核电设备项目可行性研究报告

核电设备项目可行性研究报告（共9篇）

1.核电设备项目可行性研究报告 篇一

北京智博睿信息咨询有限公司

海水淡化设备项目可行性研究

报告

海水由于其含盐量非常高，而不能被直接使用，目前主要采用两种方法淡化海水，即蒸馏法和反渗透法。蒸馏法主要被用于特大型海水淡化处理上及热能丰富的地方。反渗透膜法适用面非常的广，且脱盐率很高，因此被广泛使用。反渗透膜法首先是将海水提取上来，进行初步处理，降低海水浊度，防止细菌、藻类等微生物的生长，然后用特种高压泵增压，使海水进入反渗透膜，由于海水含盐量高，因此海水反渗透膜必须具有高脱盐率，耐腐蚀、耐高压、抗污染等特点，经过反渗透膜处理后的海水，其含盐量大大降低，TDS含量从36000毫克/升降至200毫克/升左右。淡化后的水质甚至优于自来水，这样就可供工业、商业、居民及船舶、舰艇使用。

无论是海水淡化，还是苦咸水脱盐，给水预处理是保证反渗透系统长期稳定运行的关键。在制定海水预处理方案时应充分考虑到：海水中存在大量微生物、细菌和藻类。海水中细菌、藻类的繁殖和微生物的生长不仅会给取水设施带来许多麻烦，而且会直接影响海水淡化设备及工艺管道的正常运转。周期性涨潮、退潮，海水中夹带大量泥沙，浊度变化较大，易造成海水预处理系统运转不稳定。海水具有较大腐蚀性，对系统中所采用的设备、阀门、管道件的材质要作一定筛选，耐腐性能要好。

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可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 海水淡化设备项目总论

1.1海水淡化设备项目概况

1.1.1海水淡化设备项目名称

1.1.2海水淡化设备项目建设单位 1.1.3海水淡化设备项目拟建设地点

1.1.4海水淡化设备项目建设内容与规模 1.1.5海水淡化设备项目性质

1.1.6海水淡化设备项目总投资及资金筹措

1.1.7海水淡化设备项目建设期

1.2海水淡化设备项目编制依据和原则

1.2.1海水淡化设备项目编辑依据 1.2.2海水淡化设备项目编制原则 1.3海水淡化设备项目主要技术经济指标 1.4海水淡化设备项目可行性研究结论

第二章 海水淡化设备项目背景及必要性分析

2.1海水淡化设备项目背景

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2.1.1海水淡化设备项目产品背景 2.1.2海水淡化设备项目提出理由 2.2海水淡化设备项目必要性

2.2.1海水淡化设备项目是国家战略意义的需要

2.2.2海水淡化设备项目是企业获得可持续发展、增强市场竞争力的需要

2.2.3海水淡化设备项目是当地人民脱贫致富和增加就业的需要

第三章 海水淡化设备项目市场分析与预测

3.1产品市场现状

3.3市场形势分析预测

3.4行业未来发展前景分析

第四章 海水淡化设备项目建设规模与产品方案 4.1海水淡化设备项目建设规模

4.2海水淡化设备项目产品方案

4.3海水淡化设备项目设计产能及产值预测

第五章 海水淡化设备项目选址及建设条件

5.1海水淡化设备项目选址

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5.1.1海水淡化设备项目建设地点 5.1.2海水淡化设备项目用地性质及权属 5.1.3土地现状

5.1.4海水淡化设备项目选址意见 5.2海水淡化设备项目建设条件分析

5.2.1交通、能源供应条件 5.2.2政策及用工条件

5.2.3施工条件

5.2.4公用设施条件 5.3原材料及燃动力供应

5.3.1原材料 5.3.2燃动力供应

第六章 技术方案、设备方案与工程方案 6.1项目技术方案

6.1.1项目工艺设计原则 6.1.2生产工艺

6.2设备方案

6.2.1主要设备选型的原则 6.2.2主要生产设备 6.2.3设备配置方案

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6.2.4设备采购方式 6.3工程方案

6.3.1工程设计原则

6.3.2海水淡化设备项目主要建、构筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑结构

第七章 总图运输与公用辅助工程 7.1总图布置

7.1.1总平面布置原则

7.1.2总平面布置 7.1.3竖向布置

7.1.4规划用地规模与建设指标 7.2给排水系统

7.2.1给水情况

7.2.2排水情况

7.3供电系统 7.4空调采暖

7.5通风采光系统

7.6总图运输

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第八章 资源利用与节能措施

8.1资源利用分析

8.1.1土地资源利用分析 8.1.2水资源利用分析

8.1.3电能源利用分析

8.2能耗指标及分析 8.3节能措施分析

8.3.1土地资源节约措施 8.3.2水资源节约措施

8.3.3电能源节约措施

第九章 生态与环境影响分析

9.1项目自然环境

9.1.1基本概况

9.1.2气候特点

9.1.3矿产资源

9.2社会环境现状

9.2.1行政划区及人口构成 9.2.2经济建设

9.3项目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期

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9.3.2使用期

9.4拟采取的环境保护标准 9.4.1国家环保法律法规 9.4.2地方环保法律法规 9.4.3技术规范

9.5环境保护措施

9.5.1施工期污染减缓措施 9.5.2使用期污染减缓措施

9.5.3其它污染控制和环境管理措施

9.6环境影响结论

第十章 海水淡化设备项目劳动安全卫生及消防 10.1劳动保护与安全卫生

10.1.1安全防护 10.1.2劳动保护 10.1.3安全卫生 10.2消防

10.2.1建筑防火设计依据

10.2.2总面积布置与建筑消防设计 10.2.3消防给水及灭火设备 10.2.4消防电气

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10.3地震安全

第十一章 组织机构与人力资源配置

11.1组织机构

11.1.1组织机构设置因素分析 11.1.2项目组织管理模式

11.1.3组织机构图

11.2人员配置

11.2.1人力资源配置因素分析 11.2.2生产班制 11.2.3劳动定员

表11-1劳动定员一览表

11.2.4职工工资及福利成本分析

表11-2工资及福利估算表 11.3人员来源与培训

第十二章 海水淡化设备项目招投标方式及内容

第十三章 海水淡化设备项目实施进度方案

13.1海水淡化设备项目工程总进度

13.2海水淡化设备项目实施进度表

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第十四章 投资估算与资金筹措

14.1投资估算依据

14.2海水淡化设备项目总投资估算

表14-1海水淡化设备项目总投资估算表单位：万元

14.3建设投资估算

表14-2建设投资估算表单位：万元

14.4基础建设投资估算

表14-3基建总投资估算表单位：万元

14.5设备投资估算

表14-4设备总投资估算单位：万元

14.6流动资金估算

表14-5计算期内流动资金估算表单位：万元

14.7资金筹措

14.8资产形成第十五章 财务分析

15.1基础数据与参数选取

15.2营业收入、经营税金及附加估算

表15-1营业收入、营业税金及附加估算表单位：万元 15.3总成本费用估算

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表15-2总成本费用估算表单位：万元

15.4利润、利润分配及纳税总额预测

表15-3利润、利润分配及纳税总额估算表单位：万元 15.5现金流量预测

表15-4现金流量表单位:万元 15.6赢利能力分析

15.6.1动态盈利能力分析

16.6.2静态盈利能力分析

15.7盈亏平衡分析

15.8财务评价

表15-5财务指标汇总表

第十六章 海水淡化设备项目风险分析

16.1风险影响因素

16.1.1可能面临的风险因素 16.1.2主要风险因素识别

16.2风险影响程度及规避措施 16.2.1风险影响程度评价

16.2.2风险规避措施

第十七章 结论与建议

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17.1海水淡化设备项目结论

17.2海水淡化设备项目建议

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2.核电设备项目可行性研究报告 篇二

要做好选型工作, 首先要掌握以下情况和资料, 即工程概况 (钢筋加工场地、气候情况、施工进度计划、总工期等) , 钢筋施工的相关管理法规, 钢筋机械相关标准和钢筋设备产品样本, 市场供应行情等等。

1 钢筋生产量预算

1) 需掌握的数据阅读各厂房和构筑物的钢筋结构布置图, 分析计算各厂房钢筋类别、钢筋量并分类汇总成下列项: (1) 各厂房钢筋量和汇总钢筋施工总量; (2) 将使用的钢筋级别 (材质、各项技术指标和各项力学性能等) 、类别 (螺纹钢筋、圆钢筋、盘圆等) 、规格 (直径) 、各占总量的百分比; (3) 加工形式:直筋、弯弧、箍筋等, 各种形式钢筋的量和各占总量的百分比。

同时理清: (1) 螺纹钢筋、圆钢筋、盘圆中最大直径的钢筋; (2) 弧形钢筋的圆弧半径范围、长度精度、角度精度等。

2) 确定钢筋用量高峰期90%的子项目开工标志着钢筋用量高峰期的到来。在高峰期确定后, 还要计算出高峰期平均月钢筋施工量Q平均。

3) 钢筋生产量预算一般情况下核电项目钢筋生产按照每月生产25天, 每班次工作时间为8小时计算。根据以上基础数据, 计算钢筋加工场的日生产量Qd和每小时的生产量Qh。

2 设备的选型原则

根据核电项目施工经验, 钢筋施工在该项目中的特点以及对钢筋设备的有关要求, 结合国内外钢筋机械现状, 核电项目钢筋加工设备的选型原则如下。

1) 设备分主设备 (按生产量预算确定的) 和辅助设备 (由于工艺需要, 主设备要正常工作必需配置的设备, 跟生产能力没有直接的数量关系) 。

2) 进口设备和国产设备结合使用;设备应满足国外或国内技术标准要求。

3) 设备的种类、生产能力、台数 (或套数) 要满足本项目钢筋生产和施工的需要;使用方便、性能可靠、易于操作、便于维修。

4) 设备应适合项目所在地露天作业的气候条件和环境因素。

5) 设备供应商应尽量选用国内外有一定知名度并具有良好的销售及服务业绩的企业。

3 设备配置和选型项目

3.1 钢筋加工成套设备

钢筋加工成套设备, 即钢筋剪切生产线, 是钢筋生产加工的主设备。

1) 工艺流程原料钢筋 (一般为螺纹直棒材) 在剪切生产线上剪切成需要的长度 (定尺) , 剪切后的钢筋可以自动分类收集;剪切后需要弯曲加工的钢筋直接翻到弯曲平台上, 或用吊运设备从收集仓吊运到加工点, 通过弯曲机、弯弧机继续加工。

2) 基本配置 (1) 储料给料平台; (2) 原料输送平台; (3) 钢筋切断主机; (4) 测量输送平台; (5) 卸料平台、翻料板、分料收集仓; (6) 弯曲储料平台; (7) 钢筋弯曲机; (8) 程序控制系统。

3) 主要参数和要求 (1) 钢筋切断主机可切断钢筋的最高级别和最大直径不小于本项目所使用的钢筋的最高级别和最大直径, 可以多根剪切; (2) 刀片有效宽度不小于送料平台宽, 要保证可剪切的钢筋最多根数的无重叠排布; (3) 每分钟剪切次数≥10次 (这跟“Qd”有直接关系) ; (4) 剪切钢筋长度在0.5~12m之间可无级调整; (5) 配置的钢筋生产线生产能力需满足日生产量 (Qd) 预算要求。

一个项目最多配置两条。如一条生产线的日生产量小于计算出来的Qd, 可考虑以两条生产能力较小的生产线代替。

3.2 生产线上所配钢筋弯曲机

生产线上所配钢筋弯曲机可弯曲钢筋的最大直径要与生产线所能切断的钢筋相等。

剪切生产线的剪切能力按Qd-额定计, 在剪切下来的Qd-额定钢筋中有一定比例的钢筋不需要再弯曲加工 (定长使用的直筋) 。所以生产线上所配钢筋弯曲机台数按每小时弯曲钢筋的能力≥0.8Qh来确定。

3.3 钢筋弯弧机

钢筋弯弧机用于弯制有较大圆弧的钢筋。钢筋弯弧机的选型要求是: (1) 可弯曲钢筋直径Dmin~Dmax, 其最大弯弧钢筋直径不小于本项目所使用的需弯弧钢筋的最大直径; (2) 弯弧半径Rmin~Rmax要符合本项目钢筋所需弯曲的半径范围。

一个项目配置1~2台钢筋弯弧机即可。

3.4 钢筋弯箍机

钢筋弯箍机可实现对盘圆钢筋的调直、弯箍、切断。使用钢筋弯箍机, 尤其是数控钢筋弯箍机加工箍筋自动化程度高, 操作方便, 生产效率高。弯箍机可代替钢筋调直机。

钢筋弯箍机选型要求是: (1) 可加工钢筋 (单根) 直径Dmin~Dmax, 其最大可弯箍筋直径不小于本项目所使用的箍筋的最大直径; (2) 可加工钢筋 (双根) 直径Dmin~Dmax, 其最大弯弧钢筋直径可比本项目所使用的箍筋的最大直径小1~3mm; (3) 最大弯曲角度:±180°; (4) 中心销直径, 根据本项目所使用的箍筋圆弧直径选配; (5) 牵引速度牵:0m/min≤υ牵≤120m/min; (6) 弯曲速度弯:0°/sec≤υ弯≤1 100°/sec。

一个项目配置1~2台钢筋弯箍机即可。

3.5 钢筋切断机和钢筋弯曲机单机

不是指钢筋剪切生产线上配套的钢筋切断机和钢筋弯曲机, 而是指钢筋切断机和钢筋弯曲机单机, 是钢筋加工辅助设备。其可剪切和可弯曲的最大钢筋直径可按本项目所使用的钢筋的最大直径及以下尺寸进行分级配置。

3.核电设备项目可行性研究报告 篇三

摘 要：在国内工业化不断发展的情况下，电力的需求越来越大。同时对环保的要求在不断提高。核电因其安全、环保而得到重视，它在发展上不断加速。其设备的制造对核电工业的持续发展有着十分重要的作用。目前以核电设备制造为主的小型企业在项目管理水平上还与许多先进企业有一定的差距。该文首先探讨小型企业核电设备制造和项目管理的特点，然后分析小型企业核电设备制造项目管理的主要内容。

关键词：小型企业 核电设备制造 项目管理

中图分类号：TP315 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2016）06（c）-0122-02

在核电设备制造业的管理中，项目管理是其中一项重要的内容，是核电设备制造产业发展极为关键的一个因素。在国内大多数以设备制造为主的企业当中，其组织结构都以直线职能式为主，对制造过程的规划和调度较为重视，企业在运行中的矛盾和分歧通常通过各层次的会议进行协调。核电设备制造企业也是如此。小型核电设备制造企业想要顺利进行核电设备的生产，建立并运行一个完善的项目管理系统尤为重要。

1 小型企业核电设备制造和项目管理的特点

目前以核电设备制造为主的小型企业内部存在着诸如组织结构过于简单、人才缺乏、管理不善等问题。小型核电设备制造企业因规模较小，无法在人员上有过多需求，企业主要产品局限在非标设备上，无法像大中型的国有企业一样实现部门独立和专业化。核电设备制造的标准比其他制造行业的标准都要高很多，对质量的把控也很严。因此，在企业运行中，进行合理的项目管理十分重要。项目管理是管理学的一门分支，它主要是指企业在项目当中通过一定的专业知识、技能、方法等，使项目能够实现所需的目的而不超过资源限定的条件。从这个意义上说，项目管理是一种整体的监查和把控，使企业最终顺利完成目标任务。其特点主要有明确的目的性、独特性、创新性等，在设备制造行业中运用得十分普遍。项目管理的目的性体现在其开展最终要实现的目的是所针对的项目目标的满足，其独特性则体现在不同于其它企业的生产运营管理。而项目管理的创新性体现在企业在进行项目管理的过程中通常没有固定的模式和方法，需要在实际情况中进行一定的创新。在小型核电设备制造企业中，通常以原有企业管理模式与项目管理结合的方式，确立项目管理机构以及对应的制度以进行项目管理。

2 小型企业核电设备制造项目管理主要内容

小型企业核电设备制造在项目管理上通常包括3个内容：项目管理机构，企业的技术管理，生产的质量管理。

2.1 项目管理机构

在跟踪和控制所有的核电设备制造项目上，一个好的项目管理机构对有效进行项目管理十分关键。国家有专门的核安全设备制造的质量保证大纲要求，在设立项目管理机构上要考虑符合质保大纲要求。项目管理机构从实际情况出发， 在不同的工作上安排对应的负责人，如技术负责人、生产负责人、采购负责人等。而项目管理机构的总负责人则应当承担起项目内外的沟通协调，进行合同方面的商讨，在项目中起决策作用。项目管理机构通常需要在工程进度上进行直接的管理。一般在核电设备制造中，将工程进度分为4个阶段。首先是总体规划，其次是设备制造材料的采购，再次是产品的生产制造，最后是对产品的验收。每一阶段都需要项目管理机构详细分派负责人进行管理，相互合作。在对工程进度方面进行不断跟踪，每个阶段的进度负责人应当及时向项目管理机构进行反馈，将工作落实到实处。项目管理机构应当不定期地召开会议，与主管领导和相关负责人共同解决生产制造上的问题。

2.2 技术管理

技术管理在项目管理当中是一项基础工作，以技术文件的编辑整理、处理相关技术问题等为主。在核电设备的制造过程中，涉及的技术文件非常多，涉及的技术种类也较为复杂，需要多个部门和专业人员协同合作。在技术管理方面，部门之间应当明确自身责任，做好技术交接工作，以便更好地进行管理。通常技术管理需要涉及两个方面：其一，对技术文件进行编辑整理。首先由工艺部门对相关的专业技术和工艺进行统一的整理，进行编辑，罗列设备生产当中的数据、计划、评定标准等，制成清单提交给生产部门审核，经过企业主管领导的批准后进入生产阶段。由于核电设备制造对技术要求非常严格，技术文件的编辑不允许随意修改，由专门的文档管理人员进行保管，在文档的传递过程中要保持准确和唯一性，避免技术文件的混乱引起最后的生产问题。其二，在生产制造过程当中相关技术问题的处理。由工艺部门安排专业的技术人员，对生产制造过程进行跟踪、管理，及时纠正相应的技术问题。设备制造有时会出现一些因为图纸不清晰，设备要求不明确，材料不易采购等情况，需要相关的技术人员及时对技术文件进行修改或者与客户联系协商具体技术问题，从而保证设备生产的顺利进行。技术管理在小型企业中常常会出现因为技术水平不足而导致工作开展不顺，这需要企业首先加强技术审核，严格审查技术文件，然后提高技术人员水平，加大培训力度，加强车间员工与技术人员的交流，对生产质量进行实时监控，便于生产制造过程当中能够及时对发生的问题进行反馈，防止产品在技术上出现更大的问题，有利于技术人员对技术进行修正。

2.3 质量管理

核电设备的质量管理是项目管理当中的核心内容。核电设备制造企业尤其是小型企业，要想在核电设备制造行业获得生存空间，谋取发展，应当加强质量管理，把好质量关。质量管理涉及的方面不仅包括产品质量的管理，还包括合同签订、技术把关、材料管理、储存运输控制等方面，可以说是一项综合的管理项目。产品质量的好坏，需要从源头上开始进行管理，而且在最后的储存运输方面也应当加强管理。企业应当按照核电设备质量保证大纲的要求，编辑相关的生产程序文件，以便于加强质量管理，减少生产过程当中质量不符的残次品，更好地提升企业形象。在进行质量管理的过程中，管理人员的安排对其影响十分重要。有些企业在质量管理上较为随意，常常出现低级错误或者习惯性违章现象，导致产品质量不合格甚至出现安全事故等。这主要是因为质量管理人员的安排不到位或者所安排的人员在思想意识上对工作不够重视，质量管理的理论没有联系实际等。质量问题的出现对企业的形象和声誉都有极大的影响，直接关乎企业的运营收益。企业应当加强所有员工在质量管理上的重视，尽可能做到每一个环节都保证质量要求，并加强对质量管理人员的筛选和培训，提高相关人员的技术水平和专业素养，保证在监管环节上的严谨，适当加大投入进行创新，通过技术手段进行产品生产和质量上的改进。对质量的保证有利于企业特别是小型企业在行业中保持竞争力，从而获取一定的市场份额，提高企业经济效益。

3 结语

核电设备制造是一项较为特殊的行业，核电设备对技术的要求较高，国内许多大型国企对市场份额的占有较多，而对于小型企业来说，生产高质量的产品是获得竞争力的有力手段，进行完善的项目管理可以帮助企业达成目标。随着核电行业的发展，对核电设备的需求量增高，小型企业更应该提升自身管理水平，才能在市场竞争中站稳脚跟。

参考文献

[1]李秀山.国内核电设备制造企业质量管理分析与对策[J].核标准计量与质量，2012（1）：24-31.

[2]马中帅.核电项目建设管理模式研究[D].北京：华北电力大学，2014.

[3]刘建成.核设备制造中的项目管理[J].核动力工程，2005（3）：288-290.

[4]王磊.项目管理在核设备制造过程中的应用[J].一重技术，2013（4）：75-76.

4.核电设备项目可行性研究报告 篇四

车间设备项目可行性研究报告（模板大纲及重点分析）

一、车间设备项目可行性研究报告说明

可行性研究报告有五大用途：可用于企业融资、对外招商合作；用于国家发展和改革委(以前的计委)立项；用于银行贷款告；用于申请进口设备免税；用于境外投资项目核准。

二、车间设备项目背景分析

目前，中国经济发展面临着一些风险，必须加以重视、谨慎应对，否则可能引发系统性危机，从而对工业经济增长造成巨大影响。一是谨慎做好房地产行业调控。多年以来，房地产价格快速增长，带来了巨大的社会问题，也造成了工业经济的粗放式增长。目前，国家已经出台了一系列收紧性调控政策来抑制房价的过快上涨。下一阶段，应高度关注房地产市场的变化，避免资产价格的剧烈波动对经济造成冲击。二是谨慎应对人民币汇率的调整。目前，在外汇市场上人民币存在贬值压力，有可能会引发中国资产价格全面下跌，使得国内外资金大量流出，造成巨大的金融风险。在这种情况下，国家应加强外汇市场监管，并密切关注国内金融体系的稳定。三是谨慎防范资本市场风险。由于中国生产要素市场化改革严重滞后于产品市场改革，无论是企业、个人还是政府，对于金融市场等生产要素市场运行方式都缺乏足够的理解，尤其是在金融监管体系和安全网体系方面还存在很多不足。监管部门应高度重视当前中国金融体系面临的巨大挑战。

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尽管增加值增速放缓、盈利水平下降，但我国工业经济仍朝着形态更高级、分工更复杂、结构更合理的方向加速发展，经济平稳运行的动力有序转换。与消费相关的行业，与产业结构升级相关的行业，目前均保持着较快增长的景气状态，而资源型和资源密集型行业却面临巨大的下行压力，说明我国经济增长的动力正从过去拼资源环境、劳动成本转向创新驱动。

三、车间设备项目可行性研究报告如何编写（参考）

（一）项目基本情况

为了积极响应国家《中国制造2025》和《工业绿色发展规划（2016-2020年）》以及项目建设地关于促进（产品名称）产业发展的政策要求，某某有限公司通过科学调研、合理布局，计划在（建设地点）新建“（产品名称）生产建设项目”；预计总用地面积35244.28平方米（折合约52.84亩），其中：净用地面积35244.28平方米；项目规划总建筑面积39121.15平方米，计容建筑面积39121.15平方米；根据总体规划设计测算，项目建筑系数79.48%，建筑容积率1.11，建设区域绿化覆盖率6.50%，固定资产投资强度193.17万元/亩。

根据谨慎财务测算，项目总投资11823.32万元，其中：固定资产投资(固定资产投资)万元，占项目总投资的86.33%；流动资金1616.22万元，占项目总投资的13.67%。在固定资产投资中建筑工程投资3518.63万元，占项目总投资的29.76%；设备购置费2939.82万元，占项目总投资的24.86%；其它投资费用3748.65万元，占项目总投资的31.71%。

项目建成投入正常运营后主要生产（产品名称）产品，根据谨慎财务测算，预期达纲年营业收入13048.00万元，总成本费用9885.73万元，税金及附加55.14万元，利润总额3162.27万元，利税总额3676.89万元，税后净利润2371.70万元，达纲年纳税总额1305.19万元；

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达纲年投资利润率26.75%，投资利税率31.10%，投资回报率20.06%，全部投资回收期6.49年，提供就业职位229个，达纲年综合节能量23.16吨标准煤/年，项目总节能率22.31%，具有显著的经济效益、社会效益和节能效益。

（二）项目建设必要性分析

准确认识、深入认识、全面认识新常态下的新趋势、新特征、新动力，是做好今后经济工作的重要前提。新常态之新，意味着不同以往，意味着我国经济发展的条件和环境已经或即将发生诸多重大转变，经济增长将与过去30多年10%左右的高速度基本告别，与传统的不平衡、不协调、不可持续的粗放增长模式基本告别，增长从高速转为中高速，动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动；新常态之常，意味着相对稳定，这一稳定是更高水平的稳定，是经济结构不断优化升级、增长质量加快“上台阶”的稳定。因此，新常态绝不只是增速降了几个百分点，更是增长动力的转换和发展质量的提升。

到2020年，战略性新兴产业发展要实现以下目标：产业规模持续壮大，成为经济社会发展的新动力。战略性新兴产业增加值占国内生产总值比重达到15%，形成新一代信息技术、高端制造、生物、绿色低碳、数字创意等5个产值规模10万亿元级的新支柱，并在更广领域形成大批跨界融合的新增长点，平均每年带动新增就业100万人以上。

附录：车间设备项目可行性研究报告编写重点（参考大纲）

第一部分 车间设备项目总论

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一、车间设备项目背景

（一）车间设备项目名称

（二）车间设备项目的承办单位

（三）承担可行性研究工作的单位情况

（四）车间设备项目的主管部门

（五）车间设备项目建设内容、规模、目标

（六）车间设备项目建设地点

二、车间设备项目可行性研究主要结论

在可行性研究中，对车间设备项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、车间设备项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：

（一）车间设备项目产品市场前景

（二）车间设备项目原料供应问题

（三）车间设备项目政策保障问题

（四）车间设备项目资金保障问题

（五）车间设备项目组织保障问题

（六）车间设备项目技术保障问题

（七）车间设备项目人力保障问题

（八）车间设备项目风险控制问题

（九）车间设备项目财务效益结论

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（十）车间设备项目社会效益结论

（十一）车间设备项目可行性综合评价

三、主要技术经济指标表

在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对车间设备项目作全貌了解。

四、存在问题及建议

对可行性研究中提出的车间设备项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。

第二部分 车间设备项目建设背景、必要性、可行性

这一部分主要应说明车间设备项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及车间设备项目开展的支撑性条件等等。

一、车间设备项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）车间设备项目发起人以及发起缘由

二、车间设备项目建设必要性

（一）之所以我国能够成为“世界工厂”，很大程度上基于两个原因：一是我国“人口

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红利”带来的劳动力成本优势有利于劳动密集型产业的形成；二是发展初级阶段人们向往致富的愿望极为迫切，追求速度与规模，但也导致了对资源、环境、能耗等问题的认识不足。当下，需要正视的是我国“人口红利”正在逐渐消失，环境问题也日益成为无法承受之重。如此背景下，中国制造要寻求转型升级，就必须在方向、重点等关键环节探索规划全新的应对之策并且及时推进予以落地实施。

（二）……

（三）……

（四）……

三、车间设备项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性

第三部分 车间设备项目产品市场分析

市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个车间设备项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到车间设备项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依

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据。

第四部分 车间设备项目产品规划方案

一、车间设备项目产品产能规划方案

二、车间设备项目产品工艺规划方案

（一）工艺设备选型

（二）工艺说明

（三）工艺流程

第五部分车间设备项目建设地与土建总规

一、车间设备项目建设地

南阳市将加快建设先进制造业强市，推动南阳制造向南阳创造转变、南阳速度向南阳质量转变、南阳产品向南阳品牌转变,实现先进制造业大市向制造业强市的历史性跨越。发展目标：到2020年，全市先进制造业增加值占规上工业增加值比重，由目前的38%提升到60%以上，年均增长15%以上。其中战略性新兴产业占规上工业比重由目前的11%提升到30%以上，国家级高新技术企业100家以上。通过几年的建设，实现整车梦，建设全国光电产业基地，建设国家新能源示范市和全国光伏领跑者基地，建设全国纺织服装生产基地，建设全

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省智能制造示范市。力争到2020年，新增首台（套）重大智能制造装备及生产线10个左右。全市智能装备占装备制造业产值比重达到20%以上。新增使用工业机器人350台（现有工业机器人100多台），全市规模以上工业企业20%实现自动化、数字化制造。建成智能制造工厂6个，智能车间12个，国家两化融合管理体系贯标试点企业10家。建好“3311”产业体系。“33”是指以高端装备、电子信息、新能源为代表的三大战略引领产业和以纺织服装、生物医药、绿色食品为代表的三大传统优势产业。“11”是指一批新兴增长产业和一批生产性服务业。

二、车间设备项目土建总规

（一）车间设备项目厂址及厂房建设

（二）土建总图布置

1、平面布置。列出车间设备项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序

和布置方案。

2、竖向布置（1）场址地形条件（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量

3、技术改造车间设备项目原有建、构筑物利用情况

4、总平面布置图（技术改造车间设备项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置）

5、总平面布置主要指标表

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（三）场内外运输

（四）车间设备项目土建及配套工程

1、车间设备项目占地

2、车间设备项目土建及配套工程内容

（五）车间设备项目土建及配套工程造价

（六）车间设备项目其他辅助工程

第六部分 车间设备项目环保、节能与劳动安全方案

在车间设备项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对车间设备项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设车间设备项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。

一、车间设备项目环境保护

（一）车间设备项目环境保护设计依据

（二）车间设备项目环境保护措施

（三）车间设备项目环境保护评价

二、车间设备项目资源利用及能耗分析

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（一）车间设备项目资源利用及能耗标准

（二）车间设备项目资源利用及能耗分析

三、车间设备项目节能方案

（一）车间设备项目节能设计依据

（二）车间设备项目节能分析

四、车间设备项目消防方案

（一）车间设备项目消防设计依据

（二）车间设备项目消防措施

（三）火灾报警系统

（四）灭火系统

（五）消防知识教育

五、车间设备项目劳动安全卫生方案

（一）车间设备项目劳动安全设计依据

（二）车间设备项目劳动安全保护措施

第七部分 车间设备项目组织和劳动定员

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在可行性研究报告中，根据车间设备项目规模、车间设备项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。

一、车间设备项目组织

（一）组织形式

（二）工作制度

二、车间设备项目劳动定员和人员培训

（一）劳动定员

（二）年总工资和职工年平均工资估算

（三）人员培训及费用估算

第八部分 车间设备项目实施进度安排

车间设备项目实施时期的进度安排是可行性研究报告中的一个重要组成部分。车间设备项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设车间设备项目到车间设备项目达到正常生产这段时期，这一时期包括车间设备项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将车间设备项目实施时期每个阶段的工作环节进

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行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。

第九部分 车间设备项目财务评价分析

一、车间设备项目总投资估算

车间设备项目可行性研究报告总投资估算

二、车间设备项目资金筹措

一个建设车间设备项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。车间设备项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设车间设备项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：

（一）资金来源

（二）车间设备项目筹资方案

三、车间设备项目投资使用计划

（一）投资使用计划

（二）借款偿还计划

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四、车间设备项目财务评价说明

五、车间设备项目总成本费用估算

车间设备项目可行性研究报告总成本费用估算

六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算

七、损益及利润分配估算

八、现金流估算

（一）车间设备项目投资现金流估算

车间设备项目可行性研究报告投资现金流估算

（二）车间设备项目资本金现金流估算

车间设备项目可行性研究报告资本金现金流估算

九、不确定性分析

在对建设车间设备项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对车间设备项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对车间设备项目经济评价指标的影响，以确定车间设备项目的可靠性，这就是不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分

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析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视车间设备项目情况而定。

第十部分 车间设备项目财务效益、经济和社会效益评价

在建设车间设备项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断车间设备项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设车间设备项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明

一、财务评价

财务评价是考察车间设备项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设车间设备项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断车间设备项目在财务上是否可行。

（一）财务净现值

财务净现值是指把车间设备项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（车间设备项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察车间设备项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。

车间设备项目可行性研究报告财务净现值

（二）财务内部收益率（FIRR）

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财务内部收益率是指车间设备项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使车间设备项目的财务净现值等于零时的折现率。财务内部收益率是反映车间设备项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，车间设备项目可行。

（三）投资回收期Pt 投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：

（l）计算公式

动态投资回收期的计算在实际应用中根据车间设备项目的现金流量表，用下列近似公式计算：

Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

（2）评价准则

1）Pt≤Pc（基准资回收期）时，说明车间设备项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；

2）Pt＞Pc时，则车间设备项目（或方案）不可行，应予拒绝。

（四）车间设备项目投资收益率ROI 车间设备项目投资收益率是指车间设备项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与车间设备项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。

（五）车间设备项目投资利税率

车间设备项目投资利税率是指车间设备项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与车间设备项目总投资的比率，计算公式

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为：

投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100% 投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，车间设备项目在财务上可考虑接受。

（六）车间设备项目资本金净利润率（ROE）

车间设备项目资本金净利润率是指车间设备项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与车间设备项目资本金(EC)的比率。车间设备项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用车间设备项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。

二、国民经济评价

国民经济评价是车间设备项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑车间设备项目取舍的重要依据。建设车间设备项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算车间设备项目对国民经济的净贡献，评价车间设备项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据车间设备项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的车间设备项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。

三、社会效益和社会影响分析

在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对车间设备项目的社会

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效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。

第十一部分 车间设备项目风险分析及风险防控

一、建设风险分析及防控措施

二、法律政策风险及防控措施

三、市场风险及防控措施

四、筹资风险及防控措施

第十二部分 车间设备项目可行性研究结论与建议

一、结论与建议

根据前面各节的研究分析结果，对车间设备项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：

1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见

2、对主要的对比方案进行说明

3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

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4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

5、对不可行的车间设备项目，提出不可行的主要问题及处理意见

5.核电设备项目可行性研究报告 篇五

摘要：设备竣工档案丰富的内容在设备安装、调试、运行以及维护、检修、改装过程中发挥着重要的作用。如何在总包模式下提高设备竣工档案的管理水平，本文就组织体系、制度体系和全过程管控体系等方面进行分析研究，有效保障设备竣工档案的完整性、准确性和系统性。

关键词：设备竣工档案；属性；难点；管理方法

核电项目总包模式按照专业化运作的要求，业主方以安全生产运行为主业，总包方以工程建设、四大控制为主业。项目建设的四大控制任务主要由总包方负责，业主方负责生产准备以及作为营运单位最小化的运作，业主原则上不介入总包方的建设工作。在总承包模式下设备竣工档案管理的方式和方法将发生较大的变化，业主对工程建设阶段的不介入性使设备竣工档案收集的及时性、完整性和准确性面临新的挑战。如何提高设备竣工档案的质量，确保总承包模式下核电项目设备制造类文档的系统、完整和准确是设备竣工档案管理的重中之重。

一、设备竣工档案的内容及特性

设备竣工档案是指用以证明其设备的安全、质量，按照一定格式和内容汇集制造全过程中产生的所有记录性文件集合。核电设备竣工档案在设备检修维护、变更改造、老化管理及核电设备国产化中具有极高的参考价值；其载体形式多种多样，包括电子文件、纸质文字记录、图纸、胶片、光盘、照片等。设备竣工档案丰富的`内容在设备安装、调试、运行以及维护、检修、改装过程中发挥着重要的作用。

二、总承包模式下设备竣工档案的管理难点

（一）设备竣工档案管理的准确性

设备领域文档繁复，种类浩瀚，又涉及调试和生产阶段的全寿期管理需求，既要策划总包方和（或）制造厂家应提交的文件，又要规划两个换料周期的备品备件、专用工器具文件，同时要对文件格式和内容作好规划。既要能够满足管理要求，也要能够适用信息系统，避免数据重复。如何提高设备竣工档案管理的准确性是难点之一。

（二）设备竣工档案管理的跟进性

由于招投标采购模式，设备采购包供应商具有不确定性，原策划方案与中标方案有偏差，文档的格式和内容需要调整；在设备设计和制造过程中，存在文件内容变化大，设备运行维护手册需要变更等问题。如何及时跟进设备竣工档案的管理是难点之二。

（三）设备竣工档案管理的深入性

在总承包模式下，监理单位除必须的监证会签，其管理主要表现为离线监督，因此，分析、评价总包方进展报告、质量趋势分析报告是监督总包方的重要管理活动。对标管理、分指标管理是有效办法，这就需要业主/监理单位建立工程建设各类指标数据库，提高数据分析总结能力。如何提升设备竣工档案管理的广度和深度是难点之三。

三、总承包模式下设备竣工档案的管理方法

鉴于以上关于设备竣工档案管理的难点分析，我们在工作中总结出以下几个方面的解决措施：

（一）建立设备竣工档案组织体系

在设备竣工档案管理方面，总包方全面负责项目建造期设备竣工档案的收发、运转、整理归档、移交与服务。业主负责提供文档管理相关法律法规和标准要求并监督分包商设备竣工档案管理工作的指导和监督检查。设备竣工档案到达现场后，向业主移交机组运行所需的设备竣工档案，满足业主生产准备人员使用。为避免相关问题在最后使用环节才被发现，造成竣工档案无法整改。在合同责任不转移的前提下，建立由项目总包方采购管理部门全面负责，总包方文档管理部门、业主生产准备部门和文档部门全面参与的“设备竣工档案联合专项组”管理新模式，共同推进设备文档管理工作。在设备竣工档案形成过程中通过该专项组进行对每一设备合同包进行跟踪和确认，确保移交的设备竣工档案的完整性和准确性。

（二）健全设备竣工档案制度体系

根据《国家重大建设项目文件归档要求与档案整理规范》及《核电文档管理要求》等国家及核行业标准，业主和总包方共同编制统一标准、统一内容及统一要求的设备竣工文件制度体系，并纳入总包合同中。这些制度涵盖了文档管理的各个方面，包括《供应商文件编码导则》《设备竣工文件管理》《项目竣工文件整理与归档要求》等。设备竣工档案管理制度体现了从文件的编码规则、文件的收集、编制、格式及整理及提交等具体要求，同时也规定了设备竣工档案中的每项工作要求、责任和工作流程。统一的管理制度和工作流程避免了各方要求不一致而造成的返工和重复劳动，提高了工作效率，并真正实现了工程竣工后设备竣工档案向业主的无缝移交和向生产期间的平稳过渡。

（三）构建设备竣工档案全过程管控体系

1.信函及业务接口管理

信函是核电企业在工程建设和生产运营活动中与参建单位之间联系事物、知照情况，经双方同意建立正式通信渠道，确认授权人签发，传达双方意图的一种重要书面信息的传递方式。在总包模式下的项目建设过程中，在文档接口管理上应以程序和规定对通信渠道的建立和工作开展做好明确的控制要求。涉及设备竣工档案相关重要事项的审查或决策必须以信函的方式给予记录和保存，并与设备竣工档案一同组卷归档。

2.格式及文件编码管理

设备制造有严格的质保体系，对供应商的设备竣工档案管理主要通过完善的制度体系实现，这也是供应商必须执行的准则。其中文档的相关要求是质保体系的重要组成部分。文件格式是最基础的要求之一，它反映文件所属类型，而且封面信息必须体现文件的主要内容，目录便于检索定位，签字手续要完备。文件编码是检索文件最重要的信息，具有唯一性，它既要体现文件与系统和设备之间的关系，又要体现文件相互之间的联系，还要区分不同类别文件的身份和特点，以便于归档、识别、查询和利用。所以格式及文件编码管理控制是统一和提高各设备供应商文件文档质量的关键。

3.合同及计划执行管理

合同约束是一切管理活动的基础，核电工程复杂，供应商众多，唯有通过合理准确的合同才能约束各方权责。在合同签订之时应强制供应商的文件编制行为，文件不但在内容上要齐全完整，在文件载体和外部形式上也应符合国家、行业和业主的文档规范。总包方负责组织项目启动会，业主与监理公司的设备质量监督控制人员通过控制点见证时除对工作质量认可及放行外必须对其工作产生的文件和记录也一并进行检查和确认。

4.组卷及问题整改管理

为避免由设备采购部门或文档部门收集后自行组卷，很难确保设备竣工文件的完整性和准确性的问题。核电项目推行设备竣工档案“谁产生，谁组卷”的模式，要求设备承包商在设备出厂验收前，收集完整所有相关文件和记录供联合专项组审查，审查通过后按照规定的组卷要求提交成套的设备竣工档案到现场。设备承包商更加了解设备的制造过程及工艺流程，能够更准确的把握文件之间的历史联系，保持文件的成套性和组卷的合理性。在设备竣工档案审查和现场使用过程中，都会出现一些问题，如图纸不清晰、文件内容不完整等等，对于这些问题必须建立以设备合同包为基础的的跟踪台账，逐一进行跟踪和落实，确保问题的闭环管理。

四、结论

设备竣工档案前端和全过程质量控制是提高核电设备竣工档案整体质量的重要方式，总承包模式下的设备竣工档案管理面临着许多新的问题需要思考与解决。通过以上的分析，我们认为总承包模式下的设备竣工档案管理必须要更新观念与方法，文档工作者将在项目的实践过程中，通过业主方、总包方及设备制造商的共同努力，形成一套适合项目发展的核电项目设备竣工档案管理理念和工作体系，为国产三代核电机组走出国门做出贡献。

参考文献

[1]施千里,谢石香.“联合文档管理中心”模式在核电示范项目中的应用分析[J].浙江档案,(6):63.

[2]张龙忠.基于大业主模式核电设备制造类文档的质量控制[J].中国档案，(4):56-58.

6.核电设备项目可行性研究报告 篇六

1.AP1000反应堆堆芯采用（）盒高性能燃料组件。

A．177 B．193 C．121 D．157

用户答案：[D]

得分：6.00

2.审批制只适用于（）。

A．企业投资项目

B．政府投资项目和使用政府性资金的企业投资项目 C．外资项目

用户答案：[B]

得分：6.00

3.项目申请报告进行经济影响分析时，是从（）的角度，通过经济费用效益或费用效果分析，评价拟建工程的经济合理性。

A．投资方 B．地方政府

C．社会资源优化配置

用户答案：[C]

得分：6.00

4.AP1000的堆芯热功率为（）MW。

A．4040 B．3400 C．4000 D．3000

用户答案：[B]

得分：0.00

5.“项目申请报告通用文本”共分（）章。

A．7 B．8 C．9

用户答案：[B]

得分：6.00

二、多选题 【本题型共5道题】

1.下列那些属于AP1000非能动安全注射系统的非能动注射水源（）。

A．堆芯补水箱 B．安注箱 C．除盐水箱 D．换料水箱

用户答案：[ABD]

得分：8.00

2.项目核准制审核的重点内容是（）。

A．合理开发利用资源

B．保护生态环境、保障公共利益 C．资金来源

D．优化产业布局 E．产品技术方案

用户答案：[ABD]

得分：8.00

3.AP1000的反应堆换料周期为（）个月，具备（）个月换料能力。

A．12 B．18 C．24 D．30

用户答案：[BC]

得分：8.00

4.项目用地是否合理，除了符合国家的产业政策和国家的供地政策，还需要符合（A．核电厂选址要求 B．核电机组类型 C．土地利用规划。）D．核电厂总平面布置要求 E．核电厂占地规模要求

用户答案：[ACDE]

得分：8.00

5.核电项目属于资源占用型项目，核电项目的资源需求包括（）。

A．核燃料 B．淡水资源 C．天然气 D．建材

用户答案：[ABD]

得分：8.00

三、判断题 【本题型共3道题】

1.AP1000核电厂的正常余热排出系统是非安全级的（）。

Y．对 N．错

用户答案：[Y]

得分：10.00

2.核电建设项目用地应符合有关的供地政策，应列入当地土地利用总体规划。（Y．对 N．错

用户答案：[Y]

得分：10.00

3.AP1000发生一回路破口事故时，用安全壳喷淋系统降低安全壳压力。（）

Y．对 N．错

用户答案：[Y]

7.核电厂关键设备老化管理研究 篇七

核电站的设计寿命通常为40年。为了延长寿命到60年，必须对核电站进行全面的安全和经济评估，以及进行相关的改造。由于一部分核电站在建造和运行阶段没有实施良好的老化和寿命管理而被迫退役，例如，在美国，这部分退役的核电站将占其核电站总数的20%左右。因此，20世纪80年代以后，如何对核电站设备老化实施有效地管理，已成为国际核电领域关注的一个热门课题，引起了国际原子能机构(IAEA)和世界核电大国的严重关注，并已开展了广泛的研究分析工作。作为核电厂安全重要部件之一，安全壳内仪表与控制电缆的老化评估与管理也得到了深入的研究，取得了较多的研究成果。IAEA和国际主要核能机构已发表了不少专题报告。

大亚湾核电站自1994年投运以来，已经走过16个年头。在这16年期间，核电站取得了良好的业绩，也得到各方面的认可。随着运行时间的不断积累，设备老化现象开始出现，管理核电站老化故障模式的重要性就显得日益重要。为了保证核电站安全、可靠、稳定、经济运行，有必要对核电站设备进行全面老化分析，识别出老化部件和老化故障模式并进行管理，防止因老化故障而导致机组停运或安全性能下降。

二、核设施老化的概念

核电站的系统、结构或设备由于一个或几个老化机理的综合影响，随着工作时间和使用周期的延长，其物理特性会产生一定的变化，这种变化过程就称为设备的老化。由于老化的影响，核电设备中几乎所有使用的材料都会经历不同程度的劣化过程。而材料的劣化最终将导致核电站设备功能的降级甚至失效，严重影响核电站寿命周期并危及核安全。如果不设法延缓设备的老化过程，这些设备的安全裕度将较快地降低并达到要求的最低限值，缩短设备的寿命。

三、设备老化管理的主要内容

目前世界各国在现有核电站中的老化管理有两个方面：涉及安全有关方面的老化评价与管理以及电厂长时期可靠性与电厂延寿的经济性方面的老化管理(或称寿命管理)。采用的老化管理过程都由以下3个基本步骤组成：选择应做老化评价的安全重要的电厂设备。了解所选设备主要的老化机理，确定开发有效实用的监测与减缓设备老化的方法。通过该方法在监督、维修和运行中的有效实施，控制所选设备的老化导致的退化降级。广泛地讲，这涉及规范与标准、设计与制造、数据收集与评价以及延寿申请等。

(1)老化管理设备选择。目前虽然所有核电站都有不同形式的维护、试验和检查大纲，这些大纲都有助于探测与减缓老化、退化，但为了对不同的电厂设备确定适宜的老化管理措施，应当采用一种系统化的老化管理分类。将核电站设备分成几个主要的子集：电厂寿命重要设备、电厂安全重要设备及电厂其他设备。老化管理研究所推荐的安全重要设备是其中一个子集，同时也包括了一些电厂寿命重要设备。

(2)对选定设备的有效老化机理研究。(1)对老化、退化过程的认识;(2)对老化的监测研究，即怎样在失效前检测出设备的老化、退化;(3)及时减缓老化及其影响的方法研究以确保所要求的安全裕度得以保持。老化管理研究通常使用国际上比较成熟的分阶段方法，它可将注意力集中于每阶段的重要的研究任务上。跟踪调查相关的运行经验，深入研究对设备老化的认识，并确定在必要时开发有效、实用的监测和减缓设备老化的技术。对所选设备的研究是综合性和系统化的。

(3)老化管理实施的基础。为了在核电站中有效地进行老化管理活动，必须在电厂的运行管理中建立并执行老化管理大纲。通过建立系统化的老化管理大纲(AMP)对老化加以有效管理，要考虑以下因素：(1)管理层对AMP以支持和投入;(2)早期实施AMP;(3)基于对构筑物或部件老化的足够深入认识和预见，以超前主动方式进行老化管理，而不是被动式的;(4)小心使用SSCs(系统、设备及构筑物)以减缓老化;(5)对员工进行充分的资格认定和培训;(6)所有的运行、维修和工程人员都应知晓和理解老化管理的基本概念;(7)员工的主动性、训练有素和主人翁意识;(8)拥有并使用正确的程序、工具和材料，并拥有足够的合格的员工;(9)适当地储存易于老化的零部件和消耗品，以最大限度降低储存期间的老化，控制其货架寿命。

老化管理大纲主要处理核电站设备或构筑物随时间和使用发生的两类变化。一类是设备或构筑物的物理或材料的退化;另一类是由于技术和标准发展引起的设备或构筑物的过时退化。对选中的电厂设备或构筑物进行老化评估;实施合适的老化管理措施。

(4)老化管理数据库。它是贯穿整个老化管理研究和活动记录及提供信息的最重要媒体。国际原子能机构在安全系列50-P-3对核电站老化管理数据库的建立给出了明确的要求，老化管理数据库也应随着核电站老化管理的不断深入而不断地提高和完善。

四、老化分析方法和流程

1. 确定设备和部件清单

从设备的功能和故障后果出发，识别出重要的设备并确定出清单。列出设备所有部件清单就是根据设备结构，对设备进行分解和分析，列出所有部件目录。

2. 识别老化故障模式

常见的老化子部件和相应的故障模式主要包括：所有的橡胶、塑料有机物部件老化。例如，气动头隔膜、橡胶密封件、盘根、橡胶膨胀节及电动头密封圈老化。润滑油、绝缘油、压力油和油脂老化，例如，电动头、齿轮箱、轴承润滑油以及电机轴承润滑脂老化。防腐涂层老化起皮与破裂。金属部件的疲劳、冲刷、磨损、腐蚀。例如，螺栓疲劳断裂，隔离阀阀瓣、密封面及叶轮冲刷，热交换器管板、旋转滤网支撑架腐蚀等。电子部件老化，例如，电解电容、电源模块、切换开关、光电耦合、继电器等部件老化。电气设备充电器的电解电容老化。电气设备绝缘老化、氧化等。

3. 选择状态监测任务

状态监测是一项对设备没有干预的维修任务，几乎没有风险。因此要尽可能地寻找一切的状态监测任务来监测该老化故障模式，以便尽可能早地发现设备缺陷，采取预防措施。

首先，分析部件老化后出现的一系列现象，也就是潜在的P点(见图1)，分析是否可以监测到该现象。例如，转动部件的温度、振动、金属含量。金属部件的磨损、腐蚀、冲刷量。密封的泄漏量。油样的各种性能指标。电气设备触点的接触电阻。电子部件外观形态。橡胶的硬度弹性。

其次，选择合适的状态监测任务周期来监测该老化故障模式。例如，1C测量循环水泵机械密封磨损量;1C目视检查板件是否有过热氧化变形松动痕迹;1W(每周)检查循环水泵密封泄漏量。

4. 选择定期更换周期

显然，设备定期更换周期，一般小于等于设备的有用寿命。首先判定设备有用寿命，老化分析的难点是有用寿命的判定，建议采用以下原则：

(1)如果目前维修大纲有定期更换任务，而且按照该周期进行更换，没有发生过老化故障，维修风险也不大(没有出现过人因事件)，维修环境好，维修成本不高，那么暂时保留该周期进行更换。例如，常规岛气动头隔膜5年更换，风险低，也没有出现过隔膜破裂，就没有必要再详细论证老化周期。

(2)如果目前维修大纲有定期更换任务，而且按照该周期进行更换，没有发生过老化故障，但维修风险高，或者维修成本高，那么暂时保留该更换周期，以后通过现场见证，结合外部经验反馈来进一步优化周期。

(3)如果目前维修大纲没有定期更换任务，状态监测又不能有效管理，若部件数量不是很多，更换风险不高，电站运行15年来没有出现过老化故障，那么建议更换周期定为15年。

(4)如果目前维修大纲没有定期更换任务，状态监测又不能有效管理，如果部件数量很多，或者更换风险很大，那么建议：看外部经验反馈是否有该部件的老化周期信息。抽样更换，进行老化研究，从而确定老化周期。原则上，所有的与时间相关的故障模式，都应该有定期更换任务，但以下两点除外。对于腐蚀、磨损发展速度非常缓慢(就是发现后，可以大修时处理，不影响机组运行)的故障模式，很明显可以通过状态监测来管理，可以不需要定期更换。例如，泵叶轮磨损，传动机构磨损，管板腐蚀等，阀门密封面冲刷等。对于更换风险大的设备，例如，循环水泵壳密封，如果能够分析证明P-F周期>1个换料周期，则可以不需要定期更换。

如果没有定期更换任务，一定要说明可以通过状态监测任务来有效管理该老化故障模式。例如，循环水泵机械密封磨损，没有定期更换，原因是磨损是一个缓慢的过程，而且有弹簧补偿，大修检查时可以及时发现磨损情况，可视情而定。

5. 改进设计与升版维修大纲

每一个故障模式必须至少有一个维修任务来管理，如状态监测、定期更换或两个都有。如果没有，就要考虑改进设计。例如，采购可靠性更高的设备，增加备用等。和目前现有维修大纲进行对比，如果有变化，应及时升版维修大纲。具体实施时需与计划部门进行讨论，确定老化项目的大修实施计划。

五、设备老化与可靠性评估

建立老化可靠性模型，进行系统可靠性及寿命分析，编写设备老化与可靠性评估报告。

1. 可靠性评估方法

(1)电站故障数据样本量较大时，针对部件特性和行业标准，选择使用合理的失效率分布拟合模型，例如，转子轴等机械部件老化选用指数/威布尔分布拟合，进行分布参数估计和拟合优度检验，获得可接受的失效率/可靠度曲线，根据公式计算MTTF(平均失效前时间)。

(2)电站数据样本不足时，选择合理的失效率分布模型后，将行业通用失效率作为验前分布，利用电站数据采用贝叶斯方法对分布进行修正，获得适用的部件失效率/可靠度曲线，根据公式计算平均故障前时间MTTF。

2. 剩余寿命评估方法

核电站设备的剩余寿命评估方法，按评估方法的性质划分成如下3种：

(1)解析法。根据各种运行情况下的材质老化数据和本机组使用时间、温度和应力大小及其分布状况、启停次数等工况，利用各种曲线、公式综合判断，然后可以预测部件的剩余寿命。

(2)破坏性试验法。从有代表性的部位取得试样后，进行相应的机械性能实验并进行组织断口状况分析、化学成分及碳化物分析，然后进行综合判断，进而预测部件材料的剩余寿命。这种方法在实际机组上取样有两种形式：一种是从被评估的机组上直接取样;另一种是从电厂更换下来的、经过长期运行后的部件上切取试样，其数据的准确性高。但第一种方法受条件限制，相应部位的取样会有各种困难;第二种方法需要有机组运行情况的详细记录。

(3)非破坏性试验法。不破坏机组部件，通过外部测量、试验就可以定量掌握材质状况，因此也称为无损检测方法。

在实际对机组部件进行寿命评估时，为使结果更加可靠，往往将以上3种方法综合运用，将得到的结果综合起来并结合材料性能数据来评估、判断。

六、结束语

随着中国核电事业的大力发展和运行机组日益增多，运行时间越来越长，核电站设备老化分析和管理越来越重要。管理老化故障模式，主要有以下3种方法：状态监测、定期更换和设计改进。其中，状态监测成本低，但是否有效取决于设备故障模式的发展速度;如果状态监测不能管理老化故障模式，可以考虑定期更换老化部件。对于定期更换，难点在于老化寿命难以确定。如果更换太频繁，容易导致人因故障和增大维修成本。最后，如果以上二种方法都不能有效管理老化故障模式，设计改进是最后的手段，其基本思路是将设备更改为可靠性高的长寿命部件，或者增加备用(冗余)，变单一故障为多重故障。

核电厂的老化管理是一个长期系统化的研究过程，包括老化管理方法的研究、老化机理和老化监测方法的研究、经验反馈体系的建立、老化进程的缓解和控制、新技术的应用和定期安全评审等内容。虽然我国核电厂比较年轻，但各核电厂的老化管理工作也已逐步开展，已有一些针对关键部件的老化管理办法。经验表明，为对核电厂老化和寿命进行有效管理，在核电厂建设初期就要开展此项工作，通过有效的管理，提前预知潜在危险，确保足够的安全裕量，提高设备的可靠性和利用率，为最大限度延长核电机组寿命采取有效的技术手段和管理策略。

摘要：介绍了国内某核电站厂对关键设备老化分析和管理方面的一些探索和经验,包括分析方法与流程,以及可靠性与剩余寿命评估。

8.核电设备项目可行性研究报告 篇八

辽宁省卫生厅：

我院拟购置CT机一台，用于临床医疗服务，现将可行性研究报告如下：

一、申请配置的必要性和依据

我院地处东港市马家店镇马家店村五十六号。这里地处东港市城乡集合部。经社会调查，医院驻地周边半径30公里却没有二级医院以上的综合性医院。我院于2002年12月改制为民营医院，正式开展对社会各阶层医疗服务。属民营制企业，编制床位80张。医院设有心血管科、呼吸内科、消化内科、小儿科、普外科、妇产科、中医科、口腔科、放射科、妇产科、影像科、检验科、预防免疫科、药房等十余个科室。拥有医护人员40人，主任医师1人、主治医师15人，是一所学科完善、人员结构合理的综合性医院。开院以来每天门诊量70—100人次，入院患者15人。由于医院驻地处于城乡集合部，周边形成以东至东尖山镇，南至北井子镇、西至黄土坎、龙王庙镇，北至合隆镇及凤城蓝旗和红旗镇辐射人口约15万人。随着国民经济的持续增长，国民的收入不断提高，驻地居民呈现出

看病难、路途远，看病贵的现象越来越严重。目前的医疗检测水平也远远不能适应人民群众的就医需求，一些疾病如高血压、冠心病、糖尿病、肿瘤等得不到及时的诊断与治疗。为了提供患者高水平的医疗服务，对常见病、多发病和一些特殊病的诊断和治疗必须经过CT机的检查以明确诊断。所以，购置CT机使用于临床医疗工作也成了当务之急。以解决社会各阶层医疗服务的需求并产生极大的社会效益和经济效益。

二、申请设备的技术发展前景

随着科学技术的不断发展，高科技医疗诊治设备越来越多地应用于临床，对提高临床诊断治疗水平有很大作用。我院很重视对高科技医疗诊治设备的购买和使用。随着我院各科室技术力量不断增强、业务水平不断提高、业务范围逐步扩大，我院现有的医疗设备已经远远不能满足临床各科室医疗工作的要求。为了加快医疗卫生改革的步伐，积极推进区域卫生规划工作，调整资源配置，建立和完善各种医疗服务，解决人民群众多层次的医疗保健需求，因此，我院购置CT机用于医疗临床的诊治工作十分必要。

三、CT机对我院临床、科研工作的作用

CT机为医院诊疗技术的提高及医院的发展起到很大的作用。作为东港市马家店镇东港第五医院唯一的一所综合性医院。现已开通了市城镇职工基本医疗保险、城镇居民医疗保险、新型农村合作医疗保险。因此，来院就诊的各层次人群都需要一些必要的检查。所以，购置一台先进的CT机已成为当务之急，只有这样才能为患者提供更快速、准确的诊断，更及时、明确地治疗。留住病源，增加医院的整体实力，在激烈的医疗市场竞争中立于不败之地，并寻求更大的发展机遇。

四、医技人员的配置及项目投资分析

我院放射科现配置人员三名。其中主治医师一人，医师一人，放射技士（实习生）一人。目前基本适合我院的日常工作。如今后发展迅速，可根据此次引进相关专业技术人员。引进CT机总投资计人民币捌拾五万元（展机）。

社会效益与经济效益分析

适应经济和社会的快速发展，保证群众基本卫生服务需求。随着国民经济的不断发展，各阶层人民的个人医疗支付能力进一步增强，以健康观念为主导的新型生活方式，生活质量的提高，家庭如个人用于医疗的消费将大幅度提高。因此，我院购置

CT机将为马家店镇及周边乡镇15万余人提供优质价廉的医疗诊疗工作，大大缓解该片区居民就医的老大难问题。对临床诊断、抢救、治疗提供有效的证据。大大缩短患者的就诊时间。在产生良好的社会效益外，同时，产生巨大的经济效益。预计2—3年即可收回投资成本。

9.核电设备项目可行性研究报告 篇九

编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月

一、总 论

1、项目建设背景

根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。

该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。

2、项目概况

（1）项目名称：“风华盛世”

（2）建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F（3）建设地点：沿江东路（原江西第四建筑工程公司）（4）规划用途：居住、商业

（5）建设单位：上海金厦房地产有限公司

（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级

（9）企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。（10）工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米；容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。

（11）资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。

根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值（Ie=10%）万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。

3、可行性研究报告编制依据

（1）省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》；

（2）上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》；

（3）南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》；（4）上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》；

（5）原江西第四建筑工程公司地质勘测资料；

（6）南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》；（7）省审计事务所验资证明；（8）中国建设银行江西分行资金证明；

（9）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（10）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（11）国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》

4、可行性研究报告研究范围

根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。

5、研究结论及建议

本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

6、主要经济技术指标

“风华盛世”项目主要设计指标见表

1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米（两房）B户型125平方米（三房）C户型135平方米（三房）D户型140平方米（四房）

7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米（两房）F户型110平方米（三房）G户型120平方米（三房）8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数（地上）个300

表2：居住区用地平衡控制指标（%）

序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）2515150 2公建用地（R02）3018180 3道路用地（R03）106060 4公共绿地（R04）3521210 5居住区用地（R）10060600

市场调研分析

一、南昌市房地产市场运行情况分析

今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。

（一）2003年房地产业市场运行情况

1、房地产业与国民经济协调发展情况

2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。

表3：房地产投资与主要经济指标情况表

房地产开发投资额（亿元）56同比增长（%）60 固定资产投资额（亿元）218同比增长（%）55.4 GDP（亿元）638同比增长（%）15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%）26房地产投资占GDP比重（%）9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。

2、新建商品房供求结构情况

2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。

表4 ：商品住宅供应量情况表

价格（元/平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）供应量（万平方米）所占比例（%）2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表

价格（元/平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）单套面积（平方米）销售量（万平方米）所占比例（%）2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表

4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。

3、商品房价格走势

2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价（元/平方米）2722增幅（%）20.89 商品住宅均价（元/平方米）2438增幅（%）18.18 居民人均可支配收入（元）7650增幅（%）9.0 居民消费价格指数 100.6增幅（%）0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

4、新建商品住宅购买对象情况

2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。

表7：购买对象构成情况表

商品住宅交易量（万平方米）按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15

近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

5、商品房空置情况

2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。

表8：商品住宅空置结构情况表

按区域划分老城区6.4万平方米所占比例（%）40 新城区9.6万平方米所占比例（%）60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例（%）10 95平方米~150平方米所占比例（%）20 150平方米以上所占比例（%）70 按单价划分2000元以下所占比例（%）8 2000~3000元所占比例（%）32 3000元以上所占比例（%）60

6、存量房交易情况

2003年全市工完成存量房交易13335件（套），面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。

2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。

7、房屋租赁市场情况

2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金（市场价）9元/平方米，较上年上涨10%。

8、房屋拆迁及旧城改造情况

2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。

2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。

（二）房地产市场发展中存在的主要问题

1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善

2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

2、住房供应结构不尽合理

目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%；均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。

3、商务楼盘增长过快

今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。

4、交易税费仍显偏高

我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房（含商品住房）契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%（北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%）。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。

5、房贷政策压力初显

中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。

（三）拟定采取的政策措施

为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》（以下简称《补充意见》）。

《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：

1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展

每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。

2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平（通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整），所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房

从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。

4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件

每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。

（四）2004年房地产市场发展趋势预测

1、我市房地产发展的有利条件

（1）、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。

（2）、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。

（3）南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。

（4）、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件

（1）、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。（2）、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。

（3）、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。3、2004年房地产市场基本走势预测

根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。

（1）、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。

（2）、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。（3）、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。

（4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。

二、区域房地产市场情况分析

（一）基本概况

本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。

洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。

（二）交通网络 9、20、25、207

（三）金融银行 工行、农行、中行、建行

（四）教育文化 工业技术学校、南浦小学

（五）休闲购物 建材市场、洪城大市场

（六）医疗保健 市三医院、九四医院

（七）楼盘情况

三、本项目地块优劣分析（SWOT）

1、优势（S）①、地处老城区；

②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全；

⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口40万； ⑦、社区内部有学校；

2、劣势（W）①、地价偏高、有一定的市场风险；

3、机会（O）①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司；

4、威胁（T）

①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市；

项目综合定位

一、项目整体定位

在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。

在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。

在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。

二、项目设计规划定位

（一）、片区规划

南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。

（二）、小区整体规划原则

1、高绿化低密度；

2、综合服务配套设施齐全；

3、户型设计适合“升级换代”居住要求；

4、体现小区独特的整体建筑风格

（三）、总平面布局

“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。

（四）、交通组织

小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。

（五）、规划指标

根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米

多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数

多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层

4建筑层高

多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米

三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。

（一）、建筑方案总体构思

建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。

同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

（二）、平面设计

1、住宅。

根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：

1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间；

2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地；

3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级；

4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨；

5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰；

6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路；

7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积；

8、垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位；

9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套；

10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。

表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四

套型面积系列标准（平方米）使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准（平方米）起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8

卫生间4~6（双卫可适当增加）门厅2~3 储藏2~4（吊柜不计入）工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机（****作面延长≥2700mm）

Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机（操作面延长≥2700mm）

卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道）

Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道）设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W（大套可增至6000W）电表5（20）A~10（40）A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组

电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器（窗外预留位置）

室内环境质量标准光环境采光≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比）

照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境（按不同气候区区别）冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃

夏季＜28℃

卫生环境日照（按不同地区区别）大寒日2小时~冬至日1小时

表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积

1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420（首层架空1220平方米）4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积

5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（20套）125（44套）135（20套）140（20套）90（168套）110（504套）120（168套）6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304

2、公用建筑

中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。

（三）、立面设计

立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。

（四）、设施标准

住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。

1、住宅装修及设施标准：

住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。（1）、外墙：高级外墙涂料；

（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉；（3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉；（4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；

（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门；（6）、厨房设施：洗涤盆；

（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；

（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；

2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。

四、价格定位

（一）、住宅部分

1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表

序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）平均价格（元/平方米）销售率（%）开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购

C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。

表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格

交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826

表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A2698100%2698 B295133590%-C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米

2、加权平均法定价过程

表15：本项目住宅价格加权平均价

项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（万元）

A2698285297697 B多层：2850高层：***83975 C多层：2903高层：***3945 D3***7 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米

高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米

高层住宅单价为：3238元/平方米

（二）、商铺部分

1、市场比较法定价过程

目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。

表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计

水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米

2、收益还原法定价过程

目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。

PS=12NRS……………………………①（总价等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米

故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米

（三）、车位销售价格的确定

根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。

（四）、建议销售价格

综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：

多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个

四、户型设计定位

根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。

多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套）多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套）多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套）多层住宅三种户型共计840套。

以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。

项目投资估算

一、项目实施进度安排

本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：

2004年6月：

2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：

2004年10月：

2004年10月~ 11月：

2004年12月：

2005年1月：

2005年3月：

2005年7月：

2005年10月：

2005年10月~2005年12月：

2005年11月~2006年2月：

2005年12月：

2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：

2006年7月~9月：

2006年10月~2007年1月：

2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。

编制可行性研究报告并批复。建筑方案设计。综合管网设计。施工图纸设计。

报建、领取建设规划许可证。工程开工，多层1#~4#楼先施工。

完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。高层4#楼开始施工。多层1#~4#楼主体工程完工。高层1#~3#楼开始施工。1#~4#楼设备安装。1#~4#楼室内外装修。多层5#~8#楼主体工程完工。多层5#~8#楼设备安装。多层1#~4#楼竣工验收。多层5#~8#楼室内外装修。高层4#主体完工。高层4#设备安装。高层4#室内外装修。多层5#~8#楼竣工验收。高层1#~3#设备安装。高层1#~3#室内外装修。高层4#楼竣工验收。公共设施配套工程。高层1#~3#楼竣工验收。正式全部入住。

工程施工进度详见附表12。

二、本项目物业销售租赁价格

根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；

三、销售进度及付款回收计划

本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。

表17：本项目销售计划表（%）

项目合计***720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。

车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。

回款进度详见表18。

表18：回款金额估算表 单位：面积（平方米）销售收入（万元）销售期间项目***8 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计******633 多层

高

层

商

业

车

位************744***17441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划

200

5多

层

高

层

商

业

车

位90%90%14451111410%10%1606124 2006多

层

高

层

商

业

车

位90%90%90%50%***010%10%10%50%8032482621350 2007多

层

高

层

商

业

车

位100%100%100%50%26764***%900 小计***396900 注：车位面积未计算在内。

四、税费率

本报告采用的各种税费率见表19。表19：税费率表（%）税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税（按租金）12

五、项目各种财务数据估算

1、土地费用

本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元；剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。

2、前期工程费。

本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357

3、基础设施建设费

本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251

4、建安工程费用

本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额

1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369

5、公共设施配套费

本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134

6、开发间接费用

本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额

1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33

3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764

7、其他费用

本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费

4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42

8、不可预见费用

本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。2004年不可预见费用：310万元； 2005年不可预见费用：224万元； 2006年不可预见费用：27万元； 2007年不可预见费用：1万元； 合计：562万元。

9、管理费用

本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。2004年管理费用：465万元； 2005年管理费用：336万元； 2006年管理费用：40万元； 2006年管理费用：2万元； 合计：843万元。

10、销售费用

本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元；广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。

11、财务费用

本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率（r=5.58%）估算，详见附表10。2004年财务费用：167万元； 2005年财务费用：391万元； 2006年财务费用：446万元； 2006年财务费用：223万元； 合计：1227万元。

六、资金筹措

项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年（2004年）全部投入；商业性银行贷款8000万元，第一年（2004年）贷款6000万元，第二年（2005）贷款2000万元；不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。