平安地产信托

平安地产信托（11篇）

1.平安地产信托 篇一

公司简介

平安信托投资有限责任公司成立于1996年7月2日，是中国平安保险（集团）股份有限公司的控股子公司。2002年2月，平安信托经中国人民银行批准重新注册登记，成为全国第一批获准重新登记的信托投资公司之一。2002年2月，平安信托经中国人民银行批准重新注册登记。注册资本经过了四次增资扩股，增加到目前的人民币69.88亿元，是国内注册资本最大的信托公司。平

安信托可以为客户提供基于下列本外币信托业务的产品：资金信托业务、动产、不动产及其他财产的信托业务、投资基金业务；公益信托业务；租赁信托业务；企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等中介业务等。至目前为止，平安信托代管理资产超过1300亿元。产品服务

受托经营资金信托业务；

受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务；

受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务，作为基金管理公司发起人从事投资基金业务；

受托经营公益信托；

经营企业资产的重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问中介业务；

受托经营国务院有关部门批准的国债、企业债券承销业务；

代理财产的管理、运用与处分、代保管业务，信用见证、资信调查及经济咨询业务，以银行存放、同业拆放、融资租赁或投资方式运用自有资金；

以自有财产为他人提供担保；

办理金融同业拆借（上述业务含外币业务；经营期限以许可证为准）；以贷款方式运用所有者权益项下依照规定可以运用的资金；中国银行监督委员会批准的其他业务。

2.平安地产信托 篇二

对比金融类信托产品, 近两年房地产类信托产品可谓“风华正茂”。前者的萎缩是因为股市走熊, 打新股产品“销声匿迹”以及私募基金“搁浅”。后者的增长是由于房地产企业在银行信贷方面的吃紧。

据统计, 2008年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为272.2亿元, 占全部集合信托募集资金的32.16%。这一信托资金发行量及占比, 均较上年明显增长。2007年发行的集合信托产品中, 投向房地产的信托资金为121.52亿元, 占全年全部集合信托募集资金的11.27%。

进入2009年, 房地产信托保持增长势头。从资金投向看, 今年4、5月份用于房地产投资的信托产品分别为12个和11个, 业内人士认为, 短期内房地产领域的投资产品将会明显增多。这也反映出房地产行业融资的谨慎态度已经开始冰释。从5月份信托资金的投向看, 集中在房地产领域的产品共计发行规模为13亿元, 占到当月所有产品的17.07%, 信托产品共计11个, 平均单只产品的规模为11864万元, 仅次于能源类产品, 居第二位。从收益率看, 投资于房地产行业的信托产品年平均预期回报率为7.76%, 为所有信托计划中预期收益率最高的。随着国内金融环境的逐渐宽松, 房地产市场释放出的积极信号正吸引着越来越多的信托公司。

二、中信盛景星耀地产基金集合信托计划——最大的一笔房地产信托基金

去年, 房地产信托的一个典型产品是星耀集团与中信信托合作的天津星耀五洲项目——“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”。

2007年, 星耀地产以62.9亿元拿到天津市津南区“天嘉湖”地块。“天嘉湖”地块是星耀地产准备打造其地产奇迹梦想的地方, 这里将要建造一个融汇五大洲建筑奇观的“世界岛”。土地出让协议要求协议签订后3个月内开工建设, 3年内住宅项目竣工80%, 2年半内酒店等经营性公建和非经营性配套项目竣工, 其中酒店规模不小于7万平方米, 其他经营性公建面积不小于33万平方米, 5年内整个区域所有项目要全部竣工。星耀五洲项目规划建筑面积近300万平方米, 其中住宅面积260万平方米, 其余为公建和商用物业。业内人士预计, 项目所有工程所需费用不低于200亿元。这对于任何一个房地产开发公司而言, 都不是小数目。

星耀地产在拍得土地后要一次性支付土地出让金, 其资金量必然受到考验。于是星耀地产敲开了中信信托的大门。2007年12月, 中信信托成立“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”, 实际募集资金人民币30亿元, 预计年收益率25%, 信托期限为1年。有了中信信托30亿元的帮助, 星耀筹齐了全部地价款。星耀集团与中信于2008年11月提前终止了信托计划, 代之以“中信盛景星耀地产集合信托计划”, 数额达68.9亿元。这是国内有史以来最大的房地产信托基金, 实际融资36亿元。融资规模已经超过2008年10月份唯一一家在香港挂牌的内地房地产公司人和商业逆势IPO的规模。

该信托计划引入了“夹层融资”信托的元素。这份总规模68.9亿元的信托基金被分为3个级别:超优先级、优先级和次级, 其中超优先级与优先级为债权, 次级受益权为股权类型。其中超优先级规模为11.5亿元, 主要针对机构及高端自然人对外公开发售, 超优先规模部分的年收益率为14% (其中包括2%的认购费) 。优先级规模为24亿元, 由中信集团及中信信托认购, 此外还有32.9亿元次级规模由昆明星耀集团认购。

为了使该信托计划得以顺利发行, 星耀地产支付了相对较高的收益率, 而且中信信托还运用了一系列增信手段来保证超优先级和优先级投资者的权益。首先, 由昆明星耀将已投入的32.9亿元作为次级受益人, 并且该期限为5年, 以确保对该项目负责。其次, 该信托计划在持有天津星耀公司100%股权的同时, 还持有昆明星耀集团公司持有的昆明房地产项目收益权、云南长丰房地产公司49%股权的预期利润收入和股权处置收益以及天津星耀公司项目销售收益权。

据专业人士分析, 在目前监管层的框架之下, “股加债”模式或将成为未来房地产信托基金产品的主要模式。因此, 该产品是一个对以后房地产信托基金有积极意义的成功产品。

三、房地产信托融资的风险

目前, 中国房地产企业可选择的正常融资渠道无非五种:发行股票、发行债券、银行贷款、房地产信托基金、房地产投资信托基金 (REITs) 。去年, 对大多数房地产企业而言, 融资渠道实际上已经封闭。星耀选择了最符合项目融资特点的房地产信托基金, 融资速度比较快, 不仅解决了开发企业现时的资金困境, 随着项目进展的资金需求, 星耀还可以提出计划, 追加融资。

但是, 目前房地产信托融资机制毕竟还不够完善, 个中风险不应忽视。

首先是房地产项目本身的运作风险不容忽视。因为房地产项目往往具有高杠杆性, 开发企业通常以较少自有资金, 通过贷款等方式撬动大规模的地产项目, 这本身就存在高风险。而房地产项目对资金链的高要求, 导致一旦融资受阻, 项目将面临巨大困境。另外, 即使未遇到融资困境, 如果房地产项目本身运作不顺, 将来销售出现问题, 资金有可能无法及时回笼。在这种情况下, 投资者的利益能否得到保障, 只能寄希望于担保方或抵押物等风险控制手段。有人曾因为中信盛景基金的级次设置提出过质疑, 认为星耀贱卖项目。星耀集团相关人士承认, 本来希望发行的期限更长的信托计划, 但只能先搞短期产品, 不排除资金回笼慢的话, 再把信托融资延期下去。

其次是房地产行业系统性风险仍然不确定。虽然近期房地产市场有所好转, 但宏观经济环境和房地产市场基本面并未得到根本扭转, 发展前景难以判断, 房地产市场可能会出现房屋销售困难, 融资方无力还款的情况。另外, 目前各类金融资产相对顶峰时期普遍贬值, 企业信用等级和担保能力有所下降。这一方面导致了房地产信托产品的抵押和担保等保障措施的有效性缩水, 一旦第一还款来源出现异常, 投资者面临的风险加大;另一方面, 房地产开发企业在融资时需要将更多的资产设置抵押或质押, 间接拉升了融资成本。中信要求星耀在2009年归还风险投资13亿元, 在楼市调整期, 星耀是否能迅速回款, 也存在一定变数。

第三种风险是合规性风险, 主要包括房地产信托产品对融资资质的审查、项目运作前景的分析、抵押或质押物的估值是否客观审慎等。另外, 在前期部分房地产信托产品的运行过程中, 由于受托人追逐利润而出现的违规操作等问题也可能对投资者造成损害。

3.平安地产信托 篇三

信托现在太牛了，一整就是大动静，瞧瞧这款吧!平安信托发行，资金门槛300万，信托期限5年，预期年收益率为浮动收益。该产品投资在上海证券交易所或深圳证券交易所公开挂牌交易或已经公开发行并即将公开挂牌交易的所有投资产品；以及中国证监会许可发行的基金可以投资的所有品种，那意思就是有啥做啥。用款人是平安信托和上海从容投资管理有限公司，托管银行为建设银行。上海从容投资管理有限公司由国内著名基金经理吕俊，于2007年11月创立。注册资本人民币500万元。公司经营范围包括投资管理，投资咨询等。介绍中说，上海从容立足于中国证券市场，开拓多种投资风格的系列性投资产品，立志为投资者实现财务自由作贡献，为已经实现财务自由人士提供超值服务。唉，我辈身体不自由，心灵不自由，则务更不自由，跟着看看热闹吧!

花旗银行1年期人民币结构性投资账户

再来看个亲民的——花旗银行1年期人民币结构性投资账户挂钩盈富基金，嘿嘿，人家说产品类型是结构型产品，保本，委托起始金额5万元，委托管理期为12月，发行区域包括北京，杭州，上海，深圳，天津，就是收益也比较“低调”，预期最高年化收益率3.7％，后面还有“埋伏”——收益率说明产品收益率：37％+(50％×挂钩基金期末绝对表现)：于产品期间，只要挂钩基金绝对表现从未大于20％，到期就可获得此投资收益率。37％：于产品期间，若曾有一个交易刚圭钩基金绝对表现高于20％，但从未大于40％，则到期就可获得3.7％的到期投资收益率。0％：于产品期间，只要有过一个交易日挂钩基金绝对表现大于40％，则到期投资收益率为0％。挂钩基金绝对表现：即挂钩基金表现的绝对值：绝对值(挂钩基金观测值／挂钩基金初始水平-1)×100％。产品挂钩盈富基金(2800HK)，投资者无权提前赎回该理财产品吧!

北京银行“本无忧”2009087号人民币理财产品

这个好点儿，最坏也不至于没有一点儿收益。全国发行，委托管理期为3个月。票据型产品，募集资金投资于银行间货币市场存拆放交易、银行间债券市场国债、金融债、企业债、央行票据、短期融资券、中期票据、债券回购等。委托起始金额10万元，保本，预期最高年化收益率为1.88％——客户收益率与产品起息日当天的3个月SHIBOFI利率挂钩：如果起息日当天3个月SHIBOR利率大于1％，则理财行保证客户实现的年化收益率固定为1.88％(已扣除银行管理费)，否则，客户年化收益率为1.80％(已扣除银行管理客户无权提前终止理财合同；理财行有权提前终止理财合同，理财行行使提前终止权时应提前至少2个工作日通过其网站(www.bankofl3eijing.com.cn)进行公告。

不是所有的钱都要赚

前几天电话一中学闺密，她正忙装修，房子下来两年了，她才装。闺密说，物业公司说，你不早装呢，人家早装完的出租出去，一年赚个10多万?10多万，正是闺密一年的收入，她听了怦然心动。接着她又抱怨，我花那么多钱买了这么好的房子，操心受累搞装修，最后给别人去住，受不了!要是咱同学去住也就罢了，我还真不嫌你们，弄点外国鬼子住，想想我心里就别扭!以后等我想住了，厨房卫生间还得消毒，家具呢，整个全得卖了买新的!这又得往里边搭多少钱……我说她，想赚钱就别有洁癖、我们也租不起你那高档社区!要不你就一辈子别住这套房子，让前面的外国鬼子恶心后面的外国鬼子，让外国鬼子前仆后继租你的房子，让金钱前仆后继涌入你的腰包。

闺密说，還真不是所有的钱都能赚，妈的，物业的小姑娘英语都倍儿溜，我都不好意思张口。闺密大学时候过英语四六级落下病根了，痛恨洋人和洋文，我们毕业那时候进外企算是好去处，相当优秀的闺密因洋文的缘故，最终投入老公旗下。她老公搞具有自主知识产权的创业，全球金融危机以来，哇塞，更看她老公逆势上扬，她的收入也是稳稳当当。

4.信托融资-房地产融资要求 篇四

融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质。（满足四、三、二条件）也即四证齐全、自有资金超过35%、二级开发资质。有的信托公司需要行业百强和地方龙头。

第1条财务状况

对融资方财务状况的基本要求是：

（一）融资方为多项目开发商或综合性开发商，其资产负债率不超过75%，净资产不低于5000万（资产负债率计算可扣除预收房屋销售款计算）；

（二）融资方如为单一项目新设公司，其资产负债率要求可适度放宽，实收资本应不低于1000万；单一项目公司如分期开发，且在我司介入前已有开发和销售记录的，应适用第（一）项标准。

第2条开发经验

融资方或所属集团具有连续开发三年以上的开发经验，且开发业绩良好，累计竣工面积在20万平方米以上。

第3条发展潜力

融资方或所属集团有一定项目储备，持续发展能力较强。

第4条行业地位

融资方或其所属集团具有一定的行业地位，符合以下之一的：

（一）为全国房地产百强企业（中国指数研究院发布的名单）或区域（省、直辖市）综合排名前10位的企业（不含全国房地产百强企业）；

（二）虽未达到第（一）项要求，但股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企（国资委要求退出房地产领域的除外）、国企和民营企业（全国民营百强企业）；

（三）虽无具体排名，但在建项目市政及生活配套项目成熟健全，项目条件与周边同类物业比较有明显优势，市场承接力强，有较高盈利空间。

第5条开发条件

项目权属清晰，“四证”齐全（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》）。

第6条资本金要求

项目资本金比例达到国家最低要求并足额到位。

第7条项目监管

能配合接受我司或我司委托的监理公司对项目监管，以销售资金作为还款来源的项目原则上需要实现项目抵押并能接受分期还款或存单、保证金质押。

第8条保障性住房

保障房的建设单位应具备以下资质：

（一）政府背景的保障性住房开发建设机构，须具备合格的企事业法人资格，有负责保障性住房建设的政府相关批复文件，如属政府平台，另需按政府平台相关政策执行；

（二）如为保障性住房代建企业，须已与政府签订代建项目协议；项目已列入建设计划，廉租房、公租房须已与政府签订回购协议。

第9条旧城改造

项目必须已完成拆迁工作或已全面签订拆迁协议，拆迁工作无障碍，可进行实质性开发。

第10条结构融资安排

对房地产集合信托计划，采用结构化方式进行融资安排的，其优先受益权和劣后受益权配比比例不得高于3：1。

第11条其他条件存在以下情况的项目原则上不介入：

（一）项目土地已闲置超过两年，存在被政府收回风险；

（二）擅自改变土地用途和性质进行开发；

（三）严重拖延开竣工时间；

5.平安地产信托 篇五

手机免费访问 2010年12月08日 17:59 中国证券网

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银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》

为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，银监会近期颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

《通知》要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。对在自查和核查中发现的问题，要立即采取措施责成信托公司予以纠正，并对违规行为依法查处。《通知》还要求各银监局督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

《通知》的出台将督促信托公司提高风险防范意识和风险控制能力，依法合规经营，有效控制风险，健康地开展房地产信托业务。银监会将积极落实国家房地产调控的相关政策措施，并根据国家宏观调控政策变化和经济形势的发展，进一步加强房地产信托业务的监管工作。

银监会有关部门负责人就《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》答记者问

银监会有关部门负责人就《关于

信托公司房地产信托业务风险提示的通知》答记者问

近日，中国银监会颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(银监办发[2010]343号，以下简称《通知》)，对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求对房地产信托业务进行自查和核查。银监会有关负责人就相关问题回答了记者提问。

问：银监会出台《通知》的背景和初衷？

答：银监会从2005年起陆续发布了多个关于房地产信托业务的监管文件，多次重申了房地产信托业务尤其是开发项目融资业务的监管要求，并根据不同时期的经济环境和市场变化对房地产信托业务监管政策进行了调整、细化、补充和完善。迄今为止，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求，除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策，初步形成了房地产信托业务监管的政策体系。2010年8月24日，银监会发布《信托公司净资本管理办法》，在风险资本的计算中拟对房地产信托业务作出严格的要求，制定较高的风险系数，以有效做好对国家房地产宏观调控政策的落实工作。

在今年的房地产信托业务监管中，银监会重点抓风险监测，针对近期房地产信托业务较快增长的趋势和个别信托公司存在不审慎行为，为进一步规范信托公司房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，因此颁布了本《通知》。

问：《通知》的主要内容是什么？

答：《通知》主要包括以下内容：

一是对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，包括但不限于信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东是否具备二级资质、项目资本金比例是否达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。

二是要求各银监局进一步加强对辖内信托公司房地产信托业务的合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。对在自查和核查中发现的问题，立即采取措施责成信托公司予以纠正，并对违规行为依法查处。

三是要求各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

问：下一步对信托公司的监管方向和措施？

答：房地产信托业务是信托公司的合法业务，一直处于银监会的严格监管之下。银监会将继续密切跟踪房地产行业调控的最新变化情况，督促信托公司加强项目后期尽职管理工作，在依法合规和有效控制风险的前提下健康开展房地产信托业务，提示信托公司关注流动性风险，提前做好风险处置预案工作。银监会将积极落实国家房地产调控的措施，并基于国家宏观调控政策变化和经济形势的发展加强房地产信托业务的监管工作。

银监会立规 信贷资产转让划定四禁区银行理财资金禁购信贷资产

昨日，《第一财经日报》获悉，银监会于上周末以急件形式下发了《关于进一步规范银行业金融机构信贷资产转让业务的通知》(下称《通知》)，规范银行信贷资产转让。

监管层要求转让信贷资产应该实现资产的真实、完全转让，风险的真实、完全转移。在前期明令禁止拆分性贷款转让之后，此次《通知》再次重申信贷资产转让需遵守整体性原则，并细化了四类信贷转让禁区。

《通知》还要求，银行业金融机构应当严格遵守信贷资产转让和银信理财合作业务的各项规定，不得使用理财资金(即银行销售理财产品汇集的资金)直接购买信贷资产。

严防粗糙版资产证券化

尽管北京、天津等地有了场内的信贷资产转让，但目前来看，场内信贷资产转让规模尚小。银行信贷资产转让仍大多在协议状态下完成，多为“一对一”的谈判交易，缺乏公信力和市场环境，存在潜在的金融风险。

“早在11月，银监会就曾提示银行业金融机构要高度重视贷款转让的潜在风险。”接近监管层的人士表示，监管层对拆分性贷款转让尤为警惕。在监管层看来，拆分性贷款转让其实质是无监管、无约束的资产证券化粗糙版，只能对风险蔓延起到推波助澜的作用。

《通知》在信贷资产转让遵守整体性原则上着墨颇多，要求转让的信贷资产应当包括全部未偿还本金及应收利息。

具体来看，《通知》列出四类不能容忍的禁区：将未偿还本金与应收利息分开；按一定比例分割未偿还本金或应收利息；将未偿还本金及应收利息整体按比例进行分割；将未偿还本金或应收利息进行期限分割。

对于银团贷款，《通知》要求，转出方在进行转让时，应优先整体转让给其他银团贷款成员；如其他银团贷款成员均无意愿接受转让，且对转出方将其转给银团贷款成员之外的银行业金融机构无异议，转出方可将其整体转让给银团贷款成员之外的银行业金融机构。

与此同时，监管层还要求，转出方不得安排任何显性或隐性的回购条款；转让双方不得采取签订回购协议、即期买断加远期回购等方式规避监管。

“信贷转让有利于调节信贷结构、规模，增强银行信贷资产流动性。”一位大行资产管理部人士表示，限制资产回购令银行通过腾挪信贷资产、修饰考核时点上的财务数据失去了操作空间。

理财资金禁购信贷资产

“一般而言，大银行向小银行、农信社转让信贷资产，而大中型银行风控能力普遍好于小银行、农信社。”业内人士表示，若在借款人、保证人不知情的情况下，转让信贷资产容易产生道德风险。

针对此情况，《通知》明令要求，信贷资产转入方应当与信贷资产的借款方重新签订协议，确认变更后的债权债务关系。此外，转出方在信贷资产转让前，应当征求保证人意见，保证人同意后，可进行转让。

为了保证受让方能全面把控风险，监管层还要求，转出方应当向转入方提供资产转让业务涉及的法律文件和其他相关资料；转入方应当行使信贷资产的日常贷后管理职责。

《通知》还要求，信贷资产转出方将信用风险、市场风险和流动性风险等完全转移给转入方后，应当在资产负债表内终止确认该项信贷资产，转入方应当在表内确认该项信贷资产，作为自有资产进行管理。

接近监管层的人士表示，转出方和转入方衔接一致，相关风险承担在任何时点上均没有落空。如此一来，转让信贷资产实现了风险的无缝对接。

《通知》最后还要求，银行业金融机构应当严格遵守信贷资产转让和银信理财合作业务的各项规定，不得使用理财资金直接购买信贷资产。

6.平安地产信托 篇六

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S 我国房地产信托投资基金 发展模式及其选择

○谢丽君（广州富力地产股份有限公司 广东 广州 510623）

【摘 要 】 本 文 从 房 地产 信 托投 资 基 金（REITs）的 概念 与 类 型入手，分析了我国 REITs 发展模式所面临的主要障碍与问 题，进而提出当前我国 REITs 发展模式应以外部管理模式为 主，逐步探索内部管理模式；以权益型 REITs 发展为先，逐步发 展抵押权类 REITs 并积极创新和以交易所市场为主，以银行间 市场为辅的政策和建议。

【关键词】 房地产 REITs 房地产信托 发展模式

一、引言

随着领汇、泓富、越秀在香港上市房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，下文简称 REITs），并一举获得 成功，深国投、华联、大连万达、华润、华银控股等多家知名商业 地产投资企业将目光投向了 REITs这一新鲜事物，都在为争吃 国内 REITs这第一个螃蟹而紧锣密鼓地准备着。目前，我国的 房地产存量很大，客观上要求设立 REITs，既可拓宽房地产企业 融资途径，改变房地产高度依赖银行信贷的局面，又可让中小 投资者可以在资本市场分享房地产业的发展。同时，我国房地 产金融市场正在由以银行信贷为主导向资本市场为主导的模 式逐渐转变，REITs这种新的投资载体对于促进我国商业地产 行业发展，丰富投资者投资渠道有很重要的作用。截至 2009 年 12 月，R EITs 全球市值已超过 6050 亿美元。美国是全球发展 R EITs 最早、也是最成熟的市场，R EITs 市值约 3000 亿美元，市 值也最大；其次是澳大利亚，已发行 64 只 REITs，市值达到 780 亿美元；处于第三位的是法国，48 家房地产信托市值达到 730 亿美元。根据标准普尔公司的统计，从世界范围看，美国房地产 投资信托基金占有全球同类产品的 90%。近年来欧洲、亚洲、美 洲等 22 个国家和地区都制定了专门的立法，加入到发展 REITs 行列中。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的 美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚。亚洲的大部分国家都 是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未 出台，该市场在我国的发展还处于萌芽起步阶段，仍有待我们 加强对 REITs的研究和运用。

二、房地产投资信托基金的定义与类型

R EITs 是一种以发行信托基金的方式募集资金，由从事房 地产买卖、开发、管理等经营活动的专业投资信托机构投资于 房地产领域，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种信

托产品。REITs产生于美国 20 世纪 60 年代，20 世纪 80 年代后 得到迅猛发展。目前，国外 REITs的主要类型包括以下几种。

1、按组织结构分为契约型和公司型。所谓契约型的 R EITs，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约 的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这 种权利的受益凭证；公司型的 REITs是指设立以房地产投资为 目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的形态，公司再 将收益以股利形式分配给投资人。契约型投资基金依据信托契 约成立，由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投资 者）三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的《信托契 约》进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的 出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资 产的投资内容向受托者发出运用指示。从契约型基金的运作模 式上看，它在法律构造上的经理人、托管人、投资人三方当事人 如同信托制度上的三方当事人，其中，经理人为信托人（特别指 出：信托原理上的信托人处于超然地位，而经理人却负有某些 受托人的义务，这是立法与原理不一致之处），托管人为受托 人，投资人为受益人。

公司型投资基金在法律构造上由投资者、投资公司、基金 管理人和基金托管人四方当事人组成。这四方当事人间存在两 层互动的法律关系：一是发生在投资人和投资公司之间的纯粹 的股东与股份公司的关系，两者的权利义务关系由《公司法》予 以调整，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二是发生 在投资公司、基金管理人和基金委托人之间的信托关系，三方 当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人和受益人的关 系，其中的投资公司兼具信托人和受益人双重身份，基金管理 人和基金托管人为共同受托人。从经济角度看，契约型投资基 金比公司型投资基金更加简单，体现了效率原则；从法律角度 看，前者比后者更加符合信托原理。

2、按投资人能否赎回分为封闭式和开放式。封闭式 R EITs 发行规模固定，投资人若想买卖此种投资信托基金的证券，只 能在公开市场上竞价交易，而不能直接同 REITs以净值交易。同时，为保障投资人的权益不被稀释，此种 REITs成立后不得 再募集资金。开放式 REITs的发行规模可以增减，投资人可按 照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司购买股份 或认购权证。采用封闭式运作方式的 REITs基金，其基金份额 上市交易要符合 REITs专项法的一系列规定和交易所上市交 易规则规定的上市条件。而采用开放式运作方式的 REITs 基 金，其基金资产应当保持一定比例的现金或者政府债券，以备 支付投资人的赎回款项。相关赎回的程序按照 REITs专项法的 规定，如基金合同另有规定的，则要按照其规定。企 业 经 贸

12《当代经济》2011 年2 月（下）

C O N T E M P O R A R Y E C O N O M I C S

3、按 REITs 的资金投向分为资产类、抵押类、混合类。具体 内容如下：（1）资产类（Equity）。投资并拥有房地产，主要收入来 源于房地产的租金。资产类 REITs的目的在于获得房地产的产 权以取得经营收入。他们直接控制房地产资产或通过合营公司 来控制该资产。资产类 REITs既对具体项目进行投资，如写字 楼、住房等，也可以对某个区域进行长远投资。（2）抵押类（Mortgage）。投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。抵押类 REITs主 要从事一定期限的房地产抵押款和购买抵押证券业务。机构本 身不直接拥有物业，而将其资金通过抵押贷款方式借贷出去，从而获得商业房地产抵押款的债权。通常抵押类 REITs股息收 益率比资产类 REITs高，但根据风险收益原理，高收益意味着 高风险。（3）混合类（Hybrid）。混合类介于资产类和抵押类之间，混合类 REITs采取上述两类的投资策略，具有资产类 REITs和 抵押类 REITs的双重特点，即在从事抵押贷款服务的同时，自 身也拥有部分物业产权。

三、我国 REITs 发展模式面临的障碍与问题

一是缺乏关于 REITs专门的基本法规。无论是 REITs的发

源地美国，还是近些年才开始发展的亚洲各国，都是先立法，后 有挂牌上市的 REITs产品推出，是典型的法规推动型，依靠法 律的完善推动 REITs的发展。我国也应在完善当前《公司法》、《信托法》的基础上出台有关房地产投资信托基金法律法规。二 是相关税收体系不健全，从对象来看，税收会涉及个人投资者、机构投资者，以及证券公司、基金公司等重要参与者；从环节来 看，税收涉及发行、交易以及分红派息等；这些均需税收相关法 律规章予以明确。并且，为了提高参与机构、投资者的积极性，合理的税收优惠政策是非常必需的。三是缺乏配套管理措施，对投资渠道、投资比例、投资方向、资产组合、收入构成、交易、信息披露等方面予以规范。四是缺乏私募地产基金，目前监管 机构已基本明确 REITs只允许投资成熟的商业地产，从国外成 熟市场发展来看，私募地产基金是房地产项目孵化的重要环 节，而我国尚未出台私募基金的相关法规。

另外，我国 REITs发展模式需解决的主要问题包括：一是

出台相关法规，包括基本法规、税收法规、配套的规章制度等。二是尽快在交易所进行试点，交易所对上市产品的发行、上市 交易、信息披露、监管等方面具有丰富的经验，管理规范，并有 比较成熟的交易系统可使用，可实现 REITs规范化、高起点的 发展。三是监管部门尽快出台私募基金的相关法规，并积极培 养私募地产基金，在日本和新加坡，私募地产基金都在 REITs 的发展中起到了重要作用。

四、我国 REITs 发展模式选择的政策与建议

1、以外部管理模式为主，逐步探索内部管理模式。R EITs 的 管理模式分为外部管理模式和内部管理模式。在外部管理模式 下，REITs通常以信托形式设立，REITs上市后以信托形式由专 业管理机构运营，以保证更为专业和独立的管理服务，募集资 金投资以成熟物业为主，而物业的开发孵化工作则置于其外，上市只是提供了一个推出通道；在内部管理模式下，REITs通常 以公司形式设立，按照一般意义上的公司建立治理结构，内部 设有专门的房地产资产管理部门，进行土地储备、项目的开发、孵化和管理等工作，以实现发起公司的整体上市为目标。当前，我国 REITs从立法到产品设计，均应以外部管理模式为主。

2、以权益型 REITs 发展为先，逐步发展抵押权类 REITs 并 积极创新。权益类 REITs和抵押权型 REITs是按 REITs 募集 资金投向划分的。权益型（也称资产型）REITs募集资金直接投 资房地产，即租金和房地产买卖收入赚取利润，其投资价值主 要来自资产和经营收入；而抵押权型（也称债权型）REITs募集 资金则以金融中介的角色，通过贷款给房地产开发商、经营者 赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产 贷款抵押受益证券，放于投资组合贷给房地开发经营者；而募 集资金投向以上二者均有的即为混合型 REITs。我国 REITs应 优先发展权益型 REITs，主要是因为与抵押权型 REITs比较，其具有有如下优势：一是市场竞争的结果使权益型 REITs无论 在数量上还是市值上都占绝对地位，从历史数据看，无论在数 量还是在市值方面，权益型 REITs均占主导地位；二是权益型 R EITs 在不同的经济周期可以交替采取进取或保守的经营策 略，在资金和资产之间适时地转换，受利率影响相对比较小；三 是权益型 REITs表现更加稳定、有保障，在经济下行和经营困 难时尤其如此，在本轮由次贷危机引起的全球信用危机期间，权益型 REITs基本没有破产的，市值跌幅平均在 50%左右，与 市场平均跌幅相当，但抵押权型 REITs违约情况相当普遍。

3、以交易所市场为主，以银行间市场为辅。目前，国内由中 国人民银行和中国证券监督管理委员会主导，分别在银行间市 场和交易所市场筹备 REITs的试点，这种探索对未来的发展具 有积极作用和重要意义。但从未来 REITs的主要发展方向来 看，建议以交易所市场为主，主要理由如下：一是 REITs的发展 需要做到规范性和产业化，而交易所市场具备范市场发展的专 业能力，健全证券监管体系的监管系统；二是交易所市场内的 证券公司、基金管理公司等机构将来都是 REITs的重要参与 者，均具备丰富的市场运作经验和较强的、专业的研究能力，且 此类机构具备一定的熟悉资本市场和房地产市场运作的复合 型人才；三是交易所市场具备 REITs公开发行和交易的条件，有利于 REITs资金的募集，并为投资者提供了便利的推出通 道；四是交易所市场拥有大量的、规模较大的地产类上市公司，对地产运作具有丰富的经验，且拥有丰富的物业资源。【参考文献】

7.房地产投资信托风险防范措施研究 篇七

随着近些年国家宏观调控政策对房地产信贷门槛的收紧,融资难的压力迫使房地产开发者不断探寻新型融资路径。房地产投资信托作为发达国家一种成熟的融资手段,凭借其灵活的金融创新和政策规避优势受到许多开发商的青睐。目前,国内信托公司发行的集合资金信托产品已经逾千个,其中大部分资金都投向了房地产开发领域。房地产投资信托的火爆和一路走高,虽然缓解了不少地产开发公司的资金压力,但部分信托产品暴露出的风险也使得我们不得不予以特殊关注。

二、房地产投资信托产品的风险因素分析

1、宏观行业风险

一般来说,信托产品的风险首先来源于其作为标的的资产,具体到房地产投资信托产品而言,房地产行业的宏观性风险是其风险的首要来源。国内目前的房地产信托产品,无论是借贷型亦或是股权型,其本质都是资金型信托产品,都同房地产市场本身的波动密切相关。房地产开发链条中政策、资金、土地供求市场等因素中的任一因素发生变化都可能导致房地产产业形势的转变;一旦某个关键环节发生问题,便很容易发生资金链绷断;房地产企业很容易因此陷入困境,由此导致信托产品发生行业风险,难以兑付。

从房地产投资信托产品本身的发展而言,其也面临着很大的风险。信贷政策逐步收紧的近十年,房地产投资信托产品有了一个井喷式的增长。虽然许多条款的规定有所不同,所接受的监管也不一样,但从本质上来说,其只是银行贷款的一个变种。不过同银行相比,信托公司在贷款使用监控、风险管理、实际经营方面都严重缺乏经验,其自有资本金也不足以抵抗很大的风险。事实上,相当一部分房地产投资信托产品的发行正是因为公司没有达到银行信贷的要求,因此信托产品面临的风险不言而喻。

2、实际运营风险

(1)信托公司尚缺乏成熟的项目选择和评估制度。信托公司对于房地产投资项目的选择及评估能力很大程度上决定着信托投资房的收益水平和风险,信托公司有必要肩负起评估项目收益性及风险性的责任。目前国内与房地产信托公司配套的专业评估机构尚未出现,信托公司本身也不具有这方面的丰富经验。因此,在房地产投资信托市场走向规模化和成熟之前,项目选择和评估能力的高低也始终是信托产品多潜藏的巨大风险。

(2)信托产品的条款设计还尚未成熟,许多房地产信托资金更多的是作为一种“过桥贷款”的性质而存在。虽然目前出现了诸如股权信托方式和财产信托方式等,但由于国内一直缺乏具有稳定收租收益的房地产项目,所以国内主要的房地产投资信托形式仍然是资金型信托。在具体的运作模式上,仍然遵照的是传统的贷款形式,形式比较固定。信托产品转让形式也仅局限于信托凭证的转让,信托产品转让市场还尚未构建起来。

(3)信托投资公司本身素质参差不齐。有相当一部分信托公司自身治理结构就存在问题,从业人员的素质也参差不一。信托公司和信托产品的快速扩张也导致相当多的信托公司铤而走险,违规经营。根据有关监管部门的数据显示,新登记的信托公司中,约有三分之一都存在这样那样的问题,主要集中在违规操作和坏账比例居高不下这两方面。信托公司违背规定操作或不注重风险控制,导致原定的信托目的难以实现,使不少的投资者蒙受经济损失。

3、法律监管缺失风险

信托产品作为国内金融业的新兴产品,在法律建设方面存在着严重滞后的问题,主要的表现则是信托合同的条款在法律中存有缺陷,导致后续发生法律纠纷甚至难以依法律履约。可以预计的是,相关法律法规的建设之路还非常漫长,而房地产投资信托产品市场则快速发展,这为房地产投资信托的健康发展蒙上了阴影。投资者对于信托产品缺乏足够了解亦或是存在某种错误认识也是潜在的风险之一。许多投资者尚不清楚信托产品,并不能提供承诺的收益率。这意味着在信托产品开始进行运作之后,如果实际的可获得收益率达不到信托公司宣称的水平,购买者也无权要求信托公司以宣称的收益率兑现收益信托产品的担保效力仅存在于信托公司与被投资项目之间。因此可以说,如果被投资方(房产开发公司)出现破产现象,信托公司是优先被偿付的对象,信托产品受益者则无权获得偿付。如果信托公司自身不能够全额退还信托本金,投资者要承担其中的风险。

三、风险防范措施探讨与研究

监管方(政府)、信托公司、投资者在房地产投资信托发展中有着不同的利益和诉求,各利益相关方要达到某种平衡,才能保证信托产品的健康发展和保证投资者的利益。房地产投资信托的风险防范是一个系统性的工程,有赖于各方特别是政府监管部门及信托公司的共同努力。当然,信托投资者也要增加对信托产品和信托风险的了解,最好能够通过成本估算、预估收益等办法确定所承担风险的大小,正确对房地产投资信托产品进行投资。要从根本层面上防范房地产投资信托风险,还是要依赖政府部门和信托公司共同发挥作用。

1、从政府角度

(1)要完善与房地产信托有关的法律法规制度。信托作为新型金融业态,没有专门的法律予以规范,因此有必要进行专项立法。信托立法首先是要完善对信托业务的监管范围,对动产信托、不动产信托、股权、债权信托等产品的业务操作都作出明确的规定。因为信托合同可能导致房地产权属发生改变,且这种改变是无偿的;这在物权法中也是一个监管的空白,有可能危害到善意第三人的合法利益,因此,有必要配套建立房地产信托权属登记制度。另外与信托相关的税收规定、财会制度、信息披露制度、外汇信托制度等都亟待完善。促进这些专门监管制度和配套设施的完善,才可以确保信托产品在法律的实时监管下运行。

(2)可以尝试对房地产投资信托实行行业准入制度,以准入制度来保证房地产投资信托行业的规范化。第一,对信托机构资质的准入制度,未经资质认定的机构不得从事房地产信托业务和交易;第二,对具体的信托投资项目建立批准制度,具体来说就是对信托的具体投资项目在信托发行和审批上进行把关,防止信托机构盲目把信托投资项目推向投资者,抑制行业可能产生的巨大风险;第三,建立行业从业人员的资格准入制度,确保从业人员的业务素质能够达到风险防控的要求。

(3)可以尝试对信托机构施行差异化的管理措施。对于规模较大、资信条件较好、依法合规经营的信托机构,在通用的政策规定上予以突破,比如突破信托份数限制、准许异地经营等;通过特殊性的政策规定,扶持优质信托机构的快速成长和发展。对于那些经营管理能力较差、风险防控能力弱的信托机构则应当进行重点化监管,确保其遵守相关制度规定,依法合规经营。通过对信托机构实施差异化监管措施,保证信托行业既能快速健康发展,又能避免系统性风险的过高过大。

(4)要健全信托产品披露制度。健全的信托披露不仅可以对信托机构的不合规经营及操作予以监管,还能使信托发行方脱离目前信托产品发行、营销渠道狭窄的困境。对信托机构和信托产品的信息披露规定原则上应做到以下三点:第一,信息披露要限制在特定的媒体之上;第二,必须按照监督部门要求的格式、语言进行规范化披露,保证信息披露的一致性;第三,披露内容仅限于信托业务文件、使用情况报告、重大例外事项等,要遵守重要性规定。

2、从信托机构角度

(1)找准市场定位,做专业化信托服务。目前国内的信托机构还没有做专业化信托的概念。专业化信托公司在专业积累、提供服务方面都要比通用型信托机构更有优势,其风险控制水平也更为优异。因为风险控制涉及到对投资项目的风险评估、管理能力、担保规定等诸多方面,本质上还是与信托机构的运营经验和风险抵抗能力有关。因此,现有信托机构要尝试向专门化信托的业务方向发展,找准资金的优势,进行准确定位,从而实现更有效的规避风险、为客户提供专业化服务的初衷。

(2)建立强有力的内部控制制度。信托机构作为资金运作型机构,内控完善对其发展有着至关重要的作用。第一,要严格遵守法人治理这一规定。目前来说,由于许多信托公司的大股东都是地方政府或垄断央企,信托机构的法人地位和公司治理在一定程度上都出现了虚化的现象。因此,后续监管方面,政府部门要同信托机构一起就如何建立透明、规范的法人治理制度展开尝试。第二,要全面完善内部控制框架和规范,规范应当涵盖信托机构的一切职能业务活动,包括其执行程序和具体规定;其中,对具体业务,应建立业务操作手册并满足职务的牵制规定。

(3)信托机构应当加快业务创新的步伐。房地产投资信托产品目前的形式还比较单一,难以满足市场上一部分投资者的投资需求。房地产市场的迅猛发展要求信托公司加快创新,通过创新手段设计出具有极大灵活性且能够满足投资者差异化投资需求的产品。信托机构必须通过创新设计出具有不同收益形式、来源和风险水平的新型信托产品,满足不同偏好投资者的投资需求。解决信托资金来源也是信托机构应当考虑的问题。现行规定中的信托份数不得超过200 份的规定,无疑严重制约了信托的资金规模。信托机构既然无法摆脱200 份的限制,则可以从资金来源的方面进行创新。200 份的限制只是针对于资金信托业务而言,如果委托人的资产不是资金的形式,而是股权或债权形式,则可以突破200 份的限制。

(4)加强投资决策能力和风险控制能力建设。信托机构必须明晰其经营业务风险的性质、来源及风险水平高低,通过对风险的梳理来制定相应对策予以应对。信托机构有必要成立专业化风险控制管理部门,对本机构的宏观风险和业务操作风险进行定性和定量的双重分析,在风险分析的基础上制定具有操作性的应对之策。在风险控制决策方面,必须要建立明确的决策程序和决策办法,确保公司领导层承担风险控制、决策的责任,保证风险控制活动能够落实到位。信托机构应当通过自律性、技术性措施等的结合,最大限度地降低信托风险。

摘要：房地产投资信托在近年来得到了快速的发展,但其潜藏的风险却一直被有关投资者所忽视。笔者在分析了我国房地产信托所面临的宏观行业风险、实际运营风险和法律监管缺失风险之后,从政府部门及信托机构的角度就如何应对风险展开了探讨。

关键词：房地产信托,风险,防范

参考文献

[1]周星:浅析房地产信托业务的风险管理[J].现代商业,2013(14).

8.殃及地产信托“池鱼” 篇八

近期，鄂尔多斯的房地产信托项目风险引起业界广泛关注。有关“鄂尔多斯房价从每平方米2万元跌到3000元”的消息，令众多信托投资者都涅了一把汗，房价大跌“牵连”地产信托，在地产信托三、四季度兑付高峰的大背景下，鄂尔多斯是否会成为地产信托兑付的多米诺骨牌？

“挤兑”峰口

日前，业内传闻此前经信托渠道大量融资的鄂尔多斯市房价大跌，令一度平静的房地产信托“兑付”难题再次升温。

一场始自去年下半年的鄂尔多斯民间借贷风波，令在鄂信托业遭受困局。据鄂尔多斯房地产开发商统计，今年在建工程中，约有75%处于停工或半停工状态。业界普遍估计，目前“涉鄂”房地产信托可能逾25亿元，而从发行机构看，共有9家信托公司在鄂发行信托产品，主要包括中融信托、新华信托、中信信托、新时代信托、华宸信托等机构。其中，中融信托项目规模为11.635亿元，位居发行规模第一。

鄂尔多斯的房地产信托项目危局，是房地产信托项目风险的一个缩影。国内其他地方同样迎来了地产业信托兑付高峰。

用益信托工作室统计数据显示，三、四季度房地产信托的兑付数量是122个和145个，兑付规模分别是439.6亿元和419.4亿元，下半年将迎来今年房地产信托计划集中到期兑付的高峰期。其中第三季度的总体兑付规模是全年最大的。

来自中金公司的研究报告称，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，三季度是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。总还款额约2500亿元。

有意思的是在地产信托兑付高峰期，其发行却再度火爆。据普益财富的统计数据显示，截止8月31日，今年下半年以来共发行79只地产类信托，募资总额超过250亿元，环比增幅在25%以上。同时，地产信托占据所有信托类产品的发行数量的头把交椅，占比在三成左右。

事实上，目前所有地产信托兑付平稳，并未出现此前一度令外界担忧的违约现象。

“外界之前过分炒作了房地产信托的兑付危机。”一位业内人士表示，地产类信托存在兑付危机的可能性很低。

借贷“痕迹”

“鄂尔多斯地产给信托项目的兑付带来了极大风险，原因是多方面的。”上述人士认为，关键是信托公司在风险控制上没有做好。鄂尔多斯有其特殊性，与其他地区相比地处偏远，民间借贷在当地渗透程度较深，摸清项目控制人背负的债务对信托公司来说存在困难，信托所谓的风控流程大多流于形式。

据记者查阅，多款涉及鄂尔多斯房地产项目的信托产品，担保条件通常为项目抵押、企业股权以及项目人个人承担无限责任，甚至连矿产股权也在质押范围内。

“企业、个人信用经常反复担保，一旦陷入兑付困难，信托的权利很难保障。”上述行内人士还透露，鄂尔多斯的项目大多是民营企业，房地产、矿产、民间借贷混在一起。

事实上，上半年出现兑付危机的几项信托产品背后都有民间借贷资金链断裂的“痕迹”。

“即使有数家信托公司折戟于鄂尔多斯，但对行业整体影响不应被夸大。”中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成认为，但信托行业不会导致系统性风险。房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%以下，股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30%～50%。各类保障措施基本可承受房价、地价30%～50%的跌幅，保证信托资产安全。

“清盘”提前

鄂尔多斯地区的项目风险正受到信托业的高度警惕。据公开信息，年初以来，超过40家地产信托提前清盘，尤其是三季度以来，地产信托提前清盘的的案例呈加速态势。金科地产龙头寺项目、深圳紫园投资集合信托计划、上海新城创宏投资集合信托计划等多个信托先后清盘。

“信托公司要求提前清盘如果不是项目有问题，就是融资方不需要资金了。”用益信托分析师徐颖风表示，融资方不需要资金不外乎两个原因，一种是“不差钱”提前清盘，另一种是即使差钱也提前清偿，原因在于今年两次降息直接拉低了市场的资金成本，借旧还新还可套取利差。

日前，银监会非银部主任柯卡生公开表示，虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大，“当前及今后一段时期，我们的目标是守住不发生系统性、区域性风险底线，努力防范和化解单体机构和单体业务风险。”

鄂尔多斯地产信托项目的兑付风险牵动着众多信托投资者的心。一方面是面对风险，一方面是高收益，投资者两难抉择。业内人士表示，房地产的兑付风险并非不可控，投资者只要做好事前功课，还是能规避风险的。

上述人士進一步表示，选择房地产信托产品，首先要分析项目本身是否合适、盈利能力如何；其次要看开发商资质、信誉如何；最后关键要看抵押情况如何，如果有较充足的抵押物，到兑付的时候，就算房子卖的不理想，信托公司通过抵押物的处置等方式还是可以保障投资者本金和收益的。

9.平安地产信托 篇九

一、项目准入标准

1、企业准入：开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质；

2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。开

发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有

限制；

3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目；

4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记；或办理网签及登记备案手续；

5、贷款期限：1－2年；

6、贷款额度：1－5亿元；

7、抵押率：抵押物评估价值的40%；

8、年利息及费用： 项目方具备一级资质16—18%；

项目方具备二级资质18—20%；

9、融资顾问费：2%(资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%)；

10、贷款操作时间：单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天；

11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二、业务操作流程

1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：

A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案；

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证；

C、项目方公司章程；

D、抵押物的权属证明文件（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等）；

E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章)；

F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章； G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件；

H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表；

I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。

J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告，2013年最新一期财务报表和负债明细表。

2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；

3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：

4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续；募集信托资金；

10.平安地产信托 篇十

裁判摘要

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十九条规定：“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定。”据此，借贷合同双方当事人基于以新贷偿还旧贷的合意，先后订立多个借贷合同，同一担保人在应当知道的情况下在该多个借贷合同上盖章同意担保的，应当依法承担担保责任。担保人以上述多个借贷合同之间没有形式及内在联系为由，否认以新贷偿还旧贷的合同性质，进而拒绝履行担保责任的，人民法院不予支持。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2005）民二提字第8号

申请再审人（一审被告、二审上诉人）：上海三和房地产公司。住所地：上海市延安西路358号。

法定代表人：顾建国，该公司董事长。

委托代理人：高煜英，北京市世纪律师事务所上海分所律师。

委托代理人：柳晖，该公司总经理。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：上海国际信托投资有限公司。住所地：上海市九江路111号。

法定代表人：周有道，该公司董事长。

委托代理人：方晓梅，康达律师事务所律师。

委托代理人：陈志伟，康达律师事务所上海分所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：上海市综合信息交易所。住所地：上海市九江路137号806室。

法定代表人：宋新华，该交易所经理。

委托代理人：宋荣生，该交易所办公室主任。

上海三和房地产公司（以下简称三和公司）为与上海国际信托投资公司（以下简称上国投）、上海市综合信息交易所（以下简称交易所）委托贷款合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2001）沪高经再终字第19号民事判决，向本院申请再审。本院于2005年6月23日以（2002）民二监字第110-1号民事裁定决定对本案提审。本院依法公开开庭审理了本案，三和公司委托代理人高煜英、柳晖，上国投委托代理人方晓梅、陈志伟，交易所委托代理人宋荣生到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

上海市第二中级人民法院一审查明：1996年1月10日至1998年4月6日期间，上国投与交易所共签订5份委托贷款合同，5份贷款合同按时间排列编号分别为922660、922790、922804、922805、300263，借款金额均为人民币2000万元，月利率分别为7.89‰、6.9‰和6.435‰。借款用途为用于物资购销保证金或流动资金周转，保证人均为三和公司。上国投按约向交易所发放了贷款。案外委托人上海市上投投资管理公司仅在后两份委托贷款合同上加盖了公章。该5份委托贷款合同之间均系借新还旧。最后一份300263号合同项下贷款期限届满后，交易所除偿还借款本金227.8万元及逾期贷款利息人民币60万元，尚欠本金人民币1772.2万元、期内利息人民币789454.95元及相应的逾期利息。上国投请求一审法院判令交易所偿还贷款本息，三和公司对交易所的还款义务承担连带清偿责任。

上海市第二中级人民法院一审审理认为：交易所应承担偿还借款本息的责任。上国投与交易所和三和公司签订的编号分别为922660、922790、922804、922805的委托贷款合同均系当事人的真实意思表示，合法有效。鉴于该4份合同均已履行完毕，故不再予以处理。上国投与交易所和三和公司签订编号为300263的委托贷款合同合法有效，各方均应恪守。上国投已按约履行放贷义务，交易所除偿还部分借款本金及逾期贷款利息外，其余借款本息至今未还，显属违约。交易所理应承担偿还系争合同项下尚欠借款本金、期内利息及相应的逾期贷款利息的责任，三和公司应承担连带保证责任。三和公司辩称其对系争合同项下贷款用于偿还旧贷并不明知，故不应承担该笔贷款保证责任。因本案系争合同以及与之相关联的另4份委托贷款合同的保证人均为三和公司，三和公司的保证责任并未因为不明知借新还旧事宜而扩大，故三和公司的保证责任不能免除；三和公司辩称5份委托 贷款合同的性质及贷款用途均有所不同，且合同中未注明以贷还贷，无法证明该5份合同的关联性。从5份合同签订主体、借款金额等内容可以看出，5份合同之间系借新还旧关系有其事实依据，故对三和公司上述辩称不予采信；三和公司主张上国投与交易所之间恶意串通，骗取三和公司提供保证，以达到转嫁风险的目的的辩称理由仅为单方面的推断，缺少必要的事实依据，亦不予认定，判决：

一、交易所应于本判决生效之日起十日内向上国投偿还借款本金人民币17722000元，期内利息人民币789454.95元及逾期贷款利息人民币1626712.54元；

二、交易所应于本判决生效之日起十日内向上国投偿还自1999年11月20日至判决生效之日止的逾期贷款利息；

三、三和公司对交易所上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任。案件受理费112919元，由交易所、三和公司共同负担。

三和公司不服一审判决，向上海市高级人民法院提起上诉。

上海市高级人民法院二审查明：系争的300263号合同为1998年4月6日签订，贷款额为人民币2000万元，上国投在当天放款的同时又全部内扣，以作为还贷1997年10月10日签订的922805号贷款合同，而922805号贷款合同和相关联的1996年12月31日签订的922804号贷款合同、1996年7月10日签订的922790号贷款合同均无放款记录和内扣记录。三和公司为上国投和交易所最早提供担保的为1996年1月10日的922660号贷款合同，上国投在1996年1月11日放款给交易所人民币2000万元的当天即内扣回本金人民币1000万元，而在1996年1月10日至11日两天内，上国投共放贷给交易 所人民币3200万元（包括另案系争的人民币1200万元），而内扣回本金即达人民币3000万元。

该院又查，交易所在1996年11月28日同江苏省锡山市鸿声镇工业总公司（以下简称鸿声公司）签订过一份协议书，协议书上载明从1994年3月1日至1996年6月10日，交易所共借给鸿声公司人民币3040万元，至1995年12月尚欠人民币2500万元。庭审中交易所陈述上述钱款系向上国投所借。一审判决后，交易所于2000年10月30日发函给鸿声公司，内容为：“你总公司欠我公司的欠款，现根据上海国际信托投资公司于1999年11月10日向上海市第二中级人民法院提起诉讼，现已于2000年10月25日结案，并判决，94年以来至今我们本着帮助你镇的建设发展，先后应你们的要求向你们支付本金27497261.15元、欠息7019685.48元两项合计：34516946.63元（不包括2000年的利息款）。我们要求你总公司应积极配合我们及时归还借款。”还查明，在1996年1月10日前上国投借给交易所的所有钱款担保人均不是三和公司，而是案外人上海市物资协作开发公司和中国外汇交易中心，在交易所转借给鸿声公司的钱款中，有1915万元是上国投直接汇给鸿声公司的。

上海市高级人民法院二审审理认为：一审法院就上国投和交易所之间存在债权债务关系一节查明的事实及所作的判决并无不当，依法应予维持。然一审法院未能查明上国投和交易所之间债权债务关系的形成过程及三和公司在不知上国投和交易所早已存在债权债务关系的情况下提供保证的事实。从二审查明的整个案件事实来看，上国投 和交易所早就存在因贷款而发生的债权债务关系，且当时的贷款合同担保人非三和公司。三和公司为上国投和交易所提供担保的五份贷款合同的履行过程，不是当天借，当天还，就是空贷，无放款记录。上国投因贷款而发生的收贷不能的风险在三和公司提供担保前即1996年1月10日前就已产生，上国投和交易所共同隐瞒了借新还旧的真实情况，骗取三和公司提供保证，把本应由他人承担的保证责任转嫁给三和公司，依照《中华人民共和国担保法》第三十条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十九条的规定，三和公司依法不应承担保证责任。一审法院就三和公司承担保证责任一节所作的判决不当，依法应予改判。遂判决：

一、维持一审判决第一项、第二项；

二、撤销一审判决第三项。一审案件受理费112919元由交易所负担，二审案件受理费112919元由上国投负担。

上国投不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审。

上海市高级人民法院再审查明：上国投在300263号合同项下的贷款放款当日系根据交易所的划款通知进行划款，二审除对此节事实的认定有误外，其余事实的认定属实。又查，自1996年以来，三和公司与交易所分别向上国投贷款，并以此互为担保。2001年12月7日，经上海市工商行政管理局批准，上国投更名为上海国际信托投资有限公司。

上海市高级人民法院再审认为：按时间先后顺序排列，1996年1月10日至1998年4月6日之间，上国投与交易所依次签订了922660号、922790号、922804号、922805号、300263号委托贷款合同，该 5份合同均为有效合同，借款金额均为人民币2000万元，借款用途为物资购销保证金及流动资金周转，借款担保人均为三和公司。其中，922660号和300263号合同均有放款和划款记录，但交易所对借款一节未持异议，故另三份合同应视为922660号合同的展期。300263号合同，上国投在放款的当天根据交易所的指令进行还贷，系以“新贷”归还922805号合同的“旧贷”。上国投已按300263号合同的约定履行了委托贷款合同的义务，交易所作为借款人仅归还部分借款和利息，显属违约，理应向上国投偿还尚欠本金，期内利息和逾期利息。虽然922660号合同之前的合同的担保人为案外人，而非三和公司，但922660号合同之前的合同的主债务因922660号合同的借新还旧而业已消灭。922790号、922804号、922805号合同依次作为922660号、922790号、922804号合同的展期，其主债务亦因300263号合同的借新还旧而业已消灭。根据担保法司法解释第三十九条“主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定”的规定，本案中，担保人三和公司存在为交易所借款多次担保，且交易所也为三和公司向上国投借款提供担保（互为担保）的事实，原二审没有认定300263号系争合同的担保人三和公司“应当知道”上国投与交易所的借款系以新贷偿还旧贷，应当予以纠正。更何况三和公司同时作为尚未履行完毕的300263号合同（新贷）的担保人以及已履行完毕的922805号合同（旧贷）的担保人，应当适用担保法司法解释第三十九条第二款的规定。三和公司主张系争贷款不能偿还 的风险在其作为担保人前早已存在。其作为系争合同担保人是上国投与交易所恶意串通、骗保所致的依据不足，三和公司应当对系争贷款合同承担担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，经审判委员会讨论决定，判决：

一、撤销该院（2000）沪高经终字第588号民事判决。

二、维持上海市第二中级人民法院（1999）沪二中经初字第811号民事判决。二审案件受理费112919元，由交易所和三和公司共同负担。

三和公司不服上海市高级人民法院再审判决，向本院申请再审。

三和公司申请再审称：三和公司担保的五份借款合同除第一、第五份合同实际放款和划款外，第二、三、四份合同均未实际放款，属空贷；争议的第五份贷款扣划后实际归还的是第一份贷款合同项下的旧贷，而第一份贷款合同亦用于借新还旧，但之前的旧贷的担保人不是三和公司。且第一份合同距第五份合同已超过两年，上国投未向交易所主张债权，据此也应免除三和公司的保证责任；争议的第五份合同借款用途为流动资金，而其他四份为购销合同保证金，缺乏借新还旧的形式及内在联系，本案不存在三和公司与交易所互为担保的事实，交易所也承认未将“借新还旧”的情况告诉三和公司，推定申请人应当知道“以新还旧”无事实和法律依据；原再审判决在确认二审判决认定事实基本正确的同时却在保证人应否承担保证责任部分做 出了相反的判决，缺乏主要证据支持和法律依据。

上国投答辩称：五份借款合同的担保人均为三和公司。虽然922660合同之前的担保人为案外人，但之前的合同的主债务因922660合同的借新还旧业已消灭，922790、922804、922805合同依次作为922660、922790、922804合同的展期，其主债务因300263合同的借新还旧而业已消灭，五份借款合同具有连续性，况且，1993年-1998年间，交易所为三和公司向上国投的大量贷款提供担保，双方存在大量互保操作。三和公司应当知道借新还旧的事实，不应免除保证责任。

交易所未作书面陈述，庭审时陈述：300263号合同的贷款系用于偿还922805号合同项下贷款本息。

本院再审查明：本案前四份委托贷款合同第六条均约定：贷款到期，如交易所不能按时归还须续借贷款时，须取得上国投书面同意，付清利息，由上国投按新借贷款重新办理委托贷款手续。第五份合同第六条约定内容与前四份基本相同，只是将“须续借贷款”修改为“需将借款展期”。三和公司在五份贷款合同上均盖了公章。五份合同除借款金额相同外，自第二份合同始，所签合同是在前一份合同到期的情况下续签的，其起始期限基本与到期贷款期限衔接。第一份922660号合同项下贷款2000万元发放的当天上国投即内扣本金1000万元，用于偿还之前由案外人担保的交易所的旧贷，余1000万元贷款由交易所自用；第二份922790号合同签订后，上国投以更换贷款凭证的方式将该合同项下贷款偿还了第一份合同的借款，第三、第四份合同 的操作方式与第二份相同，第五份300263号合同项下贷款于签约当日发放的同时，上国投根据交易所的划款通知于当日扣划用于归还第四份922805号合同借款。交易所对上国投诉其偿还300263号合同项下贷款本金及利息的请求始终认可，亦承认未告知三和公司第一笔借款已用于偿还案外人担保的借款的事实。本院再审对上海市高级人民法院再审查明的其他事实予以确认。

本院再审认为：上海市高级人民法院再审对本案合同效力及交易所违约责任的认定正确，本院再审予以支持；涉案合同名为委托贷款合同，但本案当事人未主张委托贷款的事实，故案件性质应为借款担保合同。本案五份合同中确实存在无实际放款的情况，但此种情况的产生缘于借贷双方在合同第六条的约定。从该约定内容，以及新旧贷款金额相同、贷款期限基本衔接的情况可以看出，借贷双方在旧贷到期尚未清偿时，签订新借款合同的目的就是为了以该新贷偿还旧贷，消灭借款方在旧贷下的债务，该条内容可以视为借贷双方对以贷还贷的约定。而上国投当天贷款当天扣划或仅更换贷款凭证、没有实际放款的做法是基于合同中以贷还贷的约定而为的履行行为，亦是以贷还贷的基本履行方式。三和公司连续在几份借款合同上盖章同意为交易所担保，其应当知道此为签约各方以该种方式履行合同第六条的约定，即以贷还贷。本案合同的约定没有违反法律禁止性规定，三和公司已盖章确认，因此，本案应当适用最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十九条关于以贷还贷的规定。如若按照三和公司所称本案不属以贷还贷，五个合同之间没有形 式及内在联系的理由予以推论，三和公司承担的将不再是一个合同而是五份合同累计金额一亿元的担保责任。三和公司以贷款用途缺乏借新还旧的形式及内在联系，中间三份合同无实际放贷，进而否认以贷还贷的理由不能成立。况且，三和公司在本案合同签订前后，曾作为借款人向上国投多次贷款，而担保人则是交易所。三和公司与上国投所签的那些借款合同的基本格式与本案完全相同，而履行时短期扣划或更换凭证的方式亦与本案履行方式相同。因此，三和公司以不应知道本案此种约定属于以贷还贷予以抗辩的理由缺乏合理性。自本案300263号合同前溯，连续四份借款合同的担保人均为三和公司。其已失去根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十九条免除保证人责任的条件，该条第二款明确规定：“新贷与旧贷系同一保证人的，不适用前款的规定”。作为新贷和旧贷同一保证人的三和公司，以其不知道或不应知道主合同系以新贷还旧贷，故应免除担保责任的主张，本院不予支持。本案一审判决关于922660号、922790号、922804号、922805号合同因300263号合同的借新还旧已履行完毕，上国投已按约履行放贷义务，交易所至今未还300263号合同项下借款本息，应承担违约责任，三和公司应承担连带保证责任的认定，上海市高级人民法院再审予以维持正确，本院再审亦应予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条第一款之规定，判决如下：

维持上海市高级人民法院（2001）沪高经再终字第19号民事判 决。

本判决为终审判决。

审 判 长 谭 红

审 判 员 贺 �

代理审判员 王云飞

审判长简介

谭红高级法官：法院审判员。

二○○八年八月十三日 书 记 员 刘园园 年出生，大学学历，1994年起任最高人民12

11.房地产信托基金出水 篇十一

这些年来，中国经济的增长是伴随着房地产业的迅猛发展而前行的。随着中国房地产业的迅速发展，人们往往会看到一种现象，即每每房地产业发展到一个高峰、房价高企的时候，国家就会出台政策加强管理，其中一个很重要的措施就是银根的紧缩。

金融业可谓是现代经济发展中最核心的一个行业，其地位的重要性是其他行业无法撼动的。房地产业的重要性就突出地表现在，一旦房地产业出现了问题，出现了风险，实际上就是金融的风险。在这种情况下，国家就必须进行调控。在前两年，中国房地产的区域市场确实出现了很大的泡沫，如上海、杭州、温州、北京等一些地区房价飞升，房地产市场的泡沫非常大，如果国家宏观政策不进行及时的干预，后果不堪设想。

金融业的确是现代经济发展中最核心的一个行业，而房地产业作为国民经济的一个支柱性产业，加强宏观调控和促进房地产业的发展这两者之间其实并不矛盾。房地产业作为国民经济的支柱产业，在目前来说还有很多不规范的地方。国家出台宏观调控政策，提高信贷条件，就是要使房地产市场更加规范化。房地产业要是崩盘的话，就会导致国民经济颠覆性的衰退，人们购买的楼房就有可能成为一种负资产。

土地和资金是房地产行业存在和发展关系最密切的两个重要因素，在国家宏观调控的情况下，很多房地产公司都陷入了融资无门的境地。而正是这一境地激发了房地产信托基金的发展。对房地产商而言，自有资金的开发平均下来实际上还不到30%，大量是借助银行的资金、信托的资金，特别主要是银行的资金在支撑房地产业的发展。

地产商们的融资渠道中，银行不可能再成为唯一的对象了，特别是房地产信托基金进入房地产市场，真正表明了银行不再是唯一融资的老大了。地产商们也有了更多的融资渠道。据了解，招商地产就拟与上海国际信托有限公司设立资产支持信托，信托品种为期限不超过三年的10亿元资金。再如上海，浦东新区已向监管部门提出申请，要求设立基础设施物业增值基金。浦东新区正在申请的这种基础设施物业增值基金，就是房地产投资信托基金。通过信托进行融资，无疑是地产商们应对其资金链问题的一个最有效的办法。有人戏称房地产信托基金成了地产商们的最后一根稻草。

我们看到，在宏观调控的背景之下，房地产上市公司们上演资金链危机的绝不仅仅只是一两家，有的公司积极与房地产信托基金合作，而一些公司也在积极地展开自我拯救，只是各家所用的方法不同罢了。如泛海集团，其方式就是减持自己持有的民生银行14479.2万股，获得20多亿资金。这笔资金对泛海集团建设的那些地产项目而言，如同久旱逢甘霖。

尽管招商地产在谋求着与房地产信托基金的合作，值得注意的是目前与房地产信托基金合作的地产商并不是很多，但可以预见的是，在融资困境中地产商们将和房地产信托基金迎来一个合作的高潮。或许这一轮合作高潮将如同当初的定向增发、发行公司债一样成为融资竞赛。

对于房地产信托，政策上似乎也一直处于一种游移的状态。虽然2005年后，随着国家宏观调控的展开，银监会先后发布了212号文和54号文，以规范房地产信托，防范房地产信托风险。但对于房地产信托，相关管理层也并不是持不允许其发展的态度。房地产业被纳入信托是从2003年6月央行出台121号文件开始的，随即成为房地产企业2004年和2005年融资的一个重要品种。随着2006年中国金融市场在加入WTO体系后的全面开放，地产金融市场也跟着发生深刻的变化。房地产信托投资基金这一新的金融工具为投资房地产的人提供了金融产品，也为房地产发展提供了新的融资工具。另据一些媒体报道的数据来看，2007年11月，信托公司集合资金信托计划的63%投向金融领域，而投向房地产领域的则仅仅占总规模的2%。12月，这一比例却发生了明显的变化：该月度投向金融领域的集合资金信托计划占总规模的49%，而房地产信托的占比则达到了43%。从这些数据中，我们可以想象的是，房地产信托基金也在迎来一个很好的发展时机。

在房地产信托计划中，信托公司投放信托资金的途径主要通过直接贷款给房产项目获取收益，或是房地产企业将其拥有的优质房产项目的项目公司绝对控股权阶段性让渡给信托投资公司，并承诺在未来一定期限内按约定价格全额回购相应股权。投资房地产信托应注意风险，一般而言房地产信托产品的投资期限是两年以内，并且很少有超过3年的。相比基础设施信托产品4%左右的年收益率，社会投资者投资房地产信托产品，一般可以获得5%～6%的年收益率。信托进入地产后，由于它的进入门槛相对会比较低，可以给很多中小企业提供更多的融资机会，这有利于房地产结构的优化调整。