重庆市房地产市场背景分析

重庆市房地产市场背景分析（精选8篇）

1.重庆市房地产市场背景分析 篇一

2014年上半年厦门市商业房地产市场背景分析

2013年中央工作会议定调2014年经济工作，继续强调经济工作“稳中求进”、“改革创新”，推进利率市场化，加大保障性住房建设和供给。继“国五条”后，厦门市出台实施细则加码，从严限购政策，政策实施效果不甚理想。年末调控政策持续收紧，以平抑市场预期。

2013年，厦门共成功出让48幅地块，总占地面积约为390.73万平米，同比下跌35.88%；总成交金额约265.8亿元，同比上涨68.09%。土地出让市场延续了2012年开发商在厦门“一地难求”的局面，且愈加窘迫——不仅供应量减少了近218.68万平米，土地出让金也比去年高出107.67亿元。按照用地性质划分，厦门在2014年共供应了住宅用地14幅，商办用地33幅，游艇码头及配套用地1幅。除了思明区，各区均有住宅用地推出——湖里区2幅、集美2幅、海沧区3幅、同安3幅、翔安4幅。海沧区和翔安区表现最引人注目，两区土地成交金额达114.396亿元，出让面积达111.112万平米。根据厦门世联的年报信息，厦门2013年土地总成交量中，住宅仅约140万平方米，占比36%；而同年厦门市出让的商业类和办公类地块则在土地总成交面积中占据了57%的份额，2013年厦门土地市场的特殊情况毫无疑问将严重影响2014年厦门的商业地产状况。

在厦门世联市场研究部发布的2013年房地产市场年报中，从全国范围来看，截止2013年上半年为止，商铺、写字楼等商业服务类产品的开发投资和开工量增速都高于住宅。厦门的商服类产品在2013年的供应量也呈现显著的增长态势。城市年轮（中国）机构数据显示，商业、商铺类产品下半年成交量上升，1-11月供销比为1.42，呈供过于求状态；办公类产品虽然库存较多，却呈现供不应求态势，SOHO类产品及高端写字楼带动商业地产项目的量价攀升———像融信海上城、华永天地、中航紫金广场、世侨中心等一大批SOHO以及办公项目都取得了非常好的市场认可度。

据了解，2011-2013年厦门住宅用地成交逐年减少，呈现商服为

主，住宅为辅的新局面，预计未来办公市场供应将增多。再加不少住宅楼盘的自带商业商铺，未来厦门的商业办公类产品供应或将超进一步增加。

随着厦门地区异地限购政策的不断收紧，办公商铺类产品以及商业产权的SOHO将成为投资人群以及不少异地客群的新宠儿。

2.重庆市房地产市场背景分析 篇二

重庆房地产业为改善当地居民的居住条件, 推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献, 已成为经济的重要组成部分和支柱产业之一。1997年重庆成为直辖市, 为房地产业的快速发展奠定了基础, 2012年第一季度主城区成交面积382万平方米, 同比增加19万平方米。成交量的明显回升主要来自于刚性需求的集中爆发。高端物业成交缩水、土地价格明显回落、经济基本面并不支撑楼市的快速回暖, 资金面也尚未有根本改善, 重庆楼市回暖缺乏长期的延续性和稳定性。

一、重庆房地产发展现状

中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段, 即将面临第一次真正意义上的大调整。2011年以来, 当针对房地产市场的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观政策紧缩环境相叠加, 当加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加, 当针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加、当市场化间接调控手段与行政化限购令直接干预措施相叠加, 房地产开发企业正在面临中国房地产市场起步以来最为严厉的市场和政策环境, 中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段, 即将面临第一次真正意义上的大调整。

自2010年国务院下发的“新国八条”开始, 房产税, 差别信贷利率, 地方房价调控目标等一系列的政策调控在第一季度相继出台重庆市开发市场在持续以政策为主的宏观调控基调的环境中运行, 总体呈现出建设投资于市场销售双双回落的态势。

第一季度成交量的回升主要基于以下理由。宏观调控在“两会”之后显现出明确的延续性与稳定性, 虽然这对房地产企业是一个利空消息, 但是购房者在经历了长期的宏观调控之后发现只是成交量下降而价格相对稳定或小幅下降, 这样, 相对明朗的政策环境使得潜在目标购房者的观望情绪减弱, 因此促进成交量一定上涨;另一方面, 虽然整体调控依然严厉, 但是局部有所微调, 例如首套房贷款利率的回归甚至下调, 使得刚性需求购房者在经过长期的观望后开始涌入市场。

成交均价从2011年开始, 出现因成交结构变化而导致价格的紊乱波动, 没有明显规律, 这种走势与2008年类似, 但有本质上的区别。2009年房地产从第二季度开始成交增量, 然后进入一个上升期, 这与当时的“四万亿”经济计划与宽松的货币与信贷政策密切联系, 而现在的宏观政策对房地产所起的作用恰恰相反。在目前的情况下, 政策是影响房地产市场最重要的一个因素, 虽然都是长时期地压制需求集中爆发, 但这次爆发的持久性会大打折扣。

1、开发投资增速方面

2012年1至5月重庆房地产开发累计完成投资238.68亿元, 比去年同期增长26.6%。其中住宅完成投资152.45亿元, 增长40.6%;办公楼完成投资4.52亿元, 增长11%;商业营业用房完成投资21.15亿元, 增长3.2%。

2、新开工面积较快增长, 经济适用房保持快速增长趋势

2012年1至5月全市商品房新开工面积1333.87万平方米, 同比增长28.1%。其中, 住宅新开工面积1101.4万平方米, 增长28.8%, 办公楼新开工面积30.49万平方米, 增长43.7%;商业营业房开工面积117.15万平方米, 增长17.2%。前5个月, 全市经济适用房施工面积522.76万平方米, 其中新开工建设经济适用房面积87.81万平方米, 增长98.7%, 已成为推动全市房地产开发投资的重要因素之一。

3、商品房销售市场有止跌回升的趋势

2012年5月重庆楼市供应量开始下降, 本月主城区新开盘项目 (含组团) 60个, 推出房源8844套, 总供应体量约为84万㎡。供应量比4月减少约20万㎡, 供应套数减少2783套;同比去年5月, 新增供应量下降8.7%。本月低密度物业的供应比例略增, 占总供应的三成多。从需求上看, 5月成交量和成交价格与4月比没有太大变化, 但与去年同期相比属量涨价跌。5月商品房成交约19499套, 成交面积约177.01万平方米, 成交套数比4月增加600套左右, 成交面积则下降1.23%。与去年5月相比, 商品房成交量却有超过50%的增幅。商品房成交金额达到120.95亿元, 成交均价为6833元/平方米, 比4月上涨了160元/平方米。尽管本月商品房成交均价已是2012年最高, 但与去年5月相比, 价格却有7.3%的降幅。

4、购房者信心指数开始上升

每一个季度世联地产都会联合多家媒体发布一次购房者信心指数研究报告。2012年第二季度中国购房者信心总体指数为106.6点, 在经历了连续三个季度的下滑后首度止跌回升, 创下自2010年二季度以来的新高。在信心指数的四个分项指数中, 购房者对于现状的满意度在消费环境、购买力和供应水平三个指标上, 均有不同幅度的上升。其中消费环境指数上升6.3个点, 达到104.7点;购买力指数上升3.3个点, 为104.2点;供应水平指数上升4.4个点, 为103.2点;在预期信心方面, 四个分项指数全线上涨, 其中供应指数上涨最多, 为108.8点, 环比增长7.0个点。

二、未来重庆房地产的前景分析

1、国家房地产政策方面

从今年国内外的宏观经济情况看, 国家不会出台新的房地产调控政策。各地方政府会根据本地的经济发展情况, 放松对于房地产市场调控力度, 以确保本地经济不会出现大幅度的滑坡。

2、重庆的房地产市场的自身情况

近年重庆房地产取得了较快的发展, 这主要得益于重庆市政府有一套清晰科学的城市建设整体发展思路。这套思路起点高、可操作性强, 如重庆八小时工程、主城半小时工程等都取得了显著成果。去年外环高速公路纳入年票收费, 把城市各个部分拉得更近。同时, 房地产土地市场实施招标、拍卖、挂牌, 避免了暗箱操作, 给房地产商提供了公平竞争的机会。另一方面, 政府为抑制房地产泡沫现象的产生, 推出了诸多市场监管措施, 使市场不稳定因素减少到最低限度。正是由于政府宏观政策的正确, 才出现了政府、开发商、消费者“多赢”的局面。政府土地收益提高了, 有更多的财力提升基础设施的建设水准;开发商得到了便利的交通环境, 促进了楼盘的销售;而消费者能以较实惠的房价买到满意的住房。

3、经济大环境方面

经济增长速度放缓, 今年第一季度经济比去年第四季度下降, 企业亏损面加大, 经营困难, 保就业和稳定局势将会成为经济工作的重点。房地产业是中国经济的支柱性产业, 因此, 保经济和保就业都包括了保房地产。金融机构放松银根和增加流动性将是不可避免的, 这些金融调整政策给开发商和购房者都带来实际的利好。金融机构的政策调整一方面改善了开发商的资金状况, 另一方面也给购房者提供了数量更多的按揭贷款, 从而达到刺激房市的目的。

4、房地产商方面

过去的两年, 房地产商减少了购地, 放慢了开发建设的速度, 使得房地产市场没有出现大量的房地产企业倒闭和房价大幅下降抛售的情况。随着国家调控政策的松动, 房地产商最困难的时期已经过去, 因此, 房地产市场上不会出现大幅度的降价潮。

5、保障性住房建设方面

由于保障性住房在资金投入、建设速度、投入使用数量以及管理分配等方面存在的诸多问题, 使得人们对于保障房的预期期望值下降, 特别是公租房遭到了人们的普遍冷遇。

6、购房者心理方面

2010年以来, 出于对房地产市场普遍的房价下降的心理预期, 积聚了大量的刚性需求购房者。经过一段时期的观察, 相当多的刚性需求购房者会选择入市, 从而带动房地产市场进一步走出低谷。

三、结论

伴随着重庆经济的快速发展, 房地产业也将会面对着更大的挑战和发展机遇。面对这一局面, 只有经过国家政策的积极引导和支持, 仅仅依靠在重庆经济的推动以及开发商的共同努力, 重庆房地产业才会向积极健康的方向发展。

摘要：重庆房地产业为改善当地居民的居住条件, 推动地方经济的快速发展做出了积极的贡献, 已成为重庆经济的重要组成部分和支柱产业之一。受2011年国家调控政策的影响, 重庆的房地产市场受到了巨大的影响, 本文阐述了重庆房地产市场的发展现状, 对重庆房地产的商品房和二手房市场的发展趋势进行了分析, 并提出了在国家宏观调控政策下开发商和市政府的应对措施。

关键词：重庆,房地产,发展现状,前景分析

参考文献

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[2]金圣荣.中国楼市大趋势:深刻解读走进阶段拐点的中国楼市迷局[M].北京:当代世界出版社, 2011

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[4]程叙.重庆市旅游房地产发展研究[D].重庆:西南大学, 2008

[5]邹易.重庆房地产发展的问题与对策[J].现代商贸工业, 2007, (12)

3.重庆市房地产市场背景分析 篇三

关键词 假日旅游；可持续发展；“黄金周”；重庆

中图分类号：F592.7 文献标志码：B 文章编号：1673-890X（2015）21--03

2008年元旦节起，我国全面实行了新的假日体系，从此“五一黄金周”被分割，清明节、端午节、中秋节三大传统节日被定位法定假日，各有1天假期；春节和国庆节各有3天假期。从此“黄金周”的概念渐渐淡化，小长假成为主流。经过近2 a的试验，新的假日体系的出现并没有从本质上缓解假日旅游压力。重庆市旅游局统计数据表明，2011年国庆黄金周期间，重庆市共接待游客1710.14万人次，同比增长33.26%[1]，各大热门旅游景区一度出现了“井喷”的局面。2012年中秋、国庆双节再次出现了旅游大“井喷”，这也再次引起了我们对假日旅游“井喷”的形成原因以及解决途径的思考。

1 重庆假日旅游现状

1.1 重庆假日旅游资源空间分布结构分析

1.1.1 重庆旅游资源简析

在重庆主城区和18个区县共分布着已被开发利用的100多处旅游资源。根据吴必虎2004年的研究，城市假游资源可以分为9种类型[2]。在重庆这些旅游资源中，大致可以分为以下几类：自然风景区、文物古迹类、特色古镇类、温泉休闲类。在重庆百余个旅游景点中，自然风景区占39.6%，文物古迹类占27.7%，特色古镇占21.4%，温泉休闲占11.3%。研究表明，高级别旅游资源与旅游路径决定了区域旅游产业的规模、空间分布和旅游流向[3]。假日旅游“井喷”也基本出现在这些较高级的旅游资源中。因此，要解决重庆假日旅游存在的问题，首先可以对重庆地区几个较高级别的旅游景区旅游资源及其交通空间结构加以分析[4]。

1.1.2 重庆旅游空间集中度分析

市场集中度是通过市场参与者的数量和参与程度来反映市场竞争或垄断程度的概念。 根据研究角度的不同市场集中度可分为卖方集中度和买方集中度；从描述指标上又可分为绝对集中度指标、相对集中度指标等[5]。考虑到旅游业具有“客款同向”和“点线结构”的特点[6]，本文将采用买方绝对集中度测算重庆市客流空间集中度。

绝对市场集中度指标是世界主要发达国家政府进行统计时最广泛使用的指标，是最基本的集中度指标，通常采用特定市场中排名前几位企业的产量等占特定市场整体的比重来表示。 计算公式为：

公式中：N为企业总数；Si为正向排序中第i个企业的份额；n为被选企业数目[7]。

本文选定2012年春节、元旦、五一、国庆期间重庆市40个旅游景区中接待游客总量的前五位（n=5），计算出CRn。元旦、五一、国庆的客流集中度分别为73%、65%、53%，从数据中可以看出，2012年重庆客流集中度均大于50%。按美国经济学家贝恩的市场集中类型6等级划分法来讲，重庆市客流集中程度属于“集中寡占型”（CR在50%～60%），说明重庆市旅游客流空间集中程度偏高，其空间发展结构相当不均衡。一方面，重庆旅游资源的开发空间失调，重庆周边地区及渝东南地区旅游发展相对落后，一些旅游资源没有得到良好的开发利用，无法与周边旅游资源形成规模效应；另一方面，该结果也表明，重庆市内各旅游产业的发展也不协调。

1.2 重庆假日旅游出游方式结构分析

重庆旅游交通主要以航空、公路、铁路和水路为主，其中公路运输的压力最大。以2014年中秋国庆双节期间为例，重庆民航班次达到4 787次，运送旅客51.49万人；铁路共1 480次，运送旅客131.69万人；公路车次11 619次，运送旅客336.04万人。从统计数据中可以看到，重庆旅游主要以公路运输为主，其旅游客源也主要在重庆周边，其旅游方式也主要以2 d以内的近郊或周边短途旅游为主。受交通距离、客源市场、旅游品牌效应等因素的影響，重庆假日旅游中，以公路运输为主的都市旅游、城市周边旅游和自驾游占了相当大的比重。

2 假日旅游“井喷”形成的原因

2.1 游客信息不畅

笔者在调查中发现，目前，大多数旅游者在出行前并没有对假日期间旅游景区、旅游交通进行全面的了解，没有一个科学的出行计划。很多旅游者只是从单一途径中了解到某个旅游目的地具有较强吸引力，于是便心生向往，“黄金周”或小长假假日期间有闲暇时间，没有做详细的旅游信息收集，便决定前往该旅游目的地。因此，在缺乏对旅游景区的容量、同一时间其他旅游者的出行行为、旅游交通状况、旅游住宿情况等各方面的了解的情况下，大多数游客不约而同前往同一景区，造成了时间和空间上的集中度偏高。旅游行业“井喷”也就由此形成。

2.2 游客出行时间集中

由于放假时间较为集中，对于大多数的城市上班族来说，每年能够用在旅游的假期都集中在元旦、五一、清明、端午、中秋、国庆、春节这几个国家规定的法定假日。此外，并没有多余的假期用在旅游上。所以，在这些法定假日期间，大量得到游客同时向旅游目的地涌入。

2.3 旅游产品结构失调

“黄金周”期间，激增的游客量对旅游业来说创造了“日进斗金”的机会。各地方政府在旅游规划中往往忽略了旅游资源评价，造成了旅游规划的不科学，在没有严谨的市场结构分析和科学的可行性分析的情况下，许多旅游项目雷同、重复性建设增多，这一定程度上造成了旅游接待设施的结构性失调和巨大的资金浪费。

2.4 旅游业接待能力不足

“黄金周”等假日期间，大量的游客涌入，游客对旅游业的硬件和服务等质量有了更高的要求，但是在这样背景之下，旅游业的接待能力明显没能达到游客的相应需求。硬件设施的数量和质量以及旅游从业人员的服务水平无法满足“黄金周”假日期间旅游业发展的需求。

3 假日旅游“井喷”负面影响分析

据全国假日办统计，2014年春节黄金周期间，全国共接待游客1.76亿人次，实现旅游收入1 014.0亿元。春节黄金周期间，39个重点旅游城市监测的174家商业企业，共实现销售收入94.4亿元；监测的172家餐饮企业，共实现营业收入5.5亿元。这些数据表明，“黄金周”给旅游也带来了巨大的经济效益，但是，无可否认，“黄金周”给旅游业各方面也带来的冲击也是不可小觑的。

3.1 假日旅游“井喷”对旅游者造成的负面影响分析

“黄金周”假期所造成的负面影响无疑是多方面的，但是首当其冲的便是我们旅游活动的主体：旅游者。第一，“黄金周”假期期间，景区的超容量运行使得景区旅游资源、视觉空间环境以及人们的审美情绪都会受到严重破坏。游客的旅游体验得不到充分满足[8]。第二，放假时间的过度集中，使得同一时间游客空间集中度过高，导致旅游供需关系出现了短时间内严重失衡的局面，（这也是造成“黄金周”假日旅游“井喷”的一大重要原因。）因此，旅游业基础设施以及配套设施无法满足旅游业发展的需要。在旅游活动六要素“吃、住、行、游、购、娱”中，尤其是“住”和“行”两方面不能得到保障，必然会大大降低旅游者的旅游质量，不仅如此，还有可能存在严重的安全隐患。第三，“黄金周”旅游带来的游客量的激增，超过旅游业的接待量，因此，旅游业的服务质量急剧下降，许多景区出现了乱收费的现象，旅游从业人员的服务态度和服务质量也不如平时。因此，旅游者的权益得不到保障，消费心理也受到严重挫伤，这也会严重影响旅游者的下次出游行为。

3.2 假日旅游“井喷”对旅游资源造成的负面影响分析

“黄金周”期间，许多著名景点门庭若市。首先，这必然带来的是资源的损耗加速，基础设施的超负荷运行，自然人文环境的严重破坏。旅游资源的保护沦为空谈，更难论及其可持续发展利用。其次，旅游目的地大量的游客涌入，过度拥挤的人流，环境的污染，基础设施的破坏，对当地居民的正常生活造成了很多的不便，许多旅游景区当地居民对游客也产生了厌恶的情绪。

3.3 假日旅游“井喷”对旅游产业造成的负面影响分析

在黄金周期间，旅游业往往呈现供不应求的局面，各大旅行社、旅游酒店和旅游景区赚的盆满钵满。例如，在2012年中秋、国庆节假日期间，重庆市共接待国内外游客2 013.79万人次，同比增长17.75%；旅游综合收入61.22亿元，同比增长18.27%[9]。但是假期一过，许多旅游设施处于闲置状态，旅游经营者的经营利润往往是入不敷出，处于亏本经营的状态。

4 “井喷”背景下假日旅游可持续发展的策略

4.1 政府宏观调控

4.1.1 科学规划假日安排，推行错峰休假的办法

目前，我国的假日安排已经进行了大幅度调整。清明、中秋小长假的出现一定程度上对“黄金周”假日旅游有起到缓解的作用。但是，近年的“黄金周”“井喷”现状表明，仅靠调整放假时间并没有起到根本性的作用。事实证明，推行错峰休假将是一个解决游客集中在黄金周假日出行的有效办法。但是，带薪年假大多数只存在于一些国家机关、事业单位、国有企业。拥有大部分劳动者的私营企业员工并没有享受到带薪年假，因此，大多数的人只能将旅游活动安排在黄金周假日期间。因此，一些包含大量劳动者的私营企业很有必要在国家规定的假期之外为员工提供带薪年假的福利。这样，一方面能够缓解“黄金周”假日出行的拥挤现状，另一方面能减少游客的旅游成本，提升旅游休闲的舒适度。

4.1.2 加强旅游行业管理，严格行业规范

“黄金周”的出现，使旅游行业出现了非比寻常的短暂繁荣，所以大多数的旅游经营者便借此机会谋取暴利。很多旅游门票、旅游酒店、旅游商品都以高出平时几倍的价格出售。同时，“黄金周”假日旅游期间人流量增多所带来的安全隐患等问题，都需要相关旅游管理部门进行全方面的干预。因此，在“黄金周”等节假日期间，旅游管理部门通过行业管理和制定相关的行业规范来保障旅游安全，稳定旅游市场的重要作用。

4.1.3 建立旅游网络信息建设，健全旅游预警机制

造成“黄金周”假日旅游“井喷”的原因之一是游客對旅游信息的了解趋同。大部分旅游者会在这样一个难得的“黄金周”假日期间选择同一目的地，以至于在空间和时间上的大量集聚。因此，建立一个全面的旅游网络信息渠道显得尤为重要。目前，我国旅游业信息的现状如下。一是旅游行业没有形成一个全国性或者地区性的网络，大多数企业都处于相互竞争的状态。二是旅游市场缺乏一个代表公共利益的组织或团体来从事旅游信息的收集整理和发布。因此，尽快建立一家全国全网性质的旅游信息网络，将全国各地的旅游景区的景区情况、接待容量，各旅游企业的组团情况等信息及时进行收集整理和发布到互联网。同时，还可以通过这些数据分析形成旅游活动的预测系统对旅游景区流量、旅游交通、旅游住宿、旅游天气等进行科学准确的预测，为旅游者提供一个全面的出行参考。

4.2 旅游业的自身完善

4.2.1 注意旅游资源空间结构合理化

研究结果表明，重庆旅游市场客流集中度偏高，旅游资源的空间结构相当不合理。假日旅游期间重庆客流大多分布在一些较高级的旅游景区，而一些冷门景区门可罗雀。要使重庆旅游空间结构合理化，需从以下2个方面来实施。

一方面，在旅游资源开发时避免同类型旅游资源重复开发。许多地区在没有完善的可行性研究之前，盲目开发新的旅游资源，使得旅游业内出现了许多重复性的建设。其实，在假日旅游的“井喷”背景下，新增更多的旅游景区对于缓解旅游业压力有着十分重要的积极意义。但这样盲目开发，重复建设不仅没能达到缓解旅游压力的作用，反而造成了资源浪费。据了解，重庆范围内出现“井喷”的也仅仅是那几个有较高名气、比较有特色的景点景区。因此，对于全市其他旅游景区而言，加强自身的特色建设也尤为重要。

另一方面，在旅游宣传时要注重旅游地的品牌特色，注重在整个重庆旅游市场范围内进行整体宣传。在重庆相当部分的旅游景区中，其旅游宣传的建立并没有完全处在重庆整个市场下，显得过于独立。

4.2.2 全面提升旅游业的服务质量

要提升旅游业的服务质量，需要从多方面改进。

首先，从旅游硬件设施入手。目前，旅游业的硬件设施尤其是一些区县的旅游景区和旅游饭店的硬件设施条件没能跟上旅游经济的发展。

其次，“软件”即旅游行业从业者的服务质量。假日旅游期间也是旅游投诉的高峰期。2012年春节期间，重庆市旅游局共接到旅游投诉电话73个。这些大部分是由旅游业运行过程中服务质量低下造成的。在调查中，有30%的游客对旅游从业者的服务态度和服务质量存在不满。因此，旅游业要加大投入改善旅游硬件设施，使其达到与旅游经济发展相匹配的状态。同时，旅游业还要制定统一的旅游服务规范，并落到实处，对旅游从业人员的服务进行相关培训，使旅游销售人员、导游、以及饭店和景区的其他旅游服务人员的态度和素质得到大幅度提升。

5 结语

假日旅游现象在中国已经存在十多年。起初，业界只看到了它对我们的国民经济起到了相当大的带动作用，但是在渐渐发展过程中，其弊端和负面影响日渐突出，“黄金周”假日期间旅游供需关系出现了严重失衡的局面，这给旅游业和游客都造成了极大的损害和不便。自此，业界学者也做出了相当多的研究，提出了一些建设性的发展策略。2008年，我国重新调整了法定假日休假规定。在新的假日制度之下，小长假和“黄金周”并存。但是并没有根本上解决“黄金周”假日旅游“井喷”的问题。前辈们大多是从全国大范围来研究了“黄金周”假日旅游期间的问题，而本文以重庆假日旅游为例，着重分析了重庆假日旅游的特征，有针对性地提出了笔者的建议。“黄金周”假日旅游问题的原因也是多方面的。因此，需要我们根据各个地区不同现状，具体问题具体分析，从国家和地方政府、旅游业、游客等多方面共同改进，找出“黄金周”假日旅游可持续发展的途径。

参考文献

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4.重庆市房地产代办手续服务合同 篇四

一、委托代办的房地产基本情况 所有权人承租人：________________________ 座落：___________________________________ 建筑面积使用面积：______________________ 标的物价值(万元)：_____________________ 房屋所有权使用权证号：__________________ 预售合同登记号：_________________________ 房地产权证号：___________________________ 土地使用面积：___________________________ 土地使用证号：___________________________ 土地使用性质：___________________________ 备注：___________________________________

二、委托代办事项(选项打“√”) □房地产交易登记 □房屋使用权过户 □房屋初始登记 □国有土地使用证 □房地产权证 □商品房预售许可证 □规划许可证 □二手房按揭 □转按揭 □其他手续( )

三、委托权限(选项打“√”) □全权代理：乙方以代理人身份，代为行使甲方权利、义务。在委托权限、期限内，乙方与第三人或有关单位、部门洽谈，开展相关工作。委托人可以不到场，但法律责任由甲方承担。 □一般代理：乙方为甲方提供有关咨询、劳务方面的服务，指导甲方填写、整理登记有关表格、资料，协助办理相关手续。

四、限制代办情况 甲方不得将具有下列情形的房地产委托乙方为其提供服务，否则由此而引起的一切法律责任、经济赔偿概由甲方承担，同时乙方有权拒绝甲方委托的下列服务或在合同履行中发现下列情况随时终止合同：

1.被司法机关查封、罚没、财产保全等;

2.属公告拆迁范围，即将实施拆迁的;

3.已作为抵押担保物，未经抵押权人同意或未告知受让人的;

4.共有人或同住家庭成员没有达成一致意见的;

5.弄虚作假和非正当交易一经发现的;

6.其他限制交易的情况。

五、甲方应遵守的约定

1.应出示身份证明、营业执照等真实的身份资料证明;

2.提交代办事项所需的、真实合法的、齐备的证件资料;

3.如实申报交易价格，缴纳有关税费;

4.有责任如实向乙方和登记机关介绍房屋基本情况及交易情况，并为其提供查勘现场的条件;

5.甲方对所提供的一切文件和复印件的真实性、合法性承担法律责任。

6.甲方委托提供的权属文件及复印件作为本合同附件。

六、乙方应遵守的约定

1.应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法经营资料证明;

2.在授权范围内依照有关法律、法规开展代办服务工作;

3.如实介绍代办的程序、收费标准及有关政策;

4.协助整理有关资料，填写相关表格，代为呈送登记要件至办证机关;

5.将代办过程中的有关问题及时告之甲方;

6.在约定的时限内办理完甲方委托的事项，领取有关证件及登记合同;

7.为委托人保守其交易秘密和个人隐私。

七、甲方应交付代办事项所需的证件(选项打“√”不选“”) □房屋所有权证 □国土使用证 □买卖合同 □抵押合同 □借款合同 □上级机关批文 □董事会决议 □授权委托书 □营业执照 □组织机构代码证 □结婚证 □身份证明 □其他

八、代办时限从甲方登记要件交验齐全之日起，共_________个工作日内完成代办事项。

九、代办服务费及付款方式乙方全部完成甲方委托事项，甲方应向乙方支付的代办服务费总额为_________元(大写_________)。付款方式如下(选项打“√”不选“”) □合同签订后，甲方一次性支付代办服务费和税费。 □合同签订后，乙方预收甲方代办服务费和税费_________元(大写_________)，在领证时一次性结算。因甲方原因中途停止委托的，甲方应按代办服务费总额的______%支付已乙方劳务费。乙方所收各项费用必须开具有乙方代办机构财务专用章的收款票据。

十、违约责任若一方违反本合同约定，违约方向守约方支付违约金为代办服务费的_______%。 十

一、甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成的，按本合同约定的下列方法之一，进行解决(选项打“√”)：

1.向_________仲裁委员会申请仲裁( )

2.向_________人民法院提起诉讼( ) 十

二、本合同(含附件页)一式叁份，甲乙双方及办证机关各执一份，具有同等法律效力，双方签章即刻生效。

甲方(签章)：_________ 乙方(签章)：_________

法定代表人：___________ 法定代表人：___________

委托代理人：___________ 委托代理人：____________

________年____月____日 ________年____月____日

注册房地产经纪人：_________ 房地产经纪人协理：_________

5.重庆市房地产市场背景分析 篇五

2011年3月17日下午，在房地产广告整治规范动员会上，重庆市工商局针对一些房地产商利用广告对价格、环境、配套设施、面积等内容作夸大虚假宣传的现象，发布了“房地产广告12条规范”。

规范房地产广告的12条规定

1.房地产广告中不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。如虚构房源，或将已售房源用作广告等。

2.房地产项目取得商品房预售许可证前，不得发布预售广告。

3.房地产广告对地理位置、配套设施、环境的描述应当清楚、明白，属于规划或建设中的项目，应在广告中注明“规划中”、“建设中”。不得向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的环境及配套设施、物业管理等。

4.房地产项目名称应当与规划、建设、国土等房地产开发建设主管部门批准的项目文件一致。

5.房地产广告不得在广告中使用内容低俗的用语和图像；不得以“炫富”为噱头哗众取宠；不得利用重大政治事件和言论作为广告创意元素。

6.房地产广告中不得使用国家级、最高级、最佳等绝对化用语。如最好、最佳、唯

一、第一、首席、楼王、极品、冠军、绝版、无可替代等用语。

7.除按法律法规和国务院批准的各类带有评比性质的企业营销信息发布活动外，禁止在广告中使用排序、推荐、认定、上榜、抽查、检验、统计、公布市场调查结果等对企业及商品服务进行排序或综合评价的内容。如销量方面的数据、满意率、市场占有率等排序内容。

8.房地产广告中对依法减半计算面积的，以及属于公共区域面积等，不得宣称赠送。如“买一层送一层”、“买一房送一间”等。

9.房地产广告中表现项目位置，应从该项目到达某一具体参照物的现有的交通干道的实际距离表示，不能以所需时间来表示距离。

10.房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际销售价格，并明示价格的有效期；标明起点价格的，应同时清楚标明最高价格。起点价格和最高价格标注的位置、字体、大小、比例应该一致。

11.房地产广告不得出现融资或者变相融资的内容，或含有升值或者投资回报的承诺。如“即买即租”、“带租约销售”、“一铺富三代”、“投资避风港”等。

6.重庆市房地产市场背景分析 篇六

「颁布单位」最高人民法院中国应用法学研究所「发布时间：1899-12-30」

原告：杨学文，男，37岁，汉族，住重庆市九龙坡区杨家坪前进路48号1单元4-3户。

被告：重庆市房地产管理局九龙坡区分局，地址：重庆市杨家坪。法定代表人：丁远睦，局长。

1991年4月17日，原告杨学文的姨妈王秀云自愿将其在重庆市九龙坡区杨家坪前进路48号1单元4-3户、面积为74.51平方米的房屋产权赠给杨学文，赠与行为经重庆市公证处办理了公证。后原告杨学文多次向被告申请办理该房屋产权过户手续，被告一拖再拖，拒绝办理。1993年10月，重庆市房地产管理局九龙坡区分局在换发新的房屋所有权证时，原告再一次向被告申请，办理该房过户手续，被告虽然派员重新丈量了该房屋面积，但仍将房屋所有权证发给赠与人王秀云。为此，原告杨学文于1993年11月1日向重庆市九龙坡区人民法院起诉称：被告重庆市房地产管理局九龙坡区分局无视公民合法的赠与关系，拒不履行为原告办理杨家坪前进路48号1单元4-3户房屋产权的过户手续之职责，损害了原告的合法权益。特依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十一条第一款第(五)项之规定，请求人民法院依法判令被告履行为原告办理上述房屋过户手续的`职责。被告重庆市房地产管理局九龙坡区分局未予答辩。

「审判」

重庆市九龙坡区人民法院受理该案后，被告重庆市房地产管理局九龙坡区分局履行了为原告杨学文办理杨家坪前进路48号1单元4-3户房屋产权过户手续的法定职责，原告自愿申请撤回起诉。重庆市九龙坡区人民法院经审查认为：杨家坪前进路48号1单元4-3户的房屋产权确系原告之姨妈王秀云所有，且王秀云将该房产权赠与杨学文完全出于个人意志，赠与合法，手续齐备。杨学文在被告重庆市房地产管理局九龙坡区分局为其办理了该房屋的产权过户手续后，合法权益得到保护，乃自愿向人民法院申请撤回起诉，其意思表示真实，遂依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十一条之规定，于1993年12月4日作出裁定：准于原告杨学文撤回起诉。

「评析」

在我国，行政机关是按照宪法和组织法的规定建立起来的，在法律授权范围内行使权力、履行职责的国家机关。不同的行政机关有其不同的法定职责。各级人民政府的房地产管理部门就是该级政府房地产管理的行政机关，办理房屋过户手续是其法定的职责。原告杨学文在得到其姨妈赠与他杨家坪前进路48号1单元4-3户的房屋后，即向被告重庆市房地产管理局九龙坡区分局申请办理该房屋的产权过户手续，被告拒绝履行其法定职责，这是被告的失职行为。原告为保护自己的合法权益，向人民法院提起行政诉讼，请求司法保护，不仅是原告的民主权利，也是原告的诉讼权利。重庆市九龙坡区人民法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》规定的受案范围和起诉条件受理该案，既保护了当事人的合法权益，又监督了行政机关依法行使职权。本案的审理对象是被告重庆市房地产管理局九龙坡区分局的不作为的行为，即其不履行法定职责为原告杨学文办理房屋产权过户手续的行为。在一审程序中，被告纠正其失职行为，主动履行为原告办理房屋产权过户手续的法定职责，原告自愿申请撤回诉讼。重庆市九龙坡区人民法院经审查，查明该房屋确系赠与人王秀云所有，赠与原告合法，手续齐备，以及原告的合法权益已得到保护，且其撤回起诉

7.重庆市房地产市场背景分析 篇七

李克强副总理于近期多次在讲话中对通过房地产调控来扩大内需、调整经济结构提出了具体意见。例如, 通过实施大规模的保障性住房工程建设, 将经济发展方式进行转变、调整我国经济发展结构等诸多有效途径。同时, 利用房地产调控措施不但可以遏制房价过快增长, 同时还有利于促进城镇化, 释放巨大的国内消费潜力, 推动其他行业的发展。

二、房地产调控措施实施的现实需要

实施房地产调控措施有利于扩大内需, 调整我国经济发展的整体结构, 实现我国经济的可持续发展。近些年来, 我国将房地产调控政策工作的重点放在通过增加保障性住房项目建设的方式实现对房价的抑制。这样, 不但可以持续加大保障性住房的安居工程建设, 缓解商品房需求压力, 降低由于市场供需矛盾带来的压力。将可以保证占人口大多数的中低收入者有所居, 满足普通大众对住房的消费需求, 扩大内需, 保持经济持续稳定发展, 有利于社会稳定。另外, 通过房地产措施的实施, 可以有效抑制投资需求购房, 实现房价的合理回归, 增加居民的住房消费能力, 使得房地产市场对消费的挤出效应下降。从而拉动内需, 提高消费等实体经济在经济生产整体结构中的调整, 实现我国经济结构的合理化。

三、经济结构调整背景下我国房地产调控存在的问题

(一) 经济结构日趋复杂使得房地产调控难度增加

房地产市场的变化与市场金融体制的变化及改革密切相关, 房地产的不稳定性同时还会导致资本市场、货币市场以及整个金融体系出现对应的反应。同时, 这些因素的变动也会给房地产市场带来对应的影响, 并使得这种相互作用扩大。

根据我国当前的经济结构发展形势, 将来房地产调控将面临着更加严峻的政策问题。而且当前我国经济正处于金融危机带来的经济低谷, 国内的输入性膨胀因素依然存在。这种问题带来的经济不稳定性、不确定性以及通胀压力等尤为严重。基于此背景下提出的经济结构调整使得资源环境约束力得以强化, 这对社会稳定以及民生改善的压力增加。在这个背景下, 实施的房地产调控措施不但要防止由于房价快速上涨导致的通货膨胀, 同时还要避免影响国民经济的持续发展。其调控难度可想而知。

(二) 多种调整工具并用, 政策调控空间缩小

从2011以来, 我国通过各种措施进行房地产调控, 相关部门也出台了对应的调控措施对房价从行政、经济、法律以及金融等多个方面进行调控, 使得房地产调控手段不断增加。

其一, 对各地要求明确公布“房地产调控目标”, 并强化落实约谈问责机制, 将房地产价格控制措施纳入到政府管理者政绩考核中;其二, 要求对包括直辖市以及省会城市在内的各大中城市实施限购, 要求已经拥有两套住房的当地户籍居民、已经有一套房的外地户籍居民、不能提供对应年限当地纳税证明的非当地户籍居民不得继续购房;其三, 通过加强差别化信贷政策的方式, 将二套房的收付从50%提高到了60%, 并可以根据当地情况适当对该比例进行上调;其四, 将二手房转让时的营业税差额再次进行全额征收, 并在部分地区实施房产税征收试点。这些方式都有效的控制了房价的快速上涨势头, 对我国经济结构的调整有积极意义。但是, 也在一定程度上使得房地产调控措施的政策实施空间缩小, 使得房地产调控工具的持续更新受限。

四、经济结构调整背景下房地产调控措施需要解决的核心问题

当前, 泛地产行业的资金循环过程主要是以来信贷资金来进行的。而随着经济结构的不断调整, 这种过度依赖信贷资金的经济循环方式将带来远期的金融风险。当前, 房地产行业的资金循环结构可以总结为:房地产开发商从银行进行贷款, 建筑施工企业从银行获得流动自今年贷款, 通过预售以及销售等方式从银行处获得按揭贷款。这使得整个房地产开发过程的所有资金都来自于信贷资金。当房价持续上涨时, 这种资金循环方式并没有什么风险, 对银行而言, 借贷给开发商以及购房者的资金都属于优质资金, 能够获得丰厚的收入;但是一旦房价大幅下跌时, 购房者和银行都将蒙受巨大损失。这种远期金融风险必须在调控过程中予以重视, 并予以解决。

但是, 房地产实施房产开发时并非由于市场上没有资金。主要是由于资金配置不平衡导致的。首先, 房地产开发商的融资渠道受限, 必须从隐含获得信贷资金;其次, 市场上大量的民间资金得不到合适的投资渠道, 只有依靠买房来抵御通货膨胀带来的经济损失, 以此来实现自身财产的保值。而大量的资金涌入房地产市场带来的结果只能使得供需矛盾更加激化。

五、经济结构调整背景下房地产调控措施的完善

首先, 应该对土地储备以及竞拍机制进行持续完善, 充分发挥土地储备制度在调控土地供应量方面的作用。将当前单一的以供地计划确定供应量的方式进行改变。对于普通住宅用地而言, 应该对招标、拍卖机制进行进一步的简化, 实施“价高者得”的相对简单的方法。

通过发展房地产基金的方式积极引导资金向供应端转移。2010年, 我国房地产市场涌现了约20只房地产私募股权基金, 资金总和达到了500亿元以上。这个现象说明我国的房地产发展模式正在发送改变, 已经开始从单一的开发建设向金融运作的方向转移。通过发展房地产基金, 可以有效的调节供求关系, 使得房地产从投资需求转向供给需求。同时, 房地产基金的出现使得之前买房、囤房的资金向该基金中转移。使得房地产基金的资金储量不断增加, 其投资房地产的优质资金也越多, 带动了商品房的实物投资, 符合我国当前经济结构调整的需求。

摘要：基于经济结构调整背景分析了房地产调控的重要意义, 在此基础上提出了房地产调控的几个问题, 并提出了实施调控措施需要解决的核心问题, 并提出了完善房地产调控措施的几点策略。

关键词：经济结构,房地产,调控

参考文献

[1]周江.房地产调控要解决的深层次问题及完善建议[J].中国房地产, 2011 (8) :18-20

8.重庆：大开放背景下的引智 篇八

近年来,重庆市外专局按照“引全球智力,兴重庆经济”的战略构想和“请进来,走出去”的工作思路,坚持以服务外向型经济发展为中心,致力于引智渠道的探索创新,致力于外国专家最大限度发挥才能的软硬件环境建设,来渝工作、交流的外国专家逐年增多,引智工作取得了十分突出的成效。

2001年—2008年,全市累计引进外国专家3.1万多人次,年均增长18.1%;2007年,全市共引进外国专家6460人次,位居西部前列。2007年,重庆市外专局被国家外专局评为全国引智工作先进单位,2008年被人力資源和社会保障部、国家外专局评为“全国引智系统先进集体”,被国家外专局评为“全国引进国外智力宣传工作先进单位”。

引智成就

引智推动了重庆支柱产业的快速发展。一是助推了汽摩之都的腾飞。2001年以来,利用国家和市级引智经费共资助汽车、摩托车项目198个,资助经费超过800万元,引进汽摩专家2600多人次,为重庆市汽车发动机研发、燃气系统电喷零部件开发、汽车密封条技术研究等项目提供了强大的国外智力支持。二是提高了重点企业的技术水平、管理水平、自主创新和参与国际竞争的能力。重点支持了重庆博赛矿业(集团)、川仪总厂等引进外国专家来渝工作。三是促进了高新产业的蓬勃发展。加大了对软件开发、信息技术、生物科技等高新产业引智的资助力度,有力地促进了全市IT、生物制药等高新产业的蓬勃崛起。

重庆市建立了校企联聘机制。在国家外专局的大力支持和市外专局的积极推动下,实行企业和高校重点专家联聘制度,将高校的学科建设和企业的研发创新紧密结合,较大地发挥了重点外国专家的作用。目前重庆市“高等学校学科创新引智基地”项目和重庆大学的纳米技术国际研发等项目实行了校企联聘,成效显著。

重庆市努力提高出国(境)培训工作质量。市外专局在建立制度规范管理的同时,着力提高出国(境)培训的针对性,大大提高了培训工作的效果和质量。重点支持重庆市优秀中青年人才、汽摩产业人才的出国(境)培训,从2002年起,每年选送10名优秀中青年人才到国外进行为期半年的培训;组织职业教育管理部门和学校的负责人、教务长赴美国底特律、澳大利亚布里斯班进行职业教育管理培训,加强了重庆市专业技术人才素质的提升。

引智部门拓展和延伸了引智渠道。2000年以来,相继组织市内企事业单位赴美国、英国、意大利、澳大利亚、俄罗斯、香港等10个国家和地区进行国际人才招聘,举办了近40场人才招聘会,协议引进各类高级人才800余名,大大促进了重庆与世界的交流,提升了重庆在国际上的知名度和国际形象,加快了重庆向国际化大都市迈进的步伐。

重庆市优化了外国专家工作生活环境。成立了西部首家外国专家俱乐部,开通外籍人士生活服务英文网站,为外国专家工作、生活搭建起了良好的服务交流平台;主动与外国专家对接,广泛收集信息,打造外国专家信息沟通服务平台;充分利用中国政府“友谊奖”、市“三峡友谊奖”及重庆市“荣誉市民”等奖项,培养一批对我友好、贡献卓越的外国专家典型。

问题与对策

尽管重庆市引智工作取得了一定的成绩,引智事业取得了长足发展,但与全市经济社会发展相比,还有很多不适应的地方,还存在着一些问题和不足。

一是开放度低,引进专家规模偏小。从重庆市外向型经济发展情况来看,重庆进出口总额是上海的1/38,集装箱吞吐量为1/50,空港客运人次为1/4,金融交易额不到2%;从近10年利用外资的情况看,重庆为45亿美元,而北京、天津、上海则分别达到了356亿美元、311亿美元、536亿美元。从这些数据中可以看出,目前重庆市的对外开放度与其他3个直辖市和东部发达省市相比,差距非常大,导致重庆市引进国(境)外专家规模非常小,与经济社会的发展明显不协调。据统计,2007年重庆市聘用境外专家6460名,和2000年相比,虽然增长幅度较大,但仅占全国总量的1.3%,不足北京的1/7、上海的1/10。

二是引进外国专家分布不合理,与重庆市产业发展要求不相适应。2000年以来,全市共引进国(境)外专家3.1万多人次,其中文教专家占绝大部分,经济类专家占的比重相对较小。市委、市政府提出了建设西部现代产业高地的目标,重点建设5个千亿级、10个百亿级重点产业园区,形成汽车摩托车、石油天然气化工、装备制造、材料冶金、电子信息、综合能源、劳动密集型产业等7大产业集群。要实现这个目标,对外国专家的需求量必将激增,而目前引进国(境)外专家主要集中在文教领域,汽摩、信息、能源等7大主导产业发展急需的国(境)外高级经济管理人才、技术人才紧缺,这与重庆市重点打造7大产业集群的要求不相适应。

三是引智渠道较窄,国(境)外专家资源整合力度不够。目前,重庆市引进国外智力方式比较单一,引智渠道仍以官方为主,联系周期比较长,服务范围比较窄,不能很好地满足经济建设对人才智力的需要。目前重庆市国(境)外专家资源不够丰富,特别是国际化的企业经营管理人才,经济建设急需的新材料、生物工程、特色医药、天然气化工、世界经济与贸易、现代农业等方面的高、精、尖的复合型、创新型人才、高技能专家资源更是短缺。由于引智渠道单一,与美、英、法、德、澳、俄、日等发达国家的国际交流与合作力度不够,海外引智基地的布局不够合理,国外友城关系没有很好运用,合作力度不够。

因此,在今后的引进国外智力工作中,要强化引智工作在重庆经济发展中的战略地位,使引智工作切实肩负起为重庆经济社会发展提供坚实的国际人才支撑与广泛的国际智力支持的重要历史使命。

实施一批重点引智项目,培养一批紧缺人才。重点支持支柱产业、重点企业、重大工程项目引进高层次专家和关键技术。

拓展引智渠道,建立引智基地。抓好引智渠道和基地核心服务能力建设,在已有相对成熟引智渠道基础上,多形式、多举措加强国际交流与合作,大力拓宽引智新渠道,科学合理布局海外引智基地,建立稳定、可靠和有特色的合作关系,为引智工作提供可靠保证。