湖北省麻城市旧城改造纪实

湖北省麻城市旧城改造纪实（精选11篇）

1.湖北省麻城市旧城改造纪实 篇一

城市旧城改造中道路景观的建设

对城市旧城改造中道路景观的.建设现状进行了分析.在此基础上,归纳了道路景观整治应遵循的基本原则,指出了不同类型道路的整治重点,并阐述了整治的主要内容和方法.

作 者：尹安石 黄洁琼 黄滢 YIN An-shi HUANG Jie-qiong HUANG Ying 作者单位：南京林业大学风景园林学院,江苏,南京,210037刊 名：南京林业大学学报(自然科学版) ISTIC PKU英文刊名：JOURNAL OF NANJING FORESTRY UNIVERSITY(NATURAL SCIENCE EDITION)年，卷(期)：30(6)分类号：X321关键词：旧城改造 道路景观 整治

2.湖北省麻城市旧城改造纪实 篇二

一、城市旧城区改造的现状与存在的问题

城市旧城区的改造区域，一般都位于城市的中心地带，居住人口较为密集，也是本座城市发展最为原始的地区，公共设施较为简单，交通不便，常常伴随着道路狭窄拥堵，建筑一般一单层和多层诸多，外观陈旧。旧房大多数且为家庭人口数量较多的代表，一家几代人住在一起，成了典型的底层人口密度大的特征，由于随着城区发展，四周逐渐被高层建筑湮灭，和周围高层高密度的布局成了鲜明的对比。社会的发展，城区的扩建及城市文明程度的提高，旧房主人对改善自己的居住环境条件的迫切愿望，城区旧房改造的利益空间大，自然成了房地产开发商瞩目的焦点，也成了城区中旧房改造的必然。

国家政策的调整、住房商品化等一些列因素的推进，给城区旧房改造带来巨大挑战和机遇。解决城区中旧房区域的交通拥堵，脏乱差的环境面貌，提高和改善城区中旧房区域的人民居住条件和环境，这些都是有利于城区的发展，也是社会发展的趋势。

二、经济利益的驱使，成了城区旧房改造模式不同的根本原因

之所以我国城区旧房改造与西方国家截然不同的运作模式，其原因是多方面的，但其中最主要的最根本的原因是经济利益的驱使。西方国家的土地属于个人所有，个有产权受法律保护，在进行旧房改造时，必须保障原物业业主和租户的利益不受侵害，尽可能通过谈判的方式收购业权。但是，由于待改造地区的业权不集中，还存在某些业主常常毫无实际的抬高价格，使得房地产开发商和业主无法沟通，较长时间内达不成一致，使房地产开发商在谈判补偿的环节上花费较大的人力物力财力，又进一步增加了房地产开放商的投资成本。这在客观上导致了西方旧城改造的渐进式发展，各个时期的过渡较为自然，历史文脉不至于湮灭。我国土地归国家所有，私人拥有土地的使用权，然而私人的土地使用权往往得不到应有的保障和尊重。在我国很多地方，由于政府部门的介入，旧城拆迁中拆迁方与业主的交涉往往是在一种不平等的谈判。旧城区往往以私有房产居多，属于典型的"弱势群体"，在政府的安排下，往往只能在获得低于市场价值的补偿金后离开老城区。由于政府的介入，大规模拆迁变得异常方便快捷，利润也将成倍增长。

三、城区旧房改造中的存在的误区和问题

（一）正确认识城区旧房改造的真正动力

许多人认为房地产开发商尤其是私人开发商的唯利是图导致了我国城区旧房改造的大规模改造模式，其实这种看法是不客观的。诚然，纯商业化的操作，使得个别房地产开发商将社会利益和公众利益抛之脑后，以一些不正当的手段来赚昧心钱，但是我们应该看到，绝大多数开发商还是遵守以诚信为本，信守诺言的开发原则，虽然以获取利润为首要目的，但也遵纪守法，积极的为城市建设作出了自己的贡献。现在看来，反倒是具有政府和企业双重身份的开发商更容易造成破坏旧房改造的规则。此类开发商具有政府的背景，往往不参与新城区的开发建设，而只承担起城区旧房改造，这样能最大限度发挥其政府色彩的优势，尽力压缩其拆迁成本，在改造中牟取高额利润。

（二）在城区旧房改造中，当地政府行政职能部门的心态及发挥的作用

我国旧城改造的大规模拆建，政府的某些职能部门也负有一定的责任。我国地方政府职能部门的任期较短，且有各种各样的量化考核制度，随着社会对城市发展形象的重视程度，城市形象改善程度往往作为考核的重要标准。这样的考核往往会造成任期内的地方政府只注重自身的利益，即为了在较短的任期内获得可以的政绩，博取上级的信任，不得不在那些能够立竿见影的形象工程上花大力气。

（三）对所谓“钉子户”的错误定义

在城区旧房区域改造中，常常会碰到一些因为拆迁补偿太低即不愿意接受拆迁条件而拒绝搬迁的业主，这些业主被称为“钉子户”，地方政府往往认为这些“钉子户”的存在阻碍了城区旧房改造建设的发展，而最后往往也通过有关部门以强制手段勒令其搬迁，其实这种做法是有失公允的。拆迁大致可以分为两类，一类是为修建公共设施而进行的拆迁，以服务方便居民生活为目的，由政府进行统一的补偿和安置;还有一类是商业行为，也就是拆迁后商业利益开发、商品住宅开发等以盈利为目的的商业投资项目，这一类一般都有房地产开放商进行总体设计和运作。旧城区地理位置优越，商业价值高，目前大部分旧城区改造以这类为主。既然是一种商业行为，就应该为购买业权进行平等的谈判，开发商和业主进行等价的交换，处处依据法律和商业规律办事。为什么却仍有“钉子户”问题的出现呢?这是因为在我国的城市中旧城区改造过程中，本应该采取商业操作的拆迁过程却惯用行政职权手段加以，让拆迁户不能理解，让广大群众所不能接受。这必然会引起业主与政府之间的纠纷。

（四）建筑设计人员在城市旧城区改造过程中也有一定的压力

首先，在我国市场经济形势下，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的各项费用成本的条件下才可能实现。建筑师为了满足开发商对容积率的要求，往往在多层高密度甚至高层高密度的原则上进行建筑房屋的设计，但在体量和尺度上已与原有风格大相径庭。其次，在国内各种严格的建筑设计规范如消防、日照、交通等要求的束缚下，新建的建筑群体已经不可能达到传统建筑那种密度。

而在主观上，国内建筑师也有大规模简单化设计的倾向。国内建筑设计收费较低，为了创造更多的产值，建筑师不得不进行批量生产，往往会青睐一些规模较大、可以给自己带来更大经济利益的项目，而不愿意去悉心研究一些小的改造项目。我们常常看到的旧城改造，经常是简单的复制和毫无变化的克隆，缺乏变化和千篇一律，这无疑对旧城改造也起到了一定的破坏作用，在这一点上，建筑师难逃其咎。

四、结语

对我国大规模旧城改造的利与弊，舆论界众说纷纭。建筑界内部往往过于着重它给旧城文脉和建筑风格带来的破坏而没有充分考虑到它的社会效应。对我国旧城改造所取得的社会成就，我们必须充分肯定。回首西方的城市发展史，也不乏大规模改造的实例，对旧城的破坏也曾经有过。西方许多国家居住设施严重短缺，为缓解居住需求，它们也曾进行大规模拆建，兴建了许多大型居住区。而在英国、美国等国家也是如此。只是在现阶段，西方的城市建设已经发展成熟，没有大规模改造的原动力，客观上使他们的旧城渐进、健康的改造。

摘要：在我国城市旧城区改造中很多现象已经引起了越来越多的有识之士的重视。在我国业已加入WTO、逐步实行价值多元化的今天, 在社会文明度越来越高的新时代, 在当今构建和谐社会的大环境下, 维护和保护每个人的私有财产, 既是广大人民群众的的呼声, 也是时代发展进步的必然。

3.湖北省麻城市旧城改造纪实 篇三

关键词：旧城改造;问题;对策

一、旧城改造的重要作用

1.改变城市面貌

旧城往往建筑密集，建筑见缝插针，外观形象较差，是城市中脏乱差比较集中的地区。通过旧城改造，不论是推到重建，还是更新改造，都将在很大程度改变其面貌，提升城市的整体形象。

2.提高人民居住水平

旧城区建筑年代久远，通风和卫生条件相对较差，且基础设施配套不完善，居住条件较差。通过旧城改造，统一规划，配备完善的公共服务设施和市政公用设施，给旧城区市民提供一个宜居宜业的新环境。

3.挖掘城市用地潜力

挖掘潜力是旧城改造的重点工作和重要目的。旧城一般面积较大，且土地价值未得到最大发挥。在城市不断扩张、用地紧张的背景下，通过旧城改造，可有效地挖掘用地潜力，在一定程度上解决城市用地紧张的问题。

4.加速城市现代化

在城市现代化过程中，旧城多落后于新区，在公共设施以及交通、环境等方面，旧城都存在很多不足，在新区发展到一定程度后，启动旧城改造工作有利于完善整个城市基础设施的配套建设，改善城市的住宅、商业、用地、环境、交通等问题，加速整个城市的现代化。

二、当前旧城改造中存在的问题

1.改造成本较高，资金难以兑现

旧城改造资金的合理来源和有效运作是保证改造工作顺利进行的重要问题。旧城区多处于城市建筑密集、基础设施不完善的地段，光是高昂的拆迁成本就足以让政府和开发商望而却步。如广州天河区冼村改造工程，由于对拆迁难度估计不足，造成后续资金跟不上，实际改造后的效果与当初规划的蓝图有较大出入，尽管后来做了补救工作，但已经推迟了原计划的改造进程，给周边市民带来相当不便。

2.更新改造手段单一，具体实施及管理机制不完善

长期以来，我国各城市对于旧城区更新采取的手段和策略较为单一、粗暴。改造方式的物质化、单一化一定程度上限制了改造的深度和广度。通常的做法是推平重建高楼，但这样做光是场地改造、土建施工上的花费就难以承受。国外的旧城改造往往注重循环利用，认真调查并分析街区的历史与现状，利用已开发的土地，不改变建筑外型而赋予其新的使用功能，周密规划详尽保护与改造方案，由公众参与最终确定方案。

3.历史文化遗产遭到破坏

旧城往往是一个城市历史文化遗产所在地，是城市特定历史条件下遗留下来的建筑空间环境，是城市传统与特色的继承。在城市建设中，旧城改造本是一个挖掘文化遗产的科学文化价值和教育美学价值的机会。然而实际过程中，当前旧城改造对于这些珍贵的历史文化遗产来说，不啻于一场浩劫。只有那些规模较大、经济价值可观的，政府和开发商才会予以保护，此外，那些零散的、经济效益不明显的文化遗产免不了被毁灭的厄运。如广州始建于1916年广州署前路民国警署旧址建筑已经从历史文化名城广州消失。这种现象并非偶然，若不加遏止，当旧城改造完成后，很多宝贵的文化遗产将永远葬身于钢筋水泥之下。

三、新形式下旧城改造的策略

1.着眼全局，从整个城市甚至更大区域来考虑。旧城改造不应只是旧城本身的问题，而应与整个城市的建设、乃至更大区域的发展联系起来，分析其在区域中的地位和发挥的作用。旧城区曾经是城市的繁华地区，有的现在还承担着公共服务方面的重要作用，曾经或正在城市发展中占有重要地位。因此，旧城区的改造并非仅是旧城本身，而应该仔细考虑其在整个城市中所处的地位，继而确定其定位和发展目标。

人民南路是广州市老城区西南部，是越秀区和荔湾区的交界处，其所在区域曾是广州最繁华的商贸中心。街区内拥有众多特色历史建筑和连续的骑楼街立面，是广州旧城重要的岭南文化、商贸文化标志地。为加强历史文化保护区传统风貌的保护，促进积极保护历史文化资源，合理更新建设，适应城市发展和市民现代生活需要，因此，我们一是从历史文化的功能出发，挖掘旧城的历史价值，决定将沿街建筑的居住功能改为商业用途，赋予商业价值，形成具有地方特色和個性鲜明的繁华中心，支撑整个旧城的持续发展。二是从优化城市的功能结构出发，联系新城区和老城区，赋予其新的功能和使命。

2.要协调旧城改造与新区开发的关系，共同发展。不仅要从整个城市的角度考虑，更重要的是要与城市新区发展结合起来。旧城和新区在功能、城市风貌等方面是互补的，不应割裂开来。否则新区没有旧城的底蕴，旧城没有新区的朝气，不利于整个城市未来的发展。通过分析老城区以及新城的历史和现状，老城区的生活休闲设施少而散，难以满足居民要求，目前不论是老城区还是新区部分，都缺乏足够的生活休闲设施。从优化城市功能结构出发，需要一个生活中心来完善城市服务功能。因此，我们顺势而为建设一个集商业、商务、金融、文化、娱乐、休闲旅游于一体的高品质城市生活中心，实现旧城面貌和功能上的双重更新，激发地区活力。

3.注重保护历史文脉，延续城市历史。旧城往往是一个城市的历史遗产所在，旧城改造不是要完全拆掉旧城建设新城，那种急功近利式的推平重建的做法并不可取。对于一个老城区来讲，这些街巷空间就是其历史文脉所在，是城市的有机组成部分，是城市历史的印记和城市特色，能够强化居民的乡土意识。如果全部拆除重建，面貌可能会更加美观，但是从长远发展的角度出发，保护一个城市的历史和特色更为重要。因此我们尽量保护其原有的街巷空间。

4.要注重提升土地价值，确保改造资金来源。旧城通常建筑密集，拆迁改造成本高。如果土地价值得不到最大的挖掘，则政府要背上很大的财政包袱，开发商也会望而却步，最终导致旧城改造难以为继，草草收场，甚至造成很大的社会问题。当前不少城市旧城改造的做法就是大拆大建，这不仅抹杀了城市的个性，而且越来越多的城市特色正逐步丧失，“千城一面”现象日趋严重。最好的做法是既能最大程度地提升土地开发价值，又不大肆破坏旧城原有的风貌。

例如广州荔湾区、越秀区的文化底蕴，得天独厚的区位条件，使城市老城区呈现巨大的开发潜力。在这样一个“风水宝地”进行大规模的更新改造，在高投资下没有相应的高回报是得不偿失的。但是高强度的开发，必然带来如交通、环境等诸多问题，城市形象与新城区同质化，随之而来还有历史格局、机理的破坏和传统风貌、城市特色的丧失。

5.以人为本，妥善安置拆迁居民。拆迁户往往是旧城改造的牺牲者，他们难以从旧城改造中获益，对于他们的安置，很多地方的做法就是补偿一套房，而实际上相当一部分的拆迁户损失的并非只是房产，同时还有他们的谋生工具。因此，应该让其参与旧城改造，包括设计方案的意见征询、实际施工的监督。改造完成后，根据实际情况优先为拆迁户安排合适岗位，解决其就业问题，并在商铺租售中给予一定的优惠条件，做到妥善安置。

四、小结

旧城改造是目前我国城市建设的一大难题。现阶段除了法律法规不完善之外，城市规划作为旧城改造建设的引导，角色错位、方法和理论落后更是导致我国旧城改造陷入困境的关键原因。目前我国正处在城镇化与工业化发展的黄金时期，但是建设用地浪费严重、粗放利用的现象还很多，因此做好旧城改造的工作是非常重要的。

参考文献：

[1]刘西耀等.新时期下旧城改造措施的探讨[J].山西建筑，2009（13）.

4.湖北省麻城市旧城改造纪实 篇四

严格坚持节约集约用地 有序统筹麻城经济发展 ——湖北省麻城市大力开展节约集约用地工作纪实

曾新文 夏元奎

麻城市位于湖北省东北部，版图面积3605平方公里，总人口120万。今天的麻城，人丁兴旺，百业繁荣，大别山火电厂、京九铁路、沪蓉高速、大

广高速等一厂三路的建设，为麻城提供了大好的发展机遇。与此同时，快速发展的地方经济建设与土地供需矛盾日益突出，坚持节约集约用地、有序统筹经济发展是解决这一矛盾的有效途径。麻城市大力开展节约集约用地工作,得到国土资源部的表彰并将经验在全国国土系统推广。

土地不可再生，扩充不是办法，节约方是途径，集约才是出路,麻城市国土资源局通过充分发挥土地利用总体规划的“龙头”作用，将城区划为不同的功能区，由分散经营转变为集约专业经营，达到建设占地少，利用效率高的目的。同时该市积极整合、拍卖存量建设用地，清理、置换、储备闲置土地：拍卖农机公司等单位的土地60多亩，收回烟草公司等单位的闲置土地56亩，置换金桥宾馆等单位利用率低的土地120多亩，充分挖掘了用地潜力、提高了土地利用效率。与此同时，该市大力限制城市建私房，形成新的城市居民集中居住区。近4年的时间，仅城市居住用地一项，就节约用地150多公顷。该市大力开展土地整理，改造低丘岗地，建设总规模达19.5万亩，新增耕地3000多亩。该市大力推行旧城改造，迁移老城区36家大小企业和25家行政事业单位，形成了新的商贸集中区、工业园区、乡镇工业集中区等一大批新的经济增长点。该市整合社会资源，聚集多方合力，多措并举，使麻城市在节约集约用地方面取得了明显成效。

25家行政事业单位迁建，36家大小企业土地置换和收储后的拍卖，既改造了老城区，靓化了老城区，盘活了老城区的存量用地，充分发挥了老城区商业用地的最大潜力，建成了以商贸步行街为代表的商贸中心；又建设了新城区，美化了新城区，提升了新城区土地价值，促进了新城区的发展，形成了以闽达•香榭花都、神光花园、兴业物资、中林木业等新的居住聚中区和新的工业园区，其经济效益、社会效益、综合效益都得到了充分体现。迁建工作和土地置换工作相结合，探索出了一条合理调整土地规划用途、改变土地利用方式，节约集约用地的新路。

“旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家”，昔日的茅堂草舍变成了今日的大型园林景观社区，“闽达•香榭花都”是该市整顿规范建城区个人建房、结合老城区25家行政事业单位迁建新城区而规划设计的。整个社区楼盘占地200亩，规划用途为商居用地，建筑面积容积率高达1.93，分三期开发，规划总建筑面积33万平方米，商业面积5万多平方米，住宅楼2000多套，计28万多平方米，可供2000多户一万余人入住。一期已开发建成商业楼18000平方米，住宅楼627套96420平方米，已销售300多套。整个楼盘规划建设11层以上小高层电梯房17栋。比常规房地产开发节约土地120多亩，土地出让价格比常规用地高出一倍以上，节约集约用地成效十分显著。

5.旧城改造经验 篇五

一、注重政府主导与市场运作相结合

旧城改造是一项复杂的系统工程，也是政府推进发展的重要工作，我们着力把政府主导与市场主体有机结合起来，保证了改造的有序推进。一是坚持政府主导定位。在认真摸清底数、充分论证的前提下，政府根据区域可持续发展原则，统一编制改造规划，明确改造定位。如将太平街作为历史文化街区来改造，将黄兴南路作为商业步行街来建设，将坡子街作为美食街来改造，等等。同时，将政府由作为协调各方利益的第三方“转型”为最大化保障群众利益的“第一方”，着力解决拆迁中的住房、就业、就学、就医等老百姓的实际难题，为改造的推进营造了良好环境。二是坚持市场模式运营。面对旧城改造过程巨大的资金需求，我们注重运用市场手段，充分调动各类社会资本参与旧城改造，达到了既完成当前改造，又兼顾后续管理的目的。如在黄兴南路步行街、坡子街等项目的建设中，我们通过严格“招拍挂”程序，成功引进了三兆公司、大韵公司分别承担其规划、建设及整个后期运作、招商、管理等工作，切实解决了建设资金难题。目前由北京华远公司运作的金外滩项目投资将达100个亿。三是坚持联 1 动方式管理。作为政府主导的工作，政府在做好规划、定位等工作的基础上，注重通过与企业和社会资本的联动与协调，以保障改造的顺利推进。近年来，我们先后成立了黄兴南路建设指挥部、坡子街建设指挥部、南湖片区指挥部、顺之安棚改公司等一系列机构，服务各个项目的加快建设。在后续管理上，建立了经常性沟通协调机制，统一配置各方资源和调度重要工作，为项目运作和后续管理营造良好环境。

二、注重改善环境与改善民生相结合

作为传统商业区和居民聚集区，旧城区提质与否直接决定了百姓的生活品质和生存环境。我区坚持从提高百姓归属感、幸福感和满意度着手，大手笔推进了一系列惠民工程、亮点工程。

（一）积极推进社区环境综合整治。自2006年开始，我区先后投入2亿多元对全区63个社区综合环境进行了大规模整治，形成了以涂新、白沙井、仰天湖社区为代表的精品改造工程20余个，有力改善了居民生活环境。一是科学确定整治规划。作为改善人居环境、提高城市品位的重要举措，区委、区政府对社区环境综合整治高度重视，根据区情实际及社会发展需求，科学确定了社区整治规划，着重就社区基础配套、脏乱治理、窗口亮化、管网改造等工作提出了明确的要求。二是严格管理整治环节。围绕强化整治工程程序管理和现场管理的具体要求，由区、街两级联动配合，规范了调查摸底、规划设计、实施方案、工程建设等八个环节的具体工作，并按照市场化运作、专业化公司管理的方 2 式建立了长效管理模式，真正做到了程序化工作、有序化施工。三是精心打造整治亮点。在广泛征求民众及专家学者意见的基础上，对社区的绿地建设、地面硬化、管道铺排、化肥池改建、垃圾桶改造、拆违控违等细节工作进行了具体定位、分类规划和品质建设，促进了基础配套不断完善，打造了一批精品特色社区。四是全面完善整治机制。成立了区主要领导牵头抓总、相关部门协调配合的整治工程指挥部，明确了区党政一把手定期现场办公、工程指挥部“周调度、月总结”的工作机制，有效确保了责任上肩、人员到岗、资金到账，为整治工作提供了坚实保障。

（二）积极推进背街小巷提质。搞好背街小巷的改造，就是办好老百姓家门口的事，关系千家万户老百姓的切身利益。一是规划上贴近群众。努力将老百姓的衣食住行和背街小巷改造有机地融为一体，结合街巷原有的建筑质量、生活肌理、空间格局、街巷尺度、文化遗产等进行综合考虑，制定了切实可行的改造方案。二是功能上力求完善。包括门前马路的维护、路灯设施的配备、绿化的养护、下水管道的铺设、自来水管线的改造、垃圾的合理处置等硬件设施和各种软件设施的改善，都力求能更好的服务群众生产生活。三是建设上注重特色。比如，按照整体布局和效益分析，建设了长沙首条形象样板路——大古道巷、全市首条历史文化特色街——古潭街，打造了太平街、青山祠、西文庙坪等一批历史文化街区。同时，严把质量关、安全关、签证关、验收关和评审关，确保了工程质量和效益。

（三）积极推进棚户改造。近年来，按照“政府主导、社会参与”的模式，全区共完成128万㎡的棚户改造，人均住房面积提高了12㎡。一是组建了棚户改造公司。由政府全资组建了顺之安棚户改造公司，全权负责全区棚户项目改造。同时，由市区共同出资组建南湖新城公司，负责南湖片区的改造。目前市、区财政投入棚户改造资金6亿元，依托政府成立的南湖棚改公司融资32亿元。二是完善了棚户改造方式。主要是采取了保护性改造、项目带动改造和片区整体改造三种方式，取得了良好成效。特别是南湖片区改造，作为长沙市最大的棚户区，总面积5457亩，其中棚户面积3638亩，有棚户居民3万多人，需要拆迁资金53亿元。片区自2007年7月启动以来，省委书记张春贤、省长周强同志先后两次来现场视察。截至目前，累计拆迁单位190个、住户3028户，大型市场4个、经营户863户，拆除建筑面积40余万平方米。三是加大了有机棚改力度。对不适宜大规模开发建设的古道巷地区、学院街地区，坚决按照“传承与改造相结合”的理念进行改造，在建筑风貌设计上注重发展新文化、保留老文化，并充分利用传统的历史遗迹、人文资源，综合发展商务、旅游等产业，努力把现代文明生活方式和湘楚历史生活方式相结合，促进街区的保护更新和协调发展。四是强化了拆迁房源保障。遵循“多元安置”的原则，通过货币安置、发放经适房货币补贴、在线发布房源信息、扩大经适房和廉租房筹措范围、引导安置户自主选择安置方式等形式，进一步建立健全了棚改住房 4 保障体系，争取了民众的支持和理解。五是完善了棚户改造机制。全区成立了由书记任顾问、区长任组长、区四大家有关领导参与的棚改协调领导小组及棚改项目、有机棚改和企业危改四个工作组，建立了现场办公、定期调度讲评等工作机制，并调派精干力量深入项目拆迁一线，确保了改造顺利推进。

三、注重改造建设与保护利用相结合

作为长沙市古城区所在地，天心区内拥有大量的历史文化遗产和人文景观，可谓处处是文化，满眼皆历史。在推进改造过程中，我们充分尊重历史、保护历史，取得了较好成效。一是强化历史风貌的保护与恢复。按照“整旧如旧、修新如旧”的原则，在城市建设规划的前期作出了保护长沙历史文化风貌的决定，有效避免了盲目大拆大迁、重复建设和同质建设。特别是大力挖掘和重新整理了湖湘历史文化，将尘封多年的历史人物、事件、古民谣还其本来面目，将大量淹没于背街小巷中的人文资源发扬光大。如在古谭街，我们充分考虑其文化含量，保留了原来的建筑风格、街巷格局，采用仿古手段，再现了明清时的建筑风格、风土人情和市井文化。又如在对城南书院所在地妙高峰巷的改造中，我们设置了雕塑景观和绿化景点，充分展现了昔日“城南旧事”的风采。二是强化亮点特色的打造与提质。对于独立的历史文化遗迹，我们在稍加修葺之后，使之成为展示长沙历史文化风韵、体现现代文化风格的特色景区。如贾谊故居、天心古阁、白沙古井、第一师范等主打景点已经成为来长沙所必到的景点。特 5 别是在对太平街历史文化街区的改造中，我们保留了道路两边的古建筑、青石路面，设计了独具特色的仿古招牌，将其打造成了展示古代建筑、演绎传统戏剧、制销文化精品、交会文人墨客的历史文化特色街。又如在城南西路的改造中，考虑到道路与杜甫、黄兴、张仲景、蔡锷等历史名人有着历史渊源，我们把临街店铺的外墙修葺成明清式古建筑，街边路灯也配合以具有浓烈古韵的灯笼式灯具，使整条道路和沿线的天心阁、蔡道宪墓、社稷坛、天妃宫等历史遗迹浑然天成，相得益彰，打造了一条展现长沙深厚人文底蕴的名阁名人路。三是强化开发项目的引导与控制。为不破坏天心阁西眺湘江的山水洲城视线走廊，我们在旧城改造的过程中，对地处长沙历史文化保护区的坡子街和学院街地区的项目，包括德胜广场、南湖片区北部棚改等的建筑风格、色彩等因素进行了协调，并采取了建筑限高、容积率控制等手段，保证城市的整体布局错落有序，又不破坏现有格局。

四、注重提升形象与经济发展相结合

6.旧城改造 标语 篇六

大力加快城中村改造，切实推进城市化进程

保护文化遗产，建设旅游大市 旧城改造万代福，子孙后代感谢党

旧城改造，造福人民

全市动员，全民参与，努力开创××社会主义新农村建设新局面

2、弘扬“三创”精神，加快现代化新农村建设?

3、落实科学发展观 建设社会主义新农村

4、加快新农村建设，全面实现“两个率先”。

5、建设社会主义新农村，率先基本实现现代化

6、努力建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村

7、大家一条心 建设新农村

8、坚持工业化致富农民，城市化带动农村，产业化提升农业，走新型“三农”发展之路

9、坚持发展，推动向农村延伸，城市公共服务向农村覆盖，城市现代文明向农村传播

10、以工促农、以城带乡、以乡促城、城乡互动，统筹城乡经济社会发展

11、统筹城乡发展 促进社会和谐?

12、坚持多予少取放活 促进社会发展

13、城市带动农村

14、不断深化“三有工程”，巩固完善“五道保障”

15、鼓励农民创业，扩大农民就业，拓宽增收渠道，富裕农民生活

16、发展现代高效农业 加快农业

17、加快发展 构建环境友好型农村

18、加强建设 提高农业综合生产能力?

19、培育壮大农业龙头企业 加快推进农业产业化

20、推进农村 提高农业产业化经营水平?

21、发展农民专业合作组织 提高农民组织化程度

22、以热爱祖国为荣、以危害祖国为耻；以服务人民为荣、以背离人民为耻；以崇尚科学为荣、以愚昧无知为耻；以辛勤劳动为荣、以好逸恶劳为耻；以团结互助为荣、以损人利己为耻；以诚实守信为荣、以见利忘义为耻；以遵纪守法为荣、以违法乱纪为耻；以艰苦奋斗为荣、以骄奢淫逸为耻。

23、树立，深化农村“文明福万家”主题教育

24、知荣辱 讲正气 树新风 促和谐

25、搞好村庄规划 改善农村面貌

26、改善农村环境，提升农民素质，促进农业发展

27、建设新农村 倡导新生活

28、破除陈规陋习倡导文明新风?

29、培育文明新风 构筑和谐农村?

1、全党动员 全民参与 共建社会主义新农村

2、精心组织 务求实效 深入开展新农村建设活动

3、生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主

4、落实科学发展观 创建和谐新农村

5、大家一条心 建设新农村

6、坚持多予少取放活 促进农村经济发展

7、实行城乡统筹 加快农村发展

8、工业反哺农业 城市带动农村

9、贯彻落实中央一号文件 大力建设社会主义新农村

10、“3+1”联手共建 城乡统筹一体发展

11、壮大县域经济 促进新农村建设

12、工农联手 互惠共赢

13、城乡互动 工农协调

二、镇村建设方面

1、搞好村庄规划 改善农村面貌

2、改变农村面貌 建设美好家园 创造幸福生活

3、积极投身“四清四化” 为创建文明村庄做贡献

4、农村要环保 青山绿水好

5、清除农村污染，营造秀美山川

6、民风淳朴 团结和睦 经济繁荣 环境优美

7、建设中心村、改造空心村、合并弱小村、发展特色村

8、整治村庄环境 改善农民生活

9、开发新能源 享受新生活

10、改厕改灶改圈 植树栽花种草

三、班子建设民主管理

1、健全村民自治运行机制 大力推行四民主两公开

2、加强民主法制建设 保障农民民主权利

3、壮大农村集体经济 带领农民共同富裕

4、完善村民自治 推进村务公开

5、着力促进农民增收 提高农民生活水平

6、关心农民疾苦 尊重农民意愿 维护农民利益 增进农民福祉

7、发挥农民主体作用 建设社会主义新农村

8、深化农村综合改革 理顺基层管理体制

9、户户倡树新风 人人遵守公德

10、不打架 不酗酒 不赌博

四、培育新型农民

1、建设新村镇 发展新产业 培育新农民

2、大力开展农民科技培训 积极实施绿色证书活动

3、加强精神文明建设 培育造就新型农民

4、破除陈规陋习倡导文明新风

5、培育文明新风 构筑和谐农村

6、建设新农村 倡导新生活

7、爱整洁 讲卫生 共建新农村

7.湖北省麻城市旧城改造纪实 篇七

一、旧城改造步履艰难的情况分析

史称“百载商埠”的汕头市旧城区, 在20世纪80年代旧危房比率达70%, 房屋险情多, 倒塌事故频发, 商埠功能基本丧失。1987年9月10日, 汕头市人民政府成立市区危房改造指挥部 (后来改称市旧城改造指挥部) , 政府作为危房改造的主体, 出台了若干优惠政策, 把为群众排忧解难、扶危济困放在首要位置, 力求获得较好的社会效益、环境效益, 对经营亏损的旧城改造项目通过减免税、财政补贴维持盈亏平衡。1998年之后, 市区旧城改造 (即原来的危房改造, 下同) 逐渐由以政府为主体转化为以经营开发企业为主体, 优惠政策逐渐难以兑现, 很多项目面临亏损。在房地产陷入低迷的时期, 汕头市将原地拆迁补偿修改为房产评估作价补偿, 但由于连年来商品房价位急剧上升, 作价补偿款买不到同等面积的二手房。居民感到其利益受到侵害而拒不搬迁, 被迫中止运作。

造成旧城改造进程受阻主要有以下几方面的原因。

(一) 旧城改造主体定位失误, 经济效益没有保障

汕头市旧城改造是政府以“扶危济困, 改善民生, 以人为本”为理念的行为。它把获取社会效益、环境效益放在重要的位置, 以少量的资源投入维持改造项目经济上的盈亏平衡作为实现经济效益的目标, 忽略了旧城改造的经济效益是旧城改造成功的前提条件。特别是当其主体转化为开发商时, 忽略了旧城改造的社会性、综合性、复杂性。将旧城改造从以政府为主体实施的行为所产生的良好惯性当作旧城改造的必然性, 直至政府不再对旧城改造项目进行资源性投入和政策性扶持, 又将部份社会责任转嫁给开发商, 开发商在到处受到掣肘的情况下, 企业的经营策略随之转向, 转而争取全身而退, 不再参与旧城改造。

(二) 在旧城改造过程中, 城市品位得不到提升

旧城改造拆旧建新的改造模式没能使新建成区的人口构成、经济方式和社区经济实力得到有效改善。缺乏集中财力兴建公益性的公共配套设施和反映侨乡、商埠特色的地标式构筑物, 环境得不到改善, 给人的感觉是“新瓶装旧酒”, 外观改变, 内涵依旧, 不能通过旧城改造彰显城市活力。

(三) 不能产生规模效应, 经济效益低

旧城改造从早期的见缝插针到后期的分片实施, 缺乏整体性规划, 新旧建筑物错杂。新建成区起点低, 档次无法提升, 未能在改造过程聚合起最大的人气、商气和地气, 产生集聚效应。由于能量分散, 所以区位价值低。相同的工程造价标准, 其商品房价值只能达到新区商品房价值的60%, 且销售困难, 形成恶性循环。

二、城市经营理论的形成和应用为乌桥岛改造提供借鉴

20世纪80年代后期, 由于城市化进程加快, 城市问题日益突出。中国城市经济学会会长汪道涵在1998年9月正式提出“今后城市现代化建设要走城市经营的新路”。随之, 学术界又加深了研讨, 城市经济学应运而生。“城市经济学作为研究城市土地利用、城市环境建设、交通运输、财政金融等方面问题的一门学科, 主要涉及城市资源的有效利用和城市基础条件的改善等城市经营管理方面的一些应用课题”。

现阶段, 国家进行了一系列相应的改革, 为城市政府经营城市提供了可能。一是城市房地产改革措施的出台, 使城市政府拥有了自己的且有权处置的资产。国家通过《土地法》和《规划法》把大部份土地收益权和支配权划给了地方政府, 使地方政府拥有了自己可以经营的产品。二是1994年的分税制改革的实施使地方政府取得了独立的财权, 可以自由地在这个财务权利边界之内经营。三是改革开放政策的实施使得城市经济与世界经济更加紧密地融合。政府必须通过对城市的整体经营来改善城市投资和居住环境并增强吸引力, 通过对城市资源的优化配置, 提高城市自身价值和可持续发展能力。

城市经营是市场经济体制改革的一大创新, 其产生和发展是社会主义市场经济发展的内在要求, 是市场经济规律在城市管理中的客观反映。近20年来, 国内一些城市就是以城市经营为发展理念, 把城市当作最大的国有资产来经营的。它们把重点放在盘活土地上, 抓住拆迁这个核心, 运用级差地租的理论, 依靠工业和居民的大搬迁, 推动城市产业结构的调整, 使土地和地面实物均实现了成倍的增值。

汕头市的乌桥岛占地面积47.38公顷 (710.7亩) 。据《汕头市志》记载, 鼎盛时期有市级以上工业企业60多个, 属于重污染区。现只有20家占地199.95亩。原来的工业、仓储业用地有的逐步改建成住宅, 有的荒废闲置。居民区与工厂、仓库混杂, 乱搭乱建的简陋建筑物多。全岛总建筑面积53.71万平方米, 有76.69%的房屋属于危旧房。乌桥岛是一个独立的地块, 可以借鉴国内兄弟城市的经验, 运用级差地租的理论, 通过异地大建设, 为居民和工业创造大搬迁的条件, 推动旧城改造的进程。这是目前突破旧城改造瓶颈的切实可行的办法。

三、乌桥岛改造必须贯穿城市经营的理念

最近, 汕头市金平区政府针对全市90%的旧城区集中在该区的实际情况, 提出“今年将着力推进城区扩容提质, 促进产业转型改善民生福祉”, 认为“推进旧城区的整体成片改造是优化城市发展格局的必然要求”, 要“重点突破乌桥岛的整体改造”。乌桥岛史称“贫民窟”, 按照乌桥街道办事处提供的情况, 现有居民户6318户, 其中贫困户共2219户, 占总户数的35%;低保户564户, 1008人;领取残疾人证的436人;单亲家庭300多户;65岁以上老年人3862人;下岗无业人员3000多人。

显然, 乌桥岛的旧城改造涉及的问题更多的是弱势群体的保护, 必须通过旧城改造政策性的扶持, 改善中、低收入者的生活条件, 使之能安居乐业, 缩小贫富差距。通过旧城改造实现经济转型, 优化当地的社会结构, 改变过去单一的居民结构和就业结构, 提供更多的创业和就业机会, 提高社会弱者的幸福指数。这是获取社会效益的重大举措。但是, 乌桥岛旧城按原地拆赔1:1的比例进行改造, 将出现经济上的重大亏损, 改造后在人文素质上仍然是贫民岛, 根本无法提升城市品位。以现行房地产征收作价补偿标准实施将使居民的住房面积大量缩水, 无异雪上加霜, 这两种办法都难以实施。只有根据级差地租的理论, 按被拆迁人的现状去进行细致的筹划, 以异地产权调换为主、作价补偿为辅的方式, 才能满足不同对象的需要。只有以城市经营的理念来改造乌桥岛, 明确旧城改造主体, 优化规划方案, 提升土地价值, 挖掘异地建设土地资源, 寻求政企合作伙伴, 利益共享, 才能获取最佳效益。

(一) 旧城改造的行为主体必须进一步明确

旧城改造, 顾名思义“是指城市建成区中某些经济衰退, 房屋年久残旧, 市政设施落后, 居住质量较差的地区。为了恢复活力, 发挥应有的作用, 必须调整原有结构模式, 补偿物质缺损, 调整人口分布, 以达到改善环境, 振兴经济, 改善生活质量的目的”的一种社会行为。“是一种以经济效益为前提, 以被改造城区的综合发展为宗旨, 以城市基础建设的发展为核心的社会积极变迁。”

乌桥岛旧城改造的定位应该是“政府主导, 企业主体, 市场化运作”。政府的基本行为是调动资源和筹集资金;确保旧城改造的公益性、公正性和体现最广大人民群众的利益;强调在具体项目的运作中必须依照市场规律, 注重完善政策法规、规范化服务, 严格监督, 正确引导各利益主体参与旧城改造。以政府为主导的定位, 有利于调动政府各部门的参与意识和积极性, 同时也有利于使各参与主体在改造过程形成推进乌桥岛改造的动力。

(二) 优化乌桥岛规划, 促使城市品位和价值大幅度攀升

在城市经营中, 规划就是财富, “规划代表着城市的价值, 决定着城市的命运, 影响着城市的核心竞争力”, “可以从宏观层面引导整个城区资源的整合, 统筹不同的功能分区, 并通过市场机制和市场手段, 有效地调整社会生产力的重大布局, 最终从根本上影响城市的整体价值和综合竞争力”。乌桥岛东临梅溪河下游与中山公园隔水相望, 西至石篱尾, 牛田洋生态湿地近在眼前。南临韩江, 与传统商业中心小公园相互辐射, 北靠厦岭港, 隔岸工业、仓储业已经退化, 没有污染源。四面环水, 上可溯韩江的发源地, 下可通出海口, 具有发展水上旅游、休闲娱乐业的自然条件。在规划方面, 既需规划好异地安置房的社区及周边环境, 更要挖掘这一圈城市的水项链在地理上独特的资源优势, 充分利用乌桥岛没有历史文物保护任务, 可以规划成现代化宜商宜居的栖水高尚社区的优势。通过统筹规划, 不断优化, 最大限度地挖掘乌桥岛资源的巨大能量和潜在价值, 实现乌桥岛土地升值数倍, 这是城市经营获取最佳经济效益的核心, 也可以为地方财政带来丰厚的利益, 使城市品位得到大幅度提升。

(三) 盘活土地资源, 为乌桥岛房地产置换创造条件

应该从经济学的角度来解决乌桥岛旧城改造在城市经营中碰到的问题。经营的目的是以尽可能少的资本投入调动更多的社会资源, 经过一定的创新活动, 实现其增值的活动。政府是城市资源的调配者, 起着关键的主导作用, 需要遵循价值规律, 以统筹学的观点从城市总体布局的层面进行运筹和谋划。

将收储外迁住宅用地和工业生产用地列入计划, 为整岛一次性异地大搬迁创造先决条件。房地产的价值关键取决于土地成本, 乌桥岛以北大片已退化的工业、仓储用地大多数是政府的划拨用地, 也是人口密度较低的区域, 土地收储成本低于乌桥岛。利用级差地租理论, 能够确保居民在异地进行产权调换时拆赔比达到1:1.1。

目前, 乌桥岛住宅面积为35.84万平方米, 假如异地赔偿以用地容积率4.0的标准进行规划的话, 则150亩土地可建成新楼房约40万平方米, 在不包含地价的情况下, 工程建设费用约9.2亿元, 按拆赔比1:1.1的比例计算, 赔偿面积39.424万平方米即可满足乌桥岛居民异地产权置换的需要。扣除部份作价补偿的房产之后, 剩余房屋可以由居民业主增购成完整套房, 也可以作为公租房, 安置无房户或住房困难户。

由房地产管理部门、国资委提供可异地建设的工业用地或闲置的生产、经营场所, 供乌桥岛的企业按自身能力和发展需求等值置换异地房地产。对需要以作价补偿款终结房地产权的, 政府将应支配的资金列入计划。

上述方式能使乌桥岛居民和企业感受到旧城改造带来的好处而予以支持, 能最大限度地降低拆迁赔偿成本, 而且能促进异地建设区域周边土地价值升温, 获取一石三鸟的效果。

(四) 政企合作对乌桥岛土地进行一级开发, 稳妥地获取投资利益

乌桥岛的旧城改造需要巨额的资金支撑。当采取先建后拆、房地产征收、异地土地收储、异地赔偿安置的办法时, 必须花费约15亿元的资金。资金短缺历来是制约汕头市旧城改造进程的瓶颈, 资金越短缺, 运作时间就越长, 成本就越高, 城市品位就越无法提升。为了彻底扭转这种局面, 应该将乌桥岛改造列入土地一级开发范筹, 采取政企合作方式进行开发。政府与大企业、大财团合作是一种体制融资的办法, 开发资金全部由企业筹措, 政府以土地资源入股, 以股份制的形式合作开发, 联合组建土地一级开发公司, 以房地产异地大置换兴起大建设, 为大搬迁腾出大空间。用四年的时间分期建设居民异地产权置换用房, 以成片建成、成片搬迁的办法滚动推进, 同时促使工业企业按期实现异地搬迁或作价补偿。穿插完成乌桥岛片区的公共配套设施建设, 然后将成片净地转入土地招、投、拍程序, 投资方按股份收回投资和利润。这是一种紧密形的合作, 政府没有还款压力和负担, 是最安全、稳妥的方式, 而且随着土地的逐批出让, 企业和政府都可以获得丰厚的回报。

四、结语

汕头市乌桥岛旧城改造, 备受社会关注, “求变”的压力越来越大。能否寻求新的突破, 为全市旧城改造提供新的思维模式、新的视野、新的方法、新的发展方向, 吸取其他城市旧城改造的成功经验, 结合自身条件, 积极创新, 提供示范作用, 关系重大。“穷则变, 变则通”乃是《易经》留给后人的一种启示。乌桥岛汇集了全市旧城改造的共性问题, 尤其是贫困阶层的问题更加突出。不能片面地认为它是城市的包袱而忽略它, 而应该努力去发掘其巨大的潜能和价值。用城市经营的理念去整合城市闲置土地, 盘活城市资产, 实现城市资源的有效配置及其效益的最大化, 把乌桥岛的城市资源转化为城市资本, 实现城市经济建设可持续发展的长远战略目标。

摘要：本文对近年来汕头市旧城改造陷入困境的状况进行剖析, 提出应该以城市经营的理念来改造汕头市乌桥岛的论点。本文对乌桥岛改造项目的可行性进行论证, 阐明必须明确改造主体, 优化规划, 运用级差地租的理论盘活城市资源, 以异地安置和作价补偿相结合的方法, 乌桥岛改造项目才能顺利进行。

关键词：城市经营,旧城改造,异地安置,规划与开发

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8.旧城改造调研报告 篇八

当前，城中村改造不仅是我县城镇化建设面临的突出问题，而且是影响人居环境改善和城市形象提升的一道难题，破解这道难题已势在必行。经过近时期对我县城中村的调研，现将调研情况总结如下：

一、存在的突出问题

（一）土地利用粗放，视觉环境较差。我县城中村缺乏统一规划和管理，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不协调，土地利用率和产出率较低。

（二）管理机制缺乏，乱搭乱建盛行。调查中发现，我县城中村名义上纳入了城市管理范围，但现实中还游离在城市管理之外，介于城市管理和农村管理范畴之间，存在城市管理部门管不到，街道管不好的问题。同时，由于城市建设牵动土地升值，村民受利益驱使，乱搭乱建、违法违章用地现象较为普遍，破坏了城区土地市场秩序。

（三）思想认识不够，拆迁难度加大。我县城中村人口多，人员构成复杂，道德素质良莠不齐，利益观、价值观呈现多样性。由于村与村之间地理位臵、经济条件差异，导致有的村民向村干部发难，严重影响拆迁补偿安臵协议的整体签订；有的村民为得到更高补偿金，提出无理要求，拒签拆迁协议；还有个别村民采取要挟、上访等方式谋取诉求利益最大化，增加了拆迁难度，影响了工作正常开展。

（四）改造资金不足，整体推进受阻。据调查，我县城中村改造面临着建筑密度大，拆迁成本高的难题，加之先期投入过大，改造开发资金严重短缺，成为目前制约我县城中村改造整体推进的突出问题。

二、主要原因分析

（一）城乡二元结构体制束缚了城中村改造。城区里村均为集体经济组织，实行农村集体所有制和农村经营管理体制，集体资产归全体村民所有，在制度上未真正纳入城市管理范畴。打破里村界限，实施大范围联片改造和社区管理，涉及户籍、土地、财政制度和城中村管理体制、行政管理体制等诸多方面，面临较大困难。

（二）局部眼前利益阻碍了城中村改造。随着城镇化进程的加快，城中村大部分土地被征用，居民主要依靠第二、三产业及土地收益。一是部分由土地转换成集体资产的城中村，只要拥有农村户口，无需参加劳动，每年可获得几百元、甚至几千元的收入，有的村还办理了社保和医保。二是城区里村出租房达千余户，户均年租金收入达数千元，一些临街出租房租金收入更多，逐步形成了一批“食租”群体。三是部分村民受利益驱使，乱搭乱建现象较为突出。综合以上分析，经济利益在维持城中村农民生活的同时，也制约了城中村整体改造步伐。

（三）思想认识偏差影响了城中村改造。一是思想观念

保守落后。部分村民思想观念难以融入、适应城市现代化建设和文明市民素质提升的要求，没有意识到城中村改造是现代化城市建设的需要，没有体会到这是政府改善村民居住环境和生活品质，提升城市形象的好事、实事。二是依附土地的传统观念浓厚。在村民传统观念中，村落就是他们生存的根，担心旧村改造或整体拆迁会使生活无着落。三是小农经济意识浓厚。部分村民担心造成的经济损失得不到补偿，对旧村改造拆迁持不情愿态度，甚至反对。

三、对策与建议

（一）在强化宣传、搞好发动中加快推进城中村改造。宣传发动工作是城中村改造项目顺利实施的第一步，也是一项基础性工作。一要加大政策宣传力度。充分利用广播电视、村务公开栏、发放宣传材料等多种形式，引导党员干部群众树立改善居住环境、提升生活品质的思想理念，激发建设现代化城市和美好家园的积极性和主动性。二要保障人民群众知情权和参与权。通过实行全民参与，使城中村改造宣传发动工作纵向到底、横向到边，实现公开、公正、透明，扎实有力推进城中村改造。

（二）在科学规划、统筹推进中加快推进城中村改造。坚持旧村改造与提升环境、开发产业相结合，住宅地产与产业地产开发相结合，确保改造规划高起点、高质量、高水平。一是做好城中村整体改造开发规划。按照“一改一个村、一

改一个区片、一改一条街”的思路，高标准推进规模改造。二是科学规划与优化产业相结合。注重科学规划，建设一批写字楼、商务楼，打造精品商务街区，使城中村改造改出一批新居、改出一批产业、改出一批景观。通过吸引高端人士创业、城区居民就业，拉动现代服务业发展。三是注重环境建设和景观建设。坚持布局合理、功能完善、环境优美、特色鲜明的原则，优化规划模式，突出生态特色，塑造景观特点。通过特色改造开发，进一步彰显城市风采。

（三）在创新模式、规范运作中加快推进城中村改造。按照先建设安臵房，后拆迁改造，再综合开发的程序，合理明确开发模式。一是村集体主导自我改造的方式。鼓励集体经济实力比较强的城中村自我组建开发企业改造，除部分土地用于安臵村民住宅外，通过土地招拍挂取得其他土地的使用权，进行房地产开发，向市场出售。二是开发企业独资或开发企业与村合资合作改造的方式。开发企业通过招拍挂取得土地开发权，在村集体的帮助下，与村民签订拆迁安臵协议，开发的住宅首先用来安臵被拆迁户，其他推向市场销售。三是政府主导有效推进的方式。实行政府收储后统一拆迁安臵，净地招拍挂后由企业进行开发建设，从而加快城中村拆迁安臵和实现土地收储，合理把握城中村改造开发建设节奏，实现村民赢环境、开发商赢利润、政府赢形象的“三赢”。

（四）在落实责任、强化考核中加快推进城中村改造。

完成城中村改造任务，关键在领导，重点在考核。把城中村改造工作纳入相关部门、单位和各里村岗位目标责任制考核范围，分解落实目标任务，细化量化工作考核指标，列出时间表；把城中村改造考核情况作为街道干部考察、任用的重要依据，作为各村干部考评主要依据，与评先树优、工资补贴等紧密挂钩，激发村干部工作主动性、积极性和创造性。

项目策划科

9.百色市旧城改造 篇九

1、新兴路以东、城北路以南、澄碧河以西、江滨路以北地区确定为百色市旧城改造的重点区域，旧城改造地区面积约130h㎡。

2、旧城改造应严格控制建筑密度、人口密度，注意历史古迹、历史街区和南方骑楼建筑风格的保护。

3、百色市旧城改造面临的主要任务：一是改造地下管网，包括供水、排水、热力、燃气、电信、广电、电力等管网，均一次性完成预埋或大修改造，彻底杜绝以往路刚修好就开挖的现象，保证3—5年内不再因地下管网改造而开挖道路；二是改造街巷道路，现有街巷道路及楼间路面保持原路基不动，将损坏的路面予以补强后，对道路重新罩面，更换立沿石，铺装彩色道板砖，并在主路上增设部分路灯；三是改造区内绿化，对现有行道树进行栽植补植或更新树种，调整改造街头和楼间绿带，适当增加社区绿地；四是选择适当的位置，规划建设绿化广场和停车场；五是按照有关规定配齐各种消防设施，未布设消防设施的路段进行布设，对设施陈旧的要进行维修更新；六是更新环卫设施，对现有的垃圾间、公厕进行维修、改造，部分地段进行增设，以达到配套齐全、布局合理、使用方便、环保卫生的标准；七是拆除违章建筑，对整治范围内所有的违章建筑、构筑物进行拆除，清理违章占道行为；八是规范街巷路牌和两侧的户外广告、门头牌匾，拆除违章设置的所有户外广告和门头牌匾。

10.息县大十街旧城改造项目 篇十

征收补偿安置方案

（征求意见稿）

为改善居民生产生活环境，完善城市功能，经县政府研究决定，对息县大十街区域实施旧城改造。为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，结合我县实际，制订本实施方案。

第一章 总 则

第一条 征收范围：东至北大街，西至实验小学南路，南至西大街，北至谯和苑。共有被征收人230户，征收用地面积约2.45万平方米。

第二条 征收时间：自征收公告之日起6个月。第三条 征收主体为息县人民政府（制定征收方案，作出征收决定，作出征收补偿决定）。

第四条 房屋征收实施单位：息县房屋征收与安置办公室。第五条 征收依据：

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》；

4、建设部《国有土地上房屋征收评估办法》；

5、其他相关房屋征收补偿安置法律、法规和政策。

第十三条 被征收房屋的面积和用途，按照《房屋所有权证》登记的内容确定。房屋建筑面积或套内面积按照国家技术监督局颁布的《房产测量规范》进行勘测丈量计算。

第十四条 对有产权纠纷的房屋，争议双方在征收期限内达不成协议的，由县房屋征收管理办公室提出安置补偿方案，与争议各方到公证机关公证，办理证据保全，补偿费提存后进行征收，待产权确定归属后再办理补偿等相关手续。

第十五条 商业用房的认定，以土地使用证载明的土地使用性质和产权证载明的房屋使用性质为准。

生产、经营性非住宅用房的认定，以工商营业执照、税务登记证、交纳税费票据为依据，给予停业停产补助。

第十六条 按照签订补偿安置协议的顺序号及腾房交钥匙的顺序号的叠加编号选择安置房源。叠加编号相同时，按照腾房交钥匙的顺序号依序确定。

第三章 补偿安置标准与方式

第十七条 对被征收人补偿安置方式有货币补偿和产权调换两种，被征收人可以选择任何一种方式进行补偿安置。

第十八条 货币补偿安置办法

1、委托具有房屋征收评估资质的房地产评估机构，按照市场价格对被征收房屋及附属物进行评估，确定房屋征收货币补偿金额。

2、被征收人为低收入家庭而且符合条件的，由政府安排优先购买或租赁保障住房一套。

调换面积超出10㎡－20㎡（含20㎡）的，超出面积按安置价优惠10﹪结算；调换面积超出20㎡以上的，超出面积按照市场价结算。调换面积减少部分按征收时市场评估价格给予补偿。

（6）产权调换房屋的楼层用楼层差价进行调整，高层建筑以中间层为产权调换基准层，每向上加一层加价20元/㎡,每向下减一层减价20/㎡元。

第二十一条 进行产权调换的安置房应当具备下列条件：

1、厨房、卫生间上下水道齐全；

2、进户安全门、铝合金或塑钢窗；

3、预留有线电视、电话、上网宽带接口；

4、室内照明灯具齐全，水电入户手续齐全。

第二十二条 被征收人住房安置补偿面积不足50㎡并且他处无住房的低收入家庭，符合条件的可以纳入住房保障，根据个人自愿可以无偿安置到50㎡的保障住房一套。对被征收的房屋不再给予补偿。

第二十三条 被征收人为企事业单位的，符合置换条件的，按征收前房屋的实际面积和使用性质分楼层给予产权调换补偿，产权调换标准为征一补一。不符合置换条件的，只作货币补偿。

第二十四条 征收涉及租赁的房屋，出租人与承租人解除租赁合同，出租人预收的尚未发生的租赁费退还给承租人。

承租人的装饰装修，由征收部门按照附表标准一次性支付

平方米。40日以后不再奖励，征收部门对房屋实施依法强制征收拆除的，取消被征收人的一切优惠政策。

第五章 搬迁与过渡

第二十八条 搬迁补助费，按住宅主房屋建筑面积每平方米10元计算；搬迁补助费一户不足500元的按500元发放。

第二十九条 临时安置补助费：

住宅房屋及生产、经营性非住宅房屋被征收，临时安置补助费为每月10元／㎡，过渡期限为24个月（从被征收人搬迁后交房之日起计算）；过渡期限超过的，从次月开始按每月15元／㎡补助。因被征收人的原因未办理交房入户的，逾期不支付临时安置补助费。

第三十条 停业停产补助：

1、被征收的房屋为临街营业用房，私房按被征收房屋建筑面积给予每月30元／㎡的停业停产补助，公房按被征收房屋建筑面积给予每月20元／㎡的停业停产补助，补助期限为24个月，超过期限的在原补偿标准的基础上增加5元／㎡的补偿。

2、被征收房屋为生产、经营性非住宅用房的，其营业面积部分，按照每平方米100元一次性给予经营性补助。

3、房屋征收部门与被征收人依法达成协议的，从其约定。第三十一条 被征收人在搬迁前，必须到相关部门结清每户的水费、电费、电话费、有线电视费用等，否则，不发放《房屋征收验收合格证》，由此带来的后果由被征收人自行负责。

相关部门必须保留被征收人的水、电及有线电视户头，在

弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其它直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十七条 有下列情形的，公安机关依法追究相关人员的法律责任；构成犯罪的，依法追究其刑事责任：

1、以自焚、自残、自杀以及对他人进行殴打、威胁、恐吓、谩骂、诽谤妨碍依法征收的；

2、在被征收房屋内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质的；

3、散放恶犬妨碍依法征收的；

4、其他方式违法对抗依法征收的。

第三十八条 评估报告、征收决定、征收补偿决定、行政处罚决定书等法律文书，按法律规定的方式送达。

第七章 其 他

第三十九条 被征收人只能搬走属于自己的动产，不动产交房屋征收实施单位统一拆除。

第四十条 从公告之日起，各相关部门暂停办理征收范围内户藉变更、营业执照以及房地产登记等手续，暂停办理相关手续的时间为一年。

第四十一条 房屋征收工作实行公平、公正、公开的征收原则,接受社会各方面的监督。

11.旧城改造实施方案 篇十一

为加快旧城改造步伐，增强城市功能，改善人居环境，根据国家关于经济适用住房和廉租住房建设的有关要求，结合实际，制定本方案。

一、指导思想和工作目标

（一）指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，以突出解决旧城区低收入家庭住房问题特别是贫困家庭住房问题为目的，加快旧城改造步伐，改善旧城区贫困家庭和其他居民住房条件，增强城市功能，提升城市品位，促进县域经济社会又好又快发展。

（二）工作目标

力争到 “十一五”末，基本完成西关、东门、南门、南关、北大街等旧城区改造，建成配套完善、功能齐全、环境优美的现代化城区，使人居环境和城市面貌明显改善、城市布局更加合理。

二、基本原则

（一）统筹规划，搞好配套建设。按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。

（二）政府推动与市场化运作相结合。坚持成片开发、连片建设，与解决城区“两困”家庭住房问题和廉租住房建设相结合，与促进就业、提高居民收入相结合。

（三）依法运作，确保稳定。严格执行有关土地使用、资金使用管理、城市建设管理、城市房屋拆迁、工程建设等方面的规定。妥善解决城区“两困”家庭住房问题，在政策上倾斜照顾，满足低收入家庭的基本居住需要。实行旧城改造项目投资市场准入制度，严格审核开发企业资质。建立有效的资金管理机制，确保资金到位，保证拆迁工作顺利进行。

三、工作要求

（一）统一政策，健全机构。完善配套政策，健全管理制度，规范审批程序，明确保障措施。健全旧城改造和拆迁工作机构，充实人员，强化职能，扎实推进旧城改造工作。

（二）规划控制，市场引导。坚持高起点、高标准，编制旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，按照规划开展项目招商和土地招标、拍卖工作。坚持计划与市场相结合，以规划为指导，以市场需求为导向，拟定各阶段旧城改造计划，确保旧城改造工作有序推进、规范运作。

（三）公开招商，社会投资。依据旧城改造专项规划和旧城改造片区控制性详细规划，合理

制定具有一定弹性的项目计划。项目计划审批后，组织有关部门深入项目片区，做好前期准备工作，编制项目片区土地、拆迁房产等评估报告，提出每个项目的建设条件意见书、优惠政策和市场预测参考数据，留出合理的利润空间，引导理性投资。充分发挥县土地收购储备中心、土地交易中心的融资能力和交易平台作用，引入市场竞争机制，瞄准大业主、大投资商，采取灵活多样的方式公开招商，鼓励有实力、有诚意、有资质的房地产开发商参与旧城改造，吸纳社会资金及外资投入，多渠道筹集旧城改造建设资金。

（四）依法拆迁，保障安置。以大拆迁促大建设，以大建设促大发展。实行县领导联系、部门配合、项目业主具体实施的运作模式，加快推进旧城改造拆迁工作。建立拆迁与安置联动机制，加快低价位安置房源(含经济适用房、廉租住房、低价位商品房等保障性住房)的开发建设。高度重视被拆迁居民的就业问题，千方百计增加就业机会，真正实现人民群众安居乐业。

（五）减员增绿，打造精品。通过旧城改造，鼓励旧城区居民向新区和城市外围转移，尽量缓解中心区的人口压力，同步降低旧城区人口密度、建筑密度。完善改建区市政设施，扩大绿地面积，实现绿地率、市政设施配套率大幅度提高。片区改造要提高环境建设、小区规划、单体设计、科技应用、工作产品、公建配套和物业管理的质量，在报建审查和竣工验收时，严把项目“进口关”和“出口关”，大力推进建设科技化和住宅产业化，把先进的开发理念和科研成果引入旧城改造，争取建设一批具有时代特征的高品位建筑群。

旧城改造实施方案

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四、旧城规划范围界定的重点片区

（一）以西关大市场为中心的西关街片区；

（二）县人民医院通道至后街菜市场、世纪广场南侧；

（三）新街、东门街、原汽车同步器公司厂房等片区；

（四）南关街片区；

（五）北大街片区。

五、旧城改造相关政策

（一）土地政策。旧城改造项目涉及经济适用住房和廉租住房建设的，经济适用住房和廉租住房建设所需土地以行政划拨方式提供；开发商品住宅或者其他商业服务项目的建设用地，依法实行有偿使用，按政策标准下限收取土地出让金。土地收益实行“收支两条线”管理，经县政府批准，可用于旧城改造的配套基础设施建设。

（二）税收政策。全面执行国家、省出台的税收优惠政策，没有明确减免规定的，一律依率计征、据实征收，及时足额缴纳（见附表）。

(三)收费政策。原则上政府性基金按标准征收，行政性收费按现行政策法规标准下限收取，服务性收费减半收取，（见附表）。今后新增涉及旧城改造的收费项目，必须经县旧城改造工作领导小组同意后方可收取。旧城改造项目涉及的行政性收费和服务性收费，在县财政设立专户，实行“收支两条线”管理，足额征收入库后再兑现优惠政策。在县行政服务中心设立旧城改造项目收费窗口，具体负责旧城改造项目行政规费的征收与返还，确保公开、公平、公正。

（四）对低保户实施特殊优惠政策。对私有产权的住房依原面积按照1：1的比例进行产权调换，还房面积（新购商品房户型面积在80m2以上）超过原房屋面积的，超出部分房价款按市场价优惠10%-15%计算产权调换差价。办理土地、房产证时，免收契税、土地登记费、房产登记费。

（五）其他相关政策。《城市规划法》实施前建设的没有产权的住房，经县房管局、所在社区审查确认后，可视为产权房屋，依法给予补偿或安置。对违章建筑、空场、木板楼、公厕等设施，要严格按照《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房产测量规范》、《竹山县城镇房屋拆迁管理实施办法》相关规定，经有资质的房地产价格评估机构评估，按评估价给予补偿。对已纳入旧城改造范围、突击搭建的违章建筑，由县城镇建设监察大队予以拆除，不予补偿。

六、组织机构及职责

（一）组织机构

成立“竹山县旧城改造工作领导小组”。领导小组下设办公室，在县城市建设管理综合执法办公室办公。负责拟定旧城改造有关政策，报县政府审定；会同有关部门编制全县旧城改造中、长期计划及实施计划；建立全县旧城改造项目库；审核旧城改造项目；会同城关镇政府和各有关部门组织开展项目前期调查；协调解决旧城改造项目建设中出现的问题，指导、检查、督促旧城改造工作；建立县旧城改造工作例会制度及县领导联系协调项目制度。

（二）明确部门职责，形成工作合力

县城市建设管理综合执法办公室和城关镇政府负责组织项目前期实施及拆迁工作，参与组织旧城改造项目的招商工作。县建设局负责编制全县旧城改造片区规划，编制近期旧城改造片区的详细规划，核发旧城改造项目前期实施批文；会同有关部门提出项目建设条件和优惠政策，负责旧城改造项目建设管理工作。县国土资源局负责审核土地权属，提出项目地籍图，组织项目用地评估，会同有关部门开展公开招标、拍卖、挂牌、交易或招商等工作，办理有关用地手续。县房管局负责提供旧城改造范围内房屋产权资料查询服务，核发拆迁许可证，受理拆迁行政裁决等工作，提供商品房和二手房信息服务。县财政局负责筹措、拨付政府投入的市政基础设施项目资金。县公安局负责做好旧城改造项目实施过程中的治安秩序、交通安全工作，协助实施行政、司法强制拆迁。其他有关部门负责旧城改造项目优惠政策的落实。

（三）明确工作要求，实行目标考核

建立激励机制，把旧城改造工作纳入项目组织实施单位和相关单位的工作责任目标考核范围，充分调动各单位的积极性。加强拆迁政策法规宣传和人员培训，在全社会营造积极参与旧城改造、广泛支持拆迁的良好社会环境和舆论氛围。借鉴旧城改造先进城市的成功经验，树立创新意识，突破拆迁难题，推动我县旧城改造工作。

附：

1、竹山县旧城改造新建房地产开发项目税收一览表

2、竹山县旧城改造新建房地产开发项目行政事业收费一览表

1、竹山县旧城改造新建房地产开发项目税收一览表

征收部门税目征收依据税率

地税局销售不动产

营业税中华人民共和国营业税暂行条例销售收入的5%

税务登记证工本费鄂价费字[2006]第206号每套税务登记证、临时税务登记证（含正本、副本）工本费收费标准20元

契税国务院令第244号交易价的4%

销售不动产

所得税中华人民共和国

个人所得税法12号发布销售价格15%的35%

土地增值税国务院令第139号销售收入的0.5%---1%

建安营业税国务令第院136号建安产值的3.35%

建安所得税中华人民共和国个人所得税法12号发布建安产值的10%的35%

2、竹山县旧城改造新建房地产开发项目行政事业收费一览表

收费部门收费项目收费依据收费标准

建设局

1、城市基础设施配套费鄂价房服[2004]118号

竹价费字[2006]37号20元/m22、发展新型墙体材料专项基金

鄂价房地字[1998]218号按建筑面积6元/m23、散装水泥基金省政府[2003]237令

省政府办公厅 [2003]84号1.5/m2(建筑面积)或3元/t

园林所

4、绿化补偿费省政府75号令

鄂价费[2001]329号

竹价费字［2002］1号按占地面积的30%计算,150元/m2

质监站

5、工程质量监督费

价费字[1993]149号

计价格[2001]585号

十价费字[2006]254号

竹价费字[2007]5号已实施监理项目≤0.7‰的建安工作量，已实施监理项目≤1.75‰的建安工作量

环卫所

6、垃圾处理费计价格[2000]872号

竹价费字[2002]79号

14.4元/吨

城建大队

7、城市道路占用挖掘费

鄂建[1994]57号

建城[1993]410号

郧地建环[1994]45号0.08－0.15元/m2

房管局

8、拆迁管理费鄂价房服[2002]47号拆迁安置总额的0.20%-0.40%

9、房屋所有权登记费鄂价房服[2002]177号

竹价字[1996]32号

依建筑面积不同收取100元－8000元/宗不等

10、房屋交易手续费 鄂价房服[2002]77号

费计价格[2002]595号

竹价费字[2002]25号转让的1.5－11元/m2

不等，租赁的80元－300元/套（件）·次，房改购公房的60元/户，企改房屋交易的免交

11、住房公共维修基金鄂建[1999]36号首次登记由开发商按总额的1.5%-2%交纳；购房户办证时,按2%交纳

国土局

12、土地出让金国土资源部[2003]21号令按评估价的70%征收

13、征地管理费鄂价房地字[1996]403号

鄂价房服[2002]47号根据征地面积和动迁量不等，按征地费用(不含出让金)的1.8－2.5%收取，最高不超过2.8%

14、土地登记费鄂价费字[1992]130号

鄂价房服字函字[2000]180号

十价房地字[2001]127号

竹价费字[2002]15号企事业单位100－40000元/宗不等，居民13元－30元/宗不等气象局

15、避雷针（器）安检费鄂价费字[1996]206号70元/接点·次环保局

16、排污费监测服务费国务院令第369号

价费字[1992]178号

鄂价费字[1993]32号按污染程度计算收费

工商局

17、合同示范文本工本费鄂价费[2002]121号

鄂财综发[2006]6号依开本不同收取4.5－9元/本不等，纸张不同收取0.8－0.85元/印张不等

18、个体工商户管理费计价格[2002]656号

鄂政办发[2003]2号

鄂财综发[2006]6号按收入总额的0.8－1.6%

19、企业注册登记费鄂价费字[1992]414号

鄂价费[1999]341号

鄂价费[2004]280号最低50元，注册资本金在1000万元以下的0.08%，1000万元至1亿元的部分0.04%，超过亿元的不收费

建设局20、工程定额测定费计价格[1994]508号

鄂价费字[1998]65号

鄂价房服[2002]47号上一年完成的建安工程不超过造价的0.14%

劳动局

21、劳动合同鉴证费价费字[1992]268号、鄂价费字[1992]229号、计价格

[2001]585号、鄂价房服[2002]47号、鄂财综发[2006]6号

涉及住房建设的2元/份，变更合同鉴证0.7元/份

税务机关