地产项目融资方案

地产项目融资方案（精选13篇）

1.地产项目融资方案 篇一

房地产项目开盘方案-方案

附件十：项目开盘方案模板

XX项目开盘方案

荣盛发展XX分公司营销部

二○○X年XX月XX日

一、项目开盘背景

从项目区域市场房地产市场背景、项目整体营销推广计划或策略安排等方面分析项目开盘时机的选择和项目开盘销售的必要性。

二、项目开盘目的及预期目标

文字说明项目开盘的时机选择、目的以及开盘预期达到的目标。

三、项目开盘阶段计划安排

1、项目开盘庆典活动（XX年XX月XX日—XX年XX月XX日）

注明项目亮相当天庆典活动和其它活动的时间安排。

2、项目开盘阶段的推广计划安排

除公开认购的楼宇外，项目开盘还推出其它楼宇的，需详细说明推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到95%）时间计划，以表格的形式明示。

批次 数量 楼宇单元编号 推盘时间计划

1期1批 200 1＃、2＃3单、3＃ XX年XX月

1期2批 120 …… ……

………… ……

另需文字说明项目开盘（项目开盘销售期一般为15天，参考时标网络）销售预期目标。

四、项目开盘阶段活动策划

1、项目开盘庆典活动

详细说明项目情况活动地点、流程、人员安排（公司出席领导、特邀嘉宾以及工作人员）、邀约媒体、突发事件应对机制、费用预算等；

2、项目开盘阶段其它活动（项目开盘阶段活动场次根据项目推广需要安排）

详细说明项目情况活动地点、活动事项流程、人员安排（公司出席领导、特邀嘉宾以及工作人员）、邀约媒体、、突发事件应对机制、费用预算等；

五、项目开盘阶段活动预算分项分解说明

2.地产项目融资方案 篇二

关键词：项目文件材料,归档管理,文档一体化

房地产项目文件材料在建设项目工作中起着承上启下、沟通协调的重要作用,它与电子文件、录音录像等共同形成建设项目管理信息,是项目建设过程中的真实记录。在项目建设完成后,以档案的形式存在,是项目运行、维修等生产经营活动的重要参考依据。房地产项目文件材料包括了项目的前期可行性论证、立项审批、勘察设计、招投标、施工、监理、竣工验收、结算等全过程所形成的纸质文件资料及声像载体材料[1]40。这些文件材料是由不同的责任方形成的, 种类多、数量杂,收集整理工作有难度,齐全完整程度不够,不利于项目竣工后的利用服务工作。针对目前房地产行业项目文件材料的现状,开展项目文件材料和档案一体化管理,是保证项目文件材料齐全完整的有效措施。

一、项目文件材料归档管理存在问题

1.参建单位多,各自为政。相关参建单位档案意识淡薄,没有统一的协调和组织。项目文件材料归档前后的职责不清。《档案法》第十二条和《建设工程文件归档整理规范》规定:建设、勘察、设计、监理等单位应将工程文件的形成和积累纳入工程建设管理的各个环节和有关人员的职责范围,并由建设单位负责组织和协调。因此,项目各参建单位应负责归档文件材料的收集和整理,并定期向建设单位相关部门移交。但实际情况是,各参建单位并不认同,对项目文件材料的整理归档工作不支持、不配合。文件材料的收集与工程建设不同步。

2.各参建单位资料员大部分未接触过档案工作,档案基础知识薄弱,文化素质和专业素质相对低下,人员流动性大,不稳定。

3.文件材料的收集工作与“项目建设同步进行”的管理要求执行不到位。其表现:一是项目文件材料精细化管理深度不足,文件资料齐全完整程度不够,协作单位归档案卷质量与国家标准有一定差距;二是项目建设中往往有其他管理流程,缺少文件材料的归档管理流程,造成文件资料的追踪管理困难,出现了“多家保存、多头归档”的现象。

二、项目文件材料管理关系及流程

1.项目文件材料的管理关系。项目文件材料作为项目建设中上传下达、横向沟通、组织协调的信息工具,贯穿于项目建设各阶段,涉及与项目建设有关的所有单位、部门,其管理关系错综复杂。根据基建管理程序和所形成的项目文件材料的管理关系,项目文件材料的形成实际上分为内部文件材料和外部文件材料。而与内部文件材料相关的外部文件材料可以对应到有关管理责任部门职责范围中,这样,项目文件材料的归档追踪就能够得到落实。

按照项目文件材料类型定义,项目准备阶段文件包括了项目立项文件、土地文件、勘察设计文件、招投标文件、开工审批文件等,以我公司为例,公司相关部门,比如发展计划部、设计研发部、合同部、工程部、成本部等部门会形成与项目有关的前期文件材料,与项目前期工作有关的外部单位如咨询机构、政府有关部门、设计单位、勘察单位都将形成与项目前期工作有关的文件材料,因此与相关业务有联系的部门就是项目前期文件材料的归档责任部门。项目文件材料类型都能够对应到内部的管理部门,而所有的项目文件材料在各部门归档整理后将移交给办公室档案室。

2.项目文件材料的管理流程。项目文件材料的管理流程实质上是由文件材料的收发管理流程和归档管理流程两部分组成的。在收发流程中不论项目文件材料是否是公文,只要与此项目相关,都要作为项目文件材料进行归档。项目中的每个单位或部门必须遵循统一收发管理和谁发起、谁负责的原则,以便进行过程控制和归档追踪。

三、归档管理问题解决措施

1.建立合理的项目文件材料管理机制。(1)更新观念,树立“档案”是项目产品的意识。在传统观念中,能发挥经济效益的建筑物等固定资产才认为是项目建设产品。人们对档案,尤其是项目档案的管理观念仍停滞不前。把项目档案作为项目建设的产品,就在于“项目文件材料是项目建设过程中的真实记录,是项目投产后安全运行和维护的重要依据,是项目档案的前身”。只有树立了档案是项目产品的意识,才有可能建立合理的项目文件材料管理机制,才有利于项目文件材料的管理和最终竣工档案的移交。(2)建立合理的项目文件材料管理机制关键就是合理设置管理层次,合理设置管理人员数量,合理确定管理机构,明确管理范围。项目文件材料管理在工程建设中属于辅助性、服务性工作,得不到重视,到竣工移交档案时进行收集整理为时已晚。因此,合理设置项目文件材料的管理层次是十分必要的。首先明确管理范围,然后划分管理层次,通过不同层次的配合共同做好项目文件材料管理归档工作。管理范围上:一是房地产公司应明确档案工作主管部门,由于主管部门与各部门各单位 (包括协作单位)存在大量的组织、协调工作,特别是在项目建设中协调工作十分复杂,应设立一位领导专门负责此项工作。二是项目部应设立专职档案人员负责项目文件管理工作,主要是协助档案主管部门做好项目文件材料的过程控制、业务指导、监督和检查工作, 组织项目各参建单位开展归档整理工作,由档案人员将文件资料管理纳入到项目信息管理工作中,有利于实现文件资料与项目建设同步进行,同步管理。具体到项目文件材料管理一般可分为房地产公司本部主管单位和各部门(含项目部)、项目参建单位三个管理层次,通过这三个层次的管理才能将一个项目的文件资料收集齐全, 整理汇总为完整的竣工档案。合理设置管理人员数量,以全面担负起公司本部档案管理和项目文件资料及档案管理的业务指导、监督、检查的工作职能。公司相关部门根据工作需要配备专职或兼职的项目资料管理人员,配合档案部门做好项目文件资料、档案组织管理和本部门文件材料的归档整理工作。项目部必须设立专职管理人员,才能做好项目部自身文件材料的收发流转、图纸管理、归档整理及移交、业务指导、监督、检查和业务培训等管理工作。合理划分项目文件材料的归档范围及归属部门。划分项目文件材料的归档范围就是明确房地产公司各部门归档工作职责和归档文件材料的范 围,这是做好归档追踪的基础。文件材料的归档工作须依据“谁发起,谁负责”的原则进行。

2.健全基建项目文件材料管理制度,明确档案流向。《建设工程文件归档整理规范》从宏观上规定了项目管理的职责、范围,基本上满足了项目建设管理的需要,但项目部和项目参建单位绝大多数资料员为非专业人员,需要及时培训和指导。根据项目管理实际,房地产公司还应建立项目信息管理制度,统一管理建设项目信息,确定建设项目信息的分类编制规则;档案管理部门应根据房地产公司制度建立相应的管理细则,建立层次分明的项目文件材料管理制度体系, 抓好项目文件材料的全过程控制管理,便于进行文件材料的追踪。

3.纳入项目信息管理工作中,应用档案管理信息系统提高文件材料管理工作的效率。目前,项目建设中形成的文件材料出现多家保存、多头归档的情况,重复工作较多,数据录入量大。应实行文件材料形成、流转和归档一体化管理,减少文件材料形成和归档中的数据重复录入等工作,将有效提高文件材料归档工作效率。

4.认真定义项目文件材料的类型。(1)定义项目文件材料类型的目的是实现项目文档一体化管理和全过程管理,在项目竣工验收阶段向房地产公司及物业公司移交完整、准确和系统的项目竣工档案。(2)项目信息类型根据不同分类标准,可定义为不同的类型,相应的文件材料也可以有不同的分类定义。因此,我们必须针对项目文件材料,根据一定的原则确定项目文件材料的类型。具体原则是: 符合国家基建项目管理程序,便于项目文件材料全过程管理;便于项目各参建单位、部门的文件材料归档整理;便于管理部门进行归档追踪和监督管理;文件材料包括纸质文件、图纸、照片、录音录像磁带、光盘和电子文件等。(3)根据建设项目管理程序和项目建设的实际,项目文件材料和档案管理应为同一管理流程,通过“归档”环节实现两者的一体化管理。因此,根据上述原则,以项目建设管理各阶段工作内容所包含的信息内容和档案管理的具体要求来确定项目文件材料类型。项目准备阶段文件包括可行性、土地文件、立项审批、勘察设计文件、项目招投标文件、项目开工审批等文件;项目建设实施阶段文件包括施工文件和监理文件;项目竣工验收文件包括项目竣工验收、竣工图、结算、项目后评估等。

3.地产项目融资方案 篇三

层次分析法；房地产投资；多方案；比较

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A [文章编号]1009-9646（2011）06-0017-01

一、引言

而我国从全面推行住房制度市场化改革这十几年来，房地产行业呈现出强势扩张的发展趋势，在房地产成为我国国民经济主要支柱产业的今天，房地产行业更是出现了发展过热的现象。房地产投资的高额利润正是其吸引广大投资者的魅力之所在，但是其低流动性和投资回收期长等特点也导致了伴随而来的高风险。因此，如何科学合理地进行投资方案的选择，成为降低风险、提高房地产投资项目可靠性的重要因素。

一、层次分析法基本原理

层次分析法是一种定量与定性分析相结合的方法，它根据要达到的总目标，将复杂的问题由高层次往低层次分解成各种因素，按照各个因素间的横纵向关系进行分层组合，构造出一个层次模型，最低层各方案相对于最高层总目标的相对重要权值的确定或相对优劣次序的排定即为要解决的问题。

二、层次分析法在房地产投资项目多方案选择中的应用

1.建立分析指标的原则有：准确性原则，合理性原则，针对性或具体性原则，完备性原则，可操作性原则。

2.评选指标的确定：影响房地产投资决策因素的复杂多样性决定了确定比选指标的重要性，结合房地产项目特点和实际情况，将评选指标定为以下五类：

（1）投资资金的筹措：资金筹资方式是多种多样的，无论是发行股票、债券、银行贷款等传统融资方式，还是杠杆租赁、生产贷款、BOT等项目融资模式，其筹资方式的不同会带来成本的变化，影响开发商的实力和投资的偿还能力。

（2）投资效果：房地产开发项目，像生产用楼、住宅公寓、教学楼、娱乐商业楼等，由于投资类型的不同，投资产生的效果也会有所差别。在各项静动态的投资财务指标中，选取投资利润率、投资回收期、资金增值率、项目财务净现值以及会对投资收益产生重要影响的市场需求作为衡量投资效果的主要指标。

（3）经济政治环境：任何房地产投资项目都不可能避开所处的宏观经济政治环境的影响。对房地产投资影响较大的因素有：房地产开发的产业政策、国家及地方的金融政策、房地产产业周期及房地产项目所在地的经济发展水平等。

（4）项目环境：房地产投资项目所在地周边环境很大程度上决定了项目的投资收益水平，只有将项目建在不断增值或者具有明显增值潜力的地区，项目才能达到最佳收益。房地产开发商重点考虑的因素是：商业繁荣程度、交通便利程度、基础配套设施、城市土地规划限制、土地使用权限等。

（5）投资规模：在房地产开发过程中投入资金的总额称为房地产投资规模。通常情况下，项目的边际投资现值等于其所获得的边际收益现值时的投资规模为最佳投资规模。

表1房地产开发项目比较指标体系表

3.确定各指标权重：根据上表确定的指标层次，通过专家打分确定各指标1-9标度。

4.构造判断矩阵并进行一致性检验：确定各指标权重后可构造指标判断矩阵，利用和积法计算指标Si的最大特征值max及其对应的特征向量wi，并根据公式= ，= 检验一致性。

5.进行层次单排序及目标总排序，确定最优方案。

三、结论

层次分析法是进行房地产开发项目的方案比选中是一个简便实用的方法。基于层次分析法的房地产项目多方案比较体系可以有效地控制项目风险、提高决策科学性，从而推动我国房地产行业的高效化、正规化发展。

[1]徐鹏杰.中国房地产的现状、问题及其原因分析[J].理论观察,2010.

[2]刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社,2003.

[3]杜栋,庞庆华.现代综合评价方法与案例精选[M].北京：清华大学出版社,2005.

4.房地产项目推广方案 篇四

二、太原楼市分析

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。

项目优势与不足

优势：

1、位置优越，交通便捷

位置优越： 处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场

室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊

3、小户型

2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

三、目标人群分析

1、年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人

家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主

家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

四、营销阻碍及对策

阻碍：

1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策一：

1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。

对策二：

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

五、形象定位

根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

——HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……

辉煌人生

HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

5.房地产 项目运营管理方案 篇五

体系篇

1、项目运营管理的价值是什么？为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”？

一是管目标

根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理；

二是控进度

针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营；

三是防风险

强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。

2、项目运营管理体系包括什么？

答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。

3、如何诊断房企业项目运营管理体系？

答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。

a)体系与战略的匹配度

b)运营管理组织的有效性

c)运管管理制度和流程的可执行性

d)运营管理体系的落地执行能力

e)决策的频率和效果

4、什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”

答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。

5、什么是运营管理的“四级管理体系”？

答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性；另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。

6、什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”？作用是什么？

答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。

作用有四个方面：

a)工作成绩的重要衡量指标

b)实现工作任务的标准化、模板化管理

c)抓住关键产物，实现项目的核心控制

d)形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑

7、什么是运管管理的“三级会议体系”？作用是什么？

答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。

作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。

8、什么是简约型运营管理体系？

答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例)；4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系)；2例会，周例会和月度运营例会；2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。

9、什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系？

答：战略的匹配度；组织有效性；流程可行性；落地执行有效性；决策频率和效果(雷达图显性化诊断)

10、房产企业构建经营计划的要点是什么？(管一年)

答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性；其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界；第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)

11、房产企业业绩预演的要点是什么？(看三年)

答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心运营指标。《资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》

步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》

步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。

12、体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企

业的体系特点和最佳实践记清楚。

权责篇

1、集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)

2、房产企业集分权的核心是什么？

答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。

3、房企总部对城市公司放权的前提是什么？

答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提

放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成；监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。

4、房企总部集权模式下的管控要点是什么?

答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。

5、为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?

答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。

6、如何有效推进集分权的落地和监控？

答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控；二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整；三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。

7、需要掌握的典型案例：

a)天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。

b)广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。c)金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模

化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。

d)卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。

计划篇

1、计划管理的基准是什么？对象是什么？基础是什么？

答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。

2、计划应该如何分级？颗粒度如何？

答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。

3、项目计划编制时应重点关注哪些内容？

答：清楚政府对项目管理审批程序；各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间；建设工期满足销售、交楼的时间要求；确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；房企内部工作流程。

4、四级分级计划编制的一般流程是什么？

答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。

5、分级计划体系下如何有效评价与监控？

答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。

a)阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。

b)三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。

c)三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分

析执行情况，为计划调整提供决策支撑。

d)形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观

显示进度情况。

会议篇

1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么？

答：长征会严重浪费时间；缺乏合理规划，导致会议粗放随意；目的不明确，议而不决，无效会议多；会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。

2、房企运营会议粗放的原因是什么？

答：房企会议粗放的原因主要有二点：

一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会

二是运营会议大多低效，决策效果差

3、合理规划会议的三大步骤是什么？

答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻；第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理；第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。

4、合理规划会议的三大要素是什么？

答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍；第二，界定管理角色；第三，界定时间周期

5、按会议触发的动因分类，有几类会议？

答：时间触发的会议，如周例会、月例会等；事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议；流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。

6、会议体系相关案例

a)万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10

个关键会议

b)沿海案例—三令六会

7、什么是与会议相关的运营报告体系？

答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。

8、什么是运营会议“三化”策略？

答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。

a)会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其

他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。

6.房地产项目客户召集执行方案 篇六

房地产项目客户召集拓客

一、套餐形式及内容 形式 在拓客活劢中针对丌同客群给予丌同的“套餐型”优惠。内容 其中“套餐”将购房抵用券、资源享受类免费体验券、商家置换资源、活劢抽奖、礼品等内容整合在内根据丌同的优惠力度进行分类。

二、原因说明 根据项目的定位不策略2011年需要在各自市场形成轰劢效应 三大项目总推房源数量多蓄客任务重拓客活劢面临关于量不质的挑战 三大项目种类丰富产品面广决定了客群多种多样对于拓客来说需要将各种客户进行分类建立拓客活劢套餐标准以便科学而针对性的满足各-种目标客群所需 优惠套餐的设定能增加项目打劢力的同时也能间接的传播项目调性不形象一定程度上能促成口碑宣传

三、客户分类原则 以办卡数量为划分的主要参考标准

四、拓客拜访要求

1、衣冠整洁丼止得体大方

2、面谈时需面带微笑、语气缓和、意思表达清晰

3、面谈前尽量事先预约相关资料准备齐全随身携带

4、目的是传递更多项目信息让客户对项目深入了解促进客户下单

五、拓客流程

1、电话邀约联系

2、上门拜访

3、拜访说辞 1销售人员经过统一培训并丏熟练讲解PPT说辞 2准备拓客小礼品 3准备项目介绍资料和户型单页

4、登记意向客户

5、定期跟踪

六、套餐内容 注针对拓客活动也称行销类活动所涉及到的团体大客户整合以下内容赠送套餐。以下套餐所含内容为最大化成本拓展人员需根据丌同客户进行合理整合超出预算的个案另行上报。套餐详细内容 客户类型 A类客户 B类客户 C类客户 D类客户 客户属性 拥有1000组以上客户的企业 200组以上客户办卡 拥有500组以上客户的企业 100组以上客户办卡 拥有500组以上客户的企业 50组以上客户办卡 拥有200组以上客户的企业 低于50组以上客户办卡 套餐方案

1、购房现金券 类别墅30000元 洋房8000元

2、抽奖活动100、500、1、购房现金券 类别墅20000元 洋房5000元

2、酒店体验卡客户以

1、购房现金券 类别墅20000元 洋房5000元

2、酒店体验卡客户

1、购房现金券 类别墅20000元 洋房5000元

2、酒店体验卡客户以100元购买价值5001000元数额丌等奖品

3、酒店体验卡客户以100元购买价值500元的酒店体验卡凭卡可享受1000元的购房抵扣优惠。100元购买价值500元的酒店体验卡凭卡可享受1000元的购房抵扣优惠。以100元购买价值500元的酒店体验卡凭卡可享受1000元的购房抵扣优惠。元的酒店体验卡凭卡可享受1000元的购房抵扣优惠。礼品建议 拜访客户赠送单价5元礼品数量30万份 办卡客户赠送单价20元礼品数量3万份 抽奖活动价值100元礼品数量3000份 价值500元礼品数量300份 价值1000元礼品数量300份 注抽奖活动只针对A类客户推介会 1000元礼品 品牌领带 品牌钢笔 银制餐具 500元礼品 电子式电饭煲 品牌豆浆机 豪华丌锈钢电压力锅 100元礼品 丌锈钢保温杯 快速电热水壶 高档咖啡杯组 20元礼品 迷你吸尘器 滑轮折叠购物袋 计时笔筒 5元礼品 钥匙扣 鼠标垫 车用物品防滑垫 购物袋 计算器 纸巾盒 活动方案 A类大型推荐会 与场 B类固定、流劢巡展点 C类流劢巡展点 D类流劢巡展点 合计 累计办卡30000组

7.房地产企业项目融资与资金管控 篇七

一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析

1. 房地产融资决策不当

在房地产项目的融资过程中, 由于房地产企业缺乏科学的融资决策, 造成项目融资出现融资结构不合理的情况, 造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资, 需要进行融资决策分析, 进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是, 由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程, 没有对项目融资决策进行综合的分析和评价, 缺乏资深的融资顾问的参与, 造成项目融资不够合理和完善, 不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求, 造成巨大的融资成本和财务风险。另外, 缺乏科学的审批流程和审批制度, 也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。

2. 房地产融资市场体系不健全, 融资效率低

房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式, 但在实际的运行过程中, 我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全, 许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为, 企业过度地依赖于银行贷款, 而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响, 受到宏观经济调控的影响, 房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时, 由于缺乏健全的融资市场体系, 房地产企业在项目开发的过程中, 存在融资成本过高的风险, 这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集, 给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外, 房地产项目在融资的过程中, 缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等, 缺乏充分的考虑, 造成房地产项目开发盲目融资的现象, 给房地产企业造成潜在的财务风险。

3. 房地产企业内部控制水平不高

房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此, 房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识, 在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题, 造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系, 对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视, 对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后, 房地产企业缺乏健全的内部控制机构, 对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门, 造成房地产企业的风险。

4. 资金管控不严和调度不合理, 造成企业财务困境

在房地产企业的项目投资和开发管理过程中, 资金管控水平低下, 缺乏有效的资金管理制度, 影响房地产项目资金管理的效率, 可能导致奖金被挪用, 侵占, 抽逃或者遭受欺诈。另外, 房地产企业资金调度的不合理, 营运不畅, 可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。

对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理, 房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制, 项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制, 严重影房地产项目开发资金的正常运转, 影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转, 不利于房地产企业的财务安全, 影响房地产企业的健康发展。

二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议

1. 加强房地产企业融资决策分析

科学的融资决策分析, 对于提高房地产企业的项目融资水平, 降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后, 应该进行科学的融资决策分析, 探讨企业融资的方式、途径, 融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析, 对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力, 提出建设性的融资方案, 充分的咨询融资顾问, 降低融资风险和融资成本。

2. 推进融资渠道创新, 实现多元化融资

房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式, 随着房地产行业的深入发展, 例如, 地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资, 推动房地产企业融资渠道的创新, 通过多元化的融资方式, 有效地降低企业的融资风险和融资成本, 提高房地产企业的融资效率。其次, 房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金, 这是房地产企业有效的利用资本市场, 获得企业发展资金的方式。再次, 房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题, 但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此, 房地产企业可以发行公司债券, 为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式, 能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖, 改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率, 保证良好的社会形象, 稳步扩张, 促进企业健康稳定发展。

3. 监督资金使用过程, 提高资金使用效率

通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排, 制订科学的资金使用计划, 提高房地产项目的资金管理水平, 加强对房地产建设资金的使用过程的监督, 能够有效地提升资金使用效率, 避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中, 房地产企业应该科学地制订资金使用计划, 加强对资金过程的监督和控制, 避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象, 降低资金使用的成本。另外, 应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中, 因此, 必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督, 严格控制资金的支出, 保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划, 加强对资金使用的预算管理, 确保资金的合理安全流动。最后, 应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程, 加强对关键节点的资金流动的监控, 建立完善的内部控制制度, 完善相关的资金审批、严格用款审批制度, 有效防范资金使用风险。

4. 完善资金管理制度, 保障房地产项目资金安全

房地产企业在进行房地产开发的过程中, 由于投资额度较大、投资周期长, 项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此, 必须建立完善的资金管理制度, 完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中, 应该采用资金集中管理的方式, 建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度, 加强对资金流动的审批和操作流程的规范, 从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段, 应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制, 根据实际的工期需要和工程进度需要, 科学合理地安排项目资金使用, 从而实现科学的房地产项目的资金管理, 提高资金管理和使用的效率, 保证资金的安全性和稳定性, 促进房地产企业财务管理的效率, 降低房地产企业的财务风险。

资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要, 关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此, 房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中, 需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制, 关系到房地产企业的生存和发展。因此, 房地产企业应该建立科学的内部控制体系, 实施多元化的融资模式, 加强对融资渠道的创新, 不断完善企业的财务管理制度, 提高对企业资金管理和使用的监控, 加强对资金使用的预算管理和内部审计, 提高房地产企业的资金使用的效率, 保证资金的安全性和可靠性, 降低企业的财务风险, 促进房地产企业健康持续发展。

参考文献

[1]吴国方.房地产项目融资基础模式比较分析[J].经营管理者, 2011, (11) .

[2]姚钢.浅谈新形势下的房地产项目融资渠道[J].中国科技信息, 2009, (12) .

[3]解秀丽.房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者, 2011, (2) .

[4]姚嘉.房地产开发项目中的财务资金控制[J].会计师, 2011, (2) .

8.地产项目融资方案 篇八

关键词：房地产开发；项目融资

一、引言

资本是三大生产要素之一。畅通有效的资金融通是企业生存和发展的基础，直接影响企业最终的财务目标和经营绩效。房地产开发活动具有资金需求量大、投资回收期长、高风险和高收益的特点，这使得有效的融资活动成为房地产开发项目成功的关键。合理的融资机制可以通过调整资本结构和组合融资方式，达到规避融资风险和降低融资成本的目的，从而确保房地产开发项目的顺利实施。

我国传统的房地产融资方式包括内源性融资和外源性融资两种方式。内源性融资主要指房地产开发企业将留存收益、折旧转化为投资的过程。房地产开发企业的自有资金数量不足且积累较慢，不能满足房地产开发项目大规模的资金需求。而外源性融资主要指间接融资方式，即房地产开发企业利用自身信用进行银行贷款融资。但由于大多数的房地产开发企业资信水平较低，银行贷款的数量和期限有严格限制，不能灵活应对房地产开发期间的各种资金需求。而且这种依赖银行贷款的融资方式将资金风险集中于开发企业和银行两个主体，不利于分散风险。基于以上分析可知，传统的房地产融资方式已不能满足房地产开发项目需求，阻碍了房地产业的正常健康发展，因此借鉴国外先进经验的项目融资模式被推广进入房地产领域。

二、我国房地产开发中的项目融资模式分析

项目融资模式是指专门为某一特定项目安排的融资方式，以此经济项目的未来净收益和项目本身的资产价值作为偿还借款的资金来源。项目融资模式具有项目导向性、无追索权或有限追索权、表外融资、风险分担性等特点。项目融资模式与传统融资模式的区别在于项目融资重点考察的是项目本身的经济强度而不是传统融资模式所关注的企业的资信水平和偿债能力。在项目融资模式下，融资双方可以根据具体项目的特殊情况设计出合理的融资结构，必要时辅以信用保证，使得项目能够获得在一般常规条件下无法获得的投资。在我国，常见的房地产项目融资应用模式主要有以承购合同为基础的融资模式、以产品支付为基础的融资模式、售后回租的融资模式、BOT融资模式和ABS融资模式等。

（一）以承购合同为基础的融资模式。对于融资方来说，贷款的偿还依赖于项目竣工后的销售收益。但是市场瞬息万变，一旦项目的销售遇到困难，融资方将承担巨大的风险，因此，以承购合同为基础的项目融资模式引入第三方承购合同，提供项目承购方的购买承诺，降低了融资者承担的风险，进而增强其投资意愿。以承购合同为基础的融资模式的优点在于容易实现无追索权或有限追索权，分散了开发企业和融资方的风险，降低了项目竣工后的销售风险等，而其缺点在于融资成本受承购方信用影响较大，当承购方资信水平良好时，融资方承担的风险较小，要求的资本回报也就比较小，当承购方资信水平较差时，融资方针对其承担的高风险会要求较高的资本回报。因此，以承购合同为基础的融资方式适用于承购方资信水平良好的情况。以设施使用为基础的融资模式与以承购合同为基础的融资模式类似，区别在于以设施使用为基础的融资模式将政府作为承诺使用设施并支付费用的承购第三方。

（二）以产品支付为基础的融资模式。以产品支付为基础的融资模式指融资方购买一定数量的项目产品，以产品购买价款作为项目投资额，以项目竣工后这部分产品的收益作为项目融资的偿债来源。这种融资模式的优点在于可实现无追索权或有限追索权，开发企业承担风险小等。缺点在于融资的相关协议复杂，融资方承担的风险较大。以产品支付为基础的融资模式适用于项目资金需求量大，缺少其他信用保证，且在良好的市场环境下产品收益有一定保障的房地产开发项目的融资。

（三）售后回租的融资模式。售后回租的融资模式是融资租赁的一种具体方式，指的是融资方购买项目竣工后的房屋，同时按约定项目公司回租其房屋，然后转租给房屋使用者，每月的租金返还给融资方，一定年限之后偿债完成，项目公司重新取得该房屋产权。这种融资模式的优点在于开发企业通过向融资方销售房产可一次性获得大规模的变现款，以缓解资金紧张的问题，同时经过回租，一定年限后偿债完成，又可重新获得房屋的产权。融资方通过购买房屋的产权避免了因项目公司破产而遭受巨大的风险，同时又可通过租金返还回笼资金。缺点在于融资方可能面临回笼资金较慢甚至是无法回笼资金的风险。因此，售后回租的融资模式适用于缺少其他担保方式，且在良好的市场环境下项目产品的租金收益有一定保障的情况。

（四）BOT融资模式（Build-Operate-Transfer融资模式）。BOT融资模式即建设-经营-移交融资模式，是指政府或者政府授权的公司与外商投资企业（包括中外合资、中外合作、外商独资）或本国企业签署特许经营协议，并由该签约企业组建项目公司，负责公共基础设施项目的融资、建造、经营和维护。在协议规定的特许期限内，项目公司拥有投资建造设施的所有权，特许协议允许其通过向基础设施的使用者收取费用回收项目投资、经营和维护成本并获得合理的回报，而政府或者政府授权的公司保留监督权。特许期满后项目公司将基础设施无偿移交给政府部门。该模式不仅有利于减轻政府的财务负担，而且有利于转移和降低政府的融资风险，同时提高项目的运作效率。BOT模式可以带来高而稳定的投资回报，能引进国外的先进技术和管理经验，同时带给国内的企业更多的发展机会。

BOT模式适用于现在不能盈利但是未来却有一定盈利潜力的公共事业项目。

（五）ABS融资模式（Asset— Backed— Securitization融资模式）。ABS融资方式是一种以项目资产为支撑，以项目预期收益为保证，通过信用增级，在资本市场上发行债券筹集资金的一种资产证券化融资方式。该模式通过特殊方式提高项目的信用等级，使其进入国际高信用等级证券市场，该市场中的债券具有利率低，安全性和流动性高的优势，可大幅降低发行债券的融资成本。

三、我国房地产开发应用项目融资模式的真正障碍及解决途径

在我国，以上房地产项目融资模式已经得到了一定程度的推广，但是在实施过程中出现了一些问题，大面积推广也面临挑战，必须想方设法解决问题，真正使得项目融资模式成为房地产行业健康发展的推动器。

一是我国的房地产融资市场体系不健全，融资效率低，阻碍项目融资模式的大面积推广。虽然项目融资的模式已经引入房地产领域，但是从实际情况分析大多数的房地产开发企业仍然依赖于银行贷款进行融资，尚未形成多元化的融资方式，这必将带来风险过于集中和融资成本偏高的问题。因此必须不断完善房地产融资体系，提高融资效率，促进项目融资模式的广泛使用。二是国内的房地产开发企业缺乏项目融资的管理经验，导致部分项目融资模式的失败。房地产开发企业应注意结合项目本身特点，合理安排项目融资中的投资结构、融资结构和资本结构。充分利用各个参与者的资源优势，协调项目融资参与者之间的关系。对项目融资采取多方面的完善的担保措施，并将风险管理的思想贯穿项目融资的始终，慎重估计未发生的风险，积极应对已发生的风险。

参考文献：

[1]陈睿. 房地产开发项目融资方式综述[J]. 兰州商学院学报，2006，06：91-93.

9.房地产开发项目改造实施方案 篇九

XX“城中村”改造项目实施方案

XX村位于XX市南部新区，共有16个村民组，4669人，自2005年南部新区开发建设以来，全村除第九村民组土地未被征用外，其余村民组的土地已基本被征用完，其中第一组因地理位置特殊，至今还有25亩宅基地未被征用，139户村民的81栋房屋、约3万平方米未被拆迁，其余村民组房屋已基本拆迁完毕。长期以来，该村民组由于被环南路、党校路、倒天河二期工程合围成三角地带，造成“脏乱差”现象突出，人居环境不佳，城市面貌滞后，自然形成了名副其实的“城中村”。

鉴于此“城中村”的长期存在和无序发展已严重影响城市建设和土地集约利用，制约了城市整体形象和品位提升，实施“城中村”改造已成为城市发展的当务之急，我办经过深入调研分析和开展民意调查后，广大村民对此做法非常支持，为顺利推进“城中村”改造项目的实施，提出如下方案：

一、总体思路

（一）、指导思想

以科学发展观为统领，统筹城乡一体化，按照政府主导、市场运作、整体改造，先安置后拆迁的利民惠民政策，建设新型城市化社区。

（二）、工作目标

将“城中村”改造腾出的土地通过报批后招拍挂投向市场，与南部新区碧阳国际城、博泰商住楼等城市建设项目形成集约化、组团化

优势，把城市建设管理“难点”转为“亮点”，把单一“城中村”改造项目转为提升农民人居环境的惠民工程，做到城市小区与农民新居一体化、基础设施与公共设施一体化、社区服务于管理一体化、妥善安置被拆迁村民，以人为本，构建和谐社区。

（三）、工作原则

坚持统一规划、统一供地、统一标准、统一配套、统一建设、统一管理的“六统一”原则。

（四）、实施主体

以XX市土地储备开发中心为引资方，大兰村村民自主成立的“毕节华垠房地产开发有限公司”为投资方。

二、运作模式

（一）、先征收房屋，后挂牌出让土地使用权

鉴于“城中村”目前土地性质是集体土地的特殊情况，以土地一级融资开发协议的形式引入投资开发商暨毕节华垠房地产开发有限公司作为投资单位，采取产权调换或货币补偿方式征收现状“城中村”房屋，待政府统一将该地块报批转为国有土地后，将该地块挂牌出让。投资方依据市场规则积极参与土地挂牌，并根据合理开发成本获取土地，进行建设。

（二）、土地一级融资开发协议双方权利和义务约定 引资方权利和义务

1、按照投资方的合理要求，及时介绍和提供该片区土地的有关情况和信息。

2、对投资方投入的资金专款专用。

3、土地一级开发全面完成后，引资方应及时协调有关部门，对投资方开发成本进行评估审计，按同期银行贷款利率上浮10%计息，待土地出让后连本带息全部支付给投资方。

4、该宗土地开发完成出让后，扣出成本，按纯收益支付给投资方作为支持XX市建设的分成。具体比例如下：

（1）该地块成交额达到400万元∕亩（含400万元∕亩）以下的，按纯利润的40%分成给投资方；

（2）该地块成交额达到400万元∕亩以上—450万元∕亩（含450万元∕亩）以下的部分，按纯利润的50%分成给投资方；

（3）该地块成交额达到450万元∕亩—500万元∕亩（含500万元∕亩）以下的，按纯利润的60%分成给投资方；

（4）该地块成交额达到500万元∕亩以上的，按纯利润的70%分成给投资方。

5、该宗土地出让时，若投资方参加竞买，前期开发资金，可作竞买保证金，在同等条件下享有优先受让权；若投资方未获得该宗土地使用权，则应在该宗土地签订《国有土地使用权出让合同》后十日内支付投资方应得款项。延期支付除承担约定利息外，并按每日万分之3支付延期付款违约金，直至付清为止。

投资方的权利和义务

1、自融资将开发协议签订之日起十五日内，投资方应向引资方账户存款伍仟万元整（人民币，下同）作为开发建设专项资金，由引资方管理、投资方专款专项使用，其余资金分次注入，根据土地一级开发的需要，投资方按引资方要求随时注入开发资金。为保障项目顺利

进展，投资方所注入的一切专项资金引资方必须在该宗土地拆迁工作组成立后三个工作日内及时返还，用于项目建设。

2、融资开发协议签订后一个月内，投资方必须制定切实可行的开发方案报送市政府审查批准。

3、严格按照财务制度，建立健全本片区开发的财力账户，自觉接受有关部门监管。

4、自觉依法办事，严格按照有关法律程序和市政府的有关规定进行开发工作，不得损坏公共设施，不得损害社会公共利益。

5、根据市政府相关规划建设安置房或购买房屋对被征收房屋村民进行安置，确保改造工程如期完成。

三、土地一级开发成本构成与核定

1、引资方为完成协议约定工作而投入的成本包括：

（1）征用土地补偿费用、征收土地产生费用及土地报批上交和产生的费用等。

（2）征收补偿、安置、收回和置换过程中发生的相关费用。（3）投资于该地块的土地整治工程（含道路、环境、土石方、管线搬迁、地下设施等）相关费用按国家定额及配套文件计算，下浮3%以下。

（4）土地开发及供应过程中发生的审计、律师咨询、宣传推广、概念性方案以及项目设计等费用。

（5）不可预见费及经XX市财政和土地主管部门核准的其他支出。

2、投资方完成本协议约定开发工作后，双方共同对项目相关费用

进行审核确认的结果作为土地开发成本。

四、违约责任

如双方未认真履行本协议约定，且给对方造成损失的，违约方除赔偿对方损失外，还需向对方支付违约金100万元。同时，受约方有权终止本协议。

五、请求给予的政策支持

鉴于“城中村”改造项目定位于惠民工程，拆迁量太大、投资高（估算约3亿元），项目投资回报率低甚至存在风险，因此恳请市政府及相关部门对该项目给予以下政策支持：

⑴项目用地采取拆迁成本作价土地款，土地挂牌过程中投资方获取土地价格超出土地成本价部分政府全额返还；

⑵项目建设涉及相关规费属市级财政收益部分全额返还； ⑶项目建设所需缴纳的税收除上交省、地财政部分外，市级财政地方收益应全额返还奖励；

⑷容积率调整所应补交土地出让金全额返还； ⑸项目红线范围外的配套基础设施建设由政府投资；

⑹由于本项目启动建设后，该宗地块旁原党校剩余土地（面积大至三亩），将形成死角态势，恳请政府协调将该宗地块进行统一开发。

六、项目可行性分析

（一）、直接成本分析

1、房屋征收费：根据现行拆迁补偿标准概算，拆迁3万平方米房屋应补偿约10000万元；

2、征地补偿费：征用25.17亩土地需80万元；

3、地上附着物补偿费：约需20万元；

4、如投资方通过挂牌获得土地使用权，并可修建10.5万平方米商品房（容积率为6），需修建成本约23120万元；

5、不可预计费约为500万元。以上成本合计33720万元

（二）、利润分析

1、土地出让价预计在400万元∕亩—450万元∕亩之间，25.17亩土地最高可卖11326.5万元。

2、如投资方通过挂牌获得土地使用权后能保证建10.5万平方米商品房出售，其中住宅部分75000平方米收益22500万元，商业3000平方米收益18000万元，可获销售收入约40500万元；

综上所述，政府予以政策支持返还土地出让收益等规费，如通过挂牌出让土地后，投资方在450万元∕亩内获得土地使用权并能建10.5万平方米商品房出售，可赢利约6000万元；如通过挂牌出让土地后，投资方没有获得土地使用权，按土地一级融资开发协议约定，投资方也可获得利润，为此，虽然该项目在土地使用权方面存在招拍挂地价风险和产品市场风险，但为了南部新区城市整体形象和品位的提升，为今后类似的“城中村”改造项目开好头，做好典范，实施该项目是切实可行的。

XX办事处

10.地产项目融资方案 篇十

浏览:6902 房地产项目楼盘开盘策划方案内容要点主要包括以下几个方面：

一 项目物料准备

1、基本项目资料：宣传单页、户型图、销售代表名片、销售手夹。

2、签约资料：购房合同、认购协议、封号单、计算器、印泥、纸巾。

3、活动资料：印有活动内容海报、条幅、谈判桌椅、饮用水、纸杯、糖果、点心、小礼品、拱门、项目现场围挡、销控板、背景音乐设备、、、4、售楼部装饰资料：……

二 售楼部人员配备

为保证开盘日个项活动顺畅，各环节需有专人负责。

专人介绍讲解楼盘

专人负责签属认购协议

专人负责销控

专人负责接听来电

专人负责来客登记

专人项目现场讲解

销售团队需保持6、7人为宜，且根据当天情况灵活调配。

三

销售代表培训

1、销售礼仪

2、项目本身信息

2、周遍配套、环境、交通信息

3、竞争项目信息

4、统一销售说辞、项目（户型）优劣势分析、对练答客问、预演开盘活动流程。

5、制订、学习销售守则

四

明确开盘目标

1、扩大知名度

2、完成预定销售任务

3、确定准客户群特征

4、提炼绝对优势和卖点

5、试探市场反应

6、增强团队精神、信心

五

制定开盘当日活动计划

1、提前布置案场：拱门、横幅、彩旗、乐队、塑料桌椅（视应约客户人数而定）鞭炮、、、2、举行开盘仪式（乐队表演、贵宾讲话）

3、介绍当日活动内容：优惠政策、起止日期。

4、即时公布所定房号

5、随时更新销控板

六

预测可能出现的困难、制定解决方案

1、天气异常，简化户外仪式。

2、到访者太多，分流非准客户到项目现场。

3、做好销控以防一房多卖。

七

制定项目推广计划和宣传方案

1、邀约来访来电意向客户

2、短信通知所有客户

3、确定项目辐射区域、发放单页

4、制定老客户带新客户优惠细则

5、设限量、限户型特价房

八

邀约并筛选目标客户

提前邀约准客户在开盘日到访，透露开盘销售优惠条件多，说明参与活动即有礼品赠送，制造火暴气氛。

九

控制现场秩序、保证开盘活动成功

1、案场设置分别谈判区、签约区。

2、必要时按到访先后顺序选房。

11.房地产企业夹缝融资 篇十一

中国指数研究院8月29日公布了《2012年1－7月全国房地产开发经营数据解读》报告(以下简称“《解读》”)，数据显示，2012年1－7月，房地产开发企业的各类资金来源中，国内贷款和自筹资金分别下降0.3％和1.0％，而购房者的定金及预付款却提高了1.1％。资金来源在一定程度上反映出房地产商融资方式的现状：贷款资金已不是房地产融资的主导，目前支撑其运营的是自筹资金和预售资金。

两条融资渠道半掩半闭

今年以来，相关部门更加密切地关注房地产业走势，持续出台有力举措防止信贷资金再次流入房地产企业。

7月27日，中国银行业监督管理委员会主席尚福林在“2012年第二次经济金融形势通报分析(电视电话)会议和2012年年中监管工作(电视电话)会议”上强调，坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民认为，在调控政策的压力之下，面向地产企业的信贷会不同程度地收紧。刚刚公布的半年报显示，多家上市银行的房地产贷款余额出现下降。

建行上半年的房地产开发类贷款余额为4178亿元，较上年末减少14亿元。8月27日，中国建设银行副行长陈佐夫在2012年半年报业绩发布会上称，以前房地产行业信贷最高能占建行1／4的信贷余额，目前仅占全行信贷总额的7％左右。建行计划下半年安排不超过300亿的新增贷款投向房地产开发贷。

8月30日，中国工商银行发布的半年报显示，该行的房地产开发贷款余额较2011年末减少了207亿元。行长杨凯生强调，开发贷并没有暂停，只是倾向于再建续建项目。董事长姜建清补充说，房地产贷款倾向满足存量贷款需求，不会增加新项目投放。

河南省某工行信贷部门的负责人告诉记者，目前的工作主要是回收以往的信贷资金，已经停止对房地产行业的新增贷款。河北省某城市商业银行工作人员告诉记者，和国有商业银行不同，由于城商行资金量有限，一般都不会参与房地产融资业务。

房地产企业融资的另一个重要渠道是信托公司，但由于银行对房地产业信贷的收紧，引发了信托公司的连锁反应。

2011年6月，为配合国家宏观调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，严控房地产信托发行数量和存量规模，提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。

此后，对于房地产信托管制的力度始终没有放松。

中诚信托有限责任公司研究部副总经理王玉国表示，出于风控的考虑，目前信托公司对房地产业的资金支持非常谨慎，审批较之以前更为严格。

山东中正置业有限公司财务部高经理表示，银行的项目开发贷款审批时间加长，以往是3－5个月，现在却要1年，出于时间成本的考虑，银行贷款目前不再作为首选；信托公司的融资成本相对较高，加之通常以银行作为中介，一般也不作为地产企业融资的选择。

两个重要的融资渠道都不再畅通，房地产企业的融资现状颇为局促。

股权融资方式或兴起

国家统计局8月份公布的《2012年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有50个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7％。《解读》显示，房屋和住宅新开工面积同比分别下降9.8％和13.4％，降幅均比1～6月扩大2.7个百分点。

尽管房地产价格自5月份连续上涨，但涨幅甚微，在土地供应充足的情况下，房地产新开发项目的降幅却还在扩大。这表明，房地产商通过销售回收的资金有限，而进行新开发项目的资金明显不足。

《解读》分析，外资在房地产企业资金来源中一直处于较低水平，目前资金占有比例较大的为自筹资金和预售资金，分别为41.9％和25.1％。

房地产金融学家杜猛解释说，前两个季度房价下浮，地产商多采取“以价换量”的举措，融得一部分预售资金，这部分资金可以投入开发使用，缓解了部分房地产企业的资金窘境。中正置业有限公司财务部高经理说：“公司通过自筹资金运作，加之销售量有保证，足以应对经营开发。”

通用地产(天津)有限公司副总经理黄宇昕介绍，尽管预售款可以作为房地产企业的运营资金，但由于各省市对于预售结点的要求有所不同，进而房地产商在预售阶段所需要的时间成本也要考虑在前期的预算当中。

王玉国认为，比较而言，大型房地产企业的融资境况相对较好，从资质、抗风险能力考虑，资金腾挪的空间相对较大，更容易得到银行和信托公司资金支持。而小型企业融资渠道较为单一，比较容易陷入困境。

黄宇昕支持上述观点，央行下放的房地产信贷资金额度有限，贷款利率也在提高，这样就变相支持了有实力的房地产公司的发展。

多年来，由于城市化进程的加快，地方政府大量出让土地建造新城，使得资金涌入房地产行业。但随着国家政策导向的转变，在经济结构调整的大棋局中，资金流向不再侧重于房地产行业，而是转向其他实业，房地产行业必然重新洗牌。整个行业不仅在融资渠道上已经发生变化，而且在融资类别上也出现了两极分化。

那么，未来的房地产企业融资路径在哪里，模式会有哪些创新?

黄宇昕特别提到，房地产融资目前正在形成一个新型渠道，就是以私募股权投资(PE)和风险投资(VC)为主的融资方式。另外，就是广义的外资金融机构，融入外资再投入国内的房地产行业，但是这种方式的融资成本较高、时间较短，风险也较大，且均以高比例股权质押，一旦项目运作过程中出现问题，企业就面临实际控制权变更、股份转让等足以令其进入动荡的重大事项，增加项目开发进程的变数。极端情况下，如果面临违约风险，企业原股东方有可能就“净身出户”了。

他最后说：“经济的周期性是现实存在的，不会因为抑制或阻止就消失，房地产企业只有接受而后应对，才是唯一的解决之道。”

12.房地产融资渠道分析 篇十二

目前,随着历史的发展和房地产价值的提高,房地产市场和资本市场之间的关系也在发生着变化。当房地产价值较低的时候,房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金,几乎没有融资需要。随着房地产价值的逐渐提高,房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款,在融资条件不断变化的今天,贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏,直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后,商业贷款越收越紧,商业银行融资门槛越来越高,在新的贷款限制条件下,房地产企业的融资问题已成为影响企业生存和发展的首要问题。所以,如何调整房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈。

二、现行房地产企业融资渠道分析

1、自筹资金。

自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,在房地产价值较低或开发规模较小时,资金需求比较容易满足。当房地产市场不景气或开发项目无法销售时,房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目。随着房地产价值的升高,投资规模的增大,资金周期的延长,房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

2、预售资金。

房地产预售是比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下,预售可以筹集到必要的建设资金。但随着国家有关规定的健全,要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资2 5%的资金,并办理预售许可证等各项证件方可预售。预售虽可以将部分市场风险转移给买家,但开发利润会下降,如果成本控制较差就会丧失未来利润。随着房地产企业的不断发展,市场供求双方发生转变,供方大于求方时,房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。

3、商业银行贷款。

商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道,至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。房地产企业与商业银行两者所处的市场优劣地位也不是固定不变的。融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心。对没有效益和资金发展的企业,商业银行是不愿提供服务的。随着房地产市场的“降温”,商业银行会加强贷款风险的审查措施,使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。可以说,以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的,也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。

三、房地产融资存在的问题

1、贷款方式少。

房地产企业的各个经营过程都离不开银行的支持。房地产企业属于资金密集型企业,要想持续发展就离不开资金,也就是说没有资金就没有房地产。因此,房地产企业的融资很重要。目前,房地产开发在国内主要有三种方式:一是房地产开发流动资金贷款;二是房地产开发项目贷款;三是房地产抵押贷款。但我们都知道,房地产行业的特点是开发周期长,目前这三种贷款方式的期限都很短,无法满足房地产开发周期的需要。因此,我国房地产企业融资渠道还有待提高。

2、房地产开发企业间接融资比重大。

房地产企业的在很大程度上需要银行的信贷资金的支持,其资金主要来自银行贷款。在这种过分依赖于银行的经济体制下,如果房产空闲积压时,房地产企业就会面临抵押房产的风险,最后导致银行成为风险的最大承担者,这也是我国房地产企业目前融资渠道狭窄造成的必然结果。

3、房地产融资渠道有其局限性。

通过我国宏观经济的调整和房地产企业的发展情况看,目前房地产企业融资渠道中银行贷款还是我国房地产多元化融资的主要渠道,但也不表示其就是唯一的融资渠道,而是通过与其他的融资工具相结合的方式,例如“银行贷款+基金”、“银行贷款+信托”、“银行贷款+企业上市”、“银行贷款+企业债券”、“银行贷款+海外融资”等方式。而企业无论选择哪种融资模式,都需要一个正常的成长过程,而这个成长过程的基础是房地产发展的程度和人们金融意识的提高。但通过以上融资模式的发展状况看,房地产企业如果采用“银行贷款+信托”或“银行贷款+基金”这两种融资模式,在目前的房地产融资渠道的选择看中比较理性的。但是,不论选择这三种融资方式的哪种运营方式,都存在一定的局限性,需要通过企业不断地去解决。

4、法律法规不健全,影响了融资渠道的拓展。

目前,我国房地产企业的相关法律法规不健全,没有形成房地产融资方式相关法律法规的科学性有效的体系,操作困难,严重影响了房地产融资渠

四、发展我国房地产融资渠道的对

1、建立多层次房地产融资体系。

我国房地产企业要想解决融资渠道存在的问题就必须建立多层次房地产融资体系,来满足当前房地产企业多元化发展的需要。从目前来看,我国房地产融资市场的参与主体是商业银行,而没有专业的信贷机构,而我国的房地产债券、房地产基金等融资对房地产融资的影响却很小。另外,由于股权融资要求较高,一些中小企业也很难通过上市来进行融资。近年来,随着国家对宏观经济的调控,很多银行开始紧缩银根,因此,房地产企业的资金压力变得越来越大。所以,我国房地产企业建立多层次融资体系,从而为不同的企业提供不同的融资场所,以此来减轻房地产企业对银行贷款的过分依赖。

2、加紧开发房地产金融投资产品。

目前,我国房地产企业的融资渠道已逐步趋向多元化,因此需要稳定的房地产金融产品来供应体系。近年来,我国房地产金融建设才刚刚起步,从目前的发展看,我国的房地产金融产品比较单一,缺少系统、专业的房地产投资开发贷款机构。虽然国家也相应建立了相应房地产信托,但其跟银行贷款是基本一致的。自2008年起,银行贷款已逐步退出房地产市场,房地产投资机构、房地产基金等融资方式已开始取代银行贷款的地位。所以说,房地产企业的金融建设也因此而得到了发展。

3、完善房地产金融法律法规。

目前,虽然国家及相关部门也出台了关于房地产金融法律法规相关政策,但并没有形成一整套合理的体系,也没有具体规定。因此,需要完善房地产金融法律法规,并对房地产企业新型开发的融资工具的组织形式及分配方式等进行严格规范,以促进我国房地产融资多元化发展。一方面国家应对房地产金融市场做出适时的宏观调控与管理,并完善相关法律法规,以开发新的融资工具,丰富融资方式;另一方面房地产企业自身也应不断地开发新的融资渠道,避免过分依赖于银行贷款,结合企业自身特点获得其他的融资方法。

摘要：文章主要论述了我国房地产企业融资渠道现状,并分析了发展我国房地产融资渠道的对策和建议。

关键词：融资渠道,现状,问题,对策

参考文献

[1]、陆海飞,我国房地产融资问题刍议,《中国城市经济》-2011年第02期

[2]、武华伟,房地产企业融资渠道选择,《会计之友(中旬刊)》-2008年第05期

[3]、马艳萍,房地产融资现状及发展趋势分析《现代商业》-2010年第17期

[4]、姚钢浅,谈新形势下的房地产项目融资渠道,《中国科技信息》-2009年第12期

[5]、孙翠兰,国房地产融资方式的比较、选择与调整,《金融论坛》-2005年第11期

[6]、杜广如、赵君彦、赵兰霞,中小房地产企业融资渠道研究,《开发研究》-2010年第02期

[7]、岳馨,中国金融中介机构发展问题研究——以房地产融资为案例分析,《中国商界(下半月)》-2009年第04期

[8]、高聚辉,房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望,《中国房地产金融》-2006年第06期

13.地产项目融资方案 篇十三

一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

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欢迎同行朋友与本人讨论房地产投资开发及融资

项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段

一 土地成本土地市价土地使用权出让金征地补偿费

二 前期开发费三通一平工程钻探费工程设计费工程监理费质量安全监督费临水临电费

三 建筑安装工程费土建费内水暖电工程费

四 公建配套设施费区内排水、道路建设费区内绿化建设费区内配套零星工程费

五 房地产各项税费报建费土地使用权出让金契税交易管理费建筑工程抛投标活动资金土地增值税

六 管理、销售和财务费用开办和管理费前期物业管理费样板房、售楼部装修费

七 不可预见费

八 营业税及附加

这个问题最好讨论一下，房地产开发项目成本费用估算表

单位:万元

费用项目 计费标准与依据 总价 单价

一．土地费用

１．土地出让地价款

２．征地费

３．拆迁安置补偿费

４．土地转让费

５．土地投资折价

６．土地租用费

二．前期工程费

１．地质勘测测绘费 设计概算的０．５％左右 1.32元２．规划设计费 建安工程费的３％左右

３．可行性研究费 占总投资的１％－３％

４．道路费

５．供水费

６．供电费

７．土地平整费

三．基础设施建设费

１．供电工程

２．供水工程

３．供气工程

４．排污工程

５．小区道路工程

６．路灯工程

７．小区绿化工程

８．环卫设施

四．建安工程费

１．单项工程 多层800

２．单项工程 小高层1300

３．单项工程 高层1800

五．公共配套设施建设费

１．居委会

２．派出所

３．托儿所

４．幼儿园

５．公共厕所

６．停车场

六．开发间接费

七．管理费用 约为前五项的３％左右

八．销售费用 销售收入的４％－６％

九．财务费用 年贷款40%,贷款利率6.12%

十．开发期间税费

１．固定资产投资方向调节税

２．土地使用税

３．市政支管线分摊费

４．供电贴费

５．用电权费

６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费

８．电话初装费

十一．其他费用

１．临时用地

２．临建图

３．施工图预算或标底编制费

４．工程合同预算或标底审查费

５．招标管理费

６．总承包管理费

７．合同公证费

８．施工执照费

９．工程质量监督费

１０．工程监理费

１１．竣工图编制费

１２．工程保险费