房地产市场调查报告（共10篇）
1.房地产市场调查报告 篇一
房地产市场调查报告
一、城市居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，城市居民以居住楼房为主。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3％，超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。
二、多少都市人准备买房
据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21.9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70-140平方米之间。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
三、有了产权房，还买房吗
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20-80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，20-50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55.6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达30.5％；而在100-150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000-2000元的比例最高，为30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占21.6％；希望房价在6000元以上的不足1％。
以上数据显示，人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用
家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
四、购房者是什么样的人
数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多。
目前，家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在2500-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
五、居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还
稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
六、谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-140平方米之间，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。
七、居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60.9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络的不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。
2.房地产市场调查报告 篇二
1 甲级办公楼
尽管市场需求较为低迷,3.6%的空置率水平使得北京办公楼市场继续成为全球空置率最低的城市之一。在全球空置率均值为12.9%的背景下,相较于其他国际中心,如纽约和伦敦,北京市场更受业主的青睐。供不应求的市场现状和较快的出租速率使得业主对整体市场始终保持乐观。在租户方面,大面积租赁多来自电子、互联网以及金融类企业。汽车行业以及汽车金融类公司也在市场中保持活跃。
浦项中心的完工标志本年度第一栋甲级办公楼进入市场,井有助于缓解受抑制的市场需求。浦项中心为望京市场提供了8.8万m2的办公楼面积,这也是自2013年第四季度以来首个进入北京甲级办公楼市场的项目。2015年第一季度,浦项中心已经成功出租一半的可租面积。这也表明大型租户对于成本较低但能够提供便捷的可替代选择的新兴办公楼市场的强劲需求。
自2009年以来供不应求的市场环境使得北京办公楼市场的租金持续加速增长,并导致北京办公楼市场的租金变化周期与国际市场走势悄然脱钩。与上海、香港不同,北京市场的需求来源于中国跨国企业的扩张。这些企业在加速全球业务扩张的同时,其决策中心多设立于北京。这导致了北京办公楼租金变化周期与亚洲其他需求来源于非本土跨国公司的城市截然不同。CBD区域的强劲走势将带动租金于近期加速上扬。尽管截至2015年末,将有4个新办公楼项目建成,且总面积达36.25万m2,但是它们并不会给租金市场带来冲击。因为这些项目的很大比例将为业主自用或已成功预租,如开元国际广场以及融科资讯中心。“在这种情况下,业主将继续提高租金并在选择租户方面占据主动;他们会使用自己在市场中的有利地位来挑选更为稳健更为优质的租户。”仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)表示,“我们预计那些知名并拥有良好背景的公司将成为业主的首要选择。”
2 优质工业物业
有限的可租赁面积限制了市场成交量。第三方物流公司在市场上最为活跃,其中两家此类公司承租了新建成的普洛斯平谷物流园一期20%的面积。同时供不应求的市场现状限制了一些零售商的仓储扩张计划。电商企业对仓储的需求是多样的。一些企业持续将其仓储面积整合至非核心区的物流中心,而其他企业则希望承租更靠近北京中心的仓储面积。
新项目的落成致使总体空置率上升至6.9%。由于地理位置较远,位于平谷区马坊镇的普洛斯平谷物流园一期只有30%的签约率。而在2014年四季度竣工的百利威三期在2015年第一季度的市场表现并不尽如人意。这两个项目的高空置率推动了市场整体空置率的上升,一季度环比增长2.6个百分点至6.9%。
市场供给的不足为租金增长提供动力。截至2015年年底,北京市场将只有安博二期一个项目竣工。安博二期地处北京机场物流园,尽管极佳的地理位置以及开发商的深厚背景所带来的巨大优势将使10万m2的面积迅速租出,但新建面积还是会给整体市场带来短暂的空置率上扬。“第三方物流企业、实体零售商和制造企业将继续成为物流仓储市场需求的主要动力。”仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示,“一些对成本敏感的租户将继续寻求北京周边的低租金区域,而那些支付能力更高的企业将持续追求离市中心更近的高租金区域并推动租金的上升。”
3 优质零售物业
餐饮连锁类租户继续主导市场。中端市场的餐厅连锁店仍最受业主欢迎;乌巢披萨主题餐厅进驻新奥购物中心,外婆家在凯德晶品购物中心开店,俏江南在京通罗斯福广场也迎来了新店开张。同时,奢侈品零售市场增长放缓,路易威登将其在国贸商城的店铺升级为路易威登之家,扩大五倍面积至三层4000m2。Meissen Couture在中国的第一家旗舰店落户华贸购物中心。Armani Collezioni、蔻驰、Delvaux也分别开设新店。
尽管本季度有三个新项目开业,市场整体空置率保持不变。体量为38000m2的淘汇新天在王府井步行街以仅30%的出租率开业。然而,其他核心项目的高出租率使核心商圈整体空置率连续第二个季度下滑,至3.9%。大体量、露天式购物、定位相对高端的中粮祥云小镇在顺义区以40%的空置率开业。绿地缤纷城以接近90%的出租率开业,尽管包括上影国际影城和家乐福在内的主力店延迟开业。
另有十个新项目将在今年开业,带来超过100万m2的市场新供应。三分之二的新项目预计在年中进入市场,这将进一步加剧在2014底开始的新项目供应热潮,其中包括多个位于郊区的新项目。仲量联行中国区零售市场研究总监麦哲文(Steven McCord)提到,“受到周边国家海外购物(日本和韩国)、在线购物、郊区项目和奥特莱斯快速发展的影响,主要购物中心销售额将仅会保持温和增长。更优惠的汇率政策、对产品质量和选择的关注、更有竞争力的价格都会驱使大量对价格敏感的消费者到临近的东北亚国家进行购物,这将影响北京CBD商圈主要购物中心的经营。”
4 投资市场
北京录得首例成熟购物中心整售交易。位于中关村的欧美汇购物中心整体出售给已在香港上市的领汇房地产投资信托基金。整售交易价格为25亿元人民币,远超以往那些处于建设前期或者建造初期项目的交易记录。这也是领汇房地产基金在北京的首次交易。仲量联行华北区投资部董事秦子凡(Kevin Qin)表示,“此次较高的交易价格进一步表明作为区域市场最为优质的项目之一,该购物中心潜在的盈利能力。此次交易的项目定位恰当且市场表现抢眼,特别是在邻近的主要竞争者中关村广场暂时歇业的境况下。”
5 高端住宅
无论是整体市场还是高端市场,一季度销售量都较为低迷。尽管同比增长55%,受到有限新供给和春节的影响,前两个月整体市场销售季度环比下降30%。高端市场情况类似,同期仅有214套高档公寓和37套高端别墅成交。然而,鉴于央行的持续信贷宽松政策和两会期间的多项支持住房销售政策,我们预计交易量将迅速反弹。
资本价值由于低交易量略有下降。高档公寓和高端别墅的一手资本价值在本季度前两月分别环比下降0.4%和4.6%。销售的放缓促使一些开发商提供折扣来吸引更多买家。
3.南京房地产市场法律规制调研报告 篇三
关键词：南京房地产，商品房质量，法律规制，调研
中图分类号：D922文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2016）12-0036-41收稿日期：2016-10-17
1 南京房地产市场商品房质量存在的主要问题
南京房地产行业最近5年发展迅猛，一定程度上带动了本地经济的较快增长。但是，由于缺乏市场基础和管理经验，使得房地产市场出现了诸多棘手的问题。为了搞清楚问题的症结，笔者通过调查进行相关数据分析，查找购房者不满意房屋的原因，进而提出依法规范房地产市场的举措。
商品房作为一种特殊的商品，其质量关乎百姓生活的幸福指数，因此，商品房质量是一个值得关注的民生课题。为此，必须首先界定“商品房质量”。《商品房买卖合同司法解释问答》规定：“商品房质量问题指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。”有学者认为：“界定商品房的质量主要从商品房的实体、功能以及使用环境等方面进行。”也即商品房质量主要指建筑质量，包括户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施；也包括小区自然环境、物业服务水平等诸多方面。通过调研，试图寻找现有房地产法律法规的不足，了解房地产执法现状，重新构建适合南京实际情况的城市住房质量立法及执法体系，建立合理、合法的评价方法。
第一，户型设计作为商品房质量的一个检测点，它是购房者对商品房选择的重要考量指标。因为只有选择了形式上合理的户型，才有可能有效地利用房屋空间，实质上就是降低了房屋的价位，提高居住的舒适程度。那么，针对南京商品房的户型设计，67%也即多数受访者比较满意，但也有31%的受访者认为自己家的房子设计不够合理，例如厨房面积过小、主卧过大而次卧又过小。还有人认为房间朝向安排不合理，孩子小需要保护，应将孩子房间朝阳，还有使用频率高的书房也应朝阳，而主卧主要用于晚上睡觉可以朝阴等。对于户型设计问题，褒贬不一，还有少数人对于商品房的户型无所谓。
第二，商品房水电气基础配套设施是商品房质量的核心指标，根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应当符合的条件包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。实际上，如果该配套设施不全，那么住户的日常生活无法维持，商品房的功能也将丧失殆尽。对此，南京市70%的受访者认为自家的住房在水电气基础配套设施方面存在过问题，其中9%认为有严重问题，如电线不合格、水管劣质等。《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，住宅小区竣工综合验收时，住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程应全部验收合格，验收资料齐全。购房者入住后发现水电气基础配套设施仍有问题，应要求开发商与验收机构共同承担责任。
第三，关于商品房有渗漏现象，被称之为商品房质量投诉率最高的问题，本次问卷得以验证，有高达96%的受访者认为自家房子遭到过漏水现象，其中26%有过严重渗漏的经历。据受访者反映，有的小区几乎每栋楼都有渗漏现象，一到梅雨季节，家里房间墙壁有的地方有大片的霉斑，有的渗水从电线上流下来。按照国家规定，民用住房寿命至少70年，但是这样的住房是否能住17年都不一定，令住户担心和不安。
第四，关于商品房网络通信问题以及小区自然环境， 90%以上受访者表示没有出现明显的问题。一般来说，最近5-10年建造的房子都将网络通信线路列入整体规划之中，网络通信的效果好坏，跟住户个人选择的通信公司有关系。关于小区环境，包括绿化、卫生、亮化等方面，南京市的绝大部分小区绿化做的不错，但是有时卫生打扫不及时，尤其夏季垃圾清理不及时，给小区环境造成一定影响。
第五，关于与住户打交道比较多的小区物业服务水平。本次调查，反映南京的小区物业服务水平情况：好的达到1/5（20%），一般的近乎1/2（45%），差的1/3（35%）有余。
问卷调查的统计数据表明：南京市商品房在户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施、小区自然环境及物业服务水平等诸多方面均有令人不满意的地方，尤其是渗水漏水的毛病最为严重。随着房地产市场的发展，商品房质量纠纷近些年呈上升趋势，很多购房者选择法律途径解决，进行商品房质量投诉。
对于众多百姓而言，买房是人生中的大事，甚至几代人的积蓄都可能用来购买一套商品房。因此，房屋质量问题，尤其房屋渗漏所引发的墙壁发霉、墙体脱落、门窗关闭困难以及下水道不畅等一系列质量问题，给购房者带来了无尽的忧愁和烦恼。同时，消费者维权艰难，物业拖拉，开发商推诿的现实，导致业主与物业矛盾加深，又给社会的稳定和谐带来了潜在的隐患。
2 南京房地产市场商品房质量缺陷的成因
南京房地产市场商品房质量存在诸多隐患，原因是多方面的。
第一，住房制度改革，商品房供不应求，巨大的需求市场导致开发商快速开发，只求速度，不讲质量。正是在片面追求速度的过程中，开发商们放松了房产质量要求，视法律于不顾，趁机追求高利润。1998年我国结束了福利分房的历史，但是老百姓住房的需求却有增无减。因受传统的“有恒产者有恒心”的住宅所有权观念影响，使得中国老百姓对房产的刚性需求非常明显。加上中国城市化进程的加速，城市拆迁所带来的重新建房需求，中国房地产迅速崛起，很多房子“急急忙忙盖起来，痛痛快快卖出去”。虽然一座座高楼拔地而起，满足了百姓居住条件的需求，然而质量“硬伤”随之产生，令人堪忧。
2013年2月，国务院出台了“国五条”调控楼市，打击抑制投机投资性购房，并提出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入失控的状态。2014年9月，国家住建部启动了“工程质量治理两年行动”，强制推行建筑工程质量问题的监督和治理，江苏省和南京市也出台了相应法规和措施，但调查显示，南京仍有近7成受访者表示在购房后发现商品房出现了质量问题。
第二，政府把关不严，开发商资质不优。在巨大的市场需求背景下，政府对于进入商品房开发市场的主体审核把关未必或者难免不严。根据房地产相关准入制度，开发商在开发初期往往需要经过当地政府相关部门审批，包括向购房者承诺的规划设计也一并需要提交政府部门审批。对于开发商的建房申请，当地政府应该严格审查其资质，并且启用招投标程序。通过合法程序，选择资质好、信誉度高的房地产开发企业承建商品房工程。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，最低四级资质也必须同时满足以下七点要求：（一）注册资本不低于100万元；（二）从事房地产开发经营1年以上；（三）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（四）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（六）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（七）未发生过重大工程质量事故。南京的房地产行业自然也应执行此项规范要求，遗憾的是，实践中很难对照执行。
为了加强对房地产市场的管理和规范，国务院从2003年开始采取了一系列抑制房地产行业的行政性措施，强调政府对房地产市场的宏观调控功能。但是，在调控的过程中，政策的制定者和执行者过于依赖单纯的行政手段予以干预，而忽视了具有强制力的经济手段和法律手段，因而收效甚微。理论上，南京房地产产业为国民经济发展做出了一定贡献，从改革开放后的基础性产业，逐渐发展为先导性、甚至是支柱性产业，今天的南京房地产已经成了江苏的经济增长点。然而，实践中，由于某些政府部门对房地产行业的过于迁就或者信赖，没有严格监督它们在政策调控和法律法规约束之下，进行严格论证，理性开发房地产，使得南京房地产开发、商品房建设工程中存在着种种不容忽视的严重问题。
第三，建设设计单位未尽职责，施工监理验收单位不作为，导致商品房出现质量风险。房地产开发是一项系统工程，涉及到建设单位地基是否牢固，提供的钢筋、水泥、沙子、砖头等建筑材料是否合格，设计、施工及监理人员的专业技术是否过硬等。可以说，参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位是确保商品房质量的关键，如果他们存在问题，将直接产生商品房质量问题。
无论哪一个单位的工作环节出现了问题，都会造成整个商品房系统工程的质量问题。例如，最为头疼的房屋渗漏问题有几种原因：其一，设计原因：（1）采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；（2）采用的防水方案不合理，不适合当地情况；（3）屋面坡度过小，排水不畅；（4）排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。其二，施工原因：（1）屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；（2）屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；（3）屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；（4）涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀。当然，还有验收的原因，监理单位监督不到位、验收不细致、技术不过关等。按照相关规定，房产建设监督单位应对每个工程都实现地基基础、主体结构、建筑材料和工程竣工验收等多个环节的监督，缺少某个环节的监督，或是监督技术力量薄弱，都有可能导致商品房质量问题。
第四，企业自身管理不到位，守法不严格是产生商品房质量问题的根本原因。参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等都是独立的经济法律主体，独立承担民事责任。商品房开发建设不仅事关人民生命财产安全，而且投资大、周期长，商品房建设的每个环节必须实行严格管理，执行相关商品房建设的法律法规。现实中，个别房地产企业赚钱心切，企图用最少的钱干最大的事，赚取最多的钱，因此在建设施工过程中偷工减料，质量意识不强，极易造出问题房产。
第五，政府管理部门执法不严，社会民众法律意识不强，是导致商品房出现质量问题的外部原因。一方面，政府管理部门执法不严。南京市房地产企业的开发、经营商品房活动，作为市场经济的一个组成部分，应由南京市政府下属建委、工商等多家部门去管理。近些年来，从中央到地方，出台了很多房地产建设管理的法律法规，但是，一个最大的问题就是有法不依，执法不严，违规操作，处罚不力，不能引起开发商对商品房质量的重视，商品房建设工程质量难以保证。另一方面，社会普通民众的法律意识淡薄，面对开发商的违法违规行为保持沉默的多，站出来反对的少，拿起法律武器保护自己利益的购房者更是少之又少，无形中助长了房地产企业的恣意违法，使他们弃商品房质量于不顾。
总之，南京市的商品房质量问题源自于多方面的因素，究其根源在于法律意识的淡薄与依法管理的缺失。房地产市场商品房的快速发展是中国经济转型的产物，其管理尚未纳入法律的规范体系和框架下进行。随着近年来经济改革的深入，市场经济的完善，房地产市场商品房质量问题必须得到根本解决。
3 依法规范南京房地产市场质量管理
市场经济就是法治经济，是当下不可违逆的社会发展规律，房地产市场理应遵循这一规律，只有依法规范房地产市场，才能确保商品房质量。针对南京房地产市场商品房质量问题，必须完善相关法律，加重责任主体的法律责任；加大执法力度，对违法者严惩不贷；提高社会公众的法律意识，面对商品房瑕疵，积极维权。
3.1 完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任
自上世纪80年代起，随着房地产市场的兴起，国家相继出台了一系列宏观调控政策和相应的法律法规，这些措施对缓解房地产市场的突出矛盾有所裨益。
有关房地产商品房的法律规范是比较多的，但是对有关商品房质量问题的处罚相对较轻，即使最严厉的我国《刑法》第一百三十七条“工程重大安全事故罪”规定：建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。在民法上针对最为严重的房屋结构质量问题，根据建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》规定，“对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任”。这些处罚的程度与开发商的获利相比简直就是毛毛雨，所以根本就不值得注意，而房屋质量问题带给消费者的危害却是无尽的，甚至威胁到住房者的生命安全。所以，相关法律对商品房质量问题的处罚规定应该加以修订，加重处罚力度。
3.2 加大执法力度，规制房地产执法部门的行为
住房质量关系到居民的身心健康，影响着社会的安定团结，正如学者呼吁的那样：“房地产行业是一项关乎国计民生的重要产业，是政府扩大投资和拉动内需最有力的手段，并始终处于我国城市化进程中最为重要的地位” 。尽管南京房地产业发展历史悠久，从中央到地方出台了很多法律法规，如《南京市商品房预售方案》，但今天南京仍存在的商品房质量问题，与南京地方房地产管理部门的执法力度不无关联。
“徒法不足以自行”，任何一部法律无论它多么精致完美，如果在实践中得不到真正执行，或者执行不到位，都是徒劳的。在法治中国的背景下，作为执法部门及执法者个人理应具有高度的责任心。
3.3 提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题
法律意识是人们对法律及法律现象的认知、心理、评价等内容的总和。从根本意义上来说，意识是主观的范畴，是人脑的机能，是人脑对外在客观世界的反映。法律意识作为人的头脑对社会法律现象的反映、认识和主观把握。南京商品房质量问题层出不穷与消费者的法律意识薄弱不无关系。反过来说，如果消费者法律意识强，面对商品房买卖及其本身质量有高度的警惕性，开发商就不得不重视房屋的质量。因此，广大消费者都应接受普法教育，不仅是提高国民素质的需要，更是保护自身利益的需要。南京作为历史名城，六朝古都，市民的法律文化素养理应是过硬的，这也是小康社会公民的基础。
综上，南京房地产市场问题不容乐观，特别是商品房质量痼疾难除，除了过热的中国房地产大背景，主要由于相关法律法规的处罚不力，地方政府的执法不严，房地产开发、施工、监理等建设主体的守法不到，购房消费者的法律意识淡薄等。因此，建议完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任；加大执法力度，规制房地产执法部门的行为；提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题。提高南京市民的生活质量，为早日建成小康社会打好基础。
参考文献：
1.林建伟.房地产法基本问题.法律出版社.2006
2.张跃辉.房屋渗漏原因及分析.江西建材.2008.04
作者简介：
4.房地产市场调查报告 篇四
一、我市房地产开发的现状
(1)房地产开发投资处于低调整状态。1-11月，全市房地产开发投资94.9亿元，与20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低点上升近6个百分点，比第三季度上升1.1个百分点(如图1)，占全社会固定资产投资总额的10.0%，比第三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月1月至11月市、县(市、区)房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
发展投资比例(%)
同比增减比例(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业经营场所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地产建设规模及现状;两升一滴。随着我市六个部门推进新建设措施的出台和销售市场的持续升温，市场供应发生了积极变化。建筑面积和竣工面积保持了一定的增长规模，而新建筑面积逐年减少，但下降幅度逐渐缩小。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中，居住面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5万平方米，同比增长143.2%;商业经营场所25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293万平方米，同比下降22.7%;居住面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业和商业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。
二、新房地产政策对市场的影响分析
1.新住房政策的累积效应得到了进一步的揭示。自去年第四季度以来，我市已发布有效的“房地产新政;今年以来，各部门在原有基础上不断完善和细化各项政策措施，出台了《关于调整城镇房地产交易的税收政策》、《关于进一步减轻居民购买和转让住房税收负担的政策》、《关于促进我
《关于促进城市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《促进新项目发展的政策措施》，同时增加金融支持服务，降低公积金贷款首付比例，将首付比例从30%调整为20%，将最高贷款额度从25万元调整为35万元，将最高贷款期限从调整为30年，缩短二手房贷款和二手房交易营业税免税期限，将全额征收改为差额征收等。这些政策措施的效果有效降低了购房者的成本，缓解了开发商的资金压力，对房地产开发企业和消费者都有好处，增强了信心，获得了利益。从目前的情况来看，经过几个月的运作，已经产生了积极的效果，对促进房地产市场的快速复苏起到了积极的作用。
2.房地产开发企业采取积极有效的措施应对市场变化。去年下半年后，针对房地产市场房地产投资和商品房销售持续下滑的新形势，全市房地产开发企业主动调整发展战略和营销策略，采取各种优惠促销措施，极大地激发了居民的购房欲望和消费热情，交易量大幅增加。
三、目前值得注意的两个问题
其次，高房价可能会对商品房销售施加新的限制。随着商品房销售的快速增长，市场复苏的迹象趋于明显，一些开发企业和新建筑出现了价格上涨。据报道，在成交量略有改善后，一些房地产从3月份开始涨价，8月份出现了一些房地产“坐在地上涨价”现象。从城市商品房平均成交价格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比增长17.62%。在市区，有价格在7000-8000元/㎡的高档楼盘，如地景蓝湾、童渊、运河一号大厦、江南一品、公园一号等，商品房的涨价幅度大大超过人民收入的增长，势必对销售形成新的约束。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1.加快政策调整，给行业宽松的发展空间。目前我市发布的《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税、住房贷款等内容。该政策具有放宽行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论和制定政策时，应更加坚定地运用市场导向的标准，为行业和企业的发展提供宽松稳定的环境，为房地产行业未来的繁荣稳定奠定基础。
2.政府应规范土地市场，引导房地产企业合理、科学地利用现有可开发土地。从规划、土地使用、税收优惠等方面引导和鼓励社会投资，发展中小户型(面积120平方米以下)房地产项目，增加廉租房、保障房建设，满足广大公民住房需求。过高的房价仍然是有效扩大市场交易的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者还是买不起现在的房价，但实际上现在的房价还是蕴含着很大的利润。一方面，如果开发商愿意让消费者受益，两者之间的需求可以达到合理的平衡，可以有效消除房地产矛盾的长期积累;另一方面，开发商需要对土地储备和住房开发进行合理规划，防止资金链断裂，以促进房地产市场稳定健康发展。
3.稳定就业，增加居民收入。房地产市场发展的关键在于市场成交量，而市场成交量取决于市场消费能力。因此，居民的收入和就业状况对房地产行业的消费至关重要。
5.中国房地产市场调查报告 篇五
为了进一步发展我国的房地产业，有关部门对我国城市居民的居住情况进行了一次调查，其调查结果如下：
城市居民目前住得怎样
从调查所涉及的范围看，20个城市居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在米之间。
据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的品房为主，预购面积在70-150平方米之间，可承受价格以每平方米辅之以每平方米500-1000元及2000-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。
数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。
调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。
有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划大面积住房的购买。
另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？
假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。
59.3％，40-80平方多少都市人准备买房 21.9％，其中以经济适用房和商1000-2000元为主体，有了产权房，还买房吗 住房面积在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有这一小部分的调查显示，在已拥有产权房的家庭中，1年或2年内购房的比例，尤其是对55.6％，远远高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的预购群2000至2500元之间1000-2000元的比例最高，为21.6％；希望房价在6000元以上的不其中家庭月收入在以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。
购房者是什么样的人
数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。
目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％； 预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。
居民购房承受能力有多大
房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。
从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。
谁更急于买房
目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。
应该说，21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。
居住环境对购房有多大影响
调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。
6.民权房地产市场调查报告大纲 篇六
一、民权县概况
1、地理位置
2、行政区划
3、交通条件
4、人口规模
5、地区生产总值
人均GDP
产业结构
居民可支配收入
6、新老城区规模
本章小结
二、民权县房地产市场分析
1、民权县房地产总体概况
区域住宅市场现状
区域商业市场现状
2、市场特征分析
物业形态及产品特征
销售特征
客户特征
旺销产品特征
综合价值对比竞争分析
3、民权县竞争楼盘分析 市场小结
三、本案基地环境及SWOT分析
1、本地块分析
2、项目SWOT分析
3、项目基地综合分析
7.房地产市场调查报告 篇七
这就十分明确地告诉我们：“稳定”是房地产市场发展的第一要义。
房地产业产业链长、涉及面广，既是国民经济发展的支柱产业，也与人民生活息息相关。因此，必须把促进房地产业稳定健康发展作为扩大内需的重要内容，唯有“稳定”，才能有效防止房地产市场出现大起大落，才能有效拉动内需。
房地产市场如何实现“稳定”，报告提出了明确思路。
一、采取更加积极有效的政策措施，稳定房地产投资
报告提出：“采取更加积极有效的政策措施”，“稳定房地产投资”。
从全国600多个城市的房地产市场来看，大部分城市有市场需求，市场购买力不容低估。但是，看房地产投资数据，从去年下半年开始，我们房地产月度投资增长开始出现了一些增速下降，特别是新开工面积、在建面积都出现了下降情况。目前房地产投资增速已经下降到历史低位，今年1到2月房地产投资增速只有1%。由于房地产产业链非常长，涉及到上下游几十个行业，它投资的下滑对整体经济发展产生很大的影响，它对拉动内需、保增长的作用非常关键。所以，我们应把稳定房地产投资，作为我们稳定房地产市场的着力点。
怎么保证房地产投资增长，怎么稳定房地产投资?建设部政策研究中心副主任秦虹认为，有两个重点：一个是我们要通过一系列政策措施尽可能的减少市场投资增速下降的幅度;第二是通过财政投资来弥补市场投资可能产生的缺口。
促进市场投资增长，要关注两方面：一方面要努力提高成交量。如果市场成交不能恢复，市场销售依然低迷，我们的开发企业会对未来的市场预期非常悲观。那么，进一步新增开工和新增投资的积极性会受到影响，所以要保持一定的成交量。
另一方面在政策上，努力提高居民的购房支付能力。从去年下半年开始，国家的一系列政策，比如说，大幅度的降息、降低首付，还有房价的打折。通过我们政策，降低了交易税费，减轻居民购房的价位负担，然后我们扩大了公积金使用的贷款额度，这些措施对提高居民购房的支付能力，恢复成交量，恢复市场的活跃起到积极作用，从而也有利于稳定投资不下滑。
促进市场投资增长，关键是金融信贷的支持。我们房地产行业是资金密集型行业，这个行业特别离不开资金的支持，如果资金不能够有效的运转，这个行业的发展就非常艰难。
二、加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施
报告提出：加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。
应该说，这几年，我们在保障性住房建设上成绩是突出的。据住房和城乡建设部副部长齐骥介绍，去年以来，低收入群众住房困难问题得到了一定程度的缓解。一是廉租住房建设加快。2008年底，通过新建、购置廉租住房以及棚户区改造等多种方式，以实物方式解决了250多万户的住房困难。同时，累计发放租赁补贴达到229万户，基本上实现了国务院关于到2008年底对申请租赁补贴的城市低保家庭住房困难户做到应保尽保的目标。二是经济适用住房供应增加。2008年全国经济适用房新开工9000多万平方米，竣工6000多万平方米。三是棚户区改造的范围在扩大。截止到2008年底，中央累计支持改造煤矿棚户区28万户，去年第四季度启动了对林业、农垦区的棚户区改造工作。
但是，我们也要看到，目前的努力，还远远不能满足城市低收入住房困难家庭住房的需要。特别应当引起我们重视的是，有些地方政府执迷于房价涨跌，生怕房价降下来会影响GDP增长，对于还有多少老百姓住不起房、租不起房却关心不够，对于保障性住房建设，说得多做得少，甚至在保障性住房定价上与商品房市场行情攀比，认为只要价格比商品房均价低一点就是保障性住房，导致国家关于保障性住房政策难以完全落实。因此，我们必须采取积极措施，加快保障性住房建设步伐，以全面实现“住者有其居”的目标。
如何加快保障性住房建设?第一，加快推进廉租住房建设。今年力争解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增房源177万套，新增发放租赁补贴80万户。为实现这一目标，中央财政将加大对廉租房的资金投入，今年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元。除此之外，中央还将代地方增发国债资金也作为地方的配套资金，补充用于廉租住房制度建设和保障性安居工程。因此，要尽快确定并组织实施《2009—2011年廉租住房规划》和今年的廉租住房工作计划，抓紧落实建设用地和配套资金。要坚持以实物配租为主，多渠道筹集房源，增加廉租住房供应。要严格控制建设标准，新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。廉租住房项目要优先安排在交通便利、公共设施较为完善的区域。对实行货币补贴的，租赁补贴额要合理确定。
第二，加快城市棚户区改造步伐。城市低收入住房困难家庭中，相当一部分居住在各类棚户区中。加快解决这些家庭的住房困难，是落实党的十七大关于努力使全体居民“住有所居”目标的重要举措。我们要按照政府主导、市场运作、住户参与的方式，加快改造步伐，使小区环境、基础设施等条件得到明显改善。在解决困难住户住房问题的同时，使困难家庭的负担控制在合理水平。
第三，加快经济适用住房建设。今后三年，我国将新增经济适用住房400万套，平均每年新增130万套。这就要求我们，从实际情况出发，搞好经济适用住房建设和管理。坚持统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。市、县人民政府应当合理划定供应对象收入线水平，严格审查申请人情况，确保有限的经济适用住房供应给符合条件的低收入住房困难家庭。
两会期间，有不少代表委员建议少建或停建经济适用房，多建廉租房。事实上，温总理在报告中，已给出了答案：“把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设”，这就是说，经济适用住房不但要建，还要开辟新的资金渠道来建。
齐骥副部长在答记者问时也明确指出：“到目前为止，经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，实际各地在执行的过程中，也有不少因地制宜的政策调整。房价相对比较高、收入比较高的地区，经济适用住房仍在大量的建设，因为有需求的群体。对一些西部地区，收入相对比较低，房价本身也不高，再加上土地价格也不高的地方，他们逐渐的把经济适用房的一部分通过廉租房增加建设消化掉，另一部分通过市场解决掉。”
第四，落实资金、土地等配套政策。今年，中央财政将加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。中央廉租住房保障专项补助资金用于租赁补贴开支后有结余的，可用于购买、改建或租赁廉租住房支出。地方也要相应加大投入力度。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。增加保障性住房建设用地供应，保证用地指标。健全工作机制，规范保障性住房供应的管理。
在落实资金方面，一个新的渠道就是，利用部分住房公积金闲置资金。截止2008年底，全国住房公积金缴纳规模达到了2.02万亿元，而闲置公积金高达6000亿元。仅北京2007年底的闲置公积金就高达376亿元，这是一个不小的数目。
三、积极发展公共租赁住房
报告提出：积极发展公共租赁住房。
我们知道，在保障低收入群体的住房需求之外，另有一批不属于这个阶层，但同样不能通过市场来购买或者承租住房的群体，也就是我们通常所指的“夹心层”。如何解决他们的住房问题同样值得关注。“积极发展公共租赁住房”政策就是解决“夹心层”住房问题。什么是“公共租赁住房”?齐骥副部长在答记者问时作了具体解释：“公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者能够承受起的一个价格向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前确实通过市场解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。”这方面的工作还刚刚起步，我们必须加大力度推进。
四、落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策
报告提出：落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。
落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策，是在提振消费者信心，从需求角度深挖有效和刚性需求，通过完善供需两条主线，促进居民合理住房消费。
如何促进居民合理住房消费?
一是认真落实有关信贷税收政策，减轻居民购房负担。去年10月份以来，中央出台了一系列政策措施，大力支持居民住房消费。如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。对住房转让环节营业税按不同年限实行有区别的税收减免政策;下调贷款利率和首付比例等。当前，关键是抓好贯彻落实，使这些政策取得实效。
二是继续调整住房供应结构，引导居民合理消费。进一步加大住房供应结构调整力度，增加中小套型、中低价位住房供应。中低价位、中小户型一直以来比较受捧，也比较符合大众需求，在大环境不如意的情况下，开发商应多修这样户型的房子来卖，既节约了资源，也顺应了市场发展，便于流通。
三是支持房地产企业应对市场变化，引导其以合理价格促销。房价的合理定位是激活房地产市场、撬动居民住房消费的关键。房地产企业应当自觉承担起社会责任，在促进居民合理住房消费、促进房地产市场稳定健康发展过程中发挥积极作用。在房地产市场需求不旺的情况下，调整销售定价策略，对房地产企业也是有利的。房地产开发企业应当主动根据市场变化，通过合理调整住房价格，促进商品住房销售。
四是完善公积金制度，支持中低收入家庭住房消费。研究城镇个体工商户、自由职业者和长期在城镇就业的农民工建立住房公积金的政策，把更多中低收入职工纳入住房公积金制度覆盖范围。大力发展个人住房贷款业务，进一步降低住房公积金贷款费用，简化贷款办理手续，提高资金使用效率。健全住房公积金管理考核机制，完善住房公积金监管系统，确保资金安全。
五、加快发展二手房市场和住房租赁市场
报告提出：加快发展二手房市场和住房租赁市场。
“加快发展二手房市场和住房租赁市场”这是首次提出。这意味着，在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动，这将在一定程度上降低我国住房的自有率，进一步促进房价的合理回落。
二手房市场和租赁市场作为楼市的主要组成部分，对稳定和发展楼市意义重大。过去管理跟不上市场发展，存在非正当交易，扰乱市场价格体系，不利房地产业的健康发展。
江苏社科院院长宋林飞认为，二手房的交易也要让它活跃起来。怎么样活跃呢?现在，二手房交易税收比较高，住房转让环节有营业税，这个税目设计的时候，一个是从所得的角度看，是为了增加税收，也是为了遏制炒房。现在看来，这种政策设计需要适当变动，在房市低迷的情况下，应该有所放松，要看到这种转移税收的费用是转移到消费者那里去。比如说要买二手房，对方就讲了，这个税你给我付房价就低，如果不付就提高房价。因此，现在的二手房价，里面有一个含税或者是不含税的问题。卖房子的都希望把自己应该缴纳的税收转移到购房者身上去，购买二手房往往都是二次改善，因此这里的税收负担不宜过重。温家宝总理在政府工作报告中倡导住房改善，提出根据年限减免住房转让环节营业税，最终会减轻消费者的负担。开发商也应该在税收方面得到一些优惠，我觉得这样做的最终目的还是为了老百姓，希望房价能够合理回归，使老百姓能够承受，让更多消费者的住房消费欲望变成活生生的现实，促进房地产市场活跃起来。当然，对二手房与租赁市场报告只是提到放开，进行市场化建设，这只是一个宏观方向的指向性政策，至于如何放开如何建设，留给市场的余地甚大。
六、加强住房市场分类管理，整顿房地产市场秩序
报告提出：鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。
这里我们必须明确，国家鼓励各地稳定和发展房地产市场，是有前提的，这就是，“加强住房市场分类管理”，也就是说，房地产市场必须在分类管理的基础上来稳定和发展。资深房地产专家罗准认为：分类管理，就是要有效区分普通自住房、高档商品房、经济适用房和廉租房的区别，对不同的产品要有不同的政策，对租赁市场、二手房市场和预售市场、现售市场都应该有不同的鼓励政策。把中低收入家庭住房用经济适用房和廉租房解决，这一块中央财政支持一部分，公积金解决一部分;老百姓改善性的自住需求要鼓励，这就说普通商品房这一块，要比照一套政策进行信贷支持，对造普通商品房的开发商也要支持。而对于高档商品房而维持原有政策，或者说以市场促使其降价让利自救。中央明确要求以公积金来支持公共租赁市场来解决住房问题，这表明，对于梯级消费实行梯级供给成为中央明确的房地产主旨。
加强管理，就是要整顿规范房地产市场秩序，规范交易行为，切实维护消费者合法权益。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。要坚持正确的舆论导向，同时，加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作，这是维护稳定的基础。
七、满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标
报告提出：深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。
这个提法十分新颖，国家就是制定政策满足居民多层次住房需求。这个多层次就是，廉租房(当然还包括租赁房)、经济适用房、商品房，而不是人人拥有自己名下的产权房。这次报告中，把“居者有其屋”修改为“住者有其居”就是最好的注脚。不仅如此，国家还把目光放到了进城农民工的住房问题上。报告强调：“帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。”农民工对中国经济贡献很大，但是他们进城务工的居住环境很差，很多农民工的家庭是处在分离状态的。国家关注这部分农民工的住房和生存状态问题，是国家执政理念转变的具体体现，也是对农民工奉献的一种社会回馈。
对于房地产市场中的商品房，政府的责任就是为这个市场的良好规范健康运行，创造出好的政策环境、金融信贷环境和法律环境。温总理报告中强调：“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策;促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。”
8.房地产市场调查报告 篇八
中国房地产TOP10研究组根据近5年百强企业实际状况，以2009～2011年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛值，初选了500家符合要求的开发企业，依据企业规模与运营效率相结合、成长潜力与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力与综合实力相结合的原则，运用因子分析法及相关数学模型，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等7个方面的33个指标和其他数据信息进行深入的分析研究，科学全面地计算出房地产企业的综合实力指数，研究产生了2012中国房地产综合实力百强企业。
同时，中国房地产TOP10研究组启动“2012中国房地产策划代理百强企业研究”，从规模性、盈利性、成长性、策划能力、一手物业代理能力、二手房业务能力等方面入手，运用因子分析法及相关数学模型定量计算出入选房地产策划代理企业的综合实力指数，评价产生2012中国房地产策划代理百强企业。
9.莱芜市房地产市场调查报告 篇九
2013年11月23日，对山东省莱芜市房地产市场做出了调查：
一、莱芜城市格局：
莱芜市整体地形南缓北陡、向北突出的半圆形盆地，北、东、南三面环山，中部为低缓起伏的平原，西部开阔。整个地势由东向西倾斜，北、东、南三面又向盆地中部倾斜，大汶河由东向西横贯盆地中部。
莱芜市分为：市中心莱城区钢城区经济开发区雪野旅游区莱城工业区钢城开发区农业高新区
莱城区是莱芜市政府所在地，是莱芜市的政治经济文化中心，是城镇人口主要集中地。莱城区就业环境良好，主要企业类型：钢铁、机械设备、煤炭开采为主的重工业以及以制药、纺织、软件、农产品加工为主的轻工业。
莱城区所处位置交通便利，是山东重要的交通枢纽城市。莱城区高等院校较少，因此外地人口相对较少，现有外地人口主要是莱芜周边泰安沂源等相对落后乡镇外来务工人员，主要从事服务行业。
钢城区是以莱钢和中小型钢铁企业为主体的重工业城区。以钢铁为主要产业延伸出集开矿、冶炼、锻轧、加工、运输为一体的产业链条。钢城区城市化程度不高，服务业落后。
莱钢集团外地务工人员较多，收入水平较高。09年以来莱城钢为核心的钢区带动周边乡镇迅猛发展。
二、莱芜市楼盘户型数据分析表
三、莱城商业金融用地布局：
莱城区初步形成“三心、五线、一街”的城区商业金融用地布局结构。
三心：鲁中大街、花园路附近市级商业金融中心、官寺老城区商业中心和高新区商业中心。
五线：凤城西大街、大桥北路、长勺北路、花园南路和汶阳大街五条商业街，并向周边扩散。
一街：汶河大道（大桥路至新甫路段），规划结合滨河休闲绿地建设为商业休闲街。
保留官寺、董花园、北埠三个市场群，新建泰钢工业品市场。
四、城市发展方向：
根据莱芜市在山东省的区位特征，规划确定 “南北推进，两翼展开，中心强化，全面发展”的区域发展空间战略。
1、东拓西展
东拓向东加快建设高新技术产业开发区，按照建成“工业新区、商贸新区、的功能定位。
西展以泰钢为基础，形成由钢铁生产区、雅鹿山公园区、深加工和高新技术区、办公科研区、生活居住区组成的综合功能区。远景跨过外环西路，建设方下工业片区。
2、南优北进
南部环境。北部向北与张家洼组团相接，通过加强规划布局和组团建设，逐步向济南东部产业带靠拢。
3、中部提升
加快改造旧城区，改变城市面貌，提升旧城区的功能和品味。
4、但由于城市的东部方向有铁路和水系的阻碍，很难有较大的发展。城市往北发展是未来的主要方向。
五、莱城区主要街道商业形态分析：
龙谭东大街：龙潭东大街是莱芜市最集中的汽车销售4S店、售后服务、汽车配件及汽车维修的集中
路段。还是连接莱城区中心片区和东部片区的主干线。
鲁中大道：莱芜主要的市政机关、直属企事业单位、公园、商业旗舰、酒店等多分布在道路沿线或附近，市政、生活配套完善，环境优越，形象优良，是莱芜名副其实的中心街区，承载着莱芜形象大道、交通要道和城市名片的功能。
汶河大街：西段名为汶河大街，东段名为汇源大街。以汽车站为基点，以西主要是汽修汽配、家具装饰为主，以东为宾馆餐饮、物流建材为主，属于莱芜的物流集散中心，也是贯穿东西的交通主干道。
凤城大街：贯穿莱城区市中心的东西干线，也是莱芜市的老商业中心所在。莱城区一级的机关单位多集中在凤城大街沿线，主要商业中心有金莱广场、贵和购物中心等。
文化路北段：莱芜市建委、市委党校、武警支队、国税局、工商局等机关单位所在地是莱芜市行政服务的中心街区。
文化路以南：文化南路临近莱芜市市政府广场，街区以服装、快餐、酒店、数码、通讯为主，是莱芜市数码产品集中区。
凤凰路：凤凰路位于莱城区高新技术开发区，周边主要是以轻工业厂区，以纺织业，和医疗器械为主。
胜利南路：胜利南路是莱城区的老商业中心，以步行街等商业形态为主，是莱芜市民逛街的首选街区，周边以服装、休闲娱乐、快捷酒店、大型家电连锁为主。功能上类似张店区的美食街。
六、莱城区房地产板块划分及分析：
北部片区：
区域范围：龙潭大街以北 大桥北路以西
板块现状：
北部片区内社区相对集中，且多为政府机关宿舍区（地位类似于张店世纪花园），小区基本配套完善，有一定居住氛围。片区北部临信誉楼商厦，居家购物方便。周边商业氛围不强，但能满足基本生活需求。
北部是莱城区未来主要发展方向，当前片区范围较少，机关生活区集中，片区人
口素质相对较高。
公交线路少，公共交通条件尚不便利。
中心片区：
片区范围:大桥南路以东 凤城大街以北 龙潭大街以南 东至胜利路沿线板块现状：
整体自然环境较好，但居住区分散，整体规划欠佳，商务功能逐步替代居住功能，中心城区有待开发改造。
大型购物中心集中，人流量较大，是市民休闲购物的集中片区。
商业氛围浓重，周边商铺无一空闲，商铺经营氛围主要包含：快餐、服装、快捷
酒店、家电、饰品、休闲运动场所。
区域内教育环境良好，教育机构有西关小学 东风小学 陈毅中学 十七中 第二实
验小学 市实验学校等。 交通最便利。
南部片区：
片区范围：凤城大街以南 汶河大道以北 大桥南路和鹿鸣路之间板块现状：
，南部片区居住氛围更强，属闹中取静不可复制的地段。周边生活配套较完善。
周边金融机构较集中，是莱城区的金融中心。片区内教育机构有：莱芜一中、凤
城中心小学、实验中学、市实验小学等。 交通便利
莱城区区政府所在地，是莱城区的行政中心。
西部片区：
片区范围：鹿鸣路以西汶河大道以北到凤城大街沿线板块现状：
以泰钢生活区为中心的老城区，周边环境较差，住户多为泰钢职工和周边常住
居民，教育环境较差。
西部片区楼盘以村改房为主，整体规划较差，社区配套不完善，开发量较小，改造步伐较慢。
莱芜市的重工业企业集中区，未来规划的重工业集中区，周边污染较为严重。 交通便利。
东南片区：
片区范围：凤城大街以西 汇源路以北板块现状：
东南片区处在高新技术产业开发区，周边轻工业企业较多，大多数企业集中在汇
源路北侧，凤城大街沿线。
开发区管委会所在地，周边闲置土地较多，域市场潜力较大，但目前生活配套欠缺，几乎无配套设施。 片区内交通便利。
汇源路以南片区环境良好，无工业污染，但社区周边楼盘孤立，居住氛围较差，缺乏社区配套。
东北片区：
社区范围：凤城大街以东 龙潭大街沿线板块现状：
附近），以滨河花苑（机关单位集资建房）为代表的高端居住板块正在崛起。
板块发展潜力巨大，社区配到完善，整体规划合理，汶河分支孝义河贯穿整个板
块，生态环境良好。 交通便利。
教育环境里良好，周边学校有：滨河小学、莱芜一中等。
七、总结：
各片区总开发量比较由高到低依次为：北部片区、中部片区、东北部片区、东南片区、西部片区、南部片区。
中部片区是莱城区市中心所在地，许多社区开发较早，规划落后，09年以来房地产市场火热升温，使得中心城区改造项目集中开发量较大。
北部片区是未来城市的主要发展方向之一，空闲地块较多，以村为单位的开发队伍掀起了北部的开发热潮。
东北部片区为规划良好、环境优雅的人文居住片区，当前莱芜高端开发项目的集中区域，使得东北部片区备受恩宠。
东南部片区，土地空闲，周边居住氛围较差，配套不完善。
西部片区以泰钢和泰煤为主的外来人口生活区，周边楼盘主要针对泰钢泰煤客户群。南部片区范围较小，开发较晚。
当前市场上主要产品形态包含：高层 多层 别墅 复式等。高层供应量较大，多数社区产品形态中均包含别墅。自2011年以来莱芜市场上出现了大量预售高层项目。根据当前在售楼盘中高层项目销售状况判断：莱芜市住宅消费者对莱芜突如其来的多数高层住宅无明显排斥现象。当前莱芜市场上产品形态较为单
10.房地产市场调查报告 篇十
房地产市场现状及问题社会调查报告
调查目标：中国经济能否平稳运行，是否很大程度将取决于能否破解房价畸高这一住房难题？
调查时间：2010-2-20至2010-3-20
调查对象：广州市番禺区市区住宅花园和村出租屋调查方式：随机询问 采访 上网查资料
调查内容：
自2003年以来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁，几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新高点。
一·“调控”与“民愿”的距离，房地产状况
近年来，我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，每经历一次循环往复，房价都会攀升到一个新高点。自2003年以来，政府对住宅市场的宏观调控政策逐年频繁，几乎是“一年一调”，房价也随之“一年一涨”。
据网上资料查知：
2003年，国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，房地产被正式赋予产业的定义。自此，我国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升：
2004年，全国住宅的平均售价从2003年的2197元/平方米上涨至2608元/平方米，涨幅高达18.7％；
2005年，全国住宅平均售价继续上涨12.6％。为稳住房价，2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”，国家出手控制房价自此正式拉开序幕；2006年，“国六条”继续出台，使2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4％，新建商品住房销售价格同比上涨6.3％；
2007年，市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的一个高峰，全国住宅平均售价增长率达到16.86％，住房销售平均价格达到3645元/平方米。当年8月国务院出台24号文件，指出“住房问题是重要的民生问题”，强调了住房与民生之间的重要关系，并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施，不再把房地产单纯看为“支柱产业”；
2008年，全国住宅平均售价的涨幅为7.5％，再度回到两位数以下。由于遭遇金融危机，为实现“保增长”的任务，房地产的“支柱产业”定位又再度受到重视，并承担起对经济增长的拉动作用；
2009年，房价在经过3、4月份的“小阳春”之后，再度进入疯涨期。据国家发改委、国家统计局发布的数据，截止12月，全国70个大中城市的住宅平均售价达到4600元/平方米，比2008年均价上涨了1000元/平方米，创下26个月涨幅新高。其中，深圳、杭州、南京、北京、上海等一线城市的房价涨幅超过全国平均水平。
截至2009年底，全国城镇住宅市场的平均销售价格已从2003年的每平方米2197元上涨到了每平方米4600元。可以看到，政策的宏观调控在抑制房价涨幅过高方面没有取得预期成效，老百姓工资的增长水平远远赶不上房价的增长水平，大部分中低收入人群望房兴叹。
二·我国目前房地产市场存在的问题和问题所在原因
1、商品房供需结构矛盾突出。
目前，房地产市场供给中档商品房为主体，大户型比例过大，而适合广大中
低收入家庭的中小户型比例偏低。2005年，住宅销售面积比去年同期增长了20%，而销售套数只比去年同期增长了近10%，新建商品房销售仍以大户型住宅为主，上半年80平方米以下新建商品房销售面积占住宅销售面积的5.54%，80-120平方米的中户型占住宅销售面积的21.95%，120平方米以上的大户型占销售面积的72.51%。
2、房价上升速度过快，房价收入比相对偏高。
房价持续上升十分不利于解决城镇居民尤其是中低收入居民家庭的住房问题，将制约住房消费的增长。住宅市场在经过几年的消化和发展后，目前住宅的真正需求集中在工薪阶层和刚踏入社会不久的年轻人身上。这部分群体不是收入水平相对低，就是积蓄较少，对住宅产品的购买力相对较弱。如果房价不加以有效控制，极有可能导致住宅市场大幅度波动，影响经济的持续发展。
3、行业集中度偏低，企业自有资金严重不足。
房地产的投资风险较大，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。而我市房地产行业真正形成实力雄厚的大型开发企业并不多，目前全市房地产企业共有300余家，但一、二级企业不到30家，注册资本在5000万元以上的企业几乎没有，大部分企业自有资金不足，对银行贷款依赖性很大，潜在风险加大。
造成房价上涨的原因主要有：
一是开发商炒作，抓住购房者买涨不买落的心理，占调查总数的67%。为了抬高房价，获取更多的利润，许多房地产开发商利用各种方法和方式不断的对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而
获取高额利润。
二是土地开发成本上升，价格过高，占调查总数的43%，在我市商品住房成本构成中，土地价格占到21.4%。
近年来，我国由于各种原因，可以利用土地的数量正逐步减少，这就导致可
利用的土地资源呈现紧缺的发展态势。基于是种状况，土地开发成本不断上升，土地价格不断上涨，因而房地产开发的成本也相应提高。这些都成为房价上涨的决定性因素。
三是市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高。
目前，随着社会经济的发展，我国的城市化建设步伐不断加快，对城市市区土地的需求和利用量在不断的增加，然而市区土地可利用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。
四是房地产市场需求旺盛，随着城市居住人口的增加，住房制度改革深化，购房积极性不断高涨，加上住房公积金制度和个人住房按揭贷款的推行，提高了居民的购买能力，扩大了商品房市场的有效需求；
五是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨。
六是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。
三·解决问题的对策
1、加强市场监管，保障市场功能的充分发挥。
建立房地产市场信息系统和预警预报体系、加强商品房预售管理和跟踪管理、实行商品房合同备案和商品房预售登记制度，房地产管理部门要依法查处违规行为，并记入房地产企业和中介机构信用档案，公开予以曝光。
2、加强经济适用房和廉租房建设力度和管理，调整住房供给结构。
建设管理部门严格审查，加强跟踪监管。房地产管理部门要严格执行购买经济适用住房申请、审批、公示制度。同时，严格控制非住宅和高档商品住宅建设，努力增加中低价位、中小户型的经济适用住房、普通商品住房供给。
3、调整建设用地供应，严格土地管理，规范土地市场。
完善住房保障制度，健全市场体系。进一步深化住房分配货币化改革，加强住房公积金的归集、管理和使用。搞活住房二级市场，鼓励居民换购住房。在房地产市场成熟的城市，住房二级市场交易量应大于住房一级市场的交易量，应该形成高收入者购买商品房，他们腾出来的二手房会被下一收入层次的家庭占有，下一收入层的二手房又会继续向下传递，以形成住房一、二级市场的良性互动，促进房地产市场的持续稳定发展。
4、建立房地产业多渠道融资方式，促进规模化经营。
加速推进房地产证券化，利用证券市场的功能，实现房地产的资本大众化。鼓励发展房地产基金，鼓励房地产企业上市融资，建立房地产业多渠道融资方式，减轻银行风险。积极采取措施扶持优势房地产企业，使其尽快做大、做强，还要在房地产领域全面引进竞争机制，充分运用资本市场，通过收购、兼并推进房地产企业的资产重组和企业扩张，通过优胜劣汰，加速房地产规模经营步伐。
5.高度重视稳定住房价格。各级政府要切实负起稳定住房价格的责任；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加大打击、处罚各种违规、违法行为的力度；认真组织对稳定住房价格工作的督促检查；建立房地产企业信用档案，违规、违法行为公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布；正确引导居民合理消费需求。
6.我们要加强经济适用房、廉租房的建设管理，解决中低收入家庭住房问题。
四·结论
经济发展和人口结构阶段决定我国房地产业仍有广阔发展空间。我国正处于工业化、城镇化加快发展的时期。引导和促进房地产业持续健康稳定发展，有