农村土地使用权转让

农村土地使用权转让（精选15篇）

1.农村土地使用权转让 篇一

农村土地使用权转让合同

出让方（甲方）：

身份证号： 受让方（乙方）：

身份证号：

经甲、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成合同如下：

一、转让地块概况

1、该地块位于 ____________________________________________，土地面积为__________平方米，该土地长___________米，宽__________米，东邻___________________,西邻___________________，南至___________________________________，北至___________________。

2、现该地块的用途为农业用地。

二、转让方式

1、甲、乙双方通过自愿协商，经村委同意，甲方于______年_____月_____日将上述土地的使用权交付给乙方使用。乙方须按照国家关于农村土地的相关法律法规行使该土地的使用权，严禁将该土地用于违法经营。

2、土地使用权一次性转让给乙方使用，转让费为人民币大写：______________________万元（￥：___________元）。

三、合同期限以及付款方式：

该土地使用权转让合同期限：自签订之日起至_______年_______月_______日，合同到期之后，土地使用权依旧归甲方所有。

双方在签订该合同之日，乙方一次性支付给甲方土地转让款人民币大写：__________万元。

四、本合同签订后，甲方就所转让的该土地的土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有；日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有。

五、违约责任：

1、在合同履行期内，任何一方违反本合同以上之约定，即视为违约。

2、因甲方违约导致合同解除，甲方须按照转让土地使用权金额的20%支付乙方；因乙方违约导致合同解除，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此合同。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。

七、本合同经双方自愿达成，无任何欺哄行为。双方签字捺印后生效，永不翻悔。

七、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村委留一份。甲 方(签名)：

乙 方(签名)：

________年____月____ 日

_______年____月____ 日

2.农村土地使用权转让 篇二

一、土地权利制度

1. 国有土地使用权转让的条件

我国国有土地使用权的转让主要在《城市房地产管理法》和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定下进行, 根据相关法律, 我国国有土地使用权的转让应具备的条件一般包括以下几点:

(1) 以出让方式取得土地使用权的, 转让人要取得土地使用权证书, 并需要按出让合同执行支付约定的全部出让金。

(2) 土地转让当事人需要对转让价格、付款方式、土地具体使用期限、土地建设规划条件以及违约责任进行明确, 签订书面转让合同。

(3) 在土地使用权的赠与方面, 需要转让当事人按照规定的流程进行过户登记手续的办理, 登记手续办理完成后, 才是有效的赠与。

(4) 所有的国有土地使用权的转让都必须要在法律要求的范围内进行。我国对国有土地使用权的转让有着明确的法律规定, 土地使用权人若无视规定, 则不得转让其土地使用权。且非法的转让会造成地产市场的经营秩序严重破坏, 影响土地所有者的管理和经营。

2. 国有土地使用权转让的几种形式

当前, 我国国有土地使用权的转让形式主要包括出售、交换和赠与, 具体依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。其中出售即是以买卖的形式进行的土地使用权的转让, 也是传统意义上的出卖;交换是指当事人双方在各自拥有的土地使用权的基础上进行的土地使用权的互换, 也成互易;而赠与则是指受让人无偿拥有土地使用权所有者无偿给于的土地使用权。

虽然我国国有土地使用权转让有多种形式, 但都必须在法律规定的框架内进行。此外, 由于继承也属于土地使用权的转让, 但其基本条件是土地使用权人死亡, 这不属于土地使用权再转移的民事法律行为, 所以继承不算做土地使用权的转让形式。

3. 国有土地使用权的转让的法律特点分析

我国的国有土地使用权转让制度的基本法律依据包括《房地产管理法》、《土地管理法》等法律, 根据这些法律法规对国有土地转让的规定, 可以将国有土地使用权的转让的法律特点归结为以下几点:

(1) 我国国有土地使用权的转让是平等主体之间土地使用权的转让。

(2) 该转让行为严格受法律约束

(3) 该转让行为是权利和义务的一并转让。

(4) 该转让行为导致土地使用权与地上建筑物的所有权一并移转。

(5) 该转让行为是有期限的行为。

国有土地使用权的转让, 国家是以民事主体身份作为转让乙方的主体, 而转让行为则发生在公民、法人之间, 但无论通过何种形式的转让, 都只是土地使用权的转让, 并不包括土地所有权的转让, 这是土地使用权转让与出让的重要的区别。

二、土地使用权转让制度中存在的问题

1. 土地产权制度存在缺陷

随着我国国民经济的发展, 土地使用权的转让更多的与利益结合在一起, 但我国的土地产权制度中存在一些缺陷, 难免会导致国土资源的浪费和国家利益的损失。

首先, 在长期的土地管理中, 由于中央与地方政府之间土地产权界线模糊, 很多时候由地方政府代理行使土地所有权, 导致土地寻租的情况大量萌生, 国家的利益被窃取。其次, 新《土地管理法》中规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”, 这一规定虽然明确了国家的态度, 但并未能从实际上解除地方城市建设和土地开发大量的实际事权和义务, 导致国有土地资源的收益在这种情况下大量的流失。

2. 无偿划拨土地及非法转让

设立划拨土地使用权的目的是为了公共利益的需要, 划拨土地的最大特点是公益性、无偿性和无期限性。但若政府部门对划拨土地的监管不力造成划拨土地非法入市, 不仅导致了国土资源的巨大浪费, 还容易滋生腐败和金钱交易行为。另外, 大量的划拨土地被闲置的现象也较为严重法律规定:“对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位, 市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入, 并根据情节处以罚款”, 而在现实中, 对这些有收益的土地资产, 往往因为没有较好的强制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。另外, 各城镇的各级行政单位的迁移, 政府没有及时收回旧的办公楼, 导致老街区的土地被自行转让或出售, 造成国有土地资源的流失。

3. 土地转让制度不完善

目前, 我国在土地转让制度方面的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等, 在我国土地转让市场急需规范和进一步发展的情况下, 这些立法仍然不能很明确的对当前存在的很多问题或矛盾进行规范, 或者在某些方面的立法不严密, 容易被钻空子, 造成不必要的损失。

三、完善国有土地使用权转让制度的对策

1. 完善土地使用权转让的法律体系

首先, 应对现行的国有土地使用权转让相关的法律法规进行研究分析、补充和完善, 明确立法机构的地位, 制定切实可行的政府管理土地的行为宗旨和规范;其次, 要明确各级部门及相关管理机构对国有土地资源管理的权利和义务, 通过完善政府管理土地的基本法律框架, 为公众的监督举报提供方面, 同时也方便了上下级之间的监督考核。

政府应将主要精力用在服务和监督上, 逐步淡化自己作为土地经营者的角色, 以创造公平的市场环境和交易秩序。

2. 完善城市土地租税费体系

考虑到我国目前的城市土地租税费体系的混乱程度及租税在我国国有土地资源配置中的重要作用, 相关部门或机构应积极采取措施来应对这一问题, 防止租税的作用受限和大量的土地收益的流失。

(1) 国家管理及职能部门应明确自身的责任和权能, 在土地租、税等方面要同财政税务等部门密切配合, 科学设定租、税种类及体系。

(2) 合理调整土地收益分配关系。

(3) 严格租、税的征管。

(4) 租、税的设定和征管要结合整个国家的经济发展水平。充分考虑纳税、缴租人的承受能力。

摘要：我国的土地实行的是国家所有制, 这就意味着土地行政管理权在政府手中。我国的国有土地使用权的转让主要是指土地使用权人对土地使用权进行买卖、互易和赠与等, 并以合同形式进行转移的民事法律行为。虽然我国的土地使用权转让制度取得了成功, 当前的土地市场正逐步与时代接轨, 但在其运行过程中, 仍然存在一些问题, 本文通过对这些问题的研究分析, 并为解决问题提供主要对策。

关键词：国有土地使用权,转让,现状,问题,对策

参考文献

[1]林耀华.对我国土地使用权出让制度的反思[J].资源·产业, 2002, (2) :7-9.

3.农村土地使用权转让 篇三

１．划拨土地使用权的含义及特点

划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：（1）取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的政府批准。（2）取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即国家支付土地使用费；而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即国家支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。（3）使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。（4）权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的政府批准。

2.未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题

尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场。

《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。“

因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。

笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。

根据《解释（征求意见稿）》第六條、第七条规定意见，“转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。”将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。

3.《解释》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理

《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权的转让应当由有批准权的人民政府批准，但由于对人民政府的批准截止时间等事项没有详细规定，在司法实践中遇到了难题。对此，《解释》作了规定。

3.1划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效

根据《解释》第十一条的规定，在起诉前，转让人经有批准权的政府批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.2划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。

3.3划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理

该《解释》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。

4.划拨土地使用权转让必须注意的几个关键问题

4.1有批准权的人民政府的批准

根据《条例》等规定，有批准权的人民政府是指市、县人民政府的土地管理部门。设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。

4.2政府批准的依据

划拨土地使用权转让必须经过政府批准，那么有批准权的政府依据什么来批准呢？根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发（2004）28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到政府的批准，如此则转让合同无效。

4.3取得批准的时限

“起诉前”是该《解释》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，就是说，原划拨土地使用权人在起诉前经过政府主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。

4.农村土地转让合同 篇四

转让方（以下简称甲方）：林昌龙

受让方（以下简称乙方）：林昌柱

甲乙双方依据国家有关法律、法规和相关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地转让事宜协商一致，订立本合同。

一、转让标的甲方将其名下的自留地（地块名称：江边园里；地点：金石镇观瀑村七组；四至：北至村水泥路，东至江边水泥路，南至观瀑六组地和乙方自有地，西至林贤平屋和乙方自有地）整块整体转让给乙方。

二、转让期限与范围

甲方自愿将该地所有权,土地使用.经营权永久性全部转让给乙方。

三、转让价格

土地转让金为肆千元人民币（含青苗及其它补偿金）

四、支付方式和时间

双方签订合同后一次性交付。

五、土地的交付时间和方式

双方签订合同后，甲方应在一个月内将该土地交付给乙方。

六、违约责任

今后乙方需要甲方协助办理该土地所有相关的事宜时，甲方均不得推诿、拒绝、拖延等情况，如违约或出现第三人追索的事宜出现则必须支付该转让金十倍的罚款给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。

七、生效条件

甲乙双方约定，本合同经双方签字后生效。

八、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。

本合同一式两份，由甲乙双方各执一份。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

身份证号：_________身份证号：_________

住址：_________住址：_________

5.农村承包土地转让合同 篇五

受让方(以下简称乙方)：

一、转让标的

甲方将其承包经营的位于 村 组 亩土地的承包经营权转让给乙方从事(主营项目) 生产经营。

地块 名称 坐落(四至) 地块数 (块) 面积 (亩) 质量等级(肥力水平) (备注亩产量) 二、转让期限

转让的土地承包经营权年限为

十年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 (转让期限不得超过承包期的剩余年限)。

三、转让费 转让土地承包经营权的转让金为 元。

对甲方实际投入资金和人力改造该地块的补偿金为 元(没有补偿金时可填写为零元)。

四、支付方式和时间 乙方采取下列两种之一方式和时间支付转让金： 1、乙方采用现金方式支付转让金，支付的时间和方式为 (为 年 月 日前一次或多次付清) 2、乙方采用实物方式支付转让金，实物为 。

支付的时间和方式为 (为 年 月 日前一次或多次付清) 五、承包经营权转让土地的交付时间和方式 甲方应于 年 月 日前将转让土地交付乙方。

交付方式为 。

乙

2 方应向甲方出具乙方签名的转让土地交付收据) 六、承包经营权转让和使用的特别约定 1、甲方转让土地承包经营权须经村委会同意，并由甲方办理转让认可手续，合同生效。

2、甲方交付的转让土地必须符合双方约定的标准。

3、乙方依据合同获得土地承包经营权后须与村委会确立新的承包关系，办理有关手续。

4、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

5、乙方获得土地承包经营权后，必须按土地亩数承担国家政策规定的费用和其他义务。

6、乙方必须管好用好承包土地，保护地力，不得掠夺性经营，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。

7、乙方不得改变土地的农业用途。

七、违约责任 甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。

如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金数额为租金总额的%15 。

造成损失视其程度追赔。

八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的可向有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。

补充协议与本合同具有同等效力。

3 本合同一式四份，由甲乙双方、村委会各执一份。

甲方：(签章) 乙方：(签章) 法定代表人： 法定代表人： 法定代表人身份证号： 法定代表人身份证号： 住址： 住址： 签约日期： 年 月 日 注：本合同所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。

6.农村土地转让协议书 篇六

转让方(以下简称甲方)： 联系方式： 身份证号码： 受让方(以下简称乙方)： 联系方式： 身份证号码：

经甲乙双方协商一致，甲方在取得宅基地人的同意后将名下的宅基地转让给乙方。就此转让事宜，双方达成如下条款共同遵守：

一、甲方将自己所有的位于付井镇王周庄村的宅基地转让给乙方，四至界线：东至

；南至 ；西至 ；北至 ；

二．宅基地价款为人民币： 150000元（大写：拾伍万元整）。一次性付清。自合同签订之日起生效。

三、甲方必须将宅基地批准手续原件（宅基地批准收费收据、建房证等相关证件）提供给由乙方使用。

四、甲方确保乙方对宅基地有合法权利。乙方可以再此宅基地上新建、装修、改建、扩建房屋，甲方必须配合办理相关手续。

五、由甲方出面取得社区、农村土地管理部门同意，并配合乙方办理宅基地的相关变更手续。

六、边转让宅基地如遇拆迁或者其它方式的征收、征用，地 上物及土地补偿等全部归乙方所有；若有需要甲方需配合办理拆迁补偿等相关手续。

七、转让完成后，甲方在任何情形下不得反悔。如果甲方反悔，导致乙方丧失对宅基地的占有使用权，甲方应对乙方进行地上物及土地升值的赔偿，具体包括如下：

1.甲方全部退还乙方已支付的转让费及利息； 2.乙方已建房屋及附属物，应按市场价予以补偿； 3.对于土地应按照区位补偿价予以补偿；

4.如甲乙双方发生诉讼，甲方要赔偿乙方全部诉讼费用。

八、甲方保证已取得宅基地所有共有人的同意，并于签订本协议之日（或乙方付清全款当日）将宅基地相关手续单据交付乙方。

九、未尽事宜，由双方协商解决。所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等法律效力。

7.农村土地使用权转让 篇七

《军队房地产管理条例》明确规定, 军用土地的权属归中央军委, 由总后勤部代表行使, 任何单位和个人不得擅自处置。以竞价方式选择合作单位, 充分考虑了军用土地在权属管理上的这一特殊属性。其基本要求:一是符合政策规定。这是组织军用土地使用权转让的前提条件, 转让工作不仅要符合国家的法律法规, 还要同时符合军队的政策规定, 两者缺一不可, 否则就缺少法律支撑。二是部队能进能退。通过竞价, 部队与受让方签订的合同是否生效, 完全取决于总部是否批准。受让方事前必须认同这一事实和约定。三是先交钱后给地。这主要有两层含义:第一层含义是军地双方达成协议后, 受让方应预付不少于办理军队内部项目报批所需费用;第二层含义是总部批准、合同生效后, 受让方付多少钱部队给多少地。由此看出, 部队不仅始终掌握着主动权, 而且军队利益在法律地位上也有了保障。

二、军用土地使用权竞价转让的主要问题

1. 军地政策衔接矛盾

军用土地不同于地方土地, 因而军队房地产管理不能完全等同于地方。由于军用土地属性的特点, 其使用权转让项目在地方办理有关手续时常常遇到各种困难:有些地方不考虑军队的安全保密, 要求将拟转让的军用土地在地方土地市场中统一挂牌竞标, 否则不予办理相关手续;有的地方在军用土地办理规划设计、报建等手续时设置诸多障碍。

2. 土地出让信息披露不充分

由于军队房地产管理部门尚未建设完善的土地供应信息发布和披露制度, 而且军队人员与地方接触少、信息闭塞等诸多因素的影响, 使军用土地转让工作自觉不自觉地缩小了范围, 只有少数人知道军用土地拟转让的消息和参与转让事宜, 这就不可避免地造成军用土地转让的透明度不高。

3. 人为设定限制条件, 规避强制规定

个别部队领导人为设定一些条件或资格, 与“价高者得”原则背道而驰, 影响了公开、公正、公平的竞价交易。

4. 组织不够严密, 影响竞价

一是转让底价不科学, 影响竞价结果。转让底价是依据土地数量和质量、房地产评估报告并结合其他相关情况研究确定的。但由于目前房地产评估市场不够规范, 影响了评估报告的可信度。此外, 竞拍价格难以把握和预测, 底价设定高可能流标, 底价设定低部队利益受到损失。二是组织程序不严密, 容易引发纠纷。竞价程序包括信息发布、确定转让底价、审查资格、确定竞价人名单、现场报名、确定竞价受让人等步骤, 环节多、要求高、责任大。军用土地竞价转让刚刚起步, 没有现成经验, 任何环节不够严密, 都易引发纠纷, 甚至被竞价人所利用。

三、完善军用土地使用权竞价转让工作的对策

1. 地方工作要做通

由于军用土地竞价转让有关规定与国家政策尚未接轨, 在现行条件下转让军用土地, 即使是竞价转让, 有些地方政府未必认可。这就需要在竞价之前做好解释工作, 争取地方政府支持, 特别是规划部门的支持。

2. 信息发布要广泛

对于拟转让的地块, 即使做不到像国土部门那样在媒体和网上公开发布消息, 也要设法尽可能多地扩大受众面。如通过工商、税务、建委等部门搜集开发单位名录, 然后逐一电话联系、通报情况等。

3. 监督机制要健全

在军用土地转让交易过程中, 应加强透明与监督机制。从一宗地价格的评估到开发商资质的审查以及转让合作对象的确定均应设立监察机制, 实行项目统一管理、集体研究、共同把关。应引入纪检、审计等部门对土地转让全过程实施监督, 公布每宗地的交易结果。

4. 土地评估要合理

应聘请有评估资质、社会信用好的土地评估事务所承担, 同时经办人员要主动走访当地政府房地产管理部门, 主动了解相关法规和政策, 对当地土地标价要心中有数, 为合理确定转让合同条件完善技术上的保证。

5. 竞价准入要严格

参与竞价的单位, 必须是具备承担竞价项目的经济、技术和管理实力, 遵纪守法、资信良好的法人或其他组织。切不可为了追逐数量而不顾质量。因此, 事前一定要对其资质、资信情况进行深入细致地考察了解, 不具备条件、不符合要求的, 在报名阶段即予排除。

6. 门槛设置要恰当

为了筹备竞价, 部队要耗费大量的人力、物力、财力, 不能因为竞价单位的不重视使得竞价流标, 也不能因为竞价单位相互串标而损害部队的利益。为保证竞价活动的严肃性以及部队利益最大化, 应通过收取保证金的办法来加以制约。具体可设置竞价保证金、洽谈保证金, 其数额多少视地块、规模而定。竞价保证金在报名时收取, 目的是防止报了名却又无故不参加, 使竞价无法正常进行、甚至流标;洽谈保证金是在报价排序结果出来之后、正式洽谈之前收取, 目的是防止串标、压价等行为, 没有竞得的单位如数退还。除此之外, 在签订合同时还要明确违约责任, 收取违约金。

7. 合同条款要严谨

合同条款是否严谨、完善, 直接关系到军队的利益是否有保障。因此, 合同的签订, 一定要在律师的指导和把关下进行, 要认真研究合同的具体内容, 在经费收缴、土地移交等关键环节以及合作双方的权利义务等方面要表述明白, 不能引起歧义。最后, 必须要明确一点, 合同必须经军队主管机关审批后才能生效。

参考文献

[1].王大功.充分引入市场竞争机制力求军用土地转让效益最大化.军队基建营房.2005.5

8.农村土地使用权转让 篇八

前两年,作为村主任的赵某某,看到邻村一座座小洋楼拔地而起,也看到人家由此而获得的政绩和荣誉,于是也进行了大胆的“尝试”。孰料,他这一试,竟把自己送进了监狱,也丢掉了村主任的职务。

据法院判决,赵某某于2006年至2007年期间利用职务便利,以牟利为目的,在未经土地主管部门批准、未办理任何手续的情况下,擅自将本村一组、五组、六组共计12.8亩耕地(其中基本农田8.1亩)使用权转让给本村58户村民用于建房。其行为违犯了土地管理法规,触犯了刑法,构成非法转让土地使用权罪。法院根据《中华人民共和国刑法》第二百二十八条的规定,以非法转让土地使用权罪,判处赵某某有期徒刑2年,缓刑2年,并处罚金1.5万元。

《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定:“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地”。第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。赵某某案发前系村主任,利用职务的便利,将本村3个组的12.8亩耕地使用权转让给58户村民用于建房,其行为违犯了法律规定。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体运用法律若干问题的解释》第一条规定:“以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,具有下列情形之一的,属于非法转让、倒卖土地使用权‘情节严重,依照刑法第二百二十八条的规定,以非法转让、倒买土地使用权罪定罪处罚:(一)非法转让、倒卖基本农田五亩以上的。……”赵某某非法转让本村12.8亩耕地(其中基本农田8.1亩),恰恰符合上述解释的范围。

赵某某非法转让土地使用权案虽已判决生效,但也给我们留下可供思考的问题。

一是依法进行土地交易不允许暗箱操作,决不能靠土地吃土地。一些单位和个人利用土地管理上的漏洞,违法违规从事土地买卖交易,出让和转让土地,从中牟取利益。有的干部利用职务上的便利隐性转移土地使用权,将划拨土地作为经营性土地出让,同时,申请减免各种税费,政府本应得到的土地出让收益而无法得到。土地使用权出让中的违法违规问题所带来的后果十分严重:一方面,土地资源流失,国家利益受损。一些单位和个人通过各种非法手段得到国有或集体所有的土地,无视法律规定转手倒卖,有的非法高价转让获取暴利,有的屯积土地,待价暴涨,有的低层次开发浪费土地资源,使本来就稀缺的土地资源变得更加紧张。另一方面,土地使用权出让时,有的人利用职权,不通过职能部门审批,暗箱操作,自行处理,致使该收归政府的土地出让资费流入了少数单位和个人手中。

9.农村土地转让协议书范本 篇九

转让方(以下简称甲方)：

受让方(以下简称乙方)：

甲乙双方按照土地管理等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就农村土地承包经营权转让事宜，订立本合同。

一、转让标的甲方将其承包经营的位于乡(镇)村组亩土地的承包经营权转让给乙方从事生产经营。

四至边界：

二、转让期限

已转让的年限为现一轮该土地承包的剩余年限

三、转让费

（1）转让土地承包经营权的转让金为每亩元，共计亩。合计人民币：元。

（2）地面附属物：树【（树）】年生，每棵元，棵树，共计金额元。其它：

四、支付方式和时间

乙方采用现金方式支付转让金，支付的时间和方式为。以发包方与乙方签订承包合同时起一次性支付

五、承包经营权转让土地的交付时间和方式

甲方应于年月日前将转让土地交付乙方管理使用。甲方交出土地承包经营使用证。

六、承包经营权转让和使用的特别约定

1、甲方转让土地承包经营权须经发包方同意，并由甲方办理转让认可手续，在生效后甲方终止与发包方的承包关系。

2、乙方获得土地承包经营权后，承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收益等权利。

3、今后发生若干次该块土地承包土地活动时，甲方应当永久终止放弃该块土地的承包使用权。承包使用权仍然有乙方享有。地面上的附属物全部归属乙方所有。甲方要配合乙方合法过度转让土地承包权。

七、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为。

2、如果违约金尚不足以弥补守约方时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

八、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的可按法律途径解决

八、其他条款

本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。本合同一式四份，由甲乙双方、发包方和鉴证单位各执一份。

甲方：(签章)

乙方：(签章)

见证人：(签章)

10.农村土地承包经营权转让合同 篇十

转让方(以下简称甲方)：

受让方(以下简称乙方)：

甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就农村土地承包经营权转让事宜协商一致，订立本合同。

一、转让土地位置、面积

甲方将其承包的位于农安县三岗镇大房村胡家岭前社（长白线南侧，砖厂西北三角地）1.87亩土地的经营权自主转让给乙方。

二、转让期限

转让期限为永久性转让。

三、转让价款

转让价款为（大写）伍万玖仟捌佰 元人民币（59，800.00元）。

四、支付方式和时间

乙方在2011年10月28日采取现金支付方式，待合同签订后一次性付给甲方土地转让款。

五、违约责任

1、甲乙双方在合同生效后本着诚信的原则严格履行合同义务。如双方当事人任何一方出现违约，应当向守约一方支付违约金。

2、如果违约金尚不足弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的具体数额依具体损失情况确定。

3、乙方有权要求甲方按合同的约定交付转让土地承包经营权并要求甲方全面履行合同义务。

4、乙方获得土地承包经营权后，在任何情况下均享有该土地的使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。

甲乙双方签字后，本合同生效。

甲方：

乙方：

证明人：

11.农村土地使用权转让 篇十一

【关键词】税收筹划；不动产转让；股权转让；合并重组；实务

一、案例背景

某百货公司，改制后由全体职工持股，企业性质为有限责任公司，公司资产除土地和房产以外，均已处置，房产租赁给某全国连锁性的家电销售公司，每年收取固定租金，全体员工均无需到公司上班，现全体职工决定将公司仅有的土地和房产转让给承租的某全国连锁性的家电销售公司，将资产转让的税后净收益按全体职工按持股的比例进行分配，公司办理注销登记手续。房产和土地的账面净值为100.00万元，现土地和房产公允价2，800.00万元，股东原股权的计税基础120.00万元。

二、税负分析

A、常规业务模式（百货公司将土地和房产按公允价正常的卖给家电销售公司）转让的税负分析：

1.营业税： 2，800*5%=140万元。

2.城建税： 140*7%=9.8万元。

3.教育附加： 140*3%=4.2万元。

4.地方教育附加： 140*2%=2.8万元。

5.土地增值税： 2，800*4%=112万元（当地税务机关规定按4%核定征收）

6.印花税： 2，800*0.05%=1.4万元。

7.企业所得税：（28，00-100-140-9.8-4.2-2.8-112-1.4）*25%= 607.45万元。

8.个人所得税：（2，800-100-140-9.8-4.2-2.8-112-1.4-607.45-120）*20%= 340.47萬元。

9.契税2，800*3%=84万元（受让的某全国连锁性的家电销售公司）

10.印花税2，800*0.05%=1.4万元。（受让的某全国连锁性的家电销售公司）

合计应纳税费1，303.52万元。

B、非常规业务模式转让的税负分析：

该百货公司改制后，直接将土地和房产租赁，不再从事原先的生产经营活动，且除房产和土地以外的资产和负债早已处置完毕，即便有先前处置不当的债务，也已过诉讼时效，故不存在潜在的债权债务法律风险。该百货公司可将先前拟常规转让土地和房产的业务模式进行调整，在不改变最终结果的前提下，来减少税收负担，增加税收利益。

第一步，百货公司股东可以先将个人持有百货公司的股权以2800万元（百货公司净资产的公允价）的价格卖给家电销售公司。

营业税：依据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税（2002）191号文件规定，对股权转让不征收营业税；

土地增值税：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令第138号规，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。故股权转让，不属于土地增值税的征税范围。

城建税：依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》国发[1985]19号文件、《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》中华人民共和国国务院令第588号的规定，因百货公司转让股权的业务不用交纳增值税、消费税和营业税，故不用交纳城建税。

教育附加：依据国务院关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定国务院令[2005]448号规定，因百货公司转让股权的业务不用交纳增值税、消费税和营业税，故不用交纳教育附加。

企业所得税：因该业务是企业股东个人转让持有的百货公司的股权，不存在百货公司法人企业所得问题，故不用交纳企业所得税

印花税：应纳税额为2800*0.05%=1.4万元。

个人所得税：（2800-120）*20%=536万元。

第二步，家电销售公司将受让的该百货公司（全资子公司）进行吸收合并。

营业税：《国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告》国家税务总局公告[2011]第51号文件规定，公司合并是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移（非“转让”），其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，不征营业税。

土地增值税：《关于企业兼并转让房地产的征免税问题》财税字[1995]第48号规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

印花税：《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》财税[2003]183号规定，以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

契税：《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》财税[2012]4号第三条规定，两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

企业所得税：《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》财税[2009]59号第六条第4款规定，同一控制下且不需要支付对价的企业合并，被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继，合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。

也就是说，第二步业务，家电销售公司吸收合并百货公司，不会产生任何的税收负担。

三、浅谈税收筹划

12.农村土地使用权转让 篇十二

辽宁省于家房是典型的农业镇。全镇总人口2.6万人, 其中农业人口2.5万人, 非农业人口仅0.1万人, 城镇化率仅为4%;三次产业结构为68∶28∶4, 属于“一、二、三”式的产业结构;劳动力共有1.8万人, 其中从事第一产业的劳动力达1.7万人, 农民主要从事农业生产。

由于于家房镇位于鞍山、辽中与辽阳三市的交汇处, 同时也临近港口城市营口, 蔬菜销售市场较大, 大棚蔬菜和露地蔬菜成为于家房种植业中的一大特色。从我们调研访谈的情况看, 只要农民家庭有青壮年劳动力、有资金、有耕地, 基本上都拥有蔬菜大棚, 有的家庭还有2-3个大棚。大棚蔬菜亩产值达1.7-2.5万元/亩, 露地蔬菜 (马铃薯、西瓜、四季豆) 亩产值达5000-8000元/亩。相比传统种植业, 大棚蔬菜和露地蔬菜亩产收益要高4-27倍, 农民从大棚蔬菜、露地蔬菜种植中得到实实在在的实惠。全镇共有6.7万亩耕地, 农作物种植总面积5.8万亩, 传统种植业占用耕地面积3.8万亩, 其它种植业主要是大棚蔬菜和露地蔬菜。经过近5年的滚动发展, 种植面积达到2万亩。农业生产逐渐向规模化、高效化转变, 这种转变开始是在效益激励和小部分农户的示范带动下发生的, 属于自发式的。为鼓励发展高效农业, 辽中县2007年出台了对大棚蔬菜实行补贴的相关扶持政策, 对建成50亩的棚区给予补贴7万元, 并鼓励信用社、农业银行为农户提供1-2万元的小额贷款, 还鼓励成立蔬菜协会、经纪人等中介组织, 一定程度上推动了当地大棚蔬菜和露地蔬菜的规模化发展。

全镇共有7445户农民, 农村居民点占地面积共1.1万亩, 平均每户居民占用土地面积1.5亩。从我们调研访谈中抽查的10户农民中, 农民用于居住的房屋占地面积平均约0.5亩, 院落占地1亩左右。农户大多在自家院落中修建鸡舍、猪舍发展养殖业, 虽然农民宅基地面积大, 但是在于家房镇, 宅基地不仅仅是农民居住的场所, 也是他们从事生产的场所。在1-2亩的土地上, 每年创造的收益达到5-10万元。11个村中, 几乎每个村都有养殖业, 全镇2007年养殖业总产值达3940万元, 最高的于家房社区养殖业总产值达800万元, 其次是于家房行政村插拉村养殖业总产值达560万元。

虽然于家房仍然是以农业为主的乡镇, 但是这种以设施农业和小型规模化养殖为主的生产方式让农民的收入非常可观, 插拉村农民人均纯收入为6000元 (访谈数据) 。虽然于家房镇农村居民点户均占地面积大, 布局也比较分散, 村落内部道路、田间道路硬化通达程度不高, 但是从产出上, 宅基地的利用方式相对高效, 是确保农民增收的重要支撑。

二、区域环境与背景

辽中县近海经济区规划中直通营口港的沈阳产业大道穿过于家房镇域, 这两项外部注入因素改变了于家房的区位环境。于家房将从一个远离大城市 (沈阳) 的偏远农业小镇成为沈阳市的一个石化工业重镇。从一定程度上, 这个以农业为主的小城镇将因为产业大道的贯通和近海经济区的打造而加入到工业化、城镇化快速推进的进程中。辽中县政府规划在于家房境内设立沈阳市国际石化工业基地, 具体选址为于家房南部上顶子、花家、高家三村。将占用耕地面积8.6平方公里 (其中基本农田面积8平方公里) 。在当前土地紧缩性宏观调控的非常时期, 要确保石化工业基地最终建设落成, 将面临极大的困难。

(一) 发展面临的困难

目前, 农业发展势头好, 农民对农业生产的信心强, 在当前的农田和宅基地收益水平下, 征用农民的土地有较大的难度。

如果基本农田保有量不变, 于家房发展国际石化工业基地需要的土地只能用农村建设集体建设用地来解决。将分散的农村居民点整合成集中的居住社区, 把原来居民点面积节约出的指标折抵园区占用的农田面积, 以此来解决园区的建设用地指标。但是, 于家房农田和宅基地产出效益高, 居民从平房搬迁住进楼房, 让出宅基地甚至让出自家农田的补偿诉求也比传统种植区的高出许多。石化园区将占用这三个村的土地总面积10平方公里, 如果按大棚蔬菜和露地蔬菜地中间收益即每亩地1万元的产出计算, 30年将是30万元, 按照土地管理法的相关规定, 4-6倍给予补偿, 将需要补偿金额270亿元, 还不算农村宅基地拆迁补偿与农民安置费, 这对于家房、对辽中县都是一个天文数字。

(二) 如何解决发展的困境

按照于家房镇目前的发展基础, 只有两种途径:一是维持现状, 发展以农业为主的产业。农民仍然拥有原来的宅基地、拥有原来的农田, 政府为改善农业生产和生活条件配套相应的基础设施;二是建设化工园区, 发展工业, 全镇统筹整合空间, 集中划分农业发展区、居住区, 农业发展区内的土地在全镇重新分配, 农民集中到镇区居住。这两种途径实际上是选择农业作为主导还是选择工业为主导的空间博弈问题, 不同的产业选择, 全镇的经济社会发展和农民收入将迎来完全不同的局面和水平。

三、二种途径的效益比较

如果选择第一个途径, 目前农村基础设施方面除了自来水和学校不需要重点投入以外, 农村道路、垃圾处理、供暖、污水、通讯设施需要花大力气建设, 估计11个村基础设施建设配套费6540万元 (其中, 农村道路建设需要资金1020万元、垃圾集中堆放和清运设施需要资金120万元、供暖管道铺设费3000万元、排污管道铺设费2400万元) 。而于家房镇2007年全口径财政收入320万元, 可支配财政收入仅80万元, 如果维持目前以单个农户为主体的经营方式, 政府财税收入增长潜力非常有限, 完成上述基础设施的建设可能需要50-80年的时间。而农民的收入结构仍然保持目前的水平, 收入的增长与否主要依赖农产品销售市场的好坏。这种维持农业生产现状的发展途径, 虽然政府投入不大, 依靠农民自发筹资来解决全镇域农村基础设施和公共服务设施的配套, 可能永远无法完成, 当然农民也没有这项义务来替代政府做这些事情。

而如果选择第二个途径, 即鼓励发展工业, 在于家房南部三村建设沈阳石化工业园。化工园周边2公里范围内禁止居住, 如果要建成化工园区, 必须将于家房南部的三个村全部迁出。而于家房农民主要从事农业生产, 农民搬迁后生计如何解决?目前, 于家房除了政府、学校、医院等政府和公益设施用地和少量工矿用地属于国有土地以外, 其他建设用地基本上是各村的集体土地, 南部三个村的农民全部搬迁后, 他们将失去原有的农地和居住用地。

(一) 第一种途径的效益与代价

需要搬迁的南部三个村共有1370户, 4593人, 无论把这三个村的农民安置到哪个村, 都存在占用大量安置村集体土地的问题, 而从于家房各村的收益情况看, 除东部韩家村、范家村、代家房三村农业产值与南部三村相当以外, 于家房社区、漾子泡社区、陡沟子村、青麻坎村、插拉村农业总产值远远高于南部三村。而从城镇的长远发展来看, 将南部三村的农民往集镇集中不仅为镇区集聚人气, 还能为搬迁农民创造创业和从事非农产业的机会, 但是在农田和居民点收益相对较高的情况下, 安置村农民对占地的补偿诉求要比传统种植区内农民高出许多。

笔者在插拉村访谈时, 农民提出要按大棚蔬菜目前的收益标准进行补偿, 即按照每亩2万元的标准对农地进行补偿, 这显然是政府财政无法承担的。在对6个村村民和居委会访谈过程中, 有村民提议既然要保证工业发展, 又让农民的生计有保障, 就应该全镇统筹重新划分各村的集体土地, 农民共同拥有化工园区以外的其他土地, 这个提议得到其他村村民的认可。假设全镇统筹重新划分集体土地所有权是公平的, 农民是可以接受的, 当前的宏观政策允许在基本农田数量保持不变的前提下, 基本农田的在空间上可以进行调换, 那么选择第二种途径, 政府和农民的代价是什么?

(二) 第二种途径的效益与代价

全镇土地总面积68.9平方公里, 未利用地、特殊用地、水利用地、道路用地、农田水利用地等不能随意加以利用和改造的土地面积共7.2平方公里。如果在镇区集中建设农民安置区, 把全镇的村民都集中到镇区居住, 按照3万人的规模和城镇人均建设用地标准, 镇区面积至少需要3平方公里, 南部沈阳石化工业园区需要土地10平方公里, 用镇区总面积减去镇区占地面积、沈阳石化工业园区占地面积以及不能利用的土地面积即为可在全镇统筹分配的农地面积, 共48.7平方公里。目前可以利用的农用地面积51平方公里, 相比之下, 空间调整之后, 保障工业和镇区发展的用地需求后, 农用地面积仅减少2.3平方公里, 如果土地重新分配, 即使不考虑城镇化的因素, 所有的农民 (按3万人计算) 参加土地分配, 农民人均农用地面积从目前的2.9亩减少到未来的2.4亩, 调整后, 农民人均农用地仅减少0.5亩。

如果在全镇范围内对土地空间进行整合, 政府需要在以下几个方面投入:1.农村居民点搬迁、安置;2.镇区规划、公益服务设施建设;3.农村地区土地复垦、整理;4.全镇域道路、管道、通讯等基础设施配套建设。采取农村土地整理时的补偿标准即“拆一补一”的成功经验。在安置标准内, 农民免费入住新房, 按照当地造价, 第一项需要投入3亿元, 镇区公益设施配套费15亿元, 农村地区土地复垦、整理费2500万元, 全镇域道路、管道、基础设施配套建设费2000万元, 这四个方面总共需要投入资金18.45亿元。

石化工业属于技术密集型、资金密集型行业, 直接吸纳当地农民就业的可能性不大, 但是可以直接带动地方服务业的发展。同时石化工业是高利润、高税收行业, 石化园区规划炼化一体化、碳四深加工与其他石化行业类型, 规划预期2012年石化园区可实现利税30.3亿元, 利润总额19.3亿元。

相比之下, 第二种途径给于家房的发展带动效应似乎更加明显, 不能从事非农行业的农民仍然可以耕种农地, 镇区集中配套相应的服务设施后, 农民生活条件能够得到彻底改观, 而政府需要投入的一部分资金可以通过市场化运作来解决, 比如安置区与镇区基础设施、园区内基础设施建设可以与房产、企业联合建设, 石化园区的建设是举全县之力建设的工程。在保障化工和镇区发展的同时, 农民的收益不仅不会减少, 相反, 农业用地整理后, 生产更加便利, 农业产出将更加高效, 在镇区和园区还有一些非农的就业机会, 农民收入增长空间较大。

四、结语

1997-2000年基本农田保护区划定后, 按照《基本农田保护条例》, 这些地没有国家重大基础设施项目就不能加以利用。从经济发展的角度, 一些落后贫穷的地方由于处于基本农田保护区范围, 将永远不能发展, 于家房镇就面临这样的问题。镇南部石化工业园区内基本农田能否允许调配, 是影响石化工业园能否落实的关键。政府如何在保障地方发展和保护有限耕地找到均衡点, 从一定程度上是对我国土地管理政策提出的较为严峻的挑战和考验。

13.农村土地使用权转让 篇十三

农村土地承包流转及温室大棚转让合同

甲方名称：

乙方名称：（承包方）

（受让方）地址：

地址：

为了规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》和《中华人民共和国合同法》等有关法律法规和政策规定，本着自愿互利、公正平等的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转及温室大棚转让合同：

一、甲方同意将自己承包的用于温室大棚生产的承包土地流转给乙方经营，同时将温室及大棚一并转让给乙方。

二、乙方不得改变流转土地农业用途，用于非农生产。

三、土地承包经营权流转期限为

年，从

****年**月**日起，至

****年**月**日止。

四、甲方流转给乙方承包的土地

亩，该土地具体位置（名称：）。（可具体列表说明，并附土地现状平面图）。转让的温室大棚的建筑面积

平方米，温室建筑标准、大棚建筑标准。

五、流转价款及支付方式、时间：合同双方约定，土地流转费用以现金（食物）支付。乙方一次性向甲方支付元。（或约定分期支付）

六、甲方的权利和义务：

（一）权利：按照合同规定收取土地流转费。

（二）义务：协助乙方按合同行使土地经营权，帮助调解乙方和其它承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务：

（一）权利：在受让的土地上，具有生产经营权。

（二）义务：在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳土地流转费，对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地进行有效保护。

八、合同的变更和解除：有下情况之一者，本合同可以变更或解除：

（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；

（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；

（三）一方违约，使合同无法履行的；

（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；

（五）因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任：

（一）甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

（二）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

（三）乙方有下列情况之一者，土地发包方有权收回土地经营权：不按合同规定用途使用土地的；荒芜土地、不按时依法交纳有关部门收取相应的税费的。

十、其他约定事项：

（一）本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇农村土地承包合同管理机构一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。

（二）合同甲、乙双方约定的其他事项。

（三）本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。甲方签字：

乙方签字：

（承包方）

（受让方）：

****年**月**日

14.农村土地使用权转让 篇十四

土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地

对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件

在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设

各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益

各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地

凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。

《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。

二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。

三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。

《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确保承包地流转前后的集体所有性质不改变、土地用途不改变、农民土地承包权益不受损害。对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。三是依据土地确权登记成果，保障农村集体土地在征收和流转中的权益。征收集体所有土地办理征地手续时，必须依据集体土地所有权确权登记资料和证书，对农民进行补偿。没有经过土地确权登记发证、所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转，不得进入市场交易。

《意见》提出，积极开展土地整治，促进新农村建设和城乡统筹发展。一是搭建促进城乡统筹发展的平台，整合各类土地整治活动和资金。各地要结合新农村建设和城乡统筹发展的总体部署，依据土地利用总体规划和土地整理复垦开发规划，以土地整理复垦开发项目为基础搭建土地整治（即土地整理复垦开发，下同）平台，运用土地整理复垦开发资金，配合各级政府引导、聚合各类资金，共同投入项目区集中使用。发挥土地整治的整体效益，有效增加耕地面积，改善农村生产生活条件和村容村貌，推动新农村建设和城乡统筹发展。二是创建衔接运行机制和激励机制，加大对土地整治的支持力度。土地整治区内涉及农用地整理的，安排土地整理专项资金给予支撑；涉及建设用地整理的，优先安排城乡用地增减挂钩周转指标给予配套。农村建设用地和宅基地整理所节约的土地，要首先复垦为耕地，调剂为建设用地的，必须符合土地利用总体规划，纳入年度土地利用计划管理，优先用于农村公益事业建设。三是实施重大工程和“万村整治”示范工程，发挥土地整治示范作用。今年，国土资源部将在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，示范工程以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”，促进城乡统筹发展。国土资源部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设，形成国家、省两级土地整治示范工程体系。

《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。国土资源部将积极与相关部门沟通，研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法。

《意见》强调，严格宅基地管理，依法保障宅基地用益物权，促进节约集约利用农村土地。一是科学规划宅基地，促进新农村建设合理布局。按照统筹城乡建设用地和控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的总要求，严格划定农村居民点扩展边界，合理确定宅基地数量、布局和用地规模，创造条件，编制好村级土地利用规划，引导农民住宅相对集中建设，促进自然村落适度撤并。各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地。二是抓紧修订现有宅基地使用标准，促进土地集约利用。各地要遵循工业化、城镇化进程中的客观规律，按照节约集约用地原则，根据城乡不同的地域特点，区分不同住宅类型，抓紧修订现有的宅基地面积标准，建立和完善农村人均用地标准，控制宅基地和村庄建设用地规模。三是强化自我约束，探索宅基地节约集约利用新机制。各地要积极探索在集体经济组织内建立宅基地有偿使用制度，强化内部约束机制，促进宅基地公平分配，提高宅基地利用率。引导集体经济组织在充分尊重农民意愿的前提下，用经济手段调节宅基地的分配使用，规范农村宅基地特别是闲置宅基地的合理利用，促进解决现有宅基地集约利用和超标问题。四是改革完善宅基地审批制度，简化审批手续。各地要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理、公开高效、便民利民的原则，改革宅基地审批办法。村民住宅建设利用未利用地的，经村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）政府批准；涉及占用农用地的（基本农田除外），由各县（市）按当年总量，每年分若干批次向上级人民政府申请办理农用地转用手续，由省（区、市）或设区的市、自治州政府批准。

《意见》要求，完善设施农用地和农村建设用地管理，改善农民生产生活条件。一是完善设施农用地管理，支持设施农业发展。除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用耕地的要落实补充任务。二是统筹安排，加大对农村基础设施等建设用地的支持力度。各地要对关系到提高农村生产和生活水平的农村公共设施、公益事业、流通基础设施等农村建设用地加大支持力度，在安排新增用地计划时，要将有关用地指标和宅基地一并单列，挂钩周转指标优先配套，促进农村经济社会发展。

15.农村土地制度对土地流转的影响 篇十五

一﹑土地所有权不明确, 主体代表多元化

《中华人民共和国宪法》第十条规定, “农村和城市郊区的土地, 除法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地也属于集体所有”。因此, 土地的法律产权主体有两个, 即国家和集体。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定:“村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织所有的, 可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。”可见, 土地既归村民委员会所有又归村民小组所有。如果说前者为一级行政组织的话, 那么后者仅是合作经济组织而已。这就是说, 土地产权的法律主体既可以是行政组织, 又可以是合作经济组织。《中华人民共和国民法通则》第七十四条规定:“集体所有的土地依照法律属于村民集体所有, 由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村委员会经营﹑管理。已经属于乡 (镇) 农民集体经济组织所有的, 可以属于乡 (镇) 农民集体所有。”土地的法律产权主体是农民集体, 即为农民共有, 而各级集体经济组织或自治组织, 以“经营者和管理者”的身份出现, 只是取得使用者的主体地位。但到底哪个组织是集体土地所有权主体代表呢?有关法规并没有明确规定。乡镇﹑村和村民小组三级究竟谁代表农民集体行使经营管理权, 定义上含糊不清, 有的属于村管, 有的属于社管, 有的村﹑乡﹑社都可以管。农民个人既是集体财产的所有者, 又不是集体财产的所有者, 他们无权行使所有者的权利, 无权利对于属于自己的土地进行处置, 事实上, 他们只是土地的使用者, 从事直接的生产和经营活动。相反, 作为经营管理者的基层组织的负责人, 却对土地拥有真正的决定权和支配权。多元的所有权代表对土地事权﹑财权模糊不清, 致使土地产权市场流转中演化出多元主体间的权利之争或讨价还价, 人为地加大交易成本, 影响了农村土地产权市场配置的效率。同时, 农村集体土地所有权多元所有在实际中经常变成无主所有, 造成土地集体所有权的虚置;由于缺乏所有者对土地实际利用的有效监督, 土地粗放经营﹑抛荒﹑撂荒乃至私下流转的现象时有发生, 造成土地资源的浪费和集体资产的流失。

二、土地使用权主要存在两个方面的问题

首先, 土地承包期不稳定。《土地承包法规定》, 耕地的承包期为30年;草地的承包期为30到50年;林地的承包期为30至70年;特殊林木的林地承包期, 经国务院林业行政主管部门批准可以延长。“四荒”土地 (荒山﹑荒沟﹑荒丘﹑荒滩) 的承包期由双方协商确定。所以, 农村土地双方约定的期限不应低于最低期限30年, 约定的期限可以长于法定的期限。就土地使用权来说按人口均分土地存在内在的不稳定性, 虽然国家对农地承包期有明确的规定, 并一再强调要保证农村土地承包经营权的稳定性, 但在实际生活中, 农地承包经营期经常调整。这些偏离和变异, 侵害了农民的合法的土地权利, 伤害了农民对土地的感情, 导致了农民对中央农村基本政策的疑虑及实践中土地产权运行的混乱, 引发了土地纠纷。人为扩大了人地矛盾, 加剧了农村剩余劳动力的压力, 成为影响农村经济发展和社会稳定的最核心﹑最要害的问题。此外, 在执行过程中, 随意收回承包地的情况影响了农民的投资预期与投资积极性, 导致农民对土地使用的短期行为, 与土地长期规划﹑持续发展相矛盾, 造成了农民对农地经营的短期行为, 从而造成农民对农地的投入不足。其次, 土地承包经营权的性质﹑内涵不明确, 国家﹑集体和农户间的土地产权关系模糊不清, 集体和农户的利益往往受到侵害。在现实生活中, 农民对农地承包经营权的内涵并不明确, 其利益受到侵害。

三、土地所有权主体与使用权主体之间“权﹑责﹑利”界定不清, 土地流转收益分配难以公平

在以家庭经营为基础的双层经营体制下, 集体土地按照国家政策实行人均承包, 这种“两权分离”不是真正建立在商品化﹑市场化基础上的平等关系, 而是所有权主体凌驾于使用权主体之上而形成的行政配给关系, 从而造成土地所有权主体与使用权主体之间“权﹑责﹑利”界定不清。土地使用权主体在名义上拥有了相对独立的经营自主权, 但仍无法拒绝各级“土地所有者”对其土地使用权的盲目干预, 也无法拒绝他们对其土地收益利益权利的随意分享, 各种名目的乱摊派﹑乱收费, 极大地侵蚀了土地使用权主体的承包经营收益, 弱化了他们进行农业生产和参与土地使用权流转的积极性。

四、由于种种主客观原因, 发生流转的土地还比较少

统计数字表明:在接受调查的253个村, 有53.3%的村允许农户自由转让土地使用权, 18.5%的村规定允许转让但需经村委会备案, 9.4%的村不允许农民转让土地而只能将不种的土地交还集体, 17.8%的村没有任何规定。调查资料显示, 在现实生活中, 农民享有或行使的土地处置权是比较有限的。

与此同时, 在房地产迅速发展﹑地价猛涨的情况下, 不少地方政府部门受利益所驱动, 利用手中的权利强行低价征收土地, 搞土地“寻租”, 剥夺农民对土地的所有权, 而且对于补偿费的分配往往比较混乱。乡镇政府虽然不是农村土地所有权的拥有者, 但在实际中常常参与征地补偿的分配。村集体与农民个人之间的分配比例存在混乱现象。有的村将征地补偿费全部留村集体经济组织统一使用;有的村将征地补偿费全部分给农民;还有的村以一定比例将征地补偿费分成, 分别归村集体经济组织和农民个人。在市场无序, 征地权滥用的情况下, 不仅农民经济利益受到侵害, 而且农村劳动力难以安置, 从而, 农民丧失土地所有者地位, 也丧失土地资本化过程应取得的价值效益。

五、完善农村土地制度的对策

1.进一步完善农村土地产权制度, 赋予农民包括抵押权在内的土地使用物权。 我国《宪法》《土地管理法》和《民法通则》都规定了农村土地属于农村集体所有, 但却一直回避对土地的处分权力。只有农民的土地承包经营权构成了完善的产权, 农户土地流转的主体地位才能真正确立起来, 土地使用权主体的权利才能得以明确。法律确认农民土地使用物权, 从层次上说, 是将政策和有关规章已经认可的农民通过承包获得的土地实际占有﹑利用﹑收益和包括在承包期内继承﹑转让﹑转包﹑入股﹑交换﹑出租﹑联合经营等处分权在内的使用权上升为法律, 使“农民土地使用物权”符合“法定主义”的原则。

2.界定政府的行政空间和职能范围。 政府管理行为的不规范主要是行政权利的滥用。行政权力的干预扰乱了市场机制配置中土地资源的效率, 从而造成土地资源的低效利用, 土地市场混乱, 因此必须严格界定政府的行为空间和职能范围。限制行政权力的范围不是抛弃政府对土地市场的干预, 而是充分发挥行政权力的作用。真正做到政府调控和市场机制相互配合, 实现土地资源的优化配置。首先, 明确规划各级政府﹑土地管理部门及职能部门的职责范围, 明确权力分工, 既不能越位, 也不能缺位。其次, 健全法律制度, 实现政府经济职能的法制化。以法律的形式明确规定政府的行政行为, 切实保护市场中各方的利益。再次, 遵循市场经济规律, 合理确定供应土地的数量﹑时机﹑出让方式﹑年限﹑价格等, 实现土地的集约利用和节约利用。

3.发展农村土地中介服务机构。目前我国农村土地市场中的中介机构几乎为零, 但随着农村土地市场的发展, 中介机构的服务日益重要。因此, 对中介服务机构的培育和管理已成为当务之急。农村土地中介服务机构主要应包括土地评估机构﹑土地市场信息和咨询中心﹑土地经纪机构和土地金融部门。

4.建立土地档案, 搞好地籍管理。地籍管理和土地档案是规范地产市场管理的重要依据, 它对于农地的税收调节、农业货币化、土地质量的监测、土地使用权证交易、所有权的界定都具有重要的科学依据和基础性资料作用。地籍的管理分为社会管理和自然管理, 社会管理主要包括对各种具体的土地所有权进行登记﹑造册, 对所有权的转换给于公正和换契, 对使用权的转让过程给予备案﹑公正等。自然管理则主要包括对各种具体的土地所有权进行统计丈量, 对土地质量进行记载等。土地使用权证每年必须在土地管理部门年检, 以便于土地管理部门能随时掌握土地流动情况, 防止土地抛荒。另外, 土地档案要核准土地交易的价格, 序时登记, 为征税提供必要的依据。

摘要：农地产权制度是指农地所有权?使用权?收益权?处置权等各项权能的处置和划分。土地制度是影响农村土地流转的关键内在变量, 当前我国农村土地制度不能使外部收益内在化, 导致现行制度不是最有效的。