房地产营销咨询合同

房地产营销咨询合同（精选12篇）

1.房地产营销咨询合同 篇一

委托方：(以下简称“甲方”)： 公司法人： 营业执照编号：

受托方：(以下简称“乙方”)：公司法人： 营业执照编号：

本着平等、双赢的原则，现就甲方开发的 ，委托乙方独家营销策划代理事宜达成如下合同条款：

第一条：甲方委托乙方代理策划和营销的相关事项表式如下：

第二条：甲方的责任

一、甲方应向乙方提供委托代理项目的土地规划、销售等各项法律文件、以及工程技术相关图纸资料供乙方售楼使用，并保证以上资料的真实性与合法性。

二、甲方负责户型面积的核定工作，如在销售过程中因户型面积发生的问题，乙方不承担相关责任。

三、甲方应向乙方提供项目工程进度表，甲方应按此计划表进行施工。

四、甲方应向乙方提供以下销售条件：

1、售楼部及售楼道具、办公场地及办公用具(含电脑及打印设备)空调、纯水机、固定电话。(水电费及电话费用由甲方承担)。

2、售房合同样本、认购书及空白合同文本。

3、甲方应在对外承诺的有关建筑材料、配套设施、物业管理收费标准、交房标准、工程进度、交房日期及建筑销售面积等资料上签字盖章，并遵守承诺。

4、甲方委派协调人员负责收款及合同审定盖章工作。并全权负责办理银行按揭及个人产权、土地证等相关手续。

5、每月及时足额支付给乙方代理费用。

第三条：乙方的责任

1、在营销过程中，应注重树立甲方的品牌形象，不断宣传甲方物业知名度，不断提升甲方楼盘潜在价值。

2、全权负责销售案场的客户接待、洽谈、签约等案场的实际销售执行工作。

3、根据项目进展情况制定各阶段销售价格，保证低开高走的营销策略。

4、结合本项目周边房地产市场进行调查分析(主要包括价格及营销手段)，及时向甲方沟通，以便及时调整营销思路。

5、每月5日前向甲方书面通报上月营销项目的销售情况，制定当月销售计划书。

6、安排适当销售人员进行市场行销，确保销售工作顺利进行。

7、协助甲方作好一次性、分期付款业主后期房款的催要工作。积极配合甲方作好业主银行按揭的个人资料收集及相关资料准备工作;协助物业管理公司做好业主交接房工作。

第四条：营销代理费用及支付方式

1、底价：每个代理项目的底价由甲方签字确认。

2、销售佣金：甲方按底价收入的 2 %计算支付乙方销售佣金。

3、溢价：乙方在甲方签字章确认的底价基础上实现销售部分称为溢价。溢价部分甲乙双方7：3分成，甲方得70%，乙方得30%，与佣金同时结算。

4、签定本合同时，甲方支付 万元整作为乙方 项目的策划费。其余 策划费在 年 月 日由甲方付清给乙方。

5、佣金和溢价结算时间为每月6日前。

6、乙方承担乙方所有工作人员薪金、交通费及人员食宿费用等。

第五条：成交与结算约定

一、乙方与客户签定了《认购书》并由甲方收取了首付款，即视为乙方符合结算条件。甲方应按上月乙方应得佣金和溢价分成如数结算给乙方。

二、客户只签定了购房定单或甲方只收取了定金(不退)，不符合乙方结算条件。

三、签订认购书后(即大定)如客户违约未按时签订购房合同而退房的,定金甲乙双方各得50%。

第六条：营销方案执行及推广费约定

一、乙方为甲方提供营销推广方案，甲方签字认可后执行，推广费用由甲方承担70﹪，乙方承担30﹪.

二、甲方在收到乙方所提供的营销方案后五日内应当给予答复，并提出书面意见，否则视为甲方同意。

三、如因甲方执行方案时间推迟或不执行营销方案所造成本合同期间内达不到销售任务目标，其责任由甲方承担，乙方营销时间顺延,代理费正常收取。

四、对于乙方提交经甲方认可的各类营销方案，甲方不得擅自改变，否则因改变营销方案所造成的后果应由甲方承担。同时未经甲方认可的营销方案，乙方亦无权实施，否则后果乙方承担。

五、代理项目的广告设计(包括报纸广告、户外广告、电视广告、广播广告、互联网广告等各种广告)及项目标志VI设计，可由甲、乙双方共同商定的广告公司进行设计及发布，费用由甲方承担70﹪，乙方承担30﹪.

六、第八条：违约责任

在甲、乙双方正常合作情况下，一方擅自违约终止本合同的，违约方除应按本合同规定承担相应法律、经济责任外，赔偿受损失方(人民币)十万元的违约金。

第七条：销售指标的约定：

第八条：承诺约定：

一、甲方应把控对外承诺的内容，如因承诺不能兑现问题而发生的客户投诉退房，由甲方承担。

二、乙方对外宣传的物品(包括广告、楼书等其他对外宣传品)均经甲方签定确认，均视为甲方对外承诺。

三、在乙方代理销售过程中，因工程质量、物业管理等问题，影响销售进度的，乙方不负责任，且营销代理费不受影响。

四、为稳定项目的市场销售价格的统一性，甲方不得对外销售已委托给乙方代理的项目，如特殊情况，应由甲方总经理签字方可销售，照常计算乙方业绩，按底价提取乙方佣金。按销售价格计提乙方溢价。

五、本协议生效后，若出现自然灾害、战争或因政府政策调整等不可抗力造成本项目不能销售的，双方可终止协议或协商延长本协议履行期限，具体事宜按《中华人民共和国合同法》的有关条款，由双方协商解决。

六、在本协议履行中，如双方发生纠纷，应先行协商解决，协商不成，可向焦作中级人民法院提起诉讼。

七、在本协议履行中，不得擅自更改。因特殊原因需续签的补充协议或会议纪要，作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力。

第八条：本协议一式肆份，双方各执两份，经双方签字之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

代理合同样本

2.房地产营销咨询合同 篇二

一、传统房地产营销的基本要求和特点

1. 传统房地产营销的基本要求。首先, 卖房子, 也就是如何把建的房子给卖出去, 在最短的时间内完成销售, 获得最大利润。

其次, 建立和维护品牌, 为将来的新项目创造铺垫。

2. 传统房地产营销过程

第一步, 在楼盘开始建设的时候和期间, 通过各种新闻报道、软文来宣传楼盘区域与楼盘规划设计蓝图。

第二步, 到了预售前, 开始在报纸、电台、电视、网络等地方刊登售楼广告, 制作售楼用品和布置样板房。

第三步, 售楼处开始接受预订, 举办开盘庆典等, 同时开始签约售楼 (花) 。

第四步, 进入稳定售楼阶段, 个单元被不断出售。同时有业主入伙居住。

第五步, 进入尾盘阶段, 同时准备下一个项目。

二、网络营销对传统营销的突破

1. 采购平台的突破。

房地产商通过互联网对供应链的重新整合, 改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之间的交往方式, 从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标, 与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提高了服务效率, 而且提高了企业经营活动的透明度, 扩大了合作伙伴的选择范围。通过房地产网站, 还可以建立起相关企业的信息高速公路, 形成企业之间的信息链, 建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。

2. 广告平台的突破。

房地产的开发企业通过自身建立的网站, 或者通过其他网站发布广告等手段, 对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后, 进行房地产广告投放的第四个媒体。

3. 销售平台的突破。

房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。通行做法有两种:一是企业在因特网上申请域名, 建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理, 而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程;另一种做法是委托信息服务商发布网上信息, 以此与客户联系并直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金, 而且还可同时利用网络工具 (如电子邮件、公告板等) 收集消费者对产品的反馈意见, 既提高工作效率又能树立良好形象, 适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售, 专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群, 而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营, 能够很好地完成营销策划。考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本, 这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。

4. 信息平台的突破。

利用网站或所设计的网页, 进行项目相关信息的发布, 例如项目的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息, 项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。与传统的信息发布媒介相比, 网络营销的信息平台不但可以发布信息, 而且可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈, 例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案, 又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见, 实现真正的互动营销。

5. 交流平台的突破。

在信息交换的基础上, 房地产网络营销还应当建立业主与业主之间的交流平台, 即所谓的网上社区, 以促进小区文化的形成。

6. 管理平台的突破。

房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环, 开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间, 物业管理公司可以以此发布公告通知、小区财务管理情况, 听取业主意见等, 有利于日后小区的规范化管理。

但是, 由于传统的房地产营销还由于某些原因, 还不能被网络营销立刻代替, 还要继续存在。笔者认为, 可以将两者的整合进行房地产营销, 同时发挥二者的优势。

三、整合传统房地产营销与网络营销

房地产网络营销模式是一种新的营销模式, 它并没有完全取代传统营销, 传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分, 整合网络营销与传统营销, 进行优势互补, 是网络营销模式的成功之道。

首先, 通过传统营销方式和网络的结合, 促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。网站作为消费者与企业最终产品之间的中介者, 首先必须把自己推销出去, 引导消费者进入网站, 这样才能使他们接触最终产品信息, 推销房地产网站通常有两大类方法:一类方法就是通过传统的广告、宣传, 以及企业形象系统、企业标志等方式去宣传网站;另外一类方法就是通过网络技术的方式, 通过链接、网络广告等等一些方式, 去宣传企业的网站。在宣传网站的同时, 还必须把网站同企业的品牌形象紧密结合在一起, 只有这样, 消费者才会垂青于载有该品牌信息的网络。

其次, 利用网络提供信息。网络营销的对象实质上是大量信息, 包括房地产企业产品的价格、位置、销售情况及有关房地产的知识与新闻。网络虽然不能代替现场看房, 但能为消费者提供丰富的信息, 对房地产网络营销模式从理论到实践意义都很大。

四、总结

现阶段, 房地产的传统营销与网络营销犹如房地产企业营销的左右手, 只有两只手一起协调用力, 房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]吴群浅析博客在房地产网络营销中的运用[J]科学论坛, 2007 (2)

[2]栾淑梅房地产市场营销[M]北京:机械工业出版社, 2007

[3]唐淳杰浅议发展中的房地产网络营销[J]科技资讯, 2009, (26)

3.房地产整合营销VS全程营销 篇三

整合营销，区别于全过程营销，主要体现在以下几方面：注重消费导向，强调以消费者为中心，以消费者的需求为导向，是整合式营销的精髓所在，颠覆了传统营销以产品为核心的理念。传统的全过程营销起初是从产品营销、概念营销、卖点群营销，策划的目的是如何销售产品，而对于消费者需求的考虑甚少。而整合营销强调，从房地产投资到物业销售的全过程，都要考虑消费者的利益，以消费者的需求为导向。经过前期的市场调查和研究，了解消费者的需求、购房动机和承受能力，从而有针对性的开发产品，确定产品价格，并在销售过程中，改善服务，与消费者进行有效沟通，为消费者创造快乐的购买过程。这样的营销，更符合西方组织理论所说，“围绕消费者组织一切”。

这一点，在金网络置业代理的昌平某项目（以下称昌平项目）中，有着突出的体现。在项目前期市场研究和客户研究阶段，金网络市场研究部经过对周边市场、消费者需求与购买力的调查和研究认为，昌平项目的目标客户群应锁定为高校教师、投资客及周边中等收入人群。鉴于此，有针对性地开发了不同的产品类别，户型多达二十余种，其中，包括专门为投资客设计的面积为20平方米左右的零居，用于出租；为高校教师和周边中等收入人群设计的60-90平方米的2居，可以根据需要隔成二层复式，既能满足居住面积要求，价格又适中。在项目总体设计中，包括6层板楼和高层板楼，6层板楼主要是吸引目标客户群体，而高层板楼可以回收大量资金。多样化的产品投入市场后，取得了良好的效果，客户对于符合消费需求的独特产品设计赞叹不已，开盘的一周内就收获了销售近2000套，销售额近8亿，成交率接近40%的成绩。

高度整合企业品牌、智本、渠道、文化、社会关系等资源。从营销的发展阶段来看，整合营销是比全过程营销更高的发展阶段。在全过程营销中，强调将营销的理念贯穿于房地产开发的各个阶段，是营销理念在纵向的渗透，营销的流程被拉长，这已经比传统的产品营销和概念营销更前进一步了。

而整合营销是在此基础上的进一步发展，不但强调整个开发流程上的纵向贯穿，也注重品牌、智本（人力资本）、渠道、文化、社会关系等资源的横向整合。这一点，对于目前的房地产企业来说，尤为重要。再次以上述昌平项目为例，予以分析。随着房地产行业逐渐陷入低迷，项目的销售在2007年末至2008年2月，也呈现逐月递减的状况。经金网络市场部门的分析，认为房地产行业形势会有进一步恶化的趋势。为了及时应对，跑赢市场，项目部在2008年3月下旬至2008年4月底实施了一系列的有效营销手段。对周边市场的调查研究得知，昌平项目的主要竞争对手是周边区域的某知名品牌楼盘，其将于2008年5月1号开盘，早于昌平项目的预定开盘日期，并且开盘价也低于昌平项目。这样，该项目会分流一部分客户，对昌平项目造成严重影响。于是，金网络及时调动销售团队、媒体、广告等多方面资源，实现了4月27日提前开盘的神话。强大的资源整合能力确保了及时的市场反应速度和高效的执行力度，使得项目能取得良好的开盘业绩。

4.房地产项目全程策划营销代理合同 篇四

甲方(委托方)：

乙方（受托方）：

根据《中华人民共和国经济合同法》和《中华人民共和国民法通则》的相关规定，本着平等互利、长期合作的原则，经友好协商，现就甲方开发的日月山庄项目的全程策划及销售代理事宜，达成一致，以期双方共同遵守。

一、合作方式和范围

甲方指定乙方作为独家营销策划代理公司，对,项目案名变更不影响本合同执行）之住宅，商铺及车位等全部委托乙方实施全程策划及销售代理。

该项目总建筑面积约39000平方米,相关详细经济指标以市国土规划部门批准方案为准。

服务期限

自本合同签订之日起至项目销售达到90%为止。本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止合同。

二、工作方式

（一）甲方的工作方法：

1甲方以相应部门作为与乙方联系沟通工作的专门部门，并确定专人负责与乙

方进行各项工作具体对接；

2甲方将在认可的方案（稿件或成品）上签字，或以工作联系函予以确认，并作为对乙方工作认可之依据。

（二）乙方的工作方法：

1、乙方将组织专案小组为甲方工作（包括项目总监、策划师、设计师、文案、调研人员等），对“日月山庄”项目进行全程跟踪服务；

2、乙方将按双方最后确定的具体时间计划进行工作；

3、为确保各项执行工作的顺利开展，乙方将相应的以工作联系函之形式向甲方

提出有关事宜回复的时间与意见。

三、双方权利及义务

（一）甲方的权利及义务：

1、甲方保证向乙方提供的有关该物业的一切政府批文、物业状况、说明、设计、装修标准、相关文字及图片等文件和资料。并且均真实、准确、完整、并对其有效、合法性负责。

2、协助乙方制订或审定整体推广策略，承担有关宣传推广、广告、售楼资料、售楼现场包装及所有涉及第三方费用（包括户外、售楼部装饰、媒体广告发布、宣传物料制作）。

3、非因乙方之行为造成的索赔或法律责任，由甲方负责并承担责任。

4、甲方委派专人对接乙方的策划推广工作，负责乙方各项工作的安排与验收。

5、甲方对乙方提供的方案具有审定权、修改权，并有权要求乙方按甲方要求修

改，所采纳的方案均以签字方式认可为准。

6、方案经甲方签字认可后，甲方需重新修改，甲方承担该方案修改所发生的工

作费用。

7、为使乙方按本合同准时履行所有责任，甲方应按本合同规定的时间及时付

款，如有拖欠，按所欠费用总额每日千分之五计付滞纳金（允许延迟付款五个工作日）。

（二）乙方的权利及义务：

1、乙方要以认真，勤勉、积极的工作态度进行甲方委托的工作，派专业人员参

加必要的本项目相关的联席会议，从整合推广角度为甲方提供意见和建议。

2、乙方有义务利用自已的资源，对片区地产形势和本合同所委托项目进行正面的舆论导向。

3、乙方为项目销售前各阶段的推广策划工作负责；并按合理要求组织好策划推

广工作，根据推广各阶段的实际需要调配资源。

4、乙方工作人员应详细记录推广工作情况及推广效果，及时评估，以供双方根

据实际销售情况及时调整推广策略。

5、乙方应秉持专业水准和竭诚服务的精神进行以上工作，按甲方的要求保证质

量及时完成合同规定的各项任务，乙方提供的所有创意，策划和制作的方案，须经甲方专职人员签字同意后方可实施。

6、由于甲方提供资料及付款不及时、主导方向有误及审定方案延迟等原因，而

造成乙方未能按时完成任务或出现失误，乙方有权将交稿日期按甲方延迟的相应时间推后，或视具体情况暂停工作。

7、甲方不得在乙方进入本项目正式开展工作后自行销售委托乙方代理销售的标的物（见第一条）否则应按合同总金额的1.5%计算销售佣金给乙方。

8、乙方提交之各阶段报告及推广设计,甲方应于七个工作日内予以回复给予指

示,逾期则视为甲方认可所提交的工作内容。

（三）双方责任：

1、经双方商定认可的任何方案，甲乙双方均不得单方面擅自更改，否则实施中

引起的问题由改动方负责。

2、甲乙双方应严守彼此商业机密，对双方提供并注明为保密的有关经营、业务、产品文件、信息、图纸及软件等资料应采取一切合理的措施以使其所接受的资料免于散发、传播、披露、复制、滥用及被无关人员接触，确保商业机密不致外泄。

3、项目正式面市期间，甲方需全力配合乙方，针对项目进行宣传与推广。为保

证项目的利润最大化，乙方需根据项目工程进度进行项目包装及推广，甲方需保证本项目推广费用不低于80万元整人民币。

四、费用及付款方式

（一）、本项目整合推广策划服务费用为人民币壹拾万元整（￥100000元）。

本合同一经签订，甲方须向乙方支付人民币捌万元整（￥800000）的预付款作为乙方开展策划服务的前期费用；甲方项目开盘销售一周后支付策划服务费人民币贰万元整（￥20000元）。

（二）、销售佣金：本项目销售代理佣金按合同总金额的1.5%计提,每月5日前

结算上月销售佣金。

（三）溢价分成：当楼盘销售单套价格达到3000元/㎡时，超出均价部分实行溢

价分成，具体比例为8：2，甲方占八成，乙方占二成，每三个月结算一次。

五、基本工作内容：

A、项目分析与市场调研

市场整体及片区趋势分析

客户群体及消费观念分析

SWOT分析

畅销楼盘及户型分析

片区楼盘特色及风格宣传

B、概念设计指示及建议

项目风格定位建议

项目规划定位建议

建筑外观建议

户型定位建议

配套设施建议

C、项目整体形象策划方案

1、基础部分：

项目（楼盘）LOGO创意及设计方案

标准字创意及设计方案

图形、字体组合规范创意及设计方案

色彩组合规范创意及设计方案

2、办公部分：

名片、胸卡（工作牌）创意及设计方案

信封、信纸、文件袋（档案袋）创意及设计方案

台卡创意及设计方案

人员服装创意及设计方案

3、应用部分：

楼栋、楼层指示系列创意及设计方案

园区功能（配套设施）导示系列创意及设计方案

园区禁令指示系列创意及设计方案

会所功能（配套设施）导示系列创意及设计方案

4、宣传用品部分

请柬创意及设计方案

雨伞创意及设计方案

纸杯创意及设计方案

广告衫创意及设计方案

会员卡创意及设计方案

D、整合推广及创意设计

1、包装策划

工地及销售现场相关规划与设计方案

工地及销售现场围墙设计方案

工地及销售现场广告牌设计方案

工地及销售现场广告灯箱建议方案

2、售楼中心相关规划与建议

售楼处功能和规划与设计方案

售楼处装修风格设计方案

售楼处背景看板、接待台设计方案

售楼处广告看板设计方案

售楼处POP挂旗（幅）设计方案

售楼处欢迎牌、指示牌设计方案

4、平面宣传方案的设计

销售资料（印刷品）相关规划与设计方案

售楼书设计方案

售楼宣传单页设计方案

售楼宣传折页设计（一般派发及邮递）设计方案

售楼海报设计方案

5、媒介广告部分

平面宣传创意及设计方案

户外媒体宣传创意及设计方案

车体宣传创意及设计方案

公交站牌宣传创意及设计方案

注：以上各项工作由甲方选定工作内容及要求，乙方组织设计实施，并以电脑打印及刻录光盘文件的形式提供。

E、工作结点及任务安排：

1、蓄水期：根据本项目的体量，至少需要4—5个月的蓄水，利用蓄水期间宣传本项目的亮点，扩大项目的知名度；完成意向客户的积累及开盘前的认筹工作。

2、开盘期：在开盘当月，利用户外广告及各个渠道的媒体宣传进行项目推广集中放量；开盘当月，完成推盘总量的50%。

3、持续热销期、尾盘及清盘期：按季度任务，每季度完成销售总量的20%

注：每一销售环节的工作计划、任务与项目工程进度，宣传推广执行挂钩。

六、项目署名

本合同正式签订后，甲方应在本项目所有甲乙双方确认的推广宣传品（楼书、折页、媒体及各种形式广告载体）上和营销活动中标识“整合推广：武汉世纪英豪房地产经纪有限公司”字样。

七、违约责任及其事宜

1、合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均需严格遵照执行，否

则违约方要赔偿因此对对方造成的一切经济损失。

2、甲乙双方任何一方单方面中止本合同则视同违约，违约方需向守约方支付违

约金叁拾万元整。

3、甲方未提供有关许可证及相关法律文件资料而造成损失的，则甲方承担全部

责任。

4、本合同执行过程中，如因不可抗力而影响有关条款的执行，受影响一方应及

时向对方通报，因此而影响履行有关条款的将不视为违约。

5、经双方协商同意可签订补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

6、任何一方按本合同规定提出中止合同时，需提前30天书面通知对方，双方

派人于通知起15日内完成办理相关结清款项、解除合同等手续。

7、本合同未尽事宜，双方协商解决；若对本合同执行中产生的冲突双方协商解

决，协商不成的，可交由仙桃市仲裁委员会解决。

8、本合同共伍页，一式四份。双方各执两份，具有同等法律效力。

甲方：（签章）乙方：（签章）法人代表：法人代表：

5.房地产营销咨询合同 篇五

1.目标成本管理的概念及说明项目管理论坛

企业想要长远发展就必须坚决贯彻落实目标成本管理，世界知名企业如美国通用汽车公司、日本丰田汽车公司、柯达公司、美国波音公司等众多历史悠久的企业在其发展过程中始终坚持目标成本管理。那何谓目标成本管理呢?目标成本管理就是在企业预算的基础上，根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。

2.目标成本管理在房地产业的应用

2.1房地产项目目标成本管理的概念项目经理圈子

房地产项目目标成本管理，就是要在项目立项时就确定房地产项目的成本目标、利润目标，而实现这个成本目标、利润目标的过程就是全面的目标成本管理。房地产项目目标从市场价格收益的角度出发，结合目标利润率，为房地产项目确定可以接受的最高成本，之后的项目实施都是为了保证成本控制在可接受范围之内。房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理，要求细化到部门每位工作人员一起制定自己的目标计划。

企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，使企事业获取更大的经济效益。现阶段我公司已经迈出了目标成本管理的第一步，从机关到各项目都在加强目标成本管理的理念。

2.2房地产项目目标成本管理的基本模式

2.2.1目标成本的制定

目标成本管理，首先是制定成本目标，在充分掌握资料的基础上进行加工处理，形成对决策有用的信息，然后进行成本决策分析，提供各种备选方案，进行成本决策，确定优化方案。方案一旦确定，就以该方案为基础，进行目标成本的分解和落实，最后形成目标成本计划，作为执行的标准。项目经理博客

2.2.2目标成本的分解

目标成本制定后，要结合项目的实际情况进行横向和纵向的分解。横向是把目标成本合理地分配到各个部门，各部门成为目标成本的执行者和责任主体;纵向是把目标成本按作业程序进行分解，形成每个建设期间的成本控制底线。

2.2.3目标成本的控制

目标成本管理体系的核心在于控制，控制是指在项目成本形成的过程中，为降低成本，达到预期的成本目标所进行的预测、计划、实施、核算、分析、考核等一系列活动。它包括事前、事中和事后的控制。形成目标成本的全状态和全时态的全面控制，达到预定的目标。项目管理者联盟

2.2.4目标成本的分析和考核

目标成本分析包括事前的预测分析、事中的控制分析和事后的业绩分析，为目标成本的预防控制、过程控制、反馈控制以及考核评价提供充分客观的依据。根据目标成本执行结果和详细的分析资料，对各层次的目标责任者，按照目标责任制的要求和标准进行评价和考核，为进一步加强目标成本管理创造条件。

3.房地产项目目标成本管理控制的重点项目经理圈子

项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。就以金狮小区二期顺海组团项目为例阐述目标成本管理控制在实施阶段要注意的几个重点。

3.1严格控制建安成本

作为经济适用房项目严格控制建安成本就显的尤为重要，因为在销售价格固定的前提下，有效的降低工程造价，是本项目目标成本管理的重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。首先项目要编制详细的施工图预算，做到建安成本心里有数;其次，在与施工单位签订承包合同时，聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对可能发生的情

况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔;再次，成本部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、工程签证进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和工程签证，要先签单(技术核定单、工程签证单)后施工;最后，对施工图进行设计优化，对施工方案进行科学讨论，寻求最科学最经济的施工方案，通过科学合理的优化降低成本。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格工程签证和设计变更管理。项目管理培训

3.2合理安排工程周期

项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时，根据建设周期、施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。

3.3合理安排项目建设资金

房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此项目要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、项目资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。如果对项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本项目的资金动作情况能有一个比较清晰的了解，才能制定最佳资金计划方案，把项目资金成本降低到最小。

4.影响房地产项目目标成本管理的因素blog.mypm.net

4.1项目进度太紧。基于市场竞争的需要、资金回收的压力房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间、赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。另外因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，招标标的不是非常清楚，这也就为日后施工过程中的成本控制埋下了巨大的隐患。

4.2成本失控的一个很重要的原因是：事先没有建立明确的目标成本，即使有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、拍脑袋做决策，成本失控就不足为奇了。

4.3目标成本的测算方式与施工现场实际的施工组织形式相分离，设定的成本目标与施工管理的分工不一致，无法真正落实到实施人和控制人身上。

4.4目标成本测算没有明确成本责任区域，使成本责任无法传递，成本目标无法分解，测算资料形同虚设，只能作为项目最终盈亏分析的参考资料，而无法体现目标成本管理最重要的环节——过程控制。实施目标成本管理是实现企业创效创牌的重要手段，是控制消耗、降低成本的有效途径。最重要的是，在目前房地产市场竞争如此激烈和国家不断出台打压房价的政策下，推行目标成本管理，有利于增强全体管理人员的成本意识，有利于把握项目投入产出的全局，有利于从机制上保证项目成本在过程中受控，这对于企业今后的生存和发展至关重要，更是企业员工经济利益的根本保障。项目管理论坛房地产开发项目中要想最大限度地降低成本，提高企业的投资收益，进行有效的成本控制、降低工程成本是关键。本文简要从设计、招标、合同管理、人才培养、团队建设等方面对房地产开发项目中的成本控制与管理进行了分析阐述，可帮助企业管理人员理清思路，提升房产项目开发管理水平。

[关键词]房地产;成本控制;合同管理

近年来，国家房地产行业宏观调控力度逐渐加大，由美国次贷引起的经济危机席卷全球，国内房地产开发市场竞争愈加激烈。在相同的条件下，房地产开发项目的竞争，除了不断探索生产好的产品取得良好销售业绩外，另一个重要方面就是要严格把控房地产开发项目的建造成本，提高企业的投资收益。进行有效的成本控制、降低工程造价。这里对房地产项目开发过程中成本的控制与管理相关工作做以简要分析。1 优化采用合理设计是控制工程成本的前提

基础合理的设计是控制工程造价的首要前提和基础。从通常项目开发经验来看，项目开发设计费用一

般只占建设全部费用的 1%～3%，但影响到工程造价达到 75%以上，设计的质量和功能是否满足使用要求，不仅关系到建设项目投资多少，而且影响到建成后的使用效益和建设产品的市场销售。工程设计是项目开发的基础，一旦设计确定了也就确定了大部分的工程造价。工程预算、结算只是对工程的计量，他们不能从根本上改变工程造价。因此要有效控制工程成本，首要就是抓好工程设计这个阶段的设计质量管理。对项目设计方案进行多方案设计比较和优化，实行设计招投标制度。通过设计招标来选择优秀的设计单位和设计师来协助业主进行产品开发和设计。这样能够最大限度地保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现工程变更，增加工程成本，同时也能避免因建筑产品设计落后，影响销售。科学技术是第一生产力，在设计开发领域可以得到最集中的体现。对项目进行多种设计方案比较、筛选，对各项造价指标、各项经济技术指标，进行分析、判断，选择技术上可行、施工上合理、经济上最为节省的设计方案。通过这些业主能够能动地参与设计决策、优化设计，以保证有效地控制投资。在设计阶段，克服设计方比如设计师的不足或缺陷，所花费的代价最小，而能取得的经济效果显著。重点对图纸进行会审，保证其技术先进、施工方便、经济合理。力求提高设计质量，避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦，避免造成不必要的损失和浪费。在项目开发过程中尽可能避免不必要的修改，加强图纸修改的监控和管理。合理采用工程招投标以有效控制工程造价

工程的招投标制度能够通过引进市场竞争机制择优选定工程承包方，促进工程成本有效降低。在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在投资范围内。加强工程合同管理和控制

加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的法律保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。合同管理的健全与否，直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此在企业开发经营中要力求加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。施工环节的管理是有效控制工程造价的核心环节

施工阶段是将设计蓝图转化为具体建筑物的具体过程。也是为实现工程造价有效控制，合理确定工程造价提供原始依据的过程。施工和现场管理中，一是要严格办理设计变更，建立工程签证管理制度，要明确工程项目部、造价管理等相关部门，有关人员的分工与职责，确保工程签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。办理签证要及时，不能拖延，对签证的内容描述要求客观、准确，隐蔽签证要以图纸为依据。对于隐蔽工程，项目完成的质量状况，对重大的设计变更，应事先做出预算并进行经济技术分析比较、优化设计以后上报公司领导审批方可实施。二是严格审查承包商的索赔要求，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少报多、蒙哄欺骗等行为应予驳回，对遇到问题不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的现象应予坚决制止。三是项目管理人员应及时深入工程现场，随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容。四是造价管理人员应及时深入工地现场，随时掌握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。对于影响工程成本和质量的重要环节，应进行旁站监督管理和签证。把握好竣工结算是有效控制工程造价的关键

竣工结算是反映工程项目实际造价的重要文件，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在遗漏重复的项目。审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更应满足做增减预算的要求。审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有设计方、项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字。审查签证的内容是否准确，避免重复列项，对于不属于签证范畴的内容列入签证不应参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。坚持实行工程价款结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司投资费用支出。培养和选拔高素质经营和项目管理人才是根本项目经理圈子

项目的投资分析、项目的规划与设计、工程招标与投标、工程合同管理、工程预(结)算编审与管理等。每个环节、每项工作，都需要具备相应水准的人负责任、高质量地完成相应工作。企业必须尊重知识、尊重人才，想方设法吸引人才、留住人才、培养人才，必须建立与现代企业管理相适应的、科学的、行之有效的人才激励约束机制，培养和造就高素质的项目管理团队，吸收一批具有责任心、懂技术、善管理的工程造价专业技术人才。敬业爱岗的高素质管理人才是企业各项管理和项目顺利开展的重要保证。7 结 语

6.房地产合同 篇六

身份证号码：xxx

受赠人：xx，女，汉族

身份证号码：xxxxxx

xx于xxxx年x月x日共同购买了XX市XX区xx路xxxx弄x号xxxx室房地产，并于xxxx年x月x日取得该房地产之产权证(沪房地长字年第xxxxxx号)，根据该房地产权证的登记内容，xxx、xx共同共有该房地产。

xxx承认该房地产之购房款及购房所产生的一切税费、中介费用等，均为xx支付，同时，截至今日，该房地产所涉贷款均由xx按期偿还。现xxx自愿将其享有的该房地产之共有份额赠与给xx并与xx达成如下一致意见，以资遵守：

一、赠与人自愿将享有的XX市XX区xx路xxxx弄x号xxxx室房地产的`份额之所有权赠与受赠人;

二、受赠人同意上述房地产原有的按揭贷款(公积金抵押贷款和商业抵押贷款)均由其个人承受，并及时办理提前还贷或转按揭手续;

三、受赠人同意在赠与人的有生之年，将该房地产交由赠与人居住;

四、赠与人同意在受赠人发出请求的十日内，与受赠人共同至XX市XX区房地产交易中心办理该房地产的过户手续。

赠与人：xxx xxxx年x月x日

受赠人：xx xxxx年x月x日

甲方：xxxx科技有限公司

地址：

7.房地产营销风险防范 篇七

房地产业作为国民经济的重要组成部分, 在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

1、房地产业属于基础性产业。

一方面房地产业开发的住宅, 是人们满足居住需要的最基本的生活资料;另一方面房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等, 又是满足生产经营需要的重要生产资料, 属于社会生产基础性的物质要素。

2、房地产业是先导性产业。

房地产是社会生产和再生产, 以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件, 房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中, 都必须率先从房地产开发开始, 以此为先导。

3、房地产业具有支柱产业的特征。

由于房地产业的产业链长、产业关联度大, 它的发展可以带动一系列相关产业的发展, 在目前的中国又是主要经济增长点, 对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用。

房地产业的上述地位, 决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。

1、推动城市开发, 促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化中心, 加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开发的先导, 又改变着城市面貌, 完善城市功能。

2、带动相关产业发展, 促进经济增长。如前所述, 房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点, 通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中, 直接和间接与房地产相关的达50多个行业。据初步测算, 房地产业的产值每增加一个百分点, 就能使相关产业的产值增加1.5~2个百分点。

3、增加财政收入, 为现代化建设积累资金。房地产业发展的另一个重要作用是, 为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发, 一方面可以提供大量税金、土地使用权出让费和利润等, 直接增加财政收入, 为城市现代化建设积累资金;另一方面房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展, 间接地创造税收和利润, 房地产业通过各种渠道提供的税费, 已成为国家和地区财政收入的重要组成部分。

二、房地产营销风险类型分析

虽然房地产在国民经济中占有极其重要的作用, 但房地产投资及营销过程中存在着复杂的不确定性因素。由于房地产投资数额巨大、投资回收周期较长、变现能力差, 房地产开发商面临的风险种类繁多。有些风险对地产市场的所有项目都会产生影响, 如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整等;有些风险则只对某个或某几个项目产生影响, 如企业经营管理状况、房地产商品持有期的长短等;有些风险是房地产投资者可以控制的, 而有些风险则是无法回避和消除的。

根据风险来源, 将房地产营销风险划分为内部操控风险及外部环境风险两大类。

内部操控风险主要包括以下几个方面:从产品来上自身产品设计、质量是否能够达到和满足业主需求;品牌的认知程度及对客户的吸引;售后服务链的完善。从企业来说包括内控的制度的健全及完善;企业的控制力强弱;预见性及决策性是否正确。

由于内部风险主要是由于企业自身的建设及发展尚不完善, 管理水平不到位引起的, 因此只要做好内控建设, 提高全员素质, 利用管理手段可以得到稳步提升。因此, 不再详加论述, 下面主要探讨对影响房地产企业最大的外部环境风险。

外部环境风险较多主要包括市场风险、政策风险、资金风险三大主要类型, 结合笔者所在的房地产企业对这三种风险做简要概述。

1、市场风险。

市场风险是指市场中各类不确定因素所产生的风险, 如建筑材料涨价、土地价格涨跌, 例如我公司在东丽区华明镇2007年购买两块地皮, 其中一块地建设时时逢奥运会年, 国家特别强调节能减排、治理污染及交通, 造成建筑材料及人工费大幅涨价, 开发成本大幅增加, 而原房屋定价已经亏损, 如果仍按原定价格销售, 则将造成较大亏损, 而土地出让协议又规定房屋价格, 造成销售困难。另一块地皮, 购买时楼面地价5, 500元/平方米, 算上开发成本, 销售价格应在1万元/平方米左右, 但附近北京首创所开发的别墅项目, 开盘价仅为9, 600元/平方米, 可想如果我公司继续建设成为成片高层销售将非常困难。

2、政策风险。

房地产商品更多地受到国家或地方政府政策和法令的限制。房地产市场是一个不完全竞争市场, 并非完全市场化。不同的国家和地区对房地产的发展存在程度不同的干涉和限制。2011年来, 央行连续六次提升存款准备金率, 并且紧缩银根, 严格控制房地产企业贷款, 以到达调解房价的目的, 对房地产企业造成了严重的影响。我公司从下半年开始, 贷款进展极其缓慢, 原定贷款计划仅仅完成1/2, 造成工程款都停止支付。

3、竞争对手风险。

我公司在天津地区属于较大企业, 但是与万科、恒大、富力, 这些地产大鳄以及华润、招商、远洋这些企业地产相比, 无论在企业能力还是品牌战略上均有较大的差距。

例如, 公司在南开区宜宾道开发一片商品房, 不远处万科开发假日风情项目, 虽万科楼盘价格高于我公司开发楼盘, 但万科凭借其品牌优势及口碑, 销售情况非常好, 而我公司楼盘销售情况较差。

三、风险防范措施

1、提高自身抗风险能力。

中国有句古话, “修身养性平天下”, 意思是一个人先把自己的身心锻炼好, 再谈治理天下, 首先经营好自己的企业是提高自身抗风险能力的重中之重, 加强自身建设, 完善各项制度, 推行标准化、制度化、信息化, 使得企业每一个决策, 每一步前行, 并不是凭空想象, 而是经过一系列的调查、研究、分析后的结果。

2、调整产品结构, 合理价格定位。

面对日益严峻的融资形式及市场风险, 我公司的做法是调整产品结构, 转移开发重点, 合理定价, 多种渠道保证现金流。

华明项目2块地, 第一块地如果我公司直接开盘销售, 销售情况将不容乐观, 我公司西侧相同楼盘, 早于我公司半年开始销售, 至今售房率不到50%。为此, 我公司前期阶段积极与各区房管局及企事业联系, 希望能够整体买卖, 结果27栋楼有8栋楼作为回迁房卖给河东建委, 由于华明镇毗邻空港, 因此公司联系空港几家单位, 对剩余楼盘进行了整体销售, 虽然销售价格较低, 但由于整体销售, 资金回笼较快, 节省了大量银行贷款利息, 解决了困扰公司2年的负担;另一块地由高层调整规划设计, 变更为别墅项目, 使得销售价格能够得到一定的提升。

虽然目前国家调控房屋价格, 但国家鼓励限价房及保障房建设, 因此我公司将开发重点向“两限”房转移, 以规避政策风险, 特别是今年下半年, 在西青区开盘的限价房项目一开盘即售罄, 缓解了我公司的整体资金压力。

3、建立战略伙伴关系。

随着经济全球化的加快, 市场竞争已不再是企业与企业间的竞争, 而是利益群与利益群之间以及价值链与价值链之间的竞争。竞争优势已不能在单个企业产生, 战略合作关系产生出的竞争能力比单独运营的企业所能达到的努力更强大。资源是有限的, 又是分散的。有限的分散的资源必须进行有效整合与充分利用, 其产生的效益才会大于各自单独使用时所获得的效益总和。建立战略合作伙伴关系, 最重要的价值标准是, 各伙伴方具有自己的优势资源并能够做出贡献, 即伙伴间将各自特有的资源带入合作关系, 与其他伙伴的资源组合起来, 便会产生一种协同效应, 组合起来的资源比组合之前更有价值、更加稀有和更难以仿效。因此, 战略伙伴在目前资金压力大的情况下, 如何保证开发建设, 为此建立良好的战略合作关系式解决此问题的途径之一。

8.房地产营销亮剑 篇八

客户关系营销本身就是一个资源的动态调整与有效调配的过程，即通过客户的甄选、了解并建立起合作伙伴关系，力图把最优的价值提供给贡献最大的客户，同时通过客户良好的口碑传播达到促进房地产产品营销的目的。而且，企业和客户交易双方都本着交易费用原理与收益递增的原理行事，使得客户关系营销的存在具有充分的经济理论依据。

经济学之道

客户关系营销不仅仅是社会的人性化回归与营销观念转变的结果，还由于它的存在符合当今的交易费用原理和收益递增原理。

交易费用原理

交易费用是经济系统运行的成本。根据交易费用经济学，交易双方欲达成协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。从契约的过程看，交易费用包括了解信息的成本、讨价还价和决策成本以及执行成本和控制成本。尽管企业在根据每位客户的具体情况签订不同的协议时会加大交易成本，但实际上是根据客户个性化需求，创造性地量身设计交易结构和买卖双方都为支持对方而进行的投资，继而形成一种持续性的依赖关系，这种治理结构从长期的角度有助于交易成本的降低，而且客户关系的长期运营肯定会带来预期的回报。客户关系正是企业着眼于长期的发展所架构的与客户的相互关系，这种依赖关系越持久，双方从中获得的收益越大。尤其这项资产运营的结果，不仅仅是利润，还有更为重要的是推动企业发展的动力。

房地产客户在购买房产时花费的成本包括：调查楼盘所需的时间成本、现实支出成本、决策时承受的心理成本和决策成本，这些成本形成了客户与企业构建关系时的专有投资。若关系能够得以发展延续，客户会对企业逐步熟悉、信任、满意直至忠诚，从而成为企业的老客户，由此不仅会节省大量购买成本，还会由于对企业产品的满意，产生愉悦的心理体验，增加效用。

房地产企业在吸引新客户的成本之时的营销成本包括：客户调查成本、宣传产品的广告成本、促销成本与服务成本等，这些构成了企业与客户建立关系的专项费用。倘若关系持久，上述的费用就会受益终身，并随着企业与客户交往的次数增多、对客户了解程度的增加，更能有针对性地为客户提供服务，不仅降低了产生失误的可能性；而且降低了出现失误后客户不满而流失的风险。与专注于吸引新客户群体的传统营销相比，企业目前业务稳定性更强，也更容易得到客户的积极反应，节约了营销成本，提高了营销效率。 房地产客户关系的价值体现为客户推荐购买、客户重复购买、通过客户的投诉使开发商改进规划设计、改进工程质量和服务质量。

收益递增原理

亚当·斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，平均收益随之增长；而分工与专业化的发展带来的创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工和专业化……这个“收入与分工”共生演化的过程与原理恰好解释了客户关系营销的盈利原理。管理学的许多研究认为20％的客户为企业带来80％的利润。企业对核心客户提供优厚的价值，他们会回报以业务量的增长与新客户的引荐，使企业利润增加，市场扩大；而盈利后的企业会不断提高价值创造水平，则又使这些客户重复购买或增加客户的购买量……而且往往企业为核心客户服务的成本远远小于他们给企业的贡献量，如此企业的成长就进入一个良性循环。若某个企业先行抓住市场中的优质客户，其他企业只能毫无希望地尾随其后了，这就是客户关系营销的收益递增原理。所以从经济学的角度看客户关系营销能帮助企业找到带来最大收益的关键客户，并采取措施与他们建立关系，推动二者进入一个良性发展的循环。由此客户关系变成最有分量的资产。对竞争者而言，这些关系难以模仿。客户关系营销成为保证企业收益递增的一项重要工具。

总之，客户关系营销通过帮助企业发现核心客户，优化资源配置，推动企业步入良性循环发展的轨道而为企业客户双方带来交易费用的节约与效益的增加，使双方收益递增。

实施措施

由于客户关系营销能够降低交易成本，消除房地产营销中的“信息不对称”，同时又能使房地产企业达到效益递增，客户关系营销己成为许多房地产企业的“精确制导营销”。

房地产客户关系营销主张以消费者为导向，强调企业与消费者进行双向沟通，从而建立长久而稳定的互应关系，为企业在市场竞争中建立品牌优势。客户关系的管理，将影响到客户的直接再次购买和间接购买(客户推荐购买)。在房地产销售中，客户推荐产生的购买占据重要的比例。合生会会员的购买、重复购以及推荐亲朋好友购买，已占到合生旗下各楼盘平均销售的30％。招商会对招商地产开发项日的销售贡献率更是超过了50％。房地产关系营销相对于传统的交易营销而言是一种企业与客户共同创造价值的全新的营销理念。房地产关系营销认为“客户与企业所维持的关系”最终创造价值。企业的关注点，已经超越产品本身，扩大至针对于客户的价值生成过程，即客户所创造出的可感知的价值的过程，并涉及到企业的各个环节、各个职能。

房地产关系营销的实施，包括一些传统的营销工具，例如，广告宣传、促销活动、价格策略等，同时还需要客户投诉处理、客户服务维持等客户关系营销体系的支持。而后者的基础力量随着竞争日益突显。建立一个内部客户信息共享的平台是实施客户关系营销的基础， “客户会”是实施房地产客户关系营销的有效手段，建立良好的工程质量控制体系和有效实现对客户的承诺是实施客户关系营销的保障。

成立房地产客户服务中心。

房地产客户服务中心的成立有助于及时解决客户的各种咨询和投诉，客户的投诉将促使房地产企业不断改进产品设计、提高产品质量，同时还可完善服务体系。万科提出“在客户投诉中完美”，万科通过妥善处理客户投诉赢得了客户满意，还提升了企业品牌，促进产品销售。如果客户的投诉没有得到及时有效的处理，客户则会向亲友抱怨，甚至可能引发群体性的客户非理性维权行为。这些行为将对企业的品牌产生不良影响。

成立客户会

客户会又称客户俱乐部，是房地产企业发起成立的面向业主、准业主及其他社会高尚人士的生活服务组织。客户会通过举办丰富多彩的客户联谊活动可以让业主的生活更丰盛，使业主充分感受到买房不仅是买一座钢筋加水泥的建筑，更能体会到开发商所给予的人文关怀。客户会还可通过发展联盟商家，如装修公司、建材公司等为客户提供打折优惠，从而使客户享受到购物的便利与实惠。客户会推出的积分奖励计划将有利于开发商长期保留住忠诚客户，客户可以通过重复购房、推荐购房、参与活动等多种方式获得积分。积分计划将促进房地产的销售，促进企业与客户之间的沟通。此外，建立完善的客户信息网络和编辑面向客户的会刊都有利于加强与客户的沟通。

有些房地产企业成立客户会完全立足于促销，通过发放VIP会员卡吸纳意向客户入会，给予一些购房优惠。这种客户会的运营只是一种短期行为。从眼前利益看，似乎有利产房产的销售，但不利于长期客户关系的维护。

9.房地产代理合同 篇九

代理人（乙方）：_________

第一条　订立合同的基础和目的依据国家有关法律、法规和有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产_________（买卖／租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。

第二条　代理事项

（一）委托交易房地产的基本情况

1．座落：_________；

2．建筑面积：_________平方米；

3．权属：_________。

（二）代理事项_________。

第三条　合作期限

（一）本合同代理期限为_________个月，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长_________个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

（二）在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。

（三）在本合同有效代理期内，甲方不得在_________地区指定其他代理人。

第四条　费用负担

本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。

具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第五条　销售价格

销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为_________元／平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第六条　佣金支付

（一）乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第_________种方式计算支付佣金；（任选一种）

1．按该房地产_________（总价款／月租金计）的_________％，具体数额为_________元支付给乙方；

2．按提供服务所需成本计_________元支付给乙方。

（二）乙方未完成本合同约定的委托事项第_________项的，应当按照合同约定的佣金的_________％，具体数额为_________元，给付甲方。

第七条　预收、预支费用处理

乙方_________（预收／预支）甲方费用_________元，用于甲方委托的_________事项，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。

第八条　双方当事人权利义务

（一）甲方在合同生效之后，对乙方在授权范围内的活动，不能任意干涉，双方遇有问题可随时研究协商；

（二）乙方应认真负责行使甲方授予的权利，不得弄虚作假，更不得与第三人恶意通谋，欺骗被代理人；

第九条　违约责任

（一）双方商定，有下列情形之一的，承担违约责任：

1．完成的事项违反合同约定的；

2．擅自解除合同的；

3．与他人私下串通，损害对方利益的；

4．其他过失损害对方利益的。

（二）双方商定，发生上述违约行为的，违约方按照本合同约定的佣金总额的_________％，计_________元作为违约金支付给对方。违约方给对方造成的其他经济损失，应当按照法律、法规有关规定予以赔偿。

第十条　声明及保证

甲方：

（一）甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

（二）甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

（三）在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

（四）甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

乙方：

（一）乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

（二）乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。

（三）在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

（四）乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十一条　保密

双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密（技术信息、经营信息及其他商业秘密）予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

第十二条　不可抗力

本合同所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、**、政府行为等。

如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。

第十三条　通知

（一）根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等方式）传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

（二）各方通讯地址如下：_________。

（三）一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。

第十四条　争议的处理

（一）本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。

（二）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

1．提交_________仲裁委员会仲裁；

2．依法向人民法院起诉。

第十五条　解释

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。

第十六条　补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十七条　合同效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________

代表人（签字）：_________代表人（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

10.房地产抵押合同 篇十

根据二0一三年一月二十四日贷款人陈XX（以下称抵押权人、身份证号：________________________）与借款人周XX（身份证号：________________________）、王XX（身份证号：_________________________）愿将下列房地产作为抵押物，共同担保以上《借款合同》项下本金伍拾万元人民币和所产生的利息及违约金。签订本抵押合同。

一、抵押房地产状况：

1、房屋座落：珠海市香洲区拱北桂花北路XX号XXX房

产权证号：C1569156

权属人：周建广，（身份证号：________________________）

共有权人：王洁雅，（身份证号：_______________________）

地号：E0204500

房屋结构类型：钢混，建筑面积：92.16平方米。

房屋现估价人民币柒拾万元。

土地使用权取得方式：出让。

二、抵押人将上述权证所载房地产之全部，抵押给抵押人。并将房屋所有权证、土地使用证交抵押人保管。

三、抵押期限：抵押权人与借款人所签《借款合同》规定的还款期限及抵押权人主张债权的诉讼时效期限。

四、抵押期内：抵押人须保证抵押房地产的安全、完整，并接受抵押权人的监督、检查。

五、抵押期内：抵押人欲将房地产出租，除应预先征得抵押权人书面同意外，同时须与承租人订约由承租人出具承诺书，阐明抵押人违约时，接到抵押权人通知后30天内承租人即须迁出该宗房地产。

六、抵押期内，未取得抵押权人书面同意，抵押人不得将房地产转让他人或以其它方式处置，不得对房屋进行翻建、修建、扩建。

七、抵押期内，抵押人必须缴交有关部门对抵押房地产征收的任何税费，并保障该房地产免受扣押或涉及其它法律诉讼。如遇国家征地拆迁，抵押人须与抵押权人重新签订抵押合同。

八、借款人不依约履行，《借款合同》任何条款，或逾期不能偿还《借款合同》规定的部分或全部贷款，抵押权人有权以下处置方式：

1、依照法律程序追回欠款，在欠款尚未追回的情况下，抵押权人有权依法对房地产提出诉讼保全。

2、向房地产市场管理部门提出申请，对抵押房地产进行拍卖，以拍卖所得价款偿还。

3、若抵押房地产的现值或拍卖的价款不足清偿所欠贷款和利息及违约金，抵押权人有权另行追索，若超出所欠贷款本息及违约金所余部分返还给抵押人。

九、借款人还清借款本息，并同时已全部履行本合同各项条款，抵押关系即告终止。抵押权人应会同抵押人在十日内到房地产管理部门办理抵押合同注销手续，并将房地产权证、土地使用证交回抵押人。

十、抵押权人：抵押人：

11.4G时代的房地产营销趋势 篇十一

4G带来的上网速度的提升、资费的降低以及智能手机更新换代，将为移动互联网在各行业的应用提供新的机遇。尤其是房地产行业，与其他电商产品不同，房地产作为非标准化产品，购房者往往需要线下实际看房才能最终达成购买意向，但在此之前，如何吸引意向客户到访，已成为各个开发商施展浑身解数的必选动作，尤其是郊区项目和旅游地产，出行的较高成本往往阻碍着现场看房客户。伴随着移动互联网逐渐侵蚀传统PC互联网的情况，如何在手机上随时随地向客户提供高质量的房产展示和深层次的用户体验，进而吸引客户现场到访，已成为开发商需要面对的第一要务。

4G时代的到来，把媲美宽带的手机无线网络、高水平的智能手机终端和房产大数据云平台，这三个房地产移动互联网要素有机地的结合在一起，也让客户在手机上随时观看楼盘720度全景、现场视频和房产项目的微官网、微楼书成为了可能。

房产移动互联网化的条件已经成熟

“你有多久没发短信了？”一个运营商的朋友问我。自从替代性的沟通工具“微信”上线以来，朋友所在的运营商在短信收入上损失惨重，微博、微信的交叠冲击，已经改变了人们的日常沟通习惯，发微信语音留言和随手扫一扫，连五六十岁的中老年人都经常使用，原来依靠短信+电话的沟通及问候方式，已悄然转变为语音留言+朋友圈看后点个赞。种种迹象表明，房产移动互联网化的条件已经成熟：

移动化

大屏智能手机已经成为标配，联发科刚推出的MTK6592八核芯片凭借“Turkey-Solution”这种“保姆式服务”，大幅降低了手机研发的技术门槛，八核可以做成“千元机”，性能之高已令人乍舌，人人都有大屏智能手机也成为中国一大特色。比起传统互联网，这种随身携带的移动互联网，让每个个体都成为实时在线的节点。

高速化

手机网速普遍从1Mbps多升级至10Mbps～50Mbps之间，尤其是保守诟病的中国移动3G网络，也终于迎来了春天。让原本在移动手机上首次访问一个项目的“微楼书”，从十几秒到目前的不足1秒，项目的传播也可以变得轻松自如。

社交化

微信等社交工具基本替代了原有的短信等传统通讯沟通方式，从点对点的沟通，已经变成网状沟通，楼盘项目信息的传播和裂变成为可能，同时微信也让客户服务和管理变得更加简单易行，企业对于客户的维系和管理也逐步趋向专业化。

口碑化

微博转发、朋友圈的朋友推荐，逐步侵蚀传统广告的份额，口碑式的传播让原来企业对个体的单项沟通，变成个体对企业、个体对个体的多向沟通，产品的优势和缺点都会被放大，如何不重视客户的反馈，遇到产品质量等信任危机时则会严重影响企业品牌。

普及化

智能手机不仅是年轻人的最爱，大部分40～60岁的中老年用户已经可以娴熟地使用iPhone、安卓等智能手机。这些具备强大购买力的人群，也是房地产在移动互联网上的助推剂。

传统房产营销中存在着N多“痛点”

虽然移动互联网发展飞速，但作为传统+支柱产业的房地产，在目前大多数房产企业的营销理念，仍较为落后，存在着不少的问题和“痛点”。

传播效率不高

主要表现在房产企业没有针对移动手机专门的网站或比较简陋，传统的互联网站在手机上不易于展示和传播，功能也比较单一。客户不易接受也很难引起客户的主动传播。如果一个精美的楼盘微官网既能够实现定位导航又能全景展示的话，客户主动传播的意愿会非常之高。

活动影响不大

开发商以往组织的活动，仅仅能够影响到场的客户，在活动现场之外的影响力和传播力近乎于零，抽奖方式也是原来的撞大运式的抽奖，并不能借助嘉宾、客户的影响力来放大活动的声音。

客户资源不广

传统开发商的坐销模式等客户上门的方式，接触到的意向客户比较有限，并不能利用到拥有大量客户资源的其他渠道，如高球、俱乐部、投资理财经理的客户资源，客户资源积累受限制。

销售管理不强

客户报备信息不能及时送达，沟通方式比较原始粗放，对于分销机构的管控也较弱。销售人员常有切客情况，尤其是旅游地产，对于客户信息如果不能第一时间掌握，则会丧失沟通良机，成为其他公司或分销机构的猎物。

数据分析不精

精准营销是移动互联网时代的标准，建立在大数据上的精准营销，需要有对数据分析、数据挖掘精通的专业人才，靠粗放式的短信数据库群发营销的效果日渐微弱，只有建立一体化的数据分析系统，才能够充分挖掘并利用好客户资料，并在沟通的过程中，将对客户的骚扰降到最低。

社媒运营不懂

建立微信和微博，已经成为开发商的标配，但如果把社交媒体当成另一个“短信群发”渠道而进行过度营销的骚扰和群发，则往往起到反效果。应以互联网思维透过社交媒体，把项目和服务逐步的迁移过来，逐渐拉近与意向客户之间的距离，并辅助以客户为中心的活动营销，方能获取忠实客户。如果不能投入足够的时间和精力进行精细化的社交媒体运营，还不如不做。

房产营销新趋势

一些先知先觉的开发商企业的管理人员，已经意识到不拥抱移动互联网则会失去难得的机遇，这些企业已经和业界专业的新媒体广告或技术公司展开合作，取得令人注目的效果。总结一下，我们可以看到以下趋势：

趋势1

品牌传播方面，借助楼盘二维码等工具实现项目的承载，并以用户为中心，利用微信公众平台，建立客户管理系统，开展互动营销服务，实现品牌和项目的二次传播。在开发商及其项目的品牌传播方面，他们已经能够充分利用项目本身的围挡、楼盘墙面以及各式印刷品，将该项目的楼盘码印刷在各个地方。客户无论是开车走路经过项目围挡，还是致电售楼处，都可以通过扫一扫获得楼盘精美的微官网，或可以通过致电后的挂机短信获得访问链接，随时随地的了解项目动态、实景、微博，甚至可以在手机上直接预定户型和领取购房优惠券。

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趋势2

在房产项目展示方面，高科技的应用无所不用其极，强调房产多媒体展示的互动三屏合一。

在售楼处现场，通过大屏幕或投影，实现可互动的房产展示，客户可以自由查看所需内容，而不是以往情况下一个项目视频全天循环无数次——此为大屏策略。

在iPad上，开发商往往制作精美的互动多媒体楼书，这种包含了大量多媒体内容的楼书，可以实现实时与开发商微博互动、体验身临其境的720度看房等功能，意向客户无远弗届，只需要在apple store上搜索项目名称并下载，不必亲临现场就可以深入地沉浸式体验楼盘的方方面面，极大地提升了客户的购买意向——此为中屏策略。

在手机上，最重要的是实现广众的轻质化传播，无须下载轻松扫一扫，就可以把楼盘的详情随身带走，朋友想看时随时可以分享——此为小屏策略。

通过三屏合一的展示策略，开发商即可以实现项目信息的快速传播，有能满足客户深度体验的需求，同时也为售楼现场提供更加丰富的展现形式，有助于客户对于项目的深度了解。

趋势3：

在客户资源方面实现圈层推广、精准营销，通过老带新、渠道分销等泛销售策略，充分发掘房产经纪人以及其他分销渠道的积极主动性，实现客户资源的最大化获取。开发商借助微信上的房产分销平台“卖房邦”，可以在较短时间内实现项目的分销系统搭建和客户确认管理， 将销售自己房产的销售人员一下子扩大了十倍、百倍。

趋势4：

在已经入住的成熟社区以物业公司为中心，把提供增值服务为运营手段，进行全方位的业主服务，如订票、保洁、代收快递、甚至如万科第五食堂等。将通过移动互联网的手机APP应用+微信等工具，建立起以物业管理方为中心的掌上社区，建立社区化运营体系，实现二次创收的同时，也拉近了邻里之间的距离，提升了物管方的美誉度。

房地产营销管理人员如何转变思路迎接挑战

房产移动互联网营销作为新生事物，总有一个学习的过程。在这个过程中，只有转变思路，放下原有传统营销模式的羁绊，才能以一个开放的心态去接受去实践。

执行力最重要

分秒必争的快社会，要求我们的营销策划或管理人员必须以敏锐的触觉感知市场气氛，熟悉移动互联网房产应用平台和工具，以积极的行动应对潜在的客源，才能抢占先机。

销售管理精细

通过运用微信等社会化分销系统，将销售管理工作实现自动化、精细化，降低沟通成本。

圈层营销高效

充分发展有销售渠道的高端圈层，并给予一定的分销佣金，可以借助圈层的人脉关系和朋友圈等的口碑传播力量，实现项目的快速分销。

最后我想说：各位房产业界的营销精英朋友们，全身心地拥抱移动互联网吧！4G时代的到来，对于每位房地产营销人员来讲，这是一个新的契机、一个新的机遇，也是一个新的挑战。在这个新的时代开端，给了每位房产营销经理人一次机会，一次改变世界和自我价值的机会！

12.房地产营销咨询合同 篇十二

一、作为一种新型的营销渠道, 房地产网络营销具有传统营销渠道不可比拟的优势。主要表现在以下几个方面:

(一) 低成本。

最大限度地降低自身成本, 是房地产企业追求的最终目标。目前, 房地产营销广告仍然主要依靠报纸、广播、电视等传统媒介, 这些媒介的一个共同特点就是费用过高, 而网络广告的费用则大大低于上述媒介的费用。据统计, 网络广告的成本只有报纸广告的二十分之一左右, 而且, 随着房地产项目的大量上市, 报纸上房地产广告也日益增多, 形式五花八门, 以至于给购房者眼花缭乱的感觉, 对购房需求者的吸引力大打折扣。因此, 成本低廉的网络营销便成了房地产行业的首选营销渠道。

(二) 超越时空限制。

由于房地产为不动产, 具有地域性、不可移动等特点, 因此传统的房地产营销活动一般仅局限在楼盘所在地进行。随着市场经济的发展和流动人口的增加, 原有的“本土式”的营销方式已远远不能满足时代的要求。房地产网络营销正是借助计算机信息系统支撑的网络技术, 将局限于本地内的楼盘推向了世界各地。对于购房者来说, 通过互联网, 可以随时在家中查询各种户型、价位、位置的房屋, 不受时间和空间的限制, 从而大大拓展了选择空间, 节省了购房者无效奔波的时间, 提高了现场成交率。

(三) 多媒体性。

传统的房地产媒体广告, 大多通过文字、语音等形式进行宣传广告, 形式单一, 直观性差, 即使是电视中房地产广告片断, 也不过是昙花一现, 很难给观众留下深刻的印象。而现代网络媒体则是运用三维展示、电子地图、语音解说等技术向购房者展示项目的所有信息, 有的甚至超出了现场售楼人员讲解的效果, 让购房者在观看多媒体的享受中, 加深了对推介楼盘的认识和了解, 大大提高了推介楼盘在购买者心目中的地位和影响力。

(四) 互动性。

房地产网络营销就其本质而言, 是一种自下而上的营销方式, 与传统营销相比, 它更强调买卖双方在平等地位上互动式的信息交流。购买者既可以通过网络主动查询、搜索分散在各地的房地产价格、地理位置、配套设施、物业管理等相关信息, 又可以通过在线提问自己感兴趣的相关问题, 并能及时得到解答。在这种互动的模式下, 房地产开发企业与购买者保持密切的双向沟通和交流, 真正做大了以客户为中心, 大大提高了营销中客户的地位, 树立企业及楼盘在消费者心目中的地位。

二、房地产网络营销虽然日益受到房地产企业的推崇, 并

逐渐成为主要营销渠道之一, 但决然不能过高地夸大房地产网络营销的作用, 以下因素是其不可回避的现实问题:

(一) 传统的思维模式制约着房地产网络营销的发展方向。

房地产网络营销作为一种新兴产物, 不论从购买者的角度还是从卖房者的角度, 原有的传统营销观念很难在短时间内扭转过来。从购买者来看, 互联网只是为交流双方提供一种虚拟的交流空间, 它本身具有的开放性、虚拟性很容易使人对网上的信息产生不信任感;从卖房者来说, 目前几乎所有做所谓“网络营销”的人都是从传统行业跳槽而来, 他们会不经意地把传统营销中的思维模式引入了房地产网路营销中, 导致网上营销目的不明确、网页设计华而不实、网站内容匮乏等特点, 甚至把网上营销简单地理解成了网上推广, 有悖于网络营销的真正内涵。

(二) 房地产本身的特点决定着房地产网络营销发展的深度。

房地产作为不动产, 具有价值高、地域性强、差异性大等特点, 作为消费者在购买前是相当谨慎的。网络虽然可以全方位展示房地产的外形及结构, 但它却无法满足购房者对楼盘现场实地感受的要求。这就导致了寻多购房者在网上物色好了满意楼盘后, 仍然要到现场去进行实地的感受和体验, 然后再决定是否购买。

(三) 外部社会环境和网络的自身特性影响着房地产网络营销发展的速度。

目前我国还没有正式出台相关的法律政策, 对网络营销进行约束和规范, 这就导致了网络营销中买卖双方一旦出现纠纷时, 各自的权益很难从法律上得到保障。另外, 由于网络是一个“完全自由”的交流平台, 任何人都可以在上面发布自己的言论、意见, 他既可以把好的说成坏的, 也可以把坏的说成好的, 具有很大程度上的不可控性。这就导致了许多购房者对目前的网络营销心有余悸, 始终保持一定的距离, 从而影响着其自身的发展速度。

三、网络营销在房地产营销渠道中的地位

通过以上分析, 不难看出, 随着互联网的高速发展和广泛应用, 网络营销作为整体营销战略的一个组成部分, 在当前的房地产营销中确实发挥了很大的作用, 但网络和房地产自身的特点以及我国目前信息产业的现状, 决定了房地产网络营销不能完全取代传统的房地产网络营销渠道, 而只能作为房地产营销的一种补充力量而存在, 它将随着信息产业的不断发展完善、人们思维模式的逐步改变而逐渐提高自身在房地产营销中的地位和作用。

摘要：结合网络营销和房地产自身特点, 笔者对房地产网络营销的优势和缺点, 进行了辩证分析, 并得出结论, 房地产网络营销虽然在房地产营销渠道中已发挥了重要作用, 但却不能完全代替传统的营销方式, 而只能随着信息产业的发展和人们思维模式的转变而逐渐提高自身的地位。

关键词：房地产,网络营销,地位

参考文献

[1]孔伟成:《网络营销学》[M].浙江大学出版社, 2004

[2]朱雅琴、党胜利:《房地产网络营销与传统网络营销的整合研究》, [J].中国科技信息2006年第8期

[3]许乾:《房地产网络营销环境分析与策略研究》[J].黑龙江科技信息2009年第28期