深圳城市更新暂行措施

深圳城市更新暂行措施（共6篇）

1.深圳城市更新暂行措施 篇一

关于加强和改进城市更新实施工作的暂行

措施的通知

房天下深圳二手房网 2014-06-25 10:07:00 来源：深圳市规划和国土资源委员会 | [提要]为深入贯彻党的十八大、十八届三中全会精神，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的调控管理作用，进一步加强和改进城市更新工作，促进我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，结合《深圳市城市更新办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》有关规定，制定以下暂行措施。深府办〔2014〕8号

深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进 城市更新实施工作的暂行措施的通知 各区人民政府，市政府直属各单位：

《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》已经市政府同意，现予印发，请认真组织实施。实施中遇到的问题，请迳向市规划国土委反映。市政府办公厅 2014年5月27日

关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 为深入贯彻党的十八大、十八届三中全会精神，更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的调控管理作用，进一步加强和改进城市更新工作，促进我市经济社会实现有质量的稳定增长和可持续的全面发展，结合《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》）和《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》）有关规定，制定以下暂行措施。

一、完善城市更新用地处置政策

（一）申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。

（二）旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

（三）对于经批准纳入城市更新计划的城市更新区域内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或者建筑物未作补偿，用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可按照以下规定进行历史用地处置： 1．原农村集体经济组织继受单位（以下简称继受单位）自行理清处置土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

2．继受单位应当与政府签订完善处置土地征（转）手续的协议，政府不再另行支付补偿费用。

3．对于拆除重建类项目，政府将处置土地的80%交由继受单位进行城市更新，其余20%纳入政府土地储备。在交由继受单位进行城市更新的土地中，应当按照《办法》和《实施细则》要求将不少于15%的土地无偿移交给政府纳入土地储备。前述储备土地优先用于建设城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等。4．对于拆除重建类项目，处置后的土地可以通过协议方式出让给项目实施主体进行开发建设，其分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的110%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理）。对于通过综合整治进行升级改造的旧工业区，处置后的土地可以通过协议方式出让给继受单位，使用年期为30年，地上原有建筑面积按照原有功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准的60%计收地价（其中的10%为对历史用地行为的处理），限定自用；新建建筑面积的10%应无偿移交给政府，其余部分按照本暂行措施第（十六）条的规定缴纳地价后可按程序登记在继受单位名下。城市更新区域内符合《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及其实施办法规定情形的历史遗留违法建筑，也可按其规定进行处置。

（四）对于市政府《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》（深府〔2006〕258号）确定的70个旧城旧村改造项目，根据城市更新单元规划确定的开发建设用地，按照《实施细则》第六十二条缴交地价后可以通过协议方式出让给经确认的项目实施主体。

（五）国有已出让的工业或仓储用地在2007年6月30日之前已建设，但建筑面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积的，按照法定图则规划仍为工业或物流仓储功能，因规划实施等原因需划入城市更新单元的，整宗地可纳入城市更新单元拆除用地范围，适用城市更新政策。

（六）按照城市更新单元规划，项目改造后的一宗地内包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权使用期限不超过70年。

拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。

（七）在已列入拆除重建类城市更新计划的城市更新单元中选取试点，探索研究城市更新项目涉及的政府社团用地、被占用国有用地的处置方式，加强城市更新的空间整合作用，更好地促进规划实施和土地高效利用。

二、完善城市更新地价政策

（八）旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《办法》第三十八条第一款的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。

（九）城市更新项目拆除范围内包含的原有协议出让的城市基础设施及公共服务设施用地，改造后按照以下规则计收地价：

1．改造为居住、商业服务业的，对应的建筑面积以市场评估地价标准计算应缴纳地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价。

2．改造为工业（含现代物流）的，地价测算适用《办法》第三十八条第一款、第三款。

3．改造为经营性公共服务设施及城市基础设施的，对应的建筑面积以公告基准地价标准按照建筑类型修正系数修正计算应缴纳地价，扣减原已缴纳地价的剩余期限地价，限整体转让。

（十）对于适用《办法》第三十八条第一款、第三款规定，由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业，以及适用《办法》第三十九条规定，由旧居住区、旧商业区升级改造为居住或商业服务业的城市更新项目，确定地价计收基准容积率和基准建筑面积，采用分段方式计收地价。地价计收基准容积率（R地价基准）计算公式如下： 1-基准土地移交率

R地价基准=--------------------×R地价基准 1-实际土地移交率

R地价基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。

基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。

实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。

改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。

地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。

在本暂行措施施行之前已核发城市更新单元规划批复的项目不适用本条规定。

（十一）城市更新项目涉及按照公告基准地价标准计收地价，符合以下条件的，项目当期的地价测算按照城市更新单元规划批准时的公告基准地价标准执行： 1．项目整体或分期开发的首期在城市更新单元规划批复核发之日起2年内办理用地出让手续的。

2．项目分期开发的二期在城市更新单元规划批复核发之日起3年内办理用地出让手续的。

3．项目分期开发的三期及后续各期在城市更新单元规划批复核发之日起4年内办理用地出让手续的。

城市更新项目在2013年1月8日前已经市规划国土部门审议通过城市更新单元规划，但尚未进行规划批复的，在本暂行措施施行之日起6个月内办理用地出让手续，可按照2013年1月8日调整前的公告基准地价标准计收地价。不符合上述条件的，按照办理用地出让手续时的公告基准地价标准执行。

办理用地出让手续时间为更新项目完成建设用地审批后实施主体向市规划国土部门申请签订土地使用权出让合同的受理时间。

（十二）城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究中心和在深圳市注册且执业范围为广东省或全国的土地评估市场中介机构（以下简称市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照市规划国土发展研究中心评估结果和市场机构评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。

（十三）城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分，首次缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。

三、鼓励旧工业区升级改造

（十四）为促进我市产业转型升级，拓展产业发展空间，鼓励旧工业区在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以综合整治为主，融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的城市更新。

（十五）旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。由区政府（含新区管委会，下同）负责项目审批，组织实施、竣工验收并进行后续监管。

（十六）对于符合我市产业发展导向和城市规划，地上建筑物建成时间不少于10年，权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》第三十七条设定标准的旧工业区，除可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施外，还可通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积，按以下规定办理：

1．申请列入计划，由区政府审查后，报市规划国土主管部门审批。

2．编制城市更新规划报市规划国土主管部门审批，更新规划确定的用地功能须与法定图则相符。

属于在原有建筑结构主体上进行加建的，加建的规模不得对原有结构安全和消防安全产生影响；属于空地扩建的，扩建范围内新批准的容积率不超过所在宗地原容积率的2倍；属于局部拆建的，拆除范围面积不超过所在宗地面积的15%且不大于5000平方米，且拆除范围内新批准容积率不超过所在宗地原容积率的2倍。3．按照有关规定办理规划、用地、建设、环保、水务、消防等审批事项。4．进行功能改变、局部拆建的，按照《办法》及《实施细则》有关规定缴纳地价。进行综合整治、加建扩建的，新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价；属于普通工业厂房的，按照相应公告基准地价标准的10%计收地价；属于新型产业用房或产业配套设施的，按照相应公告基准地价标准的50%计收地价。

5．改造后新建的建筑面积均限定自用，属于工业楼宇的可按照《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》及其实施细则进行转让，其中，按照本暂行措施第（三）条进行用地处置的，其原有工业楼宇首次转让免收增值收益。

6．改造时办理用地手续的，土地使用权使用期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。剩余期限不足30年的，最高可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定最高期限。（十七）旧工业区通过综合整治进行升级改造过程中涉及城市基础设施、公共服务设施建设的，由市、区政府安排资金予以优先保障。项目免收各种行政事业性收费，符合有关条件的，可享受相关产业资金扶持政策。

四、试点开展小地块城市更新（十八）位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元：

1．旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的。2．旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的。3．为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。（十九）小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

（二十）在计划申报阶段，申报主体除提供计划申报指引规定的申报材料外，还应提交符合城市更新单元规划编制技术规定要求的城市更新单元规划方案；属于旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应当提供产业主管部门意见。

区城市更新职能部门结合周边地块的改造情况、改造条件和必要性，就申报区域进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性出具意见。（二十一）小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：

1．涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价值进行测算。

2．涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。

五、强化城市更新实施管理

（二十二）市规划国土主管部门应当组织各区政府定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：

1．自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。

2．自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。3．自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。（二十三）城市更新项目的实施纳入市政府绩效考核。区政府应当明确城市更新职能部门的职责，减少审批层级和环节，加强实施监管；对于城市更新单元规划已获批准的项目，应抓紧组织制定实施方案，加强搬迁等工作的组织协调，明确项目实施进度，推动项目按时开工；应定期向市查违和城市更新工作领导小组办公室报送项目推进情况。

市规划国土主管部门应当加强对城市更新项目实施的监督，积极推行城市更新业务的网上申报，建立全市城市更新项目的全过程监管系统，定期向市查违和城市更新工作领导小组报告项目实施情况。（二十四）市规划国土主管部门及各区政府应建立城市更新项目优先集中审批机制，内部优化调整和充实城市更新业务部门人员，集中办理城市更新相关审批业务，提供一站式服务，进一步简化管理流程，提高审批效率。（二十五）市规划国土主管部门、市政府其他相关职能部门及各区政府应当加强和优化政府服务，及时总结梳理本暂行措施实施中的经验和问题，加快制定和完善城市更新配套政策，充分调动各方积极性，形成全市上下共同推进城市更新工作的合力，为城市更新项目实施工作提供有力保障。

（二十六）本暂行措施自公布之日起施行，原深圳市人民政府办公厅《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办〔2012〕45号）同时废止。

2.深圳城市更新暂行措施 篇二

二、国内外城市更新经验启示

为了探求深圳城市更新的有效路径,我们不妨把目光投向有成功经验的其他国家和地区。英、美等发达国家因城市化起步较早,城市更新已经经历了近百年历程;中国台湾、香港等地区,城市更新的启动也超过五十年;同处珠三角的广州在三旧改造中也积累了不少成功经验。深圳作为大陆地区的先锋城市,应多学习并借鉴国内外城市更新的先进理念和经验,以待未来更好地引领大陆地区城市更新。

1、英国城市更新

(1)英国城市更新历程

英国是最早开始城市化的国家之一,其真正意义上的城市更新始于20世纪30年代的清除贫民窟计划。二战后,英国通过新城建设计划,在大城市周边建立了一系列卫星城。20世纪60年代,因城市人口郊区化,英国的城市出现了比较严重的衰退。更新政策从大规模清除贫民窟转向住宅整修和改善以及中心区商贸区的复兴,更新过程中的环境保护、文化继承以及保留历史悠久的街区和社会生活特色等问题被提了出来。

20世纪80年代,英国政府的城市更新政策有了重大的转变,以政府计划为主的城市更新政策转向市场引导与私人投资为主的城市更新政策。同时,公众逐渐参与到更新改造规划当中,城市更新由政府操纵的“自上而下”的方式过渡到“自下而上”的“社区规划”方式。

(2)英国城市更新主要措施

英国在城市更新措施方面主要有建立财政补贴制度及成立城市开发公司。财政补贴是英国政府推行更新改造计划的重要举措,与城市更新发展历程大致相同,也可分为三个阶段。第一阶段,清除贫民窟运动中,政府为大规模的住房拆迁重建提供住宅客体补贴,以消除住房短缺及提高市民的居住质量。第二阶段,在住房整修和改善计划中,政府转为需要住房改善的市民提供帮助。第三阶段,始于20世纪80年代,为弥补城市建设资金的不足,将私人投资吸引到内城改造中来,英国成立了城市发展基金,主要用作计划内的改造项目补偿金,弥补改造收益的不足,带动私人投资的积极性。

1980年,为实现内城复兴,英国成立了与特定城市区域对应的城市开发公司,担负吸引私人投资,改造内城,实现内城复兴的重任。城市开发公司隶属政府环境部,具有区域管理权,其经营活动不受政府干预。公司采取以市场为导向的战略,培育资本市场、土地市场和住宅市场等,利用国家公共资金的投入和一些优惠政策,如地方税减免、提供基础设施、减少规划控制等,刺激更多的私人资金注入到指定区。

2、美国城市更新

(1)美国城市更新历程

美国城市更新的规模巨大,历时近半个世纪。仅从1949年起算到1962年,总计有1201个处于不同阶段的更新项目,分布于全美国636个城市。1962年,人口10万以上的城市中79%拥有更新项目(摘自《美国联邦城市更新计划》第24页)。

美国的城市更新最早从大规模的清除贫民窟开始,以立法为标志,全国性的大规模的城市更新运动可以分为三个阶段。从1949年美国《住房法》实施开始,以清除平民窟解决民众住房为目的,开始了将近二十多年的全国性的大规模的城市更新运动。初期,主要实施政府主导,财政资助改造的政策。到1954年《住房法》颁布后,对城市更新政策进行修正,提出要加强私人企业的作用,地方政府的责任和居民参与,减少了政府投入。改造方式上从清除贫民窟逐渐转变为大规模的商业开发。中心城市重建,大部分重建用地用来建设商贸设施、办公楼或豪华高层公寓。1972年尼克松总统颁布“岁入分享”法案后,联邦政府实施“城市复兴”政策,联邦政府不再负责全国的城市更新,交由地方政府负责,同时取消或减少对“城市更新计划”的资助,大规模的城市更新改造接近尾声。

(2)美国城市更新主要措施

①政府主导。根据1949年住房法的规定,美国从联邦到地方都相应的成立了负责城市更新的专门机构,这些机构的职责权限都依法进行了明确。联邦政府专门成立了城市更新署,作为负责全国城市更新工作的领导机构,具体负责审批更新规划、拆迁和工程计划等。从联邦到地方政府,形成了一套分工明确,流程清晰的工作机制,有力地推动了全国性的更新改造运动。

②财政资助。从1949年的住房法实施开始到1954年,全国主要城市的更新改造资金主要来源是联邦和地方政府。国会每年根据更新计划确定联邦政府所应该承担的费用比例和年度拨款。政府主要是财政补助和贷款,而贷款有联邦政府直接贷款和联邦政府担保贷款两种,贷款的利息一般低于市场利息。仅1949年至1961年3月,将近14.3亿美元的公共财政资金投入到更新项目上。除了直接投入资金外,联邦政府和地方政府实施多样性的基于税收奖励措施推动更新改造的模式,采取多种方式对城市开发提供资助。1977年的住房和社区开发法,使用城市开发活动津贴来资助私人和公私合营的开发计划,使私人开发商和投资者获得至少等于投资在其他地方的一定水平的回报。同时,联邦政府还提供抵押担保,鼓励金融机构利用抵押贷款资金来资助更新项目。

③司法强拆。特别值得一提的是,美国为了顺利推进大规模的城市更新,依据著名的“宪法第五修正案”,通过大量案例,认为城市更新活动只要基于公共利益需要,并实现了对原所有权人的公平补偿,并经法定程序,可以赋予政府“强制收购权”。这一立法的措施,有效地推动了美国近20多年的全国性的大规模的城市更新运动。

3、台湾城市更新

(1)台湾城市更新历程

台湾的城市更新历程可划分为四个阶段。

第一个阶段是上世纪六十年代以前的城市化建设时期。这个阶段更新的目的是解决居住问题和提供就业岗位。拆除重建是主要更新方式。因政府部门消极介入,城市更新主要由民间自发形成的中小型开发商,以预售和合建改建的方式完成了部分地区的旧房改造。

第二个阶段是上世纪六十年代中期至八十年代初期。地方政府开始主导城市更新,更新项目主要包括对违章建筑的清查、公有宿舍/旧屋村改建和旧市区改建等。但由于这一时期配套法律法规不健全,造成行政管理上的权责不清,使得都市更新缺乏可见绩效。

第三个阶段是上世纪九十年代初期至本世纪初,是对城市更新单元规划的探索期。这阶段以1998年台湾正式立法颁布《都市更新条例》为标志。在该条例中首次提出以“都市更新单元”为单位实施城市更新,并建设了一整套关于更新单元的划定、实施更新的门槛限制、容积奖励、融资制度等相关配套设施。但由于申请门槛高、审议程序复杂等原因,初期效果并不明显。

第四个阶段是2006年至今的积极奖励民间参与更新时期。自2006年开始,台湾为吸引更多民间力量注入城市更新事业,对《都市更新条例》做了大范围的调整,通过降低门槛、缩小更新单元面积、简化审批流程等多项措施吸引私人资本,解决都市更新效率低下等问题,并通过调整容积奖励、税赋减免等诱因方式,寻求民间力量加速城市更新。同时积极开发不动产证券化等多种融资方式,解决更新中的财政问题。

(2)台湾城市更新主要措施

台湾在借鉴欧美等地城市更新经验的基础上,经过近四十年的实践探索,建立了一套有效的城市更新实施策略,主要包括以下几个方面。

第一,建立完善的法律体系。1998年台湾正式立法颁布《都市更新条例》,并在随后的几年时间中不断完善修正,使之成为城市更新单元规划的法律体系。各地方政府依据自身城市发展需要分别制定了《地方自治条例》。同时,为配合都市更新的顺利进行,台湾政府在1999～2000年间相继通过10项相关子法,如《都市更新建筑容积奖励办法》《都市更新容积转移实施办法》《都市更新权利变换实施办法》《都市更新条例施行细则》等对更新单元规划作了实操性的程序要求和补充。

第二,对拆除重建类城市更新类型进行细分,实施差异化政策。台湾《都市更新条例》根据更新的急迫程度(土地与建筑物的状况)划分为优先划定更新单元、迅行划定更新单元和自行划定更新单元三大类,并实施不同的政策。前两类的更新类型一般是由政府主导,且对权利人同意比例要求较低(前两类的要求权利人同意比例达到10%即可申请,达到50%即可立项;而对于第三类的则要求权利人同意比例达到三分之二才能获得申请资格,达到80%才可立项)。此外,对前两类城市更新政府还有专项资金资助和奖励容积率等配套政策来进行鼓励。在权利人比例计算方面,当单一权利人比例偏高时不计入内,仅仅对其他权利人进行比例测算,避免“一权独大”导致权利人真实意愿被掩盖。

第三,多种奖励引导民间自主更新。台湾通过对实施者提供容积奖励等各种奖励手段,引导实施者增加对更新单元内或周边的公共服务的贡献,使更新朝公共利益最大化的目标发展。如根据《城市更新容积奖励实施办法》等其他相关法规,对更新单元内提供了更多公共设施、公共空间或保留原历史风貌及扩大更新单元规模、缩短更新时序等给予一定的容积奖励。政府还对单元中贡献公共产品的实施者予以各种形式的直接或间接鼓励和扶持,包括帮助民间资源顺利进入开发阶段所设置的快速审批程序,提供规划设计技术服务和业务指导,协助制定财务计划等;同时为满足银行融资和市场筹资的需要,对民间参与更新建设所面临的借贷困难,政府给予适度的贷款担保及延长还贷,以政府信誉作为民间开发取得顺利进行的有力担保。

第四,以“多数决”体现民主公平。针对在城市更新拆迁过程中涉及的少数房产所有者抵制所带来的困难,台湾政府以“多数决”实现民主公平的更新决策。对未能取得全体所有权人同意的单元,可经更新单元范围内超过多数比例的产权人同意(根据单元所在更新地区需要实施更新的迫切程度,设置不同的多数决比例)而实施。如《都市更新条例》中明确了“协议不成立者,得由实施者检具协议合建及协议价购之条件、协议过程等相关文件,按征收补偿金额预缴承买价款,申请该管直辖市、县(市)主管机关征收后,让售予实施者”。在《都市更新条例》的第26条、第32条中再度明确了“提起诉愿一政府都市更新审议委员会调解一主管机关调处一法院强制执行”这样一个决议方式。

4、香港城市更新

(1)香港城市更新历程

香港的城市更新历程可分为三个阶段。

第一阶段:1988年前的市区重建,以市场为主导,政府“积极不干预”。

1960年前,香港政府本身极少介入旧区重建和改造,让私人发展商自发在市场中寻找重建机会。1960年后,鉴于老旧市区环境的日益恶化,政府开始采取一些专项举措试图改善市区物质环境,主要包括上环城市更新试点项目(1969)、环境改善区计划(1973)、市区改造计划(1974)以及综合发展区计划（1978)等等。然而,由于这些计划规模十分有限且为临时性质,在政策体系、机构设置和实施机制等方面缺乏有效的制度支撑,在项目实施、管理和协调方面产生不少问题,使得这些项目总的收效十分有限。

第二阶段:1988～2001年的土地发展公司（LDC)时期,以市场为主导,政府有限度介入。

到了上世纪80年代,以低层楼宇为主、重建难度小的旧市区已基本上被以赢利为目的的开发商重建完毕,而剩下不少以高层、高密度为主的残旧地区,因征地难度大、财务可行性低而令开发商失去重建兴趣。这使得长期单靠市场机制进行调节的香港市区重建陷入困境。此时政府才开始意识到公共部门有必要发挥更积极的作用,去填补因私营部门退出市区重建而留下的空白。于是,1988年成立了土地发展公司（LDC),作为法定公营机构,专责市区重建事业,以推动香港的市区重建进程。这标志着公共部门对市区重建正式的、有限度的介入。然而,LDC虽为公营机构,但仍然以完全市场准则运营。政府并未给予LDC实质性的财政支持,只在其成立初期提供了一小笔仍需归还的贷款(仅3100万港元)作为启动资金。为顾及其自身的财务平衡,LDC采取与私人发展商相类似的商业运作模式,将焦点放在那些具有赢利性的项目,而回避了那些真正迫切需要重建、但财务不可行或拆迁难度大的地区。总的来说,LDC模式的市区重建以地产开发为导向、以财务可行性为首要考虑因素,进度缓慢、项目零散,总的收效并不理想。

第三阶段:2001年起的市区重建局(URA)时期,强化政府主导作用。

2001年市区重建局（URA)成立,这是城市更新体制改革的产物。与LDC时代相比,以URA为主体的城市更新政策框架在管理架构、实施战略、财务机制、规划程序、土地征用、赔偿安置、社区利益保障等方面做出了改进。通过这些新的举措,体现了政府城市更新领域的一种新思维、新趋向,即市场机制前提下政府角色的强化、全面化城市更新理念的主张以及“以人为本”的城市更新价值观的初步形成。

(2)香港城市更新主要措施

在土地发展公司(LDC)时期,香港政府对于财务可行性不佳的旧改项目,政府按照私人协约方式另外批出空置用地给实施主体,无利可图用地改造所引起的亏损可由开发有利润的用地得到利润来抵消。

市区重建局（URA)成立后,在保持市场机制为主导的前提下,进一步强化了公共部门对城市更新的责任。首先,财务方面,由于原LDC在项目中的巨额亏损,URA成立之初就面临严重的财务危机。政府提供了1 00亿港元的拨款,为URA开展前期项目提供启动资金,另外还豁免URA项目的地价款和其他税费。其次,在征地、拆迁补偿方面,政府赋予URA向政府申请直接征用土地的权力,目的是减少征地难度,促进重建效率。

在强制拆迁方面,为推进城市更新工作,香港酝酿数年历经艰辛,与1999年6月7日颁布实施《土地(为重新发展而强制售卖)条例》,规定改造主体收购到小区90%物业产权后,如出现“钉子户”,改造主体可以“钉子户”侵犯总体利益为由向法院起诉,要求强制搬迁。2010年4月1日根据现实情况对上述条例进行了修订。修订后的《土地(为重新发展而强制售卖)条例》(香港法例第545章)将以下三类地段申请强制售卖的门坎由90%业权降至80%业权:地段上每个单位各占该地段不分割份数的10%以上;地段上所有楼宇的楼龄均达50年或以上;地段并非坐落于工业地带,而地段上的所有大厦均为楼龄达30年或以上的工业大厦。即上述三类地段申请强制征收土地的门槛只需取得80%的业权同意。

在补偿标准方面,香港则提出了以同地区、同面积、同条件的7年楼龄的住宅单位市场价格为基础进行赔偿。

5、广州猎德村改造的经验

为突破城镇建设中土地资源的瓶颈,2009年以来,广东省全面推动实施了“三旧改造”规划。与深圳同处珠三角地区的广州,在“三旧改造”积累了不少成功经验,尤其是猎德村改造模式值得深圳学习借鉴。

猎德村改造是广州启动改造的首个城中村改造项目。政府拟先从猎德村入手,吸取经验再着手同处CBD的冼村改造。猎德村改造规划为东西南三个片区,拆除后分别建成村民安置区、商业区(融资用于弥补改造成本)及村集体留用酒店(用于村民分红)。市政府负责项目的拆迁、回迁房建设,并指定土地开发中心组织代征代拍,将西片商业用地拍卖所得款,用作项目改造资金。

在拆迁补偿标准方面,合法面积按等比例补偿,阶梯式补齐。被拆迁房屋有合法产权部分的建筑面积以回迁安置后关门面积计算,以1:l比例补偿。非法建筑房屋视情况给予一定补偿。超出部分按相关评估价格购买。阶梯式补齐价款:按产权证所载基建面积,二层以下按两层,三层以下按三层,四层以下按四层进行补偿,四层及四层以上的房屋按房产证所载面积补偿。

此外,猎德村改造过程中也诞生了全国首个通过司法程序处理“钉子户”问题的成功案例。在猎德村拆迁已近尾声时,猎德经济发展有限公司以损害公共利益为由,把四户“钉子户”告上了法庭。在经过天河区人民法院一审、广州市中级人民法院二审后,广东省高级人民法院做出最终裁决,依据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条“因乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后可以收回土地使用权”之规定,依法支持了猎德村经济发展公司要求收回宅基地使用权、被拆迁户交回房屋予以拆除的诉讼请求。最终,猎德村按照《补偿安置方案》规定的补偿标准对被拆迁户进行了补偿,被拆迁户也将房屋腾空后返回给村集体。

猎德村改造的成功经验可以总结如下

第一,政府高度重视为项目成功实施奠定了坚实的基础。广州市政府将猎德村改造定为CBD地区旧村改造的样板工程,并最终确定了“市、区政府主导,以村为实施主体”的总体改造思路。第二,制定合理的拆迁补偿标准对推进项目顺利拆迁、维护社会稳定具有重要意义。在猎德村改造中均对合法建筑面积按等比例进行了补偿置换,而对非法建筑部分则视情况进行处理。这种做法在一定程度上减少了回迁量,有助于提高改造后的环境品质;同时也很大程度上消除了因拆迁带来的贫富差距,同时起到了遏制违法建筑的作用。第三,通过司法途经解决“钉子户”问题,保障了项目的顺利实施。猎德村改造中的“钉子户”问题最终通过司法途经得到解决,这不仅保障了项目的顺利实施,更重要的是为国内其它地区解决“钉子户”问题指明了一条方向。

6、深圳渔农村、大冲村改造的经验

深圳市自1993年启动旧城改造以来,也有不少更新的成功案例,值得我们总结。

(1)渔农村改造

渔农村位于深圳皇岗口岸区,与香港落马洲隔河相望。2005年5月22日,渔农村将16栋高层建筑集中爆破拆除,由此拉开了深圳市城中村改造的序幕。该项目占地面积29451.6平方米,改造后成为集商业、酒店、住宅、公寓等多功能为一体的城市新社区,充分展现特区门户形象。

作为第一个整体拆除重建的城中村改造项目,政府对渔农村改造高度重视,采取“政府主导、市场运作”的方式成功实施了改造。一方面,在项目改造前政府采取强有力的措施制止了违法建设。福田区有关部门、街道办联合组成工作组,对村内所有违法施工现场断水、断电、没收施工工具;对违法施工的施工队、包工头,运用法律手段追究责任;由交警部门在村口设点,严禁搬运施工材料。另一方面,区委、区政府抽调28人组成工作组,入驻渔农村,就拆迀补偿标准与村民进行谈判,实行“包干到户”式的说服签约工作。经过长期谈判,工作组与村民最终达成了“9 9 8 2”的拆迁补偿标准:第一个“9”为原有建筑拆赔比为0.9;第二个“9”即8层以上(含8层)违法抢建建筑赔付率是0.9;“8”即7层(含7层)以下违法抢建建筑赔付率为0.8,损失部分由个人承担;“2”即改造期间,开发商补偿给村民每月每平方米房租20元。此外,在利益平衡方面,政府起到了积极的协调作用。按当时规定,深圳市旧城改造容积率一般为4.0,但此项目4.0的容积率无法满足渔农村改造中村民和开发商的利益平衡,使项目无法推动。为此,福田区委、区政府积极主动协调,在深圳市委市政府的大力支持下,通过扩大改造用地范围,将改造规划方案的容积率调整至5.8,从而使制约渔农村改造的容积率问题最终得以解决。

(2)大冲村改造

大冲村旧村改造项目位于南山科技园东区,紧邻深南大道,是目前深圳市最大的城中村改造项目,改造面积达68.5万平方米,涉及已建成近1500栋农民房(约110万平方米),原村民约1000户,居住人口超过7万人。改造后,该片区将成为集办公、酒店、大型商业、住宅为一体具有国际品质的都市活力新型社区。

在项目改造中,面对近1000户的原村民,大冲村改造曾创造了三个月私人物业集中签约率达97%的辉煌成绩。这一方面是实施主体——华润集团前期扎实基础工作的结果;另一方面,也与政府高度重视、积极参与密切相关。

作为深圳市最大的城中村改造项目,大冲项目改造一直得到市、区有关部门高度关注和重视。2008年,南山区政府组建了约30人的“南山区政府驻大冲旧改工作组”,全体进驻大冲办公,协调拆迁谈判。2009年,南山区政府组建了“大冲旧改指挥部”,区相关领导全职参与,积极推进大冲旧改私人物业确权查丈工作,为启动私人物业签约做准备。“大冲旧改指挥部”还从街道办、重建局、纪委、教育局、工会、妇联、政协、租赁所等部门抽调人员组建政府驻点组,做群众工作,并与华润集团、大冲股份公司组成了100余人的拆迁团队,使项目拆迁谈判工作得以顺利推进。

(3)渔农村、大冲村改造的成功经验

无论是“第一个旧改项目——渔农村项目”还是目前“最大的旧改项目——大冲村项目”,政府的高度重视及积极参与是项目得以成功实施的关键。面对城市更新中的难点一拆迁谈判工作,政府均从相关部门抽调人员组成了驻村工作组,专职做村民思想工作,在市场实施主体与村民间起到了很好的桥梁联接作用。此外,政府在平衡各方利益方面也发挥了重要作用,既保障了村民的所得利益,也使市场实施主体获得了合理的开发利润。

7、国内外城市更新经验启示

从国内外城市更新的成功经验中,我们可以得到一些有益的启示。

第一,加强并完善立法是推进城市更新工作的有力保障。

不论是立法先行的美国城市更新运动,还是建立了相对完整的更新法律体系的台湾、香港,都将更新改造中的矛盾和问题纳入法制化轨道解决,让城市更新有法可依,有助于建立良好的市场秩序,确保公平正义。

第二,政府是城市更新工作中不可或缺的重要角色。

从国内外城市更新历程来看,无论是由政府、私人团体和地方团体三方共同实施更新的英、美国家,还是政府与民间资本合作的台湾,以及成立市区重建局统一管理主导城市更新工作的香港,都用事实证明了在自由竞争市场经济环境下,一定需要政府在城市更新工作中扮演重要的角色。从深圳本土渔农村和大冲村项目的改造结果也可看出,政府充分发挥领导、统筹和协调作用是项目得以成功实施的关键。因此,政府作为统筹各方利益的主体,只有当其积极有效介入具体更新项目后,利用公信力,协调组织各方利益群体,才能使项目中难点及个性化问题得以解决,从而使项目得以顺利推进,提高项目实施率。

第三,实施财政补贴、税费减免、容积率奖励等措施是国内外政府吸引社会资本投资城市更新的重要手段。

研究表明,英国成立了城市发展基金,用作收益不足的计划内改造项目的补偿金,以带动私人投资的积极性;美国城市更新运动前期几乎60%以上资金由联邦政府筹措资助,后期使用城市开发活动津贴来资助私人和公私合营的开发计划;台湾则通过降低项目门槛、容积奖励、税赋减免、给予适度的贷款担保及延长贷款期、简化审批流程等措施来积极吸引社会资本。因此,通过实施财政补贴、税费减免等激励政策来吸引社会资本投入城市更新,在一定程度上可弥补地方政府因财力有限造成的城市更新投入不足,有利于加快更新项目的实施,改变城市面貌和促进地方经济发展。

第四,制定合理的拆迁补偿标准是更新项目顺利推进的首要条件。

不论是香港以同地区、同面积、同条件的7年楼龄的住宅单位市场价格为基础进行拆迁的赔偿方案,还是广州猎德村和琶洲村改造时,非法建筑有限补偿的做法,都在一定程度上缩小了因拆迁导致的贫富差距,更为重要的是对于规范市场拆赔行为,消除部分业主对拆迁赔偿的过高预期,使城市更新合理有序开展起到了重要作用。

第五,实施“强制收购”妥善解决“钉子户”问题,是更新项目顺利推进的关键。

美国的“宪法第五修正案”下的司法强拆,台湾实施“多数决”制度,对“钉子户”采取强制更新;香港政府则实施强制售卖,上述国家和地区都从立法层面解决了“钉子户”问题,既能维护大多数业主的合法利益,又能在不失公平的前提下进行强制更新,不仅能化解拆迁矛盾,同时也能降低更新项目改造成本,提高项目的实施效率。

三、对深圳可持续城市更新实施机制的思考

当前,深圳市城市更新中遇到了诸多问题,如何使深圳城市更新走出困局,步入可持续的发展轨道,在借鉴国内外城市更新成功经验的基础上,笔者对深圳市可持续城市更新实施机制提出以下建议和设想。

1、加快并完善城市更新立法,提高政策的系统性和配套性

随着城市更新工作的深入推进,各种矛盾和问题逐步显现,社会各界对城市更新立法的呼声日渐强烈。目前深圳市正在开展《深圳经济特区城市更新条例》的立法研究工作,但更新条例的出台尚无具体的时间表。因此,加快城市更新立法,使城市更新有法可依,依靠法制保驾护航,对城市更新工作的顺利推进有重大意义。

此外,在加快推进立法工作的同时,还应加强相关配套政策的制定,如制定详尽的更新鼓励措施、征收补偿标准、实施决策机制等,提高政策的可实施性,使之形成一套环环相扣的政策体系,进一步完善政策的系统性和配套性。

2、细分更新类型,制定差异化的项目实施政策

针对《更新办法》对拆除重建类城市更新的规定不够细致且缺乏有效实施指导的问题,建议深圳在借鉴台湾做法的基础上,根据实际情况,按更新项目的急迫程度、实施难易度等对拆除重建类城市更新进行细分,制定差异化的项目实施政策,并明确政府在各类更新中是起主导还是引导作用。如在项目准入门槛方面,可为近期急需实施或因公共利益贡献较大造成经济可行性差的项目制定较低的准入门槛,以加快项目实施或吸引社会资金投入。同时,也可为不同类型的更新项目制定不同的审批流程及财政补贴、税费减免等鼓励政策,以便更好地推进城市更新工作。

3、政府积极参与,充分发挥统筹协调作用

《更新办法》中明确了“政府引导、市场运作”等原则,在深圳市城市更新实践中,政府更多地是在政策制定、计划和规划审批中发挥作用。面对城市更新项目实施效率低下及市场自行无法解决的问题,政府应积极发挥行政职能,切实起到统筹、协调、引导和监督作用。

目前应该重点推进以下四方面工作。首先优化管理机构设置、简化审批流程。一方面,单独设置统领全市城市更新工作的行政职能机构——更新局或者重建局,其行政级别可以设置为市局级,以便能更加有效地组织协调跨部门的更新工作,提升行政效能。其次,结合精简机构,实施权责清单之际,全面审视梳理全市的审批流程,通过明晰权责清单等方式,合并审批项目、减少审批环节、联合办公、压缩时限,进一步提高审批效率。重点是规范街道一级审批事项,设置审批时限。再者,应在进一步细分更新类型的基础上,制定差异化的审批流程,针对重点项目,适当压缩审批流程和审批时限。可以筛选一批公共利益贡献大的项目,由政府主导进行更新改造。最后,应加快出台旧住宅区改造的实施细则,并尽快启动急需改造的旧住宅区更新项目。

4、实施财税等激励政策,提高项目经济可行性

对于因公共利益贡献大或征地拆迁难度大,造成经济可行性差的项目,建议政府借鉴台湾等地区成功经验,结合不同的项目类型及实施改造的迫切程度,一方面加大政府资金投入,另外一方面制定具体的激励政策来吸引社会资金。可以通过财政补贴、税收减免、发行债权或基金、提供贷款担保、延长还贷期限等手段直接或间接进行资助。在项目审批方面,通过降低项目准入门槛、设置快速审批流程、容积率奖励、容积率转移、适度降低规划控制要求等方式来吸引社会投资。

5、制定合理的拆迁补偿指导标准,规范全市拆迁工作

为改变目前补偿标准完全市场化情况下,更新改造主体无序竞争、权利人相互攀比恶性竞争的混乱局面,可借鉴国内外实践经验,尽快制定合理的拆迁补偿指导标准。在制定拆迁补偿指导标准时,建议规定回迁面积只按合法建筑面积计算,并结合不同地区、不同的项目类型及实际建设情况,规定不同的回迁比例;对违法建筑视其具体违法情况,区别对待,坚决杜绝与合法建筑享受同等补偿待遇的情况发生。

此外,政府还应加强完善房屋产权登记制度,明确合法建筑类型及标准;加大查处违法建设力度,提高违法建设成本,消除个别业主对非法建筑在拆迁补偿中的过高预期,从而缩小因拆迁导致的贫富差距,实现社会公平正义。

6、通过立法解决“少数派”问题,探索强制收购更新模式

针对同宗土地业主共同事项的决策采取多数决,而少数不同意见者如何处理的问题,应该尽快立法解决。可以借鉴香港、台湾的经验,当项目赞成改造的业主达到一定比例时,针对少数业主的房屋产权,政府或者改造主体可以按照法定程序,在确保持反对意见的少数业主合法权益以及得到公平合理补偿的基础上,进行收购。希望深圳能够利用特区立法权,尽快推动立法,通过制定相应的地方行政法规来赋予更新主体强制收购权,将更新实施中的“少数派”问题纳入法制化轨道上来解决,化解社会矛盾,维护社会公平正义的同时,加快推进更新项目的实施。

7、成立行业组织,加强行业自律

在城市更新社团组织建设方面,强烈建议成立深圳市城市更新企业协会。由全市参与城市更新的开发经营企业自愿组成同业协会,搭建政府与企业之间的沟通桥梁,帮助政府进行法制化宣传,进行行业自律,规范行业秩序,建立诚信档案,发挥自我约束的行业监督作用,进一步促进行业健康发展。

结语

深圳有限的土地资源和强劲的发展需求间的矛盾推动着城市更新制度上的创新,“向制度创新要发展空间”是深圳市城市更新转折之路的必然选择。未来深圳可持续城市更新将建立在推进更新立法、制定差异化实施机制、提高审批效率、平衡各方利益等一系列制度性创新的途径上。笔者抛砖引玉,不当之处在所难免,希望与同行专家交流,共同为深圳城市的发展做出贡献。

“ 单独设置统领全市城市更新工作的行政职能机构——更新局或者重建局,其行政级别可以设置为市局级,以便能更加有效地组织协调跨部门的更新工作,提升行政效能。 ”

3.深圳城市更新暂行措施 篇三

一、关于更新单元规模

A、城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000平方米。

B、有序开展小地块更新，原特区范围内不足10000平方米，不小于3000平方米，条件：

1、“工改工” 或者“市政府鼓励发展产业”；

2、旧工业区/旧商业区改商业服务业功能的；

3、为完善法图确定的不小于3000平方米的公配设施的。

二、关于建筑物年限

A、旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

B、旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下之一的，可更新：

1、建筑物占地面积≤6000㎡，且≤拆除用地范围的1/3；

2、公共利益用地面积≥40%，或法定图则规划独立占地的公共基础设施≥6500㎡。

三、关于更新意愿

申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：

1、单一宗地：建筑物、权利主体双2/3；

2、多地块：同意申请拆除重建地块的面积达到4/5；

3、城中村、老屋村、非农建设用地范围外形成的建成区域：（1）股东大会；

（2）建筑物、权利主体双2/3同意，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

四、关于集体资产上平台

宝安区：

（1）资格审查委员会，3位专家随机抽取；

（2）评定标分离，谈判小组中股份公司代表半数以下；（3）备案阶段评估报告要接受复核。龙华区：

（1）谈判小组由股份公司自行成立；

（2）竞争性谈判参与方的名单由股份公司拟定；（3）公示只需选在公司内部。

五、关于拆迁范围

A、城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。其中包含：（1）完整的产权边界；（2）完整的建成区建筑物边界；（3）尊重自然地理实体边界；（4）利于计算合法用地比例。

B、政府土地整备区范围内原则上不得拟订城市更新单元。

以下情况需要尽量争取纳入拆除范围：（1）被初步认定为“旧屋村”的用地；

（2）有易于拆除的建筑物（如集体物业），未来可以算作贡献用地参与转移建设量测算的。

C、确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。

六、关于权属清晰的用地比例

A、合理设定合法用地比例：

1、权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例：≥60%；

2、同时，合法用地比例不足60%但不低于50%的，可申请简易处理； B、五类用地：

1、国有已出让——已完善征转地手续并通过协议或者招拍挂出让并已建成的用地；

2、国有未出让——已完善征转地手续但尚未通过各种方式出让的用地；

3、城中村——城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域；

4、旧屋村——市政府《关于发布<深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法>的通知》（深府[1993]283号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域；

4.深圳城市更新暂行措施 篇四

作者：城市更新组 发布时间：2015-11-26 14:39:58

编者按

城市更新项目一直是深圳市开发商获取土地的主战场，但除了城市更新模式外，如果有条件，开发商与村股份公司合作开发非农建设用地也不失为更好的一个选择。笔者结合自身法律服务经验，对深圳非农建设用地的概念、利用方式、合作开发模式与城市更新模式的比较、合作开发程序进行整理介绍，以期对读者有所裨益。

一、深圳非农建设用地的概念

在深圳，非农建设用地是城市化转地过程中为满足原农村集体经济组织生产发展或生活需要，根据《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府（1993）283号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府（2004）102号）等规定，按照一定的标准划定给原农村集体经济组织的建设用地。除非农建设用地外，深圳还存在征地返还用地，是指政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地，征地返还用地的利用模式与非农建设用地基本相同。

基于深圳城市化的快速发展和土地资源的稀缺，1993年和2004年，深圳市分别对特区外的土地即宝安和龙岗两区所谓农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。在这次城镇化的过程中，为了对原集体土地权利人和村民予以补偿，宝安和龙岗两区分别出台了相关的政策性文件，划定出一定面积的非农建设用地返还给原村集体和村民作为工商、居住和公共设施用地。根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》深府[2004]102号文件，按照“工商用地指标1平方米/人、居住用地1平方米/户、公共设施用地2平方米/户”的标准返还非农建设用地，但当时的补偿工作并未完全落实到位，有些村股份公司的返还非农建设用地无地可落，指标悬空，形成了所谓非农建设用地指标。因非农建设用地指标可以抵扣地价，在市场上也是炙手可热，明码标价进行交易和转让。

二、非农建设用地的规范性文件

非农建设用地涉及土地、规划、城市更新、集体资产管理等多方面的内容，深圳市以及宝安、龙岗、坪山、龙华、光明等区涉及非农建设用地的规范性文件非常繁杂。但总体而言，最为重要的规范性文件主要有以下三个：

1、《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）

2、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）

3、《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）

三、深圳非农建设用地的利用方式

为了盘活非农建设用地的开发利用，深圳市和各区出台了一系列的关于非农建设用地利用的政策性文件，归纳而言，非农建设用地主要有以下两者利用途径：

1、如果非农建设用地与征地返还用地属于空地的，则股份公司可以转让、自主开发、合作开发、作价入股等方式进入市场交易。目前，村股份公司将非农建设用地与开发商进行合作开发，由村股份公司提供非农建设用地，开发商投入全部开发建设资金，并将建成后的一定面积的物业分配给村股份公司，属于比较常见的方式。

2、对于建成区的非农建设用地，如符合城市更新条件的，可申请进行更新改造。对于与规划相冲突的非农建设用地，按规定也可申请调入城市更新项目的范围。

四、非农建设用地的合作开发和城市更新模式的比较

1、对象不同

合作开发的非农建设用地对象除应当为空地外，在用地类型上也有所限制。根据深府（2004）102号文，划定给村股份公司的非农建设用地有三种类型：（1）工商用地；（2）居民住宅用地（含一户一栋的住宅用地、统建楼用地）；（3）公共设施用地。只有工商用地才能进入市场交易和合作开发，而居民住宅用地和公共设施用地不能进入市场交易。但如采取城市更新模式，则可以包括建成区的居民住宅用地和公共设施用地。

2、程序不同

非农建设用地的合作开发相对程序比较简单，除履行村股份公司的合作方筛选、内部决议程序外，还需要报街道办、城建局、国有资产管理部门、规划国土部门等行政部门审批。总体而言，正常情况下一年左右是可以完成签署土地出让合同的程序。

城市更新模式则耗时长久，从纳入城市更新单元计划、产权核查、搬迁补偿、专项规划审批、产权注销到实施主体确定，往往需要2-3年的时间。为了规避如此复杂的程序，对于规划为居住或商业的用地建成区土地，不少村股份公司在已经划定的非农建设用地范围自行拆除建筑，成为“空地”后按规划申请非农建设用地的上市交易。

3、地价补缴标准不同

非农建设用地用作商品性质上市交易的，需补交地价。根据深府〔2011〕198号文，非农建设用地和征地返还用地的空地申请进入市场交易的，按照以下规定缴交地价：工业类用地，按照公告基准地价的10%缴纳地价。居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价。原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地落在建成区，符合城市更新有关规定的，需按照《深圳市城市更新办法》第三十六条第一款规定的标准计收，即建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

4、村股份公司分配物业是否纳入开发成本的税收认定不同

在非农建设用地进行合作开发模式下，村股份公司与开发商是合作开发关系，村股份公司提供土地，并在物业建成后，将对应面积的返还物业登记至村股份公司或村民名下，该返还物业是合作开发的收益分配，所以不仅不能纳入项目开发成本，反而会发生房地产转移登记的税费，成本较高。

在城市更新模式下，村股份公司和开发商存在搬迁补偿关系，村股份公司一般是采取作为物业原权利人与申报主体签署《搬迁补偿协议》的方式获得回迁物业，该回迁物业成本可以纳入项目的开发成本，抵扣土地增值税，且回迁物业登记在村股份公司或村民名下时，不会发生房地产转移登记的税费，税务上较为有利。此外，为了避免城市更新项目烂尾，无法向村股份公司及村民补偿物业，政府主管部门对搬迁补偿回迁房的选房、建成和分配等都进行监管，不完成回迁房物业的分配工作，不核发其他对外销售的商品房的预售许可证，以约束开发商，但在非农建设用地合作开发项目中则无此监管要求。

五、非农建设用地合作开发的程序

开发商与村股份公司进行非农建设用地合作开发时，首先，需要核查村股份公司是否获得了国土规划部门关于非农建设用地的用地批复文件，确认村股份公司对非农建设用地的合法权利。此外，需要特别注意合作开发程序的合法性。就程序而言，具体包括股份公司的内部程序和政府主管机关的外部审批程序。

（一）村股份公司内部的决策程序

1、资产评估：村股份公司委托合法资产评估机构进行评估。

2、制定交易方案：非农建设用地的交易方式可以采取以下几种：土地交易市场招拍挂；竞争性谈判；非农建设用地的项目公司股权集体资产产权交易（即进产权交易所公开交易集体股权）。目前，竞争性谈判是最普遍的方式。

3、方案公示：将交易方案在原农村集体经济组织范围内进行公示。

4、集体资产部门审查：村股份公司应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查。

5、股东大会表决：村股份公司股东大会对交易方案进行表决。

6、交易结果备案：非农建设用地合作开发交易结果应当报所在街道集体资产管理部门备案。

（二）行政主管部门的外部核准备案程序

目前，深圳市没有对非农建设用地合作开发的外部核准和审批程序进行统一的规定，但是龙岗、宝安、龙华、坪山、光明等各区均各自出台了相关的政策进行要求，且具体程序并不完全一致。以坪山新区为例，非农建设用地合作开发的外部核准程序包括：

1、规划国土部门负责审核规划技术指标、用地政策和土地使用权交易等方面监管和审批。

2、街道办事处负责核准交易准入条件。

3、区城市建设局对合作建房项目进行备案。

4、区土地整备中心对非农建设用地合作开发项目的用地要求进行审查备案。

5、区发展和财政局负责核准协商交易受让主体。

（三）缴纳土地出让金，签署土地出让合同及其补充协议

1、村股份公司与规划国土部门签署土地使用权出让合同，并缴纳出让金；

2、村股份公司与合作方合作设立项目公司；

3、村股份公司申请变更土地使用权出让合同签约主体；

4、项目公司与规划国土部门签署出让合同补充协议；

5、项目公司办理房地产权证。

需要注意的是，根据深府〔2011〕198号第十三条的规定，土地使用权流转和合作开发过程中，土地使用权权利人发生变化的，合作开发权利人新增、退出、变更的，按照房地产转移登记办理相关手续。因此，一旦非农建设用地的合作开发方案已经经过核准，在项目公司取得房地产权证之前，项目公司的股权结构不能随意发生变化，以防止届时被认定为合作开发权利人新增、退出或变更，影响项目公司房地产权证的办理。

5.深圳限购之后申请、更新指标情况 篇五

一、唯一性，专属你个人不得转让、每个人只有一个指标、以个人为单位不以家庭为单位。

二、时效性，取得指标后半年内必须使用，否则自动取消 指标分为两种：

一、新增指标：指的是名下没有车的人要申请的指标。（每年限制10万个）

二、更新指标：指的是在限购前名下已经有深圳牌的车主，那么他自动拥有这个更新指标，无需再参加摇号和竞价。（不在限制的10万个以内）

再说下车牌（注：车牌不可以相互交易和转让）

原深圳牌使用在三年以内的牌在置换和卖出车辆的同时将不能保留。

原深圳牌使用在三年以上的牌在置换和卖出车辆的同时车主可以选择保留，此车牌只可以上新车。

以下是准车主和现车主几种情况的具体解析

两大类：A 目前名下没有车的人（符合申请条件的人）B 在限购前名下已经有深圳牌的车主

A 目前名下没有车的人（符合申请条件的人）

解析：这些要想购车并上深圳牌就必须先通过摇号或者竞拍来取得新增指标后才可以购车。

符合条件申请------>摇号或竞价取得指标------->购车------>上牌 B 在限购前名下已经有深圳牌的车主

解析：自动拥有更新指标，指标和车牌都不可以转让交易

处理掉名下的车------->此车确认以过户到下任车主名下------->去相关部门获得更新指标----->购车------->上牌

如果以上条例没看懂的话，那就看以下有几种案例请大家对号入座： 案例一：现在有一台深圳牌的车是限购前买的，现在和当时不是深户也没医保（外地人）答：这台车你就先开着吧，等你符合深户和医保的那些条件才可以启用你的更新指标（无需摇号和竞拍）置换一台车吧。

案例二：现在有一台深圳牌的车是限购前买的（车牌使用了不足三年），我也符合所有深户和医保的条件，我想换车怎么办？

答：首先处理掉这台车，要么卖到外地（迁出深圳）或报废或卖给二手车商（车牌自动注销更新指标不能交易）。接下来你的车要确认交易后已经上到下任车主名下后，你才可以去相关部门申请启用你的更新指标再购一台车（仅此一台）无需参加摇号和竞价。那么申请后必须半年内购车，否则将自动视为放弃。

案例三：现在有一台深圳牌的车是限购前买的（车牌使用了三年以上），我也符合所有深户和医保的条件，我想换车怎么办？

答：首先处理掉这台车，要么卖到外地（迁出深圳）或报废或卖给二手车商（车牌可以保留更新指标不能交易）。接下来你的车要确认交易后已经上到下任车主名下后，你才可以去相关部门申请启用你的更新指标再购一台车（仅此一台）无需参加摇号和竞价。那么申请后必须半年内购车，否则将自动视为放弃。

案例四：现在有两台（或以上）深圳牌的车是限购前买的，我也符合所有深户和医保的条件，我想换车怎么办？

答：方法同案例二案例三。注：如果个人名下有车就无法参加摇号、竞价取得指标，如果在本市登记有两辆以上小汽车的，只有一辆可以取得更新指标。

案例五：现在有一台深圳牌的车是限购前买的，我家里想再增加一台车可以么？ 答：只要你的家人有符合申请新增指标条件的就可以去参加摇号和竞价去获得指标。因为指标是以个人为单位不是以家庭为单位。

案例六：如果我现在没车也不符合申请的条件，短期之内也无法满足条件，但有需要购深圳牌的车该怎么办？

答：只有唯一的一个办法就是购买一台备案的有指标的二手车就可以全部搞定。即有了深圳牌的车同时也拥有了一个更新指标。

6.深圳市学前教育管理暂行办法 篇六

深圳市学前教育管理暂行办法

深圳市人民政府令第197号

《深圳市学前教育管理暂行办法》已经市政府四届一二二次常务会议审议通过，现予发布，自2009年2月1日起施行。

市长 许宗衡

二○○八年十二月二十九日

第一章 总 则

第一条 为进一步规范管理，提高保育教育质量，促进学前教育事业健康发展，根据《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国教师法》等法律、法规和规章，结合深圳实际，制定本办法。

第二条 凡在本市从事学前教育及其管理活动的，适用本办法。

第三条 教育行政部门是学前教育的主管部门。

发展改革、公安、民政、财政、审计、人事（编制）、劳动保障、国土房产、建设、规划、卫生、税务、工商（物价）、城管等部门在各自职责范围内依法对学前教育进行管理。

第四条 市、区政府建立学前教育联席会议制度。联席会议由教育、发展改革、公安、民政、财政、审计、人事（编制）、劳动保障、国土房产、建设、规划、卫生、税务、工商（物价）、城管等部门组成。

联席会议由市、区政府分管教育的领导召集，定期通报情况、协调解决学前教育问题。

第二章 日常事务

第五条 学前教育机构应当遵循就近入学原则，按照许可的年龄段招生。招生简章和广告应当客观真实，事先报区教育行政部门备案。学前教育机构不得组织在学儿童外出进行招生宣传。

第六条 儿童入学应当在卫生行政部门指定的卫生保健机构进行健康检查，凭健康检查表、儿童预防免疫接种证等资料办理入学手续。

第七条 学前教育机构可以设为寄宿制、全日制、半日制、钟点制。非寄宿制学前教育机构不得接受儿童在本机构留宿。

第八条 学前教育机构的开学时间执行义务教育学校有关规定，寒暑假起始时间自行确定。在寒暑假期间，学前教育机构可以根据儿童家长意愿继续提供保教服务，但应当安排工作人员轮休。

第九条 幼儿园应当按儿童年龄编班，托儿所可以按年龄编班，也可以混合编班。

学前教育机构保教人员配备及班级儿童人数定额执行国家及本市有关规定。学前教育机构应当在班级活动室门口公示班级儿童人数定额、实际招生人数和保教人员配备情况。

第十条 学前教育机构应当建立接送管理制度，做好儿童接送工作。提供车辆接送服务的，执行《深圳市校车交通安全管理暂行办法》有关规定，并派专人随车照护，保障儿童安全。

第十一条 学前教育机构应当为在学儿童建立学籍档案，自开学之日起十个工作日内将新入学儿童的信息资料纸质和电子文本报所在区教育行政部门。出现儿童入学、转学、退学等情况的，学前教育机构应当在入学、转学、退学发生之日起五个工作日内完成相关信息的变更。市教育行政部门应当制定学籍档案格式文本。

第十二条 学前教育机构应当建立安全管理、卫生保健、财务管理、课程管理、教学研究、人事管理、档案管理、工作会议、家园（所）联系等制度，健全组织机构，完善内部管理。

第十三条 学前教育机构可以向在学儿童收取保教费。

公办学前教育机构的保教费实行政府定价。民办学前教育机构依据办学成本、结合发展需要，自主、合理确定保教费标准。产权属于政府的居住区配套民办学前教育机构的保教费标准，由教育行政部门与承办者协议确定。

第十四条 学前教育机构为在学儿童提供就餐、交通接送服务的，可以按补偿合理成本的原则收取伙食费、交通费。

第十五条 学前教育机构可以组织儿童参加卫生部门规定项目的体检，购买校服，可以代为收取体检费和校服费。儿童体检费执行政府指导价。

第十六条 除公办学前教育机构的保教费外，学前教育机构的所有收费项目和标准须报所在区价格主管和教育行政部门备案，经公布后执行。

学前教育机构向区价格主管和教育行政部门备案，应当提供以下资料：

（一）备案申请书；

（二）收费项目及标准；

（三）定价测算资料。

教育行政部门应当依法审查备案资料，发现违法行为的，责令限期改正。第十七条 学前教育机构应当按月收费，服务时间不足一个月的按日收费，经儿童家长同意可按学期收费。

学前教育机构收费应当开具税务或财政部门核发的票据，代为收取的儿童体检费和校服费等应当分别开具医疗机构和供货方提供的合法票据。

除代为收取的费用外，学前教育机构所收费用应当全部纳入机构资金账户，在收费当日进帐，逐项设立科目，独立核算，专款专用，不得侵占、挪用。保教费主要用于在本机构开展保育教育活动、改善办学条件。学前教育机构应当在儿童退学或请假次日起按日计算伙食费的退费数额，并每月向家长公布儿童伙食费账目，按月结转，学期末退还余款，不得克扣、侵占。其他收费的使用情况应当在每学期末向家长公布，按学期结算，多退少补。

除卫生部门规定项目的儿童体检收费外，学前教育机构应当遵循家长自愿的原则，不得强制提供其他有偿服务。

第十八条 学前教育机构应当制定公共突发事件应急处置预案，定期组织演习。发生突发事件时应当及时采取有效措施，积极进行处置，同时报告有关部门，不得瞒报、延报、误报和漏报。

第十九条 学前教育机构的工作人员应当在卫生部门指定的卫生保健机构进行健康检查，取得健康证明后方可上岗，在岗期间须每学年检查一次。慢性传染病、精神病患者、有关法律法规规定不宜从事学前教育工作的其他疾病患者不得

在学前教育机构工作。

第三章 保育教育工作

第二十条 学前教育机构应当遵循动静结合的原则，合理安排儿童一日生活作息时间并严格执行。应当根据有关规定合理安排进餐时间，其中两餐间隔时间不少于三个半小时。开展符合儿童身心发展特点的体育活动，每日户外活动不少于二小时，其中体育活动不少于一小时。

第二十一条 在儿童正常作息时间内，学前教育机构应当安排教师带班。实习人员和保育员不得独自带班。

学前教育机构应当安排两名以上保教人员带领儿童进行户外活动，其中至少有一名教师。

第二十二条 学前教育机构的课程设置执行国家、广东省和深圳市的有关规定。课程内容应当密切联系儿童生活经验，具有基础性、启蒙性和综合性。学前教育机构的课程实施应当面向全体儿童，关注儿童的情感体验，注重培养儿童的学习兴趣和良好习惯。组织形式应当灵活多样，以游戏为基本形式，促进儿童身心和谐发展。

学前教育机构应当为儿童提供能满足活动需要的玩具、图书和活动材料。第二十三条 学前教育机构应当建立儿童健康档案，定期开展儿童健康检查，严格执行卫生消毒制度、传染病患儿隔离制度，做好计划免疫和疾病预防工作。市卫生部门应当制定儿童健康档案格式文本，制定并完善相关管理制度。提供膳食的学前教育机构应当根据儿童年龄特点进行科学营养配餐。食品购买、储存、加工等工作流程，严格执行《中华人民共和国食品卫生法》的有关规定。

学前教育机构应当培养儿童良好的生活和卫生习惯。应当为儿童饮水提供便利条件，保证儿童饮水供给，不得限制儿童便溺次数和时间。

第二十四条 学前教育机构不得用兴趣班活动代替正常教育教学活动，开学期间的星期一至星期五不得举办收费兴趣班。

学前教育机构不得组织儿童参加商业性活动。

第四章 配套学前教育设施

第二十五条 建设单位应当在新建居住区和居住区改造中同步配套建设学前教育设施。

学前教育设施的设计和施工应当严格执行国家标准，确保工程质量。第二十六条 产权属于政府的居住区配套学前教育设施建成后，建设单位应当按有关规定办理验收手续，自竣工验收备案之日起二十个工作日内，将产权移交给区公共物业产权管理部门。

区公共物业产权管理部门应当自产权移交之日起五个工作日内，将产权移交信息书面通知区教育行政部门，区教育行政部门负责招标承办工作。

第二十七条 区教育行政部门应当通过公开招标形式，确定产权属于政府的居住区配套学前教育设施的承办者，招标办法由市教育行政部门会同市政府采购机构制定。

区教育行政部门应当与中标者签订承办协议。承办协议应当包括资金来源、开办经费、办学规模、办学层次、发展目标、承办期限、收费项目、收费标准、资金监管办法、是否要求取得合理回报、权利和义务、终止办法、违约责任、续

约条件等内容，市教育行政部门应当制定承办协议格式文本。

承办期限为六年以上十年以下，期满后可以续约。期限届满六个月前承办者应当向区教育行政部门提出续约申请或告知不再续约。

第二十八条 承办者凭中标通知书和承办协议在公共物业产权管理部门办理配套学前教育设施使用手续。

第五章 管理与监督

第二十九条 政府有关部门应当定期对学前教育机构的食品安全、建筑及设施设备安全、交通安全、消防安全、周边安全及内部保卫工作等进行专项检查和整治。

第三十条 教育教学研究机构应当组织开展学前教育教学研究和交流，指导学前教育机构遵循学前教育规律和儿童身心发展特点，不断提高保教质量。第三十一条 教育行政部门应当会同卫生部门对学前教育机构的保育教育质量定期进行监测，及时反馈监测结果，提出改善建议，提供保教业务指导。第三十二条 教育行政部门应当会同价格主管部门，研究制定民办学前教育机构办学成本结构，确定办学结余合理比例，指导民办学前教育机构合理制定保教费收取标准。

价格主管部门应当对学前教育机构的收费情况定期进行检查，查处价格违法行为。

第三十三条 财政部门应当对学前教育机构会计人员是否具备从业资格，会计账簿、会计核算、财务会计报告及其他会计资料是否真实、完善进行监督，纠正会计违法行为。

第三十四条 教育行政部门应当依法监督民办学前教育机构的资产使用和财务管理，制定民办学前教育机构资金监管办法，定期组织专项财务审计和财务检查。

民办学前教育机构应当依法接受监管，与银行签订资金监管协议，向监管银行提交收费标准、在学儿童名册及学期用款计划等资料，按月提出用款申请。监管银行应当根据协议、用款计划和用款申请，定期向机构资金账户划拨资金。资金监管协议应当报区教育行政部门备案。

民办学前教育机构应当在每个月度结束后五个工作日内，向区教育行政部门提交财务会计报告。

第三十五条 实行学前教育机构工作人员从业登记制度。学前教育机构应当在新学期开学后十个工作日内，将工作人员的学历、从业资格、技术职称、继续教育、薪酬状况和从业经历等信息资料的纸质和电子文本报区教育行政部门。工作人员从业情况变化的，学前教育机构应当在五个工作日内完成信息的变更并报教育行政部门。

区教育行政部门定期将本条第一、二款规定的就业有关信息资料统一送区劳动保障部门登记，实现信息共享。

第三十六条 教育行政部门应当建立学前教育管理信息平台，公布学前教育政策法规、学位供给、财务监管、保育教育质量、教育督导结果等信息，公布学前教育机构的章程、机构基本情况、收费情况、财务审计结果、接受政府资助和奖励及其他有关信息。

其他职能部门应当在职责范围内公布相关学前教育监管信息，与教育管理信息平台实现信息共享。

第六章 扶持与奖励

第三十七条 市、区政府设立学前教育专项经费。专项经费主要用于资助、奖励、补贴及市区政府规定的其他用途。

经费使用管理办法由市教育行政部门会同市财政部门制定。

第三十八条 下列项目，可以从学前教育专项经费中适当资助：

（一）按课时和人数资助学前教育机构符合条件的保教人员业务培训；

（二）经教育科研管理部门评审立项的学前教育课题研究；

（三）本市户籍低保家庭儿童的保教费支出；

（四）学前教育机构接受本市户籍残疾儿童就学；

（五）社区学前儿童家长培训；

（六）政府组织的学前教育教改实验。

第三十九条 专项经费对下列机构和人员给予奖励：

（一）通过等级评估、规范化建设和示范性验收的学前教育机构；

（二）不要求取得合理回报的规范化学前教育机构；

（三）获得区级以上优秀学前教育机构、优秀教师或者先进工作者称号；

（四）从教满三十年的学前教育机构教师；

（五）政府决定奖励的其他机构和人员。

第四十条 在园儿童购买学生意外伤害保险的，专项经费给予补贴。

第四十一条 对学前教育机构依法缴纳的企业所得税地方分成部分，专项经费按予以返还。

第四十二条 学前教育机构缴纳的燃气、水、电和物业管理费等执行中小学校缴费标准。

第七章 罚 则

第四十三条 产权属于政府的居住区配套学前教育设施建成后，建设单位未在规定时间内完成产权移交的，由国土房产部门责令限期移交；擅自使用或出租的，有违法所得的，由国土房产部门没收违法所得。

第四十四条 学前教育机构有下列情形之一的，由区教育行政部门责令改正，并给予警告处罚：

（一）不按规定建立儿童学籍档案的；

（二）不按规定办理工作人员从业登记的；

（三）作息时间安排不符合本办法第二十条规定的；

（四）不按规定公布有关办学信息的。

第四十五条 学前教育机构有下列情形之一的，由区教育行政部门责令改正，并给予警告处罚；情节严重的，依法责令停止招生、吊销办学许可证；涉嫌犯罪的，依法移交司法机关：

（一）不按国家规定聘用工作人员，或不按规定配备保教人员的；

（二）不按规定开展工作人员健康检查的；

（三）不按规定安排教师组织儿童活动的；

（四）不按规定设置会计账簿，或未进行独立核算，或会计资料不真实、不完整的；

（五）未按本办法第十七条第三款规定将收费全部纳入机构资金账户，侵占、挪用资金的。

第四十六条 学前教育机构和其他专业机构不按规定用途使用专项经费的，责令退还已拨付专项经费，并在二年内不得再提出申请。

学前教育机构违反法律、法规和本办法有关规定的，取消当年获得扶持与奖励的资格。

第四十七条 学前教育机构在开学期间的星期一至星期五举办收费兴趣班，或组织儿童参加商业性活动的，由区教育行政部门处一万元罚款；有违法所得的，并处没收违法所得。

第八章 附 则

第四十八条 本办法所称学前教育机构是指托儿所、幼儿园，其中托儿所的招生对象为不满三周岁的儿童，幼儿园的招生对象以三至六周岁儿童为主。本办法所称学前教育设施是指学前教育机构的房舍、场地和活动设施。第四十九条 本办法规定需要制定实施办法的，相关部门应当在本办法实施之日起六个月内制定并发布实施。