房地产策划师工作展望

房地产策划师工作展望（共12篇）

1.房地产策划师工作展望 篇一

社联2015下半策划部工作总结与展望

时光荏苒，日月如梭，不知不觉间，2015即将翻过，又将迎来新的一年.九月之时，我们这一批学子跨入乐职大门，而后，在众多学生组织中选择了学生社联，同时也是学生社联对我们的选择。

在过去的这段日子里，我们学到了很多，我们有过困难，有过挫折，也有过迷茫，不断的修改着我们不合格的策划，直至得到认可，所以也为会长学姐带去了许多麻烦。但在我们的团结一致，努力拼搏，奋勇向前的脚步下，我们一路闯关，即将结束我们的第一年的上半年的学习与工作。好在我们的各位都很努力并没有失误，在大家的积极配合下得以让工作顺利成功的开展。

首先先说说我们社联在这般半学年的工作情况和优缺点。

从开学到期末社联初步完成了招新工作，协助其下属各社团完成了人员招募及注册工作，各项活动全力协助社团开展，积极完成策划到后期总结工作。各项工作有条不紊。在招新完成初期，由于各位干事对社联工作的不了解，开始工作紊乱，常常出现各种大大小小的问题。俗话说：“一屋不扫何以扫天下”。如果连我们内部的一些小事情都解决不了的话，那我们就没有脸继续呆在这里。所以我们积极组织学习，多次开会反思，从基础不断提出问题，积极改正，不断完善自身，加强对社联任务的处理能力，逐渐的我们的工作开始小有成就。但是我认为还是有许多需要改进的地方，还有很多地方需要反思。1.各位干事的主人翁意识不够

部门的干事对自己的定位还不够清晰，对部门的发展方向和总体规划不是太清楚，将自己仅仅定位在听部长、会长的话，只知道做事而没有更好的思考为什么要这么做，怎么做得更好等，还过多的依赖于自己的部长，部长不通知做某些事，自己就没必要做，就不做，还没有一种以协会主人翁的态度和思想去做协会的各项工作。因此，更不能主动担当部门的各项大任，对部门所提出的各种战略方针没有进行过多的思考，考略问题还不够全面。这些都是制约社联更好发展的诸多因素。

2.沟通交流不够

社联中的各成员间的沟通交流不够，导致社联没有达到最好的凝聚力。其中主要包括会长、副会长与部长间的沟通交流不够，部长与部长间的沟通交流不够，社联成员和社团间的沟通交流不够等。加强社联各成员间的沟通交流有利于团结协会的众多成员和力量，能够极大的增强协会的凝聚力和战斗力，为社联各种工作活动的顺利开展打下坚实的基础。3.信息传达不够到位

部长、干事对社联所下达的协的各种工作活动、任务、消息等没有进行更好有力的传达。例如，社联的会议中的与会人员并没有将会议内容全面有效地传达给其相应负责和所在部门的人员，造成开会没有得到应有的传达信息的效果。许多干事在会议中，没有作应有的笔记，还只是竖着耳朵“悬听”，没有在思想上引起高度重视。因此，社联的制度建设并将其作为重点工作。

我们策划部在大学生社团联合会的主要任务是负责所有活动前期的策划工作。在10月初我们开展了勤俭节约献爱心公益活动。由于我们策划组刚刚来到学校，由于对社联工作的不了解和对工作方面的没有接触过，要学习得地方还有很多。所以导致了这次工作有许多的漏洞。并且我们写出的活动策划经过我们综合与修改也并没有拿出比较符合的策划。最后还是会长学姐根据我们的策划修改才得出了比较合格的策划书，得以让活动顺利开展。但在活动开展过程中我也发现了漏洞与不足，比如通知不到位导致我们与社会实践部的问题凸显矛盾。比如宣传的不到位会导致信息流失，让那些想要献爱心的同学不知道何处施展。比如人员安排的不到位会导致现场活动的混乱。通过这次活动告诉我知道计划赶不上变化，所以在做每个活动的策划前，我们全体成员都要认真的考虑到每个细节，尽量保证所有的情况都在考虑范围之内，已保证活动可以顺利的进行。所以在后面的策划我们充分考虑各种情况。在书法大赛与征文大赛的活动中我们尽量避免失误，然而却遗忘了一项基础，就是宣传工作的安排，这项失误让我们备受压力，最后不得已要在在部门里要求上交作品。所以任何东西都需要全面细致的去考虑，做事要及时，如果拖延就会造成时间的累计。并且要在问题出现的时候及时的发现并改正它。但这并不就意味着失败相反却意味着成功。在禁烟公益活动中我们励精图治提前准备终于小小的有了成果。

在接下来的下一学年里，我们策划部还有很多的工作要做。

首先是要积极引导各位学习，因为多次的活动反应出大家对自己工作不了解，不会写策划等问题比较突出，所以引导各位干事了解自己手头的工作，学会如何策划，如何做出满意优秀的策划成为了下一学年工作的头等大事。

下一学年工作需要极力完成，容不得一点马虎，所以要求干事们在做策划前要积极了解自己策划的内容，如何保证活动的顺利开展，如何提高同学们参加活动的积极性，就像自己看到了也想加入的活动。

加强策划部人员管理与分配，积极进行干事考勤以及评优，积极引导干事进行工作。

提高部门执行力：对上级交给的任务，要“及时”，“落实”，“按时”： “及时”是指部长要及时分析任务要求和重点难点，及时下达命令通知，及时进行具体安排。各干事接到命令后及时做好计划工作；“落实”是指干事将工作落到实处，按要求完成。不弄虚作假，不投机取巧；“按时”是指，在成员的共同合作下按时保量的完成任务，做到不延迟不拖欠。

不积硅步，无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中，不断积累，不断修正，不断完善的。只有专业的沉淀与坚持不懈的努力，才能取得团队和个人的成功。我们在具体的项目执行工作中，也要有计划地完成专业沉淀，完成原始积累，并在今后的工作中修正。不敢求一步到位，将来再行完善。只有达到足够的专业沉淀，才能真正做到“厚积而薄发”。

所以在下一个学年的工作中，策划组要全力以赴做好每一次工作。当然不仅仅是工作，更要努力学习争取在新的一年的学习和生活中努力更上一层楼。

社联策划部 2015.12.9

2.房地产策划师工作展望 篇二

一、2007年房地产市场运行特点

2007年, 中国房地产市场运行主要有以下特点。

(一) 全国房价总体涨幅较大, 部分热点城市房价持续拉高, 供不应求是主因

2007年, 中国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高, 8月份, 新建商品住房销售价格同比上涨9.0%, 二手住房销售价格同比上涨7.9%, 部分热点城市房价上涨连续保持两位数增速。

我们分析, 导致2007年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面, 供给量大幅度下滑。2007年1~6月, 全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速, 商品房销售面积2.8亿平方米, 同比增长21.5%;房屋竣工面积1.5亿平方米, 同比增长11.1%;截至2007年6月, 住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以北京为例, 新建商品住房供应自2005年以来持续减少, 批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。另一方面, 需求快速膨胀。资金流动性过剩导致投资性需求增长较快。同时, 在房价快速上涨的趋势下, 自住性购房者提前入市, 也造成需求骤增。

(二) 土地供应量不足

近两年来, 土地供不应求的态势仍在持续, 造成市场供求总量失衡, 形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节。

1. 土地出让面积不足。

以北京为例, 2005年, 计划供应的商品住宅用地为1750公顷, 而实际入市的只有900公顷, 仅为计划的51%;2006年, 商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷, 实际供应为1031公顷, 仅为计划的54%。

2. 开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。

根据中国建设银行研究部的报告, 2001年初至2007年5月份, 房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米, 但实际仅开发完成12.96亿平方米, 不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一, 而且很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。

(三) 多种需求集中释放, 投资投机需求大量入市

在房价快速上升的过程中, 多种需求集中释放。

1. 改善型需求。

高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强, 家庭收入越高, 利用自有资金购房的比例越高。据对某城市的调查, 高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例, 一次性付款的比例一般达到60%以上;而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例, 贷款的比例一般达到60%以上。这使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。

2. 婚龄人口对住房的需求。

受传统的成家置业理念的影响, 新组建家庭购买住房的需求刚性较强。

3. 城市新增常住人口的住房需求。

近年来, 中国正处于城市化进程加速时期, 城市新增人口对住房的需求旺盛。

4. 城市拆迁导致的刚性需求。

目前, 中国处于城市建设快速推进时期, 城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。

5. 父母提前为子女购房的需求。

在目前房价上涨较快的影响下, 年轻人住房需求提前释放, 表现为父母为子女购房时间大大提前, 高收入家庭为正在读大学, 甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。

6. 投资和投机性需求。

除以上以居住为目的的需求外, 还包括部分以投资和投机为目的的需求, 买房直接用于投资, 以增值获利;以改善住房条件为目的的高收入家庭, 在购买新建商品房后, 原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易, 更多的是继续持有用于投资。

(四) 地价房价“倒挂”现象严重, 推动房价上涨

2007年, 在各地房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象, 即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加, 必然使得未来房价大幅提高, 使市场形成了房价继续大幅上涨的预期;同时, 推高了周边在售楼盘的销售价格, 形成了地价和房价相互推高的恶性循环。当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。捂盘惜售现象, 正是“期指化”房地比价导致的必然结果。

二、2007年房地产调控措施回顾与分析

2007年, 针对房地产市场运行中的主要矛盾, 政策目标重点是增加有效供给, 调整住房供应结构, 抑制投资、投机需求, 解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。

(一) 增大土地供应量, 加快供地速度

根据国家房地产市场调控的要求, 部分地区加大了房地产开发的土地供应量。2007年1~5月, 全国住宅用地的供应量同比增长35.5%, 普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%, 经济适用房的土地供应总量同比增加1 6 6%。广州出台措施重点加大经营性商品住宅用地供应量, 从2007年开始连续3年确保广州十区每年供应住宅用地5平方公里以上, 其中2007年供应5.07平方公里, 住宅供应总量达到建筑面积1250万平方米, 是过去两年供地量的两倍, 增大了土地供应量, 加快了供地速度。

(二) 2007年, 各级政府针对开发企业囤积土地的行为采取以下措施

1. 缩减土地一次性出让规模。

土地出让规模过大易产生种种弊端:一是开发周期过长导致变相囤积土地, 使出让土地无法按期形成有效的市场供应;二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局, 推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断, 促进开发企业之间的竞争, 缩短建设周期, 使出让土地按期形成有效的市场供应, 国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模, 对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让土地的规模, 如北京在2007~2010年土地供应中期计划中明确规定, 合理控制单宗住宅项目用地出让规模, 出让的单宗住宅用地面积将控制在10~20公顷以下, 规划建筑面积在30万~50万平方米以下。

2. 对开发时限提出明确要求。

国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限, 如南京规定在土地出让合同中明确土地的开发时限, 超过开发时限仍未开发完毕的, 将收取土地违约金。

3. 不能分期取得建设用地使用权证书。

建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得, 不得按土地出让金缴纳比例分期取得。

4. 改预征土地增值税为清算土地增值税。

从2007年2月起, 将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前, 土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种, 各地征收标准不一, 一般预征额多为房屋销售价格的0.5%~3%。相对来说, 这一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算, 能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节, 抑制开发企业囤积土地的行为。

(三) 加大闲置土地处置力度

国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。

1. 改变毛地出让、净地交付的模式, 实行建设用地使用权“净地”出让。

在处理好土地的产权、补偿安置, 完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后, 才可公开出让。

2. 明确了土地闲置费的征收标准。

按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地回收力度, 成效明显。截至2007年6月, 广东东莞市累计处置闲置土地面积4.3万亩, 占应处置闲置土地的94.1%, 对10, 470亩的闲置土地征收土地闲置费达3.51亿元。

(四) 实行差别的住房抵押贷款政策, 保护自住需求, 抑制投资投机需求

2007年9月, 中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套 (含) 以上住房的, 贷款首付款比例不得低于40%, 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍, 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下, 以及超过90平方米的, 首付比例仍分别维持不得低于20%和30%的比例。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开来。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策, 首付成数没有调整, 仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至四成, 这一政策有望有效地抑制投资投机需求, 深圳在该政策出台后, 市场成交量明显下降。

(五) 加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度

在房价快速上涨、低收入家庭住房问题日益突出的情况下, 政府高度重视住房保障制度的完善, 明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月, 国务院出台了24号文件, 明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点, 廉租住房制度的保障对象, 由低保家庭扩大到低收入家庭, 形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖, 并确保多渠道保障资金到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下。

1. 将廉租房作为住房保障制度的重点。

在住房保障供应体系中, 廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确对低收入家庭的住房保障是保障其居住权, 以租赁方式保障为主, 而不是帮助其获得住房产权。

2. 扩大住房保障覆盖面, 解决“夹心层”的住房困难。

廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭, 扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭, 并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上, 通过廉租住房保障范围的扩大, 实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖, 解决“夹心层”的住房困难问题。

3. 确保廉租住房保障资金来源。

明确规定住房保障资金来源渠道:①将廉租住房保障资金纳入年度预算安排;②住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设;③土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%;④对中西部财政困难地区, 通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。

4. 优先确保廉租住房建设用地。

根据住房建设规划, 切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地, 在土地供应计划中予以优先安排。

5. 多渠道解决低收入家庭的住房问题。

除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外, 通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题, 包括棚户区改造和旧小区整治, 等等。

三、房地产市场若干影响因素分析

(一) 物价上涨、通货膨胀预期和相对于资产价格的货币贬值, 进一步加剧了购房需求,

推动房价继续攀升物价和房价是互为联系的, 资产价格强烈地受到未来的预期回报的影响, 而未来的预期回报则受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响。物价上涨造成了通胀预期的加重, 这将加大对具有保值能力的房地产的需求, 在供给增加一定的情况下, 将推动房价的继续上扬。

相对于资产价格的货币贬值, 一定会推动人们自觉或不自觉地去“以币求货”, 以规避辛辛苦苦积累起来的货币资产“缩水”风险。而购房, 在银行按揭贷款的放大作用下, 恰好能够最大限度地满足这种规避货币贬值的需求。相对于资产价格的货币贬值有可能导致购房需求的加速膨胀。

(二) 从紧的货币政策, 对房地产市场需求产生结构化的影响, 抑制了中低收入者自住需求的支付能力, 刺激了高收入者投资投机需求的积极入市

为应对目前物价上涨过快的趋势, 稳定通货膨胀预期, 防范通货膨胀的发生, 今后一段时期必将继续实行从紧的货币政策。央行将可能采取提高存款准备金率、继续小幅加息等宏观调控措施, 保持流动性适度偏紧。我们分析, 从紧的货币政策环境, 对房地产市场将产生一定的影响:一方面, 加息增加了购房者的成本, 这对潜在购房者的购房需求有一定程度的影响;另一方面, 即使考虑到加息的因素, 目前房地产市场的投资回报率仍远高于资金成本, 这种小幅加息, 对抑制投资投机作用有限。

在目前的物价环境和货币政策环境下, 房地产市场的需求结构将发生变化。

一方面, 抑制了中低收入者自住需求的支付能力。加息使得中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制, 同时还面临着开发企业将资金成本转嫁到房价中的可能。因此, 加息增加了购房成本, 弱化了中低收入者满足自住需求的购房支付能力。

另一方面, 高收入者投资投机需求将积极入市。①高收入者的边际消费倾向低, 随着收入不断增加, 他们将越来越多的资金用于储蓄和投资。②由于通胀的压力, 使得高收入者宁愿将资金以资产的形式保值增值, 这将促使其将资金尽可能地转换为房产等资产形式。③目前房价等资产价格提高很快, 资金成本远远低于投资回报, 导致投资性买房需求在信贷资金的支持下进一步放大, 严重推动了投资需求。

(三) 资金流动性过剩对房价上涨起了推波助澜的作用

中国出现的流动性过剩, 直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变, 这意味着, 流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致资本市场迅速膨胀, 迅速推动了国内资产价格的攀升, 资产价格处于高位震荡状态。由于中国的资本市场不发达, 投资渠道有限, 大量的资金追逐保值增值性良好的房地产, 这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此, 资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市, 推高了房价。

(四) 外资投资国内房地产市场呈扩张趋势

近年来, 美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策, 使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现, 资本的跨国流动异常活跃, 大量国际游资流入国内, 投资房地产是其中的重要途径, 主要有两个驱动因素:①国内房价仍然保持上涨势头, 投资房地产可以获取高额的投资回报;②基于对人民币升值的预期, 投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入中国房地产主要有以下几种方式:①直接收购房地产, 以非住宅物业为主;②设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业, 介入购买土地、房地产开发等环节;③通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市, 如北京、上海、深圳等地, 并开始逐步向一些二线、三线城市扩张。

四、2008年房地产市场展望

(一) 房地产市场持续发展的支撑因素没有改变

我们分析, 支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。第一, 中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年, 这一点并没有变化。第二, 城市化进程加快拉动购房需求。目前中国城市化水平每年以大致1个百分点的速度增长, 这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三, “人口红利”拉动购房需求。目前中国正处于收取“人口红利”的时期, 住房购买力强, 加之住房贷款的支持, 改善性需求和投资性需求均大量释放。

(二) 供应紧张状况将得到一定程度缓解, 但制约供给的因素依然存在

2008年, 增加土地出让面积, 加快供地速度, 对开发企业囤积土地的行为进行抑制, 加大闲置土地的清理力度, 大幅增加保障性用房的供应量, 等等, 一系列调控措施将继续执行, 供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。但从另一方面看, 土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约。

1. 对土地出让数量的控制将是长期的。确保18亿亩耕地面积是不可逾越的底线, 这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的, 是不能松动的。

2. 征地拆迁难度将加大, 增加土地供应的难度。《物权法》实施后, 客观上征地拆迁的难度将加大, 拆迁周期会延长, 这无疑会增加土地供应的难度。

3. 开发企业储备充裕的土地是公司生存发展的需要, 短期内难以得到改变。房地产开发企业, 特别是房地产上市公司, 土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标, 因此, 其储备土地存在内在驱动, 抑制出让土地如期形成市场供应。

(三) 调控重在政策的落实, 加强政策的执行力成为关键

目前, 调控政策的目标是解决房地产市场运行中的突出矛盾, 政策指向与措施是有针对性的, 关键是调控政策能否得到切实执行。文件规定, 将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入地方政府工作的目标责任制。还规定, 对城市政府解决低收入家庭住房问题进行目标责任制管理, 纳入对城市政府的政绩考核之中。下一步, 加强政策的执行力成为调控的关键环节。

(四) 低收入家庭的住房预期逐渐向好

随着住房供应结构调整、加大对低收入家庭住房保障力度的政策目标的确立, 以及具体政策措施的出台和逐步落实, 预计2008年, 这些政策措施的效果将得以显现。低收入家庭的住房困难问题将逐步得到缓解, 低收入家庭的住房预期逐渐向好。

3.房地产策划工作的论文 篇三

摘要：从房地产策划的角度出发，分析目前我国适度从紧的金融政策，从策划工作的入手点、策划工作中的“羊群效应”和增强策划工作的操作性三个方面，提出优质的策划工作对房地产业健康发展的重要意义。

关键词：房地产策划;“羊群效应”;“蓝海”オお

房地产策划是房地产开发过程中的重要工作之一，涵盖了其各个环节。一般房地产策划工作包含：前期机会研究、产品初步策划、可行性研究、市场调研、详细产品策划、营销策划等环环相扣的几个阶段。良好的策划工作对房地产企业以及房地产业良性健康发展有着重要的作用。从本质上讲，策划工作是在合适的时间将合适的产品传递给合适的客户。

房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知，房地产业是资金密集型产业，资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。，央行连续八次上调了银行贷款基准利率，一年期贷款利率从年初的6。12%上调至7。47%，20连续10次上调存款准备金率，从年初的9%上调至14。5%。进入以来，央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展，迄今为止，央行5次上调存款准备金率，从年初的14。5%上调至16。5%的历史最高点。央行一系列金融工具的应用，紧扣央行适度从紧的金融政策，针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本，抑制一部分的炒房行为;不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本，使得资金实力不足的房地产企业被淘汰。

外资方面，国家出台了一系列相关政策，来引导外资投资房地产的行为，限制外资对房地产业的炒作。自1991年起，中国已连续成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应，流入我国房地产市场的外资逐年增加。7月，经国务院批准，建设部、央行等六部委共同发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见》(建住房171号文，以下简称“《意见》”)，主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。年9月27日，中央银行、银监会以银发[2007]359号文联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。2007年商务部颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版《外商投资产业指导目录》规定，从2007年12月1日起，外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设，同时外资被限制进入房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司。

内资适度收紧，外资持币观望，房地产业发展趋缓，现在是对房地产企业的考验期。如何从策划工作入手来看待房地产业的发展呢?

在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分，“蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大，具有较强的不可模仿性，大多数为技术独创型的企业;而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小，可模仿性较高，大多为劳动密集型的服务型企业，如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性，在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例，在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时，碧桂园独出心裁，以高效的开发效率，定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企业生存的“蓝海”。

今年4月初，SOHO中国董事长潘石屹说：未来100天时很多房地产企业坚持不住，房地产业洗牌的100天。对于房地产业，外资受到限制，不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场，在日渐收紧的金融政策下，很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下，出于夹心层的企业即有一定的实力，但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发，落足于市场进行运作，使得企业进入房地产业的“蓝海”。

(1)策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例，现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上，产品以中高档住宅居多;而2007年北京市人均年收入为38000元，这样的差距表明，很多人无足够的经济能力购买房屋。进入20以来，虽然市场上一片喊跌之声，北京市的房价还是小幅微涨，表明北京市的房屋需求呈现刚性，但是，对于目前高企的房价，市场购买力仍显得相对不足。今年以来，广州市的房价一直呈现走低，广东省房地产行业协会于3月中旬发布《广东房地产蓝皮书》，其主要观点包括：2008年新增建设用地规模与此基本持平，仍将持续建设用地供应偏紧的势态;预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价，以8500元/㎡为中轴，呈窄幅波动。

因此，从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发，开发房地产产品，不仅优化了市场产品结构，符合政策面的要求，也能一定程度上缓解融资渠道变窄带来的影响。

(2)在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识，导致开发的“羊群效应”，加剧了产品结构的不合理。在20至2007年间，商业地产开发兴起了建造“shoppingmall”风潮。“Shoppingmall”由于其占地大、体量大，辐射区域广泛，一个城市能承载的大型“shoppingmall”是有限的，盲目开发导致资源浪费。由于“shoppingmall”的兴起与汽车文化有紧密的关联，而目前中国的中产阶级尚在发展当中，中国城市郊区的人口密度并不大，所以这种商业形式在中国的发展前途还得打上一个问号。

在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费，使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用，对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件，集中优势资源开发产品，避免盲目跟风建设导致企业陷入困境。

(3)增强房地产策划的.操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业，很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵，没有操作性，不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示：85%的企业曾经寻求过策划公司的服务，但只有4%达到了预期效果;58%的企业表示对策划公司提交的方案满意，但在执行3个月后，这一比例下降到6%;36%的企业老板表示，付了几十万，买回来一大堆文字图片，执行后才发现，这些东西都是一堆废纸。

房地产策划工作虽有一定的模式，但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例，常规的程序包含：市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位(产品定位)、目标市场定位(客户定位)、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位，而住宅地产则侧重于目标市场定位。

对于房地产策划，一定要讲究资源的整合利用，具有全局性，从项目的全程运营出发，讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美，使得企业在战略平台上不会出任何差错，在战术运用上也会详略得当，在营销组合上更会出奇制胜，打造完善的营销平台和完整的战术体系。

房地产业进入整合期，良好的策划能增强房地产企业的竞争力，规避项目开发经营中的不利因素，提高企业的竞争能力，在日益严峻的商战中创造利润，赢得生存。

参考文献

[1]@翁少群，刘洪玉.我国房地产行业的外资参与及其影响[J].建筑经济，，(9)。

[2]@曲卫东.调控房产市场，“限外令”不可或缺[J].地产金融，2006，(11)。

4.房地产策划各阶段工作内容 篇四

一、提供市场研究服务，从宏观市场到微观市场的市场状态，分析本项目所处的市场环境，并提交市场整体竞争环境分析报告。

1、整体宏观市场分析国家及城市宏观经济运行状况及发展态势；国家及城市宏观经济及政策对本行业的影响；国家整体房地产行业发展现状及发展趋势预测；城市发展战略规划及区域发展功能定位；

2、区域微观竞争环境分析区域经济发展现状的调研； 区域房地产市场发展现状及趋势； 区域功能定位及发展规划；

区域相关政策及人口变化状况对地区房地产市场的影响研究； 区域房地产市场发展现状研究 区域总体市场供求状况；

区域市场消费特征、消费者状态分析；

区域市场项目状况及主要竞争项目状态分析； 区域发展趋势及市场细分状况等分析； 地块土地价值及SWOT分析； 地块市政状况及施工条件分析； 周边道路、交通状况分析； 周边环境状况分析； 周边人文状况分析；

周边生活、教育各种配套设施状况分析； 周边其他影响因素分析；

二、从经济测算角度，分析项目可行性，提交项目可行性研究报告

1、市场定位通过对区域房地产市场进行细分，以及依据土地价值和SWOT分析的结果选择细分市场，最大限度的规避竞争、降低风险并发挥土地价值，从而保证在有效控制风险的前提下实

2、客户群定位客户群体选择；客户特征描述；客户购买力分析；客户产品需求分析；客户购买偏好分析； 现开发商利润最大化。

3、产品初步描述项目整体规划规划；户型状况要求；其他公建、配套、设备等设施要求；

4、项目开发建议开发节奏控制建议；编制资金计划建议；物业经营管理建议；

5、经济可行性分析项目经济技术指标分析；项目开发成本测算与投资回报等景泰、动态指标分析；项目开发的不确定性分析；投资财务及现金流分析；

6、经济风险性评价价值提升及实现的风险性资金运做的风险性经济政策的风险性，对开发项目提供准确的市场定位，对项目产品规划提出较为详尽的要求。

1、项目的市场定位、功能定位、形象定位；

2、项目客户定位 A、主要目标客户定位 B、潜在客户定位 C、挖掘目标客户

3、项目的产品定位规划形态及总体布局； 建筑及景观设计；户型配比；交通组织；会所及其他配套；其它事项；

四、参与项目设计工作，协助开发商完成对产品的规划设计工作。

第二阶段 营销推广阶段

一、从整体营销推广角度，对项目进行全面整合，制定整体包装、宣传、推广方案，提交营销推广报告。

1、区域市场竞争环境态势分析；

2、客户需求调查与分析；

3、制定营销推广方案及计划编制区域市场形象定位；项目营销战略及执行计划制定； 包装方案制定； 宣传方案制定； 活动方案制定； 价格执行方案制定 销售执行方案制定； 营销成本测算；

二、进入销售执行阶段

1、策划方案执行；

2、销售前期准备；销售现场准备； 销售代表培训；

3、销售现场管理销售现场管理； 房号销控管理；客户跟进服务；

4、营销计划调整销售阶段总结； 销售广告评估； 阶段性营销方案调整；

5.房地产全程策划营销工作内容 篇五

第一部分 前期策划、顾问内容

第一章 项目投资策划营销

一 项目用地周边环境分析

1、项目土地性质调查

2、项目用地周边环境调查

3、地块交通条件调查

4、周边市政配套设施调查

二、区域市场现状及其趋势判断

1、宏观经济运行状况

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规

3、项目所在地房地产市场总体供求现状

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现

6、商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT（深层次）分析

1、项目地块的优势

2、项目地块的劣势

3、项目地块的机会点

4、项目地块的威胁及困难

四、项目市场定位

1、类比竞争楼盘调研

.综合评判

2、项目定位

市场定位

产品定位

主力客户群定位

功能定位

形象定位

建筑风格及外立面建议

五、项目价值分析

项目商品住宅及商业价值分析和比例确定

六、项目可提升价值即项目增值方法建议

七、项目定价模拟

1、均价的确定

应用动态类比价值算术平均法/有效需求成本加价法确定项目实现销售价格

八、项目投入产出分析

1、项目经济技术指标模拟

2、项目首期成本模拟

3、项目收益部分模拟

九、投资风险分析及其规避方式提示

1、项目风险性评价及规避

2、资金运作风险性及规避

3、经济政策风险性及规避

十、开发节奏建议

1、项目开发节奏：将根据政策法规因素、地块状况因素、发展商操作水平因素、资金投放量及资金回收要求、销售策略、销售政策及价格控制因素、市场供求因素、上市时间要求等因素提出开发节奏

2、分期开发

分期开发思路、首期开发思路

3、分组团开发强度

4、项目开发节奏及结果预测

5、结论

第二章

项目规划设计顾问服务

一、总体规划即概念性规划顾问服务

1、地块利用建议

2、建筑空间布局

3、道路系统布局

4、绿化系统布局

5、公建与配套系统

包括项目配套功能配置及安排、公共建筑外立面设计提示、会所外立面设计提示

营销中心外立面设计提示、物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示

其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示等方面提出参考意见

二 建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划

2、建筑单体外立面设计提示

针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

3、商业物业建筑风格设计提示

三 主力户型选择

1、主力户型设计提示

2、商业物业户型设计提示

四 室内空间布局装修概念提示

五 环境规划及艺术风格提示

六 公共家具概念设计提示

七 灯光设计及背景音乐

第二部分 项目中期形象策划、营销推广顾问服务

第一章 项目形象策划营销顾问服务

一 项目视觉识别系统核心部分

二 延展及运用部分

1、工地环境包装视觉

2、营销中心包装设计

3、公司及物业管理系统包装设计

第二章 项目营销推广策划

一 区域市场动态分析

二 项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策 三 目标客户群定位分析

四 价格定位及策略

五 入市时机规划

六 广告策略

七 媒介策略

八 推广费用计划

九 公关活动策划和现场包装 十 营销推广物料设计制作

十一 营销推广效果的监控、评估、修正

第三部分 项目顾问、销售、代理的策划营销

一 销售周期划分及控制

二 各销售阶段营销策划推广执行方案实施

三 各销售阶段广告创意设计及发布建议

四 销售前资料准备

1、批文及销售资料

2、销售队伍组建

3、制定销售工作进度

4、销售费用预算 五 销售培训

六 销售组织与日常管理

第四部分 项目物业管理服务顾问

一 项目销售过程所需物业管理资料

二 物业管理内容策划

三 物业管理组织及人员架构

四

物业管理培训

五 物业管理规章制度

六 物业管理操作规程

七 物业管理的成本费用

6.房产新政下房地产市场现状及展望 篇六

近几年, 我国房地产行业蓬勃发展。各地区的房价一路飙升, 尤其是一、二线城市的商品房价格上涨迅猛, 远远超出了当地居民的购买能力。进入2013年以来, 随着上一阶段调控政策影响力的弱化, 中国房地产市场再次陷入新一轮的爆发性增长, 并再次引起多方讨论, “泡沫论”、“供需论”不绝于耳。在这种背景之下, 国务院于2013年2月出台了《新国五条》, 以遏制我国房价过快上涨的势头并规制与之相关的房地产市场不正当竞争行为。

2房地产新政实施的主要职能

一是严格实行房产工作问责制, 细则明确指出对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市, 应指导其增加住房及住房用地的有效供应, 制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市, 也应指导其采取有效措施保持市场稳定。同时对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的, 要进行约谈和问责。二是坚决抑制投机投资性购房, 新政扩大了限购区域, 要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率, 并要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税, 通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的, 应依法严格按转让所得的20%计征, 从长远来看, 这套组合对房价的调控起着至关重要的作用。三是稳定房价, 新规要求原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量, 还扩大了住房保障范围, 年底前, 地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围, 在一定程度上解决供需矛盾, 稳定房价。

3房产市场现状及2013年房产行业展望

3.1房地产行业现状

首先, 房地产开发规模继续保持较快发展。我国房地产不论是投资规模还是开发规模都快速增长, 全国房地产施工面积每年以25%的速度递增, 而其余各项指标每年的增长幅度也都超过了10%, 最高的达到了30%。2012年, 房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米, 比上年增长13.2%。其次, 投资开发区域发展不平衡, 这种不平衡主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上, 2012年, 东部地区房地产开发投资40541亿元, 比上年增长13.9%, 中部地区房地产开发投资15763亿元, 增长18.3%, 西部地区房地产开发投资15500亿元, 增长20.4%。三是二手房成交显著增长, 在新政出台后涉及到二手房的个税从严按差额的20%征收, 使得许多买房者预期二手房价格攀升, 卖方者也感受到新政的压力, 导致许多地区的二手房交易呈现暴涨现象。

3.2房地产市场展望

鉴于当前一些城市房价上涨压力较大和市场供求不平衡, 2013年中央政府仍会继续坚持房地产调控政策不放松, 继续实施差别化的信贷、税收政策和限购措施。同时, 注意将现行调控政策和中长期制度相结合, 对合理的改性需求给予支持, 从宏观环境上来说, 2013年经济形势将好于2012年, 在政策调控上还依然会坚持从紧取向不放松。在市场层面上, 国家把积极稳妥地推进城镇化作为扩大内需的最大潜力所在, 房地产业与城镇化紧密相连, 加快城镇化必须要求房地产保持平稳健康发展。中央政府都已明确了对合理的改善性住房需求给予支持。所以2013年市场环境整体发展将维持平稳发展态势。房价走势方面, 土地供不应求, 新城镇化带动房产市场发展, 居民收入增加都是房价上涨的长期推动因素, 与此同时经济增长趋缓, 空置房增多, 供需失衡、已有的房地产调控政策不放松, 等会在短期内给房价形成一定的上行压力。在各项影响因素的综合作用下, 预计2013年商品房价格将延续2012年平稳增长的态势。

4对未来房地产业发展的几点建议

(1) 加强相关领域配套建设, 为房地产市场健康发展提供良好的制度环境。

不断提高服务水平, 统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设, 促进房地产市场健康稳定发展;继续坚持住房市场化改革方向。

(2) 转化地方政府行为机制。

在房地产调控中, 地方政府必须明确自己的职能, 落实调控房地产市场的政策措施, 有效约束自己的谋利冲动, 抑制房地产市场过热的局面。

(3) 完善二手房交易市场。

加强市场监督力度, 提高二手房行业的入市门槛, 重点扶持一批实力强, 口碑好的经纪公司, 发挥二手房的积极作用, 从而增加房地产市场的整体有效供给。

(4) 建立多元化的中国房地产市场体系。

目前, 中国房地产市场的热点主要是集中在一级市场上, 二级市场、三级市场的发展较为落后, 尚未建立起完善的市场分级体系。政府应该积极引导二三级市场健康发展, 促进多级市场联动。

参考文献

[1]李小龙.政府职能、政府调控与房地产市场:房产新政下的房地产市场现状分析[J].投资与合作, 2011, (5) .

[2]章月兰.论我国房地产新政对楼市的影响[J].中国城市经济, 2011, (8) .

7.房地产策划职务的工作内容有什么 篇七

编号 问题需重点研究内容

1土地价格是多少？ 地方经济分析，房地产整体供求关系分析项目什么时候开发最好？ 市场整体趋势分析，项目周边配套分析，项目的持有者分析项目如何定位？ 地块分析，区域市场分解和细分如何优化项目规划设计方案？ 目标市场的喜好，竞争项目分析项目如何包装？ 案名，主色调，营销中心，样板房，沙盘，楼书和户型图6 项目客户如何积累与梳理？ 客户登记后，客户各种属性（诚意度，目标物业的类型，对价格的反应）进行分类。如何制作项目价格表？ 从市场比较和客户反馈得出均价后，从规划设计方案和客户反馈得出具体价格表项目如何促销？ 广告，现场活动，第一部分策划部工作职能

一．策划部工作职责

1．负责项目的定位与策划报告的撰写；

2．负责产品推广与执行；

3．负责产品创意与推广策略的制定；

4．根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理；

5．制定各个阶段的推广计划，制订相应的推广策划方案；

6．根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施；

7．负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作；

8．负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度；

9．负责公司企业宣传，与媒体的沟通与协调工作；负责与广告公司的沟通工作，直接对广告公司负责；

11．策划部直接对总经理负责。

二．团队组建与人员架构

公司副总兼策划总监1名

职责：

A.全面负责、组织开展策划部的各项工作；

B.全面制定工作计划、人员安排与绩效考核工作；

C.全面负责项目的推广定位和主题创意；

D.全面组织宣传推广计划，掌控实施过程；

E.全面负责整个团队的业绩考核工作；

F.负责重要的接待和外联，塑造企业良好的内外部形象；

G.及时将策划工作中所发现的不合理现象及合理化建议上报公司，并将公司有关决议传达给下级人员；

H.加强与上级领导，相关部门其他部门的协作、配合；

I.定期提报季度，年度项目综合分析及工作总结。

策划经理1名

职责：

A.协助策划总监负责企划方案的撰写和统筹；

B.负责企划文案的指导、审核与方向性方案的撰写工作；

C.负责重要项目提案的撰写和提报；

D.针对策划工作与公司其他部门沟通；

E.围绕方案撰写组织项目的市场调研；

F.负责策划部的市场研究和指导工作；

G.指导策划人员整体水平的提高，并培训策划人员；

H.协助策划总监，倡导策划部团结协作，团结进取的良好氛围。

策划文案1名

职责：

A.协助策划总监或策划经理完成项目的策划文案工作；

B.负责企划方案的撰写和加工工作；

C.负责资料的搜集和整理分析工作；

D.负责前期的市场调研与分析报告的撰写工作；

E.负责公司随机性的文案稿件的撰写工作；

F.负责公司网站和项目网站的维护和更新工作；

G.根据项目需要，配合完成相关工作。

策划执行1名：

A.协助策划总监或策划经理完成项目的市场调研工作

B.负责与销售部、市场部、广告公司的沟通工作，反馈不同意见。

C.负责策划方案的落实和执行细则，与合作方沟通。

D.负责销售信息与广告效果的反馈与整理

E.负责部门事务性工作。

每个项目各分成相对独立的工作小组：策划经理1名，策划文案1名到两名，策划执行1名。

三．策划部工作流程

（一）项目介入阶段

1．识别客户需求

①了解客户需求，解答客户问题；

②对客户需求的理解陈述；

③界定工作范围；

④描述提出方案或方法的基本原理；

⑤项目组织的介绍；

⑥项目完成所要求的进度计划；

⑦确认项目执行可能产生的成本预算；

⑧确认客户期望项目团队提供什么样的交付物；

⑨确认客户期望的规格和特征；

⑩商定进一步洽谈的内容、时间及地点。

2．进一步洽谈确定课题

①客户企业介绍情况，提出咨询要求与希望；

②研究企业提供的资料、分析企业状况、初步拟定项目框架；

③实地考察客户企业及环境；

④确定项目框架和目标；

⑤根据企业期望做准备性调查。

3．提交项目建议书及合同签订。

①与市场部及公司广泛沟通，根据客户需求提出项目建议书。

②双方就建议书内容（包括项目目标、框架、主要内容、执行方案、时间计划和初步预算等）进一步商讨。

③拟定并签订合同，作好项目开展准备工作。

以上工作以市场部为主，策划部协助。

（二）项目启动阶段

1、确定项目领导小组

①根据项目要求确定由策划部与市场部双方主要领导组成的项目领导小组，统筹分工项目的开展。

②确定公司配合要求和内部人选。

2、确定项目计划

①项目领导小组和项目负责人确定项目开展计划与项目详细目标，结构细化，时间进度，人员要求和其他后期准备。

②根据经验提出初步计划建议。

③ 准备项目开展所需的资料等。

3、确定工作组

①根据项目计划要求，成立项目工作组，明确具体分工和职责。

② 拟定工作计划和时间进度。

③ 拟定调查分析计划。

（三）调查分析阶段

1、调查分析和座谈会

① 根据调查计划和针对性问题实施市场调查。

② 主持和开展座谈会、讨论会、听取各方面人员的意见和要求。

③ 深入调查分析，了解客户竞争对手的情况及客户产业链。

2、调整并提交策划报告

①整理分析调查资料，对问题分类。

② 提供初步改进建议方案框架。

③提交报告。

（四）方案设计阶段

1、提交初步设计方案

① 在客户对报告反馈基础上进方案设计，并根据客户情况实时修 改。② 向客户提供满足其特殊要求的、可操作的管理改善方案。

2、初步方案征求意见

① 初步方案分专题向有关部门进行详细介绍，回答有关问题，广泛听取修改补充意见。

②针对反馈意见和建议，进行局部调整和补充。

③拟定实施计划纲要。

3、方调整，提交最终报告

① 按照客户要求提供最终报告，就报告内容答疑咨询。

② 协助客户拟定实施计划。

③ 对存在分歧的问题进行分析研究，提出可选择性解决建议。

④ 双方共同分析存在的问题和难点，商定可能的解决方案。

第二部分 策划部与其他部门沟通流程

一．市场部工作职责负责公司一级市场的开发与公关工作。

2．负责项目前期的资料搜集与数据整理工作。制定周密完善的调查方案。

3．负责项目的前期市场调研和产品分析工作。

4．负责房地产政策、新盘的信息搜集工作，深入了解项目的经营特色和经营情况，定期制定市场报告。

5．负责项目成本核算与项目评估工作。

6．负责市场研究工作，包括项目定位、总体规划、建筑设计等具体工作。

二．策划部与市场部的沟通流程：

A.市场部主要负责前期市场调研，市场部可以要求策划部配合，策划部可以从策划的角度，提出调研标准和调研细则直接与市场部沟通。

B.市场部负责填写调研表格以及对调研项目的分析和评价。

C.市场部与策划部沟通项目的产品定位与项目研判，由策划部最终确认。

D.策划部根据市场部提供的调研信息制作策划报告。

E.策划部和市场部共同协调和执行项目推广中的工作安排。

F.市场部直接与策划部沟通。不直接与销售部、广告公司接触。

三．销售部工作职责

1．负责完成公司下达的年度销售指标及诸如销售额、合同履约率、销售计划完成率等考核指标。

2．根据销售情况，及时掌握市场行情动态并作出相应调整，对重大市场变动和政策变动情况及时上报公司领导。

3．负责各类销售原始资料的归类、整理、收集、存档的管理工作，及时编制销售统计报表和分析报告。

4．参与制定项目的产品定位，负责产品的定价与销售策略的制定。

5．负责销售活动的人员组织与现场控制。

6．负责销售人员的培训。

四．策划部与销售部的沟通流程

A.销售部定期将月销售计划表与业绩表以表格的形式提供给策划部；

B.策划部每周定期与销售部进行沟通，销售部提出销售思路，并提供初步方案由策划部协助完成；

C.策划部负责活动方案的联系、采购与执行细节的落实工作，销售部在人力方面提供支持；

D.销售部负责与开发商的沟通和协商工作并将最新的信息传到给策划部； E.策划部负责项目网站的维护工作，由销售部告知更正信息后更正； F.销售部负责门户网站（焦点、搜房）论坛的维护工作；

G.策划部派人长期入住销售部，定期反馈销售中的问题；

H.销售部对策划部提出的方案有最终的决定权；

I.策划部征求销售部的意见后给广告公司沟通；

五．广告公司工作职责

1.配合策划部参与制定产品的项目定位；

2.配合策划部针对媒体特点，制定项目的各阶段推广议题与推广方案；

3.负责提供广告设计与推广文案的制定工作；

4.负责项目各系统的包装与销售资料的设计工作；

5.配合策划部负责新闻公关活动的策划与执行；

6.负责广告投放效果的评估与总结工作。

六．策划部与广告公司沟通流程

A.策划部定期组织包括销售部负责人参加的广告会议，提出广告要求和时间进度；

B.策划部定期向广告公司提供销售数据以及新的方向性思路；

C.广告公司应策划部要求参加策划、销售会议。

D.策划部直接给广告公司下达广告任务；

E.策划部对广告稿件有最终的审核权，并根据稿件质量确定是否传达销售部审阅；

F.广告公司就每一个设计稿件提供3个样稿，以便策划部审阅；

G.广告公司如果对策划部提出的修改意见有疑义需要用书面的形势阐明自己的观点；

8.地产策划明年工作计划 篇八

l.项目策划的特征

美国哈怫企业管理丛书认为：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。”策划是以人类的实践活动为发展条件，以人类的智能创造为动力，随着人类的实践活动的逐步发展与智能水平的超越发展起来的，策划水平直接体现了社会的发展水平。生产力的进步推动社会的发展，社会的发展同时必然要求策划也随之发展，而策划的发展又依托于人类智能创造的提高，社会越发展，人类的智能创造力越丰富，策划的水平也就越高。由此可见，社会的发展造就了策划的历史，策划是社会发展文明化的必然产物，必将随着人类文明的高度发展，走入科学策划阶段。

项目策划是一门新兴的策划学，是指以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型策划活动。

一、功利性

项目策划的功利性是指策划能给策划方带来经济上的满足或愉悦。功利性也是项目策划要实现的目标，是策划的基本功能之一。项目策划的一个重要的作用，就是使策划主体更好地得到实际利益。

项目策划的主体有别，策划主题不一，策划的目标也随之有差异，即项目策划的功利性又分为长远之利、眼前之利、钱财之利、实物之利、发展之利、权利之利、享乐之利等等。在项目策划的实践中，应力求争取获得更多的功利。在进行策划创意、选择策划方法、创造策划谋略、制定策划方案时，要权衡考虑，功利性是项目策划活动的一个立足点、出发点，又是评价一项策划活动成功与否及成果佳否的基本标准，因此，一项创意策划必须具备功利性，在注意策划功利性的同时，还要注意策划投入与策划之利的比例是否协调，策划创意即使再完美，如果策划之利低于策划投入，那么这个策划也不能称之为好的策划，甚至说它是失败的案例。

一年一度的“哈尔滨冰雪项目”策划，充分体现了项目策划的功利性。

哈尔滨在推出冰雪节的同时，以冰雪节为契机，又举办了冰雪交易会，与国内外客商进行贸易磋商，互通信息，取长补短，与外企和国内大型企业联手推动文化艺术体育活动的全面展开。展开全方位的促销攻势，向外商推销自己的产品，宣传优势产品，塑造企业文化形象。美国、日本、法国以及东南亚各国的厂商，以及全国四面八方的客户云集“冰城”，促使成交额逐年上升。为期一周左右的第十届哈尔滨冰雪节交易会，成交额就达51亿多元。哈尔滨冰雪节吸引了广大港澳台地区的厂商及游客，为吸引投资、开发科技项目、促进旅游事业的发展作出了不可磨灭的贡献。90年代随着改革开放的东风，冰城人把享誉中华、名扬四海的冰雪项目变为了经济发展的催化剂，为黑土地的振兴，贡献着自己的力量。哈尔滨冰雪项目策划实现了它的最基本的目的，因此，我们说它是成功的策划。

二、社会性

项目策划要依据国家、地区的具体实情来进行，它不仅注重本身的经济效益，更应关注它的社会效益，经济效益与社会效益两者的有机结合才是项目策划的功利性的真正意义所在，因此说，项目策划要体现一定的社会性，只有这样，才能为更多的受众所接受。

在项目策划的实践中，各种商业化的组织往往通过赞助体育比赛，赞助失学儿童，捐款协办大型文艺活动等等方式来构筑策划主题，塑造实体的社会形象。

例如“希望工程”项目策划在中华大地上掀起了救助失学儿童的浪潮，它以教育为己任，立足于社会，服务于社会，这一伟大项目充分的体现了社会性。

1969年3月，由共青团中央、中华全国青年联合会、中华全国学生联合会以及全国少先队工作委员会联合创办的中国青少年发展基金会在京成立。策划人徐永光绞尽脑汁，最后想出了“希望”一词，便把这一活动策划成“希望工程”。希望工程救助了成千上万个失学儿童，建起上万所“希望小学”，为中国的儿童事业的发展，为中国教育事业的繁荣作出了卓越的贡献。这一活动由捐款人直接与失学儿童-一结成对子，直接联系，使款项具体落实到个人身上，“希望工程”激起了港澳台地区的踊跃参加，内地更是爱心融汇成为汪洋，邓小平同志亲笔为“希望工程”提名，又默默地以一名老共产党员的身份捐助了3000元钱。一场场以“希望工程”为背景的演唱会、音乐会等文艺演出纷纷出台，“希望工程”具体落实到了每个人的行动上，在神州大地上，点燃了爱的火花，为失学儿童送出了光明，为中国的明天送去了希望。

“希望工程”项目策划不仅实现了它的功利性，而且在全社会中营造了一种爱的情感，树立了一种良好的社会风尚，可谓是典型的社会性的项目策划。

三、创造性

项目策划作为一门新兴的策划学，也应该具备策划学的共性--创造性。

新旧的更替。新者代替旧者的行为本身就是～种发展，因此策划要想达到策划客体的发展时，必须要有创造性的新思路、新创意、新策划。真正的策划应具备有创造性，“鹦鹉学舌、照葫芦画瓢”，照搬、模仿、抄袭别人固有的模式都不是真正的策划。《孙子兵法》中有言：“兵无常势，水无常形。”策划应随具体情况而发生改变，需要创造性的思维，不能抱残守缺，因循守;日，要想不断地取胜，必须不断地创造新的方法。即使成功的模式，我们也不要生搬硬套，要善于依据客观变化了的条件来努力创新，只有这样，策划才能别具一格，与众不同，吸引人，打动人，更能取得成效。

提高策划的创造性，要从策划者的想象力与灵感思维入手，努力提高这两方面的能力。创造需要丰富的想象力，需要创造性的思维。著名的策划大师科维宣言：“我要做有意义的冒险，我要梦想，我要创造，我要失败，我也要成功……我不想效仿竞争者，我要改变整个游戏规则。”提高创造性的策划能力必须具备涉及的相关知识，没有渊博的文化知识、策划知识、广告知识……策划只能是无知者的呻吟。具备了扎实的理论知识，我们才能展开理想的翅膀，放飞智慧的火花，去畅想，去创造。创造性的思维方式，是一种高级的人脑活动过程，需要有广泛敏锐、深刻的觉察力，丰富传妙的想象力，活跃、丰富的灵感，渊博的知识底蕴，只有这样，才能把知识化成智慧，使之成为策划活动的智慧能源。创造性的思维，是策划活动创造性的基础，是策划生命力的体现，没有创造性的思维，项目策划活动的创造性就无从谈起，项目策划也即无踪无影。

四、时效性

中华民族历史文化渊远流长、博大精深，在人们的日常生活中，业已继承了许多传统文化遗产。我国传统节日众多，几乎每一个月都能排上一个节日。新中国成立后，为了提高人民的道德情操，尊师重教，规定了教师节;国家为了调动全民植树的积极性及提高全民的环境意识，特别规定了植树节。改革开放后，中西文化交流甚密，西方的某些节日也陆续传人我国，影响人们的日常生活行为，例如母亲节、圣诞节、请人节、愚人节等等。我国有56个民族，55个少数民族，各个民族的文化积淀，形成了各个民族的节目，例如泼水节、古尔邦节等。每个节日都有一个特定的时间，因此，我们在进行项目策划时，绝寻不能不根据传统习惯盲目策划。

五、退前性

9.房地产项目前期策划研究 篇九

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

[2]华彦, 刘军.房地产项目前期策划工作浅析[J].建筑工程, 2015 (02) .

[3]刘新宇.探讨房地产项目开发前期策划[J].江西建材, 2015.

10.房地产行业投资展望 篇十

成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。

房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。

住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。

我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。

11.回忆过去展望未来策划书 篇十一

下周一晚自习

三.活动目的及意义

开展活动，有效的拉动班级的正能量的发挥，也能使班委们履行职责，更好的服务同学们。主题班会同时也能开发同学们的思维，拉动气氛，更好的加强班级凝聚力。

四.活动流程

(1)主持人的开场白，要求新颖，突出主题，调动同学们的积极性。

(2)看以往时候的照片 猜身边的同学 也就是同学们之前把自己过去的照片给宣传委员，由宣传委员做成ppt，每一张ppt后面揭晓答案。同学们根据照片猜猜这是谁。(如果有经费的`话，可以举行猜中有奖，以海大明信片作为奖品)

(3)把每一位同学的学号写到卡片上 或者弄一个软件随便抽同学 上来发言。内容可以有对自己的深层介绍 对未来的展望 讲述自己的过去

(4)进行小游戏环节

每个同学把自己的平常生活习惯 自己的一些特征写到一张小纸条上，由支持人下去收取。然后再请同学上来随机抽取一张读并猜猜这是谁。

12.房地产楼盘营销力策划模式浅析 篇十二

1 营销力理论和系统解释结构模型理论综述

1.1 营销力理论综述

狭义的营销力是指企业营销力,这是我国学者于1998年最早提出来的全新理念,由于研究还处于初级阶段,对营销力的界定还较混乱,尚未形成成熟、系统的理论体系。关于企业营销力的构成,日本CI高级顾问加藤邦宏先生认为主要由产品力、销售力和形象力构成。而国内则存在资源能力假说、竞争能力假说、策略能力假说、动力假说等理论流派。动力派将企业营销力放在营销流研究系统中,认为它是推动企业营销流在企业营销链上运动的动力系统,它由三大要素构成:

1)产品力。主要受到产品功能、形式、外延、价格等因素的影响。

2)形象力。主要受到企业知晓度、知名度、美誉度、指名度、负指度、满意度、抱怨度等因素影响。

3)销售力。主要受到组织、战略、策略、人才、资金、销售管理等因素影响。

还有学者进一步把它扩展为七大要素,即情报力、商品力、品牌力、渠道力、促销力、协调力、服务力等。

由于动力学派对营销力的研究是把营销力放在营销流系统中来研究的,动态地考察营销力对推动产品销售的作用,内容完备,机理清晰,对营销实践活动具有较强指导意义。

1.2 系统解释结构模型理论

解释结构模型(ISM)是美国J.华费尔特教授于1973年提出的一种结构模型化技术,它将复杂的系统分解为若干子系统要素,通过对表示有向图的相邻矩阵的逻辑运算,得到可达性矩阵,然后分解可达性矩阵,最终使复杂系统分解成层次清晰的多级递阶结构模型,帮助人们理解和把握住系统的特性。此模型以定性分析为主,属于概念模型,可以把模糊不清的思想、看法转化为直观的具有良好结构关系的模型。解释结构模型在制订企业计划、城市规划等领域已广泛使用,尤其对于建立多目标、元素之间关系错综复杂的社会系统及其分析,效果更为显著。特别适用于变量众多、关系复杂而结构不清晰的系统分析中,它的应用面十分广泛。

2 房地产楼盘营销力系统的ISM构建

房地产楼盘不等同于企业,关于企业营销力构成的相关理论不能直接用于楼盘营销力策划。因此,房地产楼盘营销力研究需要用ISM理论,对影响因素进行分析,构建楼盘营销力系统的ISM,才会对房地产营销策划具有指导意义。

2.1 房地产楼盘营销力影响因素分析

对楼盘营销力有影响的因素很多,为了找准影响因素,应组建一个由业界内经验丰富的营销策划人构成的团队,召开座谈会。会上,由主持人首先提供给大家一份业内著名营销人关于提高楼盘竞争力的策划意见,要求与会专家围绕楼盘营销力提高的主题,展开影响楼盘营销力因素及其相互关系的分析,通过归纳整理专家们的讨论意见,结合企业营销力理论,归纳出影响楼盘营销力(S1)的主要因素有:S2产品、S3形象、S4价格、S5促销、S6楼盘品质(代表户型、建筑质量、环境、物管、区位、交通、配套等)、S7升值潜力、S8外观、S9品牌、S10单价、S11总价、S12广告、S13公关、S14营业推广、S15推销等。

2.2 构建房地产楼盘营销力系统的ISM

根据ISM相关理论原理可知,要确定影响楼盘营销力的因素及其相互关系,是可以通过专家对话过程来建立可达矩阵和解释结构模型的。据此,在专家座谈会上,通过专家对话形式,对以上影响因素,对楼盘营销力的影响力传递关系和路径进行分析,并构建出各因素的可达关系如图1。图中单元格内的“V”表示该单元格所在行元素对所在列元素有影响关系(即可达关系)。

根据以上可达关系,可建立可达矩阵。其具体做法是:在图1表达的可达关系基础上,加上了个单位矩阵。即在第一行第1列空格上记上矩阵元素“1”,表示S1可达S1;在第二行第2列空格上记上“1”,表示S2可达S2,又在S1列与S2行空格上记“1”,表示S1可达S2。依此类推,即可建立可达矩阵。

在此基础上按照矩阵元素为1的数量多少,由少到多将因素依次排列,即可得到楼盘营销力提高的可达矩阵如图2所示。

最后,建立楼盘营销力解释结构模型。

由图2可达矩阵可知,影响楼盘营销力的因素可以分为两个层级,产品、形象、促销、价格四大要素属直接因素,它们又可进一步分解为楼盘品质、外观、品牌、公关、广告、推销、营业推广、价格、升值潜力等若干第二级影响因素。

据此,可建立楼盘营销力的ISM如图3。

3 房地产楼盘营销力策划模式分析

通过楼盘营销力提高的解释结构模型揭示,为了提高楼盘营销力,应从产品、形象、促销、价格四个方面提高竞争力,提升途径是从楼盘品质、外观、品牌、公关、广告、推销、营业推广、价格、升值潜力各方面进行综合提升的。但该模型仅为楼盘营销策划指明了一个方向,要形成一个具有实践指导作用的楼盘营销策划模式,还需要引入“全程策划”的思想。即以“全程围绕楼盘营销力提升”为指导思想,在开发各环节努力提高楼盘的产品、形象、促销、价格竞争力,从而增加其营销力,这就是“全程围绕楼盘营销力提升的营销力策划模式”(以下简称“营销力策划模式”)。该模式是一个动态的全程策划概念,特别适用于激烈竞争的市场。其策划流程:营销力分析→营销力提升→营销力展示与传播→营销力释放与延伸。

3.1 营销力分析

由图3可知,楼盘营销力主要受产品、形象、价格、促销四要素影响,产品因素又可细化为户型、建筑质量、环境、物管、区位、交通、配套、外观、品牌等品质因素;价格可分解为升值潜力、单价、总价因素;形象则受楼盘外观、品牌、广告、公关、客户关系等影响;促销则受营业推广、推销、广告、公关、销售管理和销售人员,以及售楼部、样板间、示范景观、销售气氛等销售展示因素影响。因此,楼盘营销策划的起点就是要通过调研分析,弄清楼盘的营销力影响要素的现状、存在的问题以及对楼盘可能带来的影响。

3.2 营销力的提升

房地产楼盘营销力是可以借助有效的方法进行提升的,提升工作主要从以下方面展开:

1)设计能体现项目核心竞争优势且新颖独特的开发理念。

2)市场定位。通过市场细分,选定目标市场、项目定位,为规划设计和营销推广指明方向。

3)合理进行总体规划。包括总体布局、建筑朝向、出入口、人车分流、建设规模、建筑风格、容积率、绿化率、绿地率、建筑高度、建筑密度、楼间距等。

4)规划生活和商业配套、物管设施。如会所、停车位、活动中心、运动设施、游泳池、商业街、休闲广场等硬件设施。

5)楼盘外立面设计,确定项目名称。重视项目名称及外立面造型、天际线设计和色彩规划,提升楼盘外观形象和品牌竞争能力。

6)环境景观设计。包括规划景观风格、景观轴线和节点,设置景观小品,选择绿化植物,水景观规划设计等。

7)合理的户型配置。包括:户型的面积范围、格局配比和面积配比,以及各种户型的功能配置。

8)智能化设计。重点做到楼宇自动化、通信自动化、通讯自动化、安保自动化。如小区广播和语音系统、小区网络、宽带、光纤、可视对讲系统、门禁系统、监控设施、消防设施、门卫室等。

9)物业管理策略。包括安保、物业维护及周到的亲情式服务。

10)外部环境治理和配套设施规划。协助相关部门完善小区外道路网络、公交设施、幼儿园、学校、医院、农贸市场、金融网点、邮政设施、环卫和治安设施等。

3.3 营销力的展示与传播

楼盘的竞争力需要通过各种有效、合理的媒介运用,开展针对性的促销、公关活动等,将其展现于目标客户群的眼前,刺激其购买。具体工作包括:

1)确定适宜的推广主题和各阶段广告策略。

2)建立视觉形象识别系统。

3)广告表现策略与广告设计。

4)制定开盘庆典、公关活动方案。

5)推广媒介组合及费用安排。

6)销售现场包装及展示系统设计。包括施工场地、周边环境和售楼部的包装,设计示范景观、样板间、生活体验馆、沙盘、模型、多媒体系统、室内看板等。

7)宣传资料设计。包括:楼书、户型图、海报、DM单等。

8)促销策略制定与促销活动实施。

9)安保及物管服务的示范实施。

10)评估推广效果,调整广告及促销策略。

3.4 营销力的释放与延伸

1)制定销售部管理办法和管理制度,规范销售人员言行,提高销售力。

2)准备销售资料。包括:销售人员服装、名片、客户登记表、定价表、销控表、认购协议、销售合同、补充协议、前期物管协议等。

3)销售流程设计,规范销售接待工作。

4)销售人员培训。包括销售基础知识、项目情况、销售实战演练、商务礼仪训练等培训。

5)制定现场氛围营造策略。通过营造适宜的现场气氛,打消意向客户顾虑,激发购买欲望,促进销售。

6)销售控制。利用销售控制表展示并有效控制销售数量、销售价格、销售进程、销售现场气氛等,营造一种热销气氛,稳步推进楼盘销售。

7)实施“低价入市,低开高走,有序调价”的总体价格策略,展示楼盘良好的增值前景,促进销售。

8)开展有效的促销活动、巡展活动、团购和公关活动。

9)加强客户追踪和客户关系管理,通过口碑传播,促进新的销售,实现销售力的持续和延伸。

4 结语

营销力策划模式体现了全程为提高楼盘营销力服务的思想,系统地分析了影响楼盘营销力的各因素,提出了营销力提升实现的途径,操作性较强。但由于影响楼盘营销力的因素较多,关系较复杂,因此,应把营销力提升看作一个系统工程,以楼盘营销力为目标,综合运用各种营销手段,形成营销合力。

此外,由于营销力策划模式的构建是基于相关专家意见基础上的,专家意见的局限性,以及研究者的研究取向等原因,不可避免造成楼盘ISM构成要素和解释关系与具体楼盘的营销实际情况有差异,加之系统各构成要素是处于动态变化中的,这就要求该模式在应用中需要不断改进和完善,才能更加贴近房地产营销实际,充分发挥其指导作用。

参考文献

[1]李蔚.营销流管理[M].成都:天地出版社.2004.

[2]马琼.企业营销力研究[D].成都:四川大学工商管理学院.2004.

[3]汪应洛,陶谦坎.运筹学与系统工程[M].北京:机械工业出版社,1993.