房产开发流程图

房产开发流程图（8篇）

1.房产开发流程图 篇一

房 地 产 开 发 流 程

部分报建工作总结

2014.6 房地产开发前期工作，是配合房产项目顺利开展的重要环节，贯穿于房产开发的各个阶段，配合设计、财务、成本、项目等多部门协同完成房产开发工作。房地产前期工作由其地域性特点，但是在开发过程总所需的经过各地却基本相同。所以作为一名房地产前期开发主管人员或者前期专员，熟悉房产开发流程十分重要。前期开发在工作中可以分为项目前期和项目报建两项工作，前者是对房产开发的调研及可行性分析，后者则是在项目进展过程中需要开展的各项报批报审工作。下面针对本人在经历的项目过程中做一个总结及对过程中反映出的问题进行梳理。

首先对整体流程：

1、土地获取阶段

2、规划设计阶段

3、施工准备阶段

4、工程建设阶段

5、项目销售阶段

6、竣工入住阶段

7、售后及移交阶段

下面对各项工作进行分解：

A.土地取得阶段

1、土地信息收集

 地块现状，落实地块具体位置及周边情况

 规划设计条件，了解政府对即将出让地块的规划设计条件及相关限制要求

 现场踏勘，在项目部主导下，对地块现状、地质条件、是否有矿藏等影响开发的因素进行了解

 了解地块周边现有状况，商业、交通、教育、医疗等配套情况

 了解地块未来发展规划，所属区域未来发展方向，对以后项目开发的影响和支撑

2、土地价值初判

 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方进行接触，了解土地出让情况及变动情况  了解项目开发成本，了解当地建安成本，政府收费项目等具体情况  了解当地房地产市场情况，初步形成产品形式及开发周期预判

3、土地价值深判

 形成可行性报告，多部门合作，通过市场调研、投资估算、资金筹措、开发周期，初步项目方案，项目定位，现金流、进度安排等情况进行评估

 项目定位环节，要进行深度的市场调研，对该地区客户需求，市场竞争者分析，市场现有产品分析、地块及周边配套分析、效应分析

4、确定参与土地竞价

 根据实际需要成立项目公司，如需融资成立合资公司的需完成项目引资计划，签署战略合作协议；独资公司则根据实际情况按照项目公司成立要求，办理相关工商登记  投标，根据项目情况，确定投项目标亦或是经济标，分别确定项目方案及土地价格上限  摘牌，分析竞争对手，确定竞价方式，土地价格上线

5、签订土地出让合同

 确定用地图，桩点坐标，用地条件；缴纳土地款、契税、印花税、交易费等相关费用  配合法务完成合同的签订及条款的审议

6、土地确权

 企业投资项目备案，办理房地产开发预审；编制项目申请报告，可由专业咨询公司协助完成；向项目备案机关提交申请  获取项目建设有效批文

 核定土地边界，由国土部门协助，确定1/500现状地形图；地界坐标图

7、土地证办理

 提交土地出让合同、缴费证明、地籍图

 土地权人证明：申请人主体资格证明、法人代表证明

在土地取得过程中需办理如下重要事项：

1、设立企业申请房地产开发资质提交资料

              目录,标注页数

房地产开发资质申请报告,资质申请表 营业执照

公司章程,全体股东盖章（签字）

股东的法人资格证明,自然人提供身份证复印件 验资报告（原件）,具有法定资格验资机构出具

法定代表人、董事长、董事、监事、经理任职文件或产生的董事会决议提供规范履历表和身份证复印件

部门负责人任命文件或决议, 提供工作简历和身份证复印件

专业技术人员的职称证书或职称文件、身份证复印件;工程类技术人员须提供所学专业的证明资料（土木建、工民建）

技术人员来历的证明材料（附原件校验）, 股东单位委派文件、调动证件和劳动部门鉴证的招聘或劳动合同等

技术人员职称聘书,房屋所有权或租赁房屋提供有产权单位出具的租赁许可证 办公场所证明 全体人员花名册

已取得土地的证明,开发地块的有效文件；国有土地使用证；土地出让合同；土地拍卖公告；规划设计条件 企业规章制度

*房地产开发资质申报资料按以上顺序整理、装订成册上报三份；提供复印件请加盖公章

2、环保预审批

 建设项目基本情况登记表 建设项目申请环境影响评价文件审批的请示  建设项目所在地镇政府（街道办事处）环保预审意见  建设项目环境影响评价文件(原件4份) 污染入网证明、集中供热证明  危险废物处置协议  其他应提供的材料 承诺完成时间：20个工作日

3、企业投资项目核准

 项目申请报告及项目核准请示件；

 规划建设部门出具的建设项目选址意见书或规划设计条件；

 国土部门出具的用地预审意见书或国有土地使用权出让合同或土地使用证；  环保局出具的环评意见；

 其他有关法律、法规规定应当提交的文件  承诺完成时间：5个工作日 

4、取得发改立项许可

 立项申请及项目申请报告文本

 营业执照、组织代码、法人代表身份证复印件；  规划设计条件；  项目拟建地位置示意图

 土地成交确认书、国有土地使用权出让合同或土地使用权证  资本金证明（一份原件、一份复印件） 资质证书（复印件）仅针对房地产开发项目  规划方案文本

 委托代理人办理项目备案的应出具法人授权委托书和委托代理人的身份证及复印件。 进入http://invest.zj.gov.cn/（浙江省企业投资项目备案系统）左上角用户登录，填写

平湖市企业投资项目备案申请表（基本建设），网上提交，打印纸制文件盖章提交。 资本金证明（一份原件、一份复印件）承诺完成时间：0个工作日

5、建设用地许可证办理

 建设项目有效批文

 拍卖成交确认书或建设用地预审意见书  土地拍卖公告  相关土地出让协议  土地出让合同

 已取得国有土地使用证的提供复印件  国土部门用地界址图  建设用地规划设计条件  规划论证或评审会议纪要  建筑总平面图1份

 规划部门要求提供的其他相关文件资料及图件 承诺完成时间：0个工作日

6地名办，办理地名确认

 凭《地名命名更名申报表》、立项批文、平面图等一式三份→报所在镇人民政府（街道办事处）或主管部门初审→送市地名办公室审核→按不同审批权限上报审批。 承诺时限：住宅小区、公开销售建筑物类地名在10个工作日内。

B.规划设计初步阶段

1、设计前期工作

 明确产品设计思路，根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见  设计院、勘测单位、面积测绘单位的初步选择，了解各家单位的规模，收费标准，业界评价等因素，已备公司选择

2、设计单位流程

 确定建筑设计院

 制定各项设计任务指标，建筑、水暖、电、景观等  在设计院协助下确定彩色总平、立面等图稿送规划预审  完成建筑总平、立面图纸的初步设计文本

 方案评审确定，修改并通过确定正式方案，达到全委会通过要求 

3、勘测单位流程

 选择勘测单位，参选本地区具有勘测资质及业务能力的勘测单位，完成现场地形勘测  取得地质勘测报告

4、面积测绘流程

 选择面积测绘公司，签订面积测绘合同

 根据规划设计条件，核实初步设计文本各项经济指标

 在修改方案确认后，完成正式方案面积测绘、日照分析、层高指标、停车位数量、绿地率指标及经济技术指标复核

规划设计出图阶段

在设计院协助下完成各分项专业的出图工作，并提供相印设计书

1、人防流程

根据初步设计文本，确定人防指标；取得施工图后报人防审核

2、审图流程

嘉兴地区先报窗口，提交全套施工图，后确认审图单位选择，签订审图合同；取得审图报告

3、防雷流程

根据各地防雷要求，提供防雷有关图纸，全套电施图、部分建施图、结施图，总平面图一份

4、消防备案流程 在规划设计阶段，还需注意一下问题： 1、2、防雷装置审核及检测服务，费用缴纳

提交防雷报审所需图纸，根据防雷中心对图纸的审核，向防雷检测中心缴纳评估费用 人防面积确认及费用缴纳

3、施工准备阶段

该阶段是办理项目实际开工前的各项工作，包括三通一平、规划许可证等办理 三通一平

1、临水办理流程

 前往当地自来水营业厅办理基建用水申请，填写相应申请表单  完成节水办节水流程  签订基建用水安装合同  缴纳基建用水安装押金

2、临电办理流程

 向当地用电部门申请临时电申请，由项目部确认项目建设所需用电容量

 填写各项用电表单，提交需公司出具的各项材料，如立项批文、营业执照、法人代表，经办人身份证复印件、授权委托书、项目示意图等  由供电部门出具高压供电方案

 委托电力设计公司设计，提供高压供电方案、营业执照、设计委托书等  完成设计后，委托电力安装公司进行施工安装

3、道路开口办理流程

 向市政、园林主管部门提出道路开口申请，提交道路开口请示及相关道口苗木移除说明  向主管部门提供示意图、立项、规划许可证等材料  缴纳道路开口补偿费（包括苗木移除）4、5、取得规划许可证的同时逐步落实综合管网的设计确认工作1、2、3、委托自来水接入的设计工作 委托燃气接入的设计工作

委托弱电（三网、电视）的接入设计委托工作 临时设施搭建手续 排污手续 规划许可证办理

 建设项目有效批文＊

 土地权属证明（国有土地使用证和土地出让合同）＊  建筑总平面图8张、建筑施工图2套（要求审图）＊  规划设计条件＊  建设项目有效批文＊

 国有土地使用证（附有坐标土地界址图）＊

 建筑总平面图8张、建筑施工图3套（要求盖审图章并提供包含对规划条件审查意见的审图报告）及图纸电子版光盘＊  规划条件＊

 相关规费证明（人防＊、白蚁＊）

 房产开发项目提供户型明细表（表格由设计单位自行制作） 建筑面积申报表＊  建筑密度和绿地率计算图

 建筑高度超过80米的建筑提供地震安全性评价报告  民用建筑提供节能评估报告 

在完成规划许可证之前还需注意一下问题：

1、2、人防缴费 白蚁防治 根据项目实际需要，缴纳人防异地建设费用

与当地白蚁防治中心取得联系，签订白蚁防治协议，缴纳白蚁防治费；在此过程分钟向白蚁防治中心提交总平图3、4、教育附加费缴纳 地震安全性评估

根据项目实际需要，如有房屋建筑高度超过80米的，向嘉兴市地震评估中心提交地震安全性评估申请；签订委托协议，缴纳地震安全评估费用，取得评估报告

5、建筑节能评估

6、建筑工程消防设计审核

在办理消防设计报审过程中又可以分为土建消防报审、装修消防报审  土建审核申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照和组织机构代码证（加盖单位公章）、设计单位营业执照、资质证书及组织机构代码证（加盖设计单位公章）

3、消防设计文件



4、工程规划许可证、建筑红线图、建筑规模一览表 

5、立项批文



6、委托书 委托人及受委托人的身份证复印件（加盖单位公章）

7、工艺流程图（加盖单位公章）备注：工业建筑需要提供



8、图纸全套，无钢结构的可以不用提供结构图。新图每张上都要有工程编号。 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、土建、水、电、暖等设计人员）

 3.审图单位的营业执照、资质证书和组织机构代码证以及法人身份证复印件

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

审核装修申报材料： 

1、填写审核申报表



2、建设单位工商营业执照、组织机构代码证，设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证



3、消防设计文件（包括楼梯疏散宽度计算数）



4、原建筑验收意见书（1998年9月前需房产证、镇政府以上证明）

5、租赁合同、房产证复印件



6、原建筑总平面图、原建筑每层的平面图纸、原建筑水泵、水池图，新装修图、水电图一套。



7、授权委托书（包括委托人和受委托人复印件） 新装修图每张上都要有工程编号。

 装修项目应核对原建筑合法性、提供原建筑总平面图、土建施工图纸（尤其是多个建筑时），室内装修对原建筑设施不改动时，应提供原建筑设施图纸资料，并在设计说明中说明、表述清晰。装修说明中应当载明装修的范围、层数、面积等情况，采用何种装修材料、用在何部位、其燃烧性能等情况，以及原建筑性质。

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章；一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 …………………………………………………………………………  建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.设计单位的合法身份证明和资质等级证明文件（设计单位资质证书和营业执照及组织机构代码证），相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（指该项目的设计人员，一般为消防设计文件扉页上签字的人员，包括设计总负责人、装饰、水、电、暖等设计人员）

 备注：以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

现场工程防线

 向测绘单位提供放线所需材料，包括规划许可证、规划确认的施工图总平图  测绘单位放线、定线；出放线报告；

 施工单位做好放线界桩的保护，移交放线报告复印件给项目部及施工单位

施工许可证办理

施工许可证受理过程又分为施工许可证办理和质监登记  施工许可证申请表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招标备案通知书

 监理单位中标通知书（政府投资项目），监理直接发包项目监理企业IC卡  施工合同（含分包合同） 监理合同  廉洁协议

 全套施工图（含审图章） 设计文件审查报告  劳动开工管理登记表  欠薪保证金存款证明

 银行资金证明（政府投资项目及房地产项目），合同价50%（一年内）或合同价30%（一年外），有效期为领证前2周内  外地施工企业计划生育证明  外来施工企业进嘉备案表

 建设工程消防审核意见书或消防审核受理意见书

 直接发包的项目：施工企业安全生产许可证及项目经理（建造师）资格证书复印件盖公章；  公开招标项目：施工单位（含分包单位）企业资质证书（副本）、营业执照（副本）、安全生产许可证、三类人员安全上岗证、项目经理（建造师）资格证书及工作手册复印件盖企业公章

 施工单位工会组建情况登记表

 秀洲区施工许可证项目情况报备单2份  农民工工资支付专用帐户银行证明  欠薪保证金2%（30万封顶）市欠薪  质监登记

 《秀洲区房屋建筑工程质量监督登记表》  建设单位营业执照副本复印件盖公章、企业开发资质副本复印件盖公章（房产开发项目） 工程勘察报告（民用建筑含氡浓度检测报告） 施工图设计文件（与施工证提供的为同一套） 施工图文件审查意见（含建筑节能专项审查意见） 统一受理表  节能审查意见

 工程施工合同副本（含分包合同）。（合同价在50万以上的施工合同、施工分包合同需进行网上备案）

 工程监理合同副本。（工程总投资额300万以上的监理合同需进行网上备案） 勘察单位情况登记表  设计单位情况登记表  施工单位情况登记表  监理单位情况登记表  立项批文

 建设工程规划许可证及建设工程规划红线图  施工单位中标通知书或招投标备案通知书

 监理单位中标通知书（专指政府投资项目，工程监理费在20万以上的应公开招标、20万以下的由乡、镇、街道出具中标通知书） 施工组织设计  监理规划

在办理施工许可证前需提前完成以下工作1、2、施工单位、监理单位的确认及合同签订；取得施工许可证办理所需合同及中标通知书 土壤氡浓度的检测

在嘉兴市范围内选择符合要求的检测机构，确定检测费用，签订检测协议；提交检测所需图纸；缴纳检测费，取得土壤氡浓度检测报告

3、勘察、设计、监理、施工单位的情况登记表

四家合作单位在选择时，注意是否是嘉兴本地企业，如不是，做好进嘉备案；准备各家单位营业执照、资质证书4、5、外地企业进嘉备案登记，由外地企业自行办理 公司财务协助提供资金证明，30%项目工程总额

D、项目施工阶段

该阶段前期报建工作相对稍微减少，做好相关协助及联系工作1、2、3、4、5、施工放线，建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置

规划验线，监理单位组织工程部、设计、规划局验线 桩基施工及桩基检测 永久项目入口的申报工作 墙改及散装水泥退费工作

施工单位提供墙改、散装水泥的相关发票，提供销售商提供的相关产品认定书；开发商在准备退费时准备之前预缴的墙改及散装水泥费用发票复印件；由公司成本核算部提供项目核算确认单

E、项目销售阶段

项目销售阶段作为前期部门要做好房产预售证的办理工作 房屋面积预测备案

 该项目建筑图蓝图1套（包括相关设计变更联系单） 建设立项的批复（立项备案表）

 《建设用地规划许可证》、用地红线图、规划设计条件；

 《建设工程规划许可证》（正本）、建筑红线图、建设规模一览表；  《国有土地使用证》（需在有效期内）、宗地图  《建筑工程施工许可证》  人防、或异地建设证明  小区配套用房配置联系单

 ‘嘉兴市地名委员会办公室’盖公章的标准地名批复  公用部位设计说明  测绘成果验收单  《测绘合同》

 房管部门要求的其他资料

预售许可证办理

 商品房预售方案（申报材料同时提供电子版）；  商品房预售资金监管协议书（工程预算清册）；  监管银行预发放的资金账户帐号；  监管项目的工程形象进度表；  监管项目各阶段的资金使用计划

 商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认单；  公司资质证书，营业执照；  发改局立项批文；

 国有土地使用权证书（原件校验）和土地使用权出让合同；

 建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（建设工程建筑面积规划申请表、面积申报明细单、规划设计条件）；

 建设工程施工许可证（工程进度计划）；  建设工程施工合同；

 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金（除地价款外）达到工程建设总投资的25%以上（基础验收单、现场照片）；  小区命名、幢号及门牌号已经核准；

 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）；

 小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图） 新建房屋白蚁预防工程合同书；

 经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）；  经批准的总平面图、建筑施工图；（提供规划审核图）

 注：以上提供复印件的材料须加盖公章；整套资料须编注目录和页码。

在房产预售过程中因提前做好一下事项1、2、3、4、5、由销售部确认预售方案

工程部提供工程形象进度表，基础验收单及现场照片

商品房预售面积清单、测绘报告、房产测绘成果（预测）审核项目确认 明确前期物业管理单位（前期物业管理委托合同文本）

小区配套用房落实情况（7‰物业管理用房、3‰社区用房、附平面图）

协同设计部门确定物业用房面积，所处位置等；确定前期物业合作单位，签订物业合作合同；缴纳物业管理押金

6、经批准的小区绿化图（绿地设计方案审批表）立项批准书（复印件1份）土地使用证（复印件1份）

规划用地红线图、规划设计条件（复印件1份）

经规划部门批准的项目总平面图（复印件1份，原件核对）绿化设计单位营业执照、设计资质证书（复印件1份）经园林专家论证过的绿地设计方案（原件4份，CAD电子图1份）方案评审意见或会议纪要（复印件1份）

7、小区命名、幢号及门牌号核准

向地名办申请建设项目地名及门牌号的办理，提供房屋平面分割图，确定房屋相关编号

根据项目实际情况，在项目进展过程中办理各分项施工

1、园林绿化施工

 填写《园林绿化工程施工备案表》（一式三份）

 建设工程规划许可证及红线图（复印件1份，加盖公章） 中标通知书（复印件1份，加盖公章） 施工合同（复印件1份，加盖公章） 设计合同（复印件1份，加盖公章） 监理合同（复印件1份，加盖公章） 施工图纸（原件1套）

 项目主管资格证书及工作手册（复印件1份，加盖公章） 施工单位营业执照、资质证书（复印件1份，加盖公章） 监理单位营业执照 资质证书（复印件1份，加盖公章）平湖市园林行业综合目标管理责任书  施工图审查纪要

 监理单位项目安全监理实施细则（复印件1份，加盖公章） 开工报告  其他相关资料

2、市政施工

 建设工程施工许可申请表（一式二份） 建设工程规划许可证  施工场地是否具备施工条件

 中标通知书及施工合同、施工图纸及施工图设计会审经要等技术资料，施工企业营业执照、资质证书复印件，已登记该项目的项目经理手册  建设工程委托监理合同，监理单位营业执照和资质证书

 达到规范要求的施工组织设计，并按规定办理了工程质量监督、安全备案手续  资金保函

3、幕墙施工

4、装修施工

5、正式用水

6、正式用电

7、智能化施工

8、毛坯房竣工验收备案

9、成品房验收备案

F、竣工入住阶段

项目竣工阶段，涉及到各项验收工作，有综合的也有单项的；如水、电暖、消防、燃气、弱电、人防、景观等；竣工规划验收、单体验收、复合验收、综合验收；具体工作如下：

1、规划验收

 《建设工程规划许可证》（副本）原件和规划总平面图；  建设工程测量放样单；  建设工程规划设计条件；  1：500竣工测量地形图；  房屋建筑工程竣工验收备案表；  绿化验收合格证明；

 建设工程竣工图（平、立、剖）、包括经批准变更的图件及扩初批复、会议纪要；  建设工程竣工档案质量认定书；  建设工程消防部门验收意见书；

 房产测绘成果报告（即标准的商品房面积清单）。 工程竣工验收人防办证明。 配套设施建设情况说明书；

 规划管理部门要求提供的其它有关资料； 在办理规划验收时，因提前办理如下重要事项：

1、建设工程测量放样

2、专项验收：

雨污水验收；正式通电验收；正式水验收；燃气验收 通信验收；人防验收；环保验收；有线电视验收 电梯验收；智能化验收

绿化验收

 填写《平湖市园林绿化工程竣工备案表审批表》（一式叁份）（相关内容填写） 工程施工备案号

 规划批准项目总平面图（复印件1份，原件核对） 规划设计条件或规划选址意见书（复印件1份） 1:500园林绿化竣工测绘报告（附CAD电子图光盘） 园林绿化设计单位资质证书（复印件1份） 园林绿化勘查单位资质证书（复印件1份  施工单位的工程竣工报告

 测绘单位资质证书及测绘人员资质证书（复印件1份） 监理单位的工程质量评估报告  建设单位的工程竣工验收报告  工程竣工相关验收资料

 施工单位签署的工程质量保修书（主要反映整改情况及养护措施） 竣工图纸一套（包括设计变更联系单） 竣工验收意见表或会议纪要  勘察 设计单位的工程质量检查报告

市政验收

 发改部门立项批文（复印件） 规划许可证及其它规划批复文件  竣工图: ⑴、市政工程竣工图

⑵、综合管线竣工图（供水、供电、燃气、供热、排水、通讯、广电、人防等）

 质量合格文件（复印件）: ⑴、供水、污水部门验收文书 ⑵、供电部门验收文书 ⑶、燃气工程验收合格文书 ⑷、道路工程质量监督报告 ⑸、相关弱电部门验收文书 ⑹、其它部门验收文书  相关单位签署的工程质量保修书  管道燃气通气协议

市政验收根据各地不同，提供材料不同，做好各项准备工作

建设工程竣工档案归档工作

该项工作的落实，需要前期、监理、施工单位、项目部等多部门配合，协同完成资料的准备递交工作

项目消防验收



1、建设工程消防验收申报表



2、工程竣工验收报告和有关消防设施的工程竣工图纸（含总平面建筑图、给排水总图，各建筑单体图纸按照目录顺序依次叠放整齐）



3、消防产品质量合格证明文件（各类消防产品三证要求装订一起、产品安装确认报告、产品身份信息证明）



4、具有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、装修材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证（见证取样检验报告）

5、钢结构建筑需提供钢结构涂料检测报告



6、民用建筑提供保温材料燃烧性能检验报告、产品合格证



7、施工（含土建、消防、装修）、工程监理、检测单位的工商营业执照和资质证书及组织机构代码证



8、建设单位的工商营业执照、组织机构代码证合法身份证明文件 

9、消防设施调试报告、隐蔽工程验收记录 

10、消防设施检测合格证明文件 

11、审核合格意见书



12、委托书（委托人及受委托人的身份证复印件并加盖单位公章）

 备注：上述所提供的复印件一律加盖公章。一律需建设方工作人员前来申报，不得由施工方及中介单位代为办理。

 建设工程消防质量终身负责制提供材料明细

 1.建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证），建设单位消防安全责任人和管理人的身份证复印件（个体工商户不需要提供）

 2.施工（含土建、消防、装修）、工程监理的合法身份证明文件（工商营业执照、组织机构代码证、资质证明文件）和相关执业人员身份证复印件及相关的执业证明文件（相关执业人员指消防竣工验收报告中相关签字人员）；

 3.消防技术服务机构的合法身份证明和资质等级证明文件、相关执业人员身份证复印件；消防设施检测合格证明文件。 4.工程竣工验收报告

 以上归档内容是复印件的，应当由原单位或相关人员盖章或签字确认（证明文件是单位的由原单位盖章、证明文件是个人的由个人签字）。

人防验收

由人防部门根据人防验收规范，组织验收工作；确认好验收时间

单体竣工验收备案资料

 竣工验收备案表  质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量评估报告  工程竣工报告

 施工图审查意见书（包含各专业工程） 中标通知书

 施工许可证（包括各专业工程） 工程施工承包合同（各分包合同） 竣工验收原始文件  工程质量保修书

 商品住宅质量保修书、使用说明书  功能性试验、检测资料  规划许可证

 单位工程消防验收意见书  环保认可文件  城建档案认可文件  工程款按合同支付证明

在做单体验收时需注意提前完成一下工作：

1、最重要的工作就是消防验收

市政工程竣工验收资料

 工程竣工验收备案表  工程施工许可证

 相关部门认可文件（规划、消防） 施工图设计文件审查意见  工程竣工报告

 工程质量监理评估报告  工程勘察质量检查报告  工程设计质量检查报告  工程质量监督报告  工程竣工验收报告  工程质量缺陷处理备忘录  单位工程竣工验收原始文件  各阶段质量验收纪要  档案馆验收合格通知单  工程质量保修书  工程竣工图  其他相关资

土地重次登记

 项目竣工后委托‚嘉兴市秀洲区土地勘测信息中心‛勘测项目土地，主要勘测内容为：  根据国有土地使用权证的宗地图和建设用地规划红线图的坐标，勘测并复核竣工的项目的实际建设内容（如建筑单体、围墙、河驳岸等）有没有超出用地红线的范围，超出需协商或整改，未超出即合格。

 勘测项目外轮廓坐标，用于计算每幢楼的占地面积。 如项目分标段的，勘察项目各自的用地面积。

 根据经房管处实测备案后的《房屋建筑面积实测测绘报告》中940户住宅的产权号及建筑面积的数值、按比例分摊相应幢号的占地面积。分摊后每户土地面积即为该产权号的土地证的面积。

 国有土地使用权证原件及土地面积分摊表等资料提交秀洲区国土局，国土局受理后给于‚土地重次登记联系单‛。（‚土地重次登记联系单‛复印件为综合验收的备案资料之一。） 国土局规定的工作日后，用‚土地重次登记联系单‛原件取得住宅的土地分割凭证（用于小业主办理土地证）

室内空气水质检测

建筑工程复合验收备案资料

发改局

 建设局建筑面积核定  发改局立项批复  项目初步设计批复  国土局土地合同  土地证  用地许可证

 建筑工程规划许可证  建筑工程施工许可证  环保局批复 规划局

 用地许可证及红线图  工程规划许可证及红线图  规划设计条件

 土地出让合同及土地证  市政公用工程竣工验收备案表  经房管处备案房屋面积实测报告  1:500竣工车辆地形图 环保局

 环评审核批复  项目雨污水分流图

 项目建筑噪声排污费缴纳凭证复印件  污水入网金缴纳凭证复印件 国土局

 土地出让合同用  土地证复印件  规划确认书

 土地出让金发票复印件  竣工备案表

 建筑工程施工许可证  建筑工程规划许可证及红线图  宗地测绘图

为顺利完成复核验收工作，需提前完成以下工作：

提前准备相关缴纳凭证的复印件或者在办理过程中预先留底，做好建档工作

综合验收

 综合验收备案申请表  项目建设总结、前期物业总结  项目立项批文  建设用地、工程规划许可证、施工许可证  土地重次登记联系单  规划验收确认

 房屋建筑工程竣工验收备案表  档案馆资料收讫证明  施工合同、中标通知书  建筑工程消防验收意见书

 单项单位工程（电信、供水、电、有线电视、燃气、邮政、绿化等）竣工验收书  环卫化粪池验收通知书或环评预验收  新装电梯准用证

 人防工程竣工验收合格证明

 公共安全技术防范工程设施使用证书（智能化） 地名、项目名称、门牌号批复  物业中标通知书  前期物业管理服务合同

 物业承接验收纪要（含向物业移交资料） 物业管理用房配置联系单

 建设单位与物业单位物业保修期限、保修范围、责任协议书  业主临时公约  质量保证书  使用说明书

 开发企业营业执照、资质证书

 维修基金 地上80元/每平方米 地下50元/每平方米  保修金 总造价的2%（8年后可退还） 交易费 6元/每平方米  登记费 550元每套

G、售后及移交

在完成了各项验收工作后，开始着手准备：产权登记（大产证办理和小产证代办）及物业移交

1、土地分割凭证办理

 《土地使用权登记申请表》

 土地登记申请人身份证明材料（复印件）

 企业单位指企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证

 建设用地规划许可证及红线图、建设工程规划许可证及红线图（复印件） 地名管理部门确认的土地座落名称证明（原件）

 各幢房屋建筑工程竣工验收备案表（复印件）（必须带原件备查） 建设项目竣工平面图（原件） 土地勘测报告（原件） 复核验收表（原件）

 原国有土地使用证（原件），如果存在延期，需提供补充协议原件

 单位申请的需填写《土地登记法人代表身份证明书》和《土地委托登记书》（受委托人身份证复印件） 地籍调查资料

 如已办理房地产抵押登记的提供银行同意变更意见（原件）

 属经营性用地的需要提供浙江省建设工程规划核实确认书（一正两附）（复印件） 其他相关证明材料2、3、4、初始登记 产权证办理

客户土地证办理

2.房产开发流程图 篇二

1 国内外软件工程理论应用现状

国外的软件工程理论的应用相对比较成熟,其中表现最为突出的是印度。印度作为亚洲最大的软件外包大国之一,其软件工程的思想在软件开发流程中的应用是比较好的。整个软件开发过程已经完全成为一个流程化的过程。其软件开发行业30%以上的编程人员的流动性对软件开发工程不会造成什么影响,可见他们的编程规范及流程规划的水平。从以下特点之中可以找到其软件开发行业发展如此成熟的答案[2]。(1)流程重于项目;(2)软件质量管理独立于研发部门,专门检查研发部门的开发流程是不是按照既定流程走,如果软件质量管理人员觉得流程不对,会直接上报高层,项目肯定就此停止;(3)所有的东西(包括草稿)都有文档,详细文档要求达到只有这个文档就可以编码的程度,一般写文档时间占60%,编码时间极少;(4)有各种详细的同行评审,包括项目组内,项目组件以及与客户之间的沟通。而中国相对于印度而言差距很大,这种差距不在于研发技术是否先进,而是在于软件工程的思想重视与运用水平的差距。从开发团队上来看,中国的开发团队人员过少,仅仅是″作坊式″的开发方式,软件的生产速度、产量和品质上都与印度等国家差距日渐变大[3]。因此,从根本上重视软件工程的开发思想,严格执行软件开发的规范流程,将是改变我国当前软件开发现状的有效途径。

2 软件系统开发流程分析

典型的软件过程有Waterfall Model(瀑布模式)、Iterative&Incremental Model(反复渐进模式)和Spiral Model(螺旋模式)[4],无论采用哪种模型方式,软件开发过程最起码要包括支持软件整个生命期的活动。基本的生存周期包括软件计划、需求分析、总体设计、详细设计、编码及单元测试、综合测试、移交及软件维护。

由此可以看出,需求分析阶段是软件开发流程的第一步,是软件开发最首要的工作,直接影响到软件设计和开发的一切流程。如果需求分析工作不到位,将会导致与用户要求存在偏差的严重后果。国内软件企业对需求分析工作的重视程度普遍低于流程中的设计和开发。国内大部分企业特别是小软件企业将70%的时间花在软件设计开发上,需求分析过程只占整个流程中的l5%。相比之下,国外开发企业是40%的时间进行需求分析,比设计开发时间还多10%[5]。需求分析阶段要根据软件开发需求特点确定采用何种软件工程方法进行设计。目前比较典型的方法有结构化的方法、面向对象的方法、基于构件的方法、基于A-gent的方法、基于净室技术[6]以及基于敏捷技术的方法等。由于后三种方法相对是针对某些特殊用途而产生的,适用性上有很大的局限性,有待进一步完善,因此,仅对主要的三种方法在操作单位、方法特性等方面进行了比较,如表1所示。

从表中可以看出,基于组件和面向对象的方法更适合于当前复杂的开发应用,成为当前的主流方法。如图1所示需求分析阶段还包括可行性研究,需求确认和需求复合等工作。对于设计阶段而言,包括总体设计、概要设计、详细设计,同时形成相应的文档。然后进行编码的实现,综合全面的测试,包括单元测试、系统间测试、系统整体测试、性能测试、极限测试以及上线的运行测试等,最后进行文档、培训和维护的工作。中间某些环节会根据实际的用户需求的改变进行反馈,修改和完善。

3 结束语

综上所述,软件工程技术和方法在不断发展。为了设计出大规模、复杂度高的软件,必须有更高水准的结构设计技术。目前越来越受到软件工程研究者关注的是把对象群作为角色、将各种角色进行拼装组合的技术。不管是已经出现的技术,还是行将推出的方法,十全十美的软件开发方法是难以寻觅的,真正实用的技术或方法往往是多种开发方法的结合。

摘要：首先对国内外软件开发理论的应用现状作了比较,然后重点分析软件系统开发流程,综合分析比较软件开发流程的各个阶段。

关键词：软件工程,软件开发,流程

参考文献

[1]Meyer B.Object-oriented Software Construction.北京:清华大学出版社,1998.

[2]姜火文.软件工程方法的演进.北京:科技广场,2005,(5):114-115.

[3]李蕾.企业未来的软件架构—面向服务的体系架构.北京:电脑知识与技术,2005(33):60-62.

[4]李松领,金蓓弘.软件过程的比较框架研究.北京:计算机科学,2004,31(5):72-76.

[5]伍晏.软件开发结构化处理初探.北京:企业技术开发,2005,24(10):55-56.

3.房产开发流程图 篇三

关键词：流域开发；流程管理；BPM；必要性；管理模型；管理体系

一、流程管理及其发展

“流程”问题始终是企业管理中的基础和重要课题，因为再好的制度设计、战略构想只有最终落实到企业的运营流程中，才可以得到实现和验证。在更短的产品生命周期、更快的客户服务响应的信息化时代，流程对于现代企业的价值更加凸显，“流程管理”成为管理科学中一个重要的研究领域，构建“流程型组织”成为理论研究和管理实践的热点。

流程管理(BPM，Blminess Process Management)是一种以规范化地构造端到端的卓越业务流程为中心，以持续地提高组织业务绩效为目的的系统化方法(黄艾舟、梅绍祖，2003)。

BPM认为，流程是企业运营的基础，流程管理的质量直接影响企业的绩效，从而决定了企业的竞争能力。其优点主要体现为：在吸纳BPR思想和工具的前提下，采用更综合、有效的方法来强化组织战略分解和有效执行、规范和精细化业务操作、关注客户和市场、提高内外部响应速度、降低成本、减少会议和协调工作量，使组织的持续改进和绩效的持续提升成为企业的一种常态或制度。

考察流程及其管理的发展过程，流程管理将成为管理理论与实践中最核心的概念，而流程管理技术则成为管理技术中的核心技术、主流技术。流程管理的发展演变呈现出信息化、电子化、网络化与平台化的趋势。

在技术层面，BPM被理解为一种企业应用集成技术和新的信息系统开发技术，代表了信息系统发展的重要方向。目前，国内外的著名IT厂商，如IBM、微软、Oracle、SAP等都已经开发出较成熟的BPM产品，世界500强企业中约90％都应用BPM产品管理企业业务。

二、流域水电企业实施BPM的必要性、现实性探讨

1、适应电力体制改革，不断提高管理效率，增强企业核心竞争力的需要。以“厂网分离、竞价上网”为基本内容的电力体制改革以及国家的电价管理政策对水电企业提出了较高的管理要求，“怎样降低发电成本(管理成本)”、“如何扩大生产规模，增加市场份额”、“如何提高企业执行力”等问题成为企业关注的焦点，建立满足这些要求的新型企业管理体系成为解决问题的关键。BPM正是这样一套使企业规范、协调运作，并透过流程效率提高管理效率的管理方法。

2、实现企业发展战略，构建适应流域开发的企业管理体系的需要。企业战略需要一套切实可行的方法保证其实现，企业最终赢在有效的“执行”。流程管理关注构成企业运营基础的流程，具有资源配置、实现管理技术与管理工具整合等企业运作的关键功能，建立了一套以流程为线把业务、管理融合的完整的运作体系，这一体系正是创新的流域开发管理体系所需要的。较之其它管理理念，流程管理的“端到端流程”思想强调企业总体价值的实现和企业不同功能域以流程为核心的整合，这种整合有助于流域水电企业协调复杂的利益相关者，有助于协调多项目的开发和多电站的联合运营。

3、水电企业管理信息化的需要。水电企业当前信息化的状态是：先进的生产控制系统，落后的企业管理系统。而现代企业的效益归根于科学的管理，信息化管理系统的建设将成为水电企业管理变革的方向。“流程管理是企业信息化的基础，也是企业变革的核心内容”。流程管理模式既进行了组织、流程的变革，同时又考虑了邛的融合与支撑，是企业信息化的一种务实的解决方案。这种方案目前得到了工业界的强大支持，绝大多数管理软件均是以流程为核心的；诸如IBM、SAP、炎黄盈动等国内外著名公司都提供了成套BPM相关解决方案。这些都为BPM的实施提供了现实可行性。

4、构建多项目管理及集中控制平台的需要。多项目管理及集中控制所需要的信息化管理平台的主要功能包括：①提供不同主体间的信息共享和业务协作平台，②提供业主进行项目实时监控管理和统筹优化调度的平台。其实质是一个协同工作系统CSCW和流程管理系统BPMS，它既强调传统的数据、功能的集成，更强调端到端流程的整合，实现与整个企业管理体系的无缝连接，以服务于企业战略。而目前的一些多项目管理系统，其本质仍只是部门级的应用，没有从流程管理的根本理念上去进行整个企业体系的构建，仍然存在着与其他部门系统不相协调，需要进行二次集成的问题。

三、基于BPM的流域开发运营模型暨管理体系构建

基于水电企业实施BPM管理体系的必要性和现实可行性，尝试运用BPM相关理论和技术，建构基于BPM的流域开发运营模型暨管理体系。该模型体系的总体策略是：以流程(理念)为切入，在企业整体发展战略的指导下，建立持续改进的流程体系以及有力支撑流程运作的管理配套体系。在此基础上建立有力支撑流程运营的IT应用平台，同时将其他经济组织的接口问题纳入工作范围。

该体系的总体架构如图1示。其核心是从流程策略到流程实施的完整的流程体系，另外还包括了流程体系实施所需要的管理配套措施及与其它组织间的接口。

1、战略指导。企业管理体系设计的最主要目标是为了实现企业的战略。因此企业战略自然成为指导管理体系设计的总指挥棒。BPM作为一种强调组织战略分解和落实的方法，它不仅充分肯定企业战略在管理体系建构中的首要作用。更提供了相应的技术和方法，使企业战略在具体的流程、IT应用当中得到真正落实。

2、流程体系。建立清晰的流程体系是流程管理的切入点和重要目标。更是基于BPM的管理体系的核心。一个支撑管理体系的流程体系包括了从流程策略的设计到具体实施技术选择的完整框架，该框架应有清晰的层次和分层次的明确目标。涵盖企业不同层面的流程，它还应具有科学的方法论体系和良好的可操作性。

围绕这些目标，设计了三层次递进的整合流程体系：流程策略、流程设计优化和控制、流程操作。这一体系反映了从流程框架的制定(流程策略)到对卓越流程的设计和控制直到将策略和设计落实到具体的可操作平台上的过程。这一体系是完备的、全面的。反映了一个完整的流程体系的构成。

流程策略是最高层，是对流程体系总体框架的设计，它关注企业的战略，分析和识别企业的战略经营过程，主要包括流程创新和流程体系结构的设计。流程创新要建立这样一种理念：流程创新是企业创新的主要策略。流程创新还是为企业创造价值的主要手段。对流程的创新。由于

瞄准的不是有形资源和难以逾越的条件，而是透过对流程的重组实现企业当前内外部资源的重新配置，进而给企业带来可观的效益，较之其它的创新方法所需资源更少、时效性更高、操作性更强。流程体系结构是流程体系主要组成部分及其相互关系的结构图，采用层次型的结构方法，每个层次都有其明确的任务和功能，同时通过接口与上下级层次沟通，接受来自低层的服务，同时为上层提供服务。各层次功能的集合即是实现整个流程系统的总体功能。

流程体系的第二层是流程的设计、优化、控制。该层是在流程策略和总体结构的指导下。进行不同类型、不同层次流程的具体设计，以进一步指导企业实际操作的过程。在此层次，通常采用标杆管理的方法，透过比较，找到和标杆之间的差距。找到改进的方向。

第三层是操作层。即将设计、优化的流程体系及方案具体实施。这既包括了流程体系的细化、规范和组织结构的调整(这一点将在管理配套中详述)，也包括了流程体系在信息化管理平台上的固化和物理实现。现代企业管理已经大量应用了各种支撑不同业务的信息系统，在面对全球化及较短的产品生命周期的趋势时，如何实现这些系统的资源共享和集成以更好、更快地为顾客创造价值已经成为企业面临的关键问题，而这也正是BPM跨职能流程集成思想的内在要求。

操作层将按上层优化后的流程方案对各种应用系统进行整合，以流程管理引擎为中心，对企业应用集成EAI、流程自动化BPA进行配置，对EAI要集成的CRM、ERP、SCM等进行定制和生成，开发必要的接日系统。同时。流程操作透过绩效衡量、过程监控，反馈信息给第二层，实现对流程的控制和优化。

目前，EAI的实现方法主要有以下几个层次或阶段，即：基于数据的集成、基于功能的集成、基于代理的集成、面向服务的架构(Service-Oriented Architecture，SOA)。SOA由于其对跨平台应用集成的良好支持，成为目前最主流的集成平台技术。下一些研究把BPM也视为一种集成技术，以流程为核心，在SOA的架构下协同不同业务应用系统提供的服务，实现对整个业务流程的支持。

3、管理配套。管理配套是流程体系到企业运作体系的落实，是流程管理体系的重要组成部分，主要体现在如下四个方面：

(1)组织职能调整。以流程为轴心的组织运作方式突破原有职能部门的界限，形成了新的团队形式、新的职能定位，原有组织职能需要调整。组织结构的扁平化使得原来仅负责信息传达的职能被裁撤，各级组织的管理幅度增加，其职能范围同时扩大。这种变化要求建立专门的流程管理机构，逐步用流程管理图取代传统企业中的组织结构图。

(2)岗位设计。流程的分析和优化确定了企业中的主要流程，流程上的具体节点如何来做工作以达成流程目标，这就需要岗位设计，形成类似于“岗位操作手册”一类的规定。可以借助“岗位标准化工作工具箱”对岗位进行设计和标准化。之后用IT技术固化。保证各岗位工作的产出是标准的、一致的、可监控的。

(3)绩效考核。与目前三大既有绩效考核模式(KPI、BSC、EVA)相比，面向流程的绩效考核强调对协同团队的考核。而三大既有体系则将考核落实到岗位和个人，从而导致了两种不同的冲突状态和价值取向：三大体系往往造成部门之间的对立鸿沟，而后者则可以促进跨部门协作。在操作上，面向流程的绩效考核所考察的对象和内容并不是全新的东西，可以将面向流程的绩效考核作为一个应用原则。渗透已经比较成熟的三大体系中去。即形成面向流程的KPI、BSC、EVA。

(4)制度规范。组织职能、工作标准等需要制度加以明确和规范，以形成组织的行动向导和检查标准。流程管理视角下的制度有更广义、清晰和有层次的含义。是一个制度体系，或者称之为“制度金字塔”。这一体系包括位于塔尖。即企业战略层面的宏观制度，对跨部门流程运作进行协调的中观制度，以及对各具体岗位进行详细描述的微观制度，上层制度指导下层制度，下层制度落实上层制度。处于中观层面的流程制度不是企业制度的全部，因此不能解决企业的所有问题，它既需要指导，也需要落实。

4、其他接口。流域水电企业的开发工作及其运营涉及与众多组织的协作关系(如图2示)，这种协作对企业效益有很大影响甚至决定项目的成败。在电站投入运营之后所涉及到的与电网企业、直接售电企业之间的关系也有类似的特征。这种紧密协作型的供应链要得以实现，基于流程的协作管理和技术(主要是SCM、CRM)在理论和实践上已经被证明是有效的方法。

四、结论

适应流域开发需要的企业管理体系的构建、梯级电站联合优化调度等问题是雅砻江开发管理所面临的重大课题。要解决这些问题，需要有高瞻远瞩的视角，把握管理研究和产业实践的最前沿。积极转变观念。引进吸收先进的管理思想、工具和技术。实现全球化、信息化背景下企业管理的有效提升和持续改进。

4.房产开发流程图 篇四

挂牌出让土地开发流程挂牌出让土地开发流程

一、建设工程选址意见书及拨地钉桩成果

·由市土地整理储备中心（或区分中心）办理。

二、开发用地的取得（土地整理储备部门）

·由建设单位向储备中心提交竞买申请，获得竞买资格后提交报价单。·成交确认后20个工作日内分别与土地一级开发单位和市国土局签订《土地补偿协议》及《××市国有土地使用权出让合同》，并交纳土地开发补偿费、土地使用权出让金、契税。

·缴纳土地使用权出让金：在60日内，到土地出让合同经办人开单，然后到大厅领取缴费单，由财务转帐到国土局帐户。后拿缴费单回大厅换取正式*。

·7个工作日内向土地一级开发单位缴纳全部土地开发补偿费。·180日内支付全部政府土地收益金。第61日起至180日止还须按月息0.2%的比例支付未付的政府收益金的资金占用费。

·在办理土地证之前交清契税即可。契税税率为３％，税基为土地出让金与补偿费之和。

·土地储备中心收取一定的挂牌服务费和评估费。

三、立项（先到区发改委）

·由设计单位对项目地块做出规划方案，由建设单位向区发改委提交立项申请。

1、立项申请（加盖立项单位及被占地单位或开发区公章）；

2、项目申请报告书（按国家标准格式编写，由甲级资质的咨询服务机构编写）；

3、项目占地位置平面四至图；

5.房地产开发项目相关手续流程图 篇五

办理计划提供资料

1、〈建设用地规划许可证〉及附件附图

2、不低于设计投资额30%的资金证明

3、资质证书和营业执照

4、〈建设用地批准书〉

土地取得形式

土地取得初期阶段规划方案论证

发 改 委 计 划 办 理

（含用地条件）领取规划用地许可证

通过招、拍、挂的形式

1、取得《建设用地批准书》

2、交清土地出让金办理《国有土地使用证》

规 划 设 计 方 案

1、《建设用地规划许可证》申请表；

4、1：500现状地形图；

5、在现状地形图上叠加绘制的修建性详细规划三份（规划房案电子报批文档）；

6、开发企业资质证书

1、城市基础配套设施费

2、消防设施配套费

3、人防工程结建费

4、新型墙体基金

5、散装水泥基金

6、污水处理费

7、建设工程绿化规划审批书

1、天津市建委----缴纳配套费手续

2、土地部门会签----经济适用住房用地函

3、房地局会签----产权灭籍办理

4、消防部门会签----消防审批

5、人防办会签-----人防手续办理

6、环保部门会签------环保审批手续

7、绿化部门会签------绿化审批

8、拆迁部门会签------拆迁监察

9、开发办会签-------开发项目审查意见

1、规划平面图；

2、《建设用地规划许可证》；

3、开发建设项目可行性报告承办程序

1、现场核查；

2、收集经济测算相关资料；

3、审查项发项目审查意见书》。

申请开工许可证提交资料

3、项目经理证书

4、《建设工程规划许可证》

5、施工许可联络单

6、消防设计审查合格证书

7、人防设计审查合格证书

8、投资计划

详 细 规 划 报 审

5、申请书、申请表

6、施工总平面图及平立剖图

规 划 报 审

统 一 收 费 联 络 单 会 签

取 得 建 设 计 划规 划 联 络 单 会 签

管 网 综 合 审 批单 体 方 案 审 批单 体 施 工 图 审 批房地产开发项目审查

会签流程

1、招投标管理

2、质监监督管理

3、勘察设计管理（防雷、墙改审批）

4、定额管理

5、行业管理

6、建设监理

会签流程所需资料

1、建设投资计划

2、报建单

3、监理合同

4、施工图纸

5、施工组织设计

6、建设监理

《建 设 工程 规 划 许 可 证》

开 工 许 可 证 会 签开 工 许 可 证 会 签 申 请

《建 设 工 程 施 工 许 可 证》

定 位 放 线

1、窗口报件

2、住宅处现场勘察

3、开发办各处会签

4、下发售前审查书

5、前置测量

定位放线通知书（测绘院）

定位验线合格通知书（区规划局）

办理售前审查提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、房地产开发项目审查意见书；

6、经规划局审批的规划图；

7、商品房预、销售明细表

《商品房销（预）售审查书》

商品房销售许可证办理流程

1、房地局资料审查

2、市场处现场勘察

3、处长审批

3、下发销售许可证

《商品房（预）销售许可证》

质量监督站单体验收流程

1、现场达到竣工条件

2、质量监督手续齐全

3、施工单位施工资料检查合格

4、组织设计院等相关单位现场验收

5、各方代表在验收报告签字

6、出具质量监督报告

办理销售许可证提供资料

1、发改委投资计划；

2、建设工程规划许可证；

3、国有土地使用证；

4、施工许可证；

5、营业执照；

6、资质证明；

7、经规划局批准的规划图；

8、售前审查书

9、面积、套数审查表。

办理两书提供资料

1、《商品房销（预）售审查书》复印件

2、《商品房（预）销售许可证》复印件

办理建筑单体验收提供资料

1、质量监督站单体验收

2、防雷工程验收

3、室内环境检测

4、三表检测

5、安防工程验收

6、环保验收办理消防验收提供资料

1、消防验收申请表

2、建筑工程消防设施验收申请表

3、消防工程质监验收报告

4、消防图纸审查件

建 筑 单 体 验 收

消防验收办理流程

1、验收申请

2、消防支队初验

3、消防支队正式验收

4、下发验收合格通知书

消 防 工 程 验 收

绿 化 验 收

规划验收办理流程

1、窗口申请

2、法规处现场勘察

建设档案验收办理流程

1、监督站专业资料审查

2、档案馆资料审查

3、资料装订

4、出具档案验收合格移交单

规 划 验 收

办理绿化验收提供资料

1、建设工程规划许可证及附件

2、建设工程规划总平面图

3、建设工程绿化规划设计图

办理规划验收提供资料

1、规划验收申请表

2、规划验收综合报告

3、法人授

8、电子报批文档

办理建设档案验收提供资料

1、甲方档案资料

2、乙方档案资料

3、监理档案资料

办理竣工备案提供资料

1、甲方各单项验收资料

2、乙方技术资料

3、监理技术资料

4、竣工备案申请表

5、单体验收报告

建 设 档 案 馆 备 案

竣工备案办理流程

1、监督科专业资料审查

2、单体验收报告

3、备案科资料审查

4、下发竣工备案证

建 设 工 程 竣 工 备 案

初始登记资料

1、产权登记申请书

2、土地使用证

3、建设工程规划许可证（附件）

4、规划平面位置图

5、竣工验收证明

6、规划验收合格通知书

7、房产测绘资料

8、个人法定身份证明或者法人资料证明

9、法律、法规规定的其他有关资料

房 产 产 权 初 始 登 记

总登记测量

1、按申报要求提供相关资料、图纸

6.房地产开发程序及开发流程 篇六

一、房地产开发准备阶段

1、房地产开发公司地开发前首先应进行实地现场踏勘、选址、了解项目附近一些相关资料。

2、市场调查，整理数据，委托有资质的勘察设计单位对待建项目进行可行性研究并编制可行性研究报告书。

3、对拟开发项目做总体经济概算，编制详细的修建性规划设计，并附参数和效果图，4、落实开发项目资金。

5、启动实施计划

二、房地产开发实施阶段

（一）房地产开发行政审批工作

房地产建设项目的规划行政审批程序：总体可按六个阶段划分：

1）项目选址定位；

2）依据控制性规划编制修建性规划，并出具规划总平面图报查、确定规划设计条件；

3）政府立项审批。

4）初步设计及施工图设计、审查；报建；

5）施工报建；五证相关手续办理，施工放线定位，施工过程中跟踪校验检查。

6）建设工程竣工综合验收备案。

（1）项目选址定位阶段应组织和完善以下手续：

1）规划选址定位：建设单位踏勘现场，组织项目策划人员对项目进行市场调研和经济指标分析。

2）所有数据齐备委托设计单位进行可行性报告编制，对项目进行可行性研究，编制项目投资概算。

3）概算指标符合要求后，申请规划部门进行总体规划和控制性规划调整，调整后报政府立会审批，审批通过进行修建性详细规划编制。

4）建设行政部门和发改委审查可行性研究报告及修详规划，合格后进行项目立项审批，市政府出具发改委立项和政府批文，住建局办理投资开发项目建设条件意见书。

5）国土资源局根据建设项目意见书进行土地利用总体规划和土地供应方案的审查。

6）环保局对项目影响环境进行评价，办理生产性项目环保意见书（表）。

7）消防部门对拟建设项目建设用地进行消防用地审批。

8）人防办进行人防工程建设布局审查。

6）文化局、地震局、园林局、水利局、林政资源局对建设项目相关专业内容和范围进行审查。

7）规划部门办理项目选址意见书（或规划设计条件通知书）。（2）项目规划设计阶段应组织和完善以下手续：

1）依据规划选址进行修详编制，2）编制施工图方案，根据施工图和修详图进行建设方案设计（效果图和鸟瞰图），报规划及政府主管部门审批。

3）规划设计深化，编制总平面规划图、竖向图、坐标图、管线综合图，园林绿化设计、道路路网及高程设计。

4）建筑单体平、立、剖面图，单体透视图，整体鸟瞰图。

5）报规划审批（3）项目进行行政部门审批

1）国土资源局办理土地预审。国土资源局对项目用地进行评估、测量、现地核实、收储、供地、缴纳土地也让金及相关费用，签订土地使用权合同。

2）规划部门对规划总图进行评审，确定建设工程规划设计条件。

3）规划部门核发《建设用地规划许可证》。

4）启动拆迁工作：办理拆迁许可证，公告、拆迁、回迁安置、灭藉、缴纳耕地占用税金及相关费用等

5）启动施工图设计工作。

6）规划部门依据规划设计条件和用地批准书，提出财政局应收取的行政事业性收费和政府性基金相关配套12项费用。

8）在建设单位缴纳相关规费后，规划部门核发建设工程规划许可证（4）建筑设计阶段办理以下手续：

1）施工图设计，出图、交底、会审。

2）市住建局对施工图设计文件进行行政审查，施工图纸报施工图审查机构审核。

3）公安消防支队对规划总体设计和施工图设计进行审查。4）施工图审查机构对规划总体设计和施工图设计进行审查。5）气象部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。6）人防办对规划总体设计和施工图设计进行审查。

7）市政部门、环保局、卫生局、地震局，人防办等相关部门对施工图设计的相关专业内容进行专项审查。并申请入网

8）住建局根据施工图设计文件、审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查合格书》。10）规划部门对规划总体设计和施工图设计进行审查。（5）施工前准备阶段应办理以下手续：

1）建设单位办理建设工程项目报建登记。建设单位提供（由银行担保工

程项目启动前）资本金证明（工程总造价的50%）

2）建设单位对工程进行发包，通过工程招标确定施工队伍和施工监理，签订发承包合同（施工合同、劳务合同、监理合同）

3）建设安全主管部门对施工项目和施工承包单位进行资格审格。办理农民工欠薪保证金、意外伤害保险、安全生产措施费，安全生产措施审批及相关安全应急救援措施审批。4）建设工程质量管理部门为建设单位签定质量责任状，确定质量标准，建设质量管理部门跟踪进行质量督评定。5）建设主管部门核发建设工程施工许可证。

6）四证齐全报规划部门审请开工放线，工程进入施工阶段。

（二）房地开发项目实施阶段（1）施工阶段应跟踪完善以下手续：

1）工程定位放线、验线； 2）工程分部分项工程分段验收； 3）监理部门出具质量评估报告；

4）建设工程竣工结算（竣工决算）申报、连同监理部门认可的施工技术档案报建设质量监督站备案，组织五方主管部门联合验收； 5）联检合格后，由建设质量监督部门出具《建设工程竣工备案书》；（7）商品房预售许可阶段办理以下手续：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1）发改委立项，政府批文、土地使用权证书、施工图审查合格书、建设工程规划许可证和施工许可证；

2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的80％以上的证明材料，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4）监理单位出具工程量完成80%以上的施工进度证明材料。

5）提供预售的商品房计算面积，6）提交商品房预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，6）施工图准确的各层平面图

7）小区配套设施及物业管理用房位置、面积、及与主管部门签定的物业管理合同（8）建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：

1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3）规划部门、土地部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。相关部门出具验收合格证明文件。

4）申请产权处测绘主管部门进行房屋测绘； 5）申请综合竣工验收。

6）、市住建局综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。

（三）房地产项目权属初始登记阶段

1、由住建局产权处核准新建商品房所有权初始登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

房地产开发流程（详细）

第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划选址

4、申报、审批项目建议书

5、编制、申报、审批项目可行性研究报告

6、编制开发项目成本概算

第二步 房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关收费

1、可行性研究费

2、房地产开发产项目资本金保证

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托有资质单位做地形图勘测规划，出具地形图，进行修详设计、建筑方案设计。

4、办理人防项目审批

5、办理消防用地审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准 20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

7.探讨整车开发的流程管理方案 篇七

1.1 流程的概念与内涵

流程是一组共同给客户创造价值的相互关联的活动进程[1]。流程包括输入资源、活动、活动的相互作用 (即结构) 、输出结果、顾客、价值等六个要素。流程具有目标性、内在性、整体性、动态性、层次性、结构性等特点, 流程是一个嵌套的概念, 流程中的若干活动也可以看作是“子流程”, 可以继续分解为若干活动;流程的结构可以有多种表现形式, 如串联、并联、反馈等, 这些表现形式的不同, 给流程的输出效果带来很大的影响。流程是对业务运作的规范, 优秀的流程能够提升企业的核心竞争力。

1.2 流程管理的思想与方法

流程管理是一种规范化地构造端到端的卓越流程为中心, 以持续的提高组织业务绩效为目的的系统化方法。与BPR的定义相似, 流程管理的定义中也包含了几个关键词:规范化、流程、持续性和系统化。

从这个定义可以看出, 流程管理将原来BPR定义中的彻底性、根本性融进了规范化、系统化中, 指出不一定全是彻底的重新设计流程, 而是应该规范地对流程进行设计, 需要进行重新设计的就进行重新设计, 不需要的就进行改进或保持。同时, 流程管理的定义指出, 流程管理是一种系统化的方法, 是持续的、不断提升的一种方法。流程管理的定义更加强调了流程的重要性。

2 整车产品协同开发流程管理模式构建

2.1 产品协同开发流程规划

目前整车产品协同开发的组织模式一般采用包含虚拟组织的矩阵型组织结构, 该组织结构具有以下几个特点[2]:

1) 项目组织中的各专业人员之间能够互相促进和支持, 通过工作的并行化来开展产品开发工作, 能缩短产品开发周期, 提高产品开发效率。2) 项目组中的专业人员能充分得到职能部门的技术支持, 便于企业开展长期的专业经验总结和知识积累。3) 供应商参与产品开发方式极大地延伸传统组织的范围, 将地域分散的各个开发小组有机的组织起来, 充分利用各自的技术和知识优势, 提升整个团队的开发能力。

2.2 产品协同开发流程层次结构

整车企业对产品开发流程层次结构的要求:1) 整车开发流程与零部件开发流程相关联, 需要详细制定零部件的开发流程并与整车开发流程做关键路径匹配。2) 按照整车开发流程与零部件开发流程的阶段, 定义不同部门在各时间节点所需要完成的任务和规定完成的时间、负责人, 核心业务流程需要指导开发任务的定义。3) 流程中的数据信息能由核心业务流程进行定义、规范、制定成熟度标准。

2.3 产品协同开发流程监控

对产品开发流程的监控主要从数据监控以及流程本身这两方面进行。

1) 数据监控。对产品开发流程的数据监控主要有以下几个方面:一、将实例化的产品结构树与建模时所定义的产品结构树进行比较, 确定已产生和未产生数据的监控报告, 以便辅助对产品开发进程的分析与管理;二、提供各项相关数据的记录报告, 其中包括数据生成时间、数据版本及所处文件夹等信息, 并判别是否保存于对应的文件夹中;三、对该工作流程中所需要的数据进行分析, 判断将数据传递给正确的开发人员, 即工作流程中的数据流向是否正确;四、对关键参数的监控包括查找关键参数所在的数据文件、关键参数的现有值及相关参数, 判别这些参数是否符合技术要求指标。

2) 流程监控。第一、流程活动状态及状态转换。产品开发流程是由一组有关产品设计、工艺设计、性能分析、工装设计、试验试制的活动所构成, 而流程活动的执行满足国际工作流管理组织 (WFMC) 所定义的七种活动状态 (初始、就绪、执行、挂起、终止、执行后和完成) 和控制规则。在流程运行过程中各项活动不断进行状态类型的转换, 这种状态的变化正是流程活动的逐步完成的真实体现, 流程执行所需数据的产生、接收、处理和发布是触发流程活动状态转换的条件。以串行的两个流程活动A和B为例, 当A发布数据前B处于等待状态;当A发布数据, B接收到数据后, B活动就满足了启动条件, 则B由等待状态转换为执行状态;而当B执行完成并发布数据后, B的状态则由执行转换为完成。因此活动的启动执行和结束的转换实质上反映了对应数据的获取、处理和发布过程。通过流程活动状态标识, 可监测到流程执行过程中特定时刻各流程活动的状态, 从而判断活动是否执行正常以及查看流程的完成时间。根据监控的结果, 流程管理人员和项目负责人员便于跟踪各个流程执行情况, 实现对流程的有效控制。第二、流程预警及报警机制。为了保证流程按照计划时间执行, 需要及时提醒产品开发人员加快执行进度或采取相应的调整措施, 提出了“流程预警”和“流程报警”机制。流程预警在指流程执行过程中, 如果流程活动的实际进度远远落后于计划进度, 就可以通过预先设定的方式提醒流程人员加快执行进程, 这种机制被称为“流程预警”机制。流程报警是指某流程活动的当前时间晚于计划完成时间, 或晚于计划最晚结束时间, 就表明流程已经滞后, 针对该情况, 需要提醒开发人员采取相应的措施尽快完成任务, 以避免或减少活动延迟对开发流程整体进度的影响, 这种机制被称为“流程报警”机制。

参考文献

[1]周夏飞, 王颂曦.新产品开发必须注重流程管理[J].浙江经济, 2008 (18) :63.

8.房产开发流程图 篇八

［关键词］房地产 开发企业 供应链管理 流程再造

一、房地产企业应用供应链管理的研究现状和问题

供应链是指“围绕核心企业，通过对信息流、物流、资金流的控制，从采购原材料开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的将供应商、制造商、分销商、零售商、直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。”

从供应链的角度来研究整个房地产产业运营模式，其主要思路就是以开发企业为核心企业，通过与其他供应链合作伙伴之间加强沟通交流，有效整合内外部资源合作开发，以达到提高开发质量，加快开发进度，降低开发成本，同时提升开发企业自身管理水平的目的。但目前国内关于这方面的相关研究多数还是仅仅将制造企业供应链管理的理论和案例进行一些修改，然后直接套用在开发企业身上。由于制造企业运作模式、生产流程等许多方面和房地产开发企业存在着明显的差异，这种生搬硬套就造成了理论在推广实践的过程中会因为遇到各种各样的阻碍而无法顺利推行。

房地产开发行业与传统制造产业最大的不同在于合作伙伴关系和生产方式上的区别，制造产业适用的一系列供应链管理模型，房地产开发企业都不适宜直接套用。因此，作者认为，想要在房地产业内切实有效地运用供应链管理的理论和方法，必须先深入分析两个行业在运作模式上的差异，再根据房地产开发企业的特点进行归纳总结，提出切实可行的操作方法，才能真正地完成成功的流程再造。

二、开发企业采用供应链管理方法与制造企业的差异分析

房地产开发企业与制造企业的不同主要体现在经营对象、供应链伙伴关系和生产方式这三个方面：

1.经营对象的差异

制造企业的经营对象通常是特定的商品，尽管产品性质可能有不同，但一般都可以通过大批量生产达到降低成本的目的，同时还要考虑原材料，半成品和产成品的物流和库存问题。而房地产开发企业的经营对象是一个个开发项目，它具有单件性、一次性、区位固定性和周期长等特点。这些特点造成了房地产项目在经营过程中与制造企业产生了很大的差异。首先，开发项目对于资金的需求巨大，开发项目依据规模的不同需要少则上百万多则上千亿元的投资才能得以运转，大量的资金在固定的生产地点聚集，并且在一个相当长的周期内无法周转变现；其次，由于上述的原因，开发项目的风险巨大，一旦项目受到政策、行业、市场或者企业内部不利因素的影响，最后可能对整个项目造成致命性的打击；最后，房地产开发项目的收益也十分可观，因此即使房地产行业一直是高门槛高风险的行业，但仍不断的有企业积极地加入进来。

2．供应链伙伴选择与管理上的差异

供应链合作伙伴关系是指供应链内部两个或两个以上成员之间的一种协调关系，即供应商——生产企业或者卖主——买主之间，在一定时期内信息互通风险共担、利益共享的信任合作关系，以保证实现某个特定的目标和利益。

房地产开发项目则是一个资源整合的过程，因此，对于供应链伙伴的有效管理是项目成功的关键。从工作内容来看，房地产开发企业的合作伙伴包括规划设计、施工图、景观设计、工程总承包、造价咨询、招标代理、施工监理、营销策划、提供建筑材料、建筑设备、销售代理等众多单位。无论是合作伙伴的数量还是关系的复杂性，都远远超过一般制造企业，因此在供应链合作伙伴的选择和管理时就存在较大的差异。

此外，由于提供服务的不同，开发企业对每种合作伙伴所采取的选择方式和合作原则也有不同。例如对于总承包单位等合作伙伴来说，考察重点主要在于三大控制（质量、成本、进度）的执行能力，合同的履行情况以及安全施工等因素，而对于建筑材料和设备提供商来说，考察的重点则应该放在产品的质量、价格、时间等因素上。这些不同都应通过拟定不同的评价标准体现出来。如果采用层次分析法来进行供应链伙伴的评价，单纯地修改影响因素的权重还远远不够，而是两者的评价矩阵在建立时就应该有根本性的不同。

3.生产方式上的差异

两者的不同还体现在生产流程上。制造企业的标准生产流程为“采购→生产→销售”，标准的房地产开发过程则可以分为“前期→设计→施工→销售”这四个阶段，如果进一步细化还可以分为“市调→可研→买地→策划→规划→设计→施工→营销→物管”等众多环节。不仅如此，开发流程的复杂性还体现在这些阶段往往不是依序进行，出于对开发进度的严格要求，所有开发环节常常是互相交错开展的，而且不同的流程之间还存在着重要的搭接关系，不能颠倒次序。例如如果开工所需的手续未完成，就无法进行施工；主体未能封顶就不能开始预售等。因此整个开发流程变得无比复杂。这与传统制造企业的链式供应链也有很大的区别。所以目前也未能总结出面向房地产开发全过程的供应链管理模型来。这时，就有必要转换思路，采用并行工程的思路来进行开发流程设计。

开发流程的并行工程思路是将整个开发流程分为设计、施工和前期配套等几条主线，互相独立推进，只在关键结点，例如拿到开工许可证、基础完成出正负零、主体封顶等重要节点进行必要的搭接。这样做的好处是，各个独立线程上工作团队只需要专心于自己的工作范围，节省无谓的等待时间，并且减少职责相互推诿的现象。

三、基于供应链的房地产开发流程特点分析

要采用供应链管理达到提高开发企业能力的目的，流程再造是必须的，而在流程再造的操作上，也应该针对开发企业的特点而进行设计，与相对已经比较成熟的制造企业流程再造相比，开发企业还应特别注意以下几个特点：

1.成本控制的重点

从项目管理的角度来看，一旦开发项目开始施工，成本控制的作用就十分有限。因为建筑开发项目中间所牵涉到的原材料和劳动力成本由市场决定，财务成本由银行决定，税费由政府决定，工程量在合同文件上也已经给出，也就是说价和量都已经在开工之前确定好了，只要不超过预算就算成功，这与制造企业想方设法地降低制造成本有很大不同。因此对于整个项目来说成本控制重点应放在设计阶段，尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上，所以应该积极采取设计招投标、限额设计等方法予以控制。一旦项目开始建设，成本控制的重点就变为计划外成本和管理费用的控制，则应该采用项目管理的管理方法。

站在流程改造的角度上来看，开发企业管理者最重视的是现金流，由于房地产开发是资本密集型的产业，一个项目不管是地价还是合同价款常常都要上亿元，而开发商往往还要用有限的资金在几个项目之间周转，顺畅的现金流才是开发最重要的保证。因此，在流程改造的时候就要重视对现金流的控制，具体可以从前期资金计划的制订，合同执行情况跟踪，变更洽商的严格控制等方面入手，并配合严密的财务制度才能确保不出差错。

2.进度控制的重点

进度计划其实就是现金流在开发过程中的体现：报批报建手续办理的进度关系着施工进度，施工进度关系着预售款的回收，除此之外还关系着银行利息的变动，合同价款的支付与索赔，楼价的涨跌等。进度控制管理的重点是对信息流的控制：事前要编制严密的总的开发计划，包括资金计划，施工计划，合同支付计划，销售计划等；事中要严格按照各类计划进行施工，保持各种信息的有效传达和接收以及对各种突发事件的协调处理，必要时还要建立风险预警机制对风险展开预控；事后要采用评价系统对实际的开发流程进行分析，总结经验教训，提高开发水平。所有这些特点在流程改造时都应该考虑到。

3.组织架构和运营制度的重要性

房地产开发企业由于工程地点比较分散，一般都采用矩阵制管理模式，以项目部为单位由项目经理负责，而各个部门还要同时受到公司的监管，因此容易产生多头管理的弊端。此外，由于开发过程中牵涉到众多的决策过程，各级管理人员要根据自己的权限范围进行审批，如果超越自己权限还必须向上级报送审批，这一套复杂的审批程序又常常与进度上的迫切要求相冲突。因此，开发企业流程再造的重点还应该体现在如何通过价值链分析，建立一套完善、周密且高效的部门组织架构及运营制度。只有组织架构、岗位职责、运营制度都明确建立并顺利运作起来，才能将工作落实到人，达到提升管理能力的效果。

除了以上几点外，还有一些需要注意的地方。比如制造企业普遍比较重视的物流就并非开发企业关注的重点。因为房地产开发项目从生产到销售的位置都固定，原材料半成品的运输往往由供应商负责，其物流成本也包含在采购成本之中。而场内运输的距离相对较短，对总成本的影响较小。另外开发企业信息化建设也不应盲目追求大而全，因为开发流程错综复杂，应在仔细分析后采用多种专业软件配合二次开发进行架构。

四、结语

通过以上的分析我们可以看出，房地产开发企业要应用供应链管理思想进行流程再造，应该先从房地产业的内外部分析开始，只有详细透彻地总结了开发企业的特点，才能做到对症下药，真正地将制造产业先进管理理论方法有效引入，增强房地产开发企业的核心竞争力，以此提高整个房地产产业的整体管理水平。

参考文献:

[1]马士华林勇:供应链管理[M].机械工业出版社,2000

[2]大卫·辛奇利维等:供应链设计与管理——概念、战略与案例研究[M].上海远东出版社,2000

[3]王学发等:房地产开发企业的供应链管理模式[J].河南城建高等专科学校学报,2001（12）

[4]余建等:基于供应链管理的房地产开发企业合伙模式研究[J].建筑管理现代化,2004（4）

[5]张丽李启明:基于供应链管理的房地产开发企业成本控制研究[J].建筑管理现代化,2004(6）