培训班项目可行性分析（精选11篇）
1.培训班项目可行性分析 篇一
土地整治项目可行性研究报告编制
培训讲义
一、土地整治项目可行性研究的概念
土地整治项目可行性研究是指在土地整治项目投资决策前，对拟建项目有关的社会、经济、技术等各方面进行深入细致的调查研究，对可能采用的技术方案进行全面分析和比较论证，在此基础上对拟建项目的技术可靠性、经济合理性以及建设必要性和可行性进行综合评价，为项目投资决策提供依据。
将可行性研究的成果编制成报告，即是可行性研究报告。
二、可行研究报告编制的作用
（一）是土地整治项目投资决策的重要依据
可行性研究报告综合反应了拟建项目区的现状、项目建设的技术方案以及项目建成后的综合效益情况，并对项目建设技术、经济以及建设必要性和可行性进行了综合评价，因此是投资决策的重要依据。
（二）是建设单位筹集资金的重要依据
可行性研究报告编制了符合项目区实际情况的工程建设方案，根据工程建设任务及相关投资估算办法，编制项目建设投资估算，估算金额是客观真实的，可以作为建设单位筹集资金的依据。
（三）是土地整治项目进行工程设计重要依据
可行性研究报告通过深入细致的调查，论证比选确定了符合项目区实际情况的工程建设方案，工程设计是对可行性研究方案的升华和细化，主体工
程原则上应与可行性研究方案保持一致，投资金额应大致相当，因此可行性研究报告是土地整治项目进行工程设计重要依据。
（四）是土地整治项目考核和后评估的重要依据
可行性研究报告是项目建设过程中最初期的基础性资料，其确定的项目建设范围、主要技术指标、主体建设方案、投资金额，是后续相关工作的重要参考，因此也是土地整治相关工作考核和评价的重要依据。
三、土地整治项目可行研究报告编制要点
可行性研究报告编制是一项综合性较强的技术性工作。根据湖南省历年土地整治项目申报立项的工作情况，土地整治可行性研究报告要想发挥其应有的作用，在编制过程中应重点做好项目选址、新增耕地布局、可行性研究方案编制等工作，各项工作的主要内容如下。
（一）项目选址
合理的项目选址是确保工程建设方案系统性和工程建设顺利实施的重要保障，做好项目选址工作应注意以下问题：
1、已经编制过村级国土综合整治规划的行政村应优先作为土地整治项目的选址对象；
2、项目区范围的确定应体现“集中连片，整乡镇、整村推进”的原则；
3、项目区范围的确定应充分考虑主体工程的系统性、完整性；
4、具备基本的自然条件和基础设施条件；
5、项目区内权属清晰，不存在权属争议；
6、项目选址应征得2/3以上村民或村民代表同意；
7、项目选址应征得农业、林业、水利、交通、环保等相关部门同意。
（二）新增耕地布局
在深入调查的基础上确定新增耕地布局，新增耕地布局应注意以下相关事项：
1、新增耕地数量应确保项目实施后耕地面积不减少； 2、25度以上的坡地，不得作为新增耕地来源；
3、生态林、公益林、生态湿地不得作为新增耕地来源；
4、新增耕地布局应征得林业、水利、环保等相关部门同意；
5、新增耕地布局应征得村、组及承包经营主体同意，并承诺组织耕种；
6、拟选新增耕地地块周边具有一定的基础设施条件，开发难度小，开发后生产组织方便；
7、拟选新增耕地地块具有一定的土层厚度，土质符合农业生产要求，需外借耕作层的新增耕地地块，需确定土源地点，并征得相关权利人同意。
（三）可行性研究方案编制
可行性研究方案的编制应遵循以下技术路线：基础调查→建设条件分析→工程建设方案的编制与比选→投资估算编制→土地权属调整初步方案的制定→成果材料的组织。
1、基础调查
基础调查包括自然条件、社会经济条件、土地利用现状、基础设施条件调查。
（1）自然条件调查
调查内容：重点对项目区地形地貌、气象、土壤、植被、水文和水文地质、工程地质、天然建筑材料、自然灾害等进行调查。
调查方法：通过文献查阅、现场踏勘、农户走访等。
（2）社会经济条件调查
调查内容：项目区涉及的乡（镇）、村的总人口及劳动力状况、经济收入来源、人均年纯收入、人均耕地数量以及项目区农民的生产生活方式、农业种植制度、机械化耕作程度、项目区内土地流转情况与发展趋势等。
调查方法：通过文献查阅、现场踏勘、农户走访等。（3）土地利用现状调查
调查内容：主要调查项目土地利用结构、土地质量、土地利用程度、后备耕地资源潜力、土地权属状况等内容。
调查方法：图件叠加、现场调查、农户访问、现场指界等。（4）基础设施调查
调查内容：对交通设施、水利设施、电力设施、农田防护与生态环境保持等基础设施进行调查，调查结果应如实反映项目区基础设施现状。
调查方法：以项目区土地利用现状图、地形图（实测地形图或1：10000地形图）为调查底图，采用现场调绘、群众访问等方法。
2、建设条件分析
在深入、细致调查的基础上进行项目建设条件分析，建设条件分析是合理确定项目目标及工程建设方案的前提。
（1）基础条件分析
分析内容：对所收集的项目区自然条件、社会经济条件、土地利用现状、基础设施状况等资料进行整理，分析项目建设的有利条件和不利因素。
分析方法：①统计分析法：通过调查获取项目区自然条件、社会经济条件、土地利用现状、基础设施状况的各种数据及资料进行数理统计和分析，形成定性的结论，推断项目建设的有利条件和不利因素。
②比较择优法：分别对项目建设的有利条件和不利因素进行比较分析，形成定量的结论。
（2）新增耕地适宜性分析
分析项目区新增耕地的来源、数量和分布特征；对新增耕地进行适宜性评价；测算新增耕地数量。
（3）群众意愿分析
根据收集的群众意见，采用统计分析法，分别统计支持项目建设、不支持项目区建设的群众或群众代表的数量，分析项目区建设群众意愿度水平。
（4）土地利用限制因素分析
对项目区自然限制因素、农业设施限制因素、规划限制因素分析及其他限制因素分析对项目区土地利用的影响状况及影响程度，并提出解决措施。
3、工程建设方案的编制与比选（1）方案比选
在对项目建设条件全面分析的基础上，根据需要，编制多个供选方案，比选论证，选取最优方案作为项目建设方案。方案比选应遵循以下原则：
①保护耕地原则，保护耕地是我国的基本国策，方案供选应考虑少占耕地，充分挖掘项目区内新增耕地潜力，利用各项工程措施，改良中低产田，提高耕地质量等级。
②“缺什么，补什么”原则，由于项目资金有限，方案供选应重点考虑解决项目区当前农业生产所必须的田间道、生产路、灌排设施和必要的土地平整工程，提高农业综合生产能力，发挥项目资金最大效益。
③统筹考虑原则，规划方案比选应从项目区全局出发，结合现代农业发展趋势，统筹考虑，不能只考虑局部利益、眼前利益。
④可操作性原则，规划方案比选应考虑工程技术方案切实可行。（2）规划方案技术要求
经比选择优后项目最终规划方案应符合以下技术要求： ①总体要求
确项目建设范围内重点建设区和一般建设区。重点建设区宜设置在项目区主要交通道路旁，地形平坦、地块集中，具有较好的基础设置条件，在符合以上条件的前提下，重点建设区应优先设置在其他相关部门涉农资金共同投资建设的区域，充分发挥资金集聚效应，打造项目区“亮点”区。重点建设区在工程布局的系统性及建设标准上应优于一般建设区。
沟渠尽量临路布局，减少农田基础设施占地。沟、渠、路整修工程尽量按现有线路布局，新建工程在发挥其应有功能的前提下，其布局应满足短、捷、顺、直的要求，各项工程应相对协调、均衡布局。
②土地平整工程规划要求
（a）新增耕地区应布置为土地平整区。
（b）现有田块布置土地平整工程应考虑以下情况：
已经实现土地流转的区域或因农业结构调整需要平整的区域，优先安排土地平整；
重点建设区优先安排土地平整；
土地平整的区域应具备一定的自然条件：土层深厚、土质较好、地势开阔、地形坡度较小等；
土地平整区域权属明晰，需进行权属调整的权属调整意向明确。（c）土地平整以外的区域布置为非平整区域。③灌溉与排水工程规划要求
（a）水源工程：根据水资源平衡情况重点考虑塘堰、提水泵站、小型拦水坝布局。
（b）输水工程
重点考虑支、斗骨干输水工程布局；
为保障工程系统性、发挥工程正常功能，骨干输水工程可适当往上游延伸；
优先安排骨干输水工程硬化，农渠可不硬化。（c）排水工程
重点考虑支、斗骨干排水工程布局；
为保障工程系统性、发挥工程正常功能，骨干排水工程可适当往下游延伸；
骨干排水工程以清淤疏通为主，视情况可适当考虑沟岸护砌加固处理，农沟宜不硬化；
沟渠断面形式及建筑选材应充分考虑项目区地形、土质及项目区天然建筑材料情况。
④田间道路工程规划要求
（a）田间道路工程重点考虑一级田间道、二级田间道布局；（b）一级田间道主要服务群众生活，为群众出行通道，应具有一定的交通量（一般为通组道路或连接组与组之间的道路，通户路、宅前路不能纳入一级田间道），一级田间道利用现有路基整修提质，一般不布局新修；
（c）二级田间道主要服务生产，为田间物资运行通道，其布局应兼顾整修与新修，对现有路况差的二级田间道应布局整修，对道路通达度不够的成片农田应布局新修二级田间道；
（d）生产路主要是田间管理通道，必要时可兼顾机械通行，生产路以新修为主；
（e）一级田间道一般采用混凝土路面，二级田间道一般采用泥结石或砂砾石路面，生产路一般采用素土路面，如有机械通行需要，也可采用泥结
石或砂砾石路面。
⑤农田防护与生态环境保持工程规划要求
根据湖南省实际情况，主要考虑岸坡防护、田坎防护工程布局。（a）岸坡防护工程：为保护耕地，在溪沟或小型河流两岸易受洪水冲毁的成片集中耕地区域可适当布置。
（b）田坎防护工程：不能设置大范围田坎护砌，主要对易垮塌的田坎进行加固或对已经垮塌的田坎进行修复，同时在机械从道路进入田块的位置设置下田坡道，保护沟渠及田坎。
（c）岸坡防护及田坎防护工程应重点考虑工程稳定性要求。⑥配套工程规划要求
依据村级土地综合整治规划及相关涉农部门配套投资意向，落实配套工程布局，土地整治工程应与配套工程协调布局，避免重复建设，杜绝虚假工程。
4、投资估算编制
1、收集编制投资估算相关资料：如项目区周边今年已实施项目的投资预算资料、施工工艺资料、最新的材料信息价、部分辅助材料市场调查价格、常用设备型号及价格等；
2、根据工程建设方案详细统计项目建设内容；
3、合理确定基础单价：如人工工资单价、材料预算价、机械台班单价；
4、了解每一项工程的工序内涵，套用合适的定额子目；
5、依据确定的定额子目、机械台班定额子目和材料价格，编制工程施工费单价分析表；
6、在根据建设任务统计表及单价分析表的基础上编制项目投资总估算，编制项目投资总估算应注意取费符合相关要求。
5、土地权属调整初步方案的制定
根据《关于加强农村土地整治权属管理的通知》（国土资发[2012]99号）和《关于贯彻落实〈国土资源部关于加强土地整治权属管理的通知〉的意见》（湘国土资办发[2012]213号）文件精神编制可行性研究阶段权属调整方案。
在可行性研究报告编制前，由项目所在地国土资源主管部门做好权属清查及确认工作。
不实施权属调整的，应附经当地村组双方确认盖章的土地权属现状（勘界）图（≥1：5000）和文件资料，以及当地村、组出具的不实施土地权属调整的文件资料。
拟实施权属调整的，需编制权属调整初步方案，调整后权属界线应以沟渠路等明显地物为界，并附经当地村组双方确认盖章的土地权属现状（勘界）图（≥1：5000）和文件资料，以及当地村、组出具的同意土地权属调整的文件资料。
6、成果材料的组织
土地整治项目可行性研究报告成果材料一般包括报告、附图、附件三大部分。报告和附图根据相关规范编制，附件是可行性研究报告合理、可行的重要支撑，必要的附件资料不可缺少，一般情况下可行性研究报告应包括以下附件资料：
（1）市级国土资源部门审查意见；（2）县级人民政府立项申请；
（3）县级人民政府关于项目实施的具体意见；
（4）县级国土、财政、农业、水利等项目所涉及部门及所属乡镇人民政府论证意见；
（5）项目选址踏勘报告；
（6）产业化经营方案；
（7）土地承包经营权流转意向书；
（8）项目涉及地村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意项目实施的签字表、会议纪要；
（9）相关土地权属调整初步方案和协议；（10）项目区影像资料；
（11）其他根据项目实际情况需编制的附件资料。
四、土地整治项目可行研究报告审查要点
（一）报告审查
（1）内容完整，图、文、表数据一致，格式符合编制要求；（2）编制依据完整，现时性好；
（3）项目区自然条件、社会经济条件描述符合项目区实际情况；（4）项目土地利用现状数据真实，土地利用结构符合立项要求；（5）项目基础设施现状描述客观真实，有必要的统计过程；（6）合法性分析能反应项目立项合法、合规；
（7）限制性因素分析反映项目区实际情况，主导限制性因素明确，改善措施与限制性因素相对应；
（8）新增耕地分析详细反映新增耕地增加来源与减少去向，新增耕地数据真实可靠；
（9）水资源平衡分析灌溉保证率选取合理，灌溉定额与农业种植制度相符，供水量数据来源可靠；
（10）有公众参与过程的描述，并有必要的附件资料；
（11）主体工程应有比选过程；
（12）工程布局描述应与规划对应，体现项目建设目标；（13）工程建设标准符合相关规范及项目区实际情况；（14）工程建设内容有列表统计过程；（15）土地权属调整内容符合项目区实际情况；（16）施工组织方案与工程建设方案相匹配；（17）实施措施和工程管护措施切实可行；
（18）投资估算依据合理，定额子母选取与施工组织方案协调，各项取费正确，估算总金额符合要求；
（19）效益分析合理；
（20）可行性研究结论客观真实。
（二）图件审查
1、现状图审查
（1）土地利用现状数据与最新的地籍资料一致，土地利用布局及图斑编号与最新的土地利用分幅图一致；
（2）沟渠路等现状基础设施要素表达完整，并有必要的标识；（3）有必要的地形要素；（4）土地权属界线清晰；（5）对新增耕地地块进行了标注；
（6）有必要的贴表，如土地利用现状表、新增耕地图斑统计表等；（7）图名、图框、图例、图签、指北针等图面要素完整、规范；（8）图例与图面要素相匹配。
2、规划图审查
（1）工程布局系统性、均衡性好；（2）项目区内工程与区外工程有效衔接；（3）土地整治工程与配套工程做到了协调布局；（4）工程布局充分利用了现有工程；
（5）新增耕地标注清晰，土地利用结构调整图、表一致；（6）地图要素与现状图一致；
（7）有必要的贴表，如土地利用结构对照表、工程特性表、配套工程统计表等；
（8）图名、图框、图例、图签、指北针等图面要素完整、规范；（9）图例与图面要素相匹配。
3、其他图件审查
（1）应附标注项目范围线的土地利用现状标准分幅图；（2）应附标注项目范围线的基本农田保护规划图；
（3）如无实测地形图，应附标注项目范围线的1：10000地形图；（4）应附主要工程单体图。
（三）附件审查
（1）必要的附件资料齐全；（2）附件签章齐全，真实有效；（3）附件内容符合要求。
2.培训班项目可行性分析 篇二
投资, 是商品经济及其发展过程中最基本、最广泛的经济活动。对于一个国家、一个地区来说, 投资是提高综合经济实力和经济技术水平的根本途径;对于企业来说, 投资是扩大生产经营规模, 提高盈利能力增强企业实力的基本手段。可行性研究是在投资决策前, 对拟建项目是否符合国家产业布局和发展方向在技术和经济上是否可行进行全面的分析论证, 为项目投资决策提供可靠依据的一种科学研究。企业投资项目的可行性研究是决定投资项目命运的关键, 因此搞好投资项目可行性研究具有十分重要的意义。
2我国现行企业投资项目可行性研究中存在的问题
长期投资项目由于投资大, 资源成本高, 在较长时间内对企业财务状况和经营成果产生长期的影响, 加上其流动性差, 建设投资不可逆的特点, 项目一经实施, 大部分或全部投资便形成了沉淀成本, 回收期长或无法收回, 其潜分析这些项目失败的原因, 其中重要的一条是项目投资者的可行性研究存在许多问题。归纳起来, 笔者认为在投资项目可行性分析过程中存在着以下几个方面的缺陷:
(1) 可行性分析内容不全面, 缺乏可观性。
一个完整的投资项目可行性研究报告, 应当为项目决策者提供十分丰富的有价值的信息。固然可行性研究报告不应事无巨细、面面俱到, 但对于有助于项目决策的重要内容不应遗漏或略去。其次, 对风险分析重视不够, 或者分析的内容不全面、深度严重不足。缺乏项目周期各阶段风险管理的统一筹划及策略论证。风险因素几乎存在于所有的投资项目中, 找出主要风险因素、分析其影响程度, 并提出行之有效的规避或减少风险损失的对策, 对于项目决策具有重要意义。
(2) 研究质量不高, 缺乏实质性的可行性分析。
不少投资项目可行性研究流于形式、走过场;还有些项目已经实施, 甚至投入运营, 为了某种需要, 再回过头来补做可行性研究。这类可行性研究报告都是以项目可行为先导, 分析所需的资料成为项目可行的有力论据, 片面夸大项目建成投入使用后的效益性和对地方经济的积极影响, 而忽略了由于所在地资源条件、能源供应、交通运输能力、市场竞争、产品寿命周期等因素可能带来的投资风险和经营风险。
(3) 存在时间差异。
可行性分析是建立在一系列假设的基础之上的, 例如投资和现金流量假设。在投资可行性分析中, 以假定投资都是在期初投入的, 经营期的现金流入和流出都是发生在期末。这种假定从便于计算有关指标的角度看是可行的, 但从投资人投资管理和项目营运规律看, 投资人不可能将其融资所得的全部资金在期初一次性的投入建设项目, 再加上出于对融资成本的考虑, 许多投资人会根据项目进程进行合理的融资筹划。经营期现金流入和流出也不可能同时发生在期末, 二者之间存在很大的时间差异, 其差异量与项目所涉及的产品的特征有关。由于可行性分析依据的假设与真实投资存在的时间差异因素, 导致可行性分析的准确性存在一定的问题。
(4) 夸大技术和产品的先进性。
由于技术在保证投资效益和成功中有相当重要的地位。有些可行性研究不切合实际, 片面强调技术先进的一面, 而对技术、设备和产品的缺陷避而不谈或轻描淡写, 也不客观地研究技术、设备、产品的某些缺陷会影响的效益, 甚至可能会导致投资项目的彻底破产。这种无根据的夸大技术、设备及产品的先进性, 导致了投资的失败。
3 完善企业投资项目可行性分析应采取的措施
在现行的投资体制下, 企业投资项目可行性研究报告一方面要从企业战略规划、提升企业核心竞争力的角度论述项目建设的必要性;另一方面也要兼顾从项目自身层次分析拟建项目在实现企业自身发展战略, 满足社会需求, 促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性。应该深入进行投资项目的经济分析, 做到定量分析, 而不是简单的定性分析。
3.1 对不可行性研究进行分析论证
作为投资方为了保证可行性研究的真实性, 规避投资风险, 在委托编制可行性报告的同时, 要另找一家咨询评估公司从项目不可行的角度进行反可行性论证。如果论证结果是反可行性研究不能成立, 则更证明原来的可行性研究结论确实是可行的。如果反可行性研究能够成立, 投资项目最终被确认为不可行, 就要实事求是, 以足够的勇气否定原来的可行研究结论, 最大限度避免决策失误和投资损失。
3.2 充分考虑时间差异因素
项目投资建设过程中一般会产生以下三种时间差异:融资时间差异、投资时间差异、现金流入和流出时间差异。融资时间差异是指从与银行及金融机构签订融资协议到实际取得资金所经过的时间。由于投资是逐步进行的, 因此企业不可能将所融的资金一次性地划入自己的帐户, 出于资金成本筹划的目的, 企业将尽可能的根据项目进度对资金的需要分次从贷款单位取得资金。投资时间差异是指项目开始建设到建设投产所经历的时间。在项目建设过程中, 资金的投入是根据项目投资预算和项目进度进行的, 具有不规则性和不连续性的特点。由此看来, 现金流量计算中假定的投资发生在投资初期是无法立足的。现金流入和流出时间差异是指从现金投入到产生现金收益所经历的时间。因此假定现金流入流出都发生在期末而进行净现金流量现值计算缺乏可操作性。由于时间差异的客观存在, 这就要求在计算净现值和内部收益率时根据项目投资和产品产销周期正确确定贴现期, 对产品投入具有连续性的, 可采用连续复利的方法计算营业现金流量的现价。
3.3 对项目进行社会评价
为保证投资项目与所处社会环境相协调, 进一步提高项目投资的经济效益, 就必须开展社会评价。这样, 有利于对投资项目进行全面评价, 促进国家社会发展目标顺利实现;有利于减少投资的短期行为和盲目建设, 使投资的宏观指导与调控更加科学、合理、全面;有利于吸引外资, 获得国际金融组织的贷款;有利于自然资源合理利用与生态环境保护。在当前的大规模投资建设中, 社会评价应与项目的技术分析、财务分析、经济评价等放在同等重要的位置, 并且贯穿从项目立项到项目实施直至项目终止的整个项目周期。
3.4 搞好市场调研与市场预测
首先, 扎实搞好项目前期对市场和资源、环境等因素的基础性调研工作。在进行有关项目市场调研的过程中, 要认真细致地做好基础工作, 通过资源利用模式和企业利润来源渠道等调查, 准确摸清不同用户的市场有效需求规模和潜在需求规模, 为项目拟建规模的投资决策提供可靠的依据。其次, 运用市场调查和预测的科学方法, 实现市场调查从定性分析到定量说明的转变。在项目可行性研究及其报告的编制中, 要改变重技术轻市场的现象, 必须高度重视市场研究及其成果的表达。具体地说, 就是除了要能定性说明拟建项目在资源、物质技术条件和需求方面的存在形式外, 还须满足市场预测对调查在时间跨度上的定量要求。在完成市场调查的基础上, 要运用专业知识、技术方法和基本经验, 对所取得的资料加以整理, 建立能反映市场规律的预测模型, 用数据或图表的形式把定性的市场分析转化为定量的说明, 以对未来项目的市场发展态势做出分析预测和判断。
4 结束语
总之, 项目可行性研究报告的编写, 应有大量的、准确的、可用的信息资料作为支撑, 必须采取客观、公正、实事求是的态度;信息资料的收集与应用一般应达到充足性、可靠性及时效性要求;项目可行性研究报告应能充分反映项目可行性研究工作的成果, 以满足决策者定方案定项目的要求。只有决策正确的投资, 才能为投资管理打下良好的基础, 使企业立于不败之地。
参考文献
[1]王勇.项目可行性研究工作中的问题与对策探讨[J].项目管理, 2007, (2) :75-78.
[2]胡征宇.编制投资项目可行性研究报告应注重的几个问题[J].中国工程咨询, 2006, (7) :33-34.
3.培训班项目可行性分析 篇三
关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性
一、养老地产概述
养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。
二、项目整体规划
（一）整体形象定位
这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。
（二）客户定位
项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。
（三）营销模式
借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：
A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。
三、投资效益分析
（一）投资估算
项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。
（二）资金筹措
项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。
（三）财务评估
1、销售收入
项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。
2、盈利分析
由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。
四、项目财务风险及控制
（一）财务风险
该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。
1、盈亏平衡分析
除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。
2、敏感性分析
考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。
（二）财务风险控制
一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。
五、小结
现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。
参考文献：
[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55
[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12
[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011
4.山鸡养殖项目可行性分析 篇四
山鸡又名野鸡、环颈鸡，因其羽毛颜色艳丽，七彩斑斓，故名为七彩山鸡。山鸡是世界上重要的狩猎禽之一，更是一种经济价值很高的珍禽，集食用、药用、毛用、皮用于一体。山鸡肉质嫩滑鲜美（无家鸡腥味），野味浓郁，用于煲汤，汤色清纯，无家鸡的油腻，为历代皇家御食。乾隆皇帝食过山鸡后赞不绝口，曾写下“名震塞北三千里，味压江南十二楼”的绝句。世界名著《红楼梦》中多处写到以野鸡为原料的菜肴，如“野鸡崽子汤”、“炸野鸡”、“野鸡瓜子”等。第53回“乌进孝进租”单上还列有“野鸡、兔子各二百对”，这些野味成了贾府餐桌上的珍品。这反映山鸡菜肴在清代已很普遍，已经成为侯门公府的家常菜了。
山鸡是高蛋白、低脂肪，基本不含胆固醇的强身保健补品，本草纲目记载能补中气、生精血、滋肝肾、提神补脑，可治多种慢性病。含有多种人体必需的氨基酸及钙、钠、磺等多种微量元素。据有关专家分析，山鸡含粗蛋白高25%，比肉鸡高11.84%，所含热量比肉鸡高17.75%，胆固醇比肉鸡低29.12%。据中山大学测定，山鸡肉含10多种氨基酸，具有较高的医疗保健作用。最新资料表明，山鸡肉含有抗癌物质锌和硒等成份，经常食用对高血压、脑血栓均有一定的预防和治疗作用。
雄性山鸡毛艳丽非凡，绚丽多姿，如孔雀，故又名“龙凤鸟”，是各个城市园林中不可缺少的名贵观赏动物，极具观赏价值。福建省龙井生态农业有限公司养殖贵妃鸡、山鸡等珍禽多年，现已开发出山鸡、孔雀等动物标本技术，制作成的山鸡标本栩栩如生，并可以保存二三十年，是居家装饰、办公摆设、赠送亲友的极好工艺品，并且其价值比活体山鸡提高了5—8倍，成为山鸡销售的渠道之一。可制作毛工艺品、还可成段、锦制作礼服，鸡皮可制成各种精美的皮具。
一、养殖山鸡效益分析：
人工饲养山鸡是一项前景广阔的特种养殖业，是国家科委“星火计划”推广项目，它具有适应性广，抗病力特强、饲养成本低、投资小、稳定保险，周转快等特点，是极好的“短、平、快”脱贫致富项目。
1、投资小： 旧房、旧仓库、庭院、果园、坡地等可围圈的地方均可作为养殖山鸡的场地，小规模投资从几千元到几万元都可养殖。
2、食性杂： 山鸡吃米糠、麦麸、各种蔬菜、牧草、稻谷、高粱、玉米、蝇蛆等，与家鸡相似。而且山鸡是鸟类，食量极少，成年山鸡一天也仅要75克的精饲料，成本极低。
3、适应广： 根据我国养殖山鸡的历史，山鸡耐高温、抗严寒，从零上35度到零下45度均可正常生长，不择气候、区域和环境，从东北的黑龙江到最南的海南岛均可养殖。
4、抗病力强： 山鸡原为野生动物，历经恶劣的自然环境的锻炼和“优胜劣汰”，其抗病能力要比一般的家禽强，只要做好日常的防疫工作，一般不容易得鸡瘟和生病，养殖风险低，投资保险。
5、见效快： 一般出壳后鸡苗长到70天左右就可以上市，100天达到3市斤，需饲料10元左右，按目前市场价格每斤15-20元计算，每只可创毛利20-40元。种鸡6个月产蛋，年产蛋可达150枚以上，如果按年产100枚蛋计算，受精率、孵化率按85％，成活率按90％计算，则年可产商品鸡60只，按每只利润30元计算，养殖一只种母鸡一年的效益即可达1800元以上。小规模养殖场如果一年养殖100只山鸡种母鸡，一年就可获利18万元，利润十分
可观。
二、养殖山鸡的市场前景：
随着我国人民生活水平不断提高，传统的饮食观念发生了质的变化，“求新求鲜”、野味食品已成为现代饮食时尚。山鸡项目可称上特种养殖行业中的“常青树”，自80年代人工养殖山鸡以来，销售行情一直较好，没有出现如家猪、家鸡价格一样的波浪起伏。
山鸡养殖在我国养殖已经有20多年的时间，是目前国内开发最成功的著名珍禽之一，已经在我国各地特别是城市、沿海地区、香港、澳门等地形成了一股吃山鸡、吃野味的消费习惯和潮流。山鸡肉质细嫩鲜美，野味浓，在我国人们一直把山鸡作为高档菜肴，深受市场青睐，在国内城市，山鸡越来越多地成为饭店，宾馆菜单上佳肴。而且由于山鸡售价不高，现代人的经济水平不断提供，即使是一般的乡镇、县城都完全消费得起，具有巨大的市场。目前国内山鸡的缺口还十分巨大，据统计仅广东、福建、上海等沿海地区年需求量就达5000万只，而全国实际供应量不到600万只。因此，目前人工养殖山鸡仍具有巨大的市场空间和经济效益。
三、山鸡饲养管理技术：
1、山鸡舍建设
山鸡场舍应选择在有利于排水，干燥、背风向阳、无污染源、交通方便又不靠近村庄、厂矿，较为清静并有卫生水源和电源的地方。每间鸡舍以20—30平方米为宜。规模养殖，每栋鸡舍长36米，鸡舍宽4米，高2米以上。鸡舍前设有活动场地，宽4米以上，每间舍场之间用尼龙网或铁丝网分隔，上有罩网，以防飞逃。栋与栋鸡舍间有条件应设置绿化隔离带。夏天天气炎热时，应搭棚或种植植物蔽荫。
2、饲养用具
(1)山鸡孵化可采用家鸡电力孵化器。
(2)育雏设备包括育雏网架、保温灯等。
(3)饲养用饲料桶，饮水器用塔式和方盘式两种，或者采用自动饮水装置。
3、饲养管理
根据山鸡的生长特点，其饲养管理大致分为三个阶段，即：育雏期、青年期和成年期。育雏期：从出壳至脱温，一般为42天左右。这个阶段系山鸡保温养育的前期，需要采取保温措施。
青年期：42日龄至100日龄的称青年山鸡。此时期生长速度最快，日增重可达10～15克。如作为肉用商品，此阶段饲养期满即可上市。
山鸡系杂食性禽类，以植物种子(如大麦、玉米、杂草籽等)、嫩草、蔬菜等为主。为使山鸡达到最佳的生长发育和繁殖要求，最好根据山鸡不同时期，不同生长阶段对营养的需求，提供均衡营养的配方饲料。
山鸡嗉囊较小，食量少。因此，饲喂食料要做到少量多次，成年山鸡每日每只需要标准配合料70～80克，并配以适量嫩青草或蔬菜。
（详细的山鸡饲养管理技术，来龙井生态农业公司时，我们将为你进行系统、全面的培训，保证你学会。）
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福建省龙井生态农业有限公司经过近10年的探索，在山鸡驯养、提纯复壮、高产选育、饲料配比、成本控制、疾病防治、低成本生态养殖模式等一系列整套养殖技术上积累了丰富的实践经验。
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5.项目可行性分析报告 篇五
一期工程进度
| 时间项目 | |||||||||||||||||
| 08
月 |
09
月 |
10
月 |
11
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12
月 |
01
月 |
02
月 |
03
月 |
04
月 |
05
月 |
06
月 |
07
月 |
08
月 |
09月 | 10月 | 11月 | 12月 | |
| 规划建设 |
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| 设施安装 |
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二期工程进度表
| 时间
项目 |
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| 03月 | 04月 | 05月 | 06月 | 07月 | 08月 | |
| 规划
建设 |
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| 三通
一平 |
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| 设施 |
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| 安装 |
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第八章 投资估算和资金筹措
8.1 投资总额
本项目总投资2.14亿元，其中固定资产投资2.33亿元，流动资金投资800万元。
8.2 投资估算依据
土建工程投资的估算，主要参照目前类似建筑物的造价，并结合当前建筑材料现行市场价格进行估算。设备购置费已包括各种配件和运费等，经市场询价后进行估算。估算方法主要依据(投资项目可行性研究报告指南)试用版进行。
8.3 固定资产投资估算
结合本项目具体情况，将项目固定资产分为4个功能区;仓储物流园区、加工区、加工成品展销区、综合服务区，一个融发竹木工艺展览馆。
非固定资产投资估算表
| 业务分类 | 项目区分 | 投资金额
（人民币） |
| 营销费用 | 业务差旅、招商、广告宣传费 | 180万元 |
| 人力资源成本 | 职工100人/月1500元 | 180万元 |
| 中高层干部50人/月元 | 120万元 | |
| 其他福利 | 工作激励奖金 | 60万元 |
| 不可预见和动机费用 | 业务招待等其他支出 | 260万元 |
| 合计 | 800万元 |
固定资产投资建设估算表
| 规划分类 | 项目区分 | 数量/单位 | 占地面积（亩） | 建筑面积（平方米） | 投资金额人民币/万元 |
| 土地资源 | 土地租赁 |
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500亩 | 330000 | 年/136万元 |
| 基础建设 | 三通一平、供水电 |
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1650万元 |
| 公共服务 | 绿化、道路、休闲 |
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1000万元
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| 公共服务 | 厕所、消防 |
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1500万元 |
| 公共服务 | 食堂 | 1个 | 5亩 | 2000 | 220万元 |
| 仓储物流园区 | 建筑建材仓、家饰建材仓、浆纸材料仓、综合材料仓 | 4个 | 100亩 | 66000 | 3726万元
|
| 加工区 | 防腐木制品加工区、异型胶合板加工区、桉木旋切单板加工区、人造板加工区、木衣架加工区、细木工板加工区、名品家具加工区 | 7个 | 285亩 | 170000 | 8500万元 |
| 加工成品展销区 | 建筑建材市场、家饰建材市场、综合板材市场 |
|
50亩 | 33000 | 2833万元 |
| 融发竹木工艺展览馆 | 竹木工艺展览馆 | 1个（4层） | 15亩 | 30000 | 1200万元 |
| 综合服务区 | 融发大厦 | 座（12层） | 5亩 | 15000 | 1900万元 |
| 综合服务区 | 大型停车场 | 1个 | 35亩 | 20000 | 135万元 |
| 综合服务区 | 干部职工楼 | 1个 | 5亩 | 4500 | 500万元 |
| 合计 |
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500亩 | 340500 | 2.33亿元 |
第九章 财务评价
9.1 概述
投资财务评价主要按照(农业项目经济评价实用手册)(第二版)、(建设项目经济评价方法与参数)(第二版)以及(投资项目可行性研究指南)(试用版)进行。
9.2 基础数据
项目计算期
项目计算期，其中建设期为2年，投产期为2年，第三年投产并达设计能力的100%。
9.3 项目交易及产品区分
1、本市场交易额15亿人民币
2、外贸西南、华南地区10亿人民币
3、服务价格
按国内同类市场价进行估算，由于市场半仓储、半超市、统一管理、统一代理开票收银、统一对账支付贷款的先进管理理念，故按品牌代理费或管理费收取交易总额的1%管理费。
4、其他产品销售价格
(1)仓促物流园区每平方米/年120万元
(2)加工区每平方米/年240万元
(3)加工成品展销区每平方米/年350万元
(4)融发展览馆每平方米/年350万元
(5)停车场年收入150万元
(6)融发大厦每平方米/年500万元
9.4 项目成本费用区分
1、工资水平：中高层50人/月平均工资2000;职工100人/月平均工资1500元;
2、其他福利：60万元;
3、固定资产维护费：250万元;
4、市场经营费用：业务差旅、招商、广告宣传费180万元
5、折旧费：固定资产按平均年限法计提折旧，房屋建筑物折旧年限为，其他设施、设备等为，残旧率按5%计;
6、不可预见的动机费：260万元;
7、修理费：按固定资产折旧费的10%计提
8、燃油动力费：150万元
9、管理费用：按年营业收入的2%估算
10、土地租金：年136万
9.5 财务估算
9.5.1 项目达产后年销售收入1.2137亿元，具体包括：
(1)内销交易额15亿，管理费用按1.5%计收入2250万元;
(2)交易中心外贸额10亿元，外贸代理费按2%计收入2000万元;
(3)仓储物流园区出租收入792万元
(4)加工区出租收入4080万元;
(5)加工展销区出租收入1155万元
(6)融发展览馆出租收入1050万元
(7)停车场收入150万元
(8)融发大厦公司自用一层余下收入660万元
以下合计1.2137亿元
9.5.2 项目支出估算
(1)工资总支出300万元;
(2)其他福利60万元;
(3)修理费277.5万元;
(4)燃油动力费150万元;
(5)业务差旅、招商、广告宣传费180万元;
(6)业务招待等不可预见动机支出260万元;
(7)固定资产折旧费1165万元;
(8)土地租金年136万元;
(9)管理费222万元
9.5.3 成本费用估算
达产后项目总成本费用2750.5万元。其中固定成本1878.5万元，可变成本872万元，经营成本为2160.5万元。
9.6 利润估算
9.6.1 利润总额：项目年正常利润总额为9386.5万元;
9.6.2 所得税：按25%的所得税和二免三减半的政策计算，正常每年应缴所得税2346.625万元;
9.6.3 净利润：扣除所得税后，项目年获净利润7039.875万元;
9.6.4 投资回收期：项目税前静态投资回收期2.57年，税后为3.43年;
9.7 盈亏平衡分析
项目固定成本1878.5万元，可变成本872万元，年税费为606.85万元，年销售收入为1.2137亿元，项目盈亏平衡点为：
BEP=年固定总成本/(年销售收入-年可变成本-年销售税金)=(1878.5/12137-872-606.85)*100%=28.4%
结果表明，当生产能力利用率为28.4%，即收入达3446.908万元时，项目达到保本点。
9.8 财务评估
本项目总投资2.41亿元，项目收益远大于投资，效益高，每年可获利9386.5万元，项目税前静态投资回收期2.57年，税后投资为3.43年。项目整体效益高，财务可行。
第十章 环境影响评价
10.1 环境影响
项目区位于广西南宁市良庆区那马镇，自然生态保护良好，景色秀美，周围无其它环境污染企业。经监测，本项目的实施，不影响空气优于(GB3095-)《环境空气质量标准》中的一级标准，地表水达到CHZB1-1993《城市区域环境噪声标准》中0类标准，不存在废气、噪音和环境污染和不良影响。
10.2 评价与审批
本项目的实施，注重环境建设，措施合理有效，不会对周围环境造成污染，环保部门同意项目建设。
第十一章 社会效益分析
11.1 安置劳动就业
本项目建成可直接拉动社会就业8000-10000人左右，具体就业配置：物流园区业主、搬运、装卸、运输配送服务工人安置2000人，加工区业主、一般员工2000人，加工成品展销区业主、业务销售、售后服务等1500人，融发竹木工艺展览馆、木工机械中心、对外贸易服务部、物流公司或其他工作职能等1200人，融发大厦、融发酒店、办公商务服务工作人员300人，带动其他餐饮、停车场配套服务等2000人，交易中心员工200人。
11.2 市容卫生
整合市场环境。将市场不规范分散经营，影响市容市貌、制约市内交通秩序的小市场、临街木材加工商铺统一整合到交易中心内，为市政建设，美化南宁市宜居绿化环境提供市容卫生空间。
11.3 项目营业交易额与社会效益
项目建成营业交易额预计首年达25亿元，可直接产生利润8000万人民币，每年为财政提供各项税收总额达1.3亿人民币，带动三农木材作业的相关产业间接创收预计达20亿人民币。
第十二章 项目的资产属性与经营收入分配模式
该项目解决了当前政府在统筹城乡经济一体化商务发展规划中所遇到的土地资源规划征收、社会城乡经济和谐健康发展与民生就业、社会经济资产属性、财富收入分配等一系列关于民生切身利益的问题。为社会经济发展中存在和遇到的各种利益矛盾提供了一条新的发展途径。目前该项目约定对南宁市良庆区那马镇那马社区那扭坡集体土地资源采取合作开发，资产与经营效益双赢，共享项目营收所得，为谋社会经济发展、以达社会主义人民共富这一高度宏伟目标。
合同期满后碧丰农业有限责任公司在该项目在一切固定资产、其他无形资产、经营权等全部回归那马社区或政府，该项目土地所有权的属性仍没有改变，一切权益回归那马社区集体所有。
从村民今后基本的就业谋生角度考虑，广西提倡率先建设北疗湾和谐小康社会的主题看，是有一定影响的。
第十三章 投资主体对投资项目建设的建议
13.1 项目建设的建议
1、请南宁市政府批准南宁市良庆区，那马镇那马社区那扭坡距南宁市区20公里处的513亩左右荒坡地用于“南宁融发板材交易中心”的建设。
2、该项目集体土地以合作的形式由我那马社区统筹发展，由碧丰农业有限责任公司投资建设，资产与经营效益与碧丰农业有限责任公司先后共享利益，因此望政府能给予一定的政策支持，对该土地开发前期遇到的相关问题进行统筹协调处理，以加快该项目的开发建设周期。
3、项目的建设行政审批尽量简化，尽可能只允许在广西南宁建设一个大型的板材交易中心。以免造成项目重复建设、重叠发展，造成市场恶性竞争，影响经济健康持续有效发展。
4、我那马社区期待该项目能引起政府的肯定与重视，并期待政府能将“南宁融发板材交易中心”列为南宁市商业网点项目发展规划，在政策给予大力支持，协助我那马社区完成这一宏愿发展目标。
广西南宁市良庆区那马镇那马社区
法定代表人：陈x仿
二○一xx年五月十日
6.项目投资经济可行性分析 篇六
通过采用一定的方法和经济参数，对项目投入产出的各种因素进行研究、分析计算，对项目建设的必要性和可行性作出全面、详细、完整的分析论证，为项目的投资决策提供量化的指标依据。就是对项目的经济可行性分析，指出项目实施的不足，从而做出调整，使商业项目投资可行。
项目投资经济的可行性是非常重要的，对整个项目的实施都起着至关重要的地位。项目后期的资金投入与资金的流转，都受着项目投资经济可行性的制约。
项目投资的初期可使用投资估算的方法，对拟建项目固定资产投资、流动资金和项目建设期贷款利息进行估算。然而投资估算是企业项目建设前期的重要准备工作,是企业制定融资方案、进行经济评价以及编制初步设计概算的重要依据,对企业资金的运作和企业的壮大和发展都有直接的影响。所以,在市场经济条件下,完成完整、准确、全面的投资估算,其企业建设项目可行性研究阶段的重要工作。
7.商业地产项目可行性分析研究 篇七
近年来, 有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进, 为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压 (主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策) , 导致大量民间资本涌入商业地产行业, 为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略, 大举进入商业地产领域的动力, 为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素, 可以预期在未来10年内, 我国商业地产必将获得持续快速增长, 并逐步由产业成长期步入成熟期, 成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体, 它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性, 是一门新兴的边缘科学和复合产业, 其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进, 我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此, 在投资决策前, 如何依据项目特性, 做好商业地产项目可行性研究工作, 确保项目在市场竞争中处于优势地位, 就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容, 提高可行性分析质量, 避免投资的盲目性, 助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险, 对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证, 被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性, 为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程, 又是多方案比较研究的过程, 它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见, 可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科;也可以理解为在投资决策阶段, 综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用:
(一) 开发商投资决策的重要依据
(二) 政府主管部门立项和行政审批的依据
(三) 向金融机构融资的依据
(四) 各投资方谈判的重要依据
(五) 项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用, 还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路, 成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有:国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定, 指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念, 商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面, 其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素, 这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是, 技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果, 另一方面必须符合城市规划强制性要求;建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见, 商业地产项目技术分析具有较强的专业性, 本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早, 发展至今已经形成了架构完善、内容充实, 包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系, 国内有针对本土特色的相关研究, 且商业地产交易的实例丰富, 这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦, 路立敏, 张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略, 2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京:清华大学出版社, 2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海:上海交通大学, 2012.
[4]张巍, 张腾月.商业地产项目定位决策研究[J].建筑经济, 2010.
8.培训班项目可行性分析 篇八
[关键词] 高校学生 器材管理 球类项目 可行性
1 前言
1.1问题的提出
《普通高等学校体育场馆设施、器材配备目录》提出:体育场馆设施和器材设备是保障体育教学、课外体育活动和课余训练、竞赛正常进行所必不可少的物质条件,是落实“健康第一”指导思想的具体措施,是学校基本教学条件建设的有机组成部分,也是检查、督导、评估、规范学校办学工作的重要内容之一。各地教育行政部门和学校都应重视和加强体育场馆设施器材的建设和配备工作,在财力、物力上予以保证。《教育部、国家体育总局关于进一步加强学校体育工作,切实提高学生健康素质的意见》要求:要积极推进体育教学改革,不断提高教学质量,要通过调动学生参与课内外体育活动的积极性,有效增强学生体质,养成良好的体育锻炼习惯,为终身体育打下基础。改革体育教学器材管理模式是体育教学改革的一部分,它有助于调动学生参与课内外体育活动的积极性和促进学生素质的全面发展。
1.2国内研究现状
通过登录CNKI知网,检索、查阅与高校体育场地设施建设有关的文献资料,主要围绕场地设施建设和管理现状、管理与养护、开发与利用、场馆的经营等角度做的研究较多,且管理主体都是以学校为管理中心。本研究另辟蹊径,打破了学校管理教学器材的传统管理模式,注重“以人为本”、以学生为主体,从学生的体育消费意识、结构和能力等体育经济的角度进行了分析,其研究结果对器材管理、课外群体活动、体育课堂教学都会产生积极的影响。
2 研究对象与方法
2.1研究对象
从山东省青年管理干部学院2008级选修篮球、排球、乒乓球、足球的学生中各随机抽取25名学生进行问卷调查,其中男生54人,女生46人。
2.2研究方法
2.2.1文献资料法:查阅并搜集了近年来大学生体育消费的相关资料,为本研究提供了较为详实而全面的佐证。
2.2.2问卷调查法:对山东省青年管理干部学院2008级的100名学生进行了问卷调查,回收问卷98份,有效问卷85份,回收率98%,有效率86.7%。其中,问卷的效度和信度都满足研究需要和要求。
2.3数理统计法:对问卷、课堂访谈所获取资料用软件EXCELL软件进行了数据统计处理并加以分析。
3 分析与讨论
3.1高校球类教学器材的管理现状
3.1.1球类运动在高校体育项目中的地位
近几年,高等教育发展较快,新校区、新硬件的建设有了长足发展,特别是随着《普通高等学校体育教学指导纲要》和《普通高等学校体育场馆设施器材配备目录》等有关政策的落实,高校的体育场地设施已基本能满足体育教学和课外群体活动的需要。能够开展的体育教学项目也丰富多彩,主要有篮球、排球、足球、乒乓球、羽毛球、田径、武术(跆拳道)、健美操、体育舞蹈和游泳等项目。在学生自主选择学习内容中,选择球类项目的占了绝大多数。在群体活动、运动训练和竞赛方面,具有全国影响力的有大学生超级联赛、CUBA联赛,吸引了大批学生参与到球类运动项目中。因此,不论是从体育教学的参与人数还是课外群体活动和训练竞赛的影响力看,球类运动在高校体育项目中都占有重要位置。
3.1.2高校球类教学器材的管理及使用现状
体育教学器材管理是保证体育课堂教学、群体活动和训练竞赛的正常进行,充分利用现有资源让学生从事体育锻炼,做到可持续发展的重要环节。在购买保管方面,高校球类教学器材的管理模式是学校根据国家教育政策将体育经费划拨给学校体育部门,生均约10元～30元,由体育部门集中采购,统一管理。主要工作由器材的入库、摆放、出库等环节。管理科室最低需2名工作人员和一些房间及存放器材的设施,其中,2名工作人员的年工资最低约2万元,房屋约100平方米。在教学使用方面,课前体育教师先根据课的任务、人数、内容预先设计好所需器材的种类和数量,再由体育委员和值班学生到器材管理室统一登记、领取;课中练习,每周只有两课时的学习时间,每人一球或2人一球,除去老师的课堂组织、讲解和示范,学生实际熟悉球性和技能学习的时间远远达不到教学目标的要求;课后还要收集、清点、归还。在管理使用方面存在的主要问题有:学生踢摔器材、以次充好偷换器材、乱坐乱扔器材、无名丢失器材、不积极收缴归还器材等现象时有发生,且很难根治。这些现象的存在,既增加了任课教师课堂教学管理的难度,又耗费了学校的人力、物力和财力。
3.2实行学生管理球类项目教学器材的可行性
3.2.1大学生体育消费意识及结构
经济收入制约着人们的消费意识。大学生虽然并不创造物质财富,但他们的家庭正由温饱型向小康型过渡,家长们为大学生的体育消费创造了物质条件。调查表明,大学生体育消费意识还不是很强,仅有9%的大学生乐意完全由自己花钱参加体育锻炼,71%的大学生认为“学校和个人共同投资”,事实上就是大学生就不是完全情愿地进行体育消费。“我交学费,学校就应该提供锻炼”的这种中小学的义务体育消费观念还没有转变过来。
尽管大学生体育消费意识不强,但在调查中也发现,90.5%以上的学生每学期都有体育消费,且体育消费的范围非常广,消费支出列前的主要有运动服装、运动器材、参加培训、租用场地、比赛门票、体育彩票,等等。运动服装是实物消费,这类消费资料一般既可运动又可休闲,且又最具前沿流行性,这符合大学生的消费心理,体现了他们较强的现代意识和个性意识,深受他们的青睐;小型运动器材消费位列第二,如篮球、网球、乒乓球、羽毛球、足球等项目器材对许多大学生来说价值相对较低,且非常喜欢这些项目,对经常参加体育运动的来说也是他们的必备“武器”,故有许多学生购买,但男生购买的人数要明显多于女生;选择参加培训较多的是女生,她们特别倾向于健美操、体育舞蹈这些韵律感、美感较强的锻炼项目,还有许多女生也选择了跆拳道项目的学习培训班,也表明了现代女大学生既注重内心的情感体验,又显示了她们具有活泼开放的外在表现欲望。
3.2.2大学生的体育消费项目及能力
明确大学生的体育消费项目,为体育器材的购买和管理指明了方向。调查显示(见表1)排列在前六位的体育项目中,男女共选的项目有4项:羽毛球、乒乓球、网球、武术(跆拳道),但位次不尽一致。男生更愿意参加篮球、足球等对抗性强、活动量大的项目,而女生更愿意参加羽毛球、乒乓球等对抗性弱、活动量小的运动项目,这是由男、女生的生理心理方面的差异性决定的。但不论是男生还是女生,在前六项的消费体育项目位次中,球类项目男生占5项,女生占4项,说明球类项目在大学生中已经有了较大的消费市场。
在调查体育消费能力方面,调查结果显示,用于购置体育器材,年消费在0～20元的人数占14.5%,20元～30元的人数占30.4%,年消费在30元～40元的人数占26.6%,年消费在50元以上的占28.5%(见表2),同比现阶段学校常用球类教学器材的价格(除网球价格外)(见表3),有一半以上的学生个人完全有能力够购买大部分种类的球类器材。但不能忽视的是,有14.5%的学生在体育消费能力方面非常弱,几乎就从没购买过体育器材,这部分学生可能有贫困生,也可能有不喜欢体育活动的学生。
3.3大学生对个人体育器材的利用及保管情况
体育管理的经济方法,其核心与实质是从物质利益的角度,妥善处理体育系统内外的各种经济关系,把国家、集体个人三者利益正确结合起来,利用物质动力调动人的各方面的积极性,有利于提高经济效益和强化管理者的职能。大学生对体育器材的管理及利用情况,从侧面反映了大学生的综合素质及对体育活动的兴趣。在调查影响大学生课外体育活动的因素时,有51.3%的学生归因于无器材使用或使用器材不方便;32.5%的学生认为使用活动场地设施不够用,8.3%因为“学习忙,没时间”,7.9%的人没喜欢的项目或不喜欢体育活动。体育器材是学生进行体育活动的载体。在许多院校,体育教学和课外体育活动隶属于不同部门管理,主管课外体育活动的部门根本就没有体育器材或器材管理室,学生在课余根本无处租借器材,即使体育部门对外租借器材,也设定了严格的时间段或租借制度,这在一定程度上制约了学生租借器材的积极性。虽然球类项目开展得异常活跃,但是像网球、乒乓球项目的场地建设和管理一直落后于它的发展势头。尽管许多大学的新校区经过了几年建设,但场地设施仍以田径、篮球、足球和排球等项目为主,而网球、羽毛球、乒乓球等项目场地的建设仍不能满足学生的需求;既便有场地设施,学校为了便于管理养护也不会全天或完全开放,因此,学生仍感觉场地设施也是影响课外活动的重要因素。
体育经济管理方法是通过利益机制引导被管理者去追求某种利益,从而间接影响和引导被管理者的行为。在调查个人拥有器材的大学生时,被调查者认为自己“一定会妥善保管”的占91%,“会保管”的占7.2%,“无所谓”的和“不会妥善保管”的仅占1.8%;“频繁使用”的占68.5%,“经常使用”的占26.4%,“有没有一样”和“不使用”的仅占5.1%。在体育管理中运用经济方法,不仅影响面宽,涉及因素多,而且每一种经济手段的变化都有可能引发其他方面的连锁反应。当体育器材成为大学生的“个人体育财产”时,绝大多数的学生都会非常珍惜,这也间接培养了大学生的管理能力和主人翁意识,有利于学生的全面发展。购买体育器材,肯定是自己喜欢项目的体育器材,大学生个人有喜欢的体育项目,身边随时又拥有个人喜欢的体育项目器材,必定会自发地充分利用,这也直接促进了课外体育活动的开展。
4 结论及建议
4.1结论
4.1.1球类运动在高校中发展较快,在学校体育项目中占有重要位置;球类项目的教学器材是学校体育器材管理的主要内容,管理难度大,且耗财耗物。
4.1.2大学生体育消费意识较弱,但消费结构较单一,主要以购买服装和体育器材为主;球类运动是体育消费的主要项目,许多球类器材都已经是大部分学生体育消费的对象,且有一定的消费能力。
4.1.3学生管理球类教学器材不仅能解决现行管理模式的弊端,还能促进学生对体育器材的充分利用。
4.2建议
4.2.1高校应适应社会的快速发展,在教学管理方面进行大胆改革,以促进体育教学的全面发展。
4.2.2高校体育管理应“以人为本”,管理模式应与时代的发展和学生的需求相吻合,发挥学生的主观能动性,促进学生个体的全面发展。
4.2.3既要建立学校集体、学生个人的共同体育消费观,又要做到区别对待,加大对部分学生的体育器械补贴力度,使学生人人都享有体育教育的权利。
参考文献:
[1]杨玲.大学体育选项课实施效果的影响因素[J].武汉体育学院学报,2007,8(41):76-79.
[2]全国体育教材委员会.实用体育管理学.人民体育出版社,2009.127-128.
[3]栾志照.济南市大学生体育消费现状及影响因素的调查研究[J].山东体育科技,2009,1(31):95-96.
9.地产项目可行性分析报告 篇九
【引言】
地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是在法律上有明确的权属关系的土地财产。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别在于是否有权属关系。
【目录】
第一部分 地产项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、地产项目概况
(一)项目名称
(二)项目承办单位
(三)可行性研究工作承担单位
(四)项目可行性研究依据
本项目可行性研究报告编制依据如下：
1.《中华人民共和国公司法》;
2.《中华人民共和国行政许可法》;
3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ;
4.《产业结构调整目录2011版》;
5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》;
6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006
年审核批准施行;
7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20
8. 企业投资决议;
9. ……;
10. 地方出台的相关投资法律法规等。
(五)项目建设内容、规模、目标
(六)项目建设地点
二、地产项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
(一)项目产品市场前景
(二)项目原料供应问题
(三)项目政策保障问题
(四)项目资金保障问题
(五)项目组织保障问题
(六)项目技术保障问题
(七)项目人力保障问题
(八)项目风险控制问题
(九)项目财务效益结论
(十)项目社会效益结论
(十一)项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
表1 技术经济指标汇总表
| 序号 | 名称 | 单位 | 数值 |
| 1 | 项目投入总资金 | 万元 | 26136.00 |
| 1.1 | 固定资产建设投资 | 万元 | 18295.20 |
| 1.2 | 流动资金 | 万元 | 7840.80 |
| 2 | 项目总投资 | 万元 | 20647.44 |
| 2.1 | 固定资产建设投资 | 万元 | 18295.20 |
| 2.2 | 铺底流动资金 | 万元 | 2352.24 |
| 3 | 年营业收入（正常年份） | 万元 | 36590.40 |
| 4 | 年总成本费用（正常年份） | 万元 | 23783.76 |
| 5 | 年经营成本（正常年份） | 万元 | 21954.24 |
| 6 | 年增值税（正常年份） | 万元 | 2783.61 |
| 7 | 年销售税金及附加（正常年份） | 万元 | 278.36 |
| 8 | 年利润总额（正常年份） | 万元 | 12806.64 |
| 9 | 所得税（正常年份） | 万元 | 3201.66 |
| 10 | 年税后利润（正常年份） | 万元 | 9604.98 |
| 11 | 投资利润率 | % | 62.03 |
| 12 | 投资利税率 | % | 71.33 |
| 13 | 资本金投资利润率 | % | 80.63 |
| 14 | 资本金投资利税率 | % | 93.04 |
| 15 | 销售利润率 | % | 46.52 |
| 16 | 税后财务内部收益率（全部投资） | % | 29.32 |
| 17 | 税前财务内部收益率（全部投资） | % | 43.98 |
| 18 | 税后财务净现值FNPV（i=8%） | 万元 | 9147.60 |
| 19 | 税前财务净现值FNPV（i=8%） | 万元 | 11761.20 |
| 20 | 税后投资回收期 | 年 | 4.66 |
| 21 | 税前投资回收期 | 年 | 3.88 |
| 22 | 盈亏平衡点（生产能力利用率） | % | 42.05 |
四、存在的问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。
1.项目总投资来源及投入问题
项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在203月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在204月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。
项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。
2.项目原料供应及使用问题
项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。
3.项目技术先进性问题
项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。
第二部分 地产项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、地产项目建设背景
(一)地产项目市场迅速发展
地产项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显……
(二)国家产业规划或地方产业规划
我国非常中国地产领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面：
(1)稳定国内外市场;
(2)提高自主创新能力;
(3)加快实施技术改造;
(4)淘汰落后产能;
(5)优化区域布局;
(6)完善服务体系;
(7)加快自主品牌建设;
(8)提升企业竞争实力。
(三)项目发起人以及发起缘由
10.房地产开发项目可行性分析 篇十
作者/转载者: 周华锋发表时间:2005-6-2 21:09:49浏览次数:476
房地产开发项目可行性分析，至关重要，是进行其他工作的前提。主要参考市场分析、对地区的影响性、项目效益、融资能力、环境评价、经济评价等，开始的可行性分析，可能促使项目成功，也可能导致项目流产，不可行的项目以后很难执行，可能导致项目失败，造成不可估量的损失，虽然项目可行性分析会耗费很长时间，但会回避很多不利情况。应综合考虑各方面的情况，作出项目可行性分析报告，分析各种不利因素，作出正确决策，为项目计划提供相应的前提，提供便利条件。
关键词：市场研究 经济分析 环境分析
1、市场研究
分析当地区域是否存在房地产项目产品需求，抽样调查要比较客观的进行分类，要理性化；客户群的市场率有多大比重，是需求普通住宅、中档住宅、高档住宅；还是酒店或写字楼及商业设施，客户群的地区差异，当地政策如何，土地出让价格怎样，现在土地成为房地产企业发展壮大的一个软肋，只有经过了详细的市场调研以后，才能有一个客观分析的基础。
2、建筑方案的拟订
开发项目产品，规划设计方案很重要，它关系到项目的造价、以后的销售情况是否顺利，还要考虑区域的地方性居住条件，客户群的偏好。产品方案、拟建规模、建设地点，项目的预测进度安排，本企业资源情况、建设条件、协作关系的初
步分析等。建筑方案需要房地产企业各个部门进行充分的市场研究分析后，在此基础上企业各个部门沟通达成共识后，由房地产企业提出建筑方案概要书，通常建筑方案要经过详细研究反复论证，拿出几套方案经过综合对比，选择最适合的。经过对比以后，找出平衡点，做出最佳选择。
3、项目开发的SWOT评价
实施一个项目前，要进行优势、劣势、机会、威胁四项分析，本开发项目具备那些房地产企业开发产品不具有的独特品质，同类项目产品那些具体方面更具有优势；开发本项目产品具有那方面的劣势，怎样避免或弥补，如果经过平衡收益超过风险或劣势所造成的后果，项目也是可以开展的；项目的机会也很关键，何时进行，目前同企业的整体发展战略是否一致，是否对企业市场占有率有一定影响，本项目是否存在现实良好机会是要经过平衡的。威胁分析意味着风险存在，项目开展前进行风险分析，制定风险应对措施，看是否能起到效果，如果威胁依然存在，不能很好的解除，那么项目的实施可能性就要受到限制；这四个方面既要单一分析，又要统一考虑平衡，最终才能得出比较客观的结论。
4、项目经济分析
项目的开发造价，投资估算、建设条件及开支情况，都应有一个大致的分析，制定资金筹措设想；考虑融资难度及可行性，有哪些外部资源可以利用，采取那种融资方式可行性最大，那种融资方式风险最小，是采取单一融资还是组合融资，如果是组合融资还有一个优化组合策略问题。对项目产品的前期投资估算是很重要的，进行盈亏平衡分析，核算销售收益和支出情况，做出资金现金流量表，考虑资金收入和支出的时间差，测算项目最终收益，测算偿还贷款能力，看自身应付能力是否能够达到，以分析项目的实施可能性。
5、项目开发环境分析
主要是2个环境，一是国家大环境；时刻了解国家宏观政策，注重及时分析，现在好些房地产企业均设立了国家政策研究员，专门搞这项研究，以应对政策风险，进行企业内部调整，以适应国家政策对其影响。象现在实施的国家七部委联合出台的竭制房价八条新政，就需要各个房地产商制定相应的应对措施，调整自身合理架构。优化内部管理机制，不断增强企业竞争力。二是市场环境；市场环境主要是区域分析和相应外部房地产企业竞争情况，研究项目产品是否适合在当地开发，同行业在区域内的市场占有率及竞争力，合理制定相应计划，分析项目的影响力和资金情况。进行可行性分析，避免无所谓的风险。
11.培训班项目可行性分析 篇十一
关键词：风力 电热连供 可行性 环境效益
中图分类号：X828文献标识码：A文章编号：1674-098X（2014）10（b）-0128-02
直接燃煤供暖是城市大气污染的主要原因之一，提高清洁能源供暖比例是减轻城市污染的重要措施。探索实施风力电热连供项目，利用弃用风电解决城市供热问题，实现风力电热联供，可以改善能源消费结构，减少城市煤炭消费，降低燃煤污染物排放规模，改善环境空气质量[1]。
1 开展风力电热联供是节能减排的有效途径
北方地区是我国开展风力发电的主要区域，但风电具有间歇性和随机性，目前还无法向其他常规电源那样对其出力进行安排和空气，存在一定的不稳定性[2]。特别是进入冬季，为保障供暖需要，热电厂处于满负荷运行，造成弃用风电现象严重。风力电热联供项目是利用弃风电量实行供暖，也就是由“风能”变“电能”、再转换为“热能”的新型供热方式。据统计，目前辽宁省风电装机602万kW，每年弃风电量10.4亿kW，约占风力总发电量的15%以上，68%以上的弃风电量（7.1亿kW）发生在冬季11月至来年3月份，尤其是后半夜弃风更为严重。如果辽宁现有弃风电全部实现风力电热联供，可满足710万m2供热需求，估算可减减少碳排放70万t，城市煤炭消费24万t标准煤，减少二氧化硫排放约4000多t，减少灰渣排放约10万t[3]。
另一方面，北方城市冬季清洁能源供热比例较低。以沈阳市为例，沈阳市中心城区现有供热面积2.34亿m2，利用电力、燃气等清洁能源供热1240万m2，仅占总供热面积的5.3%，供热燃煤污染已经成为影响冬季大气环境质量的首要因素。采用电加热方式后，减少了对大气的污染，有益改善城市的环境。如北京御都友谊大厦装设的蓄热式电锅炉，功率为120 kW，蓄热器为15 m3常压式水箱，从夜晚11：00至次日7：00运行，水加热至80 ℃，供大厦100～200人洗用，全天供应的水温保持在60 ℃，享受优惠电价0.19元/kW时，8 h电费为182.4元，增加用电量960 kW时，同时大幅减少了颗粒物等大气污染物对环境的污染，综合效益显著[4]。推广利用弃风电解决城市供热问题，实施风力电热联供，可以提高风力资源利用率和城市清洁能源供热比例，是减少燃煤污染，改善城市大气环境质量，实现地区节能减排目标的有效途径。
2 风力电热联供项目研究进展情况
国家能源局印发了《关于加强风电并网和消纳工作有关要求的通知》（国能新能〔2012〕135号），提出国家积极鼓励在风能资源丰富地区开展采用蓄热电锅炉等促进风电就地消纳的试点和示范工作。国务院《大气污染防治行动计划》中，提出了“全面淘汰燃煤小锅炉”的要求，而拆除燃煤小锅炉工作在实际推进过程中比较困难，研究发展风力电热联供项目可以有效解决这个问题[5]。2011年，国家能源局已经在内蒙古、吉林等地开展了风电供热的试点工作。利用弃风电解决城市供热的关键问题是解决风电储能问题，弃风期间，风电场弃风电量由热储能设备消纳，热储能设备以集中或分布式的形式安装在楼寓附近，热储能设备可以根据需要有控制地向楼寓供热管网提供热量。现有的电热储能炉根据储热介质可以分为液体和固体两类，以DCL-GN-A-50000型电热储能炉为例（固体储热介质），最大功率5万kw，能够消纳35万千瓦时风电场弃风电能，可以满足40万m2节能建筑供暖，还可以多台并联运行，满足更大面积供热需求。风力热电联控项目已经在北京、沈阳、鞍山、大连、盘锦等城市利用电网低谷电供热超过50万m2。沈阳市用于楼盘供暖项目已经连续安全运行7个采暖季。
3 风力电热联供项目可行性研究
3.1 运行成本
经济性是决定项目能否大规模推广的关键。根据实际测算，节能建筑（热负荷35 w/㎡）利用辽宁省现行电网0.42元/度的商业低谷电，直接供热成本为26元/m2；利用0.24元/度的大工业低谷电直接供热成本为15元/m2；弃风电若电价成本为0.1元/度，供热全部运营总成本为18元/平方米（电费8元、设备折旧5元、人工、维修5元），与居民供暖收费28元/平方米（以沈阳市为例）相比，具有很好的推广价值。
3.2 项目造价
电热储能设备投资约800～1300 元/kW，傳统燃煤供暖锅炉设备投资约200元/kW，虽然电热储能设备投资要大于传统燃煤供暖锅炉投资，但其设备占地面积小，无需外管网的敷设减少了城市道路的损毁，且运行过程中无三废排放，具有较大的环境和社会效益。
4 风力电热联供项目的发展模式
根据不同地区的实际情况，风力电热联供项目可以有两种发展模式。
4.1 模式一
如果风电场接近供热负荷区，可以单独架设一条输电线路，为电热储能设备供电，实现风电电热联产。如2011年3月在内蒙古通辽市科尔沁左翼中旗建成并投入使用示范工程，工程总投资10万元，可满足800m2风电场职工宿舍供热需求。按照弃风电价0.15元/kw·h计算，当地160天采暖期，每平米耗电96kW·h，供热耗电成本为14.4元/kw·h，低于当地燃煤供暖成本，目前工程运行效果良好。
4.2 模式二
如果风电场远离供热负荷区，可以在热负荷集中区域分布式地布置电热储能设备，通过电网企业在发电和用电侧的协调，实现弃风电量过网接入各热储能设备，实现风电电热联产。根据测算，如果弃风电价为0.05元/kW·h，电网企业过网费0.05元/kW·h，在20年经营期内，供热成本为18元/m2。初步测算，每年供暖企业可盈利400万元，消纳弃风电量3200万kw·h，为风电企业新增产值800余万元，为电网企业增加产值160余万元，可节省燃煤1.4万t。
5 结语
开展风力电热联供项目建设不仅可以减少污染物排放，还可以拓展风电消纳渠道，提高风电设备利用效率，扩大用电市场减少电网的峰谷差，同时还能弥补城市供热能力不足。开展风力电热联供的研究和示范过程中，两种发展模式均存在缺乏政策支持的问题。同时市场决定需求，电价直接决定供热成本。因此建议发改、电力公司、物价局等政府部门对风电电热联供项目开展深入论证，研究并确定项目的弃风电量计算、风电场调度方式、电网调度方式、短距离输电线路架设、电价结算、电价补贴以及电网企业过网费等相关问题，从而更有效的推广风力电热连供项目实施，减少污染物排放，进一步改善环境空气质量。
总之，发展风力电热联供项目，有利于扩大用电市场降低峰谷差和减轻城市环境污染，有着十分显著的经济和社会效益，只要政策落实，措施得当，一定能取得应有的效果。
参考文献
[1]柴沁虎.燃煤供热锅炉改用天然气的探讨[J].煤气与热力，2007（3）：83.
[2]刘新东.利用合理弃风提高大规模风电消纳能力的理论研究[J].电力系统保护与控制，2012（6）：35.
[3]李煜.煤改电工程的环境影响[J].节能减排，2014（4）：102.
[4]毕胜蓄.热式电锅炉的应用[J].华东电力，2000（2）：45.