文化商业街商业业态

文化商业街商业业态（9篇）

1.文化商业街商业业态 篇一

商业服务中心业态招商方案

一、项目概况

活力中心位于新能源汽车产业园金星街延伸段以西、现代大道以北区域，为小镇的生活配套设施。活力中心规划商业可利用面积约7406㎡，共11幢建筑，将提供餐饮、休闲、购物、娱乐、教育培训、办公、酒店等服务，以汽车主题赋能商业体，打造以汽车为主题的全系生活娱教文旅地。

入驻要求：招商品牌需符合活力中心对新能源汽车小镇产业服务基础配套要求。计划引进科技体验类、生活配套类、文创类等符合主题IP的网红品牌，保证园区优质精品餐饮、生活配套统一，统一规划招商运营管理，有效安排商户进驻，专业化、人性化管理，确保园区商户良好发展，打造项目主题特色IP。

1.餐饮：日料、火锅、西餐、创意中餐、特色美食等；

2.休闲：书吧、咖啡吧、撸猫馆、花艺手作、奶茶甜品店等；

3.娱乐：轰趴馆、清吧、电玩城、立方动能馆、儿童乐园等；

4.购物：便利店、纪念品店、潮品店、网红生活馆（KKV）、集市淘等。

同时限制各类高污染大型餐饮业、大型浴场等服务业、传统百货类等，负面清单如下：

1.限制中大型宴会、大型烧烤等重油烟、高污染大型餐饮业；

2.限制大型浴场（含足浴、保健等）、重噪音劲酒吧等服务业；

3.限制家具装修、家电类建材类展厅及销售门店等建材类；

4.限制黄、赌、毒、赌、传销等违法行为类；

5.限制各类未经审批的金融业务机构。

具体业态设置如下表：

业态	幢号	楼层	原建筑面积 （平方米）	建筑面积合计	业种
休闲				2660	快捷咖啡吧/零食铺/便利店
餐饮			320	3039	创意主题餐厅
				西餐厅
		119		快线品牌餐饮
娱乐			586	1610	立方动能馆、儿童乐园、攀岩
购物				656	便利店
办公	正方形		293	293	联合办公
教育培训			303	303	教育培训

（四）招商政策

1.物业标准

以物业最终定价为准；

2.租赁基础要求

租期：三年起签；

租金交付标准：年交或押一付六；

3.招商奖励政策

（1）免租期：商户免租期不超过12个月。

（2）装修期免租期：不超过3个月。

（3）装补费用：给予部分装修补贴。

（4）增值服务及其他奖励：

首批入驻商户提供首年线上免费推广；为有需求的商户提供商务代办（工商、税务等）、人力资源、政策对接、营销策划、发展定位、法律咨询、金融对接等服务，并享受低于市场价50%优惠；入园商户引荐商户入驻给予广告或其他奖励。（疫情或其他特殊原因招商政策另议）

具体费用标准及招商奖励政策以最终签订租赁合同为准。

2.文化商业街商业业态 篇二

近年来,我国以大中型零售企业为龙头的传统零售业由于受到宏观经济发展趋缓,网商崛起、消费者行为变化等多重因素影响,发展面临着前所未有的巨大挑战。传统零售企业迫切需要借助管理创新、商业模式创新,来寻求新的发展方向与发展机遇。而要利用包括商业模式创新理论在内的新型管理理论指导零售企业创新实践,需要首先在理论上对一些相关概念进行辨析,只有在厘清基本概念的基础上,才能准确应用相关理论指导企业创新实践。商业模式和零售业态,就是这样一对既相互联系又相互区别,对当下传统零售企业创新具有特殊意义并需要清楚界定的概念。

二、零售业态相关理论综述

(一)零售与零售业态概念界定

零售,作为一个专业术语是指所有向最终消费者或用于非经营性用途的企业或组织销售产品和服务的活动。零售的本质是将商品以及相关服务提供给消费者或用户作为最终消费之用的活动。所以不论是制造商、批发商还是零售企业,也不论这些商品或服务是如何送达到消费者手中,例如,经由网络、人员、邮寄、电话或自动售货机;或是在何处,例如在商店、大街或消费者家中,任何个人或任何组织只要从事上述活动,就属于零售范畴。所谓零售企业就是指主要收入来源于零售活动的企业或组织(国家标准术语:零售业态分类GB/T18106—2004)。

“零售业态”一词最早出现在20世纪60年代的日本,最初是指店铺的营业形态,后逐步扩展为经营形态(赵尔烈、于淑华,1996)。夏春玉(2002)将日本学者对零售业态的定义归纳为3类:(1)以铃木安昭为代表的学派,将零售业态定义为“零售经营者关于具体零售经营场所——店铺的经营战略的总和”。这类观点认为,零售经营者要以某一目标市场为对象来进行选址、店铺规模及销售方法等方面的决策,从而形成零售店铺的形态。(2)以日本零售商业协会为代表的定义,认为零售业态是“与消费者的购买习惯的变化相适应的零售经营者的经营形态”,并认为零售业态应该根据消费者的购买行为特点进行分类。(3)以向山雅夫的定义为代表。认为“业态”就是“零售商业形态”,是指“具有相同经营方式和相同经营技术、方法的零售商业机构的集合”,具体包括百货店、超级市场、便利店等等。因此,也有学者也将日本学者的观点划分为:企业经营战略学派、消费者需求学派、企业经营形态学派三种类型。

我国学者在20世纪80年代,将“零售业态”概念由日本引入我国。因此,对于“零售业态”概念的界定,我国学者基本接受了日本学者的观点。80年代末期开始有学者用“零售业态”分析我国零售业发展,并在90年代中期开始被大量使用。同时,之前被较多使用的“零售类型”一词逐渐被“零售业态”一词所取代。

零售业态分类国家标准的诞生、修订及其英文翻译术语的变化也体现了零售业态概念的变迁:2000年8月1日实施的零售业态分类国家标准(GB/T 18106—2000),英文名称为“Classification of types of operation in retail business”;“零售业”和“零售业态”分别翻译为“retail business”和“retailing type of operation”.2004年6月30日实施的修订后的零售业态分类国家标准(GB/T 18106—2004)则将英文名称改为“Classification of retail forinats”,“零售业”和“零售业态”分别翻译成为“retail industry”和“retail formats”。至此国内对“业态”的英文术语选择统一于“formats”。零售业态概念也统一为:零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。1

(二)零售业态分类

国外关于零售业态划分依据的观点大致可以分为需求弹‘性标准、营销组合标准两大类:

1、需求弹性标准,最早由W.Christaller(1966)提出,被认为是业态分类的经典理论基础,即首先将商品进行分类,然后以此作为划分销售这类商品的业态依据。Christaller按照“需求弹性程度的高低”将商品划分两大类:①低弹性的便利品;②高弹性的选购品。并将商品的需求弹性作为业态划分的重要依据。后来的学者对业态划分的讨论大多是基于这一思想并结合商品组合来展开的。

2、营销组合标准以Kotler、Hirschman、Dinlersoz等为代表,根据产品线在最终使用载体上的营销要素组合对零售业态进行分类,即首先确定产品线的最终使用载体,然后根据载体运营要素或营销组合要素对零售业态进行划分。P.Kotler认为产品线的最终使用程度包括五个因素:①商品组合;②价格诉求;③卖场特点;④店铺管理形式;⑤店铺集合形式。W.J.Stanton(1978)则提出产品线载体应考虑四个因素:①店铺规模;②商品组合;③所有制形式;④销售方式。

综合现有研究,可以将我国学者对零售业态划分标准现有普遍接受的业态划分依据归纳为如下3类:

1、商品的品种和结构。经营商品的品种、范围和结构,是零售企业市场定位、确立消费主体的根本依据,也是划分零售业态的基本标准。不同业态有着不同的经营品种和结构,相同的品种经营即成为同一业态的必要条件。2、规模与区位。零售企业经营的规模与区位,决定着企业的商圈半径与销售对象,也是衡量零售业态的重要条件。例如,杂货店、便民店面积较小,以方便为宗旨,设在居民集中居住的地区,而百货店、超级市场则以较大规模设立在闹市和繁华的商业区。3、经营形式和售货方式。开架自选、定量包装、规范化经营、计算机统一收款是超级市场的基本特征,仓、店结合、存售合一、批零兼营、成箱成捆销售则成为仓储商店经营的主要特色。各种业态都拥有最适合自身发展的经营形式和售货方式,显示自身的特点和优势。

零售业态分类国家标准(2004),综合了上述观点,明确规定零售业态的分类原则为:零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、商品结构、服务功能,以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。并根据上述分类标准对零售业态进行了如下分类:首先,零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。其次,具体可以划分为:食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销、电话购物等18种零售业态。

三、商业模式概念综述

商业模式概念最早出现于信息技术领域,并伴随着信息技术的发展不断推广普及,如今它已在包括管理科学在内的众多信息技术领域之外的广泛领域得到普遍应用。也许是由于使用的领域过于广泛,至今依然没有被一致公认的统一的商业模式概念。一些管理学者将商业模式视为:是对企业为了获取利润而进行的、与交换直接相联系的各种相关活动的整体性描述。例如,Applegate (2001)给出的商业模式概念:对复杂商业现实的简化。Magretta (2002)也认为,商业模式从根本上说就是关于企业如何运作的解释。另外一些学者则认为商业模式概念应该能够全面覆盖企业经营的每一个重要方面,不仅应该包括有形的方面,如企业的资源组合以及各种运作流程,同时,也应该包括无形的方面,如企业获取利润的内在原因与逻辑。例如,Morris等(2003)将商业模式定义为-种简单的陈述,旨在说明企业如何对战略方向、运营结构和经济逻辑等方面一系列具有内部关联性的变量进行定位和整合,以便在特定的市场上建立竞争优势。

奥斯特瓦德,皮尼厄(2005)认为,商业模式是一种建立在客户细分、价值主张、渠道通路、客户关系、收入来源、核心资源、关键业务、重要合作和成本结构9个构成要素及其关系之上,用来说明特定企业价值创造、价值传递与价值获取的商业逻辑的概念性工具。国内学者翁君奕(2004)将商业模式定义为核心界面要素形态的有意义组合,即客户界面、内部构造和伙伴界面的各环节要素的可能组合,而每一种有意义的形态组合称为商业模式原型。迈克尔.莫里斯(Michael Morris等,2003)通过对30多个商业模式定义的关键词进行内容分析,指出商业模式定义可分为三类:经济类、运营类和战略类。经济类定义将商业模式看作是企业的经济模式,用以揭示企业“赚钱”的根本原因,即利润产生的逻辑,构成要素包括收益来源、定价方法、成本结构和利润等;运营类定义关注企业内部流程及构造问题,构成要素包括产品或服务交付方式、管理流程、资源流、知识管理等;战略类定义涉及企业的市场定位、组织边界、竞争优势及其可持续性,构成要素包括价值创造形式、差异化、愿景和网络等。

在上述众多概念之中,奥斯特瓦德、皮尼厄的商业模式9要素理论在企业管理领域受到广泛认同,并得到愈来愈多的使用,具体如图1所示。

四、零售业态与商业模式概念比较

(一)基于概念含义的比较

从零售业态与商业模式概念进行分析,可以发现二者具有两个方面显著的区别。首先,商业模式概念描述了企业如何创造价值、传递价值和获取价值的基本原理,其核心要素是企业的价值主张,即企业为其目标顾客创造和提供什么样的价值,这显示商业模式概念的内涵在于揭示企业经营外在形式背后价值创造的内在机理。而零售业态与此不同,零售业态概念在于刻画零售企业经营的外在形式,是以零售企业外在经营形式的区别为基础对其进行概念界定的。由此可见,商业模式概念本身比零售业态概念要具有更为丰富和深刻的内在含义。

此外,商业模式概念的构成要素也多于零售业态。商业模式的基本要素即包括企业目标市场、战略伙伴等企业外在要素,也包括价值主张、市场定位、内部资源、运作流程等企业内部管理要素,可以说,商业模式概念包含了企业经营运作的各个方面,是涉及企业管理全局和管理创新的整体性概念工具。而零售业态概念并不必涉及零售企业管理的战略层面,而只是对零售企业经营形式的具体环境进行规定。

(二)基于概念产生背景的比较

与商业模式概念相比,零售业态的概念产生较早,并先于商业模式概念在零售行业被广泛接受和使用。从概念使用的背景分析,可以发现,“零售业态”概念被零售业广泛接受,开始于零售业经营方式多样化发展的20世纪60年代——20世纪末。在这一时期,包括一价商店、超级市场、购物中心和专卖店等多种形式的零售商店纷纷涌现,使人们对于零售企业的认识不断拓展,由于“零售业态”能够更好地反应零售企业经营机制的内涵和外在形象,并且可以更加有效地区分不同经营特点的零售企业类型,所以,在一些学者的倡导和推动下“零售业态”概念逐渐代替“零售类型”,在零售业得到广泛使用。

商业模式概念的产生与推广普及具有截然不同过程特征。商业模式概念产生并流行于信息技术快速发展的社会大背景下。之所以这样说包含两个方面的原因:一是,商业模式概念的出现源于信息技术。商业模式一词最初主要被用于计算机系统建模的过程中,程序设计人员为了更加清楚地描述组织内部复杂的现实变量之间的各种关系而使用。二是,商业模式概念的广泛使用得益于互联网技术对于人类社会生活的深刻影响。正是由于以互联网为代表的信息技术前所未有地改变了人类的生产生活方式,改变了消费者的购买行为方式,导致了一大批像阿里巴巴、亚马逊、脸书这类等基于互联网技术和平台的新型企业的巨大成功,吸引了整个世界的关注。由于这些公司与传统企业相比有着完全不同的价值理念与运营模式,致使人们不得不使用商业模式这一全新的概念来描述这些新型公司的创富逻辑,从而促使商业模式一词也成为当下社会各界关注的焦点并迅速传遍大街小巷。应该指出的是与零售业态概念的推广不同,在商业模式概念的推广普及过程中,相关的学术研究一直滞后于现实生活中实际应用,这种情况只是在最近一两年来,才得到改善。

(三)基于概念作用的比较

综合分析零售业态相关理论可以发现,零售业态概念的应用,主要是为了有效识别和区分具有不同特征的零售企业,从而为企业外部的行业管理、社会宏观管理或者是宏观经济分析创造条件,奠定基础。而对于零售企业内部来说,具有或属于何种零售业态,是一个相对固定的概念,并没有很多具体的管理意义。

而商业模式概念则完全不同,商业模式概念的提出是基于企业内部更有效率的运营和提升各个方面的相互支撑效果,以使企业整体实现最优化运作和利润最大化。商业模式概念的提出是基于适应环境变化的企业自身发展的需要,其主要作用是指导企业更加有效地整合资源、适应市场变化和提升运营效率。商业模式概念的实践价值在于为企业发展提供全面、具体、深刻、有效的创新方向与调整改进的具体路径和措施。商业模式概念是一个针对企业个体的概念,不同的企业拥有不同的商业模式,同一家企业在不同的历史时期也可以拥有不同的商业模式。商业模式概念的产生就是为了指导企业从全局的视角认识企业经营的本质特征,并将企业的各个局部有效地整合在一起,并通过不断地发展变化,与外部世界实现动态平衡,并从这种平衡中实现社会效益与企业自身效益最大化。商业模式理论的应用价值在于从全局的视角指导企业经营运作,并利用系统涌现性原理指导企业实现整体大于部分之和也就是所谓的1+1>2的系统整体效应。

五、结论

综合上述分析可以发现,零售业态与商业模式是两个适用于描述零售企业经营特征的管理学概念,但同时,它们也是两个完全不同的管理概念。无论是从零售业态与商业模式概念的内涵进行分析,还是考察两个概念产生的背景和概念发挥作用的方式与途径,两者都具有完全不同的特征。零售业态概念产生于零售企业多样化发展的20世纪60年代,它的作用主要在于识别和划分具有不同经营形式的零售企业,和分析不同类型零售企业的运行特征与规律。而商业模式的概念则完全不同,商业模式概念产生于信息革命的时代背景下,其主要作用是指导企业更加有效地整合资源、适应市场变化和提升运营效率。商业模式概念的实践价值在于为企业发展提供全面、具体、深刻、有效的创新方向与调整改进的具体路径和措施。所以,从根本上说二者是两个完全不同的管理学概念。

摘要：本文在对零售业态和商业模式理论进行综述的基础上,具体分析了零售业商业模式的概念、结构和基本要素;揭示了零售企业商业模式概念与结构的基本特征,指出了零售业态与商业模式在概念内涵、概念产生背景以及作用与意义等方面存在的本质区别,厘清了零售企业商业模式的概念与作用,为零售企业利用商业模式理论指导企业创新实践奠定了理论基础。

关键词：零售业态,商业模式,概念辨析

参考文献

[1]Magretta J.Why business models matter[J].Harvard Business Review,2002(05).

[2]Morris,M.Schindehutte,M.Allen.The entrepreneur's business model:Toward a unified perspective[J].Journal of Business Research,2003(01).

[3]Osterwalder,A.,Pigneur,Y.,Tucci,C.L.Clarifying business models:Origins,present,and future of the concept[J].Communications of the Information Systems,2005,(05).2011

[4]奥斯特瓦德,皮尼厄.商业模式新生代[M].北京:机械工业出版社,2011

[5]黄国雄,零售业态的调整、组合与创新研究(上)[J]商业经济研究2006

[6]赵尔烈、于淑华,中日零售业结构与业态的比较[J]商业经济研究1996 02

[7]夏春玉,零售业态变迁理论及其新发展[J]当代经济科学2002 04

[8]李飞,中国零售类型研究:划分标准和定义[J]北京工商大学学报(社会科学版)2006 04

3.商业地产业态之争，哪个是蓝海？ 篇三

但令人感到措手不及的是，伴随着城市商业的趋于饱和和日益激烈的市场竞争，以百货业为典型的商业地产加速转型购物中心，外资大卖场为代表的另一商业地产业态逐级下沉至三、四线城市，围绕着百货、大卖场、城市综合体等商业地产的一场纷争已经悄然来临。

抢滩商业地产

数据显示，2012年全国商业地产累计开发投资12000多亿元，同比增幅近三成。强劲的经济发展，城市化重心下移的推动为三线城市布局以综合体为主的商业地产带来了全新机遇。据不完全统计，截至目前，已有华润、金科、绿地等多家房企先后进入二线城市，抢滩布局以商业地产为主的城市综合体。二三线城市已经成为一线房企的必争之地。

以郑州为例，“限住不限商”使得新型商业业态不断涌现，现代物流项目、大型城市综合体项目、区域购物中心等项目如雨后春笋般出现，商业地产热度空前，王府井百货、二七万达广场、华润印象城等发挥着越来越强的示范效应。

“从郑州来看，大型商业地产项目可谓到处开花。”河南省商业行业协会副会长何宏剑说。

他表示，由前几年的宝龙城市广场、丹尼斯七天地引领郑东新区的商业地产，到升龙集团开发的曼哈顿广场、升龙国际中心等项目，再到万达广场、锦艺国际华都、西元国际广场等大型购物中心在郑州西区的建成开业，都成为近年来商业地产项目的代表。

“这些大型购物中心吸引了国内外零售巨头沃尔玛、家乐福、大润发、永辉超市、王府井等大型商业企业加快布点，传统的社区商业也是风生水起，郑州商业地产正酝酿新的发展变革。”何宏剑表示。

大体量、全功能、全业态。作为城市的地标性建筑，一座又一座“城中之城”在三线城市拔地而起。有业内人士指出，目前商业地产已经进入城市综合体的大时代。但需要注意的是，在促进城市经济的同时，城市的消化能力对综合体也是一个严峻的挑战。

据统计，国内三线以下（含三线）市场百货容量约4000亿元，但仅在2011年到2013年间，三、四线城市商业地产数量就增长了10多倍。在国内30万～40万人口能够支撑10万平方米的购物中心，但现实状况往往有超限之虞。看似繁荣的三、四线城市，商业地产往往存在缺乏专业能力、同质化井喷、招商艰难等困境。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此说，城市综合体的发展应该与产业支撑相配套，如郑州这样的三线消费型城市，大型商业地产（包括城市综合体、百货、大卖场。商超等业态）的过剩发展可能存在隐患。

顾云昌表示，大型的城市综合体并非是趋势。新兴电子商务对商业运营成本下降的要求会导致住宅与商业地产的价格剪刀差逐渐缩小，利润空间降低。尽管传统的娱乐、餐饮、电影院布局需求不会减少，但其所占的业态面积较小，而综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。随着百货的退出，城市综合体存在进一步萎缩的可能。

倒逼业态转型

在商业地产市场火热的当下，蜂拥而进的投资氛围还得靠企业自身商业模式的打造。如果找不到更多有效的运营竞争模式，诸多狂热跟风的投资可能只能是“竹篮打水一场空”。近日从媒体传出消息称，在租金、人工成本剧增和网络购物的竞争下，大卖场等商业地产业态整体处境尴尬。外资零售企业沃尔玛、家乐福、乐购去年在华开店幅度同比平均降低27%，且都出现了关店现象。

1995年至2000年，家乐福、沃尔玛、乐购等外资零售商在中国市场进行第一轮跑马圈地。凭借世界500强的光环和地方政府招商引资的需求，外资大卖场以非常低廉的租金抢占了城市核心商圈的优质网点。然而十多年之后，首批门店的房租陆续到期，如今租金已经比当年翻了数倍，外资大卖场只好舍弃核心商圈而选择远离市中心的郊区发展。业内人士判断，在未来三到五年内，外资大卖场“逃离”核心商圈的案例将会越来越多。

“据我了解，本土企业能承受的最高租金大约是每平方米每天2.5元，但外资能承受的租金是2.2元左右。为什么会这样？主要是因为外资开店成本要高于本土企业，其对租金的承受也相对差一些。”一位零售业开发人员表示。

可以说，随着首批门店租赁合同陆续到期，外资卖场已经失去了因低价持有物业的先发优势。

事实上，经过数年发展，本土超市与外资竞争过程中逐步壮大了实力，形成了在某一区域的强势地位。比如，物美在北京、华润万家在深圳、苏果超市在南京、永辉超市在福建、步步高超市在湖南、家家悦超市在山东，上述本土企业在当地的市场占有率和经营能力超过了沃尔玛、家乐福、乐购等外资超市。

“如此来看，如果外资卖场让出城市核心商圈的位置并下沉至下一级城市，这一变化一方面将使得本土企业竞争更加激烈，另一方面也逼迫其他商业地产业态的转型，诸如百货运营商加速转型为购物中心。”顾云昌表示。

显而易见，在自持物业的情况下，如果开发商或投资商选择投资三、四线城市的大卖场等商业项目或者接盘外资卖场的运营，那么在招商过程中的项目定位以及规划就应该更谨慎了。

无独有偶，在诸多百货遭遇危机的情形下，随着消费者对社会化、复合化以及一站式的购物休闲生活需求的加强，百货運营商转入购物中心的态势将会更加明显。同时，土地成本高企下的租金压力、次主力店对于百货主力店地位的挑战，以及网购对于无体验式消费的冲击等现实，也是逼迫百货运营商不得不谋求转型的外在因素。而转型的背后，也是未来对开发投资此种商业地产项目带来严峻的考验。

转变盈利模式

不管是整体投资、开发还是单体柜台租赁，此种商业项目的发展终究要取决于运营效益高低，并非一蹴而就，从百货到购物中心，需要迎接的不仅是盈利模式的转变，更是既有思维定式的打破。能否成功运营跟很多因素相关，市场定位、周边消费潜力需求和经营者的统一管理等，都是需要关注的内容。

另外值得注意的是，随着商业地产规模化开发，租售组合将会以盈利模式的理念再被重视，人们已意识到，并非销售商铺就不可能做好经营，商业租与售的“对错”思维将逐渐被“适合与不适合”思维所替代。

而围绕租售结合的产品创新、规划创新以及管理创新将更受关注：第一，租售结合可为快速扩张提供现金流支撑；第二，在三、四线城市以及部分城市区域，如果开发项目规模不大致使无住宅或公寓可卖，部分商铺的有效销售反而会带来高于住宅的可观回款。

4.文化商业街商业业态 篇四

随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划

准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提„„

现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象

1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：

A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：

业态需求——求综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；

功能要求—— 购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构— 收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人

群；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；

功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；

消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：

业态需求——综合型、一站式消费场所；

业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；

5.文化商业街策划书 篇五

文化商业街品牌定位：文化餐饮、商业长廊

文化商业街是以文化餐饮、商业为主体，知名品牌为代表的追求商业文化底蕴的文化长廊。经营业主在整体设计上以不破坏建筑风格为基础上，系统的、艺术的与楼体结合，达到浑然一体的感觉，真正的体现出房地产开发商所要传递的高贵典雅的艺术风范。从而实现商业文化与地产文化的双赢，同时也是实现了地产商与商家审美的完美统一。

文化商业街的核心：打造具有文化特色的商业、餐饮街。宗旨：以文化为背景，以特色为代表

文化理念：建筑与商业在艺术表现的完美统一，在突出商业文化背景的同时与建筑浑然一体。

设计定位

由吉林省平面设计协会资深设计专家把握整体设计风格，在突显经营业户文化内涵的同时，要与整体商业街的主调相得益彰。做到每个经营业主在施工前把设计图交由总设计师把关，从而保证商业街整体性，达到商业街所要传递的文化、高贵、典雅的境界。

市场分析：力旺名都所在区域是中高档社区，小区居住人群文化素质较高，追求的不仅仅是菜品的味道，更注重环境的选择和商户的文化气质。文化商业长廊的兴起正满足该左右小区的消费人群所需要的。让他们的生活更有质量。

组织构成

泰森成员：具有新识、创新精神的有活力的企业家。长春市烹饪协会：酒店经营管理者及高级厨师 吉林省平面设计协会：品牌打造、形象设计、跃升

招商定位

招商有代表性的商户，文化属性突出商户。广告定位 统一 合力 特定经营商户

茶啊冲饭店:以长春城市文化为背景的餐厅，餐厅装潢典雅，给消费者有回忆历史的感觉，穿梭在餐厅里，美好的回忆历历在目，就餐者谈资丰富，思想互动感强。菜品的出品也是依据老长春东北的菜的味道为传承，开业以来受到了广大消费者的欢迎和喜爱。早以成为宴请宾朋的首先之所。

车之谷餐厅：汽车文化主题餐厅，餐厅收藏了三千多辆中外知名的汽车模型。在餐厅就餐，仿佛走进了汽车的博物馆。开业三年来受到了消费者的好评。

福林石锅鱼：全国六十多家连锁店，是国家高级营养技师、中国烹饪大师、中国饭店协会会员张福林独创的特色餐饮机构。餐厅以特有的石锅为烹饪器皿，以鲜鱼为主材，鲜香可口，早以成为长春人喜爱的特色餐饮。

小马哥融合菜：小马哥，著名餐饮管理机构董事长。资深厨师。融合东方与西方的饮食文化，开创长春的融菜的先河，至今以在长春开了两家连锁店。

幸福侠感恩粥厂：一个全素时代的主题。是吃素的人的一个理想选择。原生态，没有任何食物添加剂。

缇香艺素馆：是长春最有意艺术感的素食餐厅，餐厅提倡健康的饮食理念受到了长春素食者的喜爱。

6.论烟草商业企业文化建设 篇六

企业文化作为改革和发展的强大推动器，企业管理走向成熟的标尺，职工思想和行为的精神粘合剂，加强其建设的重要性与必要性已经越来越为企业所认识。作为烟草商业企业建设的重要组成部分，烟草商业企业文化建设的重点在哪里？带着这个课题，笔者深入烟草公司及卷烟零售那一世小说网 http://户和烟农当中，进行了为期半个多月的调查。调查发现，越来越多的企业领导和员工已经形成了这样的共识：培育烟草商业企业文化，必须树立和增强六种意识，即学习意识、危机意识、市场意识、质量意识、效率意识、服务意识，并以此统一员工的思想，规范员工的行为，激励员工实现奋斗目标。

一、培育企业文化必须树立和增强学习意识

越来越多的企业领导认识到,企业的生存和发展，与企业的核心竞争力密切相关，这就要求企业必须强化知识管理，更好地开发、利用和共享知识，从根本上提高企业的整体素质。大家认为，为了加深员工的学习意识，烟草商业企业要专门邀请专家进行专题讲座，进行“上管理、上质量、上科技、上规模、上结构、上效益”的主题教育，强化职业技能培训，开展岗位竞赛和技能比武。总之，企业内的学习要经常开展，而且要在实践中不断探索制度化、实效化、全员化、习惯化的路子，努力建设学习型企业，使企业发展有源源不断的精神动力和智力支持。

二、培育企业文化必须树立和增强危机意识

大家普遍感到，目前，几大跨国烟草公司的产品虽然没有大规模进入中国市场，但其品牌的知名度已经很高；“特种烟草零售许可证”已经取消，几大跨国烟草公司对中国市场的争夺正全面加强；国家烟草局主导下的烟草企业重组和品牌整合推向纵深，国内烟草市场的竞争日益激烈。而企业之间的竞争，归根到底是人的竞争。大家都谈到，在企业文化建设的过程中，要消除员工当中“自以为是、官商习气、心气浮躁、归罪于外、雇佣思想、心理脆弱、局限思考、被动行事、得过且过”的现象，培养起员工强烈的危机观念，以及积极进取、敢于承担责任、向困难挑战的工作热情和自立、自强的精神。培育企业文化，使其在生产、销售、管理等各个部门发挥作用。企业文化建设，要扎实有效、求真务实地开展下去，使员工具备良好的职业道德和尽职尽责的心态，能做好本职工作，使企业在市场竞争中永立潮头。

三、培育企业文化必须树立和增强市场意识

大家普遍认为，企业的领导干部要以市场为导向做好每一件事，处理好每一个环节，培育出能被厂家所接受的有竞争力的烟叶产品。烟叶生产要服从于厂方卷烟配方需要，要根据厂方批准或认可的技术方案，及时调主栽品种、育苗模式、施肥方案，改进烘烤方法，力求所收购的烟叶绝大部分进入厂方主料烟配方。为调动和保持烟农的种烟积极性，在烟叶收购工作中，要逐步实施三项举措：一是聘请烟农代表全过程监督验质员。二是验质人员不准携带通讯工具进入封闭式。三是把党员和业务骨干充实到收购一线，营造一个“公平、公开、公正”的收购环境。要构建个人与企业的利益共同体，加大科技兴烟力度，使企业得到升华，使员工与企业同呼吸共命运。

四、培育企业文化必须树立和增强质量意识

大家意识到，企业文化培育要贯穿于生产经营的全过程，为顾客提供高质量的产品，这是企业生存和发展的基础。这就要求员工要有强烈的责任意识，保证产品的质量。烟叶生产要严格按规范化标准，以企业“种好烟、收好烟、供好烟、销好烟”的生产经营方针，加大烟叶标准化生产配套体系建设和技术、人才投入，建立完善全面质量保证体系，不断提高技术到位率，规范收购措施，不断提高烟叶质量及其市场占有率，为企业发展提供保障。

五、培育企业文化必须树立和增强效率意识

在很多人看来，企业文化是企业在各个发展时期精神面貌的一种集中体现。企业发展是速度与效益、数量与质量、规模与结构、投入与产出的统一。只有提高企业效率，减少费用支出，节约成本，提升品牌含金量，增强产品的价值，才能向科技要效益，向管理要效益，向品牌要效益，使管理逐步走向规范化、标准化、程序化，使企业百尺竿头再进一步，再造企业文化。烟草商业企业要按照“少层次、短流程、扁平化”的要求进行网络体系和业务流程的优化重组；建立健全现代物流体系，实现卷烟高效率、低成本的集中配送；推进服务技术手段革命，加快实施卷烟专卖营销系统，逐步实行“电话订货、网上配货、电子结算、现代物流”；推动“四网合一”，建立健全烟叶收购流程等质量效率机制流程；加强专销结合、三线联动、快速办案，为客户提供送货、维权、咨询等方面的瞬时服务，助其及时把握时机，提高效率，增加效益。

六、培育企业文化必须树立和增强服务意识

调查表明，培养服务意识，推行优质服务，可以

7.文化商业街商业业态 篇七

笔者 《基于关联规则客流分析的商业集聚效应研究》[1]一文,论述了对于相同业态的比邻而立的两家商店的商业集聚效应的实际度量方法,并作了相应的实证研究,但对于不同业态的多家商店集聚的商业集聚效应是什么? 在同一个商圈1范围内,一家家乐福超市和一家可迪便利店的关系是什么? 又或者在另一个商圈范围内,一家欧尚超市和作为专业店的百安居的关系是什么,他们之间是否存在商业集聚效应? 本文试图对这些问题做进一步的回答。首先需要清楚,家乐福超市和可迪便利店的关系代表的不仅仅是两家具体店铺之间的关系,它也是代表这两个业态即超市与便利店之间的关系,同样的欧尚超市与百安居的关系也不仅仅是两家实际店铺之间的关系,它代表的也是超市业态与专业店业态之间的关系。所以,研究不同业态的多家店的商业集聚效应,必须首先要研究商业集聚视角的业态关系问题。

在国标中,零售业态( retail formats) 的定义是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。其分类的依据即零售业态的要素,包括经营方式、商品结构、服务功能、选址商圈、规模、店堂设施、目标顾客、有无固定营业场所。按照零售业态要素组合的不同,主要分为食杂店、便利店、折扣店、超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、购物中心几种零售业态。但是这样的业态分类更多的是满足了统计上的需求,能够比较全面的统计各业态零售企业的数量、规模以及总的业态结构,但它无法作为研究各业态之间的尤其是在商业集聚情境下的关系的理论研究的参考。再则,随着零售业发展,各种新型零售业态不断出现,零售业态国标也在不断调整和变化,新的零售业态国标( GB /T18106 - 2004 ) 是对旧的零售业态国标( GB / T18106 - 2000) 的替代,比如其中的一个调整是对超市业态重新进行划分,分为便利超市、社区超市、综合超市和大型超市,可以预见未来随着现实零售业态的发展变化,零售业态国标还将继续调整,那么我们则更有必要从理论本质上去理解这种变化。

综上,本文试图建立一个商业集聚视角和消费者需求视角的零售业态的谱序。正如在光学中,按照电磁辐射波长的有序排列形成光谱,通过零售业态谱序的建立,可以明确诸多不同业态之间的差别、探讨差别基础上的关系; 可以明确不同业态的 “差别距离”,即在零售业态的谱序中,可以清晰的认知超市业态和便利店或者专业店业态之间到底 “有多远”、“有什么差别”以及 “有什么关系”。

二、消费者需求视角的零售业态文献评述

梳理国内有关零售业态研究的文献,对零售业态的演化和变迁的讨论是一个热点问题。国内学术界普遍接受的零售业态变迁经典理论包括零售转轮理论、真空地带理论、生命周期理论、手风琴理论、辩证过程论和自然选择论[3]。但在从西方引进这些经典零售业态理论的同时,也引起了国内众多学者的争议。刘星原( 2004) 认为这些理论太抽象、太概括,不能明确透彻地说明零售业演变与发展的真正原因,也就无法用来指导零售业态和经营方式今后可能演变与发展的具体方向、趋势,实用性不强。赵萍( 2005) 认为这些理论只是一些零售业制度演进的理论,仅仅是零售业理论一个小的分支,同时最大的缺点是缺乏足够的数据支撑,没有经过实证检验,因此被国外的学者看作是一种泛泛的假设,缺乏解释和可预测未来的能力。鲍观明、叶永彪( 2006) 认为这些理论有时代的局限性,是对实践的描述和总结,预测能力差; 不同理论有不同的解释角度或侧重点,其综合性比较差,往往只能解释部分业态; 并构建了一个零售业态演变的综合模型。

在众多的对这些从西方引进的零售业态变迁理论的争议和辩驳的文献中,又有一部分文献认为应当加强从消费者需求的视角来理解零售业态的演化。史锦海( 2003) 提出了零售业态演变理论的新假说———需求满足论,认为应当从需求满足论的角度去理解业态更新的内容和变化规律。晏维龙( 2003) 在总结有关零售业态演变理论的基础上,提出了消费者偏好理论,指出消费者对零售服务需求的差异性,决定了零售经营形态的多样性,而消费者需求偏好的改变,导致了零售经营形式的改变,推动了零售业态的演化和发展。刘星原( 2004) 从零售业态演变与发展的历史过程中分析,探讨了零售业态与经营方式演变的 “原生性因素”,认为促使百货商场产生的 “城市居民生活资料消费的全面商品化货币化”和 “需求内容的复杂化”两个因素,可从本质上抽象为 “消费者需求的变化” 这一个因素; 促使连锁经营方式产生的 “较宽松的零售业扩张与发展环境” 和“消费者对以商号为代表的模式化零售业服务方式的认可”两个因素,可从本质上抽象为 “企业的竞争与发展要求”和 “消费者需求的变化”这两个因素; 促使超级市场产生的 “消费者对日常生活必需消费品的低价、自选的购买需求”和 “零售企业低成本的运营要求” 两个因素,从本抽上可抽象为 “消费者需求的变化”和 “企业的竞争与发展要求”两个因素; 进一步的,认为消费者需求变化是促进零售业态与经营方式演变的重要因素之一。张宁宁、叶永彪( 2006) 认为西方的零售业态演变理论忽略了对消费者这一关键因素的考虑,应当立足消费者和市场驱动理念,以市场细分和顾客受让价值理论作为分析业态演变的切入点,给出零售业态的演变规律的新阐释。鲁敏、乜标( 2010) 运用顾客让渡价值理论,以日本战后零售业业态的演进历程为研究对象,探析演进过程的内在本质,认为顾客让渡价值是推动零售业态演进的重要因素。王婉芳( 2010) 认为零售业态的多元化并存与发展是零售商业为满足最终消费者需求的外在表现形式,零售业态的变革与整合是在逐步围绕 “以消费者为本”经营理念下不断创新的结果,而我国零售业态演变的基本轨迹显示:消费行为影响并推动零售业态的变革,零售业态的变革反过来又引导与塑造消费者的消费行为。

而国外有关消费需求视角对零售业态的研究多集中在微观层面的对零售业态选择的消费者行为方面。欧美普遍重视对消费者行为的研究,中国在这方面的研究很少。Edward J. Fox,Alan L.Montgomery,Leonard M. Lodish ( 2001 ) 建立了一个数量模型来研究消费者是如何在不同的零售业态之间进行购买行为决策的。Bopeng Zhang,Jason M. Carpenter,Deborah J. C. Brosdahl ( 2011 ) 对美国Y代人( 即美国的80 后) 的有关服装的零售业态的商店选择因素和偏好进行了研究。Jason M.Carpenter,Marguerite Moore ( 2010 ) 以服装( ap-parel) 为产品考察对象,研究了产品的性质和特征对零售业态选择的影响关系。Amit Bhatnagar,Brian Ratchord ( 2004) 建立了一个零售业态选择模型,对非耐用品的零售业态( 超市、便利店、粮食批发店) 消费选择行为进行了研究。

综上,要试图建立一个零售业态谱序,脱离不了消费者需求视角的考察,因此,本文决定选择消费者需求角度为构建零售业态谱序的维度之一。

三、商业集聚视角的零售业态文献评述

“集聚”词意含有了 “群体”的概念。而零售业态本身也含有 “群体”的概念,这个群体概念含有两层含义,一是零售业态是同种性质的零售店铺的群体集合,二是零售业态包含了多种不同业态的群体。所以,鲍观明、叶永彪( 2006) 在构建零售业态演变规律综合模型时不但要考虑单一业态的演变,还要考虑群体业态的演变,包括群体业态演变的速度和方式及其动因。如果从仿生学的角度去研究零售业态,则更能够理解零售业态的群体概念,如孙璐( 2005) 从仿生学的角度分析阐释了零售业中多业态共存的群体现象的原因,分析了各种业态之间的相互关系,以及零售业态发展与环境的关系和多种零售业态发展的现象。如果在 “群体” 的概念基础上再加上空间上的“集合” 则成为了 “集聚”,王艳红、方淑芬( 2007) 对商业企业集聚体的概念、内涵和发展态势进行了研究,并认为商业企业集聚具有合作网络特征,其中各节点的合作动机等问题值得进一步研究。所以,零售业态有必要从商业集聚的视角去进行理解。

同时具有 “商业集聚”和 “零售业态”两个关键词交叉研究领域的文献并不多见,更多的文献是对具有典型意义零售业态集聚的购物中心进行研究。翟森竞、柴华奇( 2005) 将购物中心界定为业态种类较多、空间分布紧促、且附带诸多服务功能的特殊零售业态集聚,并提出了一个零售业态集聚的定义: 一定数量的业态在一定地理空间内所形成的竞争集合体。刘正( 2007) 对购物中心业态组合的步骤和方法进行了分析。聂冲、贾生华( 2011) 将商铺种类划分为主力店、次主力店和非主力店,对购物中心不同商铺种类的租户组合优化进行了实证研究。

另外,还有一部分文献是从城市规划的角度论及零售集聚与城市商业空间的关系。谭怡恬、赵学彬、谭立力( 2011) 对长沙市商业业态的分化历程及其空间分布进行了实证分析,认为长沙商业业态分化已经呈现出多元化趋势,中心区商业空间逐渐向外疏解,传统商业中心面临升级与转型的压力。管驰明( 2008) 认为在商业业态变革的背景下,新零售业态在商业空间中占据越来越大的比重,发挥越来越大的作用,削弱了传统商业中心的地位和功能,使垂直的商业网络格局演变成垂直和水平相结合的商业空间格局,并加剧城市功能空间的重构。季成源( 2007) 以南京市龙江小区和南湖小区为调查对象,从城市社会空间结构的理论基础出发,分析了居民社会经济文化特征与消费行为对社区商业业态发展的影响,对社区商业业态与城市社会空间结构的互动关系进行了实证研究。

综上,零售业态绝不仅仅是一个抽象的概念,它是有着现实和具体意义的群体性和空间性的,零售业态有必要从商业集聚的视角进行考察,自然,本文将选择商业集聚角度为构建零售业态谱序的维度之一。

四、零售业态谱序构建理论分析

( 一) 消费者需求角度的零售业态谱序维度构建的理论分析

1. 消费者需求角度的零售业态谱序维度指标选择———消费者需求层次。虽然决定选择消费者需求角度成为构建零售业态谱序的维度之一,但还必须寻找到一个指标,这个指标既能够反映和刻画这一角度,同时又能基本满足量化的要求,本文决定选择 “消费者需求层次”作为这样一个指标。

对于需求层次理论学术界普遍接受和认可的是马斯洛的需求层次理论( Maslow’s Hierarchy of Needs) ,认为人的需求包括五个层次,由低到高分别是生理需求、安全需求、爱与归属的需求( 社交需求) 、尊重需求和自我实现的需求。David Ward,Marta Lasen ( 2009 ) 对消费视角的需求理论进行了综述,认为虽然可能还有其它方面的需求( 比如说了解信息的需求,Information needs)会影响消费者个人的购物动机,但是马斯洛的五层次的需求模型仍然在需求理论中具有统治地位[4]。Josh Nelson ( 2010) 对马斯洛的需求层次与购物消费( Purchasing) 之间的关系进行了论述,认为不论处于哪一个需求层次的购物消费,购物的成本是影响购物的最强烈的一个决定因素,每一个层次需求的满足,都可以通过相应的商品和服务进行满足[5]。而零售业态也就是零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态,消费需求又具有层次性,故零售业态也应当具有消费需求的层次性。

2. 零售业态的消费者需求层次体现在其销售的商品及其服务。零售业态所反映的消费者需求层次性首先体现在所销售的商品上。不同的商品所满足的消费者需求层次是不一样的。比如,食品、饮料、服装满足的是消费者的生理需求,药品、消防用品( 灭火器、应急灯、水枪、防毒面具、防毒口罩等) 、环境卫生用品( 芸香剂、杀虫剂、电蚊香、樟脑丸、干燥剂等) 满足的是消费者的安全需求,通讯产品、出版物、体育娱乐用品满足的是消费者的社交需求,金银珠宝、化妆品满足的是消费者的尊重需求2。在 《中国零售业监测与分析报告》( 王强,2009) 中将监测商品类别分为基本生活必需品、选择性消费品、服装类消费品、文娱类商品、消费电子类商品、居住及其它类商品[6],此种分类基本上反映了消费者的需求层次。而不同的零售业态所销售的商品性质和特点亦有所差异,所以业态所反映的消费者需求层次亦有所差异。比如,超市销售的是以包装食品、生鲜食品和日常生活用品为代表的日常生活必需品,百货商店销售的是以服装、服饰、鞋类、箱包、化妆品、珠宝、首饰为代表的时尚商品,由此,百货商店所代表的消费者需求层次要明显高于超市所代表的消费者需求层次。赵启兰( 2006) 认为从全社会来讲,大类商品的品种与结构应与全社会的消费需求和消费结构相吻合[9]。那么根据这一观点,反映不同消费者需求层次的零售业态其结构亦应与全社会的消费需求和消费结构相吻合。

零售业态所反映的消费者需求层次其次体现在与销售商品相应的服务上。有关零售服务的论述较有经济学意味的观点是Roger R. Betancourt( 2009) 的论述,他首先认为零售组织的实质在于能够为消费者提供具体商品以及相应的分销服务,然后将分销服务归为五类3: 环境服务( ambi-ance) 、品类服务( assortment ) 、区位服务,即零售店的地理便利性( accessibility of location) 、交付服务( assurance) 、信息服务( information)[10]。为了更好论述零售服务与消费者需求层次之间的关系,请看下面一段关于第一次零售变革———百货商店的描述材料,如下:

引发第一次零售业革命的变革的百货商店,其业态的 “先进性”是划时代的,坐落在城市繁华地段,建筑富丽堂皇,“体积”巨大,内部有许多不同的商品部,品种繁多,价格统一,营业员彬彬有礼,服务周到。这个空间对于所有消费者来说,是一个 “自由”、 “平等”的符号,与新兴资产阶级坚持的核心理念相一致: 自由出入,自由观赏,自由选购,买与不买都没有限制; 只要你愿意掏钱,无论你的身份、种族、性别,都可以把商品拿回来,甚至还可以免费试用。消费从此进入了大众时代、平民时代。这个空间具有 “快乐”、 “富有”的符号意义: 消费者进入其中后,尤其是女性,欣赏着琳琅满目的商品,各种包装和造型,让人赏心悦目,买不起的人,憧憬着将来拥有时的快乐,买得起的人,更是在柜台前获得了满足、炫耀的乐趣。同时,商场内部设施和布置的豪华, “使商场蒙上了一层高贵和优雅的气派和氛围,这种氛围使摆放其中的商品( 包括日用商品) 摆脱了‘廉价低档’ 的形象,从而提升了社会和文化档次”。经常出入其中的人,就有可能被周围的人视为 “富有”的人[12]。

这段描述材料体现了零售服务与消费者需求层次关系的丰富内涵,整理如表1 所示。

3. 零售业态需求层次位序的判定度量方法。在判定了零售业态具有消费者需求层次之后,进一步的,零售业态的需求层次性该如何度量? 也即是说诸多不同零售业态的需求层次的层次位序应通过什么方法进行确定?

注: “这个空间对于所有消费者来说,是一个T‘自由’、‘平等’的符号,与新兴资产阶级坚持的核心理念相一致”还体现了消费者的自我实现的需求。

一个比较简单但是操作性较强的方法是通过比较不同零售业态的价格水平进行确定。沈健、刘向东( 2011) 提出了一个业态价格梯度模型,该模型的前提假设就是认为不同业态定位的消费群体不同、提供的服务存在差异,商品价格是作为体现业态差别的集中反映指标。按照这一方法,可以比较轻松的判定超市和百货商店的层次位序,即百货商店满足的消费者需求层次要高于超市。但是,对于经营不同大类商品的各种专业店之间,这种方法则略嫌不足,这种情况可以考虑这样两个有关价格的指标,一个是专业店经营的大类商品的平均价格水平,一个是价格的需求弹性。一般认为专业店经营的大类商品的平均价格水平越高,该专业店业态满足的消费者需求层次越高,价格的需求弹性越大,满足的需求层次亦是越高。例如,就平均价格水平而言,如果珠宝店高于家用电器商店,家用电器商店高于药店,则可以判定珠宝店满足的消费者需求层次高于家用电器商店,家用电器商店高于药店,对于价格需求弹性的分析亦是如此。但是,不管怎样,以上的这些方法都是简单甚至略嫌粗糙的方法,它只能是大致判断而无法相对较精确的判断各零售业态之间的层次位序,比如,一般而言,大型超市的价格水平要高于仓储式商店,便利店的价格水平要高于大型超市,但很难断定大型超市满足的消费者需求层次一定高于仓储式商店,便利店一定高于超市。

另一个相对可以较精确判定零售业态层次位序的方法则需要引入顾客价值理论。从消费者需求的角度看,顾客价值从根本上讲就是为了满足消费者的需求,即决定顾客价值的最终标准是对顾客需求满足的切合程度,从这个层面上讲,张明立( 2007) 认为顾客价值就是企业与顾客交易过程中,企业提供给顾客,并由顾客自己判断,最终指向顾客需求的价值[13]。如果要对顾客价值进行深入一步的量化研究,则需要探明顾客价值的构成,即顾客价值要素。借助马斯洛的需求层次理论,笔者构建了一个针对零售业态的顾客价值层次模型,每一个层次包含了一个顾客价值要素,如图1。

零售业态第一个也是最低的顾客价值层次是便利,是要满足消费者 “买得到” 的需求,属于低层次生理需求,指消费者通过一定的方式、方法、工具能够到达零售企业所在地并购买到所需要的商品的便利性。 “便利”主要包含两方面内容,一是到达零售企业选址的可达性,如距离的远近,交通的方便; 二是进入零售企业卖场后搜寻、挑选和购买商品的方便性,零售企业为了增加这种方便性,会有许多相应的硬件设施,如购物车、购物篮、存包柜、导视牌、停车场等。

零售业态第二个顾客价值层次是安全,是要满足消费者 “买的放心”的需求,属于安全需求;指零售企业销售商品的商品质量要达到和满足基本规范和要求,包括食品安全、售后服务、维修保养、三包服务、退换货服务等,总之要求消费者在零售企业购买到的商品能够实现消费者期望的使用价值。消费者对零售企业销售的商品的 “安全性”会存在一种风险感知,这种风险感知的信号会通过多种方式、形式和渠道传递给消费者,比如相同种类商品的丰富性会降低风险感知,商品价格的经常变动会增加风险感知, “人气”的多少、零售企业品牌的知名度和美誉度这些都会影响风险感知。

零售业态的第三个顾客价值层次是舒适,是要满足消费者 “买的舒服”的需求,属于高层次生理需求。主要指消费者在零售企业卖场中购物的环境舒适性,整洁的地面、明亮的灯光、宽敞的通道、整齐的陈列、适宜的温度、统一的工作服、快捷的收银速度等。消费者在店内购物所追求的已不仅仅是简单的买到需要的商品的理性利益,而是同时在追求整洁、卫生乃至舒适、宜人的购物环境的感性利益( 曾锵,2010)[14]。

零售业态的第四个顾客价值层次是乐趣,是要满足消费者 “买的开心”的需求,属于社交需求。零售企业的卖场不仅是一个销售商品的场所,同时也可以提供一个社会活动的场所,消费者在这样一个场所挑选和购买商品的同时,也获得了社会活动的 “社交” 乐趣。比如年轻情侣、丈夫和妻子、父母和小孩、老人和子女在零售卖场购物的同时,也增进了恋人或家庭成员间的感情; 或者,三两个女性朋友相邀购物,面对琳琅满目的精致商品,品头论足,相互间交流购物体验和心得;又或者,为排遣压力,改善心情,漫无目的,悠然自得,在卖场自由浏览,随意观赏,这些都属于“社交”乐趣。

零售业态的第五个顾客价值层次是尊重,是满足消费者 “买的尊贵”的需求,属于尊重需求。消费者在零售企业的购买行为过程中,希望获得高贵和被尊敬的感觉,消费者更愿意在这种受到尊重的环境中购物,如服务人员的礼貌礼仪、店容店貌、所有为消费者切身考虑的服务细节等,也满足了消费者体现社会地位、拥有声望的需求。

零售业态最高的顾客价值层次是时尚,是满足消费者 “买的激情”的需求,相当于自我实现的需求。这种时尚不仅指消费者对流行或时髦商品的需求,更是指对商品的一种天然的审美需求,同时在购物过程中融入了大量的情绪和情感。零售企业销售的商品甚至购物行为本身是体现和展现消费者个性,实现消费者 “理念” 和 “理想”的方式和载体。

通过这个零售业态的顾客价值层次,我们可以探测不同的零售业态最主要的是在哪一个层次满足消费者的需求,从而确定不同的零售业态满足消费者需求的层次位序。

( 二) 商业集聚角度的零售业态谱序维度指标选择———聚客力

与前类似,对于商业集聚角度的零售业态谱序也必须选择一个指标既能够反映和刻画这一角度,又能够基本满足量化要求,本文选择 “聚客力” ( attractiveness) 作为这样一个指标。多种多样的零售业态集聚一起,商业集聚角度的业态差异性体现在什么地方? 本文认为一个很重要的方面是聚客力,即吸引并凝聚顾客的能力,商业集聚视角下不同的零售业态的吸引和凝聚顾客的能力是有差异的。

对聚客力有所研究的国内学者是王先庆教授,分别在 《商业研究》( 2010) 和 《北京工商大学学报》( 2010) 发表了两篇有关聚客力的文献,其在对国外文献进行检索和综述的基础上构建了一个影响大型购物中心的聚客力的理论模型,并运用层次分析法对大型购物中心的聚客力进行了实证分析[15]。但是,目前有关聚客力的文献( 包括王先庆的研究) 主要是以购物中心作为业态背景考察,并不完全是本文研究的业态聚客力涵义。所以对于影响业态聚客力的诸多影响因素可以借鉴有关购物中心聚客力的研究,但决不是完全搬用和套用。业态聚客力的涵义在其抽象意义上要高于运营层面的具体业态聚客力的涵义。本文认为可以从营业面积、商圈范围、业态店铺成为目标商店的比率三个方面考量业态聚客力。

零售业态聚客力的考量因素之一: 营业面积。营业面积是零售业态实现聚客力的空间条件,营业面积越大,零售业态店铺所能够容纳和凝聚的消费者的数量则越多,聚客力也就越大。从这个角度上讲,百货店和大型超市的聚客力要大于便利店。再则,营业面积越大,店铺则越能够发挥除购物基本功能之外的休闲、社交、游览的其它功能,也越能够 “凝聚”顾客。

零售业态聚客力的考量因素之二: 商圈范围。商圈是零售店铺吸引顾客的辐射区域和地理范围,是零售业态聚客力的外在空间表现,商圈范围越大,则意味着业态店铺的聚客力也越大。从这个角度上讲,百货店和大型超市的聚客力亦是要大于便利店,并且在营业面积相差无几的情况下,大型百货商店的聚客力要大于大型超市,因为一般而言前者的商圈范围要大于后者。

零售业态聚客力的考量因素之三: 业态店铺成为目标商店的比率。业态店铺成为目标商店的比率越高,则该业态的聚客力越大。举个例子,有三种业态店铺分别是超市、专卖店和便利店集聚在一起,如果60% 的消费者是以超市作为目标商店,30% 的消费者是以专卖店作为目标商店,10%的消费者是以便利店作为目标商店,则在此例中超市的聚客力大于专卖店,专卖店的聚客力大于便利店。业态店铺作为目标商店的这个概念借鉴于购物中心主力店的概念,如果在一个具体空间范围内,业态店铺成为目标商店的比率是较高的,则相当于购物中心的主力店,其目的主要是吸引人气,聚客力也应该是较大的。业态店铺成为目标商店的比率是有着业态差异的,这和业态本身的特点是息息相关的。柴彦威等( 2010) 以北京市为例,对消费者购买不同商品的业态选择进行了定量分析,研究表明对于生鲜食品、一般食品和日用品,成为目标商店比率最高的业态是大型综合超市; 对于家电,比率最高的业态是专业店; 对于健身用品,外出服装、家用服装,比率最高的业态是大型百货商店[16]。不同的业态,所主要满足的商品需求是不同的,而不同的商品,消费者对其的需求频度也是不同的( 一般而言,越是生活必需品,对该商品的需求频度则越高) ,所以业态店铺成为目标商店的比率也是不同的,并且从这个角度上讲,大型超市的成为目标商店的比率要大于大型百货商店,即大型超市的聚客力要大于大型百货商店。

( 三) 基于商业集聚和消费者需求层次的零售业态谱序

通过前面对消费者需求角度和商业集聚角度的零售业态谱序维度构建的理论分析,我们可以从这两个角度来构建零售业态的谱序,这两个角度分别选择消费者需求层次和聚客力作为代表指标,消费者需求层次可分为高、中、低三个划分段,聚客力也可以分为高、中、低三个划分段,则图示如下:

如图2,任何一个零售业态都可以在基于商业集聚和消费者需求层次的零售业态谱序中找到它的位置,即任何一个零售业态必然位于图中九个方格中的其中一个,例如,高档百货属于第3 个方格,食杂店属于第7 个方格; 为了更好的列示诸多零售业态在这张谱序的位置,图3 进行了一个示例,在图中可以清晰地看出各零售业态的相对位置,相互之间 “有多远”,以及在消费者需求层次和聚客力上有多大的差异。

五、零售业态谱序的理论和实践价值

( 一) 零售业态谱序的理论价值

零售业态谱序的理论价值在于为诸多不同的零售业态找到了一个具体的位置,由此我们可以明确诸多零售业态业态之间到底 “有多远”和 “有什么差别”。业态之间并不是完全割裂的和互不关联的,而是有着一定 “空间距离”的, “空间距离”的维度是商业集聚角度和消费者需求层次角度。

李飞( 2006) 在 《零售业态创新的路线图研究》中从零售业态构成要素出发,确定了零售业态的6 个基本构成要素及其24 个维度,并提出基于零售业态创新内容的路线图[17]。该文对零售业态的构成要素划分及其进一步的指标细分,这在一定程度上亦具有 “谱序”的涵义,但是该文更多地从零售企业自身运营角度的研究,因为创新的主体就是企业,所以并不能完全作为一个具有普遍意义的参考维度去 “定格” 诸多零售业态。正如该文所言:“零售业态构成要素24 个维度的调整,不是人们拿在手里的万花筒,随便一摇就会产生出一幅美丽的图景”。

零售业态谱序的构建可以使我们进一步清晰的明确零售业态国标( GB /T 18106 - 2004) 中对超市业态重新划分,分为便利超市、社区超市、综合超市和大型超市实质上主要是超市业态在商业集聚( 聚客力) 的重新细分,对百货店的进一步细分,分为高档百货店、时尚百货店和大众百货店实质上主要是百货业态在消费者需求层次的进一步细分。

( 二) 零售业态谱序的实践价值

探究多业态多家店的商业集聚效应是构思本文的起因之一,那么明确了零售业态谱序对进一步的研究多业态多家店的商业集聚效应有何助益?以及位于零售业态谱序不同位置的诸多不同业态之间 “有什么关系”? 为了进一步的厘清这个问题,可对零售业态谱序进行再稍微的简化,即从定性的角度把所有的零售业态分成消费者需求层次高的和消费者需求层次低的两种类型,以及聚客力高的和聚客力低的两种类型,两两组合一共四种类型,即消费者需求层次高但聚客力低的业态、消费者需求层次和聚客力都高的业态、消费者需求层次和聚客力都低的业态、消费者需求层次低但聚客力高的业态,如图4。

那么,集聚在一起的零售业态有多少种两两组合的类型? 根据图4,一共有10 种类型,如类型1 代表的是两个消费者需求层次高但聚客力低的业态的组合,类型5 代表的是消费者需求层次高聚客力低的业态与消费者需求层次低聚客力低的业态的组合。这10 种类型又可以归纳为4 种类型,如表2。

这诸多的零售业态关系的商业集聚效应的大小该如何比较? 这里有两个原则: 一是聚客力越大的零售业态,业态集聚的商业集聚效应越大; 二是相同需求层次的零售业态的业态集聚比不同需求层次的零售业态的业态集聚的商业集聚效应要大。按照这两个原则,可进一步推演出诸多零售业态关系的商业集聚效应比较,如图5。

第1种类型属于Ⅰ型,包括第1、3 两种类型;第2种类型属于Ⅱ型,包括第5 种类型; 第3种类型属于Ⅲ型,包括第6、8 两种类型; 第4种类型属于Ⅳ型,包括第9、10 两种类型; 第5种类型属于Ⅰ型,包括第2、4 两种类型; 第6种类型属于Ⅱ型,包括第7 种类型。它们之间的商业集聚效应大小比较如图所示,5大于3、6; 6大于4; 3大于1、4; 4大于2; 1大于2。

六、总结和研究展望

( 一) 总结

本文在文献梳理的基础上选择了消费者需求和商业集聚角度,其中消费者需求层次作为消费者需求角度的代表指标,聚客力作为商业集聚的代表指标,构建了一个基于商业集聚和消费者需求层次的零售业态谱序,在这张零售业态谱序中,可以清晰的明确零售业态的位置及不同零售业态的差别距离,并对零售业态差别基础上的零售业态关系进行了讨论,比较了不同零售业态关系的商业集聚效应。

( 二) 研究展望

8.文化商业街商业业态 篇八

■商业道德建设的意义

（一）商业道德是保证社会主义市场经济正常运转的基础

众所周知，商业道德是一种具有隐性实效的高尚行为准则，它要求买卖双方或多方在进行平等的商品交换获取合法利益的同时具有公平竞争的前提。就我国当前市场经济体制的发展来看，我国经济市场正处于萌芽状态，各种相关商业交易的法律法规还不完善。因此，在市场的交易中，买卖双方以“商业道德”准则为准绳，来弥补法的缺失。但是商场利益的浪潮中，面对丰厚的经济利益回报，绝不能沦丧道德伦理，要时刻牢记“利”、“义”两全，杜绝损人利己不良行为的发生。

（二）商业道德是社会主义市场经济活动质量的保证

商业文化环境中的商业道德建设，即：在商场文化环境中，各市场经营主体以及所有的企业员工都要具备商业交易职业道德；如，商品质量的保证、服务质量的保证、商品或企业管理质量的保证以及生产、销售环境的良性竞争保证等。拿商品质量来说，其是消费者接触最多、购买最多，也是商家利益收益的主导因素，因此，商家在对各种消费品的生产、经营中必须要以消费者的需求出发，最大化满足消费者的消费要求，在保质保量的商品最终交易中获得双方双赢。由于生产原因或其他原因导致商品规格的不符或有误差，这样的商品绝不能以次充好，欺骗消费者；如果由于一些特殊原因，使不合格商品流通于市场，使消费者权益受到损害，厂家必须及时采取补救措施给以弥补。

（三）商业道德是提高社会精神文明是必要条件

商业文化环境中，商业的职业道德遵守是组成社会主义精神文明的一个重要部分。随着商品经济发展的日新月异，人们对于经济生活也越发依赖，越来越多的人们以商品交换作为生活的依附。可以说，当前经济市场体制中的商品交换犹如具有连接作用的桥梁和枢纽，将人们的生活方方面面潜入到市场体制中。而商业活动像窗口一样展示着各类人的心态，展示着社会风尚，因此，提高商业职业道德将对社会主义精神文明建设起到积极的促进作用。

■商业文化中的商业道德—诚信思想

（一）总看中国商业环境的发展史，其最早的商业道德诚信思想是由社会伦理思想演变而来，由于其缺少以“法”作为交易保障的契约组织形式，最后导致了商业环境中买卖双方价值观的本末倒置和商业行为的扭曲。如，在西方发达国家中，由于该国家契约效力的严格，当消费者在商品交易中感觉到自己的利益被侵害，则他首先会想到通过法律手段来捍卫自己的权力；而那些国家为了保障公民的合法消费权益，在这些行为发生之前他们的相关法律和监督机构就已做到未雨绸缪的准备，以最低的成本、最迅速的速度为之提供法律服务，维护其具有的合法权益。而作为侵害了消费者权益的经销商在面对此类消费者的投诉时，也会在弄清事实后，承担和赔偿对消费者造成的不同程度伤害。而在我国，这种情况的遇见有如家常便饭，消费者在发觉自身的权益受到侵害以后，虽具有自我保护意识，但无法从所购买的商品契约中换取最大化的利益赔偿。但在实际中，当自己发觉消费权益受到不法侵害时，往往实行“自给自足的口头安慰”不了了事，“自认倒霉”、“算花钱买个教训”等等退缩心理，大大增大了那些不法商人的胆大妄为。根据有关事实新闻报导：某消费者在商场购置了一台xx厂生产的名牌微波炉，其家人在使用过程中，由于产品自身的问题发生爆炸，使用者也相继身亡。其家人竟然不采取法律手段追究该名牌微波炉生产厂家的责任。而是在找到厂家进行补偿谈判时，竟是一副恳求状态，而该名牌微波炉生产厂家只以千元人民币将这件事遮掩。

（二）如果我们把诚信理解为一种契约关系，那么，它就应当是一种义务、一种服务，而不是“恩赐”，更不应是橱窗里的陈列品.如，国内著名企业A，在于员工讲述东方与西方两者不同的文化差异时举了个这样的例子：

在国外某商场内的取货架上摆了一瓶易碎的香水，导致一名顾客在挑选其他商品时不小心将这瓶香水打碎。如果这样的事发生在我们身上或者我们身边，可能大部分人都会向该商店道歉，并支付由于自己的行为给商店所带来的损失赔偿，但是那家外国商店的做法正好与我们相反。其不但没有斥责该顾客，反而自己还向顾客道歉，在此次教训的吸取下，对该商品的各种物品做了一个完善的摆放法。该商场的做法，另我们感到不可思议，本文认为他这么做的根本原因，就是他所信仰的“服务哲学”。企业的生产和发展，谋求的是顾客对自身的信任，商场既然未能尽到服务的尽职尽责，他对消费者表达歉意也是理所当然的。这一事例不仅对于国内某些行当依然很盛的“官商”习气很有警惕作用，而且对于哪些在多种场合炫耀“诚信”，实际上却将之大打折扣的商界人士也应该是一种教育。

■当前商业文化环境中企业的发展现状与反思

科学技术是第一生产力，在科学技术突飞猛进的今天，经济全球化已成为当今社会经济发展的重要体现。但这一现状在为企业提供前所未有的发展的机遇的同时，也给企业的发展带来了前所未有的挑战。市场竞争机制的变幻莫测，在此前愈演愈烈的市场经济竞争中，新企业的不断涌现充斥着市场的竞争的烟火，每天都上演着新企业的兴起和落后企业的衰败，企业的沉浮已经成为一道独特的风景线每天都在这风云莫测的市场竞争中愈演愈烈。它们的生死与兴衰主宰着当今市场经济的稳步向前。企业作为一个微观经济活动的存在，是一种经济组织。它们存在的目的不外乎在这波涛汹涌的商海中存在并求得发展，获取较多的利润。在这复杂多变的市场经济环境中，有些企业变得摇摇欲坠、岌岌可危，随时可能发生破产等严重的后果，而有些企业则可以经得住时间的考验，历经种种劫难，最后在大风大浪中稳步前行、长盛不衰。当然其中也不乏一些企业像点燃的烟花一样，经历了飞速增长而达到瞬间绽放但又迅速坠落后便消失的无影无踪。

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怎样才能使众多的企业摆脱兴起、繁盛、衰败、消失的轮回而实现经济的可持续发展？怎样使历经百年甚至是几百年还稳步发展、基业长青的企业的数量大大提升？怎样实现企业在经济全球化的今天能得到可持续发展？如今这些问题不但已经引起了企业管理层的高度重视，也受到了社会的广泛关注。导致企业衰败、破产的原因固然有很多，但最重要的一点是企业的商业道德建设。只有高度重视并落实企业的商业道德建设，企业才能破茧成蝶，历经沉浮而经久不衰，最后实现可持续发展。

商家在面对着风云突变的全球化紧迫经济竞争市场形势中，为了博一生存之席，必须在众多参与和竞争的同行中脱颖而出，在一种具有自己的生存之道下求得进一步发展；在越来越多的社会责任、商业责任、法律责任承担中，消费者也随之提出了更高、更强的产品消费要求。因此，在进行商业交易过程中，企业的商业道德是一直未改变的经营管理战略，将诚信置于企业自始至终的生产决策，将道德建设融入到企业发展的每一步骤中，使企业制度在公平、公正的道德伦理构建中，为企业的长久发展发挥其应有之义。

■加强当代中国商业道德建设的具体措施

面对商业道德严重缺失的现状，社会和个人都已经充分认识到了缺乏商业道德的严重性。党的十七届六中全会中提出：推进社会核心价值体系建设，要树立和践行社会主义溶入观，加强社会公德教育。这一论述从战略高度来讲，其阐述了加强得到建设的迫切性和重要性。我国企业已经开始对加强当代中国商业道德建设提出了具体措施。

■总结

在商业文化环境中，商业道德作为企业发展的核心因素，其已经从一个点上升到了一个系列，而且是第一因素、主要系列。毋庸置疑，企业的运行是以利润的回收为根本，那么企业为了这个目标的尽早实现、尽多实现来将其作为终身奋斗目标也是无可厚非的，这并不是说，企业的盈利与企业的服务两者是相互对立的，更谈不上具有重要性的排名。在法学中，“诚信”是一种要约，是义务的表现，商家只有兢兢业业的完成了这一步，说明利润的获得才是理性的。任何希望不尽义务而享有盈利的奢望在一个充分市场化的社会里都不可能成为一种普遍的社会行为而持久地维系下去。从这一意义的根本来说，诚信商业道德顺理成章的上升为服务的第一任务，企业要想在商场的浪潮中占有一席之地，只有通过为客户提供更优质的商品和服务，在一个赏心悦目、安全整洁的消费环境中，为顾客提供完善的售前、售中和售后服务，形成固定的客源，这样才能进一步促进企业的发展。

9.美中商业文化的冲突与沟通 篇九

美中商业文化的冲突与沟通

美国和中国是主要经济合作和贸易伙伴,但在商业文化的价值取向方面存在明显差异并由此产生各种冲突.文章把美中商业文化的冲突分为三个层次;第一层与生活习惯有关,第二层与思维方式有关,第三层与价值取向有关.通过分析和比较,揭示出美中不同价值取向的`文化根源,指出了进行有效沟通的途径和方法.

作 者：郎可夫  作者单位：华中科技大学,管理学院,湖北,武汉,430074 刊 名：华中科技大学学报(社会科学版)  PKU CSSCI英文刊名：JOURNAL OF HUAZHONG UNIVERSITY OF SCIENCE AND TECHNOLOGY(SOCIAL SCIENCE EDITION) 年，卷(期)：2001 15(2) 分类号：G04 关键词：商业文化   行为方式   价值取向   沟通途径