楼的另一个合作的大项目是南海广场电影城，从平面图中我们可以看出，在空间上它占据了南海广场的一至三楼，而另外几块分别是钟表区，包括了几个著名的品牌，如帝舵、天梭、卡西欧等等，经营的都是一些名贵的钟表类。金饰银饰区，以六福、金大福、周大福三个品牌为主。化妆品区以及眼镜区，眼镜区只包括两个品牌，分别是明廊眼镜和高雅眼镜，一个是全国性的品牌，一个是地区性的品牌。而最靠里面的皮具区，多以女性的提包、挂包为主。一楼值得注意的地方是大门左边的佐丹奴，整个一楼就只有它一间是经营服装的，与其他的专柜可谓格格不入。还有一处是大中庭凸出的那一块，平时是空着的，不会固定出租给一个商户，只有当商户有展销或有活动时才会用到。(详见附图3.2《南海广场一楼平面图》)
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图3.2 南海广场一楼平面图
二楼，主要经营女装、男装皮鞋、青春女服、童鞋以及童服、玩具。各区的分布可以在平面图上清楚看出，与一楼不同之处是没有了大中庭凸出的那一块，从二楼开始那一块已经不存在了，另外比一楼多出的一部分是一楼大门口的那一边，二至四楼那一部分是作为名店的，一共分为五间。(详见附图3.3《南海广场二楼平面图》)
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图3.3 南海广场二楼平面图
三楼，主要经营淑女装、老人装、内衣以及男装正装。在平面图上可以清楚知道各区的分布。三楼值得注意的地方有两处，一是主通道北面的万宝龙专柜，经营的是钢笔类及美国ZIPPO打火机，另外一处是大中庭弧位的阳光饰品、美元素、迪士尼车饰等与三楼主打的服装类有些向背。(详见附图3.4《南海广场三楼平面图》)
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四楼，主要经营运动类产品，包括服装、鞋、户外用品、床上用品、保健器材，主要是按摩椅类的产品以及男士休闲服，这些区域的分布在平面图上一目了然。(详见附图3.5《南海广场四楼平面图》)
图3.5 南海广场四楼平面图
本次的整改针对的主要是G层到4楼，5到8楼由于是整层出租给大客户，而且是旧公司的合约，因此不纳入本次的整改范围。
以上的分析可以看出，南海广场现在的布局从总体上看还是可以的，分区比较明显，也算合理，这些在以下的访谈中也得到了肯定，只是在区域的布局上有点小问题，只要稍加调整便可以了。
分析了南海广场在功能分区上的基本情况，下面分析一下南海广场的其它方面。从平面图上可以知道，1到4楼的楼梯通道有7个，可实际上可供顾客使用的只有南北两条主楼梯和大小中庭的手扶梯以及两部内外观光梯，值得注意的是外观光梯，只停1楼、6楼、7楼和8楼，对于2~4楼是一点用处都没有，而且可用的通道都集中于大门口这一个半圆，另一边都成了死角，人流量受到很大的影响。
其次是南海广场的项目定位，建成时的定位是佛山的“天河城”，因此，当时南
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海广场的产品定位也是以中高档的产品为主，辅以优质的服务，消费人群也定位在月收入2000元以上的当地居民以及白领。
由于当时的定位迎合了当时的消费者心理，适合当地的消费习惯，因此，南海广场在开业的前几年取得了巨大的成功，成为南海乃至佛山地区商业地产的霸主。
可是随着经济的发展，竞争的日益激烈，南海广场的霸主地位受到冲击。老对头兴华商场的重新装修，新进的百花、东方广场以及新开张不久的嘉信茂（沃尔玛），这些竞争对手的成长壮大，使得南海广场面临前所未有的困难，虽然05年收入7亿，比04年上升7%，06年收入达10亿，但是06年9月份被香港新鸿基地产收购后的南海广场正面临着前所未有的挑战。新公司的经营管理模式与以前管理模式的冲突、广场设施随着时间的推移已经逐渐显得残旧、人流量的逐渐减少、广场营业额的下降等等，这一切一切都表明，南海广场需要改变。
3.2.3访谈资料分析
为了找出问题的根本，本文对南海广场的管理人员、销售人员、商户进行了一系列的访谈（见附件《访谈记录》）
从访谈以及本人在广场工作中可以了解到，影响和制约南海广场发展的有以下几个方面：
1、竞争对手的增多、实力的增强。兴华商场重新装修之后，整个商场焕然一新，产品的定位也随之上升，定位为中高档商场，大量引进国内外知名品牌，以提高商场的档次，消费人群也随之变化，成为南海广场最强的竞争对手。另外，世界500强的零售巨头沃尔玛进驻南海新开张的嘉信茂，使得嘉信茂成为南海广场最具潜力的威胁者。
2、场内设施的残旧。南海广场现时使用的都是3年或更久以前的设施，与广场的档次相差太远，另外一个是空调，一到夏季，广场内有些区域冷到要穿多一件衣服，而有些区域热到直流汗，顾客及销售人员对此的意见都非常大。
3、装修的档次不够。广场现有的装修最新的也是3年前的了，正如访谈中提到的，一些知名的品牌的装修与出售的商品根本就不是一回事，两者相差太远，不是同一个档次的，而且专柜之间的装修档次也相差太远，使得商场看上去不太协调。
4、区域划分不够明确，同一区域之中，高、中、低档产品产品分区不够明显。正如上面分析平面图时提到的一样，一个大区域内总有一两个值得注意的地方，而在同一个区域内高、中、低档的产品的分界线不清，经常混杂在一起。
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5、品牌多而杂，缺少知名的大品牌，特别是世界知名的品牌。现在广场的专柜户划分的太多太细，许多不知名的品牌都引进来，降低了广场商品的档次，且专柜划分的面积太小，而需要摆放的货物太多，这样一来专柜里就显得零乱。
6、与商户合作的模式太混乱。现在的南海广场与商户的合作模式有几种，分别是：1）收取固定的租金；2）保底租金加提成；3）按百分比合作；4）只收取提成；另外，每层的名店都是自己收钱，其它的专柜都由中央统一收钱，自己收钱的专柜难以得到有效的监控。
7、新公司接手之后，大型的活动太少，而且活动的效果不太理想，许多商户都不参加。原因有很多，主要是商场让利太少，需要商户让利太多，而且，搞活动的时候场内气氛搞不上去，没什么活动的气氛，且活动的宣传力度不够，吸引不了人流，这是活动不成功的主要原因。
8、一线管理上的问题。访谈中不止一次提到，广场对促销员的管理比以前松散了许多，促销员也因此而懒散了，没有了以前的积极性，而且广场对新进的促销员的培训严重不足，使得广场促销员的素质大大下降，从而降低了服务的质量，间接地降低了南海广场的竞争力。
9、公司文化的冲突。这是现在南海广场现在面临的最大的问题，新老公司处于交接的状态，许多问题都模糊不清，有些事情没人做，有些事情几个人一起做、重复做。新公司有新公司的文化，旧公司有旧公司的做法，新鸿基地产接手的时候，留下了大部分的老员工，也换了一批新的员工。现在的状况是：新员工按照新公司的工作流程工作，接收的是新公司的文化，新公司的港式管理在流程上有一定的繁琐性，而旧员工的做事方法已经固化在老公司上，老公司的做事方法简单快捷但没有一定的标准的流程，他们依仗自己是老员工，处处对新员工进行打压、为难。新公司为了打压这种现象，从香港派人过来做总监，这样一来，公司办事更繁琐了，许多的文件除了要直属上司批准之外，还要经总监的批准，公司的效率因此下降了很多。而且，各部门的高层之间新老员工各自为政，互相没有沟通，许多事情没人管，有些事情重复做，公司面临前所未有的管理危机。
这些现象的存在使得广场一线管理人员暗暗叫苦，不知道听谁的好，商业是很讲时机的，一旦错过就不会再来，简单的一个活动申请要几个人签名才能批下来，中途有哪个领导觉的有问题的话，一切又要重做，商户对此可谓意见多多，埋怨我们的办事效率低，使得他们错过了许多赚钱的时机。
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4新方案设计
从以上的分析中可以知道，要使南海广场重新成为南海地区乃至佛山地区商业的领头羊，不但要改变装修、布局，把商场的档次重新提高，还要从软件上着手，搞好公司内部存在的问题，提高公司的凝聚力，提高公司的办事效率。因此，此次的整改方案可以分为两大部分：一是硬件上的整改，二是软件上的整改。
4．1硬件上的整改
硬件上，针对上述的几大问题，主要的措施是对商场进行大规模的翻新装修，并重新划分各层各区的功能。
4.1.1翻新装修。
由于广场各专柜内部的装修是由各个专柜自己负责的，因此要翻新的只是公共的部分，主要是通道、天花以及各层的洗手间。
为了使广场不用在装修期间停止营业，建议采取的是局部装修的办法，先撤走G层的特价场，空出来作为中转站，然后按照重新设计的功能分区图（见附件《整改后平面图》），从四楼的床上用品开始，把原有的专柜全部搬到G层的特价场，空出的四楼那一块用围板围起来，进行翻新装修。做好公共部分的装修之后，按照新的平面图以及新的装修标准，允许该区的商户进场装修，并严格控制好各个专柜的装修标准，以防出现标准相差太远的情况，等一切都搞好之后，重新开放该区，投入营业，与此同时，封闭另一区开始装修，以此类推，直到G层～４楼全部翻新完毕．
在G层～４楼装修期间，建议向各大合作的项目发信件，主要包括信和超市、肯德基、五楼的美奇乐园、六楼的食街、七楼的桑拿浴足、以及八楼的半岛酒店，要求他们按照合同的规定，配合商场的整改，对自己的项目进行整改装修，以便在整体上提高商场的竞争力，吸引更多的人消费，达到双赢的局面。
装修天花的时候，适当增加中央空调的出风口，以解决广场内太热的问题．本次的装修中最大的工程是把一楼大中庭凸出的那一部分延伸出去，与对面连接，使一楼的面积增大，这样一来可以充分利用一楼的黄金位置。
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4.1.2各层各区功能的重新划分。
G层，整改之后的G层如下图，大中庭的特价区变成化妆品，这样做可以在门面上提高南海广场的档次，以前的特价场给人一种乱哄哄的感觉。换成化妆品的话给人一种高档的感觉。（见图4.1《整改后G层平面图》）
图4.1 整改后G层平面图
一楼，填平大中庭之后，一楼就好布局了，把钟表区搬出来装饰南海广场的大门面，金银饰区的区域扩大，把男女装鞋从三楼搬下来一部分，见附图（4.2《整改后一楼平面图》）
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图4.2 整改后一楼平面图
二楼，把生意不太好的童服童鞋搬走，换成效益好的女服以提高商场的效益。（见图4.3《整改后二楼平面图》）
图4.3 整改后二楼平面图
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三楼，在基本的格局上变动最少的是三楼，基本上不变。见附图
图4.4 整改后三楼平面图
四楼，男士休闲服在四楼的效益一向不太好，把童服童鞋以及婴儿用品调上来，把原有的名店打通变成运动服及运动器材的一部分，其它基本不变。见附图
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图4.5 整改后四楼平面图
通过以上功能的重新划分，使南海广场分区更明确，更方便消费者购物消费。
4.1.3定位
重新装修后的南海广场将重新定位,根据前面对竞争对手的分析与消费者的分析,建议把南海广场定位为新潮、时尚、高品味的休闲娱乐购物中心。而顾客定位为以本地居民为住，外来人员为副的，月收入在2000元以上的囊括佛山地区的中高收入人群。
4.1.4促销
为了提高南海广场的档次，建议拒绝一些不知名的品牌进场，努力引进新的知名的品牌，特别是国际知名的大品牌。为了引进新的知名品牌，建议统一采用基本保底加提成的形式与商户合作，保底金额将比以前底１０％～２０％．但提成会适当地增加，这样对许多的商户都有利．因为这样一来，商户的风险有一部分由商场承担了．这样的做法有利于引进新的商户．而且这样的合作方式对双方都有一定的促进作用，在达到保底之后，营业额越高，双方的提成便越多．这种方式可以大大提高双方的积极性，最大限度地与商户沟通，解决存在的问题，达到双赢的局面．
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另外，针对访谈中提到的关于活动少，宣传力度不够的问题，建议在电视台、电台、报纸、杂志以及其他宣传媒介上大力宣传南海广场的新形象，扩大南海广场的影响力，定期搞一些活动，并随时向南海广场的会员发送信息，传达南海广场最新的购物资讯。
4.1.5租金的确定
调整的原则是保底额降低，提成率上升。（详见附件《整改前租金表》和《整改后租金建议表》）
4．2 软件上的整改
软件方面，有两条路可以走：一是完全的港式化，第二条路是港式中化。4.2.1完全的港式化
全面要求公司的员工都按照香港公司的做事方法办事，要想彻底实施这个港式化就得把那些还按照老办法办事的老员工解雇，只留下可以接受新公司新文化的那一部分员工，说白了就是把不听话的员工踢出公司。这样一来，办事的效率会比现在好一点，而且这种管理有一个好处，个人可以提意见、建议，如果建议是好的，公司会给机会去实践，但个中的程序依然繁琐，而且这样做的话有一个值得注意的地方，当你解雇老员工的时候，他们会带走一部分广场的商户以及一些南海广场内部的资料，当他们跑到南海广场的竞争对手那一方的时候，对广场的威胁是很大的，广场会因此有所损失，并面临更大的竞争问题，而且这些损失在短时间内很难恢复。因此，此法的实际操作性不强，各地有各地的实际情况，要因地制宜。
4.2.2港式中化
这是一条没有固定模式的路，成败的关键是最高领导人对于权力下放的程度的控制。
港式中化，顾名思义，就是把香港的那一套中国化。现在公司的状况是香港来的人或新的员工在按新的港式管理模式办事，虽然有些繁琐，但是他们可以接受，也在慢慢的接受、习惯。而一些以前的旧的员工的做事方法已经固化，很难立即改变成港式的做法。他们习惯了以前的权利在手如臂使的做法，许多事情可以不经过上司的同意，自己就有权力去做，或是做了之后再向上司报告，与港式管理刚好相悖。港式管理是事无大小，一律是先上报批准之后再工作。因此，公司在管理上存
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在冲突。
而港式中化是采用一种中间的方式去协调两种不同的管理方式，取他们各自的长处。港式管理的长处是按章办事，不得越权处理，凡事要按一定的程序来做，这是一般大公司的做法，这种做法比较公平公正。只要是按正规的程序，一个小职员的意见都可能被接受。而中国式的老一套管理的好处是权力细化，每个部门的经理或主管都有一定的权力，他们可以独立去处理一些小事情，而不必经的上级的同意，这样的管理模式可以抓住先机，当机立断，而商业中往往需要抓住先机。
港式中化管理便是在港式管理的基本模式上，适当地放权给部门的经理或主管，让他们有一定的权力去处理一些问题，以免耽误了商机，但是有不能让他们有太多的权力，因为一旦权力过大便会失去控制而变回中国式的老一套管理。因此，成败的关键是权力下放程度的控制，这一点能否做好就要看最高领导的才能了。做到这一点的话，办事的程序可以简化，工作的效率也会大大地提高，还可以给员工一个发挥的空间。
以上只是笼统地说，结合南海广场的实际，可以这样操作：
现在的南海广场隶属广州启胜物业管理有限公司南海分公司。公司设总经理一名，副总经理一名，下设五个部门，分别是租务部、人事部、财务部、物业部和推广部，每个部门设经理一名，而租务部的经理由副总经理兼任。另外，香港公司派来两人，一个是推广部总监，一个是广州启胜物业管理有限公司南海分公司总监。
现时的事务，除推广部之外，事无大小，都要经过部门经理、副总经理、总经理以及总监的审批之后才能实行。光是审批的时间少则要半天，多则两三天。推广部例外，因为推广部还要多出一个推广总监。办事程序的繁琐程度可想而知。前面也提到过，每个部门除了经理之外，大部分都是老员工，推广部又例外，因为推广的经理也是老员工。这些老员工中间有不少人对新公司不满，他们对新公司繁琐的办事程序感到烦恼，因为每当有事情要别的部门协助的时候，经常会因为没有事先向上级申请而不给与协助，因此，他们感到自己跟以前相比是一无是处。慢慢地他们变得有一天过一天，部门内的事只要不是总经理指名要做的，能推则推，不能推的话就拖，公司的办事效率前所未有的低，商户也因此而多次投诉，但有些是因为审批太慢而造成的，因此，公司暂时也没有什么好的解决办法，只能听之任之。
港式中化之后，可以这样：
一般的部门内的事情，部门经理有权去处理，非重大事情不必立即上报审批，南海广场一期项目整改方案设计
但每个星期要把部门内发生的事情总结上报给总经理、总监，发现有问题时要立刻改正。而关系到部门之间的问题，要其它部门协助的事，事无大小，第一次要一律上报审批，审批一次之后，以后类是的非重大的事情可以由部门之间的经理协调解决，无需立即上报总经理，同样地，一个星期要总结上报一次。而重大的事情依然要立即上报审批后才能实行。
举个简单的例子：广场内某个品牌的商户要在广场的专柜内搞活动，第一次的时候，一线的楼层管理人员替商户向租务部经理申请，经副总经理、总经理、总监批准之后，需要物业部、推广部协助，便可以和物业部、推广部协商如何开展活动。在此之后，有类似的商户申请搞活动的时候，经租务部经理批准之后，便可以直接和物业部、推广部协商如何开展而无需再经总经理、总监的批准了。然后，在每个星期的例会上，把这个星期的类似的活动总结上报给总经理、总监便可。
如此一来，过程一样是正规化，但办事的程序简化了，工作的效率也大大提高。因地制宜、适当变通的管理方法才是好的管理方法。因此，港式中化的管理模式比完全的港式管理要好，而且适合南海广场的实际情况，建议使用此管理模式。
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5项目的风险分析
5．1政策风险
由于项目收购过来的,且是进行重新装修改造,在政策上没什么限制。只是装修改造的同时，要对广场内的消防安全设备进行详细检测与更新，因为佛山市最近专门对全市各大商场的消防安全设施做全方位的整治。
5．2硬件改造过程中的管理执行风险
改造的过程涉及所有的部门，要各个部门协调好才能顺利进行，可是现在公司内部的问题尚未解决，部门之间的协调出现问题，而且许多问题需要的审批程序繁琐，需要的时间长，对于商场来说，每一天每一平方米都是金钱，一旦协调工作做不好，审批出现问题时间拖长，商场在整改过程中的损失就会增大。
5．3新方案的定位风险
新方案的定位是否准确直接决定了整改后商场能否成功，无论是商场的定位还是消费群的定位，无一不关系到全局的成败。还有一个是租金的定位，过高的话无法吸引商户进场，过低的话广场的收益便会减少，因此，租金的定位也是一个关键。
5．4竞争对手的风险
竞争对手在不断的壮大，新的保利水城将兴建，嘉信茂（沃尔玛）的设施在完善，消费人群在增加都给南海广场很大的压力，因此，商场整改后的装修档次、功能的分布、服务的质量、出售的产品以及售后服务等等一旦跟不上潮流，商场便会被潮流淹没，退出历史舞台。
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5．5软件改造过程中的执行风险
软件的改造需要权力的下放，权力下放不够，效果不明显，而一旦下放过多的话，会造成难以控制的局面，一发不可收拾，严重时会导致公司的内乱，因此，权力的下放程度决定了软件改造的成功与否。
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6项目结论与建议
6.1结论
通过上面大量的分析，可以清楚地知道，南海广场零售巨头的地位已经不复存在，想要继续在激烈的竞争中生存并求得发展，甚至再次登上零售巨头的宝座，整改迫在眉睫，刻不容缓。但是，南海广场现在的状况仅仅在硬件上整改是远远不够的，重要的是公司内部的整改，因此，此次的整改方案设计既包括硬件上的，也包括软件上的公司内部的整改。通过对访谈和大量内部资料的分析之后，方案不但在硬件上给与了整改的建议、整改的方法，还根据南海的实际情况给整改后的南海广场重新定位，最重要的是方案结合实际情况和公司的内部存在问题，提出了港式中化的管理模式这样一个新的管理理念，因地制宜，符合南海广场的内部整改的要求，因此，此次的整改方案有很好的参考价值。
6.2建议
6.2.1先软后硬
公司在整改硬件之前先对内部的问题进行整改，现在公司内部的问题会直接影响硬件上的整改进程，进程一旦被拖慢，整改的工期一旦延长，对商场的影响便会加大，公司的损失便会增加，6.2.2尽量在夜间施工
工程的施工时间尽量选在夜间，夜间施工可以尽量避免影响商场的正常营业，特别是噪音较大的和有刺激性气味散发的工序，没有特殊的情况下，一定要在在夜间施工，以免影响商场其它位置的正常营业。
6.2.3装修的区域不要过大
一个楼层分几个区域来装修，而且装修的区域不要过大，一般控制在一个星期内可以搞好公共部分的装修即可。一旦围起来装修的区域过大的话需要调整的搬迁的商户就会增多，而且需要的时间就会相应的延长，商场在装修期间的损失便会增加。
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6.2.4适当让利
在装修区域附近的商户，在生意上或多或少会受到影响，为了稳定商户，保持良好的合作关系，公司要适当给这些商户一定的优惠条件，减少租金或降低提成率也是一种不错的做法。
6.2.5控制好装修后进场商户的装修标准
一个商场的装修标准直接体现一个商场的档次，因此，新装修完之后区域的商户的装修标准一定要抓好，而且要统一标准，不要给人看上去有一种不协调的感觉。
6.3附件：
1、所有访谈纪录
2、原方案平面图
3、新方案平面图
4、原方案租金表
5、新方案租金表
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参考文献
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致 谢
在此我首先向母校致以深深的谢意，在这几年里，广州大学给我提供了一个良好的学习和生活环境，使我在理论学习和实践经验方面都取得了很大的进步，为我今后更好的学习和生活打下了坚实的基础。
感谢论文导师陈琳教授、谭建辉老师从定题、提纲的确定、论文的写作，全过程的悉心指导，以及感谢陈琳老师、谭建辉老师让我在南海广场工作，让我从中观察到许多东西，收集了大量的资料。
感谢南海广场的楼层主任给与的大力的支持与合作，让我能顺利完成访谈。感谢南海广场所有接受访谈的人员，给予了宝贵的意见和建议。感谢和我一起收集资料的所有同学，感谢他们和我一起为此奋斗。
最后，我要深深地感谢我的父母和家人，是他们无私地养育我，默默地支持我，没有他们，就没有我的一切!
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附录1 深度访谈问卷
商户：
1、蔡小姐（美宝莲化妆品专柜）
蔡小姐已在南海广场工作了7年，看着南海广场的成长。访：请问罗小姐你在南海广场工作多长时间了？
蔡：从南海广场开业到现在，7年多了，我看着南海广场的兴衰起落。访：蔡小姐，最近贵专柜经营状况如何？
蔡：生意下降，以前一年10万利润，现在没钱攒，特别是06-07年，生意下降厉害。访：那你认为，贵专柜生意下降，与新公司接手有关么？ 蔡：我认为生意下降，与新公司刚接手无多大关系。访：你现在对南海广场有何看法？
蔡：管理环境好，设施到位，停车方便，商品种类也齐全，但租金贵，设施较旧（特别是洗手间），整个商场给人感觉比较旧，员工纪律较松，希望可以抓紧。访：你对现在公司的管理与前公司的管理如何看待？
蔡：现在的公司比前公司公平、公正，但结算程序复杂，希望共同搞好商场。访：你对现在的公司有何建议？
蔡：给长年合作的商户一定的优惠，以保持合作关系，并且防止专柜员工在本商场内频繁跳槽；招一些大品牌（高档次的）进场，提高广场档次，招商应该公平、公开点，多给机会小商户；商场与商户一齐让利多搞活动，互利互惠，不要一面倒的，最好搞点名星效应，让人流量多些。
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商户：
罗小姐（爱雅化妆品专柜）罗小姐已在南海广场工作4-5年
访：请问罗小姐你在南海广场工作多长时间了？ 罗：都有4-5年时间了。
访：罗小姐，最近贵专柜经营状况如何？ 罗：生意淡了，营业额下降了。访：你对生意变淡有何看法？
罗：商场的客流量少了，周边新开业了不少商场，而且本品牌的化妆品也增开了不少分店。
访：你对现在的南海广场有何看法呢？
罗：南海广场可以做到一条龙服务，其他商场规划没南海广场清晰，场内保安巡逻比以前好，但设备设施旧，感觉档次低，商品高档，可装修跟不上，服务质量较低，员工形象不太好，卫生清洁方面做得差，你去看看洗手间就知道了，真的希望商场能快点改善这点，现在活动少，吸引的客人不够，不过活动的让利还可以接受，以前好多活动让利太多而无法参加。访：那你现在对南海广场有何建议呢？
罗：希望广场内化妆品只做中高档次的，化妆品的区域太小，许多大品牌都未能进场，大品牌的引进，可以造成一定的规模；其实化妆品可以就做在一楼不移动，现在的布局还可以，将有名的，多人想要的商品都靠前、靠下。
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商户： 卓夫人
卓夫人从南海广场开业到现在一直是南海广场的商户 访：卓夫人，请问你的专柜在南海广场开业了多长时间？
卓：从南海广场开业到现在，我都一直是南海广场的商户，专柜都一直在营业着。访：请问贵专柜现在的经营状况如何？
卓：经营状况不好，人流量比以前少，我估计最少比以前少40%。访：你认为是什么原因导致上述的情况？
卓：1）商场转换老板，经验理念、操作都与以前不同，以前是百货，现在是物业管理形式，手续上繁琐，宣传力度不及以前；以前着重于企业文化、团队精神，经常举行运动会、游泳等活动，现在觉得公司不太重视基层员工，使员工积极性降低；
2）领导方法不同，追求香港的形式，与大陆格格不入，与基本操作层脱离，凝聚力不够，领导班子分工不明确，用人不善，不能使员工发挥自己的长处。访：你认为以上是否南海广场独有？ 卓：其他商场少有，也就南海广场独有。访：你认为南海广场还有没有存在其他的问题？
卓：基本觉得没什么其他问题，南海广场的布局还可以。访：你认为南海广场现在有没有必要进行整改？
卓：有必要，两、三年一改变是必要的，专柜也需要转变一下位置。访：你对现在的南海广场有何建议？
卓：建议服装主要分布在二、三楼，娱乐可以向高处分布，超市就分布在最底层；其实重点不在于布局，而是领导的经营验理念（同舟共济，领导的能力，经营方法，能否知人善用）。
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促销员：
李小姐（四楼按摩椅区OSIM专柜）：
李小姐，从事销售按摩椅三年，由于公司人员的安排需要，经常奔走于佛山市各大商场的按摩椅专柜，较熟悉当地各大卖场情况。
访问员：李小姐您好，请问你在南海广场工作有多长时间了？
李小姐：陆陆续续块三年了，因为我们要经常调场，也没什么固定的工作地点。访：你们调场是在全省范围，还是只在佛山市范围内几个场调动？
李：一般只在佛山几个场调动，如兴华广场、百花广场、东方广场等。有时也调去广州的一些场，总体来说还是在本市多。
访：你工作过这么多的商场，觉得南海广场与其它商场相比，总体感觉如何？ 李：总的来说，南海广场还算是好的，特别是前几年，南海广场是各大商场中的领头羊，但是，这两年就不行了，周边开了很多新的商场，如嘉信茂、家天下、城市广场等，还有兴华广场进行了重新装修，客源都被分薄了，来南海广场逛街的人流也明显减少。以前的南海广场，节假日人流太多，连收银台前交钱都要排队的，平常非节假日也不差。现在的情况你都看见了，整个商场都冷冷清清的，人流稀少。
访：现在比以前人流少了很多，那你们的销售受到影响了吗？
李：销售倒没受到太大的影响，可能是因为与我们销售的产品有关。我们卖的是按摩椅，销售量不大但销售金额不少，因此受季节影响不大，受人流的影响也不会太大。与以前相比，也就下降了一点点而已。不过与其它商场的分店相比就少了许多。其它分店的销售业绩都在升，而南海广场这个专柜不升反而略微下降。
访：你觉得造成上述结果的原因是什么？
李：南海广场被收购以后，许多东西都比不上以前了，广场的活动比以前少了很多，即使有活动，规模也不大，而且场内的活动气氛搞得不够好，根本不能为商场带来更多的人流，人少了，生意自然也跟不上了，你看别的大商场，经常有活动，而且都是上电视上报纸做的宣传。
访：除了你所说的活动做得少，宣传力度不够之外，对南海广场与其它商场相比，还有什么不足的地方吗？
李： 有啊，你看看新开的嘉信茂或重新装修开放后的兴华就知道了，一走进去给人
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一种舒服的感觉，地方够大，够宽敞。商铺的位置够大，人在里面干活也开心点，再看看南海广场，地方太少，而且装修陈旧，差不多10年之前的风格，现在看上去都有点落伍的感觉，特别是洗手间，异味特别大，还没走进去就已经闻到了，进去以后就可想而知。其它地方可以不改，但洗手间一定要搞好，太脏了。不要说一般的客人，即使是我平时没什么要买的东西，只是顺便逛逛街的话，也会去别的商场。南海广场现在唯一的优势是停车方便，又地下停车场和广场旁边的一块临时停车场，如果没有这点，南海广场肯定比现在还要冷清。访：如果南海广场要进行整改，你希望看到哪些方面的改进，改成什么样子，或者说，你对整改有什么好的建议？
李：建议不敢说，我希望装修可以高档一点，因为南海广场里面卖的都不是便宜的东西，我希望装修也可以跟得上，特别是厕所，搞不好的话就成了一个败笔。另外，我希望我们按摩椅等的保健器材可以搬到运动器材那一区，现在我们被夹在运动服区和休闲服区，感觉比较怪，许多客人都说要找半天才找到，我想应该还有许多客人想找但没有找到。就这么一点地方摆几张按摩椅，其实很不显眼。我希望整改以后我们几家按摩椅专柜可以在运动器材区那边独占一块，位置要大一点，而且千万别放在主通道两边，最好是成块状分布的，因为许多客人想试用一下我们的产品，但因为主通道多人经过，不好意思躺下来，影响了顾客购买的欲望。访：还有什么别的方面建议吗？
李：希望广场能搞多点活动，加大宣传力度，吸引更多的客人来消费，就这么多了。访：好的，谢谢您在百忙中抽出时间来与我们交谈。
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促销员：
刘小姐（四楼男装休闲区CK专柜）：
刘小姐，从事服装销售四年，从开始进入服装销售行业至今一直在南海广场四楼CK专柜工作。
访：刘小姐您好，你在南海广场工作多长时间了？ 刘：也快4年了，从开始做销售至今一直在这里工作。访：你在南广工作了这么长时间，觉得南海广场如何？
刘：记得我刚进南广做销售的时候，南海广场可是南海地区数一数二的大商场，在南海乃至佛山地区都有很好的知名度。现在，人人都在说南海广场不如百花、兴华等大商场了。就拿我们专柜的销售情况来说吧，现在的销售额只有以前的一半左右。近一两年来，我们的销售额可以说是一直在慢慢下降，我们也因此常被老板责怪，可这也不能全怪我们啊，只要看看现在商场内的人流量，就知道现在我们的处境有多难。
访：生意这样的不理想，有什么更深层次的原因吗？
刘：具体原因我也说不清楚，可能是周边商场的增多使得这里人流减少了，也可能是现在人们的消费观念改变了，不再盲目追求各种名牌了，我们CK的衣服随便一件都要几百块钱，也可能是商场在管理上出现的问题，自从上年被收购以后，商场的管理力度就不如以前了，以前对我们这些促销员的要求是很严格的，现在的管理不到位，使得促销员的积极性降低，另外商场的人流量的减少，也使得真正购物的客人减少，我们也提不起精神来专心工作。访：据你所知，周边其它的商场有没有类似的情况？
刘：据我一些在其它商场工作的朋友告诉我，其它的商场也存在管理不到位导致员工积极性下降的问题，有些新开的商场人流量也不见得比我们这里好多少。访：针对你所说的管理不到位问题，你有什么好的建议解决？如何提高员工的积极性？
刘：可以借鉴能兴公司（即以前公司）的管理方法，把以前的管理方法和现在的管理方法作个对比，以前的管理好在哪些方面？不足的是哪些方面？许多老资格的管理人员都比我清楚，你可以问问他们。我个人感觉到的是：以前的事人性化的管理，公司不但注重他们内部的员工，而且也没有忽视我们这些促销员，把我们也当作能兴的员工看待。以前能兴的领导经常来看我们，和我们交流，40
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这让他们知道我们需要什么，我们的精神面貌如何。以前的公司经常出钱出力搞一些员工活动，如球赛、歌唱比赛、文艺晚会、大规模的出团旅游等等。这些使我们觉得商场方面对我们的重视。我们干活也就有了动力，就会主动去干。再看看现在的公司，接手这么久了，还没组织过一次活动，现在的老总是谁我们都不知道，这样怎么会有一个透明到位的管理环境呢？ 访：现在的南海广场除了你所说的一些问题外，还有没有其它问题？
刘：大的问题还没有发现，只是觉得现在广场的促销活动比起以前来少了很多，而且搞活动时宣传的力度远远不够，有时甚至连我们促销员都不知道，因此我们也不能配合促销活动的开展，每次活动对销售的作用都不大。而且活动期间广场内的布置和气氛也不足，要么没有广告宣传标示，要么标示做得太小气不明显。平时商场统一印制的折扣优惠牌也一样，色彩单调，一张纸打几个字，看起来比较寒酸。另外还有各个专柜的广告板问题，广场的楼层本来就不高，但广场管理层还是批准了个别专柜在专柜范围内内使用到顶的大型广告牌，使顾客的视线受阻，影响周围专柜的形象。
访：对于上述这么多问题，你有什么好的建议和解决的办法？
刘：希望各个专柜把挡板都拆除，只留下试衣室一个较高的结构，这样看上去楼层会比较宽敞明亮一点，周边专柜也不会受到影响。另外希望广场方面多搞一些促销活动或者大型的宣传活动，在宣传推广方面下多点功夫，场内布置更细致明显一点，让顾客感觉到节日或者活动的气氛。除此以外，我还希望公司可以多组织一些员工活动，增进员工和公司之间的联系，让所有促销员感觉到这里的大家庭气氛，主动为广场出一份力，提高他们的工作积极性。
访：好的，谢谢你在百忙之中接受我们的访问，你提出的意见和建议我们会做更深入的分析。
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促销员：
张小姐（三楼男装西服区圣宝龙专柜）：
张小姐，从事服装销售五年，曾在南海广场从事女服、女鞋销售，两年前转入男服销售至今，一直在圣宝龙专柜工作。
访：张小姐您好，请问你在南海广场工作有多长时间了？
张：快五年了，之前在女服区做，后来又转去女鞋区，大约两年前转来男服区一直到现在。
访：你在南海广场做了那么久，对南海广场应该会有很深的了解。南海广场给你的总体印象如何？
张：总的来说还是好的，虽然许多人都说近年来生意越来越差，但我们圣宝龙男服就没有这样的情况，从我入职圣宝龙一直到现在销售都差不多，去年四月份装修完之后，生意比以前还好了一些，因此我认为我们圣宝龙男服在南广的男服区是数一数二的。
访：那么我想问一下，你知不知道为什么其它专柜的生意会越来越差？
张：可能是这个地区新开业的商场比较多，分散了客流，竞争激烈。还有就是南广近一年的促销活动明显比以前减少了很多，即使是有活动也没有什么新意，而且规模也不大，有时只是某一品类的商品搞活动，就像前不久的三．八节只有青春女装区和淑女装区及老人服区搞促销活动，我们男装区却没有，还有就是促销活动的时候场内气氛不足、太小气，不像以前，每逢有促销活动都是大力宣传，那时广场多热闹，交钱都得排队。
访：有件事情我觉得很奇怪，为什么其它专柜的销售都在下降，而你们专柜却不降反升了？
张：其实也没有什么好奇怪的，只要做一下对比就清楚了，你可以观察一下其它专柜的装修摆设，再看一下我们专柜的装修摆设，其它专柜的装修摆设不够高档，这样装修的专柜售卖几百元上千元一件的衣服，顾客都会觉得别扭，觉得消费不值得。还有就是有的专柜面积太小，货品摆得太多，连坐下来休息的位置都没有，现在的顾客消费已经不像以前的了，上千元一件衣服要坐下来慢慢挑选，而且男人买衣服要么是几个朋友一起过来，要么是一家大小来，一个人挑选衣服，其它随来的都要有个地方坐下来等，一边聊天一边给意见。
访：原来如此，我还想问问，你觉得现在南海广场有没有一些不合理或者做得不够
南海广场一期项目整改方案设计 的地方？
张：有阿，就拿我比较熟悉的男服区来说吧，首先是高低档商品的区分不明显，你可以去观察一下，这边几个卖高档男装的专柜，旁边搭配着像特卖场一样的低档专柜，那边专柜的情况也是这样。还有就是在广场整体装修的档次也不够，南海广场卖的都不是便宜的东西，常见的都是些中高档次的商品。但是装修却跟低档商场差不多，而且都太旧了。另外，南海广场真正叫得出口的名牌也太少了，给人的感觉是知名度比起以前降低了，相反其它商场的知名度却在上升，特别是近期，报纸、电视上都会不时出现其它大商场搞促销活动的宣传，而南海广场却有点默默无闻的味道。除此之外，广场的大型促销活动太少了，整个广场显得冷冷清清，而且广场的管理比以前松散了很多，管理层平时都无精打采的样子，特别是楼层主任的积极性减少了，连基本的巡场次数都少了许多。访：讲了这么多存在的问题，有没有什么好的解决办法或者好的建议呢？ 张：首先希望广场组织一些大型的促销活动带旺人流，搞多一些宣传推广，重提广场的知名度。其次，希望广场在重新装修时严格限制各专柜的装修档次，重新划分高低档分区，吸引多点具有世界知名度的服装品牌进场，这样做可以间接的提升广场在消费者心目中的形象。最后就是楼层主任可以严抓促销员的纪律，提高一下他们的精神面貌。还有就是要加强促销员的培训，提升她们的整体素质。另外再补充一点，在将来重新装修划分铺位时，可以把每个专柜都划分得大一点，这样预留给每个专柜都能摆设供客人休息的设施。
访：好的，谢谢你在百忙之中抽时间与我们交谈并给了我们如此宝贵的意见和建议。
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管理人员：
周先生（租赁部经营组楼层主任）：
周先生，在南海广场先后从事专柜销售、柜长、现场管理，新公司接手广场之后任楼层主任组长。
访：周先生您好，请问你在南海广场工作有多长时间了？
周：快七年了，之前在四楼做现场管理，现在换了个职称，叫楼层主任。访：你在南海广场做了那么久，对南海广场应该会有很深的了解。南海广场给的现状如何？
周：现在是五一黄金之后，相对平常生意比较淡，也有装修方面的原因，现在的营业额和人流量都比较低，对比往年的同期都差了。访：那么我想问一下，是什么原因导致这样的情况？
周：新公司接手之后，很多原来的管理都没有抓紧，负面的影响慢慢的出现。当然了，从公司内部看经营策略和管理不太适合，毕竟我们自己就是管理者之一，但是现在新公司的内部员工的工作职责分得不太明晰，很多时候都出现互相推卸责任的情况。而且新公司只把大部分的精力放在了招商方面，对商户进场之后的管理，包括现场促销员的管理都缺乏策略，缺乏措施和指引。广场和大部分的员工都是旧人，而公司和管理层、以及管理制度都是新的，这中间的衔接不够理想，本来这种问题是可以通过公司上下沟通解决的，但是现在的新公司管理层却很少跟一线的工作人员，包括楼层主任和促销员进行沟通，使得公司的团队效率不高。
访：除了上述问题以外，你觉得南海广场还存在别的什么问题吗？
周：从现场来说，G层的档次明显是低了，主要是超市的档次不够，要是整改的话，应先对超市进行装修，或者重新选择新的超市进场。另外，7、8楼的食肆也需要进行装修，那里的装修已经老化了。还有是1楼珠宝区后面的地方，卖皮具和贵重玉器，这里存在商业死角，人流太少，最好可以在这里开个门通到停车场，增加人流。访：还有没有其它方面呢？
周：女装应该在现有的基础上增加营业面积，男装西服区应该和男装休闲服放在一起，男装的生意现在还是可以的。6楼的美奇乐园设施已经很旧了，需要进行更新，况且它的自身的品牌知名度也不够高。另外，我觉得广场应该适当的增加
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饮食设施和休息区，方便顾客逛街逛累了可以休息补充。
周：调整毫无疑问是必须的，顾客一般都比较贪图新鲜感，再说，广场的设施也真的是比较陈旧了。其它卖场越开越多，要是再不整改，南海广场的竞争力将会越来越低了。
访：好的，谢谢你在百忙之中抽空接受我们的访问。
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管理人员：
崔先生（租赁部经营组楼层主任）：
崔先生，在南海广场从事现场管理6年，新公司接手广场之后任楼层主任。访：崔先生，请问你在南海广场工作有多久了？
崔：
5、6年了吧，之前在四楼做现场管理，上年年中调到一楼，一直做到现在。访：你算得上是公司的老员工了，请问你对南海广场的现状有什么样的看法呢？ 崔：现在新公司刚接手，正处于转型期，管理模式跟之前有很大区别，之前旧公司的管理模式是百货零售业的管理模式，现在的呢，有点物业管理的味道，管理效率差了。另外，对一线员工的管理也不同了，明显松懈了不少。这个是企业文化不及以前的表现，以前就算是老总都会亲自下到楼层，跟专柜促销员进行面对面的交谈。而现在，不要说专柜，就算是我们自己，也很少有机会跟上层领导进行沟通。现在的状况大家都看到了，公司缺乏团队精神，而原有的员工收入少了，员工活动也没有了。员工士气比较低下。而南海广场的声誉也没有以前那么好了。
访：对这些现状有什么好的解决办法吗？
崔：应该重视一下一线的工作人员了，提高他们的团队士气，多进行各项培训。访：除此以外，你觉得现在的经营情况跟以前相比起来有什么区别？
崔：楼层销售来说，一楼比以前做得好了，特别是金饰上升得最大，可能是金价不断地涨，人们买来保值。而四楼的销售就明显下降了，具体原因我也不好说，因为我现在不是常驻四楼，不大清楚。广场整体来说销售数字还是上升了的，但是因为最近增大了营业面积，所以平均到专柜单位营业额就略降了点。访：那在你认为，是什么原因导致这样的恶情况的呢？
崔：现在的客户、进货渠道、商品代理都做得不够以前那样清晰，价格也比较零乱。新公司在控制广场的各项商品的价格方面也做得没有以前仔细。
访：现在要是南海广场要进行整体的整改，需要重新装修布局，你有没有什么好的建议？
崔：现在的品牌区域还算可以，要是装修的话，就应该翻新设施，很多用了７年的设施都旧了。另外，租金需要根据实际情况略微提高，最好都采用租金＋提点的方式收取。
访：好的，谢谢你的宝贵意见。
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管理人员：
莫主任（租赁部经营组主管，高级楼层主任）：
莫小姐，在南海广场工作７年，先后做过柜组长，客服主任，新公司接手广场之后调任楼层主任主管。
访：莫主任，你好，请问你在南海广场工作有多久了？
莫：７年了，我是南海广场的第一批员工。从事这个行业总体上来说还是挺有挑战性的，以前广场刚成立的时候人们都不大看好，但现在的南海广场在整个南海甚至佛山地区都很有影响力。
访：那请问你对南海广场的现状有什么看法呢？
莫：以前的公司很注重员工的精神面貌，比较人情化，是典型的本土化中国式管理。而现在新公司的港式管理还没能完全融入到公司的日常管理中去。访：两种管理有什么区别吗？
莫：本土化管理不讲究细节，效率高，讲究效果，是粗线条的管理方式。现在的港资管理方式流程复杂，一份文件通常要通过几个部门，由不同的领导签字才能确认。拖得太慢了。但港式管理会给员工充分表达自己意见的机会，要是公司觉得适当的会采纳付诸实施，比较民主。这样的新旧交替时期，广场还是可以暂时跟上整个佛山地区商业广场发展的形势的。访：那你觉得广场现在存在哪些需要整改的内容呢？
莫：最主要的应该是设施问题了，现在的广场毕竟已经使用７年了，设施陈旧而且部分数量较少，比如货梯数、停车场的车位、收银台的数量都比较少，满足不了日常的需求。另外就是布局的问题，现在广场的布局欠缺人性化的东西，如晚上关门的时候没有专用的电梯或楼梯让自驾车的顾客下到停车场。还有要补充一下广场外围的灯光也挺缺的，特别是外围临时停车场和广场后面的路。访：在经营上有没有什么值得改进的地方？
莫：广场应该多招一些大型的品牌进场，提高一下广场的档次。之后就是高、中、低商品的分区应该比现在更加明显一点。另外要加强一下管理现场员工的力度。访：好的，谢谢你百忙之中给我们提了这些宝贵的意见。
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附录2 图3.1 南海广场G层平面图（原方案）
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图3.2 南海广场一楼平面图（原方案）
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