地产工程师工作经验(共12篇)
1.地产工程师工作经验 篇一
工作总结
本人在项目担任主管工程师,现就2013年上半年工作总结如下:
一、项目完成情况
。。上半年主要施工内容为承台、垫层、底板、主体结构施工。本人主管的施工二处目前完成情况及现阶段工作内容如下:
1、5#、12#、15#楼完成地下室顶板施工;
2、8#楼 地下室底板完成,正在支顶板模;
二、主要工作内容
本人主要工作为上述工程内容的全面管理工作,相应的组织、协调工作,总结如下:
1、质量、技术管理:
熟悉设计图纸和施工规范,严把施工中的每一道工序,严格执行分项工程验收程序,严要求、勤检查、细验收,对不合格部位拍照取证、整改,从而确保工程质量;
基础工程:地下室工程已完工,仅余施工临时道路部位未施工。在地下室工程施工中,严格控制承台面标高、承台开挖平面尺寸,严格控制场地标高,严格控制场地土方回填、压实等。
主体工程:对于主体工程的质量控制,做到事前质量控制、事中质量控制、事后质量控制。在实际工作中,主抓工程材料、关键工序、关键节点。
(1)、模板工程质量控制主要为模板的设计、制作、安装、拆除。检查施工方案是否合理可行,施工过程中检查模板的强度、刚度、稳定性、支承面积、拼缝、平面位置、垂直度、预埋件及预留空洞等是否符合设计和规范要求,并控制好拆模时砼强度和拆模顺序。对于后浇带该重要结构位置,要求施工单位梁底必须支撑。
(2)、钢筋工程质量控制主要为钢筋进场检验、钢筋二次检测、钢筋加工、钢筋连接、钢筋安装等。钢筋安装质量检查包括钢筋品种、规格、数量、位置、连接方式、锚固、接头位置、搭接长度、间距、保护层厚度,以及预埋件的规格、数量、位置,箍筋间距、数量等。在实际工作中,重点检查梁柱、主次梁节点处钢筋的安装。
(3)、混凝土工程质量控制主要为现场混凝土试块的制作、数量、养护、二检,现场混凝土浇筑工艺及方法,重点检查浇筑顺序、方向,施工缝的留置,浇筑时的振捣,模板、支撑的稳定性,钢筋保护层厚度,及后浇带的留置。混凝土浇筑后,检查养护方法及时间。
2、进度管理
根据根据公司编制的各个阶段的任务计划,指导和监控施工单位的进度,审查施工单位报送的各阶段及整体工程施工进度计划书并敦促监督实施。雨季对地下室工程项目施工进度影响很大。通过合理的组织施工,尽量减少不利气象条件
对施工的影响,确保了项目进度。
3、安全、文明管理
严抓安全、文明施工管理,确保本项目无任何安全事故发生;强调文明施工现场,敦促施工单位进行现场及进场道路的安全、文明施工工作;发现不安全因素或不文明现象当场制止纠正。
4、成本管理
认真做好现场工程量原始数据的记录。
5、协调与配合工作
主要为施工单位各施工处之间的协调工作;施工单位与公司部门的协调工作。
三、下半年工作目标
地下室车库工程、主体结构工程、装饰装修工程。
保质量、保安全,完成公司制定的施工二处的重要时间节点。
以上为本人对2013年上半年的工作总结。在以后的工作里,本人会认真负责的做好。。项目工程管理工作。
2013年07月08日
2.地产工程师工作经验 篇二
1 建立项目安全监理机构明确岗位职责
把安全做为三控外的另一控制内容, 列入项目监理机构日常工作管理中, 每个项目监理机构监理人员都应在明确的安全监理岗位职责, 做到人尽其职、人有其责。总监理工程师岗位职责:a.审查分包单位的安全生产许可证;b.审查施工组织设计中的安全技术措施;.c审查专项施工方案;d.参与工程安全事故调查;e.组织监理人员定期对工程项目进行安全检查;f.组织编写并签发安全监理工作阶段报告, 专题报告和工作总结;g.核查承包单位的施工机械、安全设施的验收手续;h.发现安全隐患的应要求施工单位限期整改, 存在重大安全隐患应要求施工单位暂停施工并报告建设单位, 施工单位拒不整改或拒不停工的应及时书面报告政府行政主管部门。专业监理工程师岗位职责:a.审查施工组织设计中专业安全技术措施并向总监报告;b.审查本专业专项施工方案, 并向总监提出报告;c.组织本专业人员做好安全检查并记录, 发现隐患应要求施工单位整改, 情况严重应要求暂停施工并向总监报告;d.检查施工进场的机械设备、材料的质量证明文件;e检查施工企业施工现场安全管理体系的建立情况和安全施工方案实施情况;f.做好本专业安全设施的验收工作。监理员安全岗位职责:a.检查承包单位施工机械、安全设施的使用情况并做好检查记录;b.担任旁站工作对施工过程是否违反有关法律法规, 工程建设强制性标准进行检查并纪录。
2 建立完善项目监理机构安全监理制度
安全监理制度包括:监理人员安全学习培训制度、审查核验制度、检查验收制度、督促整改制度、安全专题会议制度、安全监理台帐管理制度及安全资料归档制度。监理人员安全学习培训制度主要是每周安排一定的时间由总监组织全体项目机构监理人员学习有关安全方面的法律、法规和规范, 及本项目相关的施工方案、监理细则, 提高监理人员安全知识水平和监理水平。审查核验制度主要是审查施工企业安全管理体系是否完善, 施工方案审批是否符合要求、施工机械是否经验收合格等。检查验收制度主要对模板、脚手架、临时用电、支护工程等进行检查验收。督促整改制度主要是对检查发现的问题以书面监理通知的形式要求施工单位限时整改, 并做好反馈。安全专题会议制度是安全监理的主要协调方式, 主要是总结建设生产过程中安全情况, 对存在的问题提出要求和解决办法, 对下阶段安全生产工作进行计划。安全监理台帐管理制度主要是对监理人员巡视、检验、旁站活动中发现安全隐患解决隐患进行记录, 做到有人做, 有人负责、有记录、有整改、有落实。安全监理资料归档制度主要对安全监理过程形成的监理资料进行分类归档形成一套完整的有据可查的安全管理内业资料。
3 针对项目特点编制包含重大危险源管理的安全监理实施细则
工程项目施工安全重大危险源是安全监理的关键点, 监理机构要针对本项目特点编制行之有效的安全监理细则, 控制的重大危险源基本就消除了大事故的发生, 要建立重大危险源监理台帐, 认真做好巡视检查、平行检验、旁站监理工作。对安全重大危险源管理要做到:加强对项目施工安全重大危险及施工方案中安全技术措施执行情况进行跟踪监理, 对发现存在的安全隐患及时书面通知施工单位整改, 并跟踪落实整改情况, 情况严重的应要求施工单位暂时停工, 施工单位不及时整改或不停工的应及时向行政主管部门报告。
4 明确安全监理工作内容
建设工程安全监理主要在施工阶段进行, 以预防为主, 要做好安全监理就要做好事前控制、事中控制, 要有明确安全监理工作内容才能做到安全监理具体工作实施。a.审查施工单位编制的施工组织设计中的安全技术措施和危险性较大的分部分项工程安全专项方案是否符合工程建设强制性标准要求;b.检查施工单位项目安全生产制度和组织机构的建立;c.审查施工单位资质和安全生产许可证是否有效, 项目管理人员和安全员是否有资格, 特种作业人员是否持证上岗;d.审核施工单位应急救援预案和安全防护措施费用使用计划;e.监督施工单位执行施工组织设计的安全技术措施和专项施工方案及时制止违章作业;f.定期检查施工过程中危险性较大工程作业情况, 检查施工现场施工起重机械备的验收手续, 检查施工现场各种安全标志和安全防护措施是否符合工程建设强制性标准要求并检查安全防护措施费用使用情况;g.督促施工单位做好自查自纠工作。
5 确切落实施工企业施工项目部安全生产体系建立和运行
施工企业施工项目部安全生产体系是否完善建立和正常运行是工程项目安全生产的根本前提。做的人做不好, 管的人压力就大, 哪里做不好监理就停工整改或上报建设单位和政府主管部门, 建设单位也烦, 这样也不利建设项目三大目标的完成。我认为监理应认真审核施工企业和施工管理人员资质、督促施工项目部人员到位、检查施工项目部安全生产管理体系运行, 着重检查安全生产管理情况包括施工项目部安全检查纪录、三级教育和安全技术交底、施工机械设备维检纪录等, 如果施工项目部这些方面做不好, 监理真的要上报建设单位和政府主管部门解决, 只有这样才能把安全事故控制在源头, 真正解决安全生产问题。
6 把项目安全文明措施费用投入做为重点来抓
项目安全文明措施费用投入是否能满足需要是项目安全生产的有效保证, 现在大多数施工企业都以减少安全文明措施费用投入来降低成本, 监理机构应协同建设单位保证施工企业项目安全文明措施费用投入, 主要应用控制工程款支付手段, 对安全文明措施不完善或验收不合格的就拒付该部分费用以促使施工企业保证项目安全文明措施费用投入。
建设工程安全生产管理单单靠监理单位来抓是无法完成的, 需要建设单位、施工单位、监理单位、建设行政主管部门共同努力才能做好, 现在监理单位安全监理责任被无限扩大, 项目监理人员只有努力学习、提高监理水平、端正态度认真对待才能做好安全生产监理工作承担重责。
3.数据调查+实践经验=商业地产 篇三
《今日楼市》:有媒体以《美地产巨头西蒙集团低调撤离中国》为题进行报道,这是否意味着西蒙已全面放弃了中国市场?是认为未来中国地产市场机会不多吗?
马丁:的确,西蒙集团去年已将在中国的全部物业转让,因为已全部售罄。但同时也有收回的可能。但就在那个时候,我们则认为是一个能变得更为国际化并且使自身变得更为强大的机会。我认为2011年市场将明显比2010年看起来更好。尽管2010年是非常沮丧的一年,世界各地的房地产市场复苏也将会是缓慢的。我认为中国将成为强大的市场之一。
《今日楼市》:西蒙集团会对哪类物业更有兴趣?
马丁:西蒙继续对零售物业方面感兴趣,帮助他们去迅速发展并适应各种各样的地理环境。因此就不同定义而言,我们将寻找任何一个值得购买的零售房地产。这将是首要的任务。第二是要设法找出最新的形式,即像美国以露天购物的形式存在,这将改变市场。
我们有过许多遍布于世界各地的产业,包括美国购物中心、集会销售店、法尔威尔、椰子点、圣约翰,并在奥斯汀德州领域以及在波兰阿卡迪亚等有许多国际知名的物业项目。我们匹配和专业客户需求,并帮助建立战略计划,然后实现它们。实际上,目前我们正在引进一个露天购物的结合了工厂直销零售商基础设施生活方式的新概念。
《今日楼市》:如何看待中美商业地产之间的差异?
马丁:我认为相同点在于商业房地产市场的形成都是基于人类最原始的对于“life style(即生活方式、风格和形态)”不断变化的渴望。所以就促成了我们每个人都成为有一定消费欲望的购物者。这也同样是整个产业的一剂良药。所以当人们从没有品牌观念到渴望要一个或者更多名牌的时候,也同时促进了这个行业的发展。我们始终需要“黄油和面包”共存的商业模式(变成商品和必需品的结合),但能成为整个行业推动引擎的源动力始终是最大化地满足人们的需求。
零售房地产业的规则是“因地制宜”。中美最大的差异在于完全不一样的政治体系、截然不同的文化背景和不同的顾客群,这都是在准备进行房地产投资前需认真考量的。
当地的政府、管理层、顾客和零售房地产商构成了一个庞大的“大熔炉”,并促成了一个问题的难点。最佳的平衡办法是,牢记住他们的相同点和拥有一个清晰的头脑,把注意力集中在消费者的真正需求上。
《今日楼市》:在中国投资,需要考虑哪些方面?
马丁:正如我们在中国进行的投资一样,我认为首先要记住的是了解市场及其相对应的文化背景,并且要尊重以上的差异。我绝不会让汽车销售员去帮我盖房子。他或许是一个顶级的汽车销售专家,但并不意味着他同样了解如何去构建房屋。因此,我觉得首当其冲的是要有能掌握当地第一手信息与了解当地文化背景的人来协助工作。过往的经验告诉我,没有什么比通过当地人来了解和解决一些问题来得方便。如果做个比较笼统的评价,应该是“能不能找到一个理解我们的方案,知晓我们会遭遇到什么样的障碍,并且有能力去解决的工作团队”。以上这些便是整个投资能否成功的基础。
《今日楼市》:实际上,目前在中国已经有越来越多的房地产开发商转型到商业地产。
马丁:大多数的投资商都会在房地产市场中变化身份,像从零售业转到住宅或者变化到其他方面。投资商们都期望能寻找到在短期内收获利益最大化的方式,毕竟多数房地产控股公司要经过时问的历练才能成熟,再从中收获利益。
《今日楼市》:对中国的商业地产开发企业,您有什么好的建议?
4.2年工作经验机械工程师工作简历 篇四
求职姓名: 1212161 性别: 男 年龄: 21 岁 身高: 165 CM 婚姻状况: 否 月薪要求: 3000-4000 籍贯: 汕头 现居住地: 汕头 工作经验: 2年 求职目的: (目前准备换工作!) 最近登陆: -5-13 21:37:50 希望工作地: 广东 求职意向 CNC工程师 机械工程师 工程经理/主管
求职意向补充说明: 向机械全面性发展,望能成为一个全能型的人才。寻求更高的技术要求,创造更有挑战性的发展空间 教育培训经历 毕业院校 学历 主修 粤东高级技工学院 大专 数控与模具 9月至月 粤东高级技工学院 数控与模具 证书:数控中、高级证书;计算机办公软件中级证书 工作(实习)经历
20之前从事三D图制作(三年)在莱美工业区玩具厂从事结构工程 -07/-03 汕头远东工业有限公司 金属工 2010-07/-02 汕头市灵迪机械有限公司 钳工装配工 2011-07/2011-12 惠州市比亚迪有限公司 调机员 2012-01/至今 潮州市复兴食品机械有限公司 CNC技术员 技能专长 英语水平计算机能力 一般 驾驶证 对加工中心多个系统操作熟练,略懂软件基本制图,能手动编程,能自己磨刀 自我评价 对事物有敏锐的洞察力,能很好的与人沟通,具有团队合作精神,对负责的工作会付出全部精力和热情,制定慎密计划,力争在最短时间内将目标达成,喜欢挑战,能在较短时间内适应高压力的工作。
5.地产工程师工作经验 篇五
房地产建筑施工工程师个人工作总结1
时光荏苒,岁月流转,转眼间参加工作一年了。我于2013年6月7日进入北京城建集团水务部小红门项目部业已满一年了。回顾一年的工作,在工地领导及各位同志的帮助下,在思想意思、工作能力等各方面都取得了一定的进步,在这里衷心的表示感谢。为了更好的做好自己今后的工作,总结经验、吸取教训,现将过去一年的工作情况总结如下:
一、在去年6月份我进入水务部小红门项目部工作,在工地一年的时间里,使我对图纸、仪器、工程质量要求、文明施工、安全管理等有了进一步认知。
1、在图纸方面使我认识到,在施工之前要仔细查看图纸,把图纸的每个细节都要了然于胸,不懂得地方要及时请教同事或领导,不能想当然施工。要做到按图施工,百分百确定以后再施工。但凡有图纸更改,以及有施工图不符的地方,必须详细记录。
2、在仪器方面让我知道,算数据时要专心,算完必须复查,以免出现错误,在使用仪器的时候要专心致志,仔细观察确认好数据后要赶紧记录,以免前后观测的数据在脑子里面混淆不清,仪器要经常效验,保证准确度。
3、在工程质量问题必须要严格要求,不能差不多就行。按照规范要求施工,严格要求自己以及施工人员,精益求精。
4、在文明施工及安全管理方面,再进入施工现场时要佩戴安全帽,注意安全。抓好施工进度、工程质量和安全措施。及时清理现场,做好施工成果的保养与维护。
二、在这一年的进展的工作中接触到了许多以前没有碰到的新鲜事物,产生了许多新的问题,并着手解决了一系列问题,也学习到了许多新知识、新经验,使自己在思想认识和工作能力上有了新的提高和进一步的完善。在日常工作中,我时刻要求自己从实际出发,坚持高标准、严要求,在以后的工作中我会继续努力,多向领导汇报自己在工作中的思想和心得,及时纠正和弥补自身的不足之处。
三、在以后的工作当中我要做到以下几点:
1、做好四勤:勤思考、勤跑腿、勤动手、勤问,对工作负责,有责任心,严格要求工程质量及安全文明施工。
2、坚持每天写施工日记,对每天的工作内容及工程进度做出总结,以便合理安排明天的工作。土建施工员工作总结3、要在工作中学习,补充课堂上没有的知识,做好总结记录。
4、在工作期间要比以往更加严格要求自己,认真学习,吸取工作经验;在工作闲暇时间多看施工规范,加强自己的专业知识。以后的工作要求自己,但求更好。
以后工作期间不管在任何岗位,都要努力工作,与其他同事进行良好的配合,积极完成领导安排的工作任务。总之,在今后的工作中,我将不断的总结与反省,鞭策自己充实自身,提高自身素质与技术水平,以适应时代和企业的发展,与公司同成长、共进步。
房地产建筑施工工程师个人工作总结2
本人自2008年5月份以来,任职工程部土建工程师。先后参加了1#----17#楼景观、绿化、包括小区内部分雨污水、21#---25#楼土建工程的管理工作。任职这几项工程的主管工程师,在公司领导、工程部的直接领导下和相关部分的密切配合下使得这几项工程能够取得令人满意的成绩。
在整个2008年全年过程中,本人能在完成本职工作的同时,不断加强对本专业的理论知识的学习。在业余时间对建造师教材和造价工程师教材进行了系统的学习。通过理论知识的学习,使本人在日常工作中能够做到有的放矢,能够创新性的进行工作。在公司工作近一年的工作和自我努力使我的工作能力、发现问题的能力和处理问题的能力得到了很大的提高。提高了工程管理的预见性,并取得了良好的效果。“高标准、严要求”使我懂得工作的重点所在,能日常性的去执行公司的规章制度和国家的相关法律法规。通管理论的学习,使我懂得:工作就是解决困难的,对待日常工作要有初恋般的热情和宗教般的意志,否则一事无成。
在几个工程的工程管理工作中,我分别进行了总结并形成文字,现简单择要如下;
1、在分包队伍的选择上要慎之以慎,要避免工程管理工作的“先天失调”。对分包队伍的选择包括:人员特别是项目经理、垫资能力、机械设备、管理水平、应争组织能力等方面的考核;
综合概括为对其履行合同能力的考核;
2、在工程管理中要不断加强对“新材料、新技术、新规范”的学习。在工程开工前,首先要使自己对分管工程要做到心中有数,包括对图纸的阅读和相关规范了学习等。要不断加强对自己从事行业相近知识的学习;
3、工程管理工作是很系统、很复杂的管理工作。工作中要做到事前有控制、事中有方法、事后有总结。工作中要管理手段多样化。要认准目标,管理方法要原则性和灵活性相结合,以完成公司目标为第一要务。避免工程管理的“后天不足”;
4、工作遇到困难的时候,要去利用自己所有的资源(包括合同的翻阅、向领导汇报或求救、和相关责任部门的沟通和向专家请教等等);
5、工作中要大胆心细,不要唯首唯尾,工作上有魄力。要提高工作的成效性;
6、定方案要快,把尽量多的时间留给施工。这样也能尽可能缩短工期。
在几个工程的管理工作中,也有很多不足的地方,归纳总结几点:
1、自身的业务水平和志业水准有待提高;
2、自身专业的知识面还比较狭窄,对本职工作相近专业的学习有待加强(如精装修和景观及外保温等方面的知识还有欠缺);
3、不能很好的按照施工合同和公司领导意愿完成工程的质量、投资、特别是进度方面的控制,尽管原因是多方面的;
4、自身发现问题的能力有待提高。
在2009年及下阶段工作中拟采取以下措施:
1、加强自身的业务水平和提高自身专业水准,多读相关书籍和相关规范;
2、加强对本职工作外专业的学习,如:营销、规划、管理学等等;
3、严格按照施工合同和公司领导的意志进行控制性工作,尽最大努力加强对工程质量、投资、进度特别是进度的控制;
4、通过向书本和别人学习,努力提高自己发现问题的能力,是自己的工作能力得到最大限度的提高。
5、在日常工作中能及时请求相关领导,能及时和相关业务部门多沟通,保证信息的流畅性。
以上是对2008年工作进行总结和对以后的工作的展望,请各领导批评指正。
房地产建筑施工工程师个人工作总结3
我从入职至今已经一年了。在这段工作期间,我主要是从事公司的基建管理工作。在这一年里我深刻体会到了做为一个基建管理员的艰辛和欢乐,要成为一个好的管理员的痛苦和压力。初涉社会,我把自我的青春和活力倾注于基建管理工作中,把汗水洒在每一个不起眼的工作场面上。转身回顾这一年,有过多少艰辛苦闷,有过多少枯燥寂寞;也曾彷徨,也曾迷惘。而今再回首,一如桐乡的天空,风轻云淡。这时正如张小娴所说,人生过渡时百般艰难,有一天蓦然回首已飞越千山。在工作当中,领导孜孜不倦的指导和同事的帮忙,把工作经验倾囊相授,各位领导亲切的关怀,使我有过多少感动和欣慰。这将成为我一生最宝贵的财富和最温馨的回忆。
以下是我见习期工作小结,总的来说,收获不小,感触良多。
一.坚持心态、摆正位置、遵章守纪、努力提高自身各方面本事。
作为一名初进企业的新员工,我们有的只是理论知识,然而实际操作和理论是有很大的偏差的,异常是对于我们建筑专业来说,很多宝贵的东西根本无法从书本上学到,都是千千万万的老员工摸索出来的。所以我时刻提醒自我要坚持进取向上、爱岗敬业的良好心态,努力工作,不断学习,提高自身各方面本事。在工作中,我发现一些教师傅,文凭水平并不高,但实际工作的本事很强,分析现场问题往往一针见血。他们的丰富经验就是一笔宝贵的财富,就是我学习的源泉;“事无巨细,必尽全力”,不论大事小事,每多做一件事情必然会多学到一些知识,必然会积累经验。“积小流成江河”,经过一年的工作学习,我各方面本事都得到了不小的提高。这也是我最欣慰的地方。
二.舍得吃苦,工作本事才会有提高
我们都明白建筑行业是艰苦的单调的。既然我们选择了这行,就要把“准备吃苦”的意识放在首位。建筑这一行风吹日晒是家常便饭,虽然工作是艰苦的,但只要努力了就能慢慢看到自我成长的过程,一年过去了,亲身感觉自我渐渐的越懂越多的时候,收获是喜悦的,以苦为乐,以苦为荣。
三.奋发有为,努力才会有收获。
“态度决定一切”,朝气蓬勃、进取向上的人生态度,不但能使别人对你刮目相看,更重要的是能促使自我不断努力,进取应对工作中出现的难题,去研究、去分析、去解决。在工作中我理解了“厚积薄发”的内涵,没有长时间的磨炼和积累,难以成就一番事业。在基建管理工作,就是把自我当成一名工人,是一个积累的过程,积累经验,充实人生;也是一个沉淀的过程,沉淀知识,融汇贯通;更是一个提高本事的过程,增长才干,日渐成熟。我无比珍惜在施工现场的这段时间,将继续努力工作,并将牢牢把握自我,争取超越自我,从而走向成功。
我能适应当前的工作,并能取得不断的提高,是和领导无私的帮忙和关怀分不开的,在此表示感激。在工作中,我认识到自我工作的不足,还要进一步加强自身的知识面和施工现场管理本事,多学习,多沟通协调,多为领导分忧,踏踏实实把工作干好,为公司节俭项目投资费用,把工程质量尽量做到最优。
房地产建筑施工工程师个人工作总结4
本人自20年月参加工作以来,认真工作,苦练本领,在各位前辈和师傅们的指导和帮忙下,已成长为一个具有较强业务本事的技术人员,以下是本人的一点心得:
一、态度端正、严谨科学
路桥建设工作是一项十分艰苦的行业,风吹日晒,还要到处跑,并且又需要细心工作,所以没有乐观的人生态度和严谨科学的工作精神是不成的。资料和预算工作虽说不上搞科研,但也绝对来不得半点马虎,“差之毫厘,失之千里”正好用来比喻资料工作,而“一子错,全盘皆落索”又正好用来形容预算工作。
二、细心推敲、认真求证
在资料和预算工作中,十分需要“细心推敲、认真求证”的工作精神,因为这不可是工作作风的问题,还直接关系到工作的质量问题。在编制资料及预算之前,必须认真审图,对图上有误的地方要及时向设计、监理单位提出来。在编制预算之前,要利用图纸给出的数据,运用各种公式去验证,还要采用不一样的计算方法(如正算、反算等)重复计算,确保万无一失。在准备编制资料之前,要先重温一次图纸,看设计图纸对局部施工工艺是否有特殊要求,或者和现行施工工艺有没有冲突的地方,如有冲突则采取“从严不从宽”的原则处理,并及时向总监作出书面报告。过程中我不仅仅加深了对原先学习的知识理解,并且对以前书本中没有接触或接触不深的知识有了进一步的认识。
三、严密谨慎、研究周全
在工作中,研究问题必须要严密、周到,对设计中没有提到的地方,要结合现行规范和实际情景进行研究,看看是否有遗漏和错误的地方。下头是各种工作的简单叙述:
(一)、图纸审核:
在收到图纸后,就应立刻进行图纸的审核工作。如图纸较多,可进行分工,各专业指定专人负责,并由专人计算工程量,专人审查标高,专人复查坐标,做到明确分工,并且又有交叉,每一项工作都进行二人或二次以上复查,发现的问题要及时记录下来,进行汇总,交由技术负责人进一步复查后再组织上报设计、监理单位。审图时主要进行以下工作:
(1)、对标高进行复核,根据各构造物或结构层的高差、层厚、纵坡、横坡、边坡等来反算各点标高,看是否与图上供给的相符。如从道路起点算至道路终点是否相符。
(2)、对工程量进行复核,一般在图纸尺寸复查无误后进行,要根据图纸尺寸(或更正后的构造物尺寸)进行计算,不得照抄图纸中的工程数量表中的数据,计算时要研究各种实际情景。
四、内业整理
在进行资料整理时要注意资料的全面性、真实性和及时性,另外还要注意设计图纸和业主、监理的其他异常要求。比如:
①有的工程对安全问题要求异常严格,那么在整理竣工资料时对每一天的班前安全活动、各项工程的施工安全技术交底、本工程的安全制度和管理流程这部份的资料要异常整理好。
②有的工程由于各种原因,变更工程较多,那么有关变更的资料,如照片、图片、工程洽商记录、现场测量、计量的记录、原设计图纸、变更图纸等必须要整理齐全。
③所有隐蔽工程的验收记录必须要及时完善,不得缺少,否则可能给竣工验收带来严重的后果。
五、预(结)算:
做预算时要注意结合本公司的实际情景和施工现场作全面性研究,才能做出最合理的预算来。比如:
①有的工程,甲方指定了某种材料或设备,那就要认真调查此材料或设备的情景,包括供应情景和价格是否会变动。
②有的工程里使用的某材料或设备,对本公司是自采材料,成本较低的,那能够用较低的标底进行投标,反之则不可为。
③有的工程甲方承担检测费用。
④有的工程施工便道较远,甲方又不予补偿。
⑤有的工程进行材料差价调整,有的工程以总包计算,不进行工程数量和材料价格的调整。
所有以上这些因素都要进行认真详细的研究才能做出最合理的概预算。在工程竣工结算时要结合实际和图纸进行,异常是有变更工程时,要注意资料的完整,如变更依据、现场签证、原设计及变更后的图纸、各项工序的隐蔽验收、中间计量等。
六、结束语:
现代社会的发展日新月异,知识更新十分迅速,如果不及时补充新知识,不经常进行不间断的学习和交流,就要被淘汰。所以在工作过程中,尽可能的去开阔自我的视野,经常与监理、审计单位等相关部门互相沟通和学习,提高自我的业务水平,增加自身的技术本事,跟上时代的步伐。
以上是我几年来从事的主要技术工作的情景,经过从书本上学习、从实践中学习、从他人那里学习,再加之自我的分析和思考,确实有了较大的收获和提高。成绩和不足是同时存在的,经验和教训也是相伴而行。我将继续努力,克服不足,总结经验,吸取教训,把自我的工作做的更好。
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6.地产工程师工作经验 篇六
地产公司工程师2014年工作总结及2015年计划
尊敬的领导:
我自今年9月份进入公司至12月底共计三月又十四天,在领导的关心和同事的帮助下先后进行了XX航天城广场土方算量和北郊锦江之星六层酒店改造工程。整个工作过程中对自己理论知识进行了实践和检验。并有相关表格、数据记录等资料交给公司领导。年底时公司通知放假,确实有些突然,但本着做人诚实信用原则,放假时有些许建议给公司。充分详细的工作计划是工程顺利实施的前提,良好的执行力是质量、进度的保证,北郊工程现已进入尾声,南郊项目即将开始,我们要做到以下几点:
1、前期准备工作,精确做好计划,确定时间节点,是整个工程按我们目标有节奏进行。
2、根据现场情况和总体施工计划布置现场平面图,满足防火要求,做到生产生活区分开,道路顺畅,减少二次搬运量,合理控制噪音、扬尘、污水、有毒有害物质、灯光设备等对周围居民区的影响。
3、按施工计划做好材料计划,提前联系供货商,按时采购,材料按期进场。
4、定期沟通。通过会议、书面或者谈话形式了解参与各方的需求,解决所面临的困难,凝聚力量,为实现项目目标共同努力。
5、现场质量、进度、安全管理严格按照交底,实施,检验,纠正,再实施的程序进行。坚持先样板再施工的方法提前解决施工技术问题,让施工方了解质量标准。
6、对现场有争议的部分要多拍照,留证据,以便发生纠纷时有理有据,维护公司利益。
7、施工现场文明建设。维持现场整洁,标识标牌清晰,场容场貌整洁有序,既可以宣传公司形象,又可以减少与政府管理部门之间的矛盾。
8、团队建设,企业文化建设。
9、待遇留人,感情留人、发展留人。
7.地产工程师工作经验 篇七
1 经验与措施
1.1 加强领导, 落实“三项保障”
一是落实组织保障。在政府层面, 成立了以分管副市长为组长的《母婴健康工程》项目领导小组, 负责项目工作的组织、协调和督查;卫生部门作为承担业务工作的职能部门, 组建了由相关医疗保健机构专家组成的技术领导小组, 定期开展项目评估、检查和指导, 解决项目工程中出现的问题。
二是落实经费保障。为保障工程的顺利实施, 我市财政设立了母婴健康工程专项基金, 在不冲抵妇幼保健经费的基础上, 每年都按照1∶1的比例足额配套落实了母婴健康工程专项基金。
三是落实责任保障。项目工程领导小组于每年3月、6月召开两次会议, 专题研究妇幼保健工作, 为进一步落实乡镇 (街道) 政府对项目工作的责任, 将妇幼保健工作情况作为公共卫生工作指标内容列入到对乡镇 (街道) 的考核体系中;市卫生局等相关职能部门通过签订责任书等形式, 层层落实各级责任, 确保了项目工作的落实。
1.2 突出重点, 强化“三个管理”
一是强化危重孕产妇和新生儿的管理。进一步强化孕产妇和新生儿抢救中心和分中心的各项建设, 8年来, 孕产妇和新生儿抢救中心及分中心自筹资金500多万元, 添置了胎心监护仪等20余种抢救设备, 大大改善了抢救条件。并完善了孕产妇和新生儿急救的“绿色通道”, 对孕产妇和新生儿实施了24小时无条件抢救。
二是强化高危孕产妇的筛查和管理。重点加强市级高危筛查工作, 定期由市妇保院会同项目技术指导组成员下基层定点定时进行高危筛查, 重症高危及时转到市级医疗保健机构治疗管理。同时明确了《高危孕产妇转送标准》、《高危孕产妇定点管理》、《高危孕产妇报告制度》, 规定一般高危由乡镇卫生院管理, 重度高危由市妇保院保健人员分片协同乡镇妇幼人员管理, 重症高危或危险较高的孕产妇由市妇保院分管保健的副院长专人管理;重症高危24小时内日报告, 一般高危每月报告, 使孕产妇管理质量得到明显的提高。
三是强化农村产科布局的管理。自2001年开始实施《母婴健康工程》项目以来, 我市先后撤并了42家乡镇卫生院及分院的产科, 重点加强保留乡镇产科的规范化建设。目前全市只有7家乡镇卫生院开展助产技术, 并核发了“母婴保健技术执业许可证”, 对助产技术人员经培训考试合格者, 发给“母婴保健技术考核合格证书”, 确保了产科的安全。
1.3 健全网络, 推进“三项建设”
一是推进基层妇幼保健网络建设。覆盖城乡的三级妇幼保健网络进一步健全, 作为技术指导中心的市妇幼保健院配备了专职面上保健人员15人, 全市19个乡镇、2个街道共有专职妇保人员66人, 儿保人员21人。从2006年开始结合社区卫生工作的推进, 在各乡镇卫生院设立了376名社区责任医师承担社区妇幼保健工作。全市312个行政村全部配备了承担妇幼保健工作的公共卫生联络员, 保证了妇幼保健三级网络的落实。
二是推进妇幼保健制度规范化建设。在以往工作的基础上, 结合上级卫生主管部门部署的工作要求, 制订了产前筛查和孕产妇艾滋病监测工作流程, 修订了孕产期保健、高危妊娠管理和产科诊疗常规, 进一步完善了《高危妊娠管理办法》, 并继续实施对所有孕产妇死亡的个例进行评审制度, 各项工作进一步规范。
三是推进基层妇幼保健人才队伍建设。全市先后选送17人到省妇幼保健院、省儿童医院等地进行临床进修, 254人次分批参加了省市级理论培训, 市妇保院先后举办了16期851人次参加乡镇妇儿保人员培训, 有32人参加了临床医学大专以上相关的函授和自考, 通过多种形式的培训和继续教育, 妇幼保健队伍的整体素质有较大地提高。
1.4 完善服务, 关注“三类群体”
一是关注贫困高危孕产妇群体。对孕28周孕产妇实行市级高危免费筛查, 对重症高危孕产妇由市妇保院实行专人追踪随访, 对贫困流动孕产妇实行减免检查治疗, 并免费专车接送。全市共投入救助资金 50余万元。
二是关注流动人口群体。实行与本地居民一视同仁的政策, 按照居住地管理的原则, 由乡镇卫生院组织、社区责任医生和村联络员具体负责, 每月对社区外来人口进行调查和报告, 并将其中的孕产妇和适龄儿童纳入到所在乡镇妇幼保健服务体系当中, 确保流动孕产妇儿童能够享受与本地人群同等的保健服务。
三是关注新婚夫妇群体。为预防和减少出生缺陷, 提高出生人口素质, 我市启动新的婚前保健服务模式, 对新婚夫妇实行免费婚前医学检查。并拓展婚前保健宣教内涵, 新婚夫妇在婚检时接受婚前保健教育的同时, 也接受了一次围产期保健知识的宣教, 提高了群众的自我保健意识。率先推行婚检部分化验项目 (如乙肝表面抗原、RPR、HIV检测) 与产前保健化验检查资源共享, 既解决了群众“看病贵”问题, 又避免了检验资源的浪费, 得到了群众的一致好评。
2 取得成效
2.1 提高了孕产妇与新生儿抢救水平
从项目实施以来, 保证了抢救通道的畅通, 通过人才的培养及硬件设备的建设, 提高孕产妇新生儿抢救水平及成功率, 8年来, 共抢救危重孕产妇209例, 抢救成功率99%, 危重新生儿348例, 抢救成功率95%, 并成功救治了1例孕32周体重只有1 300克的早产儿。
2.2 有效降低了孕产妇及儿童死亡
全市孕产妇死亡率从2000年41.31/10万下降到项目实施后6.06/10万, 本地孕产妇已连续5年零死亡。婴儿死亡率由2000年13.49‰下降到8.98‰, 因新生儿窒息的婴儿死亡比例由23.68%下降到6.5%, 5岁儿童以下死亡由2000年17.9‰下降到11.45‰。
参考文献
[1]朱春林, 杨湖莲.贫困地区县级妇幼卫生工作发展模式及存在在问题[J].中国妇幼保健, 2005, 20 (10) :1173-1174.
[2]管香花.实施母婴健康工程的成效[J].中国妇幼保健, 2007, 22 (9) :1147-1148.
[3]可秀芬.以项目为契机, 促进贫困地妇幼卫生工作的发展[J].中国妇幼保健, 2007, 22 (11) :1430-1431.
8.工程造价与房地产价格 篇八
【关键词】工程造价;房地产价格;房地產估价
房地产价格,从买方的角度说,是为获得他人房地产所必须付出的代价。而从开发商的角度来说,房地产的价格应该是通过转让房地产商品收回投资并获取投资收益的期望价格。
房地产价格的种类很多,既有理论价格,又有市场价格,还有评估价格,但真正构成房地产价格的基础应该是土地价格+建筑物的价格。由于房地产价格与工程造价有着密切的联系,因此,工程造价在新建商品房的价格构成中的地位和工程造价如何影响房地产的价格需要我们认真分析和研究。
工程造价是房地产价格构成的基础。
工程造价就是工程的建造价格,由于工程建设的主体不同,使工程造价的含义也不同。
1.对于工程项目的投资者或开发商来说,工程造价是指一项工程从筹建刀竣工验收全过程所花费费用的总和,即:一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需一次性费用的总和。也可以说,工程造价就是项目投资,是“购买”项目要付出的价格。这种含义的工程造价由设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、土地使用资金、建设单位管理费、勘察设计费、研究试验费、临时设施费、工程监理费、工程保险费、供电贴费、施工机构迁移费、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税等构成。在工程造价中,称为建设项目的总造价。
房地产开发经营的开发建设过程中,房地产开发项目投资费用由开发直接费和间接费两部分组成。开发直接费中包括:(1)土地费用;(2)前期工程费;(3)房屋开发费。开发间接费包括:(1)管理费;(2)销售费用;(3)财务费用;(4)其他费用;(5)不可预见费;(6)税费。除销售费用外,其他费用在工程造价中均已基本包括。
2.对于承包商或规划、设计和供应商来说,工程造价是指工程总价格或单项工程价格,即工程的承发包价格。此种价格在工程造价中是一项重要的,也就是最典型的价格形势,是在建筑市场通过招投标,由投资者和建筑商共同认可的价格。这种含义的工程造价已包含在前者的范畴内。在工程造价中称为单项工程造价或单位工程造价。在房地产价格构成中,此种含义的工程造价充当着建筑物的价格。
以上是从含义和费用构成上分析了工程造价和房地产开发经营的关系,让我们再从两者的决策程序和管理方式来分析两者关系。从程序上看,在项目的决策阶段,都需要对项目进行可行性研究,并对项目进行投资估算和财务评价。从管理方式上看,都要经过招标投标,都需要进行项目的质量、工期、成本控制。
通过以上分析和对比,可以这样认为:建设项目总造价=房地产开发经营的成本价格。从开发商的角度看,是其制定决定销售价格的基础。在此基础上,加上合理的销售费用,税金和投资收益,从而构成最低的期望销售价格。
房地产价格是工程造价的客观反映
房地产的价格,实际上是对建设工程项目造价的客观反映。俗话说“巧买不如拙卖”,这一点在“成本法”的理论依据中可以找到答案。成本法的理论依据是:从买房角度看,愿意支付的价格,不能高于他所预计的重新开发或建造该房地产所需花费的代价;若从卖方的角度看,愿意出卖的价格,不能低于他为开发或建造该房地产已花费的代价。两者可接受的共同点是:正常的成本+合理的投资收益和税金。
提到成本或成本法,人们往往首先想到的是生产费用价值论。但笔者认为,不管是生产费用价值也好,效用价值也罢,对于一个新建开发项目开发商制定出售房地产价格的基础必然是正常的开发成本。这是因为,房地产开发商进行投资的最终目的是获取投资收益。所以,在进行开发建设前,首先要对项目进行论证、估算、评价,然后进行决策。并在项目设计和建设中进行有效控制和管理,使项目在规模、效能和质量上尽量与市场接轨,以发挥最大效用和获取最理想的投资收益。至于说到项目的效用问题,一个新建开发项目在未投入使用前,只能是一种预测。真正的效用要在使用过程中通过实践来判断。况且有时项目的效用并不仅仅取决于项目本身,还要看经营者自身素质、市场变化、经济形势、行政因素等诸多因素的影响。
房地产的价格虽有与一般物价不同的地方,但在正常的市场情况下,在同一区域内,其价格还是有一定规律可循的。特别是目前城市土地的供应已经实行挂牌交易,建筑工程招投标的实施,同一地区的有效需求,政府对房地产开发的政策等共同影响着新建商品房的销售价格,而这种价格又反作用于新建商品房的供应量,从而使供求逐步趋于平衡,价格相对稳定的商品房的销售价格主导者当地的房地产价格,进而进一步影响“二手房”的价格。
学习和掌握工程造价知识是房地产估价的客观要求
房地产估价,全程房地产价格评估,是以房地产为对象对其客观合理价格的估计、推测或判断。它实质上不是估价人员的定价,而是模拟市场的价格形成过程将房地产价格显现出来,是科学、艺术和经验三者的结合。实际上是要求房地产估价师合理运用自己所掌握的的专业知识和经验,通过分析、推测、估算,最终对所评估的房地产结出一个能够被买方和卖方都接受的价格或价值。
房地产估价人员对房地产价值的估计、推测、判定是需要多学科的科学知识和丰富的实践经验做支撑的。笔者认为,工程造价专业知识作为建设工程项目的一门专业知识与房地产的开发和房地产价格的构成有着密切的联系,是房地产估价的前沿学科。
房地产估价人员学习和掌握一定的工程造价专业知识,如工程造价的构成,工程造价的确定与控制的方法,建设项目的决策过程及收集整理和利用工程造价数据等,并将这些知识应用于日常的评估实践活动中,既是房地产估价的客观要求,又是提高自身素质和知识结构的重要途径。
参考文献
[1]罗福周.《建设工程造价与计价实务全书》. 中国建材工业出版社. 1999;
[2]刘洪玉主编《房地产开发与经营管理》. 中国建筑工业出版社.2008;
[3]柴 强主编《房地产估价理论与方法》. 中国建筑工业出版社.2009;
9.房地产工程部工作总结 篇九
【导语】总结主要写一下重点的工作内容,取得的成绩,以及不足得出结论,以此改正缺点及吸取经验教训,以便更好地做好今后的工作。以下是为大家准备的房地产工程部工作总结,希望对大家有帮助。
篇一:
对于每一个追求进步的人来说,都免不了会在年终岁未对自己进行一番“盘点”,也算是对自己的一种鞭策。参考以下范文,你将收获更多……
20xx年是政府针对房地产为主的第二次治理,限价、限购、限贷成为政府不断加压的筹码,放弃GDP考核的计量,放弃单一土地财政的依赖,治理地产绝不放松。面对如此环境,工程管理部在公司各级领导的关心和帮助下,在同级部门的协同照顾下,在工程管理部全体同事的艰辛努力和付出下,取得了些许成绩,完成了部分既定目标,同时也暴露出工作的一些问题,取得一些宝贵经验,在此我代表工程管理部做如下工作汇报:
一、各项目完成情况汇总及下一工作计划
20xx年综合服务中心项目计划在节后全面展开施工,完成幕墙、装饰装修、电气、水暖、空调、室外景观、精装修等施工,计划于6月30日全部完工交付使用。
其他内容,住宅楼的售后维修、技术支持;南京路热力设施移交;优通地块设计方案听取汇报等等;
二、较好工作方式总结
1、工程部人员较好分配
工程部共11人(含资料员1名,借调装饰部1人),老中青三代。综合楼项目配备6人(含资料员,庄工兼高新区水暖工程师)。高新区项目部配备5人(含庄工兼综合楼给排水工程师)。延吉路“两改”项目部配备1人。
2、坚持工程部例会制度
每周三上午8:15的工程部例会,将工程部全体人员集合在一起,对每个项目概况、施工进度等进行汇总,对工程中出现的问题进行探讨和总结。
3、建立完善的项目管理制度和工程简报制度
一个项目建设好坏与管理到位与否紧密联系。工程部针对综合楼项目制定了详细的制度和奖罚机制,细致到例会、质量检查、监理通知、停工令等出现的奖罚制度,对于工期延误不同时间段的处理意见等等都做了详细的规定,并严格执行每月对监理、总包单位管理人员的量化考评。各项制度的严格执行才能确保了项目质量安全进度的按计划完成。工程简报实施为工程部每月总结提供了较好平台,将每月工程进展汇报公司领导,抄送公司各相关部门,让公司各部门时时掌握公司各项目情况,通力合作,保证公司利益。
4、坚持每周质量、安全大检查制度
针对项目质量和安全重要性,项目部每周二上午9:00对施工现场、工人生活区、食堂等进行全面检查,汇总检查内容,责任相关单位整改,确保施工现场质量及安全。项目部还要求监理单位多组织现场协调会,现场质量会,技术协调会等,解决相关事宜,并针对多次出现的质量问题,安全问题,通报相关部门公司领导到现场统一思想,解决问题,达到了事半功倍的效果。
5、针对监理资料、施工单位资料及建筑实体的检查制度
针对监理规划、实施细则、监理月报、监理日志、旁站和检验批等检查,是否交圈等落实监理管理,强化监理职责和监理管理到位。针对施工单位检查施工组织设计、施工专项方案、施工交底、分包单位资料、检验批等资料,和施工现场的进场材料、试化验、试块留置、支拆模、塔吊施工电梯手续等等检查结合建筑实体,全面细致精细化管理。二次结构砌筑施工前,在主要通道实行实体样板领路,指导施工。
6、针对施工进度的纠偏管理制度
7、设备选型和方案优化,节省投资确保建设方利益
综合楼高空大跨度模板支撑悬挑脚手架方案和高空超常规悬挑承重结构施工方案多次会同赵总工商讨,最终组织专家评审时部分专家由建设单位邀请,较好的控制好方案审核。高新区电力设计和智能化照明设计的优化,为公司节约几十万的建筑成本。
8、通畅的设计联系和技术洽商的讨论制度
随着施工展开,相关的技术洽商、设计变更不断增加,项
目部有严格的提交技术洽商时间和流程,快速的审核制度和与设计联系方式,电子版代替正式文件先行指导施工的方式,避免发生因变更增加的费用支出。技术洽商和设计方案是否可行,商讨更为可行的方式,也是项目部积极做为的表现。
9、针对项目发文公章统一管理
项目管理的指令畅通对项目建设非常重要。公司原定的招标采购中心、成本管理部均能单独发文项目部的方式不便于项目管理,经汇报公司领导同意后改为统一使用项目管理章,借鉴“三权分立而又统一协调管理”方式,项目部根据施工特点,难以程度,施工经验等,能够把好最后一道关。
10、项目部启用“文件处理章”
文件处理章提示意见和时间,责任人和完成时间明确,提供工作效率。
11、积极配合其他部门工作
针对招投标标书的技术文件配合,针对签证复核及签证有争议的讨论,及时与成本部沟通完毕后下达指令签署意见等,都
能对做到快速回复。还能够积极配合综合楼销售及售楼处工作。
三、工作中不足
1、工程部工作管理还不能成为常态机制
工程部部分工作还呈现较为浮躁态势,责任心不强,图纸审查不够,不能较好的针对本专业的性质,做更为细致的技术论证、施工管理、可行性分析等工作,不能较好的协调相关专业碰头会,商讨会,不能较好的提供合理化建议和可行性分析。对于工程管理还不能较好的把握,处理问题呆板,不能及时制止某些质量和有违规范的时间发生,造成返工、变更等工程量增加,造成质量检查后的整改工作加大等,不利于项目进展。
2、工程部工作方式还有待调整和提升
工作方式不同可能影响到最终的建筑质量和建筑品质。工作的拖拉和滞后,对于时间点关键点的把控不严格,对于发现问题解决问题的能力较弱,造成工作的被动和解决问题的缓慢,或者工作方式的和恰当性,技术确认或工作确认时间过长,都将导致施工被动。
3、工程部内部交流和沟通还不是很顺畅
工程部集合了老中青三代,每个人的工作方式和工作方法都非常宝贵的经验,但是工程内部的交流还不多,施工过程中遇到的问题交流少,存在的问题和解决方式也不沟通,一人做事一人当,很多工作做到了一个人手里,很多工作都在摸索中前行,造成了后续工作被动。
4、签证量多显示控制力不足
签证的发生万网是前期问题发现不足,指令不及时。提前检查设计文件,及时洽商及沟通,仔细研究施工做法,都可以预控后期变更增加签证发生。
5、工程部制定的制度还不能较好贯彻执行
6、工程部不能成为一个仅仅对项目质量管理
由于分工不明确,施工合同不经过工程部,割算审核等不通知工程部,致使专业工程师在很多不明确的情况下,仅仅成为项目质量管理,但是一个管理到位的项目管理是一个统筹安排管理,对人员、材料、机械、物品等都要精心组织、调配、合理利
用,不是要直接管理而是要知道和提前把控预管理的全面问题。
7、工程部对工程预算、工程招投标配合模式还有待提升
一个方案的审核,一个设备的优化,往往在建筑成本和后期的运行成本上差距较大,工程部不能成为设计单位和施工单位的传话筒。应结合技术特点,可行性分析,费用的多少来优化方案,提出自己的观点,把握关键点的控制,达到相同的投资额做更为品质好的工程。
四、工作中合理化建议
1、招标技术配合讨论制度
工程招投标的设备存在选型和设备匹配度的问题,特别是xx世纪综合楼在2007年设计基本完成,对于地源热泵系统的把握远没有目前的技术成熟,所以在设备选型上需要下大量功夫,特别是综合楼涵盖地源热泵+可回收新风机组+顶棚辐射、风机盘管、地暖等较为复杂的空调系统,为后期调试成功奠定较好基础。设备招投标前的碰头会极为重要。
2、合同会签走专业工程师审核制度
很多施工合同牵扯到技术问题、施工顺序问题、施工配合问题,然而合同会签避开工程部,项目很多施工合同不经工程部会签造成施工分配不便掌握,进出场时间和实际施工要求不能有效贯穿,造成工程在管理过程中施工界限约定不能有效划分,施工签证不能较好把握,合同工期不能实际控制的不利局面。同样工程款拨付由专业工程师会同成本管理部共同运作,完成存档交圈,确保工程款拨付及时和准确。
3、严格各部门工作职责、工作流程、工作接口
“责权利”的分配是提供工作效率,便于查找问题原因,落实责任的较好管理方式,公司已经从单一的工程管理部变为招标、预算、工程等各负其责的分管部门,然而在合同会签、工程款申请、施工单位遴选,设备筛选等各种工作中,谁后期配合,谁主导谁辅助等,谁签字谁审核等都没有很好的理顺,多头指令多头回复,不能较好统一,使工作相互推诿扯皮增加,工作迟缓。招标采购中心的分包单位确认应及时通报工程部,并做施工交接,由工程部发施工进场通知单,并严格按合同质量约定和合同工期执行,并要求进场单位遵从工程部奖罚规定。
4、认真履行工程部管理制度
工程部制定了严格的奖罚制度和施工进出场制度,正在完善分包单位进场安全文明施工制度。工程部要求建设单位发包单位进场缴纳文明管理费用,严格遵守工程部、总包、监理的管理制度,强化自身管理意识,服从质量管理,严格报验收制度,为项目管理更加有序做好基本工作。
5、工程部试推行内部评优考核制度
对于工作中任劳任怨,对于工作安排能够及时完成,对于工作中能够发现问题解决问题的人,不能通过公司人力资源的绩效考评评定,公司绩效考评全部以“A”的方式评分,工程部尝试实行内部评优机制,作为年底呈报公司作为奖金分配的可借鉴资料,也尝试实行内部检查奖罚机制,对检查中好和较坏行为予以工程部内部通报,抄送公司总经理办公室,对多次出现问题或性质严重的行为进行经济处罚,提请人力资源部在当月奖金中予以扣除。
竖立良好的行为准则,建立良好的工程管理队伍,对于公司发展极为有力。
6、尝试网上会签工作方式
充分发挥公司网站优势,尝试网上工作审批和网上会签的新型工作方式,将大大提高工作效率,取得事半功倍的效果。网上办公为从专业工程师提交可行性报告或工作汇报,到逐级审核逐级签字确认时间及审批意见,至最终签署意见等。其他同事可同步浏览学习借鉴工作审核意见指导其他工作。
篇二:
非常感谢各位领导给我一次在房地产开发公司工作的机会,下面是本人一年来在工程部工作的总结报告。
自x月xx日调到xx工作,刚进入xx工程的第一周,就感觉这个工程整体质量较好,细节问题有一定缺陷、现场管理方面缺少必要的综合性控制措施。通过和xxx多次沟通交流,确定了现场管理入手工作要点,进行了下面具体工作落实。
一、主体、装饰质量目标
1、确定质量目标是:主体工程合格率93%装饰工程合格率95%
二、安全、技术目标
1、确定安全目标是:零死亡
2、技术、安全监督的覆盖率100%
三、综合管理体系运行情况
1、自从综合管理体系3月22日开始实施以来,给了每个单位项目经理、现场施工主管、技术人员,有一个现场相互学习的机会。每周综合检查中体现出各施工单位现场安全、现场文明施工、分部(子分部)、分项质量的缺陷与优越这几个方面问题;分项工程质量优越的相互学习。安全、现场文明施工等方面有不到位的地方,质量有缺陷部位下周都得以整改完善。其他楼也不会出现同样的问题。
2、为使总承包项目经理、现场施工主管理解和执行工程部的综合管理方针和目标,工程部建立了综合检查制度和方针后,采取多种形式的宣传教育,利用工程列会、专题会议、综合检查和提问等方式进行强化宣传,使各楼座总承包项目经理、现场施工主管都知道工程部的综合管理方针,加强职工对综合管理方针、目标的理解、并在管理工作和实际施工过程中得到较好的贯
彻。
3、便于综合管理体系更加完善,编制了综合管理手册、程序文件和各种记录表格,建立了文件化的综合管理体系,全面组织体系的正常运行,并实施日常的安全、质量、现场文明施工督促检查。做好了现场文件资料、记录和数据分析的控制与管理,抓好施工现场的监督管理,对关键、特殊工序建立了控制点,规定了控制和记录要求。汇总分析总承包项目经理反馈的信息及公司内部的各项信息,组织、落实纠正预防措施的实施。
四、想到,更要做到
1、作为一名xx公司员工,我常想,我们的企业或许还不是秀的企业,但我们的企业却一贯是擅于总结经验教训并及时反思并拨乱反正的企业,通过每次公司会议上领导讲话要点的学习,更坚定我对这个看法的肯定。
2、作为一名工程部的土建工程师,就我本人理解,工作上的事情,只要不断努力去做,就能取得一定的成果。但如果只是想到而停下来不做,那只是画饼充饥,永远也达不到目标。每一个分部、(子分部)分项工程,在施工前期我都在不断考虑,结合公司领导会议精神,在工程保证质量的前提下、减少资金投入、确保安全使用功能。如:1-8号楼平屋面、1-4号楼外墙造型、储藏室地面等分项工程,节省了资金,也方便了施工单位的施工,并保证了质量和安全使用功能。想到、更要做到,这是一切工作得以圆满完成的保证。
五、质量管理
1、抓好事前控制,严把过程控制关。
在整个过程中,我坚持以事前控制和主动控制为主,依据设计文件编制了质量控制规划,制订了具体的程序,明确了工作内容、验收标准及工作要求。依据规范要求进行了现场质量管理、并对工程的测量、定位放线,包括轴线尺寸、水平标高进行了现场复核,进一步明确了目标和要求,为了工作的顺利开展创造了条件。
2、严把原材料半成品进场关。
凡是进场原材料、即查验合格证、准用证、质保单等,符合要求后进行了外观检查,没有异常情况后见证取样送检测中心复检,做到材料进场先复检后使用,不合格的材料拒绝用于工程上。本工程建筑材料合格证、质保单齐全,其中共查验钢材合格
证、质保单、复检报告共68份,水泥出厂合格证、质保单、复检报告21份,对钢材、水泥、石子、黄沙等主要建筑结构性材料都进行了进场后的抽检复验,全部达到合格要求。
3、严格工序检查,强化过程控制。
在施工监督过程中,强化了施工工序报验手段,做到先报验后施工,上道工序未经验收不得进入下道工序的施工,对隐蔽工程的验收工程部尤其重视,现场对重点、关键部位进行了旁站监督,如现浇钢筋混凝土、梁、板、梯、屋面等。施工中,我对钢筋混凝土工程,特别是楼面工程的施工质量给予了高度的重视和严格的控制,在整个施工过程中,我把钢筋的绑扎制作质量,板的浇筑厚度、混凝土的配合比、坍落度和养护等方面作为重点来控制,以确保混凝土的施工质量。在墙体施工中,我抓了以下关键:一是砖的湿水;二是砂浆的正确拌制;三是砌筑的质量,其中砂浆的饱满度、粘结度、垂直平整度及拉结筋的设置作为关键来监督控制。
4、现场监督控制
在现场监督控制中,共抽查送检c30混凝土标养试块6组,同条件养护试块6组,共抽查送检c25混凝土标养试块58组,同条件养护试块58组,砂浆试块46组,抽查柱钢筋对焊试件5组,评定结果均达到合格要求。在施工工作过程中,共发出联系单8份,整改通知单15份,实行每周一次的由三方参加的现场综合检查碰头会,及时处理解决施工中的有关问题。
5、加强事后控制,确保施工质量符合要求。
本工程在施工全过程中没有发生质量事故,作为一般性质量问题,施工单位通过自查、自检后内部整改;另一方面,通过检查发现后通知施工单位整改。及时督促施工单位收集整理好各种工程资料,并认真做好自己的现场综合检查资料。总的说,本工程通过严格控制,施工质量取得了较好的效果,主体内在的质量安全可靠,外墙砖砌工程总体平整光洁,楼地面未发现明显的裂缝,墙面窗台处、卫生间、屋面发现几处渗漏现象,以全部得到有效控制。
6、工程地基基础和主体结构的质量情况
在条基基础施工过程中,现场跟踪旁站,条基的断面尺寸,混凝土配合比,振捣等的质量控制,按规范要求见证取样了混凝土试块。包括土方、模板、钢筋、混凝土等分项工程,并对分部工程在认真验收及统计的基础上,承包单位自评为合格,经工程
部验收确认合格。
7、主体结构的质量情况
主体结构中对构造柱、梁和砖墙等在施工过程中按工序进行检查验收,从验收情况看,总体质量情况良好。其中,钢筋工程、模板工程和混凝土工程3个主要的分项工程全部达到合格,经承包单位自验自评和工程部、监理验收,全部达到合格标准。
8、装饰分部质量情况
装饰分部工程共查验16项,其中砖面层分项为18个检验批,一般抹灰分项有25个检验批,饰面砖分项为18个检验批,涂料涂饰分项各为6个检验批,各分项工程经验收,全部达到合格标准。
9、质量控制资料情况
本项目工程部根据分项、分部(子分部)单位工程的质量情况认为该工程实物质量满足设计图纸和相关规范、标准的要求。观感质量较好,质量控制资料基本完整,主要项目的安全和功能检测资料齐全。
六、心理动态
感谢各位领导给我一次在房地产开发公司工作的机会,在这1年的时间里,自己的技术水平和业务水平都得到了很大的提高,其他生活、社交等各个方面也都得到长足的发展和健康的成长。之所以有这么大的进步,首先得益于各位领导的赏识和大力栽培,同时还要感谢各位同事们的帮助和照顾,使我真正的感受到了公司这个大家庭的温暖和温馨。这一切都使我不得不每时每刻都要不住得提醒自己,认真工作、努力学习、尽自己的努力为我们的大家庭贡献自己的一份力量,使我们的大家庭更加美丽更加温暖。
回首过去,展望未来。在新的一年里,我将继续加强自己的工作,并努力学习专业知识,完善自己的能力。处理好和新老同事的关系,与领导和同事们携起手来,尽自己的努力,同xx房地产开发有限公司一起壮大成长,一起描绘公司的美好明天。
10.地产工程师工作经验 篇十
加入恒大地产**工程一部团队已有一年半,在领导的关怀下,在同事的配合下,已顺利在本职岗位上完成各项任务。在这一年时间里,与施工方建立起良好的沟通,协调处理电气施工中出现的各种问题,保障电气施工的质量、进度和目标完成。
在这一年里,我通过对施工的管理,不断总结经验教训,确定了工作重点,提高了与施工单位的沟通协调能力。
“成本”和“方案”是我这段时间一直着眼的工作重点。先说“成本”。工程中设计变更、委托、签证等都涉及造价成本问题,在保证既定方案目标得以实施的前提下,作为甲方工程师必须把成本降到最低。降低成本不仅仅是预算部门的事情。在遇到原设计不符合现场实际要求时,我需要拿出一套解决方案。既要最低的增加成本,又能让施工方接受,以便保证施工进度。工程中任何项目的实施都涉及“方案”,图纸其实就是“方案”表现形式的一种。在相关资金预算不增加的前提下,你必须尽可能的把方案考虑周全。当然,这也不仅仅是设计的事情。在我们图纸会审时,设计人员、工程师、施工方均要对图纸认真审核,去除设计中的不合理内容,以便减少未来产生不必要的签证、变更。
与施工方接触这一年,深深地懂得沟通是非常重要的。
只有与施工人员达到有效的、快速的沟通才能达到你所要的施工目标。作为甲方,我们首先必须明白的一点是,所有的施工任务都必须依靠承包人来完成,承包人要完成任务,需要相关的组织机构、人员、设备、材料和技术管理。这是一个系统工程。当承包人确定某个方案的时候,必须全面考虑质量、工期、费用(成本)之间的关系,也会考虑到制定的方法是不是容易被施工作业人员接受并顺利实施的问题。所以,作为甲方的我们,应该理解这一点。但不少甲方的工作思路却不是这样的,有些人认为,甲方要控制,就是要让承包人听我们的,否则就不能达到控制的目的。其实我们也要从对方的角度思考一下问题,只有考虑周全,才能选择一个令各方满意的方案。这样,才有实现目标的可能。如果甲方与承包人各行其道,就相当于两条平行线,永远没有交点,永远也就不能交会在一起。不能实现共同的目标了。当然对于某些原则性问题我们要据理力争,不妥协。甲方和总包是工程中的搭档,在工作中理应团结协作,共创双赢;而不是勾心斗角,两败俱伤。既然风雨同舟,就应同舟共济。
11.房地产企业工程造价的控制 篇十一
关键词:房产企业 工程造价 控制
房地产业在经历几年的狂热后,在国家政策及国内外大环境的影响下,正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面。因此,强化项目成本管理,对项目成本实行全面、全过程的控制,提高管理水平,已是房地产企业提高投资效益的重要途径之一。
1 投资决策阶段
长期以来,我国工程投资领域普遍存在着决算超预算,预算超概算的问题,其主要的原因首先是没有真正做到工程造价全过程控制。好多企业仅偏重于预算及结算的审核,对建设工程前期工作阶段造价控制不够重视,实际上投资决策和设计阶段对工程造价影响最大,如果对决策与设计阶段不加以控制,仅在施工阶段、结算审核去算小帐,必然无法得到良好的整体资金控制的效果。
项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程,正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策,项目决策的正确与否,直接关系到项目建设的成败,关系到工程造价的高低及投资效果的好坏。项目投资决策阶段的造价控制是决定工程造价的基础,据有关资料统计,在项目建设各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,达到70%~90%。这就要求决策层具有战略眼光和丰富的经验。要在决策阶段就应对项目投资成本进行预测,建立成本控制目标体系,确定投资控制目标。然后充分的依据当前市场状况,分析各项市场、技术及环境对项目的影响,做好投资估算。
2 设计阶段
项目决策是决定因素,设计则是关键因素。设计阶段对投资的影响程度达70%—90%。设计阶段工作水平的高低,设计质量的高低,不仅影响到施工阶段投资的多少,而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。在设计一开始就将控制投资的目标贯穿于设计中,可保证选择恰当的设计标准和合理的功能水平。
宏观上说,一方面,设计方案必须要处理好技术先进性与经济合理性之间的关系,一般情况下,要在满足使用者要求的前提下,尽可能降低工程造价,或在资金限制范围内,尽可能提高项目工程水平。另一方面,设计方案必须兼顾建设与使用,考虑项目全寿命费用,造价水平的变化,可能会影响到项目将来的使用成本,如果单纯为了降低造价而建造质量得不到保障,就会在竣工验收及销售环节产生很坏的影响,甚至有可能发生重大事故,给社会财产和人民安全带来严重损害。
从具体实施措施、规划设计的考虑,要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究,如高层、多层的比例要合理,容积率高,设计平面组合好,将会使产品销售好,从而经济效益也高。并且要保证设计的质量,尽量减少施工期间的洽商变更。初步设计时可实行限额设计,实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法;二次设计要加强设计出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,可以提高设计质量,避免将设计的不足带到施工阶段,增加不必要的变更和资金的浪费。
3 工程项目的招投标及合同签订阶段
以招投标发包,是建设单位控制工程造价的有效手段。实践证明:把竞争机制引入全过程投资控制,引进市场机制,在相对平等的条件下进行招标承包。推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的建筑企业作为合作伙伴,杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案,为工程造价控制创造了良好的开端,同样,施工招投标,可以选择报价合理,施工方案先进,技术力量强,工期短的施工企业,为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。提高了工程质量,加快工程进度,缩短了工期,促进了销售,加快了建设资金的回笼,从而达到降低工程造价的目的。
同样,加强合同管理也是施工阶段项目成本控制的重要环节。合同本应该是很严肃的法律文件,但是有些企业由于编制人员的水平不到位或其他原因,使得有的合同出现了承包范围描述不清或产生变更时结算方法不明确等问题,导致了发承包双方结算时的矛盾纠纷,甚至产生施工时,停工、窝工等现象,导致工程资源不必要的流失。企业的执行层、决策层,包括合同管理人员都应该树立合同意识,重视合同的管理,认真学习国家的法律法规,掌握有效的业务知识,认真把关施工合同的制定;加强企业内部的合同管理,结合实际情况,制定合同管理的有效办法,制定签订合同的审核管理体制,加强合同管理人员的责任,现场施工管理人员应该认真学习合同,明确合同规定的施工范围及甲乙双方的权利、责任和义务。
4 工程施工阶段
施工阶段是大量投资资金通过施工阶段不断物化形成固定资产,实现项目投资目标的阶段,也是人力、物力、财力消耗的主要阶段。该阶段的造价控制必须从以下几个方面来进行:
4.1 控制材料费。材料费在工程建设中一般要占整个建安费的60%以上,控制材料费的支出是施工阶段造价控制的一个很关键的环节。建设单位应广泛掌握建材行情,多进行市场调查,对无价材料及特殊材料价格应进行市场询价,做好价格签证,以达到控制工程造价的目的。
4.2 严把变更关。设计变更、工程量签证是项目施工阶段成本费用产生变化的另一个主要因素。设计变更是指设计做法或设计图纸的修改和完善,对必须发生的变更要经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字,且尽量提前实现这类变更,减少损失;现场签证是指对施工管理中的零星事件的确认。如:地下障碍物的清除迁移,设计变更造成的施工费用增减,临时用工及各种技术措施处理等。
4.3 控制工程索赔。索赔是工程承包中经常发生的正常现象,由于施工现场条件、气候条件的变化,施工进度,以及施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响,使得工程承包中不可避免的出现索赔。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。在合理情况下,建设方为了维护业主利益可对承包方进行反索赔。首先,要对承包商的索赔报告进行评论和反驳,或者否定其索赔要求,或大刀阔斧地削减索赔款额。其次,对承包商的违约之处,提出进一步的经济反索赔要求,以抗衡承包商的索赔要求。
5 竣工结算阶段
本阶段是工程造价全过程控制的最后一个阶段。这一阶段投资控制的重点是:
5.1 严格控制工程竣工验收。保证工程质量,发挥投资效益,避免因质量问题在以后的销售或使用中再次产生不必要的维修费
用。
5.2 严格工程计量工作。合同条件中明确规定工程量列表中开列的工程量是该工程的估算工程量,不能作为承包商应予完成的实际和确切的工程量。建设方审核人员必须对照合同,认真整理竣工资料,对工程预算外的费用严格控制,对未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工簽证、合同明确包含的费用、未按合同条款履行的违约等,一律核减;对于不合格的工作和工程,工程师可以拒绝计量。
5.3 客观、公正、合理。严格依据根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规,认真审核工程款。以原始资料为依据,对送审的竣工决算进行核实工程量,落实联系单签证费用,使审核后的结算真正体现工程实际造价。
12.地产工程师工作经验 篇十二
房地产投资信托基金(REITs)是一种以发行股权收益凭证的方式公开募集资金,委托专门的地产机构对酒店、公寓、办公楼、写字楼、商场、仓库和医院等收益性地产进行投资经营和管理,并将投资所得收益按比例分配给投资者的一种有效房地产投融资工具。房地产投资信托基金具有资产流动性强、收益率较高、投资门槛低、有效分散风险、抵御通货膨胀等优点,日益受到各国房地产以及金融界的推崇和投资者的喜爱。随着我国经济进入新常态,人口结构步入老龄化,适龄购房者比例偏低,房地产市场供不应求状态发生改变,房地产价格只升不降的时代已经终结,逐渐开始步入低迷期。在房地产新常态环境下,长期以来依靠银行贷款的房地产融资模式,加剧了商业银行房地产信贷风险,不利于我国房地产行业的长远发展。
房地产投资信托基金的推进和发展,为我国房地产行业发展和投资者拓宽了外部投融资渠道。在我国,REITs的发展可以追溯到2002年,当时开展的房地产信托业务发展过程十分缓慢。2005年,内地越秀REITs在香港证券市场成功投资发行了我国第一只真正意义上的REITs。2007年,我国中央金融监管部门成立了“房地产投资基金研究领导小组”,专门对我国房地产信托投资试点准备工作进行前期调研,分析我国实施房地产投资基金的可行性条件及其对房地产业和金融业长期稳定发展的影响。受2008年国际金融危机的影响,REITs在我国正式提上发展议事日程。其后,我国中央政府出台“4万亿经济刺激”计划:其中就包括提出要创新投融资方式和金融工具,通过REITs、规范民间融资、并购贷款等多种投融资方式,拓宽企业外部融资渠道,缓解企业融资困难局面和促进经济稳定增长。2009年,中国人民银行初步制定我国实施REITs试点的总体框架方案和管理办法,但因REITs仍以传统的信托方式发行募集基金,并未赋予以公募基金形式在证券交易所挂牌交易,与以前的融资渠道相比并未发生太大变化,导致REITs最终未能实施。随着我国经济进入新常态,房地产开发企业的传统融资方式遭到前所未有的挑战,这从客观上要求我国加快REITs进程。2014年,证监会颁布了证券公司资产证券化业务新规,李克强总理在国务院常务会议上也提出信贷资产证券化要常规化,支持信托受益权、基础设施收益权以及信贷资产等产品在证券交易所挂牌上市流通发展,这为我国REITs的推广和试点提供了法律依据和政策保障。同年9月30日,中国人民银行颁布了《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,明确提出“扩大市场化融资渠道,积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点”。随后,住房和城乡建设部在北京、上海、广州和深圳积极推进REITs试点工作;同时,证监会批准“中信起航专项资产管理计划”,虽然该项资产管理计划离真正意义上的权益性REITs仍有差距,但其标志着我国REITs试点正式拉开序幕。
REITs在美国、澳大利亚、日本等国外房地产市场运行了半个多世纪,已发展成为一种有效的房地产投融资产品。与美国等发达房地产金融市场相比,我国房地产投资信托基金仍处于起步试点阶段,在运作模式、组织形态、监管制度、税收政策等方面仍处于探索阶段,亟需借鉴美国的发展经验,加快推进我国REITs实施进程,促进我国房地产业和金融业融合发展,拓宽房地产企业和投资者融资渠道,促进我国资本市场繁荣发展,降低商业银行房地产信贷风险,促进房地产业的持续健康发展和金融秩序稳定。
二、美国REITs的发展历程回顾
美国REITs开始于20世纪60年代,最初诞生了10家REITs,总市值刚刚超过2亿美元;经过不断的探索和发展,REITs已成为美国房地产金融市场有效的投融资工具,全美超过50%的房地产资金来自REITs投资,为美国曾经繁荣的房地产业做出了巨大贡献。截至目前,美国大约有近300家上市REITs,总市值达1万亿美元,是成立之初的5000多倍。任何事物都会经历萌芽、兴起、发展、成熟和衰退的循环周期,美国REITs也不例外,其经历了不同的发展时期,具体过程如下:
1. 起步阶段为1960~1967年。
20世纪60年代,为了改变众多中小投资者无法投资医院、购物中心、体育基础设施、工业园区等大型房地产项目的困境,打破公司和富人投资大型房地产项目的垄断,美国国会批准的《房地产信托投资法》将REITs纳入法制化发展轨道,允许公开募集众多投资者资金组建大型不动产资产公司,但由于REITs在当时仅被设计为投融资的一个辅助工具,在投融资和经营方面受到的限制仍然较多,致使REITs发展缓慢且规模较小,当时全美仅有10家房地产投资信托基金,总市值刚超过2亿美元。
2. 发展阶段为1968~1990年。
随着房地产开发热潮兴起,商业银行掀起抵押型REITs热潮之风,利用REITs少量股东权益募集公众大量资金,为房地产项目投资发放短期贷款,因而REITs资产规模得到迅速扩大,至20世纪70年代中期,REITs资产总市值已达200亿美元。后来,美国遭受到经济危机,房地产经济出现下滑,抵押型REITs价格暴跌,REITs资产规模减少。为振兴美国经济,1981年美国颁布了允许房地产折旧合法避税的《经济振兴法案》,刺激了美国房地产购买市场。随后,1986年美国颁布的《税收改革法案》取消了避税政策,实行资产管理内部化,从而遏制了房地产过热投资。80年代末期,由于前期的房地产被过度投资,大量的房地产重复建设后使得美国房地产业陷入“过剩”和“泡沫”困境。在1990年,股权类REITs总收益率出现暴跌,降幅高达14.8%。
3. 成熟阶段为1991年至今。
自20世纪90年代,股权类REITs上市后获得迅猛发展,其资产投资领域扩充至工业地产、购物中心、居住区、营销中心、酒店、自储设备等地产项目。随着美国经济的复苏,房地产经济也获得了前所未有的迅猛发展,REITs也保持着年均两位数的高速增长。自1993年以来,美国REITs上市热潮使得其总市值呈几何级增长。截至目前,美国有近300个上市房地产投资基金,总市值达1万亿美元。
三、美国REITs的基本特征
美国REITs之所以受到众多房地产开发企业及个人投资者的追捧,那是因为与其他房地产投融资产品相比,REITs有其独特之处。
1. 投资门槛低、流动性强。
REITs最初的设计就是为中小投资者提供投资大型地产项目的一个平台和机会,打破机构投资者和资金实力雄厚的个体投资者对大型地产项目的垄断。REITs面向众多中小投资者,通过公开募集方式发行REITs产品,投资者可以以较少的认购资金进行投资,其风险不大且具有较高的收益率,可以像其他证券产品一样上市流通交易,与传统投资所有权地产项目的有价股票等证券产品相比,具有高度的市场流通性。
2. 较高的收益回报率、波动性较小。
美国规定了REITs严格的分红比例,从而保障了众多投资者的收益权。REITs投资90%以上的综合收益来自于相关物业的租金收入,有着稳定的收益来源,其受市场波动的影响较小,并且还具有较高的收益率。具体而言,美国REITs收益来源于两大部分:一是来自抵押贷款利息或者相关物业租金收入等经营性利润所派发的股利及分红;二是在证券市场上交易的REITs产品价格具有一定的波动性,但其波动性相较于股票而言较小。例如,美国FTSE NAREIT指数(1995~2015年)的年均收益率为14.3%,超过纳斯达克指数和标准普尔500指数,其收益率较高;在股息收益率方面,美国REITs的股息收益率的平均方差只有1.05%,可见其收益率波动较小。
3. 有效分散风险、优化投资组合管理。
美国REITs公开募集的资金,基本由专业化的基金管理公司运作和管理,这些基金管理人员拥有娴熟的基金投资技术、丰富的管理经验和敏锐的市场洞察力,能够制定最佳的地产项目投资决策,积极拓宽REITs投资领域,依据不同地产项目的风险和收益做出不同的投资组合策略,有效降低REITs投资风险,增强地产投资及其他相关证券收益的安全性。另外,REITs作为房地产金融的一种有效投资工具,其投资主体具有很强的灵活性,既有少量资金的个人投资者,也包括养老基金、保险公司等机构投资者,一旦遭遇经营和管理损失,由于其投资者众多,因此平摊至每个投资者的风险就较少。
4. 抵御通货膨胀,降低收益损失。
REITs主要投资于房地产及其他相关证券产品,其具有很强的资产保值和增值功能。随着经济的高速发展,物价水平会伴随通货膨胀的节奏出现上涨,房地产市场价格也将上涨,并且其速度会高于通货膨胀率,以房地产价值为基础的REITs股票价值也跟着上涨,因此,一旦经济进入通货膨胀时期,REITs投资收益水平也较平时有所提高,在一定程度上能够抵消因通货膨胀所带来的收益减少。
四、美国REITs的发展经验
通过对REITs的发展历程回顾以及其基本特征的阐述,可以从中归纳总结出一些可供借鉴的优秀经验,具体如下:
1. 完善的法律法规是美国REITs发展的制度保障。
美国房地产投资信托基金在不同的时期,都有美国政府的相应法律法规政策的支持,尤其是税收优惠政策,这为REITs的顺利推出和发展保驾护航,并提供强有力的制度保障。在RE-ITs推出的起步阶段,给众多小型投资者提供了大型地产项目投资机会,打破了公司和资金实力较强的投资客户对医院、购物中心、销售中心等大型地产项目的投资垄断权。1960年,美国国会制定和颁布了《房地产信托投资法》,允许公开募集众多中小投资者的分散资金并用于投资地产项目,该法案推动了美国REITs的诞生。在REITs的发展阶段,为刺激房地产投资和实体经济,美国政府分别于1981年和1986年颁布了《税收改革法案》和《经济振兴法案》,给予美国REITs投资以税收优惠支持。在REITs的成熟阶段,1993年美国国会制定和颁布了《综合预算调整法案》,该法案打破了曾经禁止养老基金持有者占据REITs的大多数股份的限制,为养老基金兴起REITs投资热潮提供了制度保障。
2. 持续的改革与创新是美国REITs发展的源动力。
美国REITs占据全球市场份额50%以上,位居世界头号房地产投资信托基金强国,其发展的源动力在于美国REITs产品不断自我改革和创新,不断提高房地产市场融资需求的适应能力,这既能满足房地产开发企业的需求,又满足了REITs投资者的需求。REITs不断得到创新:从1960年最初成立单一股权投资信托功能,到20世纪70年代的抵押投资信托以及80年代的综合投资信托;随着房地产市场的不断繁荣与发展,房地产投资信托基金的投资品种不断得到拓展,到90年代又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、联合物业等多种投资基金形式,以适应不同时期的房地产投融资需求。另外,REITs的专业化管理程度不断提高,并实行股权和经营权的分离,提高了房地产投资信托基金的管理和运作效率。并设立专门的基金投资和运营机构,避免股东和管理层之间利益不一致,而出现道德风险问题。
3. 众多机构投资者是美国REITs迅速发展的推动力。
美国REITs刚诞生之初,就非常注重机构投资者的参与和推动力量。1960年,美国国会通过的《房地产信托投资法》规定:允许公开募集中小投资者资金,组建大型不动产资产公司投资和运营房地产投资信托基金(REITs),这为众多中小投资者对大型地产项目进行投资提供了方便的投资渠道。组建资产投资机构,不仅可以提高REITs的专业化运作管理水平,而且能够抵御REITs市场投资风险并提高运营效率,促进美国REITs的迅速发展。为了拓宽房地产融资渠道,美国不断放松REITs投资主体的限制,允许机构投资者大额投资房地产投资信托基金,并允许其占据大多数份额。1981年,美国机构投资者参与房地产投资信托基金达到10%,2015年增长至近60%,美国机构投资者参与REITs的比例越来越高。机构参与者越多,使得房地产投资信托基金的投资决策质量越高,运营和管理专业能力越强,促进了房地产投资信托基金的可持续发展。
4. 保障投资者利益机制是美国REITs迅速发展的强力剂。
一项投融资产品的兴起需要能够同时满足投融资产品供需求双方的利益;否则,该项投融资产品就没有市场,REITs金融产品也不例外。美国REITs投融资产品的供给方(发行者)是专业的房地产投资基金或房地产开发公司,而需求方(购买者)是众多投资者或保险公司、养老基金等机构投资者。美国REITs投融资产品具有持久的生命力,主要是由于保持了REITs投资者的高市盈率,即便是在美国金融危机期间,REITs投融资产品的利率也一般都高于10年期国债的收益率。美国在保护REITs投资者利益方面,也制定了严格的规章。在分红方面,REITs综合收益所得分红享受免征企业所得税和盈利交易税等优惠政策;在投资领域,规定REITs盈利的90%分红给投资者。在收入结构方面,要求REITs的资金主要投资于房地产或相关证券,并防止短期频繁投资违规操作。美国从保障投资者利益角度出发,规范REITs投资运作和管理,尤其注重保护中小投资者利益,积极鼓励中小投资者参与REITs投资。
五、美国REITs对我国的启示
美国REITs拥有完善的法律法规体系、强大的自我创新能力、专业化的运营和管理机构以及健全的投资者利益保障机制,我国可以从中得到相应的几点启示:
1. 建立和完善我国REITs法律法规体系。
REITs的成功运行和管理涉及基金设立、运行条件、投资方向、分红规制、处罚措施等方方面面的法律制度。美国REITs投资房地产项目具有免税优惠政策,REITs投资分红盈利享受免税政策且对物流交易盈利以及资本投资利得给予税收减免待遇。然而,在我国除了缺乏支持REITs发展的税收政策,还缺少相应的配套法律法规体系。目前,我国还没有针对REITs进行专门立法,只是在与REITs相近的《投资基金法》和《信托法》中有相关规定,但因我国大部分基金集中在证券业领域,且一般属于契约型基金形式,并非真正意义上的REITs调整法规,不适用于REITs投资房地产或相关证券公开募集调整规制的要求。为顺利推进我国REITs试点工作,应紧抓“营改增”国家结构性减税和供给侧改革契机,在企业所得税、契税、印花税和土地增值税等领域明确给予REITs投资税收优惠政策,避免REITs基础资产收益和投资者层面出现双重征税现象,并制定从REITs资产构成、股权要求、发行规则、上市交易到收益分配等一整套专项管理法规和制度,从一开始试点就按照“高规格、高标准”的要求,推行REITs试点。
2. 加快和提升我国REITs产品的创新能力。
在美国,REITs受到众多投资者的欢迎并发展壮大,得益于其产品类型不断得到创新和突破,迎合各种类型投资者的购买需求,以适应不同时期的房地产市场发展需要。早在2009年,我国央行就曾在REITs试点的推行方案和管理办法中,因未赋予REITs公开募集资金权利和挂牌上市交易、未突破传统的信托基金私募融资方式,使2009年在上海浦东新区一个REITs试点方案流产。目前,国内推出的REITs产品基本是私募基金,面向机构投资者大面额认购和投资,使得中小投资者被拒之门外,而且无法在证券交易所挂牌交易,造成REITs市场流通性差,投资者缺乏购买热情。截至目前,在我国众多公募基金中并没有真正的REITs基金,但有两只以QDII为主要投资标的的权益类房地产投资信托基金:一只是以全球权益类为投资标的的诺安不动产基金,另一只是以美国权益类为投资标的的鹏华美国房地产基金。为了加快我国REITs产品的流动性,增强对投资者的投资吸引力,应不断创新产品基金种类。在试点过渡期间,针对机构投资者和个人居民投资者的不同需求,分别实行公募和私募“并轨”的REITs发行探索机制,并允许其上市挂牌交易,建立“公开、高效、透明和完善”的房地产投资信托基金交易二级市场,以提升REITs产品的流通性。
3. 加强和培育众多专业化的REITs机构投资者。
美国REITs的运作和管理具有强大的紧密协作团队,我国在REITs试点阶段,就应遵循REITs严格分工协作程序,打造适宜我国REITs运作的机构投资者和管理者。通常而言,房地产投资信托基金包括基金具体运作机构、基金管理委员会和基金监督管理机构等相互制衡和约束的法人治理机构。我国应借鉴美国REITs的运作经验,结合我国具体国情建立适合我国金融监管体制的由信托银行、房地产信托投资公司、建行房地产信贷部、抵押银行、住宅银行等组成的多元化房地产投资信托基金投资机构体系。具体分工方面,由商业银行等金融机构负责REITs的具体运营,第三方评估机构负责REITs运营的社会监督,保险公司负责REITs投资房地产项目的担保。在美国,REITs资金有很大一部分来自保险基金、养老基金等机构投资者,这些专业型的投资机构拥有专业的投资团队,投资信息获取和运作能力强,能够为REITs的正常运营提供充足稳定的资金。因此,在我国培育专业型的REITs机构投资者显得十分必要,因为这可以不断提高我国REITs投资的运营和盈利水平,促进其快速成长和发展。
4. 建立和运行我国REITs投资者利益保障机制。
在全球各国REITs市场,其房地产投资信托基金的运作大多借鉴美国的成功发展经验,结合自身国情进行改良以便适用于各国REITs的运作。在美国,推出REITs的初衷是为中小投资者提供投资购物中心、商业地产、物业中心等大型地产项目的机会,从根本上保障REITs投资者利益,坚持投资领域方向明确、业务范围清晰、经营运作规范等基本原则和指南,具体从收入结构、资产构成以及投资收益分配等方面保障REITs投资者的利益不受侵害。
结合我国REITs的具体试点情况,本文认为应注意收入结构、资产构成和投资收益分配问题,以防止侵害投资者利益,最终影响我国REITs的试点顺利进行。在收入结构方面,美国REITs规定股利、房地产租金、地产处置收益等收入应占REITs总收入的95%以上,处理1年以下的股票或其他证券以及4年以下的地产所得等收入不得超过3%。因此我国应规定REITs收入主要来源于地产出租、购置和开发等权益性业务,禁止资金拆借并严格控制贷款。在资产构成方面,美国房地产及其他地产证券资金必须占REITs总资产的75%以上。我国REITs也应对开发性资产构成比例做出一定的比例限制,从源头上减少REITs的运作风险。在投资收益分配方面,为防止基金管理者追求自身利益最大化,美国规定应税收入的9%必须分配给股东,从而保障投资者利益;我国也可借鉴其做法,防止REITs产品的基金管理者产生道德风险,从而保障投资者经济利益。
摘要:2014年,我国海外地产投资总额首次超过国内地产投资,国内地产巨头纷纷转向海外地产投资。为促进我国房地产业的健康发展,应借鉴国外发达国家成熟的房地产投融资工具——美国的房地产投资信托基金(REITs),吸引更多国内外地产商投资,拓宽我国房地产外部投融资渠道。目前,我国REITs仍处于试点阶段,与全球领先的美国REITs市场相比,仍存在很大差距。本文在回顾美国REITs的发展过程并分析其特点的基础上,总结美国REITs在法律法规、产品创新、机构投资、利益保障等方面的成功做法和经验,提出有益于我国REITs试点推广和发展的建议。
关键词:美国房地产,REITs,金融工具,经验及启示
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