中国工商银行个人住房贷款业务介绍

中国工商银行个人住房贷款业务介绍（精选8篇）

1.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇一

个人委托贷款业务介绍

委托贷款按照委托人分为企业委托贷款和个人委托贷款，属于 银行表外业务。个人委托贷款（以下简称委托贷款）是指由自然人作为委托人提供资金，银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。贷款人（委托人）条件

1、具有完全民事行为能力，持有合法有效的身份证件；

2、在贷款经办行开立人民币活期储蓄帐户，并办理银行卡；

3、在贷款经办行存入委托贷款资金；

4、委托贷款资金来源正当、合法；

5、符合银行规定的其他条件。

贷款期限

委托贷款期限由委托人和借款人根据贷款用途和借款人偿还能力自行商定。银行原则上不接受期限短于三个月的委托贷款。贷款利率

委托贷款利率由委托人与借款人在中国人民银行规定的利率范围内协商确定。委托人存入银行行的存款在转作委托存款前，按人行规定的相应存款利率计息，委托存款帐户不计息。

贷款金额

银行接受委托贷款金额原则上不低于5万元人民币；外币币种的委托贷款，一般不低于等值1万美元的金额。

贷款用途

必须符合国家政策及我行有关信贷管理规定，不得从事股本权益性投资和证券期货等投机性买卖，不得发放无指定用途委托贷款。担保方式

由委托人和借款人自行商定。一般只接受专业担保公司担保。贷款资料

1、委托人身份证原件及复印件；

2、委托贷款申请书；

3、委托人在经办行存入资金凭证；

4、贷款经办行认为需要提供的其他资料。

还款方式

由委托人和借款人自行商定。

个人委托贷款业务分析

另外，根据民生银行对“个人委托贷款”的定义：由个人委托人

提供资金，银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回。借款利率浮动幅度不得超过央行规定的上下限，即最高上浮30%，最低下浮10%。据介绍，委托人最高可以获得8 %的收益率，远远超出同期银行存款利率水平。在此类业务中，银行收取的手续费最低为1000元，当委托贷款金额高于50万元时，银行收取其中的手续费一般不低于3 ‰。但是，对个人委托贷款，银行只履行受托义务，不承担贷款风险。

由于按照一年5．88％的基准利率人民银行规定个人委托贷款最多可上浮30％，委托人可以获得最高百分之八的收益率，这样的回报不仅远远超出同期的银行存款利率（2．25％）的水平，而且比刚面世的信托资金产品的预期收益率要高出1－2个百分点，另外，按照银行的规定，由于借款的金额、期限、利率均由委托人和借款人商定，其灵活性比较大，市场存在一定需求。

委托贷款按照委托人分为企业委托贷款和个人委托贷款，在过去

银行经营企业委托贷款的业务一直在进行，但由于在《贷款通则》和《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》没有提及到个人委托贷款，商业银行的个人委托贷款一直没有开展起来。

在实际生活中，一些企业尤其是民营企业在拿出企业闲余资金 委托银行放贷的同时，也向银行发出了想办理个人委托贷款的信号。由于人行没有关于个人委托贷款的法规及实施细则，个人委托贷款正是在这种法律法规的“真空地带”中游离，有了生存和发展空间。而事实上其实个人委托贷款并不是新鲜事物，一些地区的商业银行 一直在暗中开展个人委托贷款业务，只是一直未存在担保公司介入 的情况。

个人委托贷款的贷款利率依照人行有关规定，在基准利率的基础上，对大企业可以上浮10％，对中小企业可以上浮30％和下浮10％。而按照民生银行已有个人委托贷款的做法，一般都是期限是一年以内的短期贷款，基准利率上浮10％。在扣除20％利息税和0.2％的手续费，委托人大约可以获得5％的利息收入。银行方面承诺完全按照自营贷款的风险来管理委托贷款。

个人委托贷款的收益颇为可观。按照5.88％的基准利率并最多上浮30％来计算，委托人可以获得最高8％的收益率。这样的回报不仅远远超出同期的银行存款利率2.25％（一年期）的水平，甚至比刚面世的信托产品的预期收益率还要高出1至3个百分点，且又没有利息税支出；由于当前“供不应求”，手续费支出也通常由借款人代为支付。更有甚者，以上限利率（6.552％）签下合同后，双方还有私下里协商更高利率的余地，可达近10％的水平。其次，即便双方最后私下里按10％的年利率支付利息，仍远低于民间借贷的利率成本——10％—20％的年利率，这对急需资金特别是大笔资金的借款人非常有利。

个人委托贷款属于银行的中间业务，银行从中收取手续费，且不承担放贷风险，单从这方面来讲，银行也将会有不菲的收入。

在个人委托业务中，银行只“调查借款人的资信，帮助贷款人挑选合适的放贷对象；管理借贷双方的账户；并负责监督贷款的使用和催收还款”显然还不够，银行“不承担任何放贷风险”是目前愿意放款人少的最重要原因。倘若个人委托贷款未能如期收回，银行只是协助催收，坏账风险终由委托人独自“扛”着。一旦发生不良贷款，个别委托者承担的极有可能是100％的贷款损失。解决此问题的极端做法是受托银行自己作担保，但这有悖银行开展此业务赚取中间手续费的初衷。折中的办法可以对所办理贷款参保，让更专业的担保公司

来做贷后的风险管理工作。银行进行专业的贷前审查工作；担保公司对贷后风险进行管理，减少回收风险。双方合作无疑会有利于此业务的展开。另外，银行在放贷时可以与自营贷款业务一样要求借款人做抵押担保，这样便能在相当程度上控制贷款风险。

个人委托贷款”在西方国家已是一种成熟的理财产品，但对绝大多数国内居民来说，还是一个相当陌生的概念。去年民生银行率先在国内试水，中信、浦发、深发展、交通银行，乃至最近，建设银行也已相继在推出该项业务。

2.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇二

(一) 商业银行个人住房贷款业务现状

中央银行公布的《2013年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示, 截至9月末, 金融机构人民币房地产贷款余额14.17万亿元, 同比增长19%, 增速比上季末高0.9个百分点, 显示房地产贷款依旧保持较为快速的增长。值得指出的是, 房产和地产的开发贷款出现截然不同的变化趋势。其中, 9月底房产开发贷款余额3.43万亿元, 同比增长14.9%, 比上季末回升3.9个百分点;但是地产开发贷款余额1.08万亿元, 同比增长13.1%, 增速却比上季末回落4.1个百分点。同时, 个人购房贷款余额9.47万亿元, 同比增长21.2%, 增速比上季末高0.1个百分点;1~9月增加1.37万亿元, 同比多增6931亿元。在整个房地产贷款里, 增速最快的依旧是保障性住房贷款。截至9月末, 保障性住房开发贷款余额6863亿元, 同比增长31.3%, 增速比上季末低6.2个百分点;1~9月增加1134亿元, 占同期房产开发贷款增量的28.1%。央行初步统计, 9月末金融机构人民币各项贷款余额70.28万亿元, 同比增长14.3%, 增速比上季末高0.1个百分点;1~9月增加7.28万亿元, 同比多增5570亿元。报告同时公布了企业中长期贷款和短期贷款的变化、趋势, 从其间可窥得中国经济体的经营活跃度正在回升, 感知实体经济回暖。

(二) 商业银行个人住房贷款业务的风险

房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业, 具有关联性、带动性强的特点, 关系到国民经济的健康稳定和金融安全。

个人住房贷款被认为是银行最为安全的贷款品种之一, 银行贷款有房产作为抵押, 个人住房贷款作为一项中长期贷款品种, 是各家银行利润的重要来源, 但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。现在个人住房贷款已占到银行消费信贷业务量九成左右, 但近年来我国银行实际运作情况表明, 个人住房贷款的资金安全不容乐观, 贷款风险正在日益增加。众所周知, 在个人住房贷款业务中至少存在着涉及三方当事人的四种法律关系, 即购房者与开发商之间的房屋买卖关系;购房者 (借款人) 与银行之间的借款关系;借款人 (抵押人) 与贷款银行 (抵押权人) 之间的抵押关系;开发商与贷款银行之间的担保关系, 这其中每一方当事人在某一环节出现问题, 都有可能给银行带来风险, 具体而言, 个人住房贷款业务中的风险主要包括以下几个方面。

1. 来源于开发商的风险。

由于开发商的原因, 导致开发项目出现重大问题, 具体来说又包括如下情况:项目报建手续不全, 因未足额缴纳土地出让金而未领取《土地使用权证》;开发商自身实力不足, 资金不到位, 或缺乏开发经验, 不熟悉流程等等。或者由于开发商的欺诈行为, 开发商取得贷款后, 可能将贷款挪为他用甚至携款逃走。开发商组织一批假的购房者到银行办理按揭手续, 或者开发商出具虚假的首付款证明从而放宽实际的首付限额, 从而达到套取银行现金的目的, 也即我们通常所称的“假按揭”。

2. 来源于购房者的风险。

购房者的风险往往是信用风险, 又称违约风险。本文探讨的个人信用风险, 仅指购房者故意违约, 本来没有还款能力而骗取银行贷款;或者具有还款能力而恶意拖欠银行的贷款等。

常见的是因经济利益而故意违约, 这一点在投资型购房者身上表现尤为明显。目前市场上小户型购房者中投机淘金的占很大比例, 特别是近年来, 在投资高回报的示范带动下许多普通市民也加入到投资小户型的行列, 推动小户型的价格快速上涨。购房者往往将小户型房屋用以出租, 一旦租金达不到预期水平, 违约的风险便大大增加。还有因个人情况发生变化而违约, 一些购房者因家庭变故, 无能力偿还银行贷款, 从而导致拖欠;有的购房者因工作关系或其它原因到外地定居, 原来所购的房屋实际已无人居住, 往往会忽略向银行按期归还贷款。

3. 资本价值风险。

房地产的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平, 然而, 即使收益和费用都不发生变化, 资本价值也会随着收益率的变化而变化。房地产投资的收益率也经常变化, 这些变化也影响着房地产的资本价值。预期的资本价值与现实的资本价值之间的差异即资本价值的风险。个人住房贷款业务中按揭住房的资本价值风险, 是指该住房的预期市场价格与现实的市场价格之间的差异。

4. 个人住房贷款资金的流动性风险。

个人住房贷款的借款期限长达10~20年, 贷款资金的流动性问题如不能解决, 个人住房贷款抵押的一级市场必然出现自身无法解决的难题。资金占用的长期性与资金来源的短期性问题;住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾, 使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡, 大大增加了商业银行的资金压力, 从而让个人住房贷款业务难以开展下去。

5. 法律风险。

个人住房贷款的法律风险, 常见的是合规性问题。即个人住房贷款手续是否完备、合法和有效, 以及抵押住房的权利瑕疵, 办理个人住房贷款业务, 要求按揭住房不存在权利瑕疵, 如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或买受人, 则银行的贷款缺乏安全有效、足值的抵押担保品, 银行的贷款风险就很大了。

6. 银行的管理风险。

个人住房贷款业务的档案管理非常重要, 因为在如此长的借款期内, 银行工作人员必然产生变动, 领导或客户经理都会更换, 目前已发生了因工作人员变动而造成个人住房贷款业务档案流失的情况。若银行内部有人与外部勾结, 则问题更为严重。若出现个人住房贷款业务档案的失真、失实, 则银行的贷款就面临极大的风险。

二、商业银行个人住房贷款业务风险防范措施

结合我国商业银行个人住房贷款业务发展中出现的信用风险, 商业银行应采取一系列防范和化解个人住房贷款信用风险的管理措施, 实现个人住房贷款业务的健康有效发展。

(一) 强化对开发商的审查和监管

1. 加强开发商的贷款申请审查主要包括:

(1) 资信审查, 如开发商是否依法设立, 是否具有相应的资质等级, 公司的资金是否到位, 公司以往的经营情况及商业信誉等; (2) 开发项目的审查, 如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。

2. 强化开发商的担保责任。

在香港的楼盘按揭中, 开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系, 按揭合同当事人一般仅是购房者和银行, 与开发商无关系。而在我国的商品房按揭中, 除了购房者将房屋本身抵押给银行之外, 开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为, 这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看, 竞争越来越激烈, 银行贷款的安全性越来越差, 单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险, 在抵押的基础上再设立一种保险机制, 以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国, 也出现了“押上加保”的方式, 所以, 要求开发商提供保证, 不仅符合房地产抵押贷款发展趋势, 而且符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。

(二) 加强银行自身对贷款风险的监控和管理

银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系, 加强对抵押物的资产评估, 加强对房地产市场的研究分析, 加强对银行内部的员工和档案管理, 以保证房地产金融市场的良性运作。

1. 建立个人住房贷款前期评估制度。

通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价, 项目的财务盈亏平衡分析和风险分析, 可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件, 从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估, 经银行确认后, 确定合理的贷款成数。

2. 做好商品房预售贷款合同的签订工作。

对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划, 开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中, 要明确利率是固定的还是浮动的, 同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保, 直至回购。另外, 还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系, 确保其自愿性和合法性, 在与借款人签订合同时, 还应强化购房者的违约责任, 约定一旦购房者违约, 银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等, 以加大购房者违约成本, 使其不愿轻易违约。

3. 强化对个人住房贷款业务档案管理工作。

银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案, 实现电脑和文件资料 (原件) 的双重管理, 加强内部监督、内部牵制, 以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理, 对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收, 并纳入“黑名单”, 加大贷后工作力度。

(三) 建立科学完善的个人信用体系

要建立科学完善的个人信用体系, 最主要的应是建立个人信用制度, 即能证明、解释与查验自然人资信, 并能够监督、管理与保障个人信用活动的一系列具有法律效力的规章制度与行为规范。个人信用制度的建立应包括多个方面。

1. 制定完善的个人信用制度评估标准。

在个人住房贷款业务的受理过程中, 客户经理对贷款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节。因此, 建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系, 对于防范住房贷款中的信用风险是非常重要的。

2. 营造良好的个人信用环境。

加强宏观调控力度, 调控市场需求, 优化市场结构, 从而避免房地产市场大起大落, 并对那些信用记录不良的客户, 加大监督检查的力度, 并在放贷时严格按条件执行。

3. 完善个人信用体系的法律环境。

通过法律手段维护个人信用系统的正常运行, 制定相关法律法规, 对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚, 使个人违约成本大于违约收益, 降低个人住房贷款的违约风险。对情节严重的个人要追究其刑事责任;对情节较轻的个人, 应设置不同规模和方向的限制条件;对守约的借款人, 根据其信用评定等级, 给予延长贷款期限、降低利率水平的优惠政策。

(四) 推广全面实施个人住房贷款保证保险制度

将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障, 选择高资质的保险公司, 投保房屋财产险, 以保障贷款抵押物的安全, 增强贷款的信用度, 保证资金安全贷放。

总之, 风险并不可怕, 只要你去了解它, 熟悉它, 掌握它, 那它还有什么可怕的呢?围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此, 只要你有信心, 有决心, 有智慧, 早行动, 从完善制度建设, 严密内控监督, 严格制度落实, 加强奖罚措施力度, 防范和控制个人住房贷款业务风险是水到渠成的事。

参考文献

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[6]郑向居 (主编) .银行风险管理师必读[M].长春:吉林人民出版社, 2006

3.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇三

一、紧盯市场，把握业务发展机遇

（一）经过宏观调控，目前全国一线城市商品房成交面积的所占比例逐渐减少，而三四线城市所占比例已经从2005年的50.8%上升至66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的发展空间。

（二）河南城镇化率在全国处于较低水平，房地产开发投资总量不高，市场发展空间较大。2011年，河南城镇化率40.57%，低于全国平均水平10.7个百分点，处于较低的水平，在推进中原经济区建设中，城镇化发展将带来持续的住房刚性需求，有较大的市场潜力和发展空间。

（三）受房地产宏观调控政策影响的刚性需求将逐步释放。在宏观调控政策的作用下，从2011年四季度到今年一季度，河南房地产销售市场逐步趋冷，刚性需求受到抑制。按照房地产运行的一般规律，刚性需求在抑制半年至一年后会逐步释放，特别是对25～30周岁群体的婚房、40～50岁群体的改善性住房需求强烈，这些住房需求将在下半年带动房地产销售市场缓慢回暖。

二、优选合作开发商

在自身发展和严厉的调控作用之下，房地产市场逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，正发生着巨大的转折，行业集中度迅速提升。可以预料，房地产行业格局将进一步洗牌，走品牌化、专业化、精细化以及整合创新之路是开发商的必然选择。

商业银行在开展个人住房贷款业务时，应优先选择与信誉优良、资质等级高、综合实力强、资金及土地储备充足的大型房地产开发企业开展合作，开发商应具有成功开发经验和一定市场地位，如中国房地产100强企业、区域强势型房地产开发企业等。坚持“有所为，有所不为”的经营理念，严格考量开发商股东的实力及关联公司状况、诚信度、经营前景、自有资金来源及占比、或有负债和抵押担保行为等，严防由于信息不对称导致的潜在风险，拒绝与财务状况不佳的开发商开展业务合作。

在楼盘选择上，重点选择位置优越、价格合理、配套设施完善、建设资金有保证的优质普通商品住房项目进行商品房销售按揭合作，如学区房、地铁房、婚房等楼盘，以及适销对路的经济适用房项目。为防范因建设资金不足可能产生的楼盘“烂尾”风险，商业银行要严格按照人民银行的有关规定，对购买主体结构已封顶住房的个人才能发放住房贷款。

三、严格执行个人住房贷款差别化信贷政策

新型城镇化发展战略的实施，势必会造成大量中青年农业人口外出务工，到经济较发达城市寻找新的生存发展空间，并逐渐拥有城镇户口。受“安居乐业”传统理念的影响，随着他们收入的增加、经济条件的改善，在城镇购房成为他们的必然选择。因此，商业银行要积极满足农转非人员的住房按揭贷款需求，以支持新型城镇化的发展。

同时，商业银行应积极响应国家房地产市场调控政策导向，严格执行人民银行、银监会制定的差别化信贷政策，对于购买首套房、改善型置业者，以及经济适用房的个人住房贷款需求给予重点满足，在权衡风险与收益的前提下实行基准利率甚至更优惠利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付必须达到六成及以上，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对居民家庭购买第三套及以上住房贷款暂停发放，以严格控制投机、投资性购房需求，恢复住宅的基本功能。

在发放个人住房贷款时，商业银行应按照《中国银监会关于整治银行业金融机构不规范经营的通知》（银监发〔2012〕3号）要求，不得向借款人附加任何不合理条件和强制捆绑、搭售理财、保险、基金等金融产品，切实减轻购房人不必要的融资负担。

四、加强基础管理，规范贷款操作，强化风险防范

（一）严格执行房贷政策，以及贷前调查、贷中审查和贷后检查等各项制度要求

认真执行面谈面签制度，贷前调查人员应亲自与借款申请人当面谈话，查验身份证件，查询中国人民银行个人信用数据库，核实借款申请人身份的真实性，并做好书面记录。个人再交易住房贷款的贷前调查人员应与买卖双方面谈。签订贷款合同时，经办人员应该当面核验合同当事人身份证件，见证其在合同上签字。贷款发放人员应该审核借款申请人在借款申请书、借款合同等贷款材料上签字的一致性。

（二）加强借款人的资信状况审查，严防降低信贷门槛

通过严格的贷前调查与审查，客观评价借款人的还款能力和还款意愿。加强对借款申请人还款来源的审查，应将借款申请人工资收入或经营收入等第一还款来源作为评价其还款能力的依据，不宜将担保人的收入或抵押物处置权作为评价其还款能力的依据。同时，对于借款人住房贷款的月房产支出与收入比和月所有债务支出与收入比必须符合监管部门的相关要求。

（三）提高对“假按揭”的识别及防范能力

随着调控的持续深入，市场流动性不足的矛盾依然突出，开发商主要融资渠道越来越窄，商业银行信贷规模趋紧，融资成本越来越高，同时楼市低迷，销售下滑，加上购房人的按揭贷款长时间不能回笼，造成企业财务状况雪上加霜，资金链条更加紧张，有可能导致其铤而走险通过“假按揭”来套取商业银行信贷资金。因此，“假按揭”风险不容忽视。

4.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇四

中国建设银行个人住房贷 款服务介绍
中国建设银行个人住房贷款 贷款用途
•

用于支持个人在中国大陆境内城镇购买、大修住房，目前其主 要产品是抵押加阶段性保证个人住房贷款，即通常所称“个人住房按 揭贷款”。

贷款对象
•

具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具 有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具 有完全民事行为能力的外国人。

贷款条件 借款人必须同时具备下列条件：（1）有合法的身份；（2）有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提 供的其他证明文件；（4）有所购（大修）住房全部价款 20％以上的自筹资金，并保证用 于支付所购（大修）住房的首付款；

（5）有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能 力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；（6）贷款行规定的其他条件。贷款额度 最高为所购（大修）住房全部价款或评估价值（以低者为准）80％； 的 贷款期限 一般最长不超过 30 年 贷款利率 贷款利率执行商业性贷款利率，上限放开，实行下限管理，下限利率 水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍。申请贷款应提交的资料（1）身份证件复印件（居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆 有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或 其他身份证件）；（2）贷款行认可的借款人偿还能力证明资料，例如：收入证明和资 产证明等；（3）合法有效的购买（大修）住房合同、协议及相关批准文件；（4）涉及抵押或质押担保的，需要提供抵押物或质押权利的权属证 明文件以及有处分权人同意抵押或质押的书面证明；（5）涉及保证担保的，需提供保证人同意提供担保的书面承诺及保 证人的资信证明；

（6）借款人用于购买（大修）住房的自筹资金的有关证明；（7）房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；（8）贷款行规定的其他文件和资料 客户贷款流程（1）提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。（2）签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要 到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续。（3）开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托 扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户 或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户 或存款专户。（

4）支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款 行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账 户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。（5）按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还 贷款本息。目前可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方 式。（6）贷款结清。贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清 是指贷款到期日（一次性还本付息类贷款）或贷款最后一期（分期偿 还类贷款）前结清贷款；正常结清指在贷款到期日（一次性还本付息 类）或贷款最后一期（分期偿还类贷款）结清贷款。如提前结清贷款，

借款人须在清偿应付各项款项后，提前 10 个工作日贷款行提出提前 结清申请。贷款结清后，借款人从贷款行领取“贷款结清证明”，取回 房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的“贷 款结清证明”到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

5.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇五

x银监分局:

根据你局《关于召开商业银行房地产信贷业务部门经理联席会议的通知》的要求，现将我行个人住房信贷业务发展情况汇报如下：

一、至2006年8月房地产信贷业务发展情况

我行个人住房贷款中大部分是自建房贷款，其次是住房二手楼贷款，住房一手楼贷款很少。自截止2006年8月末我行个人住房贷款（含个人商用房贷款）余额为x万元，比年初减少x万元。相较而言，我行自建房贷款不良占比较小，且比年初有所下降，而住房一手楼贷款和住房二手楼贷款的不良占比均比年初有所上升。

总体而言，我行2006年前8月在个人住房贷款不良余额比年初下降x万元，个人住房贷款累计收回x万元以及新发放个人住房贷款只有x万元的情况下,不良占比比年初上升x个百分点。从贷款品种来看，全行现有三类个人住房贷款品种的不良占比均在x以上，住房一手楼贷款不良占比甚至高达x，均高于省农行规定的单个贷款品种不良占比不能超过x的比例。

三、我行个人住房贷款的主要风险分析

1、收入证明存在虚假现象，且x地区社会经济发展相对缓慢，第一还款来源风险明显。为取得住房贷款，借款人千方百计取得所在单位的虚假收入证明，很多单位也应借款人的要求出具不实证明，导致银行无法真正把握借款人的风险状况，第一还款来缺失，形成信贷风险。

2、信用环境、司法环境不尽人意，执行个人住房贷款抵押物往往遇到起诉清收难，抵押物处置损失大，第二还款来源风险现显。对贷款抵押物起诉清收要经过受理、审理、判决、申请执行、执行、拍卖抵押物归还贷款本息等一系列过程，持续时间长，难度大。同时，由于执法环境不佳，往往“赢了官司输了钱”。另外，由于部分房产评估中介机构为谋取利益出具不实房产价值评估书，个人住房贷款在发放时抵押物评估价就过高，导致抵押物拍卖价款不足以全额收回不良贷款本息，形成贷款损失。

3、信贷人员对业务、操作流程不熟悉，形成操作风险，甚至涉嫌假按揭现象。业务操作风险，直接导致我行住房贷款风险，教训十分深刻。

四、今后的工作思路

1、加强学习和培训，严格执行个人住房贷款规章制度。去年末，省行对所有个贷品种进行整合，编印了《个人信贷产品操作手册》，该手册不仅是办理个人住房贷款业务的规范性文件，更是个贷从业人员学习信贷规章制度的教科书。我行组织有关业务人员进行认真学习，熟悉个人住房贷款规章制度和房地产业务知识，了解相关行业信息，不断提高业务能力和风险识别能力。

6.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇六

近年来，辖内商业银行（以下简称“银行”）个人住房贷款总量快速增长，对促进地方经济发展和满足居民个人住房消费需求起到了积极作用。但在个人住房贷款业务开展过程中，担保机构的担保责任保证不足，银行放宽借款人购买非住宅项目的贷款标准、住房抵押贷款登记管理不审慎、以及借款人多头分贷款引发的套利和风险等问题，增加了银行的风险，不利于个人住房贷款市场的有序竞争和健康发展。为加强贷款管理，促进个人住房贷款业务健康发展，现就有关事项通知如下：

一、办理二手房贷款应严格实行先抵押后放款。为防范银行个人住房贷款风险，降低部分担保机构超出自身担保保证能力过度担保给银行带来的风险隐患，银行在办理二手房贷款业务中，必须严格执行“抵押在先、放款在后”制度。银行在办妥二手房贷款所对应房产的抵押登记、取得房屋他项权利证前，不得向借款人发放二手房贷款。以房屋抵押的个人综合消费贷款、个人抵押贷款、个人循环贷款和个人经营性贷款等非个人住房贷款类的其他个人贷款，应比照二手房贷款实行“抵押在先、放款在后”的制度。

二、严禁向非住宅项目发放个人住房按揭贷款。银行在向各类非住宅项目发放个人购房贷款时，应严格执行《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发【2007】359号）中关于购买“商业用房”贷款首付款比例不得低于50%、贷款期限不得超过10年、贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍等有关规定。严禁对购买实际用途为个人住宅、但规划用途为商业或工业等非住宅项目的借款人比照个人住房按揭贷款条件降低首付比例和给予利率优惠。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。

三、严防多头贷款引发的套利和偿付风险。银行应强化对个人住房贷款的“三查”工作，防范借款人购买多套住房并向不同银行申请多笔个人住房贷款所引发的风险。在个人住房贷款前调查和贷款审批过程中，对人民银行征信系统先是被其他银行以审贷等原因查询征信记录比较频繁的借款人，应采取核实申请资料、延伸调查、签署承诺书和补充协议的方式，防止借款人隐瞒实际购房和贷款情况，利用时间差向不同银行同时申请办理多笔个人住房贷款享受首套待遇和超出自身还款能力购房引起的风险。在贷后检查中，对存在疑点的个人住房贷款，应采取查询征信记录、电话核实。现场验证等方式排查风险隐患，对出现问题的贷款及时采取补救措施，降低贷款风险。

四、加强个人住房贷款抵押登记管理。银行切实加强个人住房贷款抵押登记管理。一是银行办理个人住房贷款业务，不得全权委托中介机构等外包人员办理房屋权属抵押登记手续等业务，对办理权属抵押登记过程中领取房屋他项权利证等关键环节，必须由银行人员负责或予以控制。二是银行在委托其他机构办理个人住房抵押登记申请或解除时，应强化密钥和密码管理，必须使用市住建委核发给银行的密钥进行抵押登记申请或解除，网上输机等关键环节的业务操作原则上应在银行营业场所进行。三是个人住房贷款的房屋他项权利证入库保管前，银行应采取核对房屋抵押登记信息等方式，核实权证的真实性并留存相应证明材料，落实审核责任和抵押物持续管理要求。

辖内各银行应于2010年4月20日前落实本通知要求，完善个人住房贷款业务操作流程及相关管理制度，提高个人住房贷款业务风险管理能力，规范个人住房贷款业务市场竞争行为。各银行应将落实本通知的情况于4月底前报告我局，并督促所属分支机构在执行过程中做好对客户的解释和服务等工作，将执行中遇到的问题及时向我局反应。

特此通知

2010年4月8日

7.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇七

改革开放以来,中国经济得到了快速发展,尤其是金融市场的逐步放开,使得金融业逐渐成长为现代经济的核心部分。随着居民收入的不断提高,消费观念及水平的不断变化,个人对信用消费的需求逐渐增加,再加上房地产业一直是国民经济重要的增长点。商业银行个人贷款业务,如个人住房按揭等得到快速发展。在银行业大量进行重组、兼并、股份制化等改革后,保障银行业的健康运行十分必要。然而我国金融市场上的融资行为主要还是依靠银行间接融资,以证券、债券等为主的直接融资方式还很不成熟,这就导致银行成为了风险聚集处。众所周知,商业银行主要的利润来源是存贷款利差,主要业务是吸收存款和发放贷款,因此,商业银行面临的主要风险是贷款风险管理(1)。

在我国,随着个人贷款业务市场的不断扩大,许多商业银行都表现出个人贷款业务粗放型风险管理与业务快速发展不匹配的现象,一些商业银行的个人贷款业务风险管理体系已不能适应个人贷款业务风险防控管理的要求(2)(3)(4)。对商业银行而言,个人贷款业务见效快、增长明显。比如,2009年个人贷款增长率为40.01%,较企业贷款21.56%的增长率而言增长速度更显著,但个人贷款业务风险的累积速度和程度也是极高的,因此能否很好地防范和化解个人贷款业务风险不仅关系到商业银行的业绩表现,更与其长远发展有着不可忽视的联系。因此商业银行必须对现行的个人贷款业务风险管理体系进行有效地改进与完善,使之与蓬勃发展的个人信贷业务水平相匹配,以保持个人信贷业务稳健发展。

二、模型的选择及变量的选取

1. 模型的选择。

在本文所研究的问题中,个人贷款是否违约就是一种决策变量,由于需要研究个人特征如何影响个人贷款违约发生,所以选择logit模型来模拟决策的发生。

对商业银行个人贷款违约的风险进行模拟,该模型中因变量是二值变量,代表个人贷款违约是否发生,如果发生违约,则因变量取值为1;反之,因变量取值为0。解释变量是个人特征变量,如个人受教育程度、经济状况、年龄和婚姻状况等。我们在取得样本数据后,运用SPSS统计软件,将样本数据带入建立的logit线性回归方程,得出解释变量对于被解释变量即个人特征变量对于个人贷款违约与否的影响与关系,评估出个人贷款违约的主要影响因素,从而达到对商业银行个人贷款业务风险的主要影响因素进行判别的目的(5)。

Logit分布函数的表达式为:

设Zi=β1+β2Xi时,上式可写为:

记Pi为事件发生的概率,则Pi不发生的概率为,

机会比率的定义为事件“发生”与“没有发生”的概率之比

将(2)和(3)代入得到

对上式两边取自然对数:

此模型称为对数单位模型(logit模型),可见Xi变动一个单位,机会比率的对数平均变化β2个单位。

为对数单位,这里的对数单位Li是对Xi和β的线性函数。

2. Logit模型的参数估计方法———极大似然估计。

在线性回归中估计总体未知参数时,为使被解释变量的观测值与模型估计值之间的参差平方值为最小,通常采用最小二乘法的方法。最大似然估计方法在线性回归分析中,可以得到与最小二乘法一致的结果(6)(7)。但与最小二乘法相比,最大似然估计法既可以用于线性模型,又可以用于非线性模型,由于logit回归模型是非线性模型,因此选择最大似然估计法对logit回归模型进行估计(7)。

接下来我们以单变量为例,说明极大似然估计方法的原理。

设被估计的模型如下:

如果第一种选择发生了n次,则第二种选择发生了N-n次。设第一种选择的概率是Pi,第二种选择的概率是1-Pi。则n次观察的似然函数为:

最大似然估计就是求解出能够最大化似然函数的参数值和。上式也可表示为:

两端取对数:

为了求出能够使得似然函数最大化的参数,分别对和求偏导数,并令其为0,得

通过联立以上两个方程,求得β1和β2的值,其即为logit模型中参数的最大似然估计的估计值

本文的风险评估模型中Logit分布函数是多变量函数,所以我们需讲原模型进行转化,假设Z为影响违约概率的因素的线性组合,即:a0+a1y1+a2y2+…amym,则p=1(/1+e(-a0+a1y1+a2y2+…amym)),通过取对数将其转变成线性函数,得:Logitp=Ln(pi(/1-p)i),

由此得到预测模型:Logitp=a0+a1y1+a2y2+…amym(14)

其中,p是个人贷款发生违约的可能性,即违约概率,y1,y2,…,ym是个人特征变量,是待估计参数。

3. 变量的选取。

(1)解释变量的选取。影响个人贷款违约的特征因素非常多。本文选取受教育程度(用y1表示)、经济状况(用y2表示)、年龄(用y3表示)和婚姻状况(用y4表示)作为模型的解释变量。

对于受教育程度。通常受教育程度越高,信用状况越好,贷款违约的可能性越低。本文将受教育程度分为5个等级。依次为:文盲、小学、初中(含技工学校)、高中(含中专)、大学及以上,依次赋值为1、2、3、4、5。

对于经济状况,一般来讲,固定资产和年收入越高,贷款违约的概率越低。经济状况主要包括年收入水平和固定资产价值,这是一个量化指标,可以直接用原有的数据加总。

对于年龄,年轻人相对于中年人贷款违约的现象多。年龄主要划分为4个等级18~30岁、30~40岁、40~50岁、50岁以上(考虑到法律责任的问题以及现实情况中的限制条件,18岁以下的年龄不予考虑),分别赋值为1、2、3、4。

最后是婚姻状况,单身的人承担风险的能力可能不足与一个家庭相比,因此,本文在这里也选取婚姻状况作为衡量贷款违约状况的一个指标。假定未婚为1,已婚为2。

(2)被解释变量的测量:关于“违约”的界定。目前,许多商业银行信贷管理采用了国际通用的“五级分类法”,该方法分为五个等级即“正常、关注、次级、可疑和损失”,后三者称为“不良贷款”(8)。本文根据“五级分类法”对贷款进行分类,次级以上贷款定为高风险客户(用1表示),其他贷款为低风险客户(用0表示)。

三、基于Logit模型的商业银行个人贷款业务风险成因实证研究

本文使用的数据来自某商业银行数据库中相关个人贷款数据资料,我们利用该数据库使用logit模型来分析个人特征对于个人贷款违约概率的影响。

Á备注:*表示在10%的显著水平下显著,**表示在5%的水平下显著

为了得到有代表性的数据,我们首先对原始数据进行加工。样本选择必须覆盖全部指标,对于某项指标数值缺失的记录,直接剔除该记录。最后得到一个容量500的新样本。500个样本分为训练组(350个)和预测组(150个)。依照“五级分类法“,定义的高风险客户和低风险客户标准。训练组高风险客户89户,低风险客户261户。预测组中高风险客户33户,低风险客户117户。

然后将各变量值代入公式(16),经过SPSS计算得出

则

由表1可以看出,四个解释变量中受教育程度与经济状况分别在5%与10%的显著水平下显著,这意味受教育程度和经济状况对个人信用贷款的违约风险具有显著的影响。年龄和婚姻状况两个解释变量:虽然不统计显著,但其参数符号和机会比率符合我们的预期,对他们的解释有一定的经济学意义。受教育程度的显著水平为5%,说明该因素对个人信用风险有着显著影响,其系数为-1.396,机会比率为0.37165。这意味着受教育程度越高,违约风险越低。这一结论与之前的预测相符合。经济状况,其系数为-0.327,机会比率为0.61843。说明随着经济状况的提升违约风险呈降低趋势。年龄与婚姻状况这两个因素在统计上不显著,其系数分别为-0.259,-5.274,机会比率分别为0.92463和0.27163。这表示年龄大的人的违约风险小于年轻人,已婚人士的违约风险远小于未婚人士。由此模型可以得出结论:教育水平的提高、经济状况的提升个人违约风险降低;年长人士及已婚人士的违约风险小于未婚人士。从回归方程中可以得知,受教育程度、经济状况、年龄和婚姻状况等方面对个人是否违约的作用较大。

基于极大似然估计方法对贷款风险进行评估,从表2易知,训练组和预测组的判别正确率分别为85.4%和67.3%,最终模型正确率80.1%。从结果可以看出,此模型具有较强的实用性,对商业银行的个人贷款信用风险评估有较好的指导意义。

四、研究结论

本文构造了我国商业银行个人贷款风险的logit模型,并选择某商业银行500个客户的信息和数据作为检测样本,通过构建的模型进行实证分析,计算出不同等级个人违约概率,并且进行信用风险判别和比较研究。通过分析论证得出以下结论:

1.商业银行在个人贷款风险管理中,应充分重视信用风险度量模型和评级方法的使用。本文建立的违约概率logit预测模型,很大程度上证明了对预测商业银行个人贷款风险评估中个人违约概率的有效性。

2.对我国商业银行获取的客户个人信息和数据,利用所构建的违约概率logit预测模型,可以帮助商业银行对贷款人的信用风险进行判定,从而为降低不良贷款率提供可信任的客观依据。

3.个人特征信息,特别是受教育程度及经济状况等对贷款违约情况有显著影响,故商业银行在发放个人贷款前应重点考察这两个因素。

摘要：文章运用logit模型对我国商业银行个人贷款业务风险成因进行了实证研究,发现受教育程度与经济状况对个人贷款违约率有显著影响,商业银行在发放个人贷款业务前除了考察年龄、婚姻状况等因素外,应重点考察这两个因素。

8.中国工商银行个人住房贷款业务介绍 篇八

关键词：资本监管 类贷款业务 同业资产配置 应收款项投资 信托受益权

利率市场化的稳步推进，既为我国商业银行带来了机遇，也使其面临利差缩小、竞争加剧等多种挑战，商业银行原来所依赖的以规模扩张获得较高息差的盈利模式将受到较大影响。同时，伴随着监管部门对商业银行资本监管要求日趋严格，商业银行信贷规模增速逐步向常态回归。为维持较高的资产收益水平，商业银行已深刻认识到开展同业业务、投资业务等非信贷业务的重要性，并积极推动非信贷业务的开展，以促进其收入来源从传统的、单一的存贷利差收入向多元化利差收入转变，实现可持续发展。

但目前我国商业银行非信贷业务中夹杂着许多类贷款业务，大部分商业银行呈现出信贷资产增速放缓、而类贷款业务规模急剧上升的现象。由于类贷款业务实质上仍是信贷业务，这类业务急剧扩张所潜藏的风险不容忽视。

类贷款业务的发展趋势和特点

从目前我国金融市场的发展趋势来看，商业银行非信贷业务主要通过金融同业业务拓展，并将金融同业业务作为与公司业务、个人业务并列的三大主线业务之一。近年来，金融同业业务已横跨信贷市场、货币市场和资本市场，其综合性、交叉性的业务特征使其成为极具创新活力的业务领域，潜在的非信贷业务产品种类繁多，能够有效拓宽商业银行的产品种类和客户融资渠道。因此，大部分商业银行都设立了专职的业务部门，通过使用同业资金或自有资金投资非标准化的债权资产，利用买入返售票据、信托受益权投资等业务模式开展类贷款业务，其业务主要体现在资产负债表中的买入返售金融资产和应收款项类投资等科目中。近年来，商业银行类贷款业务呈现出以下趋势和特点。

（一）资产负债结构明显变化，非信贷资产占比逐年增长

近几年来，随着类贷款业务的快速拓展，商业银行资产负债结构出现了明显的变化，大部分商业银行非信贷资产规模较快增长，占比逐年提升。以16家A股上市银行为例，2010—2013年，16家上市银行非信贷资产规模呈逐年增长趋势，其中股份制商业银行和城市商业银行增速尤其明显。从非信贷资产占比来看，不同类型的商业银行的配置有所不同，国有大型银行非信贷资产占比较为稳定；股份制商业银行非信贷资产占比总体呈增长趋势；城市商业银行非信贷资产占比明显高于其他类型银行，对非信贷资产收益的依赖程度很高（见图1）。2013年以来，16家上市银行非信贷资产规模均实现稳健增长，但增速有所放缓，非信贷资产占比较之前年度略有下降。截至2013年末，16家上市银行非信贷资产余额47.27万亿元，占资产总额的比重接近50%。从资产构成上看，投资类资产和同业资产是非信贷资产的核心组成部分，两者合计占非信贷资产的比重超过60%，2013年末占比分别为40.88%和21.61%。

图1 16家上市银行2010年—2013年末非信贷资产占比

数据来源：A股上市的16家银行年报

（二）不同类型商业银行具有差异化的同业资产配置策略

从同业资产来看，近年来银行业金融机构同业资产规模增幅明显。据央行2014年4月29日发布的《中国金融稳定报告（2014）》，银行业金融机构纳入存放同业、拆出资金和买入返售金融资产项下核算的同业资产已由2008年末的6.21万亿元增至21.47万亿元，相当于同期资产总额和贷款增幅的1.79倍和1.73倍。从A股上市银行来看，2010—2012年，各家上市银行同业资产规模逐年递增。截至2012年末，16家上市银行同业资产余额10.52万亿元，较之前年度增幅明显，同业资产占比已由2010年末的8.23%上升至2012年末的12.24%，其中国有大型银行和股份制商业银行同业资产占比呈逐年增长趋势，而城市商业银行同业资产占比波动较大。2013年以来，我国商业银行同业业务创新活跃，发展较快，但也存在部分同业业务发展不规范、规避金融监管和宏观调控等问题，市场对监管机构加大同业业务监管力度的预期增强，商业银行开始逐步调整资产配置策略，压缩同业业务规模，同业资产占比均出现不同程度的下降（见图2）。

图2 16家上市银行2010年—2013年末同业资产占比

数据来源：A股上市的16家银行年报

从不同类型商业银行的配置策略来看，5家国有大型银行同业资产配置比重较低，2013年末同业资产占资产总额的比重仅为7.56%；股份制银行和城市商业银行同业资产占比相对较高，其中个别银行2013年末同业资产占资产总额的比重接近30%。从16家上市银行同业资产构成来看，同业资产主要包括买入返售金融资产、存放同业、拆出资金。其中各家上市银行买入返售金融资产占比均较高，截至2013年末，16家上市银行买入返售金融资产余额5.37万亿元，其中，5家国有大型银行、8股份制商业银行、3家城市商业银行买入返售金融资产占同业资产的比重分别为38.12%、69.30%和48.96%，不同类型上市银行近年来买入返售金融资产占同业资产的比重波动均较大（见图3）。

图3 16家上市银行2010年—2013年末买入返售金融资产占同业资产的比重

数据来源：A股上市的16家银行年报

商业银行同业资产项下配置的买入返售金融资产规模差异较大，股份制商业银行和城市商业银行买入返售金融资产配置比重明显高于国有大型银行。国有大型银行主要为市场资产拆出方，以单纯资金业务为主，买入返售票据资产占比相对较小；股份制和城市商业银行在目前信贷规模受限的背景下更倾向于通过与各类金融机构合作，使贴现票据资产盘活，将原本计入贷款统计口径的票据资产转移至同业资产项下，达到腾挪信贷资产的目的。而同业票据业务已不仅仅是作为传统的流动性管理工具，还可能转变成追求盈利、扩大资产规模、规避信贷管控的另类手段。

（三）同业资产负债期限错配程度严重，风险增大

据《中国金融稳定报告（2014）》显示，银行业金融机构纳入同业存放、拆入资金和卖出回购金融资产项下核算的同业负债已由2008年末的5.32万亿元增至2013年末的17.87万亿元，增长236%，相当于同期负债总额和存款增幅的1.74倍和1.87倍，同业负债占负债总额的比重逐年上升，已成为银行业金融机构负债的重要组成部分。从A股上市银行来看，2010—2012年，在负债规模保持较快增长的同时，16家上市银行同业负债规模均实现较快增长，且同业负债增速明显高于负债总额的增速。但2013年以来，受市场流动性影响，商业银行对负债来源进行了相应的调整，同业负债占比出现不同程度的下降（见图4）。截至2013年末，16家上市银行负债总额为88.97万亿元，较上年末增长10.50%。其中同业负债余额为12.56万亿元，相当于2010年的1.77倍，同业负债占比已由2010年末的11.79%增至2013年末的14.12%。从不同类型的银行来看，城市商业银行和股份制商业银行同业负债占比分别为30.24%和24.20%，明显高于国有大型银行的10.02%。从同业负债结构来看，16家上市银行同业存放款占同业负债的比重为76.49%，拆入资金占比为13.52%，卖出回购金融资产占比为9.99%，同业负债结构较为稳定。从资金流向来看，除了为满足流动性管理需求进行的主动负债外，同业负债包括大量同业通道资金，资金流向并不明晰，潜在的流动性风险和信用风险值得关注。同时，同业负债主要为稳定性较差的短期同业负债，负债成本要明显高于同期存款利率，这样的负债模式也必然要求资产端需要配置期限更长、信用风险偏好更高的资产，这也就更容易导致流动性风险、信用风险在银行体系内聚集。

图4 16家上市银行2010年—2013年末同业负债占比

数据来源：A股上市的16家银行年报

（四）同业业务监管预期增强，应收款项类投资资产规模增幅明显

从投资资产看，2010—2013年，16家上市银行投资资产规模增速相对平稳。截至2013年末，16家上市银行投资资产余额19.32万亿元，占资产总额的平均比重保持在20%左右。从不同类型的机构来看，5家国有大型银行投资资产规模变动不大，占比总体呈下降趋势；而对于股份制商业银行而言，近几年投资资产规模增幅明显，占资产总额的比重各家股份制银行差异较大，集中在9%～23%的区间内；3家城商行投资资产增幅显著，投资资产配置规模占资产总额的比重均在20%以上。从投资品种来看，商业银行投资品种主要以国债、政策性金融债、信用等级较高的企业债券为主要投资标的。随着监管机构对同业业务监管预期的增强，商业银行购买的信托受益权、资产管理计划等产品在会计处理中也逐步趋于隐蔽，部分商业银行将原本计入同业资产项下的信托理财产品转而计入应收款项类投资项下，致使商业银行应收款项类投资资产快速增长。2013年以来，16家上市银行应收款项类投资规模继续保持高速增长态势。截至2013年末，16家上市银行应收款项类投资资产余额3.53万亿元，较2012年末大幅增长51.94%。从16家上市银行年报可以看出，投资购买信托受益权、资产管理计划等产品的机构主要集中在业绩竞争更加激烈的股份制商业银行，应收款项类投资资产余额占投资资产的比重已超过40%（见图5），而相对稳健的国有大型银行应收款项类投资资产占比相对较小。商业银行通过自营资金投资信托受益权、资产管理计划等产品，将实质上的信贷资产转变为投资资产，可能变相为一些贷款受限制的企业发放贷款，在规避信贷管控的同时，获取较高的资金投资收益。

图5 16家上市银行2010年—2013年末应收款项类投资占投资资产的比重

数据来源：A股上市的16家银行年报

类贷款业务快速扩张的原因分析

近年来，商业银行类贷款业务规模快速增长，成为拉动银行业务规模较快增长的重要抓手，笔者认为主要有以下三方面原因。

（一）监管政策套利

类贷款业务与信贷业务在监管方面的考核不同，为商业银行带来了监管套利的机会。我国对商业银行同业业务的限制相对宽松，根据银监会2012年6月颁布的《商业银行资本管理办法（试行）》（以下简称“新资本管理办法”）的规定，对我国其他商业银行的债权（不包括次级债权），原始期限在3个月以内的，其风险权重为20%；3个月以上的风险权重为25% ；而对一般企业的债权，风险权重为100%。与原来的管理办法相比，新资本管理办法中不同期限的同业资产风险权重均有不同程度的提升，但相对于信贷资产100%的风险权重而言仍较低，因此商业银行更倾向于将上述债权配置为低资本占用的同业资产来降低风险系数。此外，类贷款业务不纳入存贷比考核，存贷比考核的现行公式是贷款/一般存款，同业资产、应收款项类投资等资产均不体现在分子中，在很大程度上弱化了存贷比指标的红线控制；针对上述类贷款业务，商业银行无需计提风险准备金，可以在一定程度上提高会计报表中的利润；而且同业授信不受单一客户贷款不超过商业银行资本净额的10%等客户集中度指标的约束。上述政策差异为商业银行类贷款业务提供了相对宽松的监管环境，也在一定程度上为商业银行通过同业合作发展类贷款业务提供了动力。

（二）突破业务边界，谋求资源整合

目前，我国金融业实行的是分业经营，分业监管的运行体制，商业银行、证券公司、保险公司分别由银监会、证监会和保监会进行分业监管。近年来，随着信贷规模管理、新资本管理办法等监管政策的实施，银行业监管政策呈现趋严态势，但对于非银行金融机构部分业务的监管限制却在一定程度上有所放松。如2012年10月证监会发布的《证券公司客户资产管理业务管理办法》及配套实施细则，就将集合资产管理计划由行政审批制改为事后备案制，并扩大了资产管理的投资范围和资产运用方式，取消了限额特定资产管理计划和定向资产管理双10%的限制，以便于证券公司根据产品特点和客户需求自行约定投资比例；在同期保监会发布的多项保险资金投资新政中，也进一步扩大了保险资金的投资范围。在这样的背景下，商业银行能够通过定制证券公司、保险公司等非银行金融机构的个性化产品，较为容易地满足自身客户的融资需求；非银行金融机构通过同业合作获取通道业务收入，实现互利共赢，这也体现出在利率市场化改革中各类金融机构突破自身业务边界，谋求资源整合的发展需求。

（三）商业银行资产负债调节的重要工具

目前，除存款利率还存在管制外，我国金融市场利率、金融工具的利率均已实现了市场定价，但不同定价模式下的利率水平差异为商业银行提供了一定的套利空间。另外，由于商业银行客观上存在的规模、客户结构、营业网点布局以及产品构成等方面的差异，其资产负债结构的差异化程度也较为明显。有的银行存款资金较为富裕但信贷项目储备不足，从充分运用闲置资金获取最大收益的角度考虑就会产生资金拆出需求，反之，商业银行会有资金拆入需求。无论作为资金需求方或是供给方，商业银行借助类贷款业务能够有效推动金融机构之间资源的相互调剂，在满足双方需求的前提下通过同业资金拆借业务获取较高资金收益。同时，鉴于目前我国商业银行仍缺乏较为有效的信贷资产流转渠道，类贷款业务成为商业银行非标准化的信贷资产流转方式，当商业银行将实质上的信贷业务包装成信托受益权、信托理财产品以及券商资产管理计划时，就具备了在金融同业之间流转的可能，成为商业银行调节资产负债结构的重要工具。

类贷款业务潜在的风险隐患

随着商业银行类贷款业务经营模式的不断创新，在绕开贷款规模限制、规避监管的同时，也暴露出一些风险隐患。类贷款业务容易导致监管指标失真，在一定程度上削弱监管政策的调控效果。在宏观层面上，也对货币创造机制产生作用，影响货币供给统计数据的真实性，可能埋下系统性风险隐患。

（一）容易导致监管指标失真

目前，我国商业银行信贷规模的宏观调控主要通过存贷比、信贷额度、信贷投向以及资本占用等指标的考核实现。商业银行在利润的驱动下为了扩张业务，通过规避管制推出了众多同业通道类创新产品。在通道业务中，实际提供资金的商业银行通过各种同业通道将信贷资产和非信贷资产、表内和表外科目相互转换，将信贷资产从“贷款”科目转移至“非信贷资产”科目，并游离出贷款科目的监管统计范围，逃避贷款额度以及存贷比指标的约束。从对商业银行资本充足率的监管要求来看，商业银行将对实体经济的信贷投放通过包装成同业资产，将信贷资产带来的100%资本占用大幅缩减为银行同业业务25%的资本占用，在一定程度上提高了银行资本充足率水平，不利于监管部门对商业银行杠杆率的管理。此外，为满足房地产、政府融资平台等客户的融资需求，商业银行通过对接理财产品、信用证和金融票据等产品，以非信贷资产的方式隐藏了信贷资产的实际投向，这也削弱了国家宏观调控的实际效果。

（二）影响货币供给的稳定性，削弱货币政策的执行效力

类贷款业务和商业银行的活期存款同样具有存款派生功能。类贷款业务通过资产负债表的传导，作用于传统的货币创造机制，并最终影响全社会的货币供给。以银行之间的通道业务为例，资金充裕而缺乏有效贷款需求的银行可以通过暂时让渡资金使用权，获得相应的资金收益；资金短缺而有较多信贷客户储备的银行可通过受让的资金来扩大贷款规模。银行同业之间的合作使资金盈余银行和资金短缺银行的需求都能得到及时的满足，银行体系内的闲置资金能重新进入信贷领域，从而提高信贷资金的配置和周转效率，这将增强整个银行体系的货币创造能力。由于类贷款业务的快速发展，同业渠道在货币创造中的占比稳步上升，在季节性因素、流动性水平以及监管政策的共同作用下，货币供给的稳定性将受到较大影响；同时部分类贷款业务额外增加的货币供给未在各类报表上体现出来，影响货币供给统计数据的真实性，将削弱未来货币政策的执行效力。

（三）流动性、信用风险激增，金融系统不稳定性增加

商业银行类贷款业务具有单笔资金数额大、波动性强的特点。商业银行为了赚取高收益，依靠短期主动负债资金滚动对接长期资产，资产负债期限严重错配使商业银行面临的流动性风险激增。如2013年6月银行间市场的大幅波动，充分暴露出类贷款业务中盈利性和流动性严重失衡的问题。此外，因流动性收紧、监管部门同业通道业务管控预期增强等引起的银行间资金成本增加对实际资金使用方的影响将逐步显现，房地产、地方政府融资平台等资本密集型融资受限行业的资金链将会再次面临考验，未来可能将逐步向上下游行业传导，商业银行面临的整体信用风险很可能上升。

（四）跨市场金融监管机制缺失，易形成交叉性风险隐患

随着金融机构之间合作方式的不断创新，类贷款业务已横跨货币、资本、理财、信贷等多个领域，使银行和非银行金融机构之间的业务往来更为密切，不同金融机构之间的风险关联性也大大增强，客观上使得我国金融行业分业经营的风险防火墙受到严峻考验。同时，我国跨市场金融监管机制的缺位，使跨市场交易链条中的部分环节可能脱离监管范畴，一旦某个交易环节出现问题就有可能导致整个业务链条断裂，风险就会通过金融机构之间的同业合作以一种隐蔽、快速的方式传递到整个金融市场，并迅速传染到其他参与者，埋下系统性金融风险隐患，增加了金融系统的不稳定性。

加强类贷款业务管理的政策建议

（一）进一步加强监管部门间的沟通和协调

鉴于类贷款业务发展所带来的混业经营态势及其可能产生或积聚的系统性风险，建议监管部门进一步健全和完善跨市场金融监管体制，加强监管部门之间的沟通和协调，加快建立部际间的信息共享机制，提升分业经营管理体制的适应性；重新检视不同监管机构间监管指标的合理性、一致性和必要性，不断完善类贷款业务及信贷业务的监测指标和监测体系，以提高统计数据的准确性、可靠性。

（二）加强监测分析，实行差异化的监管政策

建议监管部门不断加强类贷款业务风险变化情况的日常监测和统计分析，构建类贷款业务变动情况跟踪分析制度，以及时掌握非信贷业务的业务模式和操作流程，评估可能对金融机构产生的不良影响，并根据分析结果及时制定差异化的监管政策，有针对性地进行引导和监管。对有利于优化资金配置和实体经济发展的类贷款业务，应提供有利的政策以支持其更好地发展；对以规避监管为主要目的的类贷款业务，应进一步完善监管，减少监管套利空间；对单纯以追逐利润和规模扩张为动机，资金在金融机构体内循环的类贷款业务，应及时采取有效措施，限制该类业务的进一步发展。

（三）加快标准化产品的开发设计，增强类贷款业务流转透明度

建议在政策层面进一步增强类贷款业务标准化产品的开发设计，引导商业银行的同业合作模式由非标准化向标准化转变，拓宽商业银行获取资本回报的渠道，减少商业银行为提升资本回报而进行的监管套利。在资产端，继续推进资产证券化试点，以有效提升商业银行的资产周转率；在负债端，继续推进银行间市场同业存单业务试点，提高商业银行资产负债管理的主动性、标准化和透明度。此外，需进一步加快建立非标准化产品交易的管理平台，以实现类贷款业务规模的统计和监测，增强类贷款业务流转的透明度，使之成为商业银行流动性管理和资产负债管理的重要监督管理工具。

（四）不断修订和完善监测指标体系和统计口径