关于行使优先购买权的告知书

关于行使优先购买权的告知书（共3篇）（共3篇）

1.关于行使优先购买权的告知书 篇一

资产拍卖中如何保障优先购买权的行使

资产拍卖中如何保障优先购买权的行使？-/朱志强

一、优先购买权及其行使前提

(一)优先购买权的概念

优先购买权是指特定人依据法律规定或约定而享有的在出卖人出卖某项特定财产时，得以同等条件下优先于他人购买的权利。我国民商法律体系中优先购买权的类型主要有：(1)房屋承租人的优先购买权；(2)财产共有人的优先购买权；(3)有限责任公司股东的优先购买权；(4)法律特别赋予的优先购买权。比如，金融资产管理公司在转让涉及国有(控股、参股)企业金融不良债权时，为防止国有资产流失，法律赋予相关地方政府或者代表本级政府履行出资人职责的机构、部门或者持有国有企业债务人国有资本的集团公司在同等条件下可以对不良债权行使优先购买权。此外，根据《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定，“土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。”

由此可见，我国民商法规定的法定优先购买权，既涉及到房屋等物权转让，也涉及到股权和特定债权的转让。在出卖人出卖某项特定财产时，法定优先购买权的行使并不区分具体的交易方式，即无论是当事人双方自主交易转让(如协议转让)或公开转让(如拍卖，包括司法强制拍卖转让、招标转让、产权交易所挂牌交易转让等)，优先购买权制度均得以适用。本文仅讨论在拍卖程序下优先购买权的行使问题。

(二)优先购买权行使的前提

法律规定优先购买权行使的前提是“同等条件”，即在同等条件下才能享有优先购买权。所谓“同等条件”并不仅仅意味着“同等价格”，至少还应包括相同的付款条件或方式、相同的付款期限等其他条件。在拍卖程序下，优先购买权人欲行使优先购买权，应当遵守相应的拍卖规则，包括但不限于按照拍卖规则的要求进行竞买登记、交纳竞拍保证金、在拍卖日到达拍卖现场等。从实质上看，优先购买权是法律基于一定的原因而对第三人受让权利的一种限制，但这种限制应合理地控制在一定限度内，法律需要考虑第三人与优先购买权人之间利益的平衡。因此，法律规定的“同等条件”可以理解为“相同条件”，即优先购买权人行使权利的前提是应遵守第三人应遵守的全部交易条件。

二、拍卖程序下优先购买权的具体行使

(一)履行通知优先购买权人的义务

对于优先购买权人的通知期限，相关法律及司法解释并不相同。对有限责任公司股权转让，我国《公司法》第73条规定：“人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。”笔者认为，该通知期限仅适用于法院强制执行程序中当事人协商转让或变卖程序，并不适用于股权拍卖转让的情形。在拍卖程序下，只需在拍卖日前的合理期限内通知其他股东即可，其“合理期限”应为其他股东有足够的决策、竞拍报名时间为衡量标准。对出租房屋的出卖或转让，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院于2009年9月1日起施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”对于上述冲突，笔者认为应当按照新法优于旧法原则确定，即在拍卖程序下，承租人的通知期限为拍卖日的五日前。

未在法律规定期限内通知优先购买权人，其法律后果在上述相关法律规定也不一致。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 按照新法优于旧法原则，未在法律规定期限内通知优先购买权人的，并不会导致房屋买卖合同无效，但承租人可以请求出租人承担赔偿责任。

(二)如何保障优先购买权人权利的行使

在拍卖程序中，优先购买权人因享有在一切交易条件确定后决定是否行使优先权的权利，可坐享其他竞买人博弈结果的权利，并非必须参与举牌竞价，关键是在竞买人最高报价出现后，拍卖人如何保障优先购买权人权利的行使。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”依该规定，拍卖过程中，在出现最高应价时，若优先购买权人不作表示的，应视为放弃优先购买权，即是否行使优先购买权的主动权在优先购买权人，拍卖人无需主动征询优先购买权人的受让意愿。为保障优先购买权人权利的行使，防止拍卖成交后可能出现的纠纷，在拍卖实践中，笔者建议在存在优先购买权人的拍卖场合，当最高竞价出现，经拍卖师三次叫价后仍无更高出价者应价拍卖师落锤确定成交前，拍卖师应直接当场征询优先购买权人是否买受。若优先购买权人表示不愿意买受或拒绝表示，则拍卖师落锤确定成交，买卖合同在上述最高出价竞买人与委托人之间成立并生效。若优先购买权人表示愿意买受，则所有竞买人可继续应价，直至确定不变的最高竞价后，由拍卖师按照上述规则确定最终买受人。

三、拍卖中优先购买权冲突的解决

在拍卖实践中会出现同一标的物可能存在两个或两个以上优先购买权人的情形，当发生优先购买权冲突时，主要根据优先购买权的种类采用以下原则予以解决：一是根据物权优于债权原则，物权类优先购买权效力优于债权类优先购买权。例如，当拍卖房产时，在共有人和承租人都拥有优先购买权的情形，因共有人优先购买权是基于物权而产生，而承租人优先购买权是基于债权(租赁合同)而产生。因此，在同等条件下，共有人的优先购买权效力应优于承租人的优先购买权。二是在顺序相同的债权类优先购买权发生冲突时，应按最高人民法院《关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款“顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人”的规定执行。比如在金融资产管理公司委托拍卖涉及国有(控股、参股)企业金融不良债权时，多个相关优先购买权人主张优先购买权，或房产拍卖中两个以上承租人均主张优先购买权时，应以抽签方式决定最终买受人。三是顺序相同的股权类优先购买权发生冲突时，应按照《公司法》第72条“两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权”的规定执行。

2.关于行使优先购买权的告知书 篇二

承租人的优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实权利, 在出租人出卖租赁物之前, 是依附于房屋租赁合同的, 是一种期待权。只有在特定的法律事实出现, 即当出租人将租赁物出卖给第三人时, 承租人才能实际行使优先购买权, 使这项权利由可能性变为现实性。承租人可以据此权利依法要求宣告该买卖合同无效, 等条件与出卖人形成房屋买卖合同关系, 优先购买房屋, 此时是一种既得权。

根据我国的法律规定和实践经验, 优先购买权的行使须符合下列条件:

1 须在法律规定的特定买卖中行使

在我国, 优先购买权是一种法定权利, 直接依据法律规定产生, 不允许当事人约定设立。所以, 只有在法律明确规定的特定买卖中才能行使优先购买权。这里的特定买卖包括两层含义:一是法律明确规定的买卖关系。法律没有规定的买卖关系不产生优先购买权问题;二是财产所有人能够自由出卖财产的买卖关系。在受法律限制的买卖关系中, 如强制拍卖、国家征购等, 不得行使优先购买权。之所以如此, 主要是为了保护这些买卖关系中买方的合法权益。如在强制拍卖中, 如果允许行使优先购买权, 则购买的人数势必减少, 卖价难免偏低。

2 须受“同等条件”的限制

优先购买权是对出卖人出卖财产的一种限制, 但优先购买不是优惠购买, 因而这种限制不能改变买卖的等价有偿原则, 不能损害出卖人的合法权益。先买权人只有按等价有偿原则接受买卖中的同等条件, 才能行使优先购买权, 这也是行使优先购买权的实质要求。对同等条件的含义认识, 学术界与审判实践中有绝对同等说、相对同等说以及同等价格说等观点。在一般条件下, “同等条件”与“同等价格”并无不同, “同等条件”即为“同等价格”。“同等价格”固然易于操作, 但词义过于狭窄, 不够全面。很多学者认为“同等条件”的内容至少包括三项:首先是价款条件的等同, 即优先购买权人支付的价款应等同于第三人在合同中允诺的价款;其次为价款支付方式的等同, 例如第三人在合同中允诺一次付清, 先买权人就不得主张分期给付;另外, 因为个人的信用条件不同, 即物之所有人虽允许第三人分期付款, 但先买权人不能提供适当有效的担保, 并不能主张分期付款;第三, 其它交易条件的等同。例如, 出租人出卖3间房屋, 承租人必须在购买3间的情况下才能行使优先购买权对抗第三人, 而不能以低于3间的条件要求行使这一权利;若第三人将优先购买权之标的物与其他财产作为购买之前提, 优先购买权人就不能将购买权之标的与其他财产相分离;实现从给付义务, 出卖人与第三人的合同方能成立, 则先买权人亦不得舍弃从付义务。

3 须在行使期限内行使

承租人优先权的行使有两个时间的限制:首先应限定在租赁合同的有效期内, 先买权人只有对买卖标的物享有租赁使用权, 才具备行使优先购买权力;其次, 优先购买权同其他民事权利一样, 必须在一定期间内行使, 否则就不再受法律保护。优先购买权行使期间的起算点应当以什么为标准?有人认为, 应当以出卖人与第三人成立买卖合同时为准。理由是, 出卖人与第三人买卖合同不成立, 没有确定的合同条款, 则不存在同等条件, 优先购买权就没有成立的基础。但应当看到, 由出售人自行设计一个出售条件, 先行通知优先购买权人, 在其不购买后, 再以同等条件卖与第三人, 这种情况也完全可能存在。我国法律将承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前3个月或合理期限内, 这里出售人通知的是出售意图, 行使优先购买权的期间的起算点应从出售人公开表示出售意图时开始, 当然, 如果出售人未尽通知义务, 径直出售, 则应从优先购买权人知道或应当知道其优先购买权被侵犯时起算。优先购买权行使期间起算点解决后, 还应当明确优先购买权的存续期间, 即除斥期间。确定适当的除斥期间, 对于促使先买权人及时行使权利, 维护出卖人的合法权益具有重要意义。从我国现行法律规定来看, 《城市私有房屋管理条例》第11条和最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见 (试行) 》第118条规定了房屋承租人的优先购买权应在接到通知后3个月内行使, 3个月内未作购买的意思表示, 应视为放弃优先购买权。

4 须先买权人为自身利益行使

优先购买权是一种专属权, 只能由特定的主体—先买权人享有, 不得转让、继承。之所以优先购买权只能由先买权人专属行使, 是由出卖人和先买权人之间的特定法律关系所决定的。优先购买权是法律为保护特定买受人的利益而设立的, 它只能存在于法律规定的既存法律关系之中。脱离特定的法律关系, 法律就没有必要对买受人给予特殊保护, 因而也就不会有优先购买权的存在。一般来讲, 承租合同中承租人为先买权人, 但承租人之外的家庭成员共同使用租赁房屋的, 也应视为承租人。

这里需要注意几个问题, 首先, 因为先买权只有在出卖人出卖其标的物与第三人订立买卖合同时行使, 所以在因遗赠、继承、征收等非因买卖而转移标的物时, 先买权不能行使;其次, 在混合赠与的情况下, 虽兼有买卖与赠与因素, 究其实质仍以赠与的性质为主, 与纯粹的买卖合同不同, 故不属于“出卖租赁房屋”, 不能行使优先权;其三, 在拍卖的情况下, 由于拍卖, 是以公开竞价的形式, 将特定物品或者财产转让给报价最高者所有的诺成性合同, 如果允许承租人参加拍卖, 宣布承租人对拍卖房屋标的物享有优先权, 则影响拍卖程序的公正, 同时也侵犯了所有权人希望通过拍卖取得最高利益意思之所在, 拍卖程序也形同虚设, 故优先购买权也不得行使。但为保护承租人利益, 出租人应将拍卖的有关情况及时通知承租人, 以便其决定是否参加竞买, 否则, 承租人可以享有先买权为由申请法院宣告拍卖无效。其四, 在互易的情况下, 互易合同双方当事人以货物以外的财产进行交换的协议, 是特定物与特定物的交换, 与买卖的特定物与金钱交易有本质不同, 亦应无先买权行使的余地, 但如对待给付的为代替物, 优先购买权人也能提供的话, 仍得形成优先购买权。

参考文献

[1]马原著:《中国民法教程》人民法院出版社, 1997年8月第1版.

[2]参见戴孟勇:《刍议行使优先购买权》, 载《人民法院报》, 2000年12月16日理论专版.

[3]王利明《房屋买卖中的优先购买权》, 《中国民法案例与学理研究》, 出版社1998年版.

[4]张文胜:《论优先购买权的若干问题》, 《安徽警官职业学院学报》, 2002年第四期.

[5]黄松有主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《中国民事审判前沿》, 2005年第1集, 法律出版社, 2005年1月第1版.

3.关于行使优先购买权的告知书 篇三

关键词：股东优先购买权；起算点；期间

一、股东优先购买权的行使条件

（一）同等条件

《征求意见稿》第24条第1款[1]规定了同等条件的含义。其采用列举式立法体例，只列举了价格、付款方式、期限，并加以“等”字进行类推、省略，在实务上还是比较引起混淆的。不妨再列举“数量”这一重要因素，因为数量是合同的主要条款。

（二）股权转让协议成立

《征求意见稿》没有明确指出股权转让协议需成立这一前提条件，但是第25条的规定除了肯定《公司法》第71条规定的书面通知形式外，还明确、细化了书面通知的内容。这些内容包括，受让人的姓名或名称、转让股权的类型、数量、价格、履行期限及方式等股权转让合同的主要内容。由此可以看出，最高人民法院认为，此时股权转让合同已经成立。本文同意这种“先签约，后通知”的观点。理由如下：

因为优先购买权受“同等条件”的制约，而同等条件只能以转让人与第三人之间确定的交易条件为准，而交易条件的确定往往需要成立合同来加以约束，简单的交易意向因未形成合同而没有确定性、法律约束力也明显不足。如果以交易意向为前提条件，很容易使转让人或第三人因优先购买权股东的竞争购买行为而提高报价，从而导致同等条件的灭失，如此一来，享有优先购买权的股东就需在新的交易条件下重新跟进，这不符合商事行为的效率原则，徒增交易成本。先有股权转让协议成立在先，并据此确定同等条件的制度设计，更容易节省交易资源。

另外，根据合同法的一般原则，合同成立即生效，此处的股权转让协议一般是指主体适格、意思表示真实、不存在违法事由等的合同。不过，即使股权转让协议存在效力瑕疵，只要不改变“同等条件”，优先购买权就不受影响。[2]

最后，须经股东过半数同意，即满足《公司法》第71条第3款所规定的“经股东同意转让的股权”。如前所述，按照第71条的制度设计，未经股东过半数同意的结果是这些异议股东有购买拟转让股权的义务，且该义务是法定的强制性义务，法律在平衡出让方与其他股东之间的利益博弈中还是偏向出让方，公司不能成为投资者的陷阱，要给出一个通道让出让方离开公司。

二、股东优先购买权的行使期限

通过上述分析可以得出结论，一般情形下，异议股东在符合同等条件、股权转让协议成立生效且股东过半数同意的前提下即可进行股东优先购买权。那么，优先购买权的行使期限如何？

（一）起算点

一般情况下，优先购买权的起算点应该是其他股东收到书面通知的时间，并且该书面通知应当包含转让股权协议的基本情况，只有其他股东了解了股权转让协议基本内容的情形，才能够在同等条件下做出是否行使优先购买权的决定。那么，除了同意权层面的书面通知、出让方还要二次通知吗？书面通知具体应该包含哪些内容？

首先，《公司法》第71条中的书面通知，虽然文义解释上为拟转让股份的出让方履行同意权层面的通知义务，但是从商事法律的效率原则角度进行考虑，此项通知可以有两层意义，一层是为针对该通知内容是否表示同意，二层是为针对该通知内容是否行使优先购买权。那么，做为接到通知的其他股东，也当然可以在同一份文件中表达是否同意以及是否行使优先购买权的两种意见。[3]

其次，关于此书面通知的内容，《征求意见稿》第25条第1款做出了规定，基本涵盖了股权转让合同的主要内容，书面通知如果能包含这些内容，其他股东基本可以据此作出判断，出让方也就完成了其通知义务，优先购买权的期间可以进行起算。因此，一般情形下，优先购买权的起算点为书面通知达到其他股东的时间。但是存在一種特殊情况，即出让方与第三人订立股权转让协议后，根本不履行其通知义务，即根本不像其他股东发出任何通知。此时的起算点如何确定？如前所述，本文认为优先购买权的性质为请求权，此时优先购买权的权利行使期限的起算点应该是其他股东知道或者应当知道转让股份事实时。

（二）期间长短

《征求意见稿》中第25条第1款对优先购买权的行使期间做了规定，即自其它股东收到书面通知后，如果公司章程对行使期间有规定，就按照公司章程的规定处理，如果公司章程没有规定就按照通知中载明的时间处理，但是通知中载明的时间少于30天或者记载不明的按30天算。对此规定，笔者有以下几点看法：

首先，在公司章程没有特殊规定的情况下，只有下限、没有上限的规定在商事法律关系中，不是很合理，这可能导致转让人的转让收益在相当长的时间内得不到实现，并使得第三人与转让人之间的交易处于长期不确定状态，显然对第三人不公平，也不利于有限责任公司的稳定。

其次，30天的规定与同意权的行使期间过度重合，不是很合理。按照《征求意见稿》的设计思路，其他股东收到股权转让的书面通知后，一方面要在30天内作出是否同意的判断，还要作出是否行使优先购买权的判断，这在实践中难以做到。行使优先购买权的条件之一为30天内股东过半数同意，如果股东持持不表态致使30天期间经过才达成股东过半数同意，那优先购买权的行使期间很可能因此而经过，从而引起不必要的纠纷。

参考文献：

[1]公司法第七十一条第三款所称的“同等条件”，应当综合股权的转让价格、付款方式及期限等因素确定。

[2]常鹏翱.《论优先购买权的行使要件》，载《当代法学》，2013年第6期。